日勝生連3年負成長 允諾明年會更好

都是選在昨日舉辦股東會，面對股東的心情卻大不相同。宏盛建設去年仰仗多案入帳，交出最亮眼成績單，人稱「宏泰小王子」的林鴻森，也難得吐出對房市的期許。而日勝生已連3年獲利負成長，董事長林榮顯則向股東鞠躬道歉，並允諾明年一定會更好。

宏泰集團創辦人林堉璘小兒子、現任宏盛建設副董事長的林鴻森，昨在股東會後，難得發表房市看法，簡短道出：「政府說大家的聲音他聽到了，我們也很期待政府在政策上的作為。」意指政策將決定房市去向。而宏盛去年表現為近4年最佳，是林鴻森自2015年3月接任副董職務後，交出第1張亮眼成績單。

期待政府有作為
宏盛去年營收為32.3億元，較去年成長1.15倍，EPS達1.46元，亦較前年成長。該公司去年仰仗台北市士林區「宏盛陽明」、新莊副都心「宏盛學—至達」、「宏盛帝境」及淡海新市鎮「宏盛新世界」第1期等案完工、銷售交屋，使營收衝上近4年新高。

宏盛董事長林祖郁指出，7、8月包括北投奇岩案「得意山莊微風區」、「宏盛新世界」第2期，將陸續取得使用執照，預計Q4交屋，2案總銷約81億元，將貢獻宏盛相當營收。

商辦租金挹注多
林祖郁透露，房市景氣持續低迷，已完工2年的「宏盛國際金融中心」，原先探詢買方轉向保守觀望，因此轉售為租，「此案建坪一共6900餘坪，地理位置、產品規劃佳，估計月租金每坪可達3000元水平，在滿租狀況下，每年約可貢獻2.5億元租金收入。」
而根據實價登錄，目前「宏盛國際金融中心」，僅揭露1筆3樓租賃交易資訊，單月單坪租金高達3425元，直逼信義區A辦價格。

日勝生董座道歉
日勝生去年EPS為-5.56元，創歷史新低，董事長林榮顯昨於股東會一開始，便向股東鞠躬道歉，並允諾明年會有更好表現。確實隨著浮洲合宜住宅結構補強即將完成，3區若順利交屋，預計將創造445億元營收，帶動該公司全年獲利，擺脫慘綠命運。
林榮顯指出，在今年之後公司經營方針將朝向自地自建、都更、海外推案等3大方向發展。下半年將由子公司集順生活科技，推出桃園中小坪數住宅案。
海外市場則正在考察東南亞、中國內陸二線城市，將依城市需求，推出商業、住宅產品，最快8月定案。


經濟日報
宏盛入帳百億 賺一股本

宏盛建設（2534）董座林祖郁昨（22）日在股東會上表示，今年公司兩大案相繼入帳，對後續業績樂觀以待；法人表示，兩大案可貢獻宏盛逾百億元營收，估計獲利逼近一個股本。

林祖郁指出，儘管房市不景氣，加上短線投資客退場，不過總銷逾50億元的「宏盛新世界一期」去年第4季至今交屋以來，該案總戶數468戶僅剩下九戶可對外銷售、沒有退戶；交屋的好表現，也同步反映在業績上面，在該案挹注下，前五月營收30.26億元、年增4.2倍，逼近去年全年32.3億元水準，下半年還有六個月，對後續業績樂觀以待。

林祖郁說，總銷110億元的「宏盛新世界二期」，6月申請使照，預計8月拿到使照、10月交屋，該案銷售率達七成，將是下半年主要業績來源；該案戶數高達694戶，目前放棄不交屋的不到10戶。

法人表示，宏盛在「宏新世界一期」、「宏盛新世界二期」相繼交屋下，將有逾百億元資金回收，獲利有挑戰一個股本的實力；宏盛建設昨日收在19.65元，上漲0.4元。

去年Q4全國住宅價格指數創近2年新低

內政部營建署昨公布2016年第4季全國住宅價格指數113.38，是近2年新低，全國貸款負擔率為38.34%，房價所得比9.32倍，台北市貸款負擔率62.48%、房價所得比15.18，相當於不吃不喝15年才能買房，負擔最重。
內政部營建署這次公布的房價指數，是以2013年設為100作為基期，2016年第3季全國住宅價格指數為115.16，相較第2季上漲0.13%，經短暫反彈後，第4季降為113.38，距離最高點2015年第1季的115.19，累計下跌1.57%，顯示全國住宅價格緩慢往下修正。

台南高雄可能續跌
從第4季來看，六都中以台中市指數較第3季下跌1.87%為最多，另台北市及新北市則是來到近3年的新低點，距離最高點分別下跌了8.82%及3.86%。外界質疑，房市交易低迷，是因受到政府打房影響，但內政部政務次長花敬群表示，主要受房地稅合一及房貸利率持續偏低影響，仍持續觀望。
屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲表示，台南市及高雄市表面上是相對抗跌，但從過去南部地區住宅價格上漲時序較晚，及過去幾季住宅價格的走勢來看，似仍有持續下跌的可能。

房貸負擔雙北最高
此外，2016年第4季房價負擔能力指標統計顯示，全國貸款負擔率為38.34%，較上季減少0.15%，房價所得比則為9.32倍，較上季略降0.03倍。花敬群表示，這季房價負擔能力指標數值下降有限，主要因為當季成交大面積、屋齡較新主，導致中位數住宅總價被拉高。

另全國房價負擔率為38.34%，但各縣市中，房貸負擔率最高前3名，分別是台北市62.48%、新北市51.91%，台中市40.14%；而全國房價所得比9.32倍，台北市15.18倍、新北市12.61倍，台中市9.75倍。德明財經科技大學助理教授周美伶表示，合理貸款負擔率應在30%，合理房價所得比約6倍，以此來看，雙北市買房負擔其實很重。


自由時報
房價微降 北市購屋 仍要不吃不喝15年

若支付房貸 每月須花掉6成所得

內政部營建署昨發布去年第四季房價負擔能力指標，全國房價所得比九．三二倍、房貸負擔率三十八．三四％，均較前一季下降；台北市及新北市房價所得比分別微降到十五．一八倍及十二．六一倍，也就是以北市中位數住宅總價除以家戶年可支配所得中位數推算，在北市買房得不吃不喝十五．一八年，但較上季微降○．二九倍，不吃不喝可「微減」三．四八個月。

依指標定義，房貸負擔率是以二十年期本利均等攤還方式，貸款成數為七成，計算出中位數住宅總價貸款每月攤還額，再除以家戶每月可支配所得中位數，比率越大代表房價負擔能力越低。

走出雙北 購屋負擔壓力減
根據統計，貸款負擔率超過五十％的過低等級僅雙北市，北市達六十二．四八％、新北市為五十一．九一％，若要在雙北買房每月得花掉家戶所得的六成或五成以上支付房貸；但走出雙北市，購屋負擔壓力跟著大減，台東縣、雲林縣、屏東縣、嘉義縣、嘉義市、基隆市等六個縣市，都在三十％以下的可合理負擔程度；彰化縣、宜蘭縣、桃園市、新竹縣、高雄市、新竹市、花蓮縣、苗栗縣、南投縣、台南市等十個縣市，則是三十％到四十％間的略低程度。

營建署也發布去年第四季的住宅價格指數（以二○一三年為基期）。當季全國住宅價格指數為一一三．三八，季減一．五五％、年減○．四一％；六都僅桃園市季增○．○九％，台北市季減一．○七％、新北市季減○．三四％、台中市季減一．八七％、台南市季減○．六一％及高雄市季減一．一五％。

六都房價下跌 中市跌最多
營建署分析，六都中以台中市指數跌最多，其他下跌幅度多在一％上下，桃園市雖是六都中唯一未下跌者，但仍明顯低於前波價格高點，應僅視為短期反彈；從趨勢面來看，全國住宅價格指數還在持續探底中。

高雄環狀輕軌總開發經費超過165億元，第1階段歷經4年施工將於年底全線通車，然而重大建設並未對區段房價帶來支撐效應！房仲統計輕軌第1階段沿線各站近3年房價，位屬亞洲新灣區站體周邊房價多呈現下滑趨勢，其中C10光榮碼頭站每坪跌價近5萬元，跌幅18%。

C10~C11站跌逾10%
全長22.1公里的高雄環狀輕軌，2013年6月第1階段動工，路線沿途行經瑞隆商圈、亞洲新灣區與駁二特區等知名據點，預計年底全線通車，然而全台首條輕軌對區段房市並無拉抬效應。永慶房產集團統計沿線14個車站周邊，近3年多數房屋均價呈現持平或下滑，以C10~C11光榮與真愛碼頭站跌幅最多。

近3年光榮、真愛碼頭與哈瑪星站周邊房價跌幅均逾10%，永慶不動產高雄師大加盟店店長葉誌螢表示，光榮與真愛碼頭站位於愛河河岸兩側，屬亞洲新灣區，房價年年下修主要是過去成交多為指標豪宅或海景大樓，隨著房市買氣下滑，該類產品成交量價均減少，房價也下跌，「對高雄民眾而言，輕軌帶來話題性遠高過實用度，可從試營運期間搭乘人數少，空車多明顯看出。」

C1~C3站微幅上揚
然而並非所有輕軌站房價都下滑，少數如C1~C3籬子內至前鎮之星站則呈現微幅上揚，龍登國際總經理戴嘉聖分析，3站屬全線商業機能較發達聚落，其中C1站屬瑞隆商圈一環，生活機能成熟，輕軌建設具加分效果，買氣因此不受大環境影響，如大樓案「凡瑞登」銷售已逾9.5成，僅剩8戶，周來人數仍有25~30組。

名軒開發昨召開股東會，去年因A7合宜宅、台中振興段等個案入帳，營收約53億元，發放現金股利1元及股票股利1元，新案部分因看好淡海輕軌通車效應，淡海新市鎮開發案今年底即將動工，未來推出千戶以上住宅新案銷售。

將推千戶宅
近2年房市急凍，建商紛紛喊出讓利，名軒開發董事長吳泓瑩指出，雖因市場景氣個案銷售速度變慢，但調整腳步讓廣告戶價格較有彈性，加速去化，且現餘屋地段主要在生活機能較完善區塊，規劃時少有虛坪，部分個案加入「建築安全履歷」，施工品質讓消費者安心，因此雖緩慢還是穩定去化。

今年動工量體最大就屬淡海新市鎮新案，名軒開發總經理李木鐸表示，位於淡海新市鎮商業地的開發案，基地面積約8千坪，總戶數1700戶，1~3樓引進商場，4樓以上為住家，規劃2~3房，總價落在650~900萬元。
預計今年年底動工，2020年完工，屆時淡海輕軌已通車，人潮陸續進駐交通機能加分，且產品總價千萬元內，符合近年的購屋市場，相信很有競爭力。

日月光集團旗下宏璟建設昨日召開股東會，公布去年營收約7.47億元，稅後純益為6392萬元，EPS（每股盈餘）0.24元，會中通過發放現金股利0.8元。

現金股利0.8元
走過去年房地產艱困的1年，宏璟建設董事長簡文祥認為，今年房市漸趨平穩，買氣會逐步回溫，目前買方轉為自住為主，且客群多具地緣關係，公司未來推案多以先建後售為主。
今年推案為已完工的新北市土城區總銷百億元「ASE摩漾廣場」、汐止區總銷21億元「大同路案」，預計最快第3季取得使用執照後推出銷售，為今明2年主要收入來源。

商場明年開幕
「ASE摩漾廣場」為7棟住商大樓，商場只租不賣，面積達6000多坪，已招商逾8成，預計進駐包含秀泰影城、餐飲、運動品牌、量販店等將於明年初開幕，可望提供穩定租金收入。
明年下半年推案最快有總銷20億元「新莊副都心案」，規劃中小坪數；台北市50億元「延平南路案」，規劃22樓、40~70坪高級住宅。另外竹北合建案、北投捷運站都更案持續進行中，及土城區明德段、板橋區埔墘段的土地庫存。

房市買氣低迷，為了振升買方出手意願，台北市近來掀起一股「強強聯手」推案熱潮。據住展雜誌統計，北市近期就有五大指標案由品牌建商、或優質營造廠結合，包括大安區「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」與「耕云」、松山區「勤耕延吉」、中山區「忠泰長虹中山北路案」，以及文山區「天賞大願」等案。住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市品牌建商、營造廠強強聯手推案2017年總案量逾7百餘億，顯示雙雄攜手推案正方興未艾，且銷售狀況熱烈，顯示民眾也很買單。

何世昌指出，強強聯手推案大概有幾種類型：第一，以前曾有合作先例，因合作經驗良好、又獲得客戶讚聲，於是再次出擊。第二，上述合作先例若源自合建案、推案大賣且成交價漂亮，則日後合作的機會更高，如文山區「天賞大願」、中山區「忠泰長虹中山北路案」。

璞園與兆雄先前合作打造文山區保儀路高價案「水沐菁華」獲得好評，時隔多年後再推出「天賞大願」。忠泰與長虹先前因合建案「明日博」大獲成功，接著再籌備中山北、民權西路口合建案，預定最快下半年推出。

第三，合作動機可能源自於建築理念與調性相近，或是股東之間有些淵源，如松山「勤耕延吉」；無論是璞真或耕薪任一家單一品牌就已算強，這二強聯手更是罕見，再加上價格合理，熱銷並不意外。

第四，不管是頂級豪宅案為了登峰造極，或是一般建案求錦上添花，會把營造工程委由好口碑的營造廠商，如大安區「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」、「耕云」；「ONE PARK TAIPEI信義聯勤」將營造工程委由日系中鹿營造，「耕云」則找來日本熊谷組華熊營造。

由於國人對日系營造好感度高，縱使日系營造廠營造單價比台廠貴不少，但近年來國內有不少建案仍委託日系營造廠施工，目的除了建築品質外，當然就是要客戶能夠認同並買單。

何世昌分析，以往強強聯手案例通常會規劃成豪宅，但因現在低總總價當道，即使雙雄合作案也順應市場趨勢，開始有人捨棄豪宅、改走小坪數市場，如「耕云」、「勤耕延吉」等案，這在過去十分罕見。對消費者而言，這是一個極好的發展，因為入手品牌建商的門檻降低，選擇性更多。

對業者而言，品牌建商擁有良好口碑、客戶黏著度高，過去靠自己單打獨鬥就能橫掃市場，但因目前客源較少，建商若聯手推案不只能夠強化品牌優勢，對消費者的說服力更強，還能結合二方的粉絲客來加速銷售，達到一加一大於二的效果，是殺出房市重圍的有效方式。

根據台北市地政局的地政加值服務統計顯示，2017年第一季台北市住宅平均單價成交最多的區間，是落在每坪41~50萬元，佔了北市整體住宅的22.5％，等於北市2017年第一季的房市交易中，每5戶就有一戶成交41~50萬元，其次則是每坪51~60萬元，單價每坪41~60萬元就佔了成交的4成，若以2017年第一季與2016年同期的件數來看，則可發現2017年第一季北市交易量回溫年增逾2成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若以單價41~50萬元的單價換算，購買兩房或者公寓的三房產品，成交總價可控制在1000~1500萬元，這也是台北市2017年第一季住宅成交最多的產品，這樣的總價對於北市的首購族來說，自備250~375萬元，就有機會買到一間台北市的房子。

不過相對的單價每坪41~50萬元，在台北市能夠購屋的區段也會有所侷限，可能是比較平價的區段，或是路段條件不錯，但相對較為老舊的公寓住宅等，根據北市的地政局的統計顯示，包括台北市相對平價的首購區段萬華區、大同區，北投區、文山區，與熱門住宅區段的內湖區與南港區，甚至是市中心的中山區，相對比較容易入手單價每坪41~50萬元的房子。


除了一般住宅交易回溫外，北市單價百萬元以上的住宅交易，2017年第一季實價的件數也從谷底回溫，2016年第一季的件數為74件，不過2017年第一季北市單價百萬住宅實價有92件，增加幅度也在24％左右，表現與整體趨勢一致。

透過實價的資料可以發現北市購屋人的熱門購屋單價區段外，也可以發現房市從底部回穩的跡象，北市2017年第一季住宅的實價件數為2147件，比起2016年同期的1752件增加了22.5％，一部分是因為2016年同期有房地合一因素干擾，基期相對偏低，另一方面也是房市交易量有觸底反彈的跡象。

內政部於2017年6月22日發布2016年度第4季房價負擔能力指標統計成果。該統計顯示，全國貸款負擔率為38.34％，較上季減少0.15％，房價負擔能力等級維持於略低程度；房價所得比則為9.32倍，較上季略降0.03倍。內政部表示，本季房價負擔能力指標數值下降有限，主要原因是本季以成交大面積、屋齡新物件為主，導致中位數住宅總價被拉高。

房價負擔能力指標中的貸款負擔率，其比例越大者，表示其房價負擔能力越低，依照不同比例區分為可合理負擔、略低、偏低、過低四種不同的負擔能力等級。

內政部表示，本次統計的20個縣市房價負擔能力，除了澎湖縣樣本不足外，共有6個縣市達到可合理負擔程度，包含台東縣、雲林縣、屏東縣、嘉義縣、嘉義市、基隆市；10個縣市屬於略低程度，包含彰化縣、宜蘭縣、桃園市、新竹縣、高雄市、新竹市、花蓮縣、苗栗縣、南投縣、台南市；台中市為偏低程度；至於台北市、新北市之房價負擔能力則屬過低程度。從長期趨勢來看，全國及縣市房價負擔能力變化趨勢相對穩定。

內政部指出，由於台北市及新北市中位數住宅總價略微下降、家戶年可支配所得中位數略微上升，因此雖然台北市與新北市的房價負擔能力相對較低，但在季變動與年變動中呈現房價負擔能力提升。其中，台北市的貸款負擔率就較上季減少1.23個百分點，較2016年同季減少3.78個百分點；房價所得比也較上季減少0.28倍，較2016年同季減少0.56倍。新北市也是如此，貸款負擔率較上季減少0.42個百分點，較2016年同季減少1.37個百分點；房價所得比較上季減少0.09倍，較2016年同季減少0.05倍。

內政部提醒，房價負擔能力資料中的房價所得比，其計算方式是參考國際慣例，並未針對坪數、房型、樓層、屋齡等房屋品質面向予以標準化。詳細資訊將刊載於內政部不動產資訊平台網站，歡迎上網查閱。

有建商不滿北市府非自住囤房稅率，北市府傾向將針對稅率進行調降，然而有學者認為，只是拉長房市不景氣的時間，讓買房族更辛苦面對「要降不降」的房價。

現行「台北市房屋稅徵收自治條例」規定，在台北市持有2戶以上「非自住房屋」者，課徵2.4％房屋稅，持有三戶以上者則課徵3.6％房屋稅。但建商公會認為新屋是「待售商品」，不是「商品存貨」，更不應該被視作囤房，此規定將造成新建的待售屋，也可能被課稅。

北市府與市議會決議放寬建商囤房稅，1年之內待銷房屋的房屋稅率降為2％，2-3年者再降為1.5％；但超過三年部分尚未討論，預計最快下週送交市議會大會二讀。另符合公宅資格的房屋、勞工宿舍、BOT學生宿舍，及「公同持有」非自住房屋等4類房屋稅率降至1.2~2.4％。

北市府準備調降囤房稅率，建商多看好，《自由時報》報導，全坤建設總經理廖學新認為，不要設3年門檻，不然對滿手餘屋的建商幫助有限。力麒建設董事長郭淑珍則認為，建商稅金壓力減輕，也會盡力將餘屋賣掉。

政治大學地政系特聘教授張金鶚則在臉書發表看法。他認為，降囤房稅法案通過後，房市不景氣時間可能更為拉長，空屋帶來的資源浪費將更加嚴重，購屋者也會更辛苦面對要降不降的房價。

江翠重劃區推出讓利案後，迅速破壞板橋、新莊、土城等周邊區域房價，機捷開通也擋不住新莊房價下跌趨勢。新成屋新莊副都心的「謙量」從103年的58.8萬∕坪，到今年每坪47.8萬∕坪，跌幅高達18.7％，而皇翔推出的新成屋「皇翔御花園」更打出3字頭讓利破盤價，迅速銷出約5成。

在讓利、破盤不斷的聲浪之下，近日新莊、頭前重劃區業者卻動作頻繁，例如三發地產在副都心推出「三發樸緻」(55萬∕坪)，裕勝發也在今（22）日，於頭前重劃區推出「藏新幸福」（未定價），而兩位業者都表示，「讓利並非銷售的重點」。

三發地產業務部執行副總洪振耀表示，產品規劃優良與否才是適應現下市場的關鍵，讓利並非只有價格，犧牲坪數空間，打造採光、通風良好的空間，也是一種讓利方式。

裕勝發建設總經理張智淵也表示，自己是以營造起家，此案同時擁有耐震、智慧、綠建築三項標章，鎖定注重品質與規劃的客群。

好房網市調人員表示，房價非單一因素構成，產品屬性也是其中一項要因，但重劃區都必須歷經數年時間，生活機能才能逐漸成熟，且目前市場氛圍大多是自住客的買家，多看多比較絕對不會錯。

　與往年不同的是，除去部分統計局每月公佈房價漲跌的70個大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮江、漳州、佛山、衢州等12個三四線城市，也進入了土地出讓的“百億俱樂部”。

　　2017年1-5月，全國土地出讓金超百億的城市出現了不少三四線城市的身影。

　　國家統計局發佈資料顯示，今年1-5月，全國房地產開發投資、土地購置面積、銷售額、銷售面積、企業到位資金等指標的增速全面回落。這被認為是始於銷售端的樓市，調控效果傳導至投資端，樓市進入深度調整期的一大標誌。

　　然而，樓市的整體趨穩似乎並未影響到開發商對三四線城市的良好預期，資料顯示，三四線城市的土地市場仍然火爆，多個城市在2017年上半年已經實現上百億的土地出讓收入。一些觀點認為，三四線城市的市場供給並不短缺，同時樓市成長性較弱，火熱當中是否蘊含著風險，還有待觀察。

　　火熱的三四線

　　三四線城市的火熱程度，在資料上體現的淋漓盡致。

　　中國指數研究院資料顯示，截至5月底，全國共有40個城市實現了超過100億人民幣的土地出讓收入。其中，與往年不同的是，除去部分統計局每月公佈房價漲跌的70個大中城市以外，蘇州，紹興、鹽城、嘉興、阜陽、滁州、常州、滄州、鎮江、漳州、佛山、衢州等12個三四線城市，也進入了土地出讓的“百億俱樂部”。

　　而從成交建設用地面積來看，不僅徐州以超過1200萬平方米的出讓面積，在“百億俱樂部”中僅次於重慶，同時，在“百億俱樂部”中，徐州、鹽城、嘉興、贛州等三四線城市，也都進入了出讓面積的前十。

　　此外，21世紀經濟報導記者注意到，如果按照溢價率高低將這些“百億俱樂部”排序，排在前十的城市中，滄州、衢州、嘉興、佛山、漳州、滁州、鎮江等7個城市，也均不屬於上述70個大中城市範疇。

　　實際上，隨著一二線城市土地資源越發緊張，為了維持規模增長，進入優質三四線城市，成為眾多開發商的共同選擇。部分過去鮮少涉足三四線城市的開發商，如龍湖、旭輝等，從2017年開始試水三四線城市的土地市場。

　　保利地產(9.610, 0.01, 0.10%)的公告顯示，該公司2016年“全年一二線城市拓展容積率面積超過 1600 萬平方米，占全部拓展的70%”，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城、眉山等三四線城市，保利地產均有土地入庫。

　　華夏幸福(34.230, -1.23, -3.47%)今年一季報顯示，儘管在固安、霸州、香河等環京熱點城市，華夏幸福均持有待開發土地，但其報告期內儲存的17塊區域中，沒有一塊來自一二線城市。

　　對於開發商急於在三四線城市拿地的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，首先是一二線城市嚴控，開發商拿地難度空前加大；其次在於一二線城市的外溢需求，一定程度上帶動了部分三四線城市的當地行情，刺激了開發商拿地熱情；最後，對於開發商自身而言，儘管資金壓力逐漸顯現，但由於庫存去化效果較好，企業拿地的需求比較迫切，因此，選擇投入少、風險低的三四線成為必然。

　　如何確定“優質”三四線？

　　市場火熱的背景下，什麼樣的三四線城市屬於優質的、有投資價值的三四線城市，成為了市場各方主體關心的焦點。

　　克而瑞研究中心此前曾通過對249個三四線城市從需求、供給、購買力和外部環境四個維度進行定量分析，評價各城市房地產市場的投資前景與價值。測算結果顯示，249個三四線城市中，中山、株洲、泉州、金華、唐山等5個城市得分位居前五。

　　報告認為，這些城市主要具有以下特點：經濟發展水準相對較高，人口導入能力強；基礎設施投資和教育費用高於平均水準，軟硬體環境優勢明顯；居民儲蓄和收入水準較高，增長穩定；住宅成交量價水準相對較高，漲勢平穩。

　　不過，本身發展程度的“硬條件”以外，城市的“地緣條件”和樓市週期，被認為同樣是重要影響因素。

　　張大偉認為，儘管越來越多的開發商開始全國範圍內佈局三四線城市，但從資料上看，這些城市主要還是分佈在環京、江浙滬等樓市調控的邊緣地帶，一二線的高壓溢出需求帶動了一波行情上漲後，開發商才開始紮堆進入。

　　長期關注佛山樓市的房王網主編布俊傑以佛山為例，告訴21世紀經濟報導，佛山拿地成本較廣州、深圳等一線城市低，而二級市場成交表現又居全省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城、五礦、泰禾、旭輝等品牌開發商不斷進駐，大大加劇了當地競爭。今年1-5月，佛山的土地出讓金總額在所有非省會城市中僅次於蘇州，同時溢價率超過100%。

　　分析人士同時指出，對於一些並非處在調控帶的三四線城市，其土地市場的火熱則可能與整個樓市週期相關。

　　以徐州為例，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，過去兩年的上升短週期內，樓市熱點從一線到二線到弱二線到都市圈到三四線，正在經歷輪動擴散的過程。這一過程帶動當地價格上漲，吸引了開發商進入。同時，徐州作為發展較好的三線城市，在過去幾年間經歷了一次中週期的樓市調整，土地出讓量比較小，自身需求被抑制，市場好轉後，其市場向好趨勢明顯。

　　但三四線城市的承載能力仍然是專家擔心的焦點。張大偉將一二線城市與三四線城市的樓市比作“割韭菜”和“種豆芽”——韭菜割了一茬總能又長一茬，但豆芽收割後不撒豆子就不會再有收穫，“三四線城市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發後，開發商進入的風險是在不斷累積疊加的”，他說。

　　不過，對永遠處於土地饑渴狀態的開發商而言，這或許並不是難題。一位就職於某以積極佈局三四線聞名業內的龍頭開發商的高級分析人士對21世紀經濟報導記者表示，三四線城市的城鎮化進程還有很大空間，庫存問題更多是結構問題，庫存的結構調整成為了房企進入的機遇，“三四線城市不缺房子，但是缺好房子”。

“冰凍”兩個多月的成都土地市場迎來破冰。在6月22日的這場土拍上，是“熔斷＋搖號”機制第一次用在成都近郊的新都土地出讓上，也使這場土拍備受關注。

當天參與拍賣的15家房企隊伍中，就有萬科、中海、龍湖、華潤、旭輝、中交、新城控股以及德商地產等知名房企，最紅被“新面孔”甘肅建投以6150元/平方米樓面價拿下。

除了甘肅建投之外，天地源、天朗控股等西北房企也在加速省外擴張。

新都處於價值窪地

根據土拍結果，都江堰的兩宗分別為80.3畝和72.7畝的地塊均被成都中建人居雅苑房地產開發有限公司以總價4.3億元攬入。其中1號宗地成交樓面價2718.75元/平方米，2號宗地成交樓面價2625元/平方米。

而備受關注的新都區新都街道團結社區67.46畝商住宗地，則經過53輪舉牌競價最終被甘建投成都房地產開發有限公司拿下，總價8.29億元，成交單價1230萬元/畝，樓面價6150元/平方米，溢價率75.71%。根據稍後公佈的拍賣資訊顯示，此次拍賣的熔斷價格為1393萬元/畝。

這是甘肅建投首次進入成都市場。根據鏈家網資料顯示的資訊，地塊周邊的麥田國際社區二手房價格目前約為5800元/平方米、富力桃園為6500元/平方米。

根據資料，上一次新都區新都街道蓉都大道東側的土地出讓，要追溯到2016年1月，一塊88畝商住宗地被成都七一置業以2.86億元成交，彼時樓面價僅為946元/平方米。

同時，西南財經大學副教授劉璐表示，新都仍處於成都近郊區域的價值窪地，未來有較大的上升空間。

值得注意的是，就在6月20日雙流區遭遇流拍的東升街道永福社區1、6組地塊的拍賣現場，據當日參拍企業透露，當時參加拍賣的五家企業中，除了“志在必得”的佳兆業以外，還有旭輝以及甘建投成都房地產開發有限公司。

而雙流地塊已經是回爐地塊，且有限高要求、地塊形狀為三角形等缺陷，但仍被五家房企連續舉牌，在短短十分鐘的時間就觸發熔斷。由於沒有搖號機制，該地塊被第二次流拍。

該地塊性價比高

一位不願具名的業內人士認為，甘建投以6150元/平方米的樓面價拿下該地塊仍是高性價比。一方面區域位置鄰近地鐵還有小學配套，另一方面今年成都土地釋放不多，能以這個價格拿到這樣的地已經很幸運，而後以一萬多元的單價打造一個高端樓盤不是難事。

劉璐認為，諸如中南建設、中建三局這樣在今年新進成都的企業裡面勢頭很猛，敢於高價拿地，這既體現在企業看好成都市場，也流露出新進的開發商也可能在“交學費”，這個需要交給時間來驗證。

記者在成都市公共資源交易服務中心披露的資訊中看到，新都地塊要求持證准用面積為12.8213畝，在甘建投簽訂《出讓合同》之前，需按成都市政府確定並公佈的當年建設用地指標最低保護價繳納相應面積的建設用地指標價款。

有業內人士猜測，這或許是昨天沒有觸發熔斷的原因。但劉璐認為這並不是原因，因為這樣的持證要求在很多地塊中都會有。

關於甘肅建投，事實上房地產開發只是甘肅建投的兼營範圍，其主營業務是房屋建築、橋樑隧道、化工石油等工程承包。

就在今年6月14日，甘肅建投天津房地產有限公司以8505萬元競得天津大港老城區宅地，樓面價5260元/平方米，溢價率50%，其中自持面積8000平方米，占比49%，這個自持比例也創下天津“競自持”的歷史新高。同時，這也被甘建投視為“走出去”、深耕華北市場的一項重要舉措。

另外在2016年7月27日，甘肅建投上海房地產有限公司以2.7億元拍下上海青浦工業園區地塊，樓面價6439元/平方米，溢價率52.61%。

上海易居房地產研究院6月22日發佈的《房貸利率與樓市研究報告》顯示，近期許多城市的個人住房貸款利率均有不同程度的上漲。


從融360統計的資料可以看出，房貸利率在2014年二三季度左右見頂，首套房利率此後一路下跌，2016年9月跌至穀底，利率僅為4.41%，相當於基準利率的九折，此後房貸利率開始逐步回升，並且近期加速上升，今年5月份達到了4.73%，約等於基準利率的九六折，與利率最低時點2016年9月相比，利率增加了0.3個百分點，增幅7.26%；二套房利率從頂部下跌至2015年11月，此後穩定在5.40%。

易居研究院研究員賴勤分析稱，本輪個人住房貸款利率上升的原因主要是樓市調控政策趨緊、金融業銀根收緊和金融秩序整頓。通過觀察分析歷史資料發現，不論是房價，還是住宅成交面積，都和個人住房貸款利率呈負相關關係。

賴勤預計，今年年底以前房貸利率仍將上浮，明年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率將延續上浮趨勢。熱點城市的樓市將延續最近開始的降溫趨勢，房價環比將於11月正轉負，並且本輪房價下行的時間預計將比2014年更長。

一邊是房企對資金的極度渴望，一邊是監管的不斷趨嚴，房地產信託在搖擺中回暖，展現較強“吸金”能力。據用益金融信託研究院6月19日發佈的報告顯示，上周（6月12日-18日）成立的集合信託中，房地產領域規模占比再次罕見居首。但不少業內人士認為，長期來看，由於信託公司對房地產融資項目更為謹慎，預計房地產融資規模還會重回下降通道。

真回暖：規模罕見居首

資料顯示，上周成立的集合信託產品中，房地產領域規模占比最大，較為罕見的居於首位，共成立5款，募集資金22.65億元，占總規模的38.47%，規模及占比較上周相比呈現明顯上漲；金融領域位元列第二，共成立15款產品，融資規模為14.38億元。今年5月第二周（5月8日-14日），房地產信託融資規模也曾居於首位。

如此表現其實早有伏筆。今年以來，房地產信託融資規模已持續回溫。用益金融信託研究院統計資料顯示，今年前5個月，房地產信託的成立規模占比一直在上升，分別為6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立規模256.61億元，同比大增250.64%。

這也與去年房地產信託的“遇冷”形成反差。據一位信託業內人士介紹，在2015年房地產“去庫存”的背景下，不少房地產信託暴露了風險，信託公司開始收緊這類業務，導致曾在工商企業、證券市場、金融等五大信託投資領域中，位居榜首的房地產類項目風光不再。來自中國信託業協會的官方資料顯示，截至2016年底，資金信託投向房地產領域的規模為1.43萬億元，占比8.19%，已從之前的榜首位置滑落到墊底位置。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，彼時房地產信託業務出現違約，和此前融資規模過大、房企投資過於自信有關，所以會出現償付壓力增大、違約案例增加的現象，也反映出房企在市場週期的調整下應對不夠及時。

出於風控考慮，在去年10月全國樓市調控大幕拉開後，不少信託公司對於房地產融資項目更趨於謹慎。據用益信託統計資料顯示，調控第一個月，房地產信託成立規模環比降幅就達到45%。

真缺錢：房企喊渴

房地產信託由熱到冷後，緣何又在今年回溫？不少業內人士都指出，這與房企的其他融資管道已經陸續遭到“圍剿”有很大關係。普益標準的分析師表示，首先是嚴控境內發債，去年11月以來，再無房地產公司債獲得批准發行；其次銀監會明確提出銀行業要嚴格執行房地產貸款業務規則要求和調控政策，一方面收緊開發貸，另一方面嚴禁理財資金違規進入房地產；今年初中國基金業協會也出臺監管細則，明確禁投16個城市的5類房地產私募資產管理計畫，地產私募融資大幅收縮。

其中，在銀行貸款方面，有城商行分行副行長證實，上個月確實收到了總行下發的“史上最嚴”流動性管控方案，對“吃資金大戶”房地產企業實施“限流”，甚至是批復了授信，短期也不予放款。這無疑會讓房企感到“壓力山大”。“所以又有部分房企開始尋求一些信託融資合作。”嚴躍進說道，很多房企近期資金面開始收緊，加上確實有補庫存需求，因此對於信託融資依賴程度加大。

值得注意的是，此前銀行貸款、公司債等都還算是成本相對較低，信託、資管等屬於高成本融資管道。但今年以來，銀行貸款、公司債等也紛紛“漲價”。一方面，企業發債成本高企，據Wind統計資料顯示，截至6月中旬，今年信用債發行利率在6%以上的債券數量已有約500只，7%以上的約100只，有3只信用債利率超過9%。中國社會科學院教授劉煜輝日前在公開演講中感歎，在去年同期，收益率3%的債券還比比皆是，且會遭到哄搶。

另一方面，銀行惜貸情緒攀升，本月初，一家地方農商行總行信貸部人士告訴北京商報記者，該行的貸款利率一路上行，目前對個別企業貸款利率已接近10%，比基準利率翻了兩倍多。

這一成本已經高於信託融資，最新資料顯示，上周房地產信託的平均收益率為7.1%。可以看出，信託這類傳統的高成本融資管道在當下反而並不顯得“貴”了，這同時也顯示出，房企在高成本背後異常渴求資金的態度。

假持續：信託公司不看好

不過，房企對資金的渴求，是否會讓房地產信託持續回溫，還需要打上問號。種種跡象顯示，在樓市“輸血”的多個管道逐一遭堵之時，針對房地產信託的監管也更加嚴格。在今年監管層密集下發的整治金融亂象檔中，已有45號文、6號文等多份檔提及房地產信託。5月下旬，銀監會向各銀監局下發《2017年信託公司現場檢查要點》，再次將違規開展房地產信託業務列為重點檢查對象。

嚴躍進表示，對於信託業務的管制，有助於房地產市場融資的規範。信託融資的發行規模相對較大，過去是房地產融資的一種有效手段。但現在此類融資實際上面臨了很多壓力，比如說在信託名義下有各類明股實債的做法，此類資金最終流入到了土地拍賣市場上，這也恰是近期土地市場管制的重點。所以預計此類政策實施以後，房企在信託融資方面又會面臨收緊的態勢，也倒逼房企繼續尋找其他合規的融資手段。用益金融信託研究院助理研究員黃琬娜也認為，目前針對房地產信託的監管正在趨嚴，會令信託公司對房地產融資項目更為謹慎，因此融資規模預計會重回下降通道。

這一猜想同樣得到多家信託公司的證實。日前，多家信託公司相關負責人向北京商報記者表示，今年房地產信託業務是一個調整期，政策趨緊，多數信託公司持觀望態度，等待市場情況更為明朗。還有部分信託公司人士透露，加強監管後，很多以前可以發行的產品現在都無法備案，部分信託公司更是主動叫停了房地產信託業務。

也有一位信託業人士持有不同的看法。該人士指出，從近期資料來看，在監管已經趨嚴的情況下，房地產信託融資規模依然有上漲的表現，這其實是矛盾的，不排除監管在實際操作中會稍許放鬆，為了讓企業不要因為資金面持續吃緊影響經營。

“而且業務側重在房地產領域的信託公司自始至終都是那幾家，沒做房地產的還是沒做。專案都是在合規框架下進行的，需要給監管報備。”上述人士認為，從這個角度來看，不應把房地產信託與高風險直接畫等號。但嚴躍進也提醒，一般來說，樓市降溫週期中違約率是有上升可能的。從房企的負債等角度看，在2016年表現還不錯，部分企業負債狀況有所改善，真正的壓力或在2017年下半年才會顯現出來。

兩岸四地的城市排名出爐，但讓人意外的，在城市綜合競爭力指數排名， 蟬聯第一的深圳，在可持續性競爭力指數，卻落居第4位。大陸國務院發展研究中心前副主任、中國發展基金會副理事長劉世錦，22日在發布會上表示，城市房價太高，已經影響到了城市發展。

劉世錦是在《中國城市競爭力報告No.15：房價體系：中國轉型升級的槓桿與陷阱》發布會上作出上述表示。

有亞洲矽谷之稱的深圳，挾著創新創業，成了創業者的築夢天堂，甚至有人預期在未來5年內，深圳將成為大陸第一大城，超越北上廣。但是這幾年深圳房價高漲，已開始影響一些新創事業進駐的成本，也讓許多青創人才，開始無法負荷深圳高昂的房價及房租所帶來的生活成本，有人擔心，此也會影響人才的引進，而大城市病，正在侵蝕大陸城市的競爭力，成為城市發展之瘤。

劉世錦表示，房價是一個城市發展的最基本要素，價格漲了以後，幾乎和城市所有相關的，特別是基礎要素都會漲價。有些城市想轉型升級，想做新的行業，苦於房價太高，競爭力轉不過來；有些一線城市，一些很著名的企業開始外撤，在城市應該加快發展的這兩年反而退縮了。

他更認為目前房價漲到這個程度，是出乎大家預期的，房價的變化也反映了中國房地產發展，和城市化進程中深層體制結構和政策方面的問題。但如果房價偏離合理水準，將不利於城市發展，甚至會成為轉型升級的陷阱。

22日發布會，對房價如何在提升城市競爭力也提出建議，一、是完善和培育大陸多中心群網化的城市體系，通過大中小城市（鎮）的協調發展來推動轉型升級；二是進一步深化改革，完善市場機制，加強房地產市場宏觀調控，抑制投資投機，讓住房回歸居住屬性，形成合理的房價體系；三是根據不同城市在房價體系中的功能和地位，採取「分級分城施策」的房地產調控措施。

綠表首12號碼可揀樓 白表頭兩個

市場對置業的需求殷切，香港房屋委員會（下稱房委會）今年4月截止的新一期居屋合共2108個單位，將於8月揀樓。房委會昨天進行攪珠儀式，以決定申請人的揀樓次序，首5個號碼順序為「36、17、 21、43、84」。房委會公布，今期居屋最終共收到約10.46萬份申請，超額認購約48.6倍，約50人爭購一伙，其中抽中首12個號碼的綠表家庭申請者料有機會揀樓，而白表家庭申請者只有抽中首兩個號碼， 揀樓機會較高。

新一期居屋昨天早上10時30分舉行攪珠儀式。就現場所見，有10多名申請者一早到達位於樂富的房委會客戶服務中心觀看攪珠結果，結果有人歡喜， 有人失望，有白表單人申請者抽中首個號碼36號；另一名申請人陳太表示，現時居住環境擠迫，惟由於揀樓號碼較後，相信揀樓機會渺茫，直言「心情有啲失望」。

單身入表佔57%

房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，今期居屋一共提供2108個單位，當中包括彩虹彩興苑、大嶼山梅窩銀河苑和銀蔚苑3個全新屋苑，佔2057伙， 實用面積368方呎至552方呎，售價為139.82萬至384.01萬元。至於房委會2014年推出的首輪5個新居屋屋苑沙田美盈苑及美柏苑、荃灣尚翠苑、青衣青俊苑及元朗宏富苑，當中有51個因買賣協議撤銷而收回的單位，亦會於今期一併供準買家揀樓，售價約245萬至約345萬元。

今期居屋申請情況熱烈，黃遠輝指出，合共收到約10.46萬份申請，其中約9.21萬份白表申請，佔整體約88%；綠表約1.25萬份，佔約12%。當中，單身人士申請約5.96萬份（約57%），家庭申請則有約4.50萬份（佔43%）。以約10.46萬份申請計算，今期居屋超額認購約48.6倍，約50人爭一伙。

樓價升 變相六四折發售

根據房委會的配額安排，「家有長者優先選樓計劃」的配額有600個，將優先揀樓，約1408伙則預留給一般家庭申請者，最後100個單位則供單身人士選購；綠、白表的揀樓比例為「五、五之比」。以綠表家庭共有8300份申請推算，估計首12個號碼均有機會揀樓，約3.68萬個白表家庭則只有首2個號碼才穩奪揀樓權。至於白表單身人士競爭最激烈，有近5.54萬人爭奪50個名額，超額認購逾1100倍，即使抽中「36號」的申請人，亦可能只有約10%可揀樓。

新一期居屋的定價於去年底以當時市價七折訂定，日後用作補地價的折扣率為30%。黃遠輝透露，由於過去半年樓價有約9%升幅，依照一般做法，雖然售價不變，但折扣率將調整。以此推算，新居屋單位變相以六四折發售，意味日後若要向房委會補地價的話，折扣率將由原來的30%，調高至36%。

另外，黃遠輝指出，今年首季進行揀樓程序的綠表置居先導計劃（綠置居）屋苑新蒲崗景泰苑，有8個單位未能完成銷售合約，鑑於有部分居屋申請者可能同時亦申請綠置居，故房委會將於新居屋今年8月揀樓程序開始前，先邀請綠置居中籤者揀選景泰苑剩餘單位。若綠置居申請者成功揀選景泰苑單位，將不再符合資格揀選新居屋單位。

市場持續出現銀主盤成交，個別更來自新晉屋苑。入伙只有約4年的土瓜灣單幢樓港圖灣，新近一個高層銀主單位以1490萬元售出，較銀行估值低逾18%。

上述銀主盤成交為屋苑高層C室，實用面積890方呎。土地註冊處資料顯示，該單位於本月6日以1490萬元易手，呎價約1.67萬元。

原業主為鄭敦含，料為長港敦信（02229）前主席鄭敦木之兄長，於2013年7月斥資1560.1萬元購入單位，期間4度向東亞銀行（00023）及富爸爸財務等借貸，其中包括2015年向後者借貸810萬元，料最終無力償還貸款，單位淪為銀主盤；是次轉手未計釐印費及佣金等開支，賬面虧蝕超過70萬元（約4.5%）。

據星展銀行及滙豐銀行網上估價系統顯示，該單位估價分別為1825.7萬及1826萬元，換言之，上述成交價較銀行估價低出至少335.7萬元（約18.4%）。事實上，市場近來不乏其他新晉屋苑銀主盤個案，其中入伙不足3年的何文田傲名，早前便誕生屋苑首個銀主盤。

另一邊廂，近來破頂聲不絕的將軍澳亦新增銀主盤成交。美聯物業分行高級分區營業經理林振聲表示，居屋煜明苑B座中層11室，實用面積610方呎，以綠表價（第二市場，未補地價）470萬元易手，呎價約7705元。資料顯示，原業主曾先後向恆生銀行（00011）及信達財務借貸，單位最終淪為銀主盤。

石堅故居連車位1190萬易主

此外，九龍城太子道西林苑頂層B室已故影星石堅之舊居早前成功易手。土地註冊處資料顯示，該單位今年3月底連同車位以1190萬元售出，實用面積1141方呎，呎價約1.04萬元，持貨49年勁賺1181.15萬，升值133倍。

宏安地產（01243）公布，透過公司轉讓形式購入馬鞍山白石耀沙路沙田市地段第601號地皮，預計可建約500個住宅單位。

宏安地產行政總裁黃耀雄表示，該白石地皮面積約25.3萬方呎，可建總樓面38.75萬方呎，計劃興建487伙分層住宅，其中標準分層戶實用面積約320至1600方呎，另有約57個特色戶及複式單位。至於洋房則有13座，實用面積約2400至4000方呎。

至於是次購入的白石地皮，原為俊和及中國城市建設於2014年12月以21.38億元投得的政府賣地表地皮，每方呎樓面地價5517元。


宏安巨資購白石項目 打造海景豪宅
星島日報

宏安斥巨資，以轉讓公司股東形式向國企內房中國城市建設及港資俊和的財團，購入馬鞍山白石耀沙路興建中項目，宏安昨日公布證實已購入該地皮的所有股權，將計畫發展海景豪宅，涉500個單位。業內人士預期，由於過往亦有市區地皮以此方式推出市場測試水溫，料是次成交將為市場掀起「二手政府地」放售熱。

　　宏安昨公布，購入位於馬鞍山白石耀沙路地皮，地盤面積25.3萬方呎，以地積比約1.53倍計算，最高可建樓面積約38.75萬方呎。

　　集團表示，該地皮鄰近港鐵馬鞍山烏溪沙站，享吐露港海景，計畫興建豪宅項目，預期提供500個單位，當中包括13座洋房，面積由約2400至4000方呎；亦會提供430個面積介乎320至1600方呎的標準單位，餘下為特色單位及複式戶型。

　　是次易手的馬鞍山白石耀沙路地，為罕有於二手市場轉售的政府地皮，雖然宏安拒絕透露實際成交價，惟市場消息指，是次每方呎樓面地價約7000元，料項目作價逾27億元。有業內人士認為，是次交易反映「二手政府地」於市場放售有價有市，加上過往亦有市區地皮曾推出放售，以便測試市場水溫，預期往後情況或會增加，政府地皮於市場掀起放售熱潮。

　　馬鞍山白石耀沙路地皮原由內房中國城市建設、夥拍俊和於2014年12月，擊敗21家財團取得，當時作價逾21.3億元，平均呎價5517元，中國城市建設佔股份90%，俊和佔10%，若以今番估計易手價計算，帳面獲利約5.7億元，地皮升值逾26%。該地皮指定作私人住宅用途，但就不設限呎、限量條款。

　　有測量師預期，若是次以樓面呎價約7000元易手，估計日後項目開售實呎料1.6萬元以上，發展商方可獲合理利潤。現時區內新樓二手盤，迎海．星灣海景單位，每方呎造價介乎1.7萬至1.8萬元水平。至於宏安於過往亦具有發展馬鞍山樓盤的經驗，包括於去年先後推出系內新盤薈朗及薈晴發售。

下季擬推4住宅地 涉3千伙增7成

政府將公布下季度賣地計劃，可供出售4住宅地，提供逾3,000伙，按季增7成，包括啟德及長沙灣兩幅百億地王，啟德第1F區商住地估值達188億元，勢成住宅新地王。

政府在本季僅推出4幅住宅地，合共提供1,790伙，有見樓市持續熾熱，地價更不斷攀升，市場估計，政府下季將加大推地力度，當中可供下季推出的住宅地合共有4幅，提供約3,025伙，按季增加7成，同時亦有機會再推一個鐵路項目，例如何文田站第2期，合共3,825伙。

全年供應目標 或超額完成

連同本季所推出的地皮，政府今年上半個財政年度共提供逾7,300伙，加上有望今年內完成補地價的項目（逾4,500伙），整體土地供應將達1.18萬伙，佔全年目標1.8萬伙的供應目標65%，全年有望達標甚至超標完成。

至於下季有機會推出的4幅地皮，包括啟德第1F區商住地及長沙灣興華街西對出住宅地，兩幅均為估值逾百億元的市區靚地，尤其啟德商住地更有機會超越鴨脷洲利南路豪宅地，成為全港的新住宅地王。

啟德1F區1號 地價料1.3萬元呎

該幅啟德第1F區1號住宅地，位於南豐以246億元投得的第1F區2號商業地王旁，佔地達17.8萬平方呎，屬於綜合發展區作商住混合發展，地積比率達8.1倍，可建樓面約144萬平方呎，預計能提供約1,650伙，連同一個30萬至40萬平方呎的商場等設施。

隨着海航連番以天價競投啟德地，區內地價推高至每平方呎1萬至1.36萬元，而該幅第1F區商住地位置較早前批出的第1K區、第1L區住宅地更貼近沙中綫啟德站，而且規模龐大，屬於區內地標項目。

市場對地價估值高達144.3億至187.7億元，樓面呎價達1萬至1.3萬元，有機會打破今年2月龍光地產（03380）及合景泰富（01813）以168億元投得鴨脷洲地王，成為歷來最貴的住宅地。

此外，同樣有機會下季推出的長沙灣興華街西對出住宅地，亦屬百億地王級數。項目屬於臨海住宅地，可建樓面達98.7萬平方呎，屬於市區罕有的大型海景住宅地盤，市場估值約98.7億至148億元，樓面呎價約1萬至1.5萬元。

今季賣地收益 已達628億

值得一提的是，隨着政府在上月批出中環美利道（232.8億元）以及啟德兩幅商業地王後，今季賣地收益已經達627.6億元，較去年同期的84.6億元大增6.4倍，連同以83.3億元批出的西鐵錦上路站1期，地價收入至少710.9億元，已達政府預測今年度賣地收益1,010億元的7成。

若果上述兩幅百億地王如期推出，今年度賣地收益很大機會將提前達標，財政盈餘或有機會較當局預期為多。

美聯：恐慌性入市升溫 下半年樓價升5%

美聯統計回歸後20年樓價走勢，個別二手屋苑升幅驚人，以荃灣中心累升逾1倍最多。該行預期新政府上任後樓價續升，年底前再升最多5%。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指政府換屆前夕，金管局連環收緊按揭未能為樓市降溫，第二季「樓市入市情緒」調查結果發現6成人看升樓價，約24%受訪者現恐慌入市徵狀，按季微升2個百分點。

願追價入市 借高成數按揭

恐慌入市情緒升溫，樓市泡沫成形，惟在樓價顯著上升下，市場追價能力未抵樓價升幅，交投步伐減慢，下半年樓價升勢料放緩，但仍有約3至5%的升幅。

該行的問卷調查成功訪問453人，而恐慌性入市微狀包括願意追價入市、借高成數按揭及着重售價多過呎價，較今年首季的22%佔比稍高。

布少明估計，目前樓市氣氛與97年相似，但基本因素較當年穩健，除非息口及經濟變化甚大，否則明年樓市將呈「小回再上」格局。

該行統計1997年至今年5月份、共接近20年的樓市數據，顯示樓價經歷10次升跌，反覆上升達5成，由當時二手平均實用呎價7,767元水平升至11,509元。

私樓業主增3成 總值升9成

該行追蹤20個屋苑，當中荃灣中心及金獅花園20年升值達1倍，跑贏大市，前者呎價由5,637元升至11,905元、升幅最勁，達1.11倍。

另一方面，20年間有不少港人置業，本港私樓業主增多。由當年全港私樓總存量約91.12萬伙，私人住宅總市值約4.1萬億元，升至今年5月115.88萬伙、市值近7.8萬億元，業主人數升3成，私樓總值升9成。

　　近年本地建築商路勁積極投地，由集團主席單偉豹持有的九龍塘喇沙滙，市場消息指，昨日全盤4伙，一次過以近8億元沽出，而據一手銷售資訊網資料顯示，喇沙滙所有指明住宅物業已於昨日起暫停出售。

　　該盤提供4伙，面積由4801至5295方呎，於15年起推出發售，據最新價單顯示，定價由1.8億至2.2億元，呎價介乎36415至42484元，惟最終未有售出，而單偉豹於12年，斥4.3億元向恆基主席李兆基購入整個地盤。

　　單偉豹現時在九龍塘尚持有其他項目，包括豪宅皇廷滙，涉及4幢洋房，目前暫沽出1伙。

經過總統選舉之後，美國上週的房屋貸款需求依然穩步上揚。經季節調整後，抵押貸款申請總量上升 0.6%。

低利率給予再融資另一個輕微的提振。本週再融資額比上週上漲 2%，但仍比去年同期下降約 30％。

MBA 的研究和經濟學副總裁 Lynn Fisher 表示，10 年期國債殖利率和 30 年期固定利率一般抵押貸款在上週皆保持穩定。而且最近暫停上調利率的舉動，也持續鼓勵借款人進行再融資，並幫助準備借款的人。

申請抵押貸款的購屋者，對每週的利率起伏較不敏感，經季節性調整後，本週下跌 1％，但比一年前同期高出 9％。

較低的抵押貸款利率通常有助於家戶負擔，但房屋的供應稀缺導致價格遠高於今年的預期。買家正在轉向可調式利率抵押貸款，利率較低，但一些買家仍然受限於供應緊縮的房市。

過去兩個月的房市銷售量一直在下降，主要是由於房屋的供應端緊縮，房價上漲所導致。