皇翔緊跟明年Q1開幕 興富發擬4飯店案

建商跨行休閒產業，今年多家建商不但確定投入飯店業，目標也更加明確。昨日舉辦股東會的亞昕國際，動向最為明確，與福朋喜來登合作的林口飯店案，今年底將試營運，而皇翔士林官邸案，也緊接在明年初開張，興富發更一口氣擘劃4個飯店案。

為度過景氣寒冬，不少建商私下透露，投入具穩定收益性的商用不動產經營，是迫於無奈。但藉此擴大事業版圖，人稱「林口王」的亞昕董座姚連地，卻有不同看法：「我將住宅視為重資產，商場、飯店等視為輕資產，目前它們所能貢獻母公司的收益雖小，但未來都具有可獨當一面、推上資本市場的潛力。」

幽默行政效率不好
對此，亞昕與福朋喜來登合作的林口飯店案，在歷經多年的籌備、興建，預計在年底試營運，由姚連地千金姚念伶主導，約為165間房的規模，還包含2間餐廳。姚連地說，下個飯店即是位於馬來西亞麻六甲的開發案，同樣與福朋喜來登攜手，「不排除還有第3、第4家，但還在尋覓合適的地點。」
提及對今年房市的看法，姚幽默回應：「我可以贊同郭台銘的話，台灣政府行政效率真的不好。房地產要好，政府最大的幫忙，就是不要再有政策。」而該公司今年預計開啟馬來西亞麻六甲計劃，台灣部分，推案包括江翠北側重劃區、林口新市鎮，案量達100億元。

大陸建設攜手寒舍
皇翔在台北市士林官邸的地上權案，與國際連鎖飯店品牌萬豪酒店（Marriott Hotel）簽訂合作契約，規模約150間房，確定在明年Q1開幕。另外，台汽北站土地，合作對象同為萬豪，加上忠孝東路、臨沂街口約400坪土地，與日本藤田觀光旗下的品牌格拉斯麗（Hotel Gracery）簽約，皆尚未動工。
興富發董事長鄭志隆日前於股東會後透露，將在新北市金山區、台南市、高雄市分別成立新飯店，另外總裁鄭欽天個人投資的台中市飯店案，確定與日本品牌大倉久和合作，金山區、高雄區則與國際品牌飯店洽談中，對象未定。
大陸建設於台北市松江、南京東路口的亞洲信託大樓都更案，重新規劃為地上24樓建物，1~9樓預計作為飯店使用，規劃108間房、確定出租予寒舍集團，租期20年，預計2019年Q4取得使照後3個月，對外營業。

鞏固在地
行政院端出8年8000億元的前瞻計劃，對主攻公共工程的營造業者來說，各擅其長，不一定列為頭號工作目標。昨天召開股東會的工信工程(股票代號：5521)，會持續承攬交通工程，指前瞻計劃目前尚在規劃階段，但如能將更多資源投入公共工程，對營造業而言是件好事。

工信估承攬55億
工信工程去年營收年減39.93%，主因去年部分工程最高峰期已過，使認列收入減少。但前瞻計劃對營造業有優勢，工信會持續以承攬交通公共工程為主要目標，預計今年承攬金額為55億元。

工信工程發言人劉臺如表示，今年工程案量較多，如淡江大橋、桃園機場捷運、國道4號延伸、台南鐵路地下化、南迴鐵路整建及桃園捷運等工程，未來也會以公路、軌道運輸、海事及隧道等公共工程為主要追蹤目標。

德昌營造已承攬許多中南部廠辦、醫院等建設，今年雖中央政府編列公共建設計畫經費達2026億元，較去年增加3.7%，但德昌表示，軌道工程非該公司強項，因此中長期策略則除了鞏固在地連結，也打算往海外擴張。

中山大學4年房價翻倍 高雄大學買氣穩

文教氣息濃厚大學城生活圈是不少民眾購屋首選，房仲統計高市5大國立大學房價，過去少有新案供給中山大學，受新屋供給增加，近4年房價成長1倍。目前有13個建案銷售中的楠梓區高雄大學商圈，近年來居住人口成長23%，買氣與房價具支撐力。

宣導觀光加分
永慶房產集團統計高雄市中山大、高應大、高師範、高雄餐旅與高雄大學5大國立大學城區段房價，近4年房價漲幅最多的是西子灣風景區旁中山大學，每坪均價從2014年10.2萬元，至今年每坪21.4萬元，成長109%。
永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，中山大周邊過去推案少，因此交易量有限，房價大幅上揚主因是近3年來有數棟新成屋大樓墊高房價，加上市府大力宣導駁二藝術特區觀光產業，部分購屋族會選擇老舊透天厝改造民宿經營，讓區段房價明顯成長。

人口成長23%
高市首購大樓推案熱區高雄大學生活圈，目前待售預售與新成屋達13場，總戶數逾1800戶，依高市房屋市場調查協會統計，截止至6月首周過戶數約826戶，目前仍有近千戶待售。值得留意的是該區所屬中興、中和與藍田里，從2014年起居住人口大幅增加，從9951人成長至12271人，成長約23%，登記戶數也增加逾1300戶。
實價登錄揭露高雄大學周邊區段房價，近4年維持在每坪15~16萬元，龍登國際總經理戴嘉聖分析，高雄大學近年來推案密集，不過並未受到房市盤整而使買氣出現停滯現象，區段屬低單、低總價購屋市場，加上近楠梓加工區，購屋市場穩定，個案月成交6~9戶，周來人數30~40組，買氣相對其他各區穩定。

讀者投訴，委託永慶不動產台中中科101店販售預售屋物件，原本訂合約期限到5月底，但是投訴人於6月7日卻發現永慶房仲網仍然刊登該物件，並且還偷改物件價格，對此痛批「簡直是偷賣人家房子。」台中市地政局表示，若經查屬實，最高將罰30萬元。

預售期有委託販賣
「太沒道理了。」投訴人表示，去年底委託永慶不動產台中中科101店販售「惠宇禮仁」預售屋，當時標價超過2千萬元，直到今年4月交屋，她告知永慶不動產台中中科101店業務員，物件已非預售屋，要求該員將物件下架。未料，6月7日她瀏覽永慶房仲網，卻發現仍未下架，而且標價改為1998萬元，「簡直是偷賣人家房子。」。

投訴人表示，雖然已經超過合約期限，永慶不動產台中中科101店卻持續在官網販售，也不是原本價錢。

對此，永慶不動產總部表示，5月接獲屋主要求撤下廣告，業務人員沒有立即處理，對此總部已要求加盟店檢討改善。永慶不動產台中中科101店店長劉奇欣則說，「這是誤會，該物件在預售屋期間即已委託我們販賣。」

擅自刊登顯有疏失
台中市主任消保官康馨壬認為，不動產業者擅自在業者的官網站銷售物件，並且自訂價錢，未經過屋主同意，此舉明顯有疏失，屋主可以向主管機關檢舉，必要的時候可舉證求償。
台中市地政局表示，不動產業者若未與委託人簽約，卻擅自刊登廣告銷售物件，民眾可以向地政局檢舉，如經查屬實，違反《不動產經紀業管理條例》，將對業者處處6萬元以上、30萬元以下罰鍰。

內政部營建署表示，為強化大面積公有土地由政府主導之必要性，擴大政府主導都更能量及避免小面積土地併大面積公地辦理都更之不合理現象，本次都市更新條例修正草案增訂相關規定，更新單元內屬一定比例及面積以上公有地者由政府主導實施、主管機關及公產管理機關可公開評選民間都更事業機構實施都更，各級主管機關也可設置專責法人機構協助都更推動。目前該條例修正案已於2017年5月16日報請行政院審查，通過後，將送請立法院審議。

營建署指出，都市更新條例於1998年完成立法，其中第11條規定未經主管機關劃定應實施之更新地區，所有權人得自行劃定更新單元，申請實施都市更新事業，台北市政府並於2005年9月1日訂定「台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」作為受理所有權人自行申請劃定之依據。另該條例第27條規定，都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參與都市更新，並依都市更新事業計畫處理之。

此外，為配合都市更新政策之推動並提升公有財產運用效益及兼顧各級政府公庫利益，財政部國有財產署於2007年4月11日訂定「都市更新範圍內國有土地處理原則」，台北市政府亦於2012年6月13日訂定「台北市市有不動產參與都市更新處理原則」，始對於一定面積(原則500平方公尺以上)、一定比例(原則1/2以上)之更新單元規範應優先評估政府主導之可能性。

營建署表示，有關媒體所載個案位於台北市松山區民權東路、五常街附近地區，所有權人於2006年間依據「台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」申請劃定更新單元獲准，由於申請當時國有財產署及台北市尚未訂定「都市更新範圍內國有土地處理原則」或「台北市市有不動產參與都市更新處理原則」，相關機關尚無評估政府主導之規範，爰私有產權之所有權人續委託實施者(民間事業機構)依都市更新條例程序擬具都市更新事業計畫申請報核，實施方式為權利變換，並採事業計畫與權利變換計畫分送方式辦理，依法尚符合規定。

營建署最後表示，都市更新條例距離前次修訂已超過6年，在這段期間內，內政部一直持續、廣泛地與各領域專業者溝通，終能提出本次修正版本，希望獲得各界支持，使都市更新能夠有效落實推動。

台中市議員何文海2017年6月14日在議會詢問台中人口數是否即將超越高雄成為全台第二大城？市長林佳龍表示，截至2017年5月底，台中與高雄的人口數差距已拉近到3千多人，台中市人口成長快速，預計最快2017年7月底、8月初就會超越高雄，成為台灣第二大城。

何議員也肯定市府極力爭取中央前瞻基礎建設經費，他說台中市談軌道建設多年，現在終於可以美夢成真，希望市長拿出魄力向前行。市長林佳龍表示，大台中山手線已獲前瞻基礎建設定案，另有捷運綠線延伸到彰化及藍線獲通過，環狀及十字軌道完成規劃，有便利交通，大台中的磁吸效應將更大。

林佳龍指出，都市的路網骨架包括軌道、公路，基本架構必須建構好。台中市的交通規劃考量台灣中部600萬人口的交通需求，相當完善。公路部分，74號快速道路相關建設完成後，進出台中有10個匝道，又可以空中立體連結國道，北台中以後就不會塞車。

而南台中太平、大里、霧峰、烏日，則可利用中彰、中投快速道路連接國道三號、六號，串聯起台中南、北網路，台中市磁吸力量將更大。

何議員也詢問台中人口數是否即將超越高雄成為全台第二大城？林佳龍表示，台中市人口2017年5月底人口已達277萬5千多人，是台灣第三大城市，距離第二大城高雄277萬8千餘人，僅差距3千多人；台中目前每年人口成長約2萬人，依此速度，推估最快2017年7月底、8月初，可望超越高雄，成為全台第二大城市。

繼豐原安康段、大里光正段、太平育賢段社會住宅之後，台中市第4處社會住宅落腳北屯區北屯段，也是首座市中心區域的社會住宅，規劃220戶，除了持續遵循地段好、建物好、生活機能好及價格公道「三好一公道」原則，更納入托育及托老功能，希望讓雙薪家庭無後顧之憂；目前已辦理規劃設計，預計2018年開工、2021年完工入住。

市長林佳龍2017年6月14日前往視察北屯段社會住宅，並聽取市府都發局長王俊傑簡報進度；市議員蔡雅玲、曾朝榮，以及立委盧秀燕、市議員謝明源、沈佑蓮等服務處代表也到場關心。

林佳龍表示，台中市推出8年1萬戶社會住宅，其中北屯段社會住宅是繼豐原安康段、大里光正段及太平育賢段社會住宅之後，第4處社會住宅。台中市的社會住宅在「三好一公道」的原則下，打造以人為本且有溫度的家，結合托幼托老、青年創業、社區服務等各種功能，形塑新形態的社會住宅。

林佳龍指出，北屯段社會住宅鄰近太原火車站，離高速公路、快速道路也近，未來完工後，將可帶動周邊發展。他上任後提出的「8年1萬戶，讓青年勞工有房住」的政見，目前正逐步實現中。

市議員蔡雅玲、曾朝榮也肯定市府的規劃，讓社宅使用綠建築，結合托育托老、樂齡教育、社區服務等功能，並期待工程儘早完工，讓有需求的市民能及早住進一個溫暖的家。

都發局王局長表示，北屯段社會住宅基地原是省政府長安新村，居民於2008年搬離後，空屋陸續發生各種治安、環境衛生等問題；2016年4月由市府申請撥用該土地做為社會住宅用地，預計2018年開工興建，並於2021年完工入住。

北屯段社會住宅鄰近進化路、北屯路及太原路等主要道路，且基地東側近改建中的太原火車站，交通機能便利。市府以共好計劃進行全方位規劃，由勞工、青年帶動地方活力，並於1樓設置社服機構、健康關懷服務、文創藝術等設施，提供社宅住戶及周邊鄰里居民更加便利的生活服務，讓社會住宅與鄰里社區建立共好關係。

王局長指出，本案由姜樂靜建築師規劃設計，她秉持提供溫柔建築的理念，以退縮方式，讓出人行步道空間，改善現有巷弄的壓迫感，並保留長安新村既有老樹，將社區開放空間釋出，成為在地里民共有地公園綠地；此外，夜間照明也將提供在地里民安全明亮的環境，避免產生治安死角。

對於社區居民關心的停車問題，王局長也說，市府也將針對地下室停車空間，視入住居民使用狀況，適度開放給周遭社區居民租賃，舒緩在地停車空間不足問題。

都發局表示，台中市北屯區為社會住宅需求較高的區域，目前市府於北屯區北屯段(國豐街)、同榮段(新興路)、東山段(北屯路)等3處，規劃以政府自建方式，興辦社會住宅，預計可提供1,110戶(北屯段220戶、同榮段560戶、東山段330戶)社會住宅，預計2018年動工，2020至2021年陸續完工入住；可服務範圍除北屯區外，還包含北區、潭子、太平、西屯、大雅、新社區等。

上市建商進入股東會旺季，大老闆也發表對房地產市場看法，不少人都保持樂觀，甚至認為房市已經出現落底的徵兆。

皇翔建設董事長廖年吉在股東會上指出，讓利案出現，就代表房市落底，但對於下半年房市「還看不懂」，只希望政府不要再打房。未來3年房市是否回春有望，廖年吉認為，應會「穩穩地」。

興富發董事長鄭志隆則是在股東會上表示，對未來房市保持樂觀，但也坦言，房市買氣趨緩，完工成本增加，獲利較前1年減少。

《聯合報》報導，鄉林建設董事長賴正鎰指出，房市差不多已到谷底，受創的房地產「目前功力已經恢復9成9」，預料同業下半年將努力推案，以度過明年地方縣市長選舉。

台北市的高房價，讓屋齡也出現M型化趨勢，根據內政部實價登錄資料發現，台北市的住宅交易屋齡以10年以內的最多，占比35.1%，屋齡31到40年占比25.4％次之，出現M型化趨勢，專家認為，主因是台北市房價太高所致。

台北市為何會出現這種現象？太平洋房屋副總經理章克勤對東森新聞雲記者分析，屋齡10年以內的住宅平均總價在3千萬以上，能負擔得起的多屬中高收入族群，這群高資產買方的口袋深，沒有資金上的壓力，如果看到地段佳的好物件，趁房市走低時進場，反倒成為配置資產的好時機。

至於屋齡31到40年的房子，在高房價的台北市具有「價格」的優勢，是預算有限的首購族入住台北市的首選標的。

不過，除了台北市之外，統計數據顯示，其他六都屋齡則以21到40年占比最高，太平洋房屋副總經理章克勤分析，現在是低總價宅當道，屋齡21到40年的住宅不至於過度老舊，且房價又比新屋來得低，對於自住客有一定的吸引力。

上個月，內政部才公布全國住宅屋齡平均為28.9年，而六都中以台北市屋齡32.3年最高，顯示都市更新需求迫切。

建商拚現金，啟動降價策略衝買氣；皇翔董座廖年吉、興富發董座鄭志隆昨（13）日在股東會上均表示，手中成屋案會視市場、個案狀況，啟動降價策略，快速回收投入建案的資金。外界初估規模可達百億。

去年第4季興富發集團總裁鄭欽天決定全力出清旗下餘屋，部分新案平均價格下調一成，若一次購買多戶，價格還可以談。去年松江一號院出現一次購買七戶的大戶，每坪單價105萬元，等於市價打六至七七折。

鄭志隆表示，至去年底公司手中餘屋總金額約193億元、合計逾50個案子，餘屋多是四、五年前所推出的大坪數產品，在近二年相繼完工。為去化手中餘屋，將啟動降低售價，以及透過不同通路銷售，加強促銷。

鄭志隆強調，今年在談和已去化的餘屋金額約達30億元，集團今年目標是去化五成、約90億元成屋案量，快速回收投入資金。

皇翔今年329檔期針對旗下新完工成屋案「皇翔御花園」進行3字頭降價銷售，較區域價格下殺二成，不到三周廣告戶全數完銷；廖年吉表示，是否再端出降價新案，要看市場、新案而定，降價策略會以成屋案優先，主因建案完工，資金就需快速回收。

皇翔建設發言人游玉華表示，目前在手可售成屋金額約在400億至500億元，包括皇翔御花園、皇翔紫鼎、皇翔百老匯NO.2、皇翔國鼎，以及信義計畫區豪宅案的皇翔御琚約30戶。

廖年吉強調，不是每個案子都會採取讓利手法，皇翔御琚因產品稀有性，皇翔就不太會讓利。

　　5月商品住宅銷售額環比升1.8% 地產投資年內首回落

　　2017年1-5月份全國房地產開發投資和銷售情況

　　一、房地產開發投資完成情況

　　2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。


　　1-5月份，東部地區房地產開發投資20659億元，同比增長8.4%，增速比1-4月份回落0.3個百分點；中部地區投資7853億元，增長16.9%，增速提高0.1個百分點；西部地區投資7918億元，增長7.0%，增速回落0.7個百分點；東北地區投資1166億元，下降16.1%，降幅擴大2.4個百分點。

　　1-5月份，房地產開發企業房屋施工面積671438萬平方米，同比增長3.1%，增速與1-4月份持平。其中，住宅施工面積458116萬平方米，增長2.6%。房屋新開工面積65179萬平方米，增長9.5%，增速回落1.6個百分點。其中，住宅新開工面積46903萬平方米，增長15.1%。房屋竣工面積33911萬平方米，增長5.9%，增速回落4.7個百分點。其中，住宅竣工面積24232萬平方米，增長3.4%。

　　1-5月份，房地產開發企業土地購置面積7580萬平方米，同比增長5.3%，增速比1-4月份回落2.8個百分點；土地成交價款3036億元，增長32.3%，增速回落1.9個百分點。


　　二、商品房銷售和待售情況

　　1-5月份，商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%，增速比1-4月份回落1.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長11.9%，辦公樓銷售面積增長38.3%，商業營業用房銷售面積增長29.6%。商品房銷售額43632億元，增長18.6%，增速回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長15.3%，辦公樓銷售額增長37.4%，商業營業用房銷售額增長39.0%。


　　1-5月份，東部地區商品房銷售面積25046萬平方米，同比增長8.9%，增速比1-4月份回落0.4個百分點；銷售額26033億元，增長11.5%，增速回落1.2個百分點。中部地區商品房銷售面積13590萬平方米，增長17.7%，增速回落1.2個百分點；銷售額8065億元，增長26.9%，增速回落1.6個百分點。西部地區商品房銷售面積13845萬平方米，增長21.0%，增速回落4.1個百分點；銷售額8057億元，增長36.7%，增速回落4.1個百分點。東北地區商品房銷售面積2340萬平方米，增長18.8%，增速回落0.8個百分點；銷售額1476億元，增長25.5%，增速提高1.4個百分點。（新浪財經注：據彭博測算，中國5月份商品住宅銷售額環比上升1.8%，同比上升12.6%。）

　　5月末，商品房待售面積66018萬平方米，比4月末減少1452萬平方米。其中，住宅待售面積減少1307萬平方米，辦公樓待售面積減少51萬平方米，商業營業用房待售面積減少88萬平方米。

　　三、房地產開發企業到位資金情況

　　1-5月份，房地產開發企業到位資金58989億元，同比增長9.9%，增速比1-4月份回落1.5個百分點。其中，國內貸款10497億元，增長17.3%；利用外資90億元，增長115.1%；自籌資金18008億元，下降3.4%；其他資金30394億元，增長16.7%。在其他資金中，定金及預收款17849億元，增長20.3%；個人按揭貸款9600億元，增長8.6%。

　　四、房地產開發景氣指數

　　5月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.18，比4月份回落0.05點。

　　附注

　　1．指標解釋

　　房地產開發企業本年完成投資：指報告期內完成的全部用於房屋建設工程、土地開發工程的投資額以及公益性建築和土地購置費等的投資。該指標是按照形象進度原則統計累計資料。

　　商品房銷售面積：指報告期內出售新建商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的建築面積）。該指標是累計資料。

　　商品房銷售額：指報告期內出售新建商品房屋的合同總價款（即雙方簽署的正式買賣合同中所確認的合同總價）。該指標與商品房銷售面積同口徑，也是累計資料。

　　商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建築、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

　　房地產開發企業本年到位資金：指房地產開發企業報告期內實際可用于房地產開發的各種貨幣資金及來源管道。具體細分為國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金。該指標是累計資料。

　　房屋施工面積：指房地產開發企業報告期內施工的全部房屋建築面積。包括本期新開工的面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的房屋面積以及本期施工後又停緩建的房屋面積。多層建築物的施工面積指各層建築面積之和。

　　房屋新開工面積：指房地產開發企業報告期內新開工建設的房屋面積，以單位工程為核算物件。不包括在上期開工跨入報告期繼續施工的房屋建築面積和上期停緩建而在本期復工的建築面積。房屋的開工以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為准。房屋新開工面積指整棟房屋的全部建築面積，不能分割計算。

　　房屋竣工面積：指報告期內房屋建築按照設計要求已全部完工，達到住人和使用條件，經驗收鑒定合格或達到竣工驗收標準，可正式移交使用的各棟房屋建築面積的總和。

　　土地購置面積：指房地產開發企業在本年內通過各種方式獲得土地使用權的土地面積。

　　土地成交價款：指房地產開發企業進行土地使用權交易活動的最終金額。在土地一級市場，是指土地最後的劃撥款、“招拍掛”價格和出讓價；在土地二級市場是指土地轉讓、出租、抵押等最後確定的合同價格。土地成交價款與土地購置面積同口徑，可以計算土地的平均購置價格。

　　2．統計範圍

　　全部房地產開發經營法人單位。

　　3．調查方式

　　按月（1月份除外）進行全面調查。

　　4．全國房地產開發景氣指數簡要說明

　　全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）遵循經濟週期波動的理論，以景氣迴圈理論與景氣迴圈分析方法為依據，運用時間序列、多元統計、計量經濟分析方法，以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素的影響，包含了隨機因素，採用增長率迴圈方法編制而成，每月根據新加入的資料對歷史資料進行修訂。國房景氣指數選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水準，95至105點之間為適度景氣水準，95以下為較低景氣水準，105以上為偏高景氣水準。

　　5．東、中、西部和東北地區劃分

　　東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。

融資管道的收緊令房企通過信託募資金額在5月呈現爆發性增長。有機構監測資料顯示，108家重點房企5月新增融資額較去年同期猛降45.3%。從融資結構來看，房企最為依賴的銀行貸款和票據、債券發行，作為成本相對較低的兩大主要融資管道，均呈現明顯收縮；而信託融資異軍突起，尤其是此前通過並購等方式快速擴張的一些房企頻頻發行信託產品。

5月房企融資規模同比腰斬

在克而瑞房地產研究中心監控的108家重點房地產企業中，5月產生融資活動的共有12家，融資事件39起，新增融資額579.69億元，環比上升23.76%，同比下跌45.3%，跌幅明顯。

從融資結構來看，房企從銀行貸款所獲得的金額環比下降29.67%。同時，受債市波動影響，房企的票據、債券發行額縮量明顯，環比下降49.90%。其中，5月房企海外發債額為零。

從單個企業融資的情況來看，此前規模擴張相對較快、資金壓力較大的房企目前融資需求相當迫切。例如，陽光城僅在5月就有多達15起融資活動，為其旗下各地項目共籌得資金96.4億元，融資方式最主要的是銀行貸款和信託計畫，以及融資租賃貸款、資管計畫等。華夏幸福5月也有5起融資活動，融資方式包括銀行貸款、中期票據、永續債、信託增資、超短融等，共籌得資金143億元。

銀行貸款和票據、債券發行等融資管道的收縮，迫使房企積極探尋融資方式的多樣化。5月，萬科發起設立了兩個商業地產投資基金，投資標的為自身的42處商業項目，兩個基金總規模為129億元，其中萬科作為有限合夥人出資50.31億元，間接依靠其商業項目籌得78.69億元資金。不過，需要注意的是，隨著監管層對房企基金類業務融資的持續加壓，企業對該基金融得的資金配置管道或受到限制。

房地產信託規模5月勁增

與房企的銀行貸款和票據、債券發行等融資額環比萎縮不同，5月108家重點房企借信託共籌得114.90億元，較4月的14億元出現爆發性增長。單個企業中，陽光城在5月的15起融資活動中共發行信託計畫4個，分別通過中航、中信等信託機構為其位於北京、福州、長沙等地項目獲得25億元融資。榮盛發展和首開股份借助信託融資的規模也相對較大，其中首開股份借助中信信託、泰康信託融得36億元，榮盛發展則通過信託計畫融得29.2億元資金。

這一狀況從信託行業發佈的資料也可得到印證。普益標準的統計資料顯示，4月份房地產信託產品成立73款，平均規模1.21億元；5月份則成立83款，平均規模上升至1.34億元。今年前4個月房地產信託的融資規模占比一直在上升，分別為7.07%、10.31%、11.54%和12.55%。其中，3月的融資規模達到236.78億元，超過去年9月的水準，已經恢復到樓市調控前位置，甚至還要更高一些。

業內人士普遍認為，房企發行信託產品的暴增與監管層針對房企融資管道的不斷收緊有關。房企的資金需求較大，目前銀行貸款、再融資、海外融資等成本相對較低的融資管道均受一定阻滯，導致房企將信託、資管等高成本融資管道視作“救命稻草”。

記者查詢發現，陽光城近期成立的信託產品預期收益率一般在6%-8%之間，再加上其他費用，綜合融資成本更高。“目前房企通過信託計畫融資的成本差距很大，一般大公司的融資成本在7%-8%，小公司則較高，9%-15%的都有。”有業內人士告訴記者。

“房企的錢和貨必須滾動起來才能活命，現在樓市調控，銷售去化不暢，再加上金融去杠杆、融資管道收緊的大背景，房企面臨的資金緊迫感可想而知，尤其是高擴張企業。”一家房企內部人士告訴記者，房企最大的資金壓力並非來自企業經營，更多的則是舊債到期必須借新錢去還的“滾動存量債務”。

不過，也有券商人士告訴記者，有跡象表明目前針對房地產信託的監管正在趨嚴，會令信託公司對房地產融資項目更為謹慎，融資規模預計會重回下降通道。“有資金渴求特別急切的房企，就想趁這個融資通道尚未關閉之際趕快多募點資金。大家普遍認為下半年的融資環境可能更加嚴峻。”

這是樂視為三裡屯工三項目開出的新價碼，較樂視去年約30億元的收購價上浮超過30%。

商業地產發展商的想像力不夠用了，要知道，在這一行，拋開租金談資產價格的都是耍流氓。

工三項目易主一年，品相隨之改變，如果說世茂手中的工三是個身量未開的小家碧玉，定位不清，遠比不上近在咫尺的太古裡明媚妖豔，那麼，樂視接手一年後，工三便幾乎要跳起廣場舞了，無論什麼時候去，一層的寶貴空間永遠在做特賣，上品折扣的那種。

如果有人告訴我，在這種運營水準下，工三的租金水準上漲了30%，我會覺得MUJI、UR們都瘋了。

所以，商業地產圈的人士如何看待40億元的報價呢？

首先，他們會說，樂視的思路，我們不懂。

畢竟，八百米外的三裡屯太古裡是國內首屈一指的商業項目，虹吸效應使得太古裡周邊幾乎沒有堪稱成功的購物中心，倒是百貨撤店、商場易手的消息不少。

大樹底下好乘涼，但大樹底下也不長草，除非你也是大樹，比如你是九龍倉，你就可以平分秋色，放眼全國，能達到這種水準的商業發展商實在太少，即便達到這種水準了，給它一個建築面積5萬平方米，可租賃面積2.5萬平方米的購物中心，它也施展不開。

再者，商業項目倒手，通常五六年會是一個比較優質的時間節點，因為持有項目、精細運營、提升價值需要時間沉澱，無論對買方還是賣方來說，這個時點的資產情況和價格都會處在相對理想的狀態。

大宗商業交易不同於住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見，商業氛圍越來越差卻想以30%的溢價易手的情況更少見。

當然，三裡屯是絕版地段，不排除有人會為了這個稀缺資源付出超額代價，但做持有運營的話，賬是算不過來的。


如果改變用途，把購物中心變成寫字樓散售算得過來賬嗎？

不好意思，還是算不過來。建築面積5萬平方米，周邊寫字樓市價普遍在5萬-6萬元/平方米（這個價格再一次驗證商業地產是一個理性市場），總銷售額在25億—30億元左右，這還不包括修改規劃的不確定性和改造成本。

無怪乎，多家排名前十的房企對這個項目都有興趣，但都沒有出手，至於受到印力地產加持的萬科能談到什麼價格，只能拭目以待了。

還有人要問，給賈躍亭一百多億紓困的開發商孫宏斌為什麼不買工三呢，只能說，一是融創並不擅長商業；二是孫宏斌又不傻。

　　預計今年底，北京或將新開S1線、西郊線、燕房線等三條新線，本市總的地鐵路線將達到22條，總里程600公里。到2021年，本市地鐵里程將達到1000公里。

　　目前，S1線石門營車輛段出入段線至石龍路站第一階段熱滑試驗完成，標志著本市第一條中低速磁懸浮軌道線開通進入倒計時，年內將載客試運營。這條線路開通後，乘客從門頭溝石門營到蘋果園只需10分鐘左右。

　　今年年底,隨著本市第一條現代有軌電車線路—西郊線開通運營,北京城將迎來有軌電車的回歸。不同于傳統的有軌電車，西郊線列車在“三山五園”景觀段內穿行時，完全不需要煞風景的空中電纜，而是採用地面供電方式，藏起列車頂部的兩根“大辮子”行駛。西郊線列車是100%低地板列車，乘客抬腿就能上車，客流大時還可實現兩列車“組裝”成一列車運行。

　　地鐵燕房線已于5月25日實現全線長軌通，計劃于6月開始全線動車調試，為年底通車奠定基礎。燕房線是國內第一條自主化全自動運行地鐵線路。全長16.6公里，共設9座車站，分別是燕化站、老城區北站、饒樂府站、顧八路站、閻富路站、星城站、閻村站、大紫草塢站和閻村北站，在閻村北站與房山線換乘。這條擁有最高自動化運行等級的地鐵線路，初期最高運行時速可達80公里，共4輛編組，最大載客量為1262人。

　　地鐵的開通往往能帶來商業、人流的增加，因此便有了“地鐵一響黃金萬兩”的説法。大家買房也喜歡選在地鐵附件，方便未來出行！

雖然上海商廈供應近年大增，不過在宅地供應過少的情況下，發展商對商用地仍競相爭奪。

上海兩幅位於長寧和虹口的商辦用地昨日開拍，總起拍價超50億元（人民幣，下同），最終分別由東航聯合體和金茂獲得。

長寧地溢價率63.1%

公開資料顯示，昨入市的兩幅土地分別為長寧區程家橋街道357街坊1丘Ⅱ-Q12-01地塊，虹口區提籃橋街道HK314-05地塊，都為商辦用地。長寧地塊引來春秋和東航兩家加價爭奪，最終東航置業聯合體以16.06億元奪得，折扣樓面價2萬元/平方米，溢價率63.1%。

虹口地價溢價率僅0.2%

而虹口地塊由金茂以41.24億元總價拍得，折合樓板價3.6萬元/平方米，溢價率0.2%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，長寧是上海重點發展區域，所以商辦用地亦被看好。但後期的土地運營會是難點，特別是稅收的落地會帶來運營高要求。

中房研協測評研究中心副總監回建強則認為，上海的商辦供應總體有過剩之虞，但也並非意味著沒有結構上的短板和機會，隨著上海區域規劃發展和落實，商業辦公也跟著發生變化。

　　隨著內地房地產銷售速度進一步減慢，房地產投資增速也錄得今年以來首次回落。統計局公布，今年1至5月房地產投資開發投資3.76萬億元（人民幣，下同），按年增長8.8%，增速較1至4月回落0.5個百分點。其中，住宅投資增長10%，回落0.6個百分點。期內房屋新開工面積6.5億平方米，按年增長9.5%，增速回落1.6個百分點。

　　期內房品房銷售面積5.48億平方米，按年增長14.3%，增速回落1.4個百分點；銷售額按年增長18.6%至4363.2萬億元，增速回落1.5個百分點；至5月底待售面積6.6億平方米，較上月減少。

　　受房地產和基建拖累，1至5月城鎮固定資產投資按年增長8.6%，遜於預期。其中，民間固定資產投資增長6.8%，增速按年略有回落。不過，工業和消費數據均好於預期，國家統計局新聞發言人劉愛華表示，「目前經濟呈現總體平穩、穩中向好的態勢，下一階段仍可以保持。」

　　招行資產管理部高級分析師劉東亮認為，5月數據再次表明經濟並沒有如市場普遍預期的般弱，預期經濟不會斷崖式下跌。統計局公布，5月規模以上工業增加值按年增長6.5%，略高於市場預期；社會消費品零售總額按年增長10.7%，符市場預期。

當英國國旗於1997年6月30日最後一次在香港維多利亞港迎風招展的時候，當地房價徘徊在歷史最高點附近，新樓盤被一搶而空是常態。

20年過去了，中國香港房價已創下新高，買家仍在哄搶新樓盤。但是這一次，香港樓市的繁榮離不開另一個因素：中國內地開發商。

內地企業今年在香港土地招標中擔綱主角，延續了2016年初以來的一系列購地行動。聯昌證券的資料顯示，在2011年之前幾乎完全缺席的內地公司，近幾年在這個市場的活躍度迅速提升。

香港舊機場附近的住宅地塊

香港已然是全球房價/居民收入比最高的城市，而開發商在土地招標中叫出的創紀錄價格，或意味著房價未來還要繼續上漲。仲量聯行的資料顯示，如今香港房價已較1997年見到的上一個頂部高出76%。

對於收入處於底層的人群來說，買房會是一個無比艱巨的任務。彭博根據政府統計處的資料計算得出，以月收入中值1.5萬港元為例，如果其中一半用於支付房款，那麼該等收入的人群需要工作80多年才能買得起香港島一個500平方英尺的住宅單位。

漲個不停的房地產市場令香港特區政府頭疼不已，並促使香港金管局發出警告。香港金融管理局上個月兩次收緊房地產貸款，力圖遏制風險。

首五月沽1530伙 袋256億超預期

今年樓市氣氛持續向旺，造就發展商取得豐厚的售樓收益。本港龍頭發展商長實地產（01113）今年首5個月售樓已極速達標，共售出約1530伙，套現256億元，當中以荃灣海之戀第3期（下稱海之戀）最為突出。發展商隨即把今年售樓目標由今年初預算的250億元，調高100億元（約40%），至350億元，並估計今年內尚有3個全新樓盤推出，涉及1632伙。

愛炫美兩周內應市

長實執行董事趙國雄接受訪問時表示，今年香港整體經濟表現較預期更好，售樓成績相當理想，首5個月在港共售出約1530伙，套現256億元，已超出年初預計的250億元全年售樓目標。他透露，長實今年內將推售荃灣海之戀．愛炫美（下稱愛炫美，1436伙）、與市區重建局合作的中環嘉咸街項目（185伙）及淺水灣洋房項目，因此決定調高今年全年售樓目標至約350億元。

趙國雄指出，集團原定先推中環嘉咸街項目，但由於仍待地政總署批出售樓紙，加上海之戀開售後仍有數百組向隅客，故提早推售愛炫美，目前萬事俱備，估計兩周內可正式推售；下半年則推售淺水灣洋房項目，共有11幢，每幢實用面積約5000至6000方呎。

長實今年極速賣樓，至今推出4個全新項目，以荃灣海之戀銷情最為突出，970個單位僅12天便取得接近沽清成績，套現逾100億元；北角維港頌貢獻亦不少，至今售出約280伙，套現逾90億元，其餘全新樓盤包括馬鞍山星漣海和元朗牛潭尾意花園。

除了前述樓盤外，長實多個貨尾盤今年亦有進賬，包括元朗娉廷、紅磡維港．星岸及與帝國集團合作發展的馬頭角君柏。

活化工廈可增商地

對於新一屆政府即將上場，趙國雄表示，候任行政長官林鄭月娥做事有目標、有作風，對她的施政抱有相當大期望，雖然「巧婦難為無米炊」，仍期望她可覓得更多土地，應付本港經濟需要。

他並認為，本港增加土地供應可從兩方面作考慮，包括改變土地用途及增加容積率，如林鄭月娥早前推行的活化工廈計劃便非常好，令供應緊絀的商業用地可即時大幅增加；另外，政府應與持份者等商討，加速舊區重建和改變棕地用途，料可大量提供土地供應。

對於下半年樓市表現，趙國雄仍抱持過往論調， 稱美國聯儲局本月加息事在必行，但本港銀行體系資金充裕，達11萬億至12萬億元，仍有條件不跟隨加息，即使加息亦會慢慢調整，故息口問題已為市場所消化，對樓市影響不大。他形容「息口已是好OUT嘅議題」，樓市只是經濟表現的其中一環，「現時看不到樓市一升升幾十個巴仙（%）的情況，亦看不到有大跌的可能」，預期下半年繼續保持穩定，集團維持今年預計樓價有10%上落波幅的評估。

廿年賣7萬單位 套現4000億
面對近年內地財團來港「爭地」，長實（01113）執行董事趙國雄表示，1997年至今，長實已累積售出7萬個單位，套現4000億元。趙國雄坦言，現時投地較以往困難，利潤亦不如以往高，但即使少賺些，仍會在香港繼續從事地產。

內地財團來港搶地，令不少港發展商較難投得地皮發展，趙國雄表示，集團從1997年至今20個年頭，已累積售出7萬個單位，套現4000億元，該集團投地一向「好進取」，雖然取地困難，但政府仍不斷有地皮推出，集團必須計數，要看「Profit Margin」，「地產行業已非暴利，利潤無以前咁深，要有合理利潤才做，即使賺少啲亦會在香港繼續從事地產業務。」

長實過去20年售出7萬個單位，賣樓總額達4000億元，當中較矚目包括1998年推售青衣盈翠半島（約3500伙）、2001年起發售的東涌映灣園（5430伙）、2008年開始推售的將軍澳日出康城1至3期（共約8047伙）、2010年推售的大圍名城1至3期（共約4328伙），以及近年推出的荃灣環宇海灣（1717伙）等。

長實20年來賣樓量驚人，以差餉物業估價署截至去年底的數據顯示，7萬個私人住宅單位，以數量而言，已超過黃大仙及觀塘兩區的私人住宅單位總數的6.65萬伙，並逼近灣仔區的私人住宅單位總和7.23萬伙。

至於套現金額4000億元，相當於長實地產現時市值約2272.11億元的1.76倍；按政府統計處數據顯示，2015至2016財政年度政府總支出約4356.33億元，即有關金額已接近政府一個財政年度約92%支出。

私人住宅樓價不斷飆升，購買力加速流向資助房屋市場。香港仔公屋華貴邨一個中層單位，新近以綠表價（第二市場，未補地價）405萬元易手，晉身全港造價最貴的綠表公屋王。

呎價7445元 漲幅3.1倍

剛刷新全港公屋綠表造價紀錄的華貴邨華廉樓中層7室，中原地產分行經理郭詠媚指出，單位實用面積544方呎，原則三房，現改為兩房間隔，原業主兩周前以綠表價430萬元放盤，「一放盤就有人去傾」，議價後最終減價25萬元（約5.8%），以綠表價405萬元易手，成為全港首宗綠表公屋造價衝破400萬元大關的成交，呎價約7445元。

原業主2013年僅以98.24萬元購入單位，並獲滙豐銀行承造97.99萬元按揭，即僅以2500元便「上車」，持貨逾3年，轉手賬面勁賺近307萬元，升值約3.1倍；有傳買家為一名消防員，惟有待證實。

當年僅付2500元上車

全港公屋綠表價對上高位由鴨脷洲利東邨東安樓高層4室於今年3月份創下，當時成交價為350萬元，結果紀錄僅保持約3個月便被推高55萬元（約15.7%）。至於新公屋王的成交呎價，亦躋身全港第二貴，僅次於同屋苑華廉樓高層9室於約兩個月前以7862元創下的全港綠表公屋呎價紀錄。

Q房網分行經理黃少雲透露，受政府收緊公屋富戶政策影響，近月購買力明顯加速流向資助房屋市場，惟該屋苑目前同類放盤已絕跡，實用面積407方呎的原則兩房戶，綠表叫價最平亦要330萬元，呎價約8108元。

雖然樓價狂飆，市場仍偶有銀主盤出現。市場消息稱，將軍澳浩明苑A座低層13室，實用489方呎，屬銀主盤，銀主以白表價（自由市場，已補地價）500萬元放盤，每方呎叫價約1.02萬元。

土地註冊處資料顯示，原業主以聯名名義於1990年8月斥綠表價28.3萬元購入單位，持貨近27年，先後向多間銀行及財務公司借貸約23次，料最終無力還債，淪為銀主盤。

熱錢持續湧入資產市場，車位亦成為搶手貨，售價不斷被推高。繼西環維港峰誕生全港車位王後，尖沙咀九龍站君臨天下亦出現首個衝上400萬元大關的車位成交，刷新九龍區車位售價新高紀錄。

土地註冊處資料顯示，君臨天下1樓單號車位，上月22日以400萬元易手，打破原由大角咀帝峯．皇殿L1層單號車位以398萬元保持約7個月的紀錄，膺九龍區車位王。

上述單號的車位由原業主於2010年4月購入，當時連同屋苑3座中層A室及2座中層C室，以及1樓一個雙號的車位一併購入，涉資共6600萬元。

而上月該兩個單位連同前述1樓單號車位，獲同一組買家以合共約9500萬元承接，僅餘1樓雙號車位未見易手；惟單計業主售出2個住宅單位和1個車位，賬面已獲利約2900萬元（約44%）。

根據該盤售樓說明書資料顯示，該車位面積約135方呎（長度5米，闊度2.5米），按是次成交價計算，呎價達約2.96萬元，比維港峰的全港車位王每方呎約2.76萬元還要高出約7.5%。

其士國際（00025）本周二（13日）擊敗13個對手，投得市區重建局大角咀福澤街/利得街重建項目。其士國際昨晚發出通告，宣布該項目的中標價為6.8億元，而日後售樓收入超過10.5億元，市建局將按比例獲得分紅。若以該項目的總樓面面積約6.18萬方呎計算，是次每方呎樓面地價約1.1萬元，造價屬市場預期之內。

其士國際周三（14日）上午開市前停牌，停牌前每股報13.56元，今天上午9時起復牌。

調研機構研究顯示，過去七年來，英國的公寓房平均價格上漲了 53%，遠高於其它房產類別的平均漲幅（39%）。

大紀元報導，據 Halifax 資料顯示，倫敦的公寓平均價格比英國其它地區高出 230,894 英鎊，獨立式的住房（detached houses）價格漲幅最小，自 2009 年以來上漲了 19%。

排房（Terraced houses）漲幅居第二位，達 43%。而研究亦顯示，排房及半獨立式住宅（semi-detached houses）是最受歡迎的房產類型，占 2016 年房屋銷售總額的 60%。而且排房及半獨立式住宅非常受首次購房者的青睞。

研究顯示，過去七年全國平均公寓售價每年增加 84,644 英鎊（即每月 1,008 英鎊），從 2009 年第四季度的 159,292 英鎊增長到 2016 年第四季度的 243,936 英鎊。

倫敦一間公寓的平均價格為 398,038 英鎊，這意味著比在英國其它地區買房平均多支付高達 230,894 英鎊。不過，如果不考慮倫敦地區，排房的房價漲幅則是最大的，為 41%，公寓是其次，為 35%。

半獨立式住宅和排房漲幅均為 30%，占了 2016 年所有銷售房產類型的 60%，並繼續成為最受歡迎的房產類型。另外，這一組合在過去七年來也發生了一些微小變化，排房由七年前的 32% 降至現在的 30%，半獨立式的房屋由 29% 輕微上升至 30%。