東森新北獵地 永慶攻合建都更 信義搶素地

搶攻新機
長久以來站在第一線銷售房屋的房仲業者，陸續投入建設開發事業，如已有推案表現的信義開發，正積極推動合建及都更案的永慶建設，及去年底甫成立的東森建設等，各有其專精開發項目。

東森建設於2016年底，由東森房屋董事長王應傑、寬頻房訊總經理游世一、知名投資客黃文雄及東森績優房仲賴建程，共同出資6000萬元成立。現擔任東森建設總經理的賴建程指出，因長期在銷售前線，所以更能了解自住客心聲，「剛性需求當道，幾位股東便有志一同採自地、自建、自售方式，節省成本，將房價回饋給購屋人。」

訂價比中古屋高1成
賴建程表示，現已鎖定在新北市新莊、中和、板橋、三重等區獵地，以400~700坪左右素地、或是合建案為主，也不排除借助游世一在法拍市場的經歷，找尋適合標的物，「未來單一個案總銷鎖定在4~8億元間，期能以上市公司品質蓋地區性建案。推案價格則希望朝向比周圍中古屋行情，高出約1成~1成5的房價訂定。」

永慶建設成立約4年，董事長林淑貞是永慶房仲集團董娘，手上握有在台北市信義區、士林區至少4件合建、都更案。永慶房產集團業務總經理葉凌棋透露，信義區2案接近忠孝東路五段，近市政府捷運站、永春捷運站，士林區則在中山北路六段及七段周邊各有合建、都更案。

江翠北側明年推案
位於信義段一小段的都更案，基地面積最大，近1800坪，根據台北市都更處資訊公告，約整合188位原地主，已在去年通過事業計畫，是永慶建設握有都更案中進度最明確的。葉凌棋說：「目前建設部門鎖定雙北區域進行開發，有不錯標的物，也會積極爭取。但合建與都更案推動須靠大家努力，推案時程也需待案件明朗化後再做盤算。」

信義房屋旗下包括信義開發、信義置業，分別已在台北市天母、中國上海等區推案。信義開發的「謙石」，總銷約7億元，預售銷售4戶，預計近期交屋、5月底啟動10餘戶成屋銷售。信義置業位於上海嘉定的「信義嘉庭」，預備交屋，1期總銷約台幣70億元，已近完銷。

年初該公司已取得新北市江翠北側重劃區土地，將在6月中申請建築執照，最快明年3月推案，總銷初估30億元。

建商信心度回升，根據內政部營建署統計，今年前2月建築報照核發量與申報開工量，均較去年同期，有1成以上的成長，其中又以中南部量體最為龐大，相較去年甚至有倍數躍增，而雙北市則較無顯著反應。市場認為，明年將上路的雨遮不登記、不計價策略，也是影響建照量升原因。

最新數字顯示，全國前2月建照核發量為2470件，較去年同期的2256件，成長約9.5%，而前2月申報開工案件共1874件，較去年同期的1702件，成長約10.1%。

《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，一來是去年市場仍在冷凍中、基期偏低，二來是受到去年底以來成交轉好的激勵，建商信心略微回升，「此外，2018年起將實施的雨遮屋簷不登計不計價政策，也慢慢在發酵，促使建商提早送審建築執照。」

台南佔全國2成量體
細究今年2月區域表現，可發現雙北市無論就發照量、申報開工量，都佔不到全國數字的2%，但光僅台南市單一區域表現，就佔全國量體的2成左右，顯見南部建商市場信心度，略勝北部。

對市場看法仍保守的長虹建設（5534）發言人陳茂慶認為，市場動能的確還在，但信心未完全回來。因此，長虹已有3年沒買地、沒推新案。

麗寶集團副總經理何昭宏則說，市場再壞，仍有基本買盤支撐，每年固定維持1個新案推出，「以麗寶為例，部分供給量大、價格紊亂的區塊，將在取得建照後、先建後售為主，部分則邊建邊視市況再決定時機。」

機捷行經 推案量大 1字頭吸首購客

數字科技（股票代號5287）旗下591房屋交易網，統計今年第一季全台新建案點擊熱區，訴求首購、低總價的行政區紛紛出線，前3大點擊王分別落在桃園市中壢區、台北市內湖區、台中市北屯區，南部唯一入榜的只有高雄市鳳山區。

桃園市自2014年底升格為直轄市後，連2年有逾3萬人的淨移入量，成為大台北地區人口移居的重點城市。
中壢區更因機場捷運行經及推案量大、選擇多元，加上最低僅1字頭的親民房價，拿下點擊熱區寶座。
數字科技副理游儲宇指，中壢區點擊率最高的建案如「宜誠玉荷」、「花澗集Villa別墅」、「花田囍事」等案，皆位於青埔高鐵特區外圍，除花澗集屬別墅案，另2案皆標榜單價1字頭，吸引首購客目光。
「花田囍事」專案主委葉惟方說：「該案目前廣告戶打出單價14.5萬元反應不差，除3成台北客、其餘皆為桃園在地客，至機場捷運A19站開車約6分鐘，價格是最大優勢。」

「成交速度變快」
第2名北市內湖今年首季出現不少小宅首購案，如東湖「如意琚」、金湖路預售案「恆星」，與持續強銷的地上權案「派樂地」等，大幅提升區域的網路點擊。

中市北屯與太平均屬首購搜尋熱區，分別拿下點擊率第3名與第5名。游儲宇指，2區新建案開價每坪多落在2字頭，部分廣告戶下殺至1字頭是一大誘因，「而北屯區多達98新建案，選擇性高，加上機能便利、距市區近，入榜為意料中事。」
北屯區點擊率高個案如「美樂地」、「七月沐樂」、「幾何講義」等，美案建商總太建設（3056）總經理翁毓羚指，該案去年10月公開，至今維持每周約50組來人，去化逾5成，成交價每坪約17.8萬元，「有購屋需求的民眾，如遇到規劃、地段、價格都符合期待的建案，今年以來確有縮短考慮期、成交速度加快的趨勢。」

南部僅鳳山入榜
南部唯一入榜的高點擊區落在高市鳳山，該區同時具大量就業人口支撐、首購新案多、房價最低1字頭等特性，指標案如「富邦大無疆」、「R5新世界」等，其中R5案為永信建設（5508）旗下地上權案，在建商自主提出8成貸款並減免管理費，以弭平住戶地租支出等解套方案後，去化速度加快，已售逾6成。

屋比趨勢研究中心統計過去經驗指出，央行自2001年至今共啟動兩波「升息循環」、三波「降息循環」，房價表現在升息時漲、降息時均下跌，專家指出，升息背後通常代表的是景氣復甦，對房市不全然是壞事。

每次調幅不大
如2004年第四季至2008年第二季這波升息循環，15個季度間共升息16次，重貼現率從1.375%增至3.625%，信義房價指數從121.99到163.75，成長34.2%，平均季漲幅2.3%，漲勢驚人。

隨後因為金融風暴，自2008年Q3至2009年Q1短短3季降息7次，房價指數從159.65到152.80，跌了4.3%。
對此，屋比房屋比價創辦人葉國華分析，央行升息均是在確定景氣復甦後才動作，且每次幅度均不大，反而讓房市隨經濟上漲。

台經院副研究員劉佩真則認為，前一波降息無法讓房市止跌，主因台灣處在低利率時期太久，微調利息對房市非關鍵因素，至於未來升息因景氣循環力道仍偏弱，調幅應不會過大，對房市頂多是心理影響。

中古大樓成交量最多每坪17萬起跳

上月全台買賣移轉量明顯增加，台中今年起交易量也較去年同期增，據台中建物買賣移轉登記，上月登記棟數為3264棟，月增32.6%，較去年同期增26%。今年1、2月累計之建築執照、使用執照量分別為2221戶、1695戶，也較去年同期微增0.1%及9.8%。
今年1月份實價登錄資料顯示，台中市交易物件中50.8%為大樓，其中屋齡逾2年的中古大樓成交量最多，多集中在北屯、太平、南區，以總價500~1000萬元居多，佔46.1%。

海線區多新別墅
屋齡2年內的新成屋大樓則以太平區交易量最多，其次為北屯區與南區，總價以500~1000萬元佔43%最高，其次39.5%為1000~1500萬元，而太平區購買主力帶每坪價格16.9~22.7萬元，北屯區17.4~25.9萬元，南區21~25.2萬元。
透天厝部分，無論屋齡為逾2年或2年內，總價帶均以500~1000萬元佔比最高，皆所有透天厝交易4成上下。
透天厝新成屋主要集中於海線區域及外埔區，交易量比較大的清水區的購買主力帶價格介於840萬~1250萬元之間，外埔區的購買主力價格帶，則介於780萬~820萬元之間。

稅制短期不變動
正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長表示，近年干擾房市的稅制，短期內應該不會再有特殊的變化，由種種跡象看來，房市築底的態勢似乎已經漸漸明朗，沉寂已久的市場也慢慢露出曙光。

緊鄰高雄市美術館地區的中都重劃區，是目前許多建商積極卡位地段，興富發建設預計今年第三或四季將推出大樓造鎮案「美樹大悅」，戶外看板已刊登每坪19.8萬元起的「讓利價」廣告。

祭首購首換型
三民區中都重劃區位於鼓山美術館地區旁，兩區透過願景橋連接。中都重劃區目前包括京城、福懋、興富發、永信、富邦等知名建商都有購地卡位，區段目前僅有永信建設地上權大樓案施工，銷售日期未定。

興富發建設位於十全三路大樓案「美樹大悅」，目前已在接待中心打出每坪19.8萬元起讓利優惠價宣傳。
負責銷售該案的上揚國際副總徐全興指出，公開日期可能落在今年第三或四季，將規劃首購首換型產品，每坪19.8萬元起相對美術館地區便宜2~3成。

豪宅讓利換成交，使「200萬俱樂部」成員愈來愈少，目前線上銷售中的成屋豪宅案僅剩「松濤苑」、「皇翔御琚」、「西華富邦」、「華固天鑄」等4案尚守住200萬大關；業者認為，元利建設的「和平大苑」及「ONE PARK」2筆指標案，因量體龐大，將左右豪宅市場價格走向。

近日中古豪宅指標「仁愛帝寶」法拍價跌破200萬大關，但同一時間「華固天鑄」頂樓成交207萬，打破天母、士林區最高單價紀錄，豪宅市場價格讓人看得眼花撩亂。

事實上，豪宅降價換成交已是趨勢，統計實價資料發現，目前線上還在銷售中的豪宅案，能守住200萬大關的個案已寥寥可數，其中，「松濤苑」、「皇翔御琚」為最佳代表，但也因建商死守價格，目前「松濤苑」只有5筆實價資料，單價為260~270.6萬，「皇翔御琚」也因單價在242.8~290.5萬，去年一整年並無交易資料。

此外，「西華富邦」、「華固天鑄」皆靠高樓層或頂樓戶，才能擠進「200萬俱樂部」成員，以實價來看，「西華富邦」高低樓層價差相當大，「華固天鑄」主要成交單價則落在140~178萬元。在預售市場方面，信義計華區仍是200萬以上豪宅大本營，其中，成屋案的冠德「BCF」，據了解，每坪開價270~280萬，「文心信義」開價245萬，該案頂樓戶甚至開價高達290萬，且該案2~7樓一層4戶為地主戶水利局，建商為使賣相佳，已向水利局承租10年，並改為一層2戶。

大師房屋董事長陳建慶表示，今年豪宅市場交易量會比較好，主要是建商餘屋該賣沒賣已HOLD住3年，不能再等，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，「松江一號院」一次賣掉7戶就是最好案例，豪宅要降價15~20％才會有感。

陳建慶認為，元利建設的「和平大苑」及「ONE PARK」2筆指標案，因量體龐大，「量出不出來、價守不守得住」將左右豪宅市場價格走向；而預售案的「潤泰敦峰」及「啄白」將是329~520檔期豪宅市場觀察指標。

歷時六年多，基隆港西高架橋2017年4月16日正式通車，基隆市長林右昌感謝各界在這項工程中鼎力支持，港西高架通車後，將大幅減輕基隆市區交通負荷。林右昌指出，港西高架橋通車啟用是繼中山一、二路拓寬工程第二、三工區山海線切換之後，市政府應地方民代與中山區居民熱切要求與期待。港西高架橋通車後，改善基隆市與中山區的交通瓶頸，這代表期待已久的中山一、二路拓寬工程，達成階段性的目標。

市政府會加速努力，儘快完成山線改建工程，希望在最短的時間內，積極趕工，早日讓整條中山一、二路拓寬工程提前完工，帶動基隆與中山區整體發展。他感謝宋議長與所有議員、張前市長在過程及航港局經費上的支持，歷經六年多的等待，高架橋順利通車。

中山一、二路拓寬工程總經費達14億元，其中高架橋總造價達5.7億元。港西高架橋位於港區西側，東臨縱貫鐵路、市中心與港區相隔，全長約965公尺，全線採雙向單車道配置。通車後，銜接國道一號成為基隆重要進出口，大幅減輕市區交通負荷，提供中山區居民快速連結國道一號。

市長表示，接下來市府在火車站周邊推動重要工程，城際轉運中心目前完成基本設計，正進行細部設計的最後階段，有信心2017年下半年可以動工，期待兩年左右的時間完工，未來市公車和國道客運路線與火車站會串接在一起。

隨著港西高架橋通車，澈底改造市中心交通，配合港務分公司在西岸四到六號碼頭招商投資興建會展與智慧旅運大樓，未來帶來新興產業，結合西二西三倉庫推展的文創產業與郵輪觀光，這對港公司日後在西岸投資招商帶來振奮作用。

林右昌提醒所有市民中山一、二路拓寬工程，現只完成海線二、三工區切換，尚未完全通車，山線仍在施工，請工務處協同管線單位和承造廠商加速趕工，增加工作面，以符合居民期待減少衝擊。通車初期會不習慣動線，提醒用路人行經該路段，遵循交通隊及義交同仁指揮平安通行。

市府工務處表示，港西高架橋16日下午兩時開放車輛通行，敬請用路人遵循號誌行駛；港西高架橋禁行大貨車及聯結車通行。

女性近年已成購屋市場主力，根據內政部統計，北市以中山區、新北以永和區女男比最懸殊，女性比男性均多出一成以上，兩地的「粉領地產」最具發展潛力。

國內房地產市場買方原以男性為主，近年隨女性經濟獨立，女性購屋愈來愈普遍，男女雙方幾乎不相上下。以台北市來說，去年取得不動產人數共15.7萬人，其中有7.7萬人為女性，占比達49%。

由於女性購屋大增，近年不少建商推出針對女性設計的住宅，如融入時尚元素、加強安全管理、規劃中小坪數等，而就大台北各區男女比例來看，房仲業表示，北市以中山、大安及松山區最具粉領地產潛力。

其中，中山區女性現有12.3萬人，男性10.7萬人，女男比為100比87.4，是北市，也是六都女男比最懸殊的行政區，其次為大安區，女男比為100比87.8，松山區約100比88.7。新北市則以永和區女男比100比90差距最大，淡水、新店分居二、三名。

被視為房市利多的交通建設，不論是蓋好的、還在規畫的，碰上房市走跌，似乎通通都失靈，甚至出現新成屋下殺5折的超吸睛廣告，讓網友瘋狂大喊「1折要來啦」！

近期，國泰投信投資研究處副總王誠宏，接受聯合報採訪時要購屋族，帶著誠意喊6折去議價，遭不少網友狠酸來亂的，但實際上，6折價還不夠看，現在在捷運沿線就能找到5折價。

2015年每坪開價66萬元起，現在一名網友在mobile01上貼出一張照片，在新莊副都心，同一建案，相隔不到2年，房價就腰斬只剩3字頭，但這樣的跳水價，也讓不少網友質疑這樣還有價值嗎？該建案建商發言人也向蘋果日報表示，其實自2016年下半年起，就以「去化餘屋」、銷售已推建案為主。

機捷通車前後，都讓業者不期不待，龐大的餘屋壓力，也一直被視為新北空城之一，房價一路從坐八望九，根據好房網雜誌指出，截至2016年，副都心區域平均房價，每坪僅剩31.2萬元，仍持續看跌中。

重劃區有市容有交通，但宛如「砍掉重練」，對講求生活機能的自住客，房產專家田大權也提醒，每個個區和計畫區都必須經過一段「空」難，現今熱鬧繁華的信義計畫區，也是歷經20年才出現生機，地區要進步，一定是經過多次景氣變化而來的。

　　樓市調控再升級！14城率先出臺“限賣”政策


　　毫不誇張，當下是史上樓市最嚴調控期。

　　近來幾乎每天都傳出有地方限購，而且限購的政策更是“五花八門”：限貸、限購、認房認貸又認離……甚至開始限賣。

　　買了房，需要在取得不動產權證滿2~3年後才能出讓，這在中國房地產歷史上可以說絕無僅有。目前，成都、廈門、福州、廣州、珠海等14個城市已經率先出臺限賣政策。

　　首批14城“限賣”

　　4月13日，成都發佈房地產調控新政，明確在市內住房限購區域內新購買的住房須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

　　據證券時報記者統計，今年3月以來，全國已有14個城市發佈住房“限賣”政策，嚴厲打擊短期炒房客。

　　據證券時報梳理14城相關政策發現：杭州“限賣”的對象明確僅為企業；保定白溝新城、啟東等城市“限賣”政策限制的是非本地戶籍居民（家庭）；常州、揚州、廈門、長樂、青島、廣州、珠海、惠州、東莞等城則面向的是全部住房交易對象；福州、成都則對交易住房所在區域進行了限制。在“限賣”年限上，保定白溝新城定為“五年”，時間最長。

　　“限賣”背後，是樓市當前出現的由投資需求引發的快速升溫，以及由此帶來的供需失衡的現狀。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，“限賣”正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為這輪從3月開始的全國多城市調控新的特點。預計未來還有更多的城市將執行落地這一新調控措施。執行“限賣”的是部分熱點城市，一定年限的限制轉讓，可以有效地降低投機行為。樓市調控在繼續，但今年調控多了很多創新名詞、創新措施，很多政策都顛覆了過去的遊戲規則。

　　樓市調控三點新特徵

　　自2016年9月30日以來，全國已經有超過45個城市出臺了各種房地產調控政策，累計140餘次。

　　張大偉認為，當下樓市調控的主要特徵有以下三點：

　　一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區周圍全面限購。過去限購以一二線城市為主，當下有很多三四線城市也加入限購範疇。在過去一年多，全國包括京津冀、長三角、珠三角及周圍區域，因為價格絕對值較低，各種利好因素集中，導致投資需求旺盛，在過去一年多房價上漲了一倍多。因此這些地方也開始限購。

　　二是歷史首次開始系列城市限制持有年限，“T+N年”限制持有年限。包括廈門、福州、廣州、珠海等十多個城市均出臺了新購房必須持有一定年限後才可以轉讓的政策。這些政策將嚴厲打擊短期遊資炒作行為。

　　三是一、二線城市基本全面恢復了認房又認貸的信貸政策。從政策預期看，本輪房價調控全面再升級，遇漲即調。而且與往年調控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調控力度刷新了歷史紀錄，多輪調控政策輪番出臺可以說全方位封堵了任何炒房的可能性。從後期市場發展看，預計還有更多的城市會加入調控行列。

　　房價走向何去何從

　　新一輪調控後，房價走向會是怎樣的呢？

　　經濟學家郭士英認為，如果說“限購”是迫不得已的話，那麼“限賣”就離市場化更遠了，這是要在回撤貨幣流動性的同時，降低房產本身的流動性，已經有點“凍結”房地產市場的味道了。如果這麼下去，房地產市場的跌勢會加快加大。

　　郭士英稱，給房價刹車，這次的力度非常大，後期還要看貨幣政策的力度，預計持續的信用收縮給市場帶來的感受將會是“拔涼拔涼”的。雖然市場的降溫有一個過程，但其實很多炒房人已經被套牢在高位、無法出手了，只是我們還沒有看到報導和資料出來。

　　民建中央經濟委員會副主任馬光遠認為，思考房價的問題，關鍵在於掌握三個維度的邏輯：

　　一是政策的維度。中國房地產市場週期受制於政策週期的影響，房價的表現也受制於政策的變化，在政策一松一緊之間，房價都會出現劇烈的反彈。政策如果動真格，每次都是見效的。

　　二是供需的維度。供需規律是決定中國房地產市場長期趨勢的最基本邏輯。經過近20年的發展，住宅市場供需基本平衡，但因為中國大城市與其他城市之間的資源鴻溝，必然出現中小城市供應過度而大城市供應長期不足的矛盾。庫存不是中國房地產的真問題，真問題是資源錯配，是土地制度和城市發展的大方向違背城鎮化的基本規律，從而導致出現人為的短缺。

　　三是價格的邏輯。房價的絕對值已經很高，這是不爭的事實。現在北京房價均價過了6萬，如果按照人均收入，房價中位數，房價收入比，租售比等一系列的指標看，目前的房價不僅絕對值處於高位，而且按照很多指標來權衡，泡沫化程度已經很高。

　　當房地產政策的目標從抑制房價過快上漲過渡到防止房地產泡沫風險的時候，短期出現降溫是必然的，在限購限貸等政策的影響下，一些熱點城市價格出現調整也是大概率。

4月15日，河北雄安新區臨時黨委、籌委會發佈檔，堅決嚴厲打擊土地、房地產領域的違法犯罪行為，對炒房炒地、圈地囤地等行為，持續保持嚴管、嚴打高壓態勢；對違法違規的，發現一起、查處一起，絕不姑息手軟。對一切妨礙新區規劃建設大局的行為，都將依法予以堅決糾正。

同一日，秦皇島市政府出臺關於加強房地產市場調控的意見，成為河北第7座住房限購城市。

截至4月5日，雄安新區已查處房地產、建築領域違法違規行為765起，拆除違建125處，關閉售樓部71家、仲介機構35家，清理違規售房廣告1597條，嚴厲查處違規網上售房行為9起，對10家惡意炒作的房地產企業進行約談，刑事拘留違法犯罪嫌疑人7人。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，雄安發房地產禁炒令，符合預期，嚴令對仲介機構有震懾作用，會促進房企，以及售樓部門越來越規範。

高層對雄安新區建設也做出了進一步部署。4月6日召開的京津冀協同發展工作推進會議就明確提出，要合理把握開發節奏，並針對雄安新區的規劃與建設提出了七個“嚴”，即嚴禁大規模開發房地產，嚴禁違規建設，嚴控周邊規劃，嚴控入區產業，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防範炒地炒房投機行為。

“當務之急是要穩控新區及周邊地區房地產市場，掌握市場動態，核准有關情況，開展專項整治，嚴厲打擊違法違規行為。要搞好規劃的銜接、比選和優化，做到 多規合一 ，使之成為落實新發展理念的標杆。”河北省副省長張古江日前就雄安新區規劃建設有關工作進行現場辦公時指出。

“雄安新區出臺嚴令是有必要的，這也是防範雄安這個規劃不會變成炒房概念的重要保證，保障房地產的平穩其實是保障這個城市的規劃平穩運行。” 嚴躍進表示，後續河北等周邊地區限購升級的可能性較大，同時，強化房地產市場監管或會有一系列的政策出臺。

面臨種種不利局面，陽光股份開始甩掉各種不良、虧損業務，但“大拍賣”之後，其債務仍然越滾越高。

進入4月，大部分房地產上市公司的年報已發佈完畢，80%以上的房企淨利潤都有所增長。不過，就在大家都賺得盆滿缽滿的時候，陽光股份（600608.SH），這家主營房地產開發和商業地產出租的房企，卻在2016年營收和淨利潤雙雙逆勢下滑，排名倒數。

過去的一年陽光股份究竟發生了什麼，令它在房產利好年的大潮中如此失落呢？公司並未對記者的採訪給予答覆。

時運不濟策略頻失利

年報顯示，陽光股份業務主要分佈在京津滬、成都等最熱點的幾個區域。

不過，即使一直在好田上“耕種”，陽光股份收穫的果實也並不太多。其去年全年營業收入6.4億元，淨利潤虧損4.7億元。再往前回溯，其2014年淨利潤虧損5.85億元，2015年僅實現盈利2018萬元。

究其原因，與陽光股份這幾年不能正確判斷房地產形勢有很大關係。

陽光股份開發房地產多走高端路線。陽光上東是北京最早的涉外高端樓盤，2004年-2014年陸續竣工，2008年開始預售，2016年仍屬於銷售庫存狀態。成都的錦尚項目也位於市娛樂休閒核心區，陽光新業中心集精裝公館、高檔LOFT、購物中心於一體，是核心商住物業。

走這種路線開始時效果還行，但高端專案的尾房就沒那麼好處理了。即使在房地產市場一路高歌猛進的2016年，北京陽光上東和成都錦尚專案雙雙去庫存緩慢，銷售收入同比均大幅下降50%左右。

在高端樓盤尾房難賣的同時，陽光股份還在天津做了一個失敗的決策。其天津楊柳青專案於2012年開工，2013年開始預售，2014年竣工。然而受宏觀環境影響，2014年房地產行業面臨較大調整壓力，天津市高端住宅市場持續低迷影響，楊柳青一期竣工即銷售受阻，該專案2014年計提減值4.1億元，導致2015年出現5.85億虧損。

直到2016年，天津房地產市場逐步回暖，公司的天津楊柳青項目一期存貨才有所好轉，全年簽約金額約4.0億元，回款金額2.7億元。不過該項目毛利率只有5.1%，僅給公司帶來924萬元的營業利潤。

而且，天津還有兩個被擱淺的專案，天津楊柳青鷺嶺景園專案二期和天津楊柳青鷺嶺廣場項目，這兩個項目2012年便開工，自2015年起不再追加投資，竣工時間尚不確定。這部分成本也一直被擱淺，很難為公司帶來積極的現金流。

在建項目停滯、高端尾樓甩不掉，導致公司的存貨額水漲船高，截至2016年年底，公司存貨已高達28.6億元。

房地產業務效果不佳，公司的另一塊大業務——投資性房地產租金也開始下滑。這幾年公司的商業地產專案受電子商務衝擊及新開業商業綜合體的競爭，一邊是新的購物方式令一部分客流分散，一邊是實體店面經營壓力越來越大而不得不關掉門面。到2016年，投資性房地產租金營業利潤1.9億元，雖然是房地產開發業務的2.5倍，但兩年來已累計下滑1.2億元，降幅高達38%。

甩賣資產債務越積越高

面臨種種不利局面，公司稱要開始走“輕資產”模式，也就是甩掉各種不良、虧損業務，某種程度上來說屬於“斷尾求生”。

3月4日陽光股份發佈公告稱，擬與大業信託有限責任公司簽署股權轉讓協議，擬將全資子公司北京瑞騰陽光物業管理有限公司100%股權轉讓給大業信託，股權轉讓價格為人民幣3.16億元。

北京瑞騰持有北京陽光苑65%股權，陽光苑的主要資產包含位於朝陽區建國路的盛世嘉園項目和西城區西直門外大街的陽光大廈。

業內人士稱，公司資產如果不剝離，子公司財報就要並表，勢必會拖累母公司，而母公司的定增或發行其他相關金融產品就會受挫。

不過“大拍賣”之後，陽光股份的債務仍然越滾越高，2014年以來，公司融資一直保持在40億元以上的高規模，截至2016年年底，公司融資規模達到45.7億元。而且，看起來甩賣的資產並不能“填補虧空”，很大一部分債務是靠新的借款來償還，這也令其財務費用自2014年以來一直高居不下，2016年財務費用占公司營業收入比重達到46.4%。

股價虛高前景撲朔迷離

但奇怪的是，巨虧的陽光股份股價自2016年3月以來開始走高，整年股價上升了近45%。

這種反常的現象與其曾有重組計畫以及被同業大公司持股有關。

2016年3月，陽光股份一度停牌籌畫重組，公司原計劃發行股份購買體奧動力股權，向文化體育轉型。令人不解的是，這場重組在數月後宣告終止。

不過之後，2017年1月，陽光股份又發佈公告稱，接到上海永磐實業有限公司通知，其持股已達到5%。永磐實業背靠港股房地產上市公司旭輝集團。而旭輝集團在房地產界可謂是聲名赫赫。資料顯示，旭輝集團成立於2000年，註冊資本10億元。據其2017年1月披露的營運資料顯示，公司2016年累計合同銷售金額約530億元。

且據中國房地產研究會等3家單位聯合主辦的中國房地產500強測評成果，旭輝集團位列《2015中國房地產行業500強排行榜》第24位，而陽光股份排在第129位。

在陽光股份連續虧損的情況下，還有同業大佬介入持股，難免令投資者想入非非。

再加上目前的陽光股份實際處於一種無主狀態，雖然第一大股東RecoShine持有陽光股份29%的股權，但此前，LeadingBig已於2015年8月從新加坡政府產業投資旗下公司手中接過RecoShine100%股權，進駐陽光股份，但LeadingBig本身並沒有實際控制人，這也導致陽光股份目前處於“無主”的狀態，目前來看似乎具備一定的“殼資源”屬性，但公司股價終歸要靠實際業績或重組支撐，未來走向如何目前仍存很大不確定性。

今日(4月16日)上午，北京市教委正式公佈2017年北京市義務教育階段入學政策。其中明確，對於實際居住的審核，將重點對過道房、車庫房、空掛戶等情況進行核查，凡不符合實際居住條件的，均不得作為入學資格條件。

另外，今年小學入學方面，還新增了“根據學位供給情況和戶籍、房產、居住年限等因素，積極穩妥探索單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，形成更加公平完善的就近入學規則”。

至於“小升初”，則會繼續堅持就近登記和多校劃片相結合為主的入學方式，今年將在以往工作基礎上，全市取消推優入學;要求各區招收特長生比例降至本區初中招生總人數的4%以內;降低公辦寄宿制招生比例，今後城區逐年減少寄宿招生方式，原則上不得跨區招生，全市統一公辦寄宿招生時間，通過多種方式釋放更多優質學位用於派位入學。

至於非京籍兒童入學情況，市教委基教二處處長徐建姝介紹，今年會繼續堅持“五證”要求，由於9月30日前北京市仍處於居住證制度過渡期內，居住證、居住登記卡和暫住證三證並存，因居住登記卡申領條件等同暫住證，2017年把“五證”中原“在京暫住證”改為“北京市居住證(或有效期內居住登記卡或暫住證)”。

另外，徐建姝介紹，今年北京將進一步擴大優質資源覆蓋範圍，兩三年內城六區新增25所優質學校;支持城六區幫助遠教育15所學校提升辦學水準;在城近郊區、重點專案和人才引進密集地新建10所優質學校。

據悉，今年仍將繼續使用全市統一的義務教育入學服務平臺，在5月8日至5月31日期間完成集中採集入學資訊的工作。與往年不同的是，今年“小升初”會在7月5日統一使用市級小升初派位元系統進行集中派位元，集中同一時間，由各區分別操作，生成派位結果。

一筆不良資產處置，在經歷債務重組、聯合組建專案公司開發“黃金地塊”後，信達投資又蹊蹺地對外轉讓了專案公司的股權，正是這一合作及轉讓導致後續違約、訴訟、賠償等諸多問題。

4月5日，四大國有金融資產管理公司之一，有著18年不良處置經驗的中國信達資產管理股份有限公司（以下簡稱“信達”）發佈公告稱，因為子公司信達投資等與一家名為莊勝的房地產公司（下稱“莊勝公司”）產生糾紛，近日最高人民法院二審做出判決，要求信達投資10日內支付違約金10億元。

據21世紀經濟報導記者瞭解，信達投資與莊勝房地產公司的糾紛緣於不良資產的處置。信達北京分公司為莊勝房地產開發公司的債權人，在莊勝公司陷入債務危機後，信達意對其的進行債務重組，關聯公司信達投資介入。三方約定，合作開發莊勝公司位於北京“黃金”地段的宣武門約7萬餘平方米的房地產項目。

為了開發該地塊，信達投資先出資設立專案公司——信達置業。不過根據和莊勝公司的約定，信達投資要保證莊勝在項目公司信達置業有權參股20%。

這也為後續一系列問題埋下伏筆。

兩三年下來，由於莊勝是外商獨資企業等種種原因，未能完成對信達置業的入股工商登記。而頗為蹊蹺的是，信達投資在莊勝公司表示反對的情況下，以13.6億元低價轉讓了信達置業的股權，退出該專案的開發，這也是後續莊勝公司起訴信達投資違約中的“硬傷”。

2012年11月，信達投資將其持有的信達置業100%的股份轉讓給了中信國安集團。莊勝公司表示，合同約定“在莊勝公司參股信達置業之前，信達置業應為信達投資的全資附屬子公司”，信達投資對外轉讓股權的行為構成違約。

於是，莊勝公司將信達投資、信達北分、信達置業等公司告上法庭，但是信達置業同時也提出了反訴，要求莊勝公司開具27億元的發票，並辦理目標地塊資料的移交。

2014年12月18日，北京市高級人民法院作出的一審判決駁回了莊勝公司的訴訟請求，支持了信達置業的反訴。根據信達發佈的公告，莊勝公司不服一審判決後向最高人民法院提出上訴，最終最高人民法院作出了改判決定，認為信達投資構成違約，需要支付10億元的違約金，並且解除之前的合同，莊勝公司返還信達的投資27億元。

信達在公告中也表示，對於最新的判決結果並不認同，已經組織法律專家向最高院提出再審申請。

合作入股專案公司埋下隱患

據悉，該案中的莊勝公司全稱為“北京莊勝房地產開發有限公司”，是湖南人周建和實際控制的外資企業。雖然這家公司在地產行業並不顯眼，但卻是很早就進入北京市場的公司。早在2004年，莊勝公司就取得了宣武門附近的這塊土地的開發權。

2009年，這家公司陷入高負債危機，已經拖欠了信達北分、中行湖南分行、粵財投資等公司的巨額債務無法償還。這時，擅長不良資產處置的信達介入了莊勝公司的債務危機。

2009年10月9日，莊勝公司與信達投資、信達北分簽訂《合作框架協議書》。主要內容是，信達投資擬受讓莊勝公司位於宣武門附近的A-G七個地塊的開發項目並進行投資建設，莊勝公司完成相關手續後將其過戶或更名至信達投資指定的項目公司名下。信達北分作為莊勝公司的債權人，同意對莊勝公司的債務進行重組。

據悉，該A-G地塊確實是一塊巨大的“肥肉”，位於北京土地極為稀缺的長安街附近，面積為7.18萬平方米，規劃建築總面積39.6萬平方米，地上建築29.6萬平方米。信達投資介入時，莊勝公司尚欠土地出讓金4億元，還有8000多平米約362戶沒有拆遷。

在盤活該“爛尾樓”專案，幫助莊勝公司走出困境的方案中，信達和莊勝雙方約定，該專案以在建工程轉讓的模式實現對目標專案的轉讓。當時轉讓的單價以1.1萬元/平方米確定，暫按29.6萬平方米計算轉讓總價款，為人民幣32.58億元。

這個價格即使在當時也算是“便宜”。21世紀經濟報導記者查詢的北京市土地儲備整理中心的土地出讓結果顯示，2009年北京可謂“地王”頻出。朝陽區東四環的廣渠路15號10萬平方米的地塊，拍賣價格40.6億元，樓面價為1.6萬元/平方米。遠在順義天竺開發區的一地塊拍出了50.5億元的價格，樓面價達2.98萬元/平方米。北京二環以內的房價則普遍進入了3萬元時代。

當時為了這個專案能順利開發，解決莊勝公司欠中行湖南分行和粵財投資的債務問題，信達投資擬收購這兩家機構對莊勝公司的債權。2010年1月29日，信達北分與中行湖南分行簽訂債權轉讓合同，中行湖南分行將其對莊勝公司享有的債權轉讓給信達北分。

依據《債務重組合同》，信達北分進行重組債務合計為人民幣3.03億元及1.98億美元。重組後，莊勝公司應向信達北分償還人民幣9.5億元，其餘債務約8億元在符合《債務重組合同》約定的條件下予以豁免。

在掃清了該地塊開發的“障礙”後，信達投資於2009年10月20日全資設立了信達置業作為前面《框架協議》項下的專案公司。莊勝公司有權參股信達置業，參股比例為20%。同時約定，莊勝公司參股項目公司之前，項目公司應為信達投資的全資附屬子公司。

某AMC人士向21世紀經濟報導記者表示，“這應該是談判的結果，房地產專案的開發，沒有原股東的配合是很難完成的，這樣的安排也算合理。”

2010年7月28日，莊勝公司作為甲方，信達投資、信達置業作為乙方，信達北分作為丙方，簽訂《框架協議書補充協定（三）》。三方一致同意解決因此前中行湖南分行起訴造成的強制執行問題，三方達成執行和解協議，共同向執行法院提出將目標地塊抵償給專案公司——信達置業。

三方認定，該A-G地塊拆遷，取得新的四證等所需要的費用約為5.28億元，該地總估價為32.58億元，扣除這部分費用後，信達投資需要向莊勝公司支付該項目地塊轉讓款為27.3億元，信達投資代為支出的費用，以及代莊勝公司償還的債務等算在給與莊勝公司的轉讓款裡。

2010年7月30日，莊勝公司與信達北分、信達置業、信達投資簽訂《執行和解協議書補充協議》。信達置業、信達投資同意莊勝公司以人民幣1億元增資入股信達置業，從而取得信達置業20%股權。

此後，法院根據三方的執行和解協議，裁定將莊勝二期住宅項目A-G共七個地塊的國有土地使用權以27.3億元抵給信達置業。同時，該地塊的建設用地使用權過戶給信達置業。

前述AMC人士向21世紀經濟報導記者表示，“在不良資產的處置過程中，涉及到房地產項目都比較複雜。如果不是通過拍賣等方式實現土地使用權的完全、潔淨轉讓，而是通過專案公司這樣的方式實現轉讓，確實有一定的風險隱患。”

比如，在這起糾紛中，信達投資為了獲得這塊土地的開發權，承諾給予莊勝公司在專案公司信達置業有20%的入股權，並且還在合同中約定了高達10億元的違約金，給後續的轉讓信達置業股權埋下了“地雷”。

信達緣何“割肉”離場？

儘管在法院執行過程中，通過和解協定實現了目標地塊建設用地使用權向項目公司信達置業的轉移，但兩三年來信達投資和莊勝公司的合作開發卻一直沒有太大進展。

比如，2012年信達通過代償債務、前期投入拆遷費用、補繳土地出讓金等多種方式前後投入不少資金，但是該由莊勝公司負責的“七通”工程仍未完成。而莊勝公司也認為，信達方面撥付拆遷款等不及時，該公司入股信達置業的股東登記遲遲未完成。

到2012年9月28日，莊勝公司與信達投資、信達置業簽訂的《備忘錄》約定：信達投資和信達置業將在莊勝公司向信達置業開具總額為27.3億元的發票後支付尾款5.21億元，但莊勝公司需要在12個月內完成七通工程。信達置業接手莊勝二期A-G地塊拆遷之前莊勝公司已拆遷的全部資料影本及拆遷戶清單，在信達方面尾款支付後移交給信達置業。

不過，早在一個月前的2012年8月27日，信達投資就向莊勝公司發出《關於轉讓信達置業部分股權的徵詢意見函》，表示該公司將掛牌轉讓信達置業的股份，並且明確受讓方莊勝公司以1億元持有信達置業20%的股權，股權變更的審批和登記手續正在辦理過程中，受讓方應配合辦理上述審批和登記手續。

但是在隨後莊勝公司給信達投資的回函中，對信達投資轉讓信達置業的股權表示反對，稱這“說明信達投資的興趣僅在於通過轉讓專案牟取利潤，而無意按照信達的宗旨和相關協議的約定繼續投入資金做好實際開發工作，是公開的和明示的單方撕毀雙方達成及參與的相關系列協定的表示”。

莊勝方面還指責稱，信達投資拒絕按照項目公司的宗旨和相關協定約定履行繼續投資開發項目的義務，遲延向莊勝公司支付轉讓款，對莊勝公司持有項目公司20%股權手續辦理設置障礙，以及阻止莊勝公司參與專案公司的監督管理，致使莊勝公司與信達投資合作並達成的一系列協定的基本目的無法實現。

儘管莊勝方面表示反對，但是信達投資還是在北京金融資產交易所掛牌轉讓了該公司持有的信達置業100%股權。

四川博超律師事務所主任余嘉勉表示，在雙方簽訂有附加條件的合同後，信達直接出售合資公司股權屬於違約，如果信達先通過訴訟以合理時間內對方未履行合約為由解除合同，再轉讓相關股權，效果會好很多。

在信達置業股權公開掛牌轉讓期間，2012年9月29日，莊勝公司再次致函信達投資表示了強烈異議。莊勝公司認為，該公司股權能否落實依賴於不確定的協力廠商是否遵守承諾，信達投資此舉是迫使莊勝公司與不瞭解的協力廠商進行前途未蔔的合作。

莊勝公司表示，信達投資此時執意轉讓股權，只能被理解為用行動表示貴公司不再履行合作協定的明確約定，構成嚴重的惡意違約行為。

不過，莊勝公司的反對並未阻止信達投資的股權轉讓。信達投資為何執意要轉讓信達置業的股權也不得而知。

2012年11月1日，信達投資與中信國安簽訂《產權交易合同》，信達投資將其持有的信達置業100%股權轉讓給中信國安，成交價格為人民幣13.6億元。值得注意的是，2009年信達投資是以支付27.3億元專案轉讓款的方式獲得該地塊的開發，而在兩三年後，卻以折價一半的方式對外轉讓了開發權。

至於信達投資為何執意轉讓信達置業股權，放棄開發北京黃金地段的大幅地塊，以掛牌的底價，拱手相讓了到手的一大塊“肥肉”？21世紀經濟報導記者多次致電信達資產，但是該公司相關媒體負責人稱，“沒有更多披露的資訊”。

有接近信達的人士表示，信達投資轉讓信達置業股權，退出該地塊開發主要是拆遷一直不太順利，有上百戶“釘子戶”，而受讓方中信國安在這方面更有實力。但這一解釋，尚不能完全解釋轉讓價格之低。

莊勝入股遲遲未登記？

這起糾紛中一個重要的因素，是莊勝公司入股信達置業的工商登記遲遲未完成。

根據政策要求，莊勝公司必須在取得該專案的開發立項，並在北京市商務局完成外資企業名錄預審登記後，才能履行工商註冊手續。而雙方協商的分工是，信達置業方面負責開發立項的申報，商務局的外商投資審批由莊勝方面負責。

工商登記遲遲未能成行，兩方也是相互指責。不過，在2013年信達置業完成開發專案的立項後，反復催促莊勝方面，莊勝公司未辦理增資所需外商投資主管部門的審批手續。

有AMC人士向21世紀經濟報導記者表示，“隨著時間的推移，這塊地越來越值錢，莊勝公司自然有動力不去辦理增資手續，甚至是期待看到信達投資違約。建築面積29萬平方米，當時作價才32億的項目，現在可能已經翻了10倍。”

21世紀經濟報導記者也發現，後續由信達置業開發的“莊勝二期”專案，也叫“中信•國安府”，預計將於2017年上半年開盤，價格約在10萬元/平方米以上。周邊的二手房項目，有房地產仲介報價12-14萬元/平方米。

此外，因房地產調控政策，莊勝公司外資身份入股信達置業仍存在一定難度。當時信達投資也建議，讓莊勝公司指定所屬的內資企業或委託公司認可的個人代持股份，但莊勝方面並未採納。

至於信達投資是否有權對外轉讓信達置業的股權，雙方也是各執一詞。

莊勝方面認為，在其入股信達置業前，信達置業應是信達投資100%子公司，信達投資擅自轉讓股權是違約行為。而信達投資則認為，轉讓股權後，仍然可以為信達置業履行協議承擔連帶責任，轉讓股權的行為對《框架協議書》及其補充協議的履行並無影響。

在莊勝公司與信達投資簽訂的《信達置業公司章程》中，雙方約定信達投資貨幣出資人民幣4億元，占出資額80%；莊勝公司貨幣出資人民幣1億元，占出資額20%。除非得到對方的同意，並經審批機關批准，任何一方都不得將其認繳的出資額全部或者部分轉讓給公司股東以外的第三人。如對方不同意轉讓，應當購買該轉讓的出資，如果不購買該轉讓的出資，視為同意轉讓。

據悉，2010年7月，信達置業將應支付給莊勝公司項目轉讓款中的1億元投入到信達置業入資專用帳戶上，作為莊勝公司增資款。對此，會計師事務所向信達置業出具了驗資報告，但在2012年9月，信達投資掛牌轉讓信達置業全部股權時，該1億元增資款作為信達置業帳面現金計入了淨資產的評估值，未計入信達置業註冊資本。

因此，一審法院認為，信達投資作為信達置業持股100％的股東，有權轉讓其全部或部分股權且信達投資與莊勝公司已簽訂項目公司增資擴股協議，故信達投資在向莊勝公司以外的第三人轉讓股權時應不影響莊勝公司增資入股的實現。

信達置業的新股東中信國安方面也向法院表示，同意承繼信達投資與莊勝公司簽訂的《框架協議書》等全部協定中信達投資的相關義務，接受莊勝公司入股信達置業並持有信達置業20％股權。

因此，一審法院駁回了莊勝公司的訴訟請求。不過，莊勝公司不服該判決，很快上訴到了最高人民法院。

根據信達2017年4月5日公告，經過兩年多的審理，最高院最終推翻了一審判決，解除莊勝公司與信達投資、信達北分、信達置業等公司簽訂的框架協定和補充協定。信達投資支付莊勝公司違約金10億元，信達置業承擔連帶責任。莊勝公司返還信達投資合同款22.1億元及拆遷款5.3億元。

信達表示，該判決帶來的實際影響較小，正在聘請法律顧問申請再審。

“據瞭解，隨著北京CBD中服地塊陸續招商，依靠其具有競爭力的報價、較為完善的休閒娛樂配套以及只對世界500強企業開放招租，未來一段時間將給我們的大客戶定制、租賃成本造成一定的壓力”，4月14日，某大型央企商業地產項目人士對中國證券報記者說。

據仲量聯行4月13日發佈的2017年北京一季度房地產市場回顧報告稱，北京CBD辦公樓租金連續兩個季度下滑，該區域開始轉向租戶市場。鑒於在預測期內北京CBD區域將有一輪新增供應進入市場，一些具有戰略眼光的業主率先降價。預計2021年底前北京CBD租金跌幅將達15%。

競爭加劇 租賃方變相降價

4月14日，中國證券報記者以租賃場所的名義在北京CBD區域調研了中海廣場、銀泰中心等多個甲級寫字樓項目。

銀泰中心招商部經理王犇告訴記者，目前500平米辦公區域最新對外報價為550元/平米/月，物業費為39元/平米/月。因處於國貿較為核心的區域，租金較前期變化不大。

在中海廣場，同樣面積最新對外報價為500元/平米/月。但仲介人士表示，目前價格有可談空間，並且可以免收物業費。

前述央企商業地產項目人士告訴中國證券報記者，業主為了守住價格區間，一般在合同上還是堅持原來的報價，但會以延長免租期、減免物業費以及延長裝修期等方式，實現變相降價。

相關仲介人士也告訴記者，為了提升樓宇品質，不管是寫字樓還是仲介方，都想爭奪500強、大客戶的資源。甲級寫字樓對引入資源都有資質審核，在優質資源相對固定的情況下，只能通過上述方式，先把一部分優質資源吸引進來，再用這一部分優質資源吸引其他優質資源入駐。

據好租網2017年2月發佈的《2016年度商辦地產白皮書》顯示，北京市寫字樓月均可供租賃面積約1058萬平方米。其中，金融街最小，月可供租賃面積14萬平方米，CBD供給量最大，月均可供租賃面積約103萬平方米，是金融街的7倍多。隨著CBD中服地塊的陸續入市，將有200萬平方米規模的面積在未來2-3年內陸續投放，將會進一步加劇CBD區域的競爭形勢。

非核心區擴大 高出租率或承壓

據戴德梁行統計，2017年第一季度，北京市及五大核心商圈甲級寫字樓市場租金繼續保持穩定。北京市甲級寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣388.4元，環比上升0.3%。五大核心商圈甲級寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣410.5元，環比上升0.2%。同時，由於新增供應均位於核心商圈，本季度核心商圈空置率上升0.5個百分點達5.5%，而北京市空置率則繼續保持平穩，為6.6%。

過去幾年，北京寫字樓市場的空置率一直處於較低水準。據統計，2016年北京甲級寫字樓出租率達95%，和香港、倫敦、紐約等全球一線城市看齊。

仲量聯行報告稱，隨著北京辦公樓市場向非核心區拓展的過程繼續推進，中端租戶可以預期北京週邊區域的商業活動將日益活躍，位於城市週邊的通州和麗澤區域將會持續吸引投資者的興趣。

對於通州副中心等地建設是否吸引金融街企業轉移辦公地，金融街某國資置業公司相關負責人對記者表示，金融街目前聚集了一行三會，是許多金融類企業的優先考慮因素。但隨著非核心區域寫字樓面積的增量供應，該負責人也表示，目前整體的高出租率或許將隨著未來供應不斷增量而承受壓力。如果客戶資源增量不明顯，非核心區域一旦形不成聚集效應，會給招商品質和招商規模帶來影響。

　　二手樓市近月持續表現回勇，谷起各區屋苑造價屢現破頂價，曾於九七年一度成為「炒家樂園」的天水圍嘉湖山莊，樓價再次級級上升，接連錄新高價成交，其中景湖居1個標準戶，呎價首破萬元大關，達10136元，超越上月頂層天台特色戶才創出的新高價紀錄。

　　市場乏盤嚴重，令各屋苑頻現新高價，中原分行經理胡啟文表示，天水圍嘉湖山莊景湖居9座高層F室，面積442方呎，2房間隔，於本月10號放盤，叫價448萬元，於零議價下成交，造價為同類新高，成交呎價達10136元，更創屋苑歷史新高。原業主於10年以150萬元購入，持貨7年，易手帳面獲利約298萬元，升值接近2倍。

　　胡啟文表示，嘉湖山莊對上1宗呎價過萬成交，為美湖居2座F室頂層連天台特色戶，於3月以443萬元成交，呎價達10045元，為整個屋苑呎價首次破萬元。而是次為則為屋苑首個呎價逾萬元的標準戶成交，超越同盤特色戶。

　　去年11月，嘉湖山莊美湖居8座頂層戶，以423萬元成交，呎價9592元，反映屋苑售價級級破頂。而自今年起，天水圍一帶的屋苑頻捲起「急升浪」，並紛錄反價成交。

　　二手市場錄得多宗新高價成交，其中將軍澳君傲灣2房戶，成交價720萬元，創同類新高；荃灣中心2房戶，以呎價13222元成交，相隔3日，呎價再創同類新高。

　　中原高級分行經理伍錦基表示，將軍澳君傲灣2座中層C室，面積516方呎，2房單位，享開揚景觀，業主今年3月叫價730萬元，放盤1個月，略減至720萬元成交，呎價13953元。業主於14年4月以502萬元購入，持貨3年鬆綁售出，獲利218萬元，升值43.4%。

　　美聯分行營業經理鍾家豪表示，荃灣中心19座高層C室，面積329方呎，買家即睇即以435萬元購入，呎價13222元。據了解，同屋苑上周錄呎價12900元成交，是次相隔3日，呎價再創同類新高。

　　六福行黎樹森表示，粉嶺公屋華明邨添明樓高層10室，面積443方呎，自由市場價360萬元成交，呎價8126元，成交價創屋邨新高。同座高層22室，面積一樣，上月底以345萬元成交，呎價7788元，不足一個月貴4.3%。

　　利嘉閣助理分區經理黃永全表示，元朗尚悅2座低層F室，面積355方呎，2房2廳間隔，座向東，外望街景。獲首置客「無樓睇」及「無相睇」的情況下入市。業主原開價430萬元，經議價微減4萬元或不足1%，以426萬元成交，呎價12000元。

　　另外，沙田第一城於復活節長假期間，連錄多宗成交，市場消息指，包括一宗同層凶宅戶成交，涉及第47座1個C室單位，以約430萬元沽出，單位面積304方呎，平均呎價約14145元，單位料以交吉形式易手。據了解，上址的同層另一單位，曾發生墮樓事件，是次的易手價略低於市價水平。

　　此外，沙田第一城第3座低層C室，面積327方呎亦錄沽出，作價468萬元，面積327方呎，平均呎價約14311元。

　　趁復活長假開放示範單位的屯門新盤珀御，發展商加快推售步伐，落實於本周中首度開售118伙，主打1及2房戶，折實平均呎價12844元。該盤連日出現參觀人龍，收票量亦穩定，市場消息指，截至昨晚8時，累收逾1500票，超額認購逾11倍。

　　新地發展的屯門珀御，自日前開價後，迅即成為市場焦點，繼上周六加推二號價單，昨日正式公布首批銷售安排，新地代理業務部總經理張卓秀敏指，將於本周四傍晚，開售首兩張價單中的118伙，佔全盤37%，包括74伙1房、44伙2房，面積由328至487方呎，折實價由約395萬至652萬元，折實呎價由11996至13863元，折實平均呎價12844元，並將本周三下午2時截止接受認購。

　　她又指，項目暫時收票理想，料登記人士中約有7至8成，為20至30歲年輕客，另由於暫時價單中只有4伙開放式戶，因此會稍後再開售，又強調對首批銷情有信心，擬首輪銷售後加推，料會提價。該盤目前正積極收票吸客，市場消息指，截至昨晚8時，該盤累收逾1500票，超額認購逾11倍。

　　項目自上周五開放示範單位予公眾參觀以來，因適逢一連4天復活節假期，吸引不少準買家到場睇樓，張太稱，開放僅兩日，已錄逾1萬人次參觀。昨日位處九龍站商廈的售樓處現場所見，睇樓客眾多，以年輕客為主，當中亦不乏家庭客及情侶，排隊人龍從未間斷，有不少睇樓客均指適逢假期，故特意前來了解。

　　另一睇樓客黃小姐則認為，對比近日新盤，該盤入場費較低，希望購入1房單位，作投資之用。

　　據價單顯示，首兩張價單共提供136伙，折實平均呎價12851元，總值約7.01億元。首批入場單位為5樓K室，為全盤唯一折實後「四球有找」單位，面積328方呎，1房間隔，定價約494萬元，折實價約395萬元，折實呎價約12066元。

　　是次開售，樓盤附設多種置業優惠，最高折扣約樓價2成，同時亦備有70%從價印花稅、或買家印花稅現金回贈，適合用家、投資者、內地及海外買家需要。

　　珀御屬政府收緊辣招後首個開價的新盤，屬單幢式設計，位處屯門良德街，提供321伙，分層單位採1層13伙設計，涉及開放式至2房戶，另設有特色戶，項目設施齊全，自設住客會所，基座亦備有商鋪，同時亦鄰近建生輕鐵站，出入交通尚算方便，預計關鍵日期為18年10月底。

　　焦點新盤之一長實北角維港頌，日前加推76伙，市場消息指，至今累收約100票，昨新增約40張入票，當中以向隅客為主。長實投資董事黃思聰表示，項目於復活節假期內參觀情況理想，當中包括各區客戶，特別多了來自九龍的客戶，相信是趁假期到場睇樓。

　　同系另一新盤，馬鞍山星漣海昨日再錄大單位成交，為3A座高層D室，面積781方呎，3房間隔，以1430萬元成交，呎價18312元。長實投資董事郭子威表示，滿意復活節假期中項目的參觀情況，認為能反映項目深受用家及投資者歡迎。

　　郭氏強調，項目將採用分階段加價安排，而項目3房現僅餘小量單位，因此此類型將於本周公布加價安排，預期加幅有機會達5%。據了解，項目已經售出逾180伙，套現約28億元。

　　同系元朗新盤娉廷亦錄1宗高價成交。長實高級營業經理封海倫透露，娉廷28號屋剛以2423萬元成交，呎價15249元，創項目新高。

　　據了解，項目累售40座洋房，套現約7.7億。市場消息人士又指，該盤最後一伙亦於昨晚沽出。

　　復活節長假期間，綜合市場消息指，一手項目昨合共沽最少約24伙，表現平穩。

　　新盤高價成交續現，由中國海外發展的鴨脷洲豪盤南區．左岸，昨以招標方式沽出1伙，成交價亦屬高價。市場消息指，昨成交的為1座31樓A室，成交價6040萬元，面積1870方呎，平均呎價約32299元。

　　據了解，中海外於本月初，曾以招標形式沽出南區．左岸1座30樓A室，該單位較昨日易手的低1層，而且面積相同，惟當時成交價約5720.5萬元，呎價約30591元，事隔半個月，成交價較當時高約5.6%。

　　保利發展的啟德龍譽，昨連沽5伙，全數位於第2B座的E單位，包括第2B座高層E室，面積519方呎，定價1230.1萬元，平均呎價約23701元；至於2B座中低層E室，面積相同，定價1184.6萬元，平均呎價約22825元。

　　至於由恆基發展的粉嶺高爾夫．御苑，昨連沽4伙，包括第7座低層G室，面積280方呎，定價481.2萬元，呎價約17186元。

　　總結昨日全日，各一手項目最少錄得24宗買賣，而其餘昨錄得買賣的樓盤，包括恆基紅磡傲形、深水埗南昌．一號及新地元朗PARK YOHO等。

元朗洋房備受追捧，市場消息表示，長實地產（1113）旗下元朗洋房娉廷，剛售出28號洋房，成交價2423萬元，以洋房實呎1589方呎計算，呎價高見15249元，呎價創項目新高紀錄。項目累售40座洋房，現尚餘1座洋房待售。