比周邊貴近1倍 戶戶總價突破億元

台中西區美術館特區指標豪宅「天空樹」，是日本建築師伊東豊雄全球首棟超高層住宅作品，建築外觀猶如大樹屹立高空，也是富邦建設在台中的首宗豪宅。近期陸續進入交屋階段，與一街廓之隔的「由鉅大恆」，實價登錄成交攜手站上7字頭，是美術館附近新屋行情將近2倍。

該案位於西區五權西路、鄰近忠明南路，邀請知名建築師伊東豊雄設計，以有機建築概念注入自然元素。基地2755坪留有2200坪的私人花園及綠地、總建蔽率僅17%，園內種植將近300顆大樹與400坪生態水池，除了是住戶的私家花園，還有調節小區域「微氣候」的功能。

預售已賣將近9成
現場銷售專案經理黃盟翔說：「全案地下室開挖僅佔基地面積40%，其餘都是原生覆土，四季更迭有不同風情，大樹也能往下紮根自由長大，算是相當難得的基地條件，並設有150米環湖步道。」
建築規劃地上39層、地下4層，總樓高150米，是周邊最高住宅地標。外觀造型以石牆與玻璃帷幕、雙層外牆造型規劃，兼具節能效果，而屋身的不規則突出象徵大樹分枝，黃盟翔表示，「下窄上寬」的造型如漸層大樹，7戶特殊戶別的露台則猶如「樹冠層」，增加了建築整體的仿生感。

門廳1樓挑高6米，室內設計結合了樹木、花朵、水波漣漪等簡約風格，大面玻璃落地窗將戶外花園綠意引進大廳，並將公共設施游泳池、宴會廳等規劃38~39高樓層，夜晚可欣賞燦爛夜景。全案住家坪數175~250坪，總戶數72戶，預售銷售近9成，採毛胚交屋，每坪65~81萬元，戶戶總價突破億元。

鑫富不動產擁3戶
根據實價登錄，「天空樹」已揭露筆數共計48筆，6樓戶為寶成集團創辦人夫人黃淑滿購置，寶成蔡家已持有4戶「帝寶」，這次置產台中，以每坪52.3萬元、總價9550萬元買「天空樹」6樓。最便宜戶位於7樓，總價9542萬元，換算單價51.6萬元，買方姓林，比樓上的董娘每坪買便宜7000元。

實價揭露最貴戶落在14樓，買方姓唐，購買總價1億337萬元，換算每坪單價77.8萬元，但市場透露該價格與成交坪數、車位總價加總不符，已遞件修改中。

成交次高戶落在35樓，成交總價1億8065萬元，換算每坪成交單價72萬元，買方為鑫富不動產；據經濟部商業司登記，該公司為僑外資企業，背景神秘，經營事業內容包括不動產買賣與租賃業。

該公司2015年時還曾在台北市大直重劃區，以單價約160萬元、總價4億餘元，搶下「國美大真」10樓戶。據查，鑫富不動產至少在「天空樹」持有3戶。

富邦天空樹小檔案
建案：富邦天空樹
位置：台中市西區五權西路一段，屬於美術館生活圈
開價：65~81萬元/坪
實價登錄行情：51.6~72萬元/坪
坪數：175~250坪
樓層：地上39樓、地下4樓
戶數：72戶
完工時間：今年初陸續交屋
社區住戶：寶成集團創辦人夫人黃淑滿等，已售9成
社區特色：
．由普立茲克建築獎、日本建築師伊東豊雄設計
．2755坪基地、擁2200坪花園綠地，建蔽率僅17%
．1樓挑高6米、公共設施在頂樓38~39樓，可眺望台中市景致
資料來源：《蘋果》採訪整理

取得使執3年內未出售皆適用 業者：尚可接受

台北市政府送建商一個大禮！北市囤房稅自昨天起，由現行3.6%降為1.5%，適用期限也從取得使用執照1年內放寬為3年內未出售皆適用；至於2014年7月1日後核發使照至今未售出也適用，但僅有2年限。建商表示「房子能買掉，誰想囤？」此舉不盡滿意但可接受。

北市府財政局估算1年房屋稅收最多短少3.5億元。民進黨籍議員周柏雅說，未來景氣回升時，市府也應提出此優惠稅率的關門機制。
對於囤房稅向下修正，建商認為，房屋若賣得出去、沒有人想要囤著不賣，與其說囤房，不如說是滯銷，該稅本就是種懲罰建商的制度，修法雖結果不盡滿意、但勉強可接受。

元利建設副總經理吳麗謹表示，雖2014年7月1日後取得使用執照的房屋，獲2年期限使用新稅率，「但仍嫌不足，尤其2014年以來可說是房市冰河期，交易陷入遲滯，現未完全恢復，多2年也難去化。」

恐拉長不景氣
大陸建設董事長張良吉說，此法只能說差強人意，張進一步解釋，囤房稅原用意是針對買房子買超過3戶的多屋族，本應將建商排除在外，「政府可能不是很明白，我們要趕快賣房、拿到錢再做下筆開發。景氣好的話，誰願意等3年再賣房。」
政大地政系特聘教授張金鶚日前投書指出，如此一來建商將更有本錢與時間和不景氣對抗，空屋資源浪費愈嚴重，購屋者也更辛苦面對要降不降的房價。

北市建商囤房稅調降規定
◎現行制度：建商取得使用執照1年內未售出新屋，房屋稅率3.6%
◎定案版本
．即日起，建商取得使用執照3年內未售出，房屋稅率1.5%
．2014年7月1日起適用新的房屋標準單價，但至今未售出房屋，即日起2年內適用1.5%房屋稅率
◎影響：每年房屋稅收最多短徵3.5億元
◎實施日期：昨起(2017/7/5)
資料來源：北市議會、北市府財政局


工商時報
市議會三讀通過 北市建商囤房稅降至1.5％

台北市調降建商「囤房稅」，台北市議會昨（5）日三讀通過「房屋稅徵收自治條例」修正草案，自今年7月5日起取得使用執照的新屋，銷售期間由1年放寬為3年內未出售皆適用，稅率則降為1.5％，並回溯至2014年7月1日起受原3.6％稅率規範的房屋。台北市稅稽徵處估算，北市府將少徵3.85億元稅金。

對於台北市降稅，不少學者批評市府、市議會圖利建商，對此，台北市建商公會秘書長于俊明強調，建商是房屋的生產者，對於投下勞力、資本蓋出來的房子，卻跟投資客購屋囤積一樣受重稅處罰，本來就很不合理。

其次，投資客都還享有3戶以內可適用1.2％的稅率，建商生產的存貨卻每一戶都要被課3.6％的最高稅率，這種打擊生產、扼殺投資的畸型稅率，本來就應該改了！

此外，台北市在103年7月起房屋構造單價暴漲2.6倍、還要乘上路段率，再加上全國唯一課徵的豪宅稅，以及地價稅又調升三成以上，這種重稅環境如果不改善，企業誰敢投資？實際上3年限期只能讓開發商稍微喘口氣，若賣不掉還是要面臨全國最高的房屋稅基與全國最高的3.6％稅率，對生產房屋的建商來說，仍是全國最沈重的租稅負擔！

工會期望能再修正放寬，對新完工房屋1.5％稅率一律不要有期間限制，如此才能加強業者信心，繼續在臺北市投資；並共同打擊以人頭持有的投資客，讓房價趨於合理。

為了推動2017年社會住宅包租代管試辦計劃，內政部次長花敬群鎖定10家房仲業者緊鑼密鼓進行交流，昨天首站到東森房屋，東森房屋董事長王應傑對於解決弱勢族群居住權表示認同，並表明將積極參與各縣市招標，希望能搶得頭香。

首波六都1萬戶
內政部訂於2017年推動「包租代管試辦計劃」，首波針對六都試辦1萬戶，並在每縣市並規劃1~2家包租代管業者承辦相關業務。內政部次長花敬群今拜會東森房屋，由東森房屋董事長王應傑率同主管進行意見交流。

花敬群表示，為了推動社宅8年8萬戶計劃，提供弱勢族群就業、就學青年租屋協助，希望能引進民間業者專業，協助租屋合、包租，或代管等業務。他指出，房仲業1年產值約在500億元，未來承接包租代管業務，可望增加100、200億元產值，營收穩定，完全不受景氣影響。有意願的業者可以參與各縣市招標，得標業者合約效力3年。

東森房屋董事長王應傑表示，能夠照顧低收入住戶，他相當認同，但都會區和偏鄉租屋需求不同，會審慎評估成本效益，希望能搶頭香，會積極參與各縣市包租代管招標作業。

與會者也詢問，《租賃專法》修法通過後是否須另加入工會、考照，內政部官員表示，《租賃專法》預計今年底完成三讀後，到正式施行約有2~3年緩衝期，現階段包租代管業務沒有適法性問題。

社會住宅包租代管試辦計劃
施行期間：2017年
施行範圍：六都（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）
適用對象：弱勢家庭、就業就學青年
目標戶數：1萬戶
施行方式：
1.引進民間業者辦理租屋媒合、包租、代管業務
2.提供房東租稅優惠等措施
資料來源：《蘋果》採訪整理

戴德梁行昨指，第2季台北市A級商辦租金表現持平，整體空置率8.4%，年減3.5%。

緩跌盤整階段
今年1到5月全國房屋移轉交易棟數僅有10.2萬棟，戴德梁行董事總經理顏炳立認為，房價過高，估今年及明年全年交易棟數仍會低於30萬戶，處於緩跌盤整階段。

戴德梁行認為租賃市場整體表現穩定，台北市信義區、西區A級商辦持續去化，全市平均租金每月每坪新台幣2490元，整體空置率8.4%，較去年同期降3.5%，以信義區年減5.1%最多。

第2季廠辦含廠房交易量約占2/3，多以自用為主，投資部分僅中國人壽以新台幣4.5億元，購置位於敦化北路總部的單層辦公室。土地交易量僅178億元，再度跌破200億元門檻，主因是建商土地庫存仍多，且前瞻基礎建設、年金議題等紛擾也拉低投資信心。

缺乏上漲動能
對於今年房市，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，雖然土地銀行放寬房貸承作條件等利多，但交易量難以提昇的關鍵是在房價過高，台灣目前處於低利下的不景氣，所以缺乏上漲動能，「房市持續處於緩跌盤整，交易棟數恐怕難以突破30萬大關，除非賣方願意讓利，提供更多利多誘因。」

戴德梁行董事總經理顏炳立昨（5）日解盤房市直言，「讓利才能換量。」對於土銀開出第一槍，宣布放寬房貸承作條件、降低利率，顏炳立說「笨蛋，問題不在利率高低與成數多寡，而是在房價。」

顏炳立表示，至於前五月全國買賣移轉棟數約10萬棟，其實這個數字只比去年微幅增加，也比過去10年平均量還差3成，且下半年預料也不會好。但是房市不會全面崩跌，不過全年買賣移轉數量若沒有回到30萬棟水準，房價就會持續緩跌。

顏炳立昨天主持第二季大型商用不動產市場季報，第二季投資市場交易冷清，戴德梁行最新調查單季只有101.4億元；加上第一季的100.9億元，累計上半年交易量僅202.3億元，不及去年同期的一半，其中交易價格超過10億以上的交易案只有兩件。

至於土地市場，第二季單季成交量178億元，依戴德梁行觀察分析，建商手中土地庫存仍多，在年改議題及前瞻建設計劃紛擾下投資信心略顯不足，交易量較上一個季度減少約3成。

對於土銀鬆綁房貸條件，顏炳立表示這些只算是房市的「小利多」，但卻變成媒體的「大頭條」，對於房市就像煙火般燦爛，但其實很短暫。他表示，只有「有感」讓利才能吸引買家出手，要有量才有機會觸底；這波房市盤整格局至少還會持續2年，如果想要處份資產的賣方可以趁早。

展望下半年房市，顏炳立用「心事誰人知」這首歌名來形容，指出業界、學界無論怎麼建言，政府不會有感，也不會改變什麼不動產稅收政策，「政府現在施政是窮人的思維，沒有興利的觀念。」所以大家要有存糧過冬的心理準備。

台北市長柯文哲上任兩年半，首次順利完成兩件公辦都更案招標：「中山區北安段」及「大安區瑞安段」公辦都更案，這兩案均由冠德建設得標，將投入金額合計達41億元。

台北市都更中心昨（5）日特別舉辦公開簽約儀式，由副市長兼都更中心董事長林欽榮與冠德建設董事長馬玉山共同簽署。林欽榮說，兩案基地皆緊鄰捷運站，但土地閒置多年未有效使用，歷經數十年，終於透過公私協力的方式推動都更，期盼該案成為未來推動都市再生的典範案件。

馬玉山也表示，透過市府及都更中心極有效率的專業協助，深刻感受到市府改革的魄力，非常期待後續與市府及都更中心合作，相信會很有效率且順利完成公辦都更。

都更中心指出，中山區北安段案公辦都更案緊鄰捷運大直站，基地面積約639.2坪，土地權屬為100%國有土地，此案引進民間投資金額約9億元，銷將興建地下三層地上16層的住宅大樓。

此案預計2019年動工興建、2022年完工，未來建物興建完成後，台北市將分回約151.2坪的公益設施，提升周邊環境生活品質，帶動地區都市再生契機。

戴德梁行2017年7月5日發布第2季商用市場調查，第2季投資市場交易冷清，僅約新台幣101.4億元(不含土地交易)，連同第1季交易約100.9億元，上半年合計約202.3億元，交易量不及去年同期的一半。土地交易部分，第2季交易量僅178億元，再次跌破200億元門檻，上半年合計426億元。依戴德梁行觀察，在建商手中土地庫存仍多的情況下，於國內年金議題及前瞻建設計畫紛擾情況下，投資信心略顯不足，交易量較第1季減少約3成。

根據戴德梁行資料統計，台北市各區A級辦公大樓租金表現持平，全市平均租金每月每坪2,490元，維持上季水準。全市空置率為8.4％，與上季表現相當，然較2016年同期下降3.5個百分點。相較2016年同期之空置率，以信義區下降5.1個百分點最多，敦北民生區下降2.6個百分點次之。

第2季租賃市場整體表現穩定，呈正去化量的包含西區與信義區。西區A級辦公大樓存量較少，2017年上半年陸續去化，由於其便利的全國交通網絡與地標型大樓的知名度，吸引零售業及製造業陸續進駐。信義區新大樓仍持續去化，本季國泰置地廣場入駐率已逾80％。依據實價登錄近期最高行情為2017年3月成交35樓89.41坪，成交租金3,700元/坪/月。本季新增空置面積最多者為敦北民生區，空置率達12.1％。其中包含退租與搬遷個案，包含觀光業者因整併搬遷、以及跨國金融業者縮減承租面積等。

由於新型態辦公室規劃興起，功能導向的工作空間(ABW)以兼具彈性、趣味與高效率辦公空間帶動跨國企業重新思考工作環境的配置，除了促進重新飾裝與空間規劃的需求外，進而帶來一波搬遷換屋的隱性需求。

第2季內湖科技園區於西湖段新增「長虹新世紀」大樓，辦公面積近8,000坪，為本段近六季以來首度有大型新供給，西湖段本季空置率雖因新供給而上升至4.1％，但在需求強勁前提下，新供給之空置面積預料可於一年內快速去化。文德段延續之前數季去化趨勢，拜光學玻璃及生物科技大面積承租之賜，本季空置率已為連續第四季下滑至12.2％，約略回復至2016年第二季水準。舊宗段則僅有小規模遷出遷入互見，兩相抵銷之下，空置率小幅上升至23.5％，仍為三段最高。

受惠於新建大樓投入市場，第2季內科西湖段租金小幅上升至每月每坪租金約1,280元，文德段及舊宗段每月每坪租金相對持平，分別約990元及930元。另售價方面，西湖段每坪約52-62萬元，文德段及舊宗段售價仍持平38-45萬元及35-43萬元。

西湖段在在未來新供給有限前提下，空置面積預料可快速去化，且帶動全段租金小幅上揚。受惠西湖段飽和外溢，文德段新供給之空置面積經過一年期間逐步去化，租金將呈持穩走勢。舊宗段目前仍以企業自建自用為主，在面臨鄰近大內科區域如潭美段、內湖五期新供給競爭，未來租金仍可能面臨下修壓力。

第2季台北市各主要商圈，租金水準與上季略同，忠孝商圈空置率上升1.4個百分點，來到6.4％，若將特賣會店面列入閒置，空置率則高達10.5％。忠孝商圈空置率上升，顯示房東仍寧可將店面空置，也不願降價求租。部分店面則出現分割出租的現象，究其原因，店面分割後可降低總價壓力，去化空置店面的可能性，並同時維持租金水準。

以年輕族群為主的背包客及自由行旅客偏愛的西門商圈，觀光熱潮持續發酵，伴手禮店增加至12間，且西門商圈的藥妝店，包含屈臣氏及康是美等，為方便外國旅客購物，於店內提供小額退稅的服務，顯示西門商圈對藥妝業者保持其吸引力。

繼運動風潮後，消費者個性化風格意識抬頭，偏好具獨特性及設計感的商品。在此氛圍下，四大商圈中，各式風格的生活雜貨正悄悄萌芽，如早期的無印良品到近期的名創優品及韓系艾樂屋家居館等，其商品風格繽紛且富有設計感，加上平實的價格及多元化的選擇，頗受學生及年輕上班族群的青睞。

近年台灣餐飲業發展迅速，各國餐廳紛紛來台設點，本季新開幕了凡香港油雞飯、一蘭拉麵及蔦拉麵等，顯現台灣對於國外餐飲業者而言，為一成長中的市場。受到經濟不景氣及消費力趨緩之影響，雖然西門商圈結合觀光效益，人潮絡繹不絕，但其精華店面租金已接近零售業付租能力的高點，短期內租金持續上漲有限。

第二季投資市場交易冷清，僅約新台幣101.4億元(不含土地交易)，加上第一季的新台幣100.9億元，累計上半年交易量僅有新台幣202.3億元，交易量不及2016年同期的一半。本季僅有兩宗超過新台幣10億元以上的交易案，為尚志資產處分位於南京東路三段大同大樓資產，包括一樓店面及七樓辦公室，交易對象分別為元大金控旗下的銀行、證券及期貨等公司，作為都更整合。合計交易金額為新台幣16.5億元。其次是威電電子以新台幣14.5億元購置中和廠辦，作為總部自用。以第二季度成交統計，廠辦(含廠房)交易量約佔三分之二，清一色以自用為主。壽險公司在投資市場已缺席多時，第二季度也僅有一宗由中國人壽以新台幣4.5億元購置現有位於敦化北路總部大樓的單層辦公室。

在以自用為導向的買賣市場，廠商對於廠辦及廠房需求持續增溫，每宗交易金額約在新台幣10億元以內。然投資型交易，因買賣雙方持續處於拉鋸狀態，2017年若要挑戰新台幣500億元大關恐有難度。根據戴德梁行統計，2017年第二季土地交易量為新台幣178億元，再次跌破新台幣200億元的門檻。依戴德梁行觀察分析，在建商手中土地庫存仍多的情況下，於國內年金議題及前瞻建設計劃紛擾情況下，投資信心略顯不足，交易量較上一個季度減少約三成。

2017年第二季雙北市最主要的土地供給來源仍為政府部門，其中較受矚目的精華區大面積交易為「新莊北側知識產業園區區段徵收區」標售案，新北市為防止該區土地淪為投資炒作工具，訂有得標人須於取得產權移轉後3年內取得建照執照並申報開工的標售條件，在限制開發期程的情況下，僅吸引自用型買家的進場，顯示市場投資人對於不動產市場前景仍多有疑慮，大部位資金的投資較為保守。

地上權交易市場歷經過去三季低迷，加之以時有過去得標廠商因評議地價的大幅調高，持有成本大增而解除契約，2017年第二季首次的地上權標售案，在公部門以拉長設定年期、固定地租調幅並降低投標權利金底價的策略下，終於打破流標的窘境，共有三宗小額地上權交易個案，分別位於台北、台中及高雄，惟地上權標售金額均在新台幣1 億元以下。戴德梁行分析表示，地上權開發期程影響投資人開發利潤甚巨，且取得土地權利金往往低於後續的營建投入金額，低價策略雖增加投資人投資意願，但後續交易市場仍不樂觀。

建物買賣移轉棟數2017年1-5月達102,643棟，相較於2016年同期成長了19.4％，顯示賣方讓利初步已吸引消費者的目光，惟與近十年同期(1-5月)平均數仍相差了三成，戴德行認為後續除非政府於不動產稅賦有進一步的調降，否則投資市場的火花仍不易被激發，呈現量低的態勢不變。

台北市財政局表示，2015年送市議會審議之「台北市房屋稅徵收自治條例」修正案，原就起造人興建待出售之住家用房屋，於起課房屋稅1年內未出售且空置者，修正其稅率為2％，惟依財政部2017年1月13日函示，房屋如果不具囤房性質，其房屋稅徵收率宜從最低法定稅率1.5％起考量，所以同意這類房屋在「合理銷售期」內可以調降稅率至1.5％，至於合理銷售期則仍主張維持1年。

該局表示，配合房屋稅新制已於2017年7月1日實施生效，對於新成屋不僅其房屋構造標準單價給予6年分年緩漲、刪除所有加價項目、折舊率由過去1％調高為1.17％、高級住宅亦採用120％之固定加價比率，因此2014年7月1日以後取得使用執照之房屋，其房屋稅已較2014至2016年間大幅下修，相信此將有助於提升新成屋之房市交易量。

另一方面，六都在7月3日公布6月份建物買賣移轉件數，合計20,351件，均創下2017年以來的單月新高，其中台北市更是連續2個月站上成交量2,000件大關，6月份月增率9.1％、年增率8.2％，雖然2017年年初買氣曾一度趨緩，但在降價風潮和交屋量支撐下，回穩態勢已逐漸浮現，尤其堪稱指標的台北市，6月不動產移轉件數是2017年以來的最大量，別具意義。

在遞延買盤與自住剛性需求穩定發酵下，未來房市交易將有機會擺脫2016年的交易低潮，觸底回穩的跡象已開始浮現；「以價換量」仍是房市成交關鍵，預期未來房價仍呈現緩跌走勢，在民眾購屋信心已略微回溫之情形下，如只因過去2年房市進入冰河期而主張3年合理銷售期之訴求，將可能讓房價緩跌走勢停止而使交易量再陷入另一波低潮。

該局再表示，對於1年合理待售房屋期間之主張，其實不僅考量房屋因從取得使用執照之次月即開始課稅，也認同起造人興建住宅房屋之主要目的在於銷售，並增加房產市場之供給，因此才同意房屋興建完成後給予合理待售期間；經分析起造人取得使用執照，辦理建物所有權第一次登記至完成移轉過戶登記時程，一般案件處理時限至少需1.5個月，都市更新案件處理時限則常需9至10個月，因此同意給予房屋1年合理銷售期間。

同一間房，價錢怎麼差這麼多？有網友分享，淡海一處大型社區，預售每坪買22.6萬元，要交屋了，銀行鑑價竟僅16萬元，讓他覺得自己虧到，而對此價差，房產業者說，銀行鑑價行情並不代表實際行情，有些銀行對認定風險較高的地區，本來就會刻意降低鑑價價格。

產生此價差原因，有房市專家對聯合報記者分析說，淡海新市鎮因供給量大，讓銀行在放貸上相對保守。 專家表示，為降低逾放風險，銀行會進行區域風險分級，風險低的地區，鑑價結果和實價大致相當，風險高的，有的會直接依實價打折，有的則是採取社區實價最低價，作為鑑價行情。

不過，房市名嘴sway則在臉書發表文章認為，這「明擺著銀行根本就不看好淡海的發展」，「你當然可以很喜歡的用一坪16萬元買下，你也可以有個人的入住風格與習慣，但市場就是擺在那兒，16萬是個趨勢方向指引」。

戴德梁行總經理顏炳立從2015年初「棄多投空」認為房市將緩跌4年、盤整4年，如今面對2017年上半年房市景氣，買賣移轉棟數仍在低檔、商用不動產交易量比金融海嘯慘，顏炳立嘆「人太閒了！」近期甚至陪投資者赴柬埔寨、中國杭州、美國加州考察，面對台灣房市難快速落底，他不禁問，「這日子要熬多久？」

顏炳立5日在戴德梁行第2季報記者會悲觀地表示，目前預估今年全台買賣移轉棟數甚至會比去年的24.5萬棟低，若交易量沒過30萬棟，房市就還處於緩跌格局，只是崩跌機率不大，而低利率時代，更不可能有上漲動能了。

他開玩笑表示，最近曬黑了，不是因為景氣不好去賣玉蘭花了，而是去柬埔寨、中國杭州、美國等地考察，「現在市場上只剩單筆3、4億的小案子，人太閒了！」所以只好練身、等風再起，面對緩跌的格局，可能盼不到交易量，顏炳立更感嘆地問「這日子要熬多久？⋯最怕我自己看太準。」

「業界沒悲觀的權利，要有講實話的勇氣」，顏炳立說，現在價格不降、量不出，成交量沒有出來，房市就不見底，「當大家都覺得明天會更好時，這不是好事，」因為最後會發現，這是一場遊戲一場夢。

他表示，目前市場像溫水煮青蛙，青蛙從沒碰過溫泉，以為游得很舒服，等到危害到生命時，已經跳不出來了。房市沒有上漲動能，更不要寄望大陸資金，因為大陸的錢現在已經沒辦法匯出，國內賣方只能降價求量，別無他法了。

繼以35.73億元人民幣，賺取毛利1.27億元出售上海虹口SOHO不足10天后，昨日，SOHO中國再次釋放要整售光華路SOHO2和淩空SOHO兩個專案的消息。

據近日《證券日報》記者向SOHO中國方面證實，自2012年8月份SOHO中國宣佈由散售向持有物業運營轉型之後，儘管多次出售上海的辦公物業資產，在北京也曾散售一部分物業，但這是第一次整售北京的物業資產。

值得關注的是，有業內人士向《證券日報》保守估計了光華路SOHO2和淩空SOHO兩個項目的市值，預計總計銷售額將超過105億元。換言之，若上述兩個項目在今年成功出讓，這將意味著從2014年開始，四年內，SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業套現超過340億元。

轉型後首次整售在京資產

事實上，光華路SOHO2是SOHO中國旗下“很有故事”的資產，SOHO中國持有該項目已經有10年左右時間，但享受其租金收益則僅有3餘年時間。

據記者瞭解，光華路SOHO2位於北京CBD，原光華路SOHO正對面，由德國GMP建築事務所設計，自2014年底啟動招商，目前專案的整體出租率超過98%，辦公租戶以文化傳媒、科技互聯網、金融類為主，商業租戶以展覽展示類為主。

如今繁華時尚的光華路SOHO2前身是一個擁有複雜“經歷”的坑。“我們接手時它就是一個坑，這個坑挖了近13年的時間，當時下面的樹都長的2人粗了。”潘石屹曾向《證券日報》記者坦言，這個專案非常複雜，在當時這就是一個非常危險的項目。

資料顯示，該專案最早是海南一家上市公司瓊民源所持有，但由於老闆被抓，便由北京中關村科技收購。然而由於地理位置等特殊原因，該專案遲遲未動工，直到2007年政府介入，華遠當時的董事長任志強接手了該項目，僅僅一個月後轉手給了潘石屹。

任志強持有該項目一個月後加價1億餘元賣給了潘石屹，彼時，SOHO中國剛剛上市。據悉，光華路SOHO2的收購合同金額為10.3億元，而潘石屹當年IPO募集到了19.7億美元。

然而，該專案自SOHO中國接手後便官司不斷，“因為專案牽扯的時間很長，有各種糾紛，有的官司我們都是第七被告、第九被告，真的很複雜。”潘石屹曾告訴記者。

從計畫2008年開始預售到2014年底啟動招商，經過各種“複雜的經歷”後，光華路SOHO2開始成為SOHO中國租金收益的重要助力。

據SOHO中國2016年年報顯示，2016年度，光華路SOHO2租金收益達2.1億元。同年，SOHO中國的租金收入為15億元，光華路SOHO2貢獻了13%以上。

更重要的是，鑒於客觀複雜的歷史，潘石屹持有該專案10年左右時間，如今SOHO中國名下可整售該商業辦公專案的面積是9.43萬平方米。

“現在北京CBD核心物業整售的並不多，周邊這類物業售價一般在9萬元－10萬元/平方米，保守估計，以7.5萬元/平方米售價計算，SOHO中國名下的該物業市值將達70億元，但考慮到整售，可能會有一些折扣。”第一太平大衛斯華北區研究及顧問諮詢部董事熊志坤向《證券日報》記者透露，即使有折扣，其市值也不會降低多少，因為北京寫字樓市場對這類物業需求很大。

顯而易見，該筆物業若成功出售，為SOHO中國帶來大筆現金的同時，也將為其帶來非常豐厚的利潤。

高位賣出資產有望超340億元

值得關注的是，光華路SOHO2雖然是潘石屹轉型後首次欲整售的在京資產，但在上海市場，SOHO中國已經完成多筆資產的轉讓。

2014年，SOHO中國以52.3億元的價格出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場，30.5億元出售淩空SOHO一半專案；2015年3月份，潘石屹在SOHO中國2015年度業績發佈會上宣佈，SOHO中國將拿出旗下個別專案，嘗試整體出售。同年9月份，潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權轉讓給複星，涉資84.93億元；2016年7月份，SOHO中國宣佈，將旗下SOHO世紀廣場專案整售給總部位於上海的國華人壽保險股份有限公司，成交總額為32.97億元，折合單價達7.67萬元/平方米；今年6月份，SOHO中國以35.73億元出售虹口SOHO。

換言之，潘石屹在4年內已經出售了5個半上海項目，總計金額達236億元，2014年至今，每年至少賣掉一個上海項目。

而此次啟動整售的項目仍有上海資產。SOHO中國表示，位於上海虹橋臨空經濟園區的淩空SOHO，由知名建築設計師紮哈•哈迪德設計，SOHO中國名下可整售商業辦公面積12.82萬平方米。目前整體出租率超過95%，辦公租戶以文化傳媒、科技互聯網、航空、物流類為主，商業租戶以展覽展示類、餐飲類為主。

“在虹橋商務區，這類物業售價在5萬元－6萬元/平方米之間，以12.8萬平方米的可租面積計算，總價約為60億元－70億元之間，但考慮整體出售，可能總價在40億元左右。”同策諮詢研究中心總監張宏偉向《證券日報》記者如是透露。

按此計算，上述兩個項目市場估值有望達到110億元，預計可能在105億元以上。若兩個專案都能成功出售，有可能將為SOHO中國注入超過100億元的現金。2014年以來，SOHO中國通過出售資產套現金額也將達到340億元以上。

對這兩個項目的整售，潘石屹也坦言：“低買高賣是做生意遵循的永恆不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。”

熊志坤和張宏偉也均向本報記者表示，SOHO中國出售資產屬於高位套現，是根據市場走勢作出的判斷，很正常。

記者瞭解，若加上2017年全新入市的SOHO天山廣場，以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO，SOHO中國持有物業的建築面積將達到160多萬平方米，但若上述兩個項目賣出後，估計則會降至140余萬平方米。

需要一提的是，在經歷了轉型初期陣痛後，2014年至2016年，SOHO中國的租金收入分別為4.25億元、10.52億元和15.11億元。在潘石屹眼中，這意味著轉型的成功，但自2013年獲取北京麗澤一個項目後，SOHO中國再未有任何新專案入帳。若賣出上述兩個項目，每年將損失逾3億元的租金收入。但隨著新項目進入收租期，租金收入則有可能快速上漲。

最近一則新聞將酒店與線上旅行社（OTA）的微妙關係再一次推上臺前。凱悅集團通知業主，如果到7月31日還不能與全球最大的線上旅行社Expedia達成一致，集團將有意終止與Expedia的合作，這意味著消費者無法在Expedia及其相關網站上預訂凱悅酒店。

一方面，酒店向OTA支付的傭金費用一般在10%至20%之間，為減少傭金支出，酒店希望鼓勵更多消費者通過酒店平臺直接預訂。另一方面，酒店通過OTA的流量入口獲得巨大客源，這種強大的依賴性使其很難對OTA議價。

萬豪國際集團大中華區銷售副總裁鐘慧珊近日在接受21世紀經濟報導記者專訪時表示，萬豪國際在中國與飛豬等OTA都有合作，“OTA還是一個很好的合作夥伴，只是在不同的時間有不一樣的合作，遠期可能會有其他的合作方法。”她表示，目前萬豪的精力還是會放在會員計畫、開業酒店以及萬豪喜達屋合併後各方面的整合上。

鐘慧珊透露，萬豪國際目前30個品牌中有19個在中國，而2017年將有4個新品牌落地中國，其中萬豪SM Delta酒店和萬豪AC酒店將在上海開業、萬楓酒店已於6月在南寧開業。此外萬豪旗下豪華酒店品牌艾迪遜酒店也將在上海開業，寶格麗酒店將分別在上海和北京開業。

2018年完成絕大部分系統整合

2016年9月萬豪喜達屋宣佈合併當日，萬豪禮賞、麗思卡爾頓禮賞和SPG俱樂部三個會員計畫就已經互相連接，會員總數超過一億個。鐘慧珊表示，到目前為止，200萬會員的帳戶已經關聯到合併後的系統上，每月全球有100萬新會員註冊，任何一個計畫的會員都將在另外兩個計畫中獲得同等級別的會籍。

“2018年年底會發佈全新的會員計畫。”鐘慧珊表示，技術層面上來講，系統合併是個很龐大的工作，需要很多人力物力財力的支援，肯定會有難點，但到目前為止都很順利，此外這些幕後工作對客人來說並沒有影響，反而由於合併之後目的地和酒店的增多使得客人有更多選擇。

萬豪國際集團大中華區酒店業務發展副總裁郁國剛此前在第13屆中國酒店投資高峰論壇上也透露，

到2018年能完成絕大部分的系統整合，平臺融合是一個技術問題，在理念上和成本控制上都沒有問題，但預定網路真正實現對接並不是一件簡單的事情。

在鐘慧珊看來，中國休閒旅遊市場潛力巨大，商務客人在出差之餘也會休閒旅遊，針對這部分市場，萬豪也已在度假目的地進行佈局，例如2017年9月將在九寨溝開業麗思卡爾頓酒店，而在海南島有30多家萬豪旗下酒店品牌。此外一些酒店品牌本身具有個性，傲途格精選酒店，可以給商務客人旅遊時帶來不一樣的住宿體驗。

中國市場也呈現中產階級增多、年輕人消費群體擴大、家庭出遊的特性，鐘慧珊表示，旗下酒店會有為家庭遊客服務的措施，比如瑞吉酒店與果麥推出定制兒童書單，將旅行與閱讀結合，為家庭旅行帶來不同的體驗；澳門喜來登與好萊塢夢工廠在家庭套間上的合作。

同其他國際酒店的戰略類似，萬豪在二三線城市增加佈局，但有觀點擔心二三線城市的消費水準不足以支撐酒店盈利。不過鐘慧珊表示，二三線客源主要來自於中國國內，萬豪並不擔心這部分客源，因為自身會員體量大，可以通過官網、銷售團隊、跨酒店行銷等多種管道進行分銷。隨著交通等基礎設施建設逐漸完善，萬豪會跟隨會員的腳步選擇更多二三線城市，在當地尋找適合的業主合作。

會員計畫應對競爭

會員計畫被視為國際酒店集團應對競爭的武器，包括來自OTA、其他酒店管理公司以及共用住宿。例如，凱悅、萬豪、精選國際等都在為其各自的會員提供優惠房價，來吸引直接預訂。萬豪規定，聯合帳戶的會員通過訪問萬豪APP或SPG俱樂部APP、登錄網站，或直接致電訂房中心或酒店預訂住宿，便可享受到會員價格，即最低空房保證價格。

郁國剛表示，萬豪喜達屋合併後完整保留所有品牌的原因，正是因為希望有更多的“護城河”來構築競爭優勢，產品豐富、品牌多樣性、全球佈局可以讓客人有更多的選擇，且不會比在OTA上的選擇少。而這些品牌萬豪是通過直接經營、特許經營和授權分時度假的方式來經營，可以保證品質。

郁國剛透露，在合併前萬豪的會員有6000多萬，喜達屋會員有5000多萬，此前大家認為可能有三分之一甚至更多的會員是重疊的，但近期公司對萬豪和喜達屋的會員進行梳理時才發現，實際上只有13%的會員重疊，而忠誠會員重疊度只有6%至7%，“這也說明客人自己在選擇品牌時，還是會認為這兩個酒店旗下品牌是有差別的。”

“在亞太區及中國區還有很多品牌並未落地，這都是以後的發展空間。”鐘慧珊也表示，目前萬豪國際集團旗下30個品牌囊括奢華、高端以及特色精選三個類別，也分經典和特色兩大類，例如：隸屬特色精選的源宿酒店，房間內配備的節能廚房，另外，奢華特色的三亞艾迪遜酒店內，客人可欣賞悅目的藝術畫廊風格。會員積分還可以兌換成目的地旅遊及音樂、體育等娛樂專案，可以獲得與其他共用住宿類似的體驗，比共用住宿在安全方面則更有保障。

7月4日晚，上海規土局網站發佈2幅新地塊公告，首次以招拍掛的方式出讓分別位於浦東新區張江和嘉定新城的兩幅 “租賃住房”用地。

一名業內人士指出，未來租賃型供給會增加，房地產定價由供需演變逐漸變為現金流定價，資產價值最終由經營能力定義和左右。“現金流會成為整個房地產後時代的關鍵字”。

上海宅地出讓的“標配”一般是15%的自持比例，租售並舉思路已得到很好貫徹。今年以來政府提高了對租賃市場重視程度，出現全部持有的土地顯示出地方政府積極推進相關工作的決心。

此前全國範圍內也出現過“全自持”出讓地塊：2016年11月，首創天恆中糧聯合體拿下的北京海澱區地塊，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業辦公面積；12月，萬科和住總集團在北京拿下的海澱永豐兩幅宅地和綜合用地，需要100%自持70年；今年6月，萬科又以總價25.3億元+70年100%自持，競得桂城平洲一宗占地超過5.5萬平方米的商住地。

中原地產市場分析師盧文曦指出，由於資金沉澱會限制發展，“只租不售”把慣于做高周轉、高擴張性的房企排除在外了。此外，後續運營管理也很考驗房企能力。

打破定價規則

盧文曦認為，政府選擇這兩個區域出讓全租賃房地塊，主要在於這兩個區域正在優化產業結構，打造創新型區域，適合用租賃房對高科技人才產生集聚力。

嘉定本身偏向工業，產能上不及金融或者創新型業態的區域，直觀反映到生活中，就是房價一直較平穩。2010年嘉定新房均價是15968元/平方米，青浦是19577元/平方米，二者相差3609元/平方米。今年上半年青浦均價漲到41392元/平方米，嘉定只有36226元/平方米，落差達到5166元/平方米。

背後原因在於青浦的產業升級轉型完成較早，比如華為研發基地、北斗導航西虹橋基地、航空發動機產業基地等均落戶青浦。

多名業內人士預計後續還會推出一些“租賃住宅”地塊。如果新增可售住宅不多，會造成區域內供求緊張格局，不僅新房價格有上漲壓力，而且基於可售房少，二手房也同樣面臨上漲壓力。

上海中估聯資訊技術有限公司研發總監顏莉指出，增加租賃型土地的供給，將有利於市場結構的調整。中估聯資料對土地監測的情況表明，從去年增加自持運營比例要求的條款後，部分開發商會將20%（自持+保障）以上的成本轉移到可售部分的房地產，客觀上推高了樓面價。因此，規定一定比例的自持經營，並不能從根本上實現增加租賃型住房供給的導向，反而會使得麵粉貴過麵包的故事愈演愈烈。中估聯資料的LBI（土地泡沫）指數反映的就是開發商拿地後的風險情況，今年1到5月份的各地LBI指數分析表明，北上廣深LBI指數高，庫存緊張，價格微漲，但是成交量下降很厲害。增加租賃型土地的供給，是有利於破除現有市場環境下LBI居高不下的魔咒的。

衝擊公寓運營商思路

房東東創始人全靂指出，上海租賃用地的出臺，也是對現有公寓運營商思路的一種衝擊，傳統的包租模式必須改變，因為未來的租賃增量絕對是在土地的供應上。

顏莉進一步分析認為，根據地塊保證金推算大致的土地成交價（溢價率不超過40%的前提下），再計算樓板價的話，以浦東新區張江地塊為例，預計樓板均價不會超過一萬，遠低於該地區周邊房屋價格。那麼不包括裝修和運營成本的話，以國外發達城市為標杆，對應的租售比約為15年。對於拿地房企來說，引進具有租賃管理經驗的團隊，並盡可能提高出租率，是盈利的關鍵。

上海市政府一直大力宣導“租售並舉”的房地產發展方向，從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現狀，推動住房市場向租售並舉轉變，有效啟動房屋租賃市場，讓租房成為推進新型城鎮化和房地產去庫存的有效途徑。

據不完全統計，近半年來，萬科、保利、金地、龍湖、首開、融信等房企，在北京、廣州、天津、杭州等地拿下的自持宅地或商地近20幅，支付地價款數百億，自持比例從36%到100%不等。

上述房企陸續涉及長租公寓，而從前幾年開始，很多輕資產長租公寓運營商也開始了他們的擴張之路。

2017年已經過去一半，樓市這半年以來的資料悉數出爐。作為樓市曾經火熱的二線城市南京，除了上半年土地成交量大幅下滑，樓市成交量同樣出現大幅下跌，上半年全市商品住宅成交3.7萬套，同比降幅達56.7%。

《每日經濟新聞》記者注意到，除了南京，去年二線樓市“四小龍”的合肥、蘇州和廈門齊跌。隨著各地緊縮政策執行到位，二線樓市是否會持續降溫？

南京樓市成交量跌近6成

根據南京網上房地產公佈統計資料顯示，2017年上半年南京全市商品住宅（含高淳、溧水，含別墅類）上市3.2萬套，同比下降42.3%，成交3.7萬套，同比降幅達56.7%。

在歷來的“金3銀4”月，南京樓市卻降溫不少。資料顯示，今年3、4兩個月南京樓市總成交9682套、認購19923套，與去年同期總成交近3萬套、認購3.4萬套相比出現明顯下跌，跌幅分別達到67.5%、42.4%。

5月，南京樓市的成交量同樣低迷，共成交商品住房6095套，雖然環比小幅上漲，不過同比去年卻大跌六成，是近三年同期成交量中最低的一次。

從上半年南京各區域的銷售資料來看，江北、江寧依舊是成交大戶。其中，江北板塊以9542套的成交量榮登榜首；江寧板塊則以8600多套位居第二位；城北板塊由於上市量高，以6350套躍居第三位。而城中、仙林、城東上半年的成交量都只有700多套，位居倒數三位，河西也因為難以取得銷售許可證而供應量不足，成交量只有2554套。

對此，業內人士表示，在樓市一系列調控政策的影響下，南京樓市最明顯的一個現象就是無房可買。此前，不少計畫上半年上市的樓盤因無法準時拿到銷售許可證，而不得不一再推遲開盤節點。供應量減少，導致成交量的大幅下滑。

南京盈嘉地產經理黃如濤《每日經濟新聞》記者稱：“限購令的加碼，對投資客的打壓，是南京上半年成交量下滑的重要因素。比如江北板塊，以前大都是投資客占比最大，去年江北全年占比南京樓市成交量近五成，但是今年上半年下滑非常明顯，所以對投資客打擊很大程度上影響了成交量。”

除了成交量下滑，從去年12月以來，南京樓市已經連續6個月下滑。根據國家統計局6月中旬公佈的70城房價指數，南京5月份新房價格環比下跌0.2個百分點，已連續6個月出現下滑。去年12月南京新房價格環比首次回落，降幅為0.1個百分點，今年1月環比下降0.2個百分點，此後的2月和3月分別下滑0.1和0.2個百分點，4月份則擴大至0.3個百分點。

部分二線城市樓市明顯降溫

作為去年全國漲幅最大的合肥，今年上半年的成交量也大跌。

根據合肥萬家房產新房中心不完全統計，2017年上半年(1月1日~6月30日)合肥樓市九區住宅共售10707套，同比下跌77.77%；截至6月30日，九區總庫存為24694套，同比上漲了168.59%。

價格方面，合肥樓市在遭遇去年的暴漲之後，進入今年呈現下跌趨勢。據《中國經濟週刊》報導稱，合肥部分板塊樓盤相比去年最高時的價格幾近“腰斬”，其中，合肥濱湖板塊的降幅最大，多數降幅達到40%至50%。

作為去年熱點二線城市的蘇州，在今年上半年蘇州市區（不含吳江區）商品住宅共成交20859套，環比減少47.12%，成交面積2613266.42平方米，環比減少49.51%；成交總金額533.74億元，環比下滑39.74%。此外，2017上半年，廈門一手住宅成交面積達89.45萬平方米，同比下跌53%。

對此，房地產行業專家張健初在接受《每日經濟新聞》記者採訪時說，“南京、蘇州、合肥和廈門四個城市，在去年無論是成交量還是樓市價格的漲幅都位居全國前列，甚至一度被稱為二線城市房價上漲 四小龍 城市，但是今年受樓市調空政策加碼的影響，這些城市出現了明顯的降溫，這種降溫的情況在今年下半年還會延續。”

今年3月中旬以來，中國大陸各地推出嚴厲的房地產調控政策，從過去以限貸和限購為主要特徵的「兩限」，進一步升級到限貸、限購、限價、限商和限售等「五限」措施，對住宅投機炒作行為進行圍剿，取得了積極成效。

據中國國家統計局資料，5月，具有房市風向標的北京市二手房價格月比下降0.9％；15個一線和熱點二線城市房地產市場基本穩定，其中9個城市新建商品住宅價格下降或持平。

儘管如此，熱點城市房價上漲預期尚未逆轉，土地價格仍明顯上漲。綜合來看，當前房市正處於「弱平衡」狀態，市場稍有些風吹草動，都可能會打破這一局面，引發連鎖反應。

應該看到，中國房地產市場基本面正發生根本性變化。從政策層面看，「房子是用來住的，不是用來炒的」，已經有效落實到具體的政策實踐之中。

從資金面看，隨著美國聯準會年內第2次升息並公布了縮表計畫，加上歐元區經濟回暖，全球主要經濟體退出量化寬鬆貨幣政策的預期趨向穩定。

2017年5月，中國廣義貨幣供應量M2年增9.6％，為近年來首次低於兩位數的增長，未來貨幣供應量低速運行或將成為常態。而中國金融降槓桿進程中的金融業務規範管理，也將限制社會資金進入房地產的速度和規模。

從剛性住房需求分析，大多數剛需可能已經滿足，一部分剛需因為高昂房價被商品房市場徹底隔離，因而具備經濟意義的房地產市場供求已基本平衡。

3月中旬以來，在各地嚴厲房地產調控政策措施推出後，市場交易量急劇萎縮。

今年1至5月，中國商品房銷售面積年增14.3％，增幅較上年同期下降了18.9個百分點。熱點城市交易急凍的情況更為明顯，北京商品住宅銷售面積年減24.6％。基本面決定了房市未來一段時間可能會釋放內在調整動力。

不過，熱點城市房價上漲預期依然強烈。據中原地產統計，截至6月20日，中國賣地最多的50個大中城市合計賣地金額年漲36.3％，平均地價上漲32.6％。

雖然土地供應增加能夠緩解熱點城市供求錯位矛盾，但地價明顯上漲，反映出房地產開發企業的樂觀預期沒有發生實質變化，房價上漲預期尚未根本逆轉。市場炒作的動力，正是源於對熱點城市房價剛性上漲的信念。

因此，市場投機炒作力量可能只是暫時偃旗息鼓，如果影響房地產市場的因素發生變化，投機炒作仍可能捲土重來。

資料顯示，2017年5月中國70個大中城市中，大多數城市房價仍在上漲，漲幅有所回跌，深刻反映出中國社會根深蒂固的炒房頑疾。

2003年以來，中國房價特別是熱點城市住房價格持續大幅上漲，巨大財富效應釋放了空前的房地產投資投機需求，進而形成一種炒房慣性。

與此同時，地方經濟發展與房地產業高度關聯並逐步形成路徑依賴，導致房地產市場在相當長時間內「拒絕調整」，而社會資金大量湧入熱點城市房地產市場，製造業轉型升級「失血」，經營實體不如買房坐等升值，一定程度上改變了有關區域社會經濟金融的運行結構，這些都與供給側結構性改革背離。

總體來看，當前中國房市正處在「弱平衡」狀態。為防止投機炒作捲土重來，在落實「五限」措施的同時，要加快推出房地產市場調控的長效機制。

八成趕熱潮入市 港島豪宅最受捧

樓市氣氛升溫，吸引城中名人及藝人爭相入市買樓。據本報統計，上半年一二手住宅市場錄得最少36宗名人及藝人入市的個案，涉及金額約25.9億元，當中成交主要集中在樓巿最火熱的3月及5月，共錄得28宗交易，佔上半年名人及藝人入市總數約77.8%，金額共約20.8億元（約80.3%）。

張家輝購嘉慧園最矚目

名人及藝人對港島尤其半山豪宅情有獨鍾，上半年來自港島區的21宗成交中，半山區佔9宗最多，其中以影帝張家輝豪擲1.31億元購入中半山嘉慧園單位最矚目，並與前特首董建華為鄰。

嘉慧園依山而建，享有較高地勢，大多數單位能俯瞰金鐘及中環一帶繁華市景；屋苑又以環境清幽及私隱度高著稱，所以董建華在行政長官任內也放棄入住禮賓府而繼續擇居於此，難怪前政務司司長唐英年堂弟唐裕年亦在5月斥1.36億元購入嘉慧園單位。

上半年豪花逾億元入市買半山豪宅的藝人還有楊穎（Angelababy），她於3月透過母親董菊英名義以1.283億元購入恆地（00012）西半山天匯中層A室。

黃小抗羅啟瑞齊買天匯

至於一擲逾億元入市半山豪宅的名人共有3位，　除唐裕年外，還包括嘉里（00683）主席兼首席執行官黃小抗，以及近來捲入爭產風波的鷹君（00041）前副董事總經理羅啟瑞，其中黃小抗以1.583億元染指天匯一個高層A室，後者則斥資1.282億元購入同屋苑中層A室。

不過，上半年名人及藝人出手最豪，要數恆和珠寶集團（00513）前主席陳聖澤妻子鄭小燕，於3月動用2.835億元掃入南區壽臣山SHOUSON PEAK 11F號洋房，實用面積3561方呎，呎價約7.96萬元，不論造價或呎價均為上半年名人入市中最貴。

九龍亦不乏名人足跡，市傳百老滙電器老闆李子良或相關人士，於3月豪擲2.3億元連掃新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽11伙，為期內購入單位數目最多的名人。藝人方面，則以李治廷於政府收緊「一約多伙」前連購嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉匯3伙最多，涉資共4504萬元。

另外，上半年最令人意外的藝人入市個案，則非方力申莫屬，他以4450萬元購入元朗首譽1座洋房，成為入市個案最冷門的成交。

至於上半年最多名人或藝人入市的新盤，則為會德豐旗下將軍澳MONTEREY及新世界（00017）清水灣傲瀧，前者吸引惠英紅及周秀娜等3位藝人入市，後者亦錄得慕詩國際（00130）主席陳欽杰兒子陳柏熹及藝人關智斌或相關人士的入市個案。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，上半年名人及藝人入市步伐加快，主要受樓市氣氛轉旺及鴨脷洲地王效應刺激，「連中資都睇好樓市，大家對樓價上升有咗預期，尤其名人本身有濃厚嘅投資磚頭文化，加上唔少有筆錢預留買樓」，故隨着市況轉旺相繼入市。

不過，他指出，由於近來樓市氣氛開始轉靜，加上樓價累積頗大升幅，預計下半年名人及藝人入市的情況或會放緩。

樓價愈升愈高，部分購買力流向相對可負擔的資助房屋市場。香港仔公屋華貴邨一個高層單位以綠表價（第二市場，未補地價）278萬元易手，呎價約7221元，除為該屋苑綠表呎價第三貴外，亦晉身全港綠表公屋呎價最貴第四位。

美聯物業分行高級區域經理丘松原表示，該行促成華貴邨華禮樓高層17室成交，開放式間隔，實用面積385方呎，以綠表價278萬元易手，呎價約7221元，呎價為屋苑第三高。資料顯示，原業主於1998年以約20.65萬元購入，約19年勁賺257.35萬元，升值逾11倍。

現時全港綠表公屋呎價最貴頭兩名都由華貴邨造出，連同最新成交單位，即頭4位之中，華貴邨共佔3席。

太古城特色戶2216萬易手

另外，鰂魚涌太古城本月頭5天暫錄4宗成交，已佔上月全月9宗約44.4%。中原地產資深區域營業經理趙鴻運表示，市場新近錄得青松閣頂層連天台特色戶成交，實用面積1072方呎，3房1套間隔，以2216萬元易手，呎價約2.07萬元。

據了解，原業主於2008年以1100萬元買入該廈的單位，賬面獲利1116萬元，持貨約9年，升值逾1倍。

萬科（02202）昨停牌，以待公布收購廣東國際信託投資資產公告。市場對交易看法正面，摩根大通發表報告預計，相關項目毛利率可達30%，且可增加萬科資產淨值。

萬科日前以551億元（人民幣．下同）投得廣信旗下資債，據公告指，已就收購簽署正式協議。消息稱因協議內容較多，無法於港交所（00388）規定時間內披露，故H股申請停牌，停牌前報23.1港元。

補充土儲 助增資產淨值

對於收購交易，招商證券內房分析員許立賢指，相對於內房企業平均可供5至6年發展的土地儲備，萬科土儲僅為3年，視此次大面積補充土儲行為合理，認為收購不會影響其毛利率水平。

摩通亦發表報告認為，萬科土地收購均價約每平方米2.6萬元，而此前保利地產於同區買地2.9萬至3萬元均價，現時區內售價約每平方米4萬至5萬元，料相關項目毛利率可達30%的可觀水平，公司資產淨值也可因此增長約2%。據萬科年報，公司去年房地產業務毛利率為20.4%。

摩通認為，在一綫城市地價高企的情況，收購仍是較佳的擴張方式。該行更指，預計寶能或於本月中解禁後拋售萬科A股，造成股價短期波動，惟萬科基本面穩定，預期至2019年盈利可維持18%年複合增長率，建議投資者可趁低吸納，維持「增持」評級，目標價27港元。


萬科上半年賣樓增46%
文匯報

萬科（2202.HK）發佈銷售簡報稱，今年1月至6月累計實現銷售金額2,771.8億元(人民幣，下同)，較上年同期的1,900.8億元增加45.82%；6月單月銷售金額491.3億元，同比增加15.87%。

今年上半年，萬科累計實現銷售面積1,868.5萬平方米，6月單月為348.4萬平方米。

另外，萬科昨天開市前停牌，公司其後公佈，有關以551億元人民幣收購廣東國際信託投資公司若干資產及土地的事宜已簽署正式協議。

金管局新例後批出 融資約佔地價4成

中資來港投地獲融資，龍湖（00960）夥拍合景泰富（01813）投得的啟德第1K區地皮，最新獲中銀香港（02388）負責建築貸款，估計貸款額將是地價4成。

近年中資發展商積極來港高價搶地，地皮融資問題引起市場關注，甚至金管局亦在5月中收緊銀行對發展商建築融資的貸款比率上限，而龍湖及合景泰富則在同期以地價72.3億元投得啟德第1K區1號，每呎樓面呎約1.26萬元。

第1E區地價 發展商上月已繳

根據土地註冊處資料顯示，發展商在上月已經繳付地價，並同時經過中銀香港負責處理建築貸款。雖然文件無顯示貸款融資金額，但由於該貸款是在金管局收緊建築融資貸款上限後批出，故此一般相信貸款額會以地價最多40%計算，估計約28.9億元。

當中中銀過往亦有參與啟德區內地皮的建築融資，包括利福（01212）在今年4月為啟德第1E區商業地融資90億元，包括36.9億元作為地價融資，以及53.1億元的建築開支貸款，該宗融資亦是由中銀香港所負責。

大額貸款有需求 息率不升反跌

市場消息指，地皮早前獲中銀香港、建行亞洲、工銀亞洲及星展香港等合共7間中外資銀行，包銷合共28.96億元的過渡性貸款，為期一年，息率僅為同業拆息（Hibor）加1厘，低於過往地皮融資的息率。

分析認為，雖然金管局收緊地皮融資規管，但由於銀行對大額貸款融資仍有需求，在市場競爭下，導致貸款息率不升反跌。近年中資來港高價投得的地皮，雖然不少最終由中資銀行承造貸款，但亦有本地及外資銀行的參與亦有所增多。

以先後以合共272億元投得4幅啟德住宅地的海航集團，則分別由東亞銀行（00023）、星展香港、興業銀行（香港）及上海商業銀行負責建築貸款，當中由海航旗下香港國際建投以74.4億元投得的啟德第1L區2號地皮，則由星展香港負責包銷貸款，貸款額約22億元，僅為地價30%。

至於本地發展商方面，希慎（00014）及香港興業（00480）亦在5月底獲得滙豐及恆生（00011）批出50億元貸款，作為大埔露輝路兩住宅地建築貸款，當中地價貸款約16.6億元，相當於地價約5成。

永義國際（01218）公布，以4,180萬元收購窩打老道93至95號一個舊樓單位。永義早於今年4月以約3.32億元購入該地盤11個單位，連同今次購入之單位，永義已持有該地盤100%之業權，總成本約3.8億元。

二手買賣淡靜，個別業主議價空間增。鰂魚涌太古城複式戶以2,216萬元沽出，較銀行估價低5%。

上述單位為青松閣複式戶，實用面積1,072平方呎，望樓景。

據了解，原業主於本年5月初放盤，叫價2,400萬元，累減184萬元，以2,216萬元沽出，平均呎價20,672元。

原業主以公司形式持單位作收租，於2008年以1,100萬元入市，持貨9年獲利1,116萬元，升值1倍。翻查紀錄，連同上述成交，原業主先後持有青松閣3個單位。參考銀行估值約2,334萬元，即是次成交價，比估值低約5%。

美孚低層 呎售13084

其次，美孚新邨蘭秀道28號低層C室，實用面積908平方呎，香港置業高級營業經理林冠宏指出，單位減價62萬元，以1,188萬元沽出，呎價13,084元。

另銅鑼灣偉德大廈高層3室銀主盤，實用面積502平方呎，於拍賣場上以520萬元推出，以615萬元沽，較開價貴95萬元，高出18%。

公屋王香港仔華貴邨綠表呎價再突破7,000元。美聯物業高級區域經理丘松原表示，華禮樓高層17室，實用面積385平方呎，以278萬元（未補地價）沽出，呎價7,221元，屬屋苑綠表價第三高。