基隆信義區、桃園楊梅區、竹北市銷售差

持續低迷
2016年北台灣新案銷售持續低迷，基隆市信義區、桃園市楊梅區，銷售率甚至不到1成，等同10間房子賣不到1間。反之銷售率佳的區塊，如宜蘭縣蘇澳鎮、台北市松山區，全年僅有1新案推出，銷售戶數約僅10來戶，輕鬆達標9成以上銷售率。

根據《住展》雜誌統計去年北台灣預售及成屋推案、銷售狀況，歸納銷售率最差與最佳前3區。最差區如基隆市信義區、桃園市楊梅區、新竹縣竹北市，信義區年度推案數共4案，總可售戶數超過1400戶，案量最大的是麗寶集團「微笑台北」，另外還有預售案「信義之心」、位於深美街的「森美學」等案。但全年僅售83戶，銷售率5.78%，換句話說，每20戶房子才能賣出1戶，銷況最慘烈。

「微笑台北」穩定去化
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，指標大案「微笑台北」在年底前釋出，銷售期不到1個月，所以計算年度銷售率時會出現盲點，預估今年應可降到安全水位。
負責代銷「微笑台北」的萬群地產總經理謝坤成透露，此案為成屋、且未走20幾坪小坪數產品，部分首購客有疑慮，但營建品質、加上首付低等誘因，使銷況漸入佳境，目前每周穩定去化7~8戶。
楊梅區去年約推出30案，可售戶數1178戶，全年售出107戶，銷售率僅9.08%。何世昌指出，區域新案與舊案累積，使線上供給量龐大，但客源只剩當地客，需求降低加上買方出價不高，拖累成交速度。

蘇澳鎮僅推出1案
銷況最佳的區塊，位於宜蘭縣蘇澳鎮、台北市松山區，銷售率分別有100%、93.75%，有趣的是，2區去年全年都僅推出1案，可售戶數分別只有14、16戶，市場人士笑稱，此為「物以稀為貴」的結果，並非市場需求強導致。其中，蘇澳鎮「唯一」新案是「輕•行館」，為電梯公寓案，標榜低總價，去化速度快。
松山區去年僅推出「中工常翠」一案，該案為都更案，可售戶數16戶，去化15戶，該案專案經理林育德表示，今年農曆年前已順利去化最後1戶，「常翠所處區域近20年無新成屋建案，且45坪正3房格局，總價僅要4千多萬元，磁吸不少大安、信義區購屋族。全案去年7月初公開，1個多月就去化13戶，最後卡關則在特殊樓層，平均成交單價90~100萬元間。」

遠雄企業團旗下包括大巨蛋案、新竹「御莊園」住宅案及礁溪飯店案面臨卡關，今年恐仍難解套。其中，停工已超過600天的大巨蛋，於農曆年前已遞出修改圖說予台建中心，但遠雄透露，事在「人為」，復工之日恐難預測，而唯一進度較快的，應會是現已提出行政救濟的「御莊園」案。

自2015年5月20日停工至今已達600餘天的大巨蛋，去年12月由台建中心完成審議，遠雄並已在今年農曆年前，整合完所有委員意見，變更約千張圖說，再度送進台建中心。遠雄企業團發言人楊舜欽指：「變更項目包括樓梯增加、開口調整，其中，樓梯調整28座、含新增10座。」另外，商業面積針對台建中心審查內容修正，如排煙、樓梯前室，因步行距離縮短，而減少約4000坪。

礁溪二次環差待議
楊舜欽表示，委員認可簽證後、即可送內政部評定，再進行建照變更，復工之路看似不遠，但楊舜欽說：「大巨蛋顯然已經無法盈利了，北市府若還以這個案子可為遠雄賺進600億元為由刁難，那公司政策很簡單、希望市府拿回自己蓋、自己賺。」

另外，礁溪五峰旗風景區飯店案，遠雄雖已透過訴願，判定建照有效，但上月仍遭最高行政法院駁回環差評定，目前遠雄正準備二次環差評定會議的資料。

而新竹「御莊園」住宅案，因樓高自13樓變更為27樓，受限於山坡地高度安全問題，新竹市府於去年2月22日裁定停工，此案遠雄表示已進行行政救濟，主張27樓建照有效，目前工進達10樓，今年復工看來艱困，但應會是3案中，進度最為明確的一案。

成屋履保收費皆為萬分之6

降低風險
買賣過房屋的民眾，應該對「價金履約保證」不陌生，只要支付少許費用，就能保障交易價金安全，但提供這項服務的建築經理公司，到底是何背景？有沒保障？《蘋果》採訪台灣六大建經公司，從創立時間、合作銀行、收費標準及主要業務範圍，逐一剖析，讓民眾深入了解「建經公司」。

台灣大型建經公司均由金融業者投資，亦有房仲投資經營，業務以建築融資、不動產買賣價金保證為主。除建築融資、都市更新等項目，建經公司業務範圍不盡相同，常見的建案履約保證即由建經公司提供服務。
僑馥建經副總經理楊啟德說明，以僑馥來說，選擇以銀行信託管理的預售制度，由銀行出據保證書，公司幫銀行控管客戶的自備款，款項信託在銀行的帳戶內專款專用。
最常見的不動產履約保證，目前建經公司多與房仲業者合作，安信、合泰、第一、泛太、安新建經都有合作房仲，安信與合泰建經專營自家房仲集團業務，其他幾家皆對各房仲、民眾及建商等提供服務。

簡訊通知掌握狀況
特別的是，安新建經2015年時由安信建經拆開獨立，承襲安信經驗，專營不動產價金履約保證。安新建經表示，民眾申請履約保證，交易過程都會收到即時簡訊通知，讓民眾掌握交易狀況，買賣屋更放心。
不動產買賣履約保證與民眾切身相關，合泰建經資深經理陳俊宏說明，台灣的不動產採取登記生效制，買賣雙方皆存在風險。
履約保證通常會在銀行信託部門開設獨立專戶，保障款項，六大建經公司皆提供2家合作銀行，第一建經總經理謝萬雄表示，公司與第一銀行與永豐銀行合作，供民眾選擇。
至於民眾最在意的費用，六大公司成屋履保收費皆為萬分之6，買賣雙方可協調費用由誰負責。泛太建經總經理曾國禎舉例，若成交金額為1千萬元，萬分之6即收取6000元，費用通常為雙方各負擔一半。

費用雙方對半負擔
李佳芬地政士事務所地政士李佳芬透露，年紀比較大的民眾較排斥履約保證，「以前買賣就是一手交錢、一手交地，你錢給我，我東西就交給你辦一辦」，認為不需要多一道手續，但仍建議消費者買賣屋時，最好申請履約保證。

受惠自用買盤回籠、陸版肥咖條款等激勵，最近豪宅市場，明顯「動」了起來了！甫預售2~3個月的「華固名鑄」，就成交40多億元、共12戶；累計近3個月以來，台北市總價上億元的豪宅，就至少成交100億元，幾乎超越2015年、2016年全年豪宅交易量。

接下來今年大戶、高總價新案也將轟轟烈烈、非常精彩。住展雜誌最新調查，北中南都會區，估計將有元利建設「ONE PARK」、亞太工商聯「陶朱隱園」、「美福飯店商辦案」、忠泰建設台中「科博館案」、遠雄企業團高雄「THE ONE」等，至少上看3,200億元的大量將陸續登場，熱鬧可期。

最近游資和熱錢，快速回流房市，尤其總價上億元的大戶豪宅，只要價錢稍微有讓利、買氣便「有感」動起來。大華不動產估價師事務所所長張義權表示，這幾個月明顯湧入大戶豪宅的交易案，與中國大陸今年實施「肥咖」條款，激勵游資返台置產有關。

根據最新調查，從2016年10月以來至2017年2月，豪宅市場詢問度、成交量，都明顯攀升，累計近40棟、單戶總價上億元以上豪宅，至少成交破100億元。其中去年中才動工興建的「華固名鑄」，就爆出大量，出乎外界預期。

華固建設總經理洪嘉昇表示，「華固名鑄」對外公告是成交8戶、約23.366億元，每坪成交價格平均約211萬元；不過由於有些總價未達5億元以上必須依證交法公告的交易，因此至2月中旬，實際上累積已成交12戶，總交易40多億元，佔總銷85億元，銷售率已超過4成。

另外，「文華苑」3樓2戶最新謄本和交易資料顯示，已被「掃樓」大戶陳泰銘的旭泰新公司，以總價約10億元大手筆買下，交易時間是去年11月，今年2月3日才產權過戶，推估每坪約180萬元，算是撿到大便宜。

至於興富發「台北一號院」林姓美容界大股東，一次豪氣「打包」13億元共7戶，更是為市場所津津樂道。

調查顯示，除上述3棟豪宅都是以10億元以上成交之外；印尼紡織大王宋良浩接班人宋大江1.72億元買下「西華富邦」17樓、長榮航空創辦人張榮發兒子張國煒買下「敦南樞苑」也砸下9億元買下16、18和20樓共3戶；「良茂京都」也有4.2億元大單敲進2戶；連向來交易資訊神秘的信義計畫區「信義文心」也傳有2戶成交，「琢白」則陸續成交。

華固建設董事長鍾榮昌表示，最近房市頻頻看到有大單敲進，確實有錢人是比較有國際觀、游資是全球都在看，在美國升息趨勢來臨、台灣實施一例一休造成物價持續上漲，潛在通膨壓力形成之際，有些大戶已意識到不動產保值的優勢，所以「連房市大咖都動起來了，預期今年豪宅市場應該已觸底。」

國內史上總銷規模最大、達500億元的豪宅指標案「西華富邦」，今年正式登場銷售。據悉，最近賞屋客戶轉趨活絡，其中頂樓42樓，已有神秘富豪買家正在洽談，可能每坪價格落在不超過彭總裁「天險」每坪300萬元。

台北萬豪酒店副總經理蘇慶福表示，「西華富邦」是台灣唯一真正擁有五星級飯店軟硬體管理和服務的頂級豪宅，基地面積7,663坪，總計蓋4棟建築物，1棟是台北萬豪酒店，1棟國際會議中心，2棟是頂級豪宅「西華富邦」。

根據內政部實價登錄資訊顯示，「西華富邦」39樓200.2坪的大戶，以每坪實價290.6萬元的成交價，緊追在「仁愛帝寶」最貴樓王之後。市場近期傳出，有多位「仁愛帝寶」大戶已換屋到「西華富邦」，甚至多位科技界大老也陸續進駐。

「西華富邦」是由台北萬豪飯店董事長、宜華國際公司董事長劉文治，下重本打造，蘇慶福不諱言，光是公共設施就由台北萬豪飯店提供1~2樓產權的俱樂部，供住戶使用，除宴會廳、lobby咖啡廳、媽媽工坊、各式專業健身器材的健身房、游泳池、瑜珈室等之外，還有兒童專屬的戲水池、沙灘區、閱讀區等，堪稱高規格打造的頂級豪宅。

蘇慶福表示，「西華富邦」有A、B共2棟，共198戶，5~27樓是三併、28~42樓是雙併，最頂層是R1R2景觀平台，規模坪數自145~200坪不等。目前宜華國際分回158戶，富邦建設分回40戶，平均開價是每坪約200萬元，總銷約500億元，應該是目前次於元利建設「THE ONE」總銷570億元的第二大規模豪宅案。

蘇慶福表示，「西華富邦」198戶中，已售5成、約100戶，但沒有1戶是投資客，也不包括劉文治和家族自己保留的。在富邦建設40戶中，蔡家保留4戶，已售約30戶，是富邦近幾年最賺錢的案子。

「西華富邦」從2014年以來，已購客戶100％都交屋了，交屋1年多以來一直在裝修中，算是近兩年交屋成績很順利的豪宅案。

根據謄本資料、實價登錄資訊顯示，科技業重量級大老張董事長，據悉已經入手1戶，並完成交屋；另外，印尼「紡織大王」宋良浩的接班人、虹光國際開發董事長宋大江，2016年10月間才買下17樓，131.15坪，總價為1.72億元，換算每坪成交價格為153萬元。

至於市場傳出，頂樓42樓快成交，每坪破300萬元？蘇慶福證實，A、B兩棟頂樓戶都屬於宜華國際擁有，共4戶，目前還沒成交，不過確實是有客戶在看，正在談價錢，「反正應該不會超過「彭總裁防線」每坪300萬吧！」

另外市場憂心「西華富邦」房屋稅很貴，蘇慶福表示，就第1戶自用住宅，以1.2％稅率、145坪大戶來說，房屋稅不到50萬元；如果7月台北市再調降房屋稅，估計概30萬出頭~35萬元，已跟帝寶差不多。

房價居高，平價住宅備受購屋人關注，台灣金聯資產管理連續6年推出的平價住宅安心成家專案，今年進入第7年。台灣金聯表示，雖然新的案源難尋，但積極整理既有個案後，第2季仍預訂再推平價宅，將盡全力維持百戶規模。

台灣金聯指出，雖然房市不景氣已久，但釋出到AMC（資產管理公司）的新增案源卻有限，觀察主要原因是銀行逾放比維持低水準、平均低於1％，距離逾放比高於3％需清理不良資產的規定很遙遠，去年房貸逾期繳款進入法拍的供給量，也沒有明顯增加，直接導致可納入平價宅銷售的案源，近1年增加相當有限。

庫存已去化得差不多，但今年還是會盡力整理個案，在第2季推出平價宅專案。台灣金聯強調，是否一樣可提供百戶銷售，還在努力中，其實去年就曾因為突發的土壤夜化區公布的影響，在原本整理出的百戶宅中，剔除位在中、高液化區內案件，最後僅銷售76戶。

平價宅銷售專案，其實幾乎沒獲利；台灣金聯說，由於平價宅比同區域內的行情，往往僅8成以下，還提供四大保證的產權清楚、無海砂屋、無輻射屋、非凶宅，都需額外的成本，提供無殼族住者有其屋的成家機會，主要是配合政府政策，純服務性質的業務。

台灣金聯過去6年累計推出逾千戶平價宅銷售專案，均有許多加值的配套優惠，包括成交金額的6成，辦理房貸前3年零利率，以及免加價、免仲介費、免過戶費等，還有成交好禮如機車、家電提貨券，及汽、機車贈獎活動。

司法院計畫自行推動「買賣房屋契約，須先找公證人公證」新制，房仲全聯會理事長林正雄表示，該政策是炒冷飯，目前房屋買賣已有四道安全機制把關，每年平均僅有5件交易糾紛是由營保金理賠，且買賣糾紛也不會因「公證人」新制而減少，此政策就好比「老屋健檢」，將造成實務推動困難及產業反彈。

司改國是會議分組會議將於本周一起陸續召開，其中，司法院決定自行推動的改革之中，包括「買賣房屋契約，須先找公證人公證」，此舉將可減少糾紛，避免日後雙方產生官司，減少相關訴訟數量。

林正雄指出，民法166-1條的買賣房屋契約公證人制度，早期已有推動但卻無法實施，困難度在於公證人太少，目前全台約僅有110位左右。

林正雄表示，台灣30多年來房屋買賣交易已相當健全、嚴謹，有四道安全保障，其一合法業者須製作「不動產說明書」、產權清楚；二是合法業者有經國家考試合格的經紀人、地政士把關；第三則有「營業保證基金」做後盾；最後還有「銀行履約保證」。

他說，買賣房屋契約公證人制度只是法律程序的補強，一般買賣發生違約不會因「公證人」而減少，且合法房仲業者都必須繳交營業保證金，目前全聯會營保金約有19億元，經統計，每年平均僅有5件交易糾紛是由營保金理賠，數量相當少，且8~9成買賣合約有銀行履約保證，不會產生風險，顯見目前制度已相當成熟。

他表示，目前透過非法房仲業買賣房屋比例約占3成，公證人制度若只是針對非法房仲業者成交，此部分可討論，對此也樂觀其成。

林正雄強調，政府健全房市應有建設性、前瞻性的做法，不可以不動產交易安全為名，強行推動公證人制度，如此將重蹈「老屋健檢」錯誤的政策，將造成實務推動困難及產業反彈。

買房該怎麼挑比較好？一名網友在網路上詢問，該選擇透天還是新大樓比較好，不過多數網友都建議，與其挑選房子的新舊或是大小，最重要的應該是挑選鄰居，專家也建議，想買房的話，可以透過先在附近租屋的方式，了解實情。

想在新竹買房的話，該選透天還是新大樓比較好呢？有網友在PTT上詢問，想要在新竹買房，如果依照現在新竹房市的發展，應該買新透天、新古屋透天還是新大樓、新古屋大樓才好，該如何挑選地點等問題，不過多數網友給的建議都與房型無關，認為「挑鄰居比較重要」。

有網友指出，不管是大樓或透天，都有其獨特的優缺點，不過最重要的還是住戶的素質；也有網友認為千金難買好鄰居，只要是好環境、好鄰居，住哪裡都可以，也有網友建議，現在治安不好，不管要住哪裡，最好都要選有管理員的房子。

對於該如何挑選好鄰居，房產專家表示示，可以透過先在附近區域租屋，了解附近氣候環境、生活機能是否符合居住需求，但鄰居是否好相處，就難以了解。永慶房產集團則建議，民眾在買屋前，不妨多花些時間在梯廳觀察住戶、向管理員打探社區營運狀況，都能減少住進「惡鄰古堡」的機會。

買房自住，除了買貴有差，買的巧不巧也有差！但想一間房想從年輕住到老，恐怕沒有想像中這麼順利，專家表示，自住需求分上班族和退休族，居住需求和看房重點都差很大。

買房就像婚姻大事，想找到契合的另一半可不容易，房子怎麼挑，除了看口袋深淺，最重要的「地點」，可不是選有增值空間的就是一定最好，買房需求才最重要，房市名嘴Sway在節目《57新聞王》中表示，挑房子先分你是上班族，還是退休族，如果你是上班族，買房條件可以著重在「塞車1小時內、安靜住宅圈、學區接送便利、買菜的可能」4大便利機能，上班族疲於上班賺錢，住家取各項需求的中間點，能輕鬆一半。

但如果你是退休族，則要考量「醫療距離、陽光空氣水、市場採購便利、安靜住宅圈」，退休族買房就是要好住，隨著年紀增大，往返醫院次數也較多，有沒有公園綠地運動休閒，對銀髮族的身心健康有很大的影響。

房產作家dolin66撰文則建議，年輕時可選擇租屋，小家庭在租屋市場是包租公的最愛，租金議價空間也比較大，除了一邊存購屋金，居住需求會隨著年紀變化，期間了解家人對房屋的需求，才不會出現太早買房，出現換屋想法時，卻無力購買的窘境。

買了房卻不能成立管委會，該怎麼辦？一名網友在mobile01上發文指出，自己買了一間社區型透天，該建案只剩一間就完銷，不過卻產生部分一些問題，讓他跟其他住戶向建商提出希望有管理會的要求，但建商一直推拖，不願成立管委會，讓他很苦惱該怎麼辦。

建商為何不願意成立管委會？高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰向蘋果日報表示，通常是因為產權移轉雖過半，但餘屋仍多，還是有帶看的需求，不希望成立管委會造成銷售不便，有時是因公共設施尚未完成，沒辦法點交給管委會，建商只好以拖待變。

而根據《公寓大廈管理條例》第28條規定指出，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於3個月內召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選負責人，並向主管機關報備。

管委會是否有順利運作，向來是購買社區必須注意的指標之一，此外，管理員的態度是否積極、嚴格限制外人進出，以及信箱是否塞滿廣告傳單，皆可做為社區管理、是否為投資客社區的重要指標，民眾購屋除了「屋內」要審核，「屋外」的大小事也同樣不可輕忽。

　2月14日，央行發布1月金融數據和社會融資增量數據。這些備受市場關注的數據表明，一係列防范金融係統性風險的措施開始發揮作用。

　　1月新增人民幣貸款2.03萬億元。在信貸佔比中，2016年曾經出現的“新增信貸即房貸”的景象不在：1月新增信貸中，住戶部門新增貸款7521億元，其中中長期貸款增加6293億元，佔比僅為31%，企業及機關團體中長期貸款在新增貸款中佔比達到74.8%。而就在4個月之前，兩者佔新增貸款的比例還分別為75%和11%。

　　盡管從絕對值看，居民中長期貸款繼續維持在高位，但企業中長期貸款規模和佔比出現反轉被部分市場人士解讀為關于房地産領域的多項政策效果顯現，同時隨著經濟企穩，企業的融資需求開始逐步回暖。

　　不過，年初歷來是信貸投放的高峰時間。民生證券分析師李奇霖表示，企業中長期貸款猛增主要是因為銀行早投放早受益、搶佔優質信貸資源等季節性因素影響，以及去年四季度PPP項目大量落地，使得銀行將貸款積壓到年初。

　　現實看，盡管1月新增人民幣貸款達到2.03萬億元，依然同比少增4751億元，也低于此前市場預期的2.5萬億元。 2月15日，央行副行長易綱年內首次對中性貨幣政策做出闡釋：穩健的貨幣政策是一個中性的態勢，而中性態勢就是不緊不松。

　　而這，或是市場理解2017年貨幣走向的關鍵注腳。

　　嚴控房地産以控風險

　　盡管絕對數值不低，但截至1月居民中長期貸款在新增貸款中的佔比已經連續3個月出現下降。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經營報》記者表示，出現這個結果一方面是去年四季度明確提出了房貸規模只減不增的大方向，很多地方商業銀行信貸政策急剎車，房貸發放節奏明顯放緩，部分城市甚至在去年年底出現了停貸等現象，這都體現了信貸方面積極管控有效；另一方面，從節假日的因素看，春節期間對于現金的需求會有所增加，商業銀行也會採取比較謹慎的信貸政策和策略，所以這個時候包括房貸在內的幾種核心貸款的比重會有所下降；再有，購房市場的成交量開始下降牽制商業銀行房貸的節奏，尤其是限購限貸後，貸款的難度增加，也會使得房貸的佔比降低。

　　從熱門城市看，深圳規土委的統計數據顯示，1月，深圳新房成交面積17.42萬平方米，環比下跌20.23%，這是繼2016年11月以來，深圳新房成交量連續下跌的第三個月；上海中原的監測數據顯示，同期，上海新建商品住宅成交量387181平方米，環比下跌35.1%，創下2011年以來的成交量新低。

　　海通證券首席經濟學家姜超表示，1月居民中長期貸款處于高位這主要是因為去年銀行房貸額度緊張、部分需求在年初集中釋放，屬季節性因素，不改地産銷售降溫導致的房貸下行趨勢。

　　除了需求端制約房地産信貸需求，房地産開發端的融資難度也因政策調整而提升。繼去年11月初，銀監會向16個熱點城市所在銀監局下發文件，要求開展金融機構房地産相關業務專項檢查。2月13日晚間，中國基金業協會通過官方微信發布《證券期貨經營機構私募資産管理計劃備案管理規范第4號-私募資産管理計劃投資房地産開發企業、項目》(以下簡稱“4號文”)，對私募資産管理計劃投資于房地産價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地産項目、向房地産開發企業提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規范。

　　涉及的16個城市幾乎囊括了去年房價大幅上漲的一二線熱點城市，這也被視作是在限貸限購、提高發債門檻後對房地産行業泡沫的進一步風險防控。

　　截至2016年底，地産開發貸款余額同比已經出現下降，降幅達4.9%。在這個背景下，就不難理解企業中長期貸款規模和佔比創新高。“銀行信貸投放逐漸顯示出對于居民按揭貸款的收緊。近日，各地住房按揭貸款利率的紛紛收緊，預計新增居民貸款佔比還將進一步下降，以PPP項目為代表的企業中長期貸款將成為新增貸款主力。”華泰金融分析師沈娟分析稱。

　　春節過後，湖北、陜西、河南等地集中開工的重大項目總投資規模均達千億元以上，江蘇首批集中開工的重大項目總投資更是高達1.33萬億元。這其中，制造業項目和戰略性新興産業項目成為地方投資熱點。

　　從M1和M2數據來看： 1月末M2同比增長11.3%，增速與2016年12月末持平，比去年同期低2.7個百分點；M1同比增長14.5%，增速分別比上月末和去年同期低6.9個和4.1個百分點。獨立經濟學家徐陽表示，M1和M2之間價格剪刀差大幅收窄，反映企業對宏觀形勢趨于樂觀，生産和投融資活動日益活躍。

　　民生銀行首席研究員溫彬認為，在加強宏觀審慎管理的前提下，預計信貸投放進度更加均衡，結構更加合理。

全年信貸難持續高增長

　　除了信貸結構的“反轉”，1月社會融資增量創下新高也引發警惕。

　　同樣來自央行數據顯示，2017年1月社會融資規模增量為3.74萬億元，創歷史新高，分別比2016年12月和去年同期多2.1萬億元和2619億元。從結構來看，當月對實體經濟發放的人民幣貸款增加2.31萬億元，同比少增2237億元；但表外社融同環比均大幅增加：其中委托貸款增加3136億元，同比多增961億元；信托貸款增加3175億元，同比多增2623億元；未貼現的銀行承兌匯票增加6131億元，同比多增4805億元等。

　　“表外社融大幅擴張，預計與地産信貸和發債受限、金融去杠桿以及債市衝擊導致資金流向表外等有關。”申萬宏源首席宏觀經濟學家李慧勇表發研報分析稱。

　　簡單地概括，在表內融資受到限制的同時，部分企業轉向通過未貼現的銀行承兌匯票、信托貸款、委托貸款等獲得資金。而不具備這些條件的企業獲得融資的難度再度加大。

　　“值得關注的是，銀行放貸活動通常在年初提前發力以盡早賺取收益，1月企業貸款得以增加，且這類貸款通常集中流向國有企業、大型企業及有政府背景的公私合營項目。這可能會擠壓中小企業的銀行貸款，尤其是無法提供抵押品或資産擔保的企業，導致年初中小企業獲取銀行貸款更加困難。” 渣打銀行所做的2017年1月渣打中國中小企業信心指數顯示，1月銀行對中小企業放貸意願指標降至50.5，為自2014年12月以來最低水平，表明銀行授信支持力度減弱。

　　目前受春節前銷售減速影響，導致中小企業1月現金盈余和應收賬款周轉率指標雙雙放緩。

　　瑞銀中國首席經濟學家汪濤更表示，因為社會融資規模的統計‘缺失’了一部分影子信貸。事實上據她的團隊估算，2016年更加廣義的信貸(社會融資規模余額+地方政府債券余額+缺失的影子信貸)增長18.1%。最近幾個月政府逐步收緊了針對銀行通過非銀渠道進行的影子信貸的監管，未包含在社會融資規模內的隱藏信貸擴張很可能有所放緩。

　　李慧勇也指出，此次信貸和社融大增，有季節性因素，1~2月數據合並來看更為合理。此外，銀行提前放貸以及表外社融增加等監管套利行為也大幅推高信貸和社融。但地産銷售趨勢性回落、經濟短期平穩，中期承壓疊加中性略偏緊的貨幣政策，決定了信貸和社融的回升難以持續。

　　在徐陽看來，全年信貸投放規模不能僅根據1月的數據來看。整體上，由于房地産銷售增速可能低于2016年，進而拖累居民貸款的增長，所以2017年全年信貸投放不可能出現高速增長。可能相對于2016年可能略有增長，而新增貸款增速或將下降。

　　這對貨幣政策而言意味著什麼？汪濤認為，雖然去年年底以來政府多次釋放貨幣收緊的信號，央行也多次微調監管和貨幣政策、引起市場的一些警覺，但去年12月和今年1月的信貸增速依然非常穩健，顯然表明宏觀層面的貨幣信貸政策沒有實質上意義的收緊。她預計，今年信貸增速僅從2016年的16.1%小幅放緩至14.9%。

　　“緊”日子或許真的要來了。

立春已過，上海樓市卻仍在“冬眠”，房價已經連續兩個月環比下降，市場觀望氣氛濃重，二手房交易量陷入冰凍。

跟這個冬天一樣寒冷的，是上海的二手房市場。這家房產仲介門店，去年20多人的銷售團隊如今只剩下不到一半。以往銷售人員都是忙著出門陪客戶看房、簽約，但現在，卻只能坐在店裡玩手機。


中原地產某門店經理 卜平凡：坦白講，整體下滑大概有20%到30%的整體業績，昨天就有一個房東上門，原來是450萬的房子，降了10萬塊，房源的數量可選性比較多， 不降價房源就不好賣。

而同一條馬路上的這家仲介公司，前後經營了七八年，現在卻關門求轉讓。


央視記者 魏然：過去的2016年毫無疑問是上海樓市的調控之年，從去年3月開始，“滬九條”、“滬六條”相繼出臺，分別著眼于購房資格，信貸的收緊以及房地產企業的監管，而11月28號出臺的新政更是進一步提高首套房首付比例到35%，二套房貸也再次收緊，大部分二套房購房者的首付比例提高到了七成。

上個月閉幕的上海市兩會上，上海市政府表示，將繼續加強對房地產市場的調控。根據中原地產的統計，今年1月，上海二手房成交量跌破1萬，只有9401套，這是五年以來的月度最低值。與此同時，國家統計局的資料顯示，上海房價已經連續兩個月環比下降。

隨著調控政策的持續深入，北京等地樓市春節後持續出現成交量同比下跌情況，無論是新房市場還是二手房市場，2月上旬成交量均同比出現較大幅度下跌。業內認為，北京房價目前已出現區域性鬆動跡象，隨著交易量的持續下挫，房價將迎來回落。

據中國社科院財經戰略研究院發佈的《2017年1月中國大資料房價指數（BHPI）》顯示，多數樣本城市住房價格趨於平穩，少部分樣本城市房價雖在上漲，但其漲勢已經得到有效抑制。

針對目前樓市是否退熱、2017年房價是否下降以及樓市風險如何防範等問題，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛認為，2017年房價走勢將總體平穩，個別月份、個別城市有可能出現下降。此外，今年樓市出現猛漲的概率比較小。

個別二線城市成“藍籌股”、“新大陸”

NBD：2016年合肥、武漢等城市房價漲的非常快，這些城市是條件成熟、具備上漲空間，還是虛高炒作？

倪鵬飛：我認為兩者因素都有，首先是這些二線城市基本面比較好：公共服務條件好，經濟績效比較強勁。加上目前我國處在大城市化的階段，大城市人口限制鬆動的政策，導致大量的人口湧入，帶動了剛需，造成房價長期上漲預期。

另外，基本面比較好使得投資者和投機者認為這些城市未來有比較大的上升空間，相當於“藍籌股”、“新大陸”。去年合肥購房人群中，本地人與非合肥的本省人各占50%。

NBD：有媒體報導合肥二手房售價降幅較大，投資客急於出手，您如何解讀這樣的現象？

倪鵬飛：合肥的調控力度比較大。在土地層面，大大增加了土地供應，政府限購力度也比較大，可見其調控措施的含金量，這可能是房價出現下調的重要原因。

此外，真正的投資者和消費者目前應該是在觀望狀態，沒有較大的動靜，但一些投機者受到資金的壓力，急於出手。

NBD：春節過後，北京、上海兩地樓市均出現二手房交易數量下滑的現象，除去春節假日因素，這是否表明樓市調控政策初顯成效？

倪鵬飛：宏觀調控政策的實際效果開始顯現。

第一，調控政策起了作用，目前限購政策從嚴，政策也更加具體，投資者和投機者無法進行購買。

第二，2016年房地產銷售火爆，出現透支的現象，比如很多人本來準備2017年買房，但因為恐慌心理，2016年就買了。

第三，政策調整對預期產生影響，即使是真正的剛性需求也推遲和觀望了。

第四，由於前期銷售較好，開發商回款比較好，沒有資金壓力，不願降價銷售。因此，總體上來看出現交易量的下跌情況。

NBD：您能否預測一下2017年的房價走勢？

倪鵬飛：在各級政府調控的努力下，房價走勢總體平穩的概率比較大，個別2016年房價暴漲的二、三線城市可能要下降，但要防止大起大落的不確定風險。

現在仍是對一二線城市征房地產稅最佳時機

NBD：中央經濟工作會議明確提出房地產長效機制五大手段，其中房地產稅備受關注，您認為是否該推行房地產稅？為什麼？

倪鵬飛：房地產稅推出是大勢所趨，也勢在必行，它具有多重作用，相當重要。僅從房地產角度來說，能夠抑制投資和投機，調整房地產稅收結構，同時也能夠促進公平，調整收入分配，也有利於改善城市公共服務。

從時間上來說，十八屆三中全會對改革有總體佈局，若兌現改革承諾，至少在2020年房地產稅的框架應該初步形成，並在全國一些重要的區域和城市開徵。全國全面開徵可能還需要一個過程。

事實上，2013年之前是最佳時機，因為住房相對比較短缺，房價一直在上漲，徵收房地產稅比較合適。現在房價已經出現新的變化了，特別是三、四線城市，徵收房地產稅的最佳時機也許錯過，但是對於一、二線城市來說，房價還在上漲，開徵房地產稅仍是最佳時機，對抑制投資也比較有效。

我們一直建議：先在上漲過快的城市開徵房地產稅，再向全國推行。初步建立之時，徵稅起點可以高一些、稅率低一些，門檻寬一些，像其他國家一樣，通過一段時間將房地產稅制度完整地建立起來。

NBD：有觀點認為，房地產稅對調控房地產作用不大，房地產稅出臺面臨難題，您怎麼認為？

倪鵬飛：房地產稅對宏觀調控能不能起作用，我認為重慶的這次嘗試是一個很好的觀察。從實施效果來看，對“三無人員”的二套房開始徵收房地產稅變為對一套房徵收，作為阻擊炒樓的重要措施，很快起到了穩定重慶樓市的作用，儘管重慶房地產稅稅率不高。

一些研究機構的研究結果顯示：上海、重慶兩個城市的實踐表明，房地產稅對抑制房地產投資是有效果的，只是由於徵收的範圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著。

下一步，我認為深圳應該是房地產稅擴大試點的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵，許多創新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場化程度比較高，應該更多地用經濟而不是行政手段解決市場問題。內地房地產模式最初學自香港，這個橋樑是深圳，實際上是深圳學香港、全國學深圳。香港房地產模式體系中就有房地產稅，深圳也可配套借鑒香港的經驗，創造適合內地發展的模式，供全國借鑒。

防範風險要“抑制炒”、“支持住”

NBD：多個城市近期上調了貸款利率折扣，個人房貸監管趨嚴，您認為未來房貸利率趨勢如何？

倪鵬飛：我認為貸款利率的變化是合理回歸，正常的消費行為要按正常的利率開展，尤其當房地產市場出現分化的時候，中央提出因城施策，三四線城市應該松貸款支持消費，一二線城市緊貸款抑制投資，但金融機構出於盈利性和安全性考慮，為了擴大一二線城市市場份額，在最低利率的基礎上實行八五折信貸，不僅刺激了消費，更刺激了投資和投機。因此，貫徹支持中央關於房地產的調控，一二線城市房貸利率應該取消優惠，回歸到正常水準。

此外，近日中國證券投資基金業協會研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號》，要求資管計畫禁投16個城市房產專案，從而堵塞過去一些金融機構利用監管的漏洞和空隙，將資金流入到房地產市場的行為。這必將收緊房地產領域的資金。

NBD：中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發佈《中國住房發展報告（2016~2017）》認為全國35個大中城市樓市普遍存在估值過高的風險，熱點城市的整體風險狀況較為突出，我國房價風險是否已經到危險水準？如何防範？

倪鵬飛：總體上，房地產風險處在可控水準，個別城市風險較大，比如一二線房價上漲過快的城市，房價事實上遠遠超出價值的合理水準。

防範風險一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”；如果不抑制炒的話，房價很有可能會反彈。這次調控的特點是“邊調邊看，逐步完善”，希望平穩調整，不是一個迅速的下行，避免大起大落。

去年12月的中央經濟工作會議，再次提出建立促進房地產穩健發展的長效機制，相信今年會在長效機制建設方面有一些突破，所涉基礎性制度改革，也將逐步啟動。


NBD：我國房地產庫存中70%分佈在三四線城市，去庫存效果尚不樂觀，您怎麼看？

倪鵬飛：前年我們在研究和測算時發現：總體上去庫存大概需要四五年的時間。儘管都是三四線及以下城市，情況差別也非常大。首先，庫存和積壓過多的城市，需要減少供給，特別是減少土地供應，減少房地產投資和開發，這樣才有效，否則永遠去不完。其次，從需求層面來看，要改善三四線城市投資環境、生活環境，基礎設施和公共服務，讓老百姓不僅能夠生活，接受好的公共服務，而且能夠創業就業，這樣才會有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入，才能最終增加住房的需求。

大陸各地陸續公布房市調控政策，現在更出現四大銀行全面緊縮房產融資，不過，即便資金緊縮，今年開春以來仍有25家建商耗資近2000億人民幣購地。專家分析，2017年土地市場主戰場，將會在熱點二三線城市展開，那些地方也將成2017年土地市場最活躍的地方。

中國之聲全國新聞聯播報導，房市調控大幕已開啟，熱點城市調控政策會持續重壓，2016年2、3季搶地突圍的建商，將面臨巨大壓力，在北京、上海等城市相繼提出建設用地「負成長」目標後，一線城市的新增土地供應量已大幅減少。

中原地產分析師張大偉認為，受房地產業銷售熱絡影響，2016大部分建商銷售業績成長都在50%以上，使得企業庫存去化明顯。此外，從最近市場分化看來，對大陸整體而言，會集中在特定四五個城市有較明顯升溫。

張大偉指出，整個房地產市場銷售節奏逐漸放緩，而地王預期房價較高，跟目前市場價格有一定差距，尤其信貸已出現局部、趨勢性收緊，因此，在去年2、3季搶地突圍的建商，後續會面臨較大困難。

張大偉認為，未來土地市場的「主戰場」會集中在城市邊界，及快速擴張的熱點二線城市，因為一線城市的土地供給量，從2016年至今已非常少，三線城市分化較明顯，市場去化周期（商品房銷售周期）較快的城市可能會好一些，主要標竿建商拼搶土地會集中在二線城市。

新華社福州2月18日電(記者董建國)2017年開年以來，多個一二線熱點城市迎來土地交易，但與節前的火爆氣氛相比，大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低。 業內人士預計，在嚴格的政策約束下，出現高溢價地塊的概率將遠不如去年。

開年後全國各地土地供應面積明顯回落。 據克而瑞的統計資料顯示，1月份，一、二線城市土地供應下滑顯著，環比跌幅分別為55%和77%，預計2月份土地供應量仍將維持在較低水準。 土地平均溢價率也維持在較低水準。 根據克而瑞的資料統計，2016年南京土地平均溢價率為76%，今年初至2月12日，溢價率已降至59%。 鄭州的溢價率從32%降至15%；北京從38%降到14%；廣州從37%降到11%。

16日，位於北京房山良鄉鎮的兩宗經營性地塊掛牌出讓。 其中，一地塊溢價率為10.71%，另一地塊溢價率僅9%，兩宗地塊均未達到總價上限。 17日，位於上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價率成交；石家莊14日出讓的9宗土地，其中8宗底價競出，1宗流拍；上周就啟動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價成交。

中原地產首席分析師張大偉看來，熱點城市土地市場降溫，有很多政策因素。 其中最不可忽略的，在於政策層面對于房企資金的監管。 由於房企資金受到管控，土地出讓中的限制條件越來越多，今年的土地市場將進入逐步平穩階段，地王的數量和溢價率都會有所下降。

儘管近一兩個月土地市場整體降溫，但大型房企拿地的熱情絲毫不減。 根據中原地產研究中心的資料顯示，1月份，包括萬科、保利在內的20大房企，拿地金額依然達到了1117.26億元。

在市場增長放緩週期下，房企轉向一些中部城市拿地的趨勢明顯。 10日長沙土地市場相當火爆。 6宗土地全部在當日競出，平均溢價率高達77.82%，其中兩宗地塊的溢價率分別達到168.4%和171.8%。 在柳州，也出現土地高溢價成交的個案。

業內人士指出，這些資訊正傳遞出一個信號：在約束性政策越來越多的情況下，土地市場的降溫將不可避免。 非熱點城市的土地交易火熱，說明樓市資金正繼續流向下一個熱點。 張大偉表示，雖然融資管道受到管控，但經過去年的銷售「大年」之後，大型房企手中的資金仍然充沛。 在政策管控範圍越來越大的情況下，資本選擇進一步向非核心城市流動。

（作者：董建國）

平均呎價兩萬元貴絕同區

住宅樓市進入「大時代」，市況開始變得瘋狂，一手更爆搶樓潮，其中以九龍東啟德發展區新盤氣氛最熾熱，區內私人住宅一手盤每次推出都取得首天沽清佳績。嘉華國際（00173）過去周六首度發售啟德嘉匯208伙，不單即日售罄，當中最大手買家更斥約1.45億元大手掃入15伙。發展商食髓知味，即晚火速加推152伙，折實平均呎價約1.99萬元，較對上一批單位加價約4.7%，再創同區新高；同時，安排168伙周三（22日）發售及7伙於同日招標及截標。

啟德新盤繼續逢推即沽清

受到嘉匯熱賣影響，過去兩天市場錄得近270宗一手成交，按周勁升約1.7倍。

收到逾2100張認購票的嘉匯，過去周六首輪開售208伙，所有單位一炮沽清，延續啟德區一手私人住宅新盤每次推出都能即日沽清的「神話」。嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明表示，嘉匯單日沽清208伙，套現逾20億元，買家超過90%為本地客，只有極少數、不足5%為外地客，反應較預期理想。

本地買家1.45億掃15伙

據一手住宅物業銷售資訊網顯示，嘉匯共有32組大手客購買兩伙或以上，其中最大手的一位為一名本地客，以同一張合約掃入15伙，為逾兩年最大手個案，該15伙分布1座（9伙）、2座（4伙）及8座（2伙），兩房單位佔11個最多，涉資共逾1.45億元，平均呎價1.95萬元。另一個大手買家則斥7335.8萬元買入6伙。

嘉華過去周六晚即加推152伙，實用面積348至797方呎，折實售價620.82萬至1820.72萬元，折實平均呎價約1.99萬元，加價約4.7%，並安排168伙於周三發售，同日亦有7伙標售。溫偉明指出，是次加推單位價錢無作大變動，主要是景觀及戶型分別的調整。

嘉匯是次不再設大手購買8至15伙的安排。根據銷售安排，發展商次輪銷售亦設有A及B兩個組別揀樓，而是次A組由購買5至8伙的大手客率先揀樓，之後為購買3至4伙的買家，然後為購買兩伙的客戶。A組完成揀樓後，才輪到購買1伙的B組買家選購。市場消息稱，項目累收逾400票，超額約1.4倍。

一手成交按周漲1.7倍

長實（01113）元朗意花園昨日公布銷售安排，周四（23日）進行第二度銷售，推出20伙，折實售價1839.02萬至3102.63萬元。

另外，市場消息透露，過去兩天一手市場錄得近270宗成交，按周多約1.7倍。除嘉匯佔208伙最多外，其他一手盤如新地（00016）筲箕灣形薈兩天售出約5伙，新世界（00017）荃灣柏傲灣過去周末兩天售出5伙。

恆地（00012）西半山天匯，過去周六則售出25樓A及B室，由同一買家斥2.27億元購入，單位實用面積共4952方呎，呎價4.58萬元。據一手住宅物業銷售資訊網顯示，買家為本港永久居民，可獲售價2%折扣，而按付款法可享樓價3%折扣及獲成交價8.5%從價印花稅回贈。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，整體住宅樓市出現小陽春，勢成樓市催化劑，帶動市況進一步升溫。因發展商加推加價克制，料新一批單位亦會有理想銷售成績。該公司有同事因未能購得嘉匯單位，即火速轉購嘉里（00683）何文田皓畋9座6樓F室，成交價1084.64萬元，呎價約1.8萬元。

二手住宅交投在一手搶客下仍能有好表現，據主要代理行統計，十大屋苑過去兩天的成交量按周大幅回升，重回雙位數。中原地產及美聯物業同錄得18宗買賣，按周升一倍或以上，其中以天水圍嘉湖山莊成績最突出，錄得至少8宗成交，該屋苑的分層單位更出現破頂成交。

據美聯物業分行統計，過去兩天十大藍籌屋苑錄得約18宗成交，按周飆升一倍，不但重返雙位數，更創4個月新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，二手市場受到一手熱賣刺激，加上春節凝聚的購買力逐步釋放，二手睇樓客源近期明顯增加，部分有迫切自用需求的上車及換樓客加快入市。

嘉湖分層呎價9276元新高

美聯物業分行聯席區域經理黎燦強表示，該行促成嘉湖山莊景湖居12座低層F室兩房戶成交，實用面積442方呎， 以約410萬元獲上車客承接，呎價約9276元，創該屋苑分層單位呎價新高。據悉，原業主於2011年1月斥178.8萬元購得，賬面獲利約231.2萬，升值約1.3倍。

中原地產統計十大屋苑周六及日有18宗成交，按周多1.25倍，成交量創19周新高，當中嘉湖山莊錄得10宗成交，佔十大屋苑兩日總成交量55.6%。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，農曆新年後二手成交現小陽春，樓價亦重拾升勢，部分於新年前睇樓的客人都決定入市，市場對上車盤需求甚大，上車盤源集中的新界區本周錄得多宗二手成交，買家為求購得心頭好都不惜追價入市，樓市持續平穩向上發展。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，綜合利嘉閣地產分行網絡數據，周六及日十大指標屋苑錄得17宗二手買賣，按周升約55%，創20周新高，預期未來一兩個月二手交投可望受整體樓市氣氛及一手旺勢帶動。

二手住宅樓價爆升，市場近日高價成交湧現，本報追查發現，主要是市區屋苑的銀行網上估價較成交價為高，業界預期未來整體市況向上，新界二三線屋苑的網上估價將有機會追落後而出現較大幅度的調升。

康山居屋王估值多2%

本報就近日市場爆出的多宗高價成交抽取部分作網上估價，其中鰂魚涌太古城衞星閣頂層連天台特色戶，實用面積582方呎，連466方呎天台，新近成交價1150萬元，創該屋苑兩房戶歷史新高，滙豐銀行對該單位的網上估價為1165萬元，較其成交價高1.3%。

另外，新近以645萬元售出、呎價約1.5萬元、創全港居屋白表（自由市場，已補地價）呎價新高的同區康山花園10座高層D室，滙豐網上估價為657萬元，較成交價高約1.9%。

不過，有「高」也有「低」，將軍澳中心11座高層D室，實用面積384方呎，成交價617萬元，呎價約1.61萬元，創該屋苑呎價新高，但滙豐的網上估價僅為604萬元，低成交價2.1%。沙田翠華花園C座高層1室，實用面積215方呎，成交價333萬元，呎價約1.55萬元，為該屋苑分層戶新高，滙豐對該單位的網上估價為309萬元，較成交價低7.2%。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，市區及新界指標藍籌屋苑樓價有保證，銀行網上估價亦會較進取，形成網上估價高於成交價的情況，新界區二三線屋苑暫未如指標藍籌屋苑般能出現網上估價高於成交價的例子。不過，隨着市況進一步向好，預期稍後新界區二三線屋苑的網上估價在銀行作出檢討時，會作較大幅度的調升，令網上估價有機會出現較成交價為高的情況。黃詠欣指出，現時市場上業主放售單位前，一般都先作網上估價，並開出一個較網上估價為高的叫價，經議價後以略低網上估價的價錢沽售單位。

地產股業績高峰期逐漸逼近，券商德銀認為，整體地產股的核心盈利料錄得溫和下跌，但憑着穩健的財政能力及強勁現金流，部分地產股會有增派息的驚喜。

整體核心利潤料減4.6%

德銀表示，受累於住宅入帳金額減少或邊際利潤下降，估計地產股2016年度核心盈利平均跌4.6%，當中分別於下周二及本周三公布半年度業績的新地（00016）及信置（00083）成績料最佳。該行指，兩者去年下半年售樓成績理想，預計半年盈利增長68%及37%，佔全年核心盈利65%及80%。

估長實恆地九倉 有機增派息

相反，物業入帳金額減少的嘉里（00683）及港鐵（00066）去年度核心盈利料減少約17%及11%。

然而，德銀相信公司的租金收入可彌補大部分派息支出，其中長實（01113）、恆地（00012）、九倉（00004）、希慎（00014）及新地較有機會增加派息，港鐵及信置亦有50%機會調高派息，新世界（00017）及嘉里股息則料持平。

德銀認為，投資者可從租金調整、資本化率（Cap rate）及零售收租股的租賃成本3大因素評估業績。

（1）寫字樓市場去年續租情況理想，預期續租租金可向上調整，但零售市道放緩，續租租金只有輕微上調，部分甚至有減租的可能。（2）美國國債孳息去年第四季從歷史低位反彈約1個百分點，預期資本化率會回升。（3）面對零售銷售下降，租金上升，零售收租股的租賃成本料進一步提升。

市建局中環卑利街A地盤今日截標，市場估值11億至15億元，樓面呎價1.1萬至1.5萬元，由於涉資額較細，相信將吸引中小型財團爭奪，標書數目有望創新高。

料吸中小財團爭奪

卑利街/嘉咸街重建地盤A面積約9,580平方呎，提供約8.43萬平方呎住宅樓面，興建116伙，另設約1.58萬平方呎撥作多用途活動會堂及商業樓面，項目上月共收43份意向書，破當局歷來紀錄。

由於涉資額為本月推出3幅港島地中最細，料吸引多家中小型財團角逐競投。鄰近的地盤B於2012年推出，由長實（01113）投得，集團上月亦有遞交今番地盤的發展意向書，估計將參與入標。

據悉，倘項目賣樓收益超過22.4億元起須與市建局分紅，即呎價約2.24萬元，達標後首4,000萬元分紅20%，其後按比例遞增10%，上限為50%。舖位部分將由局方保留，作舖換舖用途。

另一矚目的港鐵（00066）黃竹坑站第一期項目，則於下周一（27日）截標。地皮可建樓面約57.7萬平方呎，擬建兩幢住宅，提供約800伙，市傳補地價金額逾46.84億元，項目分紅比例固定35%，整個項目市場估值最高98億元。

項目上月收39份意向書，同創港鐵歷年紀錄。市場預計有中資財團入標，亦有發展商會傾向合資競投，以增加勝算。連同鴨脷洲利南道地，港島本月共有3幅地皮批出，帶來共逾2,300伙供應。

賣地表加8宅地4230伙 市區供應增加

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）政府本周將公佈下財年度賣地計劃及下季私宅土地供應。根據改劃進度，本報預料至少有8幅住宅地可望加入新財年賣地表內，涉及4,230伙單位，大部分為市區地。連同其他土地來源，新財年私宅土地總供應料達3萬伙，為2011/12年度後最多，按年增1,380伙。學者相信，政府1年至2年內土地供應仍然充裕，但必須加緊開發中長期土地儲備，否則後繼無力。而據政府之前公佈，下季會有約5,000個單位供應，與本季相若，特首換屆對供應無影響。

據港府公佈的《長遠房屋策略》，未來10年的總房屋供應目標為46萬伙公私營單位，比例為六比四，換言之私營房屋供應目標為18萬個單位，每年供應目標為1.8萬伙。為達到這個供應目標，時任發展局局長的陳茂波去年曾透露，下財季的私宅土地供應單位將超過5,000個，意味政府換屆亦不會影響供應。

連翔道地建1530伙最多

按以往經驗，政府本周公佈財攻預算案後翌日，會隨即公佈新年度賣地計劃。本報根據政府近年改劃土地的進度，估計至少有8幅地皮可望加入賣地表內，涉及4,230伙單位，大部分位於港九市區，勢必又掀起「搶地潮」。當中規模最大為長沙灣連翔道地皮，可建樓面達98.78萬方呎，提供單位1,530伙。筆架山、葵涌、青衣、西貢都有住宅地皮可以放入賣地表內。

港島區方面，西環堅尼地城一帶預計有兩幅地可望放入賣地表內，可建樓面達24.76萬方呎及63.67萬方呎，單位數量達290伙及750伙。業界指，隨著鐵路近年通車，該一帶近期逐漸轉型為高級住宅區，加上港島區地皮稀少，預料該兩地將為下財年其中兩幅受注目的土地。灣仔皇后大道東269號住宅地亦成熟，可以放入賣地表內，提供單位約300伙。

除該8幅住宅地皮外，啟德一帶及前茶果嶺石礦場估計於新財政年度亦會有地皮安排出售，再加上1.9萬伙鐵路項目潛在供應有望分階段推出招標，以及市建局項目及私人重建地盤等。業界指，2017/18年度私人住宅土地可供應總量預測會達到3萬伙，較2016/17年度的28,620伙增加1,380伙或4.8%，也是2011/12年度35,400伙後最多。

1.9萬鐵路盤潛在供應

城大建築科技學部高級講師潘永祥相信，政府未來1年至2年的私宅土地供應仍然十分充裕，不過兩年後或會後繼無力，相信無論那個新特首上場，對於房屋供應的策略都是要積極覓地。填海、發展棕地，甚至一些較低生態價值的郊野公園用地，都應該檢討審視，以保證中長期土地供應充足。

學者：仍須加緊開發土儲

潘永祥說：「唔明點解連傾都唔可以，好多辯論完其實會有一個更清晰的睇法，將保育的資源更集中係一高生態地方係好事，我唔認同人傾都唔就話唔得。」對於本周三公佈的財政預算案，他相信在房策上不會有太多新意，主要仍集中於「搵地」。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦指出，政府在房屋規劃及發展的步伐不應減慢。現時土地及房屋政策方面不缺乏方向，只欠執行力及持續性，因許多項目不是一、兩屆政府能完成。估計未來要在2020年後確保土地供應有一定難度。因此希望政府未來可加快制定長遠及有持續性的房屋及土地供應發展方針和策略。

問到對近期地價高企的看法，潘永祥認為，樓價持續攀升、失業率低、中資機構來港買地等，都會推高地價，但情況不會長期持續，估計現市況下，地價仍然會於高位橫行一段時間，直至經濟環境出現明顯改變，以及中資逐漸熟悉香港樓市後，大概今年底，地價就會回復理性。