洲子洋重劃區下滑逾16% 林口3年逆漲近1成

房市自2014下半年起進入冰河期，近3年裡，新北市新案房價修正最大區，竟非鬼城「林三淡」，而是新興重劃區集中的「板五城」，3年中房價跌逾1成、甚至近2成最慘烈。諷刺的是，林口近3年房價漲近1成，跌破眾人眼鏡。

包括板橋、五股及土城等3區，以板橋5月新案平均成交單價51.4萬元最高，但對照3年前區域行情，平均單價卻可達6字頭之譜，3年來新案行情下滑約17.6%，看似為新北市「最沒凍頭」的區塊，但實則因推案區塊、產品不同，造成行情落差。

新板房價略往上
海沃創意行銷副總經理林家睿指出，3年前、甚至更久以前，板橋區推案集中新板特區，或較大坪數的產品，房價較高，「但自去年起，陸續有江翠4字頭、板橋較蛋白區，也有3字頭首購宅出現，拉低均價，實則將區域細分來看的話，板橋房價還是持平、甚至略往上走的。」

另外，土城區5月新案均價35.8萬元，較3年前同期，下滑近14%，則是因為近期區域有暫緩重劃區3字頭個案進場，令成交行情驟降，但也因價格合乎消費者期待，銷況不差。惟五股區新案多集中供給量較大的洲子洋重劃區，5月均價來到每坪30.2萬元，對比3年前幾乎逼近單價4字頭，下滑逾16%。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，房價跌幅大的區域，幾乎都是「有感讓利」建案密集的行政區，在降價案帶頭下，對區域房價造成破壞力，「如五股洲子洋由寶佳、茂德兩大機構帶頭喊殺，開出2字頭行情去化大批成屋，現欲回檔3字頭，交易卻陷入膠著。」

土城3字頭進場
在房價慘綠區墊底陪襯下，近3年林口區房價表現，就更顯強勁。《住展》指出，今年5月新案均價為33.7萬元，較3年前同期漲約9.8%，居新北市之冠。

亞昕國際開發董事長姚連地認為，林口隨著商業活動趨於熱絡，且影視媒體園區成形，區內工作人口增多，就連新興雙語幼稚園、小學，都出現爆滿，「需求增加，房價自然鞏固，如我們所推的『昕樂章』，成交單價在40萬元以上，詢問度頗高。」

林口未來恐走軟
但何世昌認為，林口當地業者早先對機場捷運線通車，抱有極大期待，「但現在買方多預期房價應該修正，尤其捷運通車後利多出盡，買氣趨冷，價格恐將面臨走軟命運。」

看好月子中心商機，近年不少建商跨足月子中心，盼增加固定營收。除經營有成的國泰建設，志嘉建設轉投資的「嘉禾產後護理」年初正式營業，未來也將在「志嘉水曜」案設據點，利舟建設則將新北市永和區住宅案改為「荷悅產後護理之家」，預計9月開幕。

國泰建設轉投資的子公司國泰健康管理公司，旗下經營有健檢及產後護理中心等，「國泰產後護理之家」在台北、台南皆有據點。國泰建設協理林清樑表示，將持續拓產據點。

志嘉建設旗下麗安管理顧問公司於台北市內湖區的「嘉禾產後護理」年初甫公開，中正區地上權案「志嘉水曜」3~6樓也將規劃月子中心，甚至於13樓規劃抗衰老中心。

志嘉建設董事長葉哲宏認為，目前房市並不明朗，購地與推案皆較保守，反而從2~3年前積極轉型，以飯店、文創、月子中心與長照醫療為發展目標，盼藉此增加長期收益。

建案轉型拓市
利舟建設原在新北市永和區的住宅案，也改為「荷悅產後護理之家」，最快9月開幕。利舟建設董事長吳東穎透露，之前太太生產住進月子中心，1間小房間1天就要價6000~7000元，遂興起轉投資月子中心念頭。吳東穎直言，現在建商空有土地資產卻沒收入，便將整棟住宅案改成月子中心，除可活化資產，也可增加公司固定營收。

北台灣3大重劃區高鐵桃園站的青埔特區、淡海新市鎮，以及新莊副都心，從實價登錄資料統計發現，青埔特區雖房價下跌，卻因此造成交易量激增89%。

青埔年跌15%
全國不動產企劃研究室主任張瀞勻表示，據實價登錄資料統計發現，鄰近高鐵桃園站的青埔特區，2014年時房價最高時每坪約25~32萬元，但今年均價持續下跌至22.7萬元，促使剛性需求的買方開始進場。

青埔特區2017年前4月平均每坪單價22.7萬元，若與去年同期相較跌幅達15%，今年交易量314筆，與去年同期相較成長89%。張瀞勻表示，青埔特區涵蓋桃捷3站、1站高鐵站，交通便利。

中信房屋青埔領航加盟店店長鄭國成認為，繼桃捷通車後交易量明顯回升。永慶不動產青埔高鐵站前加盟店店長林蓁莉則認為，去年下半年許多建案主動降價讓利，吸引台北、中壢買家，交易量至少成長1成。

副都心近捷運
此外，淡海新市鎮今年前4月平均每坪單價19.9萬元，交易量達361筆，相較去年同期單價漲8%，交易量成長34%。至於新莊副都心平均單價是北台3大重劃區最高的，2017年前4月每坪單價40萬元，交易量達164筆，相較去年同期平均單價降幅達12%，交易量成長17%。

若比較兩者差異，張瀞勻認為，新莊副都心鄰近捷運，房價較高，而淡水新市鎮價位親民，買方以首購族為主，但交通須仰賴搭公車轉捷運，兩者定位不同。

每坪19.8萬元起「便宜1成」

南台無論台南或高雄市，依今年前5月建物買賣移轉棟數統計，分別成長24%與21%，買氣有逐漸回溫跡象。然而過去市場供給量大，加上不少預售案打出低價搶客，近期市場已出現不少破盤讓利宅，其中位於高市指標地段美術館生活圈，更出現少見新案「1字頭」促銷。

中古屋降幅8%
鼓山區美術館生活圈目前銷售新案逾20場，成屋加上預售案高達1400戶待售，市場賣壓大！基地鄰近未來台鐵地下化內惟車站，社區採美國NCT制震壁，超高住家規劃中空樓板大樓案「龍騰山海匯」，近期推每坪廣告戶最低19.8萬元起，須另購車位，對區段造成衝擊。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，建案打出區段最低價，勢必影響周邊建案，以美術館為例，每坪19.8萬元起較周邊個案成交價便宜1成。目前非公園首排新屋，每坪成交介於22~24萬元，中古屋則每坪16~18萬元，新案帶頭讓利，將影響中古屋約有8%降幅空間。

讓利有選購限制
同屬精華區的河堤社區與漢神巨蛋商圈，則分別有大樓案「The Great築夢世紀」與「靜な漢神」打出當區最優惠，單坪最低價20萬元。南市安平國平重劃區則有大樓預售案「聯上海棠」，推出每坪15.8萬元起買制震泳池超高住家，正式公開不到1周已簽約80戶。

高雄市房屋市場調查協會理事長蘇永仁分析，因早期取得土地，地價相對便宜才有讓利空間，今年農曆年後土地買氣異常熱絡且價格屢創區段新高，未來讓利有限，選購優惠促銷宅時，留意搭配的選購限制，宜多比較。

華南金旗下子公司華南金AMC位於新北市土城工業區的土地，昨（29）日取得新北市政府都更處核定函，是首家完成自辦都更的公股行庫，預計在第3季動工，2020年興建完成。

即將興建的土地位於新北市土城工業區，鄰近鴻海集團總部，土地面積達2,000多坪，根據華南金規劃，將興建兩棟大樓，其中一棟12層樓高，作為華南銀行資訊大樓；另一棟與當地地主合建樓層15樓，華銀可分回12層樓，預計將全數出租。

這是蔡英文政府推動都更以來，首家公股行庫完成的自辦都更案，也是經濟部工業局通過的都更申請案。

根據規定，金控旗下的AMC可就集團內自有不動產，以都更實施者的角色申請辦理都更，華南金由子公司華南金AMC先發，選定土城工業區的土地，並整合當地地主，規劃興建全新大樓，一棟提供銀行自用，一棟出租活化資產。

據了解，位於新北市土城工業區的都更案，從土地整合到興建規劃歷時約二至三年，昨日正式取得新北市都更處核定函，搶下公股行庫自辦都更頭香。

華南金表示，興建後的資訊中心大樓，不僅符合耐震能力達七級，以及國際認證機構硬體環境等標準，完工後將有助於改善工業區的市容與停車卸貨的交通問題，同時對於救災作業的疏散空間等也有重大的示範作用。

土城工業區是經濟部工業局於民國64年間開發完成的產業專用園區，迄今已逾40年，目前園區內多為高建蔽、低使用強度的老舊透天廠房，使用機能上已無法滿足產業變革需求，預期在華南金AMC都更的影像下，可望帶動工業區的更新及再生，活化產業競爭力。


開先例 土城都更案獲核定，預計Q3開工 華南金首推工業區都更
工商時報

為配合政府政策及積極活化資產，華南金融集團大力推動都市更新，集團旗下華南金AMC近年在多元化經營的原則下，
繼去年領先同業進軍法拍屋代標市場，華南金AMC所有、位於新北市土城工業區的都市更新案，29日取得新北市政府都更處的核定函，成為政府推動都市更新政策以來，公股金融機構第一件完成的都市更新案，同時也是經濟部工業局開發產業園區通過都市更新申請的首例，華南金AMC預計第3季開工，2020年底前落成。

土城工業區是經濟部工業局於1975年間開發完成的產業專用園區，迄今已逾40年，園區內多為高建蔽、低使用強度的老舊透天廠房，在使用機能上不敷近年來快速變革的產業需求，華南金指出，預期本案將可帶動工業區的更新及再生，活化產業的競爭力。

華南金表示，規劃投入20餘億元於土城工業區興建兩棟大樓，在2,000多坪的基地中留設高達845坪的開放空間面積，一棟與地主合建地上15層的廠房大樓；另一棟則由華南銀行興建地上12層的新資訊中心大樓，資訊中心符合耐震能力達七級，以及國際認證機構硬體環境等級達第三級Tier3標準，希望因應大數據、雲端、行動通訊、社群媒體等資通訊科技進步的需求，並確保交易與資料安全性與穩定性。

華南金強調，預計在完工後對工業區市容的改善、停車卸貨的交通問題，以及救災作業的疏散空間等，都會有重大的示範作用。

華南金董事長吳當傑說，未來華南金將透由各子公司在都更金融方面持續擴增業務外，期藉由金融專業，以及豐沛的都市更新經驗，力挺政府都更政策並積極活化自有資產。

華南金今年積極響應政府政策，除了協助發展五+2新創產業放款增加180億元、新南向融資目標增加90億元，也將持續推動都市更新，包括成立都更專案小組、提供建商融資服務及清查自有行舍規劃都更。

即便「八五大樓」淪為法拍標的，不過，其土地價值及地標效益仍相當受到矚目。根據房地產業者調查，該地標基地面積約3659坪，若以實價紀錄周邊最高土地交易價格每坪148萬元推估，光是土地價值便上看60億元，倘若未來整合成功，重新興建的價值效益更是百億起跳。

八五大樓1997年完工，屋齡約20年，基地面積約3659坪、建坪約9萬7074坪，為地上85層、地下5層複合式開發大樓，整棟建築物樓高約347.5公尺，倘若加計天線則高達378公尺。

對照內政部實價網該區段土地實價紀錄，即便該區域內鮮少交易紀錄，不過，2012年時曾有一坪148萬元的成交紀錄，若由此土地實價推估八五大樓光是土地價值便上看60億元。

根據地籍資料，目前「八五大樓」產權相當複雜，竟有超過千個所有權人，目前產權持有比率較高者除三禾資產外，還有茂祥不動產、布谷休閒事業、方福苑、綺麗珠寶這幾間公司，其他絕大多數為散戶，仔細查詢法人公司，竟有部分具有港資背景。

該地標除三禾資產積極整合外，最早在2011年，由前幸福人壽董事長鄧文聰擔任大股東的億大聯合公司，也曾出手以32.18億元，從台灣金融資產服務公司手上標走高雄金典酒店約75%的銀行債權。

房產業者指出，該地標因產權複雜，多數整合者短期以租金收益為主，長期則是看中該地標重新開發的利益，但也有可能整合到一定程度後，選擇獲利了結。

不過，該地標近幾年成為日租套房熱門地點，根據寬頻房訊高雄分公司調查，目前八五大樓月租套房行情每月租金6000~8500元，日租套房租金每晚800~2000元不等，商辦部分每月每坪租金約700~1000元，其實租金收益率不算太差。

至於，買賣成交價格則依樓層高低與景觀有所差異，大抵來說高樓層每坪有20萬元以上行情、中間樓層每坪15~18萬元。

練台生、林崑海又聯手 標下八五大樓部分產權

高雄地院昨執行昔日地標「八五大樓」12~29樓部分產權法拍，因四拍底價相較一拍幾近打到對折，再度吸引以年代電視董座練台生與三立電視董座林崑海為大股東的三禾資產出手，最終拍定價格為1億7531萬5000元，僅加價200萬便順利拍得。法拍業者粗估，三禾資產前後共取得該地標產權比率約34.5%，躍升為該地標產權最大持有者。

根據寬頻房訊法拍資訊，昨日法拍標的的四拍底價為1億7331萬5000元，債務人為建台水泥，主要樓層為12~29樓，包括辦公室、小套房等計有36戶，另有地下2樓8個美食攤位及地下3樓26個停車位，再加計公設面積，合計法拍建坪約1653.25坪，對照該地標總建坪約9萬7074坪，佔比約1.7%。

寬頻房訊分析，此次標的已經從去年11月一拍連續流標3次，進入昨天的四拍，四拍底價相較一拍打了51折，幾近腰斬，每坪底價僅10.48萬元，相較目前該地標中低樓層每坪15~18萬、高樓層每坪20萬以上的行情，有著明顯的價差，推測是吸引三禾資產出手的原因。

法拍每坪底價10萬 吸引三禾出手主因
其實三禾資產最早是在2013年開始出面整合「八五大樓」產權，當時先砸下46億元吃下建台水泥85%的債權，再從法拍市場出手45.37億元取得中低樓層的商場產權，約3.1萬坪，占整棟地標產權比率超過3成。寬頻房訊解釋，2013年4月，三禾資產先行砸下46億元買下建台水泥85%的債權，預期可主張的債權實際價值逾70億元，包括可分回後續八五大樓、高鐵左營站逾2.2萬坪等資產未來拍賣部分債權標脫金額。

緊接著同年8月再砸45.37億元從法拍市場拿下八五大樓中低樓層物權，帳面上看來合計花費91.37億元，不過，因三禾資產具有債權人身分，扣除所有稅費後，照理說可分回剩餘金額的85%，估算分回約36~38億元，因此，等同拿下此筆法拍物件費用，三禾資產當時只需花費7~10億，便可順利取得八五大樓超過3成的物權。

寬頻房訊表示，八五大樓每坪建造成本18~20萬元，目前法拍的標脫單價多數低於造價，幾等同「買建物送土地」。

據住展雜誌統計，新北市近一年各行政區房價大多持續下探，尤以泰山、新莊、中和等地修正壓力最大，年跌幅均達5％以上。若以近三年來房價表現來看，新北市房價跌幅最高的行政區依序是板橋、五股、土城、新莊與淡水，房價逆勢上揚的僅有林口、樹林與八里。住展雜誌企研室經理何世昌表示，房價跌幅大的區域幾乎都是有感讓利建案密集的行政區，顯示在降價案帶頭之下，確實已對區域房價造成破壞力。

近一年來，新北市主要行政區僅有4處上漲、另14處下跌，上漲的區域依漲幅高低依序為八里、汐止、蘆洲、五股。住展雜誌企研室經理何世昌分析，五股屬於前一波跌深反彈，惟反彈力道並不大，而八里、汐止與蘆洲則是少數高價案釋出而拉抬房價。以汐止為例，汐止房價從高點的4字頭反轉下跌，多數建案讓利降到3字頭，甚至有建案打出2字頭破盤價，但2017年來樟樹灣、汐止區公所與社后地區出數個4字頭以上的高價案，不願屈從讓利主流。

至於跌幅較大的泰山、中和、新莊與土城，年跌幅從4.8％至6.3％不等。而近一年價格跌幅大的區域，大多不是供給量大的區域，意味供給量大小與價格大幅脫勾，讓人看得霧煞煞。泰山是因客源幾乎都是在地客，銷售速度稍慢，建案調降售價來刺激買氣；中和屬於普遍型讓利，多數建案價格紛紛放軟；新莊與土城則是破盤價建案帶頭殺，新莊是副都心與下新莊連環降，土城是暫緩發展區低價撼動市場，迫使其他建案跟進降價。

若以近三年來看，則新北市僅有林口、樹林與八里上漲幅最大，當中又以林口漲幅最大、約9.8％。林口近三年房價上揚的關鍵，在於當地業者普遍對機場捷運通車抱有極大期待，其次是前段(捷運A9站一帶)高價建案湧現，無論是大、中、小坪數建案，都出現4字頭以上的高成交價。

住展雜誌企研室經理何世昌解釋，現在買方多預期房價應該修正，而林口價格走勢完全不符合買方期待，因此在機場捷運通車後利多出盡，看屋者眾但成交卻有限、人氣旺但買氣冷，於是有建案開始打出極低價廣告戶、或調降成交底價來應對，林口價格已經開始走軟。


近三年跌幅較大的區域如板橋、五股、土城、新莊與淡水，與讓利建案帶頭殺息息相關。板橋價格戰的導火線在江翠北側，重劃區新建案價格比中古屋還少1個字頭；五股是洲子洋重劃區建案直殺至2字頭；土城讓利第一槍是「大同莊園」，現在則由暫緩區建案接棒；新莊頭前與副都心重劃區、下新莊都出現讓利案，只剩舊市區倖免；淡水則是由寶佳領頭殺，由於寶佳量大，使其他建商不得不跟進。

何世昌指出，新北市近期房價仍略顯疲弱，但也正因讓利普遍，成交狀況大幅好轉，讓利拚買氣的策略算是大獲成功。從近年市況來看，目前銷售最好的建案必須讓利二到三成，預期未來新北房價仍有修正空間，下半年買方還會有撿便宜的機會。

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，北市商辦售價從下跌轉為盤整，各商圈售價呈微幅震盪，平均售價與前季相同，維持在每坪83.3萬元。租金方面則終止連漲的趨勢，目前平均租金為2,124元，毛租金資本化率同樣終止連漲回到2.44％。整體而言，僅空置率變動較大，下降至6.08％，比上季收斂，以信義世貿及松江南京空置率降幅較大。內科廠辦部分，售價跌幅也收斂，僅微跌0.17％至51萬，租金、資本化率表現則皆有成長，空置率持續下降至4.76％，本季又以文德段去化表現較佳。

信義全球資產經理王維宏分析，本季數據與上季相比變化不大，也與2016年以來價格下修、租金上調的趨勢不同，2017年Q2是平緩的一季，市場對價格的看法不似2016年悲觀，在租金收入穩定且利率維持低檔狀況下，賣方降價意願降低、信心轉強，但買方也沒有信心加價，因此價格維持在平盤震盪，但成交速度變慢。空置率方面，因2017年缺乏新增供給，且部分舊辦公樓拆除改建也減少可租用面積，因此2017年以去化現有供給為主，空置率持續走低，隨著整體經濟溫和復甦，剛性自用需求仍有一定之交易量，而在價格修正幅度較大的區域，交易趨於熱絡。

從買賣交易來看，本季總體平均售價83.3萬元持平，僅B級辦公售價略有下跌，從商圈來看，以南京四五段跌幅較大，而站前西門、敦南、復興南京商圈價格甚至出現回升，主要受到成交個案價格波動影響，並非整體趨勢所引導的上揚，其餘各商圈價格則微跌。年化毛租金資本化率收斂，平均為2.44％，其中站前西門商圈受惠觀光熱潮及西區門戶計畫帶動，仍以2.79％的毛租金資本化率居冠。


租賃市場方面，本季租金終止連漲，僅信義世貿商圈因頂級商辦帶動使平均租金上漲至2,901元，而空置率再降至8.56％，其餘商圈租金則呈持平或下跌。空置率方面，已連降七季，目前平均為6.08％，本季以信義世貿、松江南京商圈空置率降幅較為亮眼，敦北民生、敦南商圈則因承租方屬性(如付租能力高、門牌及大樓等級較高)與近來進駐新頂級商辦的承租方重疊，因此表現較為弱勢，空置率上升。

另外，內科廠辦市場，整體表現優於市中心純辦，售價雖持平在51萬元水準，但租金、資本化率上揚，空置率也持續下降。連過去空置始終偏高的文德段，本季空置率都大降1.16％，尤其外圍的潭美段也陸續有去化的消息，租賃市場火熱，也使內科平均空置率降至4.76％，可預期內科空置率將維持向下的趨勢，租金也有機會持續成長，推估在市中心純辦價格無明顯降幅，又無新增供給狀況下，內科對潛在客戶而言仍有吸引力。

汐止區新成屋案「幸福城市」本周公開，訴求小資、首購族，開價總價958萬元到1600萬元。業者表示，公開第一周來客達120組，售出約一成。

「幸福城市」基地位於汐止福德二路、同興路口，總銷23.6億，規畫地上15樓、地下5樓，共206戶，設計17坪1房、24坪2房、35坪3房，每坪開價46~48萬元。

現場專案說，目前來客5成都是汐止在地客，因東湖一帶較少新建案推出，也吸引不少東湖、內科等民眾看屋，以2、3房最熱銷。

幸福城市規畫飯店式門廳、多元公設，包括有氧健身區、拳擊訓練區、VR室、魚菜共生永續生態區等，個案近汐止中興路麥當勞商圈，透過新社后橋可快速連結工建路、大同路，上環東大道、高速公路都方便。

房價緩跌，交易量略見回升，房市似乎有絲絲春意。不過，根據永慶房屋「房產趨勢前瞻報告」，房價雖有跌幅卻仍無法滿足買方，今(106)年房市將走向價緩跌、量小幅回升的格局；中信房屋「宅指數」則認為，第2季落底訊號已經相當明顯，看屋與斡旋量都較首季增加，尤其台北市已經進入價格上漲走勢，下半年將「穩中向上」。

永慶房屋今(28)日發表「房產趨勢前瞻報告」，與房價高點相比，雙北市Q2跌幅已達13%、桃園跌9%、新竹以南四大都會區跌幅均在1成以內。若房價大幅下跌15%，桃園、新竹、台中、台南等四都民眾，願意購屋的比例都在6成以上，而新北、高雄為53%，僅台北市42%未過半，說明房市呈現南北兩樣情，台北市即使下跌15%仍無法達到滿足點。

至於房市落底時間，分析七大都會區，台中與高雄民眾認為107~108年落底機會最大，北北桃三都多數感覺須到108年後才會探底，整體僅19%判定今年下半年落底，顯示目前房價尚未達成共識，緩跌局勢還要再持續1~3年，賣方若不讓利，依然難有成交機會。

永慶房產業務總經理葉凌棋表示，國內外經濟數據表現亮眼，市場氣氛轉佳，部分賣方開始堅持價格，導致買賣雙方認知再擴大，房價又陷入拉鋸。雖然已擺脫急跌期，但跌勢不會這麼快結束，預測供給量大的重劃區，因新屋破盤價搶市，比價效應將再下修3%~5%，市中心因供給不大，跌幅收斂在2%以內，整體呈現「價緩跌、量小幅回升」。

中信房屋對房市的看法則較樂觀，根據最新「宅指數」調查，台北市中古屋價格曲線開始往上揚，第2季店頭來客量、斡旋量都有明顯增加，更有74.6%民眾認為房價未來將「持平偏漲」，均說明房市落底訊號明顯，房價低於行情讓買方的意願上升，第3季是進場購屋的最好時機。

中信房屋副總劉天仁指出，不論中古屋或新成屋，都已經出現調降和讓利趨勢，儘管依舊有民眾認為「降得不夠」，但把握房市低點的消費者「大有人在」。台北市未來3個月內有購屋計畫的比例，已站上105年Q1以來的新高點，桃園機捷通車更帶動「房價已經差不多了，應該進場看屋」的氛圍，若經濟發展持續有好消息，就能為房市補氣，確立穩中向上的格局。

據大廠聖拉菲爾小鎮銷售人員介紹，目前該社區只剩疊拼房可銷售，房子價格23000元/平方米左右，項目網簽備案價格是15000多元，實際售價是捆綁了精裝修和車位。　　據大廠聖拉菲爾小鎮銷售人員介紹，目前該社區只剩疊拼房可銷售，房子價格23000元/平方米左右，項目網簽備案價格是15000多元，實際售價是捆綁了精裝修和車位。
　　環京樓市 “加價銷售”風頭不減

　　備案單價1萬多，實際售價超2萬，被“隱藏”的房價大多以捆綁精裝或車位名義一次性付款

　　距離河北省密集出臺政策監管樓市已經過去幾個月，成交統計資料也顯示出了政策威力。不過在這背後，通過捆綁精裝或車位銷售等變相加價的現象依舊存在，甚至蔓延至距離北京相對較遠的區域。近日機構統計的網簽價格顯示，燕郊、香河僅為每平米1萬多元，而記者調查發現，這兩個區域的新房價格均已過2萬元。有的區域網簽價格與實際價格之間甚至存在一倍的差價，這背後隱藏著怎樣的操作手段？

　　1.5萬和3萬之間的魔幻現實

　　“5月燕郊商品住宅銷售均價為15619元/平方米，環比下跌6.1%……5月香河整體銷售均價為10934元/平方米，價格走勢趨穩……從價格段來看，8000（含）元/平方米以上價位產品為市場成交主力，但較去年同期占比明顯回落，6000（含）-7000元/平方米價格段產品成交占比顯著提高。”最近，來自北京中原機構市場報告中的這一串數字引起業內關注。

　　在業內和購房人的印象中，燕郊住宅銷售均價為1.5萬元/平方米的市場整體水準，早已經是三年前的事情。現如今，調控發力之後，在燕郊所剩無幾的新盤項目中，即使單價有所回落，新房單價也在2萬多元，二手房報價也超過了2.5萬元/平方米的報價水準。

　　而在將目光放到距離北京相對更遠的香河和大廠等區域，其新房報價也早已超越機構報告中顯示的價格。

　　自去年年底以來，河北廊坊、保定、張家口等多區域及下轄區域相繼出臺樓市限購政策，部分區域甚至多次出臺升級限購。在政策限制下，環北京樓市的成交量確實出現了降溫狀況，但其價格態勢是否也同樣如此？

　　“實際上，報告中的成交均價來源於各區域的網簽價格。”對於報告資料與實際觀感之間的偏差，北京中原方面相關負責人介紹。

　　有業內人士也向新京報記者坦言，儘管環北京多區域多次加強對於預售許可的監管，但在環北京樓市，變相加價是公開的秘密。

　　去年11月18日，新京報記者就曾報導過在燕郊購買新房，需加價20多萬元。

　　當時，新京報記者以購房人身份在禦東郡諮詢時，銷售人員稱，現在的房源都有加價。合同上是按照房管局的備案價簽的，備案價比較低，約23000元/平方米，而其時項目在28000元/平方米左右，購房者得把中間的差價補上。

　　值得注意的是，這並非個例。燕郊另一在售專案的銷售人員透露，“除了加價，還有一種情況是，捆綁車位元賣，一個車位100萬元。”

　　而在調控不斷升級的眼下，環京區域樓市的“潛規則”仍在持續。

　　調控下，變相加價依舊存在

　　“項目現在的售價從2萬元到2.1萬元不等，我們這有備案網簽價格不能超15000多元的（限制），但請放心，超過這個價格的合同，我們開發商會有辦法幫您通過網簽。”在香河的溪語藍灣專案，樓盤銷售人員對新京報記者坦言，香河對於預售價格有明確的備案價格限制，但項目的實際銷售價格要高於網簽價格。

　　而在廊坊下轄的大廠，同樣也存在著高於備案價格銷售的現象存在。

　　從大廠縣城中心驅車大約25分鐘，到達位於102國道福喜路口南側的聖拉菲爾小鎮東區，銷售人員介紹，目前該社區只剩疊拼房可銷售，房子價格23000元/平方米左右，捆綁精裝修和車位。

　　“項目網簽備案價格是15000多元/平方米。”該銷售人員直言，但是為了通過網簽，購房者需要簽一個單價15000元的購房合同，而對於餘下的每平方米8000元的價款，需要購房者在裝修合同中補齊，“裝修合同單獨簽，裝修需付全款”。

　　實際上不僅是新房，記者在大廠走訪時瞭解到，當地仲介操作的二手房也是通過這樣的“雙份合同”實現成交。

　　盛世•尚水城位於大廠北辰東街與永安路交叉口。記者以購房人身份前往諮詢時，專案售樓處工作人員稱，目前專案有現房，但尚未開盤。

　　不過之後該工作人員又告訴記者，他手裡有套房子，面積在98平方米左右，房本滿兩年。可以以每平方米16800元成交，目前大廠網簽價格大概是每平方米15000元，超過網簽價格的部分都需要補齊現金房款，超過的部分不能貸款。記者按98平方米的面積計算，初步需要補齊17余萬元的現金房款。

　　之後，記者又來到大廠榮昌路與北新街交會處的嘉怡麗都社區，銷售人員稱，目前社區還在建設，未確定開盤日期，暫不確定開盤價格。

　　“嘉怡麗都社區先期開盤的房源都已銷空，目前市價在每平方米2萬元左右。如果你想買這邊房子，我們可以運作，超過備案網簽價格的房子，我們會想辦法通過網簽。”鄰近一仲介工作人員告訴記者。

　　滄州備案單價5000元，賣到1萬多

　　而在去年以來環北京樓市的升溫潮中，類似上述變相加價的現象也蔓延至了距離北京較遠的滄州市。

滄州滄興一品銷售人員介紹，該社區價格每平米21000多元，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。滄州滄興一品銷售人員介紹，該社區價格每平米21000多元，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。
在香河的溪語藍灣專案，樓盤銷售人員對記者坦言，香河對預售價格有明確的備案限制，項目實際銷售價格要高於網簽價格。在香河的溪語藍灣專案，樓盤銷售人員對記者坦言，香河對預售價格有明確的備案限制，項目實際銷售價格要高於網簽價格。
據滄州保利花園售樓處工作人員介紹，項目5月開盤價格是8400元/平米左右，綁定裝修和車位後算下來成交價格要每平米1萬多元。據滄州保利花園售樓處工作人員介紹，項目5月開盤價格是8400元/平米左右，綁定裝修和車位後算下來成交價格要每平米1萬多元。
　　6月26日上午，記者來到距離北京200餘公里外的滄州市。在運河區迎賓大道和永濟路交口的保利花園售樓處，工作人員向記者介紹，該專案前期開盤房子已經售空，近期還會開盤。“5月份開盤的房子價格是8400元/平米左右，綁定裝修3000元/平米，綁定一個車位13萬左右，裝修和車位需全款，最後算下來的實際成交價格要一萬多。”

　　此外，該工作人員還向記者表示，目前專案在排卡過程中，由於5月份很多客戶沒有搖到號，下次開盤想要買到合適的房子需要“趕緊找找關係提前運作”，否則很難搖到號。

　　而這之後，記者在該售樓員的介紹下，與一位“內部人員”取得聯繫。該“內部人士”則告訴記者，交給他13萬元，並提供身份證號碼和姓名排號，就可以買到一個“靠譜的內部號”。

　　而在截稿時，記者又接到該專案銷售人員電話稱，專案將於近兩日開盤，房價基本上保持在8400元/平方米，但車位價格預計會漲一兩萬元，而“內部號”也已經由13萬元漲至16萬元。

　　無獨有偶。在泰享嘉府專案售樓處，工作人員同樣表示該專案大概在兩個月左右開盤，毛坯房的價格要在1萬以上。“（簽合同時），我們簽訂兩個合同，一個是按照網簽備案價格顯示的合同，為了通過網簽。另一個就是實際成交的合同，為了找平市場差價，開發商也得賺錢。”

　　記者又來到位於滄州市千童大道與百川路交叉口的“滄興一品”社區，銷售人員介紹，“該社區價格每平米兩萬一千多，帶精裝帶家電，綁定兩個15萬的車位，裝修和車位不會寫在備案合同中。網簽備案價格顯示一萬多一些。”

　　“滄州住建局規定，備案網簽價格是每平米五千多，在滄州買一套一百平米的房子，也就首付十多萬，可是保利花園5月份開盤卻規定，購房者需要帶60萬元驗資後才可參與搖號，首付也大概是60萬以上。滄州個別樓盤竟然要首付一百多萬。”一位元滄州房產界人士告訴記者。

　　他表示，保守估計，滄州市區去年同期8000元/平米的房子，現在能賣到15000元/平米。如今，內部人員以8400元/平米從保利花園拿到房子，轉手就以二手房名義13000元/平米出手，剛需購買者很難以合理價格買到房子。

　　記者多次與河北省滄州住建局相關負責人取得聯繫。該局一王姓工作人員回復，按規定滄州市區的房子每平米超過五千多就不能備案，決不允許倒賣購房號，保利花園已售的房子，目前全部沒有通過相關部門備案。

　　暗藏風險，維權難度大

　　實際上，通過捆綁精裝修、車位元等方式變相漲價的案例並不僅限於上述區域。就在5月份，青島就曾明文規定嚴禁捆綁車位變相漲價。6月27日，河南在樓市新政中也提到，要求企業必須一次性公開每套准售房源價格，嚴格執行明碼標價和“一價清”制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。

　　即使監管政策不斷出臺，但是這種行為仍在屢禁不止，並且暗藏風險。

　　北京市京師律師事務所高級合夥人范辰律師認為，簽訂陰陽合同，一般確實可從表面通過房產交易網簽流程，還會規避一部分稅負，但對買賣雙方來說，都存在很大法律風險。對於買方來說，價格、付款方式約定無法確定為真實意思表示，則可能導致部分條款（特別是價格條款）不具有約束力，導致合同不能履行。此外，還會有無法取得高額貸款、再出售承擔高費用的風險。而對於賣方來說，買賣合同會有無效的法律風險，房款不能全額收回。

　　范辰律師還表示，簽訂陰陽合同嚴重違反我國稅法規定。行政機關查證屬實後，如果屬於一般偷稅行為，有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。

　　對於環京樓市的變相加價行為，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，河北市場存在各類打擦邊球的做法，即預售價格是一個價格，但售樓處會私下繼續收取費用，甚至公開收取。這樣做會帶來兩個現象。第一是網簽的價格和實際支付價格有很大的差異，影響資料判斷。第二是購房者維權的難度加大，因為此類私下交付的價格很多是沒收據和憑證的。對於房企來說，背後的心態也很普遍，即有很強的亂收費的動機。後續建議繼續督查房企的預銷售行為。

　　盲目看漲致價值透支，管控力度將加大

　　“變相漲價從供需關係來看，說明房源比較緊俏，否則房企違規收取費用也不會有購房者買單。”嚴躍進表示，由於其中部分購房者也是投機型的購房者，本身對於風險的意識不強，盲目看漲相關樓盤，這會引起此類樓盤價格提前透支。

　　而在變相漲價的同時，實際上難掩環京多地樓市成交降溫的現實。

　　在走訪中記者也看到，不少仲介門店門可羅雀。

　　“大廠縣有些專案的開發商就是在捂盤不售，等待價格回暖時再開盤。限購政策加緊，一手房源很少，二手房成交慘澹，目前整個縣城的房價大概是每平米12000元-23000元，觀望者很多，還有一部分人想買，卻不符合限購政策，我們公司這個月基本沒成交，有些仲介公司已經關門放假了。”

　　在與北京樓市聯動效應突出的燕郊，有市場人士表示，今年以來燕郊也少有新盤入市。“首付提高和社保繳納年限限定之後，一方面需求受到抑制，另一方面預售監管越來越嚴格，有些專案即使有房也按兵不動。”

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，調控收緊後，核心一線城市的部分專案實際價值被低估，導致核心一二線城市樓市成交（網簽）資料表現和實際市場需求之間出現一定扭曲；但是同時，個別城市專案由於蓄客不足，開發商也不得不調低市場預期降價銷售，比如環北京的石家莊某項目計畫1.8萬/平方米開盤，但由於蓄客不足實際開盤價格只有1.5萬/平方米左右。

　　來自北京中原的資料顯示，5月，廊坊樓市成交出現同比持續下降。自3月廊坊限購升級後，廊坊市區（安次區和廣陽區）商品住宅成交量同比呈現近一年來首次下降，4-5月繼續回落，5月成交23萬平米，同比下降19%。

　　嚴躍進認為，從市場趨勢看，環北京樓市整體價值方面被看好，這和此類區域的投資價值較好有關，或者說和規劃不斷落實有關。而價格方面也會因為價值上升而上漲。但預計管控力度較大，所以價格方面依然還是可以實現相對平穩態勢，即大漲可能性也不大，相關地方政府也在此類房價把控上不敢懈怠。

　　而在市場降溫的同時，房企對於環北京的熱情依舊沒有退溫。

　　預計未來，隨著環京樓市保障房供應將增加，有望平抑房價穩定市場預期。

　超20城接入異地轉移接續平臺住房公積金“全國漫遊”倒計時

　　本報訊 日前，住建部明確：自今年7月1日起，全國所有地方的住房公積金管理中心將按照《全國住房公積金異地轉移接續業務操作規程》的要求，通過平臺辦理住房公積金異地轉移接續業務。

　　易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，對於住房公積金異地轉移平臺的建設，主要可以從便民和公積金購房兩個角度來看。從便民角度說，現在都強調“最多跑一趟”的辦事流程，所以也是為了讓公積金繳納者在異地辦理方面不用話費太多勞務成本以及繁冗的手續；從公積金購房角度說，主要是為了防範各類斷檔現象的發生。

　　據不完全統計，目前已有包括北京、上海、廣州、深圳等20餘個城市已接入全國住房公積金異地轉移接續平臺。

　　萬達接管中信泰富商業物業 王健林現身減緩債券“負壓”？

　　因債券風波被質疑的萬達系，估值受損。從6月22日傳出消息至今，萬達集團董事長王健林先與中信證券(17.090, 0.00, 0.00%)董事長會面，後又參與了昨日與中信泰富的戰略簽約儀式，似乎正著力平息萬達債券估值受損帶來的負面衝擊。

　　昨日，萬達集團通過官方微信宣佈，大連萬達商業地產股份有限公司（簡稱“萬達商業”）與香港中信泰富（中國）投資有限公司（簡稱“泰富中投”）在北京簽訂長期戰略合作協定，同時簽訂上海嘉定中信泰富萬達廣場委託管理合作協定。

　　同時，萬達拋出了現場簽約照片，王健林在座。萬達稱萬達集團董事長王健林、中信泰富集團董事長張極井出席簽約儀式。

　　對此，有業內人士認為，王健林的現身或有利於減緩萬達債券估值受損帶來的負面影響，但考慮到公司未來仍有較大資金支出壓力，若債券融資因受負面消息衝擊管道不暢，或融資成本提高，可能對公司的資金面帶來不利影響。

　　接管中信泰富商業物業

　　昨日，萬達宣佈與中信泰富簽署戰略合作協定。據《證券日報》記者獲悉，萬達商業與泰富中投首個合作專案確定為上海嘉定中信泰富萬達廣場，位於上海市嘉定區核心位置，面積約15萬平方米，將於2018年10月1日開業。

　　萬達方面表示，萬達商業是世界最大的不動產企業，萬達廣場是中國商業地產第一品牌。泰富中投是中信泰富在中國內地的地產投資管理總部，在國內高檔商辦物業、地鐵上蓋物業等領域處於行業領先地位。萬達商業與泰富中投將發揮各自優勢，在不動產投資、運營領域開展合作。其中，泰富中投旗下商業專案將委託萬達商業運營管理，並使用萬達廣場品牌。

　　據悉，雙方認為，對萬達商業，這種輕資產合作模式有利於增加租金收入，特別是獲取更多核心城市的商業資源。對泰富中投，合作可以投資更多項目，增加持有物業投資回報。

　　值得注意的是，在最近一個星期內，王健林較為忙碌。6月22日負面消息出現後，萬達系債券估值大跌，近日恐慌情緒雖有緩解，但市場和投資者對萬達都開始持比較謹慎的態度。關於萬達資金鏈的情況更是倍受關注。

　　機構稱明年後償債壓力大

　　事實上，萬達系近年來擴張迅猛，雖看似縮減地產業務，但海外收購頻繁，且有“水土不服”現象出現，海外收購也曾遭遇失敗。對此，有業內人士認為，萬達商業動輒數百億元的投資和萬達文化頻繁的收購對萬達資金鏈造成了重大壓力。

　　海通證券(14.850, 0.05, 0.34%)姜超等分析師表示，萬達商業地產公司目前在國內有350億元公司債、520億元中票未到期。從到期時間分佈來看，年內和明年都沒有債券到期，2019年到期120億元，2020年到期380億元，2021年到期370億元。另外，集團層面還有14.1億美元的海外債，2018年11月份到期6億美元，2019年到期2.1億美元，2024年到期6億美元。

　　而萬達文化集團有70億元PPN，18億元中票未到期，其中2017年底到期25億元PPN，2018年到期45億元PPN，2020年到期18億元中期票據。此外其旗下的AMC娛樂控股公司有59.63億元的次級債，2022年到期22.91億元，2025年到期36.72億元。

　　姜超等分析師認為，從債務融資工具來看，儘管萬達集團有合計超過1000億元的債務，但年內到期的很少，只有萬達文化集團的25億元PPN，2018年到期的只有45億元PPN和6億美元的海外債，另外有100億元的公司債會進入回售期。從集團層面來看，債務融資工具的到期壓力集中在2018年以後，短期內償債壓力不大。

　　值得關注的是，萬達對債券融資依賴性大大增加。

　　姜超等分析師認為，近年來萬達商業不斷通過發行債券來降低融資成本，同時替代短期債務以改善負債結構。從資產負債中看，2014年底應付債券僅為72億元，到2015年底就增加到了327億元，2016年萬達商業發行了4期中票和6期公司債，應付債券規模翻倍到了817億元，截至今年一季度末，萬達商業應付債券規模超過了867億元，佔有息負債總規模的35%。

　　綜上情況，薑超認為，目前來看，萬達集團層面基本面尚可，資金面較緊但短期內債券到期壓力不大。但考慮到萬達未來仍有較大資金支出壓力，若債券融資因受負面消息衝擊管道不暢，或融資成本提高，可能對公司的資金面帶來不利影響。

　召開股東大會的前一天，萬科用一筆551億元的豪購，提前將大家的目光聚集到自己身上。

　　6月29日，廣東國際信託投資公司（簡稱“廣東國投”）旗下廣東省信託房產開發公司（簡稱“廣信房產”）的股權及債權等三項權益在南方聯合產權交易中心進行拍賣。由於其中包含廣州花地灣地塊超過千畝的未開發項目，因此也吸引了多家龍頭房企與大型央企的關注。

　　最終經過三次報價，萬科擊敗保利、越秀、碧桂園、中海、信達、華髮、華潤等企業，以總價551億元獨攬了上述廣東國投資產包。

　　7大未開發地塊

　　6月5日，南方聯合產權交易中心發佈公告稱，受廣東國際信託投資公司破產清算組委託，廣東國投破產財產整體處置專案將在廣東省產權交易集團旗下的南方聯合產權交易中心正式拍賣。

　　根據掛牌公告顯示，拍賣標的包括三部分，第一部分為廣信房產的三項權益：對廣信房產的100%投資權益；對廣信房產的債權及相應利息；受讓大廈實業公司對廣信房產的債權及相應利息。第二部分為破產清算組接受廣東國際租賃公司破產清算小組、廣信企業發展公司破產清算組和廣東國際信託投資公司深圳公司破產清算組委託，在本次拍賣中一併出售該三家破產公司清算組分別持有的對廣信房產的債權。第三部分為廣東國投持有的對廣東國際信託投資公司廣州房地產分公司的100%投資權益。

　　該標的整體掛牌價446.772億元，競買保證金高達46億元，僅起拍價便超過任何一家房企全年的淨利潤，顯然能夠真正參與競買的只有排名在前幾位的龍頭房企和大型央企。

　　而據《證券日報》記者瞭解，真正讓眾多企業感興趣的，是本次廣東國投資產包中的廣州中心城區7大未開發地塊。分別為花地灣板塊、白鵝潭經濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路專案、越秀區東華西路、榮華南項目、浣花路爛尾樓。

　　土地增值上百倍

　　1988年，原芳村區政府為籌措修築花地大道的建設資金6000萬元，將花地大道兩側1.07平方公里約1500畝商品住宅用地，以6000萬元底價附加無償投資建設該住宅區內市政、公共服務設施為條件招標出讓，後為廣信房產以2.808億元中標競得，樓面單價僅幾百元/平方米。此地塊也開創了廣州市土地出讓“招拍掛”的先河。

　　1999年，廣信房產的母公司廣東國投破產。受其影響，廣信房產終止了一切合作開發項目。此後數年，廣東國投在破產清算過程中雖然處理了部分資產，但廣信房產公司的大部分資產一直被封存至今。其中便包括了廣州中心城區的7大未開發地塊。

　　而按照規劃，花地灣將以花地大道為中心開發高層商貿區，周邊佈局多層和低層的居民住宅，同時配套公園、醫院、中小學和體育場等，是為芳村新中心城區，建築面積達150萬平方米，計畫10年內完成。

　　由於位於廣州市政府規劃建設的白鵝潭經濟圈中心地帶，僅20年時間，這1500畝花地灣土地的價值暴增，以附近廣鋼新城超過4萬元/平方米的樓面價為參考，花地灣地塊的樓面單價增值上百倍。

　　此外，有業內人士指出，多年來這些地塊由於歷史原因，有的爛尾閒置，有的低效使用，既影響市容市貌，又降低了城市的土地利用率，成為廣州發展(7.630, 0.07, 0.93%)的“老大難”問題。而萬科近年來在廣州著力轉變土地開發模式，大力推進了黃埔區文沖村、白雲區田心村、恩甯路微改造等多個城市更新專案，積累了豐富的經驗。

　　實際上，豪購後的廣州萬科，也公開回應稱，“非常看好廣州的未來發展前景，對其中心城區的持續優化提升有足夠信心。作為深耕廣州十多年的城市配套服務商，萬科也期待與各方攜手，在省市政府的關心和指導下，依託自身專業能力，依法依規解決廣信資產包中的歷史遺留難題，徹底消除多年來在盤踞在廣州城市發展中的頑疾，為廣大市民提供更加優美的環境和更加完善的配套服務”。

新政“來襲”後，一直承接著廣州溢出需求的佛山樓市，似有降溫的跡象。

佛山市住建局的資料顯示，5月份佛山一手房樓市月成交套數為6512套，環比成交套數下滑了21.31%；二手房方面因尚未納入限購範圍環比略升，全月成交12426套，環比微漲2.89%。

事實上，在調控持續加碼的背景下，依然有各路資本進入佛山樓市，比如萬科、世茂等紛紛在佛山拿地，這是看好佛山樓市的後市嗎？

開發商搶灘佛山房地產市場

6月24日，《每日經濟新聞》記者走訪位於泌沖海北大道南的一超大型樓盤時發現，現場看房的客戶並不少。一位置業顧問表示，“我們這個樓盤幾乎全是廣州的剛需客。隨著6月8日佛山二手房也加入限購後，很多剛需客又看回一手樓盤了。目前市場比前幾個月好一些了。”

位於南海裡水的一大型開發商樓盤於6月22日開盤，截至6月24日中午，去化已近七成。該樓盤置業顧問指出，這個樓盤的客戶多數是佛山本地客。“有的客戶一下買了兩套，一套給自己住，一套給兒子。也有一些借親戚名字繞開限購過來投資的。”

南海獅山因臨近廣州也受到了廣州剛需客關注。“我們這個樓盤22日一早推售了400套，當日即售罄。幾乎都是廣州的剛需客入手的。”獅山一樓盤置業顧問表示。

佛山中原戰略中心資料顯示，6月5~18日，佛山成交數量前十的樓盤多數位於獅山、倫教和西樵等非限購區域，其中位於獅山的禾粵尚德居以兩周成交462套成為“銷冠”。

此外，佛山土地市場也呈現出“火爆”的景象。

6月6日，萬科以最高限價25.3億元，自持面積100%，自持70年奪得佛山桂城宅地；21日，萬科以總價10.18億元再下一城，這塊位於佛山三水的商住地塊折合樓面價3062.71元/平方米，溢價率105.24%。

6月18日，招商局置地以20.15億元收購佛山市南海區的一塊8.14萬平方米的土地使用權。

5月11日，世茂以總價10.4億元加人才配建11200平方米拿下禪城綠島湖地塊；6月7日，又作價超24億元拿下了奇槎一宗5.5萬平方米商住地，地塊含3.9萬平方米配建和8.28萬平方米自持，自持比例超55.87%；6月14日，以近10億元的價格拿下奇槎的一宗商住地。

據統計，目前在佛山佈局的外地房企還包括泰禾、華髮、金輝、陽光城和中昂等。

佛山正融入粵港澳大灣區

種種跡象表明，佛山樓市的後市正在被看好。而這背後的邏輯何在？

“目前佛山大力融入粵港澳大灣區，這些給佛山房地產後市帶來很多想像。”佛山中原地產市場研究副經理黃志興指出。

實際上，在粵港澳灣區概念被提出來之後，廣佛將攜手打造大灣區世界級城市群核心邁向“超級城市”的規劃就被提上日程。2017年1月，廣州佛山共同印發的《廣佛同城化產業發展“十三五”規劃（2016~2020年）》顯示，兩地將構建世界級高端高質現代產業新體系。

根據廣州和佛山兩市共同組織完成的《廣佛兩市軌道交通銜接規劃》等檔，未來佛山將有共計10條地鐵線與廣州地鐵線網中的13條地鐵線實現無縫對接。作為國內最早的跨城市軌道交通之一，自廣佛地鐵開通以後，佛山就一直承接著廣州外溢的住房需求。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志分析稱，雖然粵港澳灣區的概念炒得很火熱，但是新的概念並沒有附帶新的舉措。“關於珠三角各城市的定位、分工和配合的研究其實早就有，但困難依舊在，扶持政策也難有大突破。具體的政策更重要，要冷靜觀察。”

市場普遍認為此輪內地樓市調控持續時間較長，摩根大通發表報告預計，調控至少持續至2018年底；惟發展商資產淨值可持續保持穩健，未來12個月股價有望進一步上升。

估樓價溫和向上

內地自去年9月底以來，展開新一輪嚴格的樓市調控。摩通報告指，與2011年及2014年調控不同，此次調控是為避免建設過快導致的樓市泡沫，並有意通過減少土地供應避免樓價大跌；故料至2018年底，一二綫城市成交量持續下跌，三綫則保持強勁，但土地供應趨緊，庫存下跌，樓價將在政府控制的節奏下，繼續溫和增長。

該行指，去年政府賣地面積較2013年大幅減少49%，惟賣地收入增4%，相當於土地均價增1.1倍。政府期內成功改變土地銷售模式，避免供應過度的同時亦保障收入強勁。加上內地正進行經濟結構轉型，放水空間有限，政府並無改變現時土地供應模式的動機，料未來兩三年供應仍趨緊，今年供地7.4億平方米，按年增10%。

調控持續下，部分城市成交量已持續下跌。摩通認為，盡管受制於短期銷售放緩及信貸收緊等，仍認為發展商資產淨值水平保持強勁，加上盈利水平有望進一步上升，行業估值未來1年或再上調。

薦萬科中海外等

該行推薦萬科（02202）、中海外（00688）、碧桂園（02007）、龍湖（00960）及金茂（00817）。內房股昨普遍跑贏大市，金茂股價更錄8.3%升幅，收報3.12元，成交額1.1億元。

十大屋苑比併 美孚谷底彈4.9倍最強

香港回歸20年，樓市雖屢經跌宕，但最終仍能再創新高。作為樓市風向標的十大屋苑，撇除1997年未入伙的東涌映灣園，其餘9個屋苑於20年間樓價均見攀升，其中沙田第一城本月平均呎價高見1.4萬元，較回歸時急飆近九成，拋離港島指標屋苑鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨的約八成升幅。

梁振英上場 嘉湖跑贏

據利嘉閣研究部綜合土地註冊處資料統計，截至今年6月25日，回歸20年來，十大屋苑中有3個屋苑累積升幅逾八成，升勢最凌厲為沙田第一城，最新平均呎價約1.4萬元，較1997年7月約7378元，飆升約89.9%，遠高於以81.3%升幅屈居次席的太古城，以及累升80.2%的美孚新邨。期內升幅最細為觀塘麗港城，本月平均呎價約1.24萬元，對比1997年7月錄得約8964元，僅累升約38.7%。

十大屋苑最新樓價雖較1997年大幅攀升，但每個屋苑也曾經歷大跌市的一刻，即使升勢最強勁的沙田第一城，於1997年10月至2003年7月樓市大調整期間，平均呎價也無可避免從高位約7332元，累跌67.1%至谷底2409元，以最新平均呎價計，較沙士後谷底反彈逾4.8倍，僅次於同期反彈幅度近4.9倍的美孚新邨；美孚最新平均呎價約1.22萬元。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，特首梁振英自2012年7月至今上場近5年，差估署樓價指數由當時的206.1點，升至今年4月最新報327.4點，5年間累升58.85%；同期十大屋苑則以天水圍嘉湖山莊升勢最凌厲，累升95.8%；緊隨其後為升幅達72.7%的將軍澳新都城，兩者均跑贏整體大市。相比同期升幅最小的屋苑為鰂魚涌康怡花園及東涌映灣園，僅分別升39.9%及44%。

麗港城僅升39%大落後

陳海潮坦言，當下樓價對比1997年已累積頗大升幅，加上市場憂慮政府新管治班子上場後再推「辣招」，導致市場近日交投氣氛愈趨淡靜，相信有關情況下半年持續，將令樓價升勢放緩，下半年升幅料只錄約5%，不排除個別月份樓價甚至錄得輕微調整。

不過，陳海潮認為，個別樓價升幅較小的屋苑如麗港城等，有機會於下半年追落後。此外，較少新盤供應的地區，包括至今累積較大升幅的嘉湖山莊及沙田第一城，亦將受惠區內新供應匱乏；反之，太古城有機會受累於東區多個新盤推出，日後樓價表現或跑輸大市。

半數呎價下跌 美孚挫4%最多

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二手樓市吹淡風，6月份10大屋苑錄75宗買賣，創逾1年新低，8個屋苑交投低於10宗，龍頭屋苑鰂魚涌太古城僅錄7宗成交。半數屋苑呎價按月下跌，美孚新邨跌4%最多。

新盤分薄客源，加上金管局5月再度收緊按揭，影響陸續浮現。本報統計10大屋苑6月份二手交投，截至6月29日累錄75宗成交，較上月的135宗，跌44%。6月份買賣總數，創出2016年2月錄得的74宗後，逾1年新低。

泓景臺交投 按月大減7成

除了牛頭角淘大花園交投按月橫行外，其餘9個屋苑交投下跌，當中長沙灣泓景臺錄兩宗成交最少，按月少7成。交投陷冰封，8個屋苑交投少於10宗。荔枝角美孚新邨及天水圍嘉湖山莊，分別錄7宗及23宗成交，並創出逾1年來新低。

代理指出，普遍業主未有因交投銳減，而願意減價放盤。新盤搶客下，睇樓量按月下跌2至3成左右。龍頭屋苑鰂魚涌太古城本月僅錄7宗成交，按月跌46%。最新啟天閣中層B室，實用面積797平方呎，以1,410萬元沽出，呎價17,691元。

至於樓價表現，5月份只有沙田第一城呎價按月跌1.9%。不過，6月份有5個屋苑呎價按月下跌，反映成交量小，令樓價易出現波幅。當中以美孚新邨呎價報11,800元，按月跌4%最多。

黃埔花園 呎價升幅居首

另總結上半年10大屋苑表現，全綫屋苑樓價向上，惟成交量錄945宗，較2016年下半年少22%，反映樓市持續乾升。3個屋苑包括新都城、淘大花園及黃埔花園，樓價升幅逾1成。

紅磡黃埔花園呎價升勢突出，主要受惠一宗呎價1.9萬元的高價成交，屋苑6月平均呎價報16,600元，按月升6%居首位，另屋苑呎價半年升幅33%，亦居10大屋苑首位。

7月份新一屆政府上場，市場觀望氣氛濃厚，加上下半年仍有機會加息，以及新盤供應充裕，將影響二手交投。另中原估價指數（主要銀行）CVI報78.39點，按周跌0.26點。CVI走勢反覆回軟，預示銀行收緊按揭審批後，樓價升勢可能受阻。

高層861呎 實用呎價8688

居屋造價持續攀升，屯門美樂花園高層單位以748萬元沽出（已補地價），膺新界西最貴居屋，同時為新界居屋第二貴。

較新界居屋王愉翠苑 僅低1.6%

屯門美樂花園4座高層D室單位，實用面積861平方呎，5月份以已補地價748萬元成交，實用呎價8,688元，造價為新界西居屋最高，同時締造全港新界居屋第二貴紀錄，較首位的愉翠苑760萬元，僅低1.6%。

資料顯示，原業主於2006年8月以200萬元購入，持貨11年，是次易手帳面獲利548萬元，升值2.74倍。而該單位望向內園及網球場，比較同層同面積的H室海景戶，去年7月655萬元（已補地價）沽，1年內已搶貴14%。

柴灣翠灣邨 拍賣未到價收回

中原報告顯示，二手居屋屋苑樓價已超越1997年水平，例如今年現時全港居屋王的大角咀富榮花園單位，成交價為881.8萬元，較1997年當時最貴居屋鰂魚涌康山花園的成交價560萬元，高出57%，反映私樓樓價高企下，以用家為主的居屋市場樓價亦水漲船高。

另外，二手叫價心紅，柴灣公屋翠灣邨翠壽樓低層單位推出拍賣，實用面積598平方呎，綠表開價高達588萬元，貴絕全港，較全港最貴已補地價公屋紀錄500萬元還高18%。項目昨日進行拍賣，每口叫價5萬元，獲承價兩口，惟最終未達底價收回。

另一個西營盤真善美大廈無契樓項目，吸引逾40人參與拍賣，該單位開價295萬元，經13口承價後，以330萬元拍出，實用呎價9,091元，低市價約15%，新買家為用家。

中資搶地，本地發展商轉攻舊樓收購。西半山舊樓般含臺獲財團以3.8億元成功收購35伙，每伙收購呎價約2.1萬元，成功掌握近7成業權。

比鄰崇華大廈 料同集團併購

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，般咸道24至26號的般含臺錄得35宗成交，合共涉資3.8億元，每伙收購價約1,048萬至1,282萬元，普遍收購實用呎價約1.7萬元，例如1樓B室，實用面積約498平方呎，獲購價約1,048萬元，實用呎價約2.1萬元，至今估計已經成功收購近7成業權。

新買家均為一間名為UP WEALTHY LIMITED的有限公司，公司董事包括何浩賢。由於比鄰般含臺的般含道28至30號崇華大廈，早前亦獲財團收購超過5成業權，估計兩幢舊樓由同一財團併購，希望擴大發展地盤。據悉，進行收購的發展商或屬新地（00016）或相關人士。

資料顯示，般含臺及崇華大廈合併佔地約1.2萬平方呎，若作重建可建樓面將逾11萬平方呎，屬於市區罕有的重建項目。

當今寫字樓市道當旺，上半年兩幅地王誕生掀起熱話，發展商更乘勢拆售商廈項目，為商廈市場帶來新供應，並錄得理想的銷情，買賣宗數佔上半年整體商廈成交量逾三成。業界人士認為，拆售單位銀碼細，投資成本較甲廈低，租金回報變相高，吸引投資者進場，料下半年交投將保持活躍。

商廈上半年交投活躍，根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至本月23日，上半年商廈共錄得1,182宗買賣註冊登記，較去年同期的396宗大增198%，甚至已超越去年全年的1,048宗；上半年註冊金額共錄約196.9億元，較去年同期大幅上升147%。

工廈活化項目銷情理想

發展商今年上半年頻頻推出新盤拆售項目，其中恆地就先後推出九龍灣創豪坊，以及長沙灣創匯國際中心，兩項目均屬工廈活化。當中以創豪坊銷情最為突出，全數單位近乎沽清，亦是活化工廈計劃中成交量最多的商廈，當中最高呎價達約1.7萬元，創區內商廈新高。至於創匯國際中心，呎價介乎1.1萬元至1.5萬元，首批推出30伙即日沽清，至今累售逾70伙。

上半年拆售項目還包括長沙灣中國船舶大廈及中環中晶商業大廈等。其中前者獲中資機構以約2.58億元連命名權購入，至今已售出約八成單位，平均呎價約13,680元，最高呎價達19,000元，冠絕同區物業，創西九龍商廈呎價新高。

業界：車位資金轉投商廈

美聯商業營業董事羅仲英表示，對比投資核心區甲廈，這類中小型商廈單位投資成本不高，呎價普遍約萬餘元，銀碼相對較細，加上內部設施齊全，吸引不少中小企承租，而部分不需長期駐守香港的公司亦會選擇承租單位。另外，亦有部分資金是由車位市場流入，因車位近年不斷被炒高，風險亦隨之增加，不少投資者寧轉投細碼物業。

羅仲英續指，美利道和啟德地王誕生後，市場對投資商廈更具憧憬，加上上半年新盤拆售情況理想，相信下半年一手商廈市場交投將保持活躍。

由於政治和經濟的不確定性發酵，使銀行家和金融從業者開始對倫敦豪宅市場望而生怯，豪宅市場的新生復甦已經被扼殺在強褓之中。

根據房地產經紀商 Savills Plc 所彙編的數據顯示，倫敦市中心地區的平均房價在第二季下降了 1.3％，比去年同期下降了 6.8%，當時英國正舉行公投，離開歐盟。

對豪宅的稅收上漲，以及二手屋的房價增加，皆已阻礙了倫敦的豪宅需求。這是由於開發商計劃在倫敦市郊建造大量的豪宅，再加上英國脫歐所產生的不確定性，促使房價普遍下滑。

房產經紀人 Lucian Cook 表示，在 2014 年 12 月的升息，以及脫歐公投後，出現了房市觸底的跡象。但增加的政治和經濟不確定性也削弱了買家的信心。

根據 Savills 的研究顯示，Kensington、Notting Hill 和 Canary Wharf，等地的房價都已經呈現下跌。所有倫敦的主要地區之平均房價，在第二季下降了 0.9％，與去年同期相比下降了 5.5％。