補漲力道仍不足宜蘭年增超過6%

台北市新案行情出現止跌，根據《住展》雜誌統計第2季北台灣新案房價，發現主要區域中，僅有台北市、宜蘭縣市較上季呈現正成長，其餘包括新北市、桃園市、新竹縣市及基隆市，皆處於向下修正的現象。對比去年同期，僅有宜蘭一枝獨秀，房價年增超過6%。

台北市Q2新建案均價約每坪83.7萬元，較Q1微漲約0.36%，出現止跌反彈現象，但對比Q1房價較去年Q4，有約0.6%的跌幅，顯見補漲力道仍不足。
《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，近1年來，北市每坪房價跌掉2.7萬元，年跌幅約3%，Q2止跌反彈主要是新豪宅案、與天價案陸釋的釋出，墊高房價，但舊建案卻仍在降價，多空兩股勢力不斷拉扯，估計房價短期仍為盤整格局。

高價案集中礁溪
據了解，今年上半年北市新案價無特別主打讓利策略的個案，包括「四方荷韻」 、「忠泰M」、「潤泰敦峰」等案，均因地段特殊性、或是建商品牌，價格有相當支撐。

華固建設總經理洪嘉昇表示，依照公司旗下台北市各建案銷售近況，如預售案「樂慕」、「名鑄」，已創下7成以上銷售率，價格維持一定水平。成屋案「天鑄」4月重新進場銷售後，至今約售出8戶，總銷22億元。洪說：「成交反映超乎預期，但成交價略比該案預售時低約1成，現北市價格能穩住就算不錯了。」

而房價創下歷史新高水平的宜蘭縣，Q2均價達每坪23.8萬元，較Q1微漲0.85%，年漲幅則約6.73%。其中，高價案多集中礁溪地區，不少新建案開出單價4字頭行情，甚至逼近5字頭大關，拉高全區均值。

基隆市以價換量
另觀察Q1房價較前季維持平盤、甚至略漲的新北市、基隆市，Q2房價則分別季跌2%左右。其中，新北市Q2新案均價來到每坪38.9萬元，基隆市Q2新案均價跌至每坪19.6萬元，雙雙創下近1年新低紀錄。

何世昌認為，新北市Q1出現讓利案空窗期，房價暫時止穩，但Q2包括板橋區、中和區、汐止區、土城區陸續開出讓利案，使房價再度下修，「房價年跌幅超過5%的基隆市，則明顯出現以價換量的現象，近期更有讓利案『竹城北海道』，宣告完銷。」

這個月剛在基隆市買新成屋案的張先生透露，「比較過很多新案，顯然基隆的銷售人員比較積極、讓價幅度也比較大。覺得今年以來，房價起伏變化都不大，乾脆把『房事』辦辦，比較安心。」

興富發7.58億標得公園首排 溢價率28%

高雄市地政局昨標售國防部委託國軍眷改地，此次釋出4筆土地均位於中都重劃區，吸引28封標單，最後全標脫！其中最受矚目中都濕地公園首排824坪土地，興富發建設以總價7億5833萬元標得、溢價率28%，該筆土地預計明年1~2季推出首購型大樓預售宅。

逾10家建商卡位
三民區中都重劃區緊鄰高市豪宅聚落美術館地區，京城建設董事長蔡天贊曾以個人名義，以每坪132萬元標下中都濕地公園首排1343坪土地；去年包括富邦建設、興富發均有購地記錄，因中都重劃區位屬市中心，即便該區尚未有任何建案推出，但已逾10家建商購地卡位。
昨日標售吸引28封標單且最終4筆土地全標脫！屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩分析，最近幾年房市交易不熱絡，因此無論市府或國防部在標售土地，價格訂定時考量市場因素，標售價都符合區域行情，但整體房市交易氛圍尚未回溫，目前買氣屬盤整階段。

擬明年Q1~2銷售
此次最受矚目地號310，位於濕地公園首排824坪土地，吸引12封標單，包括慶旺、聯上、永信、達麗、京城等建商均投標，最終興富發建設以總價7億5833萬元購得，公司發言人廖昭雄指出，此次標得土地與去年該區標得公園首排701坪土地，預計將在明年1~2季公開銷售，備受矚目中都首場大樓案「美樹大悅」預計年底公開讓利預售。
高市指標建商全誠建設此次購入地號314與326土地，其中地號326土地溢價率達61%，董事長翁玉珠指出，此次標售地坪數與推案進度，目前尚無規劃。富住通商用不動產研展部主任許值瑋指出，今年土地買氣較去年成長至少3成，據了解4筆土地底價較原先評估便宜10~15%，才出現搶標。

前瞻計劃軌道議題熱，高雄捷運搭乘人次再度成為焦點！房仲統計捷運紅橘雙線捷運宅買氣，高市蛋黃區捷運巨蛋站近2年成交量逾900戶，是民眾最愛選購捷運宅，而左營高鐵站即便有3鐵共構優勢，但受限今年高單價成交物件比例減少，今年價格跌幅達9.7%。

目前高雄捷運僅紅橘雙線，因涵蓋路線面積不足，搭乘人次受限，因此前瞻計劃已將捷運黃線納入重要設施。永慶房產集團統計高雄各捷運站買氣，居家周邊如有捷運站，平均房價較無捷運站住宅貴10~15%，近2年又以巨蛋站買氣最佳。
統計高雄最熱門捷運宅前5名分別是捷運巨蛋、生態園區、左營高鐵、小港與鳳山國中站，其中又以捷運巨蛋站最熱門，去年至今已成交927件，成交均價每坪20~21萬元。

左營站跌9.7%
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，捷運宅房價相對一般住家貴至少10%，其中巨蛋站屬北高雄核心，周邊有瑞豐夜市商圈且近農16與美術館地區，今年成交每坪均價僅比去年便宜7000元，跌幅3.3%，遠比整體高雄房價跌幅8%來的少，可見價格具支撐力。

買氣較佳捷運宅中，位屬高雄唯一3鐵共構的捷運左營高鐵站房價卻大幅下修9.7%，每坪均價減少2.1萬元！住商不動產高雄民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，主因是去年有不少大坪數高單價捷運宅成交，今年買氣轉淡因此有近10%回跌。

華固新天地 已交屋200餘戶

雙北今年兩大百億元指標建案「華固新天地」、「日勝生幸福站」，第三季邁入交屋高峰，其中「華固新天地」共700戶，雖有地價稅爭議，但已交屋200餘戶；「日勝生幸福站」下週開始也要正式交屋，目標今年至少完成1600戶交屋。

華固總經理洪嘉昇表示，「華固新天地」基地4500坪，規劃約700戶，分為小坪數的SOHO及大坪數YOHO兩區，當時預售達9成，售出600多戶，每坪成交價42~48萬元，開始交屋以來，不到一個月交屋200多戶。

除了未售戶外，目前新天地自救會成員共100多戶，洪嘉昇說，自救會住戶，公司會持續協商，但交屋會放在其他住戶之後；至於未售戶，公司內部評估若不能出售，出租也是選項之一，但每坪租金現還在估算。

此外，SOHO跟YOHO兩區還有3戶及6戶店面，臨羅斯福路的SOHO區店面坪數較大、60~120坪，每坪租金2000元起跳，目前已有便利商店洽談中；至於YOHO的店面坪數皆是60坪，估計每坪租金1700~1800元。

日勝生幸福站 今年至少交屋1600戶
至於日勝生的浮洲合宜宅「幸福站」，則是今年新北市的交屋焦點。日勝生副總周惠玉表示，「幸福站」分為A2、A3、A6三區，最先交屋的是A3區，估計下週就可開始交屋，7月可交屋數十戶，8月起交屋量才會放大，希望今年至少將A3的900戶以及A2的700戶點交完畢。

至於A6的2000餘戶，周惠玉認為，今年第四季到明年第一季，應該可以開始交屋，希望明年上半年「幸福站」能全數完成交屋，讓公司獲利回到正軌。

地租問題引發住戶抗議 華固盼2年內解決

「華固新天地」為地上權案，今年6月因為地價稅爭議，有住戶組成自救會抗議，要求華固無償退戶。華固總經理洪嘉昇昨天表示，4年前推此案的時候，附近預售屋房價每坪動輒70、80萬元，新天地每坪僅賣42~48萬元，「就是希望年輕人不要離開台北市，雖然是使用權的案子，但希望用林口的房價留住年輕人」。

只是沒想到房價2年多前開始下修，地租問題成為抗議的導火線，洪嘉昇說，對於制度造成建商跟住戶的爭議感到遺憾，「我們也覺得很委屈」；不過，台北市地政局和財政部國有財產署對此事都有正面回應，他相信2年內就能解決雙方爭議。

他指出，6月華固股東會，自救會成員來抗議後，台北市地政局就出面表示地租將會打8折，國產署也說若華固聲請仲裁，將會有新的地租計算公式；從政府官員的這些回應，相信地租未來一定會合理化，能得到滿意的答案。

而且，洪嘉昇也說，華固之前已經展現出最大誠意，讓住戶地租凍漲10年，就是希望讓住戶10年內都不用考慮地租這件事，由華固去協調此事，最終的結果讓大家都能滿意。

根據北市2016年不動產市場動態年報資料顯示，台北市總價千萬以內的小宅與總價1500~2000萬元的三房標準品，前10熱門購屋社區有1/3出現在內湖，其中北市千萬小宅實價數量第一名的是內湖的「瓏山林藝術館」，實價共有94件，總價1500~2000萬元的標準三房產品，則是以內湖的基河國宅最熱門，實價共有86件的紀錄。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從統計資料可以發現，小宅與正常三房的熱門社區，前10大熱門社區中就有3成位在內湖區，顯見內湖成為近年以來自住客偏好的購屋區段，除了外在的生活環境、交通機能等條件，內科相對住宅屋齡年輕，市場供給量穩定與較佳的賣相，長期以來都是台北市中交易量第二大的行政區。

從統計資料可發現，總價1000萬元以內的套房與1500~2000萬元的社區大樓，前10大中內湖區就佔了各3名，不過總價1000~1500萬元的社區大樓，反而以市中心的中山區最為熱門，前10熱門社區中山區就佔了一半，大多屬於1~2房的產品，至於成交量能最大的則是預售交屋的「台北晶麒」，分別位居總價1000~1500萬與1500~2000萬的熱門社區之首。

信義房屋內湖行善店店長林鈺堂表示，內湖的基河國宅具備低單價與三房車低總價的優勢，台北市住宅均價約每坪60萬元，基河國宅單價每坪約43~46萬元，加上車位屬於公設抽籤使用，不必另外多花兩百萬元買車位，總價1600~1800萬元就可以買到三房加上抽籤使用的車位，觀察買方的類型，不少都是來自內科或信義區的自住買方，偏好社區大樓但無法負擔總價兩千萬元以上的產品，進而轉往內湖的國宅型產品。

至於最熱門的套房社區「瓏山林藝術館」，則受到自住客與置產型的客戶歡迎，由於社區地段位置不錯，可以吸納內科與南軟的租客，套房租金約略在1萬8左右，加上房價已經從6字頭修正至5字頭，投報率也反應房價下跌而提升，近年交易量維持穩定，不過近期釋出量漸少，交易次數也逐漸放緩。

曾敬德表示，通常交易量大，可能代表戶數較多、釋出量較為穩定與市場接受性高等特性，一般購屋人若不知從何挑起，建議可以參考類似交易量較大的社區。

內政部於發布2017年第1季全國、6都住宅價格指數。經統計，2017年第1季全國住宅價格指數為113.48，較上季上漲0.09％，也較2016年同季下跌0.18％。在6都方面，台北市本季住宅價格指數為98.24，較上季下跌1.04％；新北市指數為106.19，較上季下跌0.33％；桃園市指數為112.92，較上季下跌1.65％；台中市指數為123.06，較上季上漲1.20％；台南市指數為121.16，較上季上漲0.43％；高雄市指數為122.42，較上季上漲1.03％。

住宅價格指數(實價登錄)是衡量住宅市場價格變動的參考指標，以2013年為基期，基期指數定為100。觀察2017年第1季的住宅價格變動，全國住宅價格指數呈現持平，6都則呈現北部下跌，中南部上漲現象；下跌的都會區中，以桃園市下跌幅度1.65％較高，上漲的都會區則以台中市上漲1.20％較多，2017年第1季呈現明顯的南北差異。

從趨勢面來看，全國住宅價格指數在經過2016年第3季的反彈後，2017年第1季出現連續二季下跌的趨勢，幅度雖然有縮小的跡象，但仍維持緩跌格局，距離住宅價格最高點累計僅下跌1.49％；台北市及新北市則是持續明顯地向下修正，距離住宅價格最高點累計分別下跌了9.76％及4.18％，其中台北市住宅價格指數已連續2季跌破基期，這主要是因為過去台北市價格上漲幅度較高，在市場觀望氣氛濃厚下，修正幅度自然較大。桃園市本季指數為近期次低，趨勢維持盤跌格局；台中市、台南市、高雄市本季雖然上漲，但漲幅偏低，且未突破前一波高點，顯示趨勢上仍屬偏弱格局。

整體而言，2017年第1季的房市受到房地合一稅及房屋稅調整、交易量萎縮及房貸利率持續偏低等因素影響，市場觀望態勢明顯，期間房價能持續當前的緩跌整理格局。更多詳細的資訊，請到將刊載於內政部不動產資訊平台網站查閱，歡迎上網查閱。

受到整體房市下修，抗跌的捷運宅也難逃跌價浪潮，永慶房產集團根據實價登錄資料統計，選出雙北市十大熱門購屋捷運站，10個熱門站點裡，有9個下跌，其中位在中山區的捷運中山國小站周邊房價，跌幅最深，達到6.8%。

永慶房產統計2016年、2017年前四月北捷各捷運站的交易量後發現，捷運中山國小站跌幅最大，從去年的均價57萬跌至53.1萬，跌幅為6.8%最為明顯。 對此，集團業管部資深經理謝志傑向好房網分析，主要下跌原因，可能是受到該站附近的20年以上中古屋成交比例增加，因屋齡較為老舊也拉低單價，導致整體均價下跌。

另外，謝志傑指出，由於新成屋市場出現讓利效應，衝擊周邊中古屋銷售，加上只有降價才能促進成交，也讓中古屋價格也跟著走跌。

不過，捷運中山國小所在的中山區，根據台北市地政局7月初，發布最新實價登錄量價動態顯示，其交易量是北市12個行政區之冠。

東森房屋研究中心副理于靜芳，也向東森新聞雲記者表示，中山區因區域內涵蓋物件，包含住宅類的大樓、公寓及套房，商辦、店面也一應俱全，受到上班族、企業及小家庭的青睞，故各類型物件交易幾乎都頗熱門，中山區交易量占全市約2成。

僅管房市不景氣，但宜蘭房價近半年表現強勢，最近就有網友發文說，最近打算回羅東照顧父母，上網看中古華廈後，發現羅東地區周圍，中古華廈或公寓房價讓他嚇到買不下手。

該名網友在論壇mobile01上發文表示，他印象中認識的宜蘭人都說，在宜蘭就是要住透天，因此華廈或公寓的價格都比較低，「但曾幾何時，現在每坪也都在15萬上下，但羅東的華廈公寓又不像宜蘭多，屋齡多偏老舊」，納悶房價究竟多少才合理？

根據一份最新市調顯示，今年第2季宜蘭推案，平均房價上揚到一坪23.8萬元，再創新高，比桃園新竹都貴，在北台灣穩居老三，僅次於雙北。至於宜蘭房價居高不下主因，調查認為今年大樓建案多、單價又高，才帶動整體房價走揚。

財經專家Dr. J也曾在網站大數聚中撰文指出，宜蘭的房屋供給量偏高，主要和雪隧通車後有關，而加上礁溪有溫泉題材，吸引不少建築業者和觀光飯店進駐。礁溪地區小坪數套房林立，形成「戶數激增、人口反減」的奇特現象，這也導致礁溪房價過於火熱，平均房價超過30萬元，還有開價6字頭的房子，讓投資客逐漸離開礁溪延伸至頭城置產。

在台北市以總價低於2,000萬元的預算購買標準三房，以國宅社區最搶手。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，由於這一波十餘年房市多頭中，在高土地成本下，建商在創高單價與市場性等考量，極少規劃面積30餘坪的標準三房，以致屋齡較新的這類產品供給量少，部分需求型購屋族群選擇性價比高的國宅產品。

據台北市政府統計，台北市總價1,500萬至2,000萬元的十大熱門社區中，國宅即占六個，其中，內湖占三席，包括「基河國宅」、「東湖國宅」、「湖光國宅」，此外還有南港「南港一號社區國宅」、萬華「青年新城」、中山「興安國宅」，均屬交易規模大熱門社區。

信義房屋內湖行善店店長林鈺堂表示，台北市住宅均價約每坪60萬元，內湖的「基河國宅」單價每坪約43萬至46萬元，加上車位屬於公設抽籤使用，不必另外多花200萬元買車位，總價1,600萬至1,800萬元就可以買。

建商認為，地上權制度目前有四大缺失，恐扼殺投資方投入地上權開發案包括地租不合理，銀行端放貸問題、鑑價低估，以及地租欠繳的責任問題，若接下來政府要修正地上權制度，四大缺失希望政府正視。

華固建設總經理洪嘉昇昨（20）日表示，雙北市超過500坪大面積國有土地全面暫停標售，並改採地上權模式對外招標。若地上權案是政府未來國有地的處理方向，必須目前正視地上權制度的四大問題，其中過高的地租需要檢討。

　近日，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

　　九部委發文要求大中城市加快發展住房租賃市場

　　《通知》指出，當前大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛。與此同時，特別是在一些人口凈流入的大中城市，存在著租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體係不完善等問題，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有得到充分發揮。

　　為此，此次《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，以充分發揮國有企業在穩定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。

　　目前，住房城鄉建設部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。



　　具體看看政策有哪些亮點：

　　明確各地要搭建住房租賃交易平臺

　　為解決住房租賃市場中存在的虛假房源、信息不透明等問題，讓群眾安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市，要搭建政府住房租賃交易服務平臺，通過平臺提供便捷的租賃信息發布服務，保障租賃雙方合法權益。住建部房地産市場監管司交易租賃和産權管理處處長沈悅表示，搭建這個平臺，最主要的目的是解決租賃市場信息不對稱和假房源的問題，同時希望借助這個平臺，能夠進一步加強對于租賃市場的監管。



　　涉及諸多細則 旨在增加租房供應

　　此次《通知》，在認真貫徹落實去年國務院辦公廳發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》中提出的一係列支持政策措施之外，還進一步對政策做出了細化的要求。

　　土地政策方面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應。按照國土資源部、住房城鄉建設部的統一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

　　金融政策方面，《通知》要求各地加大對住房租賃企業的金融支持力度，針對租賃企業回款慢等特點，鼓勵開發性金融等銀行業金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業提供符合經營特點的長期貸款和金融解決方案等。

　　運營政策方面，針對住房租賃企業長期以來經營當中存在的一係列問題，《通知》進一步落實“放管服”改革：針對住房租賃企業在新建或改建租賃住房項目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實施並聯審批；明確住房租賃企業申請工商登記時，經營范圍統一規范為住房租賃經營；公安部門要比照酒店業管理方式，將住房租賃企業登記的非戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息係統。



　　政策頻出 讓“租房”也能實現住有所居

　　住房租賃市場，是房地産市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道，解決好城鎮居民住房問題，需要房地産市場和租賃市場協同發展。為此，近年來，國家連續出臺政策，多管齊下建立購租並舉的住房制度，就是要滿足多層次的住房需求。

　　2015年年底，中央經濟工作會議明確提出，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　2016年，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

　　2016年年底，中央經濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

　　為此，今年5月，住建部公布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見，這個條例也成為我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規。

中國建築(10.450, 0.03, 0.29%)（601668）7月20日晚披露1-6月經營情況簡報，建築業務方面，公司上半年新簽合同額11955億元，同比增長33.7%。地產業務方面，上半年合約銷售額1223億元，同比增長50%。

隨著樓市調控政策的力度加大，今年上半年樓市調控效果明顯。北京、上海、深圳等一線城市的新房成交量都出現下滑，而這種態勢也蔓延到了二手房市場。

樓市成交全面降溫

去年調控以來政策層面的步步收緊，以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗，上海二手房市場出現持續回檔跡象。上海鏈家資料顯示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。

從成交分佈來看，位置較為偏遠的金山、奉賢兩區成交比重上漲較為顯著，金山區由原來的3.89%上升至5.27%，奉賢區也從原來的4.02%上升至4.79%；而傳統的剛需區域，如果寶山、閔行、青浦、松江，其在全市二手住宅市場中所占比重則都出現了不同程度的下滑，剛需出現了進一步外移的傾向。

與去年相比，浦東依然是成交的重點區域，成交比重在16個區縣中排名第一，高達25.18%，而排在第二位的閔行成交比重才9.67%，如此高的差距，充分顯示了浦東對置業人群的吸引力。

上海鏈家表示，上海二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移，充分說明購房政策下各類投機需求得到了抑制，這對於市場的穩定有積極作用。同時，在成交量持續下滑的市場中，新增房客源量減少，房源報價調整中降價比例擴大，議價空間擴大等現象的出現，均會影響後市價格走向。



小戶型低總價當道

除了成交量發生明顯變化，今年上半年上海二手房市場在成交戶型、成交總價、成交區域上也出現了一些新的亮點。

受益於低總價，小戶型依然是市場上的“快銷品”，而且需求出現大幅傾斜。上海鏈家資料顯示，在今年上半年成交房源中，面積在90平方米以下的占比72.67%，總價在300萬元以下的占比64.75%。與2016年上半年相比，50平方米以下和50~70平方米面積段的房源成交比重分別增長了3.94%、2.69%，成交比重均有較為明顯的上升。相反，70~90平方米房源有小幅下滑，90~120平方米及120平方米以上面積段的成交比重均有較大幅度下降。

與去年上半年相比，成交總價在500~800萬元之間的房源成交占比在2017上半年增長了2.87%，總價在800萬以上的成交占比也小有增長，這一變化顯示了在調控中，可能一部分改善客將置業目標放在了500~800萬元之間或總價更高的房子。

成交房源集中週邊區域並占比走高也印證了樓市調控中購房者更傾向於“控總價”的房源和板塊。上海鏈家資料顯示，以往不受關注的金山新城、南橋新城、臨港新城等上海環郊板塊，今年上半年成交量都很可觀。結合上述的成交戶型、總價、面積段分析資料可以發現，剛需依然是二手房市場上的主力消費人群。

新一輪降溫週期出現

當二手房持續出現6個月以上成交走低，即可初步判斷，新一輪降溫週期已經來臨。

自去年9月起，在政策逐漸收緊的情況下，全市二手房成交量開始進入了下行軌道，此後一路滑坡，並在春節長假等多重因素影響下，在今年1、2月份達到穀底；雖然3月樓市憑藉季節性影響出現了短暫的快速回升，但從今年4月起，再度進入了逐月下行軌道。

上海鏈家認為，二手房成交量下滑，一方面來自於調控後投機需求的遏制和購房者預期的改變。受整體成交量萎縮的影響，業主主動調低房價的多了。上海鏈家門店工作人員回饋：“很多房源目前都很有誠意出售，而且價格上面還有浮動。而且與調控前房源難以議價不同的是，此前只有急用錢的業主才會願意讓價賣房，而這兩個月，一些業主則主動來電要求更改掛牌房源的價格，通常在原始掛牌基礎上調低2%~3%。”

另一方面與信貸環境有關。首付比例提高、利率優惠取消等，徹底遏制住了杠杆炒房的路徑，也在一定程度上影響了改善型和投資型需求的釋放，現有成交比例中已經出現商貸比例大幅下降、全款比例連續升高；去年9月至今，政府從控地價、控房價等各方面出臺的一系列政策，改變了人們對樓市的預期，相信此輪市場會逐步降溫，交易價格趨於合理。

二手房成交量持續下跌，新一輪降溫週期來臨，是否意味著房價“拐點”已至？對此，上海鏈家分析師趙葆根認為，政策的持續力度仍然在釋放，市場的降溫也將持續，交易量由於接連觸碰谷底，未來業主主動降價成交的比例有望進一步擴大。但是，由於上海房地產市場剛需充裕，也需時刻警惕房價的上漲壓力。

　　自3月21日開始，河北省三河市先後出臺了兩次調控政策，致使環京樓市迅速降溫，已逐漸跌回去年10月水平。

　　燕郊素有樓市“晴雨表”之稱。調控僅4月，環京樓市便上演了一出從癲狂到冰冷的兩重天格局。

　　在河北省三河市燕靈路口兩側，這裡仍然是排著滿滿的樓盤銷售中心和中介店面。與調控前不同的是，如今前來咨詢者寥寥無幾。有中介無奈地告訴21世紀經濟報道記者，“近期咨詢房情的人有是有，但少了很多，因為大家知道自己不符合標準，來了也沒用。”

　　自3月21日開始，河北省三河市先後出臺了兩次調控政策：第一次是廊坊區域出臺的限購政策，對非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，隸屬于廊坊市的三河市再次出臺“補刀”政策稱，非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房。

　　由于主流購房者均是來自北京的“北漂”，兩重政策讓行政區劃隸屬于河北省廊坊市三河的燕郊樓市陷入了冰冷局面。中介轉行或者裁員，投資者拋售，房價逐漸跌回2016年10月水平。而調控前，21世紀經濟報道曾親臨感受到這裡的瘋狂。

　　冰冷如冬：轉行或關門

　　與調控前房源遭遇瘋搶不同的是，時隔4個月之後，21世紀經濟報道記者再次來到燕郊樓市，並切身感受到瘋狂之後的冰冷。

　　在燕郊著名的“售樓處一條街”兩旁，記者看到，部分銷售中心已經上鎖歇業；在一個仍開放的銷售中心裡，有大約十位銷售人員坐在室內玩手機、閒聊；還有開放的銷售中心中甚至空無一人，只留有三位工作人員。

　　“如今購房的人很少，只需要留兩個值班的就足夠了。”一位銷售人員告訴21世紀經濟報道記者。銷售人員賈宇（化名）告訴記者，由于銷售員業績提成佔薪資比重較大，因此一些銷售人員在銷售淡季選擇轉行。

　　受限購限貸調控政策的影響，以燕郊為代表的樓市出現了明顯的房源滯銷、房價下降現象。對于非本地戶籍居民家庭，銷售人員給出的建議是，購置商住兩用公寓；或轉移至調控政策寬松的城市。

　　中介公司是最直接感受樓市冷暖的群體。調控政策經過一段時間消化後，即使目前樓市略有回暖，但成交量仍然不高。中介人員顧正（化名）回憶道，“中介公司經常交流業績。在限購政策到來之前，每個中介公司的每個店面能有一天一單的業績。如今一個公司所有店面加起來也才一天一單。”據稱，其公司興達置業目前的收入難以維持30多家店面的成本，6月份公司營業處于虧損狀態。

　　知名中介公司鏈家房産感受也非常明顯。一名中介人員告訴21世紀經濟報道記者，“燕郊鏈家地産在6月份大約成交50-60套，7月份到目前為止僅成交29套，平均每天1-2套成交。在去年同期，燕郊鏈家地産每天就可出售10-20套房，旺季時銷售大廳裡每日客戶量都達到140多號。”

　　主動裁員，或者留不住人。這是燕郊中介公司面臨的現狀。顧正告訴21世紀經濟報道記者，他也準備離職，另謀職業。“不然就餓死在燕郊街頭了。”21世紀經濟報道記者了解到，最高峰時期有800位員工的燕郊某中介，如今人員縮水一半，只有400多人。

　　房價正降回2016年10月水平

　　廊坊市政府2017年6月2日的公告：要進一步完善工作機制，建立房地産調控聯席會議制度。要努力把房價穩定在2016年10月水平上，確保環比不增長。從21世紀經濟報道記者調研情況看，燕郊樓市正逐漸接近這一目標。

　　據房天下網燕郊房價走勢圖顯示，今年4月燕郊房價為29645元/每平米，達到今年最高。隨後，燕郊房價便一路下降，7月房價為26934元/每平米。這只是房天下顯示的整體房價區域，包含了各類房源。而具體到樓盤，房價跌幅則更為明顯。

　　鏈家地産APP的成交數據顯示，星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價為25489元/平方米，而在3月份時，這一類戶型的成交價格均在30000元/平方米以上，降幅逾15.1%；首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價為24824元/平方米，在3月份時的同戶型住宅則以34000-36000元/平方米的價格成交；降幅為27.0%-31.0%；天洋城4代2室1廳在7月的成交單價為25907元/平方米，3月同戶型住宅成交單價大多為30000元/平方米以上；降幅在13.6%以上；福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元/平方米成交，而3月份時，同類型住宅的最低成交價為24284元/平方米，最高價為30383元/平方米；降幅為20.9%-36.7%；福澤禦園7月2室1廳的成交價為19091元/平方米，3月同戶型成交價為25000-31000元/平方米。降幅為23.6%-38.4%。

　　也就是説，根據21世紀經濟報道記者不完全樣本數據計算，該區域最高跌幅約為38.4%，最低跌幅約為13.6%。

　　據匯福悅榕灣銷售人員表示，目前匯福二手房為30000元/平方米左右，而在6月之前，匯福二手房房價為34000-35000元/平方米。不僅如此，匯福悅榕灣不限購的二手公寓也出現降價。在今年6月以前，該小區二手公寓單價為17000-18000元/平方米，高峰期甚至會達19000元/平方米。如今，挂牌價僅為15000元/平方米。

　　“樓市動蕩，業主急于出售，于是出現了降價。”該銷售人員表示。

　　這樣的情況不僅出現在三河市燕郊鎮，緊鄰這裡的大廠回族自治縣、香河縣等環京城市房價在調控後均出現下降。房天下網的數據顯示，香河區域4月份房價均價為18332元/平方米，為今年迄今最高，7月為16979元/平方米，下降7.4%；大廠區域的房價在今年3月居高，為24502元/平方米，而7月為19520元/平方米，降低了20.3%，為北三縣中房價降幅最大的縣。

　　由于北三縣新盤房源不多，21世紀經濟報道了解到，開發商普遍選擇觀望不降價。

　　調控直指“七寸”

　　燕郊樓市之所以遭受如此重創，主要是因為先後出臺兩次針對外地人限購限貸政策。而這兩次政策，對于主要客群以北京工作“北漂”為主的燕郊，屬于雙重打擊。

　　3月21日是廊坊區域針對廊坊市主城區（含廣陽區、安次區、廊坊開發區）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣區域出臺。政策規定，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。燕郊隸屬于三河市，恰列其中。

　　6月6日，三河市再次“補刀”。非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；對已擁有1套住房，或者無法提供3年以上本地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在本地購買住房，補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。

　　首付比例提高對非本地購房者帶來購房資金壓力，而針對當地納稅或者社保證明的要求則直打“七寸”。絕大部分在燕郊置業的北京客群，在河北省燕郊納稅和社保的可能性非常低。而這自然帶來成交量銳減，進而導致房價下跌。

　　另外，由于燕郊房價在調控前漲幅過高，對于投資客而言拋售也不意味著虧損，只是賺得較少。以首爾甜城為例。調控前，該小區最高成交價達到38000元/平方米，如今在鏈家網上顯示的該樓盤在售房均價約為28000元/平方米。一些投資客當時購入價格為7000-12000元/平方米不等。

　　不過，嚴厲調控之下也有“對策”。針對非本地戶籍人群，21世紀經濟報道記者了解到，目前中介市場上主要對策有三種：第一種辦法為“等”。客戶可以預先購房，簽訂第三方協議，同時開始交本地社保，等社保三年期滿則可以進行房産登記，或者等什麼時候政府政策松動後即可過戶；第二種辦法是“暗”。有銷售人員告訴記者，如果能夠全款購置二手房，他們“可以想辦法”，協助提供已交三年社保的證明；第三種辦法為“繞”。即二手房交易可以選擇暫時不過戶，直接進行公證，如此便不涉及買賣。

　　不過，這三種辦法並不受法律保護，風險均較大。

中國大陸上海市住建委日前公布，暫定在加強房地產市場調控期間，開盤銷售的預售和現售商品住房應採取公證抽籤排序，依序購屋。

新華社今天報導，上海市住房和城鄉建設管理委員會最新印發「關於貫徹商品住房項目銷售採取公證搖號排序有關問題的實施意見」提出，房地產開發企業不得設置有利於內部、關係戶等購房的入圍條件，本項目代理銷售企業以及其他房地產經紀機構的員工不得入圍。

房地產開發企業在積累購房客戶時，應當對客戶進行限購審核，要求客戶提供購房人及家庭成員的戶籍、婚姻、名下住房等相關資料。積累客戶登記應包括客戶姓名、身分證號、工作單位、登記時間等。

上海市住建委還規定，房地產開發企業應在商品住房項目銷售開盤至少10天前，向上海市相關公證機構申請選購房屋的搖號（抽籤）排序公證。

在開盤日前，在售樓（售屋中心）現場公示全部准售房源和已積累客戶名單，並向上海市相關公證機構申請保全證據公證。

一旦發現開發企業違反相關規定，一經查實、一律暫停網簽，降低直至取消房地產開發企業資質，並列入上海市信用管理黑名單。構成犯罪者，移交司法機關處理。

每戶均價5482萬元 面積僅17.24坪

香港居，大不易！根據統計，今年上半年香港開發商賣出創紀錄的170億美元（約5177.69億台幣）新屋，平均每戶要價約180萬美元（約5482萬台幣），新屋平均面積僅17.24坪，每坪要價10.44萬美元（318萬台幣），房價持續飆高的情況，可能讓香港民眾更加不滿。

根據中原地產統計，今年上半年香港開發商賣出近1萬戶新屋，總價達1360億港元（170億美元），較去年下半年成長13%，創下歷年同期最高銷售紀錄，平均每戶要價1400萬港元。

房價中位數 等於家庭18年總收入
中原地產研究部主管黃良升表示，銷售主力是價格不到1000萬港元的中小型公寓，平均售價這麼高是因為有些豪宅售價超過1億港元。他指出，香港民眾想要買新屋，主要是因為開發商提供優惠的融資安排。

美國顧問業者Demographia表示，香港房價收入比為全球最高，不考慮稅負和其他生活開銷，房價中位數相當於家庭18年的總收入。

今年以來，香港房價已上漲約10%，仲量聯行預估，下半年將再漲5%。仲量聯行駐香港研究總監鍾楚如表示，由於在地需求和穩定的新建案推出，明年的銷售可能保持強勁；但香港銷售的公寓坪數將持續縮小，今年銷售的公寓平均坪數由2013年的28.74坪降至17.24坪。

不過，一些分析師警告，香港房市正處於過熱狀態。花旗預測，隨著短期需求被新推出的房源超過，明年2月前房價將會下跌10%。

鷹君（00041）羅氏家族各成員仍未就家族信託安排達成共識，羅杜莉君（羅老太）入禀控告滙豐國際信託已進入司法程序。羅氏家族二子、世紀城市系主席羅旭瑞昨天回應有關冠君產業信託（02778）放售旺角朗豪坊辦公大樓時表示，他並非冠君的董事，沒有參與該事項；而羅老太的觀點是，對於好重要的資產，便應作慎重考慮。

談及朗豪坊辦公大樓意向價高達250億元，並已獲2至3家中資財團洽談，羅旭瑞稱，沒有與羅老太詳細討論，會再與她商量，看看她的意見。

羅旭瑞指出，至今仍未能齊集全體家族成員舉行家庭會議，若得到各成員支持，其實不必要打官司，各人尊重、孝順羅老太，問題便可解決。他再三重申，「於法、於情、於理」，各人都應該順從羅老太的意向（撤換滙豐信託再作資產分配安排），希望事件能有轉機。他又認為，應讓家族成員在家族信託的慈善事務上有更大程度的參與。

問及世紀城市（00355）、百利保（00617）、富豪酒店（00078）前晚（19日）公告因盡職審查未獲信納，擬與第三方合作開發一個紐約項目的合作意向書視作失效。羅旭瑞稱，意向書期限屆滿，但尚未簽約，程序上需要作出有關公告。據他所知，交易仍在洽談當中，只是仍有待完成盡職審查，需要查找風險後，才進行交易。

世城系酒店「收好多offer」

至於是否有買家洽購世城系酒店，富豪副主席羅寶文笑說：「收到好多offer，靚女自然多人追。」她指現時旅遊業不錯，對前景有信心，儘管市場開出的收購價不低，但旗下銅鑼灣及尖沙咀暫未擬出售。

車位熱炒 銀行估價嚴重不足

近日車位熱炒，價格屢創新高，惟銀行估價嚴重不足。本港10個最高價車位中，僅3個能估到價，當中月初貴絕新界的沙田玖瓏山車位，估價最高210萬元，低成交價一半之多。

住宅車位價格上升速度驚人，最高超過500萬元，價值等同一個住宅單位。本報就10個最高價車位進行銀行估值，其中只有3個能「估足價」，惟比成交價略高不足1%。

至於另外7個估價不足的車位中，尤以沙田九肚玖瓏山車位估價差幅最高，該屋苑的LG層一雙號車位，上周以424萬元於二手市場售出，創新界住宅車位新高，不過該車位目前估價最高為210萬元，較成交價低50.5%，甚至較屋苑一手車位售價220萬元，低出約5%。

供應不足 玖瓏山2戶爭1車位

美聯高級營業經理廖粕光表示，該屋苑車位與住宅比例接近1比2，即平均每兩戶爭1車位，但大部分每戶亦持多於一部私家車，目前零車位放盤，供應不足，即使該車位曾叫價450萬元，最終亦獲住戶買家424萬元承接自用。

另外，港島及九龍區的車位亦出現估價不足，如貴絕全港的西營盤維港峰1樓雙號車位，上月以518萬元易手，車位的銀行估值460萬元，少成交價58萬元，差幅11%。何文田天鑄一個2樓單號車位，估價430萬元，與成交價450萬元比較，差幅多於4%。

估價較售價低 影響按揭額

經絡按揭市場總監劉圓圓指，銀行主要以該區的車位供應量作估價參考，若買家需承造按揭，須注意車位按揭成數最高為4成。以上述玖瓏山車位為例，若車位成交價及估價同為424萬元，最多可借169.6萬元，首期254.4萬元，但由於估價僅210萬元，可借金額減至最多84萬元，買家須較原先多付85.6萬元首期（即340萬元）。

理想城市企業估值部主管張聖典稱，政府2011年推限「發水」條例，地面停車場面積只獲一半豁免，而地庫車場雖可獲全數豁免但成本龐大，令不少發展商發展新盤僅提供規定數目車位，加上近年經濟良好推動財富效應，買車數字不斷上升，供不應求下，相信未來車位造價難跌。

不過，他提醒，鑑於車位價格急升，大部分車位租金回報跌至不足2厘，投資價值下降，加上車屬奢侈品，一旦樓市逆轉，車位價值跌幅相對較大，若投資者要購買車位，須考慮財務實力及日後轉售升值空間，勿盲目炒賣。

細單位購買力有放緩迹象，馬頭角餘貨項目喜築率先減價，將8個待售單位減價3.8%至10%不等，發展商稱是因應市況而作出的促銷策略。

23餘貨待售 降價去貨

麗新發展（00488）旗下的喜築，提供209伙，根據項目的成交紀錄冊顯示，截至昨日項目累積售出約186伙，佔整體近9成，現僅餘23伙待售。

發展商昨天更新價單，將8個單位減價，減幅介乎3.8%至10%，例如28樓B室，面積328平方呎1房單位，較4月份的定價689.3萬元，減價至663.2萬元，減幅3.8%，屬減幅最少的單位；至於3樓J室連平台特色戶，由定價1,223萬元，減價逾100萬至1,100.7萬元，減幅達10%，屬今次減幅最大的單位，單位面積514平方呎，兩房單位，另連385平方呎平台。

麗新發展高級副總裁潘銳民則指，是次是因應市況作出的促銷策略，希望為買家提供新優惠。

天賦海灣特色戶 提價3%

惟另一方面，信置（00083）卻將大埔白石角天賦海灣其中1個單位的價錢調升，2座G樓A室連花園特色單位，面積1,606平方呎，由原先（4月10日）3,016萬元，加價至3,108.8萬元，加幅約3%。

融創（01918）及富力（02777）簽約收購萬達旗下文化旅遊及酒店項目，市場反應正面，兩股昨分別升14.2%及6.8%，成交共24.6億元。投資界認為相對富力，融創更為受惠。

富力公布收購酒店項目包括原本由融創接手的76間酒店及山東煙台酒店70%股權，總代價為199.1億元（人民幣，下同）。其中100億元將於今年內支付，剩餘99.1億元則於明年1月底前支付。預計至今年底，相關酒店資產淨值達331.8億元。

富力升7% 融創飈14%新高

受折讓價收購大量酒店資產刺激，富力昨最多升13%，收市回順至6.8%，收報13.8港元，創逾4年高，成交9.1億元。融創升14.2%，收報19.64港元，成交15.5億港元，再創歷史新高。

德銀報告指，經調整的交易模式可減輕融創資金壓力，並減少中期潛在風險，對其維持「買入」評級，惟因撇除酒店資產且提升文旅項目作價，微降其目標價至19.05港元。

融創減資金壓力 德銀大摩薦

摩根士丹利看法極度正面，認為融創因此節省185億元支出，預計資產淨值可因此大增795億元，維持「增持」評級。

對於富力，大摩則認為雖然收購價格便宜，但酒店業務回報期長，公司短期現金流將受壓。富力也將因此更新A股上市申請文件，進而拖慢上市進程。

摩通也認為，盡管富力交易價格較此前融創作價折讓4成，但其資產淨值仍將被攤薄7%；相關酒店業務並不盈利，且大部分均為低端城市的五星級酒店，發展前景具挑戰。

該行預計今年負債率可因此由去年底177%降至162%，惟餘款的支付及融資成本增加，將令明年負債率回升。股價短期雖然可受南下資金偏好的「增長故事」帶動，長期則看淡，維持「減持」評級。

側魚涌康山花園綠表3房戶以608萬元沽出，屬屋苑綠表市場停頓近4個月後，首宗買賣個案。

市場指出，康山花園5座中層C室，實用面積592平方呎，屬3房間隔。據悉，單位於兩周前放盤，開價630萬元，日前以608萬元（未補地價）沽出，平均呎價10,270元。

對上一宗成交要追溯至本年3月份，屋苑2座中層G室，面積592平方呎，以615萬元沽出，屬目前康山花園綠表樓價最貴紀錄。有代理指，由於康山花園樓齡已達30年，房委會的按揭擔保期已過去，銀行或未能提供9成按揭予買家，窒礙買賣交投。

天富苑高層 綠表呎價5731

其次，祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍天富苑屋苑J座高層7室，實用面積506平方呎，屬兩房間隔，日前以290萬元（未補地價）沽出單位，平均呎價5,731元。

原業主於2007年以約69.21萬元入，持貨10年轉手帳面獲利約220.79萬元，單位升值約3倍。資料顯示，是次兩房綠表成交價屬屋苑新高。