西門站、南京復興站列2、3名

人潮磁吸
台北市捷運站人流帶動店面成交熱度，房仲業者統計近2年北市實價登錄店面資料發現，捷運站周邊交易就佔7成，以捷運中山國小站、西門站以及南京復興站最熱門。業者指出，雖然房市欠佳，店面交易不見放大量，不過捷運站人潮仍是店面交易指標，有釋出幾乎都有成交機會。

永慶房產集團統計顯示，近2年北市交易654件店面，捷運站店面有466件，佔整體7成量，不過各站間交易量均不多，以排行冠軍的捷運中山國小站周邊來說，2年成交量共28件，2、3名的捷運西門站及南京復興站也在20件上下。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，北市共5條捷運線，境內有73個站點，由於捷運人潮流動高，從統計結果顯示，目前若要投資北市店面，投資人多以捷運站點為優先，雖跟高點相比，交易量稱不上多，主因還是價格，「價格若沒有鬆動，成交量體要擴大仍不容易。」

翻轉計劃加持西門
謝志傑指出，近2年交易量最多出現在中和新蘆線的中山國小站，共交易28筆。他分析，中山國小站附近多商旅、酒店及套房型社區大樓，總價約2000萬元至6000萬元，除大馬路外，巷弄型店面也受青睞，近2年熱門交易路段包含農安街、雙城街與中原街。

捷運西門站周邊近2年有22筆店面交易，謝志傑分析，近年觀光人潮、北市西區翻轉計劃加持，西門商圈逐漸擴張，近期有不少總價億級以上透天交易案例，捷運站附近店面總價帶3000萬元至9000萬元居多。

線型商圈集客力弱
至於捷運南京復興站周邊，東森房屋南京復興加盟店店店東廖志堯表示，南京復興站雖受惠南京辦公商圈人潮需求，但店面釋出少，1樓店面總價帶也至少都要5千萬元起跳，故近年買賣交易並沒有想像中熱絡，「不過，出租物件則非常搶手，每有釋出就有業者接手。」

值得一提的是，近期熱門商圈成交，少見東區列席，天時地利不動產顧問總經理張欣民說，以東區店面來說，由於是線型商圈，相較西門町屬點線面整片商圈，集客力不足，近來已出現商圈移轉跡象，「現在東區租金、售價若沒降，市場恐仍難負擔高額成本。」

高雄市土地標售買氣持穩，國產署南區分署昨標售25宗國有地，共吸引9標封投標，最終標脫4宗土地，進帳約6.4億元，標脫率16%。國產署南區分署官員認為，此次雖只標出4宗，但都是底價較高的標的，從得標金額來看成績相當不錯。
高雄市今年來土地標售不斷傳出好消息，自年初興富發大手筆買下左營區千坪土地後，高雄市地政局首季土地標售也開出紅盤，昨日國產署推出25宗國有地標售，總底價達16.45億元，釋出包括中都重劃區與南高雄苓雅、前金區等精華區土地，吸引不少建商投標。

隆大溢價14.5%最高
昨溢價最高1筆土地位在苓雅區苓洲段537-5地號，223.5坪商四土地，底價約2.23億元，吸引5組搶標，最終由隆大營建以溢價14.5%、2.48億元得標。另外前金區民生段223.5坪地，由自然人加價1.6%，以2.26億元得標。

台灣房屋亞洲新灣區特許加盟店店長高福興表示，苓雅區苓洲段土地位置精華，正處漢神百貨商圈與亞洲新灣區間，即便房市環境走弱，苓雅區土地仍有建商持續插旗，此次標售也可再次印證開發商持續看好區域需求。

國產署南區分署副分署長鍾竹英表示，這次標售結果已算近期非常好的一次，在目前市況能有這樣成績已相當亮麗，較可惜是此次釋出中都重劃區的326.4坪住四土地未如期標脫，未來會評估是否重新鑑價，再行推出。

繼最貴豪宅「帝寶」後，又有天母知名豪宅「富邦777」落入法拍。根據士林地院公告，遭到法拍的戶別為3樓，底價1億4450萬元，預計6月7日執行第一次拍賣。

毛胚交屋後 空置至今
根據法拍公告，遭到法拍的戶別為3樓，債務人是荃安投資，坪數約136.48坪（包括平面、機械車位各2個，約40.26坪），若以一個平面車位300萬元、一個機械車位150萬元計算，拆算每坪底價約140.8萬元。此外，該法拍豪宅自2011年以毛胚交屋後便空置至今，而且該戶從2016年3月以後便沒有繳納管理費。

對照內政部實價網揭露紀錄，該法拍戶在2015年11月有實價揭露紀錄，總價1億1250萬元，每坪實價約120.13萬元，然而法拍底價卻相較當初入手價格高出2200萬元，再對照最新實價揭露資訊，去年12月，該豪宅5樓有實價揭露紀錄，總價1億2500萬元，坪數約163.67坪，拆算每坪約102萬。

二拍後 才有可能標出
寬頻房訊表示，中山北路七段及周邊為天母豪宅聚落區域，「天母紘琚」、「國泰天母」、「華固天鑄」都在此範圍內。位於同路段的知名建案「遠雄陽明」今年初也有一戶流入法拍市場，由於價格因素3月份二拍仍以流標收場。現今房市仍處低迷，豪宅市場價格也出現下修，此次「富邦777」一拍底價高於市場行情，判斷流標機會大，要等二拍後才較有可能標出。

行政院正由內政部積極推動社會住宅政策，閣揆林全昨聽取內政部有關興建社會住宅執行情況報告，據透露，內政部評估第一階段二○二○年政府將興建四．八萬戶、包租代管四萬戶，可在各縣市提供八．八萬戶的社會住宅，第一階段興建社會住宅將超標，比原先預估的多了八千戶。

據悉，林全對內政部推動社會住宅政策相當支持，而由於興建社會住宅所需資金管控得宜，目前評估財務上不成問題。
為落實蔡總統所提安心住宅政策，政府推動的「五大社會安定計畫」中，規劃八年興辦廿萬戶社會住宅，只租不賣，讓買不起房的青年、單親家庭、身心障礙者及老年人等都可擁有住得安心的住所。

政府為達成上述目標，決定直接興建十二萬戶、包租代管八萬戶及容積獎勵回饋補充，以增加社會住宅的供給，尤其是藉由包租代管民間的閒置住宅，讓租屋市場更能幫助無力購屋者解決居住問題。

相關官員表示，政府估計在今年底將興建社宅一萬戶，其中以在台北市、新北市、桃園市、台中市等直轄市佔多數。由於各縣市政府對所需基地及興建戶數都已確定，將可超越首階段原評估的目標值八萬戶。

台北市最近房市交易有甦醒跡象，大、中、小宅成交動能回神；對照今年來10大土地交易台北市就囊括3塊，為近兩年罕見，其中，潤泰創新國際首度躍居「購地王」。建商加碼進貨土地原料，市場預期全台土地交易量有望重返10年均值1,100億元，房市有機會持續回溫。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2017年第1季土地交易量為242億元，雖然還是處於谷底盤整階段，但總算擺脫2016年連續3個季度，單季成交量未能突破200億元窘境。

戴德梁行觀察分析，景氣對策燈號連八綠，景氣已不再是拖垮房地產市場的元凶或藉口，國內資金豐沛、政府連續4年打房政策也終於放下鞭子，預期2017年土地交易有望重返全年1,100億的10年均線。

楊長達表示，今年第1季可以看出建商看好後市，正加碼進場台北市購地。以全台成交金額最高的10大交易案來說，就有3筆位於台北市，分別由潤泰創新、國泰人壽及遠雄建設取得。

潤泰新今年躍居「購地王」，砸進35億元卡位北市南港區土地，另以3.3億買進一筆士林區道路用地；國壽以23.27億買下力麒建設松江路307坪土地；遠雄建設除斥資13.2億加碼台中梧棲土地外，更重返內湖補貨，以8.26億元買進潭美段522坪土地。

至於土地法拍市場最近也有「亮點」出現，欣翰建設董事長邱麟也砸下18億5,828萬8,888元，用個人名義在日前拍進南港近2千坪工業地，得手價格只比底價高出8,888元，出價相當精準。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，今年初以來台北市人氣、買氣同步回溫，尤其是每坪單價動輒破百萬的首善之區大安區最為「有感」，像總銷26億元的「清歡」就在公開1個月衝上8成銷售率，也提升建商購地信心。

大陸建設董事長張良吉表示，由於近半年來台北市高單價、高總價住宅的人氣、買氣都回籠，且台北市今年中將調低高級住宅標準單價、加價項目，讓房屋持有成本更趨合理，加上台北市府決心改革都市更新效能，因此大陸建設也將評估適度購置台北市土地。

降價換成交！雙北市今年第一季房市交易熱門區域，房價大多出現不小修正，其中，新北交易量最大的淡水區一年房價跌幅近8％、平均單價見到1字頭，另板橋區也修正近6％；北市方面，交易量第二大的內湖區房價跌幅最深，從5字頭掉至4字頭，年跌逾16％，雙北市交易熱區呈現「殺價取量」現象。

今年第一季六都房市交易呈現量增走勢，合計六都移轉量4.5萬餘戶、年增41％，其中新北市近1.2萬戶、年增69％排名第一，北市也突破5千戶、年增逾3成。首季交易量大增除新屋交屋之外，中古屋降價也是重要因素。

東森房屋統計實價資料，扣除預售屋、特殊物件等住宅交易，近一年雙北主要行政區約有半數房價皆下修。其中，內湖區首季交易量632戶居北市第二大，但去年1月每坪均價約53.9萬，今年1月跌至每坪46.2萬，單價跌破5字頭、年跌16.53％，為北市跌幅最深。

北市交易量最大的中山區，均單價仍維持6字頭，房價最高的大安區維持8字頭，松山區、信義區雖仍守住6字頭，但近一年房價也下修10.6％及8.4％，跌幅分居二、三名。

新北市今年首季交易量高居第一的淡水區，近一年每坪均價由21.67萬跌至19.97萬，修正幅度7.84％，僅次於汐止區的8.6％跌幅；而交易量第三大的板橋區，均單價從40.8萬跌至38.4萬元、跌幅5.78％、房價下修幅度居第三高。

東森建設總經理賴建程則指出，汐止3年前房價達到頂端，預售屋開價過去每坪曾衝到5字頭，屋齡5年內的新成屋也快接近4字頭，但隨著景氣下滑，加上捷運汐止民生線遲遲未有消息，使得房價拉回。板橋也是新案打4字頭搶客，因此中古屋價格也跟著修正，故整體跌價明顯。

不過交易量高居新北第二的新莊區，價格還往上漲，今年1月均價每坪35.4萬元，賴建程表示，雖房價「5字頭」起跳的新莊副都心重劃區交易急凍，但中平、中原商圈及新莊體育館周邊住宅，因房價親民僅3字頭且生活機能純熟，加上機場捷運線3月開通後，吸引北市中正區、新北市三重區等外來自住客，交易量大增、價格持穩。

基隆市長林右昌2017年4月11日在市務會議記者會說明調和街轉運站工程目前進展，要求交旅處配合海生館明年開幕，縮短工進並急起直追。

林右昌指出，調和街轉運站兩期工程，第一期工程水土保持變更設計，新北市農業局已同意核備。其次，非都市土地變更編定部分，需等到完成水土保持取得完工證明後，再向新北市地政局提出申請。

此外，新增的水保工項已於2017年3月底召開審查會議，設計資料現修正中，預定4月中召開複審會議。第二期是轉運站體部分，細部設計書圖2月中通過審查，交旅處為加速工進，會把周邊設施與主體工程拆開進行，加速作業期程。

林右昌指出，過去的死結舉凡地界測量鑑定、水保等事情，現都已一一解開。他要求交旅處配合海生館2018年開幕啟用，縮短工進並急起直追。

趁著房市持續下跌，不少民眾開始默默進場看屋，不過價錢怎麼談，屋主當然希望越高越好，這時說話技巧就很重要了，心中的完美價要怎麼讓屋主點頭，就有網友無私分享5大撇步。

有網友在mobile01詢問，「買屋到底要怎麼議價才算合理？」，底下就有人提出五大訣竅，首先一定要到實價登錄，以同社區類似物件過去一兩年的均價算出目前市價，再來看房屋的樓層和裝潢，做為調整價位的參考。第三點，周邊的環境和生活機能是不是有讓你掏錢的價值。

另外，不要再有房市還會再探底的迷思而遲遲不願意出價，這名網友認為，未來房市走向如何，沒人能準確知道，如果真的喜歡，只要不要買貴，就算沒有比較便宜也沒有關係。最後一點他指出，買房議價要放膽殺價，喊出心中合意的8折，但也別忘了設一個高標門檻，高出價錢就放棄吧。

看到5大分析，網友都大喊實在中肯，「要砍多少看你有多喜歡這間房」、「用幾折開始砍不適用所有房屋，還是要看當地行情」、也有網友說「8折還是一般人會砍的基本折數」。

5月報稅季來臨，去年售屋者適用2016年1月1日上路的房地合一新制或舊制，售屋人只要記住2個時間點就能弄清楚；另外，國稅局也提醒8種常見的漏申報情況，提醒近期有房產交易民眾留意，以免受罰。

去年房產交易民眾，究竟是得用房地合一新制，或仍適用舊制繳稅。安永聯合會計師事務所楊建華在聯合報分析，得注意兩個時間點。2016年1月1日之後取得者，以及2014年1月2日之後取得，到2016年出售時持有未滿2年者，適用房地合一新制。

舉例來說，屋主在2014年5月20日取得，2016年2月1日售出，持有期間未滿2年，則適用房地合一新制。屋主須在完成移轉登記日的次日起30天內申報納稅，依持有期間不同，稅率在15%~45%之間。

至於適用舊制者為，2015年12月31日前出售房屋，以及2016年1月1日之後售屋，且持有超過2年者。則屋主售屋所得併入綜所稅，隔年5月申報；土地則繳納土增稅。

另外，國稅局也提醒以下8大常見的未申報情形，民眾多加留意以免受罰。

1、誤認仍併入綜合所得總額，於次年5月辦理結算申報，導致未依規定申報。
2、房地交易虧損，誤以為無須申報。
3、以為交易日及取得日是簽訂買賣契約日，因此誤認其交易房地不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。
4、誤以為交換之房地不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。
5、房地合一新制實施前後，陸續取得同地號的土地持分，或取得不同地號的土地後合併，去年出售時僅出售部分土地持分，誤認不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。
6、誤以為因自地自建、合建分屋或合建分售等情形出售的房地，如同奢侈稅規定免稅，而誤認此類情形不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。
7、自行認定交易農地屬免申報範圍，卻無法檢附農地農用證明及免課徵土地增值稅證明，而誤認此類情形不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。
8、二親等買賣案件有給付價金，但誤以為已申報贈與稅即不屬新制課徵範圍，致未依規定申報。

IC設計廠聯發科（2454），2015年斥資11億元標下新竹高鐵BOT案，現在最新消息傳出，聯發科新竹高鐵新總部不蓋了！交通部高鐵局，證實與聯發科終止合約，表示會再與聯發科討論後續事宜。對此，房市專家Sway表示，這是壓垮竹北房市的一根稻草。

新竹房產投資有多熱？sway在臉書上表示，他從去年至今，聽了太多關於竹北利多的假新聞，「明眼人一看就知道是出貨文，瞎眼人還拼命的在各個網站上護盤」，甚至曾親身聽到，一名新竹投資客直接跟他說「我只是投資又不拿來住，你講這三間蓋的爛，我反正碰不到」。

Sway並對捨不得撤出市場的投資人說，「聯發科都宣布退場了，連這種租金低廉的地上權蓋自己的辦公室最省錢，他都要解約出場，你在竹北的投資，還撐不撐得下去？」

聯發科因在2年前啟動併購策略，導致集團人數擴增，原先規劃在新竹高鐵站附近興建新總部，原本預計在2018年啟用後，可容納3500名人員，不料後來計畫生變，現在決定終止合約，改到竹科總部後方正興建新辦公室。

　　燦輝國際集團（以下簡稱“燦輝國際”）旗下新虹橋希爾頓花園酒店近日正式開業，該酒店為希爾頓花園品牌首次入駐上海。酒店開業當天，“燦輝國際”這一品牌也正式發布。地處上海西南的“大虹橋”板塊商務地産再發力。

　　燦輝國際集團在位于西虹橋商務區北側著力打造全球青年創業中心，可以讓眾多企業及創業者感受到大虹橋規劃的利好。項目總建築面近10萬㎡，其中4棟不同主題辦公樓，2棟生活公寓，4.9米的挑高大堂，4.5米的標準層高，打造充滿靈動的創意空間。目前該項目已全面運營。

　　最新發布的“燦輝國際”品牌以“非地産化”的模式，是服務于高端及城市活力人群全部生活領域的復合品牌。

　　燦輝國際集團未來的發展戰略是進一步展現大虹橋地區國際化水平和區域價值，力求綜合服務、生態城市概念和全面協調發展，提升區域城市綜合水平和價值。

　　燦輝國際集團創立于1994年，位于大虹橋商務區，是業務范圍涉及房地産、酒店、汽車、投資、資産管理的綜合性業務集團。集團座落于青浦區，是上海發展軸上的“一中兩翼”——大浦東、大虹橋”中的核心城區，承東啟西的長三角重要門戶。集團深耕的徐涇鎮，是青浦區“一城兩翼”之東翼，受大虹橋板塊直接輻射，立足“城市副中心”的徐涇，屬于西虹橋商務拓展區，區位優勢獨特，蘊藏諸多發展良機。

一宗被稱為“巨無霸”的宅地在北京市土地市場以58.5億元的價格成功出讓。

4月11日，北京市土地市場推出一幅面積達到24.9萬平方米的土地，最終，該地塊由國開東方+萬科聯合體以58.5億元低價成交，溢價率僅為17%，未觸及土地合理價格上限。

資料顯示，北京市豐台區王佐鎮青龍湖地區FT00-0503-0053等地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、A61機構養老設施用地、A33基礎教育用地、S4社會停車場用地，規劃建築面積24.9999萬平方米，掛牌出讓起始價為50億元。

在現場競拍前，已經收到10次網上報價。其中，最高報價為52.25億元。而該地塊商品住房的銷售均價不超過41230元/平方米，且最高銷售單價不得超過43292元/平方米，並執行“90/70”政策。

“90/70”政策誕生於2006年。2006年，建設部等九部委聯合制定了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”

此次共有10家房企及聯合體參與土地拍賣，分別是招商、龍湖+中海+首開+保利、華潤、遠洋+首創、國開東方+萬科、中糧+天恆+旭輝、石榴集團、河南正商、金地。

中原地產首席分析師張大偉認為，該地塊體量較大，但屬性複雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實際可售部分占比僅55%，平均樓面價為23400元/平方米，如果將持有部分按照50%價值計算，樓面價為30500元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊價格依然低於市場預期。

目前，北京市規劃和國土資源管理委員會在不斷釋放調整土地供應節奏的信號。

在2月審議通過的《北京市2017年國有建設用地供應計畫》中曾提到，2017年北京的住宅用地供應計畫原本是610公頃。而在4月7日北京市首次發佈的未來五年6000公頃住宅用地的供應計畫中提到，將保障150萬套住房建設需求。據此計算，自2017年起，北京市今後五年年均住宅用地供應量將達到1200公頃。新的計畫將住宅用地的供應計畫翻倍。

北京市規劃國土委官網資料顯示，3月份北京全市新增土地供應23宗，與2月相比，土地供應多出13宗，總建設用地面積為178.64萬平方米。其中，住宅用地供應13宗，較2月多出11宗，總建築用地面積為83.15萬平方米。

隨著深圳對高端製造業的發展方向愈加明確，企業技術改造、擴大產能等發展需要通過綜合整治、局部拆建等方式已無法滿足產業空間需求。因此2017年第一季度包括新型產業用地在內的工業用地成交已經佔據了深圳土地成交面積的約60%。

自2016年10月調控之後，深圳樓市逐漸降溫。尤其在限價政策出臺後，一些新項目，特別是豪宅項目面臨延期入市。

但深圳的甲級寫字樓市場卻在不斷供貨。2017年第一季度深圳平安國際金融中心大廈入市，將全市寫字樓存量推高到627.8萬平方米。未來還將有大量項目走過建設期預備入市。

除了上世紀90年代開始發展的羅湖蔡屋圍、2000年開始迅速發展的福田CBD等傳統商務區外，新興文化、商務中心南山CBD，特別是前海中心以及後海深圳灣超級總部基地也在快速崛起。

在未來兩年的入市寫字樓物業中，有三分之二集中於前後海片區。

對此深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁接受記者採訪時表示，前後海已經確定為深圳面向世界、面向未來的金融港，金融業、互聯網產業以及引進的高新技術產業大規模集中，寫字樓需求旺盛。

同時，隨著深圳市產業發展方向的進一步明確，當地在土地供應上也開始出現一些偏向。

寫字樓放量

與住宅新盤偃旗息鼓相比，深圳的寫字樓市場可能迎來一波集中供應。

據第一太平大衛斯提供的資料， 2017年第一季度深圳新的最高樓平安國際金融中心大廈入市，新增供應共計10.22萬平方米（不計入全自用部分），將全市寫字樓存量推高到627.8萬平方米。而租金水準環比上漲1.6%至人民幣226.2元/平方米/月。

但與大量供應相對的是，一季度深圳市甲級寫字樓市場淨吸納量約為5.7萬平方米，環比下降64.7%。

所以，在目前市場吸納有限的情況下，又受租金上漲影響，寫字樓空置率上漲0.56個百分點，達到11.8%。

同時，還有多個項目即將開始租售。2017年第二季度預計將有皇庭中心、卓越前海時代、深城投中心3處新增物業入市，全市寫字樓存量也將推高4%至655萬平方米。

而且，這種放量並不是短期偶發。

第一太平大衛斯預計，2017年深圳市新增寫字樓供應將達到171萬，較去年將近翻一倍。而到了2018年，新增寫字樓供應將超過350萬，且其中約有70%在南山區。

第一太平大衛斯華南區市場研究部高級分析師殷煒估測，未來全市甲級寫字樓供應的三分之二都將集中在前後海。後海將在2017年和2018年迎來供應小高峰，前海將在2018年及之後達到供應高峰。

具體來看，2017年，前海甲級寫字樓總供應量預計只有7萬平方米，到了2018年將飆升至91萬平方米，2019年將達到126萬平方米。

對此，殷煒向記者說明，這個資料只是根據建設期推算。開發商可能根據產品戰略提前或延後推向市場。“因為與後海片區相比，前海片區的確立比較慢。所以存在眾多開發商一起開建的情況，因為建設期都差不多，所以出現了紮堆的情況。”

除了上述因素，宋丁指出，因為近兩年對於住宅市場的政策管控加壓，很多投資資金轉而集中到舊改和城市中心的綜合體上，造成未來兩年寫字樓階段性供應量偏大的情況，特別是會出現不同地段的結構性失衡。

殷煒認為，受供應的影響，短時間內租金和售價會承壓，但是長期看，整個市場的前景是很好的，作為比較成熟的寫字樓市場需求也會往上升，租金會保持小幅上揚的趨勢。

“現在房地產市場整體價格已經有所控制。寫字樓的價格也會受到住宅市場調控的影響，價格沒有大幅上揚空間，市場相對比較平穩，不會有大起大落。”宋丁說。

目前，深圳甲級寫字樓租金全市均價為226.2元/平方米/月，較2016年年底有所回升；但銷售市場回升較慢，均價為56125元/平方米，本季度售價仍維持小幅下滑趨勢，環比下降0.6%。

供地現偏向

由於市場目前存量較大，新增供應仍在增加，寫字樓市場短時間將面臨一定的去庫存壓力。第一太平大衛斯預測，未來兩年的甲級寫字樓空置率可能超過25%。

但第一太平大衛斯華南區董事長林木雄指出，這個數字並不會這麼誇張。

“前後海寫字樓的租售模式和福田不太一樣，福田的寫字樓大部分是散售，由開發商建設完成之後出租或銷售給小業主，小業主再發租。但前後海地區大部分是一些總部基地的專案。”林木雄說。

這就意味著，物業本身已經通過自持有了一部分使用者。殷煒告訴記者，現在政府要求總部類型的寫字樓自持比例要達到60%-70%，而且是十年年限。

另外，林木雄也指出，後海的寫字樓規定不允許散售，只能整售。所以受限制之後有效供應可能並不是那麼大。而且深圳實體經濟發展速度足以支撐這些寫字樓的需求。雖然未來一兩年內深圳的寫字樓會出現短期空置率提升的壓力，但長期並不是問題。

宋丁也表示這些供應是可以消化的，這些未來可能入市的寫字樓項目主要集中在前後海，而前海片區的投資動力尤其強勁。

2012年，國務院批復明確指出，要在深圳前海打造現代服務業體制機制創新區、香港與內地緊密合作的先導區、珠三角地區產業升級的引領區。

同時，前海還有粵港澳大灣區概念、“一帶一路”倡議和自貿區等規劃加持，已經成為了投資熱點。

“我們比較擔心舊改出來的寫字樓，未來它的位置、品質、供應情況跟甲級寫字樓不一樣，未來這些供應怎麼去消化？可能更加值得思考。”林木雄表示。

第一太平大衛斯高級董事、深圳投資部主管吳睿則認為，工業舊改產生的M0（新型產業用地）大量供應也會產生疊加效應，高峰的疊加期會在2019年到2020年，其間即使深圳有再多企業，也還是會有庫存壓力。但2022年至2023年之後會回歸正常水準。

確實，隨著深圳對高端製造業的發展方向愈加明確，企業技術改造、擴大產能等發展需要通過綜合整治、局部拆建等方式已無法滿足產業空間需求，所以，在用地上已經出現了一些偏向。

根據2017年1月發佈的深圳市《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，在2007年6月30日前建成的舊工業區，經區政府組織研究論證，可申請拆除重建，為產業發展提供空間。


從深圳土地成交情況看，2017年第一季度包括新型產業用地在內的工業用地成交已經佔據了土地成交面積的約60%。

因此，有觀點認為，工商業用地一定程度擠壓了住宅用地空間。

但宋丁告訴記者，在工業現代化過程中，工業占GDP仍要保持30%的比例。雖然舊改中確實有一部分為先進工業提供空間，但同時也會有工業配套住宅。另外，深圳的安居房和一部分商品房也在不斷供應。“如果住宅供應不能滿足，將會進一步導致房價上漲。”

“從近期看，不排除深圳房地產調控繼續加碼的可能。”宋丁說。

廣州新房成交量出現“急凍”式大規模下跌。廣州房王資料中心11日發佈的資料顯示，上周(4月3日至4月9日)廣州全市共網簽一手住宅1571套，環比上上周(3月27日至4月2日)的5893套，大幅縮水73.34%，成交均價也受到重創，錄得15331元/平方米，環比下跌14.25%。

繼3月17日晚發佈樓市調控政策“認房又認貸”後，3月30日晚，廣州再度全面升級樓市調控，疊加“限售”措施，規定居民家庭新購買的住房(含二手房)，須取得不動產證滿2年後方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買住房，須取得不動產證滿3年後方可轉讓。

資料還顯示，清明假期3天，廣州全市成交492套，同比去年同期的672套，少了整整180套。上周廣州全市成交1571套中，週邊區成交1216套，占全市總成交量的77.40%，中心區只貢獻355套。納入對外籍戶口限購1套的增城區和從化區，上周成交明顯回落，尤其是增城區，上周網簽量僅有313套，環比上上周的2107套，大幅減少1794套。

從網簽均價看，除了增城區與南沙區房價還能保持增長外，其餘9區均價均出現不同程度的下滑。如天河區網簽均價由上上周的57854元/平方米，變為21041元/平方米；海珠區由40908元/平方米降為26926元/平方米；白雲區和荔灣區亦由接近4萬元/平方米的水準下降至2.5萬元/平方米左右。

廣州合富房地產研究院分析稱，新政之後，樓市慢慢重回正常的運行軌道，“讓住宅回歸居住本質”的願景也正在逐步成形中。

英媒稱，即將就任香港特首的林鄭月娥曾承諾穩定樓市，使人們負擔得起房價，而抬高香港地價的中國內地開發商們深不見底的口袋可能會讓這項承諾的兌現受阻。

據路透社香港4月9日報導，自2003年以來，香港的房價已經暴漲了364%，而家庭月收入中位數只上漲了61%，導致買房對許多人來說遙不可及。

美國人口統計研究所的調查資料顯示，一間典型的香港公寓的價格是香港人年收入中位數的18.1倍，而且香港在該機構的全球城市居住成本排名中連續第七年位列榜首。位居第二的悉尼與之相去甚遠，只有12.2倍。

仲量聯行香港研究部主管馬安平說：“超過5.1倍通常就被視為‘極度難以負擔’。”

香港700多萬公民中的大多數都住在狹小的公寓中，有些還沒有一個車位大。將在7月1日接任特首的林鄭月娥計畫通過增加住房和土地供給來解決這一問題。

但是香港立法會房屋事務委員會主席麥美娟說，從內地開發商那裡湧入的資金將會使林鄭月娥的工作非常棘手。“如果有外部投資流入香港，本地的房地產市場就會受到刺激。如果政府想讓樓市平穩發展，這就會成為他們面對的一個巨大挑戰。”

香港地政總署的資料顯示，香港政府在2016年4月開始的財年共出售27塊土地，中國內地的公司成功競得其中6塊，但就價格而言占總交易額的44%。

在之前的財年中，中國內地公司在土地交易中的支出高於其香港競爭對手，占到總價值的55%，買下的土地占售出土地的近一半。

發展局料先收新界東北棕地

政府積極推展多個新發展區計劃，棕地的回收和發展安排受社會關注。發展局最新建議，修訂受政府清拆行動影響的露天業務經營者特惠津貼，棕地營運者只要在清拆凍結登記前，在私人農地等經營最少10年，而且沒有違反地契等條款，將可申請特惠津貼，其中露天場地特惠津貼最多為195萬元，而新界東北涉及約50公頃地，預料是最先適用的新發展區。市場人士預料，措施有助加快推展新發展區等，以增加房屋供應。

上限5.38萬方呎 可獲195萬元

發展局發言人表示，私人農地上的露天經營者，即使業務符合地契要求，但在現行條例下，只能依例向地政總署申索法定賠償，有可能要透過提交會計資料，證明因收地而蒙受的損失等，動輒需要3至4年時間，而且過程複雜。新建議向這類經營者提供多一個選擇，容許在進行凍結登記前營運最少10年的營運者，可改為領取特惠津貼，估計需時可縮短至約3個月。

至於在私人農地以短期土地文書經營，或者在政府土地上以短期租約營運的棕地作業的營運者，過往不獲特惠津貼，發展局最新亦建議，若營運逾10年或以上，亦可取得特惠津貼。

根據特惠津貼的安排，露天面積每方呎特惠津貼約36.2元（每方米390元），最低合資格面積為215方呎，最高約5.38萬方呎，以此計算，津貼最多約195萬元。至於有蓋面積的津貼，則為首54至269方呎為每方呎約214.6元（每方米2310元），若場地有違契建築，相關面積將不獲計算津貼。

該發言人說，現時新界東北新發展區（即古洞北和粉嶺北）、元朗洪水橋新發展區和元朗南發展區，估計共有約340公頃棕地，其中新界東北涉及約50公頃，預料最先進行收地，洪水橋則有約190公頃棕地。除新發展區外，元朗橫洲公營房屋發展項目和其他工務工程等，收地若涉及棕地，亦可使用有關安排。

業界籲按經營年期賠償

發言人指出，由於這類棕地的經營者可能合資格申請特惠津貼，希望透過有關建議理順現有政策，在推展有關項目時可方便一些。有關措施稍後將提交財委會審議，若獲通過，將適用於截至昨天（11日）仍未收取政府補償或特惠津貼的合資格經營者。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，特惠安排預料令新發展區的收地阻力減少，有助推展新發展區項目。工聯會立法會議員麥美娟希望，有關措施可加快收地速度，但關注如何計算10年年期，政府亦應確保公帑不被濫用。

不過，新界露天倉經營者協會主席鄧坤盛對政府拋出該方案直言「唔知佢想點」。他認為，政府提出有限制條件賠償，對一些不符資格的營運者不公平。「塊地上限5000方米（約5.38萬方呎），對大場就唔公平，粗略估超過5000方米的都有一半，一般貨櫃場都超過10萬方呎。」他表示，「應該按年期長短賠償，做得耐賠多些、做得短賠少些才合理。」

鄧坤盛在元朗廈村營運露天倉10多年，營運面積逾10萬方呎。

二手住宅樓價升勢持續，即使二三線屋苑亦頻錄高價成交。屯門豫豐花園高層兩房戶日前以428萬沽出，呎價約1.18萬元，創該屋苑呎價新高。

美聯物業聯席區域經理陳智生表示，豫豐花園10座高層A室獲同區上車客議價2萬元，以428萬元承接，實用面積362方呎，呎價約1.18萬元，打破屋苑7座低層A室去年底創下約1.15萬元呎價紀錄。

據了解，原業主2015年5月以376萬元購入上址，賬面獲利52萬元，惟基於單位未過額外印花稅（SSD）3年限期，業主須繳付10% SSD稅款，令賬面獲利金額降至僅約9.2萬元。

賣家須付SSD微賺9萬

市區方面，中原地產高級分行經理李浩洋透露， 鑽石山星河明居D座中層3室以840萬元轉手，實用面積517方呎，呎價約1.62萬元，打破原由於該屋苑B座高層同面積2室上月創下的造價（810萬元）及呎價（約1.57萬元）紀錄，雙雙刷新屋苑同面積單位新高紀錄。

另外，北角新盤維港頌將高價開賣，同區二手豪宅亦受惠。消息人士指出，賽西湖大廈6座高層A室，3房1套間隔，昨天連車位以3300萬元沽出，把原由該屋苑同面積2座中層A室2015年中創下的造價3028萬元紀錄（連車位），推高近9%之餘，亦較10座低層同面積A室2月底的造價2880萬元貴14.6%（420萬元），差額足以購買沙田第一城一個兩房戶。

政府終出招堵塞「一約多伙」的漏洞，投資界認為，舉措屬預期之內，地產股跌幅料有限，而新盤市場只會因今次出招而靜一靜。

交銀：新盤市場短綫勢轉靜

交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚指，收緊「一約多伙」對新盤市場有一定程度的打擊，預期市場短期會靜一靜，但措施完全沒有針對樓價上升的問題，只要發展商未來在加價方面稍為收斂，政府便難以擊退炒家。

他續稱，新措施實施下，地產股短期會有回落，但跌幅料不及去年上調印花稅時大，而眾多地產股中，估計今日賣樓的長實（01113）跌幅相對最多。

「新世界（00017）及新地（00016）今年來在新盤市場已累積不少利潤，相反長實剛開始在一手市場加速就被煞停，意味長實鎖定的一手樓利潤比別人少，故今次政府出招對長實的股價最不利。」

政府於去年11月將住宅印花稅劃一上調至15%，樓市自此出現「一約多伙」的現象，迫使政府昨出手收緊有關條例，規定一約下所有物業均須繳付印花稅。

瑞銀：預期之內還看林鄭房策

瑞銀中港房地產行業研究主管李智穎同意，收緊「一約多伙」短綫會影響樓市氣氛，新盤銷情也會放慢，但「收緊這個舉動絕對是大家預期之內的，只是時間問題」，所以對樓市的影響不會像去年上調印花稅般大，只是心態上有短暫影響。至於長遠樓市走勢，則要視乎候任特首林鄭月娥上任後的政策。

有外資分析員指，今次出招「好小事」，新盤市場最多靜1至2個月時間，所以對地產股影響有限。「畢竟一手樓給買家的靈活性較二手樓高得多，所以一手樓仍然會受潛在置業者青睞。」

大市方面，地緣政治風險升溫，市場緊盯北韓舉動，美股早段下跌。本港夜期跌83點，收報23996點。截至本港今晨1時30分，滙豐（00005）在美國掛牌的預託證券（ADR）折算報63.95港元，較港收市價63.7元高0.25元；計及整體藍籌ADR表現，相當於恆指升2點。

投資者於長假前先沽貨套現，恆指昨收報24088點，跌173點；國指跌87點，收10165點。大市成交768億元。

今年首季樓市氣氛暢旺，大型代理行業績理想，美聯物業及中原地產均向旗下員工發放首季度花紅。

美聯最多0.4月 中原近1個月

美聯集團（01200）早前公布2016年全年業績轉虧為盈，有賴後勤員工配合，為前綫員工提供支援。美聯昨宣布向全綫後勤及前綫文職員工，發放2017年首季度花紅，平均可獲發0.25個月，表現突出者更可獲最高0.4個月的花紅。美聯副主席黃靜怡表示，首季新盤銷情火熱，集團把握商機，去年吸引逾2,000名精英加盟及回巢，接連於一、二手市場取得佳績，後勤同事功不可沒，故特別向全綫後勤發放首季度花紅，一同分享碩果。

其次，中原地產住宅部佣金再度打破歷史新高，報5.23億元。亞太地區業績亮麗，首季佣金達13億元，創出亞太地區業績季度歷史新高，較去年第四季升12.7%，較去年首季更升逾105%。根據盈利花紅發放機制，預料今年首季全綫後勤可獲發近1個月花紅。

中原地產亞太區副主席暨住宅部總裁陳永傑表示，4月份多個新盤接連開售，中原前綫與後勤定必攜手再創佳績。

　　名采策略營業董事姚雲龍表示，北角海峰園高峰閣高層H室，面積856方呎，3房兩廳間隔，獲用家斥2083萬元購入，呎價24334元，高市價約9%，呎價及總價均為屋苑新高。據悉，原業主於88年11月以143.2萬元入貨，持貨28年多，帳面賺1939.8萬元離場，升值近13.6倍。

　　市場消息指，北角賽西湖大廈6座高層A室，面積1297方呎，以約3300萬元成交，呎價25443元。

　　市場消息表示，凱旋門朝日閣中層A室，面積962方呎，以約3850萬元轉讓股權方式成交，呎價逾4萬元。

　　中原高級分區營業經理簡英譓透露，西半山THE BABINGTON高層B室，面積648方呎，3房套間隔，以1550萬元易手，呎價23920元。原業主於09年以1398萬元一手買入，持貨8年，帳面獲利152萬元，升值11%。

　　世紀21奇豐營業董事廖振雄表示，西貢大網仔斬竹灣雙號屋1、2樓複式單位，建築面積1400方呎，連約700方呎天台，以1190萬元沽售，建築呎價8500元。據了解，原業主於10年10月以890萬元購入，帳面獲利300萬元，逾6年升值34%。

　　世紀21灝天董事徐錦鴻表示，大埔比華利山別墅翠樺道雙號屋，面積1606方呎，5房2套間隔，月租43000元，實用呎租27元，屬市價。原業主於16年10月以1580萬元購入，回報近3.3厘。

某些難以解決的問題，是否需破壞之後，再重建? 如此一來，英國住宅困境的解決方式可能不會很美好。

根據 Reading 大學經濟學家的說法，這個阻礙許多英國人購買房屋的驚人價格只能由市場崩潰來糾正。雖然許多人認為，增加市場中房屋的供應將有助於壓低房價，但學者們認為效果將非常有限。

Geoffrey Meen，Alexander Mihailov 和 Yehui Wang 在本週的皇家經濟協會年會上表示，長期對於住宅的持續需求情況，在歷史中從來沒發生過。

根據他們所提出的模型，即使供應沒有大幅度的增加，房價收入比也可能趨於穩定，儘管調整方式可能是沒人所喜歡的市場崩潰。

根據統計局的數據，平均住宅價格約為年收入的 7.6 倍，高於 20 年前的 3.6 倍。在這段時間裡，房價漲了三倍，遠高於收入的增長速度。

對此，英國的反應主要是希望促進供應增加。Theresa May 政府在 2 月份表示，將迫使英國的地方議會制定更多的制度以增加更多的房屋供應，降低價格。值得注意的是，市場崩潰「不是一個最佳政策」，學者們提出了更多的整合住宅政策，讓房市在經濟中扮演更寬廣的角色。

Lancaster 大學的 Alisa Yusupova 的一篇文章指出，一系列從倫敦開始的「房價繁榮」氣氛為 80 年代以來的持續增長提供了更好的解釋，而非供給或需求面的問題，例如，收入、 抵押貸款利率和信貸等方面的因素。