擁「國美大真」整層頂樓 累計置產4.61億元

一舉多得
今年42歲的藝人林志穎「錢進台灣」，以公司名義花2.29億元置產台北市豪宅「國美大真」頂樓戶，合計前年買進的隔壁戶，整層頂樓都是「星豪宅」，還有8個大車位停放他心愛的跑車，2次置產共斥資4.61億元。

實價揭露大直豪宅「國美大真」去年9月成交1筆頂樓總價2.29億元，買家為林志穎投資的曜昇星投資公司。房仲分析，林志穎前年已以個人名義購入頂樓1戶，此次再買隔壁戶應是顧及隱私，整層買下，且此次登記在公司名下，具節稅效益。

交易表現增值抗跌性
林志穎先於2015年3月先砸下2.3億元買入「國美大真」頂樓戶，隔壁戶於同年11月以總價2.23億元出售予李姓自然人，李姓自然人2016年9月再以2.29億元、每坪165萬賣給曜昇星投資公司，小漲2.83%。
曜昇星董事長為林志穎弟弟林志鑫，林志穎也有投資，合計林志穎前後於「國美大真」合計砸下4.61億元置產。「國美大真」位於北市中山區樂群二路巷內，樓高11層，主打1層2戶靜巷風格，總戶數僅20戶。頂樓這2戶都逾130坪、每戶各有4個車位。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，「國美大真」2013年初每坪開價160萬元，此次高樓層交易表現出增值抗跌特性。不過相較大直其他高價豪宅，如「西華富邦」、「輕井澤」、「代官山」、「帝景水花園」等曾躍上豪宅榜前10名的社區，「國美大真」行情仍屬一般。

登記公司具節稅效益
此次林志穎改採公司名義持有，高源不動產估價事務所所長陳碧源分析，名人以公司名義購置不動產，一是具隱密性、二則具節稅效益，相比個人綜所稅率最高達45%，若以公司持有，則適用17%營業稅，裝潢費用也可以公司認列節稅，只是須留意未來以公司法人出售，尚有盈餘分配問題，不見得比較有利。

2016年整體豪宅市場雖冷，卻也吸引不少名人出手購屋，如大S夫婦於12月砸下3.6億元入手「台北信義」頂樓戶；名模林志玲也以低於行情購入「力麒麒御」16樓戶； 11月也傳出黃子佼1.2億元購入新生北路「台北1號院」18樓戶。
陳炳辰認為，名人習慣購置頂樓，一方面視野景觀佳，另一方面也保有隱私，而名人買房對於社區知名度與行情的提升都有助力，是不錯的社區廣告。

蛋黃破了

蛋黃區房價全面下修，房仲統計實價資料，列出雙北市蛋黃區價跌排行，新北市板橋區從2014年每坪50.9萬元落至41.7萬元，2年跌了18%，另外新北中和區、北市中山、信義區跌幅也逾10%上榜，業者分析，買家持續期待降價心態不變，預料今年房市將維持緩跌格局。

維持緩跌格局
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，過去1年各區房價均跌，跌幅關鍵在供給是否過量，以板橋來說，建商去年推出破盤價建案搶市，在天花板效應向下比價帶動，民眾往低單價、低總價產品靠攏，加上豪宅成交量稀少，因而拉低整體交易單價。

北市蛋黃5區平均跌幅4~12%，包括中山、信義、松山等區房價均跌破7字頭，張瀞勻分析，近年北市房屋稅制不友善，高價宅僅零星成交，反多成交低單價地段，料今年價格親民、CP值高的物件才有成交機會。

軍國宅及套房社區為北市民眾購屋熱門標的，房仲根據近1年實價登錄資料彙整，發現台北市屋齡2年以上的熱門交易社區，由文山區「崇德隆盛新城」奪冠，前10名皆以軍國宅及套房為主，其中有6個位於市中心，松山區拿下4席。

崇德隆盛新城奪冠
成交量約92戶的「崇德隆盛新城」總共約550戶，屋齡約6年，永慶房產集團業管部經理謝志傑說，該社區為軍眷社區改建，第一手須5年以上才能轉售，因此新成屋時已有不少買方採取「預約買賣」的方式購屋，最近交易訊息陸續揭露。
另入榜的4個松山區社區中有3間位於民生社區，21世紀不動產民生圓環加盟店店長廖偉宏分析，「建成花園廣場」與「名人世界」有很多小套房，入手較容易，換手量較多，「健安新城」則屬軍宅。

解決都市工業地不足

為解決鄰近都市工業地不足問題，並鼓勵AR、VR等新興產業，經濟部工業局昨表示目前正著手擬定開放工業區容積，目標將針對有潛力新興產業，且有廠房立體化需求者，希望能再造第二個南軟園區。目前實際放寬容積率未定，但根據新北及南軟例子，應可放寬至252%到260%以上。

工業區土地短缺問題嚴重，且部分新型態產業同時結合製造、服務及研發，亟需鄰近都市工業地作為研發中心及利於徵才。工業局昨表示，過去都會工業區容積僅210%左右，是因製造業多使用平面廠房設置機械，但部分高附加價值製造業型態已非單純製造，若能放寬容積使廠房立體化，將可緩解北部工業區土地一位難求情形。

工業區缺地 炒作嚴重
官員表示，新北、新竹等鄰近都市工業區，目前工業區價格往往比住宅還高，在僧多粥少情況下，炒作問題嚴重。但部分潛力產業如AR、VR、物聯網、電商等由於徵才及鄰近市場需求，不可能離都市太遠，在目前新設工業區越來越偏遠的情況下，相當不利新興廠商。

可放寬至260%以上
因此工業局擬鎖定此類潛力產業，開放都市工業區容積限制；官員表示希望能參考南港軟體園區經驗，以開放容積方式，將目前已有都市工業區「升級」成另一個南軟。而目前具體放寬容積仍然未定，尚要與內政部進行討論；但過去已有南軟及開放新北都會工業區的例子，容積應至少可放寬到252%到260%以上。

而工業區內單一廠商往往難以帶動都更，效益不高，對是否強制須以街廓為單位才能放寬容積，帶動較大面積更新，官員表示目前仍在研議中，但原則上希望朝此方向前進。

東森房屋董事長王應傑2017年1月17日表示，回顧2016年是相當辛苦的一年，房地合一稅正式上路，0206地震引發「土壤液化」、「老屋健檢」、「老屋都更」問題，造成民眾高度關注，房市交易量縮，雖3月央行宣布房市信用管制大鬆綁，上半年看屋人潮、購屋信心稍提升，但可惜多數民眾仍沈浸在觀望氣氛、房屋稅調整等議題中，整體成交量低迷。

展望2017年房市，王應傑指出，2017年第1季因農曆年期間與「一例一休」等新政策上路，民眾短期仍觀望，但長期來看，政府解除調控房市，加上考慮年輕人購屋需求，青年安心成家貸款申請延長，以及加速老舊建物都更政策，2017年政府也肯定會在房市政策有所作為，促成交易量回穩。

王應傑說，「台灣的自住剛性需求一直都在，2016年成交如此低迷，房價必定得再有感修正，才有機會撼動自住購屋民眾，2017年估計新建案、中古屋勢必得讓利，那麼自住客、置產族將有機會回籠，促成交易量一波彈升，東森房屋也期許仲介菁英共體時艱，持續再向上創造佳績。」

過去「林、三、淡」因市容新、房價親民、交通機能佳，成為小資族購屋選項中，熱門討論度最高的三區域，不過根據2016年各行政區人口成長顯示，汐止區卻爆冷門擠下三峽，成為新的房市之星。

根據新北市民政局近日公布的各行政區人口數資料，和2015年相比，人口移入最多的依序是淡水、林口、汐止，其中相較其他地區，少了重大建設和房市利多的汐止，一撇淹水、工業區形象，不僅成為首購族新歡，也被PTT網友激推是「心目中最想居住的行政區」第五名。

2字頭房價、交通便利、生活機能完善等優點，讓汐止擠下三峽成為首購族新戰區，永慶不動產汐科站前店長林美英向聯合報表示，汐止房價在2014年房市反轉後，跌幅最明顯，預售屋也下殺到3字頭，中古屋也只有2字頭，在雙北來說，是相對低價，目前多是自住客進駐。

住汐止利大於弊？除了能接受汐止經常下雨，導致停車位「一位難求」外，資深媒體人徐欽煌在節目《57新聞王》中提醒，首購族要移民汐止，只要符合「剛性需求」、「距離工作地點近」、「新屋房價3字頭以下」這3個中的其中1項條件，住汐止就是不錯的選擇。

房價持續看跌，對於想在此時買房的民眾，有專家建議「跟著公共建設買準沒錯」，不過有財經專家在節目上指出，有民眾看好南港三鐵共構的優勢，搶先買下預售屋，卻因碰上房市反轉期，房價不斷下修，即使高鐵通車也無用。

跟著公共建設買準沒錯？財經盧燕俐在《57新聞王》上指出，有對夫妻多年來理財的方式就是透過買賣房地產，因為看好南港前景，加上三鐵共構的交通加持，搶在通車前先買下預售屋，沒想到隔沒多久碰上房市反轉期，房價沒有漲，反而是不斷往下，房仲業者則向他們解釋，高鐵還是以台北車站為最重要的樞紐，加上房市空頭期，碰上房價下修是必然的。

即使有高鐵的加持也無用？房市名嘴Sway指出，不少投資客都淪為「養套殺」的祭品，淡水就是最慘痛的例子，前後遇到輕軌、淡江大橋等公共建設的延宕，讓投資客心情只能七上八下，根本是成為公共建設的「祭品」。

雖然交通利多無法推動房價，不過永慶房屋南港站前店店長陳世弘向媒體表示，在年底購屋潮影響下，近來看屋量穩定，除原本在南軟工作的高資產族群，也有中南部來的置產族群看屋；而根據永慶房仲網行情指出，南港平均住宅行情每坪約56.9萬元，甚至比去年上漲了7.6%。

台北市議會李慶元議員於2017年1月17日召開記者會，針對台北市政府辦理延壽P出租國宅建築物耐震補強工程採用中國製阻尼器材料，涉嫌廠商綁標、放水等議題提出質疑，都發局表示，本工程經過公開招標評選，由尚乘得標進行規劃設計及監造，工程標亦是公開招標決標，相關材料均經廠商提送監造顧問公司經審查符合契約規定後施工。都發局指出，招標過程均依採購程序辦理，並已針對廠商採用中國製阻尼器一事，請廠商提出說明，後續將依契約及採購法辦理。

都市發展局回應，本案工程委託辦理出租國宅耐震能力詳細評估，係以內政部營建署辦理之共同供應契約進行採購，成果報告書須經過第三方具該項學識及經驗之公會或學術團體機關審核通過後始得結案。本案有關委託規劃設計暨工程監造部分，採準用最有利標公開評選出優勝廠商，且設計階段均委託專家學者協助審查；工程則採公開招標最低價決標，相關採購過程均符合採購法規定。

都發局表示，本案工程相關使用材料均經廠商提送本局委託之監造審查符合契約規範後施工，不得採用劣質不合規範之產品，另工程規劃採用之阻尼器於國內外均有多家廠商可為供應，非屬特殊規格，相關施工過程均依程序辦理材料檢驗、規格審查、抽查等作業。

都發局進一步表示，本工程是為提供並維持台北市出租國宅之建物結構安全辦理，工程尚未驗收，現已要求由廠商針對採用中國製阻尼器提出說明，如經查證所採用材料非符契約及採購法規定，最重將要求廠商拆除重置，並追究相關人員責任，全案已同時送政風單位調查，秉持毋枉毋縱之精神辦理，以確保國宅建築安全及品質。

東森房屋昨（17）日宣布2017年逆勢進軍大陸市場，正式與大陸江蘇的上森置業集團簽署「品牌授權」合約，將以東森房屋品牌在大陸市場展店，進行二手屋買賣交易，初期規畫將在今年4月於江蘇昆山地區設立第1家直營店，3年內開設10家直營店，後續並開放加盟，預計5年可達100店規模。

東森房屋規畫近2年，攜手江蘇上森置業集團，東森房屋董事長王應傑表示，當大陸市場別人撤退就是東森房屋危機入市的時候，雙方合作主要因為上森置業是江蘇昆山集房地產策畫、代銷、招商、管理、商業投資於一體的房地產營銷專業公司，且上森置業創辦人林華成早期還是東森房屋的不動產經紀營業員，成為此次東森房屋簽署品牌授權的關鍵。

上森置業房產集團總經理林華成表示，在大陸11年主要以一手房代銷為主，但在一手房房價飆高後，近2年二手房也開始起飛；以蘇州地區來看，100套住宅成交量，二手房就占了70套，目前正是切入二手房市場最佳時機點。

他指出，上森集團在大陸都與國企及上市公司合作，獨家銷售單一樓盤，擁有2,000∼3,000名忠實粉絲，是跨足二手房市場利基點。

林華成表示，展店將採取穩紮穩打模式，將在今年4月於江蘇昆山地區設立第1家直營店，3年內開設10家直營店，後續視大陸市場變化開放加盟，預計5年可達100店規模。

他說，為融合當地文化，未來開放加盟將優先以陸籍配偶的台商為主，也會考慮直營店員工自行創業加盟，規畫直營店「2年專業、3年創業」。

林華成認為，大陸房仲競爭激烈，但以往的電商經營已死一遍，在大陸經營房仲台灣人應拿掉30％的自我，大陸人應拿掉30％的快與狠，上森置業將以誠信、專業、守法、在地經營的品牌理念跨足二手市場。

中壢SOGO海華特區是桃園明星房市區，過去民眾搜屋長期名列前茅，但房市反轉，房價居高不下，民眾關愛眼神不再，房仲統計桃園市十大熱搜區，海華特區搜尋占比僅1.8%，不如平鎮山仔頂、龍潭市區。

春節前是民眾上網看屋、購屋旺季，台灣房屋智庫統計去年11月至今年1月，網友上網搜尋桃園各房市區情況，第一名為中正藝文特區、第二名山仔頂生活圈、第三名為大有特區。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，中正藝文特區有桃園市信義計畫區之稱，區內房價雖較其他地區高，豪宅可達每坪35萬元到40萬元，但實價資料顯示，當地房價近來回檔不少，房價在每坪20萬元至32萬元之間，受到最多民眾青睞。

其他第二到第九名，分別為平鎮區山仔頂生活圈、桃園大有特區、八德區公所重畫區、蘆竹大竹重畫區、內壢前站、龍潭中興路一帶、平鎮南勢重畫區、龍潭區市中心等。

上述區域，房價都還在一字頭，最低一坪僅10萬元，低價、加上商圈成形是吸晴主因。

中壢SOGO海華特區由於商圈成熟，生活機能完備，過去一向深受網友青睞，是桃園長期熱門的搜屋區之一，但統計發現，海華特區搜屋占比僅1.8%，已滑落到第十名。

業者表示，海華特區落到第十名不令人意外，實價資料，海華特區平均房價每坪25~32萬元，比中正藝文特區20~32萬元還高，房價偏高，讓民眾興趣大減，加上屋主惜售，釋出物件少，點閱因此大不如不前。

　　存量房黃金時代來臨

　　“京滬深”二手房成交逾3萬億元　為新房交易額的2倍多

　　“2016年中國的房地産市場在所謂的“白銀時代”創造出了“黃金時代”未能夠企及的巨量增長，11萬億交易額，超過30%的增長是中國各行各業裡增速最快的一個行業，這是難以想象的。”鏈家研究院院長楊現領表示。然而，楊現領認為這種增長雖然意外，卻可以理解。在他看來，2016年中國房地産市場最大的變化，或者説最值得關注的變化並非這個巨量增長，而是“增量市場”向“存量市場”的轉換，這是一種更深刻、更根本的轉變。

　　據鏈家研究院發布的《存量時代，流通為王》市場展望報告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，新房進入白銀時代後，存量房的黃金時代已經來臨。

　　存量房黃金時代來臨

　　有統計顯示，2016年，我國新房住宅交易額約10萬億元，二手房住宅交易額為6.5萬億元。

　　據報告測算，在存量資産端，二手房約180萬億元、商辦物業50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元；在存量資産産生收益（即服務型收入，包括代理、渠道、媒體等）端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業管理5千億元，在加上城市更新等，這個市場的潛在空間巨大，目前才剛剛打開。

　　楊現領認為，存量房的黃金時代已經來臨，預計未來三年至五年時間內，二手房全國整體交易額將高于新房。屆時，交易和租賃市場將趨于平衡，購租並舉的供應體驗初見雛形，新房、二手房和租賃三個市場將協同發展；機構集中度將相對更高，更容易産生規模效應和網絡效應顯著的大型交易平臺，預計未來3年－5年內，將由3家－5家存量房領域的上市公司出現，可能來自經紀領域、青年公寓等，這是大概率事件。

　　值得關注的是，存量市場來臨後，開發商已經開始進入這一市場，包括運營長租公寓等。據了解，開發商目前進入存量房市場有兩種形式，一種是對業務上的布局，例如參與長租公寓等盤活物業的方式；另一種是資本上的進入，鑒于當前市場一、二手聯動交易很強，中介公司開始進入資本市場，通過資本方式參與存量資産交易和運營。

　　資産證券化渠道將拓寬

　　在楊現領看來，無論是開發運營的長租公寓，還是商用物業，未來資産證券渠道將拓寬。

　　據報告數據顯示，目前美國托管行業的規模達到了100億美元，而機構化管理的滲透率也已佔到22%，盈利則是通過傭金和後續的管理費實現。同樣在日本，80%的房子都通過托管的形式來實現，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的托管業務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。

　　更重要的是，以美國的租賃資産管理為例，整個模式核心就是REITs。據楊現領透露，公寓在美國REITs佔10%，這個市場能夠受到關注，根本是它的回報率長期來看跑贏股市，是一項不錯的投資。

　　反觀中國，REITs的大門尚未真正打開，盡管有私募REITs、ABS等融資模式，但資産證券化渠道尚不充分，不過，2016年已經有了很大的增長，預計未來的發展速度會超預期。

　　對此，楊現領認為，一方面租金上漲的趨勢明顯，長期持有租賃回報率在上升。另一方面是利率的下降趨勢。

　　以北京為例，《證券日報》記者從第一太平戴維斯獲得的最新住宅租賃數據顯示，2016年第四季度，由于為市場傳統淡季，整體入住率有所下降，但服務式公寓和高端公寓租金均環比上漲。

　　據第一太平戴維斯董事熊志坤向《證券日報》記者表示，鑒于監管機制的不成熟，目前REITs的大門尚未放開，但預計2018年將有可能打通REITs的融資渠道，屆時存量資産運營所耗費的資金成本壓力將有所緩解。

　　良好流通有利于穩定房價

　　《存量時代，流通為王》這份報告還提到“百人流通率”這一指標，可以用來衡量真實的房産需求被滿足的程度。以房屋百人流通率（每年一百個人裡有多少人買房子或換房子）計算，當一個城市的百人流通率在1%到2%的時候，這個城市的供應會非常緊張，流通率很低，房價增速會比較明顯；當這一指標在2%到3%之間時，房價將比較平穩；當這一指標在3%到5%之間時，房價基本不存在上行壓力。

　　以北京為例，房屋套均價格過高，新房可售庫存不斷下降，二手房供應如果不能放量，新增房源和新增客源的矛盾就會加劇，百人流通率很低。若北京的百人流通率為2.5%，那麼二手房交易將超過45萬套，但2016年僅為27萬套，這意味二手房交易量還存在10多萬套的供應缺口才能起到穩定市場供應的作用。

　　楊現領進一步稱，降低流通成本和各種稅費成本，同時提升中介交易的服務效率，都將對提升流通率有所影響，讓所有權、使用權和收益權的交易更加快速變現。

在2016年的一輪大漲過後，雖然近期樓市成交熱度有所降溫，房價卻依然滾燙，需求依然旺盛。在此情況下，如何確保今年樓市“穩”字當頭，自然成了各地兩會的關注焦點。意料之中的是，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一高層定調已被多座熱點城市寫入今年的政府工作報告；而“從嚴調控”、強化“預期管理”則幾乎成為各地兩會提到房地產市場時的主基調。

熱點城市定調 調控“從嚴”

去年，一、二線熱點城市房地產市場的狂飆突進引致嚴厲調控，也讓房地產成為了2017年地方兩會政府工作報告中最為引人關注的焦點。

從已召開地方兩會省市的政府工作報告來看，保持房地產市場的穩定被提到了前所未有的高度。其中，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為主基調，被寫入了多個熱點城市的政府工作報告。

經中國證券網記者梳理，截至1月15日，在北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、南京、合肥、珠海等九大城市的政府工作報告裡：“抑制資產泡沫”被兩個城市提及；將“房子是用來住的，不是用來炒的”寫入報告的有四個城市；還有四城提出“要發展住房租賃市場”；而“要合理增加住宅用地供應”的城市更達到了五個。防範風險，遏制炒房，引導合理住房需求，化解熱點城市土地供求矛盾成為各地共識。

就一線城市來看，與去年北京、上海都以“建立健全基本住房保障體系”作為房地產發展的主要目標不同。今年，北京的態度直接而鮮明——嚴控中心六城區人口規模和開發強度，把握住房的居住屬性，探索建立房地產調控長效機制。上海的表態也讓市場吃了“定心丸”——堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的基調，加強房地產市場調控。去年，房價上漲幅度最高的代表城市之一深圳，則在2016年已提出釋放一批土地空間和產業用房的基礎上，又提出2017年要完善房地產市場調控長效機制，合理增加住宅用地供應。廣州則表態，將盤活城市閒置和低效用地，發展住房租賃市場。

二線城市中，儘管南京在今年的政府工作報告中僅簡單提到“要加大房地產調控力度”，但南京市委書記吳政隆在前一天召開的政協會議上用擲地有聲的話語明確：“堅持房子是用來住的，不是用來炒的，抑制房地產市場泡沫，防止出現大起大落，為各項事業發展營造和諧穩定的社會環境。”合肥則明確，將全面落實房地產市場調控“十條新政”，合理增加居住用地和住房供應。珠海2017年政府工作報告中強調，防止市場投機透支城市未來發展的美好前景，將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加強住房市場監管和整頓，健全房地產預售監管系統，建立全市樓盤資訊資料庫，規範開發、銷售、仲介等行為。

此外，天津、重慶兩座直轄市也在對樓市打“預防針”，在政府工作報告中提出，要在新的一年裡抑制資產泡沫。其中，天津將在2017年加大房地產分類調控力度，抑制房地產泡沫。而對於重慶來說，2017年房地產工作的重心已從2016年提出的“科學調控土地供給量和房地產開發量”轉變為“積極防範各類風險，堅決遏制炒房行為”。

一直以來，重慶的房價表現始終波瀾不驚，即使在2015年以來一、二線城市房地產的牛市行情中，重慶也保持著自己獨有的步調。但時至2016年年末，重慶樓市突然爆發，市場甚至有外地人“打飛的”去重慶購房的傳聞。重慶官方迅速反應，半個月內五次發聲並下發檔，祭出撒手鐧——“房產稅”，堅決遏制炒房行為。

　預期管理是重中之重

“可以說，重慶是全國樓市‘好孩子’的典型，其此番及時應對炒房客出臺調控辦法是在意料之中的，否則會形成很壞的跟風效應。”中國房地產研究會市場委員會副主任、中國房地產資料研究院執行院長陳晟向記者表示。

而中國證券網記者從一些房地產研究機構獲悉，目前一線城市樓市僅出現量的下降，房價的熱度仍高。此外，據記者實地調研，在以“穩”為先的政策環境壓制下，雖然“一層薄冰在眼前，腳下仍不免‘暗流湧動’。”

“我原本想把遠郊的房子賣了，上週末準備去簽約，結果在路上看到還有不少人急著買房，甚至願意多出十幾萬元。”北京的陳先生向記者表示，結果他臨時決定“先不賣房了，再租出去看看。”

他告訴記者，其房產在北京遠郊的燕山石化片區，50平方米的房子現在報價能達到100多萬，甚至更高，而月租金卻只有1000元，租售比遠超出理論合理範圍。即便如此，他仍在“賣與不賣”間猶豫不決。

“因為快過春節了，1月份這十多天北京二手房市場有所回落，成交量估計下降了10%左右。”地產服務機構偉嘉安捷的分析師吳昊向記者表示。她還告訴記者，從元旦開始，北京各家銀行的首套房利率即全面調整為九折，讓很多購房人有些措手不及，但從近期市場反應來看，利率調整近半個月後，市場諮詢量與上月基本持平，並未出現大幅下降的趨勢，剛性需求依然較為旺盛。

“現在是買房最好的時候。去年房價上漲一天一個價，你想買也不會便宜。現在市場冷靜了，買房可以慢慢挑，甚至還可以申請到優惠。”在上海浦東內環某樓盤，一位售樓人員如此表示。

但並非所有樓盤都“隨您挑選”，該售樓人員告訴記者，其所在開發商在浦東陸家嘴有一個樓盤，現在均價達15萬元，而且要憑關係才能買到房子。此外，該開發商在浦東浦江鎮的別墅產品現在還未對外發售，但估計價格也不低。陳晟告訴記者，受預售證控制較嚴的影響，目前從新房資料來看，1月份房價環比“應該不漲了”，但是二手房市場監管難度較大，目前房價資料還不好說。

正因於此，各地兩會透露出“從嚴調控”和強化“預期管理”的主旋律，恰恰有利於2017年全國樓市朝著“穩”的大方向發展。據房天下資料研究中心統計，在各地政府樓市調控政策引導下，2016年末，全國28座主要城市的二手房掛牌均價增速已逐步放緩，12月份的二手房掛牌均價環比漲幅維持在1.64%，與調控前相比，回落2.3個百分點。就此來看，二手房市場的預期正在形成，這有利於2017年全年房價保持“平穩”。

據瞭解，中梁地產所拿下的67幅地塊中不乏三四線城市地塊，比如張家港、溫州、台州、紹興、嘉興等。

而中梁地產集團北區域公司董事長顧繼偉曾表示：“中梁作為百億房企，要在2020年達成500億元的銷售目標，就需要走出自己的路子，而一二線城市土地價格高昂、‘地王’地塊風險高。”

顧繼偉還曾指出，雖然目前三四線城市陷入去庫存的泥潭中，甚至部分三四線城市房價還有下跌，但是並不意味著沒有市場機會。目前，在長三角民營經濟相對發達的地方，相比中西部城市，市民更具有購買力，公司由此制定了“總部上海，佈局長三角潛力的三四線城市”的戰略。

據瞭解，於2015年，中梁地產則共錄得21宗地塊，拿地金額達到93億元，分別佈局了寧波、麗水、金華和台州等地。

而于2017年，中梁地產也已佈局三城。

於1月16日，中梁地產以總價約4.21億元拿下安徽宣城2016-26號地塊。該地塊即宣城市寶城路與水陽江大道交叉口東北角地塊，位於寶城路以北、水陽江大道以東，占地面積約11.92萬平方米，容積率≥1.0且≤2.2，為居住用地。

1月11日，中梁地產則分別於揚州、溫州各拿下一宗地。其中，中梁地產以總價5.1億元競得揚州市GZ035地塊，成交樓面價3127元/平方米，首進揚州；揚州市GZ035號地塊占地面積90627平方米，為商住地塊。

同日，中梁地產還以總價約3.55億元獲得溫州樂清城東街道後所村（YC-013-05）地塊。樂清YC-013-05地塊用地面積約3.10萬平方米，為住宅用地。

中國官方房地產調控一波波，就連中國首富也受不了。萬達集團董事長王健林近來宣佈，萬達集團將逐步退出當初發跡的房地產業務，轉型發展文化、娛樂等服務性產業。

王健林在上週末年會中指出，萬達將逐步退出投身近三十年的房地產業，自 2020 年之後原則上不會再經營房地產，轉型升級聚焦服務業。他強調自己並非看空房市，而是中國房地產開發週期性太強，「往往好光景沒持續個四五年，基本上三年就來一回調控，自己就被調控個十來次」，導致現金流不穩定，預期也常發生變化。

細看萬達近五年房地產收入佔集團營收可發現，自 2015 年起相關收入已大幅減少。此外，萬達現在已經可以靠品牌賺錢，王健林近年積極朝商業、文化、網路、金融四大產業轉型，例如橫跨中國電影市場的萬達影業，或集各種娛樂、餐飲、酒店等功能於一身的萬達商業廣場，利潤都遠超過房地產。

王健林更宣示，今年萬達將繼續深耕文化產業，包括擴大電影市場佔有率，爭取 2020 年實現全球 20% 的市佔，增加旅遊投資等。

攤開萬達集團年報，去年服務業收入比重 55%，首度超過房地產收入，未經審計的淨利也大於房地產。這也是王健林鐵了心告別房市，看好不搞房地產，公司會更值錢。

據研究機構數據，截至2016年5月，中國大陸地區千萬資產的高淨值人群數量約134萬人；上億資產的高淨值人群數約8.9萬，10億及以上身家的9500人。在完成“創富”之後，步入“守富”階段的他們也越來越關注財富的投資與資產的增值。現如今世界的經濟發展，中國的富豪貢獻了不少。美國的樓市股市，歐洲的樓市能源，加拿大澳大利亞新加坡這些地方的樓市都有著咱們中國人的身影。

中資直投集團（CWO）董事劉芸岐在採訪時表示，在他接觸的中國富豪中，一般總資產達到1億元以上的中國富豪會有在海外投資產業的計劃，而10多億元資產的富豪對此也表現出更大的興趣。

而且據彭博數據顯示，中國財富在2016年首次出現負增長，連帶中國的億萬富翁也未能倖免。就目前貨幣市場來看，因為滬深300指數的下跌，中國億萬富翁在2016年集體損失了110億美元。實際上，自2014年年初開始，人民幣就已經開啟了貶值大趨勢。2016年年初至今，人民幣兌一籃子貨幣不斷下跌，創2015年12月指數創立以來最低。因此，億萬富翁越來越關注如何進行資產保值。

中資直投集團董事劉芸岐透露，世界經濟接下來的十年將是經濟增長更強勢的十年，因此，從資產安全性方面來看，更多中國富豪可能更傾向於把資產進行全球化配置。想要避免大幅度資產縮水，盡量增加海外資產配置，是大勢所趨。

與其他投資相比，房產投資的門檻和風險都比較低。有數據統計顯示，對於新一代超高淨值人士來說，房地產的吸引力想交父輩並沒有減退，有45%的受訪者表示，年青一代富豪客戶對房地產的興趣要高於父輩。近八成的高淨值人士計劃在未來增加海外投資的配置比例。高淨值人群海外資產配置青睞權益投資，香港和美國市場是首選。

中資直投集團董事劉芸岐在分析國際貨幣市場時表示，2016年黑天鵝事件仍在發酵，股票市場發展隨市場波動較大，因此未來配備股票需要更為謹慎。誠如上述分析，美國新總統特朗普上台對世界經濟影響頗具變數，預計在未來有較大概率實施寬財政和收緊貨幣的策略，這些措施將對國際金融市場，例如股市、大宗商品等產生較大的影響。

同時， 中資直投集團董事劉芸岐在給到未來投資建議時提到，中資直投集團是國內首家為客戶提供包括海外直接投資融資諮詢服務，2016年在美國、加拿大投資房地產及高端製造業，包括南加州大學伯克利分校等6個項目的學生公寓開發及運營。據劉芸岐透露，中資直投集團與國內數十家高端豪宅合作，將佔用上億資產的房產資產證券化，進而配置成沒有槓桿的美元資產，讓購房業主坐享美元資產的高收益。

這就意味著未來，將固定資產證券化，聯合具有可信度的海外直投亞太配置中心將成為新一輪億萬富豪保住資本的重要手段了。

2017年伊始，部分地區房地產調控政策持續收緊，不少熱點城市商品房成交量環比大幅下降。業內人士表示，政策收緊與此前中央經濟工作會議提出的樓市建立長效機制、回歸住房居住屬性、推動房地產健康發展相呼應。預計2017年總體房價會較平穩或略有下跌。

新年成交開局低迷

數據顯示，2017年首周(1月2日至1月8日)，北上廣深四大一線城市房地產成交面積為76萬平方米，環比降22%，同比降5%。部分二線城市房地產成交277萬平方米，環比降22%，同比微降1.07%。

截至1月12日，1月30城房地產銷售面積同比降13.3%，其中一二三線城市同比分別降4.5%、9.1%、22.9%。同時，土地供給量和成交量雙雙下跌。100大中城市土地成交面積環比降83.8%，一二三線城市環比分別降82.5%、92.5%、70.2%。土地供應量也大幅縮減，總量由1808萬方減少為641萬方，一線城市無新增土地供應。

“市場調控力度加大，住宅銷量全線回落。”民生證券分析師溫陽認為，一二三線城市新房銷售全線回落，庫存指數有所回升，庫存去化週期繼續下降。同時，二手房銷售方面，一線城市與其他城市均有所回落。

廣發證券報告指出，受元旦假期及2016年末房企衝業績推高基數等影響，樓市整體成交環比大幅回落，其中一二線成交環比降幅均超20%，且樣本城市呈普遍下滑態勢，其中寧波、福州、大連、南昌等城市降幅明顯。

調控仍有加碼可能

“房價變化趨勢與人口數量有相關性，長期來看，房價走勢並不樂觀。”中泰證券首席經濟學家李迅雷表示，主要在於房地產開發投資增速回落，預計2017年將出現負增長。去年一二線城市房地產火爆是因居民購房加槓桿，但由於基數過高，預計今年將出現負增長。此外，中央經濟工作會議提出“要堅持'房子是用來住的、不是用來炒的'”的定位。因此，預計今年房價會較平穩或略有下跌，因各地都把控制房價上漲作為重要目標。

溫陽指出，北京、上海、長沙等熱點城市近期相繼出台樓市調控措施，包括從用地比例、項目銷售、資金監管等方面加強管理。2017年不排除調控力度繼續加大可能，在限貸限購政策不斷收緊的形勢下，預計住宅銷量將持續低迷，房價增速有望緩慢下降。

“目前，熱點城市調控持續深化，限購城市已擴大至26個城市，限購城市在地理位置上逐步由東部向中西部延伸，而在城市級別上，則出現由二線城市向熱點三線城市蔓延跡象。 ”廣發證券分析師樂加棟認為，在信貸政策上，個別城市部分銀行在操作層面上逐步上調貸款利率，同時，部分熱點城市信貸收緊逐步由商貸延伸至公積金貸款。未來，熱點城市政策導向仍以收緊為主，且不排除進一步蔓延的可能。從以往小周期經驗看，政策收緊對樓市成交有較明顯的負面影響，預計2017年行業基本面將進入量價齊跌格局。

以北京二手房市場為例，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，進入2016年時，北京樓市面對的是2015年“3·30”新政打頭、一系列降準降息減稅政策跟進所營造的利好政策環境，而如今北京樓市面對的則是2016年“9·30”新政後的全面收緊、高壓調控，一年之內政策基本面發生根本逆轉，人們對後市的預期截然相反，相應的樓市表現自然大不相同。受政策收緊影響，今年北京二手房市場“量價齊跌”將是大勢所趨。

每呎樓面價1.7萬 下周截意向

政府推地態度堅定不移，港島南區更接連有貴重地皮推出。繼地政總署上周公布將於本月20日推出鴨脷洲利南道住宅地皮招標後，港鐵（00066）香港仔黃竹坑站鐵路上蓋物業發展項目第一期（下稱黃竹坑站第一期）亦於今天開始招收意向，下周一（23日）截收，業界預期地皮估值高見98.08億元，每方呎樓面地價1.7萬元。

整個黃竹坑站物業發展項目位於黃竹坑車廠上蓋，毗鄰港鐵黃竹坑站，周邊由香葉道、警校道及南朗山道圍繞，佔地逾77萬方呎，可建住宅單位最多約4700伙。而黃竹坑站第一期則毗鄰警校道，佔地約1.1公頃（約11.84萬方呎），可建兩幢住宅大廈，提供約800伙，樓面面積約57.7萬方呎，平均每伙約721方呎，預計2022年落成。

市區靚地 兵家必爭

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，市區大型住宅地供應有限，加上黃竹坑站第一期位近鐵路站，交通方便，已經具備相當優勢，可謂兵家必爭的靚地，相信將有逾20家發展商提交意向書，惟料最終應有約10家財團入標。該地皮估值約80.77億至98.08億元，每方呎樓面地價約1.4萬至1.7萬元。

高力國際估價及諮詢服務行政董事張翹楚說， 黃竹坑站第一期的規模較小，相信整個黃竹坑站發展計劃有可能分為6至7期發展。由於該項目是鐵路上蓋項目，參考去年底何文田站物業發展項目第一期的市場反應，他估計黃竹坑站第一期每方呎樓面地價約1.5萬元，地皮估值約86.54億元。

按照政府上月公布的賣地計劃，本季港鐵擬推出兩個項目，除黃竹坑站第一期外，另一個項目則為西鐵元朗錦上路站物業發展項目第一期，可建1650伙。

事實上，港鐵南港島線通車後，南區包括海怡半島等私人住宅屋苑樓價飆升，政府亦積極推出該區的住宅地皮，既可以高價售出，亦可保住宅供應能達標甚至超標，所以上周五政府突然公布把剛完成改劃的利南道住宅地皮納入本季度（1至3月）的賣地計劃，並隨即宣布於本月20日招標，下月17日截標。

利南道用地地盤面積約12.66萬方呎，總樓面面積約76.21萬方呎，料可建約1420伙，有力躋身百億地王之列，估值約76.21億至114.31億元。連同黃竹坑站第一期，今季港島南區的住宅供應將逾2200伙，佔本財政年度住宅供應目標1.8萬伙約12.3%。

一手新樓爆搶購潮，刺激二手樓價亦飆升。曾為居屋樓王的旺角富榮花園，一個高層戶剛以綠表價（第二市場，未補地價）650萬元沽出，呎價約1.1萬元，創全港綠表居屋呎價新高。

家天下經理黎振傑表示，富榮花園2座高層B室，實用面積592方呎，3房1套間隔，原業主計劃樓換樓，早於去年9月以綠表價650萬元放盤，買家議價不果後，最終於本周一以650萬元拍板購入，呎價約1.1萬元，膺全港綠表呎價最貴居屋王。原業主2009年以綠表價270萬元購入，賬面獲利380萬元（1.41倍）。是次成交呎價打破去年10月香港仔居屋雅濤閣高層戶綠表成交呎價1.09萬元的紀錄，並推高0.69%。

三房650萬易手 升值1.41倍

黎振傑指出，上述富榮花園單位坐向正南，高層可外望開揚景觀，加上屋苑盤源少，買家最終以650萬元承接自住。現時富榮花園平均呎價近1萬元，對上同類型成交於上星期錄得，為5座低層A室，實用面積592方呎，以綠表價638萬元成交，呎價1.08萬元。

他表示，居屋業主換樓能力較弱，難以用同等價錢在私人市場購入相若面積的單位，故議價空間較窄。目前富榮花園3房單位開價550萬元，相信屋苑業主往後會主動調高叫價。

事實上，居屋樓價本月接連錄得創新高個案，　藍田居屋康逸苑B座高層1室，實用面積650方呎，　以綠表價628萬元沽出，呎價9662元，成交價及呎價均創出屋苑綠表新高。另外，馬鞍山居屋錦英苑及富寶花園較早前亦齊現屋苑綠表造價及呎價「雙破頂」成交。

其中，錦英苑C座高層2室，實用面積645方呎，以綠表價400萬元易手，呎價6202元，造價及呎價均創屋苑綠表歷史紀錄；同區富寶花園4座高層G室，實用面積592方呎，以綠表價401.8萬元售出，呎價6787元，成交價及呎價亦創屋苑未補地價新高。

美聯物業就現屆政府今日發表最後一份《施政報告》前所做的民意調查，結果顯示有40%受訪者認為辣招令港人愈住愈細，35%則希望政府能減辣。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，雖然相信新一屆政府在房策上不會有太大動作，但呼籲當局將換樓退稅的期限由半年延長至一年，幫助釋放二手供應，紓緩二手樓價「乾升」局面。

美聯物業本月上旬透過分行問卷形式進行《施政報告》前夕民意調查，成功收回287份問卷。布少明指出，就調查結果所見，大部分被訪者（約35%）最希望今日發表的《施政報告》能較多着墨於調整辣招，而23%受訪者要求政府增建資助房屋，約20%希望政府覓地增加供應。

布少明強調，辣招令樓價「乾升」，期望當局審時度勢，正視措施的後遺症，並建議未來房策除貫徹覓地建屋的主調，保持充裕的新供應外，更應同步釋放二手盤源，建議把換樓退稅的期限由原來的半年延長至一年，讓市民有更充裕時間換樓。

香港仔華貴邨呎價突破1萬元，屋苑一個面積207平方呎單位，於自由市場上以呎價10,145元沽出，創屋苑呎價新高。

市場指出，該單位為華貴邨華賢樓中層3室，原則不設間隔，日前以210萬元（已補地價）沽出，平均呎價10,145元。原業主2003年以10.64萬元（未補地價）入市，資料顯示，華貴邨補價折扣率由57%至66%不等，故此是次單位易手，涉及的補地價金額有機會逾100萬元。

悅海華庭呎售13719 夾屋新高

由於港島區可以出售的公屋屋邨不足5個，包括鴨脷洲利東邨、柴灣峰華邨等，加上補地價金額高，二手成交集中於綠表市場，連地價成交單位不多，故此上述華貴邨單位，屬港島區罕有於自由市場上，連地價成交呎價突破1萬元的單位。目前全港最高公屋呎價，為鑽石山鳳德邨開放式單位，呎價高見1.3萬元。

其次，鴨脷洲夾屋悅海華庭以呎價13,719元沽出，撇除內部轉讓個案，屬全港夾屋呎價新高。根據EPRC經濟地產庫資料顯示，屋苑1座高層H室，實用面積605平方呎，屬3房間隔，望海景，以830萬元屋苑新高價沽出。

財團續向海外尋找投資機會，培新集團以約8億元，購入愛爾蘭商業項目，預計總投資額達20億元。

培新集團宣布，與國際地產發展商Hines合作，購入愛爾蘭都柏林市中心商業地盤，項目現為「The Central Bank Building（中央銀行大廈）」及「2 Grand Parade」，涉資約8億元。

兩項目總投資20億

據悉，中央銀行大廈位於都柏林市中心Dame Street，為當地零售及商業核心地段，由愛爾蘭中央銀行自用多年，由於該銀行即將搬遷至新大樓，故沽售物業。

另一物業2 Grand Parade亦鄰近市中心，距Dame Street約10分鐘路程，項目地盤面積約7,500平方呎，樓高8層，總樓面約5.2萬平方呎，早期為煙草公司總部，現由Amazon承租整個項目。培新指，計劃改建及擴建現有項目，日後出租予科技公司，集團指，兩項物業總投資額達20億元。

培新集團過往多次投資海外物業，如前年底，透過旗下Queensgate Investments Fund II，以約40億元，成功收購英國倫敦肯辛頓廣場假日酒店。

中原地產研究部昨日指出，去年第4季登記一手私人住宅買賣合約總值650億元，創有記錄新高，涉及宗數4,868宗。計及去年全年登記，累計總值1,869億元，亦創新高。總值連續三年高企，2014年有1778.26億元，2015年有1671.36億元。其間宗數為有16,561宗。

去年按個別注重登記項目有：Grand Yoho一期 93.84億元，1,087宗；天鑄二期93.21億元，210宗；皓畋69.17億元，514宗。

新地套現逾400億

按發展商負責銷售總值計：新地412.05億元，3,831宗；會德豐246.52億元，1,355宗；恆基156.47億元，1,528宗。

該行預期，今年總值可以高達2,000億元，將會再創新高，而期間季度亦相應出現新高紀錄。