多建案下猛藥 誘首購族群青睞

建案「讓利價」風行近2年，部分業者再添猛藥，瞄準自備款不足的首購族，推出讓利加上低自備方案。有市場人士透露：「消費者已習慣重口味，房價基於成本又不可能降得太離譜，當目標族群無法一把抓時，只能從最有把握的出手。」

業者最有把握的族群，即是當前最具剛性需求的首購族。對此，新潤機構在江翠北側重劃區的預售案「青峰」，即針對20~45歲無殼青年，推出青年成家方案，標榜首付僅需要50萬元，工程款月付2萬元等條款。

輕鬆付款大加碼
負責代銷的華磐國際總經理潘志建表示，該方案上月27日正式選戶，加碼祭出2~5樓同價位誘因，共吸引超過200組人排隊，「當日100戶限量青年成交方案，即已售罄，目前共計銷售150戶，幾近5成。」
基地位於中和區華夏科技大學旁的「達永沐夏」，除房價基本已等同於區域新古大樓價，再祭出簽約金只要10~40萬元，且15%自備款可分36期繳款策略，進場1個半月，平均1天銷售超過5戶。

資金活用利買方
專案經理黃瑋霖透露，該案為建商自售的第2案，首度祭出讓利加上輕鬆付款，「就是為刺激已對『讓利』二字疲乏的消費者。」

今年推案戰場之一的汐止區，成屋案「半島花園」本月起主打自備29萬元起交屋方案，無任何廣告宣傳下，比起無特殊方案時銷售倍增。

代銷此案的立亥國際副總經理洪光群表示，預計7月底開始交屋的1期規劃2~3房產品，「自備29萬元，扣除總價金8成銀貸，其餘分36期付款，頭3年寬限期月付約5萬餘元。」

洪光群認為，偏好成屋出手的購屋客，多已有足夠的自備款項，該方案主要是創造靈活運用資金的空間，實際使用優惠付款的已購客僅約一半。

新北市汐止區「筑丰陽陽」上周末公開的低價策略也奏效，該案專案經理李秉峰表示，公開當天上午即賣出50戶，周末假期看屋人超過百組，已售出2~3成，雖非以價格為銷售導向，但每坪開價30~35萬元，為目前汐止市區新案中最低。

檢視二要二不要
《住展》雜誌企研室經何世昌建議，民眾買低自備建案，還是得檢視「二要二不要」，二要包括「公司貸償還年期要愈長愈好」、「要謹慎簽訂契約」，二不要則是：「不要信貸」、「公司貸不要利息」因為公司貸通常在交屋後就要分年償還，若是無息償還，則年限愈長、對買方愈有利。

新莊副都心
新北市新莊副都心重劃區推案量大，新成屋「皇翔御花園」4月中打出3字頭房價讓利，限量20戶，現3字頭戶別已近完銷，同時帶動周邊看屋人潮，首購型預售新案「三發璞致」將在本周末公開，也將祭出優惠付款方式。

破盤讓利去化快
今年房市「讓利案」遍地開花，此風吹到新莊副都心重劃區，「皇翔御花園」專案經理戴上柏表示，本案為皇翔建設在副都心重劃區唯一推案，因此以成本價出售，當時推出限量20戶單價3字頭，現只剩2戶實品屋待售，分別為36、57坪，換算下來每坪約39.6萬元，其餘戶別開價每坪40~43萬元，採不二價銷售，規劃23~57坪，最小坪數已完銷。

皇翔帶頭下殺，周邊個案反應不一。今年初剛成屋的「冠德天御」規劃純4房格局、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)建築，專案副理賴子揚表示，新案打出3字頭，媒體大量曝光後吸引不少人回流看屋，但因此案是中大坪數規劃，建商品牌口碑不同，且總價帶較高，去化本就須要相當時間。

副都心唯一的預售案也即將在本周末公開進場，「三發璞致」規劃2~3房，中小坪數，專案經理李清堯表示，預售銷售與成屋有一定優勢，像是有自備款分期繳納等好處，適合首購族，潛銷期反應不錯。

累計營收皆下滑 料本季交屋添火力

上市櫃建商公布5月營收，遠雄(股票代號:5522)、興富發(2542)及總太(3056)衝首波。3建商營收月增率雖較上月有2~5成的成長，相較去年同期，累計營收卻普遍下滑。預計第2季隨著建案密集完工，整體營收才有較亮眼表現。

拼第2季完工表現
遠雄今年主要營收認列，來自雙北市包括內湖區、中和區及新莊區個案銷售，新完工建案則有中和左岸系列建案「牡丹園」、「日安」等，合計可貢獻營收約55億元，上述兩案今年完工後也將重啟餘屋銷售。跨出大台北，包括桃園市、台中市、嘉義縣，遠雄也皆有新案陸續完工，包括完銷案「遠雄之星」1期、「嘉義國寶」，總銷合計40億元可貢獻營收。

去年拿下類股營收王的興富發。今年在北中南共有6大案拼完工交屋。雙北市有總銷170億餘元「双湖匯」、「豐悅城」，台中市合計案量超過90億元的「文華匯」、「赫里翁傳奇」及「赫里翁城堡」，與台南市「金華段」案等，累計已售至少200億元。

總太搶攻首購讓利
主戰場在台中市的總太地產，總經理翁毓羚透露，今年重點交屋期落在下半年，包括南屯區總銷約10億元的「拾光」，以及南區總銷近20億元的「東方威尼斯」，預售就已完銷。翁毓羚表示，公司調整布局，推出搶攻首購客層的讓利案，如位於北屯區「美樂地」主打單價17.8萬元，5月累計銷售近50戶。

現代孟母三遷，辦學特色吸引家長卡位，連帶影響房價逆勢看漲，統計實價登錄發現，新北市海山國小2016年平均單價年成長3.02%最高，且明顯高於該區新北市板橋區0.76%的漲幅。

漲幅排第2的是台北市金華國小學區房價2.12%、南港國小漲幅0.92%、石牌國小漲幅0.8%，傳統明星學區的光環夾著逆勢成長態勢，房價漲幅高於所在區域大安區、南港區和北投區的負成長。

信義房屋台北東門店店長施偉倫認為，受到少子化影響，好的學區加上生活機能便利，自然形成學區商圈，成為消費者購屋首選。

桃子腳多跨區卡位
特別的是，漲幅排名第5名的新北市樹林區桃子腳中小學學區房價漲幅0.67%，相較傳統明星學校光環。
信義房屋三峽大雅店店長李佳諭認為，桃子腳中、小學素以活潑特色教學為長，吸引許多家長寧願捨近求遠，選擇跨區就讀，提前幫孩子入籍卡位。

京華城土地容積率爭議愈演愈烈，京華城公司指出，早在民國86年即已確定京華城這塊地的「身分證」，容積率確定為560％無誤，遺憾的是郝市長時期京華城容積率卻遭市府錯誤、刻意解讀為392％，從而衍生一連串的陳情、糾正、抗爭。京華城公司表示，政府扭曲事實，憑空製造出京華城容積爭議，對企業、廣大股東權益及投資意願，都造成巨大的傷害。

不僅如此，日前市府官員赴監察院說明時，更拋出市府乃「有條件」支持560％的容積率，條件是必須「整體開發」，完全無視於市府先前已解除整體開發，自相矛盾與違法的作為，令京華城小股東難以接受。小股東重申，市府應依監察院糾正文和內政部函示規定，儘速回復京華城的土地權益，確認容積率為560％。

京華城指出，京華城現址原本為唐榮鐵工廠土地，民國76年取得土地後申請工變商，當時北市府要求威京集團須捐地30％，並且整合西北角私地主；不過，其中一位私地主開出30坪土地1.2億、1坪超過400萬的驚人天價，獅子大開口下土地整合難度愈拉愈高…。之後都委會要求京華城採整體開發、但可分期實施，並同意京華城先行啟動，西北角則列為第二期開發案。

直到86年，京華城完成捐地30％，順利取得建築執照，而此一政府核發、容積率達560％的合法建照，即證明京華城開發案業已完成所有權利義務，並取得完全合法的身分證明。值得一提的是，87年陳水扁擔任台北市長時，又要求京華城捐贈回饋公共設施，京華城也順應要求，在92年捐贈2.2億元興建的偶戲博物館給北市府。

而在民國103年，由於西北角區塊遲遲未改建開發，應小地主要求，都委會決議把西北角劃出，讓小地主可自行開發，修改細部計畫同意解除整體開發。

最令京華城不解的是，市府官員6月6日在市政總質詢時聲稱，京華城Ｌ型街廓粗容積為392％，扣除捐地後L型基地為560％，併為整體開發為必要條件。之後在6月8日，監委劉德勳要求北市府說明全案，由於劉德勳在前年底經調查後認定京華城基地在完成捐地30％後，容積率應為560％，並糾正台北市府應儘快改正，但北市府迄今仍未處理，反倒在8日回覆監委時拋出市府「有條件」支持560％容積率，條件是必須整體開發的。市府官員突然口徑一致，咬死早已被都委會「解除」的整體開發，令京華城錯愕不解也難以接受。

京華城公司小股東自救會表示，市府未回應監察院糾正文，回復京華城容積率為560％，反而綑綁進整體開發條件？根本是不斷拋出新變數，以遂行其拖字訣，讓小股東們相當不滿。

京華城公司透露，經市議員再行查證台北市都市計畫書（103年5月13日），並在6日質詢所提出的事證後發現，都委會已在103年疑似為「特定開發商」解除整體開發； 京華城公司表示，既然市府103年已解除整體開發條件，那麼官員為什麼又提出必須整體開發才能獲得560％容積率，豈不互相矛盾？甚至官員所稱是「有條件」同意560％容積率一說（必須整體開發）更是莫名其妙，顯現市政府對京華城容積率問題，仍然一錯再錯。

京華城早在多年前開發階段，即以透過捐地程序，合法取得560％容積率，是毫無疑義的事實，但卻在郝市府時代遭惡意解讀為392％，北市府顯然已違反信賴保護原則；京華城原本期待高舉公平正義的柯市長能主持公道，未料上任兩年多，不但沒有依監察院糾正文改正前市府的錯誤，甚至還要京華城透過打官司來回復容積率，讓京華城所有股東都深感失望。

學者專家：政府誠信 有賴柯P撥亂反正

針對京華城容積率紛爭，永然聯合法律事務所所長李永然律師表示，京華城容積率560％，台北市政府早在80年2月13日公告的都市計畫說明書京華城土地使用計畫案細部計畫變更案時，就核准同意該土地變更為第三種商業區，容積率為560％，其相對的負擔是地主京華城公司應捐地30％，規劃設計為公園、廣場之用，捐贈並登記為台北市政府所有以回饋社會大眾，因此560％的容積率，在都市計畫說明書中有白紙黑字可查，這是毋庸置疑的。

李永然表示，如果市府還是否定當時的都市計畫說明書京華城560％的容積率，也不依監察院糾正文回復認定其容積率560％，那麼即涉及違反行政程序法的信賴保護原則；至於市府「恣意」擴大解釋整體開發，綁進整體開發的條件，才要認定京華城容積率為560％？否定已載明在都市計劃說明書中的容積率560％？也恐將涉及違反憲法保障人民財產權的疑義。

東吳大學法律系教授陳清秀表示，台北市都委會早在103年已應小地主要求，決議修改細部計畫，同意解除整體開發，把西北角劃出，讓小地主可自行開發，至於開發強度、容積率等條件並沒有改變，仍依工變商並捐地完成後的560％。其中，京華城和西北角土地都具有其可分割性，即使未參與整體開發、也維持容積率原有條件，官員不應選擇性解釋整體開發的意涵。

李永然直指，政府執行政策應依法行事、應有信賴保護原則，並且要有公信力，絕對不能此一時也、彼一時也，「執政黨可以輪替　但政府永遠只有一個！這才是民主法治的國家，這才是台灣向全世界宣稱台灣是民主國家的驕傲和價值！」

從大巨蛋案、美河市仲裁案、捷運聯開案的權配紛爭，到京華城容積率爭議，都凸顯一個嚴重的問題，即政府任意改變契約或法令，讓人民與政府間的信賴保護原則日益蕩然；如此不僅嚴重損害企業權益，最終其強大後座力也將反噬政府。如何撥亂反正，正考驗著台北市長柯文哲的智慧與遠見。

台中房市第2季延續讓利風，以低單價、低總價產品掛帥，成為預售市場的熱銷主流！短短2個月內，包括豐原「忠孝一品」已順利完銷、大里區「允將康活」熱銷7成、清水區「遠雄之星5」賣8成、北屯區「總太美樂地」破7成、西區「大耀樂群」逾5成，自住客已成撐盤主力。

台中市不動產開發公會副理事長林正昇表示，台中房市近期買氣雖有回溫，惟仍以自住客為主力；第2季在清明節、端午節的連假效應帶動下，各接待中心來客數平均增加10至15％，其中2至3房低總價、交通與生活機能佳的產品，已成為現階段銷售主流。

其中，總太地產鎖定首購族的讓利策略持續發酵，位於台中市北屯區的總太「美樂地」，銷售突破7成。

總太總經理翁毓羚指出，端午連假許多返鄉過節的民眾、紛紛利用假期出門賞屋，帶動「美樂地」4天連假有12戶簽約，帶進0.84億元的業績；5月份累計共銷售45戶、締造逾3.15億元的佳績；而總太位於台中高鐵特區的「台中高鐵商貿中心」商辦大樓，目前銷售率已突破8成，不少中部企業主及台商購買。

翁毓羚指出，總太地產目前手上庫存土地，包括北屯區太原段1.2萬坪，以及北屯捷運機廠附近1,200坪土地；其中，北屯捷運機廠最近傳出好市多（COSTCO）可能落腳設點，總太將趁勢規劃年底進場，推出總銷10億元的住宅大樓案搶市。

此外，「遠雄之星5」進場2個多月以來，每周平均來客數達4、50組，目前銷售量已衝破8成，單是5月份平均1天賣出1戶，短短1個月就銷售逾30戶，創造約1.5億元的業績，買氣搶搶滾。

打著康橋水岸第一排的大里區「允將康活」預售案，不僅擁有景觀，且猛打「首付28萬元起，買2房加1車位，工程零付款」促銷策略，積極搶攻首購族。該案自4月中進場至今、已熱銷逾7成，已購客戶有不少是父母親幫二代購屋。

「允將康活」專案經理呂威迪表示，大里區目前競爭個案普遍規劃3至4房、總價都要1,000萬元起跳，而「允將康活」規劃純2房、坪數在20至28坪，買2房加1車位只要588萬元起，低總價策略，是吸引首購族下手的主因。

另外，位於三民西路、樂群街口的「大耀樂群」案，距離鐵路高架化五權站僅約400公尺，鄰近美術園道，交通與生活機能便利，全案規劃29至37坪、2至3房產品，打出總價835萬元（含車位）起的讓利價，5月中進場以來，每周平均來客數達15至20組，銷售量突破5成，成績亮眼。

2017第三屆台灣國際房地產暨投資理財展，已於昨（12）日劃下句點，大會執行長張俊麟表示，本屆4天展期，參觀人數約4萬人，有1/3的參展廠商是海外來台參與，整體成交筆數約150筆，成交金額近10億，有購買意願留下資料近四千份，突破傳統銷售模式，創造無比佳績。參展廠商也推出日本、英國、澳洲、美國、巴西等多項熱門投資地段來吸引投資客，另外，在政府推出新南向政策和中國大陸的一帶一路政策帶動下，東協房產又再掀一波吸金熱。

在國際環境及國內房市政策影響下，海外不動產投資受到投資人高度關注，藍海地產集團總經理劉威廷表示，泰國房地產是中國大陸一帶一路政策影響受惠最大的國家，因為其位於地理中央最佳位置，光是這次展期，收單量就相較去年提升20％，可見國際局勢對於海外房地產的舉足輕重。

高登天際開發執行董事陳盈州也指出，柬埔寨透過政府靈活有效率的經濟政策帶動，成為東協經濟圈的明日之星，加上柬埔寨是東協國家中唯一以美金計價的國家，並強調投資地點的重要性，建議投資人找對投資國家和地點，就可以相對避險。

面對各種海外投資商品，大師房屋董事長陳建慶表示，民眾挑選海外房地產可以首重建商，慎選品牌再進場，觀察業者的專業性、資本額及商譽，這樣採到地雷商品的機會就很小。海瑞國際地產趨勢長陳建州也指出，該國家的GDP年成長率、通膨率、人口就業率、薪資成長率、利率等，加上區域房屋的空屋率及是否為當地人會購買的物件等，都可以當作評估投資標的重要參考。

最新出爐的5月份營收，上市建商爆出大「黑馬」，排名也重新洗牌。國建（2501）擊退興富發（2542）、遠雄建（5522）、冠德（2520）、太子（2511），勇奪前5月上市營建股「營收王」的寶座。

國建近兩年推案積極，今年完工入帳的案量也呈現大豐收，前5月營收累計達66.04億元，比去年同期激增23.26％，拔得上市營建股頭籌，躍居為前5月「營收王」冠軍寶座。

營收主力多來自於新竹「TWIN PARK」第3棟新成屋，先建後售以來，所貢獻的銷售挹注；另外還有2016年已全案新完工交屋的新店「雙璽」、台中「綠博苑」和「頤湖苑」等，另有零星新成屋成交，所持續入帳認列。

至於興富發，今年新完工入帳的案源為新北市淡水「豐悅城」（總銷約33.62億元），自第1季開始認列，加上新成屋銷售，前5月營收約60.47億元，還比去年同期萎縮5成，暫居上市建商營收第2名。

興富發表示，第3季起將還有「赫里翁傳奇」36.4億、「文華匯」32.3億、「赫里翁臻愛」41.8億、「雙美館」25.1億等4大案，陸續完工挹注，屆時下半年約有135.6億元新案，可望邁向入帳高峰。

至於原本預計在2017下半年完工交屋的「雙湖匯」、「博愛香榭」、「雙美館」3大案，都會遞延年底至2018年初才完工，因此實際入帳恐怕會落在2018年。

其中總銷達170億「雙湖匯」、29.7億「博愛香榭」，興富發估計可能會在2018年初，才趕得上交屋入帳；「雙美館」也可能跨2017~2018年2個年度認列。

遠雄建累計前5月營收累計50.19億元，年減34.88％，排名上市營建股第3高。今年入帳高峰也是集中下半年，其中5~6月陸續有「左岸牡丹園」、「遠雄國寶」交屋入帳；接下來第3季「遠雄六家匯」、「遠雄一品」；第4季有「遠雄之星」、「遠雄日安」等。法人估計，遠雄建全年營收上看300億元的大量。

另外，冠德首季有總銷22億元的「君閱」交屋認列，前5月累計營收也表現不錯，達34.72億元，排名第4，但比去年同期衰退19.45％。今年將完工新案估計約有250億元，若不計總銷逾200億元的冠德「興雅BCF」案將在年中完工並取得使用執照，實際銷售可能落在2018年之外，還有「君閱」、「愛閱」、「天御」等，都會在2017年完工交屋。

至於太子前5月營收，也有31.76億元，排名第5，年減2.39％。

回顧過往房市繁榮時期，不單北市單戶總價超過億元豪宅遍地開花，連新竹市也出現億元級豪宅，算是北台灣中僅次於雙北市、第三個出現億元級豪宅的地區，比六都中的桃園市還要早。

對照內政部實價網揭露資訊，2014年10月，新竹市出現首戶億元宅，總價1.56億元，為該社區高樓層23樓，坪數約501.06坪（包括12個車位、約107.21坪），扣除車位與總價，拆算每坪單價約35.44萬元。

豪宅社區老闆多 身價幾百億

根據《住展》雜誌市調資料，該案為2010年上市建商華固建設在新竹科學園區靜心湖旁推的豪宅案「天湖」，對照地籍資料，住戶幾乎都是竹科大股東或是老闆，推估屋主總身家幾百億起跳。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析，該豪宅社區當初預售時每戶總價5000萬元起跳，每坪開價45~50萬元，曾創下新竹地區每坪開價最貴豪宅，因緊鄰靜心湖畔及新竹科學園區，知名度高，受到科技業老闆青睞，實價揭露該社區自預售來成交中高樓層約每坪35~40萬元，2014年10月所揭露23樓交易因涵蓋了3戶與12個車位，因此總價創新高，交易破億元，單價約35萬元，同年6月成交的頂樓戶每坪則達40萬元。

反觀桃園首戶億元級豪宅則在去年7月才出現，為坐落桃園市中正藝文特區內、藝文一街上的「乾坤」，該戶億元宅為27樓頂樓戶，以總價1億1083萬元成交，買家為靚庭投資。

桃、竹豪宅鎖定客層大多是自營商、公司高階主管與大台北客戶；較特別的是新竹地區，新竹豪宅案的推手大多是外地來的建商，如台中、桃園、大台北等地建商齊聚一地，猶如八國聯軍激戰，本地建商推的豪宅產品相對少。從目前市況來看，桃、竹豪宅案的漣漪效應已經不存在，對周邊房價沒有明顯拉抬，形成個案獨秀的局面。

實價登錄上路五年，內政部研議大翻修，包括門牌全都露、移轉登記時同步登錄，預售屋簽約後30天內登錄、擴大假交易調查權等。

實價登錄在2012年8月上路，10月公布首批實價交易資料，採區段式，最先以50號為一個區間，目前縮小到30號，預售屋則是代銷結案後30天內登錄。

內政部地政司長王靚秀表示，過去考量國人多認為賣屋具私密性，賣屋價格不願意別人知道，因此實價登錄最初上路時，採去識別化方式。

她說，實際上揭露門牌，沒有公布個人姓名、統一編號等資料，並不涉及隱私，未來除了公布幾號幾樓，還將進一步建立不動產交易履歷，民眾上網就可查出房屋歷次交易價格。

現行房屋交易，規定移轉登記後30天內登錄實價，但常有民眾忘記登錄申報，遭開罰3至15萬元，未來也將改為移轉登記時，同步登錄實價，一次到位，以即時反映市況，並提升價格準確性。預售屋目前為結案後30天內登錄，揭露資料多是二、三年前的價格，目前也研擬簽訂買賣契約書後30日內就需登錄，並將起造人或建商自行銷售全面納入實價登錄範圍。

王靚秀說，對異常交易價格，地政人員目前僅能就契約書進行查核，無法追查資金流向，難以確認是否為假交易，未來將爭取調查權，針對有問題的登錄進行資金、貸款情況調查，如果故意申報不實資訊、限期不改正，研擬提高罰款50到100萬元。

　與三環內新增土地供應的“見底”形成呼應的是，內城的住宅或樓盤已進入增值通道，尤其是近年來頗受關注的豐臺區，改善房與豪宅項目隨著地價上升和主流房企扎堆而自然形成氣候，以麗澤商務區為核心的地段，儼然一片新型高端豪宅區的格局。

　　“改善置業大潮，伴隨著過去兩年來泛豪宅演化而興起，市場的全面高端化幾乎已成北京（樓盤）樓市的定局。”一位業內人士觀察表示，“肉眼可見的變化是，豪宅熱度越來越往南城傾斜，如豪宅遍地跑的豐臺，其高性價比備受市場認同。”

　　然而，與豪宅區格局規模成正比的，是日漸濃厚的競爭氛圍，高端頻出的市場背景下，什麼樣的産品更容易跳脫出市場？這或許已經不再是好産品與差産品之間的競爭，而是好與更好之間的抉擇。

　　豪宅熱度向南集中

　　豐臺的高端化主要起于三四年前的地價上漲潮，包括懋源、龍湖、泰禾、華潤等一線開發商在內的房企在此高價拿地，一方面助推了區域地價的上升，另一方面也形成聚集效應，有效而成規模地挖掘出豐臺的區域價值。

　　在業內看來，相比于大興、亦莊等同樣崛起中的城南新興高端區，豐臺自有其特殊性：距離主城區最近，地段優勢明顯，且具有強勢的商務資源和城區配套，具備了成為一流豪宅區的地段前提和配套條件。

　　此外，“一軸、兩帶、四區、多中心”的産業發展格局，帶來高端且豐富的産業。以豐臺科技園為例，入駐企業包括長城投資、中國北車等高端企業，園區計劃投資600億元，年經濟總量200億元，上繳稅收40億，解決7萬人就業；而麗澤金融商務區入駐企業以金融、大型企業為主，注冊資金達728億元同時麗澤金融商務區也受到政策扶持，共享金融企業現有政策，提供資金補助、住房供應等園區專享優惠並大力扶持引進優勢規模企業及優秀人才。

　　以經典的地段論公式而言，豐臺高端豪宅區的崛起具有天然合理性，其自然形成的市場推動力和熱度聚集能力，也印證了這一點。

北京豪宅熱向南傾斜 “現房模式”成市場優選項

　　“三高”項目遍地競爭難度升級

　　高地價、高樓面價、高房價的樓盤，在泛豪宅時代不再是稀罕物，在眾多房企以高門檻入駐進而扎堆的豐臺尤其如此。

　　有業內人一度戲稱豐臺為“瘋抬”，更將頂豪雲集的景象形容成“豪宅總動員”。

　　在成交量與豪宅價格紛紛跨上新臺階的豐臺，其競爭也愈發嚴酷，將開發商的産品挖掘力逼至極限。在記者的多次踩盤中，均可看出房企在品質上的自我死磕：或在戶型上做出許多顛覆性的創新，或將産品的審美表達到極致，或在健康、綠色、科技領域附加諸多應用功能等等。

　　以懋源地産的懋源釣雲臺項目為例，在建築規劃上突破范式，以東方神韻為內在追求，整體呈“園中院”式布局，樓座呈棋盤格局。“園林採用別墅級坡地設計，南北高中間低，呈盆地地形，環抱樓宇而居。每棟建築的布局經緯審慎考量，在充分利用地基同時，不同樓座高低有別、錯落有致，將建築與自然巧妙結合，先造園後造物，人居其中，體味人與自然，建築與自然的和諧相生關係。”項目負責人表示。

　　外部的競爭已然激烈，産品的內在升級更是如此。在懋源的産品體係中，以空間功能為“價值之王”的臺係産品一向極雕琢和打磨之力，創造出每一處對景、每一個細節上的價值恆久性。從戶型上的雙十字動線、三重收納係統、客廳裡的水吧、廚房中六眼豪華灶臺和灶臺上方可伸縮移動水龍頭等考究的人性化設計，都折射出産品主義者的苛求品性，于細節窺見懋源地産的“定制”精神。

　　為更好地突圍競爭市場，懋源釣雲臺瞄準京西高端居者意志需求為導向，對建築風格、工藝手法、園林設計等方面都做出了最大程度上的匠心輸出。

北京豪宅熱向南傾斜 “現房模式”成市場優選項

　　懋源釣雲臺“現房模式”呈市場優選項

　　“近兩年北京的豪宅産品普及率大大增加，消費者對産品的需求門檻也在不斷提高，豪宅不復以往的高冷形象，反倒是客戶越來越重視對可見的面積、裝修、配套等環節的兌現程度。”北京一位研究豪宅的機構分析師表示。

　　同樣在産品上有所創新或突破，那些直接可通過視覺進行驗證的産品將更具市場説服力，這正是現房的魅力。

　　據了解，目前豐臺區的麗澤板塊，盡管豪宅項目林立，但或在開發中，或未進入銷售狀態，真正具備産品力的現房著實不多。作為區域內少數現房之一的懋源釣雲臺目前主推的251平米樓王産品剩余席位已經不多。

　　“現房的價值兌現度高，拿房本的流程也更快，對購房者而言是最切實的産品利好。”上述分析人士稱。

　“需3年社保，限購1套，新的政策6月6日在燕郊等地開始執行。”近日，燕郊一鏈家置業顧問周瀟在燕郊不動產大廳門前告訴記者，現在燕郊二手房沒有人敢下單，“新的客戶沒有了，不過諮詢的客戶還有不少，我們現在辦理手續的還是以前沒有辦理完的老客戶。”

　　廊坊市政府於6月2日晚間發佈的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（下稱《意見》），《意見》指出非當地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的，限購1套住房。

　　受樓市政策調控影響，燕郊關門、轉讓、換門庭的仲介門店多起來了。記者走訪燕郊仲介一條街的燕靈大街發現，很多仲介正在發佈轉讓門店通知，有的已轉讓正在裝修，有的已閉門謝客，有的儘管還開著大門，但尚無一個前去諮詢，留下的置業顧問悠閒的玩著手機。

　　作為緊鄰北京的“睡城”，燕郊房價大起大落不是第一次了。從2015年8月，自通州成為北京城市副中心後，燕郊的房價便呈上漲之勢，尤其2016年，燕郊個別樓盤單價從每平方米1.6萬元或2萬元左右漲至每平方米3萬元左右，超過3萬元、4萬元的也有。

　　正是因為房價的虛高，讓政府急踩一腳刹車。今年3月22日廊坊出臺限購令規定，非本地戶籍家庭在廊坊、北三縣（三河市、大廠回族自治縣及香河縣）、固安、永清購房，均限購1套住房且首付款比例不低於50%。買房門檻提高後，燕郊購房者逐漸減少，價格也出現跳水。“現在比政策出臺前，價格大概每平方米下跌了5000元左右”。燕郊燕順路納丹堡2位元投資客向記者表示。

　　沒了簽單

　　“燕郊的新房樓盤根本就沒有賣的，二手房價在2.2萬元至2.5萬元，但成交量幾乎為零，觀望的多。”6月8日日，燕郊房管局一位工作人員告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者，現在，交易大廳的客戶都是以前交易的，補交稅辦過戶的。

　　中心還是中心，睡城依舊是睡城。記者調查發現，相比於2017年初春燕郊一路高歌猛漲的房價不同，最近兩個月房價陡轉直下，但購房者依舊不敢出手。現在受限購、限售、限貸等新政的影響，燕郊樓市平靜得如同一潭死水，“沒有了簽單”。

　　記者走訪得知，燕郊二手房成交量較高的有首爾甜城、星河皓月、納丹堡、上上城、燕郊航城、天洋城等社區。“但現在也沒有交易量，不敢下單，怕政策一動會出現很多糾紛”。燕郊航城的一家鏈家置業顧問告訴記者。

　　燕郊星河皓月社區的王國勝對記者說，房價的確降了：“我們社區的房價只有兩萬三四了，年初還每平米三萬元，降了六七千元，但依舊沒有人接招。”與此同時，據燕郊福成五期的鏈家地產高級置業顧問楊璐介紹：“如果要買的話，房價還可以多降點，但暫時不簽合同。最近北京及周邊區域樓市降溫了，除了開發商惜售較嚴重外，很多政策導致市場走勢還不明朗。”楊璐舉例說，土地供應狀況便是其中的一個。

　　仲介僅忙於存量過戶

　　《華夏時報》記者走訪燕郊仲介給出的說法是“燕郊已啟用了市場監測系統”，對於報價明顯超過周邊行情的房源不予受理，只有報價符合系統要求的才准予受理。

　　據悉，長期以來二手房市場都是賣方市場，業主賣多少，購房者就得出多少，沒有討價還價的餘地，還得承擔昂貴的仲介費用。“現在不行了，業主要麼隨行就市，要麼自己持有。”楊璐向記者證實。

　　燕郊房管局大廳有十多個客戶，坐在椅上子略顯疲憊，每個客戶旁邊還伴隨著一兩個穿著白色襯衣、系著領帶的置業顧問，協助辦理交稅手續。

　　隨後記者在燕郊開發區房管局一樓交易大廳看到，操作人員登陸二手房網簽系統選取所交易房屋，填寫《存量房交易結算資金劃轉協定》或《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，客戶在一樓獲取繳費評估報告，到二樓繳費。

　　“繳完稅費後，客戶拿著整套的資料，前往三河市不動產局去辦理過戶手續。”記者趕到廊坊三河燕郊不動產登記局看到，偌大的一個大廳裡，幾排椅子坐著零星手持資料的客戶，顯得有些空曠。隨後記者在第二不動產交易大廳也看到，前來辦理不動產證書的仲介和客戶更少，不到10人，而辦證的工作人員則超過12人。

　　那麼，燕郊的房價向左，向右？燕郊孔雀城駐北京大望路的售樓仲介告訴記者，燕郊的房價目前的確在下降，但遲早還會漲回來的。

　　儘管現在燕郊面臨著“睡城”的尷尬，但有專家認為，燕郊很快會變為北京的新城。北京此次房產新政策明顯是在打壓房產價格增長過快，而燕郊的房價漲跌與北京息息相關。

　　投資房地產，第一是地段，第二也是地段，第三還是地段。有專家稱，燕郊樓市未來的走勢要看通州。此前，據北京交通大學工商管理碩士邵長奇撰文稱，燕郊樓市的壓力線，就是通州房價的1/2，通州漲燕郊就漲，反之亦然。

6月12日，澎湃新聞從接近萬科企業股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）人士處獲悉，萬科集團正計畫對其薪酬體系進行調整。

澎湃新聞看到的一封由萬科集團人力資源部於今年6月1日發佈的內部郵件顯示，“面對地產‘黃金時代’的結束，公司更加強調真實價值創造，集團薪酬政策將據此進行分步調整。”

萬科內部人士向澎湃新聞確認了上述郵件的真實性。

郵件內容顯示，集團人力資源部擬於6月2日召開“關於集團薪酬政策的視頻溝通會”， 會議的時間定為一個小時，主會場的地點為深圳大梅沙總部204培訓教室；分會場地點則由各單位HR負責人通知。

不過，該郵件並未明確薪酬政策調整的具體內容。多名接收到該封郵件的萬科員工表示，其並未出席上述會議，但對於最終薪酬如何調整也相當關注。

萬科集團相關人士向澎湃新聞回應稱，集團並未召開上述郵件中的會議。

由於郵件第一句直接指出地產“黃金時代”結束，不少員工將其解讀為降薪。截至目前，薪酬政策的具體措施並未公佈。

據中原地產研究中心統計資料顯示：在已公佈今年5月份銷售業績的標杆房企資料中，包括萬科、碧桂園等在內的多家龍頭房企銷售速度有所放緩。

6月2日晚間，萬科發佈5月份銷售報告顯示，2017年5月，萬科實現銷售金額358.9億元，同比減少1.35%；銷售面積242.0萬平方米，同比減少9.5%。

萬科集團董事會秘書朱旭在5月份銷售及經營情況電話會議中表示，5月份大部分房企的銷售業績環比都有所下降。原因主要有兩個方面：一方面，政策監管趨嚴，限購限貸政策覆蓋的城市增多，商改住物業類型的嚴格管控，以及對無證銷售、仲介虛假宣傳的查處。另一方面，銀行、信託公司對房地產企業的資金鏈也在趨緊。

而伴隨著按揭貸款環境的收緊，客戶的認購量也出現環比下滑。朱旭指出，由於客戶目前的認購資格受到了很多的限制，以及銀行對住房按揭貸款額度發放的限制，認購後放棄簽約的情況增加。

朱旭表示，“我們認為下半年房地產市場是非常謹慎的，我們公司認為未來形勢會更嚴峻一些。”

本報訊 日前，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心《中國住房發展報告》專案組發佈了2017年5月份《住房市場發展月度分析報告》。報告顯示，在熱點地區嚴厲的政策調控下，5月份熱點城市房價漲速整體回落。受認房又認貸、多校劃片政策試行、環京各城市聯合出臺重磅調控政策等因素的影響，北京房價環比出現首降，環京房價出現大幅下跌。但5月份重慶、廣州、青島、成都、濟南等城市房價環比漲幅仍然偏高。

具體到北京而言，各區5月份房價全面下跌，其中，西城區下跌8.43%、海澱區下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校劃片等，都對這兩個板塊虛高的“學區房”價格形成衝擊。而通州區在北京各區縣板塊中，表現最為抗跌，僅環比下跌0.01%。這主要源于通州區實行雙重限購政策，板塊泡沫相對較低。

報告分析認為，5月份熱點城市房價的相對穩定，主要源於政府對住房投資需求的嚴厲管控。預計，隨著資金面的收緊，以及地方政府對住房投資需求特別是跨區域住房投資的聯合管控，多數城市房價短期漲勢將得到抑制，前期房價上漲過快、泡沫較大的城市如北京等短期仍將繼續下跌，但房價上漲的壓力仍然存在。報告建議，為進一步穩定房價，短期熱點城市應堅持限購、限貸等需求調控政策。長期應通過城市群的發展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。

走過限購限貸的傳統線路，多地樓市開始探索針對銷售端的調控手段，或直接限制銷售價格，或為房屋“轉手”設置時間門檻。在業內人士看來，樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，未來實施限售城市或超過50個。

超36城啟動住房限售

始於今年3月的限售政策，迅速成為全國樓市調控的主流，甚至出現了“一日三地”齊限售的情景。5月20日，長沙、無錫、嘉興三地相繼出臺限售政策，進一步加強樓市調控力度。

長沙在繼續加碼限購的同時，首次提出在限購區域內購買的商品住房，需取得不動產證滿2年後方可上市交易；與之類似，嘉興對在市區範圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得不動產證未滿2年的不得上市交易；相比之下，無錫則細分了單位購房和個人購房的限售年限，居民家庭購買住房在取得不動產證2年內不可轉讓；法人單位購買住房3年內不可轉讓。

據中原地產研究中心最新統計資料，包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市，歷史上首次啟動了買房後一定年限限制出讓的樓市調控政策。

新房“轉手”或要等四五年

儘管都是限售，但各地在政策細節上的考量卻略有不同。

首先是限售年限的差別，記者梳理發現，大部分城市限售政策均要求新購商品房在2-3年內不得轉讓，且前提都是在限購的區域內；而保定白溝新城則將禁售期定為5年，時間較長。

其次，在限售對象方面，杭州明確限售對象僅為企業，提出企業購買杭州限購區域住房需滿3年方可上市交易；保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶籍居民(家庭)；廣州、無錫則對居民和企業售房設置了不同的“禁售期”；當然，多數城市的限售政策則面向的是全部住房交易對象。

“未來在這些城市買新房，或許要在4-5年後才可出售。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，由於限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動產證普遍需要一兩年時間，加上2-3年的禁售期，“轉手”週期明顯被拉長。

樓市“去杠杆” 利好剛需購房者

“事實上，限售就是樓市的‘去杠杆’政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照4-5年的交易週期，已經不太可能吸引高杠杆的高成本資金進入。”張大偉直言。

即使現在在限售城市購買新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位業內人士認為，限售明顯打擊了投機投資需求，降低房地產市場的投資屬性，影響了炒房者短期獲利的可能性。“對於加杠杆的投資者來說，風險越來越大”。

短期投資風險增加，反過來看，對準備長期持有的剛需購房者卻是利好。同策諮詢研究中心總監張宏偉就表示，限售保證了市場的穩定發展，未來真正有需要的購房者才會買房，有利於樓市長期平穩發展。

限售或繼續向三四線城市蔓延

按照此前慣例，各地調控政策大多會以一線城市為導向，然而，限售政策卻多出現在三四線城市。

“在三四線城市，一些房屋售出後，既不出租、也不自住，就直接空置等待轉手。通過限制住房交易，能夠防範此類住房不斷被轉讓。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中新網記者，而大城市則較少出現此類情況，即便是投資性購房也會考慮出租，房屋利用效率更高。“因此，大城市不會盲目採取限售或者說限轉的做法”。

另一方面，由於一線城市購買力外溢，促使這些三四線樓市逐漸升溫，限售舉措的及時出臺，也對抑制炒房需求有積極作用。

從統計局此前發佈的70城房價資料可以看出，三線城市房價環比漲幅已超過一二線城市。4月份，70城房價中，新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、瀋陽、揚州、金華、昆明、西安、韶關，最高漲幅為2.6%，幾乎被三線城市包攬。

“相比往年，本次調控週期最明顯的是增加了限售+限商。”張大偉說，當下一線城市主要特點是限制商辦項目購買，北京、上海等地全面收緊；而對其他城市來說，限售的範圍越來越大，預計將快速向三四線城市蔓延，後續可能會超過50個城市執行限售。

在張大偉看來，樓市“減法”已做到極致，調控邁入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。

從今年3月26日起，北京開始嚴厲整治多年來遊走於“灰色地帶”的“商改住”項目，讓一度火熱的商辦項目市場陷入“冰封”狀態。這場針對“商改住”的整治行動的影響遠非只體現在交易數位元上，其在打擊“投機者”的同時，也波及了部分“剛需一族”。相比於“投機者”對於“商改住”能不能賣的關注，後者眼下最迫切的問題是：自己買的“商改住”還能住嗎？

“這房子已經不能要了！”

2016年9月25日，在“旭輝26街區”的樣板間裡，張艾和程軒僅用了10分鐘的時間思考，就支付了4萬元定金。

幾小時後，張艾在電腦前大哭起來。

在來到旭輝集團在北京市順義區的“旭輝26街區”項目前，這對“85後”夫妻對“商改住”毫無概念。“面積小，總價低，可居住可辦公，但產權只有50年，水電比普通居民水電費高”，售樓處的銷售代表如此介紹，但卻“遺漏”了“商改住”商業、辦公用途本質所帶來的不能落戶，也沒有學區配套等問題。這兩條是當晚回家後張艾才在網上查詢到的。

“我相信再過一段時間，比如5年，就能換一套普通住宅，讓集體戶口落戶。”程軒不願讓4萬元定金打水漂，主張繼續購買。去年10月22日，兩人交齊了總房款的50%，88萬元首付款，購得一套初始面積48.9平方米的LOFT。

張艾告訴記者，“後來每天上網查，包括住建委官網，倒也沒找到明確禁止商住房用於居住的條文。漸漸也就不哭了。”

但從2017年3月下旬開始，北京接連出重拳整治“商改住”項目。

先是在3月26日，北京市住建委等多個部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》（下稱“公告”）。公告規定，商辦類項目未經批准，不得擅自改變為居住等用途。公告發出後不到一個月，4月18日，“關於嚴格商業辦公類專案規劃建設行政審批的通知”（下稱“通知”）對外發佈，程軒和張艾尤其關注通知中的第六條，其明確指出，“規劃、住建部門在工程竣工驗收環節，要嚴格審查工程項目是否按照規劃用途完成施工，對於預留孔洞、預埋管線等涉嫌改變為居住等其他用途的專案，相關部門不予驗收。”

兩人購買的房子已經網簽，但尚未竣工驗收。到2018年9月“旭輝26街區”專案毛坯房竣工驗收時，若嚴格執行“3•26”和“4•18”新政，被發現配置了居住功能的設施（如上下水管道、廚房通風口等）後是否會不予驗收無法交房？未來是否要拆除上下水管道？從而使該房屋徹底失去居住功能？

這些疑慮讓程軒和張艾再也按捺不住，堅決要求退房。

一個月後，一則來自上海的消息更堅定了北京一些“商住房”業主的退房決心。

5月17日，上海市多個部門聯合發佈《關於開展商業辦公專案清理整頓工作的意見》（下稱“意見”），明確將全面清理整頓商業辦公專案。意見指出，對於已售未交付入住的專案，要按照商業辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯合驗收，不符合商業辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。

雖然是上海的政策，但也驚動了包括程軒和張艾在內的一批北京商改住項目業主，張艾的憂慮在於，“這是一套在建的期房，如果在還沒建好時就已經不是合法合規的住宅了，那持有它有極大風險，從‘3•17’到‘4•18’，我們不知道未來還有多少新政出臺，也不知道項目建成之後還會面臨哪些管制措施，所以這房子已經不能要了！”

北京住建委官員表態“可以住”，業主仍不放心

“北京是北京，上海是上海。”

由於大量“旭輝26街區”專案業主對北京市“商改住”新政的疑慮和無條件退房的訴求，北京市住建委與旭輝集團代表、業主代表于5月18日舉行了一場協調會。正是在這場協調會上，北京市住房和城鄉建設委員會房屋市場管理處處長張建興作出了上述表示。他解釋稱，針對前一段時間網路和媒體上對近期一系列針對“商改住”政策的各種不準確解讀，他有必要代表北京市住建委進行幾點澄清。

“澄清”包括兩點內容：首先，3月26日24時之前已經完成網簽的“商改住”，開發商要按照合同的相關約定內容按時交房；其次，3月26日24時之前完成網簽的所有項目都可以通過仲介機構正常買賣和租賃。張建興進一步解釋說，此前“很多仲介機構將商業辦公類專案下架，是因為執法部門對他們的違規宣傳行為進行了處罰。‘商’就是‘商’，‘住’就是‘住’，從來沒有什麼‘商改住’，仲介機構被處罰是因為他們違規以‘居住功能’宣傳商辦類項目。”張建興說，以3月26日24時為節點，“舊樓實行舊辦法，新樓實行新辦法，舊樓可以正常買賣和交易。”

對於大量“旭輝26街區”業主關心的交房時房屋是否有上下水、廚房通風口等用於居住功能的設施時，張建興回答說：“可以住。”面對業主希望其明確回答“驗收時房子是否會有上下水”的追問，張建興一再重複“可以住”，並說：“這個問題還要我說得再清楚嗎？我已經說了‘可以住’。”

記者瞭解到，一些業主讀出了張建興的“話外之音”，但仍有一些業主不放心。程軒認為，如果政策上不明文指出“既往不咎”，“可以住”的說法也有成為“空頭支票”的風險，“如果將來執法部門定期對商業、辦公類專案進行各項檢查，是否有拆除上下水等配套的可能？畢竟目前的政策和手上的購房合同都很明確地寫著房子‘不具備居住屬性’。”

記者瞭解到，購房合同採用向北京市住建委備案的統一格式，明確寫著“商業、辦公”屬性，並標注了“不得用於居住”的字樣，此前開發商口頭上作出的為確保房屋具有居住功能而提供“精裝修”的承諾並未進入正式購房合同。

5 月5 日，在正在建設中的“旭輝26 街區”工地旁，一位業主指著自己購買的房子，他擔心將來建好的房子沒有上下水等配套設施。《中國經濟週刊》視覺中心攝影記者 胡巍I 攝

5月5日，在正在建設中的“旭輝26街區”工地旁，一位業主指著自己購買的房子，他擔心將來建好的房子沒有上下水等配套設施。《中國經濟週刊》攝影記者 胡巍 攝

購房合同“嚴絲合縫”，開發商就能推脫責任嗎？

接受記者採訪的幾位元“旭輝26街區”業主均提到精裝修的樣板間，稱這是吸引他們買房的直接原因。不少業主還紛紛出示當初開發商的廣告畫冊，“居住”“居所”等字樣頻繁出現在該商辦類項目的宣傳中。

有業主提出質疑，即便合同上有這些字樣，開發商之前口頭承諾房屋“有居住功能、和樣板間一樣”，是否也有法律效力？

北京北斗鼎銘律師事務所主任熊智律師對《中國經濟週刊》記者表示，首先，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。其次，《中華人民共和國廣告法》中規定，廣告內容涉及的事項需要取得行政許可的，應當與許可的內容相符合。

“很明顯，在北京，未經批准的商辦類專案是不能使用‘居住功能’這樣的字眼作為宣傳廣告的。”熊智律師說，如果使用該類字眼銷售商辦類專案房屋，確實應當承擔相應的法律責任，同時因為廣告中的說明如果足夠具體則能夠成為買賣合同條款，虛假的廣告同時也可能影響合同的效力。


但5月18日的協調會上，旭輝集團的售後經理曹某、法務代表雷某和公關負責人馬某均反復強調，“一切按照合同走。”一位元業主向《中國經濟週刊》記者出示了一份購房合同，合同封二的確寫明“該商品房規劃用途為辦公”“出賣人未經規劃部門批准，私自將辦公性質的房屋改為住宅銷售的，特別提示您，請勿購買”等字樣。

“精裝修合同”為何是關鍵？

在正式購房合同中寫明的“商業、辦公性質”和“不具備居住功能”，與售樓處樣板間、“可以居住”的口頭承諾之間，還夾雜著一份“精裝修合同”。受訪的業主認為，這份精裝修合同很重要，決定了該項目交房之後是否具備居住功能。

受訪業主對記者說，他們在簽訂購房合同時，還在一份裝修協議上簽了字。開發商按照毛坯房的標準開發，完成第一份合同，之後找來協力廠商裝修公司將毛坯房打造成樣板間的模樣。然而這份精裝修合同在旭輝將購房合同返還給房主時卻不見了。此外，所謂的“協力廠商裝修公司”在合同簽訂時並不存在，“乙方”一欄是空白的，不少業主質疑“協力廠商裝修公司”是否真實存在。隨著政府頻頻出手整治“商改住”，裝修協議被“抽走”，如果收房時開發商僅交付毛坯房，且沒有預留上下水管道等承擔居住功能的設施，不少業主擔憂今後維權無門。

一位不願具名的北京市住建委人士對《中國經濟週刊》記者表示，“商改住”之所以曾長期在事實上存在，並非政府驗收不力，而是跟所謂“協力廠商裝修公司”有關。“既然商辦不能有單獨衛生間，竣工驗收時為什麼通過了？其實開發商在驗收時會按照原規劃來驗收，貓膩則在驗收完成之後。”他表示，開發商在銷售時，通過組織購房人與協力廠商簽訂裝修改造協定，在竣工驗收後，違規對房屋進行改造。在裝修這個環節，將衛生間、上下水等做進去，商業、辦公類項目搖身一變，成為住宅。

因此，在北京市住建委官員表示“可以住”後，這份精裝修合同成為業主與開發商爭議的焦點。

在協調會上，一位業主向張建興處長出示了簽訂裝修協議時的收據，上蓋有“北京達成光遠置業有限公司”的公章，該公司為旭輝集團子公司，法人代表為旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬。張建興隨即表示，“這個錢既然是交給開發商了，應由開發商負責。”業主當即表示希望在購房合同上增加補充條款，規定達到精裝修標準後才符合交房標準，並刪除開發商對裝修等對房屋改動行為的免責條款。而旭輝集團售後經理曹某說：“這個事情我們會積極與協力廠商裝修公司協調，我也會在董事會上進行通報。”

政府聲音：並未“選擇性執法”；此次調控對象以“增量”為主

根據中原地產研究院的資料統計，“商改住”類房屋近10年在北京房地產交易市場上的表現一直頗為活躍，在成交量上，近10年北京共有超過40萬套商辦類專案成交，其中25萬套為“商改住”房屋。也就是說，所謂“商辦類項目”的一半以上都實際上變成了“住宅”，也在相當長一段時間內被政策“默許”。

早在2007年，北京市住建委就曾針對該類專案發佈風險提示，指出這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得採取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房”及“商品房按套銷售，不得分割拆零銷售”的規定。但由於總價低，首付低，且不被限購政策所限，“商改住”大潮洶湧。亞豪機構的資料顯示，2010年“商改住”項目成交量僅為19077套，2016年這一數字變為67609套，6年裡增長了254%。2011年，北京市再度出拳，出臺《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類專案管理的通知》，要求商業、辦公類專案不得設計成住宅的格局，不得單獨設立衛生間，開發商自己分割出售的商鋪無法辦理房產證。

對於“商改住”違背政策規定一事，很多業主表示確實知情，但同時也認為“商改住”屬於政策上的“模糊地帶”，甚至誤認為是一種被政府默許的存在方式。“旭輝26 街區”業主曹輝曾發出一個疑問，既然“商改住”本身不合法，那為什麼不追究哪些已經入住人的責任，單獨對在建項目進行執法？“如果嚴格執法，應把已入住的所有‘商改住’全部拆除上下水，不能只針對在建專案，政府行為是否涉嫌‘選擇性執法’？”

上述不願具名的北京市住建委人士對《中國經濟週刊》記者表示，政府有關部門一直對“商改住”有明確規定，只是近來的“3•26”“4•18”等新政執行得更加嚴格。“從2011年起，相關部門就曾出臺多個檔，規範商業、辦公類專案的開發、建設、銷售行為，防止變相‘商改住’。最近這五六年裡關於防止變相‘商改住’的檔也出臺了至少四五個。”該人士稱，北京市住建委在官網上對新批准銷售的商業辦公類項目會向購房人提示購買的風險，在網簽合同的明顯位置也對購買商業辦公類房屋的規劃用途、使用年限、雙方責任以及存在的風險進行了明確的提示，不存在“選擇性執法”。

前述住建委人士進一步解釋稱，“商改住”確實客觀存在，是長期積累的結果，是一個既成事實，很多老百姓住進去了。作為政府，如果把他們趕出去，把上下水拆掉，把隔斷打掉，這樣做並不合適。 所以，說我們監管不力，要嚴格執行政策，把那25萬套全部恢復為“商辦類”項目本該有的樣子，這就對了嗎？

在張建興處長於5月18日進行了政策說明後，北京市住建委聯合其他4部門於5月23日發佈了《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》的最新說明，稱政策執行前已取得預售許可證，有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施，已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求；仲介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或其具備居住功能。

中原地產研究院首席研究員張大偉對此分析稱，雖與之前的調控政策並無區別，但該說明基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對存量，特別是業主已經使用的存量暫做引導。張大偉認為，即使說“商改住”業主是無辜的，但調控確有必要性，從人口疏解和產業發展來看，遏制增量是為了維持房地產市場繼續穩定發展。“北京此輪調控的原則仍是人口疏解和去投資化，這對非投資者來說算是個好消息。”張大偉說

5月24日，上述北京市住建委人士對《中國經濟週刊》記者就 5月23日發佈的“最新說明”做了進一步解釋，“嚴格執行‘3•26’政策、兼顧購房者合理利益”是此次執行口徑確定的大原則。“簡單來說，‘3•26’政策的紅線是不能越的，但一些已購房人群的合理利益，這次也得到了兼顧。”該人士表示，“3•26”新政從未說過已經購買的商辦類房屋要拆除現有設施。這次口徑更加明確，正規已網簽購買的在途商辦類專案都不會要求開發商拆除上下水等設施。“至於業主已入住的商辦類房屋，就更不會拆。”

銀行估價背馳 取態漸趨保守

瘋搶樓熱潮刺激二手住宅樓價飆升，中原地產指出，今年上半年整體二手住宅樓價料約有13%漲幅，但因上半年升幅驚人，加上新政府上場，估計樓價升勢將持續放緩，預期下半年只有逾5%升幅，明年上半年更只升約3%。而銀行估價近期雖仍進取，惟與反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）不斷創新高走勢背馳，反映銀行自我調節風險，未有跟隨大市破頂潮而同步大幅提高住宅的估價。

CCI本月見160 業界憂加辣

中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄表示， 根據以土地註冊處二手成交編製的中原城市指數（CCI），預計本月可升至160，即上半年二手住宅樓價約有13%升幅；但因新政府明言要協助上車人士，修補樓宇購買鏈，故預計樓價下半年僅升逾5%， 但樓市「唔會掉頭走」，原因是港人儲蓄能力強，購買能力仍然健康。

至於明年第二季，推算CCI將進一步高見173，以此計算未來一年樓價將上升8.1%，扣除今年下半年的升幅，即明年上半年樓價漲幅只得約3%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇補充，預料新政府對住宅的出招陸續有來，「假如政府的招數力度大，隨時要再調低樓價升幅的預測，即愈升愈慢。」

黃偉雄指出，雖然二手住宅樓價升勢未變，但因放售盤源減少，加上業主叫價進取，形成價量齊跌格局，下半年二手住宅成交估計只得1.5萬宗，較上半年少25%；總值1100億元，跌26.7%。而購買力將繼續流向一手市場。

CVI反映銀行對樓市看法

另外，黃良昇稱，中原地產本周開始推出中原估價指數（主要銀行）CVI，主要在CCI成分屋苑中抽取一定數量的標準單位，按主要銀行每周對單位的估價變化進行調查，再對比一個月前的估值編製而成，反映銀行對樓市的取態。CVI由0至100點，並以50點為好淡分界線，若CVI在60點以上，反映銀行看好樓市；若CVI在40點以下，則是看淡樓市。CVI指數將於每周四公布。

在政府出手堵塞「一約多伙」漏洞前，CVI連續4周逼近90點，出手後則由89.58高位下調至81.38，並連續8周處於80點附近，與CCL繼續破頂出現背馳，意味樓價上升逐步削弱銀行按揭的積極性，是銀行的自我調整。樓價升勢愈快，銀行按揭取態的積極性反而下降，顯示銀行不會盲目推高樓市風險。

他預期，下半年CVI不會跌破60點，即銀行按揭取態仍然積極，支持樓價長期向上。

住宅地皮備受中港發展商追捧，私人業主對地皮叫價更進取。屯門青霞里一幅住宅用地，業主新近委託代理放售，意向價約1.85億元。

美聯旺舖高級區域營業董事伍賢明說，獲業主獨家委託出售屯門青霞里6號物業，項目的地盤面積約5000方呎，以1.85億元放售。

資料顯示，青霞里6號用地現時為護老中心，毗鄰為去年8月批出的賣地表青霞里住宅地，該幅賣地表用地可興建中密度住宅，地積比率上限約3.6倍， 由賭王四太梁安琪旗下尚嘉以逾14億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約6800元。

至於青霞里6號住宅地，劃為「住宅（乙類）8」用途，發展密度更低，最高地積比率約1.3倍，預計可興建約6500方呎住宅樓面，以最新放售價1.85億元計算，意向樓面呎價約2.85萬元。據悉，該護老中心的租期將於今年8月屆滿，該地皮將以交吉形式轉手。

實際上，青霞里6號用地去年曾推出市場，去年首季曾透過拍賣行推出拍賣，開價9500萬元，及後至8月，曾有傳業主一度把開價提高26%，至約1.2億元，經過約一年時間，叫價亦進一步調高。

借夢喻信託不肯增持 還倡分身家

鷹君（00041）羅氏家族創辦人羅鷹石遺孀羅杜莉君入稟要求撤換家族信託管理人滙豐一案今日開始聆訊，孻子羅啟瑞昨暗示，媽媽是因滙豐不執行其增持鷹君的指令，才決定入稟。

羅嘉瑞康瑞旭瑞 無回應

羅啟瑞昨借朋友之夢解釋母親入稟的原因，指巴菲特的家庭信託即使見到有人密密增持股票，也不願聽從其言論，替他增持巴郡股票，為防大股東地位不保致損失慘重，只能告上法庭。

他又稱，信託不僅不增持，還建議分家，將信託內少於1%資產分給巴菲特，餘下逾99%分給其子女，而且只給5天時間讓家族決定，否則便將事件搬上法庭，藉以暗示母親入稟是無可奈何的事。

羅嘉瑞、羅康瑞及二哥羅旭瑞昨透過鷹君、瑞房（00272）及富豪（00078）公關表示沒有回應。

「如果你將畢生心血存入銀行，但銀行不聽你講，你會點做？放棄，或找律師控告他。」羅啟瑞稱，父母花了約80年心血才有鷹君今日的成果，雖然有關資產實際上存於信託，但母親精神上覺得是屬於自己的，這是可以理解。

稱為支持母親 損失名譽地位

他稱，為支持媽媽入稟，不僅損失了名譽、地位及（鷹君）董事局執行董事的資格，亦要費唇舌向員工甚至兒女解釋，但只要媽媽開心就會支持。

羅氏家族信託於1984年成立，據了解是屬於「全權託管信託（Discretionary Trust）」，即委託人（羅鷹石夫婦）將信託資產的投資、管理及出售事宜交由管理人（滙豐）全權負責。信託管理人有獨立運作的權力，不輕易改變投資準則和受益人的權益百分比，以確保父母過身後，子孫得到財政保障。

羅氏家族成員自上月中以來不斷隔空對話，市場視鷹君主席三哥羅嘉瑞，跟四哥羅康瑞及五哥羅鷹瑞同屬一派。羅啟瑞昨多番指摘上述三位兄長說謊，稱不能聯絡母親不是事實，他們也不能說自己是中立，因自2016年1月開始，三人已聯名聘請律師，發律師信給自己及媽媽。

指羅嘉瑞 非臨危受命救鷹君

對於羅嘉瑞臨危受命救鷹君的說法，羅啟瑞指與事實不符，真相是爸爸知道羅嘉瑞想棄醫從商，召他回來幫手，重申鷹君所有重大決定都是爸爸的決定。信託分配方面，他指羅嘉瑞是最大份，但「我那份都非常之唔細，與他相差無幾，我排第二。」但隨時可放棄權益，所以根本不是爭家產。

地產代理搶舖潮愈演愈烈，美聯物業加租5倍，以月租近80萬元搶租火炭御龍山商場一個地舖，成為全港最貴地產代理分店。

新盤交投旺，代理紛搶租龍頭舖。御龍山商場地舖面積約1,263平方呎，原本由連鎖電器公司承租多年，舊租金每月約13萬元，而電器公司遷出後，大業主將該舖推出市場招標，於5月中已經截標，惟多家地產代理公司均出高價搶租該舖，而且出價相當接近，大業主經過三輪篩選，最終由出價最高的美聯物業奪得，月租近80萬元，比舊租高出約5.2倍。

業界人士透露，大部分港鐵持有的舖位租客要預繳半年按金，若連裝修費等雜項支出，預計首年投資接近1,000萬元，若計及後勤支援及人工支出等，保守估計每月佣金收入要200萬元才有錢賺。

覆蓋兩新盤重鎮 換樓需求殷

美聯物業住宅部行政總裁布少明證實，該公司昨日成功以近80萬元租用該舖。他指出，九肚山及大埔白石角未來有多個大型新盤接連推售，涉及數十億元佣金，御龍山龍頭舖可以覆蓋兩個新盤重鎮；加上九肚山二手業主購買力甚強，換樓需求殷切，故公司甚看好該區未來前景，故願意投入較多資源爭取更大市場佔有率。

除美聯物業外，另一龍頭地產代理同樣積極搶舖，粉嶺花都廣場地下90號舖，面積約400平方呎，原本由美容店以約6萬元承租，近日中原提升1.5倍，以15萬元搶租。

佳源國際（2768）主席沈天晴昨在股東會後表示，如果成本合理，公司會考慮在香港拿地，也有可能與本港開發商合作，達到「合作共贏」。對於現時內地房地產市場的調控政策，他認為相關政策是正常手段，有助市場的穩定發展，希望行業能夠長遠健康發展。

佳源國際近日發佈配售集資公告，行政總裁兼執行董事卓曉楠指，集資用途將用於拓展土地儲備，公司會以審慎態度穩健拿地。公司一直以江蘇為發展基地，在深耕江蘇市場的同時亦希望進軍珠三角市場及其他一些省會城市，另外亦會考慮大灣區的項目。

今年合約銷售料增逾25%

卓曉楠又透露，今年公司首四個月的銷售數據表現理想，故對全年銷售表示樂觀，有望表現好過去年。另外公司每年新增合約銷售目標為25%。

美國人在房屋建築項目上的支出 - 從基礎建築到家庭裝修 -達到自1994年以來最強的三個月。


自10年前的市場崩潰以來，就業增長，低借款成本和房價回升正在形成勢頭。房市熱絡也與氣溫有關係，根據美國國家海洋暨大氣總署的統計，2017年前四個月的氣溫是歷史紀錄上第二高的。


房屋銷售持續增長，雖然發展不均衡，自2008年的中期以來，目前的小家庭住宅正以前所未有的速度建設中。


更重要的是，美國人花更多的錢來改善家居環境。雖然根據商務部的一份報告顯示，4月份改善家居的支出較前月下降了2.9%，但這一支出仍較一年前高32.3％。


由Metrostudy所公布的住宅重建指數在第一季度時達到歷史新高，較去年同期上升4.5％。


Metrostudy的首席經濟學家Mark Boud表示，現在的房屋重建市場的實力主要歸功於經濟的好轉勢頭: 低抵押貸款利率，強大的現有房屋銷售，牛市的運行，充裕的工作機會，以及最近的薪資增長。


所有這些新的建築活動皆在推動該行業的就業增長。據勞工部的數據顯示，過去六年來，建築承包商的就業人數已經攀升至50多萬人。自2015年底以來，房屋重建業的就業成長速度已經超過所有的民間企業。