三拍底價料落至1坪188萬 名媛委任台灣金服續標售

乏人問津
指標豪宅「帝寶」昨同時拍賣（標售）2戶，但乏人問津、雙雙流標，E棟法拍戶二拍再度流標，名媛陸勝文委託台灣金服標售的C棟戶也流標。業者分析，法拍戶有租約，是流標原因，若三拍，底價將降到每坪約188萬元，拍定機率大增。

史上第2戶遭法拍的「帝寶」豪宅，外界原看好二拍底價每坪236萬元，具競爭力，加上住戶護盤傳言甚囂塵上，認為拍定機會大，但昨日台北地院現場十分冷清，至10點開標均無人投標，確定進入三拍，估算底價降至每坪約188.8萬元，失守200萬元關卡。

法拍不點交投資卻步
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，雖然單價極具吸引力，但該戶目前仍有租約，租期至2018年5月31日，拍定後不點交，恐是投資人卻步原因。
寬頻房訊發言人徐華辰說，未來除了進入三拍，也不排除因拍賣金額過低，債權人擔心拍出金額無法完全抵銷債權，以「拍賣無實益」向法院申請停拍，待市場景氣反轉時再重新提出拍賣。
至於名媛陸勝文委託台灣金服標售C棟21樓戶，原為2戶打通，據謄本顯示，2008年過戶後，隨即向安泰銀設定擔保3.42億元，2010年再增2131萬元，到了2013年向板信商銀設定擔保1.8億元，合計共設定5.4億元債權。

標售總價太高難脫手
台灣金服表示，屋主在1、2年前即有出售意願，這次委託標售是希望能順利脫手，未來仍由台灣金服辦理出售。有房仲認為，陸勝文找上台灣金服應是標售至少有保底價，加上短期豪宅市場不見漲勢，此時脫手有獲利了結目的。
對於無人投標，大師房屋董事長陳建慶分析，該戶坪數太大、總價太高，對自住來講，通常不會選擇這類物件，富豪更在意前一手屋主背景。
近年帝寶已鮮見實價行情揭露，最近一次為2015年12月10樓戶，每坪275.2萬元成交，最高價是「河南王」王任生2013年7月購入，每坪298.2萬元，帝寶成交行情落在每坪272~275萬元。
民眾黃小姐認為，帝寶都蓋好那麼久，1坪還要賣200多萬元太不合理，恐怕存一輩子連廁所都買不起。

中壽在台北學苑的新總部昨（15）日正式動工，加計所標下的權利金141.68億元，中壽打造總部整體投資金額要達200億元，預計2019年底完工。
中壽分析，台北學苑當總部有兩項好處，其一是現在中壽的資產已經破兆元，內勤員工也有上千人，中壽原來總部所有權只有部分樓層，面對逐漸增長的業務，已經不敷使用，新大樓可當作總部之用。據了解，中壽內部早已規畫其他樓層可以出租，增加收益。

台北學苑在敦化北路上，基地面積廣達4,052坪，是台北市精華地區僅存的完整大面積土地，中壽預計將蓋地上18層、地下五層，總樓地板面積2萬5,000坪，對中壽當總部綽綽有餘，甚至會空出許多樓層。

中壽說，台北學苑才開始動工，所以目前都尚未有完整的規劃，不過，一般保險公司買入房地產，必須要符合即時利用並有收益的規範，現規定為中華郵政2年定儲利率加5碼。

中壽不動產投資當中，台北學苑投資金額最高，根據公開資訊觀測站，中壽可以投資不動產的額度超過千億，現在實質投資的額度也僅只有400多億元，要加碼不動產還有很大的空間。

為了打造金融總部大樓，中壽選擇美國「PCPA建築師事務所」，及國內「大元建築師事務所」聯手設計，並委託日本「森大廈」擔任規劃設計總顧問，大樓施工興建則由「中鹿營造」 負責，預計在2019年底完工。

近期壽險公司投資地上權的受到矚目案子，包含富邦人壽投資信義區Ａ25案件、南山人壽投資世貿二館的案件、中信金與台灣人壽投資台肥南港C3，以及中壽投資台北學苑。

機場捷運今（16）日起開放自由試乘，預定3月2日正式通車；近期上市建商長虹、冠德鄰近機捷站的新案也搭上順風車，開出紅盤，其中，長虹建設林口高總價住宅「世紀長虹」據悉已剩不到10戶，冠德建設「冠德鼎捷」也售出9成多，且成交價最高站上每坪50萬元，兩建案預期上半年有機會clean。接下來，遠雄、潤泰新等將接棒在上半年推出新案，都可望受惠機捷通車效應。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，原本沒有台北捷運路網布建的新北市泰山、龜山、林口，可望有利通勤人口的提高，加上林口陸續有Outlet Mall和百貨購物中心進駐，最近建商已開始出現惜售、放慢銷售腳步或堅守價格減少讓利等策略，押寶房市。

長虹建設的林口「世紀長虹」總銷80億元，在三井Outlet Mall、環球購物中心、福容飯店、民視等陸續進駐後，區內房價也從每坪1子頭竄升至4字頭，「世紀長虹」也站穩3字頭，且銷售迄今據悉乎每周都有成交，目前只剩個位數，近期可望結案。另冠德「鼎捷」總銷25億元，目前已售9成多，每坪成交價也突破5字頭，躍居林口指標案。

為台北市開創文化、歷史、景觀新義的西區門戶計畫，在忠孝高架橋拆除的『大破』階段之後，進入『大立』階段。台北市長柯文哲特別於2017年2月15日試乘機場捷運，親自視察代表國門意象、迎接機捷A1台北站出口旅客的「台北行旅廣場」，以及躍升為台北新地標，正在改建蛻變中的「北門廣場景觀工程」。

北市府工務局公園路燈工程管理處處長黃立遠表示，台北市政府推動「西區門戶計畫」，以北門、台北火車站一路延伸到台北市議會舊址，並將此軸線打造古蹟觀光廊帶；公園處搶先在機場捷運通車前，於春節假日前完成「台北行旅廣場」開放啟用，並同時進行「北門廣場」的改造工程，預定於2017年7月中旬完工啟用。位居北市六鐵交會之重要交通樞紐中心的「台北行旅廣場」，及過去被高架道路圍蔽的清代北門城門，自年初台北市府拆除高架道路後，令人驚艷的北門城門躍然成為台北城象徵的歷史地標，西區門戶計畫的改造，將北門、台北車站、台北市議會舊址等區域將串連在一起，結合周邊豐富的歷史資產，創造景觀廊帶，成功的形成耀眼的國家門戶。

公園處工務科科長洪鳳琴表示，配合國光客運台北西站搬遷後，在西區門戶計畫軸線上的交六廣場，經過i-Voting票選正式更名為「台北行旅廣場」，是以「新門戶、新視野；TAIPEI TRAVEL PLAZA」作為主軸的景觀廣場，在這裡可以清楚直視北門、台北車站、站前商圈及台灣博物館，創造視覺軸線的延伸，成功塑造成為轉乘、出發台北的綠色城市客廳，讓南來北往的旅客及市民朋友享有舒適便利的行旅廣場。

公園處工務科科長洪鳳琴進一步表示，已成為台北新地標的北門城門，目前正由公園處進行「北門廣場景觀工程」改造周邊景觀風貌，計畫將以「北門廣場」聯結北門周邊與台北發展過程的重要歷史景觀，包括清代的「機器局」、「撫台街洋樓」，日治時代的「鐵道部」、「台北郵局」、「大阪商社」、「三井倉庫」等，都可以藉由開放空間、人行步道加以串連。完成啟用後，將可配合世大運相關活動，以台北城文化地景廣場之姿，展現清代「台北城」的歷史意象，透過考證城牆的真實位置，在地表面鋪設與城牆構造相似的舖面，標示出「城門」、「甕城」與「城牆」的「真實性」關聯，為使市民親身體驗城牆構築匠藝，亦將結合古蹟專家及匠師仿製一小段真實尺寸的城牆牆基，屆時市民徜徉在「北門廣場」上，將可充份感受到台北城牆過去百年的歷史風華。

「台北行旅廣場」、「北門廣場景觀工程」的呈現，讓西區門戶計畫的脈絡清楚展現在大家眼前，成功營造台北車站前「台北行旅廣場」為國家門戶意象，串連台北車站至北門間軸帶，並以北門為核心聯結周邊古蹟群，形成「面狀」的歷史景點脈絡，屆時「北門」城門將透過細緻的夜間照明設計，緩緩在暮色晨曦中，點亮西區門戶的歷史星空，完工之後將重現北門風華，成為台北新地標，於日夜間以不同風貌展現在全新改造的西區門戶裡。

桃園市長鄭文燦2017年2月15日與台北市長柯文哲試乘機場捷運，從機場捷運A1台北車站出發，前往A13機場第二航廈站。鄭市長表示，機場捷運2月16日開始個人自由試乘，3月2日正式通車，未來桃園與台北的距離更加接近，北北桃生活圈也將更為方便。

鄭文燦指出，機場捷運沿線經過桃園市、新北市與台北市，他與台北市長柯文哲商議成立通車小組，同時也會邀請新北市政府一起加入，由三個市政府的副市長層級督導，就接駁公車、指標、路牌等還後續還可再強化的部分，繼續協調改善，並隨時應變通車初期的各項狀況。

鄭文燦說，機場捷運提供旅客許多創新服務，包括票證系統接受悠遊卡、一卡通及桃園市民卡等8種卡片；全線4G free Wi-Fi；直達車配有無線充電設備；並和台北捷運連通，轉乘十分方便。

台北市長柯文哲表示，機場捷運3月2日即將正式通車，十分具有時代意義，尤其在歷經長年建設後，這兩年在鄭文燦市長與桃園捷運公司的努力下，終於讓機場捷運得以正式通車啟用。隨著機場捷運的通車，也將落實「首都生活圈」實質意義。

柯市長表示，試乘機捷後，感覺非常平穩舒適，品質良好。除了有免費Wi-Fi，他也實際試用直達車廂的無線充電服務，並稱讚這是一項「貼心的小服務」。試乘的感想，可用英文「excellent」來形容，他為機場捷運打了99分，而1分是預留未來能夠提供完美營運的進步空間。

柯市長說，桃園機場2016年旅客已突破4,000萬人次，他認為未來A1台北車站的設施還有擴充的必要。至於A1站與台北捷運的連通，柯市長說，也會與桃園市政府成立通車小組，進行後續改善。

柯市長也說，機場捷運非常方便，也提供預辦登機及行李託運服務，台北市政府出訪團3月底出訪時，就能乘坐機場捷運出國。

林口地區為台地，屬自來水管線末端，居民常為用水所苦，新北市政府配合台灣自來水公司興建一座5萬噸配水池，2017年2月15日舉行完工啟用典禮，市長朱立倫致詞表示，未來供水將更穩定、用水品質更有保障，林口將成為宜居的好地方。

朱立倫表示，林口地區是新北市近年發展最快速的區域之一，包括人口數成長最多，由升格前6、7萬人，到2017年2月15日已近11萬人，還有基礎設施建設也是最多，並且都已逐步完工啟用，例如機場捷運線通車、五楊高架完成、新的行政大樓、警察分駐所、消防分隊、學校、國民運動中心、公園、市場等，林口地區可說是宜居的好地方。

朱立倫說，一座宜居的城市生活機能一定要健全，當然少不了完備的水、電供應，但是林口是台地，原本就是自來水的管線末端，過去有風災時居民常為缺水、限水所苦。他在擔任桃園縣長時，就十分關注整個台地的供水問題，近年在新北市政府積極爭取及自來水公司配合下，從自來水管線汰舊換新及加大尺寸，增設加壓站，到新完成5萬噸的配水池，讓未來林口地區的供水更穩定，用水品質更有保障。

自來水公司表示，林口地區平均每年增加用水戶約2,000多戶，供水壓力相當吃緊，因此在2013年開始興建這座5萬噸配水池，完工啟用後，將為林口地區提供穩定供水及蓄水的雙重功能。此外，除林口配水池外，自來水公司將持續與新北市政府合作，在其他水源供應條件不佳地區，改進管線及興建配水池等設備，提昇民眾用水的便捷及安全性。

行政院2017年2月10日召開「研商城鄉建設-地方前瞻基礎建設會議」，由行政院張景森政委主持，台南市長賴清德親自率隊，包括張政源副市長、李孟諺秘書長、交通、工務、經發、水利、文化、環保及研考等單位報告，經過積極爭取，會議通過台南市5大前瞻基礎建設計畫，期藉由智慧科技系統的導入、交通樞紐與路網的串連、高鐵特定區的建設開發、文化首都風華再現，翻轉台南印象，讓城市躍升。

台南市五大前瞻基礎建設提案，包括：「沙崙綠能科學城」，規劃興闢周邊3條聯外道路、汙水下水道建設、建置橘線(台南山手線)公共運輸系統、以及綠能社區發展計畫。「台南鐵路立體化延伸工程」，自「台南市區鐵路地下化工程」北端至新市地區，全長11.05公里，並以永康地下化搭配新市高架化及善化平面改善為發展主軸。「台南市先進運輸系統」，除了平實運轉站至永華市政中心(11.9公里)的府城橫貫線(綠線)，還有台鐵大橋站至林森站(8.6公里)的中華環線(藍線)。「大台南30分鐘交通生活圈」，規劃整合與串連六大高快速公路路網，以及選定新營、仁德、和順、開元等4大轉運站開發，並將於8年期間增設1萬格以上停車位。至於「文化首都歷史風華再現」，則包含左鎮菜寮化石園區、赤崁及五條港文化園區、月津港國家歷史風貌園區、水交社文化園區、新營動漫園區、雙城再現-熱蘭遮城與普羅民遮城再造暨主題園區設置計畫等文化建設。

市府指出，這些重大建設都需要市府自籌配合款，台南市這幾年來隨著公債法修正通過，以及堅持財政紀律，舉債空間已經從縣市合併前的舉債上限到現在已經擁有五百多億的舉債空間，也才有機會配合中央，進行這些台南關鍵發展的建設。

機場捷運距離正式通車只剩半個月，從交通利多變利空，捷運沿線直直落的房價，也讓不少專家和網友大酸「投資客哭了」，不過其中討論度最高的新莊副都心，真正的買主，可不只有投資客，裡面還藏著不少在地自住客。

過去被一路看衰的新莊副都心，低點燈率，曾被房市觀察家宅男阿北在其臉書直指是「空城」，更列出10大慘況，但其實這地區和網友們想的「投資客被套牢」、「價格多殺多」，可能不一樣，因為這裡還有買家是「自住沒差」！

房產專家田大權在好房網直播時表示，現在的新北產業園區、過去的五股工業區，有不少腳踏實地工作幾十年的實業家「其實是深藏不漏的有錢人」，年輕打拚住自建的廠辦樓上，現在事業有成，想對自己好一點，旁邊新莊副都心的新大樓就是選項，甚至是買給小孩的也有。

不過，田大權也提醒，新莊副都心定位在貴族等級，一開門就是6字頭，賣到7字頭，雖然目前生活機能還沒到位，過去傳出房價跌到3、4字頭的應該是個案，但每個特區、計畫區都比需經過一段「空」難，多年前的信義計畫區，也是歷經20年才出現生機，地區的進步，一定是經過好幾次的景氣變化。

代銷業務的銷售手法一籮筐，但是遇到冷漠、不積極的代銷還在用不二價這招打發上門的客人，也讓網友驚呼這招還存活著，代表台灣人很吃這套。

有網友在知名論壇Mobile 01分享自己最近遇到的代銷經驗，該名網友指出，自己打算買某個建案的房子，也做好功課，上實價登錄網站查詢去年成交價。到了現場，代銷業務除了不確定樓層位置，換了一位業務後卻是敲一敲計算機，直說不二價，看房也未仔細介紹，就轉身離開，讓這位網友氣到上網PO文。

有網友認為，不二價銷售的手法會一直存活，代表台灣人很吃這一套；也有人認為，「這年頭還有業務這麼跩喔，不二價就換別家吧！」也有網友不認為代銷不友善，「代銷從各方面判斷你不會買，只是來問問價格罷了，想早早收拾殘局打發你，另判斷萬一你會買，還是會乖乖再打電話給那位代銷啦！」

房產專家Sway曾分享代銷4大騙術，其中一項就是代銷看買家露出非買不可的態勢，就會使出「不二價」這招，而事實上用「不二價」就成交的例子也不勝枚舉。Sway建議，想要了解代銷還是要多跑現場搏感情，就會發現房價差很大。

由於政府持續以增稅、限貸等手段調控房市，有報導指出，不少代銷業者認為，房價已如強弩之末，鬆動可能性大增，民眾也越來越掌握議價主導權，因此認為過去的「不二價」手法將銷聲匿跡。

如果口袋變深了，你也會想入住蛋黃嗎？不少人的答案可能是「會」的，但集便利、資源於一身的都會區，真的這麼值得大家爭相搶破頭嗎？有網友分析，其實一切都是「心理因素」作祟，等房價真的崩跌了，購屋族也看不上蛋黃區的老屋。

蛋黃區房價崩盤，購屋族就能買的輕鬆、買的開心？有PTT網友表示，房價真的斬一半時，可能就不只會搶輸能「加價購」的富人，是連購屋族也不想買了！因為這時的你一定會想，為什麼要花這麼多錢去買蛋黃區老屋，而不是向外買蛋白區的新屋。

該網友認為，手上有了錢，想的又是另一件事，認同「有多少錢做多少事」，也舉例當年原PO爸爸，買不起想要的延平北路房子，當時負擔的起的是一片「農田池塘」的大安區，直指現在抱怨的人，心態就是想用便宜的價格，買到「現在有價值」的東西。

資源、工作機會，是年輕人前進的動力，住在郊區的通勤費用和時間，也有網友認為是人口往市中心前進的原因，不過，藝人郭彥甫曾在接受媒體專訪時表示「早點起床就有房子住」，鼓勵年輕人買房子並不難，而且「現在不累，以後就有得你累」；而通勤真的這麼痛苦嗎？其實，根據調查指出，通勤30分鐘內的物件，仍有42%可以接受。

　春節過後的南京首場土地網絡拍賣昨天下午在一片喧囂聲中落下了帷幕。國土部門推出的7幅地塊中，兩幅有了明確的結果，其中中國金茂斥資73.4億將在河西魚嘴打造南京“新高度”。

　　此外，來自江北、城北和城南岱山的4幅純住宅地塊和中華門商住混合地塊均拍至最高限價，需在今天通過搖號決出最終的買家。據了解，中華門地塊拍出了史上最多的395輪，98億元的地價，也排在今年南京土地市場的首位。 揚子晚報全媒體記者 馬祚波

　　拍賣實錄

　　“魚嘴綜合體”將高過紫峰大廈

　　揚子晚報記者了解到，昨天南京國土部門推出的7幅地塊，來自秦淮、玄武、建鄴等多個熱點板塊，起拍總價高達183.7億元。

　　來自河西魚嘴的G97地塊東至天保街，南至高廟路，這幅地塊位于規劃中的魚嘴商務區，周邊樓盤不少，如海峽城、正榮潤峯、朗詩熙華府等，目前房價在3萬到3.5萬/平米左右。

　　根據出讓條件，G97的A地塊內須建設一棟高度為500米到550米的標志性塔樓，地塊內的辦公用房建成後須自持20年；B地塊主塔樓高度為200米到300米；C地塊主塔樓高度為300米到350米。目前南京市第一高樓是鼓樓的紫峰大廈，高度為450米，因此G97地塊將刷新這一高度。

　　昨天的拍賣于上午9時正式開始，或許是該地塊體量較大的緣故，開發商的報價並不積極，單輪報價都超過1分鐘以上，直到第九輪報價結束，地價定格在73.4億元，拿地的企業為中國金茂。

　　午飯都吃完了，拍賣還在繼續

　　昨天拍賣的另一個亮點要數中華門外的“越城天地”項目。編號G98的秦淮區中華門外中山南路以西地塊，出讓起始價為58.6億元，最高限價為98億元。

　　這幅綜合體的拍賣進程格外冗長，從昨天上午9點20分開始競價，一直拍到下午1點21分才達至最高限價。

　　記者中午吃完午飯後，發現拍賣仍在進行當中，整整四個鐘頭的拍賣不僅創下了時長紀錄，395輪的輪次也是史上新高。

　　據了解，這幅地塊內的住宅部分為三個片區，容積率全部為1.05，且建築限高12米，顯然這是一處準別墅項目。

　　公開資料顯示，南京早在2014年便有計劃在中華門外打造“越城天地”，項目內包含越城遺址公園、商業、辦公、民俗居住體驗等。

　　江浦城北岱山宅地達最高限價

　　昨天的拍賣名單裡還有4幅純住宅地塊，江北的白馬路附近推出了兩幅宅地，G99的出讓面積5.8萬平方米，出讓起始價為17.8億，另一幅出讓面積2萬多平方米，出讓起始價為5.6億元。

　　據測算，兩地塊的起拍樓面價均為1.4萬/平米左右，最高限價約2.3萬/平米，與此前該區域拍出的地塊售價相近。從最終結果來看，兩幅地塊均如預期達到了最高限價。

　　城北的住宅用地位于紅山街道華飛路附近，出讓面積2.6萬平方米，僅過77輪競拍，毫無懸念地達到最高限價，樓面價29831元/平米。

　　雨花臺區西善橋街道的岱山板塊推出一幅居住與基層社區中心混合用地，經過214輪競拍達到最高限價，樓面價位21688元/平米。

　　一個解釋

　　為何拍出395輪？加價幅度改為千萬

　　從上午9點多拍到下午1點多，4個小時的拍賣確實很“熬人”，為何會出現這樣的情況？這是因為南京國土部門在土地出讓之前，設置了單輪加價幅度的緣故。

　　按照要求，中華門G98地塊的加價幅度為1000萬元，地塊起拍價為58.6億，最高限價98億。如果按照每分鐘1輪的頻率推算，1個小時才能加價6個億，昨天耗時4個小時都算是少的。

　　為何國土部門要設置每輪1000萬的加價幅度？這是由于之前的加價幅度都是“1000萬或其整數倍”，在市場較熱時，這往往導致開發商單輪加價數億元，引發拍賣現場恐慌，從而盲目舉牌。這一規則今後是否還會調整，仍有待觀察。

　　一個疑問

　　宅地需現房銷售或致未來供應短缺？

　　昨天的土地拍賣雖是網上競價，可是整個拍賣過程仍舊“硝煙彌漫”，用樓市專家的話來説，“搶到地才有活路”。在這樣的背景之下，昨天土拍紛紛達至地價的“上限”，全都要在今天的搖號中才能決出最後的“贏家”。

　　記者粗略估算了下，昨天參與拍賣的房企不下30家，這與樓市調控之前相比雖有所減少，但是市場熱度不減。需要關注的是，按照出讓條件的規定，這些住宅地塊均需現房銷售，也就是説，江浦、江北、岱山等地的項目，要等到建設完畢、達到現房銷售的標準才可以上市，通常這需要一年半至兩年時間。

　　市場人士擔心，未來兩年內，上述區域的新房供應量可能出現一定程度的短缺，容易造成供需不平衡的現象，不過，也有專家指出，南京重啟“限購”後，市場需求受到打壓，未必會出現供不應求的局面。

2月15日下午，深圳龍華新區出讓年內首宗商業地塊，占地面積1.60萬平方米。最終經過近兩個小時、340輪競價，招商華僑城聯合體以總價59.8億元競得地塊，折合樓面價3.73萬元/平方米。

資料顯示，此次拍賣的龍華商業用地宗地編號為A811-0322，位於龍華新區民治辦事處，土地面積為1.60萬平方米，建築面積為16.03萬平方米，該宗地履約保證金7.94億元，出讓起始價未公佈，競價階梯為500萬元。

龍華新區作為近年來臨近關內的最熱門區域，受到中海、龍光、金茂的熱捧。同時，此次出讓的地塊臨近地鐵深圳北站及紅山地鐵站，也吸引了不少房企的目光。

觀點地產新媒體瞭解，地塊當天總計有卓越、招商華僑城聯合體、萬科、保利、龍光、中海、金茂、碧桂園、保利等9家房企參與競拍。同時現場消息稱，龍光主要高層坐鎮現場，拿地欲望較高。

競拍開始，保利率先應價39.72億元，隨後招商華僑城、中海、金茂、碧桂園跟進。競拍價升至50億元左右時，龍光、萬科加入戰局，與招商華僑城、金茂激烈競價。

最終經過逾300輪競價，招商華僑城聯合體以總價59.8億元競得地塊，較保利報出的起始價溢價50.55%，折合樓面價3.73萬元/平方米。

這也是龍華新區商業地塊樓面價首度逼近4萬關口，並遠高於另一熱點區域前海的水準。觀點地產新媒體查詢過往資料，2015年龍光曾以總價112.5億競得龍華一宗商業地塊，折合樓面價1.95萬元/平方米。

相比之下，2016年前海前灣片區迎來兩宗商業地塊出讓，其中T102-0263宗地起拍樓面價為30016元/平方米，創下前海首度突破3萬的紀錄。最終，地塊被信義以總價18.66億元競得，以樓面價3.01萬元/平方米。

另悉，招商華僑城過去曾聯合在龍華落地紅山6979項目，去年還以310億元競得寶安大空港11塊地。招商蛇口董秘劉甯此前曾表示，公司未來不排除聯合大型國企繼續拿“高門檻”的地塊。

“高杠杆時代”的終結，將使得隱藏許久的資金鏈和債務問題真正浮出水面。

隨著國內融資管道不斷收窄，一度降至低位的房企美元債融資，近期又有回潮之勢。

2月15日早間，融信中國發佈公告稱，公司發行一筆2019年到期的2.25億美元優先票據，利率為6.95%。這是春節過後，內地房企的第二筆海外融資記錄。

自去年四季度以來，房企的人民幣融資規模縮小，海外融資規模則不斷擴大。據機構統計，今年1月，包括金茂、仁恆、首創、禹州、奧園等在內的房企紛紛發行美元債，總金額超過40億美元。同期的境內房地產債務金額還不到3億美元。

由於內地資金充裕，去年以來，不少房企提前贖回美元債務，代之以成本更低的人民幣債務。如今情況似乎發生了戲劇性的反轉。按照部分機構的觀點，內地對融資的監管不斷強化，是房企求諸海外市場的主因，但由於美國加息預期強烈，這種“回潮”趨勢能持續多久尚存疑問。在這背後，更為實質性的問題在於，“高杠杆時代”的終結，將使得隱藏許久的資金鏈和債務問題真正浮出水面。

美元融資規模“逆轉”

融信中國發佈的公告顯示，公司發行一筆2019年12月8日到期的2.25億美元優先票據，利率為6.95%。該筆融資將於去年12月發行的1.75億美元票據合成一個單列。兩筆融資的利率相同。

據悉，融信中國的原有票據已於新加坡交易所上市，最近發行的該筆融資也將登陸新加坡交易所。

這是春節後第二筆房企海外融資記錄。此前的2月10日，新城發展宣佈發行總額為3.5億美元的優先票據，利率為5.0%。該筆票據的到期時間為2020年2月16日，但新城發展有提前贖回的許可權。

上述票據同樣將在新加坡交易所上市。新城發展表示，這筆融資用於償還現有債務及一般公司用途。但公司也可能會調整發展計畫，並重新分配這筆款項的用途。

這是自去年四季度以來，房地產企業海外融資回潮的一個縮影。

從2016年9月開始，萬科、碧桂園、首創、旭輝、金茂等房企紛紛發行美元債。最大的一筆來自碧桂園，該公司於去年9月發行一筆6.5億美元、2023年到期的優先票據，利率僅為4.75%。12月，碧桂園又發行一筆3.5億美元的2026年到期優先票據，利率為5.625%。碧桂園也由此成為此輪規模最大的美元債務發行方。

到今年1月，房企發行美元債的規模進一步擴大。據中銀國際的統計資料，房地產商在今年1月共計發行了41.5億美元的境外債券，同期發佈的境內房地產債券僅有約2.2億美元。去年12月，房企發行的境外債券為16.5億美元，境內債務2.9億美元。

需要指出的是，除純粹的融資需求外，其中也有債務置換的成分。如花樣年、合景泰富均在歲末年初贖回一筆美元債務，又于同期發行一筆利率更低的美元優先票據。

由於國內融資成本低廉、審批流程短，國內融資成為過去一年多房企的首選。其中，去年第二季度以來，不少房企提前贖回美元債務，代之以人民幣債務。從第四季度開始，隨著國內融資管道的收緊，房企的內地融資規模迅速下降，美元融資開始回升。

不僅如此，海內外融資成本的差距也在縮小。人民幣融資成本從去年9月前的4%左右，上升到12月的4.2％-5.5%之間，今年1月則多回升到5%以上，部分私募債的成本甚至超過6%。期間，美元債務的成本並未發生明顯變化，但最低仍可達到5%以下，甚至優於內地融資。

趕赴美國加息“視窗”

“內地融資環境的收緊，是房企考慮海外融資的主要原因。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示。

2月13日，中國基金業協會發佈《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號》，對私募資金投資16個熱點城市房地產進行嚴格監管。該文件引發業內熱議。

早在去年11月，銀監會就曾要求16個房價上漲過快城市（與上述熱點城市等同）的銀行業金融機構自查房地產融資和流向。更早之前，上交所、深交所、央行和發改委也分別發文或表態，對房企發債、房地產行業的細分與分類監管、表外融資、土地貸款等進行強化監管。

經此一役，房企的私募、信託等融資通道近乎被封死，加之監管層對公司債等審批趨於嚴格，使得企業在內地的融資大受影響。有觀點甚至認為，房地產開發的“高杠杆時代”或將終結。

嚴躍進還指出，房企在2016年獲取的大量土地，將至今年陸續進入開發運營階段，因此只能尋求其他管道，其中就包括海外融資。

但在多數業內人士看來，美元債的回潮能否持續下去，仍然存在不少疑問。

嚴躍進就認為，美國在去年12月加息之後，又提出今年將加息三次的計畫，這將導致海外融資成本進一步提升。近期（尤其是今年1月以來）房企美元融資規模加大，也有“趕末班車”的意味。預計當美國加息的“靴子”落地之時，海外融資的規模也將縮減。

因此對於房地產企業而言，海外融資也可能僅僅是權宜之計。考慮到央行先後上調MLF和SLF利率，國內加息預期同樣強烈，房企的資金鏈和債務問題將很快浮出水面。

某上市房企相關負責人向21世紀經濟報導記者透露，今年總部給予一些地方公司的拿地授權有所縮減，並要求地方公司多尋找性價比高的並購機會，而非一味在土地市場“血拼”。他認為，隨著融資管道的縮減和銷售規模的預期下滑，“房企可能很快要勒緊褲腰帶過日子”。

國家統計局發佈的資料顯示，在房企到位資金來源中，定金及預收款增速由去年6月的34.1%下降到年末的29.0%，個人按揭貸款增速由57.0%下降到46.5%。這兩項資金占房企總資金來源的46%，是最主要的部分。


在企業層面，債務違約風險已經出現。1月26日和2月10日，鐵嶺新城連續發佈兩份公告，對“14鐵嶺債”可能被暫停上市進行風險提示。公告稱，由於預計公司2016年度經營業績將出現虧損，並可能導致連續兩年出現虧損，按照規定，公司于2014年發行的“14鐵嶺債”可能在年報披露之日起被停牌，深交所將在停牌後15個交易日內做出是否暫停債券上市交易的決定。

世邦魏理仕發佈的一份報告也指出，去年很多開發商將債務期限延至2018年以後，但總體的債務壓力並未減輕。上述機構認為，部分區域房企存在杠杆率過高的情況，且由於土地價格快速上漲，開發商利潤空間進一步壓縮，企業的償債付息能力有所減弱，未來企業的債務風險不容忽視。

與2016年春節過後樓市的火爆場景不同，今年的房地產市場始終籠罩在一輪又一輪的政策收緊之中。在政策持續加碼、購房者心裡預期下降等因素的共同影響下，前期熱點城市房屋成交量持續下滑。

以北京為例，亞豪君嶽會統計資料顯示，2017年春節後首周（2月6日-2月12日）北京共實現商品住宅（不含保障房與自住房）成交758套，成交面積8.06萬平方米，這一成交量相比2016年春節後首周分別下滑10%、1%。此外，二手住宅僅成交3842套，相比去年節後首周減少35%。

亞豪機構市場總監郭毅在接受《證券日報》記者採訪時表示，在經歷了去年北京“930”新政之後，北京房地產市場快速上升的趨勢被打斷，而進入2017年以來，這一系列的政策變動都預示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態勢，利空因素也將促使樓市銷量進一步承壓。

梳理最近一段時間出臺的樓市調控政策發現，手段基本涵蓋了金融、土地、投資等，並且在金融調控方式中，又包括了提高首付貸比例、上調房貸利率。

值得注意的是，中國證券投資基金業協會日前定的《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號-私募資產管理計畫投資房地產開發企業、項目》規定，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的私募資產管理計畫，暫不予備案。其中，熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都16個城市，後續將根據住房和城鄉建設部相關規定適時調整範圍。

“這一政策將會逐漸影響熱點城市房地產市場的資金價格。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時認為，這16個城市佔據了全國房地產成交20%以上的銷量，而且也是過去2年地王數量最集中的區域，私募資管收緊將會影響這部分資金流入到這類些城市中，從市場趨勢看，房企的多種融資難度都在增加。

張大偉認為，從短期來看，大部分房企在2016年通過融資替換了過去的高價格資金，但未來隨著資金價格的上行，企業的壓力將明顯增加，疊加這些熱點城市的樓市調控，如果政策繼續收緊，部分企業或會通過下調價格來加快銷售回籠資金。

競投395輪 觸及最高上限

內地樓市漸回穩，農曆新年過後內房發展商繼續大舉搶地，其中南京樓市成交雖大幅回落，但當地土地市場競爭仍相當激烈。昨天南京土地市場拍賣今年首批7塊地皮，有5塊出現數以百輪叫價，並觸及最高限價；其中，中華門G98地皮拍賣經過4小時共395輪叫價，最終由招商局地產以總價98.1億元（人民幣．下同）投得，成為南京總價地王。

分析指樓價未見頂

分析認為，南京去年樓價攀升41%，為全國第二大樓價升幅城市，僅次於合肥（樓價升46.5%），但按目前土地成交價格，反映發展商仍看好南京往後的樓市走勢，估計南京樓價尚未見頂。

觀點地產報道，中華門G98地皮位於秦淮區中華門外中山南路以西，佔地約32.1萬方米，綜合地積比率1.09倍。起拍價58.6億元，最高限價98億元。據稱，中信泰富將投資150億元在中華門外發展大型城市綜合體，選址可能在G98地皮一帶。

其餘4宗成交分別為銀城以29.6億元投得G99地皮，折合樓面價每方米2.3萬元；綠城（03900）以38.1億元投得G100地皮，樓面價每方米2.17萬元；常州星河協通房地產以17.2億元投得G101地皮，樓面價每方米3萬元；金輝以9.4億元投得G102地皮，樓面價每方米2.32萬元。

此外，深圳昨天拍賣龍華新區今年首塊商業地皮，佔地1.6萬方米，可建樓面16.03萬方米，土地使用年限40年。

華僑城59.8億取深圳商業地

經過近2小時共340輪叫價，該幅商業地皮最終由華僑城以總價59.8億元投得，折合樓面價每方米3.73萬元。有9家發展商參與競投，包括萬科（02202）、碧桂園（02007）、保利、中海及龍光等。

萬科總裁郁亮在內地出席論壇時表示，地產行業並非產能過剩，而是結構性差異較大，而且城市分化嚴重；大型城市房屋供應短缺，而多個中小城市庫存積壓很嚴重。他認為，內地樓價上升過快，年輕人難以置業，不但降低城市吸引力，阻礙城市發展，也對金融安全有影響。要解決樓市問題，需要發展租賃住宅，以及大力發展「軌道+物業」的模式，加強軌道交通在整個公共交通的比重。

造價全港稱王 呎價貴絕九龍

近年中資財團積極搶購政府賣地表的住宅地，而商用地皮則仍主要落入本港發展商手中。上周五截標的長沙灣瓊林街商貿地皮，爆冷由新世界發展（00017）以約77.94億元、略高於市場預期上限4.1%投得，造價創全港商貿地皮新高之餘，亦超越去年11月批出的啟德商業地，創全港商用地皮（包括商業和商貿用地等）的造價新高。

剛批出的商貿地，位於長沙灣瓊林街和醫局西街交界，地盤面積約8.32萬方呎，可建樓面達99.82萬，屬於歷來規模最大的商貿地皮。上周五截標時，地政總署一共收到9份標書，並以本地大型和中型發展商為主，包括長實地產（01113）、新地（00016）、會德豐地產和羅氏地產等，市場估值上限為74.87億元。

擬建兩座地標式甲廈

地皮結果由新世界發展以最高出價約77.94億元投得，新世界發展執行副主席兼聯席總經理鄭志剛表示，項目屬於九龍西近年最大規模的商貿用地，同類供應在本港罕見，初步計劃興建兩座區內地標式甲級寫字樓，部分高層單位料有海景，而項目的基座部分則提供商業零售設施。

近日市場傳出新世界發展主席鄭家純抱恙，需要休假休養，惟該集團運作未受影響，買地態度更趨積極。是次瓊林街商貿地的造價，已打破去年11月利福國際（01212）投得啟德第1E區2號地盤商業地時的73.88億元，成為全港造價最貴的商用地皮。而瓊林街商貿地皮的每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）7808元，則屬九龍區商貿用地最貴。

每呎7808元 或作長線收租

瓊林街商貿地為近3年第二幅批出的長沙灣區商用地皮，第一集團2014年4月投得同區長沙灣道650號商業地皮，樓面呎價約5177元，瓊林街商貿地的樓面呎價較其高約50.8%。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，中標價略高於預期，反映發展商對大型商貿地皮有需求。他估計，地皮的地價連同建築費等計算，總投資額有機會達120億元或以上，發展商可考慮拆售項目減低發展風險，即使保留作長線收租，相信回報率也不俗。

資料顯示，區內近年落成的商廈，例如Global Gateway Tower和W668等，近月成交呎價約9000元起，部分單位呎價更挑戰2萬元，呎租則約25至30元。美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成認為，不少企業把後勤部門遷至長沙灣區，該區寫字樓空置率低，而瓊林街商貿地的位置不俗，大樓面供應實屬市場罕有，勢可發展為同區地標。他估計，新世界會保留項目作收租，估計呎租有力問鼎40元水平，有望成為該區新指標。

近年雖然中資積極買地，但商用地皮的買家仍以本港發展商為主，以2014年以來批出的16幅非住宅用地計算，僅有1幅由中資投得。

高力國際估價及諮詢服務行政董事張翹楚指出，中資機構一般希望資金較快回籠，商用物業未必是他們的心頭好，造就機會讓本港傳統發展商增加土儲，而本港發展商眼見競投住宅地的挑戰增加，亦令他們轉向購買商用地皮。

新世界發展（00017）增加土地儲備的態度積極，除剛以約77.94億元購入長沙灣商貿地皮之外，近年低調購入的一座長沙灣工廈，亦已完成約11.227億元的補地價，將重建為商住樓宇。

每呎樓面5786元

地政總署昨天公布新近落實的補地價個案，其中位於長沙灣福榮街340至342號的用地，原為懷德工業大廈，於今年1月以11.227億元完成補地價。以項目涉及的住宅樓面約19.4萬方呎計算，每方呎樓面補地價約為5786元。

翻查土地註冊處和公司註冊處資料，該工廈於2013年由一家財團以公司名義購入，作價約6.5億元，其後該公司更換董事，由多名新世界發展的高層進駐。

項目所在用地屬於「住宅（戊類）2」用途，地盤面積約2.59萬方呎，城規會早於2014年已批准在該用地興建1座34層高的商住物業，總樓面面積約23.28萬方呎，預計可建377伙。

大棠住宅地須補2.98億

此外，新世界發展夥拍恆地（00012）合作的元朗大棠住宅項目，新近亦已經與地政總署進行換地交易，補地價金額約2.98億元。

資料顯示，新世界發展近年透過多個渠道增加土地儲備，除透過補地價方式，該集團2014年循港鐵（00066）物業發展項目招標，投得大圍站物業發展項目；去年初亦擊敗7個對手，奪得可興建216伙的市區重建局馬頭角九龍城道/上鄉道重建計劃。

東涌商地建酒店

至於賣地表用地，對上一次有進賬則是2013年3月，與太古地產（01972）和新地（00016）等合作以23.28億元投得東涌達東路與美東街交界商業用地，正興建為零售連酒店物業。

去年底流拍的深圳龍華A811-0322號商業用地昨天重新舉行競拍，多家房企參與競逐，經過近2個小時角逐後，華僑城以總價59.8億元（人民幣，下同）奪得地塊，折合樓面價37,317元/平方米，超過去年信義集團以30,016元/平方米奪得的前海商地的紀錄，成為深圳商業新「地王」。

華僑城59.8億奪新地王

據了解，上述地塊位於龍華民治辦事處，土地面積16,030.57平方米，建築面積為160,250平方米，土地使用年限40年。地塊位於地鐵深圳北站與紅山站之間，交通便捷位置優越，其周邊在建的商業綜合體有5個，其中4個都包含196.89、200米以上的超高層綜合體項目，加上本次出讓的地塊規劃超高容積率，預計也是200米以上的超高層建築，預計未來將為摩天大廈聚集之地。

華僑城、萬科、中海、龍光、碧桂園、金茂、卓越、保利、華潤等多家房企均參與了該地塊的激烈爭奪，經過近2小時340輪角逐之後， 最終被華僑城以59.8億元奪得，樓面均價達到驚人的37,317元/平方米，刷新了信義集團去年奪得前海商地30,016元/平方米的紀錄，成為深圳新的商地「地王」。

此前，在龍華紅山片區出讓過兩宗商地：2014年招商華僑城聯手奪得紅山商地，樓面價為17,294元/平方米；2015年龍光以112.5億元奪得的紅山商地，樓面價則為1.95萬/平方米。

世紀21香港行政總裁吳啟民昨表示，住宅供不應求加上香港資金充裕，今年樓價易升難跌，樓市料平穩向上，預期上半年升約5%，今年市場以一手為主。他又指，公司今年將加強一手盤人手，目標由現時約100多人增至約300人，升幅達1倍。

他指，本港銀行存款由1997年約2萬億港元，增至現時近13萬億元。另外，雖然供應增加，美國有機會今年加息2至3次，但對樓市影響不大，買樓投資趨勢不可取代，

一手盤人手增一倍

談及集團，他指，內部今年將加強一手盤人手，目標由現時約100多人增至約300人，並會加強資訊科技發展，以及海外物業市場。目前集團有約110間分行，去年一手佣金比例佔30%，目標今年提升至35%至40%。

吳啟民表示，去年政府採取行政手段加辣壓抑樓價，但樓價並未有如預期下跌，當市場逐步適應加辣後，一手市場成交量率先回升。在農曆假期後，市場氣氛逐步升溫，發展商加快步伐部署開售，交投量已見回升，亦出現大額成交。至於二手市場，業主不像發展商般可以提供稅項補貼吸引買家，但同樣持貨力強，不急於套現，令供應更緊絀，導致二手「有價無市」，短期內成交量進一步收縮，並預期今年二手成交量持續低企。下半年樓市會面對加息影響，以及香港政府換屆，新班子上場，存有一定不明朗因素。然而，加息有秩序地逐步上調，對香港影響心理多於實際。

投資者料攻舊區舖

至於商舖租金經過上年調整後，核心區租金調整接近完成，預期今年商舖租金表現會走向兩極化，核心一線商舖料輕微下跌或持平。而設於人口稠密住宅區商場如元朗、將軍澳等舖位，主要提供日常用品消費，舖位需求殷切，租金保持穩定向升。在買賣方面，二千萬元以下的基層地區舖位更受投資者歡迎，因印花稅成本較低，例如深水里及土瓜灣舊區，租金回報平均達3厘，料此類舖價今年有約10%升幅。

　　豪宅承接力不俗，由九倉及南豐發展、會德豐負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON，昨日沽出1座洋房，作價約7.2億元，平均呎價約8.9萬元。

　　該座大屋為屋苑第1期7號洋房，面積8087方呎，另設逾6000方呎的前後花園，發展商於上周日（12日）推出招標，並於同日截標，事隔僅數天，發展商昨日正式公布招標結果。根據據成交紀錄冊顯示，該座物業於昨日以7.2億元售出，平均呎價89032元。

　　資料顯示，MOUNT NICHOLSON第1期推售至今，已累沽7幢大屋，並套現逾51億元。

　　此外，由恆基等發展的西半山天匯，昨推出銷售安排，加推2伙單位於本周六（18日）開售，涉及25樓A室及B室，面積均為2476方呎，價單定價為1.15億元及1.22億元，其中B室將連租約售。市場人士預計，上述2伙已有向隅客。

　　利嘉閣分行助理分區經理王馗維透露，九龍站凱旋門摩天閣中層C室，實用約791方呎，以2180萬成交。

　　中原副區域聯席董事劉俊傑表示，何文田半山壹號半山徑26號中層戶，實用1662方呎，連車位以2950萬元沽出，實用呎價17750元。

　　利嘉閣分行經理崔嘉栢透露，北角飛龍臺高層B室，實用約1270方呎，以2180萬元成交，呎價約17165元。

根據產業數據，英國首次購屋屋主的貸款金額在去年創下新高，英國房市不如外界擔憂的疲弱，而是透露出反彈力道。

英國《每日電訊報》報導，英國抵押貸款協會 (CML；Council of Mortgage Lenders) 資料顯示，2016 年，英國首購屋主申請貸款金額為 536 億英鎊，不但較 2015 年成長 13.5%，也是 CML 自 2006 年紀錄資料以來的新高。

去年 12 月，首購屋主申請貸款金額為 48 億英鎊，也是單月紀錄新高，且成為把英國房市推向新高的動力之一。

英國國家統計局資料，12 月房價成長速度又開始提升，去年全年則成長 7.2%。12 月英國平均房價為 22 萬英鎊，較 11 月上揚 3000 鎊、較去年同期上揚 1.5 萬英鎊。

機構 Nationwide 與 Halifax 的 1 月份數據都顯示，英國房市在新年伊始似乎展露出放緩的訊息，但從官方資料可以看出，去年受到脫歐公投和稅制改變所衝擊的市場，已經表現出反彈動能。房價在 7 月至 10 月之間略呈下探，隨後再轉頭上揚。

雖然首購市場強勁，但換屋的成長動能平淡，2016 年換屋所申請的貸款金額為 742 億英鎊，年成長僅 2.2%。

況且，貸款金額強升，主要仍是由房價快速上揚所推動， 以量而言，成交件數成長十分緩慢。2016 全年申請貸款的房屋交易件數為 801,600 件，較 2015 年的 798,100 件成長只不過 0.4%。