新竹縣市量縮8%最多

價平量減
中古屋交易市場邁入上半年最後1個月，但總結5月成交表現，卻「由紅翻黑」。根據各大房仲內部成交資料顯示，整體「價平量減」，信義房屋、住商機構更指全台交易量，平均較上月量縮約1成。

根據永慶房產集團內部成交資料顯示，歷經前4月整體房市交易量連月正成長後，5月急轉直下、首度出現負成長，全台交易量平均較4月量縮4%。7主要城市中，新竹縣市量縮8%最多、其次台南台中各有7%、6%。5月成交價普遍略攀升0.7~2.8%，僅台北市下滑約1.1%。台灣房屋表示，全台7主要城市平均量減0.6%、價跌0.8%，勉強維持平盤。

處於向下盤整格局
信義房屋、住商機構同步公布5月交易量，平均有1成左右的降幅，信義內部資料指出，南台灣量縮嚴重，台南市、高雄市月量縮26~27%，而住商量縮最嚴重區在台北市，較上月量減超過2成。
整體來看，縱使各家房仲在各縣市成交價量表現不一，但皆不約而同顯示台北市價量，仍處於向下盤整格局。

帶看維持4月水準
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，5月買氣不開，除了繳稅大月影響購屋客意願之外，另外假期多，加上天氣不佳皆會影響，「值得注意的是，去年開始的降價戰，打到目前已經疲軟，市場缺乏新爆點，後繼無力。」

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示：「近期國內外經濟利多訊息充斥，讓賣方開始堅持價格，雖5月帶看量仍維持4月水準，但付斡意願不及上月積極。」台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，5月成交量幾乎慘淪上半年最低檔，「主因是讓利空間縮小。」

首購族張先生透露，在淡水、基隆找尋物件，「賣方一下就亮出底牌價，並流露出要就要、不要也沒辦法的姿態，房價部分我沒有疑慮，但感覺市場上同類型、同價格物件變多了，會多看看。」

台北市200萬俱樂部添新成員，根據最新實價登錄資料，信義區豪宅「文心信義」16樓戶，3月時以總價4.89億元成交，單坪衝上210萬元，為今年首個突破200萬元交易。

買方為僑外資
「文心信義」為文心建設位於信義區的新建案，規劃地下3層、地上22層，於2015年12月完工，此次首度揭露16樓戶，立刻躋身200萬俱樂部。謄本資料顯示買方為僑外資「曙光國際投資控股有限公司」，公司負責人為吳際綱。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，去年信義計劃區豪宅交易量能弱，最高價為「台北信義」頂樓戶每坪184萬元，「文心信義」最新成交單價擦亮信義計劃區豪宅聚落金字招牌，另「琢白」也曾喊出每坪200萬元成交，可見目前信義區新案多可躋身200萬俱樂部。

史上爆發最激烈衝突的都更案「文林苑」，總算在去年5月興建完成，卻也因時程延宕多年，竟意外讓該都更案搭上房價飆漲順風車，導致成屋銷售價格暴漲，對照實價資訊，該案目前成屋每坪實價75萬起跳，相較2009年預售時每坪40萬出頭，暴漲超過8成，因此，房產業者形容，當初買預售屋，並挺過這波衝突、沒解約的買家，如今交屋後，相當於多賺進當初預售時一戶總價。

8年前沒解約買家多賺1戶
房地產業者指出，該案除拆除衝突場面令人印象深刻外，房價增值幅度也相當驚人，2009年預售時，每坪頂多40萬出頭，今年成屋銷售實價每坪75萬起跳，高樓層單價甚至賣破80萬，成屋相較預售價格翻漲超過8成。

根據《住展》雜誌市調資訊，該案坐落於北市士林區文林路上，基地面積約581坪，興建地上15層、地下3層，計有100戶（含8戶店面），坪數25~64坪，每坪開價88萬元起，並於2016年5月興建完成，交屋後，建商手中可售戶數不到15戶。

不過，對照最新實價揭露紀錄，該案成屋銷售後，計有3筆實價揭露紀錄，分別是2戶4樓及1戶14樓，前者每坪實價75.3~75.8萬，後者每坪實價82.9萬元，為該都更宅目前唯一公開實價破80萬的紀錄。

回溯2009年預售時便去化將近40戶，根據實價揭露紀錄，當時每坪預售實價41~48.8萬元，若對照目前成屋銷售實價，每坪超過75萬元，每坪房價上漲超過30萬元，漲幅超過8成，換句話說，建商目前手中餘屋，每賣掉一戶的總價就相當於預售當時兩戶的總價。

都更後房屋稅加重數十倍
即便房價增值幅度將近1倍，不過，該都更案也因為興建時程延宕多年，導致去年5月才興建完成，正好適用2014年7月1日後的台北市新版構造單價，房屋稅與2014年6月30日前取得使照的新屋相比，多出1.6倍，若是與當時參與都更的老屋房屋稅每年約上千元比較，都更後的房屋稅則加重數十倍。

房產業者補充，去年底北市府祭出新制，構造標準單價採六年三段式緩漲。也就是今年起的第1、2年打7折計算；第3、4年打8折計算；第5、6年打9折計算，待2020年視景氣再調整。

精華區都更身價驚人 元大栢悅漲近1.14倍

放眼北市都更宅倘若有搭上資金熱潮順風車，價格多數翻了一倍，其實不單「文林苑」成屋價較預售價翻了近1倍，全國最貴都更宅「元大栢悅」的預售與成屋價格相差更為驚人，該案2008年預售，每坪約130萬元，但是成屋後11樓屋主在2014年2月出售，每坪單價上揚至278萬元，漲幅近1.14倍。

地段景觀佳 動輒翻倍
根據房產業者調查，台北市精華地段老舊住宅都更後身價翻漲的案例其實不少，包括「元大栢悅」、「尚華仁愛」以及「仁愛麗景」等；根據實價紀錄，上述個案都更後每坪單價至少150萬元，其中又以「元大栢悅」身價最驚人，每坪超過200萬元，成為全國最貴的都更宅。

「元大栢悅」位於北市敦化南路一段、安和路口，前身為「勝利大廈」，1999年經歷921大地震後，建築物受損，2002年時再遭331大地震，列入危樓；元大建設透過都更開發方式重新整合興建，並於2008年預售，當時每坪開價130萬元。
該案2010年完工交屋後，首筆實價揭露紀錄落在2013年8月，揭露樓層為5樓，面積約157.9坪（含兩個車位）、成交總價約2.74億元，若一個車位以400萬元計算，拆算每坪單價約202.6萬元。不過，該豪宅目前最高實價為2014年2月，11樓以3.8億元成交，拆算每坪單價高達278萬元。

「尚華仁愛」大樓則坐落於北市仁愛路四段、面朝國父紀念館第一排，921大地震後被列為紅單危樓，近60名住戶開始協調重建，費時8年，2009年才達成住戶可以換回原坪數的協議；如今，住戶個個身價翻倍，資產增加1~2倍，高樓層景觀戶預售時甚至寫下每坪180萬元的高價。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「尚華仁愛」高樓層四戶面向國父紀念館，景觀視野佳，又靠近信義計畫區，各項條件幾乎都是一時之選，都更後身價自然不低。

除「尚華仁愛」外，同樣位於仁愛路四段的「仁愛麗景」也是都更宅，都更前每坪60~70萬元，都更後最高實價每坪則達185萬元，身價也是翻了兩番。

正義國宅等3案受矚目
此外，北市精華區至少還有3個指標都更案正在進行中，包括「正義國宅案」、「一品大廈案」、「芝麻酒店案」等，倘若最終順利完成都更，身價自然又鍍層金。

建商「讓利」衝買氣，衝擊中古屋5月成交量、價，台灣房屋統計內部「7都」平均成交量、價各減少0.6％、下跌0.8％，獨桃園市及新竹地區量、價同增。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，建商在「520檔期」動作積極，讓利吸引首購族買新屋，衝擊中古屋市場交易量放緩，僅低總價、低單價產品有量，平均交易單價也持續盤整。

台灣房屋統計5月內部「7都」交易漲跌互見，但已發現量、價成長趨緩，台中市、台北市及高雄市成交量各減少5％、4.8 ％、4.2％，其餘都小幅增加；價格則有高雄市、新北市、台北市小跌，跌幅分別為4.9％、4.1％、2.1％。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，桃園市5月成交量、價各增7.6％、0.5％，甚至還都高於4月的月增率，以中古低總宅自住買盤為主，平均總價800萬元至1,200萬元，熱區在中壢、桃園、八德、龍潭等4個行政區，產品類型偏好3房以下的電梯大樓為主。

她認為，主要是桃園市具有毗鄰大台北優勢、房價盤整「1字頭」吸引購屋客目光，再加上桃園市長鄭文燦表態「航空城」都市計畫10月定案，顯見桃園市政府與中央的建設決心。

至於新竹地區，5月成交量增加幅度0.3％雖低於4月，但仍成長，且價格增幅1.8％還高於4月，江怡慧觀察到小型店面買家明顯出手，偏好總價2,000萬元以內的住店，交易熱度有增溫現象。

張旭嵐分析，新北市、桃園市5月相對其他地區成交量增加，在於這兩個地區經過近兩年價格盤整後，不乏1字頭、2字頭的低單價待售物件可供選擇，加上機場捷運通車利多，讓自住買家購屋選擇範圍放寬，仍是今年度房市焦點。

中興電（1513）及聲寶（1604）為活化土地資產，卻選在台灣房市下滑之際進入市場，避免蒙受損失，採取先建後售策略。聲寶智慧宅位於林口麗林段，預計年底完工，明年初銷售；中興電參與台北市敦化南路與市民大道都更案，預計2019年開賣、2020年入帳，獲利10億元以上。

聲寶2014年底標得新北市林口麗林段630.92坪土地、70年地上權，並將地上權移轉給聲寶百分之百投資的盛寶建設負責規劃設計，去年委由中工興建聲寶屋─麗林智慧宅，基地面積600多坪，計畫興建地上9層、地下2層，總樓地板面積2,209坪，興建57戶。

中興電高層表示，中興電參與敦化南路與市民大道海砂屋都更案，基地面積660坪，總計145戶，委由華熊建造，預計3年內完工，可分回2,500坪樓地板面積，戶數約40多戶。

仲量聯行2017年5月31日表示，已取得麗嬰房內湖總部大樓獨家銷售代理，仲量聯行投資部副總吳瑤華表示，內湖科技園區空置率持續走低，目前不動產景氣循環已走到了買方市場，在投資人大幅拉長評估期的同時，能夠提供穩健租金收益及較具競爭力的售價的資產較能自眾多投資機會中出線，獲得投資人的青睞。麗嬰房以「售後回租」及預期2017年底前完成交易的兩大誘因，正式向長期關注內湖科技園區的潛在投資人招手，尋求雙贏的合作機會。

成立於1971年的麗嬰房集團，本著「孩子是我們一輩子的事業」為經營理念，以近半世紀的耕耘將麗嬰房發展為兩岸三地首屈一指的嬰童品牌，公司於1997年在台灣證券交易所掛牌上市。藍色小象的企業識別圖騰，形塑出年輕童趣的品牌形象。而這樣的巧思也於麗嬰房內湖總部大樓建築設計中驚喜呈現。

位於內湖區陽光街321巷上的麗嬰房總部大樓，面臨萬坪永久性綠地，青青綠意垂手可得。六層樓大樓林立於雙面臨10米道路的街廓東側，建物面積近2,800坪，地下室規劃75個車位，為台北市2017年以來唯一釋出的收益型大樓。

在西湖段建物單價位於整體園區相對高點及優質投資標的難尋的情況下，夾帶租金漲勢及入手價格較為實惠的優勢，近期空置率不斷降低的文德段後市崛起，成為投資人眼中的璞玉。從2015年成交的「遊戲橘子總部大樓」、「友勁科技總部大樓」、「陽明海運大樓」到2017年年初的「太子內湖潭美大樓A棟」，可觀察到自用廠商及投資人的足跡皆逐步地往內湖科學園區南側移動，以較高的租金投報率或較低的入手門檻擠身內湖科學園區之列，優化投資獲利及企業發展力。

有關報載台北市2萬戶公宅跳票一節，都發局表示自柯市長2015年甫上任時，即盤點出興建2萬戶公共住宅基地，並排定4年興建計畫期程及財源籌措計畫，已做好準備，推動2萬戶公共住宅所需土地及投入資金成本皆有相應方案。自2015年編列預算審議過程，市議會要求市政府推動公共住宅政策應妥善與在地居民溝通，都發局亦自2016年2月起於各基地周邊辦理公共住宅公聽會或說明會，開始積極與公共住宅基地週邊居民溝通說明，迄今已辦理35場次，惟市民普遍仍存有對過去出租國宅品質不佳之刻板印象，部分就公共住宅興建後引進人口將產生交通衝擊、公共設施服務水準下降等有所疑慮而反對興建致推動困難。

考量居民感受及實際交通問題仍需透過長期規劃解決，部分基地調降戶數以現有容積量體開發，部分調整開發期程緩建，部分則需再與在地居民溝通，因此2萬戶公共住宅未能全數於2018年以前開工，而台北市政府興辦2萬戶公共住宅的承諾與決心仍沒有改變，市府團隊將持續努力。

都發局盤點2018年柯市長第一任內2萬戶公宅可分為5類，包括已完工、施工中、發包中、規劃中、都更分回：
第一類：已完工，包括：興隆公共住宅2區等19處，合計3,453戶。
第二類：施工中，包括：明倫公共住宅等25處，合計8,794戶。
第三類：發包中，包括：興隆公共住宅三期等7處，合計4,618戶。
第四類：規劃中，包括：華光社區等4處，合計1,403戶。
第五類：都更分回，合計2,515戶。

預計至2018年底已完工及施工中之公宅可達12,247戶(第一類加第二類)，是全體都發局同仁努力的結果。鄰近國家(日本及韓國)公有出租住宅比率皆占總住宅存量6.1％以上，目前台北市公有出租住宅僅佔整體住宅存量0.7％明顯不足，因此台北市政府在短期內投入大量人力及資源，提出4年興建2萬戶、8年興建5萬戶只租不售之公共住宅目標，以回應市民對於社會住宅殷切需求。在公共住宅政策有延續性及興建工期從設計到施工完成耗時約2~4年，市府須先確保提供足夠數量的公宅，實際施工完成時間需符合最高居住品質的要求(智慧、節能、耐震、無障礙)，並無所謂「政策跳票」。

北市府已經在2017年三月、五月辦理「大同區明倫公共住宅」、「北投區奇岩公共住宅」開工，六月底接續有「萬華區青年營區公共住宅」開工，到2018年年底預計有28處動工，顯示本府推動住宅政策是有目標且符合法治預算及尊重議會民意下按部就班執行，完工戶數數字僅部分呈現各階段市政府的集體努力，往後都發局亦將更加努力加強對民眾的溝通，以解除市民疑慮，都發局對於公共住宅的品質及改善社區環境的效果相當有信心，越多的公共住宅可儘早興建完成，品質讓居民眼見為憑，可以強力的扭轉市民對於公有住宅品質不佳的印象，儘管過程有阻力，市政府仍持續以多元管道累積公共住宅數量，短期興辦2萬戶、長期興辦5萬戶目標不變，讓市民皆可安居於台北市。

桃園市長鄭文燦2017年5月31日表示，楊梅區位在桃園最南端，過去的建設較少，升格後市府特別注意楊梅地區的建設，打造楊梅成為好生活的地方，開發項目包括：建置楊梅體育園區、規劃設計楊梅區公所行政大樓、楊光國民中小學多功能活動中心及幼兒園新建工程、瑞梅國小A棟校舍暨活動中心新建工程、瑞塘國小活動中心新建工程及周邊環境改善工程、楊梅國中育勤樓工程及四維國小前棟教學大樓新建工程、楊梅汙水處理廠新建工程、汙水下水道系統、公園開發、楊梅故事園區－楊梅國中校長及教職員宿舍群修復工程、楊梅公托中心暨親子館工程、消防局埔心分隊新建工程、步道系統及休閒公園等，總投資金額超過100億，市府會讓建設按進度進行。

鄭文燦也表示，楊梅埔心地區有很多土地是國防部政戰局眷村改建後所留下的國宅用地，市府也規劃興建永揚多功能社會福利綜合型福利中心，讓埔心地區也有綜合型福利中心。議員質詢楊梅地區YouBike建置，鄭文燦表示，市府建置YouBike公共自行車系統，第一階段已完成130個租賃站、2,800輛公共自行車設置，第二階段將到達8,000輛公共自行車；目前已開始進行楊梅地區YouBike場站選址及會勘作業，包括楊梅、埔心及富岡地區都在規劃範圍內。

議員建議增闢楊梅到青埔路線的快捷公車，鄭文燦表示，台31線通車後大幅縮短楊梅到青埔間的距離，他責成交通局針對楊梅到青埔的快捷公車進行研議。鄭文燦還表示，桃園鐵路地下化計畫路線是以原鐵路高架化路線轉為地下化，而原計畫是由從新北鳳鳴到平鎮站，總長20公里；未來若爭取二階段計畫，將研議把楊梅納入規劃中。

鄭文燦表示，包括楊梅體育園區開發計畫、幼獅國際青年創業村及富岡老街保存計畫等，都將爭取列入中央「前瞻基礎建設計畫」辦理。楊梅地區除了楊梅交流道、幼獅工業區交流道，國道1號五楊高架橋校前路交流道道路拓寬工程即將完成，為避免秀才路及校前路壅塞，鄭文燦責成交通局針對「楊梅區環南路沿石門大圳闢建道路至台1線(中山南路)或由環南路延長至台1線(中山南路)」進行可行性研究。

至於楊梅公園用地(公十一)都計檢討變更情形，鄭文燦表示，楊梅公園用地(公十一)因徵收價格過高，經過「變更楊梅都市計畫(公共設施用地專案通盤檢討)案」，將部分變更為住宅區、部分維持公園用地，並以公辦市地重劃方式開發。住宅區及公園用地的分配方式，除了考量區位的恰當，也要考量民情，避免將墳墓區劃為住宅區；至於其他重劃案也要依照這個原則，考慮區位及民情辦理。市府都委會通過後將送內政部都委會審議，待內政部審查通過後，市府將列為優先開發案。

議員提到楊梅文高二用地都計檢討變更的情形，鄭文燦表示，依「變更楊梅都市計畫(公共設施用地專案通盤檢討)案」，預計將文高二用地變更為住宅區、公園用地及道路用地，並以公辦市地重劃方式開發；經市府及內政部都委會審議通過後，即可確定計畫內容。

入住台北市，究竟哪裡是購屋族的最愛？答案似乎已經不是信義、大安區傳統蛋黃區，外面一點的中山區更夯，不光是入住的政商名流多，就連一般購屋族也衝著「低總價」、「核貸成數高」、「屋齡低」，積極搶進。

從藝人徐若瑄、Hebe、黃子佼、于美人等，到新東陽總經理麥升陽、超跑董座，讓中山區近年變的金光閃閃，但悄悄位移的不光是北市豪宅板塊，還有自住的購屋族；永慶房產集團統計台北地政雲實價揭露資料發現，北市大型社區交易行情中，中山區為各區之冠。

中山區房價並非全台北市最親民的區域，卻讓購屋族願意擠進，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，主因應是區域開發早、位在市中心，又多是低總價、屋齡10年內的小宅，且房價較2014年高點時，向下修正15.8%，截至去年單價僅剩50.6萬元。

除了低總價，最常讓購屋族買房卡關的房貸，在中山區也很「順利」；自由時報報導，根據聯徵中心最新統計資料顯示，北市房貸成數超過7成的15個路段中，中山區就佔有3個，且都是今年第一季成交較多的路段，包括過去購屋族認為「治安較差」的林森北路，平均核貸成數也高達76.6%，平均成交房屋的估價達1258萬元，分析位在市中心，卻是低總價就能入手，仍相當吸引自住客。

房市轉空後，建商為推案祭出讓利，原本被看好房價上看5字頭的土城暫緩重劃區，首案「馥華城安」5月開始推案，每坪成交價為4字頭，比區域行情略低，讓附近其他建案受到壓力，傳出附近「皇翔國鼎」也考慮向下調整房價。

根據聯合報報導，總銷14億元的「馥華城安」，是土城暫緩重劃區首椿新案，建商以區域行情新低價、每坪4字頭，較周邊房價再讓利近一成潛銷，兩周內完銷，讓位在捷運海山站的「皇翔國鼎」，計畫在下半年重新進場，並把每坪推案價重新調整為4字頭。

會造成這連動效果，主要是因區域房價有所謂「錨定效應」，當區域新推預售案出現破盤價，就會影響買方預期心理，買賣雙方的認知差距由此開始拉大，若賣方不跟著讓利，買方不急著出手，區域氛圍就陷入「停、看、聽」的停滯狀態。

尤其新興重劃區，經過政府整體完整規劃、通常還有交通優勢，當基地一開標，往往吸引眾家建商插旗，推案量大增，在激烈競爭下，永慶集團業務總經理葉凌棋，就對聯合報記者表示，「每家建商都想要賣房子，市場多頭時建商不愁買方，但若房市反轉，龐大推案量就會形成強大的賣壓」。

而房市不景氣，不只對新建案造成賣壓，永慶房產集團業管部經理謝志傑，對自由時報記者分析新北市住宅趨勢時指出，新北市降價待售住宅比例最高的，就是土城市。

他認為主因除了土城區位於新北市蛋白邊緣，2015年開始陸續有「大同莊園」、「華固新綠洲」新案開出區域破盤價格，影響市場行情，也讓原本對於價格強硬的屋主，態度開始軟化。

中國建築業正在迅猛增長。

一個正在湖北省監利縣做工的農民工告訴21世紀經濟報導記者，目前建築工地普遍缺人，一個普通工人每天的工錢可達到200多元，小工每天100多元。

普通工主要從事砌牆等工作，小工主要從事搬運等。缺人是因為現在的年輕人大多不願意在工地打工，而老年人又幹不了。

他這麼說不無道理。

國家統計局資料顯示，2017年5月建築業市場需求不斷增長，企業生產活動比較活躍。5月建築業商務活動指數為60.4%，雖比上月回落1.2個百分點，但仍高於去年同期1個百分點，連續9個月位於60%以上的高位景氣區間。

從勞動力需求看，5月建築業從業人員指數為52.4%，比上月和去年同期上升0.5和2.5個百分點，連續兩個月上升，建築業企業用工量繼續增長。

交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智認為，建築業快速發展，主要原因是今年固定資產投資，特別是基建投資快速增長。

但是對建築業也有不利因素。比如受房地產調控的影響，房地產投資增速有可能會逐漸下降。“總的來說，結合目前的投資狀況，建築業應該能夠保持在較高的水準。”

建築業連續9個月高位擴張

國家統計局服務業調查中心高級統計師趙慶河認為，隨著對基礎設施建設和重點領域投資力度的加大，建築業市場需求不斷增長，企業生產活動比較活躍。

從市場預期看，2017年5月建築業業務活動預期指數為65.8%，比上月上升0.7個百分點，企業對未來行業發展保持樂觀態度。這與房地產業和基礎設施的投資資料相吻合。資料顯示，2017年1-4月份，全國房地產開發投資27732億元，同比名義增長9.3%，增速比1-3月份提高0.2個百分點，高於去年同期的7.2%增速。

1-4月全國基礎設施投資（不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業）29789億元，同比增長23.3%，增速比1-3月份回落0.2個百分點。但是高於去年同期的19%的增速。

上述湖北監利的農民工告訴21世紀經濟報導記者，現在到處都是建築工地，到處都缺人。

國家統計局資料顯示，5月建築業新訂單指數為54.1%，比上月回落1.3個百分點，高於臨界點。建築業投入品價格指數為58.4%，比上月上升5.6個百分點。建築業銷售價格指數為52.9%，比上月回落0.2個百分點。

上述建築分項指數均超過50%反映出該行業整體上處於擴張狀態。但是建築業增加值增速並不算高。國家統計局資料顯示，一季度建築業創造增加值是8361億元，名義增長了12.4%，但是實際同比增速為5.3%，高於金融業的4.4%，但不如房地產業的8.7%、工業的6.5%，住宿餐飲業的7.4%。

摩根士丹利華鑫證券宏觀研究主管章俊認為，一季度建築行業發展很快，但是實際增速不高，這說明建築行業成本上升得比較快，特別是原材料成本，以及用工的成本都在上升。

從目前來看，房地產投資沒有受到房地產調控太多的影響，另外整個基建投資規模還比較平穩。下半年，房地產投資增速回落的概率比較大，另外基建高速擴張可能會受到資金方面的影響，整個建築行業未來增速可能會放慢。

“實體經濟和政策層面的影響會體現在建築業上， 未來整體應該會溫和回落。”章俊說。

“鐵公基”增長潛力仍較大

為什麼建築業新訂單指數和商務活動指數較高？這與鐵路、公路和機場投資加快有關。

交通部公佈的數字顯示，1至4月份，公路建設完成投資4623億元，同比增長33.1%，新改建農村公路5.1萬公里，完成全年20萬公里任務目標的25.5%。

另據發改委資料顯示，1-4月民航建設累計完成固定資產投資235億元，同比增長17.5%。1-4月鐵路完成固定資產投資1544億元，同比增長3.5%。城市軌道交通的增速尤為顯眼。中國軌道交通網資料統計顯示，2017年第一季度城市軌道交通投資完成501.01億元，同比增長了523.22%。

石家莊鐵道大學交通運輸學院原副院長牛學勤告訴21世紀經濟報導記者，目前城市軌道交通和全國的高鐵、普通鐵路建設不一樣，前者投資主體是各地城市，民營企業也可以進行投資，而高鐵和普通鐵路投資主體是鐵路總公司，一般按計劃進行。

儘管地鐵建設資金需求大、週期長，但是對於解決交通擁堵作用意義大，所以各地投資增長都比較快，未來若干年仍會加快投資。

據官方資料顯示，“十二五”時期，交通運輸基礎設施累計完成投資13.4萬億元，是“十一五”時期的1.6倍。不過，“鐵公基”未來投資增長空間仍不小。

據國務院今年年初印發的《“十三五”現代綜合交通運輸體系發展規劃》，“十三五”期間中國交通運輸總投資將會達到15萬億，其中鐵路固定投資3.5萬億，公路7.8萬億，民航6500億，水運5000億。

從具體規劃的數量看，“十三五”時期鐵路、公路、軌道交通里程和民用機場數量將分別達到15萬公里、500萬公里、6000公里和260個，同比分別增長15%、9.17%、81.8%和25.6%，其中軌道交通里程增速尤為明顯。

5月25日，交通運輸部部長李小鵬在2017年中國民航發展論壇上表示，預計到2020年，高速鐵路將覆蓋中國80%以上的百萬人口城市，鐵路、高速公路和民航運輸機場將基本覆蓋常住人口20萬以上的城市。

房地產基金輸血開發商路徑轉向： 股權投資方式參與並購配資

地產融資路徑調查

多位元房地產基金負責人向21世紀經濟報導記者表示，過去3個月沒有發行新的房地產資管計畫募資，原因是不予備案，即便一些資管計畫掛鉤的專案位於北京、上海、廣州、深圳等一線城市。

“現在房地產基金行業，大家都不知道該做什麼。”一位房地產基金負責人趙勇（化名）說。在一年前，情況截然不同。不少房地產公司爭相與房地產基金開展合作，除了傳統的屯地與專案開發融資外，房地產基金還收購部分開發商手裡的爛尾樓，幫助開發商解決資金難題。

這個轉捩點在今年2月份，中國證券投資基金業協會於2月中旬發佈《證券期貨經營機構私募資產管理計畫備案管理規範第4號——私募資產管理計畫投資房地產開發企業、項目》（下稱《備案管理規範第4號》）要求，相關部門將對私募資產管理計畫投資熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行規範。

“相關部門相當於暫停了房地產基金發行各類房地產資管產品募資。”趙勇表示，過去3個月，不少房地產基金幾乎沒有產品獲准備案發行。

擺在房地產基金面前的還有一道生死難題，越來越多城市相繼暫停公寓式辦公樓等類住宅項目銷售，爛尾樓改造項目面臨退出難的窘境，這很可能導致資管計畫違約。

但並非完全無計可施，部分房地產基金目前找到一條另類退出通道——借助銀行發行類REITs理財產品，成功實現專案退出。

爛尾樓收購項目“盛極而衰”

“過去兩年，無論是參與開發商土地儲備或專案開發融資，還是收購爛尾樓改造，對房地產基金都是一門好生意。”趙勇直言，以收購爛尾樓為例，通常改造成公寓類辦公樓銷售，年化回報至少25%。

他給記者算了一筆賬，房地產基金為收購改造爛尾樓所發行的資管計畫年化利率在10%左右，在扣除相關發行費用、利息後，房地產基金能獲得的年化回報也接近10%。

過去一兩年，開發商通過將爛尾樓賣給房地產基金運作，大幅盤活了資金使用效率。但《備案管理規範第4號》的出臺，這條輸血通道已經行不通。

多位元房地產基金負責人向21世紀經濟報導記者表示，過去3個月沒有發行新的房地產資管計畫募資，原因是不予備案，即便一些資管計畫掛鉤的專案位於北京、上海、廣州、深圳等一線城市。

由於多個城市相繼暫停類住宅項目銷售，房地產基金有可能陷入資金兌付困局。趙勇透露，他們內部討論過兩個解決方案：一是將公寓類辦公樓項目按保本價出售給大型房地產公司，確保本息全額兌付；二是再投入一筆資金將項目改造成高級辦公樓再賣出。

一位元大型商業地產仲介機構負責人向記者透露，並非所有房地產基金對這一困境束手無策，個別基金仍能找到退出通道。具體而言，先將公寓類辦公樓升級改造成高品質寫字樓，再由銀行發行類REITs理財產品收購這個專案；理財產品的利息支出，則由寫字樓租金等經營收入負擔。

一位元元熟悉這種操作流程的房地產業內人士透露，這一運作模式需要在銀行圈有廣泛人脈資源。首先，銀行會聘請協力廠商評估機構對寫字樓進行資產評估，確認其未來升值空間；其次，全面測算專案經營收入能否覆蓋理財產品本息。

在合星金控集團執行董事高猛看來，一些具備房地產專案資產證券化能力的金融機構，未必看好這類項目的發展前景。這一領域收入主要有兩塊，一是租金收入，目前銷售或招商狀況低於預期的部分專案租金年化收益不到2%，難以滿足資產證券化的收益要求；二是資產升值收益，考慮到政策調控導致房產交易流動性變差，即便存在較高升值空間，退出也可能遇到困難。

轉型方向探索

面對房地產類產品發行困局，多家房地產基金開始考慮轉型方向，比如養老地產或文化旅遊地產，但一是這類項目回報週期通常長達10多年，與房地產基金最多7-8年的存續期不匹配；二是養老地產年化投資回報率約3%-5%，文化旅遊地產業務模式受當地景點管理部門約束較大，難以滿足房地產基金10%以上的專案收益要求。

“目前，我們打算將主要業務聚焦在向大型開發商的並購給予配資支援。”張勇透露，房地產調控政策令中小型開發商面臨困難，不得不低價拋售優質專案緩解資金壓力，給行業並購帶來操作空間。

以往房地產基金多採取明股實債方式參與開發商的並購配資，如今更願意採用股權投資方式。

“明股實債與直接股權投資，面臨的項目風險都是一樣的。一旦地產專案運作出現波折，債權投資就會變成長期股權投資。”他說，直接股權投資不但能獲得更高分紅，與當前項目經營風險相匹配，還能加大房地產項目處理環節中的話語權。

“考慮到當前房地產調整力度不斷加大，我們只對一二線城市中心地段、有大型開發商運作的地產專案給予股權融資支援，多數中小房地產公司基本不會被納入股權投資範圍。”張勇說。

在樓市調控政策的威懾之下，上海端午小長假期間新開樓盤寥寥，且基本以剛需類為主。高端專案在嚴格審批控制下，成交占比嚴重下滑。開發商對後市預期也出現分化，雖有開發商樂觀預計，四季度政策或將有放鬆的空間，但大多數開發商仍表示，短時間內政策放鬆、市場反轉的幾率並不大。

相比“5•1”假期等前幾個假期的樓市表現，端午小長假期間上海樓市成交並不算清淡。據上海中原地產資料顯示，小長假三天上海新建商品住宅成交共計71844平方米，同比減少13.5%。假期共有兩個住宅項目新獲預售許可證，但單價均在5萬元以下。據記者瞭解，假期成交的7萬余方新建商品住宅中，單價5萬元以下的中低端商品住宅占比達到八成。成交居前十的項目中，四個為單價3萬元以下的剛需類樓盤，四個為單價3萬元至5萬元的改善類樓盤，僅兩個樓盤為單價5萬元以上的中高端項目。

上海中原地產分析師盧文曦表示，目前新房成交量基本靠中低端住宅支撐，單價5萬元以上的項目仍受到政策嚴格管控。有開發商人士向記者表示，目前上海單價5萬元以上的住宅預售許可證一律收緊，排隊放行，每一張預售許可證不論是房源數量，還是預售價格均嚴格控制。“目前的高端住宅一是價格受管控，批不高；二是房源量受管控，一點一點慢慢放。大家都知道現在新房售價是低於市場價的，買新房肯定划算，量又少，都是搶著買。因此，很多樓盤不是賣不掉，而是買不到。”該人士稱。

記者瞭解到，有一個上海濱江豪宅項目由於預售許可證遲遲批不下來，蓄客時間過長，原先市場預期售價為每平方米15萬元，現在預計只能批到13萬元以下的單價，因此蓄客量比可售房源量整整多出一倍。房源少，客戶多，給了開發商“挑客”的空間。據悉，目前開發商定的政策是，只接受以現金購房的客戶，需要貸款的意向客戶統統不考慮。


進入5月後，不少開發商開始針對下半年有望上市銷售的專案進行預熱。據記者瞭解，近期上海融創、正榮集團、龍湖地產、路勁地產、禹洲地產等房企紛紛在滬舉行產品發佈會，為即將上市開盤的項目造勢。一家福建房企內部人士告訴記者，該公司旗下原本計畫去年年底開盤的一個重點項目至今尚未取得預售許可證，但預計兩三個月後有望上市銷售。“售價肯定比原先預計的低，一線城市現在是有房賣不了，周轉率大大降低，憋得我們很難受。但我們預計，四季度以後政策可能會有放鬆空間。”該人士表示。

但大多數開發商並沒有如此樂觀，認為短時間內市場出現反轉的幾率並不大。“首先，政策依然維持高壓，觀望情緒並沒有改觀；其次，三季度是傳統淡季，買賣意願都不會高，投資、銷售等各項資料恐怕將繼續下行，萬一年底銀根繼續收緊，就怕四季度想降價跑量都沒人買了。”有開發商擔憂。

　　融創中國（０１９１８）公布，旗下間接全資附屬重慶融創，以總代價２１億元（人民幣．下同），收購華城富麗約６０％之股權，其中，債權佔１９﹒８億元。同時，重慶融創將為華城富麗４﹒０４億元的付款責任承擔連帶擔保責任。
　　交易完成後，重慶融創將持有華城富麗６０％股權，上錦建築持有３５％股權，老虎資產持有餘下５％股權。
　　華城富麗主要從事重慶江北嘴國際金融中心項目的開發，屬住宅及商業項目，總佔地面積約為約２﹒９１萬平方米，總建築面積約為７１﹒３９萬平方米，可售面積約為５４﹒３７萬平方米，目前全部尚未出售。

景瑞控股（０１８６２）公布，與賣方豐隆環球訂立協議，收購新加坡林甲岩國際投資１００％權益，初步代價７﹒０８億元人民幣，以內部資源撥付。
林甲岩國際投資持有上海滬泰全部股權，及青島國敦６０％股權。上海滬泰投資、建設及管理上海易里酒店式公寓，其位於上海長寧路，總建築面積約為９９１５﹒９８平方米，包括１０６個經翻新公寓單位；青島國敦則投資、建設及管理青島國敦大酒店，其位於青島市南區，總建築面積約５３７５０﹒４１平方米，包括一幢大樓、一個會議中心及４５５間客房及套間。

華人置業（00127）昨午宣派特別息，刺激午市股價炒上，高見15元，升15.4%或2元，收報14.88元，仍升14.5%；成交額2.03億元。華置就出售盛京銀行（02066）股份，派發特別中期股息每股2.91元，將於6月23日或前後支付於6月14日名列股東名冊之股東。

前主席劉鑾雄妻子、執行董事兼主要股東陳凱韻（甘比）持股9.54億股，將收取27.7億元股息；主席劉鳴煒持股4.76億股，將收息13.86億元。

華置於3月中宣布，向陳凱韻出售5.77億股盛京，代價最高70億元，料錄得收益約22.41億元。預期出售所得款項淨額約65.09億元，大部分所得用作派發特別股息。


華置再派特息 每手袋1455元
星島日報

近年頻頻出售資產的華人置業（127）每次完成出售後都會豪派息，昨午公告就出售盛京銀行（2066）股份再派特別息。華置表示，由於出售持有盛京銀行股份，經考慮業務、財務及現金流狀況，決定派發特別中期股息，每股2.91元，股息預期於6月23日或前後派發。以一手500股來計，即每手華置可收取特別息1455元。

　　受派息利好消息影響，刺激華置股價午後飆升，一度高見逾5個半月新高15元，全日升14.46%，收報14.88元，成交額2.03億元。盛京銀行全日跌0.94%，收報6.35元，成交176萬元。

　　由於「大劉」劉鑾雄3月初將近75%股份分派予兒子劉鳴煒，及太太陳凱韻（甘比），故持股50.02%的大股東甘比透過今次派特別息，將收取27.76億元，而華置主席劉鳴煒預料將收取13.86億元股息，合共收息41.62億元。

　　華人置業此前宣布，向劉鑾雄妻子、執行董事陳凱韻出售5.77億股盛京銀行，是次出售資產收益為22.41億元，估計扣除與出售交易有關之交易成本後，銷售所得款項淨額約65.08億元。

　　事實上，華置於2016年5月斥資超過69億元，購入逾5.77億股盛京銀行H股，平均每股購入價12元。不過，盛京銀行股價不斷下挫，截至2016年12月底止，華置因而錄得未變現的公平值變動虧損逾23.66億元。

　　計及今次，華置過去一年就出售中港資產已派過4次特別息，合共每股派10.24元，金額超過195億元。翻查資料，由2003年至今，每股累計派息26.98元，計及今次特別息，華置累計派息每股達29.9元。

年輕買家佔四成 共賣出87%

本港銀行調升按息，無阻買家入市熱情，新盤銷情愈來愈火熱。長實（01113）旗下荃灣海之戀第3期（下稱海之戀）昨日進行次輪發售共346伙，不足6小時即告沽清，當中年輕買家佔約40%，項目不足一周火速累售842伙，佔樓盤整體單位約87%，折實計套現超過88億元。

套現逾88億 擬加推3A期

海之戀挾逾9000張入票進行次輪發售，位於紅磡置富都會的售樓處，昨晨10時前已出現人龍，並排至門外天橋，場面相當墟冚，但明顯不及首輪推售時震撼。發展商上午10時開始進行登記，天橋「逼爆」場面亦很快消失。項目約於11時半開始進行A組大手認購抽籤程序，隨即進行揀樓。

長實執行董事趙國雄表示，海之戀首一句半鐘售出近100伙，A組供發售的103伙接近沽清，最大手買家連購3個3房戶，以未折實前的定價計，涉資約5000萬元。趙國雄續稱，昨日觀察到約有40%買家為年輕人，不少與父母一同到場揀樓。他認為，銀行調升樓按息率0.1厘，只是「應酬式」做法，對樓市無大影響，部分買家更反映「擔心抽唔中多過加息」。他透露，由於銷情理想，集團考慮加快推售海之戀3A期。

海之戀供認購1至2伙的B組，於昨午1時許開始進行揀樓，揀樓速度更快，僅3小時已完成揀樓程序；發展商公布於下午4時45分全數單位已獲認購，即346伙不足6小時便沽清。市場消息稱，昨日共有7組客大手認購3伙，折實計每組涉資3050萬至3750萬元。位於荃灣大河道100號的海之戀，提供970伙，實用面積370至1149方呎，項目不足1周兩度推售，累售842伙，套現逾88億元。發展商昨晚未有即時加推，現尚餘128伙有待推出。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，發展商提供高成數、二按等計劃，不少買家趁機上車，銀行調升按息對新盤影響不大；他預計第三季美國將加息，而政府出招令本港銀行成本增加，下半年有機會追加0.25厘。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，樓價大幅上升，現階段雖未見大泡沫，但已出現輕泡沫情況，例如不少年輕人靠父幹上車，並估計該行客戶有約40%至50%會採用高成數按揭入市。

何文田天鑄售13單位

一手市況急升溫，新地（00016）何文田天鑄一期趁勢推售17伙，市場消息稱共售出11伙，連同招標售出的2伙，昨天單日共售13伙，惟有待上載成交紀錄作實。

本港私人住宅樓價指數連續6個月破頂，據差餉物業估價署（差估署）最新數據顯示，今年4月整體私人住宅售價指數報327.4，較3月的320.6上升約2.1%，升幅雖較3月約2.3%有所放緩，但仍連續13個月走勢向上，累升約20.6%，並連續6個月破頂，累漲約7.6%。

接連六個月破頂

按單位類別劃分，實用面積小於431方呎（A類）細單位升幅最凌厲，售價指數按月上升約2.63%，按年則錄20.7%升幅，為連續3個月的表現跑贏實用面積1722方呎或以上的大型單位（E類，豪宅）指數。

差估署同時公布的4月整體私人住宅租金指數為178，按月升約0.28%，連升5個月累升約3.49%，創有紀錄以來新高。

不過，期內豪宅租金表現明顯較佳，4月報143.9，按月升約0.49%；同期實用面積431至752方呎的B類單位，租金指數為177.7，按月微漲0.23%。

較年初大跌48% 上車客轉投公居屋

二手樓價拾級而上，上車單位供應更緊絀。

一向被視為上車盤天堂的屯門，其400萬元以下的放盤量急跌，最新報166伙，首次跌穿200伙關口，較年初大跌48%，正逐步走向絕迹，料上車客進一步流入公、居屋市場。

根據祥益地產放盤資料顯示，屯門私樓放盤量全綫下跌，叫價400萬元（仍可作9成按揭）的單位僅166伙，按全區統計屋苑120個計，平均每屋苑僅1.4個單位叫價低於400萬元，較去年同期的651伙大幅下跌75%，可見上車客選擇愈來愈緊張。

私人參建居屋 較受歡迎

祥益地產執行董事謝澤銘指出，細價私樓供應愈來愈少，上車一族可能要流入公、居屋市場，當中以富健花園、龍門居及豐景花園等由私人發展商參建的居屋較受歡迎。但他提醒上車一族，區內不少居屋單位樓齡逾30年，入市前最好留意大廈維修進度。

另一方面，近期各區居屋單位造價急升，根據EPRC經濟地產庫資料顯示，大澳天利苑高層3室，實用面積481平方呎，連地價以148萬元易手，呎價3,077元。對比去年屋苑首宗二手成交，同面積單位樓價114.2萬元，升值33.8萬元，幅度有3成。

粉嶺欣盛苑 綠表呎價破7千

原業主2014年10月份以87.8萬元購入單位。持貨未夠3年轉手，涉及14.8萬元額外印花稅，以折扣率約3成計，補地價金額約40萬元。扣除所有支出後，料幾近平手離場。

粉嶺居屋欣盛苑綠表呎價首破7,000元，中原地產高級區域營業經理陳永強指，屋苑D座中層5室，實用面積401平方呎，以298萬元（未補地價）沽出，呎價7,431元創區內新高，亦比4月份一個同面積單位造價242萬元，急升56萬元，幅度約23%。

　　樓市氣氛向好，二手紛錄成交，其中屬藍籌屋苑的太古城，新近以呎價20374元沽出3房單位，屬市價水平。

　　中原分區營業經理王秀芬稱，鰂魚涌太古城海棠閣高層B室，面積1015方呎，3房連套房間隔，附設裝修，望海景，新近以2068萬元易手，呎價20374元，屬市價水平，原業主於07年以850萬元買入單位，持貨10年，帳面獲利1218萬元。

　　利嘉閣高級經理黃凱達稱，太古城富山閣低層H室，面積約690方呎，為3房間隔，望樓景，以約950萬元獲區內自用客承接，呎價約13768元，據了解，原業主於08年以約430萬元買入物業，轉售帳面獲利約520萬元。

　　祥益分行經理謝利官表示，天水圍嘉湖山莊美湖居1座高層F室，面積441方呎，2房間隔，日前獲一名區內客垂青，以420萬元購入上址自用，呎價為9524元，屬於市場價成交。

　　利嘉閣高級聯席董事萬達人稱，觀塘麗港城30座中層C室，面積約517方呎，為2房兩廳間隔，望山景，是次以650萬元獲買家承接，呎價約12573元，據悉，原業主於10年以約345萬元買入上述單位。持貨至今轉手，帳面獲利約305萬元。

　　美聯首席高級營業經理陳國志表示，沙田花園城3期B座高層F室，面積約為268方呎，2房間隔，以約400萬元成交，呎價約為14925元，買家為一名首次置業80後用家。原業主於13年以約270萬元購入上述物業，是次轉售帳面獲利約130萬元。

　　而部分屋苑仍錄得高價交投，市場指，西半山蔚庭軒高層E室，面積290方呎，1房間隔 ，以658萬元易手，呎價22690元，為該盤呎價新高， 原業主於07年以225萬元購入，帳面賺433萬元。

　　世紀21奇豐分行經理程子健表示，馬鞍山海典灣3座中層C室，面積783方呎，3房設計，以978萬元沽出，呎價12490元，創屋苑分層戶成交價新高。原業主於09年以466萬元購入，帳面獲利512萬元。

《Zerohedge》報導，週二 (30 日) 標普席勒指數公布全美 20 大城房價指數，最新三月全美 20 大城年增率暴漲 5.8%，驚現自 2014 年七月以來的新高水平，顯示美國房市的火爆漲勢，仍在持續當中。

三月全美 20 大城房價指數增速破表，也直接推升了全美房價指數的絕對數值，如置頂圖所示，目前全美 20 大城房價指數已攀升至 186.95 點，飆破 2006 年次貸危機爆發之前所創下的歷史最高房屋價格。

標普指數公司董事總經理 David Biltzer 對此分析，當前美國房市的大幅上漲，主要的背後因素，還是因為美國房屋供給量尚嫌不足。

David Biltzer 指出，美國聯準會 (Fed) 升息估將使得美國房市供給量，更為收縮，因為房貸利率的上漲，將會使得一些民眾不敢出脫手上住房，去置換更大的房屋，這將導致二手房市場供給量，進一步出現稀缺。

雖然供給量稀缺，可能刺激美國房市繼續走高，但是 David Biltzer 表示，在 Fed 升息循環的壓力之下，市場利率將會越來越高，而最終的結果，Biltzer 預期，這很可能造成美國房市形成有市無量，因為房貸利率的高漲，也將會對市場買家產生嚇阻作用。

根據美國全國房地產經紀人協會 (National Association of Realtors) 統計，美國三月份房市庫存量已比一年前下滑約 7%，房地產公司 Redfin 執行長 Glenn Kelman 即直言，整體美國房市已開始感受到庫存緊縮的壓力。

紐西蘭的央行認為，由於房價增長速度放緩，全球乳製品價格回溫，全國金融體系的風險已經下滑。

紐西蘭央行總裁 Graeme Wheeler 週三 (31 日) 在 Wellington 的半年度「金融穩定報告」中指出，紐西蘭的金融體系仍然健全，而且在過去六個月內，系統所面臨的風險也有所下降。不過，他警告說，如果風險恐慌情緒急劇逆轉推高了銀行的借款成本，全球的不確定性仍然會升高，而紐西蘭將會受到威脅。

近年來，因為房價飆升，紐西蘭房屋擁有者的負債攀升至歷史記錄，倘若借款成本快速上漲，可能會造成很大的負擔。Wheeler 已將基準利率下調至 1.75％的創紀錄低點，以刺激通貨膨脹，並引入借貸限制，以遏制住宅需求。

RBNZ 表示，過去一年的乳製品價格回升已經降低了乳品產業所面臨的風險，儘管部份債務負擔過重，而且依然脆弱。

同時，RBNZ 也指出，紐西蘭的銀行體系保持著強勁的資本和資金緩衝，盈利能力依然強勁。儘管如此，銀行越來越依賴離岸資金推動信貸成長，並且仍然面臨著全球氛圍轉變的風險。