高雄長庚醫院周邊年漲14.8%最多

高齡需求
隨著台灣人口逐漸老化，銀髮族經濟受重視，房仲業者統計北中南醫院概念宅實價行情，包括台中榮總、高雄長庚等大醫院周邊，均價多不到2字頭，不景氣下仍有部分小漲，業者指近年隨著高齡人口增加，醫院周邊住宅不僅方便老年照護，且有綠地，吸引力不小。

根據內政部統計，我國老化指數在今年2月首度破百，也就是說老年人口第1次超越幼年人口，而老化指數超出100的縣市，從2011年的3縣市、至今年增至15個，甚至包括北市、台南及高雄市三都。

老化指數首度破百
台灣房屋統計，北中南三都醫院周邊房價，包括台中榮總、高雄長庚醫院及高醫周邊，去年房價出現1.6~14.8%漲幅，以高雄長庚醫院周邊漲價14.8%最多，均價則落在12.7萬元到14.3萬元；不過受房市盤整影響，台北榮總及台中林新醫院周邊則出現1成左右跌幅。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，多數大型醫院周邊環境素質高，如高雄長庚醫院就鄰近澄清湖，綠地、醫療機能兼具；而台中榮總醫院位在東海生活圈，緊鄰學區生活採買均相當便利，周邊房價每坪約12.7萬元，相比位於南屯的林新醫院2字頭價更親民，頗吸引退休族群。

全國不動產高雄示範加盟店店長朱日新指出，高雄長庚醫院周邊大樓少、別墅多，但近年來，土地取得成本高漲，透天別墅推案量減少，改推豪宅大樓產品，由於此區居住環境佳，面湖景觀優美，吸引北客南下、在地客置產，是許多老闆階級指定的地段。

林新周邊價跌1成
不過，部分醫院概念宅受到房市盤整影響，周邊房價下修，台北榮總、台中林新醫院附近房價跌幅都達1成。台灣房屋七期惠文特許加盟店店長陳明晏表示，南屯區的林新醫院體質仍健全，不僅鄰近七期，還有惠文學區加持，當地社區「水硯哲園」或「寶輝2001」成交多落在20~30萬元間。

另外，台北榮總一直都是台北市優質住宅社區，陳炳辰表示，雖然受累台北市價跌弱化，區域行情大樓產品單價落至5字頭，但反而有利自住買盤進場。民眾李小姐說，雖然住醫院附近看病很方便，但也怕人流多，會較吵雜，不見得是自己購屋必要選項，會比較在意房屋周邊有無公園跟採買機能。

高雄市鼓山區美術館地區屬北高雄最精華地段，地價曾標出每坪306萬元的歷史新高，近年來推案也多以換屋與豪宅為主，由於台鐵將在此區增設車站，中古屋3年來每坪僅小跌8000元。

重大建設支撐
鼓山美術館地區屬近10年來高雄市發展最快速重劃區，過去京城建設曾標下每坪306萬元土地新高價，房價也因此水漲船高。

統計過去3年新屋與中古屋房價，新屋從每坪25.6萬元微幅上揚到26.9萬元，中古屋每坪從20.4萬元小跌8000元，來到每坪19.6萬元。

台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏指出，美術館地區新屋房價持續上揚，主因是有不少指標豪宅拉高均價，而中古屋價格僅下滑8000元，可見該區房價保值性強，「區段擁有9年明星學區加上馬卡道路未來將增設台鐵車站，重大建設讓房價具備支撐。」

雙北外四都 貸款負擔也新高

內政部營建署昨發布最新的「房價負擔能力指標統計（去年第三季）」，在房市低迷、房價下跌的氛圍中，全國「貸款負擔率」、「房價所得比」竟逆勢創下統計以來新高；六都中雙北市的「房價所得比」都較前一季止跌回升，另四都則都改寫新高。房產業者分析，因計算是採中位數住宅總價，當季雙北市豪宅買氣觸底回升，成交坪數大、屋齡較新，且房市資金有轉往中南部趨勢，才會出現「虛胖」創高情形。

根據統計，到去年第三季底，全國貸款負擔率為三十八．四九％，季增一．三五％、年增二．四％；房價所得比為九．三五倍，季增○．三七倍、年增○．八二倍，這兩項指標都創下新高。

北市仍最苦 收入63％繳房貸
在六都方面，台北市本季貸款負擔率、房價所得比分別達六十三．七一％、十五．四七倍，雖未改寫新高，但都較上季回升。也就是說，要在台北市購置一戶「中位數住宅總價」的房子，以北市家戶月可支配所得中位數推算，收入的六成三得繳房貸，只剩不到二成七可支應其它開銷；若是不吃不喝，得花十五．七四年才能在北市買得起房。而新北市本季的貸款負擔率、房價所得比分別是五十二．三三％、十二．七倍。

走出雙北市，房價負擔壓力就明顯趨緩，桃園市、台中市、台南市及高雄市的貸款負擔率分別是三十五％、三十八．七九％、三十．六四％及三十五．四八％，都屬房價負擔能力「略低」，較大於四十％的「偏低」及大於五十％的「過低」，都還算是購屋負擔不會過重；不過，這樣的數字都創下該市新高。

至於雲林、嘉義、屏東、基隆及台東等縣市，貸款負擔率都低於三十％、屬「可合理負擔」；這些縣市的本季房價所得比都在五到七倍間，也就是五到七年不吃不喝，就可在雲嘉等縣市買一戶中位數住宅總價的房子。

根據國泰金控一項問卷調查，有三十一％受訪者認為目前無買房需求，三十四．一％認為要房價下跌到合理範圍才能提高買房意願，甚至有超過六成認為目前仍非「買」「賣」房的時機。

國泰金控昨發布四月份「國民經濟信心」調查結果，顯示民眾整體經濟信心明顯轉趨樂觀，對就業現況與展望的樂觀程度，以及對股市的展望，都顯現樂觀並具有信心，唯獨對「購屋」仍呈現保守觀望態度。

根據調查，三十一％的民眾表示目前無買房需求；二十七．九％認為，實質需求是提高買房意願的主要動機；三十四．一％的民眾認為，房價下跌到合理範圍才是提高買房意願的主要誘因。

在詢問受訪者「目前是否為買房（賣房）時機」時，有七十一．二％認為目前「不是」買房時機，僅十七．八％認為目前是買房時機；至於詢問目前是否為「賣房」時機？則有六十二％認為「不是」，二十四．六％認為「是」。
此次調查是在今年四月一日到七日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，成功回收一萬四九六○份有效填答問卷。

房地產市場有回溫跡象，新北市政府趁這波熱潮，將標售「新莊北側知識產業園區區段徵收」、「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃」及「林口新市鎮第三期市地重劃」等三處新北市新開發地區土地；新北市政府地政局昨（17）日指出，將訂於5月1日公開標售。

新北市政府地政局表示，這次標售的「新莊北側知識產業園區區段徵收」土地共14筆，其中住宅區4筆，面積37.61坪至250.96坪，底價每坪90.58萬元起、產業專用區10筆，面積273.28坪至907.5坪，底價每坪73.72萬元起。

「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃」本次標售7筆住宅區，面積9.54坪至257.45坪，底價每坪59.83萬元起。

「林口新市鎮第三期市地重劃」這次標售5筆住宅區土地，面積74.41坪至274.23坪，底價每坪23萬元起。

新北地政局指出，本次標售的「新莊北側知識產業園區區段徵收」產業專用區土地，有限期開工及空地階段不得移轉的限制；「二重疏洪道兩側附近地區市地重劃」有3筆土地為畸零地。

新北市政府指出，這三個待標售的新開發區，在桃園機場捷運通車後可相互聯通，後續更有捷運環狀線加入可通達新北市主要核心區域板橋、中永和及新店，且周邊生活機能發展到位，未來商機及發展可期，歡迎相關廠商企業及開發商投標。

台北市實價登錄揭露「松江1號院」2017年2月的交易，該戶位5樓，總坪數200.93坪，總價為2億1411萬，若車位一個以300萬計算，拆算車位後單價為119.3萬，和2016年底一口氣購買7戶的「掃貨價」101.6~103.5萬，每坪多了約18萬。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2017年2月「松江1號院」的新交易總價站回2億，和2016年11月過戶的7戶中，坪數車位數相同的交易，總價最低的為1億8251萬，兩者相較，差了3160萬元，以此價差計算，7戶就省了約2億，等於1戶的總價，且所購7戶樓層皆在中高樓層以上，顯示掃貨價不僅條件好，總金額也省很大。

張旭嵐分析，豪宅成交單價下修1~2成後近來交易頻傳，顯示豪宅市場買氣有解凍趨勢，不少有實力的高資產族也伺機而動低點入手，價格也有略微回穩的跡象。

「松江1號院」完工3年，樓高22層，松江路上的大坪數豪宅，實價揭露至今有10筆交易，2014年頂樓22樓最高交易單價167.8萬，總價3億元。

房價高、錢難賺，還要花大錢買公設，讓購屋族好生氣，但遲遲沒有下文的實坪制，到底問題出在哪裡，專家學者出面爆料，其實早有共識，但「老大」內政部有意見，才讓一切又回到原點。

用不到的、不能用的都要買！讓網紅丹妮婊姐好生氣，拍攝影片替購屋族發聲表示，房價這麼高，卻要花大錢買公設，甚至連「給鳥站」的雨遮也要算進坪數內，怒吼「錢很難賺不知道嗎！」，但喊了許久的實坪制去哪了？

灌出來的坪數用不到，讓屋主好苦，地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根，在臉書發文表示，其實專家學者針對實坪制，早在專案會議做出結論，要以「牆壁內緣」為範圍計算，而公設部分還是要計價，但是按照每戶承購的坪數，配比例計算，公設比不是一口價，但因為內政部高層「有意見」，所以延宕至今。

公設不是不算錢，而是買賣雙方各退一步，但天時地利不動產顧問總經理張欣民也擔心，向自由時報表示，若實施實坪制，未來建商推出平價產品時，就不會規劃興建休閒性或非必要的公設，新建豪宅仍會有游泳池、健身房等設施，但將成本會移到單坪售價上。

房市盤整，投資客縮手急賣房，剛性需求自住客被視為是房市解藥，但卻不見藥效出現，房價仍持續看跌，該怎麼解？恐怕要賣方多多「花錢」買解藥了。

結婚、生小孩、離巢等，這群自住客因為剛性需求而買房，但真正讓民眾動念改當「購屋族」的關鍵，還是在價格；根據國泰金發布的4月國民經濟信心調查結果發現，34.1%的民眾表示「房價下跌至合理範圍」就會買房，比起佔27.9%的結婚、生孩子等剛性需求還要高，顯示房市要「有量」，還要賣方多多「花錢」，在價格上讓利才是真正解藥。

目前房市已較高點時下跌15%，但買房負擔卻愈來越大，根據營建署最新公布的貸款負擔率來看，2016年第三季全國為38.49%，年增2.4%，全台僅雲林、嘉義縣市、屏東和基隆等5個縣市，房價負擔立在合理標準內，若要在雙北買房，每個月則要拿超過一半的薪資養房子。

房價跌了，薪資仍卡關，不過，包租公律師蔡志雄仍在臉書發文打氣，生活中，任何花費都是透過儲蓄後買來的，不要一間到晚只看見價格，忽略了賺錢存錢，想辦法增加收入，手中籌碼存夠了再來決定買不買房，現在辛苦一點，但未來結果會差很大。

8年20萬戶社會住宅，蔡政府的住宅政策，民眾喊慢，卻有立法委員認為，廣蓋社宅是「應急」作法，擔心將跟廣設大學後出現的倒閉潮一模一樣，對此，內政部次長花敬群不僅回答「安啦」！還認為社宅數量仍遠遠不足。

「7分上大學」、「大學倒閉潮」，宣告失敗的高等教育政策，真的會出現在同樣受到人口紅利影響的社宅政策上嗎？內政部次長花敬群在臉書上發文表示，20萬戶的社宅政策，是漸進式地蓋12萬戶，剩下8萬戶，要從市場上空餘屋，以包租代管的方式，強化目前市場上的空屋利用，達到資源有效利用。

社宅政策一石二鳥，不光是只租不售，提供給有需要的民眾，也要解決房市未來將面臨的空城危機，且花敬群認為，因社宅不會進入買賣市場，對房市供給過剩幾乎不會造成影響，更直言，目前這樣的社宅數量還是不足，政府提供居住保障合情合理。

社宅目的在協助弱勢家族，不少網友也贊同表示，台灣不缺房子，缺的是「給人住的房子」；但也有網友認為，空屋轉作社宅，用意良好，但要把私人宅從多房族的口袋裡掏出來，以政府的執行力恐怕難以期待，喊話要蔡政府開徵空屋稅。

房市進入盤整期，但台北市房價長期高漲，即便價格開始鬆動，對多數民眾來說，買房仍是「不可承受之重」，據營建署最新公布的2016年第3季房價負擔能力調查，雖然負擔能力略有改善，但全國房價所得比仍達9.35倍，台北市跟新北市分別為15.47、12.70倍。

據營建署調查，去年第3季的全國房價負擔能力，以臺北市與新北市相對較低，但臺北市、新北市房價負擔能力，在年變動呈現房價負擔能力已經顯示提升，但負擔能力較上季略為下降。

營建署報告說明，全國、臺北市、新北市房價負擔能力較上季略微下降，主要原因為本季交易物件與上季相較，多以住宅面積坪數較大、住宅屋齡較新的物件為主，在中位數住宅總價上升幅度，高於中位數所得家戶上升幅度的前提下，房價負擔能力略微降低。

從全國及縣市房價負擔能力長期趨勢觀察，新北市、臺北市長期以來房價負擔能力等級多位於過低程度；雲林縣、屏東縣、嘉義市、嘉義縣、基隆市長期以來房價負擔能力多屬可合理負擔程度；其他縣市則多為房價負擔能力等級略低程度。整體來說，全國及縣市房價負擔能力變化趨勢相對較穩定。

　　首度嘗試限價房轉化為自住房

　　市住建委日前對外公布，今年一季度本市已有10個項目、1萬套自住房房源入市。截至目前已累計入市73個項目、6.63萬套，啟動選房項目60個、銷售5.83萬套。

　　上周六，朝陽體育中心網球館，富興鵬城382套自住房迎來選房家庭。與此同時，北京城建仁悅居、首創悅溪匯兩個項目也完成資格審核，1282套自住房房源是由限價商品房轉化而來，這也是北京首度嘗試限價房轉化為自住房。

　　“本市正在多渠道、多方式籌集自住房，加大中端需求支持力度。”市住建委相關負責人説，為了進一步加大對中端需求的支持力度，本市在今年計劃的基礎上，積極研究打通各類保障性住房使用渠道，在確保限價商品房備案家庭住房需求基礎上，將部分剩余限價房轉化為自住型商品房，重新定價後公開銷售，保障無房家庭的自住性需求。

　　統計數據顯示，截至目前，本市已累計入市73個自住房項目，共提供6.63萬套房源，啟動選房項目60個、銷售5.83萬套。其中，今年一季度，已有10個項目、1萬套自住房房源入市。

　　目前，本市限價房房源充足，具有有效限價商品房備案資格的家庭，仍可獲得限價房房源保障。與此同時，在滿足本市限價房輪候家庭房源需求後，還有部分剩余限價房項目將根據全市自住房供應情況分批轉化上市。

　　加快上市之外，供應端也在保障市民對自住房的需求。北京未來五年住宅用地供應計劃顯示，本市未來五年將完成25萬套自住房供地，今年計劃完成5萬套供地。與今年原計劃相比，自住房用地由83公頃大幅增加到200公頃，供應5萬套。從供地面積上看，是原計劃的2.5倍。

自廈門3月份開啟樓市限制交易的先例後，不少城市加入“限售”隊伍。截至目前，至少16個城市加入“限售限購”大軍。

具體政策涉及多種手段，比如“外地人買一、二手房3年內限售”、“通過贈與方式轉讓住房後，再次購買住房需滿3年”等多種細分政策。

“雙限模式下，意在阻止各類炒房資金進入房地產市場，防範各類套利機制出現，堵住了部分違規資金進入樓市的同時，也防止了資金隨意撤出樓市，攪動市場。”易居研究智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，這是一種穩定市場的舉措。

同策諮詢研究部總監張宏偉也向記者表示，此輪樓市“限售”政策主要有兩個目的，一是將活躍的樓市需求凍結並後置，避免快進快出的樓市投資投機炒作行為，起到抑制投資投機的作用，使當前的樓市降溫；二是為樓市後續政策調整爭取更多的時間，尤其是樓市長效調控機制相關的準備措施，比如房地產稅立法、不動產登記等。

樓市掀“限售”潮

有統計資料顯示，截至目前，實行限購又限售的城市，按出臺政策的時間順序看有廈門市、杭州市、福州市、廣州市、青島市、啟東市、保定市徐水區、保定白溝新城管理委員會、長樂市、常州市、惠州市、珠海市、東莞市、揚州市、成都市和海南省。值得注意的是，隸屬保定高碑店市的白溝鎮，限售時間最長，為5年。

值得關注的是，這批“限售”城市中，多數以二、三線為主，甚至涉及四、五線城市，但北京、上海這兩大一線城市並未加入。而對各大城市的“限售”政策也是分類制定實施，並未一刀切。

對此，張宏偉認為，從樓市“限售”政策核心來看，在於對於房產買賣時間的限定。但樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調控政策執行的時間、市場週期的時間、銀行個人按揭資產風險的壓力、投資管道等等諸多因素密切相關，“限售”時間並非任意制定。

張宏偉進一步稱，從調控政策來看，從去年10月份計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年，也就是有可能持續到2018年第三季度。而在調控政策等諸多因素影響下，市場從2016年9月份的高點開始下行的市場調整週期至少也是2年，在下行調整週期內，面臨的最大最直接的風險就是個人投資投機者與銀行，間接影響著投資管道及宏觀經濟的基本面。

張宏偉稱，從個人投資投機者來看，當市場調整期與風險來臨之後，資金在各個城市間的輪動效應也結束，房價上漲預期打破，樓市瘋狂大潮退去之後，投資投機客將退場；而對於銀行來講，當下半年及明年樓市進入調整期時，房價必然面臨著下降。而由於2016年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加。此時，銀行必然首先收個人按揭貸款的口子。

平衡樓市風險

至於張宏偉所說的上述預計將在調整期立場的投資客，則包括“加杠杆”入市的“散戶”、運營狀況不佳的私營企業主和特定需求的群體。

張宏偉內進一步稱，實際上，這一輪樓市“全民炒房”局面的出現和“散戶”入市密不可分。他們拿出壓箱底的資金入市，不顧一切投資買房，甚至有部分“散戶”加杠杆操作投資。而當2017年年中，市場調整期來臨之時，這部分“散戶”無法承受房價止漲甚至下跌、加杠杆的資金成本等壓力之時（加杠杆資金的期限一般為12個月左右，少部分24個月，明年年中剛好是今年上半年加杠杆入市資金到期的日子），屆時今年上半年以來加杠杆入市的“散戶”勢必會出現拋售資產的狀況。

此外，由於經濟週期與房地產週期在2017年下半年後同時處於低谷期，私營企業主的企業運營可能會遇到資金面的問題，屆時，它們可能舍卒保車，拋售一部分前期投資的房產，緩解企業運營壓力。同時，特定需求的群體也有可能拋售房產。比如置換類需求、一部分海外移民，他們為了獲得更好的教育環境、居住條件等，在市場調整期到來時可能通過拋售房產的形式進行置換。

值得注意的是，為了平衡系統性風險。銀行的動作可能更為直接，即收緊個人按揭貸款。張宏偉認為，收緊個人貸款的傳統方式是強化審批措施、提高首付和利率、控制房貸總量等，但這並不能防止“加杠杆”投資投機客的買賣“拋盤”行為。

如今，樓市“限售”政策出臺，“限售”政策中時間上定為“須取得不動產證滿2年或3年後方可轉讓或辦理析產手續”，在樓市下行週期它的作用在於鎖定2016年下半年以來處於高位的房貸資產，不讓它交易，不讓它出現貶值，防止由於房價下降而帶來的銀行的系統性金融風險，這樣銀行這端因為“限售”暫時處於安全地位。

另外，美國進入加息通道後，國內資本外流明顯，儘管近期有了一些限制性措施，但是仍然避免不了資金通過各類管道外出。樓市“限售”政策出臺後，這些“沉澱”在房地產的大量投資資金因為“限售”留在了國內，防止了資金外流，也為實體經濟改革與復蘇提供了更長時間的視窗期。

一季度，央行等監管部門祭出多種調控舉措後，3月個人房貸增速回落。整個一季度房地產貸款增速也較上年末回落。分析人士表示，在監管調控的決心之下，房貸增速仍將平穩放緩，而公司貸有望成為新的寵兒。

個人房貸增速回落

在多輪調控政策的“狂轟亂炸” 下，樓市進一步“退燒”。從3月資料來看，3月末，以按揭貸款為主的住戶部門新增中長期貸款占全部新增貸款的34.6%，較上年末下降了10.3個百分點；企業部門新增中長期貸款占全部新增貸款的63.3%，較上年末提高了30個百分點。

3月也延續了今年開年的降溫趨勢。從季度資料來看，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘介紹，一季度房地產貸款新增1.7萬億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比2016年占比低4.5個百分點。與此同時，房地產開發貸款和個人住房貸款增速雙雙回落。具體而言，截至3月末，房地產貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分點。其中房地產開發貸款餘額7.54萬億元，同比增加7.4%，比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。

浙商銀行經濟分析師楊躍表示，以個人住房按揭為代表的住戶中長期貸款一季度增加1.46萬億元，占整個住戶部門貸款近80%。但從單月看，二三月中長期貸款新增規模變化相對平穩，目前房地產市場在政策指引下正逐漸恢復理性，預計一線城市按揭貸款需求會在合理區間內趨於穩定。

調控已見成效

房貸是決定樓市冷熱的一個關鍵因素。一季度，房地產調控政策密集出臺，差別化信貸已經在不同城市間有所體現。例如3月17日，北京宣佈執行“認房又認貸”，同時將二套房首付提高至最低六成。至此，北上廣深均進入“認房又認貸”時代。

金融機構也在一定程度上收緊了房地產貸款。北京商報記者獲悉，在今年春節後，多家銀行都勒緊了信貸的敞口，甚至有銀行一度停貸。此外，分析人士認為，加上央行3月的視窗指導以及MPA考核等，去杠杆舉措見成效。

據悉，央行3月下發《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（以下簡稱《意見》）明確要求，央行各分支機搆加強對商業銀行視窗指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

《意見》要求，央行各分支機搆要將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程式及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

此外，有消息稱，銀行房貸比成為今年央行MPA考核的重要內容。據悉，MPA有七大類指標，其中就包括信貸政策執行方面，而商業銀行的貸款行為是其中的一項重要考核。

這也直接約束了銀行的行為。農行副行長郭甯甯在業績發佈會上表示，今年農行將對住房按揭貸款的投放進行總量調控，力求各時點平穩投放，並嚴格執行差異化的住房信貸政策。將控制投機性購房的貸款需求，支持合理的自住型購房需求。熱點城市首套房、二套房的貸款利率定價都會有所提升，新增個人住房按揭貸款不會超過去年。

據瞭解，目前很多商業銀行都收縮了個人住房按揭貸款的新增規模，上調房貸最低利率折扣至9折，各地方分行向總行彙報個人房貸資料和投放計畫的頻率也大幅提升。

增速放緩仍延續

對於今年的房地產調控，在分析人士看來，房貸增速仍將平穩放緩。阮健弘表示，未來央行將繼續落實房地產政策，積極指導金融系統配合做好房地產調控相關工作。

監管層人士也頻頻發聲。央行營管部主任周學東此前在接受媒體採訪時直言，從個人房貸在新增貸款的占比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年45%左右的占比來說，將是明顯的下降。這也意味著，今年房貸或走向一個拐點。

支撐樓市繼續降溫的，是監管端的不放鬆。銀監會副主席王兆星近日在2017中國發展高層論壇期間也表示，下一步將繼續採取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市，要採取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三四線城市，還是會給予必要的信貸支援。

王兆星強調，對一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求，包括城鎮化過程中產生的住房需要，都需要支援。而對於投機性的、炒房的需要則不予支援。

公司貸或成新寵兒

在房地產信貸政策調控的大背景下，銀行信貸將向哪部分傾斜？多位分析人士認為，公司貸將成為新的寵兒。

華泰證券首席宏觀分析師李超指出，居民中長期和短期貸款具有一定的短期可替代性，在房地產信貸政策調控的大背景下，居民會將部分中長期貸款暫時轉為短期消費經營貸款。

楊躍預計，面對表外資產回歸表內和以個人住房按揭為代表的零售業務增速放緩的趨勢，公司貸款將面臨更多機會。他分析，從銀行業乃至金融業發展趨勢看，回歸主業專注滿足客戶金融需求是未來較長時間內商業銀行的主要發展方向。而公司貸既是宏觀層貨幣供應量目標性有效性提升的實現路徑之一，又是微觀層面商業銀行優化資產負債結構表、加快轉型升級的關鍵。

交通銀行金融研究中心高級金融分析師鄂永健也撰文指出，2016年樓市火爆帶動按揭貸款需求激增的情況在2017年將顯著改變，銀行在信貸額度安排上會向公司貸款傾斜。

大陸年輕人買房不易，地方政府推新政鼓勵強迫儲蓄。根據新華社報導，武漢、成都、長沙、合肥、南昌等5省會城市近日擬聯合開放大學在校生自願繳納住房公積金。陸媒用「買房不能輸起跑線」形容新政，畢竟個人越早開始繳納公積金，未來更易取得優惠的買房利率。

分析人士認為，在可預見的將來，大學生、農民工及自由業者等群體都有望陸續開放。

武漢公積金中心相關負責人表示，未來在武漢就讀大學的學生都可以繳納公積金，畢業後若在武漢就業，投保年資可延續計算。針對畢業生就業後的住房問題，武漢政府也計畫推出新政，一是提高公積金貸款額度，讓他們能夠盡早用公積金貸款買房；二來是讓租房者可以用公積金付房租，且不影響日後貸款額度。

以成都為例，5年以上公積金貸款利率為3.25%，而5年以上商業貸款利率為4.9%；同樣是貸款20年、50萬（人民幣，下同），用等額本息的方式還款，算下來公積金總額約為68萬，每個月只要還2835元；反之銀行貸款的話，還款總額約為78.5萬，每個月要還3272元，比起公積金貸款每月要多還400多元。

內地第一季房地產投資按年增長9.1%，創兩年新高，繼續成為經濟增長主要動力。但3月樓市調控全面升級，預計房地產投資增速將逐季放緩，經濟增速也呈前高後低走勢。

首季地產投資 按年增9.1%

國家統計局數據顯示，今年1至3月，全國房地產開發投資19,292億元（人民幣，下同），按年增9.1%，創兩年新高，增速較1至2月的8.9%提高0.2個百分點；比去年全年則加快2.2個百分點。

第一季商品房銷售增速回落，但仍然保持較高增速。1至3月份，商品房銷售面積29,035萬平方米，按年增長19.5%，增速比1至2月份回落5.6個百分點。

此外，土地購置面積繼續保持正增長，房屋新開工面積同比增速繼續回升。1至3月份，房地產開發企業到位資金35,666億元，按年增長11.5%，增速比1至2月份提高4.5個百分點。

中金公司指出，隨着房地產調控趨嚴以及房貸額度受限，4月份以來，樓市銷售明顯回落，預計房地產投資增速可能呈現前高後低走勢。

分析師指，隨着樓市調控升級，4月樓市銷售明顯降溫，由於房地產銷售領先投資大概6個月，預計房地產投資增速的好轉也將進入尾聲。

成交按年跌27% 屯門珀御周四推118伙

政府收緊一約多伙，加上市場缺乏焦點，4天復活節假期新盤錄約122伙成交，按年跌27%，創一手例生效後4年來最淡復活節；另屯門珀御敲定周四（20日）開售118伙。

一約多伙交易 假期全面絕迹

過去一連4天復活節假期，新盤錄約122伙成交，較去年同期166伙跌27%，據成交紀錄顯示，一約多伙的交易已全面絕迹。

成交集中保利（00119）啟德龍譽，上周五（14日）第3輪開售93伙，4天售出39伙，佔推售單位逾40%。其中市傳最大手買家連購3伙2A座高層B室3房戶，分3張合約購入，成交總價共6,651萬元。消息指買家為外地客，以公司名義入市，料需繳付30%辣招稅，稅款達1,995萬元。

至於恆地（00012）古洞北高爾夫．御苑在假期售出14伙，包括10伙首推的開放式戶。發展商再推10伙周五（21日）售。

另外3盤在假期沽清餘貨，屏山娉廷4天連沽4幢洋房，其中28號屋連車位以2,423萬元成交，呎價15,249元創項目新高，41幢洋房悉數沽清。

而長沙灣曉珀及鑽石山鑽嶺，分別以934.8萬及533.5萬元售出最後1伙，兩盤59伙及234伙售罄。

珀御暫收逾1800票 超額14倍

加辣後首個全新盤收票反應理想，新地（00016）屯門珀御市傳暫收逾1,800票，較周四首輪開售118伙，超額認購14倍，項目將於明日下午2時截票。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目展銷廳暫錄逾1.5萬人次參觀，反應踴躍，客源以用家為主，大部分為本地客，當中約7成為年輕人，以1、2房單位較受歡迎。

發展商昨日介紹珀御18樓M室兩房單位平面圖，單位實用面積468平方呎，表示單位間隔方正實用，方便擺放家具，相信可以吸引不少用家。

至於長實地產（01113）北角維港頌即將推售次輪單位，預料今天公布銷售安排。

而同系荃灣海之戀估計下月將接力推售，項目將提供970伙，為今年荃灣西站項目的第2炮。

緊隨其後為華懋的全．城滙，953伙最快年中推出。另同屬華懋的九龍塘賢文禮士（134伙），市傳本周起開放示範單位予代理及傳媒預覽，最快下月初開售。

同系大埔富．盈門及九龍塘雲門共23伙餘貨，較上月加價5%至7%。

此外，市場新錄兩宗撻訂過百萬元個案，根據成交紀錄顯示，古洞南歌賦嶺龍柏徑1號屋本月初以6,182.9萬元售出後，交易未有進展，估計殺訂達309萬元，惟洋房即時重新以原價售出。

另荃灣柏傲灣1A座7樓A室1月底以2,191.5萬元成交後，至今取消交易，以大訂10%計料殺訂219萬元。

近日大額買賣成交仍旺，由於市場資金多，全幢物業靈活性高，料續成投資對象。

鄧成波13億 購銅璵全幢

整體樓市仍熾熱，大額買賣市場亦未有減慢，而近期成交焦點除了分層商廈外，全幢物業買賣亦旺。如豐泰地產投資及宏輝集團旗下馬頭角聯合道18號項目銅璵（PATINA），屬單幢盤，合共92伙單位計，總住宅實用面積約61,260平方呎，原部署於本月推售。最終項目獲鄧成波以約13億元全幢承接，呎價約21,221元，惟當中未計項目舖位部分及車位，預計購入作服務式住宅或酒店收租，料回報約4厘。

至於全幢工廈方面，莊士機構（00367）宣布，以約3億元購入深水埗元州街步陞工商業大樓全幢，集團表示，購入後將進行翻新及升級工程，藉以提高租金收入及資本增值，並擴大其土地儲備。該物業於1970年落成，物業由步陞鞋業持有，該集團已有80多年歷史，地下商舖鞋店自用，全幢物業總樓面約47,257平方呎，以3.01億元成交價計，呎價約6,373元。據悉，物業每月租金收入約47萬元，回報率約1.9厘。另外，該物業地段現規劃為「住宅（甲類）」用途，而附近亦有住宅群，料新買家亦可重建成住宅。物業地盤面積約3,920平方呎，可重建成35,280平方呎，樓面地價約8,537元。

商廈方面，早前業主推出上環永樂街22至24號全幢商廈標售，該廈現為樓高15層商業大廈，總樓面面積約18,100平方呎，最終物業以3.34億元成交，以現時面積計算，呎價更達18,453元。買家為大鴻輝集團，由於該集團持有比鄰的德輔道中嘉華銀行中心全幢，日後將合併比鄰地盤發展，地盤面積將擴大至1萬平方呎。

全幢靈活高 可翻新重建

市場資金正追捧全幢物業，觀塘道410號觀點中心全幢，獲財團出價近20億元洽購，據悉買賣雙方正進行盡職審查，項目總樓面面積共14.66萬平方呎，平均呎價約1.34萬元。項目出租率逾85%，月租收入約427萬元。物業由豐泰地產持有，去年放售物業時，曾獲泓富產業信託（00808）以18.75億元購入，及後因股東反對收購，交易告吹，物業重回豐泰地產手上。近日投資氣氛再轉熾熱，物業即獲財團洽購。

分析指，目前市場資金充裕，加上息口尚低，正尋找物業作投資，全幢物業迎合投資者口味。

此外，全幢物業靈活較高，可作翻新或重建，如上述多宗全幢買賣，預計涉及翻新，或重建成住宅或酒店，提高價值，預計在投資氣氛良好下，第二季仍有多宗全幢買賣。

銀行界：視單項按揭申請 金管局指可酌情處理

政府打擊一約多伙，有業主憂相連戶按揭問題。銀行界人士指，首置客以一約購入2伙相連戶自用，可視為單項按揭申請，毋須收緊成數及壓測審批。金管局亦指，銀行可酌情處理。

上周政府出招堵塞「一約多伙」，有代理透露，市場上不少家庭客購入相鄰單位後會打通自住，以及持有相連戶的二手業主，均憂慮政府公布新例後，該類相連戶若申請按揭，會被銀行視為多項按揭貸款，難獲批貸之餘，甚至影響日後轉售進行查詢。

金管局回應指，若銀行有充分證據顯示有關單位將會合併以一個單位的形式使用，可按實際情況考慮相關貸款的風險水平，酌情視其為單項按揭貸款申請處理。

金管局籲 採嚴謹準則審批

有中小型銀行主管表示，如首置人士同一天、以單一合約購入兩伙相鄰單位，並作打通自住，符合所有條件的個案，仍可按情況被視為申請人的「第一物業」，同時會參考同類單位的詳細估價報告。

換言之，假設首置客以800萬元，以一約形式買入A及B兩相連單位打通自住，A及B單位的樓價分別400萬元，可批按揭成數最高6成、即480萬元貸款額，而供款與入息比率（DSR）及壓力測試後比率上限則維持50%及60%計算（見表）。

不過，金管局亦補充，如果按揭申請涉及多個單位，已有明顯投資成分，採用同一份買賣合約和按揭契約，可能導致日後借款人未能還款，令銀行要收回物業出售時更加困難，因此提示銀行應充分考慮涉及的潛在風險，採取嚴謹準則審批，如視為多項按揭貸款申請處理，在按揭成數和供款與入息比率上，採取非自用物業和多項按揭貸款的更嚴格要求。

如以上述個案為例，若銀行將買賣視作投資或非自用，兩單位按揭成數分別會降至最高5成，即貸款額合共只有400萬元，而供款與入息比率（DSR）及壓力測試後比率上限則收緊至40%及50%，意味申請人首期預算既要增多80萬元，同時獲批難度亦相對提高。

審批需時較長 應提早申請

按揭業界人士表示，倘若買家或業主就相連戶申請按揭，由於審批程序較複雜，需時較長，應提前向銀行申請批核，並提醒相連戶日後轉售，銀行一般會要求一併贖回，宜尋求獨立法律意見。

另一方面，市傳金管局本月內會收緊銀行的加權風險計算，以對發展商提供一按及二按作監管。

金管局回應指不評論市場傳聞，但留意到不少發展商向買家提供高成數按揭，其風險狀況可能隨着高成數按揭的積累而改變，令借貸予發展商的銀行所潛在信貸風險亦相應增加，故會繼續密切留意情況，考慮有否需要加強銀行在借貸給發展商方面的風險管理。

樓市近月交投火熱，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本月截至11日一手住宅買賣登記總值暫錄得145.1億元，全月料高見320億元，勢將刷新1995年有紀錄以來的近22年按月新高，並推高全月樓宇買賣合約（包括住宅、車位及工商舖物業）登記總值至800億元的近7年按月新高。

黃良昇指出，發展商上月積極推售新盤，部分單位屬銀碼較大的豪宅，料帶動4月的一手住宅買賣登記金額達320億元，按月升55.1%；全月則有望突破2016年11月312.9億元高位，創出1995年7月有紀錄以來近22年的按月歷史新高。

MONTEREY匯璽買賣宗數最多

至於一手住宅宗數方面，本月首11日暫有1023宗，全月預料有2500宗，按月急增75.9%。4月暫時最多登記宗數的新盤是將軍澳MONTEREY，暫有388宗登記，總值38.8億元；其次為長沙灣南昌站上蓋匯璽，暫錄得204宗登記，總值33.1億元。另外，本月首11日暫錄得3193宗樓宇買賣合約登記，料全月可達8700宗的7個月新高；總值暫為283.9億元， 但估計全月有800億元，為近7年按月新高。

政府上周建議，把受清拆行動影響的特惠津貼安排伸延至新界農地上的露天工商業活動（例如棕地）。財政司司長陳茂波強調，政府收回棕地屬於「別無他想」，強調政府會定出合理價格，並不排除會引用《土地收回條例》徵收棕地。

陳茂波近日出席一個電視節目時指出，政府為有工商業務的農地提供較高的賠償，希望有助做好新發展區的收地工作，認為未來要解決土地供應問題的話，收回棕地屬於別無他想。

他強調，政府不會在收地時只為回應棕地作業者的要求而亂派公帑，政府在定下合理收購價後，如果對方不願意交回土地，政府將會援例收回土地。

就候任行政長官林鄭月娥表示，長遠可能會調整本港公私營房屋的比例。陳茂波認為，需要考慮公營房屋的出租和出售比例等，也應該小心有關措施會否成為市場用作樓宇炒賣的藉口。他說，現屆政府不宜調整公私營房屋比例，應留空間予下屆政府處理。運輸及房屋局局長張炳良亦稱，現時公私營住宅比例「六四比」合適，若貿然更改，可能反而使樓價上揚。

另外，政府本月推出措施堵塞住宅市場「一約多伙」的漏洞，涉及「一約多伙」的住宅單位全部須繳付樓價15%的從價印花稅（DSD）。張炳良重申，有關措施並非用作壓抑樓價升勢，只是針對投資需求，樓價上揚必須透過增加供應處理。不過，他指出，新措施無法阻止買家以「借人頭」方式，透過「一約一伙」形式購買多個單位，但需要衡量可能出現的法律風險。

新加坡的房屋銷售在三月份飆升至近四年來的最高點，一個月來，政府在房價已經歷經三年的下滑後，也開始逐漸放鬆一些法規限制。

根據城市重建局在週一 (17 日) 公佈的數據，開發商在三月份銷售了 1780 間房，是 2013 年 6 月以來的最大單月銷售量，是去年同期銷售的 843 間房的兩倍以上。市場上共釋出了 1527 間房，幾乎是二月份的釋出量 550 間房的三倍。

最大的銷售量來自城市東部的 Grandeur Park Residences，其中釋出的 720 間房售出了 484 間，PLQ 的 Park Place Residences 在上個月銷售了 217 間房。

政府在三月份採取了一系列的放寬措施，以降低房價，其步驟已於 2009 年開始實施，其中一些最嚴格的限制是在 2013 年實施。去年房價下跌了 3％，而且連續 14 季下滑，這是自 1975 年首次發佈數據以來最長的下跌時間。

根據當局的初步資料顯示，在今年的第一季內，私人住宅的價格較上一季下跌 0.5％。而且房價從 2013 年的高點下降了 11.7％。