政策影響
農舍農用政策，著實打擊了宜蘭農地農舍的熱潮，房仲業者指出，過去農舍價格飆漲，現受政策影響回跌約2、3成，直言「差很大」，但價格仍在高點，買方寧可精挑細選，也不願當冤大頭。

從事房地產近20年的謝姓房仲說，農舍及農地的買氣大不如前。5、6年前交易量最熱絡，許多民眾抱持農舍夢，買農地外還會外加買間農舍，當時市場以農舍為交易主力，「每個月至少都有4、5件成交」。

交易量大幅萎縮
謝姓房仲說，自從縣府推行農地農用政策，加上實價登錄影響，農地交易量大幅萎縮，甚至停滯，「只要有1、2件就很開心！」

在宜蘭社區大學擔任不動產講師的地政士邱明芳說，近來有一農舍開價4200萬元銷售，但買方最多只願以2700萬元購買，因屋主貸款成數高達7成，不願認賠殺出，最後仍未成交，顯見市場價格已大幅下滑，民眾開始精挑細選。
記者林泊志

農舍買賣注意事項
●買農舍應注意土地否符合《區域計畫法》農地農用等規定，避免因違規被課土地增值稅
●農舍蓋好5年後才能移轉，但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限
●留意農舍是否有建照、使用執照，農舍建築空間不得超過土地範圍10分之1
●購買農地或農舍，應留意房仲銷售話術
資料來源：《蘋果》採訪整理、宜蘭縣政府

投資400億稱不會變大怪獸 藍委批「黑機關」

為增加推動都更能量，行政院會昨通過「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案，未來經立法院通過後，政府可任命住都中心董監事，決定該中心的投資標的、協助管理社會住宅，並推動全國舊市區及策略地區都市更新。內政部次長花敬群昨強調，住都中心會接受全民監督，不會變成都更大怪獸。立委則批評政府「巧立名目黑機關，酬庸董監事。」

花敬群說，住都中心成立後，內部投資會超過四百億元，創造一千四百億元的經濟效益，成立後，現階段有兩到三個公辦都更案子，還會協助縣市政府或事業機構辦理都更，並接管林口世大運選手村，作社會住宅。

會訂利益迴避條款
而根據設置條例，住都中心將設董事會十一至十五人，監事三至五人，任期四年，專任董事長一人，由內政部提請行政院長聘任。官員表示，為避免被質疑都更案件圖利建商，董監事中住宅、都更、法律、財務相關學者專家「至少佔三分之一」，不排除在監察人中安排一席公民團體代表。

花敬群說，住都中心的董監事有利益迴避條款，相互之間不得有配偶或三親等，不得藉職務圖謀利益，若有關係人士土地涉及都更範圍，也要回報，不得參與審議。內政部也強調住都中心資訊公開透明，不會代拆不會徵收，且接受全民、立法院和內政部監督，不會變成大怪獸。

強調不會與民爭利
營建署副署長王榮進解釋，住都中心不會與民爭利，也不是要營利賺錢，是協助整合完成都更，例如有些偏遠地區的海砂屋，屋況有公共安全的疑慮，但因地段偏遠、房價低，民間業者沒有興趣，住都中心就會介入，協助改建更新，住都中心透過成立基金，循環利用，只要不虧本就行，不是為了賺錢。

王榮進說，因都更面積大須整體開放，但常涉及土地產權複雜、分散，未來住都中心可零星收購產權較小又不願參與分配的土地，加速推動都更；若國營事業、國有土地或民眾希望辦理都更，但不熟悉法令也可委託住都中心協助。

「需外部監督機制」
藍委吳志揚說，民進黨若有好的住宅政策，可直接交給內政部與地方縣市辦理，為何要再巧立名目成立黑機關，亂塞董監事，不只有酬庸問題，更讓人擔心會有利害關係人先獲得相關資訊，從中得利。綠委莊瑞雄提醒，執行面要落實，否則設立組織後，每年還是只有幾件都更案，恐怕也沒效益。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱認為，住都中心的人才最重要，建議比照日韓，要有外部監督機制，同時也應回歸民意機關的監督。實際應優先執行資源缺乏的縣市，避免資源浪費。

住都條例重點
●性質：行政法人，監督機關為內政部
●業務範圍：管理社會住宅、整合都市更新、評選都更實施者、研究可行性、投資、營運管理、擔任都更實施者
●經費來源：政府出資30億元與外界捐助
●組織：設董事長、董事11~15人、監事3~5人，內政部提請行政院長任命，任期4年，得續聘一次，待遇由內政部核定
●利益迴避規定：董監事間不得為配偶或三親等、不得借職務圖謀利益、若有關係人土地涉及都更也要回報，不得參與審議。住都中心投資的開發案必須提報主管機關核可，須基於公共利益考量，不會與民爭利
資料來源：內政部


工商時報
衝刺都更 國家住都中心 拚創千億經濟效益

行政院會昨通過《國家住宅及都市更新中心設置條例草案》，內政部次長花敬群表示，國家住都中心成立後，預計先擔任2、3件公辦都更案實施者，預計投資400億元，創造1,400億元的經濟效益。

「住都中心不會變成大怪獸」，花敬群強調，住都中心財務資訊須主動公開，業務受內政部監督，預算要受審計單位檢視，不會進行代拆或徵收土地，且住都中心的董監事也有利益迴避條款的設計，不得有配偶或三等親擔任住都中心職務，不得藉職位權力圖謀利益，董監關係人的土地和建物若在更新範圍要報告，且不得參與該案審議。

花敬群昨於院會後記者會指出，國家住都中心未來主要任務是要受託管理社會住宅，將閒置的公有土地再利用，振興營建產業及增加就業機會，同時推動舊市區或危險高潛勢區等都市更新。

花敬群說，未來住都中心成立，將投入現金30億元及土地價款等合計約100億元，作為推動都更案的資本額。現階段內部評估有2、3個公辦都更案子，有10個左右公辦都更案會協助縣市政府或事業機構辦理招商，預計明年接管林口世大運選手村3,409戶社會住宅。

住都中心5~10年內將協助推動13件公辦都更案，初期將擔任都更實施者案件，包括北市信義區兒福A基地、新店榮工基地、新北板橋浮洲商業區等3案。花敬群說，內政部同意住都中心擔任實施者或經營直接投資約超過400億元，可創造經濟效益在1,400億元以上。

其餘協助地方招商或整合案件還有北市中山女高南側都更案面積3公頃多、台電中興倉庫都更案有3.7公頃初估投資額131億，台鐵員林火車站都更案等，中山女高案及台銀圓山花博區二案今年下半年對外招商。

花敬群說，住都中心未來在投資、經營各樣開發案都要提報主管機關核可，其背後公益性才是必要條件，不與民爭利，只執行中央或地方政府委託交辦業務。至於融資，也須經主管機關同意才可以進行。

住都中心為行政法人組織，主要業務是管理社會住宅、擔任都市更新實施者、公開評選都更實施者、投資管理都市更新、相關研究規劃與教育訓練等。初期人力約40人，在6年內視業務需求逐步擴充至200人。

台北今年首度站上2千棟 新北市前5月年增逾4成

亮眼成績
5月買賣移轉棟數，全台六都清一色交出亮眼成績單，北高兩市較上月有2成以上的成長，新北市、桃園、台南月成長1成以上，而台中市雖僅較4月量增5%，但衝上該市1~5月最大量。

綜合全台六都前5月買賣移轉棟數總量體7萬8346棟，較去年同期6萬4661棟，成長21.16%。新北市累計前5月買賣移轉棟數，逼近2萬棟，較去年同期成長逾4成，冠居六都。

淡水新莊量最大
住商不動產新北市區協理趙中康指出，新北市5月買賣移轉棟數以淡水區和新莊區為最大量，「除持續交屋的個案，促使成交量上揚外，不少在近2年交屋的投資客願意賠售，讓許多買方順利撿到便宜，應是重要原因。」
而台北市、台中市、台南市及高雄市，今年前5月較去年同期，皆有2成以上的成長。唯一落後去年同期的是桃園市，今年1~5月累計買賣移轉棟數為1萬3335棟，較去年同期的1萬4170棟，減少近6%。

桃園年減5.89%
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，桃園市成為唯一負成長區，主因龜山區去年4~7月恰逢A7合宜宅交屋，光去年5月龜山區移轉量就爆增至1333棟，今年5月則回歸基本盤為142棟，「雖有合宜宅變數干擾，但桃園市今年5月仍有3035棟量體，包括桃園區、中壢區，分別達713棟與707棟合理量能。」估計全年桃園市表現雖恐略遜去年，但應可維持4萬棟水平。

台中市5月買賣移轉棟數為3365棟，為六都中僅次於新北市者，該市5月量體更為今年以來最大量。
東森房屋中區副總經理陳智育分析，今年以來，台中市各月買賣移轉棟數可維持在2~3千餘棟水平，5月則以北屯區487棟、西屯區421棟最多，「買盤經過1年多觀望，加上前瞻計劃納入台中交通建設，購屋信心回溫。5月店頭委售量約較去年增2成，估計6月交易量有再往上成長的空間。」

新案中古陷混戰
大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，4月對比3月，六都交易量全面緊縮，但5月又清一色向上攀升，以台北市今年首度站上2千棟最具指標意義，「綜觀後市，新案陸續推出破盤價，影響中古屋行情，致使市場價格陷入混戰，估計交易量起伏不定的情況，將是今年常態。」


工商時報
六都5月房市買賣 全回溫

六都5月買賣移轉棟數開出紅盤！北、高兩大都會區移轉量月增率皆超過2成，其中，北市更是今年首度站上2千棟大關，六都合計5月移轉量達1.76萬餘棟，月增15.8％、年減1％；累計前5月六都總計移轉量為7.83萬餘棟、年增21.2％。整體來看，房市交易逐漸回穩，預估今年上半年全台移轉量年增率上看2成。

六都地政局昨（1）日同步公布5月建物買賣移轉棟數，六都中以高雄3,198棟、月增率23％居冠；北市睽違4個月後重新回到2千棟之上、達2,070棟，月增率也有21.3％；新北市4,296棟、台南1,688棟，月增率皆為18.2％；桃園、台中超過3千棟，月增率分別為13.7％及5.2％。

若與去年同期相較，六都中僅桃園市年減31.4％，主要因去年有合宜住宅交屋拉高基期，其餘五都年增率為1~13.4％；六都合計5月移轉量達1萬7,652棟、月增15.8％、年減1％。

統計今年前5月六都移轉量，新北市1萬9,913棟、年增率42.3％表現最為突出，其餘各都除桃園市年減5.9％、其他皆成長超過2成；累計今年前5月六都總計移轉量為7.83萬餘棟、年增21.2％。

東森建設總經理賴建程表示，新北市4月移轉量站上4千棟大關，除中古屋買氣增溫，也受惠交屋潮，其中交易量最大的淡水區仍有「台北灣－四季之旅」交屋；移轉量第二高的新莊區則有「鴻邦世界花園I」交屋，交易第三高的新店區則來自安坑「勝旺有境」交屋潮。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，5月建物買賣移轉量由於地政作業，實際上反映4月成交量，北、高兩大都會區交易量升溫最為明顯，推估台北市價格下修幅度已為買方認同，因此買氣湧現；高雄市則因年後在政府前瞻基礎建設利多帶動及科技業相繼進駐，千坪以下建地交易熱絡，同一建地出現3家以上建商競價情形屢見不鮮，顯示建商對高雄房市樂觀看待。

信義房屋企研室經理曾敬德表示，近3個月的買賣移轉棟數呈現穩定年增的狀況，顯示房市已有逐底回穩跡象，今年前4月全台移轉量近8萬棟、年增29％，預估今年上半年全台移轉量年成長近2成，全年交易量有望近27萬棟。

億元店面買賣破局，但買方的2000萬元訂金還卡在房仲手上，陳姓賣方主張對方違約要沒收訂金被經手的永慶房屋拒絕，陳男極度不滿。永慶則指基於交易安全須暫時保管票據，無法交付訂金。

陳姓屋主急需售屋，3月初委託永慶房屋大安店代售台北市店面，數日後永慶安排買賣雙方面談，敲定以1.78億元成交，買方支付2000萬元票據並簽買賣訂金收據。當天買方曾提及塗銷抵押權設定問題，陳姓賣方承諾賣了房子還錢，就會塗消。

塗銷時間點惹破局
之後陳姓賣方希望完稅前再塗銷，但買方堅持須在簽約前完成塗銷，雙方不同意而破局。陳男指對方違約，告知永慶房屋須沒收2000萬元訂金。

買方主張，該物件的土地設定第一順位銀行抵押1.14億元，加上民間借款第二順位9千萬元抵押權，合計達2億多元，遠超過買賣價值，強調若未在簽約前塗銷第二順位民間借款9千萬元抵押權，無法保證自己權益，要求返還訂金。

賣屋前須塗銷設定
永慶房屋表示，雙方對交易條件產生歧見，並主張對方違約，因無判斷權利，基於交易安全必須暫時保管票據，待雙方協議或司法判決後再做處理。

台北市主任消保官何修蘭認為，抵押權設定屬重要交易資訊，房仲受託買屋時，應充份揭露相關資訊，通常賣方須在賣屋前塗銷抵押權設定，否則牽涉上億元的龐大負債，無法保障買方交易安全，買方因此可主張交易未成立，但賣方也可補足6000萬元提供擔保來解套。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，新北市土城禁建長達40年的暫緩重劃區，完成重劃後的史上第一筆住宅案「馥華城安」未演先轟動，總銷約14億元、共80戶，但沒公開就已光榮謝幕，每坪成交價落在每坪「3字頭」的破盤價，為市場開出好采頭。

市場預期，今年除土城暫緩發展區祭出破盤價，成功鳴出第一槍，八里港特定區、中央新村北側重劃區、竹東台泥重劃區，總計4大重劃區，卡位推案的建商正蠢蠢欲動。其中，不乏建商可能會在八里港特定區開出「1字頭」房價的指標案，預期這一波破盤風潮還會擴大。

住展雜誌昨（1）日最新公布的市調統計指出，2017年北台灣都會區將會陸續推出新案的指標型重劃區，包括有四大重劃區，分別為土城暫緩發展區、八里港特定區、中央新村北側重劃區為公辦，以及竹東台泥重劃區，已卡位的建商正蠢蠢欲動。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，最近一波破盤風潮，率先搶下推案頭香是推案最踴躍、占地46公頃的土城暫緩發展區，新北市地政局2016年標售37筆抵費地時，竟全數標出，轟動一時；第一筆公開上市的新案，是馥華建設的土城學士路「馥華城安」，2017年房市「520檔期」正式公開，總銷約14億元，共規劃80戶，接近捷運土城站，但一公開、就光榮謝幕，成交價落在每坪3字頭 ，其熱銷景況，讓人嘖嘖稱奇。

何世昌表示，繼馥華之後，「新樸文匯」準備接棒；另外，文心建設的「文心奕奕」、以及皇翔建設新案，都正在籌備，公開時間可能在今年下半年。

何世昌表示，房市「讓利」風潮躍居為主流，因此今年新重劃區推案呼應市場需求，大走「讓利」主義，破盤價傳言滿天飛。例如八里每坪「1字頭」、土城暫緩區「3字頭」、央北「4字頭」，顯示建商為了拚完銷、衝買氣，在價格上似乎讓到底、讓到買方心坎裡。

調查指出，八里港特定區是上述四大重劃區裡面積最大的一個，新北市政府希望在區內打造「台版迪士尼」。先前已有十幾家建商評估推案，受房市轉弱拖累，多數開發案進度都往後延，目前區內第一砲可能會由寶佳機構的「台北晴灣」所開出，另外國鉅建設則掛上廣告看板醞釀當中。

至於中央新村北側、十四張重劃區，因位重劃區相鄰且地塊方整、近捷運小碧潭站與環狀線十四張站，發展潛力頗受期待。目前推案進度以宏普建設、茂德機構兩家最快，最快在今年下半年、最慢2018年就會有新案公開。

台灣金聯5月初推出的平價屋專案，吸引1,388人登記申購60件物件，至5月22日申購截止，出售率達83.33％，創歷年新高紀錄，其中39件有2人以上登記申購，依規定今日辦理抽籤決定買主。

台灣金聯表示，今年平價宅總銷售戶數僅60戶，加上案源開發不易，可能是最後一次推出平價宅，因此吸引購屋人搶進申購；今日將依物件所在區域，分別在台北總公司及台中、台南、高雄等地的業務處同步辦理抽籤作業，其中台北總公司物件共有18件。

台金聯指出，觀察7年來推出平價屋的銷售情況，今年反應顯現最熱絡，預約看屋人潮及詢問電話，都超越歷次銷售期間。

台金聯代理董事長林盛茂認為，目前不動產景氣仍在低檔盤整，但根據這次平價宅銷售，可看出全台房產訊息的變化，南部買氣比北部活絡，僅宜蘭買氣則獨樹一格的熱絡；由於平價宅的價格較同區內的同質個案平實，更貼近一般民眾能負擔的範圍，使得平價宅年年都創造高銷售率。

台灣金聯公司強調，今年平價宅熱門商品，以台北市林森北路2戶套房、高雄市建國一路公寓的詢問度及看屋人潮居冠，周休假期看屋人潮幾乎是無空檔；其次，高雄旗山大衛營的10戶渡假套房登記也非常熱絡，可能創造完銷佳績。

至於今年最低總價僅50萬元，及次低總價56萬元的屏東南州成功路2戶毛胚屋透天厝，也是熱門搶購物件；其他熱門案還有新北市三峽中正路住店、桃園龜山和平街公寓、台中太平振武路透天厝、台南安南城西街透天厝、台北市成功國宅店面、捷運新北市南勢角站4戶「南方之星」共構商辦、萬里2戶溫泉渡假套房等。

房市景氣觸底回溫！君泰開發總經理王玉鳳表示，受美國、中國肥咖條款影響，海外台商資金轉回台灣，而相較於投資基金、股票或黃金等，不如趁房價低點購屋，尤其目前政策打房利空出盡，是進場最好時機。

王玉鳳指出，交通建設向來是帶動地區發展的重要力量，新北市正大力推動捷運三環三線，預計可有效帶動新北市發展與生活圈，連帶影響不少台北市人口跨河移居新北市，新北房市前景看好。

其中，集多項公共建設的新莊就相當看好，尤其南新莊因發展較早，土地稀有、推案有限，市場以換屋或幫小孩置產情形較多，價格相對穩定，在捷運三環三線、機捷陸續完工後，增值空間較北新莊更大。

房仲業者也指出，北新莊主力的新莊副都心房價受投資客退場影響，平均下修超過10％，已跌破「5字頭」，南新莊反而變動不大。

業者指出，君泰建設推出的「君泰」位於新莊區雙鳳路，坐落南新莊正市區，基地環抱千坪公園，主打「千坪公園在你家」，旁有啞口坑溪，並擁3捷運站優勢，步行8至15分鐘即可抵達捷運丹鳳站、迴龍站和機捷泰山貴和站，均價每坪46萬較周邊新成屋房價低，且為雙北少有的近3800坪大基地規畫，近來吸引不少看房民眾。

房市買氣真不好，高雄昔日地標「八五大樓」法拍超過半年，即便底價打64折，仍乏人問津。2013年該地標曾引起年代、三立等兩家有線電視老董聯手競拍，不過，根據高雄地院最新公告，該地標的12~29樓部分產權，預計29日執行四拍，底價約1億7331萬5000元，相較去年11月一拍時底價3億3382萬5000元，幾乎要打對折。

每坪底價僅約10萬出頭
根據高雄地院法拍屋公告，預計月底法拍的地標「八五大樓」產權，債務人同樣是建台水泥，主要是低樓層的辦公室、小套房、美食攤位、停車位及公設等部分產權，總建坪超過1500坪，四拍底價為1億7331萬5000元，相較去年11月的一拍底價，相當於打了51折。

根據寬頻房訊調查，該地標大樓總建坪約9萬7074坪，預計將法拍的產權，主要是坐落在12~29樓部分辦公室與小套房，計有36戶，部分套房由民宿業者承租當作日租套房，另有地下二樓的8個美食攤位以及地下三樓的26個車位，加上部分公設，合計建坪約1653.25坪，每坪底價僅約10萬出頭。

產權分散 流標最大主因
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，八五大樓為台灣第二高大樓，除了中高樓層、37樓以上目前為君鴻國際酒店所有以外，中低樓層、賣場產權分散，未能達使用管理的最高效用，甚至地下層、過去百貨公司的美食街仍閒置中。實價登錄最高紀錄都落在2015年，高樓層每坪都站穩30萬，但今年以來離最高點有兩成左右的修正。

新屋續降 也波及中古屋行情
寬頻房訊表示，國內房市低迷已久，高雄新成屋不斷降價，甚至市區部分新建案開價僅1字頭，在價格衝擊下，連帶影響中古屋市場的成交率。而「八五大樓」主要分為商務辦公室與套房兩種類型，產權分散是造成拍賣乏人問津最大主因，由於拍賣標的並未集中，而是分散不同樓層，投資人若想整合成一個樓層利用或出租，有相當難度。過去三禾資產曾以溢價近20%拿下八五大樓百貨商場產權，除非三禾再度出手拿下該地標產權進行整合，否則在現今市場氛圍下，恐怕仍難找到買方。

自用廠辦、廠房已經成為近年商用不動產的主力交易標的。第一太平戴維斯將在7月11日公開標售竹南科學園區新日光能源科技的廠房，標的座落於竹南園區30米科北二路，為地上6層、地下1層的高科技廠房，建物總面積1萬6381.67坪，單層面積約2500坪，標售底標12.388億元，上週公告至今已經有5組人員洽談，由於自用需求強勁，預計將可溢價標脫。

占地123公頃的竹南科學園區，近20年吸引光電、太陽能以及LED相關產業超過50家廠商進駐，園區每年貢獻高達700億元營業額，而同樣位於竹南園區的國家衛生研究院更吸引多家生技、醫藥、醫材廠商進駐。2016年7月旭能醫藥生技斥資5億元投資興建廠房，將是最後1家成功取得竹南園區可開發用地的廠商，竹南園區土地利用率達到100％，廠房使用滿載。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示，去年12月矽品精密標售處分竹科的廠辦，並以溢價率近12％標脫，顯示台灣自用型工業不動產需求仍然穩定。本次標售的科技廠房屋齡不到6年，建物新穎可立即進駐投產，而科學園區土地租賃的優勢，也不用負擔高額購地成本，預期該案將會吸引園區內外廠商積極評估。

黃瑞楠補充，目前竹南科學園區已經沒有素地可釋興建廠房，由於目前科學園區的自用需求仍強勁，上週公告標售資訊就吸引5組人員詢問洽談，也已經有廠商買標單，預計7月可望以溢價之姿順利標脫。

房價下跌中，看房可出動，但實際出手的人在5月的統計數字卻急轉直下！不但成交量剎車，甚至倒退。為何倒退，央行公布的2大數據或許可以說明這個結果。

即使現在建商流行推出「震撼價」建案，聽的買方心癢癢，但許多人實際看屋時可能仍被總房價震回租屋族的世界。房子有多難入手，央行近日公布年度金融穩定報告指出，至去年Q3為止，全國的房價所得比9.35倍、房貸負擔率38.49%雙雙創下新高紀錄。央行報告指出，雖房價緩跌，但國人收入成長「相當有限」，購屋壓力有增無減。

今年以來連續的交易量回溫，讓賣方信心漸漸回升看好後市，降價的意願減低，惟買方也無追價意願，買賣雙方認知再度拉鋸，致使交易在5月停滯。永慶房產集團統計全台中古屋交易量月縮4%，七都全面由紅翻黑。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說明，由台經院的調查，國內下半年景氣恐怕難以樂觀，除了海量的成屋，加上今年的預售交屋高峰期，建商面臨強大出清賣壓，對中古屋的衝擊無可避免，提醒屋主不可不慎市場走勢。

　　最近，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》(以下簡稱《徵求意見稿》)，這是首次針對租房市場進行立法規范。《徵求意見稿》明確規定：“出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。”“住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。”等內容引起廣泛熱議。

　　政府的決心讓租房人群看見了希望，因為租房可能不再是噩夢。安居客分析師認為，沒有了噩夢帶來的恐慌，房屋的居住屬性將被逐漸釋放，隨著我國租房市場的規范，中國願意租房的人數會越來越多。

　　出租人不得強制驅逐承租人

　　據統計，目前中國約有1.6億人在城鎮租房居住，主要以外來務工人員、新就業大學生等群體為主。在此之前，遭遇強勢房東、黑心中介甚至毫無生活品質可言的群租房是市場中的普遍現象，對于大多數中國租房者來説，租房生活充滿了強烈的不安全感和種種屈辱體驗，這意味著全國1/8的居民因為租房住而活得沒有尊嚴。

　　值得關注的是，新上線的《徵求意見稿》很大程度地站在了租戶這邊，讓原本過分傾斜的天平回撥。針對房東隨意趕人、無原則漲房租的情況，意見稿明確規定：“出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。”“出租人在租賃期限內不得解除住房租賃合同，但承租人有五項規定情形之一的除外。”“住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。”

　　而面對無故侵吞押金的黑中介，《徵求意見稿》明確規定：“出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應當承擔舉證責任。”

　　除此之外，《徵求意見稿》還為承租人提供了多項“紅利”。如當前出租人與承租人簽訂的合同期限一般是1年或無固定期限，為了保障承租人的“安穩”，意見稿鼓勵租賃雙方簽訂3年以上的長期租賃合同並給予相關政策支持。“承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務。”等等。

　　提升消費者對租賃市場的信心

　　租房好還是買房好一直是一個爭論不休的觀點，除了單純的金錢賬外，尚未成熟的租房市場存在很多糟心事：房東一言不合就漲價、中介的一言不合就趕人……有人説，北漂青春最大的挑戰，在于這些租房的不便；也有人説買房是最殘酷的成人禮，然而還是有越來越多人選擇舉全家之力買一套房尋找安全感。

　　不過，近來國家及地方政府出臺了一係列的最強限購令，房價降溫的同時也提高了購房門檻，越來越多的人主動或被動地繼續留在租房市場。

　　安居客分析師指出，《徵求意見稿》是首次針對租房市場進行立法規范，政府的決心讓租房人群看見了希望，因為租房可能不再是噩夢，而沒有了噩夢帶來的恐慌，也不用再搭上一輩子去搶一套房，房屋的居住屬性被逐漸釋放。

　　與此同時，作為我國第一部明確規范住房租賃的行政管理法規，其通過預示著租賃市場將進入了有法可依的階段。除了穩定房價預期，政府對房東、中介採取了更為嚴格的監管措施，目的是保護承租人的利益，形成穩定而長期的租賃市場。

　　58同城房産專家也認為，此次立法將有效規范租賃市場，幫助解決城鎮化過程中“住有所居”的問題。從而很大程度上提升消費者對租賃市場的信心，在房價高企的市場環境下，讓購房不再是殘酷的成人禮，租房也可以過上高品質的生活。相信隨著我國租房市場的規范，租客的美好時代即將到來，中國願意租房的人數也會越來越多。

　　北上廣深二手房價和租金齊跌 樓市拐點已至？

　　本報記者 張曉玲 實 習 生 盧靖陽 深圳、北京報導

　　房價刹車

　　據機構監測，北上廣深四個一線城市的房屋租金開始出現下降，這個堅挺了近10年的資料在2008年金融危機以來首次出現下降。雖然降幅較低，但在樓市高壓調控的背景下，這被視為樓市拐點的一個明確信號。這輪房租的下調主要的傳導因素在於二手房交易的大幅度下滑，租房市場上的供應增加，房租隨之出現鬆動。目前，一線城市二手住宅的交易量已經降到低位元，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。一二手房價格是聯動的，二手房的下跌必然會影響到新房。目前一線城市的新房又普遍受限價管控，同時年中的業績壓力和資金鏈壓力已經讓房企在這輪價格博弈中開始逐漸鬆動，相比利潤，現金流對他們而言更為重要。新房價格也隨之出現下滑。目前市場的交易節奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。

　　導讀

　　二手房價格層面，由於前期漲幅過大，所以回檔的空間依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

　　去年的“9•30”新政疊加今年的“3•17”新政，一系列樓市調控之下，一線城市高昂的房價終於低下了頭。

　　變化首先出現在曾經火爆的二手房市場。剛剛過去的5月份，一線城市的二手房普遍出現了成交和價格下跌，在一線城市已經進入存量房時代的背景下，二手房價的變化無疑是個風向標，預示著樓市後期的趨勢。

　　此外，另一個觀察市場走向的重要指標——房租也呈下行態勢，4、5月份以來，京滬廣深的出租房源大幅增多，成交週期均有增加，房屋租金出現了輕微下降。多位業內人士指出，作為反映市場變化的指標，租金與成交週期對於房價的走向同樣具有參考意義。

　　上述兩個維度市場和指標的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。接下來的房地產市場，繼續降溫下行將是大概率，並將可能從一線城市蔓延至大部分被調控城市。

　　二手房量價下行

　　剛剛過去的5月，京滬廣深二手住宅市場首次統一出現下行信號。

　　在四個一線城市中，北京作為3月份新一輪調控的領頭羊，限購限貸政策最為嚴厲。目前，北京二手房成交價、成交量均持續環比下行。

　　偉業我愛我家市場研究院資料顯示，5月北京二手房成交均價環比4月下滑2.4%。在有交易的12個區域中，多達8個區的成交均價都在下跌，僅有4個區的價格上漲。我愛我家稱，跌幅最大的是通州區、亦莊開發區，幅度均超過20%。

　　與此同時，北京二手住宅成交量也在進一步探底。據中原地產研究中心統計，截至5月30日，當月北京二手住宅簽約10236套，預計全月簽約在1.1萬套以內，而這是最近27個月的最低值。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，在一系列政策疊加下，北京二手房市場購房需求明顯減少，交易需求直線下滑，市場交易量大幅減少，網簽量、簽單量也自然持續下跌。

　　而作為本輪最早開始嚴厲調控的一線城市，深圳的二手住宅成交價也在持續回落。

　　據中原地產監測，過去三周（5月8-14日、15-21日、22-28日），深圳的188個樣本二手樓盤接連三周下行，成交均價分別為5.24萬元、5.08萬元、4.82萬元，已創下近70周最低記錄。

　　深圳中原調研指出，當前二手房業主報價頻繁波動，整體呈震盪下行走勢，顯示業主對後市信心走弱。

　　廣州作為首個開啟“限賣”調控的一線城市，二手房交易行情受到外界關注。中原、合富等研究機構表示，當前廣州二手房的看漲信心明顯減弱。

　　“受新政調控影響，客戶觀望情緒持續，看房客明顯減少，整體市場成交進一步走低”，廣州中原發展研究部指出，從二手住宅盤源報價變化幅度看，本周報價下調5%以內的盤源增加最為明顯，較上周淨增5.6%。

　　此外，被外界認為本輪調控手段較溫和的上海，同樣出現了量價齊跌的狀況。

　　據鏈家市場研究部，4月上海二手住宅成交1.55萬套，環比下跌20.38%；此外，偉業我愛我家資料也顯示，上海該月二手房成交均價為51902元/平方米，環比3月下跌0.47%。與2017年成交價最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米單價下跌約1500元。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房已經在調控的影響下出現“退燒”，下行主要還是表現在成交量上，而成交價的調整才剛剛開始，買賣雙方仍在博弈。胡景暉則表示，整個市場正在向買方市場轉變。隨著交易量的持續下滑，買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大。

　　租金普遍回落

　　在二手房交易持續低迷的背景下，部分一線城市的存量房轉而出租。房屋租賃市場供應增加，使得房屋租金也隨之出現下滑。

　　21世紀經濟報導的調查顯示，一線城市租房價格正處於回落區間。

　　鏈家網北京站資訊顯示，租房板塊下有多個房源均出現了降價標識。其中，降價房源約占掛牌房源總數的三成，多為4000-7000元的中低價房屋。在電話中，一位元經紀人告訴記者，他代理的部分房源確有降價現象，主要是房主為了儘快租出而主動調低價格，但降價幅度並不大。

　　記者查詢發現，北京豐台馬家堡一套56平米的一居室房屋，當前掛牌價為4900元，而在4月該社區同房型曾以5400元租出。此外，在西三旗、回龍觀等出租房源密集區域，均出現類似降價現象，下調幅度多在300元-1000元左右。

　　此外，多家租房網站的上海、廣州、深圳板塊也顯示，部分房源的房租同樣出現了降價現象。

　　機構的資料也印證了上述現象。鏈家研究院統計的房屋租賃資料顯示，一線城市租金已出現回落。4月，除北京房租創下12%的漲幅外，上海、深圳房租同比分別下跌4.77%、1.21%，廣州房租則相對穩定。

　　目前，上海是租金回落最為明顯的一線城市，今年前五個月，上海的二手房租金已經出現三次環比下跌。

　　資料顯示，上海房屋租賃指數首次下跌的時間點出現在去年12月，環比下跌0.13%，結束了該指數連續上漲90個月的行情。今年1月起，上海延續了下跌態勢。

　　多家研究機構的資料印證了這一趨勢。4月，中原上海租金指數為238.2點，環比下滑1.09%，同比下滑4.38%，環比、同比跌幅均有所擴大。

　　不僅是租金出現回落。隨著一線城市的出租房屋供應量增加，房屋的出租難度也隨之上升。

　　據鏈家資料顯示，4月京滬廣深的房源成交週期（掛牌至簽約）均出現了7-20天不等的同比顯著增長。即使是在房租上行的北京，從去年1月到今年4月，成交週期在7天內的房源占比也由43%下降到27%，成交週期在15天以上的房源占比則從11%上升至28%。

　　胡景暉指出，在政策收緊的影響下，二手房買賣市場持續降溫，更多的業主選擇由售轉租。租賃市場房源供應量的增加，是房租得到有效平抑的原因。

　　“房租下跌跟樓市成交低迷有很大的關係。售盤少了，租盤就會多，供過於求租金就會回落，這幾乎是必然的。”廣州寒桐諮詢總經理韓世同對21世紀經濟報導記者表示，租金回落只是開始。今後，樓市成交凍結對租金的影響或將持續顯現。

　　持續降溫

　　一線城市二手房市場和租房市場的變化，是對新一輪樓市調控的率先反應。當前，市場正在回歸理性。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，3月後的資料逐漸開始反映出調控影響，預示市場進入調整週期，後續市場成交將繼續降溫。

　　胡景暉則發現，市場理性正在逐步回歸：“經過一系列調控，北京樓市曾經的恐慌情緒消失，業主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房。目前市場的交易節奏放緩，這足以說明本輪新政成效顯著。”

　　“定價更為市場化的二手房及房屋租賃市場紛紛出現價格下滑，這說明管控的效果是積極和明顯的”，易居研究院研究總監嚴躍進認為，對於此類下跌信號，從正面的角度看，即市場暴熱的狀態確實在轉變。

　　嚴躍進進一步指出，一二手房價格是聯動的，二手房的下跌必然會影響到新房，尤其是目前一線城市均進入了存量房時代，每年的二手房成交遠大於新房，可以說二手房實際上決定了一個城市的房價定價體系；而目前一線城市的新房又普遍受限價管控，已然難以上漲，如果二手房繼續降價，新房價格體系也將加快被重構。

　　展望後市，多家研究機構均指出，樓市進一步降溫或將是大概率事件。

　　二手房市場方面，胡景暉認為，以北京為例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下來或許還會下降，但降幅會逐漸變小，低位趨穩將成為持續走勢。價格層面，由於前期漲幅過大，所以回檔的空間依舊存在，隨著交易量的持續低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

　　房屋租賃市場方面，嚴躍進表示，隨著畢業季的到來，租賃需求將會上升，預期市場或有反彈可能，但未來一兩年的趨勢仍是平穩甚至下跌。

　　此外，中原研究中心指出，新一輪調控有繼續收網之勢，重點一二線城市和熱點三四線城市不僅收緊了限購限貸，限售政策也在快速向三四線城市蔓延，後續或將有超過50個城市執行限售。隨著限售政策的鋪開，後市降溫或將從一線城市蔓延至大部分被調控城市。

區域深耕一向是龍湖的公司戰略，在城市群和都市圈的背景下，華南和粵港澳大灣區板塊自然也成為龍湖發展的重中之重。

同一天，龍湖叩開了深港兩城的大門。

5月16日，龍湖先是在深圳以4.82億人民幣競得沙頭角地塊，隨後又以聯合體形式斥資72.3億港元在香港取得啟德地塊。在佈局了全國20餘座城市後，龍湖終於進入深圳、香港市場，從而將其華南版圖進行了深拓，又及時對應了粵港澳大灣區的發展規劃。

區域深耕一向是龍湖的公司戰略，在城市群和都市圈的背景下，華南和粵港澳大灣區板塊自然也成為龍湖發展的重中之重。龍湖廣州公司高層透露，從兩年前進入廣州開始，龍湖在整個華南的擴張便已開始，公司力爭三年內實現廣州份額進入前五名。

深耕華南

“未來，華南將成為龍湖的下一個增長極。”兩年前進入廣州時，龍湖高層就曾公開表達過對華南市場的倚重。

自2012年開拓華南板塊以來，龍湖先後進入廈門、泉州、佛山、廣州四地。加上本次拿地的深圳、香港，目前龍湖的華南版圖已擴至六座城市。

龍湖地產官網顯示，目前龍湖華南地區的在售專案包括廈門新壹城、春江酈城、春江彼岸及嘉譽，泉州的嘉天下，廣州的天宸原著和佛山的春江名城等七個項目。

當前，龍湖的華南業務正在快速增長。2016年財報顯示，龍湖華南的7個在售項目銷售額為107.4億元，占總銷售額的12.2%，同比增幅達121%。記者統計發現，僅今年1-4月，龍湖在華南區域的簽約額已達67.8億元，相當於去年全年的63.1%。

銷售額快速增長的同時，龍湖在華南的拿地動作頻頻。目前，龍湖在華南的土地儲備主要分佈在廈門和廣州兩地，以及深港新競得的地皮。據龍湖官網資料，其在華南地區的土地儲備約為346.23萬平方米，占總土儲比重約8.35%。

作為在華南的重倉地，近年龍湖在廣州和廈門的拿地節奏也在逐漸加快。

去年11月，龍湖與首開合作取得的廣州開發區及白雲新城的兩地塊，共占地13.19萬平方米；去年12月，龍湖與首開合作取得的廈門翔安及集美兩地塊，共占地11.46萬平方米；今年3月，龍湖取得廣州中新知識城地塊，占地16.61萬平方米。

從項目類型看，龍湖在華南以中高端改善型住宅為主，其次是商辦用地或涵蓋聯排別墅、高層公寓、SOHO商鋪、購物中心等在內的大型綜合社區。

近年來，龍湖更加傾向于競得商住性質的土地，近期取得的深港兩塊地皮就是例證。

據悉，本次新競得的深圳沙頭角地塊用地性質為商辦，規劃建面1.35萬平方米，折合樓面地價為35756元/平方米；而香港九龍啟德地塊占地約9721平方米，規劃建築面積約5.3萬平方米，未來將配套商場、寫字樓、酒店、住宅、旅遊休閒等設施。

中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，今年以來，龍湖明顯加快了全國補倉速度，落子深圳不單是填補空白，也是其在華南的重要戰略步驟。

在完成對華南六城的佈局後，深耕華南成為了龍湖重要的發展方向。據瞭解，下一步龍湖極有可能繼續深入華南一二線城市群，以求獲得聯動效應。

“龍湖將以廣州為出發點，輻射周邊佛山、中山、珠海等地，深耕廣東。”龍湖廣州總經理毛文斌表示。

儘管擴張步伐逐年加快，但今年前四月，龍湖華南區域在集團總銷售額占比僅11.3%，仍然偏低。對此，毛文斌表示，未來龍湖將在廣州、佛山等地參與舊改項目、以股權合作或其他模式取地，儘快拉升區域公司規模。

逆週期邏輯

去年底以來，儘管房地產市場在調控下整體表現低迷，但龍湖卻成為了逆週期“跑贏大市”的難得樣本。

2016年業績會上，龍湖地產首席執行官邵明曉透露，龍湖2017年的銷售目標為1100億元，較2016年銷售額約880億元上升25%。

今年前四個月，龍湖即已完成全年銷售目標的54.6%。據龍湖公佈的銷售業績顯示，今年1-4月其累計簽約600.2億元，同比上漲幅度達200%，簽約面積402.8萬平方米，均創同期歷史新高。

在業績逆週期上行的背後，是龍湖拿地策略上的逆週期擴張。

興業證券研究顯示，截至2017年4 月底，龍湖通過公開市場拍賣/收購等方式一共獲取21 個新項目，總建築面積達到444.9 萬平米，權益建築面積為302.6 萬平米，權益土地款為210.9 億元，平均樓面地價僅為6969 元每平米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，龍湖的銷售業績較好，因此在今年有積極擴張拿地的資金實力，而目前龍湖大規模拿地的舉動顯示龍湖有在核心城市補庫存的傾向。龍湖既想通過增儲促進銷售業績的快速成長，也想借核心項目來樹立企業的品牌。這也是萬科中海外等資金充裕的大房企逆週期拿地的邏輯。

而在房地產行業住宅開發達至天花板、房企普遍轉型的背景下，龍湖同樣表現出“長跑選手”的特徵。著眼後市，龍湖的主營業務將由房產開發、商業運營、物業服務三部分組成，商業運營和物業服務貢獻的利潤比重將逐漸增加。

地產開發業務方面，龍湖透露，今年在售的主力項目將達到107個，其中30個為全新專案，54個項目將推出新一期新業態產品。產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分需求的客戶。

長期以來，由於一線城市自持成本高企，龍湖一直在“以售養持”，這意味著，拿地後售出是僅有的選擇。如今隨著熱點城市拿地成本的不斷提高，龍湖也開始加碼對資金運營要求更高的持有型商業。在龍湖的計畫中，其將把地產銷售回款的10%堅持沉澱到商業地產擴張中，並用10-15年左右的時間，使持有物業的利潤貢獻比例提升至30%。據悉，目前這一業務占比不及5%。

資料顯示，去年龍湖的稅前租金收入為19億元，同比2015年上漲35%，但仍僅占總營業收入的3.5%。截至去年底，龍湖擁有開業商場21座，已開業商場面積194萬平方米，整體出租率達到95%。此外，今年龍湖還將有5座商場開業，合計建築面積為64萬平米。

隨著其商業項目在全國的鋪開，龍湖主打的商業項目“天街”或將進入更多一二線城市。而本次龍湖新競得的深港兩塊商辦用地，也被外界視為其在華南版圖的商業突破點。

此外，自2017年起，龍湖還將長租公寓業務“冠寓”列為其物業服務戰略，主要聚焦國內12座一二線城市，廣州及深圳均在其中。據稱，未來龍湖計畫每年新開1萬至1.5萬間長租公寓，三年後的租金收入或將達到10億以上，並將毛利率維持在35%左右。

一個月內實現兩大並購。在這個“紅五月”，融創中國的“戲份”似乎有些密集。

6月1日，融創中國公告稱，其間接全資附屬公司重慶融創與合作方上錦建築就聯合收購重慶華城富麗房地產開發有限公司的股權及債權與相關方訂立股權轉讓協議，重慶融創以總代價21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。

上述收購也是繼融創中國在大本營收購星耀五洲之後的又一次收購。融創中國方面表示，這將有助於進一步增加公司在重慶的土地儲備和市場份額，並進一步鞏固在重慶市場的領先地位和品牌影響力。

已在重慶佈局18個項目

此次收購股權代價為1.2億元，債權代價為19.8億元，總代價為21億元，同時重慶融創將為華城富麗4.04億元的付款責任承擔連帶擔保責任。收購事項完成後，重慶融創將持有華城富麗60%股權，上錦建築持有華城富麗35%股權，及老虎資產持有餘下5%股權。

公告顯示，華城富麗主要從事位於重慶的江北嘴國際金融中心項目的開發，涵蓋住宅和商業專案，總占地面積約3萬平方米，總建築面積約為71萬平方米，可售面積約為54萬平方米，目前全部尚未出售。

據悉，該宗地按照江北嘴CBD總體規劃，該宗地建築高度可達470米，將建成西部第一高樓。

融創中國2016年年報顯示，其已在重慶佈局了18個專案，西南地區土地儲備達到1500萬平方米，占比達到21%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，江北嘴CBD區域寫字樓數量較多，雖然地段較好，但要充分注意競爭性樓盤的影響，否則很難提高租金。

收購涉及原有專案債務

資料顯示，華城富麗2015年實現除稅前淨虧損258.39萬元；2016年年度其錄得除稅前淨虧損3929.62萬元，兩年稅前淨虧損4188萬元。截至2016年12月31日，華城富麗未經審核淨資產總值約為1.48億元。

記者查閱相關資料瞭解到，華城富麗2012年拿地之後，控股方重慶國際信託曾推出重慶江北嘴國際金融中心股權投資集合資金信託計畫，共募集資金10.5億元，通過增資間接用於重慶國際金融中心項目建設。

2014年3月，上述項目得以動工，當時預計2016年將完成副塔和商業層部分，整個大樓將在4年後建成，但限於資金問題，江北嘴國際金融中心項目一拖再拖，2014年底以來處於停滯狀態。

中國工商銀行投資銀行部房地產首席分析師柳陽表示，對於融創來說，此次收購涉及原有專案債務安排，其次是稅務處理，收購方式及融資模式會在一定程度上影響繳稅。融創還必須解決好原有股東安排，尤其收購專案是否存在民間集資等問題，這對融創來說非常重要。

克而瑞最新資料顯示，融創中國前5個月實現銷售金額803億元，同比增長92%，5月單月銷售206億元。

在中國資金出海尋求投資機遇的同時，不少海外資金也表達出對大陸不動產的興趣。

市場消息傳出，國際基金公司貝恩資本旗下Bain Capital Credit與中國一家資產管理公司達成協議，計畫購買2億美元（約台幣逾60億元）的不良貸款組合，其資產包括酒店、商業地產及工業地產等不動產領域。

儘管對外國企業來說，目前大陸的產業投資基金尚未成熟，然而在房地產行業結構性改革的不斷調整，他們也認為這是一種「相當規模的特殊機會」，期待下一波的資產證券化。所以除了貝恩，包括美國私募股權基金的孤星基金、中國私募股權投資的太盟投資集團等，也陸續在買不良貸款資產組合。

包括黑石、凱雷、淡馬錫、麥格理、高盛、大摩、領匯等海外基金都曾以開發投資、合作管理方式等進入大陸房地產市場，但成績並非盡如人意，所以後來海外房地產基金大多集中在一線城市及重點二線城市的成熟物業，傾向穩定回報的租金收入。

摩根大通繼續唱好內房股，相信企業盈利仍處於上行周期，估計內房股第三季將表現強勁，加上大部分股份估值不高，建議選擇性吸納。

摩通的報告表示，內地首季新盤銷售熾熱，惟4月份有轉弱跡象，預計在樓市政策收緊下，銷售放緩趨勢持續。

不過，該行估計，住宅平均售價應可維持強勁，主要是土地供應仍緊張，預期今年住房售價回落的風險較低。

摩通又說，中國三四線城市的住房銷售將佔全國較大的比重，不過內房銷售一直是由貨幣條件主宰，自從今年以來，內地貨幣政策已偏向收緊，故預期今年餘下時間，全國新盤銷情將放緩，加上內地房產商仍受負面新聞、調控政策及合約銷售轉弱所困擾，若果內房股於6月份股價回落，亦不會令人感到意外。

中海外世房看高一線

該行指出，在信貸環境偏緊下，較看好以短年期債券融資為主的內房股；至於大市值內房股中，較看好中國海外發展（00688），其風險回報在行業中最佳；世茂房地產（00813）則有追落後條件。中型內房股方面，碧桂園（02007）仍是該行最為推薦的股份，主要是公司盈利增長動力強勁。而利潤有改善的龍湖地產（00960）亦看高一線，中國金茂（00817）表現則較落後。

恆基地產（00012）副主席李家誠表示，本港樓價暫時難以回落，但樓市以自住用家為主，未見有因素會令樓價不穩定。他認為早前金管局出招收緊按揭後，樓市仍然安全，不致出現泡沫，但建議買家要「啱用先買」，投資者亦要小心風險。

早前恆地投得美利道商業地皮，李家誠指中環的甲級寫字樓需求十分大，空置率亦低，相信項目落成後回報率可觀，長遠可用作收租。集團未來會繼續留意投地機會，但暫無意將發展重心轉向商業地。

身兼美麗華酒店（00071）主席的李家誠說，旗下酒店的入住率上升，其中4月入住率近九成，不過新酒店落成加劇競爭，令平均房價下跌，但仍對酒店業務前景保持樂觀。他補充，下調房價是為了吸引消費者，但這只是輕微調整，期望能降低房間空置率。

零售方面，政府公布的數據反映行業整體趨勢近月回暖。李家誠提到，雖然旅客人數有增長，但零售市道仍須較長時間調整，他預期部分名店會觀望更多時間才決定開店。

523萬易手 媲美鄰近私樓

資助房屋樓價隨市場氣氛急速向上，近月屢錄破頂成交。香港仔居屋雅濤閣一個頂層戶，上月以綠表價（第二市場，未補地價）523萬元易手，造價媲美同區私樓外，呎價約1.24萬元，更屬全港綠表居屋呎價最貴。大埔公屋太和邨低層戶同月錄得綠表價330萬元成交，僅一個月較同類造價賣貴100萬元（43.5%）。

房委會資料顯示，雅濤閣高層單位，實用面積422方呎，上月以綠表價523萬元易手，呎價約1.24萬元，成為全港綠表居屋王，並把樂富居屋德強苑A座頂層戶保持約一個月的全港綠表居屋呎價約1.2萬元紀錄，推高約3.2%。

消息稱，該單位為頂層戶，屬兩房間隔，今年初以綠表價520萬元放盤，及後雖有買家出到價，惟業主隨即反價3萬元並獲該買家追價至523萬元承接。屋苑同面積3座頂層戶，今年1月以綠表價418萬元易手，呎價約9905元，換言之，同類兩房造價於短短4個月急漲105萬元（25.1%）。

另一方面，該全港居屋王的造價，亦媲美同區二手私樓。世紀21嘉聯地產董事林泰和指出，就入場價而言，鄰近雅濤閣的金寶花園，目前入場費僅500萬元，為屋苑1座低層F室，實用面積299方呎；而位置相對較遠的香港仔中心，入場單位K座低層3室， 實用面積432方呎，業主叫價535萬元，呎價約1.23萬元，亦未及上述居屋王的呎價。

林泰和坦言，雅濤閣買賣盤向來緊絀，加上同區居屋選擇有限，導致該屋苑業主叫價較進取，近月個別業主反價幅度更甚於同區私樓。目前該屋苑只餘5個綠表放盤，最平叫價520萬元，為1座高層F室，實用面積同為422方呎，呎價約1.23萬元。

愉翠苑636萬膺新界居屋王

除全港綠表居屋的呎價紀錄再被改寫外，新界亦誕生居屋王。資料顯示，沙田居屋愉翠苑中層戶，實用面積650方呎，3房間隔，5月以綠表價636萬元售出，打破馬鞍山錦泰苑F座高層5室今年4月創下的綠表價628萬元紀錄，晉身新界最貴綠表居屋王， 呎價9785元。

公屋亦見高價成價，太和邨一個低層戶，實用面積485方呎，5月以綠表價330萬元易手，呎價約6804元，造價及呎價同貴絕大埔綠表公屋。資料顯示，該屋苑屬同面積的5座低層9室，今年4月僅以綠表價230萬元易手，意味短短一個月便較同類單位賣貴100萬元（43.5%）。

對於近月全港資助房屋均見破頂成交，美聯物業董事張子存稱，這反映私樓售價持續急升下，部分難以負擔高樓價的買家湧入公屋及居屋市場，帶動該類住宅售價節節攀升，尤其面積較細的單位，升幅更為明顯。

不過，由於金管局5月再度推出收緊按揭措施，　或導致二手私樓市場交投萎縮，連帶樓價升勢「慢番落嚟」，或令資助房屋樓價升幅同步放緩。

住宅市場掀起搶樓潮，即使業主天價放盤仍不乏承接。被視為上車樂園的沙田第一城，新近便有中層兩房戶放盤僅半個月，便獲上車客以一口價500萬元承接，造價高過銀行估價之餘，亦貴絕該屋苑兩房分層單位。

世紀21奇豐高級分行經理吳元利稱，沙田第一城9座中層G室，實用面積327方呎，上月中起以500萬元放盤，日前獲外區上車客零議價下以500萬元承接，為該屋苑入伙以來首宗分層兩房單位造價衝上500萬元大關，呎價約1.53萬元。原業主2014年5月以348萬元購入上址，轉手賬面賺152萬元，升值約43.7%。

追貼連天台特色戶

資料顯示，屋苑16座頂層H室，實用面積同為327方呎，附連210方呎天台，今年4月才以509萬元易手，換言之，時隔不足兩個月，該屋苑分層單位已追貼特色戶的造價。

據星展銀行、中銀香港（02388）及恆生銀行（00011）的網上估價系統顯示，三間銀行對該單位估價介乎477.7萬至491萬元，上述成交價較銀行估價高約1.8%至4.7%。

馬鞍山新港城則錄得反價成交，利嘉閣地產首席聯席董事楊震霆指出，屋苑F座低層7室，實用面積363方呎，兩房間隔，業主放盤約2個月，原本開價530萬元，後有買家到價，旋即反價8萬元，仍獲該買家追價至538萬元承接，呎價約1.48萬元。

環宇3年升值36.5%

荃灣環宇海灣則首次錄得額外印花稅（SSD）3年期滿沽貨個案。中原地產高級分行經理賴昌武說，屋苑3座高層C室，實用面積694方呎，3房間隔， 日前以822萬元易手，呎價約1.18萬元。原業主2014年5月以602萬元一手購入，持貨3年轉手賬面大賺220萬元，升值約36.5%。

中區美利道商業地和九龍東啟德商業/酒店地連環以逾200億元破全港賣地表地價的紀錄賣出後，商廈市場頻頻錄得加價和封盤個案，業界預料九龍東商廈呎價有望追落後，今年將升10%至15%。

地王效應掀加價封盤

美聯商業營業董事羅仲英表示，九龍灣企業廣場3期一個高層單位，建築面積約4400方呎，業主原以每方呎約1.4萬元放售，叫價約6160萬元，但本周三啟德商業/酒店地招標結果公布後，即時決定轉售為租，意向呎租約30元，意向月租約13.2萬元。

他指出，現階段商廈業主封盤和加價情況，暫時只錄得零星成交，但預計九龍東商廈售價勢受啟德地皮帶動而追落後，今年樓價料升10%至15%。

中原（工商舖）工商部高級區域營業董事盧偉德說，啟德商業/酒店地王誕生後，商廈業主取態更心雄，部分交易「原先傾緊到價都唔賣」，部分業主亦加價放盤，幅度約10%至15%。

業界：暑假整體租金 看升5至10%

暑期租務旺季效應開始帶動租務市場，上月10大屋苑租務市場價量齊升，當中以嘉湖山莊最明顯，呎租按月上升7%。業界預期，暑假期間整體租金仍有5%至10%上升空間。

上月共319租賃 按月升12%

根據中原地產統計資料顯示，上月10大屋苑租務市場表現活躍，10個屋苑當中有6個交投量錄得升幅，當中有3個屋苑單月錄得逾40宗租務成交，而全月合共錄319宗租務成交，按月上升12%，惟距離去年暑期旺季（7月）的534宗仍有一段距離。

至於租金方面，10大屋苑僅康怡花園呎租按月回落，其餘9個屋苑呎租處於平穩或上升階段。當中以天水圍嘉湖山莊升幅最明顯，全月共錄40宗租務成交，實用面積呎租報22.5元，較4月份的21元上升7.1%。

太古城48租務 平均呎租42

中原地產副區域營業經理馬斯力指出，嘉湖山莊租金持續上升，主要因為連月來屋苑租盤一直供不應求，目前可交吉的租盤單位僅30個，不少租客要預租單位。例如翠湖居2座低層F室，實用面積449平方呎，屬於兩房間隔，單位一直放租，舊租客下周中才會遷出，新租客在不睇樓的情況下以9,500元（屬於兩房最平單位）預租。

另外，該單位舊租金每月約8,300元，新租金上升14%。單位業主於2010年以約147萬元購入，租金回報達7.8厘。

另外，鰂魚涌太古城租務市場表現甚活躍，全月共錄48宗租務成交，平均呎租42元超越去年暑假旺季的高位。事實上，該屋苑上月共錄多宗呎租逾45元的高價租務個案，例如唐宮閣高層H室，實用面積585平方呎，室內裝修企理及連小量傢電，日前以全包價2.4萬元租出，呎租49元，屬於理想租金水平。

其次，將軍澳新都城2期2座中層F室，實用面積363平方呎，屬於兩房間隔，月租1.8萬元，呎租高見50元。代理謂，單位以短租形式租出，故呎租相對較貴。

另一方面，美聯物業首席高級營業經理張煒磯稱，灣仔莊士敦道東方大廈低層一個劏房單位，實用面積約105平方呎，剛以9,000元租出，呎租86元，遠勝同區新樓單位。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，住宅租金一直跟隨樓價上升，今年首5月樓價上升逾10%，而租金升幅一向較為滯後，加上未來兩月有大批內地大學生加入租務市場競爭，故預期未來數月租金有5%至10%上升空間。