《蘋果》讀者爆料，頂新集團二董魏應交長女魏妙玲，位於敦化南路的敦南苑14樓林蔭帝景豪宅，po在永慶房仲網出售約8個月，但因售價高達3.75億元，和2012年買價差達1億元，尚未成交。親近魏家人士透露，頂新集團在台灣已經沒有業務，也並無資金需求，「魏妙玲賣房應該只是個人理財規劃。」

頂新：應屬個人理財
位於大安區敦化南路二段巷弄內的「敦南苑」，面居安公園，為地上16樓建物，規劃1層1戶格局、單戶總坪數約155坪，2008年時採預售銷售，當時每坪開出225萬元，屬區域高價，成交單價落在160~170萬元間。市調業者指出，該案推出時恰逢金融海嘯，全案雖僅15戶，但卻在2010年才完銷。

專家：開價著實過高
據了解，該案之所以能開出區域高價，主要著眼於面公園的絕佳位置，加上與鄰棟棟距甚寬、1層1戶，隱密性高，除魏家購入外，該案的投資興建方金鴻莊實業負責人當時也保留1戶。
房仲業者指出，該戶公開委售、為頂新資產，是「公開的秘密」。不願具名的房仲業者說：「對外銷售應該已有8個月，買得起這種價位的層峰人士，對豪宅血統很是在意。」此外，該戶開價3.75億元，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，若以總權狀面積190.18坪、含4個車位來看，換算單價達246.86萬元，「相較區域屋齡約10年內的豪宅產品，成交單價不過在100~150萬元之譜，該戶開價著實過高。」頂新主管昨不證實也不回應。


頂新魏家賣豪宅 傳開價3.7億
經濟日報

頂新魏家出脫資產，市場人士指出，頂新集團二董魏應交長女魏妙玲以開價3.75億元，打算出售其所持有的敦化南路豪宅「敦南苑」14樓戶別，換算每坪約250萬元，不過賣了一段時間仍未售出。

據了解，魏妙玲是在2012年3月時購入「敦南苑」，包含四個車位面積190坪，周邊房仲業者指出，景氣高點時該戶曾打算出售，自「滅頂」事件淡化後，再度拿出來賣，不過銷售八個多月來，迄今仍未成交。刊登該物件的永慶房仲網對此表示，客戶資訊不便對外透露。

頂新魏家對豪宅情有獨鐘，家族持有豪宅包括14戶「帝寶」、淡水小坪頂「天境ellipse360」、「頂禾園」、「敦南苑」和「仁愛築綠」等，總價值約百億元。房地產業者指出，頂新魏家多數台北市精華地段的豪宅多為房市起漲時取得，即使近二年來豪宅市場下修，整體資產增值依然可觀。

頂新集團近來也出脫不少資產，日前以49億元出售「中華票券大樓」給百世多麗投資開發，小賺出場。而魏妙玲有意出售的「敦南苑」戶別，房仲業者指出，該社區由於近敦南林蔭大道、正面對公園、高隱密性，敦化南路門牌仍是不少高資產買方青睞的標的，以其為2012年購入的推估成本約2.8億元來看，應仍可獲利出場。

「敦南苑」位於敦化南路二段巷內，面對居安公園，為金鴻莊實業投資興建。

華固、長虹股價漲逾9%、18% 營收邁向百億大關

正面激勵
營建股2月以來表現強勁，華固（2548）、長虹（5534）雙雄帶頭領漲，華固昨收在66.2元、長虹則收在76.1元，兩公司1月以來股價漲幅，分別已超過9%、18%。華固今年有「華固新天地」、長虹則有「長虹天璽」完工挹注，預計將推升兩公司營收邁向百億大關，法人推估表現將再比去年更好。

華固昨收盤價66.2元，1月以來股價漲幅達9.1%，相較去年1月至封關前股價呈現跌勢，今年顯然一開春就給予房市正面激勵。

華固年營收估120億
該公司去年12月靠著「華固天鑄」完工交屋，營收一舉衝破百億元，近118億元。今年將有地上權住宅案「華固新天地」完工交屋，該案總銷案量約120億元，預售銷售9成，另外，「華固天鑄」完成交屋後，預計4月重啟銷售，可售案量尚約百億元。法人保守估計，若新天地案交屋順利，華固今年營收至少120億元，將超越去年、創歷史新高。

華固今年銷售個案除天鑄案、已賣出8戶的預售豪宅案「華固名鑄」，另有已進場的中山區都更案「華固樂慕」。

長虹昨收盤價76.1元，1月以來股價漲幅達18.5%。該公司去年仰賴內湖售地、及轉投資公司忠泰長虹所興建的「明日博」交屋，營收及獲利表現佳。今年預計除「明日博」將完成最後4成交屋，另外內湖區「長虹天璽」已展開交屋作業。

長虹今年本業逾80億
長虹發言人陳茂慶表示，天璽案總銷接近83億元，預售銷售接近完銷，僅餘個位數保留戶，估計若交屋順利，可認列營收應有80億元。另外，北投奇岩重劃區「長虹天蔚」，總銷約17億元，預售銷售約2成，預計今年可完工交屋。法人估計，長虹今年本業營收即已超過80億元，若再加計業外的「明日博」交屋貢獻約20餘億元，整體獲利應比去年更加亮眼。

康和證券研究部分析師姚君達指出，開春以來，營建股表現強勁，應可從4面向分析，一是台幣走勢轉強，資產及營建股相對受惠，二是受到「肥咖條款」擠壓的中國或是外國資金回流台灣影響，股房雙市獲得帶動，三是機場捷運線開通，沿線布局的建商有其利基點，「第四則是3~4月將討論股利發放政策，華固、長虹等去年表現優異的建商，預計殖利率將有不錯水平，股價進而有所支撐。」

房價下修，撿便宜機會更多。北市大直明水路豪宅「冠德來特莊園」因為前總統李登輝孫女李坤儀，2012年砸億元現金買房而聲名大噪，但實價登錄卻揭露，4年來房價跌超過36%。
根據《蘋果》調查，實價登錄資料顯示，「冠德來特莊園」共揭露過5筆，扣除2筆特殊交易，其餘3筆分別是李坤儀2012年用1.3億元買下頂樓10樓，扣除車位拆算每坪約135.2萬元成交，而該社區2013年5樓出售，拆算車位後以每坪135.4萬元成交，房價看似持穩，但卻在去年出現明顯跌勢，去年8月2樓出售，拆算車位後每坪成交價剩86.2萬元，價跌近4成。

持有時間長好議價
「冠德來特莊園」屋齡約16年，屋齡相對偏舊，台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源分析，該社區無河岸景觀，再來因為2樓是低樓層關係，所以讓價幅度比較大。據了解，當初2樓屋主出售時，開價1億588萬元，單價約122萬元，但因為有資金需求急售，加上持有時間也夠久，持有成本相對低，所以讓價幅度比較大，最後以總價7550萬元成交。
房市持續盤整，陳泰源表示，目前豪宅市況而言，買方若要撿到便宜，除了建商餘屋出清，願給優惠清庫存，另外就像「冠德來特莊園」2樓案例，屋主持有時間長或持有時間逾10年，成本低好議價，較易取得低價。

「冠德來特莊園」小檔案
★位置：台北市中山區明水路
★屋齡：16年
★總戶數：35戶
★樓層：地上10樓，地下2樓
★建商：冠德建設
資料來源：《蘋果》採訪整理

新北 45坪以上最熱門

房仲業者統計1月至新春開工期間，雙北市網路看屋物件分析資料，發現北市以小坪數、低總價的熱門點閱率較高，反觀新北市則以45坪以上的3~4房住宅最熱門。

根據永慶房仲網統計，雙北市今年1月至新春開工（2月3日）期間，購屋族網路看屋物件點閱排行前五名熱門社區，台北市入榜的，包括信義區「永吉國宅」、中山區「國際有約」、「大直美堤花園」、松山區「松山新城」及中山區「金磚密碼」﹔新北市則是新店區「美河市」、「玉上園」、「湯泉二期」及板橋區「新巨蛋」、「巨蛋」社區。

永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，若進一步分析雙北市購屋族在網路物件選擇上可發現，台北市以中低總價的房產為主，新北市則是中高總價的房產需求較高。

北市 25坪以下點閱高
北市熱門點閱前五名社區中，有三個為國宅，兩個是套房型社區，若以點閱物件的平均房屋坪數觀察，25坪以下的物件較熱門，其平均總價約在1600萬元以內。

此外，謝志傑分析，25坪以下熱門點閱社區，還有中山區林森北路的「國際有約」及雙城街19巷的「金磚密碼」；購屋總價相對低，總價多在1600萬元以內，且是10年屋齡的新古屋，因此吸引許多低總價購屋族點閱。「國際有約」戶數約180戶，根據去年實價揭露行情，平均房價為每坪58-69萬元；「金磚密碼」戶數約250戶，去年實價揭露行情平均房價則為每坪67-71萬元。

反觀新北市熱門點閱前五名社區中，有三個社區購屋需求的坪數為45坪以上，平均購屋總價約在2000~2500萬元。謝志傑補充，新春網路看屋趨勢，呈現台北市中低總價與新北市中高總價的購屋需求，未來房價仍朝向合理的緩步修正，社區銷售物件越多的情況，可比價的效應越高，屋主讓利意願機會也增加。

房屋稅條例規定，房屋標準價格事項每3年重行評定1次。台北市不動產評價委員會已召開2017年常會審議通過該市房屋標準價格及有關作業規定，並經台北市政府於2017年1月23日公告，將自2017年7月1日起實施，作為評定房屋現值及課徵房屋稅、契稅的依據。

台北市稅捐處表示，本次房屋標準價格重行評定重點如下：

一、除適用2014年7月起新標準單價的新建房屋及2001年7月1日以後的高級住宅改按新標準單價重行評定房屋現值外，其餘房屋仍適用原標準單價評定房屋現值。

二、適用2014年7月起新標準單價的房屋，依下列方式調整：
　　(一)取消中央空調、電扶梯、金屬或玻璃帷幕外牆及游泳池等加價。
　　(二)高級住宅改採固定比率120％加價。
　　(三)給予6年新標準單價緩漲機制，即適用2014年7月起新標準單價的房屋，自2017年7月1日起，以該標準單價按70％計算，之後每2年遞增10％，採6年緩漲。

三、有關路段率、折舊率及耐用年數重行評定事項，除新增路名等8條路段明定路段率外，其餘各行政區仍維持原路段率；另折舊率及耐用年數部分，仍繼續沿用原房屋折舊率及耐用年數表。

民眾如想瞭解2017年重行評定房屋標準價格相關公告事項，可至該處網站首頁/政府資訊公開/編號11公告項下查詢。

公平交易委員會(下稱公平會)於2017年2月8日委員會議通過，龍德不動產開發有限公司(下稱龍德公司)銷售台中市東區「龍德-青籟」建案，廣告將原用途為陽台、樓梯間以及未申請使用用途之空間部分以室內空間之使用表示，就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處新台幣40萬元罰鍰。

公平會表示，龍德公司銷售台中市東區「龍德-青籟」建案，於「B1F平面圖」將未申請使用用途空間部分規劃作為室內空間使用，於「1F平面圖、2F平面圖、3F平面圖、4F平面圖」將陽台規劃作為室內空間使用，於「5F平面圖」將樓梯間規劃作為室內空間使用，其整體予人印象為購買案關建案後，得據以比照廣告所呈現之規劃為室內空間配置並合法使用。

惟據台中市政府都市發展局表示，案關「龍德-青籟」建案倘依廣告表示，將該空間規劃作室內空間使用，與原核准用途不符，應按建築法第39條規定辦理。由於「龍德-青籟」建案廣告之表示與事實不符，足以引起一般或相關大眾對該建案之內容及用途產生錯誤認知或決定，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足以產生不公平競爭效果，已違反公平交易法第21條第1項規定。

國產署經管之國有土地參與都市更新已依據修正後規定，預先規劃更新後可分回房地用途，並針對規定修正前案件分回之房地積極辦理活化。

國產署表示，為期參與都市更新之初即規劃更新後分回房地用途，財政部2014年12月4日修正「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」，明定國有土地參與都市更新，應就更新後可分回國有非公用房地，優先依序評估作為中央機關辦公廳舍、社會住宅使用。

經評估適宜作中央機關辦公廳舍使用，核定進駐機關配合都市更新進程提出辦公廳舍建築規劃設計需求；適宜作社會住宅使用，由地方政府逕依都市更新條例規定參與都市更新。所以目前參與都市更新之案件均事先規劃用途，無上述需求時，始依實施者規劃產品內容參與分配。

國產署進一步表示，最近報載所述分回之115戶房地，均屬2014年12月4日前述處理原則修正前參與案件，為積極活化該等房地，已建立需用機關整合平台，並召開會議協調，日前已成功媒合1戶由新北市政府作社會住宅籌辦撥用作業，又為配合各機關辦公廳舍及微型工作會議、青創、文創、社福等產業目的事業主管機關需求，提供評估進駐中。另一方面亦積極規劃以標售、標租或其他方式辦理活化，以增進國有財產運用效率，避免閒置造成管理負擔。

桃園市長鄭文燦2017年2月8日主持市政會議時表示，新政府2016年5月上任至今8個多月以來，與桃園市政府互動密切，2017年是桃園的建設年，為使建設速度加快，請各局處將重大計畫需中央協助事項，尤其在需預算挹注或業務協助事項上，較具急迫性、必要性、一定金額以上或亟需協調議題，儘速列出詳細清單，並請研考會召開盤點會議，由他本人親自主持；後續要與中央相關對應部會，建立對話窗口，積極提出方案。

鄭文燦指出，透過市府各局處進行重要計畫預算補助及業務盤點，將有助解決建設過程所遭遇的困難，有效整合中央及地方資源，放大建設能量。鄭文燦也請市府各局處積極與中央各部會政務首長，及中央三級機關首長建立對話窗口及溝通管道，讓業務協調更加密切順暢。

房價緩慢落底，不少民眾也趁勢入場，有網友半年前就趁機買進大安區，欣喜指出「亂槍打鳥還是有用的」，沒想到半年後發現，自己買到的破盤價很快就被打破了，原來房價跌得比想像中還要快很多，氣憤自己買貴了。

買到便宜的房子好開心！一名網友2016年8月時在PTT上開心發文指出「買到房子了」，跟樓下的成交單價相比，還低了4.4萬元，讓他心喜「亂槍打鳥還是有用的」，有不少網友恭喜他買到喜歡的房子，不過也有網友認為他買太快了，根本是接刀。

不過，事隔半年左右，網友又在ptt上發文指出，自己手賤去查實價登錄，發現自己買到的破盤價在2016年11月就被打破了，房價跌得比想像中還要快很多，氣憤指出「沒事真的不要買房了」，建議其他想買房的人把頭期款挪一部份拿去買賓士，兩年後再買房，總花費也是一樣的。

去年房市成交量低迷，加上建商打出破盤價，逼得中古屋面臨讓利壓力，而房市名嘴Sway在民視新聞台《政經看民視》中表示，雖然2017年將延續去年「誰低價，誰賣得掉」的狀況，但是現在的「低價」已經不是5％、10％在計算，而是10％、20％，重劃區帶頭殺低價的後果，恐怕會讓房價「保不住」。

房價飆升，人人搶購；房價下修，卻沒人敢買！房市名嘴Sway指出，許多人期待買房子，卻又擔心房價下跌，即使建商大讓利，都未必願意出手買房，「去年45萬搶著買，今年40萬反而沒人敢買」，就是房市不景氣的最佳證明。

房價沒有最低，只有更低，卻讓買方不敢出手買房了！房市名嘴Sway在東森財經新聞台《57新聞王》中表示，無論是自住、投資，許多人都期待買房子，卻又擔心房價一直下跌，反而形成一種奇特的循環。

Sway以新北板橋江子翠為例，Sway指出，去年（2016）江子翠重劃區推出每坪45萬元的破盤價後，直接衝擊當地新成屋行情，直接跳空2成，成功吸引許多民眾上門，也形成部分市區、郊區建案跟風「讓利」的風潮。

不過這股「讓利促銷」也有疲乏的時候，Sway分析，雖然去年推出每坪45的案件，成功興起市場話題，但是今年同區段推出每坪40萬的物件，卻反而「沒人敢買」，因為不斷的降價反而使得買方十分憂慮，是否即將出現「3字頭」，因而縮手不敢買房，讓「去年買45萬的人，都要吐血了」。

對此，永慶房產集團業管部經理謝志傑則認為，目前房市「讓利」已是普遍共識，在市場供給量可能持續增加下，今年讓利情況仍會出現，換言之，也是換屋或首購的買盤進場看屋或購屋。

　　春節過後，房地產市場逐漸回暖。記者從wind統計資料發現，北京、上海、廣州、深圳、杭州等十大城市的商品房成交量節後明顯開始反彈，2月7日當天，十大城市成交套數達1632套，雖與年前3000套以上的單日成交高位仍有差距，但總體漸回歸常態。

　　1月信貸資料即將出爐，坊間聲音不一，不乏創新高的猜測，也有增速可控的理性預期。面對日益明晰的房貸收緊信號，政策的調控影響對房市、消費者和銀行逐漸顯露。

　　“最近一個月身邊朋友少有人買房了，部分樓盤最近一兩個月確實不漲了，甚至還有下跌。但社區陸陸續續還是有不少看房的，房子依然是討論的熱點話題。”北京某關注房市的居民表示。

　　記者從北京多個房地產仲介經理人處獲悉，年前起房價已經趨於平穩，年後房價依然維持穩定水準，每天諮詢買房的消費者和實際成交數並不少。“房價趨於平穩並不意味著會跌，有需求現在是買房的好時機。”某地產仲介表示。

　　總額限制 利率微調

　　從近期出現的房貸政策的具體調整上看，21世紀經濟報導記者從多家銀行得到的回饋表明，收緊已是既定趨勢。

　　此前傳聞近期央行對主要銀行進行視窗指導，要求不同程度地收縮信貸投放規模，貸款專案需提前報備。中部某股份行信貸業務人士表示，年初央行主要就貸款規模對總行專門下達了指導，指導方向還涉及去金融杠杆、穩定房產泡沫、防系統性風險等要素。

　　某國有行分行信貸業務人士表示，貸款專案需報備是2016年底就有了，目前分行層面1月和目前發放的貸款都是此前儲備專案超出的額度，1月下旬接到視窗指導的相關通知進一步收緊。但從新發貸款量看，今年分行新增貸款已經比去年同期增加40%。目前分行層面還是努力增存款，積極放貸款，因為總行層面的控制主要是控制存貸比，換言之多吸收存款就能多放出貸款。

　　但也有部分中小銀行和外資行表示並沒有接到央行的視窗指導意見，審批流程也暫時沒有變化。某外資行信貸業務人士表示，按揭政策的縮緊是一致的，近期首付比例及利率根據貸款或擔保比例會在所屬地政策的基礎上小幅上調。

　　21世紀經濟報導記者還獲悉，個別城市有銀行年後微微上調首套房貸利率，例如青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優惠由85折上調至9折。某業內人士表示，2017年總體的房貸優惠力度較2016年將會進一步縮小。

　　融360房貸分析師郝俊丞表示，接下來房貸政策的變化主要操作的方向還是提升房貸利率或是提高首付比例。但目前的情況看一線城市的首付比例已經不低，且在春節假期之後，不少樓市銷量下跌，對於首付比例調整的可能性較小，提升房貸利率還是大概率事件。

　　招商證券(16.810, 0.35, 2.13%)宏觀分析師閆玲表示，央行已經進行房地產總量上的調控，再加之目前對房地產的貸款資質審核更加嚴格，整體的銷售量減少，很難再出現整體信貸的爆發性增長。

　　調控政策反應將滯後出現

　　“房貸是一定會收緊的，房價是一定會穩住的。”中國人民大學國際貨幣研究所（IMI）研究員曲強在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示。

　　曲強認為，從政策解讀上看，中央堅持“走鋼絲”的政策，北上深的房價必須凍結在現有房價水準周圍，不能漲，也不能跌。“但凍結價格水準不是一個市場常見政策，市場自身有一套機制，所以政策出臺後相關的市場反應還需要時間考證。

　　但曲強也表示，雖然對1月資料關注頗多，但1月的信貸資料對預判全年和近期的調控政策效果參考價值並不大。因為正常貸款審批流程和年前刻意控制貸款發放的原因，1月份的信貸資料反映的是11、12月的信貸需求。

　　而真正調控政策後的市場反應，曲強認為應主要關注3月及以後的資料，一方面給市場消化信號和銀行政策調整的時間；另一方面，部分企業的財年是從3月份開始。中小企業主和相對富裕的企業人群依然是購房主力人群，處理完上一財年賬務後是否進行買房投資可以反映市場意向。

　　閆玲也表示，受銀行自己投放節奏的影響，1月信貸資料處高位是正常現象，對全年參考價值不大，但中長期貸款占比仍值得關注。

　　某股份行信貸人士分析表示，在房貸必然收緊情況下，銀行下一步貸款投向主要方向將是PPP和政府授信，此外金融創新、金融服務、相關中間業務等也大有可為。

　　該人士還表示，城市化發展進程中，購房的剛需和換房的存量業務依然存在，銀行房貸依然有利潤來源，但相對此前房貸的巨大利潤，銀行的盈利必然有瘦身，但對銀行而言這不一定是個壞事。

“以上海為龍頭的長三角經濟活力強勁，給市場以長期看好的底氣。所以大房企會重兵囤積於此，銷售業績表現也將影響到排名。”

太陽底下無新事。如同房產投資講求“地段、地段、地段”，房企的立身之本——土地投資也遵循同樣邏輯。

以萬科為例，該公司1月拿地19幅，新增土地權益投資118.18億元，占比銷售額約25%。海通證券對萬科的土地儲備評價為“土地投資保持高位”。

來自億翰智庫研究中心資料顯示，萬科自2016年下半年，在珠三角拿地幾乎佔據總體50%，而到了一月份，萬科新增約316萬平方米，其中長三角地區就有接近百萬平方米。碧桂園1月份截至2月6日的土地儲備中，長三角區域以85萬平方米占1月土儲的62%；2月7日、8日，碧桂園又連續在江蘇泗陽與靖江拿地。

在銷售向好、央行收緊流動性的大背景下，房企投資正往民間流動性活躍的長三角區域傾斜。

中原地產市場分析師盧文曦分析指出，長三角是房企重要戰場之一，從去年樓市熱度來看長三角火熱的城市比較多，某種程度給房企業績增長起到重要作用。並且從去年下半年開始房企在長三角的深耕意圖開始表露，沒有進入的房企介入姿態也比較積極。這點全部反映在土地投資上。“以上海為龍頭的長三角經濟活力強勁，給市場以長期看好的底氣。所以大房企會重兵屯集於此，銷售業績表現也將影響到排名。”

降低流動性風險之需

就在1月份國家統計局公佈的全國各大城市GDP排名中，華東地區的上海、蘇州、杭州進入前十，以房企熱衷的京津翼、長三角、中西部、珠三角分區域來看，只有中西部有重慶、成都、武漢三個城市入圍，但整體GDP總量遜色於長三角地區上述城市。

然而，流動性趨緊是國內投資大環境。安信國際2月7日指出，流動性收緊將是今年房地產市場主基調，也是最核心的影響因素。在需求端體現為差異化信貸政策繼續深化以及按揭貸款利率拐點的出現；在供給端體現為房企融資監管不斷加強。房地產市場的流動性收緊將導致個人和企業信貸獲取難度以及信貸獲取成本均出現明顯提升，樓市也將從“量縮價穩”（房企保價控量）逐漸向“量穩價降”（房企以價換量）轉變，預計今年下半年將出現房價回檔壓力。

但大部分房企在2016年增長點都集中於長三角區域：萬科2016年上海大區完成1200億銷售；碧桂園各區域公司銷售前兩名分別是江蘇區域以367億元拔得頭籌、滬蘇區域則以308億元緊隨其後。房企更願意將這個現象解讀為長三角流動性風險較低。

碧桂園上海區域一名相關人士指出，江浙一帶藏富於民，且老百姓有投資理念，在今年開始外匯限制投資房地產的大背景下，資金投資管道收窄，仍有機會回流至房地產。

億翰智庫研究總監張華東認為，房企投資長三角一帶的現金流風險小一點，相比內地城市，華東的流動人口非常多；流動人口多，也會逐漸轉化為購房者。這樣就帶動整個房地產市場。上海限購之後，資金肯定會流向1.5線城市，比如寧波、南京、杭州、蘇州等地。房企對這些城市的關注度短期內不會減少。

以碧桂園為例，碧桂園在華東早已設立5個區域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區域，滬浙、浙江區域公司。碧桂園內部有一條規定：區域公司都可以在大區內拿地。最近碧桂園連續兩天在江蘇拿地就是由不同區域公司所拿，這體現了各區域促進內部競爭，把速度更加加快。上述人士表示，碧桂園土地投資戰略將會是“三四線城市拿地比重將會減少，慢慢走向二線城市、1.5線城市，一線城市周邊”。

土地投資競爭激烈

實際上，房企在長三角區域的爭搶，與市場話語權的搶奪如出一轍。

來自億翰智庫研究中心對前十大房企在重點城市的土地投資監測資料顯示：房企土地投資從環渤海區域轉向長三角的趨勢逐漸明朗，多家房企自從去年下半年開始加大長三角土地投資，比如碧桂園、中海、融創。

以2016年上半年與2016年下半年至今來看，萬科2016年上半年在環渤海拿地879.5萬平方米、下半年至今拿了220.5萬平方米；而在長三角則從去年上半年拿地158.5萬平方米，變為下半年至今的226.5萬平方米。很明顯，萬科在加大長三角土地投資，而保利地產，在長三角土地投資方面的增速更為明顯，從2016年10-12月零投資變成1月份的投資30.6萬平方米。

對此，同策諮詢研究部總監張宏偉指出，一般而言，品牌房企進入一個城市都有一個套路：先展開合作，這是為了借力本土企業趟平進入新興市場的障礙，也是為了更好進入市場；當熟悉當地市場之後，肯定要加大投入進行深耕，甚至加大收、並購力度。

此外，從房企的淨利潤排行榜也不難看出各個區域的淨利潤貢獻力度。在協力廠商機構公佈的2016年上半年房企淨利潤排行榜中，進入前十的中海、華潤、碧桂園、萬科、保利、綠地、華夏幸福、招商蛇口、龍湖地產、雅戈爾等。其中2016年長三角區域銷售占比最大的就有華潤、碧桂園、萬科、綠地、華夏幸福、龍湖地產、雅戈爾等。

再以萬科為例，2月8日，萬科公佈了1月銷售業績：實現銷售面積352.9 萬平方米，比2016 年同期上升89.32%，環比上升111.7%；實現銷售金額481.2 億元，比去年同期上升88.04%，環比上升105.55%。春節期間，1月27日-2月5日，十天內萬科在上海銷售了13.4億元，達到了平均1天1億元的銷售速度。

日前，記者從廣東省政府官網獲悉，《廣東省人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）已正式發佈，該份檔明確鼓勵住房租賃消費，並出臺一系列優惠措施：如商業用房可改為租賃住房，土地用途可調整為居住用地，甚至“N+1”房將有望合法。

允許“商改住”，水電氣費將下降

《實施意見》明確，允許改建房屋用於租賃。允許將在建、建成、庫存的商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

這意味著，商業用房比如公寓、廠房、寫字樓等都可改為租賃住房，並且水、電、氣價格按居民標準執行。如此一來，水、電、氣的費用一下子降低不少。

值得注意的是，不僅包括建成、庫存的商業用房，還包括在建的商業用房，這在一定程度上刺激了開發商建公寓出租運營的積極性。

出租“N+1”房有望合法

《實施意見》明確，完善改變土地使用條件手續，消防等有關職能部門按照商業用房改建後的實際使用性質進行審批。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施、防水功能、排汙功能完好有效。

這意味著，在符合要求的前提下，允許將現有住房進行改造後出租，即業內所稱的“N+1”，比如將客廳改造成一間房間，單獨出租使用。

不過，“房中房”如何避免再度出現被人詬病的亂改、亂增廚廁的現象？《實施意見》並沒有列出具體由哪個部門負責監管。

個人出租住房的個人所得稅可減半徵收

《實施意見》明確，落實營改增關於住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，由按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策，對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的徵收率計算繳納增值稅。對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。

也就是說，房東的個人稅收將減免；對租房者而言，個人每月支出的租金，有望作為生活成本被納入抵扣中。

專家觀點

租賃市場

需練好“內功”

綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，住宅的租賃與買賣是房地產市場主要組成部分，這兩方面孰輕孰重也是影響到房地產市場發展是否健康的重要因素，作為經濟高速發展的城市之一，深圳的租賃市場發展一直都走在全國的前列，市場的需求也非常旺盛。

“深圳的房地產市場以往可能偏重於買賣，租賃只是占其中的一部分，而反觀像國外倫敦、紐約這些大都市，租賃才是房地產市場最大的市場。所以提升深圳租賃市場的佔有率，這也是進一步完善房地產市場健康發展的重要措施，省裡出臺的文件正是符合了‘房子是用來住的、不是用來炒的’的戰略目標。”宋丁對記者說。

他還指出，要加快房屋租賃市場的健康發展首先市民觀念就要轉變，在大城市租房其實比買房更加輕鬆，買房並非是唯一的選擇。同時對於租賃市場的管理也要加快推進，房中房的安全問題必須得到重視， “N+1”房的出現必須是在確保安全的前提下，這需要相關政府部門提前做好預防措施。作為目前較火的長租公寓，也要進一步納入規範化管理，使得房屋租賃市場能全方位地健康發展。

中國指數研究院日前發佈的房地產行業動態監測資料顯示，2016年26家公佈年度目標的房企均超額完成指標，全年銷售完美收官。2017年1月下半月，各大房企並未因為農曆新年的來臨而有所懈怠，雖手持餘量仍不忘積極融資，融資手段以發行票據和銀行貸款為主，部分企業通過股東借款、永久資本證券等方式來補充資金。與此同時，房企仍在瞅準時機拿地備戰新年，拿地主要分佈於杭州、佛山、合肥、無錫、南昌等熱點二線城市和個別三四線城市。

從1-12月累計銷售業績來看，中指研究院監測的房企中有28家實現了銷售額同比增長，三千億房企陣營迎來三員大將：恆大以3733.7億元位居2016年銷售金額首位，萬科以3647.7億元緊隨其後，碧桂園以3088.4億元銷售額位列第三，而千億房企俱樂部已擴容至9家。此外，監測房企中共有26家曾公佈2016全年銷售指標，無一例外地全部超額完成任務。其中融創中國目標完成率更是達到了188.3%，幾近翻倍。可以說，2016年是房企業績全線飄紅的豐收年。


而在近期房企投融資方面，2017年1月下半月，房企融資手段以發行票據和銀行貸款為主，部分企業通過股東借款、永久資本證券等方式來補充資金。尤其是港股上市房企，較多發行了優先票據，包括時代地產、首創置業、里安房地產、禹洲地產、旭輝集團等；另外還有嘉凱城獲恆大不超200億元擔保及120億借款；龍湖地產申請註冊本金最多80億元中期票據等。投資方面，各房企主要通過股權收購獲取優質項目及土地資源，其中以融創中國表現最為激進，1月24日宣佈以17.23億元收購金科6.17%股份，持續推進並購戰略。

時值年初，各大房企也並未有絲毫懈怠，紛紛積極拿地備戰新年，拿地城市主要分佈於杭州、佛山、合肥、無錫、南昌等熱點二線城市和個別三四線城市。其中較為矚目的地塊包括，綠城攜手建發以總價31億元拿下拱墅區塘北單元XH0506-R21-03地塊，樓面價40766元/平方米，溢價率76.8%；中海以總價29.2億元拿下鳳崗鎮官井頭村地塊，成交樓面價19998元/平方米，溢價率33.3%。

2017年上海房產稅應稅臨界價格調整為51820元/平方米，這意味著部分購房者在房產稅上可以省一筆錢了。

根據新民晚報2月8日報導，2017年上海房產稅應稅臨界價格比2016年43002元/平方米的標準上調了8818元/平方米，調整後的臨界價格為51820元/平方米。

自2011年1月28日起，上海、重慶開始試點房產稅。上海徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房（人均60平米超出部分）非本市居民新購房，稅率為0.4%-0.6%。

因此，上海房產稅的計算方法是房屋合同價（稅務核定價） 70% 0.6%或0.4%。據此，在房產稅應稅臨界價格調整之後，房價低於51820元/平方米的，房產稅的稅率為0.4%；而房價高於51820元/平方米的，房產稅的稅率則為0.6%。調高應稅臨界價格後，也意味著部分購房者原本按照0.6%的稅率繳房產稅將改為0.4%。

據瞭解，上海每一年房產稅應稅臨界價格都是按照上一年度新建住宅平均銷售價格的2倍來計算，每年以此類推。2016年上海新建住宅平均銷售價格為25910元/平方米，因此今年房產稅應稅臨界價格為25910元/平方米的2倍，即51820元/平方米。

由於每一年度的新建住宅平均銷售價格都有變化，房產稅認定標準每年也隨之變化，目前為止,每一年均呈現上調狀態。

七折定價 平過峻弦車位

香港房屋委員會（下稱房委會）新一輪居屋最快今年3月底推出，包括3個全新居屋屋苑共2057伙接受申請。消息人士透露，單位建議以市價七折定價，大嶼山梅窩銀蔚苑預計入場費139萬元，市區居屋彩虹彩興苑建議售價248萬元起。

據悉，3個居屋屋苑中，鄰近彩虹聖言中學的彩興苑最具規模，提供1358個實用面積368至468方呎的單位，以去年12月市價計算，七折後的售價248萬至385萬元，實用平均呎價約7739元。同區私人屋苑峻弦一個車位，2015年以250萬元易手，意味彩興苑單位造價隨時較同區車位還要便宜。

梅窩兩居屋最平139萬

其餘兩個居屋苑均位於大嶼山梅窩銀鑛灣路， 包括銀蔚苑和銀河苑，共提供699個單位，實用面積375至552方呎，市價七折後的售價139萬至255萬元，以最多承造九成半按揭計算，約7萬元便可上車。

房委會資助房屋小組下周二（14日）將召開會議，除討論3個居屋屋苑的售價外，亦會落實入息和資產限額及揀樓次序等細節。消息指出，當局建議二人家庭的資產限額為170萬元，與去年推出的居屋相同，入息限額（扣除強積金後．下同）為5.2萬元，較去年推出居屋時的規定高6%；一人申請者入息上限為2.6萬元，資產限額為85萬元；預計今年3月底接受申請，6月攪珠，8月開始揀樓。

綠白表比例維持各半

當局建議，揀樓時的綠表和白表比例維持「五五比」，家有長者優先選樓計劃的名額共600個；一人申請者最後揀樓，名額則由去年的200個，減少至今年的100個。

除3個全新居屋屋苑外，房委會2014年推出的首輪新居屋撻訂單位，亦會安排同步推出供揀樓；據悉，現時至少有35個撻訂戶，最新相關單位的售價亦以去年底的市值重新釐定，預料有逾10%升幅，售價245萬至329萬元。

房委會資助房屋小組主席黃遠輝指出，今次居屋單位的建議售價具吸引力。至於是次調高入息限額，他強調是按既定機制計算，認為受惠人數「理論上多咗少少」。

該小組成員兼工聯會立法會議員郭偉強認為， 彩興苑的售價十分抵，「一定搶手」；梅窩兩個屋苑雖然售價較便宜，但交通配套不足，估計一些在市區捱貴租的核心家庭，有較大可能為改善環境而購買梅窩居屋。

至於該小組另一名成員兼民建聯立法會議員柯創盛說，綠表和白表比例應調整為四比六，幫助白表申請者置業，並建議增加單身人士的認購名額。

個別代繳3成辣招稅 最快下周賣樓

雞年首盤元朗意花園，昨公布首批30幢洋房價單，折實呎價由1.21萬至1.57萬元，較同區二手呎價高約1成，折實入場價1,793萬元，個別單位發展商代繳全額辣招稅。

一手市場近期氣氛理想，促使各大發展商加快推盤，長實地產（01113）旗下意花園昨公布首張價單，涉及30幢洋房，屬3、4房間隔，價單定價由2,208.7萬至3,763.5萬元，價單呎價由14,964至20,314元。

是次發展商提供的付款辦法相當多元化，合共4種付款辦法，假如買家是首次置業人士，只認購1幢洋房，意動付款辦法折扣率最多，最高優惠是18.8%；另外指定的8幢米萊諾大道洋房，總優惠則更多。

設5年過渡性貸款 可借85%

以入場價最平的洛蔓大道35號屋為例，價單定價2,208.7萬元，呎價14,964元，同樣是首批中呎價最平的單位，以18.8%優惠計算，折實價降至1,793萬元，折實呎價12,147元；最貴則是洛蔓大道21號屋，價單定價3,763.5萬元，折實3,055萬元，折實呎價15,667元。

不過，為吸納投資客及內地客，發展商亦破天荒提供全額辣招稅代繳付款辦法。發展商可為買家代繳從價印花稅及買家印花稅，但只限指定的8幢米萊諾大道洋房，兩者總和上限是成交價的30%，以抵銷政府的辣招稅。

此外，各單位亦可向發展商申請5年的過渡性貸款，最高為樓價的85%，免入息審查，首兩年息率為1厘，第3年為P減1厘（P為5厘，即實際供樓利率為4厘），第4、5年為P，其後仍可向發展商申請延續貸款，不過如果採用這種過渡性貸款，總優惠會略為減少。

長實地產執行董事趙國雄形容集團代繳全額辣招稅是「石破天驚」的付款辦法，又指樓盤同區二手屋苑樓齡舊，難以直接與意花園比較，首批較市場預期折讓約3%至5%，又稱集團的首批開價往往較為吸引。

首批貴同區二手呎價逾1成

另長實地產助理首席經理（營業）何家欣則指，與鄰近地皮於2015年的麵粉價1.21萬元相比（該地由賭王四太梁安琪旗下尚嘉投得），意花園最平折實呎價較其更低，是「麵包」平過「麵粉」價，項目將於今天收票，現樓示範單位同步開放，最快下周賣。

由於牛潭尾一帶的新屋苑甚少，若與較具指標性的葡萄園（樓齡8至11年）相比，最近一宗二手成交呎價約1.28萬元，意花園呎價較其高約1成；至於與樓齡達21至24年的加州花園、加州豪園等相比，意花園則高約5成。

市場預期今年將由一手樓主導市場，多家地產代理公司均表明會增加資源搶佔一手市場，例如中原地產將投放6,000萬元搶新盤市場。另利嘉閣地產去年佣金收入近15億元，創公司歷史新高。

中原斥6000萬 攻一手市場

中原地產亞太區總裁黃偉雄表示，中原地產2016年佣金收入達40.48億元，當中34億元佣金來自住宅部，佔6成逾20億元來自一手項目佣金，比例及佣金金額同是歷年新高。展望2017年市場傾斜於一手新盤，中原地產於2017年，將投放更大資源搶攻一手市場，將去年來自一手約3%至5%的佣金，約6,000萬至1億元，投放一手市場的發展。

黃偉雄指，現時中原地產分行數目375間，連同即將投入服務的新分行，預料2017年第一季中原地產分店可達400間之新高，人手則由現時的5,300人，增至第一季約6,000人。

另外，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，利嘉閣去年佣金收入近15億元，創公司歷史新高，70%來自一手住宅銷售，今年佣金收入目標調升16%，至逾17.4億元，期望再創新高。旗下分行將由210間增至230間，代理人數由2,500人加至3,000人。

另一方面，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，預期年內一手成交金額可望突破2,000億元的新高，故該行進一步增聘人手，上半年計劃增加600至800名前綫精英人手，分行數目以增加20間為目標。

萬科（2202）昨公佈1月銷售金額按年增長88.04%，主要由於期內推盤增加，以及部分12月已認購未簽約銷售額帶到1月所致，預計今年內房企銷售壓力會增加。不過昨日內房股照升，萬科收報20.2元升3.8%，首創置業（2868）、融創中國（1918）分別升8.44%和7.05%，連銷售額下跌的瑞安房地產（0272）亦升5.59%。

萬科1月銷售金額481.2億元（人民幣，下同），按年增88.04%，銷售面積352.9萬平方米，按年上升89.32%。有分析員引述萬科投資者電話會議指，1月銷情較市場預期好是由於去年12月有部分已認購但未簽約銷售金額帶到1月，加上期內推盤量較去年同期多約20%，認購量因而增加30%，以及項目定價較為大眾化所致。公司在會上預期，短期內樓市調控不會有明顯改變，內房企業今年銷售壓力增加，整體交投量縮減，價格亦會出現調整。萬科今年開工量料與去年相若，預計推盤量達3,500萬平方米，主要集中於下半年推出。

首創上月銷售額增5.77倍

多間內房股陸續公佈1月銷售數據。首創置業1月簽約金額約62.9億元，按年升5.77倍；簽約面積約18.1萬平方米，按年增1.58倍；每平方米簽約均價3.5萬元，按年升1.62倍。截至1月底止，公司尚有認購未換簽金額約15.6億元正在辦理換簽手續。另外，中國奧園（3883）當月合同銷售總額約16.88億元，按年增長約12.3%。

融創中國1月新增預訂銷售金額83.2億元，同比增加96.69%；合同銷售金額81.2億元，按年增加39.76%；合同銷售面積約45萬平方米。

中國金茂（0817）1月取得物業簽約銷售額19.717億元，按年增長4.12%；簽約銷售建築面積8.71萬平方米，截至1月底錄得已認購未簽約銷售金額為40.622億元。

瑞安房地產1月合約物業銷售額7.91億元，按年跌52.38%。其中，住宅物業合約銷售額1.74億元，商業物業合約銷售額6.17億元。上月已出售建築面積為2.53萬平方米，按年減少53.75%。截至1月底，公司錄得認購物業銷售總額為13.62億元，預計將陸續於未來月份轉成正式合約物業銷售。

昨日，首創置業收報3.34元，漲8.44%；融創中國收報7.29元，升7.05%；中國金茂收報2.43元，升6.11%；瑞安房地產收報1.7元，升5.59%；中國奧園收報1.84元，升3.95%。

　　普匯中金（997）公布，向持股53.7%的大股東兼主席李偉斌，收購持有西安市在建中寫字樓之中匯環球權益及股東貸款，李偉斌向公司提供5800萬元融資以撥付物業之建築成本，合計涉資3.7億元。公司將發行3.7億元之可換股債券支付。該股昨日復牌，全日最多跌25%，收市時跌幅只有3.6%，報2.7仙。普匯中金申請今早復牌。

　　中匯環球以中國外商獨資企業形式，發展及擁有陝西省西安一幢25層高之在建寫字樓發展項目100%權益，物業另設有兩層地庫停車場，竣工後的總建築面積約5.55萬平方米，預計項目於2017年底前竣工，公司擬以投資物業持有物業，作收租及辦公室自用。預計完成建築工程將產生之建築成本約5420萬人民幣。

　　發行之三批債券3.7億元，年利率3%，為期兩年。可換股債券換股價為每股0.0226元，較停牌前折讓1.7%。公司建議25合1，生效後將更改每手買賣單位由10000股改為5000股合併股份，每手買賣單位價值由280元增至3500元。

澳洲央行 (RBA) 週二 (7 日) 宣布維持隔夜現金利率 (overnight cash rate) 在 1.5% 不變，續留利率在歷史最低水平。

澳洲央行在會後聲明中表示，雖然澳洲 2016 年第三季 GDP 成長率出現 -0.5% 的負增長表現，但是估計第四季澳洲 GDP 成長率將能重回正增長區間，同時澳洲民眾之薪資所得，也可望進一步增長，並且最令市場擔憂的澳洲房市風險，也已獲得控制。

但事實恐怕並非如澳洲央行所描述般的美好。

《彭博社》報導，隨著過去幾個季度以來，澳洲經濟表現一再探底、薪資成長力道低迷，導致目前澳洲房地產市場中，已有越來越多的民眾無力償還房貸。

如置頂圖所示，受到當前澳洲房貸逾期拖款規模上升、銀行壞帳準備提撥率增加、甚至個人破產比率飆升至歷史峰值水平的影響，目前已有越來越多澳洲房東、家庭、炒房投機客等，紛紛撥打債務諮詢電話，探詢破產清算事宜。

進一步如下圖所示，澳洲央行自 2011 年啟動了降息循環之後，澳洲民眾即大方利用極低的房貸利率舉債購房，使得家庭負債佔家庭收入之比重一路飆升至 187%，1990 年代時此一水平才僅 70%，而這也直接地推升了澳洲五大城房價指數一再刷新歷史新高水平。

受惠於澳洲央行的低利率政策，澳洲房貸利率也隨之出現走低，澳洲民眾便透過這樣極低的融資成本，來購置住房，但是事實上澳洲民眾的工資水平，也是隨著澳洲央行的基準利率下調而一路走低，近五年來澳洲薪資從未出現增長。

澳洲金融顧問公司 Financial Counselling Australia 首席執行長 Fiona Guthrie 即對此表示，現在確實現在有越來越多的澳洲民眾還不起房貸，民眾房貸償還房貸的壓力，已開始與日俱增。

「現在每天來電徵詢房貸債務解決的民眾，真的是相當的多，我不相信現在有幾間金融顧問公司可以忙得過來。」Fiona Guthrie 說道。

最新數據顯示，當前澳洲的整體房貸規模已飆升至 1 兆澳元，雖然部分地區受到澳洲政府的房市調控政策打壓，漲勢已經稍歇，但澳洲東岸幾個知名城市，如：昆士蘭州的布里斯本、新南威爾斯州的雪梨、維多利亞州的墨爾本等大城，房市表現仍然是相當火熱。

澳洲四大銀行之一的澳洲聯邦銀行 (Commonwealth Bank of Australia) 經濟學家 Gareth Aird 對此憂慮，由於當前澳洲家庭負債高企，倘若澳洲央行啟動升息循環，向市場升息幾次，那麼澳洲房市恐怕將會聞聲崩倒，估計有相當多的澳洲家庭都將會受到衝擊。