626萬買北市捷運宅 50萬搶屏東透天

物件難尋
台灣金聯再推平價屋專案，全台共60筆物件今日開賣，最便宜的一筆是屏東縣南州鄉透天厝，總價只要50萬元。北市林森北路上、捷運站旁小套房也釋出2戶，總價626~666萬元，拆算車位1坪僅約37萬元，台灣金聯指出，將自今日起至本月22日開放民眾登記承購，不過平價房源日益難尋，今年恐怕是最終檔。

台灣金聯已連續7年推出平價屋銷售專案，今年含括12縣市，總計60筆物件釋出，雖規模不如以往，不過價格仍是「誠意十足」。其中，曾在3年前引發1700多人搶購的北市林森北路套房，將出售最後2戶。

「南方之星」1126萬起
這2戶均含1車位，面積分別為19.3、20.55坪，售價626、666萬元。台灣金聯指出，今年2案扣掉車位1坪價格不到40萬元，預料將再掀搶購熱潮。

台灣房屋台北中山特許加盟店店長蔡政宏也表示，由於標的物接近捷運站，距離林森北路正風化區已有段距離，鄰近多新屋大樓，目前社區平均行情落在50萬元左右，本筆物件位高樓層，總價與單價都相對區域價碼低，「會很搶手。」
另外，去年成功售出4戶的新北市捷運宅「南方之星」，今年再推4筆一般事務所產品，售價1126萬元起；南台灣則有高雄市鳳山市區公寓僅168萬元、旗山區大衛營山莊，去年釋出17戶銷售一空，今年也再度釋出10戶，每戶維持88萬元售價。

台灣金聯表示，今年60筆物件包含住宅44戶、商辦10戶、住店5戶及土地1筆，其中約6成售價低於500萬元，並保證房屋產權清楚，無海砂輻射或凶宅；抽獎活動刺激買氣，若22日申購截止，同戶有超過2人以上承購，將訂於6月2日辦理公開抽籤。

全台僅60間供給量減
然而，7年來平價屋專案多主打百件規模，在去年首度少於百件僅76件，今年更只剩60件，台灣金聯代理董事長林盛茂表示，現在平價屋很難找，今年也是勉強整理出60件，恐怕會是專案最後一年。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，金融風暴時市場諸多不良資產因銀行內部難以處理，會委託台灣金聯代為處分，這幾年雖然市場不好，不過隨著投資客退出市場，利率處於低檔，法拍案件未見爆量，在市場調整下，能供台灣金聯販售的平價屋自然也愈來愈少。


工商時報
台灣金聯：物件難覓 平價宅最後一檔60戶

台灣金聯資產管理公司宣布，平價屋銷售專案今年第7年推出，代理董事長林盛茂強調，由於新案難覓，今年可能將是最後一次推出「金聯平價屋，讓您迎幸福」，這次精選60筆房地，從5月3日起至22日，受理外界登記申購。

林盛茂表示，為順應外界購屋需求與期待，台灣金聯已連續7年推出平價屋銷售專案，這次無法比照往年提供百戶，主要是近5年來新案非常少，今年60筆包括住宅44戶、商辦10戶、住店5戶及土地1筆，從5月3日起以平實價格，受理外界登記申購，登記至22日止，期協助民眾輕鬆購屋圓夢成家。

平價屋案源愈來愈少，明年是否繼續舉辦，目前尚無把握，林盛茂指出，有可能今年就是最後一次推平價宅，畢竟未來新案增加預料還有很有限，因此，有購屋需求民眾可把握也許是最後一次平價宅的申購機會。

這次60筆物件中，有6成總價在500萬元以下，台灣金聯補充，以最平實的價格提供有需要的民眾購買，因此較不會受到景氣影響，其中暌違3年再推出台北市林森北路套房，過去推出曾造成近2,000人次登記熱潮，主要因位於捷運站及公車站牌附近，生活機能健全，今年一次釋出2戶，且均附有停車位，預料再掀起登記熱潮，另一位於新北市捷運南勢角站的「南方之星」共構商辦，回應民眾強烈需求，今年也再釋出4戶。

其他熱門案件包括高雄市旗山大衛營山莊每戶88萬元渡假套房，去年17戶銷售一空，今年再度釋出10戶；這次最低總價為屏東南州成功路毛胚透天厝，建物面積43.40坪，售價50萬元，扣除6萬元成交禮券，平均1坪約1萬元。

房地產市場復甦緩慢，第一線的代銷業者經營，也面臨嚴峻考驗。根據內政部不動產資訊平台最新統計數字，今年第1季全國不動產代銷業備查家數，來到近3年最低量，較2015Q3高峰時期量減逾1成。其中又以桃園市、台中市，較高峰時期量縮2成最慘烈。

官方統計顯示，今年Q1不動產代銷業備查家數，共有570家，光雙北市業者就佔逾4成，而近3年全國家數，最多曾達642家，對比當時，量減約11.2%。業者經營尚屬穩定者為雙北市、高雄市，對比2015年高峰，代銷業家數僅減少6~8%間，但如桃園市、台中市，代銷業家數對比高峰，卻有約2成退出市場。

海悅「減量經營」
海悅廣告總經理王俊傑指出，雙北市業者變化不大，主要是「減量經營」的策略，近期市況交易雖有回溫跡象，但王俊傑仍認為：「代銷業在整體交易鏈中，屬於被動的一方，保守還是王道。」

新理想廣告副總經理葉清宗認為，桃園市自升格直轄市後，市場一度十分火熱，不少建商、代銷業跨區競爭，當地業者面臨第一波考驗，近2年景氣反轉，部分資金實力不足、管理不善的公司遭自然淘汰。

葉清宗說：「近期部份價格修正較大區如八德，或是房價處於相對低點的楊梅、中壢，交易出現回溫，預期經營可趨於穩定。」

北部重量級建商看好大台中人口紅利持續放大，布局台中豪宅、搶推綠園道景觀宅，尤其是深耕大坪數、大棟距、大綠地「三大」高端市場！隨著西區國美館特區的「富邦天空樹」最新實價登錄出爐，每坪成交單價達66.9萬元，不僅創下區域新高價紀錄、甚至超越7期夏綠地周邊的豪宅價格，台中豪宅區域「風水輪流轉」！

北部建商布局台中豪宅市場，包括欣陸投控旗下的大陸建設、勤美集團、忠泰建設等，紛紛鎖定北部購屋族群為目標，在7期及草悟道、美術館園道周邊覓地；就連北上推案的鄉林建設也回師台中，將土地開發部調回台中，繼續深耕中部市場。

鄉林不動產研究室分析指出，綠園道宅保值性強，以國美館第一排「由鉅大恆」為例，每坪喊出均價61萬元；而「富邦天空樹」31樓成交價更創下每坪66.9萬元，單價超越7期夏綠地公園周邊指標建案，顯示國美館特區的園道豪宅已站穩房價高點。

此外，忠泰建設宣布第2季將於科博館特區推出總銷70億元的大案，並邀請國際知名大師卡爾拉格斐設計；勤美集團4月中也宣布啟動草悟道洲際酒店與勤美璞真的豪宅投資計畫；鄉林建設位於科博館特區的「鄉林美術館」新成屋也積極銷售。

台中市長林佳龍日前宣布，台中最快將於2018年底突破302萬人，成為全國人口數第二大的都市，僅次於新北市，加上捷運、鐵路高架化及大型建設陸續到位，吸引就業人口大量遷入台中市，帶動房市需求大增。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，國美館特區房價創下新高，印證所謂「十年河東、十年河西」的區域輪動定律；今年台中房市已是「一級戰區」，除了7期之外，他認為，最火紅的當屬科博館、美術館所在的綠園道兩旁。

根據台中市不動產開發公會最新統計，今年首季推案量持平，預售推案戶數1,553戶、微增，但去年首季總銷337.8億元，今年受到推案區段及小宅化影響，總銷縮水一半、僅156.1億元，超過20億元的大案僅有南屯區的「寶輝大隱」，其餘重量級推案預估下半年才會進場。

受到股匯雙漲、台商資金回流等激勵，台中豪宅市場逐漸回神，來客率明顯增加15~20％。隨著「聯聚保和大廈」、「富邦天空樹」、「雙橡園V1特區」、「大陸寶格」等豪宅「F4」自4月起進入交屋潮，可望帶動一波豪宅買氣。

根據實價登錄顯示，台中國美館特區的「富邦天空樹」去年底一口氣成交11筆，最貴的是位於31樓、總價1.53億元的新成屋，扣除車位換算後每坪達66.9萬元；最便宜的則位於6樓、總價9,550萬元，扣除車位後每坪單價約52.3萬元。

樓高39樓的「富邦天空樹」是由名建築師伊東豊雄親自操刀，基地面積達2,755坪，建蔽率僅約17％，以「下窄上寬」設計理念，使天空樹外觀呈現如大樹般向上生長，更在基地內種植了200多棵大樹，另有近400坪的生態水池，呼應美術館區周遭生態景觀，「富邦天空樹」已成為國美館特區最貴的豪宅，已購客戶群有不少是台中建商。

此外，近期陸續交屋、樓高39層的「聯聚保和大廈」，由「豪宅一哥」聯聚建設規畫，位於7期市政路與惠文路上，建築外觀秉持其一貫的新古典風格，室內規畫也維持其東西美學融合風，爭取豪宅客的認同。

6月還有「雙橡園V1特區」、「大陸寶格」2個豪宅建案將陸續交屋；其中，「寶格」是大陸建設首度南下台中推案的代表作，新成屋成交行情預料將改寫7期歷史新高，據悉，目前成交最高價已達每坪85萬元，有機會續創7期豪宅新天價。

土地銀行釋出自有地參與都更，地利市值2倍翻。土銀指出，台北市政府已在上週核准了與吉美建設合作，位於台北市大安路上的一項新都更案，根據最新的概算，該都更案土銀可分為的產權市值高達6億元，不僅比起目前的市值足足高出3.65億元，增幅之大更已可用「倍翻」來形容。

不動產放款量最大的土銀，自從民國90年投入都更業務以來，累計挹注都更的金額已超過千億元，目前都更融資及信託總金額為業界排名最大；除了與吉美建設合作的上述都更案，土銀主管也指出，土銀位於敦化北路1號，占地370坪的土改館大樓都更案，將在本月正式啟動政府採購法的遴選程序來辦理，該案將由土銀主導。

多家老牌大型行庫家大業大，老舊行舍眾多，參與都更案除了資產活化效益之外，建物本身的屋齡越老，這類效益越明顯。就以土銀這項和吉美建設合作的都更案為例，由於該行舍為磚造兩層樓的建物，建物本身因為已逾30、40年，因此殘值老早就降為零，現在僅剩地利價值。

根據土銀內部估算，該地坪原本每坪240萬，地坪98坪，由於建物殘值已為0，因此現在的市值僅能以土地價值計算，合計市值僅2.35億元。

但土銀與吉美建設進行都更合作之後，分配到的產權可望重新計算建物價值。上周台北市政府已經對該案公告實施，除了由吉美建設擔任都更實施者，權利變換也已經過台北市政府核准。

對於後續的產權變換，土銀指出，土銀是以位於大安路上的舊宿舍，基地面積約327平方公尺來參與該都更案，實施權利變換後，土銀可分配到6間房屋、9個車位，預估市值達6億元，全案預計在109年12月完工。土銀也表示，已與該更新單元所有權人陸續簽訂信託契約，且擔任上述都更案的土地產權及興建資金的信託受託人，包括該案後續的土建融、及原住戶轉貸等，均由土銀負責。

六都公布四月份建物買賣移轉棟數共1萬5240戶，較三月衰退13.1％，與去年同期則是微幅成長5％。由於成交數量仍顯遲滯，房仲業者認為賣方適時讓利，才能讓買氣增溫。

四月份台北市買賣移轉棟數為1707棟，較三月份的1993棟衰退14.4％；新北市移轉棟數為3636戶，也較三月份衰退15.9％。桃園市四月移轉棟數為2670棟，較前一月減14.3％。

台中市四月移轉棟數為3198棟，月減率為2％，是六都中衰退率最低者；台南市則為1428戶，月減率17.3％，是六都中衰減幅度最大者 ，高雄市四月移轉棟數有2601棟，也較前一月減16.6％。

三月份買賣移轉棟數略見成長，曾引起業界一陣驚喜，認為市場買氣回溫，房地產景氣將落底反彈，但業者指出，若扣除新成屋交屋數量，買賣移轉棟數將更形萎縮，今年全年新屋交屋棟數估計有16.9萬戶，將是下半年另一波賣壓。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，三月份吸納年初剛性買盤，加上同期基期低，表現強勢。四月沒有過多表現可能與降價無太大亮點，買氣略微遲滯有關。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，雖然四月六都均呈現月跌窘況，但跌幅並不嚴重，仔細觀察年增幅度，除桃園市因去年同期龜山區合宜宅大量交屋，讓今年桃園市移轉棟數回歸基本盤，年增量走弱，其餘五都均比去年成長，房市築底走揚態勢不變，交易量能有望較去年復甦一成。

在台北捷運中山站及雙連站之間，由於淡水線沿線地下化，因此留下珍貴的都市綠地，台北捷運公司特別結合社區，進行線形公園改造工程，透過空間規劃及綠帶植栽，創造出更多休憩、活動空間及景觀特色；預計2017年7月前，完成中山地下書街公共區域改造工程，全案則在2018年8月底前完工。房地產業認為，當這個綠帶完工後，必定會提升區域居住品質，對於房價也會有「拉抬效果」。

本案改造範圍為捷運中山站至雙連站間，改造面積約1.96公頃，以民生西路為北端邊界，南京西路為南端邊界。設計範圍包含中山地下書街公共區域及店鋪、中山站至雙連站間之捷運線形公園、捷運行政大樓後方B1下凹式廣場及中山地下街爵士廣場。

本次規劃案中，將結合地下街的文創、文藝及書香意象，與地面的百貨公司、周邊企業、當代藝術館、社區特色商店等互相輝映，營造出知性、感性、樂活的城市氛圍。並且透過強化季節主題植栽，把線形公園變身為月光森林，打造星光空橋，成為休閒娛樂與城市美感兼具的綠環城市代表作。

本案以創造多方向可及性、打造綠色林蔭廊道、串聯台北開放空間及承接台北城市歷史發展等四個面向，作為整體規劃目標。

一、創造多方向可及性
目前基地為30年前設計，許多動線迂迴彎曲，加上各種出入口及突出物，形成全區高程不連續且空間零散破碎的狀態；未來將整合路面高度、打開邊界封閉性及提高行人可及性，使人潮更容易穿越都市中的城市綠地。

二、打造綠色林蔭廊道
目前的線形公園已有許多植栽槽，樹木生長狀況十分良好，可惜多為點狀或破碎的綠覆空間，改造後，除將保存現有老樹繼續生長外，亦將透過樹冠層的串聯，強化季節主題植栽，使線形公園以綠色廊道帶狀方式呈現城市林蔭之美。

三、串聯台北開放空間
順著中山雙連線形公園繼續往南往北延伸，地緣上為串接西區門戶計畫及花博園區的中繼點，也是連接城市生活關係的通路，透過線形公園改造，串聯台北重要開放空間，讓城市生活美學在線形中流動，也串起相鄰區域發展的脈動。

四、承接台北城市歷史發展
淡水線為台灣第一條鐵路支線，全線於1988年停止營運後，大部分路段改建為捷運淡水線，未來將把這塊具有歷史紋理區域，以更具公共性的角度呈現。

捷運中山站周邊已經成為北市最具特色的商圈之一，雙連站則為傳統的店面及舊市集，中山雙連線形公園周邊社區及地下街，則涵蓋當地食衣住行的各式店家、書街及文創產業，吸引許多逛街人潮，更是國外背包客必訪地點。中山與雙連站，一年約有4千萬人次進出，其中中山站運量已經躍居為北捷前十大車站，每日平均運量高達8到10萬人次。

透過本次改造工程規劃設計案，將中山與雙連一帶都市再生與社區營造，創造更多休憩、活動空間及景觀特色，使得社區居民生活更加緊密連結，進一步成為台北未來都市空間的公園典範。

當媒體聚焦於前瞻基礎建設的「軌道」、「水環境」與「綠能」等前瞻項目之時，可能很少人注意到，全國老舊市場的建築物耐震補強工程，這次也被納為計畫當中的一個子項。經濟部預計於2017至2020年之間，督導各地方政府對轄內的公有市場建築物進行耐震能力體檢，及補助後續的修建補強工作。

台灣位處於太平洋地震帶，內政部評估國內老舊建築物約有四成耐震能力不足。依據過去的地震經驗，經過耐震補強的建築物，確能降低受損機率，內政部營建署推動「建築物實施耐震能力評估及補強方案」，對象為各地之機關、學校、醫院、場館、車站等公眾聚集之處，而各地的傳統市場因為多屬老舊建築，每日營市便聚集大量人潮，也被列為優先強化耐震的對象。

前瞻基礎建設「城鄉建設—公有危險建築補強重建」子計畫之中，特別匡列15億元辦理公有市場的耐震補強工作。凡符合內政部營建署「建築物實施耐震能力評估及補強方案」(1999年12月31日以前建造)的公有市場，地方政府可向經濟部提出耐震能力評估補強計畫，經審核通過者經濟部將補助約九成的補強經費，地方政府僅須負擔約一成的配合款。

經濟部刻正進行各項前期作業，一俟前瞻基礎建設特別預算及相關條例完成法定程序之後，立即與各縣市政府共同進行全國公有傳統市場的耐震能力評估補強、修建工作，保障民眾日常採買消費安全。

全台最大的法拍業者游世一，2016年時預言法拍市場將在3年後轉熱，但現在不光是全台法拍屋數量繼續探低，就連價格也持續往上衝，專家也認為，期待法拍潮帶來房市落底，恐怕還有得等。

法拍潮來不來？是用來觀察房價走勢的指標之一，但從今年第一次數據來看，想撿便宜的購屋族，恐怕會失望了。根據內政部不動產資訊平台統計，六都中，除了台南外，其餘五都法拍拍定價格皆向上飆升，以台北市較去年同期飆升48.46%最多，中南部的高雄、台中也成長了15%、6%。

而法拍量，根據內政部統計資料顯示，全台法拍移轉棟數自2009年起，移轉數量逐年下滑，一路到2016年全台拍賣移轉棟數更僅剩4630棟，創下新低紀錄。 法拍業者接受蘋果日報採訪時分析，成交率和加價率上升，原因是投資人認為，目前房市已到了可進場的甜蜜點，使法拍成交價逐漸接近市價。

不過，台灣金聯代理董事長林盛茂則向蘋果日報表示，以目前法拍市場來看，2拍就能走完，但1998年~1999年房市落底時，法拍都要走到3、4拍，從經驗來看，房市還沒有落底。

房市不景氣，為了刺激成交買氣，全台建商大打讓利戰，市場開始出現低單、低總、低利率的「三低屋」，平均降價1到2成，吸引購屋族目光，其中高雄房地產市場，在這盤整期出現變化，不只出現1字頭震撼價，高雄房市第三個核心區「文山特區」也趁勢崛起。

高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長謝俊正，對東森新聞雲記者表示，近來高雄市區出現多個讓利建案，如前鎮區推出每坪16.8萬元起的純住宅社區；三民區高雄醫學大學生活圈，還有新成屋建案開價17.8萬元。

除了房價下修更親民，高雄市不動產的交易熱區，也出現新熱點。高雄市不動產開發公會房屋市場委員會主委呂金發，就對中國時報記者分析，高雄不動產市場，在民國103年出現修正訊號，歷經這3年的修正期，高雄市內各區域的大樓房價，普遍有10％到20％的修正幅度。

過去高雄縣市交會的鳳山區「文山特區」，趁勢崛起成為大高雄的第三個核心區。呂金發接受中國時報記者採訪的說，縣市不再分治、大量店家進駐、生活機能完善、加上此處也有1字頭房價建案等因素，讓文山特區成為首購族新興買房熱點。

位於新店的最大都更案裕隆城開發案，歷經10年時間，終於要在今年動土，身為裕隆城的東道主，裕隆並不打算走傳統建商路線，嚴凱泰強調要打造15個不可能的生活體驗給未來入住的住戶，究竟是哪些不可能呢？

備受新店人期待的裕隆城開發案，即將在今年7月動土，這個耗費10年規劃的新北市最大都更案，究竟有甚麼特別？

嚴凱泰對本刊說，裕隆不是房地產業者，但會把汽車產業的概念放進來，傳統房地產談的都是地段、特色以及住進去的服務差異。「裕隆不談這些，我們談的是IMPOSSIBLE（不可能），是超越消費者的期待，給他們不可能的生活體驗。一共至少放進了15個IMPOSSIBLE。」

嚴凱泰舉例，在裕隆城中住宅面積開發約1.5萬坪，同時間住戶可以享受同樣1.5萬坪的生態公園（包括人工湖）。另外，高達46層樓高的住宅大樓，將會是全台最高豪宅，住戶可以看到河流，與高山。

大樓設計找了世界頂尖的Zaha Hadid（札哈 哈蒂）團隊，作品包括德國著名地標BMW公司中央大樓、首爾東大門設計廣場等，裕隆城是他們在台灣除了淡江大橋外唯一的作品，另還找了姚仁祿、姚仁恭、姚仁喜兄弟的設計團隊參與，大樓外觀用了三萬片曲面，每片都不一樣，工法對台灣營造業來說，絕對是不可能的任務。

內裝方面，嚴凱泰驕傲的說，25坪就有觀景陽台，還有兩張King size的床，主臥室內有更衣間，還有兩套洗臉盆，都是豪宅才有的規格。「年輕夫妻上班要同時出門，不用搶都用的得到。」

另外，根據規劃未來裕隆城豪宅將有25坪、50坪以及136坪幾種房型，其中25坪會有6扇窗、50坪會有19窗，最大的136坪一根柱子都沒有，不但採光好，也可以讓大坪數住戶更容易設計房型。

此外，汽車產業出身的裕隆，也特別強調運用科技來服務住戶，創造一種智能移動+住宅的生活體驗，未來會提供包括居家型的服務機器人24小時服務，還有替老人設計的社區自駕車。「這一切都是要帶給超越住戶期待的不可能。」嚴凱泰說。

記者也好奇，有這麼多不可能，是不是代表價格也是IMPOSSIBLE的？嚴凱泰笑說，「當然會比周邊的來得貴。」據了解，裕隆目前打算開價每坪百萬元，將成為新北市豪宅的新指標。

　　多家機構今日發布的統計數據顯示，“五一”小長假（4月29日-5月1日）北京樓市成交同比下降了八成，創近九年同期新低；房貸市場的咨詢量比上月下降一成，購房人的觀望心態較重。與此同時，“五一”小長假北京住宅市場無項目入市，低速供應將成常態。

　　亞豪君岳會的統計數據顯示，今年“五一”小長假（4月29日-5月1日）北京成交商品住宅（不含保障房與自住房）142套，成交面積1.62萬平方米，環比清明小長假分別減少13%、22%，同比去年“五一”小長假的降幅分別達到82%和81%，這一成交量也創造了近9年的同期新低。與此同時，五一小長假期間北京商品住宅成交均價為38061元/平方米，環比下跌5%，同比上漲12%。而從4月的成交量來看，當月商品住宅僅實現成交2339套，這一成交量也創造了自2015年3月以來的近26個月的新低。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，3月北京大規模收緊新政發布，4月成交即跌至冰點，由此可見此輪調控的著力點非常準確，並且收效顯著。進入5月份之後，北京房貸再次收緊，首套房利率最低執行基準利率，二套房利率上浮20%，而此前首套房利率最低執行九五折。政策預期仍然在不斷收緊，今年房地産市場調控力度仍在不斷加大，由此可以看出政府控制房價的決心。層出不窮的收緊政策，也使得購房者心理預期繼續走低，購房節奏放緩，由此導致成交量不斷下滑。而除此之外，今年以來供應的超低速運行也是制約成交的重要原因之一。

　　另據“偉嘉安捷”數據顯示，“五一”三天小長假，北京房貸市場的咨詢量環比上月再降幅10%左右。從咨詢量下降的情況可以看出，受到節前多項政策的影響，購房人的觀望心態較重。此外，從“五一”小長假過後，各家銀行的首套房貸款利率也呈現全面收緊的狀態。

　　“偉嘉安捷”指出，春節到“五一”期間是購房人換房的旺季，此前“認房不認貸”政策的重啟以及各項一係列趨緊政策在市場中持續發酵，購房人的貸款需求在信貸環境收緊的情況下持續觀望，是咨詢量下滑的主要原因。

　　與此同時，“五一”小長假期間，北京住宅市場沒有項目入市，此前的清明小長假也出現供應空白。

　　對此，郭毅指出，受到自去年開始執行的“限價”政策的影響，進入今年北京住宅市場供應即開始進入低速運行的模式，而3月的密集調控更是加劇了這一趨勢。進入4月份之後僅有8個項目獲批取證，僅可提供1174套住宅産品，而去年4月份住宅市場共有18個項目取得預售許可，可提供2586套住宅産品。

　　郭毅認為，需求預期的走低以及項目取證的受限，使得市場供應出現極度縮減。另外，去年住宅土地的超低成交，使得房企手中土地儲備不足，去庫存的壓力較小，集中“舍價保量”的可能性也相對較低，因此預計今年北京住宅供應低速運行也將成為常態。

5月1日，深圳市規劃和國土資源委員會公佈的資料顯示，4月全市新房成交均價為54619元/平方米，環比微跌0．2％；受多個新盤入市影響，成交1977套，環比大漲146．2％

據新華社報導，深圳4月新建商品住宅成交面積190269平方米，環比大漲136．9％，同比減少24．7％；成交均價為54619元/平方米，環比微跌0．2％，同比增長9．5％。

去年10月，深圳出臺新一輪調控政策提高購房門檻，讓投機行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價格連續7個月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現平穩態勢。

4月新房住宅成交主要以剛需盤和改善型物業為主，成交量顯著增加。2房和3房為成交主力，4月合計成交1603套，占月度新房成交總量的81％。

在二手房市場，深圳4月共成交7018套，環比增加27．4％，同比減少25．9％；成交面積606080平方米，環比增加26．9％，同比減少24．0％。由於4月深圳各區陸續開放小學一年級、初中一年級學位申請，二手房交易明顯活躍。

全球知名房地產服務商戴德梁行2日最新發佈的《聯合辦公：理解正在發生的巨變》的報告稱，整個亞太地區聯合辦公空間以每年10—15個百分點的速度增長，亞太地區的靈活辦公空間已形成增長之勢。

該報告是戴德梁行與全球企業不動產協會聯合發佈的。報告調查了包括主要來自專業服務機構、技術、銀行、金融服務和保險行業業(BFSI)最終使用者和服務供應商的回饋。

報告顯示，亞太地區聯合辦公空間存量總計為1000萬平方英尺，預計為美國現有存量的四分之一，是歐洲存量的一半。

戴德梁行方面稱，儘管亞太地區聯合辦公空間存量相對小，不過亞太地區的企業房地產經理卻最可能使用聯合辦公空間。調查顯示，超過一半的受訪者還希望在佔據黃金位置的同時實現成本節約，而聯合辦公空間通常比傳統的辦公空間要便宜10-30%。

在受訪行業中，技術、媒體、娛樂和專業服務行業等最願意選擇聯合辦公空間，而銀行、金融和保險行業對日漸增長的地產成本最為敏感，因為運營環境的不確定性，近半數銀行、金融和保險行業受訪者更傾向短期租賃(1至3年)，技術行業同樣也強調了這一擔憂。

戴德梁行中國區企業服務部總經理魏超英表示，聯合辦公的前景看好，一方面共用辦公室的需求將不斷增長，另一方面企業家對聯合辦公空間已表現出開放的態度。“聯合辦公場所在降低成本的同時，提高辦公靈活性，這一點對於小型企業、初創公司及大型公司意義重大。”

今年3到4月，全國各地密集出臺了一系列樓市調控政策。據不完全統計，截至目前，全國40餘個城市出臺了各種房地產調控政策，涉及信貸、購房資質、土地供應、市場監管等多個方面。

2016年中央經濟工作會議強調：房子是用來住的、不是用來炒的，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

調控之勢雷霆萬鈞，房地產企業將如何應對？會否影響其發展模式？紛紛宣稱戰略轉型的房企，新方向都有哪些？

熱點城市占半壁江山

在本輪“調控潮”中，土地供應側的差異化供地策略被認為是放出了“大招”。4月6日，住房城鄉建設部和國土資源部發佈了《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求各地土地供應節奏與去庫存狀況掛鉤。供給側與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對遏制房價上漲的決心。

4月17日，全國城市地價動態監測組發佈資料顯示，截至3月31日，第一季度全國105個主要監測城市土地供應面積3.69萬公頃，供應量環比減少50.45%，同比下降4.22%。不過，從各類城市情況來看，住宅用地供應量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。

從20個熱點城市土地供應來看，住宅用地供應同比也出現大幅上漲，漲幅超過30%。總體而言，住宅用地供應數量與結構變化符合分類調控的指導思想。環比方面，各類用地供應均出現環比下降，符合土地供應的時序特徵。

這會否影響房地產企業調整拿地策略？

新城控股副總裁歐陽捷向《中國經濟週刊》記者介紹，龍頭房企還在快速擴張。“現在房企的拿地策略，還是偏向於兩個方面。一個方面是偏向於一二線城市，畢竟一二線城市是市場的主力。”歐陽捷表示，按照中國指數研究院的資料，東部11個省份總銷售額達到72331億元，其中25個銷售額超過400億元的城市合計銷售額就達到38145億元，占比高達53%，也就是說，只要佈局這25個城市就可獲得東部地區的半壁江山。

“全國有42個商品住宅銷售額超過400億元的城市，東部地區以一二線城市為主，中西部地區以省會城市為主，都是人口黑洞。” 歐陽捷表示，這些城市吸引了大量的人口和需求，佔據全國市場份額的56.1%。“這42個城市就佔據了市場份額的一半多，其他城市還要去嗎？”他直言。

“快進快出”時代不再

2016年房價漲幅再創新高，受益於此，許多房企的業績同比好轉。2016年1至9月，房價逐步“邁向頂峰”，10月之後，在一二線城市出臺“限購限貸”政策、三四線城市加入調控行列的情況下，價格還是在高位運行。有資料顯示，2016年1至11月份，全國商品房成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%。

“我的判斷是房地產越來越接近高峰位置，我不認為後面還有太多機會去執行財政的寬鬆政策。”4月23日，朗詩集團董事長田明公開表示。在他看來，中國房地產正在從1.0時代過渡到2.0時代。

田明認為，在房地產的1.0時代，開發商可以用很少的錢買一塊地，通過抵押貸款和預售獲取現金流，部分資金開發專案，部分資金再去做其他項目。“萬科就是通過幾百個這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進快出。”他表示，這種模式已經難以為繼，目前沿海發達地區拍地成本非常高，地產商必須要走向2.0時代，向金融化和專業分工轉型。

“土地仍然是開發企業重要的生產資料，但是純粹依靠土地生長的模式到底了。”優客工廠創始人毛大慶對《中國經濟週刊》記者表示，對開發商來說，土地和資產的重要性將會日漸均衡，開發商也將慢慢轉型從開發轉為持有資產，再從持有資產轉為運營資產。在他看來，未來兩年房地產企業集中度將進一步增加，開發商數量減少，但不會告別土地開發模式。

“土地是財富之母。開發商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經營土地的時代過去了。”田明對《中國經濟週刊》記者表示，一旦物業稅、房產稅開徵後，持有大量物業和土地的成本非常高。他舉例稱，美國許多森林是由私人捐給政府，這背後除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

毛大慶亦表示，對住宅土地使用權到期問題的處置是重大改革，未來持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時候捐都來不及。”

多元化轉型成高頻詞

在建業地產董事長胡葆森看來，過去20多年裡，房地產一直是國民經濟的支柱產業。目前中國城鎮化剛發展到中期，以河南為例，其城鎮化水準遠落後於沿海地區，其今後的城鎮化進程還需要15至20年時間。在未來10至15年內中國房地產行業還大有可為。

談及未來房地產行業發展趨勢，胡葆森認為，一方面是市場份額不斷集中，去年年底中國百強房企所占的全國市場份額已經增長至40%，預計5年內這個數字將達到60%以上；另一方面是傳統開發商逐漸向綜合、新型生活方式服務商轉型，5年後平臺型和生態型房企將越來越多。

萬達集團較早在業內提出轉型。萬達2016年年報顯示，2016年萬達集團服務業收入占比55%，歷史上首次超過地產。

此前，在接受《中國經濟週刊》記者專訪時，王健林提到了萬達海外收購佈局與萬達轉型之間的關係。王健林表示，萬達自2012年開始提出轉型，但實際實施轉型主要在這一兩年之間。這是萬達的第四次轉型。

過去萬達經歷了從地區企業成為全國企業，再從地產企業成為綜合企業的轉變，現在其主要目標已經成為從中國企業轉向跨國企業。“這個目標更大。我們提出要逐漸去地產化，還有其他很多要素。”王健林說。

近年來，開發商多元化轉型已經成為高頻詞，文化地產、特色小鎮、養老旅遊等似乎都成為了房地產開發的下一個方向。

談及當前深受業內追捧的“特色小鎮”業務，胡葆森坦言，目前業界關於特色小鎮的話題“有點過熱”。地產商做小鎮大概有兩種心態，其一還是為了拿地，用做小鎮的概念圈地；其二是希望作為規模式戰略轉型的一部分。“對上市公司來講，做十個八個小鎮沒有意義。從轉型上思考這個問題才有意義，比如小鎮的經營模式、投資模式能否創新。”他說。

p68-萬達近年來投資了大量馬拉松、鐵人三項、足球等體育賽事與企業。

萬達近年來投資了大量馬拉松、鐵人三項、足球等體育賽事與企業。

租賃、共用經濟被看好

本輪調控的一個亮點是，房地產仲介被戴上了“緊箍咒”。3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大仲介機構負責人，進行集體約談，主旨在於規範仲介機構的行為，落實正在實施的樓市調控新政。3月29日，住建部要求各地持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和仲介機構壟斷房源、操縱市場價格等三類違法違規行為。

同一時期，地產仲介龍頭鏈家集團，也迎來了新股東。

4月19日，萬科稱將以30億元認購鏈家股份，理由是看好鏈家的發展空間。早在3個月前的1月9日，融創中國即發佈公告稱，其間接全資附屬公司融創房地產增資26億元，獲得鏈家6.25%的股權。

“中國房地產經過30年發展，到了一個關鍵的節點，不能再這麼瘋狂地挖掘房地產帶來的價值。世界上沒有一個偉大的國家是建立在房地產增值之上。”鏈家董事長左暉直言。在他看來，未來中國會開啟“去房地產化”潮流，行業的發展應該更多依賴於盤活存量。

這或許一定程度上解釋了融創、萬科入股鏈家背後的邏輯。

在左暉看來，房地產租賃市場仍然大有可為。他列舉數據稱，目前中國租房市場體量仍然很小，城市一年的租金規模約1萬億元，相比於近17萬元不動產交易規模，差距非常大。而美國租金規模相當於人民幣近3.5萬億元，因此左暉預計，未來10年，中國整個租金規模可能會從1萬億元升至3萬億元。與此同時，中國機構化的租賃占比非常低，僅不到2%，日本則達到80%，美國也有30%。

“如今房地產的存量資產有200萬億元人民幣的規模，而全國的流通率大概2%都不到，怎麼把200億平方米的存量住宅通過各種手段推進流通，將對房地產供給側改革產生比較明顯的影響。”左暉直言，大力發展租賃市場，“購租並舉”可以在建立房地產市場發展的長效機制方面起到關鍵的作用，讓租房成為居民新的居住方式。

毛大慶則認為，當前全球處於技術革新的新風口，將帶來經濟結構的變革，房地產企業也必然面臨何去何從的選擇。在他看來，互聯網顛覆了社會生產資料和生產要素的整合，未來共用經濟將表現出強大的生命力，“使用者未必對產權有強大的訴求，但是對使用權有很大的訴求，會產生很多將使用權進行分享的業務。”共用辦公、共用劇場等模式因契合使用者需求而充滿發展潛力。

隨大陸房市監管日益嚴格，許多已無房可炒的開發商、投資者進而把目光放到香港。據房地產服務公司高力國際的報告顯示，2017年第一季，大陸企業和個人在香港房地產市場投資金額達361億港元，年增率213％，創歷史新高。

高力國際指出，來自大陸的投資者涵蓋了香港包括住宅、辦公和工業地產等物業領域，其中在豪宅市場，大陸買家更囊括了約10%到15%左右的市場分額。

中國經濟報導稱，由於過去三年裡，香港的住宅和辦公大樓價格分別上升了26%、11%，漲勢驚人，而且對於大陸投資者具地理環境接近、法規和政治環境穩定等優勢，成為吸引陸資湧入的主因。

高力國際也表示，自2015年年底以來，大陸投資開始迅猛增長，且2016年全年大陸買家在香港的房地產投資達413億港元，年增率超過60%，直逼長期位居大陸買家海外房地產投資首選地──紐約的444億港元。

高力國際預測，若大陸投資者持續維持首季的驚人表現，2017年香港可望超越紐約，成為大陸企業和個人的房地產投資首選。

資助房屋頻破頂 兩月11宗

住宅樓市購買力於農曆新年後逐步釋放，傳統上車屋苑在買家搶購下，造價水漲船高，導致購買力逐漸流向相對可負擔的資助房屋市場，帶動該類別住宅過去兩個月亦屢錄破頂成交。綜合香港房屋委員會（下稱房委會）資料及市場消息，今年3月及4月綠表（第二市場，未補地價）公屋及居屋市場，至少錄得11宗打破全港綠表造價或呎價紀錄的成交，其中香港仔公屋華貴邨一個高層兩房戶，上月就以綠表價320萬元轉手，呎價約7862元，登上全港綠表公屋呎價最貴寶座。

公屋最貴呎價 3個月三改寫

房委會資料顯示，上月全港共錄得114宗綠表成交，較3月份共213宗回落46%，惟交投萎縮之下，卻不乏樓價破頂成交。其中香港仔公屋華貴邨華廉樓高層9室，實用面積407方呎，兩房間隔，獲居住於同區公屋的買家以320萬元承接，呎價約7862元，創全港綠表公屋呎價新高，並把牛頭角彩霞邨彩星樓高層17室今年3月創下每方呎約7359元的紀錄，推高約6.8%。連同前述華貴邨和彩霞邨兩宗成交，全港綠表公屋呎價紀錄過去三個月內已三度改寫。

美聯物業高級區域經理丘松原透露，上述華貴邨公屋王4月以320萬元放盤，「買賣雙方傾咗3至4日，無減價情況下成交」。根據土地註冊處資料顯示，原業主2004年4月以綠表價63萬元購入上址，換言之，持貨13年賬面勁賺257萬元，升值約4.1倍。

資料顯示，該公屋王的補地價折扣率為66%，市場人士以是次成交價推算，估計該單位補地價後的市值可高達531.2萬元，呎價約1.31萬元。丘松原透露，同區二手私樓目前最平為香港仔中心一個低層兩房戶，實用面積432方呎，入場費為530萬元，呎價約1.23萬元。上月居屋綠表市場亦錄得多宗高價成交，其中樂富居屋德強苑A座高層9室，實用面積656方呎，以綠表價788萬元轉手，呎價約1.2萬元，造價及呎價均刷新全港綠表居屋最貴紀錄。

彩明苑帶動 將軍澳綠表首逾600萬

此外，市場消息透露，將軍澳居屋彩明苑F座高層5室，實用面積650方呎，三房間隔，以綠表價616.8萬元轉手，膺該屋苑綠表造價歷史之冠，亦成為將軍澳區首個造價超過600萬元的綠表居屋單位，呎價則約9489元。資料顯示，該區居屋對上高位由寶盈花園5座高層於今年2月創下，當時成交價為570萬元。

雖然前述彩明苑單位造價冠絕同區綠表居屋市場，但與同區私樓比較仍有明顯距離。世紀21物業董事鄺志輝透露，慧安園屬同區最平私樓選擇，即使低層三房單位，實用面積502方呎，叫價亦達680萬元，呎價約1.35萬元。而面積與前述彩明苑單位相若的放盤，例如怡心園一個高層三房戶，實用面積654方呎，業主開價更達800萬元，呎價約1.22萬元。

新盤大碼樓受追捧，昨日一手住宅市場連環錄得多宗大額新盤成交，以新世界（00017）旗下尖沙咀名鑄昨天單日招標的2個特色戶成交金額最高，合計以2.76億元售出。

位於尖沙咀河內道18號的名鑄昨天售出兩伙，包括63及65樓B室複式戶，實用面積3861方呎，以1.89億元售出，呎價約4.9萬元；59樓E室則以8700萬元獲承接，該單位實用面積2258方呎，成交呎價約3.85萬元。名鑄已屬現樓，提供345伙，實用面積588至3861方呎；同系位於元朗唐人新村路116號的現樓豪宅項目柏巒，昨日亦以招標方式推售25號連裝修示範屋，成功以4800萬元連雙車位售出，實用面積3844方呎，呎價1.25萬元；3伙合計為新世界單日套現3.24億元。柏巒提供51座洋房，全部設有獨立升降機，實用面積2834至4278方呎。

由華業控股發展、位於跑馬地宏豐臺16號的怡翠軒已屬現樓，以7067.5萬元售出C室三複式特色戶，實用面積2399方呎，呎價2.95萬元。該項目共有6伙，實用面積526至2604方呎。

爾巒最大洋房售6709萬

此外，新地（00016）旗下元朗爾巒，亦以6708.9萬元售出巴維拉大道1號洋房，實用面積3033方呎，為爾巒實用面積最大、唯一超過3000方呎的洋房，呎價約2.2萬元。爾巒位於映河路1號，已屬現樓，由26幢分層住宅及48座洋房組成，提供780伙，實用面積介乎450至3033方呎。

長實（01113）馬鞍山新盤星漣海成交紀錄顯示，項目昨天以1907.1萬元售出3A座25樓D室頂層特色戶，實用面積781方呎，連324方呎天台，呎價2.44萬元，創馬鞍山區分層單位呎價新高；星漣海位於彩沙街1號，提供454伙，實用面積738至1732方呎，預計明年6月底落成入伙。

受發展商積極推盤及買家入市意欲高漲帶動，美聯物業及土地註冊處資料顯示，今年首4個月涉及一手私樓（撇除公營房屋外）的總註冊金額共錄得約858.3億元，較去年同期約328.2億元，按年大增約1.62倍，亦屬1996年有相關紀錄以來最多，對比2015年大旺市期間首4個月錄得的520.4億元，足足多出約337.9億元（約64.9%）。

一手私樓註冊金額破歷來新高，美聯物業首席分析師劉嘉輝解釋，主要由於新盤小陽春提前於農曆新年前爆發，加上一手市場於新春後維持強勢，帶動上月一手私樓註冊金額衝上約383.4億元， 佔去首4個月註冊金額約44.7%。

首4個月整體物業（包括一手私樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等）註冊金額一共錄得約2317.9億元，較去年同期錄得約1011億元，急升約1.29倍，創近6年同期新高。

二手市場交投淡靜，連帶屋苑租務亦受影響，4月份十大屋苑租賃成交量按月下跌15.6%，其中天水圍嘉湖山莊因盤源缺乏，租賃成交按月跌46%。

按中原地產統計十大藍籌屋苑資料顯示，4月份全月十大屋苑錄得286宗租務成交，較3月的339宗下跌約15.6%，繼1月份農曆新年淡季後連升兩個月後回落，相信受4月份有多個假期等因素影響。

嘉湖31租賃 跌46%最傷

而十大屋苑中，以天水圍嘉湖山莊的跌幅最大，由3月份的57宗跌至4月份31宗，按月跌46%。中原地產副區域營業經理馬斯力透露，屋苑因盤源缺乏，現時只有約15個放租盤，令屋苑租務成交下跌。

由於租盤供應短缺，市場連錄預租個案，例如美湖居8座高層A室，實用面積629平方呎，舊租客4月底才搬走，但4月中已獲新租客以13,300元預租。

一城中層 呎租高見43元

至於整體租金方面，十大藍籌屋苑中，有4個屋苑平均呎租按月錄得跌幅，跌幅介乎2.4%至5%不等。當中以將軍澳新都城租金跌幅較為明顯，3月呎租37元，4月錄35元，按月跌5%，因區內有多個新盤入伙，拉低屋苑租賃及租金。

多個指標屋苑4月份亦錄得租務高價成交，紅磡黃埔花園2期12座高層G室，實用面積389平方呎，月租1.62萬元，呎租42元。另沙田第一城51座中層B室，面積284平方呎，以1.22萬元獲承租，呎租43元，造價理想。

市場展望5月份起踏入暑期租務旺季，租賃成交量及租金可回升。來月亦有多個新盤入伙，入伙租盤因供應多及租金水平低，有機會對屋苑租務成交及屋苑租金造成影響。

在內地熱門城市普遍面臨調控的背景下，滬樓市「銀四」熱銷預期落空。上海中原地產、上海鏈家昨天發佈的數據稱，4月滬新建商品住宅成交67.7萬平方米，環比、同比分別下滑8.8%和30.3%，錄2013年來同期新低；受成交結構性因素影響，當月滬新房成交均價報每平方米46,949元（人民幣，下同），環比跌1.1%。

上月成交均價按月跌1.1%

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，3月樓市「小陽春行情」的落空已給市場帶來壓力，現時滬樓市觀望氛圍進一步加重，「4月首周滬新房合計成交量不足10萬平方米，此後數周成交量也僅維持14萬平方米，最後一周也不過18萬平方米，每周成交均值已低於正常水平」。

記者留意到，目前「剛需」及「剛需改善型」產品仍是滬新房市場交投主力。數據顯示，4月滬每平方米3萬元內的剛需新房成交1,408套，環比上漲13.2%；當月，成交前十項目中有三個項目為剛需產品，且其中有兩個項目的成交均價不足每平方米2萬元，上月成交面積冠軍是「臨港藍灣誠園」，單月去化2.56萬平方米，其單價僅1.8萬元左右。由於當月遠郊剛需產品密集成交，當月滬新房成交均價跌至每平方米46,949元。

大部分新入市項目集中遠郊

新增住宅方面，四月滬新房供應面積57.33萬平方米，同比雖下跌56.39%，但環比仍增長58.7%，且大部分新入市項目集中在遠郊。

值得一提的是，近期部分在滬銀行開始調升首套房貸款優惠利率。內地智能金融搜索平台融360提供的數據顯示，4月滬首套房平均利率折扣為9.08折，平均利率錄4.45%，首套房貸款利率最低的為9折。此外，上月，交行、招行、浦發行均上調了首套房最低利率折扣至9.5折。

美國三月份購買現有成屋的數量較二月時下滑 0.8％。全國房地產經紀人協會的待售房屋銷售指數比 2016 年 3 月份高出 0.8%。

經濟學家 Lawrence Yun 表示，在大多數地區，出售房屋的價格越低，競爭越激烈。這就是為什麼儘管總銷售額更多，但今年首購的買家在市場中的數量始終無法提升的原因。

抵押貸款利率在三月份下跌，這給了買家一些小小的經濟股勵，但還不足以彌補快速上漲的價格。Yun 表示，由於供應緊縮，房價已經較去年同期上漲了近 7%，房屋銷售的熱烈程度已經逼近歷史新高。

不過，買家的購屋能力明顯惡化，越來越多的買家在房市中被邊緣化。本週，根據房地產公司 Redfin 的報告指出，3 月份的看屋團數量有所下降，潛在買家的數量也同樣下滑。與此同時，抵押貸款的申請數量也在減少。

東北部地區的待售房屋銷售指數在本月下挫 2.9％。中西部地區每月下降 1.2％，每年下降 2.4％。南方銷售額每月上漲 1.2％，比去年 3 月份上漲 3.9％。西部銷售額每月下降 2.9%。 Yun 預測，今年的成屋銷售額約為 564 萬，年增率為上揚 3.5％，增幅較去年有所回落。