建商不讓利買方不追價 整體議價率快速收斂

漲跌關鍵
4月住展風向球在來客組數及廣告批數正成長撐場下，險守象徵衰退注意的黃藍燈底線，而各項觀察指標中，包括預售及成屋推案量、成交組數等，均較上月衰退。業者認為，建商不再讓利、姿態轉硬，是取決5月燈號，會否落回象徵谷底衰退藍燈的關鍵。

根據《住展》雜誌觀察北台灣房市的6大指標中，4月呈現衰退者如預售及成屋推案、成交組數等。其中，成屋推案量衰退幅度最大，新增供給量減少至約4百多戶，大部份是中、小型成屋案，缺乏大型指標案，而4月預售案量雖較3月減少，總量體仍逾4百億元，包括台北市、桃園市、新竹縣市皆有單一案量逾10億元的指標案進場。
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，4月推案量下滑主因，為新北市建照審核延宕，「原先預計在329檔期公開的指標案只得延推，使新北市在指標檔期，罕見出現新成屋與預售屋指標推案，雙雙掛蛋現象。」

建照審核延宕主因
另一值得觀察的指標，為整體議價率，近1年北台灣市場成交價與開價差距不斷縮小，4月甚至出現快速收斂的情況。何世昌分析，「買氣回籠，使得不少建案認為已無再降價必要，甚至調漲價格，議價空間變少，是使得看屋客雖仍持續成長，但成交狀況卻比3月更差。」

買低不買高未改變
台北市小坪數案「耕云」專案經理陳沅賓表示，該案規劃20、29坪產品，成交單價約80~85萬元，訴求低總價，看屋者多吸引年輕族群，「該區中古大樓單價約在6、7字頭，此案開價尚屬合理。且看屋者多為自住需求，對環境、建材、產品會更在意，考慮期勢必較長。現周來人逾40組、開案3個月成交近6成。」

何世昌指出，「由於現下買方市場格局尚未改變，民眾仍傾向『買低不買高』，若5月賣方價格不願放軟，成交組數可能會持續滑落，風向球總分恐難往上攀高。」

海悅廣告總經理王俊傑認為，美國總統川普在經濟政策的變革，恐牽動全球投資環境，「眼前第2季顯然無風無浪，不少海外游資仍鎖定回流台灣，幾個豪宅案如『和平大苑』已有成交表現，供給量較少的蛋黃區房市，現階段還是備受看好。但下半年會否有黑天鵝飛抵，就不能預測了。」


工商時報
買方不追價 4月房市表現倒退嚕

有價，就沒量，有量，就沒價。現下買方不願追價，賣方堅守價格，使得4月房市表現倒退嚕，成交量卻衝出不來。昨（11）日最新出爐的4月份住展風向球，再度降到黃藍燈；若5月份房價沒有滿足買方預期的讓利價，房市恐會在低檔盤整。

住展雜誌企研室經理何世昌昨天表示，4月新建案市場看屋的來人組數持續上揚，顯示出門看房子的民眾更多，但成交狀況卻比3月更差，關鍵就是「缺乏追價動能」。

代表北台灣新建案市況的住展風向球，2017年4月總分昨天正式出爐，降至32.2分，比3月減少1.4分，對應燈號驚險守住黃藍燈；各統計指標中，新成屋、預售推案量、成交組數3項指標，全部下降；至於廣告批數、議價率、來人組數3項指標，則呈現上揚。

何世昌表示，4月以來建商價格變硬、議價空間急速縮小，導致買方買不下手，再加上新北市建照大遲到、推案量下滑，是風向球分數衰退的關鍵。

何世昌表示，由於新北市建造執照，紛紛「大遲到」，延後推案的情況，愈來愈嚴重，本來計畫登場的數個指標大案，從原本計畫上市的「329檔期」一路遞延，市府建照審核延宕，讓新北市推案急遽降溫，在房市重要檔期內，罕見出現新成屋、預售屋2項指標，雙雙「掛零」的狀況。這也使得風向球分數難再攻高，預期5月才會有所改善。

不過在預售新屋的廣告量指標方面，由於業者銷售信心不錯，4月份廣告批數增至約2.4萬批，月增16.5％。

值得注意的是，近一年來北台灣整體議價率緩步下滑，3月議價率到達最高點，創造出不錯的成交量，但4月快速收斂，代表成交價與開價的差距縮小。

何世昌分析，議價率快速縮小的主因，是因為第2、3月成交回溫後，不少建案認為已無再降價的必要、或是調漲價格，以及新釋出建案價位拉高。議價空間變少的結果，直接反應在成交組數的分數上。4月新建案市場看屋的來人組數持續上揚，但成交比3月更差，關鍵就是「缺乏追價動能」。

何世昌指出，目前買方市場的格局尚未改變，買方依舊「買低不買高」，即使新案推出初期，賣得不錯，但一旦價格調漲之後，銷售就轉為停滯，只有極為少數的建案例外，多頭時期慣用方法無法適用現下，該一鼓作氣拚完銷，才是王道。

交屋不到1年，林口A7合宜住宅已出現5戶法拍物件，其中，分別於本月18日及下月1日進入一拍的「麗寶快樂家」、「遠雄文青」2戶，均帶有租約。但市場認為，因價格合理，拍出機率高。

自去年年底至今，林口A7合宜住宅共有5戶流入法拍市場，首件「皇翔歡喜城」10樓戶，在二拍時共吸引35張標單搶標，以溢價率約4成拍出。上月27日，1拍的「遠雄文青」13樓戶，即便已設定不點交，仍有3人搶標、後以單價約20萬元拍出。

法拍潮尚難判斷
18日將進行一拍的「麗寶快樂家」3樓戶，據法院公告已綁租約至2022年，底價換算單價16.35萬元。寬頻房訊發言人徐華辰認為，因價格合理拍出可能性高。至於6月1日一拍「遠雄文青」20樓戶，同樣帶租約，底價換算單價約21萬餘元，估計二拍後拍出機率高。

針對合宜住宅屢傳法拍案，住商不動產企研室主任徐佳馨說，依近期將法拍的2物件預售購買價，推算寬限期內的單月房貸負擔約7000~9000元，而2案均以10000~12000元出租，「無力負擔房貸可能性低，推論為個案財務狀況。」

徐華辰則認為，合宜住宅存在透過法拍程序後，綁定年限自動失效，「當初利用人頭承購的投資客，有可能利用法拍程序提前解除移轉年限。不過，私下交易存在履約風險，若取得後，轉手中古屋市場，房地合一稅2年內買賣稅金高，獲利可能性不高。未來合宜住宅是否出現法拍潮，短時間仍無法判斷。」

中正紀念堂興建時規定周邊特定專用區建物高度不得超過53公尺，台北市長柯文哲上任後擬放寬限高，昨（11）日該案送進北市都市計畫委員會審議，獲委員一致同意，將信義路及愛國東路兩側限高提升到65公尺，新制上路後，建物將可多蓋4層樓。

中正紀念堂1980年落成，主建物標高76公尺，曾是台北市最高的建物，當時基於「尊敬蔣公」、維護周邊景觀原則，1978年畫定周邊50公尺為特定專用區，限制建物高度不能高過53公尺。不過因應時代背景變遷，平衡都市發展，柯上任後即提出放寬限高計畫。

柯文哲昨受訪指出，中正紀念堂附近有房子想要都更，屋主稱過去是為「威權」理由限高，相當不合理，這他也同意，但不是要無限制放寬，而是把中正紀念堂當成一個公園、一個「普通重要」的公園，來決定周圍限高。

都委會主席、副市長林欽榮昨在會中也強調，市府考量都市發展和居民權益，認為中正紀念堂有放寬限制的必要，這並非在討論「去蔣」或「反蔣」，而是中正紀念堂作為台北重要的大型廣場，應朝向開放性、公共性。

北市都發局會中報告，未來專區範圍不變，中山南路以西因鄰近總統府博愛特區，基於維安考量仍限高24公尺；杭州南路二段以東（除華光社區）因位在中正紀念堂正後方，為維護天際線，限高也維持53公尺；另外，仁愛、信義路交叉口也維持53公尺；但信義路以北及愛國東路以南兩側，將放寬到65公尺。

代表當地30名里長發言的新營里長何國榮認為，中正紀念堂已揮別威權時代，每年有700萬名觀光客造訪，卻因限高40年，讓周邊開發受限，市府早就該放寬限制，並增加誘因鼓勵建商進駐，讓整體發展更活絡。議員吳志剛也說，對於65公尺限高，應從「絕對高度」改成「建築高度」，否則屋突高度就占6到9公尺，實際放寬比例不高；另外居民也盼將專區範圍從50公尺改為30公尺，讓周邊更有開發效益。

因現場委員多支持放寬限制，最後都委會做成決議，同意將信義路、愛國東路兩側限高放寬到65公尺，並接受民眾意見，以「建築高度」認定，換言之與過去相比，建築可增建4層樓；不過，至於將專區範圍改為30公尺，由於該案是針對原範圍討論，昨不宜做決定，之後將納入中正區都市計畫通盤檢討討論。

建商：容積沒變，不算利多

針對中正紀念堂周邊建築高度放寬，信義路、愛國東路兩側建築高度從53公尺調高至65公尺一事，建商、房仲都表示，這案子是「胡扯！」容積沒變，放寬高度也沒用；而且，對於周邊房價不會因此而帶來任何波動，也不會是利多，但會是一個房市話題。

昇陽建設總經理簡伯殷表示，他看到台北市政府正放寬中正紀念堂周邊建築高度要放寬，都委會11日委員也同意的訊息，但是他覺得，這案子簡直是胡扯！因為要放寬建築高度從53公尺變65公尺的路段，在信義路、還有愛國東路，這兩段旁邊房子都蓋滿了，而且，容積率沒有增加，只是建築高度可以拉高而已，對於房市沒有什麼實質利多。

華固建設總經理洪嘉昇表示，中正紀念堂周邊建築高度放寬12公尺，大概3~4層樓，其實差異並不大，對於區域房市也未必會有激勵的作用，「這消息，還好啦，只是小區域的建築高度限制解除而已。」但對於信義路一段容積率較高、有630％的路線商業區，以前因限高、而容積用不滿，如果都委會決定要解除53公尺高度限制，那只是還給地主應有的容積承載量而已。

永慶房產集團業務管理部經理謝志傑表示，這次鬆綁的政策一定是房市話題，但是除非愛國東路旁舊建物有都更改建的機會，拉高建築高度，讓地主和建商可以有廣告訴求，在擁有中正紀念堂景觀和視野的高樓層房價，可以賣得更快、價格更好一點，但增加的利潤並不多。總體來說，不會因鬆綁高度而讓中正紀念堂周邊房價，有任何波動，只是政策讓外界覺得不再有戒嚴時期的建築高度限制，觀感好一些而已。

土銀昨（11）日以17％降價幅度標售位於台北市黃金地段的金和大樓部分樓層，但仍宣告流標。金和大樓鄰近捷運古亭站、東門站，位於文教區，生活機能優越，但連降價幅度都快到20％，仍標不出去，讓市場更加悲觀預期，這波不動產修正期恐怕將繼續延長到下半年。

土銀在捷運古亭站附近的不動產市場可說非常活躍，除金和大樓，據了解，元利建設的「和平大苑」都更案也由土銀承作，甚至傳出「周董」周杰倫也砸重金逾6億元買下和平大苑其中一戶。

金和大樓正鄰近和平大苑，擁有台北市大安區金山南路二段165號的燙金門牌，坐落於金山南路與潮州街交叉口，每層一戶相對單純，且格局方正，採光良好，鄰近永康街，區內有新生國小、金華國小、金華國中、台大、師大等多所優質學校，是典型文教區，且距捷運古亭站、東門站步行約10分鐘，交通便捷，惟最近受累於房市下修，底價降價快2成，都賣不出去。

土銀已持續標售金和大樓的不動產2年多。2014年底，土銀標售金和大樓5層樓，身為國營銀行，土銀在訂定標售底價時，也特別的小心，不希望因此產生墊高該區房價的效果，所以相對於鄰近的物件，當時每坪價格都開在180萬元一坪，土銀每坪底價開價則介於113~119萬不等，均未超過120萬元。

對於金和大樓所擁有的房產，土銀近2年來已標售出四戶，每戶價格介於9,800萬元至1億多元，僅剩的兩戶，在房價下修之後，一直無法順利賣出。

本次土銀重啟標售時再降底價至8,459萬元、8,695萬元，若與2014年底的標售行情相比，降幅大約17％，且每坪單價跌破百萬元大關，倘以總價相比則降價超過千萬元，但這兩戶仍流標。對此行庫主管認為，這已反映消費者對房市的預期「價格還有探底空間」。

北市中山區又有億元豪宅成交資訊。根據內政部實價網最新揭露資訊，2月時，「鈞藏」1~2樓以1億6960萬6000元成交，新買家為飛速國際，其背後大股東便是有「超跑董座」稱號的周哲男。

豪宅讓利 買家上門
東森房屋研究中心副理于靜芳表示，進一步剖析地籍資料與實價資訊，超跑董座甫入手的億元級豪宅坐落北市朱崙街上，坪數約178.15坪（包括4個車位、約42.04坪），扣除4個車位坪數與總價625萬元，拆算每坪約120萬元，為該社區單價第二高的交易紀錄，僅次於7樓，每坪約138.8萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，豪宅市場從去年下半年起就偶有佳作，「松江1號院」、「敦南樞苑」、「文華苑」等豪宅案，陸續都有成交紀錄，顯見豪宅市場讓利後的確吸引買家上門。

不過，「鈞藏」最新成交戶總價近1.7億元，擔保債權金額卻高達1.62億元，乍看之下，貸款成數高達8成，直接挑戰央行北市總價7000萬以上住宅貸款最高成數為6成的限制。代書推測該筆可能是先將金額設定到頂端，並不代表真正貸款成數有到8成。

瑞普萊坊市場研究部副總監表示，擔保債權總金額代表抵押銀行擁有權利總值，一般為貸款金額的1.2倍，亦有設定1.3倍的。然而廣義來說，擔保的範圍為債務人對銀行現在、過去未清償，及未來授信最高限額內之債權，所以不限於購屋貸款需求。另外，在貸款商品日益多元化的前提下，也可能是債務人可於存續期間隨借隨還、不須塗銷後重新設定，俗稱理財型房貸的服務。

根據財政局統計資料庫的資料顯示，不動產仲介業2016年1~8月銷售額，都較2015年同期衰退，但從2016年9月~2017年2月為止，已連續半年的銷售金額轉為正成長，由此可見房市最糟糕的狀況已過，市場交易狀況逐漸轉佳。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從許多指標都可以印證房市已經擺脫先前的低量表現，包括2017年第一季的買賣移轉棟數出現明顯彈升，到不動產仲介業的銷售額連續六個月出現年度的正成長，房市的買氣的確是逐步回溫當中。


2015年全國的不動產仲介總銷金額為412.8億元，高於2016年的376.8億元，不過若從每兩個月的表現來看，從2016年的9月與10月開始，不動產仲介業的銷售金額就比前一個年度的同期更高，2016年的11月、12月更達到近24個月來的新高，11月、12月全國的不動產仲介銷售額為81.2億元，其中台北市與新北市也同步彈升。

台北市2015年全年不動產仲介銷售額為136.1億元，新北市則為69.9億元，仍高於2016年台北市全年的119.1億元與新北市的64.8億元，不過2016年的年底出現明顯轉折跡象，顯見交易量縮最劇烈的雙北市，買氣回籠後，不動產仲介業的銷售額也觸底回升。

曾敬德表示，從不動產仲介總銷售金額的變動來看，景氣的確有從底部復甦，交易量緩步回溫，主要仍是政策逐漸鬆手，與房價回檔後吸引買方重回市場，不過距離景氣熱絡還有一段距離，房市仍處於盤整的階段。

高雄市長陳菊2017年5月11日在市政總質詢中指出，過去軌道建設多集中在北部，北部總計投入1.2兆元、闢建14條路網，而高雄拼了20年才以BOT案合作開發橘紅兩線，中南部基礎建設鋪設是基於國家整體建設的考量，也是高雄公平發展的第一步，高雄人民不能沉默，她籲請各界重視支持，給高雄更多機會。

前瞻基礎建設計畫正在立法院審議中，對於不同聲音，陳菊說，高雄此次爭取前瞻基礎計畫約1800餘億元，包括軌道建設在內，還有綠色能源、數位內容、防洪治水等計畫，這些都是轉型翻轉的重要一步，建設不分黨派色彩，為國家公平均衡發展，城市建設應具備遠見，任何對高雄不公平的聲音，她都不能接受。

她並說，軌道建設多集中在北部，北部總計投入1.2兆元、闢建14條路網，而高雄拼了20年才開發橘紅兩線，她認為不甚公平，重視南北平衡是公平正義的第一步，中南部基礎建設鋪設是國家領導者基於整體建設的考量，過去高雄已經為國家經濟付出太多，人民要求更好的生活，高雄不能繼續沉默。

陳菊說，如今高雄好不容易有機會爭取基礎建設計畫，這是過去8年全力向中央爭取未果的，更是高雄公平發展的第一步。她認為出身高雄市籍的立委都應該站出來公開力挺，不能阻礙高雄的提升進步，並替高雄爭取更多公平的發展機會。

住得好好的，卻突然接到政府通知自家房屋土地違法使用？台北市大直明水路、敬業一路，近期有1千675戶位在精華地段的居民，最近陸續接獲市府公文，說房屋因違反商業區自住，必須在限期內改善，否則將要開罰，讓不少民眾納悶說，買商業區的住宅，難道錯了嗎？

都發局這次開罰的地區，位在俗稱「大彎北段」明水路、敬業一路一帶，北市都發局副總工程司邵琇珮，對TVBS記者表示，這個商業區，在民國83年的都市計畫就已經載明，不可做住宅使用。

但這裡的一千多戶居民可能因為不知情，仍以「自住」稅額申報房屋稅，被都發局認為有居住事實，認定違法。

其實長久以來，台北市長期存有商業區、工業區違規當住宅使用問題，加上商業區的土地訂價，通常比住宅區土地高，所以買在位於商業區的土地比較值錢，而且商業區房子的單價，有時比住宅區來得便宜，容易給民眾「買到賺到」的感覺。

長期研究都市發展的花敬群，對天下雜誌記者表示，「商業區蓋豪宅，是台北市特有的建商新玩法」，因為商業區土地一般而言比住宅區貴，但有更多容積率可蓋房，再加上近期台北市辦公室租金投報率始終沒起色，但地價在房市泡沫中卻節節高升，部份建商遂另闢戰場違法興建這類「商業住宅」。

一旦房子蓋在非自住用途的商業區內，除了等都更放寬住宅使用，民眾另一個解套的方法，還有向稅捐稽征機關，證明住宅是屬於一般事務所，如SOHO工作，那就可繼續使用，但須加課為3％的商業稅率。

至於最壞的情況，就是必須搬離現址，因此民眾要下手買進位在商業區的房子，務必要查清楚房子土地來歷，避免往後的麻煩。

台北市近2年都更新推案案量大，加上幾個指標大案，似乎讓都更出現死灰復燃之勢，然而代銷業者卻不這麼樂觀，並指出由於案量並未特別放大，應當只是曇花一現。

代銷業者「海悅廣告」總經理王俊傑接受《蘋果日報》採訪時透露，都更的缺點依舊是曠日廢時，產品接案量並無特別放大，近2年出現幾個大型指標案帶動。王俊傑也指出，目前台北市的都更案，大多都出現「建商就是地主」，建商邊買地加速整合，卻也因此削弱開發商利潤。

根據市調業者統計，大台北地區今年前4月都更推案總案量約423億元，總計10件中有9件位於台北市，指標案有「潤泰敦峰」、「華固名鋳」等。 近期都更推案銷況，王俊傑表示，若產品規劃、價格符合市場需求，多半順銷。

房產專家田大權日前在《好房網》直播節目「欽差大人-房市直播」中指出，台北房市走向畸形，多集中在豪宅、小宅、都更案，而都更案的部分，又集中在兩種方向「真改建假都更」、「真都更假豪宅」。田大權解釋，「真都更假豪宅」案件完工後，由於新舊住戶素質出現落差，造成社區管理的觀念差異。

美國今年6月可能再次升息，也牽動台灣央行的利率動向，間接影響買房貸款的利率變化，專家建議，拉長還款年限；也有專家認為，雖然還款時間拉長，也會增加利息總額，但每月攤還金額較低，肩頭擔子也會比較輕。

投資部落客老馬在《大咖投資日記》撰文分析低利率環境的投資策略，他文中指出房屋貸款利率目前仍低，建議「可以簽長期約，將利率固定壓下來，目前的水準再往後幾年不容易再看到。」 老馬指出，自從金融海嘯之後，美國長達多年的寬鬆貨幣政策即將告一段落，並開始展開升息，而歐洲面臨的環境依然艱困，雖然相關數據出現復甦的徵兆，但美元短線還是看升。

「一旦利率不易下降，很多新興市場也可能面臨到升息或是升值的壓力。」 老馬認為，投資人應重新審視各項投資配置，以因應全球利率的走揚。他指出，現在最好減少負債、增加現金流，定存以短天期為主，不要急著買保單，股市可考慮高現金殖利率的標的。他也預期，商品市場會出現大幅波動，時點可能在6月。

針對未來升息的可能性，房貸專家Emily在好房網直播節目「欽差大人－房市直播」指出，以貸款100萬為期20年來計算，每升息一碼(0.25%)多需負擔的利息僅118元，因此對於一般民眾來說升息造成的實質壓力不大。

對於民眾普遍認為貸款年限越短越好的觀念，Emily認為由於房貸可以大筆還款，比如說30年與40年作為比較，雖然40年的還款時間多，使得利息總額會較高，但是每個月攤還的房貸金額較少，能夠減輕還款壓力，未來如果有升官加薪，就能夠多還本金，如此就能降低利息，也能夠加速還款縮短貸款期數。

高雄國稅局表示，現正值2016年度綜合所得稅結算申報期間，常接獲民眾詢問於2016年度出售非屬房地合一課稅範圍之房屋，交易時只約定房地總價，該如何計算房屋之財產交易所得？

該局說明，個人出售原為出價取得之房屋，如能提出交易時之房屋成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依所得稅法第14條第1項第7類規定，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良和移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

該局進一步說明，個人出售房屋，申報時應檢附原始取得及交易時之買賣契約書，若原始取得及交易簽訂契約均只有房地總價款，或僅有原始取得或交易時有劃分房地價款時，應以【交易時之成交價額】減【原始取得成本】減【相關必要費用】後之餘額，乘以出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出房屋之財產交易所得。另可扣除之相關必要費用如附表所示。

該局特別說明，取得房屋所有權後，支付出售前使用期間之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬於使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

　近日，繼北、上、廣之後，深圳正式開啟對商辦物業的嚴控。此外，三亞、海口、武漢、蕪湖等地紛紛再度收緊房地產相關政策。

　　日前，深圳市規劃國土資源委員會發佈《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》，明確指出商業、辦公、研發用房建築平面不得採用住宅套形式設計。其中，衛生間、茶水間、陽臺（含露臺）及各類型管井、煙道、風井等應集中設置，單棟（座）建築同一樓層內，設有套內專用衛生間和茶水間的辦公用房總面積不得超過該樓層三分之一。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，商住類用房是近年來房企打擦邊球，違規比例最高的類別。房企通過“商改住”或者“工改住”推出可以做住宅使用的商業性質的樓盤，由於單體套內面積小，這些樓盤打著“不限購”、“不限貸”的旗幟招攬購房者，成為活躍的新興市場。“正因為此，政策目的便是打擊投機。”張大偉說。

　　而在深圳收緊商辦類用房的同時，三亞、海口更是出臺新政，禁止期房轉讓和限制現房轉讓。

　　三亞方面，全面禁止商品住宅預購人將購買的未竣工的預售商品住宅和產權式酒店客房再行轉讓。而在出售方面，新政指出，海南省內戶籍居民家庭在三亞新購買第2套及以上住房，須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；而非本省戶籍居民家庭新購買的住房，必須取得不動產權證滿2年後方可轉讓；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。此外，作為產權式酒店業態發展的熱門地區，三亞將提高產權式酒店經營比例。

　　海口方面，進一步將產權式酒店和二手住房納入限購範圍。戶籍家庭首次購買普通商品住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例按照國家相關規定嚴格執行。對擁有2套以上住房的居民家庭可暫停發放商業性個人住房貸款。此外，海口也禁止預售商品房轉讓。

　　武漢方面，為防止開發商隱性漲價，武漢發佈新政要求對全裝修住房實施分段限價，例如預售備案單價不超過1萬元的，全裝修價格不高於2000元/平方米；預售備案單價3萬元以上的，全裝修價格不高於5000元/平方米。

　　蕪湖方面也進一步收緊調控，規定新購買的商品住房須取得不動產權證滿2年方可轉讓。此外，要求嚴格商品住房價格備案，對不接受價格指導的企業，暫不辦理價格備案。

　　“熱點省市調控不斷加碼升級，樓市調控的‘打補丁’模式仍在繼續，主要為了防堵炒房漏洞。”CRIC研究中心楊科偉說。


　　中原地產研究中心統計，去年9月底以來，中國已有55個城市出臺了160餘次房地產相關政策，房地產調控高壓不減。其中，隨著近期濟南和西安的加入，已有包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州等超過20個城市啟動暫時凍結交易的房地產“限售”措施。

　　但需注意的是，楊科偉表示，出現上述現象的原因，便是現階段在需求外溢、投機心理難平的同時，熱門城市對專案定價、預售證發放的限制有增無減，導致新增供應同、環比皆下降且處於低位，供求不平衡，房價僵持不下，甚至部分存在上漲之勢。

　　CRIC研究中心資料顯示，4月份，全國29個重點城市商品住宅有13個城市新增環比上升，占44.8%。但從同比來看，29個城市中僅貴陽、青島、鄭州、寧波、昆明供應上漲。

　　因此，楊科偉認為，在持續低供應下，樓市多方仍將處於拉鋸狀態，“有價無市”格局愈加明顯。因此，受制於限購、限貸政策持續發力，疊加嚴控供應，多數城市成交持續低迷，但隨著樓市持續的政策收緊，調控的延長，在房企回收資金的壓力下，供應量企穩回升，成交量有望逐步回歸至正常水準。而對於部分城市，房價仍面臨著較大的上漲壓力，後期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。

繼北京、廣州和上海之後，今日，深圳也出臺針對商服類物業的調控政策了！

日前，深圳國規委印發了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》的通知，這次對商業辦公研發用房的調控要點有：

1、規定建築平面佈局，不得採用住宅套型式設計

2、同一樓層內，設有套內專用衛生間和茶水間的辦公用房，總建築面積不得超過該樓層建築面積的三分之一。

3、套內建築面積小於150平的單套辦公用房，建築面積之和不得超過該層辦公面積的50%。

4、研發用房單套套內建築面積不得小於180平。

5、要求設計單位、施工圖審查單位、建築單位，不得在技術上預留違規加建煙道、管井等設施的條件，否則依法處理。

6、下發之日起，也就是5月8日起執行，有效期5年，已通過建築設計方案審查的建設專案，按原審批意見執行。

5月11日，江蘇省蘇州市國土資源局官網發佈《蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓公告（蘇地網掛[2017]1號 ）》，對19宗蘇州市區地塊進行公開網上掛牌出讓。

上述《公告》顯示，蘇州此次公開掛牌的19幅地塊中，其中6幅純住宅用地，2幅商住混合用地。據澎湃新聞統計，8幅含住宅地塊共計出讓土地面積33.24萬平方米。

8幅住宅地塊設市場指導價

根據出讓公告，蘇地2017-WG-1號、蘇地2017-WG-4號、蘇地2017-WG-10號、蘇地2017-WG-11號、蘇地2017-WG-13號、蘇地2017-WG-14號、蘇地2017-WG-15號、蘇地2017-WG-17號這8幅含住宅地塊均設置了市場指導價以及最高的報價區間。

去年8月11日，蘇州市政府《關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》（蘇府〔2016〕119號），要求引導土地出讓理性競價。其中規定，土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）的，中止網上競價，轉為“一次報價出讓方式”進行競價。在一次報價出讓環節，按最接近所有報價平均價的原則確定競得人。

地塊掛牌出讓須知明確，對蘇地2017-WG-1號等8宗地塊設定市場指導價，上述8宗地塊網上競價超過土地出讓市場指導價時按《土地使用權網上競價超過市場指導價報價規則》轉為以網上一次報價方式確定競得人。

某房企江蘇區域投資經理表示，設置市場指導價主要是政府不想讓地塊價格拍的太高，不過對開發商而言並不是什麼好事，因為這樣對開發商來說有時候有實力如果沒運氣的話也拿不到地塊，“只能說看運氣吧”。

蘇州掛牌33萬平方米宅地 首現住房建成後只租不賣

蘇州首現住宅自持地塊

在此次掛牌推出的地塊中，蘇地2017-WG-15號地塊區別於另外7幅住宅用地，該地塊要求計容建築面積的50%可分割銷售，其餘50%不可分割銷售且不得分割轉讓並只能用於租賃。

這也意味著，50%不可分割銷售的部分需要開發商自持。同時，這也是蘇州土地市場首幅要求企業自持只能用於租賃的地塊。

按照出讓公告，該地塊的位置為相城區高鐵新城聚金路西、萬莊街南；市場指導價總價為5.389億元、網上競價中止價格為6.726億元，一次報價有效區間為10.875億元~11.745億元。

在此之前，北京等地已有多幅類似要求自持的地塊掛牌出讓。

對此，蘇州某開發商表示，拿到地總比沒有地好，後續開發商也會尋求一些解決方案。“現在像萬科、龍湖等一些房企都佈局租賃市場，後續長租公寓是一個方向，另外跟一些企業合作建房也是一個方向。要求開發商自持也可以變相把一些沒有實力的房企淘汰。”

業內人士指出，蘇州土地市場既強調了增加供應規模，也強調了調整供應結構。蘇州首次出現自持型物業，充分說明瞭對於發展租賃市場的政策落實導向。當前包括北京、天津、上海、廣州等大城市都開始推出了類似的物業開發計畫，蘇州加入此類大軍，有助於後續培育新型的租賃市場。

編者按【 不到兩個月，一家名為“中庚地產”的神秘房企終結了A股東方銀星（600753，SH）原股東曠日持久的股權大戰。今年三、四月，中庚地產以淩厲的風格先是斥鉅資以高溢價收購大股東29.98%的股權，後在二級市場高價、快速舉牌增持東方銀星並達到30%的要約收購線。4月中旬，中庚地產實際控制人梁衍鋒成為東方銀星董事長及法人代表。

更扯眼球的是，中庚地產借信託受益權以接近100%的比例質押了其所持東方銀星股權，這家房企又是何種背景？為何動作如此迅捷，資本運作手法如此嫻熟？目的何在？資金何來？當前嚴厲調控格局下，位於大本營福州、上海、大連等城市項目銷售又如何？

近日，《每日經濟新聞》記者展開了深入調查，發現其背後標籤正是閩系地產，風格激進且低調，如今閩系代表如禹洲、中駿、陽光城和融信等先後上市，進入新的擴張擴車道，中庚地產此時買殼的深層意圖也浮出水面。】

低調的“閩系”房企中庚地產一直在謀求擁抱資本市場，這次他看中的是因兩大股東多年紛爭而淪為“殼股”的東方銀星。

前不久，東方銀星第一大股東晉中東鑫建材貿易有限公司在轉讓近30%上市公司股權予中庚地產後，後者披露將增持東方銀星股份至總股本的32%，屆時其將坐上第一大股東位置。東方銀星（600753，SH）4月22日公告披露，中庚地產董事長梁衍鋒進入公司董事會並當選董事長後，公司完成法人變更，梁衍鋒成為法定代表人。

中庚地產品牌部負責人在回復《每日經濟新聞》記者的採訪中表示，關於是否借殼上市，公司暫時無法對外披露，預計在5月下旬公司會有新的動作出來。

中庚地產高溢價接盤

3月3日，東方銀星披露，公司第一大股東晉中東鑫建材貿易有限公司（以下簡稱晉中東鑫）與中庚地產實業集團有限公司（以下簡稱中庚地產）簽署了《股份轉讓協定》。晉中東鑫通過協定轉讓的方式將其持有的公司3837.44萬股轉讓給中庚地產，轉讓價格經雙方協商確定為56.03元/股，股份轉讓價款合計為人民幣21.5億元。本次股權轉讓完成後，中庚地產將持有東方銀星3837.44萬股股票，占公司總股本的29.98%。

這是入主東方銀星一年多之後，晉中東鑫今年以來策劃的第二次股份轉讓。此前，晉中東鑫擬以71.61元/股的價格，將3072萬股東方銀星以22億元的價格轉讓給招商局漳州開發區絲路新能源有限公司、及其全資子公司招新能源投資（上海）有限公司。不過此事僅在數日後就告吹。

相比上次轉讓計畫，晉中東鑫此次與中庚地產的交易價格折價了三成，但仍高達56.03元/股，較市價溢價51%，顯示出中庚地產拿殼的決心。

從2016年年報的內容來看，東方銀星力求重組的意圖明顯。在年報中其數度陳述公司業務受宏觀經濟態勢影響無法推進，建材行業產能過剩，還援引其受中央調控政策左右，未來或經過重大資產重組，調整公司主業，謀求整體轉型。

梳理發現，從2013年以來，東方銀星大股東之位上演了“擊鼓傳花”的遊戲。東方銀星大股東原為重慶銀星智業（集團）有限公司（以下簡稱銀星集團）。2013年，豫商集團舉牌東方銀星，埋下了東方銀星股東內鬥的伏筆。

2015年8月，銀星集團與晉中東鑫簽署了《股份轉讓協議》，銀星集團通過協定轉讓的方式將其持有的全部上市公司股票2678.5萬股轉讓給晉中東鑫。

由於第一大股東晉中東鑫與第二大股東豫商集團及其一致行動人分別持有公司32%及31%股份，持股比例接近，雙方對控制權的爭奪已經導致公司治理情況混亂。

中庚地產表示，希望通過持有東方銀星股份，借助業務、人力資源和財務等方面的轉型改革，提高上市公司經營效益，改善上市公司治理結構，同時運用上市公司平臺有效整合優質資源，改善上市公司經營情況。

能否重組借殼存不確定性

早在2009年，中庚地產曾籌備上市事宜。轉眼8年已逝，如今中庚地產斥資21.5億元入主東方銀星的舉動，才是他進入資本市場的起點。

資料顯示，中庚地產註冊位址為福州市，註冊資本13億元。公司擁有梁衍鋒、梁秀華和朱元煥三名股東，持股比例分別為70%、20%和10%。按照中庚地產官方介紹，其業務範圍涵蓋地產、酒店商業、物業等。

在入主東方銀星後，中庚地產開始了首次資本運作。4月17日晚間，東方銀星公告稱，中庚地產將其持有公司3837.4萬股質押給了廈門國際信託。而這距離中庚地產入主東方銀星也僅才半個月的時間。

深圳前海永樂凱恆資產管理公司基金經理趙振津表示，股東質押股權融資是常規套路，中庚地產此次的動作不排除通過出讓權益借債進行杠杆融資。

在改組董事會後，中庚地產會如何運用東方銀星這個平臺是外界關注的焦點，但在當下監管趨嚴的背景下，其能有多大空間進行資本運作將考驗這家低調的閩企。

去年證監會出臺《上市公司重大資產重組管理辦法》，將借殼上市的認定標準從單一的資產總額擴展到總資產、淨資產、營業收入、淨利潤和股份等五個指標,還增設主營業務是否發生根本變化這一特殊指標。

安信證券分析師陳天城認為，新規完善和細化借殼、賣殼標準，增加對規避借殼的追責，將防止不達標資產的上市，同時防止企業通過借殼及配套募資快速而大規模地套利，這將大幅提高借殼門檻和賣殼成本。

“調控政策收緊，去年下半年來地產類重大資產重組沒有得到監管放行，中庚地產如果單純是地產類資產重組，通過的難度較大。”陳天城表示。

“整體來看2017年房地產市場進入調整期已經明確。從房價變動的角度來看，預計樓市會在三季度出現明顯的價格調整。”中原地產首席分析師張大偉在接受“證券日報”記者採訪時表示。
 


自北京“317”新政掀起新一輪樓市調控潮後，據記者不完全統計，截至昨日已有50餘個城市在結合當地實際情況的基礎上，發布了各類與樓市相關的調控政策。在這之中，不僅包括傳統的限購，限貸，限價，部分熱點城市還出台了“限售”新招。
 


“3月份開始的這一輪樓市調控，主要政策就是恢復認房又認貸，從市場交易情況來看，各地樓市快速降溫。”張大偉認為，樓市成交“退燒”後，預計房地產信貸政策的收緊將使得市場成交繼續回落。
 


中國指數研究院一位分析師告訴“證券日報”記者，2017年樓市政策調整可謂範圍最廣，密度最大。除一線，二線熱點城市調控再升級外，周邊及熱點三線，四線城市也紛紛出台聯動政策。整體來看，本輪政策調整已呈現出明顯的特點，即更多城市主要在需求端通過“四限”模式，強力抑制投資投機需求，降低樓市槓桿。
 


作為本輪樓市調控中的新招，“限售”這種新模式有利於抑制短期投機需求，穩定市場預期。據中國指數研究院報告統計，目前出台“限售”政策的城市中，主要分為全面限制和分類限制。其中全面限制的城市包括廈門，廣州，成都，西安等地，分類限制的城市包括福州，揚州，保定等。
 


而對於三線，四線城市來說，目前其樓市調控手段主要為調整公積金政策，包括上調首付比例，提高貸款利率，下調貸款最高額度等方式，目前多地已將首次申請公積金貸款首付比例提高至30％。

會德豐（00020）副主席梁志堅表示，他一向支持政府的合理政策，但認為現屆政府推行樓市「辣招」皆不是好時機，所謂「非常時期，非常措施」都只是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」的做法，庫房稅收增加了，但沒有太大實際效用，質疑當局是否藉「辣招」來斂財。

會德豐長遠增收租項目

梁志堅指出，過往政府連番推出「辣招」，卻未能遏抑樓價，都是由於推出「辣招」的時間並不適合。他認為是政府早年的政策導致樓價不斷上升，政府再以非常時期為理由實施「辣招」，多收了幾百億元稅收。他又透露，在個別場合曾向候任特首林鄭月娥表達相關意見，希望下一屆政府能有循序漸進的解決方法。

梁志堅又提到，會德豐現階段主攻發展項目，在新加坡及內地都有業務。目前集團收租項目較少，希望未來能夠雙管齊下，兩者達致平衡。他補充說，九倉（00004）一向負責收租物業，相信會德豐日後能朝着此方向發展。

料年底樓價再升5%

被問到對本港下半年樓市走勢的看法時，他說市場陸續有新盤推出，現時樓市承接力依然強勁，預料直至年底樓價仍有大約5%增幅。

傲瀧沽13伙 呎造2.26萬新高

新盤大碼樓愈戰愈勇，發展商加價更進取。新地（00016）旗下尖沙咀九龍站天璽加推20座1區（下稱天鑽璽）81樓全層4伙於下周一發售，並大幅加價18%至21%，加幅創年初至今九龍區新高；其中A室4房戶加價後售價衝破1億元，較提價前高出1539.4萬元，差額足以購入凱旋門1房戶。新世界（00017）旗下西貢清水灣半島豪宅項目傲瀧昨天次輪標售截標，共售出13伙，個別單位呎價2.26萬元，創項目新高。

大碼新盤半億成交不絕，已屬現樓、位於柯士甸道西1號的天璽昨日重發價單，發展商調高天鑽璽81樓全層4伙售價18%至21%，加幅創年初至今九龍區新盤之冠。該4個單位中，「最平」的單位售價亦調高720.4萬，至4001.8萬元；而A室實用面積1481方呎的4房戶，加價後定價約1.009億元，呎價6.8萬元，有關差額達1539.4萬元，足以購入凱旋門1房戶並有「有錢落袋」。4個單位將於下周一發售。

關智斌傳1694萬購傲瀧

而位於清水灣道663號的現樓項目傲瀧，昨天次輪標售47伙截標，成交紀錄顯示共售出13伙。據悉，最大手買家斥資約7830萬元連購兩伙，其中11座地下A室，實用面積1732方呎連1084方呎花園，以約3917.78萬元售出，呎價2.26萬元創項目新高。是次不乏名人購貨，市傳藝人關智斌斥資1694萬元購入11座單位，惟消息未獲相關方面證實。

新世界表示，項目兩度招標後累售22伙，套現逾5.8億元，平均呎價2萬元，感到滿意，反映特色戶受追捧。項目昨天並加推新一批55伙標售，包括21個4房及34個3房單位，實用面積894至1841方呎，下周四截標。另一份銷售安排於同日標售9座共4伙，向「合資格人士」及其近親人士進行招標。

麗新發展（00488）大坑道339號現樓豪宅項目的A座1樓連花園單位，昨日以8924.46萬元售出，實用面積2433方呎，連花園565方呎，呎價約3.67萬元。新地位於元朗映河路1號的現樓項目爾巒亦以5484.8萬元售出巴維拉大道7號屋，實用面積2579方呎，呎價2.13萬元，項目洋房全數沽清，僅餘小量特色戶待售。

傳統旺季臨 租金升勢料至末季

二手住宅樓價急速向上，租金亦同樣大幅攀升。美聯物業資料顯示，上月全港主要私人住宅屋苑平均實用呎租約34.93元，連續第4個月創歷史新高，按月勁升約1.2%，幅度亦為8個月最大。業界人士估計，隨着傳統租賃旺季來臨，加上私樓樓價急升，帶動租賃需求增加，推動住宅租金進入新一輪升浪。

據美聯物業統計，4月全港100個中小型私人住宅屋苑的加權平均實用呎租約34.93元，較3月的34.51元飆升約1.2%，幅度為去年8月錄得約1.5%以來最高，並明顯高於今年1至3月的0.4%至0.7%按月升幅，而按年升幅則約9.3%。

第一城嘉湖表現凌厲

期內傳統上車屋苑租金表現更為凌厲，甚至跑贏大市。資料顯示，天水圍嘉湖山莊上月平均實用呎租為22.1元，按月升4.4%；沙田第一城更按月勁漲5.8%，平均實用呎租高見38.5元。

對於私樓租金升幅擴大，美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言，主要由於今年首三個月為傳統租賃淡季，住宅租金處於相對低水平，隨着4月租賃市場氣氛轉活，加上私樓樓價不斷攀升，轉買為租個案增多，均帶動租賃需求，變相推動住宅租金加速向上。他估計，隨着市場即將踏入租賃旺季，需求料保持增加，有助住宅租金維持向上勢頭，升勢料至今年第四季始會回軟。

他又指出，若以今年首4個月計，私樓租金累升約3%，屬2010年同期約6%升幅後7年最強。

月租1.5萬內比例降至38%

事實上，私樓租金急速向上，市場涉及月租1.5萬元或以下的租賃個案亦隨之減少。期內全港涉及該銀碼類別的私樓租賃比率進一步跌至只有37.8%，連跌兩個月，創4個月新低。

雖然月租1.5萬元或以下的私樓租務個案比率回軟，但4月仍有多個大型屋苑錄得該類銀碼的租務成交，當中沙田第一城及粉嶺牽晴間的比例更接近九成，劉嘉輝解釋主要由於該等屋苑提供較多細單位，導致整體租金水平較低，「但其實呎租唔平」。

由越南華僑朱立基持有的中環盈置大廈，早前落實近8,200萬元補地價，用作興建一條天橋接連比鄰的恆生銀行總行的天橋部分，完成將可加強與國金1期接駁，有利提高商廈租值。

利租戶出入 提高商廈租值

目前中環、上環一帶多幢甲級商廈透過大型行人天橋接駁，利便租戶出入，亦提高商廈吸引力。

當中盈置大廈加設天橋的計劃，已經研究多年，甚至過往翻新時亦有預留位置以便興建接駁天橋，不過計劃遲遲未落實，因須獲地政總署同意修訂地契，當中涉及補地價金額。

據了解，大廈日前已完成補地價協議，包括修訂地契的費用約8,160萬元，另外須支付33萬元的行政費用，合共涉資近8,200萬元。根據協議，該廈將興建一條天橋接駁至比鄰的恆生銀行總行的天橋部分，完成後將連接上國金1期、交易廣場等組成的大型天橋網絡，有關工程最遲須於2020年年中完成。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝稱，一般而言加強天橋接駁，有助提高商廈的租值，但效果須視乎區分及環境，例如商廈本身是否交通方便等，屬於非核心區或者轉型中的工業區內的商廈受益較明顯，而對核心商廈租值提高的作用較細。

樓市升溫，多間地產代理積極擴充開舖，搶佔一手市場。利嘉閣形容，今年將是大擴張，投資額達2億元，創歷來投資額最高。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，料今年將開設50間分行、增聘500人，至總共250間分行及3,000人，目前已預租及開舖已有25間。

他形容，現時代理競爭是資金戰，投資額大才能搶佔市場，要人多才容易提升質素。他指，現時舖租平均月租18萬元，50間舖一年租金已逾1億元，加上前綫人手、網上平台的投資，最少花費2億元。

荃灣海之戀即將推出，利嘉閣亦斥最少300萬元，為項目宣傳推廣。

美聯物業昨日亦開設新分店，美聯物業住宅部行政總裁布少明指，今年一手成交持續活躍，大量購買力流向新盤，其中由於港島市區新盤矜罕，故於港島西區開設新分店，為買家提供更多一手資訊。

新盤旺 料5月成交2500伙

布氏補充，5月將成「新盤月」，市場購買力湧向一手，故全月一手買賣可望上升至約2,500伙水平。

集團今年合共已有13間新分行啟用，另有12間已預租，相信今年可達成開20至40間舖的目標；另人手在上半年已增加795人，目標下半年再增添800人。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，中原地產現時分行逾380間，員工人數逾5,400人，至年底希望增至420間，主要集中新盤落成區域，如新界西、港島西南及九龍東等，營業員人數望可增多500人。