北市中古屋最難賣 等129天才成交

買賣角力
降價果然換來成交！房仲業內部成交資料顯示，去年議價空間相對最小的桃園市，中古屋平均要118.3天才賣掉，是六都賣最久；但今年桃園市的議價率拉高到2成以上後，中古屋86.8天就成交，躍升全台賣最快區。台北市因高價物件多、議價空間小，中古屋得超過4個月才賣得掉。

住商機構企劃研究室統計今年及去年Q1的中古屋去化天數及議價率，全台六都去年Q1平均約102天、也就是一間中古屋委託給房仲後要102天才賣掉，今年則增加3天至105天。六都中包括台北市、新北市及台中市，皆超過均值，其中又以台北市成交最困難，平均1屋得賣129.3天。

台南「價格最好談」
今年Q1賣最快的，是桃園市平均86.8天可成交。值得一提的是，桃園市去年Q1去化天數118.3天，一度登上房屋成交最困難區，今年Q1卻縮短許多，整體去化天數，較去年同期大大縮短26.7%。

對照議價空間來看，全台整體議價率略減0.3個百分點至21.6%。桃園市、台南市、高雄市的議價率都高於均值，顯示是「價格最好談」的區塊，且台南市議價率自去年Q1的21.7%，擴大至24.2%，與桃園市併列全台二處議價空間持續擴大區。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，桃園市去年Q1議價率居全台最低，議價彈性小、拉長了成交時間，「但從去年底起，該區許多新案出清，建商提高讓價空間，相對擠壓到中古屋價格，使議價空間擴大；加上房價基期低，交通及生活機能條件俱佳，加快成交速度，去化天數縮短至86.8天。」

地段好價格仍舊硬
台灣房屋智庫經理江怡慧說：「機場捷運沿線物件因利多到位，議價空間有縮小，沒有機場捷運、商圈議題加持的區塊，議價空間較大。」

台北市今年Q1議價率為21.1%，對比去年的23.8%，議價空間反倒減少逾1成，致使成交天數拉長到129.6天。郎美囡說：「北市新案量少且多為高總價，就算出現破盤價，也與中古市場行情脫鉤，賣壓相對小，導致屋主姿態轉硬。」
租屋在台北市文山區的黃先生指出，「近期看屋，不少賣方開價主動降，議價空間自然也不會太大，多數地段好的物件，價格依舊很硬，買屋在台北市沒有多花點時間看，很難找到物美價廉的房子。」

繼上周豪宅「帝寶」三拍創低價拍定後，豪墅聚集地陽明山也出現折價法拍屋。士林地院公告，今日將有2處別墅法拍，分別是位於菁山路的「陽明帝景」及仰德大道二段的獨立透天別墅，底價均比過去低約2~4成，法拍業者分析，目前市況低迷，豪墅產品相對不吃香，拍定難度稍高。

陽明山為北市知名豪墅群聚地，不少名人看中其隱密性入住，士林地院公告今將拍賣菁山路「陽明帝景」法拍戶，一拍底價1億4040萬元，含2車位總面積247.61坪，拆算車位單價約60萬元，經查該戶2013年曾公告拍賣，當時底價達1.75億元，這次重新公告後已降價2成。

新普國玉減1.11億元
另外，同在陽明山的透天豪墅也將在今日三拍，該戶為地上2層，建物總坪數660.59坪，但逾450坪未辦理登記，三拍底價較依拍打了64折，剩1.92億元，將挑戰市場接受度。

豪墅產品通常具有使用坪數大、隱密性佳、總價高等特性，不過近年來房市不佳也導致此類產品脫手難度增加；明天還有新店大台北華城內重啟拍賣的「新普國玉」，一拍底價2.69億元，較過去降價1.11億元。

寬頻房訊認為，豪墅產品講究隱密性，不過依目前市況，底價若非低於市價相當多，仍難有吸引力。東森房屋研究中心副理于靜芳也指出，「陽明帝景」實價行情落差大，最高價面山曾有每坪80萬元成交，不過去年2戶臨路戶成交價僅38~45萬元。

根據內政部實價網最新揭露，台北市天母知名豪宅「天墅」的十八樓，在一月時以總價一億元成交，對照地籍資料，該戶是國寶集團旗下的國寶服務持有、賣給楊姓自然人，而國寶服務的前一手屋主是去年十月創下四億天價交保金的國寶集團總裁朱國榮。因賣屋時間敏感，引起房產業界好奇與議論。

這棟豪宅坐落在北投區天母西路一二○巷內，屋齡約十年，是地上二十三層、地下三層建物，知名影星金城武曾是住戶之一。對照地籍資料，這戶在二○一二年前登記在朱國榮個人名下，當年十月才登記在國寶服務，異動原因只顯示「特別處理」。

根據最新實價，這戶豪宅今年一月以一億元賣給楊姓自然人，坪數約一四○．九七坪（包括兩車位、約三十九．二坪），扣除車位坪數與總價，拆算每坪約九十二．三七萬元，相較預售時每坪六十五到七十萬元，十年漲幅至少三成。
房產業者指出，朱國榮去年十月以四億元天價交保，相隔僅一季，旗下國寶服務就出售天母名宅，加上前陣子將「新新聞」賣給風傳媒，是不是要處理閒置資金、專心打官司？令外界好奇。

東森房屋研究中心副理于靜芳說，「天墅」可說是天母知名豪宅之一，主因是金城武在二○○六年預售時，以每坪七十萬元購入同一層兩戶，共兩百多坪、外加五個車位，總價近兩億元；他在二○一三年脫手時，每坪單價飆破一百萬元，以兩百坪計算，增值逾七千萬元。

因西進中國連年虧損，又碰上少子化與電商興起衝擊，被稱為國內童裝五大天王之一的儀大（品牌為百事特）旗下資產落入法拍市場，法拍原因為「清償票款」；根據士林地院公告，儀大持有的台北市重慶北路四段四層樓透天今將進行第一次拍賣，底價為七九五二萬元。

對照地籍資料，該建物為一九七三年興建完成，二○○七年儀大買進，屋齡約四十四年，地坪約二十六．三二坪、建坪約七十．九七坪，曾作為百事特門市。根據法拍公告記載，查封時儀大業務主任陳勝雄稱目前是債務人自行居住，無出租或出借他人。

去年四月底，儀大因不堪轉投資中國連年虧損，出現資金危機，曾爆發中國當地不理性廠商及不明人士衝入儀華辦公區及倉庫，強行搬走大量庫存及辦公電腦設備，並於去年四月二十三日終止興櫃買賣。根據工商查詢系統，該公司目前已解散。

寬頻房訊表示，根據實價網，附近屋齡超過四十年的老舊透天，成交價還不及五千萬，預期一拍流標機率大。

緊鄰台中7期的單元2重劃區，由於腹地廣闊、土地租金相對低檔，對於大型餐飲業者來說，極具吸引力。隨著餐飲連鎖集團競逐公益路二段延伸至黎明路、益豐路四段之間，在磁吸效應帶動下，單元2「新公益商圈」蓄勢待發！

餐飲連鎖集團插旗效應，不僅帶動單元2機能發展日益成熟，「新公益商圈」後市看俏，已為區域房市挹注動能，吸引包括雙橡園、國聚、惠宇、遠雄、精銳、興富發、麗明、沅林等建商陸續進場推案。

其中，打出低建蔽、高綠覆的「國聚花園御所」，規畫144戶住家、12戶店面，今年將完工交屋；興富發的「魅力城市NO.1文華匯」預售案，產品主力21~23坪、純2房，每坪開價45萬~50萬元；雙橡園開發位於龍富路的「雙橡園1812」預售案，今年第3季進場，將於1,812坪基地上、規畫1,400坪莊園式花園。

台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，單元2土地開發近幾年剛起步，若與開發已近飽和的公益路東段相較，目前所屬單元2的公益路西段一帶，可利用的腹地較大、面積也較廣、土地租金相對低檔，因此，對於有停車空間需求的餐飲業者來說，極具吸引力。

事實上，台中市公益路橫貫西區、5期、7期、單元2，連結台灣大道、忠明南路、文心路、河南路、黎明路等台中重要幹道，擁有各區精華地段的人流商機，成為餐飲業兵家必爭之地，素有台中「餐飲華爾街」封號。

近幾年，隨捷運綠線利多及7期、單元2重劃區發展帶動，全台知名餐飲業者看好公益路商圈，展店似有朝西移轉的趨勢，包括知名餐廳集團屋馬、NINI義大利餐廳、貳樓餐廳、薄多義等，看好未來捷運綠線的人潮、金流，選擇進駐鄰近文心路的公益路段展店。

此外，星野集團旗下MEAT-GQ、与玥樓粵菜、皮諾可可，以及妃黛方舟、銅錵鍋、紅巢燒肉、森鐵板燒、櫻兔燒肉日本料理、臻愛婚宴館等，則看好低密度開發的單元2，擁有近高鐵站、腹地廣闊、土地租金相對低檔等優勢，插期公益路二段延伸至黎明路、益豐路四段之間的「新公益商圈」。

在眾多知名餐飲匯聚帶動下，公益路店面、土地租金行情水漲船高！根據實價登錄顯示，東興路到文心路之間的公益路段，店面租金行情近幾年漲幅約5成至1倍以上，每坪租金平均約在1,500~2,500元。

而以土地出租為主的單元2重劃區，早期土地租金行情每坪約500~600元；隨著連鎖餐飲集團租地插旗開店，目前土地租金行情每坪上漲到800~1000元，平均漲幅達5成以上，被視為崛起的「新公益商圈」。

為體恤民情，減輕民眾租稅負擔，彰化縣長魏明谷昨（18）日宣布，彰化縣政府不動產評價委員會決議未來3年，即106、107、108年的房屋稅都不調漲。彰化縣目前是全國唯一不調漲房屋稅的縣市，也是全國房屋稅最低的縣市，期望大家能夠買得起房子、住得起房子。

106年房屋稅將於5月1日開徵，為體恤民情、苦民所苦，並減輕民眾租稅負擔，彰化縣未來3年內的房屋稅，都不調漲，以達輕稅利民，實現居住正義。

依規定，全國各縣市應每3年召開的不動產評價委員會調整房屋標準單價，雖全台多數縣市已相繼調漲，最高漲幅達3.3倍。但魏明谷表示，真正的居住正義，不能只考量財政，更要有同理心，讓民眾買得起房子及負擔合宜的稅賦，才能創造政府與民眾雙贏局面。

彰化縣房屋標準單價，以「3樓住宅RC造房屋 」為比較基準，每平方公尺2,600元，排除離島的金門，居全台最低的縣市，且非自住房屋稅率，也是採法定最低的1.5％，彰化縣可說是對居民最友善的城市。

魏明谷表示，財稅是施政之母，為了建設所以要課稅，但縣府認為，讓縣民有更好的生活，才是縣府施政的重心。為了打造幸福宜居的生活環境，縣府將減輕縣民的負擔，伸張居住正義，所以，彰化縣政府不動產評價委員會決議未來3年內，即106、107、108年的房屋稅，都不調漲，彰化縣也是全國唯一不調漲房屋稅的縣市。

彰化縣地方稅務局昨舉辦「打造樂活宜居幸福新故鄉－彰化縣房屋稅全台最低說明記者會」，與會人員除了魏明谷外，還包括彰化縣地方稅務局長楊瑞美、法制處長黃耀南，及新聞處長林德宇等人。魏明谷期望以不調漲房屋稅的方式，達到輕稅利民、實現居住正義。

年金改革修正草案，19號將在立法院進入審查，監督年金改革行動聯盟，17、18號兩天發起「夜宿圍城」動員令包圍監察院，不僅讓這改革草案引起全台民眾關注，網友也關心，若年金改革真的通過，會讓雙北房價再下修嗎？

網友在論壇mobile01提問，「若年金改革完成後，有哪些地方是重災區呢？」，這名網友認為，北市大安、信義、文山區；新北市中永和、新店、新莊副都心、三峽可能會成為重災區。

其他網友回應說，「這些區域開發跟軍公教進駐得早，貸款買房的(不論幾間)恐怕幾十年以前就付完了」，若未來年金改革後，月退跟利息雖然少了，但可能會把少掉的錢，轉嫁給租客。

不過，大部份網友仍認為，年金改革對於房價的影響，恐怕沒那麼大，像是北市大安、信義，是傳統黃金區，房價就算下修，幅度也不大。另外像新北市的新店，也是抗跌性高的地區。

根據永慶房產集團住宅成交行情統計，新店在2015年12月份至2016年12月份，房價不景氣之際，仍出現微幅上漲，電梯大樓平均每坪價格較去年同期多出3千元，由每坪41.5萬小幅回升到41.8萬元，要因為年金改革而出現房價下跌，恐怕沒這麼容易。

房價到底有沒有向下修正，看重劃區就知道！財經專家點名北台灣三大重劃區出現房價幾近腰斬，從最高點5字頭，到現在出現3字頭的跳水價，看似殺很大的房價，是進場時刻了嗎？

被點名的三大重劃區為新莊副都心、桃園青埔，以及淡水新市鎮。財經專家徐嶔煌在國民大會節目中分析這三區的房價變化相當明顯，其中殺最大的新莊副都心，過去有相當多的房市利多題材，高樓層最高可喊到6字頭，但從2016年實價登錄資料，已出現38萬元成交紀錄，房價幾乎腰斬。

另外，量體也相當大的桃園青埔，「黑壓壓的一片」入住率不高，徐嶔煌指出，過去青埔1坪賣到40幾萬都有，不過，現在去看屋，銷售人員都會說「可以談，我們有空間、彈性」，顯見賣壓相當大。

至於淡海，因為原本房價就不高，房價跌幅大約在12.4%左右，已經出現1字頭房價。不過，即使北台灣1字頭房價，也不見得找的到買家。一項最新調查顯示，有3成以上民眾表示「房價跌到合理價格」才會想買房，至於合理房價的標準，每個人心中都有一把尺。

房產專家田大權就指出，淡海如今1字頭看似便宜，但過去1坪7.6萬，「那時候你嫌不嫌貴」、「你還是嫌貴阿」，只能說，重劃區扮演房市溫度計角色，景氣好時第一個飆，景氣差「顧現金」第一個跌，因此，除了價錢ok，重點是「能挑到好東西」，否則就算房價腰斬，也不值得買。

全國房價所得比在2016年第3季創新高，到達9.35倍，也就是民眾不吃不喝要9.35年才可以買下一棟房子，顯示民眾購屋負擔也越來越重，有學者甚至認為，房價高、所得低的現象短期難以改善，房市離回春真的很遠。

政治大學地政系特聘教授張金鶚在《經濟日報》指出，民眾所得仍低是結構問題，因此負擔不起不合理房價的現象短期難以解決。張認為，雖然房市進入盤整期，可是在民眾「有意願、沒能力」買房的情況下，房市不可能真正回溫。

另外，張金鶚在《蘋果日報》指出，政府要苦民所苦，不要以為推都更、社會住宅就能解決問題。

內政部營建署最新公布2016年第3季房價負擔能力調查，全台房價所得比首度突破9倍，2016年第3季全國房價所得比為9.35倍，貸款負擔率則為38.4%，都是史上新高點。房價負擔能力包含房價所得比與貸款負擔率。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑接受《經濟日報》採訪時表示，房價所得比要向下修正，所得提高、房價下跌兩要件缺一不可。

謝志傑認為，目前民眾所得沒有明顯增加，加上2016年第3季的交易物件多是大坪數、屋齡新的住宅產品，讓住宅中位數總價拉高，才會拉高房價所得比。

為使房屋稅課稅更為合理，北市不動產評價委員會已於去（2016）年12月16日開會，審議通過台北市房屋標準價格及有關作業規定，在維持2014年新標準單價不變條件下，朝「房屋核定單價合理化」及「新舊稅制差異拉近化」為目標。

今年6月預定召開不動產評價委員會臨時會，討論單一、自住的房屋稅問題，原則上將朝調降的方向處理。

北市稅捐處表示，不動產評價委員會審議結果，決議2001年7月1日起的舊高級住宅，按新標準單價重行評定房屋現值。

稅捐處說，這次調整絕大多數納稅人都不受影響，僅有舊高級住宅約3,000餘戶舊豪宅房屋稅會漲價，2014年7月起適用新標準單價房屋約1.5萬戶的房屋稅會調降。另為保障自住房屋持有者的權益，不會因房屋稅基調整，而影響其租稅負擔，這次會議也提案討論本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶並設籍於北市的自住房屋滿兩年者，將給予房屋標準價格減價優惠。

財政局指出，北市2014年7月調高新成屋的構造標準單價，當時平均漲幅達2.6倍，屢遭外界質疑不合理，也影響舊屋都更意願，因此決定讓新版房屋稅回溯至2001年7月。

新北市今年適逢三年一度的房屋稅重新評定，新北市財政局局長呂衛青表示「不可能大幅度調整」。

2017年買氣增溫，住商機構企劃研究室統計2017第一季及2016年第一季的房屋去化天數及議價率，整體去化天數都在100天左右，2017年第一季平均賣最久的區域在台北市，平均129.3天，去化天數最短的是桃園市，平均86.8天，值得一提的是桃園市2016年第一季去化天數118.3天，是六都最長者，2017年第一季縮短許多，去化天數減幅26.7％；至於議價空間整體走向收斂，2017年第一季議價率最高是台南市的24.2％，不過議價率提高最多的在桃園市，2017年議價率22.3％，跟2016年同期相比議價率增加21.5％，議價空間明顯提高。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，自用買方仍為市場主力，買房較為謹慎，故看物件、選物件費時較長，因此去化天數維持在100天左右，而議價率2016年整體21.9％，2017年21.6％，買賣雙方經過長時間磨合議價率縮小1.5％，此因開價過高無法吸引買方看屋，因此賣方開價趨向合理，整體議價率減少，不過個別觀察六都情況，除了桃園市、台南市議價率擴大，其他四都議價率都是收斂，顯見2017年議價空間視區域狀況不同，議價彈性也有不同的變化。

綜觀六都第一季去化天數及議價率變化，台北市2017年去化天數129.3天最多，增幅23.7％也是六都最高，但議價率減少11.2％，六都中桃園市表現最突出，去化天數大幅減少86.8％，議價率則大幅增加21.5％，郎美囡分析，台北市房價高，與周邊區域相比價格懸殊，雖然房市盤整時領跌，但跌幅有限，故去化天數增加最多，此外，台北市近年推案量少，有新案多以高價位為主，因此對中古屋的房價影響較低，議價率漸少一成。

反觀桃園市，郎美囡指出，桃園市2016年第一季議價率18.3全台最低，議價彈性小也促使去化天數較長，但從2016年底開始，桃園市許多區域新案出清，建商提高讓價空間，相對擠壓到中古屋價格，且桃園市房價遠低於雙北，在交通建設及生活機能越來越充足、市民福利政策佳的前提下，吸引許多在地及大台北地區的購屋人，造成議價天數縮短至86.8天，而議價率提高至22.3％的情況。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，現階段買方市場已確定，而大部分買方為剛性自用，看屋習慣多看多比較，因此去化天數較長，至於房價的部分，雖然買氣回溫，不過買方對讓利仍有期待，整體議價率維持在二成左右，過往房市多頭之際買方追價的情形將難以復見。

　　北京春季房展16號閉幕。在國內房地産調控政策趨緊的情況下，很多消費者把目光對準了海外置業。這其中，“一帶一路”沿線國家成為中國消費者投資購房的新興熱點。

　　阿赫邁特説：“我來自土耳其的南部城市安塔利亞，在最近這段時間，中國人對于土耳其南方興趣越來越大，最近這一年時間，我們銷售了５０套房。”

　　正在説話的叫阿赫邁特，是一位來自土耳其的展商。今年，已經是他第三次來到北京房展。阿赫邁特告訴記者，美麗的地中海風光吸引了越來越多的中國人到土耳其置業。他也對中國的“一帶一路”政策有所了解。他説到：“讓我們的歷史重新活躍起來，這是很好的想法。土耳其的實業家企業家也都真誠地期待兩國有意義的合作。”在今年的北京春季房展上，像阿赫邁特一樣來自“一帶一路”沿線國家的展商越來越多。據北京房展組委會國際業務總監魏克非介紹，“一帶一路”國家發展戰略在此次房展會得到了充分體現，阿聯酋、土耳其、泰國等國的參展項目數量明顯增加，帶動了沿線國家的商務往來和度假養老需求的增加。

　　魏克非説：“咱們國家推進一帶一路戰略，沿線有６０多個國家，國家間有經濟對接，有高端裝備比如高鐵走出去。老百姓的層面，他們也看中中國人購買力強，比如這次來的土耳其、泰國、馬來西亞等。”

　　其實，不止“一帶一路”沿線國家，來自其它國家的參展商也都希望能吸引到中國的消費者，來自葡萄牙的展商吉塞拉就表示：“這是我第四次來到北京參展，前三次取得的成績特別好，很多中國人喜歡到葡萄牙移民，那邊買房投資回報率很高，公共衛生、教育等配套設施很好，希望今年也取得很好的成績。”

　　近年來，環境、教育、醫療等原因，中國人去海外投資買房熱度不減。在本屆房展會上，共有來自３０多個國家和地區的１４０多個項目參展。

於嚴格商業辦公類專案規劃建設行政審批的通知

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和國土資源管理委員會

關於嚴格商業辦公類專案規劃建設行政審批的通知

各有關單位：

為進一步落實《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》（京建發[2017]第112號）（以下簡稱“公告”）檔精神，加強商業、辦公類專案規劃建設管理，現就嚴格商業辦公類專案規劃建設行政審批有關事項通知如下：

一、“公告”中“開發企業新報建商辦類專案”指全市範圍內未取得施工許可證的新建商業、辦公類專案。

二、“公告”中第二條“最小分割單元不得低於500平方米”，按照單層套內建築面積核算。

三、建設單位在2017年3月26日前已取得建設工程規劃許可證但未取得施工許可證的，應按“公告”要求修改設計方案後，重新申領建設工程規劃許可證。

四、規劃建設監督機構應加強對商業辦公專案的監督執法，重點檢查商業辦公類專案是否按照規劃要求進行設計和是否按照規劃審批圖紙進行施工；對於發現涉嫌改變原規劃用途的工程，規劃建設監督機構應責令其整改。

五、建設專案在取得施工許可後，方可申請商業辦公類專案房產測繪成果審核。

六、規劃、住建部門在工程竣工驗收環節，要嚴格審查工程項目是否按照規劃用途完成施工，對於預留孔洞、預埋管線等涉嫌改變為居住等其他用途的專案，相關部門不予驗收。


七、有關部門在執法檢查或日常巡查過程中發現施工單位未按照施工圖設計檔進行施工的，應按照《北京市建設工程品質條例》第七十五條要求，責令改正，處工程合同價款百分之二以上百分之四以下的罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書。

八、對於違反土地出讓合同內容，擅自改變土地使用性質的違法行為，規劃國土部門依法收回土地，並限制其在本市土地市場參與競拍其他土地。

本通知自發佈之日起實行。

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市規劃和國土資源管理委員會

2017年4月18日

2000億之後保利地產價值重估：城市群戰略與地產並購受益者


據透露，央企地產整合可能是2017年資本市場的風口，甚至其他的央企地產資產也會納入保利地產的整合範圍，保利地產規模擴張將大大加快。

4月18日，龍頭房企保利地產交出了一份靚麗的財報。

年報顯示，保利地產2016年首次實現銷售規模破2100億，淨利潤124.22億；淨資產收益率（ROE）為15.45%，依然保持在行業較高水準；淨負債比率則由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%。

在波動的市場中保利嚴守安全、可持續的財務準則。公司有息負債總額自2014年以來逐年下降，直接融資比例穩步提升。截至2016年末，直接融資比重上升至27%。全年有息負債綜合成本4.69%，為同行中較低水準。

此外，截至2016年末，保利地產持有現金高達470億元。

2016年由於結轉因素，保利地產的淨利僅小幅增長。但21世紀經濟報導調查發現，保利地產正在醞釀巨大能量，且將在2017年爆發。受益於長期的城市群戰略佈局、多元業務轉型以及央企地產整合、資產注入預期，保利地產的價值可能存在低估。

接近保利地產的人士透露，2017年保利將在城市群開發、地產並購重組、資產證券化等方面有所動作。保利地產或將成為央企地產最大的整合者之一。

群益證券預計，2017年保利的結轉高毛利項目占比將提高，業績會有較大幅度提升，預估淨利潤為154.5億，同比增長24.4%。

進入2017年一季度，保利地產規模增速強勁。前三個月已實現銷售額574.1億，同比增長27.2%；銷售面積418.3萬平方米，同比增長21.8%。

地產主業的增長潛力

作為保利集團下的唯一地產平臺，保利地產是央企地產商中市場化程度最高的公司之一，也是長期的地產龍頭。

根據年報披露，2016年保利地產實現銷售2100億元，同比增長36%；全年實現營收1547.5億元，同比增長25.4%。

與此同時，公司淨利潤由168.3億上升至170.7億，同比增幅僅為1.4%。歸屬上市公司股東淨利潤124.2億元，同比增長也僅為0.6%。

群益證券分析師薑以寧指出，保利的淨利潤增速低於營收增速，主要由於結算的低利潤率項目占比有所提高，帶動綜合毛利率整體下降；全年結算的合作專案比重大幅提高，少數股東權益占比升至30%左右，直接影響淨利潤增速；此外，2016年高利潤率的專案竣工規模不達預期。

不過，保利地產的財務指標進一步優化。2016年末，保利地產手持現金達470億，經營活動淨現金流341億元，回籠率97%；期末淨負債率55.2%，為2010年以來新低，剔除預收款後的資產負債率為 41.5%，較期初下滑1.6個百分點。

平安證券認為，470億的手持現金為其一年內到期負債總和（132.3億）的355.1%，短期償債壓力小。

上述指標顯示，保利地產一直在蓄勢待發。2017年，公司提出以經濟效益為中心，做大做強地產主業，這成為今年最重要的經營目標之一。

公司快速增長的土儲奠定了發展基礎。資料顯示，2016年，保利地產新增建面2404萬平方米，總成本約1214億元，同比分別增長84.8%和79.6%。其中，通過合作、並購方式獲取的土地資源面積占比達到75%。

2017年，公司依然積極拿地。興業證券研報顯示，公司第一季度拿地金額占銷售金額的比重為44%。今年新增的地塊主要分佈在珠海、肇慶、合肥、梅州等位於核心城市群的區域。

對此，保利地產表示，公司不強調一二線與三四線城市的差異，更注重圍繞核心都市圈的城市群發展戰略，公司堅持以北京、上海、廣州等國家中心城市為核心，完善珠三角、長三角、環渤海的城市群戰略布點；努力做大中部經濟圈、西南、海陝西岸經濟區等國家經濟發展重點區域的規模；在城市的選擇上，堅持以市場容量大、需求較為旺盛一二線城市為主，以有人口、產業、政策支撐的區域為主。

保利地產並不滿足於地產開發業務。其表示，公司將基本形成以房地產開發經營為主，以房地產金融和社區消費服務為翼的“一主兩翼”的業務板塊佈局，逐步構建多元的利潤增長模式。

價值重估的邏輯

過去兩年，保利地產的表現相對低調。尤其在資本市場，龍頭房企如萬科、碧桂園、恆大股價都明顯上漲。

據21世紀經濟報導記者統計，以2015年4月1日的股價為基準，截至今年4月18日，萬科、恆大股價增長率分別達64.5%、114%，而保利的股價相對穩定。

目前，保利1138億元的總市值不僅低於萬科、中海，甚至落後於銷售和淨利遠低於自身的招商蛇口。

萬科、招商、恆大在過去兩年“故事”滿滿。股權之爭、資產重組促成了這三家公司股價和市值的大幅上漲；而中國海外則借力並購，提升規模化。

2017年的保利地產也將動作頻頻。首先，公司具有強烈的資產注入和並購整合預期。保利地產承擔了母公司保利集團與中航地產整合的全部工作。截至報告期末，保利地產已完成中航地產下屬8個房地產項目公司及1個在建工程的收購，增加待開發資源140萬平方米。

目前，公司已利用中航原資源優勢，在天津、珠海、三亞獲取3個專案，新增待開發資源150萬平方米。後續公司將繼續推進中航工業其他地產業務板塊的整合工作。

前述人士透露，央企地產整合可能是2017年資本市場的風口，甚至其他的央企地產資產也會納入保利地產的整合範圍，保利地產規模擴張將大大加快。

與此同時，並購整合為保利帶來大量的優質土地儲備，也將觸發價值重估機制。資料顯示，保利地產土地儲備多位於一線和核心二線城市，比如保利地產在廣州擁有近萬畝的舊改儲備。“保利地產可以說是目前城市群戰略最為深入的公司之一”，前述人士表示。

此外，保利地產通過並購破冰規模化，兩翼佈局也進一步完善，新業務的盈利充滿想像空間。去年，保利物業公司完成股份制改造，啟動新三板掛牌程式，年內完成市場化外拓約1500萬平方米；商業運營實現在多個外部酒店、購物中心專案上的市場化管理輸出。

保利尤其注重產融結合。在房地產金融板塊，信保房地產基金管理規模持續增長，年末已近600億元；小額貸款業務規模達4.93億元；並參與粵高速A定增，滴滴出行、粵港證券等戰略投資。


多家券商指出，目前保利地產估值在主流地產股中較低。資料顯示，恆大、招商蛇口、碧桂園、萬科的市盈率分別為20.8倍、16.3倍、12.71倍、10.75倍，而保利地產的市盈率為9.16倍。

興業證券分析師閻常銘認為，目前保利地產每股RNAV16.6元，折價幅度大，具有非常好的投資價值和安全邊際。

2016年，保利地產擬現金分紅37.35億元，占當年歸母淨利潤的30.7%。公司是為數不多的連續分紅地產企業，上市至今連續分紅10年，其中，2010年至今累計分紅161億元，占淨利潤的24%，分紅規模和分紅占比均排名行業前二。

“326新政”出臺已有20多天，根據住建委官方數字顯示，商住的成交量接近冰封。

“3月26日晚，北京市發佈了《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》，在建在售商業、辦公類專案銷售對象限定為合法登記的企事業單位、社會組織，商業銀行暫停對個人購買商辦類專案的個人購房貸款，而開發企業新報建商辦類專案，最小分割單元不得低於500平米，其對寫字樓市場的影響將遠超預期。”4月14日，全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長劉凱在“第十二屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會”上接受《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者採訪時表示，商辦限購標誌著商辦地產從個人投資主導向機構投資主導的轉變，影響深遠，不排除市場重新回到四年前也就是2013年的低迷狀態，所以我們對未來市場相對悲觀。

尤其是貨幣政策收緊，利率增加，而目前產品同質化嚴重，客群單一，去化壓力加大，租售比難以達到投資回報需求，如何消化體量超過1000萬平方米的商辦類產品成為所有從業者亟待應對的挑戰。

一直以來，商住這個概念都是開發商玩的噱頭，就是先按商業、辦公用途報規劃審批，在審批過程中，儘量將最小分割單元面積報小一點，便於以後的切割改造。商住產品不限購，不能落戶，不能使用學區等住宅配套，購買時需要繳納50%的首付款，貸款期限最長10年且用不了公積金，不計入住宅貸款次數。

從2016年的市場情況看，北京普通住宅的平均單套價格為467萬元，自住房平均為162萬元，商住公寓平均為202萬元，別墅平均為1086萬元。商住一直是北京樓市剛需置業群體的替代型選擇，其具有小戶型、低總價等優勢，是被高房價、限購政策擋在門外的“草根”們實現在北京置業夢想的一個管道。

據記者瞭解，200萬元左右的商住類產品使其具有很強的投資屬性，再加上剛需人群對商住房的追捧，其基本成為北京樓市成交的主力。從2016年1月1日至2017年3月23日，北京所有具有居住功能屬性的物業合計成交90112套，其中商住類產品成交接近5萬套，占比約為54.7%。

不過，這種擦邊球隨著“326新政”的發佈而結束，“326新政”把最小切割單元劃定在500平方米，這意味著大幅度提升了商改住的入門門檻。更重要的是，新政將個人排除在可以購買商住產品之外，這實際上削減了幾乎一多半商住項目的購買需求。

就此，劉凱認為，“326”北京商辦限購宣告北京商住市場的突然死亡，根據住建委的資料近來成交量幾乎為零，有業內人士用滅頂之災形容。

劉凱指出，我們注意到上海、廣州的商辦限購政策相繼出臺，而根據統計2016年全國商辦地產庫存超過2億平方米，因此全國商辦地產市場同樣不容樂觀。目前"商辦限購"殺傷力很大，政策幅度超出預期，市場及開發商集體陷入焦灼狀態。目前看幾種可能的解決途徑包括：重新定位企業客群；以租代售；持有出租（寫字樓、長租公寓）；資產證券化（REITS）等。

據記者瞭解，在剛剛結束的北京春季房展會上，業已看不到商辦類物業了，而往年，“商住”往往是開發商力推一類物業。從3 27算起，截至昨日，合計北京商辦類簽約800套，相比之前跌幅超過九成，而且簽約的項目集中在通州光大新北京中心、世界僑商中心等之前已經限購的通州區域，剔除這些個案項目，整體商辦市場接近冰封。

北京3月中旬推出房市調控新政，經過兩周時間，根據房地產仲介商偉業我愛我家集團的統計，4月上旬北京新屋網簽量僅1000間，較3月下旬大減43.7%，年減58.4%，民眾購屋需求明顯下滑。

中古屋的情況也差不多，數據顯示，4月上旬北京網簽量共計8096間，較3月下旬減少51.4%，年減37.4%。

我愛我家集團分析，北京購屋需求正在快速減少。以新增合約簽訂數量為例，4月上旬跟3月上旬比較起來，量幾乎腰斬。北京房市現階段變成賣方市場，新增中古屋出售房源數量變多，不少賣主面對越來越嚴厲的房市調控政策，紛紛選擇出售。據了解，近來降價求售的賣主有增多的趨勢，不少買主趁機會出手買房，帶動北京3月房價。

3月17日，北京推出房市「317新政」，提高民眾購買第二間房子的頭期款比例至60%。時隔不到一周，中國人民銀行（大陸央行）3月22日宣布收緊北京房貸政策。根據大陸統計局的數據，3月18至31日期間，北京市新屋日均成交數減少，中古屋日均購房資格申請量下降，住宅交易三方合約成交筆數銳減。

次輪共143伙周六售 不設大手組別

政府出招收緊一約多伙後，北角維港頌昨加推66伙，定價保守，個別單位定價甚至較相鄰同類單位低5%，次輪共143伙將於本周六（22日）發售，且不設大手組別。

自政府上周對一約多伙徵收辣稅後，採用一約多伙的投資者大減，發展商加推態度亦變得謹慎，與早前新盤每次加推均加價的情況有所改變。

66伙折實呎價22082起

首輪152伙已售出94%的長實地產（01113）維港頌，昨天加推66伙2房及3房單位，面積569至1,097平方呎，價單定價2,078.7萬至6,405.4萬元，價單呎價34,851至58,443元。以最高折扣34%及成交價4%回贈計，66伙折實價1,317.02萬至4,058.5萬元，折實呎價22,082至37,030元。

長實地產投資董事黃思聰表示，是次維港頌加推的66伙為原價加推，與同質、同層的單位比較，定價均相若，至於4房大單位未來將有約5至10%加價空間，將在次輪銷售後，看銷情再決定何時調整價錢。

不過，是次推出的單位，不少較早前推出的相鄰同類單位為低，個別呎價低約5%。

以3房戶為例，昨天新推的5座36樓A室（1,096平方呎），價單定價5,556萬元，價單呎價50,693元。至於相鄰的同座同層B室（1,062平方呎），在本月6日、政府出招前推出，價單定價為5,652.7萬元、呎價53,227元。兩個單位皆位於極高樓層，屬3房主套連儲物室及廁設計。樓書顯示，兩戶前方並無其他建築，料同樣可享無遮擋維港景，但新推單位呎價就低早前推出的相鄰戶約4.8%。

至於兩房戶的情況相同，新推的6座17樓D室（573平方呎）及上周推出的相鄰E室（587平方呎）坐向相同，均斜望維港，惟前者價單呎價39,913元，較上周推出的E室價單呎價42,240元，低約5.5%。

主攻用家 傳累收160票

兩房戶入場價亦出現項目新低，今批折實價最低單位為6座8樓D室，面積573平方呎，扣除最高折扣及回贈後，折實價1,317萬元，折實呎價22,985元。最貴單位5座37樓A室連天台戶，面積1,096平方呎，折實價4,058.5萬元，折實呎價37,030元。

發展商昨天同時公布銷售安排，推出共143伙本周六發售，周五（21日）下午5時截止登記。黃思聰表示，次輪銷售只限1人1票，且不設大手組別，期望可主攻用家。市傳項目累收逾160票，已錄足額登記。

屯門珀御明日首輪推售118伙，並於今天截票，市傳暫收逾2,000個登記，超額認購16倍。

新地（00016）旗下屯門珀御明日將進行首輪推售118伙，今日下午2時截票。市場指，項目已收逾2,000個登記，較明日推售的單位超額認購16倍。

新地代理業務部總經理張卓秀敏表示，項目展銷廳已錄逾2萬人次參觀，反應熱烈，最快於明日開售後加推，料會加推開放式單位，最快周五（21日）起重新收票，有機會下周進行次輪銷售。而新地會會員認購珀御單位，可獲1%的折扣。

柏傲山頂層呎價5萬

由新世界（00017）牽頭的北角柏傲山，昨日以招標形式售出項目3座35樓A室頂層天台戶，面積1,440平方呎，連646平方呎天台，連車位以7,200萬元出售，呎價5萬元。

項目昨日亦修改價單，1座32樓B室單位，面積1,521平方呎，由原來售價7,872.2萬元提價8.4%至8,536.6萬元。項目累售352伙，佔可售單位逾99%，僅餘6伙單位待售，連同售出車位共套現逾100億元。

另外，南豐旗下的西半山羅便臣道80號3個單位提價，加幅5%至21%。其中加幅最大的單位，2座43樓A室，售價由4,350萬元加至5,280萬元，加幅21%。

發展商同時削減優惠，採用即供付款辦法優惠由10%減至5%，亦取消印花稅補貼優惠，變相加價13.5%，若上述單位以最高優惠計算，折實售價由去年6月的3,545萬元加至現時5,016萬元，加幅達4成。

而嘉華國際（00173）啟德嘉匯昨日上載銷售安排，推10個單位周六（22日）以先到先得形式發售。另華懋旗下九龍塘全新豪宅項目賢文禮士今日將舉行記者會，公布項目最新部署。

香港仔雅濤閣呎售11979 全港次高

樂富德強苑3房以788萬元沽，呎價12,012元，呎價及樓價齊創全港綠表居屋新高；香港仔雅濤閣呎價11,979元沽，全港次高，馬鞍山錦泰苑628萬元售，膺新界居屋王。

全港綠表居屋樓價連環破頂，綠表居屋樓價逼近800萬元，樂富德強苑A座高層9室，實用面積656平方呎，屬於屋苑最大單位，設有3房連儲物室。

單位坐向東南，外望開揚樓景，世紀21富山地產聯席董事黃澤龍指出，原業主叫價800萬元，最終單位以788萬元（未補地價）於綠表市場上沽出，平均呎價12,012元。

間隔佳交通便 支持單位造價

黃澤龍續指，新買家家庭成員多，故購入最大的3房戶，同類型放盤只有一個，故此以新高價入市。原業主2001年以191萬元購入單位，持貨16年獲利597萬元，升值3倍。

根據銀行網上估值顯示，上述德強苑單位連地價市值約894萬元，而屋苑折扣率普遍約44%至46%。假設單位連地價沽出，補地價金額可達393萬元，即造價可達1,181萬元。

是次居屋王德強苑樓價較舊紀錄長沙灣樂年花園的730萬元，再高出58萬元，主因屋苑樓齡只有16年，距樂富港鐵站只需5分鐘步程，而新十字形設計，間隔亦與私樓接近，支持單位造價創新高。

用家追價入市，刺激綠表居屋樓價不斷創新高，全港最貴綠表居屋首5位中，頭4位全數於本年3月及4月份錄得，反映過去兩個月，綠表居屋樓價升勢急。

馬鞍山錦泰苑628萬 新界最貴

其次，港島居屋呎價創新高，香港仔雅濤閣低層單位，實用面積576平方呎，3房間隔，3月份以690萬元（未補地價）沽出，呎價11,979元，並僅次於德強苑，創全港綠表居屋次高。

新界居屋同獲追捧，馬鞍山錦泰苑F座高層5室，望全海景，3房間隔，面積650平方呎，於綠表市場上以628萬元（未補地價）沽出，創新界綠表居屋樓價新高。舊紀錄於3月份時錄得，當時同戶型單位565萬元沽出，是次新紀錄高出63萬元，幅度達1成。

樓價上升，交投同時向上，根據房委會資料顯示，3月份居屋及公屋綠表市場錄得207宗成交，較2月份多1成。至於4月份方面，截至15日暫錄得27宗成交。

二綫屋苑造價紛紛破頂，大埔新達廣場一個兩房戶以719萬元易手，呎價14,703元，創大埔市中心兩房單位呎價新高。

區內代理指出，單位為新達廣場6座高層G室，實用面積489平方呎，由於客廳可遠望吐露港一帶海景，景觀十分開揚，故吸引用家高價入市。原業主早於1997年以約297萬元購入單位，持貨接近20年，帳面獲利422萬元離場。

其次，美聯首席聯席區域經理陳國良表示，沙田中心安寧大廈頂層C室，實用面積347平方呎，連天台以565萬元易手，呎價16,268元，屬沙田市中心一帶7個私樓屋苑呎價新高個案。陳指出，單位望開揚山景及連雅裝，故吸引換樓客高價接貨。

屯門時代廣場 半月3度破頂

另外，在新盤推售效應帶動下，新界西北區二手樓價不斷推升，例如屯門時代廣場C座低層7室，實用面積272平方呎，屬於1房間隔，上周末以370萬元易手，呎價1.36萬元，屬同類單位於半個月內第3宗破頂個案。

天水圍私樓兩房戶樓價創新高。祥益地產區域董事蕭嘉偉指，嘉湖山莊景湖居13座高層F室，實用面積442平方呎，以445萬元沽出，呎價10,068元，分層呎價首次突破1萬元。其次，栢慧豪園6座高層H室，實用面積494平方呎，以屋苑分層兩房新高價535萬元沽出。

至於市區方面，鰂魚涌華蘭花園呎價首達1.8萬元。北京物業羅樹新指出，屋苑玉蘭閣高層B室，實用面積378平方呎，兩房間隔，僅議價兩萬元，以688萬元沽出，呎價18,201元創屋苑新高。

西貢區議會今天將討論政府建議改劃該區5幅綠化地作公營房屋發展的建議。在會議前夕，有地區人士就此進行問卷調查，結果顯示逾六成受訪者不支持政府在綠化用地建屋。

5幅擬改劃作住宅發展的綠化用地，分別位於將軍澳村以北、影業路以西和香港電影城以東等，合共可興建逾1.1萬個單位，預計可容納約3.15萬人。

就有關建議，西貢區議員方國珊表示，專業動力4月12至16日透過問卷調查成功訪問1039人，雖有80%受訪者支持政府增建出租公屋，73%支持增建居屋，但僅有39%受訪者支持改劃綠化地作公營房屋發展，61%受訪者反對。而5幅用地之中，將軍澳村以北用地有71%受訪者支持作公營房屋發展，而香港電影城以東用地則只有36%支持。

方國珊指出，政府應該優先使用棕地和私人遊樂場用地等興建公營房屋，並建議政府集中資源，加快開拓將軍澳第137區作大型新市鎮發展。

另外，西貢區議員兼新民主同盟輪任召集人范國威說，該黨上星期起於將軍澳區內進行問卷調查，截至昨天中午共收到682份問卷，結果顯示多達94%受訪者認為在5幅綠化地發展房屋將加重將軍澳區負荷，高達93%受訪者認為將加重該區交通壓力，72%則擔心會造成屏風樓效應。他說，將反對改劃建議，要求政府優先發展棕地及閒置軍事用地。