房價所得比10.85倍 僅北市3分之1

相對幸福
北台灣買房幸福指數最高區在桃園、新竹。根據《住展》雜誌依據，北台灣6主要縣市2016年第4季新案平均行情，參照行政院主計總處所公布2015年家戶可支配所得中位數來看。同樣購買45坪新案，桃園、新竹房價所得比均不到11倍，而台北市達33倍最驚人。

桃園市家庭可支配所得中位數，為北台灣6縣市中的第2高區，約93.3萬元，而該區去年Q4新案行情每坪約22.5萬元，若購買標準3房、45坪新屋，總價約1012萬元，換算房價所得比僅10.85倍，是買新建案最輕鬆的縣市。

桃園降價壓力減輕
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，桃園市工業產值居全國第一，家庭可支配所得不亞於科技新貴濟濟的新竹地區，「加上桃園近2年來，新建案價格下修劇烈，各區跌幅從10~20%不等，使桃園市民的購屋壓力，大幅減輕。」若以均價每坪22.5萬元來看，何世昌指出，像是平鎮、龍潭、楊梅、新屋、觀音、大溪、八德等區，都還能找到房價低於均值的全新物件，民眾可多方留意。

新竹地區家庭可支配所得中位數約90.6萬元，新建案平均單價22.1萬元，若購買45坪、標準3房產品，房價所得比約10.98倍，與桃園市不相上下。新春建設董事長鄭君璞表示，新竹縣市目前市況呈現兩極化發展，部分區塊如高鐵特區、竹北、關埔重劃區等，因供給量大、同質性產品太多、房價較高，所以去化速度較慢。
「但如南寮、竹東等區，需求普遍大於供給，房價約在每坪16~20萬元間，民眾接受度高，去化就相對順遂，尤其以25~35坪、2~3房產品最熱門。」鄭君璞說。

北市33年才買得起
台北市位居全台首善之區，房價也堪稱全台之首，2016Q4台北市新案行情每坪逼近84萬元，雖家庭可支配所得來到113萬餘元，但若想買45坪新房，恐仍得33年以上不吃不喝才買得起，購屋壓力是桃竹民眾的3倍。

大陸建設董事長張良吉指出，今年起，台北市的房屋市場，須區隔成另外一個層面來看，「未來新推案將以豪宅為大宗，而此時會出手的客層，多因有自住、或贈與子女等需求，價格上若仍有相當議價空間，買氣相信會緩步回升。」
台北市民劉小姐透露：「依照現在的薪資水平，市井小民本就不寄望在台北市能買到房。想住大又新的房子，只能朝蛋殼區去撿便宜，至少不用不吃不喝、也沒有太大壓力。」


工商時報
桃園置產最輕鬆 台北還是最辛苦

住展雜誌昨（23）日公布最新統計，北台灣都會區預售新屋的房價所得比，台北市、新北市無意外雙雙位居購屋壓力最高的地區，房價所得比分別高達約33、20倍；而購屋負擔最低的縣市，竟意外落在桃、竹地區，房價所得比接近11倍。

其中，桃園市已躍居北台灣家庭可支配所得的第二高城市，不過買房卻最輕鬆，房價所得比僅10.85倍，是台北市的三分之一。住展雜誌企研室經理何世昌表示，桃園依家庭可支配所得中位數約93.3萬元，新建案標準三房總價約1,016萬元來推算，房價所得比僅10.85倍，是買新建案最輕鬆的縣市。

何世昌表示，以往內政部會按時揭露各縣市房價所得比，除了大台北都會區超過10以外，其他縣市多在10以下；不過該資料所引用的中位數房子，並非預售新屋房價的數據，所以如果想買新成屋、預售屋的民眾，房價所得比肯定會更高。

何世昌指出，台北市每戶家庭可支配所得（中位數）最高，約為113.4萬元，但最近一季北台灣預售新屋均價也最高，每坪83.9萬元；以中位數房型的45坪標準三房來估計，若一戶總價約3,776萬元，則每一家庭購屋所得比高達33.3年，代表要不吃不喝33.3年才能買一間房子。

至於買房最輕鬆的桃園，何世昌分析，桃園市工業產值居全國第一，家庭可支配所得不亞於科技新貴眾多的的新竹，原因可能是電子業受分紅費用化衝擊，科技新貴收入不如過去風光，加上新竹房價跌幅小，購屋負擔降得不多，反觀桃園近二年新建案價格下修劇烈，各區跌幅從10％~20％不等，使桃園的購屋壓力大幅減輕。

另外，在北台灣三都中，家庭可支配所得最低的是新北市，每戶僅約88.2萬元，比桃、竹地區還低，但新建案均價每坪39.7萬元，遠比桃、竹房價來得高，推算房價所得比約20倍，購屋壓力指數低僅次於台北市。

基隆則是北台灣家庭可支配所得最低的城市，每戶約79.8萬元，比台北市少約33.6萬，但因新建案均價只有19.8萬元，房價所得比僅約11倍左右，為北台灣購屋壓力第三低的縣市，僅次於桃、竹。

最讓人意外的地區是宜蘭縣。何世昌表示，宜縣新建案房價所得比竟居北台灣第三高，約12.6倍。宜縣購屋壓力升高的關鍵，在於可支配所得原本就不高，再加上外來資金推升房價，使得購屋壓力節節攀高。

房市冷風直直吹，國產署、高雄市捷運局昨日釋出住宅、土地標案，仍無人聞問。國產署首次釋出的「東西匯」14戶全數流標，房產業者分析，買方持續期待價格下修，開價與市價相距不遠的標案，均難逃流標命運。

國產署為都更分回大戶，每年負擔管理費約千萬元，為減輕壓力，去年一連舉辦5場「千荷田」標售，卻只標脫2戶，今年首場「東西匯」標售也乏人問津，該案14戶底價6470萬元~8251萬元，最高價甚至高過北市豪宅稅門檻，業界分析，與市價差距不大，是流標主因。

夢時代旁地上權流標
國產署北區分署副分署長沈志欽坦言，「去年開始標售狀況就不好，跟整個房地產景氣有關。」問到未來底價是否調降，他表示，內部會再檢討。

高雄市府昨招標地上權案，地點位在夢時代旁，面積約2774.83坪，該筆土地去年流標，高雄市捷運局今年祭出權利金打8折，並延長存續時間至70年等優惠，結果仍流標。

對此，高雄市捷運工程局主任秘書吳嘉昌表示，將通盤檢討基地權利金、租金與開發年期組合，再擇適當時機招商。不過高雄建商認為，該案周邊已有大型購物中心，若要開發飯店業者普遍缺乏信心，加上又是地上權案，三者形成空集合，流標並不意外。

開封街小店面也流標
不只住宅、地上權冷，就連底價下殺的法拍店面也無人聞問，近日台北地院拍賣開封街舊店王旁小店面，四拍底價降至9086萬元，幾乎是一拍對折價，結果仍流標，最終由債務人承接。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，店面若無地段與投資報酬率加持，在這時間點也是乏人問津。

為落實居住正義、建立永續都市，內政部將創設「國家住宅及都市更新中心」，透過專業法人組織，解決目前政府在推動住宅及都更政策時，人力不足、資源缺乏困境。

都市更新及社會住宅是蔡政府施政重點，內政部昨（23）日通過《國家住宅及都市更新中心設置條例》及《住宅租賃發展條例》草案，完備政策法源，將盡速上報行政院核定，這2部草案皆列入民進黨團本會期優先法案，力拚本會期完成立法。

內政部表示，國家住宅及都市更新中心將是具有公信力的行政法人組織，支援政府興辦社會住宅、公辦都更，並協助民間具有公益性之都更案。

國家住宅及都市更新中心主要有2大任務，首先，為協助8年20萬戶社宅之目標，辦理社宅、資產的營運與管理；其次，為協助政府主導都更規畫、整合、投資招商與實施，整合公私有土地權屬，扮演政府與民間的媒介。

營建署副署長王榮進表示，未來行政法人組織將設有董事長、董監事、執行長以及副執行長，不須具備公務員任用資格，亦不受公務員保障，然董事組成將有官方代表、專家學者，經由行政法人與民間專業單位、非營利組職的跨域合作，加強資源整合、擴大發展規模，提升政策推動效益。

蔡政府8年20萬戶社會住宅，其中12萬戶是興建，剩餘的8萬戶則是由民間供應，再由政府當二房東「包租代管」。

台中建商用心，不只拚建案蓋得好不好，還拚社會公益回饋多不多！自去年起，多家建商爭相將建案基地進行綠美化，創造出獨一無二的特色地景，不僅藉此拉近與民眾的距離，台中也因此多了許多打卡新熱點。

其中，順天建設大方開放位於台中市單元3的建地，在3,872坪建地上舖上青青綠草及設置人工湖，大受當地居民歡迎，除了有「月牙灣」封號，還被稱為「台中嘉明湖」；此外，惠宇建設推出的「惠宇美聚」案，位於單元2與單元3交界處，現場布置為一個山水庭園，基地雖不大但布置精巧，成為周邊居民休閒的新選擇。

此外，精銳建設與藝術圈再度攜手，將藝術從美術館帶到戶外，舉辦「OPEN FUN大放藝彩.藝術家駐村活動」，精銳開放位於西屯路、弘孝路上1,300多坪的建地，將現場佈置為大型公園，有色彩繽紛的貨櫃屋、滿地綠意的草坪、各色應景的植栽，並邀請陳松志、許喬彥、陳傑強及趙沛沛等4位年輕藝術家現場創作。

精銳建設總經理王碧竣表示，這次再度和藝術圈的沃沃美學合作，推出「OPEN FUN大放藝彩.藝術家駐村活動」，期望藉此進一步拉近民眾與藝術的距離，「讓民眾覺得原來藝術可以這麼親切、這麼多元、這麼有趣！」

王碧竣強調，過去民眾總認為藝術遙不可及，實際上藝術就是生活的一部分，土地和建物形成的空間更是文化生活與社會價值的體現，也是公共財的一種，應該加以活化利用，讓空間和社會有共鳴，讓民眾都能在樂在其中。

台北地方法院2017年2月20日拍賣開封街2-7、2-8、2-9、2-63和2-64號等五個單位共41.5坪的店面，原一拍價格為1億7743萬，四拍底標降至9086.6萬，仍沒有人投標，最後由債權人承受！

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，該店面登記用途為百貨市場，分割成64個小單位，同為開封街2號的店面交易2012年曾出現單價613.9的高價，雖都在中正區北車商圈熱鬧的區域中，不過這五個單位的店面，位置不臨路，須穿過走道才看到，沒有過路客的店面效果，因此同門牌卻不同命，多次流標收場，進入四拍後的幾乎是一拍的對折，都還乏人問津。

實價登錄上的開封街舊店王，僅8.63坪，2012年交易總價5300萬，以613.9萬的單價稱王，直到2014年才被永康街和東區店面交易追過。台灣房屋中正加盟店店長李毅甫表示，開封街2號的攤位多以銅版美食為主，雖然單價低，但因為補習街和上班族人潮量大，足以維持一定營業額，該區店租金行情單坪約7000元左右，如果位置不臨路，恐得比照二樓行情，約2~3000元。

張旭嵐表示，店面產品本身的條件，是否在商圈中心，其臨路條件、面寬、公設比例和騎樓空間等，都會直接影響價格，這些也會直接反映在店面的收租條件上，當然也就影響承購意願。如果該法拍店面單坪租金以3000元計算，以2％投報率回推，單價恐怕僅有180萬的行情。

新北市蘆洲區永平街公寓增設電梯繼2017年2月初完工啟用後，再添一處永和區保福路公寓增設電梯案於2017年2月中旬審議通過，獲得市府整建維護經費補助約211萬元。市府為推廣高齡者行動友善環境，讓年長者及行動不便者能在地就養、在地樂活，以補助方式鼓勵老舊公寓增設電梯，現已彙整新北市補助核定案例相關電梯型式及圖說，置於都市更新處網站宣導專區，供民眾參考。

蘆洲區永平街、永和區保福路兩處公寓增設電梯案，都是考量家有長輩隨著年紀漸長，每天上下樓梯就成了件辛苦、不方便的事，甚至盡量避免出門導致生活上相當不便利，住戶多表示整合不易，但好鄰居互相體諒，再加上市府整建維護補助讓住戶負擔減輕，及透過市府輔導團隊的協助及評估，才促成這兩椿美事。

裝設電梯後
新北市政府都市更新處處長張溫德表示，目前新北市境內類似蘆洲區永平街及永和區保福路這兩案公寓的情況非常多，且大多數民眾對於自家是否有足夠空間符合設置電梯或申請補助都不甚了解，市府為回應民眾對於公寓增設電梯之需求殷切與期待，並協助民眾可同時解決建築設計、申請建築執照及電梯發包施工等專業問題，已於2016年創全國之先由市府招募增設電梯的黃金優選團隊名單，並將已成功獲得新北市補助之案例相關電梯型式及圖說，置於都市更新處網站宣導專區，供民眾參考。

更新發展科科長洪宜萍補充，目前新北市申請都市更新整建維護補助的電梯案件，已有2案完工、1案施工、2案審議通過，如果有申請補助意願的民眾可透過市府的輔導團隊提供諮詢，相關訊息可以至都市更新處網站宣導專區查詢詳細內容。

買房好還是租屋好，各有一派說法，有專家認為，這是沒有答案的問題，應當拉長人生的時間軸來思考，依自己人生階段去做規劃，審慎評估自己的需求及負擔能力。

知名財經部落客dolin66在商周撰文，他認為租屋與買屋該怎麼選的問題，不可能出現一個誰都適合的最佳解，他建議有這樣問題的朋友，把時間軸放長來思考這個問題。

dolin66指出，剛出社會的年輕人把時間和金錢資源，都用在投資專業，經營感情，並替未來作儲蓄，應該是比較可以採行的通案模式。到了邁入45歲，若已經擁有了一份穩定的工作與家庭，如何幫自己與家人以及從職場退休後的生活，會建議處在這個人生階段的朋友，該重新盤點自己跟家庭未來20年對於居住上的需求，找到穩定居所可能是最好的居住策略。

dolin66認為，把時間軸拉長來思考居住選擇，絕對是必要的過程，並建議在決定前多花些時間來思考與準備。

理財專家林奇芬在「再談買屋不如租屋」文中提到，「自備款不足」及「投資能力強」的人適合租屋，此外她也建議可以先租進想買的社區觀察，並耐心等到價格好的物件，再下手。

商業發展研究院院長謝龍發曾接受「聯合新聞網」採訪時則指出，從房市周期來看，房價緩跌速漲，只要看到適合自己、有能力負擔的房子，就是進場時機。

實價登錄的資訊到底可不可信，又成為討論的話題。有網友看屋殺價，卻被建商要求在實價登錄的價格上加價，讓他直呼真傻眼。

有網友在知名論壇Mobile 01上以「原來實價登錄也可以造假」為題發文，陳述年前在高雄仁武區看房，過年後再去喊價，並且刻意喊低價，結果建商收下訂金後，竟要求實價登錄要造假，讓他有點傻眼，並感嘆自己經驗不足。

底下網友直接回，「實價登錄一開始就有人這樣搞了，一堆傻子還在看實價登錄買房」、「實價登錄是參考用的，一定會有造假」、「還有人不知道可以造假喔，這還真是大新聞」。

也有網友分析目前實價登錄造假的手法，較常見的就是代書直接登記假價格，還有就是新成屋建商會詢問買主裝潢預算，並表明都會送給買主，但是希望買主配合將成本反映在實價登錄上。

「ETtoday新聞雲」報導，北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示，實價登錄現行制度是買方申報，賣方無申報義務，也無任何責任，此外造假的情況最常發生在預售屋，賣方為了撐盤、不讓房價掉下來，而買方也不反對自己的房價高一點。

房產作家賴淑惠也在「實價登錄開價有據？小心！誤入陷阱買更貴」文中提出兩個重點，一就是參考登錄價，不去採信最近成交價；再來就是比較相同條件的物件，並觀察1年來的成交價格，不理會最高價，找尋中間值來喊價。

政府打房政策讓台灣豪宅幾乎陷入絕境。近期有消息指出，因中國查稅，台商千億熱錢回流台灣，可望為豪宅注入一股暖流。至於豪宅價格是否能如建商喊的如此華麗，戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為「聽聽就好」。

豪宅指標帝寶近來在法拍市場2度流標，拆算車位後每坪價格停留在279萬元，聯合報報導，房仲認為帝寶行情仍有220萬元上下；不過，東森房屋董事長王應傑沒有如此樂觀，他預估170萬元才可能有人接手。

元老級豪宅的指標意義重大，因此法拍價格也備受關注。對於2017豪宅市場，戴德梁行台灣區總經理顏炳立在《數字台灣》節目中分析，台灣房市這一波不景氣，去年開始每個時間點都出現一個價格破壞，「今年帝寶價格已經下來了」，過去喊到280、290都是往事，「請問你帝寶假如220、230、240的成交，那麼其他的跟他比的地方，能否賣到250？」

顏炳立指出，今年信義計畫區幾千億的案子都是豪宅，大家目前都對價格保密到家，但之後登記後公布出來，「假如價格是在200出頭萬的話，完蛋了」。他再舉例，假設「台北信義」在信義區那個路段，成交落在170幾萬，「那預售可以賣多少價錢？」，「頂多是跨了200萬」，假設要賣到250、260，甚至喊到300的話「聽聽就好」。

在豪宅稅、限貸令、房地合一、囤房稅等等的打房措施後，豪宅市場冰封至今。房仲統計，總價3億元以上的頂級豪宅，2016年全年交易僅13件。

總統蔡英文的居住正義，除了打房外，還要廣推社會住宅，不讓台北市專美於前，台中市長林佳龍也喊出「4年5千戶、8年1萬戶」的社宅政見，但任期過一半，現在不只租屋族不買單，就連建商也興致缺缺，讓台中指標社宅二度流標。

社會住宅由政府包租代管，嚴格的管理規定也讓租屋族對居住品質豎起大拇指，但建商和台中市政府反而是十分頭痛，因為這棟社會住宅「很不一樣」。位於七期豪宅區旁的「西屯區惠來厝段社會住宅」，屬於BOT案，是全台第一個以BOT方式推動的社會宅。

根據鏡週刊報導，該BOT案背後商機和指標意義都被視為社宅指標，光土地總市值就逾50億元，加上位處精華地段，具有商業條件，原本台中市府特別給予興建3年、營運50年的特許年期，預計興建300戶社宅，在規定下也可興建旅館、商場等，投報率估計可達6%。

但面對龐大商機，原本多家建商都摩拳擦掌，反觀現在卻是搖搖頭，原因就是想的「太天真了」！龍寶建設董事長張麗莉向鏡週刊表示，BOT案立意良善，原本是政府和建商間的雙贏，但近年公告地價不段飆漲，政府卻規定社宅租金不能漲，成本就變成很大的阻礙，建商何苦惹一身腥。

租金問題談不攏，卻有不少民眾認為，社會住宅租金開價還是太高，小資族難負擔，也不是戶戶附家具，相較中古屋有很多選擇，房東也隨call隨到，不少租屋族並不看好社宅計畫。

　　“2300萬、2301萬……3103萬！”2月21日下午1點13分13秒，在南通市中級人民法院淘寶網司法拍賣平臺上，位于上海閔行區中青路的一獨棟別墅原屬于一名“老賴”，10名競買人經過166輪激烈爭奪，155次延時，最終被N3920號競買人以3103萬的價格拍得，比起拍價高出803萬，溢價率高達34.91%。現代快報記者了解到，整個拍賣過程共吸引了近4萬人次圍觀，322人設置了提醒。

　　據了解，這是南通中院入駐淘寶網平臺以來，拍出的外省最高訴訟資産。

　　該別墅位于上海市閔行區，房屋為鋼混結構，總層為2層，用途為住宅，建成時間為2011年，房屋證載建築面積750.17平方米，其中地下建築面積281.70平方米；別墅土地宗地(丘)面積達22萬余平方米，獨用面積2165.05平方米，室外還建有獨立的遊泳池。

　　據南通市中級人民法院執行法官透露，此次競拍成功的N3920號競買人係旅美華僑。他表示因自己近期工作繁忙，將會授權並委托家人前來法院辦理相關過戶手續。

　　據了解，因本案拍賣標的位于上海，為最大限度地實現執行債權，執行法官專門在上海當地報紙上刊登了拍賣公告；請清潔公司拔除別墅外圍的雜草、清理雜物，使別墅的面貌煥然一新，同時還拍攝了別墅多角度全景照片放在淘寶網司法拍賣平臺上，全面公開標的物信息和交易規則，並將競拍公告時間從30天延長至45天。

　　2014年初，南通市中級人民法院在全市確立了在淘寶網進行司法拍賣的工作模式，中院和九家基層法院全部入駐淘寶網司法拍賣平臺，與中國銀行合作推行“E拍貸”，制定了法院網絡司法拍賣操作規程。

　　2016年5月3日，在南通市中級人民法院淘寶網司法拍賣平臺上，因受賄而被判刑的江蘇省鹽城市政協原副主席徐超一幅“雅賄”贗品《諸君一笑圖》拍得10.09萬元，溢價率高達32倍多，一舉成為南通地區司法網拍溢價最高的拍賣品。

　　據統計，2014年以來，南通全市法院共在淘寶網成交拍品1006件，成交金額達31.21億元，為當事人節約傭金約1.56億元，拍品種類已從最初的汽車、房産為主，擴大至機器設備、廠房、商業用房以及工業原材料、廢舊物資、金銀飾品等，幾乎涵蓋了所有涉訟資産。

　　土地市場開局“冰火交融”

　　房企轉向非熱點城市拿地

　　隨著地方樓市調控政策持續落地，各地針對土地市場的政策呈現收緊之勢。不過盡管近一兩個月土地市場整體降溫，但房企拿地的熱情絲毫不減。尤其是對于一些大型房企而言，在2016年成為收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額的年份後，標桿房企補充土地的積極性高漲，搶跑意味十分明顯。

　　土地市場“冰火交融”分化明顯

　　春節後各地土地市場“冰火交融”，呈明顯的分化之勢。包括北京、上海等一些熱點城市土地溢價率明顯下降，而深圳、南京等地則依舊火爆。

　　2月21日，上海金山區迎來三宗住宅用地出讓，最終金山新城以低溢價成交，其余兩宗地塊則以底價成交；2月17日，位于上海臨港的三塊純住宅用地均以不足2%的溢價率成交；2月16日，位于北京房山良鄉鎮的兩宗經營性地塊挂牌出讓。其中，一地塊溢價率為10.71%，另一地塊溢價率僅9%，兩宗地塊均未達到總價上限。

　　另一些熱點城市土地溢價率也在走低。石家莊2月14日出讓了9宗土地，其中8宗底價競出，1宗流拍；上周就啟動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價成交。

　　與北京、上海不同，2月5日，深圳龍華新區出讓的商業地塊經歷了兩個小時、300多輪舉牌，最終樓面價3.73萬元/平方米，溢價率50.55%。同樣的情況還出現在南京、蘇州、長沙等地。

　　2月14日，南京迎來了春節後的首場土地拍賣，共有7幅地塊參與網上競拍。經過激烈爭奪，其中5幅地塊超過最高限價，因此進入了搖號決定買家環節。2月15日，達到最高限價的5宗地塊在搖號中角逐出了最終買家，其中，招商以總價98.1億元拿下中華門G98地塊，成為南京總價地王；2月10日長沙土地市場6宗土地全部在當日競出，平均溢價率高達77.82%，其中兩宗地塊的溢價率分別達到168.4%和171.8%。

　　在嚴格的政策約束下，出現高溢價地塊的概率將遠不如去年。對此，上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，部分土地的起拍價定得較高，所以溢價率相對較低，這樣就會使得這些城市近期看上去土地市場的交易節奏較快，而且沒有過去的瘋狂態勢。不過，從實際情況看，整體上拿地成本還是不低，房企後續既要考慮融資的問題，也要考慮土地開發成本的問題。

龍頭企業拿地熱情高漲

　　盡管控地價仍然是熱點城市的主旋律，但也難掩土地競拍市場的熱情。2月16日，北京土地市場迎來春節後首拍，當日共有兩宗房山良鄉鎮住宅用地上拍，由于位置較佳，且地塊幹凈，吸引了碧桂園等8家房企及綜合體參與競爭。

　　廈門2月15日的土拍中吸引了建發、萬科、保利、招商、融創、禹洲和世茂等十余家知名房企參與競拍，3宗地塊共吸金27.33億元，其中一地塊扣除競配建面積最高樓面價為每平方米36651元，溢價率為50%。

　　總體而言，開年以來標桿房企拿地仍然積極。中原地産研究中心統計數據顯示，截至2月20日，在受到春節假期的影響下，仍有30家房企的拿地金額超過了20億元，合計拿地花費則高達2331.9億元。這其中，前10家房企的拿地金額均超過100億元。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，因為春節土地供應減少，所以預期後續房企依然會增加拿地金額，在2016年收獲歷史上最大銷售面積與銷售金額後，房企補充土地的積極性明顯較高，即使在政策調控影響下，各地供應出的土地依然未出現流標等明顯降溫現象。

　　從近半月的土拍市場表現來看，大多數熱點城市依舊火熱，如長沙、青島、深圳土拍地塊平均溢價率均超過了50%，廈門三幅宅地、南京五幅宅地也都觸及了土拍限價“上限”。業內分析認為，對于熱點城市的優質地塊，即便附加條件苛刻，不少領軍房企依舊志在必得。

　　熱點城市樓市資金或將轉移

　　為了避免高價地，一些熱點城市針對土地加大了限制條件。記者梳理發現，目前至少有北京、廣州、深圳等共17個城市在土地出讓中實施限價政策。其中，除杭州、鄭州等地對溢價率進行限定，其余城市主要對價格進行限定，鄭州、武漢還配有“熔斷”機制。

　　2月13日，天津市宣布土地出讓新機制，報價到達上限，拼“自持面積”。這一政策已經在實際土地出讓操作過程中正式實施。與之相似的是，在北京，“限房價、競地價、限持有”的租售並行方式有可能成為土地出讓的新常態。

　　在市場增長放緩和調控趨嚴的態勢下，房企轉向一些非熱點城市拿地的趨勢明顯。據中國指數研究院等機構的數據，在土地市場，威海、萊蕪、昆明、長沙、貴陽等城市佔據近幾周住宅用地成交活躍度前十的位置。

　　這些城市的特點較為鮮明，有業內人士將其總結為“弱二線”、“三四線”和“中西部”三個關鍵詞。這也説明，房地産市場的熱點正在從此前的一二線城市，向上述城市和區域轉移。

　　業內人士指出，這些信息正傳遞出一個信號：在約束性政策越來越多的情況下，土地市場的降溫將不可避免。非熱點城市的土地交易火熱，説明樓市資金正繼續流向下一個熱點。張大偉表示，雖然融資渠道受到管控，但經過去年的銷售“大年”之後，大型房企手中的資金仍然充沛。在政策管控范圍越來越大的情況下，資本選擇進一步向非核心城市流動。

　　克而瑞研究員楊科偉認為，對于接下來土地市場走勢，聯係近期國土部發布的十五年規劃綱要來看，未來新增建設用地指標下行已是大勢所趨。由此來看，土地市場的“主戰場”還是會在城市邊界快速擴張的二三線城市中展開，當下熱點城市的“土拍春暖”也會在更多城市出現。

　廣深雙核拉動城市群聯動 房企“搶”珠三角市場紅利

　　編者按：珠三角既是改革開放的前沿，也是房地産崛起的策源地。從最初的萬科，到後來的“萬保招金”，再到“華南五虎”，都在中國房地産的江湖中書寫了濃墨重彩的一筆。如今，中國地産江湖派係林立，急劇擴張中的房企要想全國化，除了長三角，進軍珠三角也是必選項。

　　本期房産周刊，《每日經濟新聞》記者重返中國房地産市場的“策源地”，以 招商蛇口 、富力地産、中國奧園為案例，從區域格局，到派係攪局，再到迭代升級等進一步挖掘房地産市場“向上的力量”。

　　每經記者 黃博文 每經編輯 隋丕寧

　　2016年，恆大、萬科、碧桂園皆晉升3000億元銷售規模房企，三家巨頭重兵布局大本營珠三角，加速全國布局的融創、泰禾、 陽光城 等通過收購等多元手段拿到珠三角的入場券，本土豪強時代地産、方圓地産、鴻榮源、佳兆業等深耕區域，成為樓市格局中不能忽視的力量。

　　“以廣深為雙核的珠三角經濟活力強勁，給市場長期看好的底氣，大房企重兵布局于此，區域銷售業績直接影響到排名。”明源地産研究院首席研究員劉策認為，珠三角區域的準入門檻被快速拔高，但市場化程度高的特性也為進入者提供多種通道。

　　●加倉：三大巨頭重兵布局珠三角

　　在人口趨勢的研究方面，萬科一直走在業界的前面。萬科集團高級副總裁、廣深區域總經理張紀文曾經表示，過去5~10年的發展，人口和産業的改變導致珠三角變成與大東京、大倫敦類似的大都市，所以房企布局不能取決于單個城市發展，應該討論它們在整個都市圈結構中的機會。

　　在都市圈或都市帶時代，這一趨勢正在以可見的速度推進。隨著區域內部人口大規模向珠江口流動，廣州、深圳承載能力不足導致購買力向周邊城市轉移，核心城市的産業升級與産業轉移也同步啟動，都市圈各城市都在動態平衡中找尋自身定位。

　　人口與産業的高頻流動顯示著經濟的活力，這是房地産行業長足發展的基石，全國布局的房企急于在此擴充版圖。2016年銷售業績達千億以上的房企共有12家，除綠城中國外，其余11家房企已進軍“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及東莞均有項目。

　　從珠三角出發的3000億元巨頭恆大、碧桂園在其中重兵布局。自2015年收購 新世界 惠州項目以來，恆大不斷增加在惠州的土儲。而惠州之前，其早已在深圳、東莞落子，“大深圳”布局成型。

　　據記者不完全統計，6年時間，恆大在深莞惠布局的項目超過40個，碧桂園8年時間裡布局超過50個項目，兩者的項目總數加起來約有100個，相當于今年深圳新房預計入市的新盤數目。目前，恆大在“深莞惠”的土儲已達2095.3萬平方米，碧桂園的土儲達到4195.9萬平方米，位居前列。

　　萬科歷來推崇“軌道+物業”模式，華潤轉讓萬科股票給深圳地鐵也將萬科與深鐵綁在一起。萬科研究指出，未來按照TOD模式大規模發展軌道交通的城市帶裡面，以深圳為核心的“深莞惠”，是最重要的一個地區。

　　2016年6月12日，萬科與深圳地鐵簽署合作協議。簽署合作備忘錄還包括東莞實業投資控股集團、重慶城市交通開發投資集團、中軌集團等。從深圳地鐵四期規劃看，其中14號線將連接惠州，因此深圳地鐵參照東莞合作模式進入惠州的可能性也很大。

　　萬科高級副總裁譚華傑就表示，房地産企業抓住了軌道交通，就抓住了未來。要抓住軌道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳為核心的“深莞惠”都市圈。

珠三角成為房企鏖戰主戰場，意味著準入門檻越來越高。在傳統“招拍挂”方式拿地難度和成本高企的當前，新進入者開始通過其他方式爭奪入場券，“曲線入市”這種做法或將更多出現。

　　2016年5月19日，融創中國以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7個項目公司的所有股權。通過此次交易，融創中國獲得了深圳及惠州的項目。同年5月初，融創聯合合景泰富地産以30.95億元競得廣州增城朱村兩塊地，曲線進入廣州市場。

　　1月4日，融創在廣深區域的品牌發布會上透露，其完成廣深區域的初步布局。融創方面表示，珠三角區域作為公司未來發展的重中之重，成為融創全國布局的第六大區域。截至1月4日，融創在廣州、深圳、佛山、東莞等珠三角8個城市布局的項目達到20個。廣州市場在去年5月份首次拿地破冰之後，儲備項目3個，分別在增城朱村以及老城區海珠。增城兩個住宅項目都將于今年開售，預計在第三季度入市。

　　閩係房企陽光城低調潛行，通過數起收購擴大在華南版圖。1月24日，陽光城公告宣布31.8億元收購漢國置業旗下廣州天河區兩宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，陽光城分別以11.03億元、12.67億元和3.66億元收購南沙的廣州廣晟海韻房地産有限公司49%股權、廣州南沙經濟開發區太古房地産有限公司90%股權、廣州南沙經濟技術開發區逸濤雅苑房地産有限公司90%權益。

　　通過數次並購，陽光城不僅實現了進入廣州的目標，並且在這個城市累計持有土地面積超過70萬平方米。

　　中信建投的研報預測，陽光城會繼續加大股權拿地模式的運作，以期進一步打開深圳等一線市場，“在一二線城市土地成本居高不下的環境下，以非市場化途徑獲取高性價比土地的能力是在未來競爭中佔領高地的一大助力。”

　　另一家閩係房企泰禾在2016年“高舉高打”，繼續加強一線城市布局，除京津冀、長三角外，還形成了以深圳為中心的珠三角布局。

　　據記者統計，僅在深圳坪山、佛山、珠海、東莞，泰禾獲取的土地便花費過百億元。2016年末，泰禾又進入惠州，以3.518億元拍下巽寮濱海旅遊度假區赤砂村地段。

　　國泰君安 分析師劉斐凡表示，行業集中度的提升有助于新進房企擴大在華南的布局。他認為，一些開發、營銷能力不足的房企項目只能被實力雄厚的大公司收購，一些中小企業由于戰略轉移或者資金壓力大等原因轉讓地塊，也給尋地的房企提供了機會，2017年，在珠三角樓市中的股權收購會更加普遍。

●舊改：一個彎道超車的機會

　　無論是外來大鱷還是本土豪強，擴大廣深布局不得不面對土地供應緊缺的困局，城市更新將是主動或者被動的選擇。一線城市本身的産業升級、區域結構變化、人口組成更新、個體需求變化，都要求城市持續更新，這些將給片區物業的改造帶來投資機會。

　　在新增土地供應緊張的情況下，城市舊改成為土地供應的主力軍。深圳中原研究中心數據顯示，2016年深圳全市新增土地供應面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，佔比高達56.9%。

　　根據深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》要求，在此規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成100個舊工業區復合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。據此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。

　　這一未來主戰場已經引得多方搶食，深圳本土開發商如佳兆業、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發商恆大、碧桂園等，均在加碼進入舊改領域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發商的重要收入和利潤來源。

　　2016年12月26日，恆大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地産開發項目32個，其中6個位于南山，在深圳全部項目開發後預估總貨值約6000億元。

　　恆大動作迅猛，深圳本土開發商也不甘落後。目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商，至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。

　　佳兆業是深圳本土專注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據了解，佳兆業的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域。

　　受限于土地資源稀缺，萬科也在深圳發力舊改項目，布局了作為深圳總部的皇崗三星理光廠房地塊、福田車公廟捷榮創富廠區城市更新單元、留仙洞萬科雲城、南山漁一村、南苑新村等舊改項目。

　　隨著深圳市區住宅用地緊缺，工改工項目受到開發商的青睞，深圳萬科亦有涉獵。緊鄰福田市區的、原關外的坂田萬科夢工場地塊和萬威空調廠地塊分別被暫時做成面對公眾的集團營銷展廳和星火online創意生態産業園，未來也做成工改工項目進入市場銷售。

　　劉策表示，珠三角地區市場化程度較高，即使像舊改這樣的領域也不會設地域門檻；隨著存量資産時代的到來，在這個領域的布局快慢將成為影響未來市場格局的變數，不排除踩中節奏的企業實現彎道超車。

近些年，“酒店式公寓”、“LOFT”、“SOHO公寓”，這一類的樓盤廣告，大家應該不會陌生，但這些五花八門的概念，其實都指向住宅市場的一個“灰色地帶”——“類住宅”。“類住宅”所用的土地，並非住宅用地，而是使用權只有40年或50年的商業辦公用 或工業用地。從今年1月起，上海拉開了全面清理 類住宅 的大幕。目前，上海對全市100多個類住宅專案暫停了網上簽約。本周，上海類住宅較為集中的閔行、嘉定兩區開始試點，整治“類住宅”專案。

閔行區的一位元業主告訴記者，他在2月14日收到交房通知書，說將在下個月底交房，然而在2月20日卻被通知沒法交房。目前，這名業主所購買的樓盤大門緊鎖，門口貼著“類住宅”專項整治告知書，要求建設單位在15天內自行整改。


同樣是這個樓盤的1號樓，因為去年6月已交房，住戶領到了房產證，這次並沒有要求整改。

收到整改通知的，還有另外一處樓盤，去年10月份已陸續交房，現在一些住戶正忙著裝修施工。

據瞭解，閔行區前期共鎖定27個疑似“類住宅”項目，整治方案按照建設、銷售、驗收、入住四個階段加以區分，但開發商無一例外，都需自行整改至 規劃許可核准的方案，恢復商辦用途原狀。其中，對於“入住階段”的判定，是否應以住戶拿到房產證為准，目前尚待明確。

上海市政府也正著手研究 對“類住宅” 清理整頓規範的 指導意見 和政策措施，成熟後將在全市推行。

中國政府最新公布的數據已顯示，各大熱點城市房價已明顯降溫，對於房地產後市，中國住建部部長陳政高昨（23）日表示，今年第1季的房價料保持穩定，房地產稅推進工作也正在進行。

路透報導，陳政高昨日在中國國新辦舉行的記者會上表示，儘管今年房市面臨許多矛盾和問題，以及許多不確定因素，但有利條件更多，他對市場信心喊話，有能力、有辦法來保持房市平穩健康的發展。

陳政高稱，房地產稅推進工作正在開展，將進一步推進棚改（類似「都更」）貨幣化安置，整治房屋租賃市場，鼓勵房企開展租賃，推動公租房貨幣化。他並預料今年第1季房地產價格會繼續趨於穩定。

中國國家統計局昨（22）日的公布數據顯示，與去年12月相較，1月份新建商品住宅價格方面，重點調控的15個一線和熱點二線城市中，11個城市下降、3個城市持平。北上廣深中，僅廣州房價上漲，漲幅為0.6％，但已連續4個月回落，深圳則下跌0.5％，北京持平。

路透分析，面對房市過熱，中國政府多次提及要建立房地產市場長效機制，其中開徵房地產稅被視為制度建設的重點對策，2016年列為中國人大常委會立法工作計劃預備項目，但至今仍未聽聞任何音訊。

路透分析稱，過去每當房價上漲過快，包括北京，廣州等一線城市都常傳出房產稅開徵的消息，其後又被當地政府官員出面否認。2011年中國政府曾於重慶和上海試點房產稅，但5年過去了，官方雖沒有對試點情況的做出總結，但在專家看來試點是失敗的。

中國人行貨幣政策委員會委員樊綱指出，房產稅開徵延遲的原因包括來自既得利益群體的阻力和土地財政模式下中央和地方關係不明，開徵房產稅恐非短期能完成。

政府繼續大力度增加私人住宅土地供應，發展局昨天公布下年度（2017/18財政年度）賣地計劃，共提供28幅住宅地，並重錘押注九龍東啟德發展區，其中賣地表新增的20幅住宅地之中，啟德佔8幅，預計可以興建約7500個私人住宅單位，市場估值接近1000億元，若連同從本年度（2016/17年度）滾存的兩幅啟德住宅地，業界估計10幅地皮價值高達1246億元，較新一份《財政預算案》估算下年度賣地收入1010億元還要高。計及該區尚有兩幅滾存的商業/酒店地，換言之，啟德區的地皮供應達12幅，佔賣地表32幅地皮達37.5%，勢成全城焦點。

賣地表共28幅涉1.89萬伙

發展局局長馬紹祥昨天公布最新賣地計劃，指出本年度整體私人住宅土地供應可興建約1.98萬個私人住宅單位，較目標1.8萬伙超出10%，屬於連續第三個財政年度超標。

至於下年度的賣地表，則會提供32幅土地，包括28幅住宅地、3幅商業/商貿用地和1幅酒店地，其中28幅住宅地可建約1.89萬個單位，若連同有機會在下年度推出的港鐵（00066）和西鐵項目（合共約8030伙）、市區重建局旗下3個項目（約480伙），以及其他來自私人市場的住宅項目等，下年度的總住宅供應料達3.16萬個單位。政府近年銳意「起動九龍東」，賣地表內32幅用地中，位於啟德區的佔12幅，除其中兩幅住宅地及兩幅商業/酒店地屬於從本年度滾存的地皮，其餘8幅為新增地皮，皆集中啟德郵輪碼頭旁邊的「跑道區」。

市區靚地待改劃增密度

該28幅住宅地皮有13幅需要進行規劃程序，包括新增的8幅啟德住宅地。馬紹祥說，由於啟德屬於罕有的市中心地區，應該善用資源，正檢視增加發展密度，有信心該8幅用地可以如期在下年度完成改劃並推出市場。他強調，推地視乎地皮改劃的進度，並非與過往該區有地皮以較高價批出有關。規劃署署長李啟榮表示，新增的8幅啟德住宅地，共可以提供約7500個住宅單位。

綜合測量師估算，單計新增的8幅啟德地皮便可為庫房帶來743億至988億元的賣地收入，若連同其餘兩幅同區住宅地，10幅住宅用地的估值約1246億元，較下年度賣地收入預算的1010億元還要高約23.4%。而兩幅商業/酒店地則估值103.29億元，即啟德12幅地皮總估值達1349.29億元。

近年中資財團屢以高價在港搶地，馬紹祥稱，香港是開放型經濟，投資來自不同地方，政府無意理會資金來源，只要地價不低於地政總署定出的底價，「歡迎不同地產商買地，最重要是土地推出後盡快興建單位，在市場上滿足市民的需要。」

對於下年度的賣地表，仲量聯行估價部區域董事謝偉鴻認為，不少地皮屬於大型地塊，規劃上較靈活，料該類用地將吸引中資發展商競投，而啟德新增的8幅地皮，雖然需要進行法定規劃程序，但由於屬於新開發地區，規劃的可控性較高，預計很大機會趕及於下年度推出。

理大建築及房地產學系教授許智文指出，賣地表的土地供應數量與過去年度相差不大，相信新賣地表對整體住宅市場的影響不大，由於地皮較集中同一區域，並有多幅用地需要改劃，或對實際地皮供應有影響。

下季賣地加補價供應8036伙
根據發展局昨天公布2017/18財政年度的賣地計劃，其中第一季度（4月至6月）賣地表將推出3幅住宅地及1幅商貿地，市場估值共逾120億元。連同鐵路項目、市區重建局項目及私人發展項目，第一季度預計可提供8036個住宅單位，當中約56%來自私人發展項目，情況較罕見。

第一季度推出的4幅賣地表地皮，全為從本年度賣地表滾存下來的土地，其中住宅地佔3幅，以九龍東啟德第1K區1號地盤最矚目，可建總樓面57.02萬方呎。

中原測量師行執行董事張競達表示，上述啟德地皮估值約68.4億元，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）1.2萬元。其次為屯門管翠路地皮，可建總樓面料47.28萬方呎，估值21.3億元，樓面呎價4500元。

單一私人項目佔逾半

至於馬鞍山白石地皮可建總樓面僅11.94萬方呎，是第一季度推出地皮中規模最細，估值4.8億元，樓面呎價4000元。

3幅賣地表住宅地合共提供住宅1790伙，而西鐵錦上路站第一期，則可提供1650個單位，市建局大角咀福澤街/利得街項目則有96伙。此外，一個來自私人發展商的補地價項目，將可以興建4500個住宅單位，佔首季度住宅供應的56%。

另外，第一季度唯一的非住宅地為長沙灣永康街、汝州西街及永明街交界商貿地，可建總樓面約37.1萬方呎，估值約26億元，樓面呎價7000元。

商貿酒店地僅4幅應市
新一個財政年度政府賣地表共提供4幅非住宅用地，包括3幅商業及商貿地，可建總樓面185.14萬方呎，及1幅可建550個房間的酒店用地。

該3幅商業及商貿地之中，長沙灣永康街、汝州西街及永明街交界商貿地已安排在4至6月推出招標；其餘兩幅為商業地，位於九龍東啟德發展區。發展局局長馬紹祥指出，兩幅啟德地皮原是酒店用地，現改為綜合商業用途，如果一半樓面面積作酒店發展，可以提供約1370個房間。至於餘下一幅酒店地，則位於長沙灣興華街西對出。

世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平說，新年度的寫字樓土地供應較少，可給予市場空間消化未來3至4年的新供應，惟希望政府確保中長期寫字樓的供應，滿足本港經濟長期發展。

2017/18財政年度（下年度）賣地計劃納入多幅港島和九龍區靚地，其中九龍塘龍翔道住宅地較為矚目，預計可以提供680個住宅單位，該幅土地估值接近100億元。

九龍塘龍翔道地皮位於龍翔道與獅子山隧道公路交界，現時部分用地屬於水務署的臨時工地，附近為獅子山上二號食水主配水庫，政府預計，該用地可興建低層至中層的住宅樓宇，地積比率約3.6倍，總樓面面積約43.79萬方呎，估計可以興建680伙。

近南昌站海景地待售

測量師估計，該用地的市值約52.55億至96.33億元，每方呎樓面地價約1.2萬至2.2萬元。中原測量師行執行董事張競達的看法最進取，認為該地皮規模龐大，屬區內罕見的大型豪宅地，加上所處地勢位置較高，可享開揚市區景致，預計每方呎樓面地價約2.2萬元，地價可達96.33億元。

另一幅矚目的九龍區住宅地，位於長沙灣興華街西對出，該地皮原預留作副食品市場，鄰近西鐵南昌站，屬海景靚地，市場估值約79億元起。

賣地表新增兩幅大型住宅地，預計主要作中低密度發展，當中包括下年度唯一的港島區的住宅地，該地皮位於赤柱環角道，鄰近馬坑邨，佔地約3公頃，可建樓面面積約24.2萬方呎，市場對該用地的估值分歧，介乎31.5億至96.9億元不等，每方呎樓面地價1.3萬至4萬元。而大埔白石角優景里與博研路交界住宅地，面積則達3.32公頃，可建樓面面積約35.37萬方呎。

越秀地產（00123）公布去年業績，核心淨利潤17.2億元（人民幣．下同），按年增長38.6%；純利15.4億元，上升52.1%；每股盈利12.42分。

末期息大增68%

此外，越地派末期息每股3.2港仙，增加68.4%；全年派息6.5港仙，增長35.4%。毛利率20.8%，下跌0.3個百分點。淨借貸比率下降20個百分點，至53.1%。去年合同銷售302.5億元，達目標258億元的117.3%。今年銷售目標上調至330億元。

去年內房整體銷情理想，銷售額急增並大幅上調今年售樓目標的房企比比皆是。對於今年訂立的銷售目標是否過於保守，董事長張招興表示，越秀地產要以合理、穩健的速度發展，每兩年上調100億元銷售目標，由過往2012年100億元、2014年200億元，增至2016年300億元，董事會對成績感到滿意。副董事長及執行董事林昭遠認為，按可售資源680億元，銷售比率約50%是行業的正常安排，越秀地產是「慢牛」，把穩定經營放在首位。

該公司早前向母公司越秀集團收購南沙十期地皮，新增土地儲備94萬方米，張招興透露，由母公司買地後再注入公司，可發揮資源整合效果，今年肯定會出現同類的注資模式；集團仍會考慮以投地及聯合開發等方式補充土儲。林昭遠說，去年買地支出約100億元，今年預算增至150億元。

市傳越秀集團有出價收購中環中心，張招興回應稱，越秀對「什麼樓都有興趣」，但不一定能買下來，對好的東西有興趣是正常。該公司也關注在香港市場的買地機會。

該公司公告，該股於新交所自願除牌的建議已申請今天起暫停股份買賣，預期3月3日除牌。

意花園12伙貨尾加價最多6.8%

九龍東啟德嘉匯兩度推售皆取得即日沽清成績，發展商嘉華國際（00173）昨天加推新一張168伙價單，折實平均呎價1.99萬元，尚未突破2萬元關口，但個別單位折實呎價已升至2.38萬元，創項目新高。新盤沽清佳績屢現，長實（01113）元朗意花園昨日傍晚推售20伙，亦即晚售罄，發展商隨即把價單上12伙貨尾加價1%至6.8%，並安排下周二（28日）發售。

個別單位呎售2.38萬

嘉匯昨日加推的168伙價單，實用面積348至964方呎，平均呎價2.36萬元，最高15.5%折扣維持不變，折實平均呎價1.99萬元，較上批調高不足1%。折實1房入場費則升至636.9萬元，為8座1樓E室，實用面積348方呎，呎價1.83萬元；其中8座36樓F室，實用面積793方呎，折實1888.8萬元，呎價2.38萬元創項目新高，有待發出銷售安排。

意花園20座洋房兩小時沽清

啟德區兩大新盤每次推售皆沽清，個別單位成交呎價更創出3萬元的九龍東新高，距離不遠、已屬現樓的何文田豪宅項目天鑄第一期，發展商新地（00016）亦趁勢推出10伙標售，下月3日起招標，4月3日截標。該10伙包括兩個位於7座的複式戶，實用面積2271及2709方呎；另外8伙位於6及7座，實用面積900至2018方呎。發展商不設指引價，試圖在樓市氣氛熾熱下挑戰新高。

首仗同樣取得沽清成績的意花園，長實昨日第二度發售20座洋房，下午5時接受登記，晚上7時許已告沽清，累售單位增至50伙，佔整體約75%。意花園取得兩連勝，發展商更加心雄，昨日重發價單調高價單上餘下12伙的售價，加幅由1%至6.8%，全數於下周二發售，折實最平洋房為洛蔓大道33號，實用面積1476方呎，折實1906萬元，呎價1.29萬元。

長實同系馬鞍山全新項目星漣海則加緊軟銷， 昨日於沙田第一城展開路演，下月7日將移師至紅磡黃埔新天地時尚坊，發展商更特設近期大熱的VR眼鏡供在場人士觀看項目的虛擬實境。長實地產投資董事郭子威表示，項目樓書將於日內在網頁內上載， 示範單位下周開放，VIP人士可優先參觀。為針對換樓客，項目考慮提供過渡期貸款，而近期大手客踴躍入市，發展商考慮為購買兩伙或以上的買家提供優先購貨安排。郭子威說，星漣海定價將參考鐵路新盤，由於市況回暖，定價將更進取。

一手住宅熱賣，刺激二手交投亦變得暢旺，一向屬一手供應重災區的將軍澳，近期二手市場買家入市步伐亦加快，成交明顯增加。中原地產分行經理馮漢傑指出，將軍澳區本月暫錄得150宗二手成交，較上月同期的110宗增加36.4%；區內大型屋苑日出康城佔27宗成交，按月急升68.8%。

本月暫錄150宗

利嘉閣分行市務經理楊偉耀表示，將軍澳區本月二手交投量上升，主要由於市場已適應辣招，以及農曆新年假期後積聚多時的購買力釋放，令成交量顯著上升，造就二手樓市出現「小陽春」。由於一手樓價高企，加上二手盤源少，即使業主叫價進取，買家開始逐漸適應並紛紛入市，導致區內多個屋苑本月均錄得破頂成交。楊偉耀預料，將軍澳二手交投量於未來數月將持續上升。

將軍澳區近日錄得多宗二手成交，其中日出康城1期6座左翼中層A室，實用面積712方呎，3房1套間隔，放盤當日即以678萬元成交，呎價9522元。

另外，美聯物業分行營業經理鄧國偉表示，該行促成將軍澳怡心園2座高層C室成交，實用面積497方呎，兩房間隔，成交價約515萬，呎價約1.04萬元。買家有感單位方正實用，價格合理，故即使零議價也拍板入市。

業界：今年一線核心街舖租售仍看跌兩成

零售持續吹淡風，核心舖位業主態度陸續趨軟，除了將吉舖劈價逾半短租「袋住先」，更有業主不惜蝕手斬纜離場。最新錄得銅鑼灣波斯富街巨舖，來自內地的原業主劉軍蝕手逾4億元離場，成為近日較大額的舖位蝕手個案。市場人士預計，今年一線核心街舖租售仍有高達兩成的下調空間。

據土地註冊處資料顯示，銅鑼灣波斯富街108至120號地下入口、1至2樓物業，合共樓面約2.1萬方呎，目前由先施百貨公司承租，上月底以4.68億元易主，折合呎價約2.23萬元。買家為健峰國際有限公司，登記董事為冠華鏡廠許氏家族或有關人士。按現時先施每月付租約150萬元計，新買家可享3.8厘回報。

原業主高峰期11.42億購入

至於原業主為資深投資者劉軍，其早於2012年以興盛貿易有限公司名義，斥資11.42億元在舖市高位買入包括上址在內的一籃子物業。及至2014年劉氏將物業的地舖部分以2.1億元轉售予位元堂，如今再以4.68億元沽出餘下物業，總共套現約6.78億元，按買入價計算，賬面損手4.64億元，貶值四成。

事實上，近月本港零售量價節節下跌，政府統計處最新數字顯示，去年12月份零售業總銷貨價值為424億元，按年下跌2.9%，合計全年零售總額為4,366億元，已連續三年下滑，較2015年全年下跌8.1%，創1999年以來最大跌幅。若合計去年全年，僅有超級市場貨品食品、酒類飲品及煙草及其他未分類消費品錄得輕微升幅，其他類別清一色下滑。

零售淡風 短租盤續撐市

零售淡市下，不願丟空舖位的業主，將物業劈價短租是普遍的出路。早前旺角彌敦中心地下G1、G2及G13號舖，獲特賣場以約33萬元續租。對上一戶長租商戶為連鎖鐘錶商，其於2014年尾以約105萬元承租，唯去年關閉分店，並由特賣場短租頂上，新租金較對上一宗長租約大減近七成。

民生地段升值潛力受看好

代理業界展望今年本港一線街舖租售俱疲，美聯旺舖董事盧展豪早前預測，今年一線街商舖售價及租金呈下行趨勢，同步下跌約15%至20%。至於二線街商舖售價則料平穩，租金預計升約8%。

不過，盧氏相信隨著零售數據及訪港旅客數據將持續改善，零售市道有望逐漸復甦，紅磡、土瓜灣及灣仔等民生地段升值潛力較大。