聯上、茂德趁勝追擊推新案 立信一口氣推2案

市場回溫力度差強人意，有建商呼籲減量經營，但也有建商趁勝追擊，尤其鎖定銷況佳的區塊，加碼推案。昨舉辦股東會的聯上開發去年在江翠北側重劃區推出預售案，銷況已破8成，下半年將推第2期。茂德機構江翠第2案箭在弦上，該區最大地主立信機構，則打算一口氣推2案。

聯上開發總經理李志明表示，受限於大環境景氣未明，公司營運方針仍以去化餘屋為首要責任，連同今年將完工的桃園市「聯上世紀」、「聯上聯」，公司手上餘屋將近40億元。

首要先去化餘屋
但即便如此，由於江翠北側重劃區去年首推預售案「聯上涵翠」，半年內銷售逾8成，超乎預期，並於28日開工，李志明透露，9月趁勝推出「聯上匯翠」案，總銷約26億元。
據了解，「聯上匯翠」坪數規劃在15~45坪間，預備開價未定，但依照「聯上涵翠」，普遍成交行情在每坪46~49萬元間，李志明保守地說：「有些戶別略高或是略低於首期成交價，也是有可能。誰不想賣5字頭，但價格恐要由市場來決定。」

茂德新案想漲價
想賣5字頭的聯上開發，躍躍欲試，但已有區域建案因主打河岸景觀，搶先一步開出單價5字頭。本月進場的「江翠1號」，基地位於板橋區環河西路、大溪街口，規劃17~35坪住宅產品，為茂德機構在該區的第2案。
去年茂德旗下「江翠ONE」，祭出「板橋4字頭」讓利策略，迅速完銷，第2案卻試圖調漲，衝破5字頭天花板價。負責代銷該案的甲山林廣告總經理張境在說：「主要區域水岸第1排首案，交通及生活機能不錯，但沒有面河岸戶別，單價仍守在4字頭。」

立信E區試水溫
江翠北側重劃區最大地主立信建設，自年初便在網路預告「雙江翠」將登場，該公司建設業務部副理黃志松表示，目前E區2筆土地，可望在下月取得建照，將率先釋出市場試水溫，總銷約30~40億元。黃志松說：「E區2塊地規模分別有1千坪左右，規劃主力為首購型產品，價格未定。若銷況不錯，不排除年底再推C區個案。」
針對江翠北側重劃區成為北台灣唯一熱區，李志明認為：「有競爭才能分出孰優孰劣，如果價格都在差不多水平，那麼產品略優、地段不差的個案，就有機會勝出。」

專家呼籲長期恐難推動都更意願

金融聯徵中心的貸款資料顯示，近5年銀行對屋齡3年以下的新成屋核貸率，從2012年68.3%，逐年增加到2017年第1季的72.1%，但對屋齡30年以上老屋核貸率維持在67%左右，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴認為，政府推動都更，若沒有放寬老屋核貸的配套措施，恐怕難帶動老屋屋主參與都更的意願。

應有放寬配套措施
聯徵中心資料顯示，今年第1季，30年以下屋齡核貸率平均在70%以上，但30年以上屋齡的核貸率只有67.5%；對照2009年，不論是3年以下屋齡新成屋，或是30年以上老屋，核貸率均達70%以上。
2010年、2011年30年以上屋齡核貸率，都比新成屋核貸率高。2010年的30年以下屋齡核貸率71.3%，高於當年新成屋核貸率的70.8%；2011年，30年以下屋齡下降為68.7%，也高於新成屋核貸率的67.9%。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴解釋，2010年、2011年，受到央行對投資房市的管控，限制第2房貸不得高於65%影響，新屋核貸率偏低，房屋市場回到自主為主。2012年以後投資房市降溫後，新屋核貸率逐漸回升，老屋貸款成數相對較低。

核貸率低阻礙交易
聯徵中心資料便顯示自2012年以後，30年以下屋齡核貸率始終在67%左右，至今仍維持在5年前核貸率的水準；但反觀新成屋核貸率從2012年68.3%，逐年成長到今年第1季的72.1%。
陳傑鳴說，以今年第1季核貸率來看，老屋核貸率只有67.5%，若是購買總價1000萬元的房產，買老屋就需要多準備46萬元的自備款，幾乎等於月薪3~4萬元的一般受薪族整年所得，反而阻礙了老屋交易量。

台北市大直區樂群二路豪宅「良茂京都」今年3、4月分別交易12樓2戶和11樓戶共3戶，總價達5.7億元。其中12樓2戶最高售出總價達1.93億元，每坪單價超過125萬元，相較2013年交屋以來漲幅超過3成。

每坪超過125萬元
今年3、4月台北市大直地區樂群二路有5筆億元豪宅交易，其中3筆在「良茂京都」，分別是12樓成交1.93億元、1.9億元，以及11樓1.86億元，平均每坪單位約122.4~125.4萬元。台灣房屋大直加盟店經理陳泰源表示，「良茂京都」附近的「國美大真」和「首泰三悉」行情相當，目前成交價格也都在135~150萬之間，這是交屋後4年首度交易，而且一次出現3筆，買家有可能是住戶親友，購買同住。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，樂群二路是大直重劃區中心，實價登錄以來，樂群二路的住宅大樓交易有88筆，總金額超過102億元，平均單價99.8萬元，平均坪數約118坪，平均總價1.18億元。身價最高的是「水岸宅帝景水花園」，以單價211萬元躋身兩百萬俱樂部，此外還有「首泰月河」，「國美大真」，實價最高都是168萬元。


工商時報
一坪125萬 大直良茂京都4年漲逾3成

北市大直區豪宅「良茂京都」出現3筆最新實價資訊，其中12樓最高總價1.93億，拆算車位後單價為125.4萬，是該社區102年交屋以來第一次轉手交易，和當年94.6萬的預售價相比，房價漲幅超過3成。

台北市實價登錄揭露大直區大坪數豪宅「良茂京都」，今年3月和4月分別交易12樓2戶和11樓1戶共3戶交易，其中，12樓2戶總價皆約1.9億，拆算車位後單價約125.4萬；11樓1戶總價1.86億，拆算車位後單價為122.4萬元。與102年預售相較，12樓房價漲幅達32.6％，11樓漲幅也有17.7％。

根據地籍謄本資料顯示，3戶皆登記為境外法人公司，分別為塞席爾商德意投資、塞席爾商愛德傑投資、塞席爾商天頌投資，從3家公司均在今年3月才成立來看，應是為購買豪宅所設立，據房仲業者透露，買方為直銷業者。

台灣房屋大直加盟店經理陳泰源表示，「良茂京都」成交價和市場行情相當，不過該社區是大直少數要收帶看費的社區，因此房仲帶看率不高，這是交屋後4年第一次有交易，而且一次出現3筆，買家有可能是住戶親友，一起購買同住。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，觀察今年中山區億元豪宅交易，截至4月已有27筆，其中因為「華爾道夫第三期」交屋潮，共有15筆交易在長春路上，朱崙街的「鈞藏」也有5筆交易；而大直區有5筆豪宅交易都集中在樂群二路，除了3筆「良茂京都」，另外2筆分別是「帝景水花園」和「國美大真」。

台北市議會上周一讀通過鬆綁建商未售出房屋之囤房稅，稅率降為1.5％、限期延長至3年，此一決議引發台北市前副市長張金鶚的抨擊；對此，海悅廣告總經理王俊傑表示，房市如此不景氣，沒有人會故意囤房不賣，3年的限期根本不合理，繼續這樣下去台北市建設會停滯，消費力會放緩，「台北市會被毀掉！」城市競爭力在哪裡？他建議，北市府應至少延長寬限期到5年。

建商未出售餘屋要被課徵囤房稅、適用稅率3.6％，是台北市自2014年中以來所獨創，引發建築業哀鴻遍野，抱怨連連；連市議員都炮轟表示市政府自己的房屋沒賣出去都只適用1.5％稅率，為什麼民間建商沒賣掉的房子必須要課懲罰性的囤房稅？顯然不公平。

3年後，北市議會一讀通過「台北市房屋稅徵收自治條例」修正案，通過建商囤房稅調降為1.5％，年限放寬為3年，但建築業對此並不買帳。王俊傑表示，現行囤房稅是房屋起造人取得使照後，1年內未售出房屋、超過3戶以上者囤房稅率為3.6％，這是極度不合理的事；結果市議會修正為限時3年未出售房屋降為1.5％，仍是不合理的政策。

王俊傑指出，起造人和建商不是囤房者、炒房客，房市不景氣，建商完工後只好不申請使用執照，也沒有人敢投入新建設，台北市的開發、創新會變得遲緩；再者，營建業紛紛退出首都，連鎖效應將是消費力放緩。王俊傑說，政府用不當政策來扭曲市場，「這樣下去台北市會被毀掉！」這個城市就在扭曲的不當政策下一步步衰退，「我們的城市競爭力又在哪裡？」

他表示，現在房屋蓋好到銷售完畢，估計至少要5年。因此建議市府和議會，應鬆綁至取得使照後5年未售房屋適用1.5％稅率，才比較合理。北市建商工會也指出，北市府調高房屋標準單價及路段率，已造成房屋稅稅基暴漲，再加上高稅率，建商面對為售餘屋早已苦不堪言，「其實1個案子賣5年、8年已司空見慣」，政府應該取消3年期限才合理。

囤房稅不專業 早該修正

房屋稅制專家、中正大學法律系教授謝哲勝昨（26）日表示，從法理觀察，「市議會早該修正不專業的囤房稅，而且還應加大幅度！」由於起造人的餘屋根本沒有所得，所以本來就不應課稅；若政府考量到稅收，建議對起造人餘屋適用1.5％的稅率，並延長年限為5年，或取消年限限制。

謝哲勝表示，房屋稅是針對房屋所有人持有房屋而課稅，各國都是考慮房屋的預期收益，課徵可能收益的一定比例作為稅額，而不致於剝奪房屋所有人部分所有權，違反憲法保障財產權的精神；除非是為了促使空屋釋出市場，有助於滿足購屋和租屋需求，才對空屋課徵較高稅率。

他強調，不問房屋是否可供使用、有無使用，單純以持有戶數多寡決定房屋稅的稅率，是非常不專業的；而「囤房稅」當然也是不專業的稱呼，將來都應回歸專業的「空屋稅」之稱呼和作法。

至於空屋的認定，必須是可提供使用，但超過合理閒置期間，未使用或低度使用的房屋。取得房屋後，必須裝設符合使用目的的相關設備，才能真正進入使用，如為起造人，建築完成後，必須裝潢並接水電、網路等基本設施；因此，認定空屋必須扣除合理閒置期間。

謝哲勝表示，對於空屋的所有人課徵較高稅率，是促使其釋出市場增加供給，此種政策不應適用於起造人，因為起造人建屋出售是增加市場供給，「因此，把起造人視同囤房課較高房屋稅，是完全沒道理的。」政府不但不應課徵起造人高稅率加以懲罰、反而應提供較低稅率的誘因。

對於台北市議會認知到之前課徵起造人稅率3.6％房屋稅的不當，而調整為稅率1.5％，謝哲勝表示，此一調降方向值得贊同。依據房屋稅針對房屋預期收益而課稅的法理，「起造人的餘屋根本沒有所得，本不應課稅。綜合而論，因此應調整起造人到最低的房屋稅稅率，可以比1.5％還低。」謝哲勝表示，政府如為了財政需要不願調整低於1.5％，「建議對起造人餘屋適用1.5％稅率，延長年限為5年，或取消年限限制。」

近年辦公租賃市場熱度勝過買賣，信義全球資產統計實價登錄2015年至2017年第一季北市商辦、廠辦租賃交易資訊，發現出租去化面積規模依序為內湖、中山、信義、松山、大安等區，其中內湖區受惠企業進駐內科熱潮，2016年出租面積近3萬坪，為各區之冠，保持租賃市場主力區域的地位，至2017年第一季仍是交易面積最多的區域，中山區則受惠金泰段新商辦完工，排名第二，而信義區則榮膺租賃市場成長最快速的區域，2016年整年出租去化2.2萬坪，較2015年大增四成，在信義計畫區頂級商辦推陳出新的帶動下，也使信義區成為2016年出租面積成長最多的區域。

內科以西湖段為首，隨著連續幾季西湖段都是2％以下的超低空置率，使得部分企業只好轉進文德段、舊宗段，甚至潭美街一帶較外圍的區域，隨著週邊生活機能改善，有越來越多企業往內科入駐，像星宇航空就在2017年五月租下三陽內湖總部的空間，作為企業總部。使得內湖區每季的租賃交易面積始終保持各區之首，平均每季都有7,300坪左右的租賃交易，而2016年整年也以近3萬坪的總出租面積，在新增供給有限的情況下，內湖區的租賃面積未來將可能逐漸下滑。

中山區受惠大直金泰段新商辦完工釋出面積大，再加上傳統商業區的既有需求，總去化面積排名第二，信義區方面，則是受到國泰置地廣場完工釋出激勵，出租面積大增4成，再加上原本空置就不高的101、華新麗華等大樓，近來實價登錄單價也站穩3,300元，顯示北市第一頂級辦公區的魅力，有越來越多付租能力較高的企業進駐，隨著南山廣場完工腳步靠近，一旦釋出，雖會導致信義區平均空置率上升，卻也勢必為信義區帶來新一波移入潮，以2016年來說，頂級商辦供需相對來到平衡點，但整體而言，信義區受到大樓完工，高低周期較波動大。


而信義區除了辦公室去化順利以外，豪宅租賃市場也偶有佳作，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，豪宅市場月租超過10萬元的實價也有將近50筆的租賃資料，主要熱門的豪宅出租路段包括正對國父紀念館的仁愛路上，靠近中強公園旁的豪宅聚落，信義路五段、松勇路與基隆路等，平均單坪租金約1950元，租金水準約信義計劃區頂級A辦的6成左右，信義區不僅頂級商辦雲集，頂級豪宅同樣受市場主矚目，尤其是在房市景氣欠佳的狀況下，部份豪宅客也以租等待景氣回溫。

信義全球資產王維宏經理表示，分析內科近來的熱況，除了租金單價較市中心低，平均屋齡新、區域質感佳也是主因，尤其是一次需求大坪數辦公室，總租金較高，保養維護的成本也高，因此轉進內科蔚為趨勢，而相對於內科的新潮，信義區辦公室在區位上仍具不可取代的獨特性，因此成為金融、外商企業的最愛，而中山區的大直金泰段商辦也以頂級辦公為訴求，同樣受到市場矚目。觀察辦公市場趨勢，有越來越多的企業選擇往更新的大樓、區域搬遷，尤其現代企業對智能辦公的需求日新月異，老舊商辦已漸無法滿足現代的設計需求，進一步促使新興大樓多的內科及信義區租賃雙熱點崛起。

根據財政部統計處2017年6月統計，2016年國內不含繼承之土地移轉共100.9萬筆，近6成來自買賣，其次為農地移轉及贈與各占1成3。與2009年比較，隨遺贈稅稅率調降為單一稅率10％，土地贈與筆數由9.9萬筆上升至12.6萬筆，7年間占比拉高3.8個百分點，在農地移轉部分，亦增3.1個百分點。

財政部統計處指出，買賣筆數受不動產市場景氣變化及房地合一實施前、後效應影響，呈現先升後降，占比相對下降7.7個百分點。如就近3年買賣筆數變化觀察，2016年58.7萬筆，已較2013年91.2萬筆高點下滑達35.6％，全國七大生活圈以北北基宜與花東分別減少約4成較多，其次為中彰投(-37.9％)及桃竹苗(-34.9％)。


土地移轉除繼承等原因外，皆應按漲價總數徵收土地增值稅，為地方政府重要收入來源。近8年土增稅應稅筆數占總移轉筆數比率由42％上升至58％，稅源以買賣占逾8成為主，其次為贈與，2016年占12.9％，較2009年大幅提高4.3個百分點。

近年土增稅實徵稅額占全國稅收介於3.6％-5.8％，以2013-2015年均達千億元最佳。依適用稅率別觀察，適用40％稅率之一般用地向為土增稅主要稅收來源，但占比一路下滑至50.0％，其他一般用地稅源比重則有所提升，2016年適用20％、30％者分別占26.1％、14.3％，自用住宅用地大致占稅收1成。

想趁房價最低點撿便宜，看著現在緩慢下修的房價，和態度又轉硬的屋主，恐怕讓不少購屋族等的很著急，擔心會不會這一等就錯過了最佳時機，房價跌滿了嗎？讓專家提出的這4點告訴你。

議價空間縮小了，是不是在暗示房價跌夠了？天時地利不動產總經理張欣民在Yahoo專欄撰文表示，現在談落底還太早了，房價要跌夠，還要看這4個指標達標了沒。

法拍屋數量：法拍市場是景氣指標之一，但儘管今年供給規模增加、拍定價格往上衝，但台灣金聯代理董事長林盛茂則向蘋果日報分析，以目前法拍市場來看，2拍就能走完，但1998年~1999年房市落底時，法拍都要走到3、4拍，從經驗來看景氣，房市還沒有落底。

建商還能讓利：張欣民表示，市場要真正落底，房價要跌夠，必須是業者面對市場，要「無利賣屋」，甚至是賠錢賣屋，市場才會真正落底，但今年房市還是大吹讓利風。

餘屋賣壓：包括原本存在的餘屋賣壓，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達向TVBS表示，2013年~2015年全台住宅建照核發戶數，約36萬多戶，應預計在2015~2018年完工，並申請使照成為新成屋，但實際上截至2016年核發的使照僅約19萬餘戶，顯示部分建商正刻意遞延工程進度，減緩交屋壓力，近日，也有建商向同業喊話「先清餘屋、不推新案」，好讓房市拚落底好轉，

利率凍漲：22日我國央行宣布利率連4凍，張欣民分析，利率和法拍量有連動性，利率上調是時間問題，目前的低利率是想刺激有能力買房的購屋族出籠；而第一金、元大金也向鉅亨網表示，今年台灣升息條件仍不足，要升息，最快明年才有機會。

房市怎麼發展，人人都盯著看，購屋族不想錯過買房最佳時機，觀察市況，除了多做功課，自己判斷，大多數都會選擇參考專家學者或是建商看法，但專家提醒，事情還是要「眼見為憑」。

外行人看專業，參考內行人怎麼說，而房價跌不跌，不少建商仍表示對今年下半年缺乏信心，但財經專家陳唯泰在部落格撰文直言，別聽建商打嘴砲，從建商的實際行動來看，如果真的看跌後市，興富發、太子建設、亞昕等知名建商不會大舉募資、轉債，如此一來，房價怎麼可能崩跌。

土地銀行董事長凌忠嫄也向蘋果日報分析，談房市要築底「還太早了」，今年房市仍呈量縮價緩跌趨勢，想快點見底，除非建商多讓利，刺激交易量。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑則建議，目前房市以自住市場為主，整體房價缺乏上漲動能，有購屋需求的民眾，不妨把握目前低利率、房價已有感下跌，積極出價。

台中市每月建物買賣移轉棟數高居前段班，房仲分析台中今年房市表現應是價微跌量平，只是有專家看好在蛋白區的太平區。

台中市太平區近期新案去化表現不俗，根據《蘋果日報》報導，台中市建築經營協會前理事長楊玄吉表示，太平區雖然位在台中市的蛋白部分，近來買氣卻有回升現象。他分析太平區是台中獨立衛星城市，商圈交通等條件皆備。

楊玄吉認為，台中市房價除少數地區可能出現下修之外，多數將維持平盤。

永慶房產集團統計，台中市5月買賣移轉棟數3,365戶，與4月相較，僅增加5.2%，若與去年同期相較，增加13.4%，為六都中增幅最大。

《大紀元》報導，針對台中市房市，永慶不動產加盟事業處協理林瑩助表示，台中房市2017年上半年呈現價微跌量平，台中房市只要價格修正，成交量就會放大，此波台中市的成交量如無重大資訊影響，應為平穩成長的格局。

高雄市政府地政局籌辦的「高雄市第83期市地重劃工程」今天動土，市長陳菊與當地議員及里長參與動土儀式，象徵亞洲新灣區面臨港灣公園的重劃區第83期市地重劃工程全面啟動，高雄市不動產開發公會理事長張永義認為，這一帶開發後未來土地價值每坪上看百萬元，是目前的10倍。

高雄市長陳菊說，高雄市第83期重劃區原屬特定倉儲轉運專用區，重劃前土地多為閒置空地，因位址緊鄰高雄港區並擁有高雄最美麗的海景，市府透過變更都市計畫，規劃條狀綠帶，提供市民及觀光人潮適當活動空間及新據點。

張永義十分看好亞洲新灣區附近土地行情，他說，市政府在這一帶共有10處重劃區在推動，未來完成後公共設施完善，又有新景點，土地價值至少在百萬元以上，目前這附近土地尚未重劃屬特倉區土地公告現值約在10萬元上下，重劃後就身價大漲了。

高雄市地政局局黃進雄說，未來對市民對有利的是，臨海岸線會增加一道長達2公里以上，寬85公尺的綠帶公園。

黃進雄表示，土地開發是都市計畫的實踐，開發完成可以改善居住環境、有效釋放都市發展空間。地政局規劃包含第60.65.70.79.80.83.88.90.94.95期重劃區及205兵工廠區段徵收，配合鄰近商圈，可帶動地區發展潛力，藉由區內園道開闢提供濱海公園空間及大幅提升交通景觀及開放空間品質並結合港埠大樓及航商中心位置，帶動產業與經貿活動。

目前重劃區中第60、65、75及79期都完工，配合環狀輕軌串連各重劃區及高雄圖書總館、流行音樂中心、港埠旅運中心、世貿會展中心等國際建築群，重塑港埠天際線，完成後可提供經貿、倉儲、文化休閒等用地，推動高雄產業升級，成為亞洲新灣區發展基礎。

高雄市83期重劃區內總面積約7.09公頃，重畫後可提供可建築用地面積約4.7公頃，取得公共設施用地面積約2.39公頃，開闢區內2條綠園道。

評級機構標普認為，內地限購政策及信貸增速放緩令銷售增速下跌，料樓市將進入周期性回落。其評級的發展商雖表現較市場突出，也面臨融資成本上升等風險。

限購信貸收緊 銷售增速放緩

標普全球評級企業評級董事黃馨慧指，內地一綫城市限購趨嚴且蔓延至更多城市，加上信貸增長放緩且按揭受限，銷售按年增速已由首季20%減至5月的15%，料樓市下半年至明年都將呈回落趨勢。

惟其評級覆蓋的發展商，首5個月銷售增長仍達57%。黃馨慧稱，相關公司仍能擴大市佔率，加上現金流水平穩定，融資成本2014年來跌逾200點子，在政策趨緊環境中可跑贏大市。標普給予禹洲（01628）、寶龍（01238）、雅居樂（03383）等公司「正面」展望，恆大（03333）、旭輝（00884）、富力（02777）等展望為「穩定」，但信貸質素不斷改善。

調控持續融資難 成主要風險

不過，相關發展商並非高枕無憂。黃馨慧預計，樓市調控至少持續至明年上半年，加上信貸政策收緊，成為樓市面臨的主要風險。她指其評級房企明年共計150億美元債務到期，若政府持續限制境內外融資渠道，即使大型房企也將面臨再融資困難；而現時地價增速高於樓價增長，也令房企負債率改善難以持續。

因去年房企銷售強勁，她認為今年整體毛利率均將穩定或改善，惟2018至2019年難以繼續造好，料房企需通過收購降低土地成本，或多元化發展，以緩解樓市回落帶來的負面影響。

2004年，格力集團房地產板塊創立之初，魯君四帶領當時僅有的7名員工，在9平方米的辦公室裡開啟了格力地產的創業征程。

6月19日，格力地產股份有限公司（下稱“格力地產” 600185.SH）發佈董事會決議公告稱，為加強公司領導班子建設，魯君四不再兼任總裁職務，留任董事長一職（此任命的任期自股東大會審議通過之日起，至第六屆董事會任期屆滿之日止）。

接任者是原副總裁林強。時代週報記者獲悉，林強目前還兼任珠海洪灣中心漁港發展有限公司總經理（2013年5月出任至今，下稱“洪灣漁港”）。後者股東分別為格力地產（認繳出資1億元）與國開發展基金有限公司（認繳出資4900萬元）。珠海洪灣目前負責“珠海洪灣中心漁港”工程項目建設。

珠海洪灣目前劃撥到格力地產五大產業板塊中的“海洋經濟產業”。這意味著格力地產並非傳統意義上的房地產開發商。2009年成功上市，2015年正式脫離格力集團納入到全新的國資平臺—珠海投資控股有限公司，格力地產也逐步從房地產主業向相關產業經濟延伸，形成“3+2”產業佈局，業務涵蓋房產、口岸、海洋、旅遊、金融、教育、農業、酒店等多個領域。

疑問接踵而至，多領域拓展的格力地產，將如何覆蓋大筆資金支出？又將如何協同五大業務從而貢獻業績？對於魯君四、林強在內的管理層們，接下裡的工作並不輕鬆。

“3+2”產業格局

曾有證券分析人士指出，格力地產發展十分謹慎，只是以專案性公司的模式運轉。上述人士認為，“格力地產沒有野心，成長性無法判斷”。

但隨著2009年成功上市，格力地產發展軌跡亦隨之發生轉變。魯君四曾在格力地產2013年第四季度經營工作會議上表示，第三季度公司進行了產業結構的調整和變革，逐步形成以房地產為主業，加快發展特色海洋經濟、特色口岸經濟的三大板塊產業格局。其中口岸經濟產業承擔港珠澳大橋珠澳口岸人工島填海工程、珠海口岸、澳門口岸基礎工程項目。海洋經濟產業包括沙灘修復、港灣治理、海島建設、遊艇碼頭網路搭建等。

2014年後，格力地產陸續佈局現代服務業與現代金融業，形成“3+2”產業佈局。其中現代服務事業部涵蓋物業服務、精品酒店、物流交通、生態農業、高端教育等業務，現代金融業下設海控金融、海控小貸、海控保理、海控商城。

魯君四指出，面對公司不斷發展壯大的形勢以及企業經營發展的調整與變革，員工要從根本上改變觀念，調整心態，跟上公司產業升級的步伐；公司的管理方式、制度流程等要適應新的發展要求；各業務口要從大局出發，進行換位思考，充分協調溝通、提高工作效率。

而在確立“3+2”產業佈局後，格力地產並沒有停下擴張腳步。2016年6月13日，格力地產公告稱，公司董事會同意設立海外全資子公司，首次對外披露了設立英國子公司的舉動；8月12日，格力地產公告稱，公司以自有資金在美國設立全資子公司“格力地產（美國）有限公司”，從事醫療健康產業投資及房地產開發經營。

人事安排方面，時代週報記者獲悉，格力地產副總裁、格力房產董事長周琴琴負責海外市場拓展，並兼任海外事業部總經理。副總裁方榮岳兼任海外事業部副總經理。目前，海外事業部分別在香港、英國、美國均設有子公司。

不過，分板塊來看，2015-2016年，房地產收入在格力地產主營業務收入中的占比超過97.00%；公司其他業務尚處於投資起步階段，對營業收入的貢獻很小。

與此同時，非地產類業務的擴張也意味著格力地產需要更多資金。截至 2016 年末，格力地產非地產類在建工程項目計畫總投資金額為 47.92 億元，已完成投資 10.00 億元，尚需投資 37.92 億元；2016 年 6 月公司非公開發行股票募集資金 30.00 億元用於非地產類工程項目，剩餘資金由公司自籌。

聯合信用評級有限公司曾出具研究報告指出，總體看，跟蹤期內，公司積極推進海洋經濟、口岸經濟工程項目建設，未來海洋經濟、口岸經濟專案可能成為為公司提供新的收入和利潤增長點，但該類項目存在投資回收週期較長、項目收益不達預期的風險。

廣州世聯市場研究部總監崔登科也向時代週報記者指出，現金流是擺在房企業務擴張中亟待解決的問題。時代週報記者梳理資料獲悉，2015-2017年3月，格力地產長期債務分別為52.32億元、80.10億元、95.04億元。全部債務分別為118.84億元、137.38億元、142.98億元。

聯合信用評級有限公司研究報告指出，2016 年，公司債務規模迅速增長，負債水準較高，存在一定的償債壓力；公司在建項目資金需求較大，存在一定的融資壓力。“總體看，公司長短期償債能力較弱，且公司目前債務規模較大，有一定的債務負擔。”

“789”人才戰略

不同於格力集團現任掌門人董明珠在媒體面前鮮明的個性和風格，在媒體眼中，51歲的魯君四是一個十分低調的人。但有格力地產員工對媒體表示，魯君四在處理公司事務上基本事必躬親。這其中便包括人才隊伍建設。

2004年，格力集團房地產板塊創立之初，魯君四帶領當時僅有的7名員工，在9平方米的辦公室裡開啟了格力地產的創業征程。

時間拔至2016年9月30日，魯君四以入職導師的身份參加格力地產2016屆校招新員工入職培訓結業典禮，彼時，21名新員工正式入職格力地產。魯君四在會上表示，我們的校招已經堅持了11年，推動格力地產從最初的5人逐步壯大到1500人，從單一的項目公司成長為五大產業並進發展的集團化企業。

魯君四表示，要繼續推動“789人才規劃”“核心人才計畫”等工作實施，幫助年輕幹部成長、成才。“789”人才戰略，即以“70”年代員工為核心力量、“80”年代員工為中堅力量、“90”年代員工為骨幹力量的人才成長梯隊。

從目前格力地產高級管理層成員不難看出，70後高管已佔據相當比例；1971年出生的副總裁王緒權兼任公司資金管理部部長、珠海海控金融服務有限公司財務部部長；1971年出生的總經理蘇錫雄兼任公司財務負責人、醫療發展部部長。1972年出生的行政部部長陳露兼任現代服務業事業部總經理；1971年出生的關玉婷現任品牌總監；1980年出生的法務部部長鄒超兼任公司董事會秘書；1982年出生的魯恩凱任資訊技術總監。


“新鮮血液”也使得帶有國企背景的格力地產，更善於運用現代企業治理手段。在正式脫離格力集團後的2015年8月14日，格力地產對外公佈股票期權激勵計畫激勵對象名單，包括董事長兼總裁魯君四在內的160名公司高層、中層管理、核心骨幹和基層人員合計獲授 1148.80萬股股票期權，占公司股本總額的1.99%。格力地產表示，此舉是為了進一步建立健全公司長效激勵機制，吸引和留住優秀人才。

無獨有偶，為進一步留住優秀管理人才和業務骨幹，2016年5月，格力地產對外公佈首期員工持股計畫(草案) 。公告顯示，參加本員工持股計畫的範圍為公司監事、高級管理人員、中層管理人員、核心技術人員和業務骨幹。2016年12月，格力地產推出第二期員工持股計畫，將激勵對象拓寬至全公司員工。截至2016年12月29日，公司第二期員工持股計畫通過二級市場累計買入公司股票 5129500 股， 成交金額為 29993114.92元。

臨近6月底，房企又進入衝刺半年業績關鍵時間點，已有多家機構與多名業內人士判斷今年下半年，房地產分水嶺將出現。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業績，短暫狂歡背後是調控深入、多個項目不得不延遲開盤，面臨整體盈利壓力。

另一方面，國家統計局資料顯示，5月份全國房地產新開工面積為16939萬平方米，同比增長5.2%，增速較上月下滑4.9個百分點。

東方證券分析師竺勁分析認為，近幾個月來房地產開發投資增速持續放緩，主要由於去年基數較高。目前房價地價比已經接近歷史較低的位置，部分開發商開始延遲新開工並適當拉長施工時間來緩解盈利壓力。他預計6月份新開工面積增速將繼續收窄。

房價地價比接近歷史新低

東方證券研究所的統計資料顯示，從2015年1月到2017年5月，房價地價比整體呈現波浪式下滑態勢。其中房價地價最高的時候在2015年2月、2015年5月；房價地價最低的時候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房價地價比又接近於去年11月的低位，5月則略有回升。這反映了房價走低同時地價成本上漲的市場環境。

億翰智庫資料顯示，近兩年，北京房價地價比高峰在2015年2、3月，分別為2.88、3.23，5月為5.30；2016年11月僅為1.33；到了今年前三月有所上揚，4月為1.62，5月為1.37。上海房價地價比高峰出現在2015年1、2月，分別為6.12、5.83；5月為13.43；今年3月，上海房價地價比跌至2.12。

二線城市相對有滯後性，比如杭州，房價地價比最高峰出現在2015年5月，為9.02；2017年3月跌入穀底，為1.07。

去年調控在控制房價上漲與高價地的產生這兩方面都具有實效，因此才會出現去年底明顯的房價地價比下調，以及今年以來的低位徘徊。

表面上看，房企在上半年銷售增速略有回升。5月全國商品房銷售面積同比增長10.2%，銷售金額同比增長14.1%。單月銷售增速的抬頭主要是因為去年同期的基數較低。

竺勁認為，目前市場兩大表現是有原因的：整體銷售動能仍在下降，限購限貸對需求產生了較為明顯的影響；投資增速收窄，房企到位資金增速持續放緩。

5月份房地產開發投資額單月同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降，房企資金來源增速同比增長4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中購房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非購房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

去年以來，購房款占總資金來源的比重就超過一半，房企資金回籠主要依賴於銷售回款。隨著限價、限簽等調控政策的加碼，購房款增速已經連續三個月下降。同時房企融資管道的監管仍未放鬆，開發商的資金壓力增大，投資增速承壓。

資金面收緊下分水嶺將現

竺勁認為，與上一輪全行業增速較低的邏輯不同之處在於，目前房地產行業集中度的大幅提升主要是來自于龍頭房企的內生增長。在政策環境較緊的背景下，龍頭房企在融資和規模擴張方面具有先天優勢。

投資增速收窄，房企到位資金增速連續兩個月出現下滑。5月份房地產開發投資額為9863億元，同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降。5月份全國土地購置面積為2052萬平方米，同比增長0.0%，較上月下降了11.4個百分點。房企到位資金為 11768億元，同比增長 4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

中信證券6月22日發佈研究報告指出，三四線城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷售透支的衝擊。一二線城市由於此前網簽管制，新房項目定價比二手更低，因而未來新盤推貨時去化率有保障。從城市分佈來看，幾家大房企策略不一樣，未來幾年保持穩定的城市分佈數量，擴大每個重點城市的市場佔有率，可能要比增加城市數量更加重要。

一個明顯的趨勢是：銷售增長大幅低於預期。政策調控嚴厲程度超出預期。利率出現明顯上升。近期21世紀經濟報導記者走訪了上海周邊的花橋鎮，發現限購之後這裡的專案銷售速度有明顯放緩，售樓處人流也不再有人擠人的現象，觀望買家增加。而放緩開發速度也成為當地房企的主要應對策略。限價、限簽對開發商的推盤節奏和資金回籠有較大影響。某全國知名房企去年下半年在花橋所拿高價地，其售樓處至今仍未開放。同樣的情況也發生在上海浦東、青浦等多個高端項目處。

事實上，從銷售增速環比來看，已經連續兩個月下降。根據融360 資料，5月份全國首套房平均貸款利率達到4.73%，已經達到一年以來的最高水準。在全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行僅剩12家，較上月減少30家。另有20家銀行已經暫停房貸業務。


上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析指出，從地產週期的角度看，當前政策面比較緊，資金方面的獲取壓力也開始增大，所以部分房企可能會有意識地放緩投資節奏，這也是為了把控成本。當然對於地方政府來說，從補庫存的角度看，尤其是一些高房價的城市，尤其是要鼓勵房企積極新開工等。

另一方面，三四線城市的銷售催化動力其實也在開始減弱。從城市結構上看，東部、中部、西部地區銷售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預計， 6 月份東部和中部的增速將回落；西部地區作為城市能級最低的區域，銷售增速也開始收窄。

轉型持有運營後的SOHO中國，儘管轉型已經成功，還是出讓了多筆上海的寫字樓資產。昨日，經歷過一次出售變卦的虹口SOHO，以35.73億元人民幣，賺取1.27億元毛利的價格出售。

SOHO中國表示，此次交易，彰顯了虹口SOHO的資產價值，銷售價格高出成本53%，實現盈利的同時，為公司帶來了充盈的現金流。

值得關注的是，據《證券日報》記者不完全統計，自SOHO中國2012年8月份宣佈由散售向自持運營模式轉型後，從2014年至今，公司每年至少出售一個上海項目。截至昨日，SOHO中國出售的上海資產已超過236億元。

36億元再賣資產

昨日上午，SOHO中國宣佈以35.73億元人民幣整售虹口SOHO，折合單價為每平方米5.1萬元，交易通過股權轉讓完成。買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者。

據瞭解，虹口SOHO總建築面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米，由知名建築師隈研吾設計，是集辦公、商業於一體的綜合體。自進入市場以來，虹口SOHO吸引了大批優質租戶，目前處於滿租狀態，代表租戶包括松下電器、中國太平洋保險、SOHO中國旗下的共用辦公品牌SOHO 3Q等。

作為買家之一的吉寶資本總裁兼首峰董事經理陳華美表示：“上海作為中國的金融及商業中心，其市場對於高品質、地理位置優越的商業專案的需求日益旺盛。”今後，虹口SOHO的物業仍將沿用SOHO中國物業進行管理。

值得一提的是，早已決定要出售的虹口SOHO此前經歷過一次交易的夭折。今年3月份，SOHO中國董事長潘石屹曾透露， “我們在銷售虹口SOHO的時候，（交易對象中）有一家很著名的大公司，所有的協議條款都談好了，簽合同的計畫都列好了，最後我們商量了一下，算了，不銷售了。我也非常坦誠地把我們的原因告訴他了，在資產荒的情況下，擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好”。

對於該筆交易對公司的影響，SOHO中國表示，在SOHO中國旗下投資物業分佈中，虹口SOHO的面積相對較小，可租面積只占所有自持項目總可租面積的6%左右，其出售對總租金收入不會產生重大影響。

上海項目套現236億元

事實上，近三年來，潘石屹在緊抓北京物業不放的同時，正在逐步退出上海辦公物業市場。

2014年，SOHO中國以52.3億元的價格出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場，30.5億元出售淩空SOHO一半專案；2015年3月份，潘石屹在SOHO中國2015年度業績發佈會上宣佈，SOHO中國將拿出旗下個別專案，嘗試整體出售。同年9月份，潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權轉讓給複星，涉資84.93億元；2016年7月份，SOHO中國宣佈，將旗下SOHO世紀廣場專案整售給總部位於上海的國華人壽保險股份有限公司，成交總額為32.97億元，折合單價達7.67萬元/平方米。

再加上昨日出售的虹口SOHO，潘石屹在4年多時間內已經出售了5個半上海項目，總計金額達236億元。換言之，2014年至今，潘石屹每年至少賣掉一個上海項目。


對此，潘石屹曾在重啟銷售時表示，SOHO中國決定抓住北京、上海房價上漲的良機，出售旗下相對成熟、出租情況較理想的非核心資產，“能賺的錢就賺”。

據記者瞭解，若加上2017年全新入市的SOHO天山廣場，以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO，SOHO中國持有物業的建築面積將達到160多萬平方米。

事實上，由於潘石屹頻繁賣掉上海物業，近三年來卻未摘得新項目，業內曾一度傳出潘石屹要私有化SOHO中國的聲音。對此，潘石屹曾向《證券日報》記者表示，不會私有化。

需要一提的是，2014年至2016年，SOHO中國的租金收入分別為4.25億元、10.52億元和15.11億元。

SOHO中國近36億售虹口商辦專案

6月26日，SOHO中國宣佈將其持有的位於上海虹口區的商辦項目虹口SOHO，以35.73億元人民幣整棟出售，折合單價為每平方米5.1萬元人民幣，交易通過股權轉讓方式完成。據記者瞭解，買家為新加坡公司吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者。

相關資料顯示，今年上半年，上海大宗物業交易成交總金額達到353億元，是去年同期成交總金額111億元的三倍多。業內人士指出，一線城市大宗物業交易活躍度明顯提升，未來四年是機構資本對商業地產的投資建倉時期，上萬億資金正排隊入市。

SOHO中國三年套現230億

記者瞭解到，此次成交的虹口SOHO總建築面積約9萬平方米，可租面積約7萬平方米，是集辦公、商業於一體的綜合體。項目位於上海市四川北路商圈，目前處於滿租狀態，代表租戶包括松下電器、中國太平洋保險、SOHO中國旗下的共用辦公品牌SOHO 3Q等。截至2016年末，虹口SOHO的總成本為23.37億元，租金收入為7933萬元，專案評估價值為34.36億元。

SOHO中國稱，此次交易的銷售價格高出成本53%，實現盈利的同時，為公司帶來了充盈的現金流。出售完成後，SOHO中國將從中獲得毛利潤約1.27億元。

有意思的是，虹口SOHO的成交一波三折，甚至還經歷過一次潘石屹的“毀約”。就在三個月前SOHO中國2016年業績發佈會上，潘石屹曾向記者表示：“去年我們有機會出售虹口SOHO項目，條件基本談好了，最後我反悔了。”潘石屹稱，本來已與一家著名公司談妥出售虹口SOHO，公司計畫將這筆收益用於境外投資，但遇到了資金出境困難的問題。考慮到“拿著錢不如拿著樓”，最終公司取消交易，他本人親自寫信向買方道歉。

然而僅時隔三個月，SOHO中國還是選擇賣出虹口專案，繼續貫徹近年來公司的轉型計畫。自2012年宣佈SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型後，公司陸續出售了旗下非核心資產。從2014年出售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場，到如今出虹口專案，短短三年多的時間，SOHO中國已經套現資金230多億元，為公司從傳統開發商向資產管理方向的轉型儲備現金。SOHO中國目前還計畫出售位於上海的淩空SOHO和天山SOHO兩個項目。

機構建倉物業投資市場

據仲量聯行的資料統計，今年上半年，上海大宗物業投資市場總成交金額為353億元，去年同期這一數字為111億元，同比增長218%。仲量聯行華東區投資部總監邵律分析認為，目前市場上資金尋求避險的需求依然旺盛，加上可供出售的優質資產稀缺，因此即便融資成本在上升，投資機構依然青睞一線城市優質商辦物業。此外，匯率也是一個重要因素，目前人民幣匯率趨於穩定，可以看到之前不敢出手的外資機構又回來了，紛紛重啟對一二線城市的物業投資。

而就整個中國內地大宗物業投資市場來看，世邦魏理士最新發佈的資料顯示，整個2016年投資交易額達到1800億元，中國房地產投資市場在盤桓千億水準多年後實現了大幅飛躍。該機構預計，到2020年，中國房地產投資交易總額有望達到2600億元。


世邦魏理士中國區研究部主管謝晨表示，2017年至2020年正是機構資本投資商業地產的建倉時期，預計將有上萬億資金排隊入市。目前大宗物業投資市場共有四類主要投資者：其中保險機構未來潛力最大，以目前保險資金3%的不動產配置比例來計算，未來就有高達6000億元的增量資金可入市。房地產私募基金也在加速發展，2016年私募房地產基金融資相對于房地產開發貸款比例從2010年1.0%增至2.7%，在去杠杆大背景下，從間接融資到直接融資、從債權融資到股權融資的雙重轉向將加速房地產私募基金的發展。開發商增持投資性物業的趨勢已明確，隨著存量時代的到來，未來國內開發商增持商業地產是長期趨勢，除了自行開發並持有經營外，收購現有優質專案以及借助房地產基金等方式“輕資產”運作都應是開發商的常規選項。此外，境外投資者亦穩中有進，短期內外資對國內商業地產的大宗投資將保持穩定。

置業要不吃不喝16年 資金仍蜂擁捧港樓

香港回歸20年，住宅樓價倍升，市民不吃不喝近16年方可置業，新一代上車似乎遙不可及。惟高樓價下，資金仍蜂擁追捧港樓，樓價高踞不下，置業難情況相信短期內難以改善。

1997年金融風暴重創香港樓市，樓價由高峰輾轉回落6年，跌幅達7成，樓價急跌導致負資產個案不斷增加，2003年負資產個案曾高達10.6萬宗，佔供樓人士22%。

20年後的今天，往事彷彿已淡忘，樓價早已突破97年的歷史高位。根據差餉物業估價署數字，現時樓價較97年高出近9成，一層樓兩代人供，首期要父母資助。根據金管局的數據，現時樓價與收入的比率已上升至15.9，高於97年高峰值14.6，亦即一般市民要不吃不喝近16年，才能夠成功置業。

低息收入增 負擔比相對健康

若從樓市的關鍵數據來分析，現時與97年情況亦有頗大的分別。現時供樓負擔比（供款佔家庭收入比例）約71.5%，比當年106.8%為低。樓價雖高但負擔比率下降，原因在於當年除了樓價高，連利率亦高，97年實際按息曾高見10厘（P按），相比現時實際按息低見1.71厘（H按），差距甚大。

而市民收入亦明顯增加，今年首季家庭月入中位數為2.6萬元，較1997年第三季的1.89萬元增38%。再者，現時平均按揭年期延長至26.5年，較當年18.4年為多。在息率下降、收入增加及平均按揭年期延長下，都是現時樓價雖高、但供樓負擔比率較當年低的原因。

再者，近年內地資金已經成為支撑本港樓市的重要元素，內地客及財團頻掃住宅物業及地皮，不少地王、樓王都是由內地資金購入，再加上本地用家、投資者的追捧下，樓價依然愈升愈有。有見樓市急劇升溫，政府近年已先後推出多輪需求管理措施，包括額外印花稅、買家及雙倍印花稅，收緊一約多伙，金管局更8度收緊樓宇按揭。政府高官亦連番開腔表示關注樓市升勢，財政司司長陳茂波多番強調，本港樓市目前處境危險，樓價很容易出現回調，呼籲有意置業的市民保持審慎態度，量力而為。不過，政府無論是出招抑或出口術，對樓市影響仍是有限，樓價依然繼續創新高。

施永青：樓市短期難爆煲

樓價闖高峰，置業難上難，但對不少年輕人來說，置業仍然是人生一個很重要的目標，他們各出其謀，希望能盡早上車。80後Michael努力工作儲錢，透過加按父母的物業，再加上自己的積蓄，盡管供樓會吃力一點，但亦成功置業；另90後大學畢業生Mandy，雖然暫未有能力置業，但對上車並未感到絕望，相信樓價長遠來說仍會下跌，或能跌至可負擔水平，自己亦努力儲錢，目標在10年後能成功置業。

目前物業價格及租金皆處於巔峰，經歷樓市數十年起跌的中原集團主席兼總裁施永青就認為，競爭力愈高的地方，樓價、租金就必然愈高，這是無可避免，市民負擔難免吃重。他認為，現時樓價雖然創新高，樓市短期內仍難爆煲，包括本港沒有房屋過度建設、買家過度借貸等問題，樓價亦沒有與投資者的購買力脫節，樓市難以重蹈97年般爆煲的覆轍。

按現有政策處理 無礙承造30年按揭

地契續期時間未明，有業主憂慮2047年到期物業難借足30年貸款。金管局指，政府表明有權續契，無礙銀行批按揭，即業主仍可向銀行承造最高30年按揭。

現時於2047年到期地契接近3萬份，但政府的續約時間表尚未明確，然而今年7月起計算30年的按揭，將會觸及2047年地契到期情況，有不少業主憂慮難向銀行承造30年按揭，並影響物業轉售能力。

本報向金管局查詢，發言人指已獲政府部門回覆，清楚表明有權批出年期跨越2047年的地契，會按照現有政策處理未來地契續約。

就政府回覆妥善全面回應銀行業界的關注，局方指出，看不到銀行有需要改變現有按揭政策，並指目前部分銀行按揭年期較樓宇的地契年期更長，銀行有能力管理該類風險。

中銀：續遵從規定審批貸款

銀行業方面，中銀表示，政府表明維持現有續期方法，該行會繼續遵從按揭貸款的監管規定審批。滙豐於截稿前尚未回覆。

近年樓價高企，業主借足30年按揭供樓更為普遍。據經絡提供數據顯示，選用30年的客戶比例由2010年的26.5%，按年不斷攀升，至去年70.8%，今年上半年暫錄69%。

然而，銀行未因地契續約問題調整按揭年期，相信對市場屬利好消息，業主可繼續採用長還款期，以減輕供樓負擔，預料借足30年的個案將愈見增多。

嘉華國際（00173）總經理（香港地產）溫偉明繼續看好本港樓市，原因是樓價走勢平穩，個別發展項目銷售有單位數升幅；加上市場基礎好、息口低企、銀行體制健全、存款額較多，有足夠資金提供按揭。金管局早前把非首次按揭貸款成數下調至五成（千萬豪宅降至四成），令市場風險大減，買家入市投資或自住，均是理想選擇。

無意下調目標回報率

問及會否因應市況而下調目標回報率，溫偉明表示，每家發展商都有其回報率要求，隨着市場競爭加劇，將視乎項目風險而調整目標回報率，惟目前未有需要下調。他指出，本港供款利率未有因美國加息而有太大調整，仍處於可承受水平。嘉華下半年將陸續銷售啟德嘉匯及其餘貨尾單位，年底或推出大埔白石角新盤。

投地方面，溫偉明稱，嘉華會考慮每幅地皮的發展潛力，尤其對市區及交通配套好的地皮有興趣，並會優先競投已有發展項目的熟悉地區。他又說，嘉華的潛在合作對象不局限於中資企業，還會考慮能否與對方產生協同效應。至於本港會否重現1997年樓市泡沫，他認為，目前市況與20年前有別，年輕人可依靠父母「上車」，坊間也有很多置業機會，只要他們努力工作，便有機會買樓。

嘉華：不排除與中資合作(香港文匯報)

嘉華國際總經理（香港地產）溫偉明昨出席活動時表示，本港經濟良好，失業率及息口俱低，與1997年樓市高峰期逾10厘的情況不同，同時銀行儲備充裕，制度健全，相信不會出現泡爆，預料下半年樓價平穩發展。

對於陸續有中資來港投住宅地，溫偉明認為香港是個開放市場，任何境外的發展商都可以來港投地，而集團不排除與包括中資在內的任何發展商合作，只要項目合適都會考慮。至於下半年部署，嘉華將主力推售旗下啟德嘉匯之餘貨，另外盼最快年底前推出白石角項目。

首批52伙突開價 686萬入場

多個新盤醞釀推售，賭王四太、澳博控股（00880）執行董事梁安琪旗下尚嘉控股發展的灣仔單幢樓壹嘉昨日搶灘突擊開價，首批推出52伙，折實平均呎價約2.65萬元，貼近同區二手造價，折實入場費685.5萬元。新地（00016）元朗PARK YOHO Genova亦料日內公布銷售安排，全推首兩張價單共234伙本周尾進行首輪發售。

位於灣仔道109號的壹嘉，項目提供100伙，主打開放式及一房間隔，最頂兩層設有4伙2房及3房特色戶，實用面積278至892方呎。發展商昨日突擊開價，首張價單推出52伙，實用面積316至420方呎，定價2.85萬元，60天即供付款提供5%折扣，另有2%會員折扣，最高可減樓價7%，折實平均呎價2.65萬元。首批折實入場費為685.5萬元，為7樓C室實用面積316方呎開放式單位，呎價2.17萬元；最貴為27樓A室，實用面積420方呎一房戶，折實1280.8萬元，呎價3.05萬元。

賭王四太梁安琪兒子、澳博助理營運總裁何猷亨昨日亦有到場助陣，何猷亨對傳媒表示，壹嘉籌備約7年推出，近2年自己開始參與壹嘉的發展，屬首個參與發展的項目，並表示「磚頭」最穩陣！

尚嘉控股行政總裁吳士元表示，灣仔區已有多年缺乏新供應，首批略低於同區二手市場，視乎收票情況再決定推售時間，料吸納街坊客及投資者，項目已屬現樓，可即時把單位出租，呎租料60至70元，沽清後可套現12億至13億元。灣仔近年落成的屋苑如囍滙及尚滙等，平均呎價1.88萬至2.67萬元，壹嘉首批貼市價推出，但已屬市場上限。

Genova累收3400票

壹嘉為尚嘉控股首個推售的住宅項目，集團尚有兩個位於元朗牛潭尾及屯門青霞里項目正在發展中。

另外，元朗PARK YOHO Genova昨日追加開放3房示範單位供參觀，新地代理總經理陳漢麟表示，項目入票反應理想，不少家庭客對3房單位有興趣，故加開3房示範單位，銷售安排日內發出，料推出首兩張價單共234伙，本周尾發售，發售前暫不作加推，揀樓將設大手時段，亦設單位上限，務求各類型買家均可購得單位。市場稱，項目至昨日累收約3400票，超購13.5倍。

市區屋苑繼續破頂，荔枝角曼克頓山造價首破4,000萬元。港置張志文表示，曼克頓山1座中層A室，屬四房間隔，實用面積約1,846方呎，以約4,200萬元易手，折合呎價約22,752元，造價及呎價雙雙創屋苑歷史新高。原業主於2007年以約2,400萬元購入上址，持貨逾10年獲利約1,800萬元，期內升值75%。

無獨有偶，將軍澳新都城呎價刷新高紀錄，中原地產伍錦基表示，新都城1期6座高層B室，實用面積364方呎，剛以600萬元易手，折合呎價16,484元，呎價創屋苑歷史新高。中原地產伍錦基指，上址早於去年11月放售，當時開價僅538萬元，其間因應市況多次調整叫價，最終以600萬元沽出。原業主於2010年以236萬元買入單位，持貨7年，現易手賬面升值逾1.5倍。

利嘉閣黃嘉仁表示，將軍澳天晉2期3A座高層B室成交，單位實用面積約942方呎，單位為三房一套連雜物房及工人套房間隔，放盤3個月後以零議價1,680萬元完成交易，為同類型單位的新高價，折合呎價約17,834元。

溋玥5年貨平手沽

另邊廂，有新晉豪宅平手離場，中原梁廣成表示，大埔溋玥．天賦海灣15座低層E室易手，實用面積620方呎，新近以710萬元易手，折合呎價11,452元。原業主於2012年以664萬元購入單位，持貨約5年單位升值約6.9%，料扣除使費後近平手離場。