預留雲梯車位 戶外逃生梯 方便救災

英國倫敦大樓火警造成住戶多人傷亡，畫面怵目驚心，也引起民眾對國內大樓消防規劃的注意。有建案基於消防安全考量，規劃戶外逃生梯、梯廳防火門與排煙窗，或防火隔間牆及玄關門等，讓住宅消防安全更加分。

基隆市七堵區成屋案「萬隆青田」前後庭院都預留消防雲梯車位置，方便救災，並規劃戶外型雙逃生梯，濃煙可直接排出，專案副理余志男解釋，逃生梯若為密閉或窗戶緊閉，遇火災時會產生煙囪效應，「很多人第一時間不是被火燒死，而是被煙嗆死。」

門上鎖會封閉縫隙
該案每層梯間還設置自動防火門及排煙窗，一旦某層樓發生火警，防火門會闔上阻隔濃煙，窗戶則會開啟來排煙。余志男表示，民眾可能一輩子只買這間房，安全最重要，尤其是別家失火，自己卻在逃生過程受害會更覺得冤枉。
新北市林口區預售大樓「富堡晶棧」的特色則是採用敵銳裝甲保全門，門上鎖後門縫會自動封閉，除了隔音效果佳，更能隔煙隔火。專案經理姚仁厚表示，若遇火災，此門可幫住戶爭取多一點的生存時間。
新竹縣竹北市的「順峰鼎」則採用鍍鋅鋼板及防火棉的雙層防火門，房間牆為環保輕質隔間磚，可防火達2小時，專案副理傅戎祥強調，如此規劃讓住戶有充裕時間逃生或等待救援，儘管因此建造成本較高，仍堅持要做出住家的安全品質。

高雄擬推生命金庫
同興協記業務副總經理黃健琮指出，目前新式大樓消防法規都很嚴謹，還得定期檢查，且建商採用的建材本身對防焰、防火也都有一定要求，所以安全性相當高。
高雄市政府也積極推動「生命金庫」的概念。高雄市工務局總工程司黃志明表示，生命金庫的概念，就是在自己家裡有個空間，遇到緊急危難如地震、火災時，提供堅固場所避難，雖然目前仍只是一個概念，但已獲得許多建築師的認同，最快明年就可能會納入高雄的建築法規中，但由於防震防火，因此造價不菲，使用在換屋或豪宅產品的可能性較高。

高樓逃生限制距離
大台中建築師公會副理事長黃文彬表示，根據「建築技術規則」規定，新建築在8樓以上及一定面積的高層建築，須設2座以上安全梯、防火區劃、戶外緩降機等；15樓以上的超高層建築，逃生出入口更有一定距離限制，要求重覆步行距離不能超過20公尺、及排煙室空間等，英國慘劇發生在台灣的機會不大，不過老舊中古大樓，特別是經改建過的老舊複合式華廈，應特別留意。

分租套房隔間 宜用矽酸鈣板

台灣為因應位處地震帶及颱風帶地區，若發生災難，可能引發連鎖效益，所以房子防火功能早就是都市防災計劃一環。台灣多數房子無論是RC（Reinforced Concerte）鋼筋混凝土結構或是磚造，本身結構體都是防火材料，鋼骨雖然遇火會熔解損壞，但都會噴上防火材。

Ai建築及室內設計建築師周先勤表示，尤其分租套房隔間，因屋主為了省成本，可能只會用較廉價的木板，但隔間還是應選擇不燃的矽酸鈣板，才能在發生火災時有效阻絕火勢蔓延。

防火建材有分不燃材及耐燃材，不燃材像是矽酸鈣板，耐燃材則約有1小時的逃生時間，可供民眾逃生。周先勤舉例說明，一般室內裝潢較少使用矽酸鈣板，通常會設在供公眾使用的地方，像商業空間或是居家大廳。若特別想購買防火建材，購買前可詳看材料證明書。

中古屋應重換電線
宏基土木技師事務所技師鄭功仁表示，老舊中古屋的電線線徑在現代人用電習慣下，電量不但不足，且舊銅線氧化後電阻升高，可能會造成高溫起火。且公寓和透天都不會加裝瓦斯警報器。因此中古屋除了電線要重換，加裝瓦斯偵測器，隔間、窗簾換成耐燃材料，花幾萬塊錢加裝灑水系統，都能大幅提高防災能力。

大台中建築師公會副理事長黃文彬提醒，舊市區有許多商場、辦公大樓改建，或複合性的住商混和華廈，以套房居多，後天維修也失調，都是高風險群，「近期剛通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》特別法，期望能加速改善此現象。」

國外建材重保溫台灣不適用

英倫大火
英國倫敦大火燒出民眾對外牆建材的憂慮，但台灣防火材料協會副執行長林杰宏表示，英國地處寒帶，建材偏重保溫效果，與台灣使用的建材強調隔熱防火訴求不同，即使引進台灣也無法通過台灣檢測。

反成為助燃媒介
林杰宏認為，通常建築使用建材各有不同的功能，英國氣候偏寒，建材需求強調保溫效果，以便能在冬天保持室內溫暖，暖氣不致外洩。反觀台灣位於亞熱帶，建材強調隔熱防火，建材訴求功能不同，英國建材未必適用在台灣建築上，若使用量不高，也不會有業者大費周章引進台灣，根本沒有利潤。

這次倫敦大火釀嚴重傷亡，外界認為肇因是因外牆建材不具防火功能，他研判，建商可能疏忽建材用於保溫的石化材料，其實不具耐燃效果，反而成為助燃媒介，就像蠟燭一樣，造成垂流現象，加速讓火勢一發不可收拾。

反觀台灣，建商向政府單位申請建築執照時，都需將建材送檢，除了進行防火性能檢測，至少需達到半小時到1小時防火時效外，還須進行風雨試驗，建材的材質需符合國家標準耐久性，且不能位移。他認為，英國倫敦大火中，失火大樓外牆所使用的建材，即使引進台灣，恐無法通過台灣的檢測。

市中心種稻添綠意 民好奇「何時收割」

預售屋銷售常搭建接待中心，但造型往往千篇一律，也只有看屋買屋一途，北台灣近期有不少接待中心為吸引民眾上門，在基地上種稻、結合咖啡廳，或直接蓋成城堡般的遊樂園，創意十足，業者表示，為讓民眾來看屋可以更輕鬆。
台北市松山區「勤耕延吉」接待中心前為整片綠油油稻田，是負責銷售的海悅廣告請植栽團隊種植，總經理王俊傑表示，除可讓周邊民眾感覺綠意，呈現高樓林立都市中難得寧靜的環境，也因本案基地由璞真建設與耕薪都市更新公司共同開發，在此種稻有建商深耕當地的意義。

蓋遊樂園吸引孩童
該案現場銷售人員也說，一般接待中心以種樹來呈現綠意，但都不如用整片稻田來呈現基地的寬闊感，且在市中心插秧苗確實讓周邊民眾很好奇，還有民眾因此上門詢問何時可收割。

新北市中和區「達永．沐夏」接待中心則與建商自營品牌「阿達阿永咖啡」結合，不只售屋，也賣咖啡。達永建設副董事長莊政儒表示，一般接待中心只做銷售房屋，較浪費資源，反正短期內接待中心都會存在，不如多加利用，規劃成咖啡廳，讓未打定主意買房的民眾，也可輕鬆來案場互動。
以吸睛城堡造型作接待中心的新莊區「至善元」，還規劃多項遊樂設施，且時常更新，泰舍實業副總經理洪振富解釋，要讓民眾跨進建案接待中心通常會有門檻，沒有買房計劃的人不會進來，為不讓接待中心硬梆梆的，所以蓋成城堡，感覺較親切，小朋友來玩家長就跟著進來，因而增加不少看屋客。

單價41~50萬佔1/5 自備250萬就到手

北市地政局最新統計，今年首季北市住宅交易量較去年同期增22.55%，成交單價以每坪41~50萬元最多，約佔整體22.40%。業者認為，交易量大幅成長，房市出現觸底反彈跡象。

北市地政局統計，今年第1季北市住宅實價件數2147件，比去年同期1752件多22.55%，成交單價區間主要集中在41~70萬元，佔整體交易2147件的57.84%，較去年同期該區間佔57.31%，年增0.53個百分點。

總價可壓到千萬
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，部分原因是去年同期有房地合一因素干擾，基期偏低，另一方面也是房市交易量有觸底反彈的跡象。

各單價區間仍有些微增減，如單價41~50萬元今年有481筆、佔年度總交易量22.40%，同區間去年有408筆、佔當年度總交易量3.29%，少0.89個百分點。

其次是單價51~60萬元今年共412筆、佔總交易量19.19%，同區間較去年332筆、佔當年度總交易量的18.95%，增加0.24個百分點。至於每坪單價61~70萬元區間，今年349筆、佔總交易量16.26%，較去年同期264筆、佔當年度總交易量15.07%，增加1.19個百分點。

對此，曾敬德指，每坪單價各區間些微增減，屬自然波動可接受範圍，顯示41~70萬元區間的成交量很穩定。

曾敬德表示，以每坪單價41~50萬元換算，買2房或公寓的3房產品，成交總價可控制在1000~1500萬元，也是北市今年首季住宅成交最多產品，對於北市首購族來說，只要自備250~375萬元就有機會買到。

另即使是31~40萬元低單價區間，今年第1季279筆，較去年同期248筆，也增加12.5個百分點。

首購萬華較平價
對首購族而言，每坪單價41~50萬元也許負擔較重，曾敬德建議，據北市的地政局的統計顯示，包括北市相對平價的首購區段萬華、大同與北投、文山區，比起熱門住宅區段的內湖與南港甚至市中心的中山區，相對較便宜且易入手。

台南安平預售案「聯上海棠」，樓高108米是府都未來最高宅，昨舉辦公開活動。該案潛銷每坪15.8萬元起，2個月吸逾350組人預約，昨宣布開紅盤、已簽約60組。值得留意的是過去超高大樓常創區段新高價，但在台南卻逆勢低價搶客。

較同區便宜2成
「聯上海棠」位於近來推案密集安平國平重劃區，規劃地上29樓採日本住友制震，社區逾400戶，是南市首場樓高逾百米住宅。銷售副總杜昀容指，社區可遠眺台海港灣，有泳池、電影院設施，總銷逾40億元，開幕結合「台南新灣電影節」行銷，現場播放作品並邀十鼓擊樂團演出，吸近千名觀眾到場，「制震宅每坪15.8萬元起屬南市最讓利，較同區便宜逾2成！」

相對台南超高樓低價搶市，高雄則屢創房價新高！目前僅剩不到20戶、高雄最貴成屋豪宅「國硯」，地上43樓採SC純鋼骨結構，每坪最高100萬元，實價登錄揭露每坪成交最高68.7萬元。位於農16地區凹子底森林公園首排「京城」每坪68~98萬元，成交至少58萬元。

位於高雄亞洲新灣區飯店豪宅預售案「遠雄THE ONE」，地上68樓高268米，是高雄僅次「高雄85大樓」建築，更是全台最高豪宅住家，起初每坪47~59萬元連調4次價，最高飆上76萬元。

高雄豪宅創高價
台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，相對台南多屬首購宅，高雄超高樓多規劃指標豪宅，才屢創新高價。

寫真比賽與抽現金 走出戶外吸引買方

天氣終於放晴，北台灣建案搶推促銷活動，除常見的看屋抽獎活動，永和「勝開大地」今天在綠寶石河濱公園協辦「夏戀永和」野餐會，新莊指標案「君泰」明天則舉辦大型寫生比賽，讓民眾除了看屋之外，也能走出戶外一起同樂。

由新北市永和區體育會主辦的「夏戀永和」野餐會，今日下午14時於綠寶石河濱公園開始，現場提供免費餐飲，還有樂隊表演及兒童氣墊區可玩樂，協辦的勝治機構為回饋居民，其推出的建案「勝開大地」也到場擺攤，提供扇子與茶水。

「君泰」辦寫生比賽
負責銷售該案的創意家行銷副總經理柯仲武認為，現在賣房子不一定要將人帶至接待中心裡，走出戶外反而能吸引到其他買方，來野餐的民眾如果有興趣了解建案，現場備有接駁車可送到接待中心看屋。
盼藉回饋已購客抽現金活動來進一步拉抬買氣的中和區「達永．沐夏」，今晚將抽出共計5名10萬元現金，專案經理黃瑋霖表示，現場備有餐點，預計有逾100組買方到場共襄盛舉。

新莊指標案「君泰」明日將舉辦「寫生繪畫比賽」，歡迎12歲以下孩童至現場參與比賽，得獎者有獎金1000~3000元及卡通背包、彩繪圖畫組等獎品，得獎作品將在「君泰」社區的藝術廊道展示。

基隆市「信義之心」明日則邀請約50組已購客，到場抽現金45萬元、家電組等獎項，專案經理孫維陽表示，買方聽聞有此活動皆覺得相當開心，除了讓大家趁機互相認識，也可順便回來看看建案工程進度。

「埕曦河畔」可摸彩
台北市萬華區「埕曦河畔」也有完成看屋流程後可取得摸彩券的抽獎活動，最大獎為新光三越禮券2萬元，及家電、哈根達斯冰淇淋等；新竹市「十禮敬安」看屋後上臉書粉絲頁打卡，也能參加抽獎，最大獎為價值1.5萬元的單人東京來回機票，另有空氣清淨機及SOGO禮券。

溢價率64% 得標價低於行情2成

除新成屋、預售屋，想撿便宜的民眾，多會考慮法拍屋。據統計，今年以來高雄端上法拍市場的待拍物件，超過5人搶標者佔總得標件數23%，約每4件就有1件吸引多人搶標。最熱門的物件是左營區堆滿雜物的公寓案，在1拍時即吸引37封標單，溢價率超過60%。

寬頻房訊統計今年1~5月的高雄法拍件數，指出總待標件數為511件，標出件數235件，其中有55件吸引5封以上標單搶標，多人競爭物件佔總得標物件約23%。寬頻房訊發言人徐華辰表示，相較去年同期，多人競爭物件佔總得標物件約25%來看，近2年民眾對優質物件的關注熱度未減，「不少低於市場行情、或是具投資相的產品，仍具有相當吸引力。」

1樓具店面效益
最熱門的法拍標的，位於左營區忠貞街的公寓，1拍時即吸引37人搶標，1拍底價480萬元、以788萬元拍出，溢價率64%。據法院公告，該物件位於5層樓公寓的1、2樓，總使用面積43.91坪，現場堆滿雜物且十分凌亂、且有壁癌、漏水。

住商不動產R15祥富店店東蔡昆祥指出，該標的雖不起眼、又位於忠貞街，但距主幹道明誠二路約僅30公尺，「投標人看準1樓具店面效益，加上增建面積13坪多，底價換算單價僅11萬元，即便是得標價，單價也僅有18萬元，低於行情10~28%，應是搶標主因。」

前鎮區房市回溫
次熱標的位於小港區港安街的透天厝，共計4層，使用面積逾62坪。4拍底價422.5萬元，共吸引31人搶標，後以638.889萬元標出，溢價率51%。第三熱標的為前鎮區忠民街透天厝，建物坪數近50坪，2拍底價308萬元，共吸引28人搶標，後以458萬元標出，溢價率48.7%。

台灣房屋高雄公正特許加盟店東謝至真表示，前鎮區法拍市場與房市回溫同步，特別是部分釋出稀少的物件，輔以黃金區域地段的話，幾乎可能與當地一般買賣價格相當。

謝至真說：「吸引多人搶標的安忠街透天物件，鄰近三多商圈，巷弄透天產品市價行情約500萬元，底價約低近4成，光價格就十分吸引人。」即便拍出價格458萬元，也略低於市場行情1成。

底價每坪免10萬
同樣在1拍就吸引多人搶標的左營區「學院書香園」大樓，1拍底價420萬元，換算單價不到10萬元，此案於房屋交易網上待售物件開價，每坪約15~18萬元，法拍價低許多，加上社區條件不差，是獲得投資人青睞主因。

每坪7萬俗又大碗 上月中化買7千坪進駐

桃園3大百億工業區正夯，其中觀音工業區以地價俗又大碗的優勢，近5年累積交易金額達138億元最高，其次是楊梅工業區128億元，而中壢工業區雖地價較高，但鄰近市區吸引許多知名企業進駐，累積交易金額達122億元。
信義全球資產根據內政部實價登錄揭露，自2013年到2017年第1季台北、新北及桃園地區交易資訊，前3大百億交易金額的工業區，交易件數依序是觀音工業區59件，累積交易金額達138億元、楊梅工業區41件，累積交易金額128億元、中壢工業區32件，累積交易金額達122億元，這3大工業區交易量，佔北北桃億級工業區交易量32%。

楊梅靠地緣居次
信義全球資產代理一部經理康錫晃分析，對製造業而言，桃園市觀音工業區近5年交易件數59件，交易額高達138億元居首，主因是該區土地使用管制用途較廣，有些特殊環保產業可進駐，加上每坪僅7~15萬元，相對較便宜，去年6月嘉里大榮物流公司在觀音工業區買5千餘坪土地，上月中化合成生技公司也在公告斥資買下7千餘坪的土地，顯示單價低、詢問度高，也較具競爭力。

楊梅工業區交易金額排名第2，單價同樣偏低，每坪8~13萬元，雖然供給面不如觀音工業區，但因緊臨幼獅工業區，又位於南桃園，地緣上可吸納與新竹湖口、科學園區相關之企業，近5年累積交易件數41件，交易額達128億元居次。

中壢近市區吃香
至於中壢工業區雖然土地單價較高，每坪15~28萬元，但近5年累積交易件數32件，交易額達122億元排名第3。康錫晃認為，因中壢工業區鄰近市區吸引許多知名企業如東元、統一、國瑞汽車等進駐，造就中壢工業區高達百億元的交易量。

據統計，全台有150~200萬戶房屋出租，每年租金規模1200~2400億元，但租屋糾紛卻屢見不鮮，內政部擬定《租賃住宅市場發展及管理條例》還在立院牛步修法，昨在「推動租賃住宅升級」座談會中，信義房屋株式会社管理部部長樋口和人建議，委託專業物業管理公司，可避免紛爭。

供出售再購建議
內政部地政司司長王靚琇指，《租賃住宅市場發展及管理條例》推動方向是為保障租客與房東，將租約全面納入管理，並輔導成立房東房客協會，讓爭議有快速處理管道，也有免費糾紛調處機制等，另外若個人房東委託經營還可享租稅減免。

永勝資產管理執行長徐銘達說，估民間租屋、社宅、空屋與學生租屋市場達150~200萬戶，年租金1200~2400億元，包租、代管或包租的商機都很大，但台灣租賃住宅市場最大的問題是「稅」，國內租賃住宅隱藏出租事實高達90%。
信義房屋株式会社管理部部長樋口和人以日本經驗表示，日本的租賃產業管理公司業務內容愈來愈多樣化，不再是單純的派人打掃維護、找房客，而是有效且長期維護資產的價值，並適時給予出售及再購建議。

在一九九八年本土型金融風暴中一度破產的國揚集團創辦人侯西峰，繼八年前與英業達集團總裁葉國一在高雄合作推出「國硯」豪宅案重返房市後，六年前佈局重返北市，在法拍市場砸下二十億餘元，以每坪八二六萬餘元的當時天價買進仁愛路豪宅聚落「仁愛一一六」基地，並整合一旁海砂屋社區推動都更，怎料遭北市府駁回，重返北市房市之路碰壁。

二○一一年七月，台北地院執行預售案「仁愛一一六」基地法拍案，面積約二四四．一二坪、底價八億七九六○萬元；開標當日，因現場聚集三十多名黑衣人，迫使法院協請帶槍員警進駐，吸引四組人馬競標，最終由威力國際出價二十億一七八○萬元拍得，溢價率近二三○％，背後操盤者就是侯西峰。

「仁愛一一六」基地位於仁愛路三段上，一側是前副總統呂秀蓮官邸、另一側是海砂屋大樓「御林園」，基地現還處於空置狀態。根據北市都更開發案查詢平台，去年八月「仁愛一一六」與「御林園」被自行劃定為都更單元，實施者是國揚實業；該都更範圍為仁愛路三段、建國南路一段、建國南路一段二七九巷、仁愛路三段一一八巷二十弄及十二弄所圍街廓內的東北側。

同意人數、面積未過門檻
據瞭解，該案已順利通過都更單元劃定與事業概要，但在都更事業計畫遭北市府打回票。北市府都更處表示，駁回原因是該案同意比率並未通過人數達三分之二、面積達四分之三門檻。國揚實業總經理彭邵齡坦言，該都更案有兩個住戶向北市府提出訴願，表達不願意參與都更。

進一步瞭解該都更案內容，基地面積約八八七．五四坪，私有地主人數達七十二位，土地使用分區為住三、住三之二，比率各約三十一％、六十九％，法定容積約七○七五．○九坪，初步申請容積獎勵面積約一三七○．八八坪；該案另有申請容積移轉面積約七六六．五坪，還有海砂屋容積獎勵約三七二．二三坪，若順利通過北市都更委員會審議，且沒有刪除任何容獎與容移，推估可興建樓地板面積將近萬坪，以每坪房價二五○萬元推估，總銷可望上看兩百億元。

鄉林建設（5531）集團董事長賴正鎰表示，今年會是集團營收成長的一年，尤其下半年將呈「大船入港」，兩岸都有新案陸續邁向入帳高峰；展望未來，集團將朝向「地產、旅遊、商業」三大方向同步前進。

賴正鎰表示，2016年鄉林兩岸營收總共達74.5億元，年增54.2％，次於2013年的78億元，創近年營收次高紀錄；其中台灣營收為67億元。至於稅前盈利3.55億元，全年EPS 0.57元，比2015年的0.25元，呈現倍增。展望2017年，下半年可望優於上半年。

賴正鎰表示，總銷百億的「鄉林山海匯」預計於9月起交屋，南京涵碧樓酒店9月將開幕，南京「涵碧樓行館」酒店式公寓也可完工交屋，下半年兩岸營收就會像是「大船入港」。

鄉林上半年有「鄉林玉川」、「青島涵碧樓」的酒店及地產銷售貢獻營收，Q1EPS仍為-0.12元，累計前5月營收衰退8成至5億元。但進入Q3，若「山海匯」、「南京涵碧樓」完成交屋，法人估計兩岸可望貢獻營收約80億元。

賴正鎰表示，「山海匯」即將分區落成，「海匯」區已快交屋，預售時已售達7成，可望在9月底交屋；其餘待交屋再啟動新成屋銷售。另外，「鄉林玉川」、「鄉林美術館」也會持續銷售。

另外，大陸投資項目，賴正鎰說，「青島涵碧樓」文創度假酒店開幕兩年多來，平均住房率已超過6成，預計2017年可衝到7成，逐年遞增，未來目標要達到85％。

「南京涵碧樓」綜合開發案，酒店方面可望今年9月先試營運；酒店式公寓「涵碧樓行館」已售近半，2017年第3季完工後，第1批銷售的180戶可先交屋，其餘成屋也持續銷售；商辦「涵碧樓金融中心」及商場，目前正在進行內部裝修，已接近完工。

至於「成都涵碧樓」與住宅「涵碧天下」，也在趕工中，若能順利取得售樓証，首批500戶住宅可望今年公開銷售。

賴正鎰也提到，為了掌握自住剛需買氣回籠，鄉林集團將鎖定「地產、旅遊、商業」三大方向，加速前進，深耕台灣、並且跨足海外市場。

　　銀監會：堅決抑制部分地區房地產市場泡沫

　　記者獲悉，6月23日上午，銀監會黨委書記、主席郭樹清帶隊赴農業銀行(3.510, 0.01, 0.29%)總行進行調研和督導，並主持召開座談會，郭樹清在會上強調，要繼續抓住“僵屍企業”這個“牛鼻子”，堅定不移地推進去產能。落實差別化住房信貸政策，堅決抑制部分地區的房地產市場泡沫。要深入開展市場化法治化債轉股，積極穩妥推進去杠杆。要加強服務收費管理和增加金融供給並舉，有效降低企業成本。進一步加強對“三農”、小微等薄弱環節和各類新業態新動能的服務，積極支援企業參與“一帶一路”建設，為企業“走出去”提供更有效服務。

　　郭樹清表示，今年以來，銀行業積極貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，緊扣供給側結構性改革，圍繞“三去一降一補”五大任務，不斷完善金融服務，取得積極成效。同時，也要清醒地認識到，銀行業支援供給側結構性改革還存在差異化金融服務不足、有效金融創新缺乏、外部政策環境有待優化等問題。

　　郭樹清在總結時指出，銀行業金融機構要從四個方面努力提升支援供給側結構性改革的能力和水準：一是要深刻認識銀行業支援供給側結構性改革的重大意義，深入瞭解地方、企業、居民對銀行服務的需求。二是積極探索更多有效途徑，包括設立專門運作機構、建立有民企和外資參與的基金、支持政府和社會資本合作項目、鼓勵支援國有企業實施混合所有制改革等。三是在強化服務的同時，也要注重加強自身風險防控能力建設，特別要注意防範信用風險和流動性風險。在實施債轉股過程中，要確保風險有效隔離，把風險真正轉移出去，同時，要積極研究債轉股過程中的監管資本計量問題。四是要充分發揮政府、銀行、企業等各方積極性，進一步推廣政銀保、政銀擔等多方合作模式。加強與地方政府、司法機關等各方的資訊共用和工作聯動，堅決打擊逃廢債行為，推動優化金融生態和外部環境。

“開發商資金鏈斷裂了。”一位業主告訴在奧宸地產北京“劉娘府”項目實地探訪的記者。

這個項目位於“一半山水，一半城”的石景山區，是京城有名的別墅聚集區，距地鐵站僅1公里左右，區位優越卻陷入多重困境。

記者在現場看到，拆遷工作並未結束，工地上還有少數居民；部分工地上裸露著鋼筋，荒草叢生。更為關鍵的是，這個專案一級開發已悄然“易手”，北京奧宸將何去何從？

拆遷工程進展緩慢

早在2012年，北京奧宸房地產開發有限公司（以下簡稱北京奧宸）在操盤劉娘府改造項目過程中一度因拆遷受阻，導致回遷房建設延誤及延期交房。

據悉，北京奧宸在交房日期前夕臨時通知將會延遲交房，最長延遲時間達到2年多。

《京華時報》2012年報導顯示，北京奧宸一位工作人員當時表示延遲交房主要是部分樓棟拆遷過程不順利，有少部分居民因不滿意公司提出的拆遷補償條件而拒絕搬遷，致使房屋建設延誤。該工作人員同時承認資金不足也影響到工程進度，但否認資金問題是主因。

當時，一位居民介紹說，他拒絕搬遷是因為開發商在商討拆遷的過程中誠意不足，“以前給別家的補償款是5萬元一平方米，到後期就給我們2萬元一平方米，我們怎麼可能搬遷？”該居民稱，據他瞭解，是由於開發商資金不足導致後續拆遷工作難以推進。

實際上，時至今日，在已停工的專案裡，《每日經濟新聞》記者也發現還有少數居民在居住，並沒有搬遷。

拆遷工作難確實是因為資金不足導致的嗎？

記者前往北京奧宸的註冊地址石景山區中鐵建設大廈瞭解情況，卻發現其早已不在此處辦公。據大廈的物業人員介紹：“奧宸走了好幾年，他們現在的註冊地址還在這裡，我們也找不到人。”

最終，在石景山區西山奧園社區底商，記者找到了北京奧宸的辦公地點。公司一位元負責人只是告訴記者，大概2013年、2014年公司就已出現問題了，最先暴露就在北京。

資金匱乏早已顯現

記者查詢北京奧宸工商資訊時發現，從2013年4月一直到2016年5月，奧宸地產就開始向西藏信託、石景山農行、中國信達等公司出質北京奧宸股權數。

除北京奧宸部分股權被出質外，深圳奧宸與雲南奧宸的部分權也被出質。據網易房產消息，2011年，奧宸地產為開發劉娘府地塊向中國農業銀行石景山支行借款12億元，期限3年。雲南奧宸、深圳奧宸和鄒建民（奧宸地產實控人、董事長）均為這筆借款提供抵押擔保，但及至2014年，北京奧宸未按期全部償還借款。

2014年2月14日，農行石景山支行與北京奧宸、雲南奧宸、奧宸地產以及鄒建民簽訂《借款重新約期協定》，借款合同金額為剩餘未償還的10.9億元，期限至2017年2月16日，分7次償還，年利率6.55%，但奧宸地產自2015年開始即未能足額清償。

當年9月底，奧宸地產又聯合一家公司以49.17億元外加異地配建1000平方米保障房的代價競得石景山區劉娘府1604-659等地塊。當時奧宸地產相關人士透露，北京奧宸已完成近10萬平方米的“西山奧園”安置房交付。

上述北京奧宸相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，“當時奧宸支付了所需資金的40%。”

那麼，是否因為這部分資金的支付拖累了奧宸地產的資金鏈，帶來包括欠薪在內的連鎖反應呢？

該負責人向《每日經濟新聞》記者表示，最先開始停薪的就是北京，陸陸續續一直停薪，停一兩個月就又發了，2016年初開始大面積停薪，一直到今年初停薪的事情才由政府出面解決。目前公司（北京奧宸）還剩十幾個人，剩下的都是和老闆（鄒建民）時間比較長的，去年人走的比較多。

專案一級開發易手

公開資訊顯示，北京奧宸實際為石景山區劉娘府地塊的土地一級開發商，在2009年即已獲得石景山區劉娘府綜合改造專案土地一級開發權，總用地面積為179.24公頃。劉娘府專案規劃建築規模80.56萬平方米，規劃用途為住宅、商業及綜合，其中包括23.1萬平方米的定向安置房。

在專案現場，《每日經濟新聞》記者注意到，一處停工的工地已開始建設。上述北京奧宸負責人告訴記者，該專案於2016年上半年停工，今年4月份開始復工。目前政府已經全面接手，每次的工程進度款都是政府出，直接付給施工單位。

“之前還考慮與其他的公司進行重組，但是老闆不甘心。”該負責人說道。

記者在北京市國土資源局石景山分局官網上看到，2016年7月，北京奧宸主動提出申請退出劉娘府綜合改造專案一級開發工作，石景山儲備分中心根據奧宸公司的現實情況，啟動各項審計工作的同時，開展對劉娘府專案資料的移交工作。據瞭解，剩餘工作由北京遠恆置業繼續接管，該房企實際控制方是一家港股上市的北京大型房企。

“上周剛剛開完會，這片樓將在年底交房。目前我們的工作就是收收尾，這批安置房做完了之後就不做了。後面的工作就看老闆怎麼打算了。”上述北京奧宸相關負責人說，老闆（鄒建民）她還想在北京拿地，但是還得看資金安排。

未來二手房租賃和買賣環節，將有較多政策措施出臺，“強監管”將成為房產經紀行業常態。

“為協助部裡做好相關法律制度工作，我們已派人參加《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》的起草，這個條例的出臺將為我們行業提供根本的制度保證。”6月22日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會（簡稱“中房學”）會長杜鵑表示。

杜鵑是在“2017中國房地產經紀年會”上做出上述表態的。該年會上傳遞出的消息顯示，隨著存量房市場（以二手房買賣、租賃為主）的交易規模逐漸擴大，近期監管層對於房地產經紀行業的“強監管”環境將會持續，未來將可能有更多的法律法規予以規範。

資料顯示，在一線城市和部分二線城市，存量房交易規模已經超過新房佔據市場主流。2016年我國一線城市存量房交易中，通過房地產經紀促成的超過85%，二線城市超過60%。

活躍經紀人數量已超百萬

近年來，監管層對於存量房地產市場的關注度明顯提高。2015年和2016年的中央經濟工作會議，均提及這一市場。

今年的政府工作報告也強調，“要加強房地產市場分類調控，規範仲介行為。”

為落實中央要求，住房城鄉建設部自去年以來持續開展了房地產市場秩序專項整治，並曝光了違法違規典型案例和仲介機構名單。近期公佈的《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，也對房地產經紀行業監管作出了明確規定。該檔被認為將極大促進市場規範。

之所以如此關注存量市場，主因在於近些年存量房交易的規模越來越大。資料顯示，在一線城市和部分二線城市，存量房交易規模已經超過新房佔據市場主流。且按照城市化進程的角度，未來該市場的規模還會越來越大。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會的資料顯示，2016年我國一線城市存量房交易中，通過房地產經紀促成的超過85%，二線城市超過60%。

鏈家集團董事長左暉在發言中也援引數據稱，2016年全年整體市場交易額（新房＋二手房）超過了17萬億，其中二手房交易第一次超過了6.5萬億。

就經紀行業而言，據中房學委託大資料公司統計，截至目前，全國工商登記在冊的，經營範圍包含房地產經紀相關業務的獨立法人企業總數為18.3萬家，共設立分支機搆6.3萬家。房地產經紀機構中，從事二手房交易的占大多數，從事新建商品房銷售代理的相對較少。

同時，據58同城、房天下等房地產網路平臺統計，活躍的房地產經紀人員數量已超過100萬人。目前，取得全國房地產經紀人、房地產經紀人協理職業資格的人員共約10萬人。

多項制度需建立

杜鵑在發言中表示，當前針對房產經紀行業嚴厲懲治的狀態未來還將持續，原因是“隨著二手房在房地產市場成交占比越來越大，國家已經把二手房納入全國房地產市場的統一管理”。

與會的某仲介機構負責人向21世紀經濟報導記者表示，監管層真正對經紀行業的關注，體現在去年9、10月份的一輪監管。因為在此之前，調控政策主要針對新房市場。

他認為，部分仲介被要求下調仲介費等舉措表明，未來在二手房的租賃和買賣環節，將有較多政策措施出臺，“強監管”將成為房產經紀行業的常態。

近期以來，二手房交易量隨著整體市場的冷淡出現下滑，與會的部分經紀公司負責人表示，這對於行業的監管和規範，卻是一個好時機。

事實上，房產經紀行業本身亦存在不少頑疾。中房學副會長兼秘書長柴強表示，雖然房產經紀是一個專業性強，且不可或缺的行業，但仍然存在諸如人員流動性大、入行門檻低、伎倆橫行等問題，社會口碑不好。

柴強認為，未來將從四個方面改變現行的利益機制。第一，先從實名從業、披露職業資格資訊入手，逐步實行從業人員的准入制度；第二，在代理環節上，從雙方居間引向單方代理，從單方代理引向獨家代理；第三，發佈真實房源，全面披露房屋資訊，承擔損害賠償責任；第四，在有效、合理保護房源資訊的基礎上，實行房源在經紀機構內從業人員之間共用。

杜鵑則指出，與國外相比，我國並沒有建立起完善的存量房市場交易基本制度，包括真房源和房源共用的制度，經紀機構之間、經紀人之間的傭金分享制度以及專業服務誠信服務的優勝劣汰制度等，未來都需要逐步建立。

另據21世紀經濟報導記者瞭解，杭州、揚州等地已建立官方的二手房交易監管服務平臺，在網路平臺上對房源驗證、交易管理等進行有效查詢和監管。該平臺已得到主管部門的較高評價，未來有可能進一步推廣至其他城市。

顏建國回歸，大大加強了與母公司中建集團的聯結，一向專注於住宅+商業開發的中海地產開始進入城鎮化、產城專案多元化領域。

自去年12月份顏建國掌舵中國海外發展有限公司（00688.HK）以來，這家老牌央企明顯加快了土地投資的步伐，不僅在公開土地市場動作頻頻，也更多地聯合外部夥伴合作開發。

中海地產今年提出千億土地投資計畫，前五月，土地支出為343.91億，還有大量“彈藥”蓄勢待發。

與萬科、碧桂園等大型房企類似，中海地產也在加大收並購力度。今年房地產市場進入調整期，預計下半年將出現更多的並購機會。

值得關注的是，從去年底以來，中海地產還大大加強了與母公司中國建築（簡稱中建）系統內部兄弟公司的業務協同與優勢互補，實現了多元化投資新突破。

6月21日，中海地產與中建全資子公司中建方程、中建資本簽署了戰略合作協定。同時，三方還就鄭州高新區項目簽署了合作協定。

據21世紀經濟報導記者瞭解，中建旗下主要包括專注在城市軌道交通等基礎設施投資業務的中國建築基礎設施事業部，專注于城鎮成片土地綜合開發、城市更新業務的中建方程，以及推進中國建築“產融結合”戰略的中建資本及中建旗下各局等，通過與這些兄弟公司合作，中海地產開始介入城鎮化開發和產業新城領域。

土地投資多元化

中海地產主席兼行政總裁顏建國在今年3月份的業績會上透露，中海在戰略目標、拿地方式、管控模式等各方面都在進行優化，例如在投資方面，由於現在一線城市拿地會越來越困難，中海也會通過聯合拿地、適當參與棚改進行一二級聯動等方式拿到一些地。

同時，據21世紀經濟報導記者瞭解，中海地產還要求，將投資拿地列入城市公司的考核指標，要求各城市公司採取更多樣化的投資手段，增加更多儲備土地。

這樣的投資思路顯然已被貫徹。去年12月起，中海地產緊抓歲末年初的土地市場機遇，在公開市場拿地速度明顯加快，迅速吸納了多宗優質土地。

根據公司公開資料顯示，去年12月至今年5月底，中海總計斥資552.17億元在25個城市新增39宗土地，總建築面積達921萬平方米。其中，今年前5個月新增土地儲備26宗，總建築面積約610萬平方米，權益面積約508萬平方米。

根據21世紀經濟報導記者統計，相比去年前五月新增的總建築面積228萬平方米，今年前五月已實現168%的增長。同時，今年前5月的土地投資總額也同比增長約3.2倍。

而在業績會上，中海方面表示今年全年的土地投資額預計1000億。前5月，中海地產土地支出為343.91億元，完成率約為34.39%。

在土地規模迅速擴張的同時，中海也不斷加大外部合作力度，積極聯合優秀外部合作單位組成聯合體進行土地投資。

據統計，今年前五月，中海地產已與龍湖、保利、首開、中糧等7家房企以及曲江文化產業集團展開合作，先後在西安、北京、香港等地獲取了4宗地塊，總建築面積約189萬平方米，支付權益地價超過60億元。

此外，今年上半年，中海先後與深圳國際、中集集團、平安不動產等企業建立了戰略合作關係，未來有望在合作開發上實現新的突破。

介入產城融合

顏建國回歸帶給中海的新變化還包括，與母公司中建集團的聯結大大加強，背靠母公司強大的資源，一向專注於住宅+商業開發的中海地產，開始進入了城鎮化、產城專案的多元化領域。

為開發鄭州高新區的宅地項目，中海地產已與中建方程訂立協議，並成立了專案公司。該項目公司將由中海地產擁有65%股權，中建方程擁有35%股權。同時，根據約定，中建方程預計將在2018年年初將該項目注入項目公司。

據瞭解，該宗地塊是中建於去年12月28日拿下的高新區朱砦合村並城專案，土地用途為城鎮住宅，占地面積約113.98畝，地上建築面積約為19萬平方米。

在鄭州高新區項目開發方案中，中建方程以在建工程轉讓的方式，將其中一宗土地轉讓給中建方程與中海地產組成的合資專案公司，而中建資本負責在開發建設過程中提供融資貸款，實現三方合作共贏。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期各地的土地供應規模加大，但資金審核力度趨嚴，這使得房企難以拿下優質的土地，因而實現內部資源的共用很關鍵。

更進一步，中海與中建方程合作不僅是利用了系統內部的土地資源獲取優勢，還充分發揮了中建方程的城鎮化綜合建設之長，中海地產也因此介入了產城運營。

中建方程是中建集團於2014年1月組建成立的新型城鎮化投資公司，旨在向地方政府提供“一站式、系統化、全要素”的優質城鎮綜合建設服務。中建方程以土地成片開發和土地價值提升為核心業務。

目前，中建方程已在北京、上海、天津等15個一、二級城市投資運營了30餘個大型新型城鎮化綜合建設專案，並取得了可觀的成果。其中，西安徐家灣地區綜合改造專案和上海重固鎮新型城鎮化綜合開發專案分別入選國家級PPP示範專案庫和PPP創新工程重點城市名單，天津塘沽灣新城專案也入選了天津市示範小城鎮建設試點。

對於這次合作的意義，顏建國在簽約儀式上表示：“雙方簽署戰略合作協定是進一步加強系統內單位間的協同發展、合作共贏，通過積極融入中國建築的大戰略、大體系，為中海發展帶來巨大的發展空間。”

在前述戰略合作中，還有一個機構不容忽視。那就是中建資本。中建資本定位於中建的金融控股平臺，旨在為全集團的投融資提供金融服務，並以自身為載體對外實施金融投資，獲取金融牌照，打造中國建築唯一的金融業務板塊。同時也是中建深入推進“產融結合”戰略，促進主營業務和金融業務協同發展的重要戰略舉措。

對此，嚴躍進認為，中海與中建方程、中建資本的合作，通過發揮集團內部的拿地、建設工程、融資等方面的資源優勢，實現了對重點城市優質專案的獲取開發和建設，“符合中海當前控制財務成本、企業發展提速等導向策略”。

8幅宅地規劃總建築面積近77萬平方米，全部採用“招掛複合”方式出讓。據統計，這8幅土地起拍樓板價均在2萬元/平方米以上。其中松江區洞涇鎮新農河三號-1地塊及松江區洞涇鎮新農河三號-2地塊，在發佈僅1日之後，因出讓人要求被終止出讓。

自5月26日以“招掛複合”方式出讓三幅宅地之後，上海土地市場再迎來微妙變化。

6月21日，上海市土地交易市場發佈上海市國有建設用地使用權出讓公告，新推8幅住宅用地，全部採用“招掛複合”方式出讓。

這8幅宅地規劃總建築面積近77萬平方米，分別位於寶山工業區、青浦澱山湖大道、松江洞涇、嘉定安亭、奉賢南橋。

據統計，這8幅土地起拍樓板價均在2萬元/平方米以上。其中松江區洞涇鎮新農河三號-1地塊及松江區洞涇鎮新農河三號-2地塊，在發佈僅1日之後，因出讓人要求被終止出讓。

在多名業內人士看來，2017年已經過半，大房企在上海土地市場略顯“英雄無用武之地”；同時，商品住宅交易量已經進入低谷期，類住宅調控似乎比去年年底更嚴格。此時推出多幅住宅用地，仿佛給市場打入一劑強心劑，大房企的機會又來了。

“招掛複合”加速洗牌

此前5月26日，上海首次採用“招掛複合”方式出讓三幅宅地，房企需提交大量投標材料，專家根據經濟實力、技術資質、專案經驗進行打分，每塊地篩選出不超過三家房企相互角逐。評標採用100分制，經濟實力30分，技術資質20分，專案經驗50分。

此次土拍，依舊採用“招掛複合”方式，不過評分標準略有調整。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，一個重大改動的地方，就是上次經驗值占到50分，這次經驗值降低了些，但也超過了40分，仍佔據重要部分。而多出來的分值劃到增加的一個“受讓管理”的專案中。該項內容可理解為，5月1日以後拿過土地的公司就拿不到高分。換言之，其他沒有拿過地的公司增加獲勝幾率。而5月1日後拿地的是保利、中海、中建，這幾個公司再次拿地的可能性或許就沒有其他房企高了。

盧文曦認為，這也是管理層經過權衡後的考量，以規避寡頭壟斷。

實際上，今年上半年上海樓市調控剛剛取得初步成效，且由於上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地。部分房企因此調整了策略：為了補充上海的貨源，品牌房企還是積極佈局環上海區域，同時，加大對於長三角區域的核心城市的佈局；一部分中西部起家的中小房企在上海、環上海、甚至長三角區域也很難拿到地，開始轉戰中西部核心城市；也有房企開始尋求其他手段佈局上海，比如收並購二手項目，甚至正在銷售的被限價的新盤、存量物業更新也成為房企考慮的對象；還有部分房企不得不開始嘗試“小鎮”等模式拓展長三角區域非核心城市的專案開發。

有分析人士認為，今年上半年上海土地市場主要特徵表現在兩方面：首先，至今為止2017年上海土地出讓計畫沒有公佈，起碼筆者沒有看到。同時，截至6月19日，2017年上海市土地市場累計成交規劃建築面積370萬平方米，儘管比2016年同期上揚21%，但是比2015年同期下滑39%。而從成交金額來看，至今為止，上海土地出讓金只有471.25億元，比2016年下降12%，比2015年同期下滑26%。整個土地市場並沒有成交多少地塊（相當部分地塊成交是2016年供應，並且大部分位於郊區甚至遠郊），住宅類用地（純宅地、包括宅地的綜合用地）至今更是無新供應量（除配套動遷房），導致佈局上海的房企們，包括大牌房企們“英雄無用武之地”。

其次，在土地供應量有限的情況下，上海出臺最有影響力的土地政策：“招掛複合”新政，導致大部分中小開發商更加拿不到地。姑且不說這個政策是否是長期政策，僅僅說這樣的政策延續2-3年，就會導致不少房企被動撤離上海。如此一來，由於土地政策的變化及拿地門檻的提升，會導致上海房地產市場加速洗牌。

盧文曦分析指出，土地出讓採取“招掛複合”方式出讓，三類房企機會概率將比其他房企高。首先是綜合實力強勁的國企央企；其次是近幾年上海擴張比較明顯的房企，因為經驗值占高比例，所以即便是中型房企運氣好的話不是沒有機會；最後就是大房企，綜合能力都比較強。

但盧文曦又強調，現在對土地自由資金要求比較嚴格，如果最近專案賣得一般，回款慢的話，依然有“翻車”的可能性。比如此前的5月底，上海曾推出三幅住宅用地，首次採取“招掛複合”的出讓方式，就有大型房企資金不夠中途出局了。

下半年供地或增加

一位房企人士指出，今年底明年初上海或許會出現一波成交量的上漲。原因是部分複合社保年限條件的家庭或會出手。但從今年下半年上海土地市場看來，是否有供應量，供應量多少成為今年下半年上海土地市場走勢的關鍵。

同策諮詢研究部資料顯示，上半年上海土地出讓僅僅有471.25億元，按照2011-2016年過去6年平均土地出讓金1526億元計算，今年上海土地出讓金還有1055億元億元差距。因此該機構預判，按照每年上海都會出讓一定土地獲得1526億左右土地出讓金的假設，下半年勢必會推出一些地塊，達到1526億左右的成交金額。

張宏偉則指出，連續的調控將導致市場進入深度調整階段，屆時，房企拿地會比較謹慎，儘管大部分房企仍然看好上海土地市場，但是，不至於像去年9月份之前那樣積極製造“地王”。更何況，上海有“招掛複合”的土地新政，限制了參與競拍房企的物件，只有TOP10甚至TOP5的房企才具備競拍資格。由此可見，下半年土地市場將處於平穩階段，不再受制於調控政策因素，上海有可能會積極推地，TOP10房企角逐加劇。

然而，上海此前提出，“十三五”期末建設用地總規模不突破3185平方公里。這也就意味著，“十三五”期間，上海建設用地增量只有40平方公里。而在當前上海“控人口”等措施指導之下，上海也很難短期內釋放大量土地供商業開發。

提價8%加推96伙仍踴躍 折實603萬入場

七一假期前夕，發展商普遍按兵不動，市場焦點轉移至現正收票的新地（00016）元朗PARK YOHO Genova。該盤上周二（20日）公布首張138伙價單後，連日收票理想，發展商日前（24日）乘勢加推96伙，折實平均呎價約1.25萬元，較首張價單加價約8%，市傳項目累收2916票，超額約11.5倍。

平均呎價1.25萬

過去兩日為PARK YOHO Genova開放示範單位及舉行嘉年華會的首個周末，就記者昨日所見，項目位於元朗青山公路潭尾段18號的現樓示範單位及售樓處參觀氣氛熱鬧，前來睇樓人流絡繹不絕，下午時段持續有數十人排隊睇樓，當中不少為一家大細。

該盤連日收票理想，繼上周四（22日）首日累收616票，之後連日錄得600個以上登記。發展商趁勢加推第二張價單共96伙，當中包括首度推出向東內園單位及實用面積925方呎的3房戶。

根據價單顯示，該批單位實用面積520至925方呎，定價717.9萬至1460萬元，呎價約1.3萬至1.64萬元，扣除最高樓價16%折扣優惠後，折實售價603萬至1226.4萬元，折實平均呎價約1.25萬元，較首張價單折實均價約1.16萬元加價約8%。

壹嘉傳將推價單

市場消息稱，截至昨天，項目累收約2916個登記，較推出的234伙超額約11.5倍。PARK YOHO Genova位於青山公路潭尾段18號，共有8幢住宅大廈，提供683伙，實用面積229至1873方呎，預計入伙日期為2018年3月31日。

另一邊廂，澳博（00880）常務董事梁安琪旗下尚嘉控股持有的灣仔壹嘉，市傳將於日內公布首張價單，同步開放現樓示範單位。位於灣仔道109號的單幢現樓壹嘉共100伙，實用面積278至892方呎，涵蓋開放式至3房戶。

市場欠缺大盤開售，周末一手交投持續萎縮，過去兩日一手市場僅錄約20宗成交，與上周末約20宗看齊。

AVA 61兩天沽7伙

資深投資者盧華旗下維達創建發展的深水埗單幢項目AVA 61，兩日共沽出7伙，佔大市成交約36.8%，連同該盤周五售出的單位，至今累沽36伙。位於深水埗大道61號的AVA 61共有138伙，實用面積150至232方呎，開放式及1房間隔，預計入伙日期為2020年3月31日。

另外，資本策略（00497）旗下沙田九肚山峰招標售出麗坪路69號屋及兩個車位，實用面積2596方呎，成交價8080萬元，呎價約3.11萬元。長實（01113）北角維港頌亦連沽4伙，市傳其中1座28樓B室，實用面積1594方呎，由地產代理高層購入， 成交價7373.8萬元，呎價約4.63萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，6月份一手市場欠缺焦點盤撐市，令至今交投只錄逾600宗，較上月約1600宗大減62.5%，若PARK YOHO Genova未能趕及本月推售，全月一手成交將跌至只有約700宗，屬今年以來最少。

二手住宅樓市近月交投放慢，但個別屋苑樓價升勢未止，其中樓齡超過37年的荃灣中心10座，一個高層戶日前以每方呎約1.34萬元易手，為屋苑自今年4月後再錄分層單位呎價新高成交。

美聯物業高級營業經理鍾家豪稱，荃灣中心10座高層F室，實用面積268方呎，原業主開價365萬元，新近獲投資者議價至358萬元承接，呎價約1.34萬元，將原由屋苑19座中層C室以每方呎約1.32萬元保持約兩個月的紀錄，推高約1%，創屋苑分層單位呎價新高。原業主2010年4月斥資136萬元購入上址，持貨約7年賬面勁賺222萬元，升值1.6倍。

破頂聲不絕的將軍澳亦見高價成交，中原地產副分區營業經理伍錦基說，峻瀅1期5座高層B室，實用面積498方呎，原業主減價4萬元以646萬元沽出單位，呎價約1.3萬元，打破1期2座中層C室同月創下的呎價約1.28萬元紀錄，刷新屋苑呎價新高。

另外，市場再錄反價個案，利嘉閣地產分行聯席董事李德臻說，跑馬地山光苑1座高層A室，實用面積682方呎，原業主4月以1280萬元放盤，新近成功反價100萬元以1380沽出，呎價約2.02萬元。

二手樓價持續上漲，準買家追價能力受考驗，成交量持續偏低。據三大代理行統計十大屋苑周六及日成交都在單位數徘徊，其中美聯物業只錄得3宗買賣，創5個月新低，按周減少2宗（約40%），連續6個周末錄得單位數成交。中原地產指出，天水圍嘉湖山莊過去兩天零成交，為今年的周末首次出現。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，樓價持續上漲，準買家難以追價，二手氣氛回軟；惟普遍業主只願「象徵式」調整叫價，料下半年樓價升勢有機會收斂，但仍有約3%至5%的升幅。

準買家觀望加息步伐

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑說，二手樓價升至歷史新高水平，有心入市的買家唯有等樓價有所調整再作打算。中原地產統計十大屋苑過去兩天共有3宗成交，按周則持平，港島區三大屋苑及新界區三大屋苑均錄得零成交，嘉湖山莊更屬今年首次周末「捧蛋」。中原地產分區營業經理伍耀祖表示，元朗新盤開價後積極收票，搶去大量新界區二手客源，其中嘉湖山莊本月成交步伐緩慢，暫錄得17宗成交。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，今年上半年樓價已累積一定升幅；加上部分買家仍觀望本港加息步伐，令近日成交動力持續疲弱，二手交投於年內低位徘徊。該行統計十大屋苑周六及日錄得4宗買賣，按周下跌1宗（約20%），創今年農曆新年假期後21周新低。

10大屋苑兩天3買賣 嘉湖今年首捧蛋


市場觀望政府新班子房屋政策，周六、日10大屋苑僅錄3宗成交，連續7周錄單位數字。天水圍嘉湖山莊今年首見零成交，屬今年1月份後新低。

過去周六、日，二手市場表現淡靜，中原地產兩天錄得3宗成交，與對上一周成交相同，而當時已創出近20周，即1月份後新低紀錄。其中嘉湖山莊於2017年的周末首次捧蛋；美聯兩天錄3宗買賣成交，較前周5宗減少2宗，跌幅約4成，7個屋苑捧蛋；利嘉閣兩天錄4宗，按周跌約兩成；香港置業錄2宗成交，與對上一周相若（註4大代理統計10大屋苑稍有差別）。

10大屋苑交投回軟，而錄得成交的二綫屋苑造價屢創新高。美聯物業荃灣荃景圍分行高級營業經理鍾家豪表示，荃灣中心10座高層F室，實用面積268平方呎，業主原叫價365萬元，經議價後，由收租客斥資約358萬元購入單位，實用呎價13,358元，屬屋苑分層呎價高價。

愉景新城2房660萬新高

荃灣愉景新城兩房戶創新高價，美聯物業荃灣愉景新城分行聯席區域經理梁仲維表示，該單位為愉景新城11座高層C室，實用面積493平方呎，兩房間隔，業主6月中以約660萬元放盤，最終零議價660萬元成交，造價創屋苑兩房新高價，實用呎價13,387元。原業主於2012年以375萬元購入單位，帳面賺285萬元。

世紀21奇豐物業第一城分行高級分行經理吳元利表示，沙田欣廷軒5座中層F室，實用面積414平方呎，兩房間隔，單位放盤兩個星期，原開價680萬元，經議價後減價12萬元，獲換樓客以668萬元承接，實用呎價16,135元，為該物業造價歷史次高，僅次於早前以673萬元沽出的另一兩房單位。

盤源少叫價企硬 交投疏落

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，美國6月中加息後對買家構成心理壓力，加上二手樓價升至歷史新高水平，買家觀望氣氛濃厚。美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，二手業主持貨力強，屋苑放盤短缺，普遍業主只願「象徵式」調整叫價，致二手交投疏落。

宏基資本（02288）旗下大角咀工廈新盤宏創方，已售近8成單位，套現逾4.5億元。

宏創方開售逾一星期，反應甚理想，至今已沽出約187伙單位，佔整體約77%，發展商成功套現約4.5億元。據了解，項目成交呎價約8,000至9,500餘元，個別單位呎價更突破1萬元。

大手買賣上，項目8樓全層，面積約逾5,300平方呎，以逾4,000萬元成交，暫為項目最大手買賣。宏創方位處大角咀必發道128號，樓高22層，共提供242個單位，面積介乎273至5,319平方呎。

港府上半年賣地大豐收，單計官地賣出10幅，住宅地與非住宅地各佔一半，5幅住宅地全數由中資囊括，非住宅地則全數由港資投得，中資與港資形成「壁壘分明」的格局。值得留意的是，今年進入香港賣地市場的中資多了不少新面孔，包括龍光地產、合景泰富、龍湖地產、深圳控股，業界預料之後中資投地比例將會持續攀升。

不局限位置及利潤收益

業界指，中資在內地融資有壓力，加上內地樓市定調「只能住不能炒」，都推動他們來港投資。而且相比之下香港地產的利潤其實不會低過內地，人民幣貶值下，匯兌亦令中資在港投地的利潤上升，增加他們在港投地的意慾。由過去半年中資在香港投地的情況去看，他們已不再像過去只局限大型發展區或港九市區，連一些新界住宅地亦競投發展。

事實上，雖然6月美國加息，但無阻中資繼續來港買地，加息後首幅招標的屯門管翠路住宅地，就是由中資大手筆投得。該幅地皮的位置更不屬於優越，中原地產測量師張競達認為，這反映加息因素對中資投地意慾影響不大，中資看好本港樓市，而且投地取態不受規範，對新界地皮亦有興趣，預計中資未來會繼續積極在港高價搶地，亦願意降低利潤收益。

仲量聯行之前發表報告，指中資於1997年尾樓市泡沫爆破後退出香港住宅土地市場，直至2011年逐漸重投香港土地市場。以成交總額計算，中資透過政府賣地所投得的住宅地皮比例已由2011年1%增至2017年初至今的100%，投得地皮的中資發展商更趨多元化。

若以地皮最高可建樓面面積計算，中資發展商2016年投得的住宅地皮，已較2015年增加一倍至400萬方呎。年初至今，投得住宅地的可建樓面亦達336.4萬方呎（住宅官地、鐵路項目），已超過2013、2014及2015年全年的數字。目前中資佔港交所上市的地產發展公司總市值62%，意味中資於本港的物業發展仍有極大的發展空間。

金管局5月推出規限發展商借貸的措施，針對以高借貸比率融資以支付地價及建築成本的發展商。該行指，中資相比本地發展商，傾向於投地後立即融資，借貸佔地價最多47%，而部分發展商投地後進行銀團貸款，個別借貸高達275%，或因而引起金管局關注。

借貸新規無礙中資買地

但該行相信，措施對借貸比率低的本地大型發展商影響不大，然而中小型發展商現金欠充裕，購地意慾將會減低。預期在人民幣持續貶值及實行長遠的全球擴張策略下，中資發展商將繼續積極在港物色住宅發展機會。

面對中資來勢洶洶，港資近年處於「捱打」的局面，現時主要緊守非住宅地皮的「陣地」，今年上半年全數5幅非住宅地都由港資投得。業界指，商業地屬於長時間的投資項目，回本期長，投資額龐大，並且需要對該區的商業發展有一定認識，對於本港商業市場尚未熟悉的中資，大多會傾向購買已落成的商業物業，多於購買地皮發展。