六都僅桃園回升 籲政府正視稅制改革

經營艱困
受房市反轉影響，近年房仲業者經營艱困，內政部不動產資訊平台公布第1季全台仲介僅4319家，創下14季新低，相比2015年Q3高峰的4993家，不到2年少掉674家。業者認為，今年中古屋交易市場雖見回溫但仍偏冷，不過在政府都更、租賃專法政策明朗後，年底量能可望見到起色。

被視為市場買氣指標的建物買賣移轉棟數，去年創下歷史新低量僅24.5萬棟，但今年前4月六都移轉量表現均優於去年同期，頗有谷底爬升意味。若觀察仲介家數，至今年Q1仍難逃滑落走勢，據內政部資料顯示，全台僅剩4319家，退回2013年Q3水準，北市、新北也都來到近年低點，北市剩578家、新北762家，六都中僅桃園市較前季小增2家。
中華民國不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長林正雄指出，去年林全內閣釋出善意「不打房」，但至今仍未看到政策利多，使得兩稅合一實價課稅及房地持有稅改革仍持續打擊房地產市場，雖然房市正從谷底回溫，但真正影響買氣關鍵還是需要好的政策搭配，呼籲政府應正視稅制改革重要性。

前4月表現 優於去年
台北市不動產仲介公會理事長郭子立表示，觀察建物買賣移轉棟數，今年雖說狀況有變好但也沒好多少，尤其建商新成屋開價不斷下修，讓中古市場處境更艱難，現階段不少加盟業者已出現合併、收攤潮，也有一些店面先搬到樓上，壓低租金度小月。

政治大學地政學系特聘教授張金鶚指出，由於買賣移轉棟數中隱含不少預售屋交屋潮「灌水」，從仲介業家數持續減少就可以清楚看到，實際上買賣狀況還是不好，說市況回溫恐怕言之過早，「房價尚未落底，市場欠缺投資客，且一般民眾口袋不夠深，今年市況要完全復甦很難。」面對市場困境，不少業者另尋生機，郭子立表示，近來蔡政府力推的租賃專法對於扶植「包租代管」業有不少著墨。

市況回溫 言之過早
不少同業開始研究，「租賃服務商業同業公會」籌組也有動作，在景氣不那麼好的情況下，算是替營業員開了另一條路。他並預估，今年底在各項房市政策明確後，房市量能可望打底回穩。
民眾王小姐指出，現在各行各業都不好過，能買房子的是少數，房仲店面愈來愈少很正常，希望房價趕快降下來，這樣不管對一般民眾還是仲介業者都是好事。

財團法人金融聯徵中心公布今年首季房貸資料，六都核貸成數均較去年Q1高，利率則是一致下修，落到2%以下。房仲認為，依目前國內環境，低利狀況將再延續一段時日，不過Q1買氣出現回升，也讓六都貸款核貸成數鬆綁。

利率下修到2%以下
根據聯徵中心資料顯示，今年Q1六都核貸比率均上揚，不過首善之區台北市平均成數僅64.04%為六都最低，較去年同期微增2.52個百分點，台中市72.46%，年增5.63個百分點，為六都中最高。六都利率均呈現下修，平均利率1.77%~1.81%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年Q1以來買氣明顯回升，加上自用購屋人比重提高，銀行貸款成數也較為鬆綁，在利率部分雖然美國升息，在央行連3季利率按兵不動的狀況下，各銀行房貸利率不增反減，照國內狀況，低利將持續一段時間。

正業代書事務所地政士鄭文在指出，現階段首購族貸款多會選用青年安心成家方案，若採機動利率前2年利率1.44%、之後則維持1.74%，若不申請青安方案，其他銀行業者也多落在1.6~1.7%，至於核貸成數，只要房屋條件、區位佳，貸款人收入穩定、負債比低，基本上不是太大問題。徐佳馨認為，如果無法在中古市場去化，仍有轉貸或其他方式暫時舒緩，想趁機撿便宜的買方，可能要失望了。

永慶房產集團昨（24）日與亞洲矽谷計劃前21強的科技團隊iStaging合作，整合AR、VR優勢，運用全球最新的MR混合實境技術，整合房屋與生活資訊，為產業再掀服務新變革。

無論是AR（擴增實境）與VR（虛擬實境）技術，或是最新的MR（混合實境）訴求的都是五感體驗模擬，全球各產業皆爭先將其運用於服務中，但AR與VR都有其限制，AR視窗大小受侷限、VR也有瀏覽數量等限制，在顧客服務上，雖有剎那驚艷，但實際運用仍有優化空間。

永慶與技術領先全球的iStaging合作，運用最新的MR，為房仲業的科技創新投下震撼彈。

向來在支持創新，預算無上限的永慶房產集團董事長孫慶餘表示，永慶要做房仲業創新的孵化器，不斷透過科技提升房仲服務，協助消費者做出買賣屋的最佳決策。買房子是大部分人一輩子最大筆金額的支出，消費者買的不只是房屋本身，更重要的是住居周遭的生活圈，社區的便利性、未來性及價值性，都是購屋時的重要考量。

永慶新推出的「MR智能生活」將讓消費者坐在家中、走在路上，就能透過MR技術，身歷其境漫步在喜歡的生活圈內，關心的種種無論是房價趨勢、學區介紹、餐廳簡介等資訊，都能自動浮現在眼前，如同鋼鐵人戴上頭盔般，輕鬆掌握。

在這項整合房地產及生活圈資訊的MR新技術中，戴上MR眼鏡，即可將實境與虛擬結合，包括美食餐廳、特色小吃、住宅環境，甚至待售物件、周邊住宅行情等資訊，都自動映入眼簾，還有社區導覽的影片自動播放，顛覆消費者現在的看屋體驗，民眾能「身入未來」提早體驗住居周邊生活氛圍，降低入住後的想像落差，第一線的房仲經紀人將能更聚焦在提供專業的房產顧問式服務。

iStaging是亞洲矽谷前21強的團隊，繼與阿里巴巴及中東沙烏地阿拉伯城市規畫公司IMAR合作後，這次與永慶房產集團合作。iStaging總經理李鐘彬表示，「MR技術」是技術難度最高但消費者體驗最好的最新科技，結合AR、VR的綜合應用，將虛擬與現實的世界進行更高程度的結合，讓虛擬與現實共同存在並產生即時互動，創造一種擬真性使用體驗，目前是全世界高端科技的結晶。

永慶房產集團表示，永慶一直站在消費者角度，運用科技不斷創新服務，解決消費者痛點，早在2000年網路甫興起，永慶就領先推出永慶房仲網、公開成交行情等服務，2003年SARS重創台灣時，民眾不敢出門看屋，永慶更首創「影音宅速配」提供影音看屋服務，並投資大筆預算，教育消費者「買房子先上網看房子」，徹底改變房仲服務模式，到現在，這已成為業界標準服務。

隨著科技發展，從PDA、筆電，到智慧型手機及平板電腦，永慶還打造了「i智慧經紀人行動平台」，讓經紀人能提供即時、沒有地域限制且精準的服務。

永慶明年將邁入創立第30年，孫慶餘表示，永慶在創新上向來是無上限，「MR智能生活」是一個重要起點，未來朝向建構生態圈目標前進，期待有更多不同產業的頂尖品牌一同加入這個大平台，以「為消費者打造美好生活」為出發，整合成最佳的智能生活平台。

跨界創新…翻轉房仲業

在學界推動台灣創新企業經營的國立台灣科技大學教授盧希鵬表示，「創新，就是做別人沒做過的事」，他表示，目前產業演進模式就是一種「血統演化」模式，如同房仲界過去的服務科技演化，推出的服務，很快也會有競爭者仿效。

永慶這次已脫離「血統演化」的模式，與創新科技的國家隊iStaging合作，產生新的市場創新概念，以不連續的創新、破壞式的創新以及破壞式的市場破口。

永慶這次的跨界創新已跳脫舊有模式，過去的競爭是電腦上的房仲，現在的競爭是手機上的房仲，未來整個世界都是我的螢幕，這種將虛擬的世界與現實世界結合的MR，這是未來房仲，更重要的競爭市場。

這次永慶與iStaging的合作，定位在「MR智能生活」，利用混合實境的最新技術，將焦點放在生活，不只是購屋，重新定義產業價值。

近期受蔡英文總統欽點，擔任國家級投資公司總經理的翁嘉盛表示，台灣未來的經濟走向與創新精神關聯性高，永慶與iStaging所做的一切，也是在引領台灣產業升級，不只是在台灣發光發亮，也是結合在地，先在台灣打造一個很好的場域，讓我們台灣頂尖的技術可以在國際發光、發熱。

翁嘉盛，國家級投資公司就是希望可將資源投注在有國際競爭力的團隊，我們不是在打中華盃，而是要去打世界盃，連結國際、也是連結未來。

希望企業由大帶小，組成國家隊打國際盃，世界就是我們的舞台。

三井Outlet Park購物中心預計8月12日動工，加上前瞻基礎建設計畫軌道經濟效益加持，為台中港區房市猛添柴火，遠雄建設（5522）首先受惠，昨（24）日宣布，最新公開的「遠雄之星5」銷售一舉衝破八成。

受到「遠雄之星」熱銷，以及三井Outlet Park進駐等利多激勵，台中港特定區市鎮中心區除了遠雄之外，包括潤泰、勤美、寶佳、中龍鋼鐵、上福科技、橋椿等知名建商或企業，都陸續進駐卡位。

遠雄在台中港特定區市鎮中心區的「遠雄之星」，總計有1.2萬坪基地、3,000戶的造鎮規模，總銷金額逾150億元，目前第一、二、三期約710戶，已全數鎖售一空，總銷金額約50億元。

此次推出的第五期有184戶、總銷8億元，規劃20至45坪格局，為搶攻首購客層商機，並響應政府平價住宅政策，祭出「只要月付3,888元、總價288萬元起」的超低總價方案，標榜比租金還便宜的月付款，備受市場矚目。

欣陸投控（3703）昨（24）日旗下大陸建設以7.83億餘元取得台中市七期新市政中心市政北七路、惠中一街口306.5坪土地，換算每坪土地單價達255.7萬元，大陸建設預計明年下半年在此推出住商大樓。

據了解，此案大陸建設採取與地主合建方式，規劃地上30層、地下六層的超高層住商大樓，其中1至3樓為商場或金融辦公使用，4樓以上為住家，業界推估，未來住家每坪單價上看60萬元，全案總銷金額約40億元。

這塊基地原為3A鐵板燒及大型柏青哥店，就位於台中大遠百購物中心正後方，屬於黃金角地，土地面積約550坪，大陸建設昨天公告取得其中的306坪土地。

這是大陸建設在台中七期新市政中心的第三件豪宅大樓建設案，三案總銷金額合計超過250億元。

業界說，大陸建設可說是近年來除台中豪宅一哥聯聚建設外，在新市政中心推案最積極的北部建商。

大陸建設主要負責此案規劃設計、營建施工及相關費用，預計投入14億元。

根據內政部實價網最新揭露資訊，3月時揭露一筆大直水岸豪宅「帝景水花園」6樓實價，總價為1.55億元，拆算後，每坪竟不到150萬元，僅約143.17萬元，對照2014年3月高點時，同樣是6樓每坪突破200萬，單價高達211萬元，每坪價差竟將近70萬元，甚至僅是高點時的67折。

對照地籍資料，該戶原為投影機燈泡供應商晶英國際董事長陳祥銘2010年個人買進，不過，3月時卻移轉到英捷股份有限公司，有趣的是，該戶抵押權仍維持2010年的設定，進一步查詢新接手的法人董事長也是陳祥銘本人。

關係人交易 造成豪宅崩跌假象

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，該豪宅共分為五期，是大直重劃區推出的第一個豪宅社區，2000年推案時每坪開價約60萬元，算是台北市第一個訴求河景豪宅建案，向來是區域指標豪宅，最高開價甚至直逼每坪250萬。

有代書研判該筆實價其實帶有節稅目的，首先將個人名下的資產以接近當初買進價格轉給法人，便因售屋所得相當低或者根本沒有售屋所得，因此，所要負擔的稅負便大幅降低。

再來房地合一稅制上路後，國內法人公司任何時間移轉房地產，獲利部分適用17%稅率，頂多再加上5%的營所稅，相較個人持有移轉獲利部分，舊制最高課稅稅率45%，兩相比較之下，似乎存有相當的節稅空間。

不過，代書指出，每一次交易都有契稅等相關稅負支出，上述方式會出現兩次契稅的課稅金額，因此，個人直接出售房產獲利，還是透過個人先移轉給旗下法人，再透過法人名義出售房產，其實事先都應該有稅負推估。

優美地產企研室召集人葉立敏表示，房地合一稅制上路後，觀察到許多高總價物件買方多改以法人名義購入，甚至為了買房特別成立公司的例子屢見不鮮，在稅率上法人17%雖然不是最輕稅，但主要是持有時間不用等到10年以上才有15%的低稅率，對許多重視「時間成本」的高資產族而言，不只為節稅，而是更能靈活控管資產。

北市府推動容積銀行代金制，原本六月卅日起，「捐地換容積」公共設施保留容積移轉舊制將走入歷史；不過，市議會昨二讀通過「台北市容積移轉審查許可自治條例」修正草案，北市將比照新北等縣市，所有道路用地、兩公頃以下公園用地等可全面容積移轉。

續採雙軌制 修正草案最快下週三讀

目前北市僅開放十五米寬道路用地容移，建商開發土地取得可增加容積量後，有五十％以代金計算、五十％來自未徵收的公保地（含十五米道路、兩公頃以下未開闢公園用地等），採「雙軌制」；議會提案通過後，所有道路用地均可適用雙軌制容移。

國民黨北市議員葉林傳提案取消公保地容移六月卅日的落日條款，外界批評圖利特定人士，不少議員揚言撤案。修正草案昨再排審，身兼法規會召集人的國民黨北市議員李新又提案，再取消葉林傳原始提案「容移道路與八公尺以上計畫道路相連」的文字限制，加碼版提案最後獲得藍綠廿九位議員贊成、三位棄權、零反對，火速通過二讀，最快下週排審三讀。

消化公設地VS.妥協版本 看法兩極

容積代金制度曾被批無法解決北市未徵收公保地問題，但容積移轉制度也被質疑為掮客謀取暴利。政大地政系教授、前台北市都發局長邊泰明指，容移利益龐大，掮客從公保地主收購土地、到轉手給建商，中間的差價至少兩倍，他認為藍綠議員一致支持舊制，應是利益團體有所運作。

專業者都市改革組織秘書長彭揚凱表示，郝市府時代國民黨議員無異議通過公保地容移六月卅日落日條款，現在要反悔，完全沒立場。

專營公共設施保留地買賣的業者則認為，取消十五米以下巷道容移限制，可讓長久以來被限制的魔咒打開，該類型的公設地價格可能上揚，但整體市場公設地供給也會增加，推測公設地價格可能出現修正；至於維持代金、捐地容移各五十％的作法，則可慢慢消化政府無法支付龐大金額買回的公設地，也讓部分公設地地主的出售價格保有彈性。

不過，前台北市副市長、政治大學地政系特聘教授張金鶚指出，容積銀行代金制還沒真正執行，市議會便推翻自己的議案，他對此表示遺憾。

張金鶚說，容積本來就是公共財，應該要實行一○○％代金制度，過往因為政府沒有經費徵收而開放私下買賣，變成掮客炒作的項目；規劃容積銀行，用收取來的代金向公設地地主徵收土地，本可加速地主拿到徵收款的效率，如今卻因市議員反悔而讓該政策胎死腹中。

　5月23日，華潤置地官方宣布，于英國時間5月22日，華潤置地聯合體在英國成功簽約收購位于倫敦的寫字樓項目20 Gresham Street。這是華潤在英國的第一筆投資，同時也標志著華潤置地海外戰略取得實質性突破。

　　據觀點地産媒體專欄作者英倫投資客消息，華潤置地此次收購價為3.12億英鎊（按照最新匯率約合27.9億人民幣），華潤在收購聯合體中佔有80%的股份。

　　資料顯示，20 Gresham Street大樓由著名建築師事務所KPF設計，于2008年完工，總面積達到24萬平方英尺（約合2.23萬平方米），是永久産權（Freehold）物業。

　　該樓之前由全球最大保險集團法國安盛（AXA）持有，安盛2011年5月買入這棟大樓的金額為2億英鎊。

　　目前該棟大廈大部分空間以53英鎊/平方英尺的租金，出租給了中國工商銀行集團的標準銀行，年租金約為1280萬英鎊。其它租戶還包括石油化工公司Koch Supply &Trading，律師事務所Sacker &Partners以及TLT Solicitors等。整棟大樓的收益率約為4.1%。

　5月24日，上海在“518”商辦地出讓新規後首次推出商辦地塊。出讓土地為“閔行區閔行新城MHPO-0103單元七寶生態商務區18-01（A、B）地塊”。珠海國企龍頭——珠海華發集團有限公司（簡稱“珠海華發”）下屬公司最終以總價22.3億競得，樓板價25717元/平方米，溢價率170.1%。

　　值得一提的是，這塊七寶商辦地樓板價已與長風、徐匯等板塊的商辦地價格相當，與目前板塊內已建成多個品牌房企的商辦項目有關；此外，佔地面積約175公的頃七寶板塊東部的九星市場改造，將帶出龐大的城市更新機會。

　　就在5月17日，國內信用評級機構之一聯合資信公告，確定珠海華發主體長期信用等級為AAA，評級展望為穩定，華發集團也因此成為珠海第二家具備AAA信用等級的企業，

　　上海中原地産市場分析師盧文曦表示，和今年出讓的商辦地塊類似，該幅地塊也有不少限制性條件，增加了開發難度。所以特別明示“辦公用地不得建設公寓式辦公。商業地塊未經約定不得建設公寓式酒店”。

　　盧文曦指出，該幅地塊出讓條件比較苛刻，“項目在規劃竣工驗收許可後一年內，由區經委聯合相關部門對上述功能、業態及引入行業要求綜合評估，若評估未達到上述要求，不得申請銷售20%部分商業、50%部分辦公物業、不得辦理相關轉讓手續。同時受讓人或其關聯方（凡與該受讓人有直接或者間接參股、控股、投資關係的法人或其他組織），五年內不得參加閔行區土地出讓活動，並將相關違約行為上網公示，不得享受閔行區各項産業扶持政策。”換言之，房企要自持80%商業、50%辦公20年才能出售。

　　然而，據知情人士透露，這塊地的出讓條件是最近出讓的商辦地塊?最好的一塊，即將出讓的楊浦和虹口的商辦地塊，基本是全部自持。

　　原綠地執行副總裁胡京對記者表示，2015年底辭職創辦聯合辦公項目-辦伴科技，正是因為看到傳統商辦面臨巨大挑戰。據其透露，作為曾經超高層領域的代表，綠地在每個省市都建造了超高樓。在綠地工作15年，後期主要參與超高層建築的設計研發工作的胡京，預計傳統寫字樓並沒有給辦公帶來更多的增值和效率，辦公産能最終會遠遠過剩。因此胡京認為，上海目前寫字樓空置率提高，表明了在互聯網時代，智慧辦公一定是趨勢。

北京市住建委官方微博5月23日晚間發佈《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》的幾點說明(以下簡稱“說明”)明確，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

中原地產首席分析師張大偉表示，說明從內容看，與之前調控政策要求並無區別，但政策更加人性化，基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是小業主已經使用的存量暫做引導，對小業主來說算是好消息。

3月26日，北京市住建委等5部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》(下稱《公告》)。

公告規定，已銷售的商辦類專案再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合“名下在京無住房和商辦類房產記錄的；在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅”的條件。商業銀行暫停對個人購買商辦類專案的個人購房貸款。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，說明讓當前的商辦類房屋政策更具有可操作性，尤其是一些已經入住的商辦類房屋項目。對於後續商辦類房屋交易會有一個較為積極的管制作用和引導作用。

另，公告規定，開發企業在建(含在售)商辦類專案，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類專案的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

北京市住建委表示，近期部分媒體對公告的解釋不準確。同時進行說明稱，在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。

嚴躍進表示，這樣做是為了防範模棱兩可的做法出現。比如說，部分設施是違規的，但裡面有業主已入住，或設施本身已投入了一些成本，類似設施保留的做法可儘量使得此類項目順利過渡，防範各類扯皮。

公告還規定，對規劃用途為商辦類的房屋，仲介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用於居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的仲介機構，依法註銷機構備案，直至吊銷營業執照。

北京市住建委說明稱，仲介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務。但強調，不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。


嚴躍進稱，這表明仲介後續依然可以代理此類業務，但不允許涉及到居住等含義。這句的表述是帶有規勸性的，即不要誤導購房者。

張大偉認為，新的說明文件有利於維持市場基本穩定，也繼續對企業持有的商辦類物業去除居住功能加碼調控。未來調控的重點依然是企業手中存量商辦類房屋，市場新增量受到的影響最大。

中原地產研究中心統計資料顯示，“3.26”後接近2個月時間，北京商辦市場實際市場成交跌幅99.9%。張大偉則表示，此前的幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在2季度有可能快速跌到500套以內。

繼河北省保定市出臺最嚴限售措施後，廣東省珠海市也在嘗試“10年限售”的土拍模式。

據澎湃新聞統計，截至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規定。

據珠海市國土資源局官網顯示，珠國土儲2017-16、珠國土儲2017-26、珠國土儲2017-30三幅居住用地在限定購買人群的情況下規定購買住房10年內不得轉讓。

5月2日，珠海掛牌出讓兩幅住宅地塊。具體而言，珠國土儲2017-16號地塊的面積為25999.98平方米，樓面起始價為2800元/平方米，最高限價為5000元/平方米。

同日，另外一幅為珠國土儲2017-26號地塊也掛牌出讓，地塊面積49999.96平方米，該地塊同樣也採用最高限價的方式出讓。按照出讓地塊的公告，該地塊起始價3500元/平方米，最高限價為5000元/平方米。

到了5月17日，位於洪灣港片區環港東路西側、港平路北側的珠國土儲2017-30號地塊掛牌出讓模式與上述兩幅住宅地塊相似。該地塊宗地面積53718.64平方米，樓面起始價為5000元/平方米，最高限價為7000元/平方米。

按照地塊的出讓公告，上述三幅住宅地塊均用於企業員工生活配套專案建設，專案所建住宅僅限銷售給競得人及其實際投資人在本地的關聯企業員工或珠海高欄港經濟區轄區範圍內註冊的工業企業員工。值得一提的是，公告要求員工所取得住宅自核發《不動產權證》之日起10年後方可轉讓。

除了住宅地塊，商業地塊亦要求嚴苛。

澎湃新聞在珠海市國土資源局官網發現，多幅出讓的商業用地也在出讓要求中給出諸多限制，包括要求競得企業自持10年內不得抵押、轉讓及銷售。

舉例而言，位於保稅區南灣大道南側、寶利路西側的國土儲2017-23號地塊的規劃用途為商務、商業，該地塊出讓概況顯示，宗地面積20000平方米，起始樓面價為1720元/平方米。

雖然為商業用途，該地塊不僅規定了限售年限，同時對地塊專案的稅收貢獻等也有要求，一旦考核不達標還需每年向珠海保稅區管委會支付上百萬元的違約金。

國土儲2017-23號地塊出讓備註中顯示，上述地塊競得人承諾用地專案不少於計容建築面積的30%（即15000平方米）的地上建築物，並且自專案竣工驗收之日起10年內不得抵押、轉讓及銷售。

除了10年限售的要求，上述地塊要求專案投資強度不低於6750元人民幣/平方米，產出強度不少於2700元人民幣/平方米/年，稅收貢獻強度（不含關稅及海關代征增值稅）不少於300元人民幣/平方米/年，以上面積均按計容建築面積計算，投資強度、產出強度、稅收貢獻自《國有建設用地使用權出讓合同》約定的項目竣工之日起12個月內進行年度考核，考核期為5年。一旦考核期內有任何一項未達上述要求，競得人須每年向珠海保稅區管委會繳納違約金人民幣258萬元。

與之類似的還有國土儲2017-29號地塊，上述地塊商務功能建築面積不少於23331.49平方米，該地塊要求自專案竣工驗收之日起十五年內不得抵押、轉讓及銷售；除上述23331.49平方米外，不少於4666.3平方米僅限於銷售給競得人關聯企業或符合珠海保稅區產業發展方向的企業；按照要求，上述地塊專案投資強度不低於8000元人民幣/平方米，產出強度不少於4800元人民幣/平方米/年，稅收貢獻強度（不含關稅、進口環節增值稅和消費稅）不少於1500元人民幣/平方米/年，以上面積均按計容積率建築面積計算。一旦在5年的考核期內有任何一項未達到上述約定的，競得人須每年向珠海保稅區管委會支付違約金452萬元。

根據上海房屋租賃指數辦公室日前公布的最新數據顯示，上海房租價格指數終止連續90個月的上漲態勢，並出現從2008年金融海嘯以來首次的下跌行情。有金融界人士分析，根本原因在於近年大陸房價雖暴漲，實際上卻缺乏基本面的支撐，因此房地產做為投資工具的獲利屬性正在弱化。

凸顯基本面脆弱

今年3月起，一場「房市調控風暴」迅速席捲大陸，目前已累積超過60個城市，推出170項以上的房市調控政策。在「限購、限貸、限價、限售、限商住」等五限政策下，據中原地產統計，大陸如北京、上海等城市4月的新建住宅和中古屋交易量，較前月已出現2到3%的下滑。中原地產首席分析師張大偉直言，投資客為了逐利，未來一線城市房地產市場可能會朝「只租不售」模式轉變。

但據上海房屋租賃指數辦公室的數據統計，4月上海租金指數為238.2點，較前月下滑1.09%，較去年同期下降4.38%，月增率和年增率雙雙負成長，為金融海嘯後首次。全市租金均價降為每月一平方公尺77.7元人民幣，顯示若投資客欲透過租房獲利，利潤空間正在降低。

對此《21世紀經濟報導》引述金融界人士分析指出，這反映出大陸一線城市近年房價盲目上漲的同時，房租無法跟漲，從而發出的警告訊號。他表示，一般而言，如果經濟持續健康發展，房價會和房租同步上升，但本次的背離情形，凸顯上海房市脆弱的基本面。

一線城多處下滑

該報導表示，上海並非個案，北京、廣州、深圳等一線城市的房租價格也都持續下滑，均是金融海嘯以來首次，這些城市的房屋租金回報率已降至1.5%以下。

分析人士指稱，房租實際上比房價更能反映當地的生活、物價水準；因此可以肯定的是，隨大陸房市脫離基本面暴漲，開始與反映實際面的房租指數出現背離，使房地產的投資屬性下降，這將是推動房市價值向基本面回歸之路的第一環。

鼎固-KY（2923）昨（24）日舉行法說會，總經理張能耀表示，中國政府調控房市政策不斷，陸續還會有新政策釋出，公司將改變先前住宅惜售策略，轉為下半年找到合適時機就會開始銷售手中新案，營運會較持穩，仍持審慎樂觀看待的中國未來房市發展。

張能耀指出，中國房地產市場2015年房價飆升，出現「麵粉（土地）比麵包（房子）貴」的情況，讓去年鼎固住宅銷售策略採「惜售」方式因應，不過因後續當地政府希望房地產市場能平穩發展，並鼓勵買方以自住為目的購屋，因此出現一連串調控房市政策，希望抑制短線投資買盤。

張能耀表示，在中國房地產市場環境改變下，集團銷售策略也將從先前的惜售，轉為找尋適當時機銷售手中房屋。以今年首季來說，像是重慶解放碑R3就賣約三成、金額2.22億元，上海黃埔「伯爵居」銷售1.15億元、上海嘉定建案也賣出3,868萬元。下半年來看，上海嘉定的「鼎固安亭」一期5.5萬坪有機會完工、銷售，挹注公司業績。

財務長馮安怡表示，雖然去年上海房市波動大，不過目前每平方公尺售價能維持在人民幣3萬元之上，因此住宅產品毛利率仍能守在66%以上；張能耀強調，雖然中國調控房市，不過因態度力求回歸自住市場，因此持續審慎樂觀看待市場未來表現。

除住宅市場外，張能耀指出，集團旗下商場、辦公室出租率和租金都有不錯表現，成為公司營運持穩重點。不過為因應互聯網時代，集團旗下上海、重慶、北京的商場業態也會跟著調整。

粉嶺碧湖花園2房453萬 1年急升5成

金管局收緊按揭，可借高成數按揭的細價物業加速破頂，沙田河畔花園呎價首破1.8萬元，創新界區上車盤呎價新高。粉嶺碧湖花園兩房戶453萬元售，樓價較1年多前急升5成。

河畔花園呎價月內兩度破頂，最新F座中層3室，實用面積242平方呎，現屬1房間隔。據悉，單位開價450萬元，以鎖匙盤形式放盤約1周，獲租客以約443.7萬元承接，呎價18,334元貴絕新界區內上車屋苑。

河畔升幅勁 新界細戶呎價新高

是次成交單位擁裝修，望河景屬於一綫單位。原業主於2014年以290萬元購入單位自用，已換樓並遷出單位，沽貨獲利153.7萬元，3年間物業升值53%。

據中原樓價指數顯示，同期二手樓價指數（CCL）升幅約32%。而是次河畔花園樓王升值幅度，比大市升幅再多出21個百分點，反映細單位升幅跑贏大市。而屋苑對上一個呎價紀錄17,893元，於5月初錄得，屋苑呎價月內兩度破頂，紀錄再推高2.5%。

事實上，業主心紅下，細價樓盤源亦快絕迹。有代理指出，目前河畔花園個別連天台戶，叫價已高見500萬元，面積242平方呎，每平方呎叫價高見2萬元。

學者：頻加辣 難阻樓價向上

經濟學家關焯照表現，無法想像過去被視為二、三綫屋苑的河畔花園，呎價竟達1.8萬元，現樓市由情緒主導，盤源少買家恐懼性入市，刺激此類樓價500萬元或以下的細價戶，呎價愈賣愈貴，而金管局收緊按揭以及政府頻頻加辣，亦難阻樓價向上。

各區細價屋苑續錄高價成交，包括粉嶺碧湖花園兩房戶以453萬元沽，單位為1座高層F室，實用面積400平方呎，平均呎價11,325元創新高。比較2016年2月份，屋苑同面積單位造價，曾低見288萬元。相隔1年多，現最新造價反彈57%。

至於紅磡黃埔花園相連戶，以呎價21,702元沽出，創屋苑新高。有指9期10座高層相連戶，面積合共1,751平方呎，以約3,800萬元沽出。

關焯照補充，現階段入市買家亦有心理準備，樓價日後會有兩、三成的回調。展望下半年樓價，要看新政府對樓市的調控措施，以及發展商推盤量，由於上半年已消耗大量購買力，料下半年樓價升幅會放緩至2至3%。

私樓價格急升，帶動公、居屋單位身價拾級而上，沙田愉翠苑以760萬元於自由市場上沽出，屬新界樓價最貴居屋之一。

單位為沙田愉翠苑R座中層6室，實用面積663平方呎，屬於3房2廳間隔，剛以760萬元（已補地價）易手，屬新界區身價最貴居屋單位之一，與4月份錄得的P座中層5室，造價760萬元看齊。原業主於2001年以144.9萬元（未補地價）購入。

代理指出，區內擁有兩個浴室的3房戶供應少，即使沙田第一城同類單位，樓價更要逾800萬元，故此有利愉翠苑單位以高價沽出。

采頤3房已補價768萬

另外新蒲崗采頤花園一個3房單位以768萬元易手，創屋苑樓價新高紀錄，屋苑8座高層A室，實用面積588平方呎，屬於3房2廳間隔，向東北望內園景，剛獲用家以768萬元承接，呎價13,061元。原業主於2009年於自由市場（已補地價）以325.5萬元購入，持貨8年帳面獲利442.5萬元。

受啟德區數個新盤高價推盤帶動，同區私樓樓價急升，以譽．港灣為例，兩房單位造價近900萬元，故用家轉投居屋市場，帶動鄰近居屋單位身價上升。

另一方面，市場消息透露，公屋黃大仙下邨2座高層02室，實用面積376平方呎，兩房間隔，外望開揚景，放盤僅一星期，原開價255萬元，經議價以250萬元（未補地價）易手，實用面積呎價6,649元。據了解，原業主於2008年以37萬元購入單位，持貨至今，轉售獲利213萬元離場，單位9年升值逾5.7倍。

豪宅樓價亦創新高，北角老牌屋苑賽西湖大廈，高層呎價逾2.8萬元，創屋苑新高。

高層4139萬沽 8年漲9成

不單細價樓創新高，豪宅市況亦暢旺，土地註冊處顯示，賽西湖大廈2座高層B室，實用面積1,467平方呎，登記以4,138.8萬元轉手，實用面積呎價高見28,213元，無論樓價及呎價均創屋苑新高。

原業主於2009年以2,182.8萬元購入單位，持貨8年，轉手帳面獲利1,956萬元，升幅達9成。資料顯示，屋苑上一個高位紀錄於2015年錄得，當時6座一個高層戶，面積同屬1,467平方呎，成交價4,030萬元，最新成交再把紀錄推高2.7%。

另外，世紀21北山地產營業董事嚴智贇稱，同區寶馬山花園8座高層B室，實用面積845平方呎，3房戶，以1,728萬元轉手，實用呎價20,450元，創同類新高。

其次，九龍塘逸瓏2座中層A室，面積1,686平方呎，以公司股權轉讓形式易手，涉及約6,700萬元，呎價約3.9萬元。原業主於2011年以約4,977萬元購入，是次易手帳面獲利1,723萬元。

不過，豪宅亦出現銀主盤，大潭陽明山莊3座中層戶，據悉已淪為銀主貨，現以2,600萬元放售，單位實用面積1,049平方呎；另外，南區香島道45號一低層分層物業，市傳亦已成銀主盤，叫價6,200萬元。

另外，反映經紀人對樓市前景預測的中原經紀人指數CSI，最新報73.18點，按周跌1.31點。反映金管局出招，CSI指數只錄輕微回軟。

西鐵錦上路站第1期項目原定昨午截標，受黑雨影響，順延至今午截標，估值維持55億至84億元，另市建局大角咀福澤街重建項目亦於今日截標。

踏入雨季，錦上路站第1期項目原於昨午2時截收標書，由於黑雨關係，港鐵依照招標文件條款，於截標前兩小時（接近正午）時公布，將項目的截標時間順延至今午2時，相信為港鐵首個因天雨關係順延截標的項目。

不過就現場所見，昨午為止並未有發展商代表到場入標。

該項目可建樓面約124萬平方呎，可提供約1,652伙，採用「一口價」競投，價高者得，市場維持估值為55億至84億元，樓面地價4,500元至6,800元。

大角咀重建項目 估值最高8.7億

另一市建局大角咀福澤街「需求主導」項目今日截標，總樓面約6.2萬平方呎，估值介乎6.2億至8.65億元，樓面地價估值1萬至1.4萬元。

此外，曾發生轟動一弒親命案的大角咀海興大廈，本月初獲批強制拍賣令，仲量聯行於6月13日就項目進行拍賣，底價16.89億元，*地（00012）現持有物業逾9成業權。

可重建逾2萬呎 料吸財團爭奪

中環美利道商業地皮天價成交，區內業主趁勢放售。消息指，老牌家族將推售中環詹氏商業大廈全幢，可重建逾2萬平方呎，預計市值約6億元。

市場消息稱，中環全幢物業即將進行標售，涉及德輔道中詹氏商業大廈，物業位處中環核心，比鄰甲廈中環中心及中環街市。物業地盤面積約1,376平方呎，樓高11層，地下為商舖，現由電腦用品及海味店承租，樓上為寫字樓，每層面積約1,000餘平方呎，總樓面僅約12,896平方呎。據悉，物業由老牌家族持有，於1971年以95萬元購入全幢，一直持有至今，作長綫收租。

據悉業主近期有意放售，並短期內委託測量師行進行標售。事實上，物業具重建價值，可重建樓面達20,640平方呎，預計樓面地價達3萬元，市值約6億元。上星期中環美利道商業地皮天價批出，地價每呎高達5萬元，反映中環全幢物業難求，加上位處核心地段，料獲不同財團競投。

豐泰放售灣仔商用地 市值14億

全幢商廈受歡迎，消息指，豐泰地產及資本策略（00497）旗下灣仔道232號商業項目，將於短時間內進行招標，市值約14億元。據了解，項目原為舊式住宅，豐泰地產在2014年中收購位於灣仔道的232大廈，以約5億元購入93%業權，而去年再購入最後一批單位，涉資共6.05億元。項目地盤面積約5,798平方呎，去年獲批建1幢26層高商廈，樓面約8.6萬平方呎。

長實（01113）荃灣海之戀第3期（下稱海之戀）入票持續遞增，市場稱截至昨日已累收逾1.2萬票，直逼新地（00016）長沙灣匯璽紀錄，將問鼎今年票王寶座。建灝地產旗下啟德天寰，入票已增至3700張，兩盤合計凍資15.7億元，今日雙雙截票。

天寰收3700票 兩盤凍16億

長實地產投資董事郭子威表示，金管局上周出招，對非本地客影響最明顯。海之戀入票中，非本地客的比例降至2%以下，相對以往的3%至5%，跌幅顯著。入票以用家主導，大部分有意使用定息按揭，大手客只佔約10%。

由於代理爭相入票，競爭激烈，中原地產推出首2年「收租保」吸客，名額80個。中原地產分區高級營業董事梁寶玲表示，現時荃灣區樓齡較新的屋苑， 實用呎租35至40元，料海之戀租值可達45至48元，回報近4厘。

市場消息稱，海之戀截至昨日累收逾1.2萬票，以明日發售496伙計，超購23倍，直逼匯璽1.32萬票的紀錄；而海之戀今午截票，有機會問鼎今年票王。位於荃灣大河道100號的海之戀提供970伙，實用面積370至1149方呎，明年9月底落成入伙。

?地（00012）西環翰林峰兩度銷售，累沽逾260伙，項目昨日連環出現5宗撻訂，總額約3359.8萬元，發展商合共殺訂168萬元。

會德豐地產西營盤KENSINGTON HILL 32樓A室昨日以3981萬元售出， 實用面積1134方呎，呎價3.5萬元，金額及呎價均為該屋苑新高，項目僅餘3個特色戶待售。新世界（00017）荃灣柏傲灣昨日連沽3伙，成交價1595萬至1900.4萬元，單日套現逾半億元。

近年不少新盤銷售時，售樓處附近都有大批代理在街頭或商場等推銷樓盤，偶爾更出現疑似口角甚至肢體衝突事件。部分地產代理商會發表聲明，建議政府全面禁止街頭推銷新盤的做法。

包括香港專業地產顧問商會及香港房地產代理業聯會等6個代理業界的商會，昨天聯合發出聲明，表示大部分地產代理不同意從業員在街頭推銷新盤的手法，建議相關代理行監察員工的行為，發展商亦須確保代理在售樓處和附近的工作運作合理。

該批商會建議，政府應全面取締代理在街頭推介新盤的做法，並敦促一手住宅物業銷售監管局和地產代理監管局嚴厲執法。

瑞安房地產（0272）財務總裁孫希灝昨在股東大會後會見傳媒指，4月底旗下有項目合同簽賬額42億元（人民幣，下同），合共賣出220伙，預計未來的集團的銷售仍會大幅提升，有信心瑞房今年可以達到210億元的合約銷售目標。對於市傳瑞房會出售資產，他透露，不時有投資者洽購集團的資產，如有落實就會發公告通知大家。

負債率冀降至50%水平

主席羅康瑞表示，他希望集團能夠在今年底將負債比率進一步降低到50-55%水平，措施方面包括降低財務成本等，今年亦有不少債券將到期，會陸續贖回及償還債務，不排除再發新債的可能。

香港置業昨日指，本港5月至今（截至23日）二手住宅註冊量額環比上升15.2%及18.3%。當中，新界區以平均註冊額573.6萬元，創下歷史新高。

整體二手買賣暫升15%

香港置業行政總裁李志成昨日指出，據土地註冊處最新資料顯示，5月至今二手住宅註冊量錄3,609宗，較4月同期的3,134宗上升15.2%；金額錄252.77億元，較4月同期的213.64億元升18.3%。宗數方面，港九新界均錄升幅，以新界區最大，5月至今錄1,943宗，按月同期升19.8%；九龍區升幅排第2，錄963宗，升約11.5%；港島區升幅最少，錄703宗，升約8.5%。

此外，5月至今之平均每宗二手註冊金額約為700.4萬元，較4月全月的約685.0萬元上升約2.2%，重返700萬元水平，僅次於去年12月，成為歷史以來次高水平。當中，升幅最急之地區為港島區，5月至今平均二手註冊額錄1,067.4萬元，較4月全月的約996.3萬元上升約7.1%，重返千萬元水平。九龍區排行第2，平均註冊額錄688.4萬元，比起4月全月錄得的671.9萬元，按月升約2.5%。而新界區平均註冊額錄573.6萬元，較4月全月的約562.6萬元升約2.0%，創歷史新高。

中環美利道地皮以超過232億元破紀錄成交，刺激商業地價值上升，有測量師調高本周五截標的啟德第1F區2號商業地盤價值。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，估算項目將吸引十多個發展商入標，每方呎樓面地價約8,000元至9,000元，較之前上調15%，估值152億元至171億元之間，總發展成本達250億元以上。

林浩文表示，美利道地皮帶動整個商業市場，雖然不能用中環直接對比啟德，但以東九龍CBD2(商業核心區2)的發展前景及潛力，相信能吸引各發展商及中資入標。由於項目投資額大，估計部分會合組財團入標，預料發展商會把地皮建成綜合商業項目，成為九龍新地標，並以長線收租為主，長線租金回報率約4%至5%。

估值171億 可建樓面191萬呎

據了解，該地皮鄰近未來港鐵沙中線啟德站，地皮面積204,990方呎，可建總樓面約1,912,440方呎，最高地積比為9.33倍。當中如用作酒店發展的總樓面不可多於161,460方呎，而商舖發展用總樓面則不得少於62,180方呎。項目建築物高度有高低之別，東部位置不得高於香港主水平基準200米，而西部則不得高於香港主水平基準40米。

賣地章程內有條款，要求發展商開發地下商店街，其總樓面不得少於13,670方呎，而闊度亦不得少於20米，並需提供出口連接未來啟德站以及鄰近兩個項目。由於具發展潛力相信會有利造價。地皮面向東南方約15米的位置將被劃作商業發展，該地段高度限制為不得高於香港主水平基準15米及不得建構多於兩層的建築物，與區內其他地段所受限制相約。

另外發展商需負責於項目範圍內興建公共交通交匯處，樓面不得少於40,903方呎（上述面積需計算入總樓面面積之內），發展商不得於公共交通交匯處的圖則獲批前開展地基以外的建築工程；啟德地皮的賣地章程內亦有禁止拆售條款，相信對發展商出價進取度會造成一定影響。

黑雨來襲 錦上路站延截標

另外，原定昨日截標的西鐵錦上路站第1期物業發展項目，因昨日天文台宣佈黑色暴雨，順延至今日下午2時截標。項目地盤面積約44.9萬方呎，可建樓面約123.7萬方呎，提供不少於1652伙。