入手單價176~196萬元富人買豪宅收藏不手軟

以收藏品的概念出發，富人買房就是任性！國巨集團董事長陳泰銘3月再入手1戶「文華苑」，雖尚未實價登錄資訊揭露，但房仲估算，陳泰銘已以總價近21億元，在該社區持有4戶。另外像「仁愛帝寶」、「信義富邦」，甚至到近期的「敦南樞苑」、「琢賦」都出現追隨者，一次性或陸續買進該案物件。

自去年8月，陳泰銘便以旭泰新公司的名義，陸續購入「文華苑」物件，據最新地籍資料顯示，陳泰銘今年3月再買下11樓戶，等同包下3、11樓兩樓層。仲介業者說：「估算房屋交易總價約5.35億元，若再拆算後車位後，房屋單價約195萬餘元，算是符合目前市場行情。」

郭董擁「信義富邦」5戶
躍升「文華苑」最大戶的陳泰銘，買屋算盤打得精，依照社區成交最高價、每坪逾200萬元來看，陳泰銘手上4戶文華苑，入手單價在176~196萬元間，且去年購入的11樓戶、是前手持有人龍巖前董座李世聰，以每坪認賠約6萬元出售的好價錢。

富人看準豪宅區段、產品價值，一次性或分批入手多戶，最知名者如頂新集團魏家3兄弟，共計持有「仁愛帝寶」14戶，鴻海集團董事長郭台銘及其家族，則坐擁「信義富邦」共5戶。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「仁愛帝寶」在今年4月法拍，跌出200萬元俱樂部後，身價減損，目前行情大概在單價220萬元左右，「推估頂新14戶，現市值約近50億元。而『信義富邦』買賣不多，推估單價有200萬元水平，郭董家族持有5戶總市值，約20億元。」

產品稀有為出手關鍵
與一般人短期進出套利的模式不同，慕樺廣告副總經理賴慶中透露：「除風水條件，地段、產品稀有性等，都是吸引富人出手的關鍵。由於其資產雄厚，房產入手後，雖價隨市場起伏，但也不輕易賣出。」
如頂新雖已持有多戶「仁愛帝寶」，在歷經假油事件打擊後，也僅傳出二董魏應交之女打算出脫「敦南苑」物件，但未有打算出脫帝寶的消息。
另外，被富人相中一次買3戶的新豪宅社區，則有前長榮航空董座張國煒的「敦南樞苑」、汽車零件大王許光揚「琢賦」，張國煒出手平均成交單價約150~157萬元，許光揚則以每坪178~179萬元入手新房。

張金鶚：台灣房價太高 出租不賺錢

591房屋交易網統計租金與房價的比值，台北每月「租售比」為511.2，換算台北市民需要花42.6年租金才買得起房子，換算成房東租金報酬率為2.34%。政治大學地政系教授張金鶚認為，對照美國合理年度租售比約6~7倍，顯示台灣房價太高，出租不賺錢。

根據591房屋交易網統計2017年第1季比較六都每月租售比，結果顯示負擔最重前3名依序是，台北租售比511.2，負擔最重。新北市租售比404，要33.7年租金才能購得。高雄市、台中市及台南市租售比約在250.6~328，平均不到30年租金就可以買到房子，負擔較合理。
政治大學地政系教授張金鶚認為，若是對照美國合理年度租售比約6~7倍，台灣都會區居民要20∼40餘年才買得到，顯示台灣房價太高，出租房子賺不了錢。

買氣谷底盤整
屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲認為，以台北市為例，對照2014年房價最高點時，約要花64年租金才買到，今年看似下降許多。「2014年房價高點的台北市毛租金報酬率1.5%，現在2.34%，毛租金報酬率雖上升，民眾負擔看似減輕，但今年與當年增值空間，不可同日而語。」楊宗憲說。
楊宗憲解釋，「租售比」是為觀察房產投資價值，就租客角度來看，則是顯示居住負擔。從投資者或房東角度來看，須考量房子是否有增值空間，因近2年買氣還在谷底盤整，多觀望不敢進場。

富邦建設首次南下高雄市推案「富邦大無疆」，昨日動土，該案從去年第3季公開銷售，基地面積4400坪，社區戶數高達767戶、坪數25~65坪，每坪開價23.5~30.5萬元，目前銷售300戶提前動土。

買氣相對熱絡
該案位於鳳山區和德街，基地正對和德公園，距離捷運橘線大東站約800公尺，規劃3座泳池、健身房、鋼琴室等10多項休閒設施。富邦建設董事長李震華指出，銷售符合預期因此提前動土，預計3年後完工，「南部房市買氣相對中北部熱絡，因此未來會多往高雄購地開發，市場矚目三民區中都案預計明年公開。」

近來高市有不少預售因買氣佳提前動土個案，多屬讓利宅。如橋頭區高雄新市鎮達麗建設大樓造鎮案「全民萬歲」，銷售初期讓利5~10%，進場3個月大賣300戶，案場還請已購客回娘家吃辦桌。

同屬新市鎮雄崗建設大樓案「巴黎行旅」，最初每坪11.9萬元起破盤價，大賣後提前動土。但昨日動土「富邦大無疆」並未如過去熱銷個案採讓利優惠。

造鎮戶數最多
住商不動產鳳山文山加盟店店長鄭啟峰表示，「富邦大無疆」是今年高市基地最大且戶數最多的造鎮案。
每坪開價23.5萬元起高於市場區域行情，當區屋齡5年內新古屋成交價介於每坪15~17萬元，「該案賣出300戶已超乎市場預期，但仍有超過400戶待售，買氣能否延續仍待市場考驗。」據了解除高雄自住客外，也有來自中北部的買方。

台中品牌建商久樘開發新案「瑞璽」近期成屋，除了正對8000坪大公園，基地裡1棵年逾70的茄苳老樹更是引人注目，其實種植茄苳樹的位置，原本是塊開天價而沒買到的畸零地，所幸最後在仲介努力下談成，才成就了基地的完整。

該畸零地約24.5坪，穿越基地西北一角，建商透露，原本地主開價6000萬元而談判破局，公司將基地設計成L型直接避開，當地下室已開挖、寫信給地主應注意安全時，地主才發現錯估情勢。

1/3價成意外收獲
地主發現這塊地，自此將很難做任何使用而後悔不已，不過為了土地的完整性，加上台中市政府都審委員也勸建商買下，最終久樘開發仍以2000萬元成交，雖 然只是原本地主開價的1/3，但換算每坪價格仍是區域最高。

久樘開發董事長陳梓旺指出，這塊地買下後，公司也不做任何用途，就乾脆將70年的老茄苳樹送給住戶，因為土地底下仍是土壤沒有開挖，未來茄苳樹可以恣意生長，也會是都市中難得的景觀。

CBRE世邦魏理仕2017年7月5日發佈2017年第二季不動產市場概況，第二季不動產交易量(含商用/土地)達新台幣289億，土地市場連兩季正成長，商用不動產交易則衰退58％，顯示投資人仍保守看待商用不動產市場前景。此外，辦公室租賃活動穩定，平均租金及空置率仍維持上季水準，惟信義計畫區商業中心形象持續進化，國際知名企業紛紛進駐推升租金，平均租金達該商圈歷史新高，站穩每坪3000元大關。

世邦魏理仕觀察第二季企業租賃動態，網通資訊服務業(Technology, Media, Telecom)及跨國生命科學業(Life Science)的租賃需求強勁，加上季內商辦無新供給釋出，2017年第二季台北辦公室市場持續穩定去化(A辦淨去化5384坪)，惟B辦季內遷出規模較大，使B辦淨去化量呈負值(B辦淨去化負1556坪)，平均空置仍維持健康低水平(空置率：A辦9.9％，季減1個百分點；B辦5.4％，季增0.2個百分點)，平均租金價格成長則與上季持平(平均租金：A辦每坪2636/新台幣；B辦每坪1753/新台幣)。

信義計畫區平均A辦租金站上3000大關


值得一提的是，信義計畫區區內頂級商辦大樓近年來持續吸引國際企業進駐，有效推升區域平均租金，根據世邦魏理仕第二季統計數據顯示，信義計劃區平均A辦租金達每坪3001元，這是繼2001年網路泡沫化後，首次有單一商圈的平均租金站上每坪3000元大關的榮景。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「看好台灣在科技及生醫產業成熟發展的優勢，未來數季這兩大產業仍將為台北商辦市場帶來強勁的租賃需求。值得關注的是，信義計畫區頂級商辦生力軍『南山廣場』完工在即，將釋出超過3萬坪的辦公空間，預期未來將進一步加深區內A辦大樓間的競爭，部分房東態度可能放軟。」

整合資源新策略，投資人傾向開發型不動產投資

世邦魏理仕統計數據顯示，2017年第二季不動產交易(含土地、商用不動產)總金額達新台幣289億元(土地交易：新台幣163億元，商用不動產交易：新台幣126億元)，土地和商用不動產市場各有消長，顯示建商投資信心逐漸恢復，商用不動產投資人則仍抱持觀望態度，外資對台灣興趣亦缺乏，使季內外資進場數仍掛零。


觀察季內交易紀錄，商用不動產市場交易年減58％，幸而自用型買方需求穩定，成為支撐市場的主力(自用型買方佔比：68％)，土地市場則受惠於建商積極增加土地庫存(建商佔比：65％)，帶動季內土地交易金額較2016年上升30％。反觀資金雄厚的機構投資人，由於目前台灣保險公司對於不動產投資所要求的投報率高於市場水準，市場上符合業者期待的投資標的十分有限，季內僅中國人壽因自用需求而購買敦化北路辦公大樓單一樓層的交易。

世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示：「以法人投資人而言，台灣目前不動產市場租金收益率未有明顯成長，直接投資不動產逐漸無法滿足他們的獲利目標，也因此觀察到越來越多整合不動產上下游資源的案例，包括建商跨業開發、保險業投入開發型不動產或針對旗下大樓進行都更，除了能有效延長戰線，更能整合產業鏈，獲取更大的投資收益。」

桃園市長鄭文燦2017年7月4日前往龜山區龜山苗圃，出席「龜山苗圃綠環境生態園區工程」開工動土典禮，鄭文燦表示，龜山苗圃占地約13公頃，市府將既有苗圃空間A區(約4公頃)重新規劃，第一期工程預計2017年底完工，第二期工程預計2018年發包動工，第一、二期工程總經費約4,000萬元，其中中油桃園煉油廠補助1,500萬元，完工後將可提供龜山地區居民更多遊憩空間。

鄭文燦說，龜山苗圃為栽培樹苗的功能，並由市府每年發送小樹苗給市民或企業進行植樹活動；第二個功能是樹木銀行，當進行開拓道路或開發公園時，可先將樹木暫移至此處，日後再回種。

鄭文燦表示，「龜山苗圃綠環境生態園區工程」將分2期工程施作，第一期工程經費約1,500萬元，預計2017年底完工，施作包括入口意象設置、綠環境生態教育中心、示範溫室及相關服務設施、景觀生態池、苗圃展示體驗區等設施；第二期工程經費約2,500萬元，預計2018年發包動工，施作包括生態池濱水木平台與棧道、苗圃管理室、展示空間、育苗體驗教育活動教室、寵物活動空間草皮、停車場及鐵馬休憩亭等設施。市府也規劃設置主題餐廳，吸引更多遊客前來遊憩；完工後並將結合虎頭山風景區整體規劃成為森林公園，提供市民朋友更多休閒活動空間。

繼鐘錶精品商「亨得利三寶名錶」5月底撤出忠孝東路、敦化南路三角窗金店面，6月30日又有指標性業者撤出東區，位在捷運忠孝敦化站8號出口、正敦化南路的韓國手機業者SAMSUNG（三星）6月底吹熄燈號，目前已經進行拆遷工程。隨著知名業者陸續撤離東區，恐怕周邊將持續出現撤店骨牌效應。

SAMSUNG敦化門市已經貼出2017年6月30日結束營業的字樣，並請消費者到台北三創及光華商場門市消費，隨著公告貼出，目前內部已經進行搬遷拆除。而5月底結束營業的「亨得利三寶名錶」目前仍是舉辦短期特賣會，而去年關店的DHC門市，則已經張貼生技業者進駐的預告。

在地攤商對於東區發展透露，現在收店趨勢已經蔓延到頂好名店城一帶，如果租金還是居高不下，商家可能會轉移陣地經營。商仲業者分析，目前不少知名品牌以進入商場為趨勢，例如東區移轉到信義計畫區。戴德梁行日前也調查，目前北市一線店面空置率飆升至11.9％，幾乎10間就有一間租不出去，比金融海嘯期間高出1倍以上，創近年新高。

高雄捷運黃線今年4月底傳出納入前瞻基礎建設計畫，有建商、代銷業者表示，黃線的交通利多加持除了拉抬人氣，也促進買氣，新案銷售明顯增溫。

地上權成屋案「R5新世界」社區近捷運紅線與黃線前鎮高中站，永信建設發言人顧岳軍接受《蘋果日報》採訪時指出，不少看屋客都會主動詢問黃線規劃，此外「R5新世界」目前來客數單周約100組，已成交超過275戶。「R5新世界」社區為地上權成屋案，位置在捷運紅線與黃線前鎮高中站之間。

建工商圈大樓案「麗晶天際」案場銷售經理林毅指出，從4月下旬黃線議題發酵後成交50戶，近2個月成交量約增加15%，客層多為40歲以下首購族。

永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮日前接受《蘋果日報》訪問指出，捷運黃線可連結三民區與鳳山區，這兩區都是高雄人口最多行政區，此外沿線建工高醫商圈、文山特區與五甲商圈先前都缺乏大眾交通題材，有了黃線之後，房價可望直接受惠。

大高雄不動產開發公會理事長卓永富接受《自由時報》採訪時指出，未來東高雄三民、鳳山、鳥松一帶房市，將更明顯受惠軌道路網的便利交通效應。

房市景氣不佳，滿手土地的建商除了房照蓋、樓照起，也試圖另謀出路。高雄雄崗建設就宣布將投入10億以上，大舉進軍餐飲、飯店旅館業。

蘋果日報報導，高雄建商雄崗建設宣布要陸續開設20家義式餐廳，並投入10億以上資金在岡山區蓋4星飯店與旅館。「土地建地都是自己的，沒有地、房租壓力」，董事長林清吉說，現在「義來藝去Eagle餐廳」已有4間，目標要在南部展店到20家。年底還要打造透天旅館，2年後4星級飯店動工，目的就是要活化土地，將投入超過10億元資金。

陸客不來，全台旅遊相關業者大受衝擊，高雄已陸續有儷山林會館、悅世界商務旅館、親親旅社、富雅賓館歇業，連老字號的金園大飯店都傳出將轉作養護之家。

根據交通部統計，今年前5個月，陸客來台人次年減32萬多，雖南韓、菲律賓、越南、泰國旅客增加，但也難以填補陸客光是缺口5月就暴減的12萬人次，旅遊業者憂心，未來旅客「只會更少不會多」。

土地銀行帶頭鬆綁房貸成數、調降利率，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，經過近二年盤整，房市在低利環境下並未崩盤，法拍市場得標價不乏破上拍等現象，都是房市已探底的重要指標，加上相對其他貸款，房貸有擔保品、風險低，應是銀行對不動產放款態度轉趨積極的原因。

徐佳馨認為，土銀登高一呼，其他行庫是否跟進，值得注意。以目前住宅市場來看，房價仍缺乏上漲力道，房市炒風應不會死灰復燃，二、三線市場工業不動產則可能因銀根寬鬆受惠。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，近月中部已有銀行透過提高房貸成數試水溫，由於提高貸款成數後，自備款減少，首購自住族群購屋門檻降低，稍微減輕購屋壓力，可望對房市注入一股活水。

張旭嵐指出，房市成交關鍵還是在於房價，提高房貸成數、降低利率，會在最後關鍵時刻拉近買賣雙方差距，助成交一臂之力。

距離北京“317”調控新政已過百日，各地對於樓市的約束政策仍在持續加碼。

6月29日，長a沙市發佈《長沙市商品房銷售價格明碼標價監製操作規程》強調，長沙市的商品住房專案申請預售許可證，價格比照2016年10月份的均價來確定；無獨有偶，此前廊坊市、鄭州市也出臺過類似規定。

中原地產首席分析師張大偉7月4日在接受《證券日報》記者採訪時表示，整體來看，在前期各類樓市調控政策加碼背景下，“限價”等政策也在持續收緊，預計大部分城市都將比對2016年10月份的價格來執行限價政策，這也意味著對於很多城市來說，後續將有明顯的政策加碼可能性。


作為全國各地最為矚目的城市之一，北京樓市成交量更是“退燒”明顯。偉業我愛我家集團市場研究院提供的資料顯示，2017年上半年北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽16332套，環比下滑48.6%，同比下滑38.6%。2017年上半年北京全市二手住宅網簽總量約8.7萬套，環比減少36．5％，同比減少35．8％，北京二手房網簽量結束了自2014年上半年以來，連續增長的態勢。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉昨日預計，隨著交易量的持續回落，北京二手房房價跌幅有可能超過10%，並且三季度開始，將看到北京二手房價下跌的區域和跌幅進一步擴大。

張大偉告訴記者，從全國資料來看，市場整體漲幅開始加速放緩的原因，主要是一二線城市房價已出現了環比下行，雖然三四線城市房價繼續高位運行，但整體漲幅被拉動下行。從趨勢上看，2017年第四季度，房地產銷售資料漲幅很可能會降低至個位數，與此同時，一二線城市進入調控政策抑制下的降溫週期。

萬達官網消息，7月3日，萬達集團與雲南省在昆明新簽約三個投資項目，雲南省委書記陳豪、省長阮成發、王健林董事長等出席簽約儀式。

新簽約項目包括萬達計畫在昆明市投資500億元，打造一個以醫療、健康為核心，兼具體育、養生、度假、商業、商務、居住等功能的世界級醫療及大健康產業園；萬達商管集團將與雲南農墾集團合作，在全國萬達廣場打造以雲南小粒咖啡及雲南普洱茶銷售、體驗為主的服務體驗 平臺。

日前，長沙市發改委、長沙市住建委、國家統計局長沙調查隊聯合發佈操作規程，以2016年10月為基準期，對新房銷售實行“價格監製”。這意味著長沙市進一步強化了限價、限簽等樓市調控舉措。

根據新規，“價格監製”遵循同質可比原則，分業態類型及裝修狀態，以2016年10月為基準期，對項目申請預售許可證分三類進行核准：2016年10月有銷售的，申報單價不得高於該項目同期分面積段銷售均價；首次開盤，2016年10月無銷售的，申報單價不得高於同質可比項目同期分面積段銷售均價，由區縣（市）政府同意提供不少於2個同質可比項目；2016年10月無銷售記錄，但預售審批均價在長沙市房地產調控以後審批的，且申報業態、品質無顯著差異，以預售部門或價格主管部門出具的已審批均價詢價。

長沙市規定，企業申請詢價時，需制定一房一價表，對產品業態、裝修情況說明，合理申報棟價差、戶型價差、樓層價差。對於存在棟價差，統一進行合併詢價項目，應堅持高低對沖，有序開通網簽。

同時，長沙市規定，初始報建為毛坯住宅的，不予認定為全裝修住宅預售；申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15％。“價格監製”實施區域為芙蓉區、開福區、天心區、嶽麓區、雨花區、望城區和長沙縣。

記者發現，最近北京很多商住房項目開始對外銷售，由於今年3月26日北京出臺了商住房新政，導致新開盤的項目價格紛紛下跌。北京統計局的資料顯示，1-5月北京全市寫字樓為60.2萬平方米，下降52.3%。最近2個月，北京寫字樓銷售降幅更大。

北京平谷區某個最近開盤的商住項目，對外售賣價格是每平方米1.3萬元起步，由於是4.2米層高，部分可以分隔為兩層，合計單層的話，也就每平方米6000多元。一個單層幾十多平方米，雙層達近百平方米的商住樓，也就幾十萬元。

儘管上述商住樓不能貸款，但是價格如此之低，商住單層價格已經到了同區域住宅的不足一半水準。

21世紀經濟報導記者發現，最近很多商住房項目開始對外銷售，由於今年3月26日北京出臺了商住房新政，導致新開盤的項目價格紛紛下跌。

中原地產首席分析師張大偉指出，北京商住價格最近幾個月每平方米跌了1萬元（單層合計5000元左右），跌幅在10%-15%左右。住宅價格也有下降，但是降幅沒有這麼大，這就形成了商住價格與住宅價格的巨大反差。

“因為住宅可以掛戶口，小孩可以上學，商住現在買也不能貸款，也不能掛戶口。”張大偉認為，有的地區商住價格只有同區域住宅價格的1/3也很正常。

北京商住價格下跌

根據21世紀經濟報導記者瞭解，目前北京商住價格下降的情況比較普遍。

以上述北京平谷區某商住樓盤為例，近期新開盤的一個項目和2016年6月左右同區域的商住樓價格接近。在3月26日之前，本地同區域的類似面積商住房價格需要上百萬元。同區域已經售賣的商住房價格去年是每平方米1.6萬元，今年3月已經上漲到2.6萬平方米左右

這意味著新開盤的商住房價格，已經跌到和去年同期差不多的水準。新開盤的商住樓價格這麼低，原因是現在商住房限購，也不能貸款。一位銷售人員指出，要買商住房的話，需要註冊公司才可買，貸款也不行。

今年3月26日，北京市建委公佈了《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》。該公告規定，商業、辦公類專案應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准不得擅自改變為居住等用途。

公告還規定，已銷售的商辦類專案再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。但是，個人購買應當符合“名下在京無住房和商辦類房產記錄的”、“在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅”的條件。另外商業銀行暫停對個人購買商辦類專案的購房貸款。

更為關鍵的是，新賣的商住樓有無上下水，仍無法保證。有些城市商住樓有上下水條件而還未交付的項目，甚至被拆除了部分設施。

“商住房的購買也是有風險的，新開盤價格銷售上會和正常的商業用房有一個折扣。”中國人民大學商學院不動產研究中心執行主任況偉大認為，近期商住樓價格下跌是正常的。商住樓要做商業辦公，而不是住宅。

21世紀經濟報導記者瞭解到，二手商住樓價格也在下跌。以北京東五環以東草房地鐵站的商住樓北京圖元為例，目前其二手房報價在每平方米5萬元左右（單層合計每平方米25000元），相比3月26日北京新政前的每平方米約6萬元的水準，每平方米價格下降了1萬元左右。

商住樓的產權證上寫的是寫字樓，只有50年產權，有的是民用水電，有的是商業水電，一般都有燃氣。上述北京圖元是雙層LOFT形式，按照單層計算，每平方米只有2.5萬元左右，相比3月26日之前的水準，跌幅在17%左右。而同等區域常營有的住宅價格為每平方米7萬-8萬元，目前同等區域的商住價格幾乎只有住宅價格的1/3左右。

近期北京圖元多個房地產仲介再次開門，有的是賣別處的住宅，有的則做出租業務。有一名仲介人士告訴21世紀經濟報導記者，目前還沒正式做社區的房子銷售，價格的確有大幅下降，主要原因是，目前買商住二手房也需要社保等限制，還要一次性付款，無法貸款，所以價格難以上去。

調控後商住房銷售大降

中原地產首席分析師張大偉指出，最近幾個月商住房價格每平方米降低1萬元很普遍。

張大偉表示，很多商住現在報價低也有風險，因為新開盤的一些樓盤上下水、燃氣等無法保證。很多新的商住價格超低可能有問題，比如有些在網上公佈每平方米只有1萬多元，合計單層只有五六千元。光建築成本以及土地費用等加起來都接近這個價格，超低的商住樓要好好去現場考察。

21世紀經濟報導記者瞭解到，很多商住樓價格顯得比較低，因為大量的商住樓是雙層的LOFT，合計到單層有的只有每平方米1萬多元。即使是沒有上下水的純寫字樓，實際價格也不高，一般也只有同區域住宅價格的一半左右。

中國社科院財經院博士後丁如曦認為，目前北京商住價格下降，是調控的結果，因為房價高導致泡沫較大。作為一線城市，實際上北京住房還是供小於求的，整體的需求量很大，政策應該不斷改善調整土地供給。

“短期商住房價格的下跌是擠泡沫的狀態，居民買房趨於理性，不像之前樓市的瘋狂，政策調控加上居民買房的謹慎，使得商住房價格處於一種合理的回歸。”丁如曦說。

北京統計局的資料顯示，1-5月北京全市商品房銷售面積為360.6萬平方米，同比下降26.8%。其中，住宅銷售面積為230.2萬平方米，下降24.6%；寫字樓為60.2萬平方米，下降52.3%；商業、非公益用房及其他為70.2萬平方米，增長14.3%。

而1-2月，北京全市商品房銷售面積同比下降1.8%。其中，住宅銷售面積下降10.4%；寫字樓下降30.9%。最近2個月，北京寫字樓銷售降幅更大。

不過，北京寫字樓庫存很低。北京市建委資料顯示，4月份北京寫字樓庫存只有300多萬平方米，只有全部商品房庫存的1/7左右。

資金壓力 陸建商或降價拚業績
大陸建商下半年或降價賣房。圖為江蘇省淮安市秋季房展會上，一家開發商打出「不貴」的廣告。（新華社資料照片）

2017年以來，大陸房地產市場持續降溫，儘管多數建商上半年業績開紅盤，但恐難延續到下半年。多位建商高層跟市場分析師坦言，受到調控政策的影響，房市明顯趨冷，房子售價已略有下滑。到了下半年，部分建商基於業績和資金壓力的考量，可能不惜降價求售。


目前從各大建商的業績來看，卻絲毫沒有降溫的感覺。根據市調機構Wind資訊的統計，在已揭露2017年中報業績預告的22家上市大陸建商中，超過一半淨利潤超過2016年。

截至3日為止，有22家上市建商已經公布2017年中報業績預告，12家淨利潤呈現成長趨勢，超過半數。不過，也有5家淨利潤出現虧損，其中3家是首虧。

雖然2017年上半年延續2016年，多數房市業績迎來開門紅，不過，在調控政策持續發酵下，《證券日報》走訪後發現，多數建商普遍對2017年全年業績持觀望態度，認為日子可能變得難過。

一位建商高層認為，下半年房市會比較冷，為了保住業績，部分城市的建案可能出現降價潮。如此真的這麼做，建商的銷售回款也可能跟著減少。

長江證券房地產分析師蒲東君指出，進入下半年後，一些建商可能會面臨資金周轉、全年業績的壓力，採取「以價換量」的策略。屆時大陸房價走勢或將發生實質性變化。

不過，就資金面來看，蒲東君表示，建商資金鏈「雖無近憂，但有遠慮」。從短期債務償付能力來看，建商的貨幣資金覆蓋率長期處於1倍至3倍以上，顯示手頭有大量現金，短期內沒有償債壓力。相反地，從長期來看，建商在2014年至2016年期間，趁著房市景氣好時，大量發行3年至5年期的公司債券等長期債務工具進行融資。但下半年起，這些公司債將陸續迎來兌付期，可能會進一步加速經營困難者退出。

內地樓市調控效果逐步顯現，一二綫樓市降溫，6月北京二手樓成交量跌破1萬，房貸按月下跌15%；深圳樓價連續9個月回落，而去年全國樓價升幅第一的合肥，近期出現大跌。

京一手成交挫44% 深樓價續回

內地在去年10月1日國慶長假前後，啟動樓市調控，在長達9個月的調控不斷升級後，效果逐步顯現，一二綫城市成交量大幅下跌，部分成市樓價出現鬆動，開始出現下降迹象。

中原地產發布的數據顯示，今年上半年，北京新建商品房住宅簽約套數為13,469套，創歷史同期新低，按年下跌達43.7%。二手樓住宅上半年合計簽約87,601套，按年下跌35.4%。

據亞豪機構的數據也顯示，6月北京商品住宅僅成交1,845套，成交面積28.6萬平方米，這一成交量創造了近16個月的新低。

在金融去槓桿的大背景下，6月北京房貸按月下跌15%。不過，數據顯示，除了深圳樓價持續小幅下跌外，一綫成市盡管成交量下跌，但北京、廣州、上海樓價依然堅挺，呈價穩量跌走勢，但部分二綫城市則再出現價齊跌現象。

深圳市規土委發布數據顯示，6月深圳新建商品住宅成交均價為每平方米54,492元（人民幣，下同），連續第9個月按月下跌，每平方米累積已下跌了7,108元。

去年升幅王 合肥樓價跌約2成

而去年全國樓價升幅最大的安徽省會城市合肥，在調控不斷升級後，樓市上演過山車，樓價從去年爆漲46.5%領跑全國後，近期樓價出現大跌。

《中國經濟周刊》引述房產中介稱，目前合肥房價普遍下跌15%至20%，個別小區房價竟呈現50%的直綫下滑，價格遭到腰斬。

中國指數研究院（中指院）的報告指，今年上半年，在其監測的30個城市之中，有17個成市的成交面積按年下降，其中，南京、福州的成交量按年均下跌逾六成，但三四綫城市成交量上升。

內房售樓添壓 下半年以價換量

在最嚴的樓市調控下，上半年樓市成交量大降，不少房企利潤無增長。由於預期在下半年銷售將面臨較大壓力，房企的日子不會好過，部分房企可能會「以價換量」，即降價換取銷量保業績。

22上市房企 5間現虧損

截至7月3日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計22間上市房企披露2017年中報業績預告，淨利潤實現按年增長的企業有12間，但有5間出現虧損。

內地《證券日報》引述一名房企高層稱，預計下半年市場會比較冷，有些城市的項目將降價甩賣，以此保證業績，銷售回款也會放緩。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進稱，5月份以來調控力度顯現，而且本輪調控範圍較廣，預計下半年房企銷售壓力較大。

長江證券房地產分析師蒲東君認為，上半年一、二綫城市房價主要受「限價」政策影響，房價走勢扭曲，但進入下半年後，房企開始面臨資金壓力，有可能採取「以價換量」的策略。因此，下半年樓價走勢可能將發生實質性變化。

本港寫字樓租賃需求殷切，甲級寫字樓市場更是水漲船高。冠君產業信託（02778）有意放售旗下朗豪坊辦公大樓（不涉及朗豪坊商場部分），截至去年底，物業估值84.77億元，佔冠君旗下物業總估值12.7%。該公司已委任第一太平戴維斯探討出售該物業全部權益的可能性。冠君表示，鑑於目前香港商用房地產市道利好，擬探討可能出售項目，視乎冠君接獲的報價，該出售可能增加冠君資產淨值。

其中4層已易手

截至去年底止，冠君旗下物業總值668.42億元，包括中環花園道三號、朗豪坊商場及朗豪坊辦公樓，並以花園道三號為主要業績增長動力。冠君曾透露有不斷留意市場上的收購機會，以香港為主，並會考慮內地一線城市及新加坡核心地區，但現時香港資產作價及地價昂貴，未敢出手投資。鷹君（00041）持有冠君約65.62%權益。

朗豪坊辦公大樓2004年落成，位於九龍旺角亞皆老街8號，樓高59層，大廈內較多從事服務及時尚生活行業的租戶，包括7萬方呎的健體中心及多個水療中心。冠君已拆售其中的35、36、37及55層，尚持有可出租總面積70.29萬方呎；截至去年底止，已全部租出予51個租戶，物業收益淨額約2.95億元，佔冠君整體物業收益淨額14.6%。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，如非市場氣氛暢旺，相信難獲買家承接，因此冠君現階段考慮出售上述商業部分權益，相信與近來市況火熱有關，加上不少中資公司正尋求大宗買賣，預料上址日後成交呎價有機會逾3萬元，創九龍區新高。中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，中區美利道地王天價批出後，市場對甲廈前景看高一線，導致「呢段時間多啲買家出嚟買嘢」，相信是冠君考慮出售朗豪坊辦公樓的原因。

中資洽購機會不大

潘志明指出，同區可供買賣的甲級商廈向來不多，中資公司「未必咁熟悉旺角甲廈」，預期中資出手洽購的機會不大，反之本地發展商或資深投資者則有機會出手，估計成交呎價將超過2萬元。

此外，世紀城市（00355）披露，截至昨天，旗下百利保（00617）過去12個月共購入210.6萬股富豪（00078）股份，總代價780萬元；同期富豪回購1932.2萬股，總代價1.125億元。收購及回購事項令百利保對富豪的持股量，由67.1%增至68.8%。截至去年底，富豪每股資產淨值為12.91元。

筲箕灣新供應 落成期提早五年

市民置業訴求殷切，資助房屋亦受追捧，香港房屋協會（下稱房協）為回應社會對置業的需求，建議把旗下筲箕灣明華大廈重建計劃作出修訂，新增750個資助出售房屋單位，料成為2008年房屋委員會發售筲箕灣居屋東濤苑後，筲箕灣區近9年首個敲定作出售用途的資助房屋項目。最新建議的重建計劃料於2031年完成，較原方案提早五年。

位於筲箕灣阿公岩道、宏華街和柴灣道一帶的明華大廈，總地盤面積約34.4萬方呎，共提供13座出租公屋，房協早於2011年宣布重建計劃，把整個地盤分為3期重建，興建4017個單位，包括3160個出租單位和857個長者單位，預計2036年全面落成，其中靠近柴灣道的第一期工程已於2014年開展，預計興建966個出租單位；至於第二和第三期每期都設有出租單位和長者單位。

原區安置或2026年完成

根據房協最新建議，項目仍分三期重建，第一期發展方案不變，其餘公屋單位將集中於第二期，有關地盤將擴大，由原來拆卸3座樓宇，增加至5座，預計興建1597個出租單位。兩期合共提供2563個出租單位，雖然較原方案減少約19%，但房協表示，安置現有明華大廈居民所需的單位數目為2273個，故新方案已足夠，亦令原區安置工作估計可提早至2026年完成。

至於現為A至E座的第三期地盤，將設有607個特別為長者而設的「長者安居樂」單位，較原方案的長者單位數目減少29%；同時首度引入資助出售房屋元素，提供750伙，分布於3座住宅大樓。房協亦正向政府部門申請加建一組升降機和行人天橋連接第三期和筲箕灣東大街。整個地盤亦會增加零售樓面和安老院舍宿位數目，惟原有的學前兒童中心等則會取消。

房協表示，增建資助出售房屋的建議，已於2015年4月獲得運輸及房屋局政策上的支持，房協希望透過增建可出售的資助房屋，作為向上流動的房屋階梯，提供機會予市民或分支家庭置業，配合市民對置業的期望。

市價七折計 呎價料1.4萬

依照房委會和房協的資料，筲箕灣區以至東區對上一個發售的資助房屋項目，已是2008年居屋項目東濤苑，未來數年東區的居屋供應，暫時只有位於北角電照街的單幢居屋項目，預計僅提供240個單位，規模遠不及明華大廈。

實際上，筲箕灣一帶近年正由舊區蛻變為新的住宅區，區內有多個新盤推出市場，包括房協發展的私人住宅項目樂融軒、新地（00016）形薈和南豐發展的香島等。雖然房協的項目可能要10年後才推出市場，但參考目前形品和香島等成交呎價動輒逾2萬元，倘有關單位現時推出市場，以市價七折計算，呎價有機會達1.4萬元。

東區區議員林其東表示，社會對公屋和自置居所均有需求，故增建可出售單位屬可接受，冀日後房協公平定價。理大建築及房地產學系教授許智文說，增加可出售的單位回應社會需求，「唔係壞事」，並認為有關單位可用作補貼出租單位的虧損，令房協財政狀況「平衡啲」。

戴德梁行表示，今年第二季中區甲廈平均每月呎租達126元，超越2008年的125.6元高位，刷新歷史紀錄，並繼續成為全球甲廈呎租最貴的城市，而中資公司第二季佔中區新簽租賃面積達85%。該行香港董事總經理蕭亮輝指出，中資主導寫字樓租賃的情況明顯，下半年「看不到大改變」，並預計中區寫字樓租金全年升4%至7%。

戴德梁行公布第二季全港甲廈吸納量按季跌66%，至約14.1萬方呎。該行又指出，中區甲廈租金按季升2.9%，至每方呎月租126元；整體甲廈呎租為80.1元，按季升0.8%。蕭亮輝說，中區與港島東甲廈租金相差163%，然而兩年前相差只有119%。他分析說，主要由於許多核心區租戶向外搬遷以節省成本。

商舖方面，該行香港商業部主管林應威指出， 核心區舖租按季跌1.2%至3.4%，而中區舖位空置率升至7.1%，故舖租跌幅最大。他預計核心區商舖租金下半年再跌5%，中環皇后大道中舖租跌幅更大，有10%或以上。

市場資金充裕 樓價未因加息回落

銀行上調住宅按息後，對上車屋苑估值仍然進取。天水圍嘉湖山莊兩房估值貼3房市價，高見525萬元，較現紀錄價高13%。市場資金仍充裕，業界指銀行對物業估值仍積極。

得寶連天台戶 估值高造價17%

樓價未因加息而回落，銀行對樓市仍具信心，大銀行對二手物業估值，大幅超前實質成交價。本報對6個屋苑的優質兩房單位進行估值，最新估值較目前同戶型成交高價，高出9%至17%不等。當中以牛頭角得寶花園估值，距紀錄高價相差最大。屋苑E座連天台單位，銀行估值最新為641萬元，比單位4月份成交價550萬元，高出91萬元，幅度達17%。

新界上車樂園嘉湖山莊，兩房估值更超逾500萬元水平。單位為景湖居4座高層E室，面積446平方呎，最新估值525萬元，呎價11,771元，亦較6月初估值518萬元，高出7萬元，1個月內調高約1.4%。

河畔分層 呎價估值首達2萬

相比較目前嘉湖山莊最貴兩房連天台戶，成交價為466萬元，上述銀行估值，比屋苑紀錄高價，再高出59萬元，幅度13%。事實上，是次兩房估值，亦與屋苑面積540平方呎的3房戶，造價500萬至530萬元相若。

代理指出，景湖居高層E室單位，屬嘉湖山莊的一綫單位，可望開揚米埔景觀，無論身價或估值，一向高於市場水平。現同戶型單位的叫價約465萬元。不過，過去1年屋苑樓價已累升逾1成，兩房樓價要突破500萬元，甚至達到銀行足值水平，似乎有一定難度。

另外，上半年沙田河畔花園呎價累升近15%，亦刺激單位估值向上，一個高層單位，面積242平方呎，最新估值為484萬元，分層呎價估值首達2萬元。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣認為，雖然上月多間銀行上調樓按息率，但銀行體系資金充裕，即使美國下半年有機會再加息一次，本港有條件不跟隨加息，目前銀行借貸及估值取態仍然積極。

不過近月二手交投放緩，預計下半年樓市熾熱氣氛將會稍降，估價將隨樓價升幅減少而收窄，現時亦未見屋苑出現估價不足的情況。

呎價2.5萬元 每年收租6000萬

近期全幢商廈買賣旺，消息指，里昂證券旗下銅鑼灣Zing全幢，獲財團出價約20億元洽購，呎價約2.5萬元。

較早前，里昂證券推出銅鑼灣Zing全幢商廈招標，並於上月尾截標。消息稱，項目獲數個財團入標競投，反應不俗，其中一財團出價約20億元洽購，惟距離業主意向價約24億元，仍有少許距離，雙方仍在商討中。昨日有消息傳出，項目以約20億元成交，本報就有關消息，向里昂證券亞太恆富資本（香港）投資董事趙朗查詢，他表示暫不作評論。

近8萬呎樓面 出租率100%

銅鑼灣耀華街Zing全幢，物業樓高27層，現作銀座式商廈，租客包括特色餐飲、酒吧，更有卡拉OK連鎖店承租3層。3年前里昂證券透過轉讓股份購入物業，其後斥數千萬元進行大翻新及租戶重組，呎租由當年30至40元，跳升至60餘元。目前物業出租率達100%，每年租金收入約6,000萬元。以項目近8萬平方呎樓面計，市值逾24億元，呎價約3萬元。

華潤17億 購銅鑼灣商廈重建

近期投資氣氛旺，銅鑼灣近日亦錄全幢買賣，糖街怡景商業大廈及匯景商業中心，總樓面約62,395平方呎計，早前以16.8億元成交，呎價約2.6萬元，新買家為華潤，購入項目作重建。

另年初資本策略（00497）以17億元沽出銅鑼灣J PLUS酒店全幢，樓面地價約2萬元呎，新買家購入重建成銀座式商廈。

另有消息稱，華懋集團沽出黃大仙豪苑一籃子車位，涉資約1.8億元。據了解，涉及車位共有142個，以成交價計算，平均每個車位售價126.8萬元，回報約3厘。

另大角咀工廈新盤宏創方再錄得成交，涉及21樓8至14室，總面積約2,226平方呎，以約2,103萬元成交，呎價約9,450元。

新加坡市區重建局昨 (3) 日公佈，新加坡今年第 2 季樓價下跌 0.3%，是連續 15 季下跌，創下 1975 年以來最長跌勢。市場人士估計，新加坡實施多年的樓市「辣招」已見成效，預料到今年底樓價仍會持續溫和下跌。

新加坡第 2 季中心地段的樓價下跌 0.9%，近郊樓價跌 0.4%。住宅價格跟 2013 年 9 月峰值相比跌了 12%，房屋銷售量也跌至高峰期的一半。

綜合香港文匯報、明報報導，新加坡當局鑑於樓市過度熾熱，2009 年推出連串遏抑措施，包括徵收重稅及提高首期比例，但成效不彰，直至 2013 年政府再度出手，限制樓按每月供款額不得超過申請人收入 6 成，以及增加房地稅及印花稅等，才成功剎停樓價升勢。

新加坡金融管理局 (MAS) 表示，樓市約於穩定下來，但政府暫無意放寬樓市「辣招」，這些措施仍然有必要。

SLP 國際物業顧問表示，由於新加坡當局表明短期內不會進一步減辣，不期望今年樓價回升，預期今年下半年樓價仍會輕微下滑，但認同市場情緒有改善。開發商在土地拍賣更積極投標。數據顯示，今年頭 5 個月的樓宇銷售額，按年升約 75%。

仲量聯行主管 Ong Teck Hui 表示，由於樓價吸引，加上市場人士認為樓市接近見底，因此在新加坡政府 3 月放寬監管前，樓市需求已經上漲。