地租5年漲1.5倍 南霸天蔡天贊嘆失準

「阿彌陀佛！地上權案我再也不敢碰。」多年未接受媒體專訪的京城集團董事長蔡天贊，在精心擘劃的H2O水京棧酒店開幕前，沉痛表示地租飆漲，讓此案1年須支付的稅金加地租費用，就逾500萬元，直稱這是他活了60多年來，首次判斷失準的案子。

京城集團董事長蔡天贊稱，投入地上權案，是他60餘年人生中，唯一判斷失準的案子。圖為H2O水京棧酒店。
絢麗的LED燈牆、標榜斥資14億元打造的硬體設備、加上區域首座高空泳池酒吧，將於27日正式開幕的H2O水京棧，已是高雄市最具話題性的地標。而該案為京城建設在2012年，以權利金2億餘元，向財政局標下的地上權案，定調為飯店後，隔年正式動工。

50年都賺不回來
但蔡天贊始料未及的是，地租從第1年的80餘萬元，至今已飆漲至200多萬元，加上房屋稅、地價稅等稅負飆漲，一向自詡看地精準、出手穩當的蔡天贊說：「我當初評估這間飯店12年可以回本，這樣下去50年都賺不回來。」
蔡天贊形容，就像租客跟房東租房子，談好的租金，莫名其妙加上好幾倍，「有道理嗎？你說一般人換地方租就算了，我頭都洗一半、飯店都花錢蓋了，怎麼放棄？」

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，水京棧案2012年由京城標下土地時，公告地價為每平方公尺14404元、2016年高市地政局調整公告地價漲5成，達每平方公尺21609元，加上該案前2年優惠年租金率3%，第3年起調為5%，致使年負擔地租在短短5年間飆漲1.5倍。

然對地上權案信心盡失的建商，不只蔡天贊，進入交屋期的台北市「華固新天地」，因公告地價漲幅近5成，承購戶的地租負擔從每年平均約6萬元，漲至10萬元，約百戶民眾醞釀退戶，逼使華固自擔所有住戶10年地租漲價差額。

華固付10年差額
華固總經理洪嘉昇說：「在政府政策沒有更加完備、合理之前，我們絕不會再碰地上權案。」據了解，去年財政部針對地上權案，已提出地租年息率改採「部分固定、部分浮動」的政策，中央及地方政府也有共識針對地上權案地租稅負來做檢討。

如台北市財政局日前，已經將地租漲幅設定上限，即相較前1年度，以調整6%為上限。
洪嘉昇相信，最快明年上半年，過高的地租稅負問題，有機會獲得修正，「另外，今年初台北市土地公告現值，已因房市下修、調降2.43%，估計明年公告地價也有機會向下調整，地租問題應可望減輕。」

蔡天贊小檔案
●年齡：67歲
●學歷：新營高中
●婚姻狀況：已婚，育有2子1女
●現職：京城集團董事長
●養生之道：晨起日行萬步，準時上下班、回家吃晚餐
資料來源：《蘋果》採訪整理

H2O水京棧小檔案
地點：高雄市鼓山區明華路、篤敬路口
土地取得時間：2012年
地上權存續期：50年
基地面積：603坪
樓地板面積：5972坪
房間數：157間
客房坪數：10~18坪(行政套房53坪)
平均每晚房價：6000元左右
正式開幕時間：2017年7月27日
資料來源：《蘋果》採訪整理

蔡天贊：不排除「處理掉」京城飯店

集團隔20年又一力作 H2O水京棧酒店明開幕

20幾年前蓋出台鐵高雄站旁、當時房價最貴的京城飯店，標榜全市第1間沒有「特殊服務」的飯店，京城集團董事長蔡天贊驕傲說：「當所有人唱衰時，它卻6個月就回本。」時隔20年，集團新飯店誕生，蔡天贊透露，不排除「處理掉」舊飯店，專心經營新飯店。

與眾不同闖出名
號稱在南台灣擁有最多土地的「土地公」蔡天贊，20餘年前獨排眾議跨入飯店業，他說：「當時高雄市的飯店，每層樓都站著1個『內將』（服務生），專門服務男性的『特殊需求』。」所以，當蔡天贊允諾他要蓋出全市首間「純飯店」，他周圍的朋友都打賭這間飯店不會賺錢、撐不下去。
「我下定決心打出口號，要是有人在我的飯店裡被敲門，我不但那晚給他免費，再給他1萬元。」蔡天贊豪氣地說，除此之外，京城飯店當時開出1晚2000元的房價，也是全市之最。而事實證明，只做小眾生意的京城飯店，不但6個月就回本，更成為品質的代名詞。

在細節講究貼心
明日將開幕的H2O水京棧酒店，是蔡天贊飯店事業第2作，由二子蔡曜鴻親自規劃籌建。除絢麗的硬體設備，延續老京城飯店在細節上的講究，水京棧酒店總經理譚逸峰透露，如兒童專用備品、浴袍、拖鞋，可依照睡眠習慣調整的床墊，及高鐵月台接駁等服務，都堪稱創舉。

針對本業營建業，蔡天贊認為，房市隨著稅負加重、經濟大環境欠佳，恢復往日榮景難，對此，京城建設接下來將減少推案量，甚至停止購地計劃，以去化手中餘屋，為主要目標。京城主管也透露，由近幾次標購地塊不難看出，董事長出價的確趨於保守。

至於是否會朝其他縣市或國家布局，蔡天贊則說：「我快到退休年齡了，這樣就好了。」

六都建物買賣移轉棟數較去年同期大增，建商信心回溫，建築貸款年增率連3個月走揚！央行昨日公布最新消費者貸款及建築貸款統計，截至6月底止，建築貸款餘額1兆6688億元續創歷史新高，年增率3.38%也創21個月高點。央行官員分析，建商對房市保守態度轉趨緩和，進而推高建築貸款餘額。

首度回到3%之上
建築貸款為建商向銀行借的錢，央行官員表示，6月建築貸款月增59億元，年增率3.38%，為2015年10月以來首度回到3%之上，主因為建商過去對新增借款的保守態度轉趨緩和，在六都建物買賣移轉棟數大增下，6月增加了更多的行銷預算費用，惟要說房市是否「落底反彈」，則還需要再觀察，目前僅能說是「持穩」。

而房市買氣指標的「購置住宅貸款」，6月底餘額6兆4831億元，月增約372億元、年增率4.57%，均較5月增額的250億元、年增率4.52%上揚。央行官員分析，主因為房市交易量不斷增溫，且不少建案交屋後，分戶整批貸款推高了購置住宅貸款，以年增率來看，今年4~6月年增率均維持4.5%以上的水準。

央行官員指出，隨不動產價格下跌，自住客接手投資客買盤，成為近期房市購屋主力，以8大公股行庫所承作的青年安心成家優惠房貸來看，6月底餘額增至6104億元，較5月底大增159億元，佔整體購置住宅貸款比重，也由5月的9.22%增至6月9.41%，顯示投資客自不動產市場退潮後，自住客撐起最主要的購屋買盤。

航空城特定區計劃「審定版」開發期限即將在7月28日屆滿3年，內政部都市計劃審議委員會昨決議再展延3年。桃園航空城反迫遷聯盟發言人田奇峯對此表示感到失望，會持續關注後續發展。

決議納入居民意見
由於2014年「擬定桃園國際機場園區及附近地區特定區計劃書」審定版3年開發期限截至7月28日止，若屆期未展延，則須回歸2010年版本，徵收土地從3155公頃縮減為1000多公頃，影響甚鉅。
內政部都市計劃審議委員會昨決議再展延3年。內政部營建署表示，會中也附帶決議，會將去年聽證會居民意見納入都市計劃中。

桃園航空城反迫遷聯盟昨一早到內政部營建署大門口表達抗議，盼內政部都市計劃審議委員會能駁回3年展延期限，回歸2010年版本，縮小徵收範圍。田奇峯對於會後決議表示失望，但後續仍然會持續觀注是否能購縮減徵收的範圍。
桃園市蘆竹區多位徵收戶表示，他們住的地方離航空城特定區距離很遠，不明白為什麼被列入徵收範圍，且買賣土地仲介居間穿梭，質疑航空城計劃根本圖利護航。

台中房市買氣沉寂已久，最近在重大投資計畫陸續啟動下出現回升，其中以台中港的三井Outlet進駐、中信金投資160億元洲際棒球場複合式商場開發案最受矚目，加上股王大立光擴廠，計劃招募4,500名新血，建商推案也跟著熱絡起來。

股王大立光宣布加碼購地擴廠，並將招募4,500名新血，員工數增加近一倍，相鄰的嶺東商圈房市立刻水漲船高，市調顯示，近日周邊看屋人潮增加約二成。

三井Outlet購物中心預計8月中動工，加上前瞻基礎建設計畫軌道經濟效益加持，為台中港區房市猛添柴火；遠雄建設首先受惠，3月公開的「遠雄之星5」迅速完銷。

受到「遠雄之星」熱銷，以及三井Outlet進駐等利多激勵，台中港特定區市鎮中心區除遠雄之外，包括潤泰、勤美、寶佳、中龍鋼鐵、上福科技、橋椿等建商或企業都陸續進駐卡位。

遠雄在台中港特定區市鎮中心區的「遠雄之星」，基地面積總計1.2萬坪、3,000戶造鎮規模，總銷逾150億元。

該計畫規劃八期，已推出的系列產品都在短時間內完銷；第五期「遠雄之星6」將以3,200坪大基地規劃，採低單價策略搶市，預計暑假推出。

北屯11期重劃區也是利多不斷，台中洲際棒球文創園區暨好運來宴展中心日前開幕，結合洲際棒球場、台中棒球故事館、中信兄弟專賣店、假日市集及婚宴廣場，將成為台中休閒旅遊的新地標。

中信金控集團將投資160億元規劃複合式購物商場及星級飯店，預計明年動工；崇德路市場用地BOT開發案也將招商，大潤發、家樂福等業者有意進駐。

洲際棒球場周邊下半年成為推案超級戰場，除先進場的大毅「讚幸福」之外，龍寶、國泰、總太等建商預定第3季進場，總銷逼近200億元。總銷72億元「讚幸福」636戶，每坪開價26萬至30萬元，6月底進場以來，銷售已破五成。

預計8月進場的龍寶「仁美臻邸」，規劃43坪至70坪，每坪33萬至40萬元，創區域新高，總戶數115戶，總銷30億元，已有近400組客戶預約。

富宇地產（4907）昨（25）日表示，台中房市近期逐漸升溫，日前以4.3億元購入台中市大雅區上楓國小附近1,664坪土地，每坪土地單價25.84萬元，預計明年推出首購及首換型的住宅建案。

富宇表示，台中近期隨著2018世界花卉博覽會、台中港日商三井Outlet Mall、捷運綠線場站開發、洲際棒球文創園區等重大建設陸續啟動，帶動房市人氣與買氣明顯升溫，尤其首購自住的剛性需求強勁，均為市場帶來有力支撐。

富宇今年是豐收年，包括「帝國之心」、「綠都心」、「晴美」等案陸續完工入帳，法人估，全年營收可望超過30億元以上，獲利可期。

富宇今年第1季大賺3.69億元，每股稅後純益3.13元，獲利創歷史單季新高，成為中部上市櫃建商「獲利王」。富宇昨天股價以18.2元、下跌0.2元作收。

富宇去年並無大型建案完工，全年營收1.86億元、年減78.4%，每股稅後虧損0.02元。今年隨著建案陸續完工交屋，前六月營收累計已達27.48億元，去年同期僅0.75億元。

為積極進行楊梅建設，桃園市政府新建工程處代辦「楊梅行政園區」、「楊梅體育園區主要設施」新建工程案，專案管理技術服務(PCM)勞務委託案件已上網招標，預計2017年8月24日開標。

楊梅區公所現有辦公廳舍位於楊梅區大成路上，鄰近台1線省道及楊梅火車站，近年來隨著都市發展及人口成長，每年約有4萬民眾洽公人次，主體建築物使用已逾60年，結構耐震不足、遇雨天易漏水，因此市府規劃原地興建新的行政辦公大樓，工程預算約6億5千萬元，將包括楊梅區公所、藝廊空間、多功能大禮堂、家庭服務中心、清潔中隊等單位，建築融入綠建築概念、楊梅地方特色及無障礙空間規劃，提供楊梅鄉親安全的洽公環境。

「楊梅體育園區主要設施」預定地位於楊梅區台一線裕成路、瑞濱路、產業道路及三民路範圍內，開發面積45,681平方公尺，現正進行土地徵收程序，工程預算約新台幣18億7,100萬元，預計設置兼具體育功能及展演中心的多功能體育館，包括桌球、撞球、舞蹈與技擊教室、體適能健身中心、兒童遊憩區及舞蹈體能館、游泳池、跆拳道訓練中心等，未來並可在此舉辦各種大型展演活動，期能帶動楊梅地區發展。

「楊梅行政園區」、「楊梅體育園區主要設施」等案專案管理技術服務(PCM)勞務委託將納入「2017年度建築工程委託專案管理技術服務開口契約案」中，開口契約招標預算金額新台幣1億3,683萬4,300元，標案自即日起至2017年8月24日公開上網招標。

桃園市政府「2017年度建築工程委託專案管理技術服務開口契約案」，除了「楊梅行政園區」、「楊梅體育園區主要設施」外，尚包括「桃園殯葬綜合大樓暨立體停車場新建工程」、「新屋國民中學改制新屋高中新校舍及游泳池工程」及「平鎮新富市場綜合大樓新建工程」等重要工程案件，期望由專業的管理技術團隊為工程把關，以呈現出更好的公共工程建設品質及效率，讓工程如質、如期完成，以提升市民生活品質、保障民眾安全，讓桃園成為真正的幸福城市。

國產署日前開標的四個指標案，成績讓市場「很意外」，不論是房子或是土地，脫標率和去年相比都接連開出紅盤，不過，好成績卻被自己人狠打臉，認為房市的春燕還沒飛回家。

政府當起土地公、包租婆，在房市不景氣下，歷經多次流標，近日終於有好消息，如台北市大坪數住宅千荷田，在不降價的狀況下開標，收到9封標單、脫標7戶，創2014年以來佳績，接著桃園市政府釋出的中路重劃區土地，也從去年45%的脫標率，回升到5成以上、8人搶1標的榮景。

但這樣就表示房市回春了嗎？根據台經院公布的「國內總體經濟預測暨景氣動向調查」，雖營建業營業氣候測驗點，比上個月上揚2.38點，終結連3月下滑，但台經院景氣預測中心主任孫明德仍表示，房市還是很「僵」，賣方認為房價已經落底反彈，沒有降價必要，和買方想法出現分歧，預期不讓利狀況下，有8成廠商認為，不動產市場景氣只會持平。

創意家行銷副總柯仲武也向聯合報分析，目前買氣確實有回升，但賣的動的，都是因為建商真的有讓利。房市名嘴Sway也在臉書表示，所謂「一次標出7戶，其實就是高達7成流標」，代表很多房子乏人問津，北市中正區1坪68萬還沒有人要，千荷田的標售說明台北自住市場失溫，投資買盤還在。

想把潛在的購屋族拉出門買房，送家具、送裝潢、免自備等優惠，效果恐怕遠不如價格上的讓利，但低總價小宅買氣夯，近年建商幾乎都朝2房小宅積極推案，也讓市面上的2房多了很多「變形種」。

總價低、好入手，讓2房小宅深受小家庭購屋族的青睞，但其實「2房」還分成很多種，如「正2房」、「1+1房」、「夾層」等，不只空間大小有差異，房子入手難度也有差！

正2房：25~30坪左右，空間最符合一般家庭需求，且貸款成數和利率都符合一般要件，不在銀行申貸的「黑名單」內。

1+1房：扣掉公設比，室內可能剩15坪左右，但總價較正2房便宜，對預算有限的購屋族而言，容易入手，但不少是利用挑高「夾」出來的夾層屋，屬於違建，不僅安全性會有疑慮，銀行房貸專員黃俊傑向蘋果日報也表示，此類型銀行通通都不會核貸。

「+1」出來的空間，網友多表示，住起來太擠了，通常都不是真的拿來當房間，常會隔成和室、儲藏室或書房等。不過，好房網名家楊馨曾在好房專欄中表示，如果管理得宜、生活機能佳，小宅其實相當具有增值能力，未來換屋時，不論出租或轉賣，都能藉此獲得一筆換屋基金。

內政部2016年通過新成屋雨遮及屋簷一率不登記不計價，並於2018年正式上路，使得懸而未決的雨遮計價問題就此落幕；接著討論多年的實坪制開始受到關注，有立委提出房屋應採實坪計價，國立政治大學地震系教授邊泰明表示，實坪計價在立法上還有一段很長的路要走，這當中包含著許多難以解決的「利益」問題，使得實坪計價有一定的難度。

台灣房地產的計價方式是將實際使用坪數與公設一同納入，以總坪數的方式計價，一戶權狀30坪的房子扣掉30％公設後實際只剩21坪，但9坪公設納入計價成為一種不合理的做法，也僅有台灣、香港及中國採用這樣的計價方式。

今年四月內政部研擬不動產登記法草案，有立委提出應採實坪計價制，內政部則以還在研議為由迴避這項問題，但實坪計價制的問題已漸漸發酵，在網路掀起廣泛討論，也有學者表示實坪計價制是合理的作法，也能完整反映最真實的房價。國立政治大學地震系教授邊泰明認為，實坪計價是理想的做法，無奈這當中有著複雜的利益關係，即使官方一直沒有表明態度。

以目前的標準來看，30％到35％的公設比較為普遍，有些小坪數社區公設比更高，所以買房子至少有三成的錢花在這些公共設施，形成一種坪數灌水的狀況。也因為公設納入計價，造成建商及建築師規畫出各種誇張的公設，讓所謂的總坪數與實際使用坪數出現嚴重落差，而這些公設又不一定符合每個住戶的需求，就好像有社區公設有兒童遊戲室或健身房等等，有些不用或用不到的人卻要花錢在這些公設上確實不合理。

雖然實坪計價制在立法上有難度，但是就像去年通過雨遮屋簷不登記不計價一樣，有難度但未必辦不到。邊泰明建議，若政府有意要推動實坪計價制，政府應該要先從宣導民眾開始，了解什麼是公設，以及實坪計價制的精神；另一方面公設也要有上限的規定，避免建商著重浮誇的公設並做為賣點，最終才能讓房價漸漸回歸原貌。

農會爭搶房貸大餅，據指出，北部地區有農會打出1.6%的超低利率，與大型銀行爭搶建商的整批性房貸合作案，導致銀行房貸業務流失。

據透露，這波農會爭搶房貸趨勢從中南部一路延燒到北部，從個人房貸搶到建商的整批性貸款，就連銀行認為放貸風險相對較低的大台北地區也成為農會爭搶的戰場。

舉例來說，某銀行原本在今年初與建商談定以1.75%的利率承做整批性房貸，但卻在銀行授信審核過程中，遭北部某地區的農會以1.6%~1.7%的利率半路攔截搶走客戶，導致合作案應聲告吹，讓授信態度謹慎的公股行庫有苦難言。

行庫主管分析，目前正值建商去化餘屋時期，為了吸引自住買客上門，建商除了價格讓利外，也會祭出優惠房貸搶客，農會低利率、高成數的房貸方案與建商促銷策略不謀而合，硬是搶走銀行的客戶。

根據中央銀行最新統計，6月五大銀行新承做的房貸利率平均1.647%，但農會為了搶生意，一出手就開出1.6%的放款利率，比五大銀行的新承做房貸平均利率還低，以破壞行情的方式跟銀行搶生意，威脅銀行的房貸業務版圖。

行庫主管指出，農會房貸不僅利率殺到見骨，成數也給的大方，地段好的房屋有機會貸到八成以上，加上適逢建商積極去化新成屋，農會低利率、高成數放款策略對於建商而言極具吸引力，只要稍微調降利率，客戶就會立刻捨棄銀行，轉向找農會合作。

行庫主管表示，公股行庫承做房貸放款受到銀行法第72-2條限制，且主管機關不樂見銀行殺價搶客，緊盯放款利率與成數，公股行庫沒人敢越雷池一步，參與殺價競爭，只能眼睜睜看著基層金融以價格優勢搶走生意。

行庫主管私下抱怨，農會以超低利率、較高放款成數搶房貸生意，不僅新貸戶趨之若鶩，就連既有的房貸客戶也開始蠢蠢欲動，有意跳槽轉貸，讓公股行庫備感威脅，憂心房貸版圖慘遭瓜分。

2017年單一投資金額最大手筆的商業大樓公開標售案－全球人壽民權大樓，今（26）日開標，由戴德梁行負責操盤，底價高達100億元，可望是下半年最具指標的風向球。

戴德梁行董事總經理顏炳立昨天表示，目前領取標單至少6組以上，由於競標門檻是從百億起跳，因此潛在買家大部分是金控、壽險等幾家「大咖」，也有「黑馬」，「這棟大樓應該有機會出掉，只是用什麼方式而已。」

全球人壽民權大樓甫於12日對外公告招標，預計今天下午2點正式開標。據悉，由於從公告到開標，只有短短兩周，因此除了「銀彈」充沛的金融壽險業之外，有的潛在買家必須爭取銀行聯貸，但可能作業上來不及，希望轉成私下議價。

顏炳立表示，全球民權大樓建築規劃地上16樓、地下6層，單一樓層面積約656坪，全棟面積約1萬4,770坪，位處台北市中心民權東路、建國北路交叉角地精華區段，面對萬坪花園永久綠地，目前無論是進駐率或租金行情都是相當漂亮的數字，每坪月租行情為1,800元~2,200元，平均出租率約8∼9成，平均租金報酬率達2.54％；若近期再調整租戶，並衝到「滿租」水準，那麼租金報酬率可攀升到3.6％，為台北市很稀有。

顏炳立表示，全球民權大樓是今年唯一身價站上百億大關的優質商用不動產，目前公告招標迄今已有6組領取標單。他表示，有信心這棟大樓一定會出掉，只是用什麼方式出掉而已。透過公開招標，是一種方式；用私下議價再彈性調整付款方式和條件，也是一種方式。

　去庫存，正在實現從量到質的變化。

　　國家統計局資料顯示，6月末，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米。其中，住宅待售面積減少1305萬平方米。

　　總量變化的同時，去化結構也正在改善。一線城市中，廣州以外，北京、上海和深圳的消化週期均屬於或靠近住建部劃定的12-18個月的正常區間，去庫存主力正在從去年樓市高點時期的一二線城市，向一線城市周邊和經濟條件較好的三四線城市轉變。

　　分析人士指出，與過去週期性調控不同，在當下政策被證明行之有效的前提下，以推進經濟去杠杆，讓市場回歸以自主和首套改善需求為主的理性狀態為目的的調控政策，或者還將長期推行。

　　三四線去庫存分化加劇

　　統計局資料顯示，全國商品房待售面積已經達到28個月最低。其中，三四線城市正成為去化主力。

　　易居研究院資料近日發佈的35城住宅庫存資料包告顯示，同上季度相比，第二季度消化週期上升的城市有北京、廣州、深圳、長春、天津、太原、濟南、青島、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、南寧、西安、蘭州、西寧、濟寧、南通、荊門，以一二線城市為主。

　　而今年上半年消化週期下降的城市則以三四線為主，幅度最大的5座城市分別是北海、貴陽、茂名、九江、煙臺，北海累計降低了11.09個月的消化週期。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報導記者，對於部分經濟條件較好的三四線城市，其消化週期曲線已經開始逼近二線城市，去庫存壓力正在明顯減少，部分地區的主要壓力已經從去庫存轉為控房價。剛剛結束的中央政治局會議並未提到去庫存，也側面反映中央對這一問題的判斷。

　　他指出，三四線城市的去庫存形勢同樣正在出現分化，包括鎮江、蕪湖等地都取消了此前推行的購房補貼政策，而另一些三四線城市的消化週期則仍在上升。

　　在三四線城市成為去庫存主力，並且形勢出現不斷分化的同時，在調控政策影響下，一線城市和熱點二線城市的去化週期均有所提高。

　　21世紀經濟報導記者對易居研究院報告資料算術平均後發現，截止到6月底，一線城市住宅平均消化週期為11.9，而統計局劃定的15座一線城市和熱點二線城市住宅平均消化週期為11.2（鄭州、成都、無錫、武漢使用5月末資料）。

　　這被認為與一線城市樓市整體穩中有降的市場行情有關。中國指數研究院此前發佈的2017年房地產市場半年報顯示，上半年一線城市成交面積累計同比下降35.2%。

　　其中，北京的可售住宅面積總量達到該機構2010年1月統計以來最低值，僅為587萬平方米，但消化週期連續7個月上升，達到12.5個月，為2015年7月以來的最高值。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉指出，以北京為例，一方面，前期較少的土地供應使得新房供應不足，開發企業出於中長期價格上漲的預期，放緩了開發節奏；另一方面，調控導致符合資格的購房者變少。供需雙方面的限制，使得北京的去化週期有所延長，但市場實際上只是維持在低水準的緊平衡，供給不足的根本面沒有得到改變。

　　調控或將持續

　　在市場行情正發生轉變的大背景下，政策走向成為各方關注焦點。

　　據鏈家研究院統計，北京317樓市調控以來，截至6月底，全國共有52個城市或地區，累計共出臺120項限購政策、162項限貸政策，新房與二手房市場均有涉獵。同時，15個城市對二套房貸款實行“認房認貸”標準。在因城施策背景下，這些政策顯然對房地產市場有著重大影響。

　　7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議強調，要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。

　　張宏偉分析稱，推進經濟去杠杆，讓市場回歸以自主和首套改善需求為主的理性狀態，是中央希望房地產政策所要穩定和維持的局面。

　　接受採訪的分析人士均指出，讓市場回歸理性，重要的手段是調整供需結構，穩定市場預期。

　　今年4月初，住房城鄉建設部與國土資源部聯合發佈的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中曾提到，各地要根據商品住房庫存消化週期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

　　易居研究院的資料顯示，35個城市中，消化週期少於6個月，需要顯著增加供地並加快供地節奏的有南京、杭州、南昌、馬鞍山、九江、茂名；消化週期控制在6-12個月，需要增加供地的有廣州、上海、合肥、寧波、溫州、南通、常州、南寧、貴陽、蘇州、青島；消化週期控制在18-36個月，需要減少供地的只有西寧，其餘17座城市均處於正常區間。


　　張宏偉認為，下半年，市場消化週期較短的城市肯定會加大土地供應，同時包括南京、上海等地也會更積極地落實近期出臺的供地計畫。而對於核心城市而言，隨著下半年進入樓市調控的深度調整期，土地市場對房價的傳導作用可能會被削弱，更有利於地方政府加快供地節奏。

　　新城控股(17.300, 0.00, 0.00%)高級副總裁歐陽捷則認為，儘管短期內，部分供應短缺的城市可能會加大土地供應。但長期看，房地產市場正在進入限制性發展週期，以限制人口過快集聚、限制攤大餅式城市發展和土地供應、限制企業和居民高杠杆和限制投資炒房為目的的調控政策，在未來相當長一段時間內還會繼續。

　　他分析，在已經被證明行之有效的前提下， 現行的調控政策可能會堅持五年甚至更長，為房地產供給側改革和長效機制的建立爭取時間，“調控政策最終會實現從感冒藥、消炎藥到中藥的轉變。”

繼萬達集團宣佈出售旗下的萬達城、萬達酒店後，萬達廣場的“賣賣賣”受到關注。記者瞭解到，江蘇鹽城萬達廣場、江西南昌西湖萬達廣場等萬達廣場項目均在近期變更工商資訊，包括變更法定代表人、股東資訊等。

有媒體據此報導，這是萬達繼續變賣資產。7月25日，萬達集團方面接受新京報採訪時表示，這是誤讀，這是萬達廣場輕資產戰略的一部分，南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產項目。

萬達還在“賣資產”？

“這是萬達廣場輕資產戰略的一部分”。

7月25日，記者查詢國家企業信用資訊公示系統發現，崇州萬達廣場置業有限公司、大同萬達房地產開發有限公司和南昌西湖萬達廣場相繼於2017年6月30日、7月3日和7月5日變更股權資訊，均由原本的萬達商業持股100%變更為珠江人壽持股100%，法定代表人也變更為汪利。

萬達集團官網顯示，珠江人壽接手的南昌西湖萬達廣場6月23日開業總建築面積14.78萬平方米，開業首日客流27萬人次，營業額1400萬元。而崇州萬達廣場、大同萬達廣場還顯示“在建”，兩家萬達廣場的預計開業時間分別在9月初和10月下旬。

據瞭解，接手3家萬達廣場的珠江人壽為合生系旗下企業，成立於2012年，由廣東珠江投資控股、廣東新南方集團、廣東韓建投資等公司持有，上述三家公司的法人代表分別是朱一航、朱拉伊和朱偉航，系合生創展董事局主席朱孟依的親屬。

記者從珠江人壽方面確認，相關收購的資料已在公司官網公佈。至於收購的考慮和過程，對方表示不太方便說。

此外，據國家企業信用資訊公示系統顯示，4月17日，鹽城萬達廣場投資有限公司法定代表人由齊界變更為張開誠，中信信託有限責任公司成為鹽城萬達廣 場的100%持股股東。7月7日，該公司再次變更經營範圍，在“商業廣場投資，房地產開發經營”後增加了“市場設施租賃、市場管理服務”兩個專案。

對於萬達持續的“賣賣賣”和旗下公司變更工商資訊，有媒體報導認為萬達是在“拋售”萬達廣場專案。7月25日，萬達集團獨家回應新京報稱，所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀，是萬達廣場輕資產戰略的一部分，南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產項目。

據瞭解，早在2016年第4季度，萬達商業與中信信託、民生信託、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元的投資合同。2017年至2019年，每年開業交付30個萬達廣場給投資方，淨租金雙方分成。本次的南昌萬達廣場，就在這次交易範圍內。

此外，萬達商業旗下的多家萬達廣場有限公司還進行了大幅減資。記者查詢天眼查發現，今年5月到6月期間，九江萬達廣場投資有限公司、昆明萬達廣場投資有限公司、甯德萬達廣場有限公司、龍岩萬達廣場投資有限公司的註冊資本均在原有基礎上減少至5000萬元。

推輕資產戰略是何初衷？

“中國房地產已走到供需平衡的拐點，重資產模式發展難度加大”。

事實上，萬達輕資產戰略早在2015年就已經提出。2015年4月，王健林在一次深交所的演講中首次提出：萬達到了要靠品牌賺錢的時候，要用別人的錢投資萬達廣場，而由萬達輸出品牌管理，實現“輕資產模式”。

王健林當時表示，萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業 進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。這種“售”養“租”的方式，讓萬達廣場建成後自己持有經營，全部租金收益歸萬達，被稱為“重資產模 式”。

而投資建設萬達廣場，全部資金別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業資訊化管理“慧雲”系統。所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成，這種即為“輕資產模式”。

王健林當時稱，萬達2014年開始研發這套“輕資產模式”，2015年已運行，2017年後，萬達將保持每年至少開業50個萬達廣場，其中40個以上是輕資產項目。

從萬達最近的交易看，萬達正朝著輕資產轉型。

王健林此前公開表示，“中國房地產已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經過去，今後房地產要靠品牌、定價、行銷等方方面面都做得好才行。重資產模式雖然還能發展，但難度在加大。要快速擴大規模，就要轉型輕資產。”

據萬達集團相關負責人對新京報記者表示，萬達廣場的模式包括兩種，一種是資產包模式，儘管業主變更，但經營管理還是由萬達負責，租金收入上，萬達與新業主的分成一般是三比七。

另外一種模式則是合作類模式，在合作類萬達廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，淨租金七三分成，投資者占七成，萬達占三成，近期萬達廣場的輕資產模式多採取此種合作類模式。

未來是否繼續出售重資產？

“繼續出售重資產償債為大概率事件”。

萬達商業2016年年度報告資料顯示，萬達商業截止到2016年年底，負債合計為5277.7億元。在7月19日的發佈會上，王健林表示，在和融創、富力的交易後，萬達商業貸款加債券共計近2000億。同時，王健林還表示未來會清償大部分銀行貸款。

萬達商業2016年年度報告顯示，萬達商業截止到2016年年底的貨幣資金為1002億元，可供出售的金融資產有8.3億元，投資性房地產有3830億元。


此次交易中，萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產；將13個文化旅遊城項目91%股權以438.44億元的價格轉讓給融創房地產集團，並由交割後專案承擔現有全部貸款約454億元。

王健林在7月19日的發佈會上透露，本次轉讓收回現金680億（含回收往來款），加上萬達商業帳面現金1000億（不含13個文旅項目帳面現金300億），共有現金約1700億，“萬達商業還有1300億銷售物業存貨，全部賣掉也可以收回幾百億元。”

王健林向媒體表示，萬達集團未來的戰略是全力發展創新型、輕資產業務，並將大幅減債，計畫三年左右清償集團層面金融機構債務。在這種情況下，繼續出售重資產的萬達廣場會成為大概率事件。

房地產市場發展模式的悄然變化正在讓機構瞄準了新的業務機會。

日前，住建部聯合發改委、公安部、財政部、人民銀行等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（下稱153號文），稱將多舉措加快發展住房租賃市場。

事實上，此次通知是39號文（《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》）的落實延續。業內人士認為，該通知也會讓潛在的住房租賃項目建設需求進一步提高。

在上述九家發文單位中，證監會也在列。分析人士指出，這一方面標誌著監管層正在促使直接融資成為住房租賃市場建設主要融資模式；另一方面，租賃市場現金流的長期化也給證券經營機構的資產證券化（下稱ABS）業務帶來新的機會。

“直接融資”走向台前

和過去以銷售為主的房地產市場相比，國內市場化的住房租賃市場存在較大的供給短板，大中城市的租房房源也主要依賴於存量二手房的閒置。153號文明確指出，當前“租賃房源總量不足”。

對此，新政正在鼓勵更多的主體進入租賃市場掘金。153號文提出，“鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。”

然而作為房源供給方、運營方，無論是開發商還是物業公司均要面臨租賃現金流長期化所帶來的融資問題。

值得一提的是，在153號的九家發文部委中，一行三會中除央行外，證監會亦位列其中，這被視作監管層試圖依靠資本市場解決租賃市場融資的信號。

“依靠直接融資，依靠資本市場，而不是過去開發商賴以生存的信貸資源，將成為租賃市場融資模式的一大特徵，這也是證監會成為發文單位的原因。”一位接近監管層的券商資管負責人分析稱。

“如果是傳統的房地產開發模式，通過抵押機制授信的商業銀行必然會參與，”北京一家國有大行人士表示，“相反租賃市場10年、20年乃至更長時間的回報週期，銀行通常是不會碰的，這種現金流最終只能通過ABS的方式賣向資本市場以解決流動性問題，並保險資金等負債期更長的機構來對接。”

事實上，153號文中也明確了多種對租賃市場的資本紅利。

“加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資管道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用於發展住房租賃業務，”153號文提出，“鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金（REITs）。”

而在諸多業務中，以住房租賃收入為基礎資產的類REITs成為了上述多種被鼓勵融資模式中最被看好的業務。其潛在空間已諸多券商、基金子公司等機構所覬覦。

“當下最現實的利好是住房租賃收入的類REITs，一方面是因為產權類REITs還沒有起步，另一方面之前不少機構也有過商辦專案的類REITs經驗，”華北一家券商固收業務負責人表示，“如果未來住宅租賃市場做大，這部分需求是非常明顯的，而拿自持地的開發商也會越來越多地成為原始權益人。”

PPP+REITs模式

對於大中城市住房租賃專案的潛在商業價值，一些房地產行業人士表達了認可。

“大城市轉向存量房市場後，未來基於資產運營能力的租賃專案的機會就會出現，”北京一家央企系開發商專案負責人表示，“未來市場應該不會缺專案，政策其實已經在朝這個方向扭轉了，比如項目招標在自持率上競爭很激烈，我們也拿了自持住宅用地，未來大概率會做一些長租項目。”

但也有分析人士指出，商業住房租賃對於物業運營能力要求較高，而這將提高管理人、投資者識別專案風險的難度。

“商業類租金考驗運營能力，運營品質好則租金高，反之亦然，這對於ABS專案來說存在一定的不確定性，”匯金系一家券商固收分析師表示，“主要是目前商業化的租房市場尚未成型，所以談該領域的類REITs還為時尚早，當然不排除它成為拿自持地的開發商披著ABS外衣的一個融資管道。”

而和商業化租賃專案相比，當下受到政策支持的，以廉租房、公租房為方向的PPP證券化專案機更被機構人士所期待。

“和交通高速收費、園區建設這些具有一定產業風險的項目不同，我們比較看好一二線城市可能推動的公租房PPP專案，”上述固收業務負責人表示，“一是因為核心地區有相對可比、穩定的租金保障和測算，二是發展租賃市場也成為解決當前房價問題的一種大趨勢。”


事實上，正式版的REITs也曾在鼓勵公租房的檔中被提出。早在2015年，財政部、國土資源部等六部委就曾發文明確支持“以未來收益覆蓋融資本息的公共租賃住房資產發行房地產投資信託基金（REITs），探索建立以市場機制為基礎、可持續的公共租賃住房投融資模式”。

在一些業內專家看來，部分PPP的證券化更有與REITs模式合作的可能性。

“PPP項目中有相當一部分屬於市政基礎設施項目，以及保障房、養老地產等地產類民生工程項目，屬於 不動產物業 大的範疇。”中國PPP基金郭上撰文指出，住房和保障性住房等資產屬於REITs投資的資產範圍。

“從目前的監管表態來看，不排除在推動PPP下，REITs會有更大層面的制度紅利被釋放，所以目前多積累相關的專案資源也能備不時之需。”上述固收人士認為。

資料顯示，53家上市房企發佈中期業績預告，其中，30家預喜，預喜比例為56.6%；15家虧損，7家首次虧損。預告金額方面，共48家披露具體金額，其中，33家淨利潤為正值，占比68.75%。淨利潤超過1億元的有21家，超過10億元的有4家。虧損超過1千萬的有11家，虧損超過1億元的有3家。從中期業績預告來看，行業整體分化明顯。

業績分化明顯

從中期業績預告來看，行業整體分化明顯。在53家房地產上市公司的中期預告中，有30家預喜，預喜比例為56.6%；33家淨利潤為正值，占全部已披露預告金額家數的68.75%；15家虧損，7家首次虧損。預告金額方面，淨利潤超過1億元的有21家，超過10億元的有4家。虧損超過1千萬的有11家，虧損超過1億元的有3家。

傳統龍頭房企“招保萬金”中，保利地產預計上半年實現淨利潤544.6億元，同比增長10.61%。光大證券稱，2017年中報預告符合預期，上半年銷售規模穩健增長，聚焦一二線城市拿地持續發力：2017年上半年公司實現銷售面積1054.1萬平方米，同比增長28.3%；銷售金額1466.1億元，同比增長32.5%。

2016年業績表現亮眼的綠地控股也於日前發佈半年度業績快報稱，2017年上半年公司營業總收入為1248.22億元，同比增長15.42%，歸屬于上市公司股東的淨利潤為46.33億元，同比增長0.76%。綠地控股稱，報告期內各項指標保持平穩較快增長是源於公司房地產主業著力去庫存、拓項目、降成本、強運營，取得明顯成效。

一些中小型房企也在上半年獲得不錯成績。榮盛發展預計上半年實現淨利潤14.33億元-16.38億元，同比增長10%-20%，公司管理層預計，2017年1至6月公司可結算項目增加，結算收入及利潤較上年同期有一定幅度上升。

金融街預計上半年實現淨利潤10.24-11億元，同比增長35%-45%，業績變動的原因主要是：公司房地產開發項目結算收入較去年同期增長，導致開發項目利潤增加；公司自持業務租金收入和盈利水準持續提升，同時，公司自持寫字樓項目出租面積較去年同期增加，導致自持項目利潤增加。

也有一些房企在上半年錄得虧損。嘉凱城預計上半年虧損7.15億元，虧損的主要原因是可結算項目及銷售收入減少；此外，公司2016年將所持有的投資性房地產後續計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式，非經常損益專案對公司業績影響約為-2,220.00萬元。

多家上調業績預告

6家上市公司發佈中期業績修正報告，與一季報披露的中期業績預告相比，均有不同程度的上調。

深深房A日前發佈中期業績修正報告，預計2017年上半年實現淨利潤1.15億元-1.55億元，此前預計實現淨利潤5500萬元-7500萬元。業績變動的原因是報告期內加大了現售樓盤的促銷力度。

世聯行日前發佈中期業績修正報告，預計實現淨利潤2.64億元-3.04億元，此前預計實現淨利潤2.03億元-2.64億元。業績變動主要原因為：公司互聯網+業務發展迅速，收入規模快速增長，當期毛利率同比有所提升，受此兩項因素的影響，公司互聯網+業務貢獻的利潤情況好於公司在編制第一季度報告時所做的預測。此外，公司金融業務進展順利，業績情況好於預期。


冠城大通日前發佈中期業績修正報告，預計實現淨利潤4.8億元-5.2億元，同比增長1302%-1419%，此前預計上半年略增。主要原因是：受房地產專案結算區域差異的影響，本報告期內公司房地產業務結算收入較上年同期有較大增長。

榮豐控股日前發佈中期業績修正報告，預計虧損600萬元-1200萬元，此前預計虧損1500萬元-2500萬元。

長江證券稱，房地產行業進入大象起舞時代，小型房企加速退出，行業集中度快速提升。但提升邏輯從小型房企因經營困難的被動退出轉變為拿地困難的主動退出，龍頭房企2017年的業績仍然值得期待。此外，在高競爭背景下，中型房企具備更強動力奮力一搏，可關注其成長為大型房企的機會。

根據中國指數研究院數據信息中心昨日發佈的監測顯示，7月17日至23日，監測40個主要城市土地推出量環比增加137%，成交量環比增加45%，出讓金總額環比上升41%。其中，17個城市無土地推出，21個城市無土地成交。

各類用地推出方面，40個主要城市共推出各類土地152宗，較上周增加57宗，推出面積685萬平方米，較上周增加396萬平方米；成交方面，40個城市共成交土地76宗，較上周增加15宗，成交面積324萬平方米，較上周增加101萬平方米。40個主要城市成交總金額516億元人民幣，較上周增加151億元人民幣。

首批60伙嘜低17% 呎價1.71萬

麗新發展（00488）旗下樓花期長達29個月的旺角單幢蚊型盤逸新，示範單位尚未完工，已急忙於昨天開價，首張價單涉及60伙。發展商一反高價推售策略，項目折實平均呎價僅1.71萬元，低同區樓價最少約17%，並罕有提供300萬元以下單位，折實入場費僅279.28萬元，平絕今年市區新盤。

逸新提供138伙，首張價單推出60伙，實用面積157至312方呎，定價306.9萬至607.5萬元，平均呎價1.88萬元，其中包括2個連平台特色戶，惟項目連882及1209方呎超大平台的單位不在首批價單內。發展商提供3種付款方法，120天即供付款提供最高樓價9%折扣，亦不設其他折扣及優惠；折實平均呎價1.71萬元。樓價最高80%一按計劃，還款期最長20年，首30月息率為最優惠利率（P，5厘）減1.5厘，其後為P，惟不提供折扣優惠。

今起收票 最快8月開售

麗新發展高級副總裁潘銳民以「好抵價」形容首張價單，並表示非刻意低價推出，而是以同區及市民負擔能力作參考，預料加推單位將有加價空間，期望呎價可達2萬元或以上。項目今日起收票，視乎情況發銷售安排，估計最快下月進行首輪銷售，由於折實入場費不足280萬元，相信具吸引力，對銷情有信心。麗豐高級副總裁林顥伊表示，項目主要針對首次置業人士及上車客。

目前逸新附近新盤如恆地（00012）曉珀及二手屋苑別樹華軒等，平均呎價介乎2.06萬至2.29萬元， 即逸新首批作價較市價平16.8%至25.1%。

若與鄰區由盧華家族發展的深水埗大埔道AVA 61上月中發出首張57伙價單折實平均呎價2.03萬元比較，相隔約1個月，麗新以低近16%推出逸新首批單位。

10個單位售價不足300萬

逸新共有10伙折實售價低於300萬元，最平為2樓C室連平台特色戶，實用面積157方呎，連38方呎平台，折實279.28萬元，呎價1.78萬元。翻查紀錄，今年市區新盤300萬元以下單位已絕跡，最近要追溯至去年11月盧華家族發展的九龍城蚊型盤AVA 55，首張價單曾有300萬元以下單位，但僅2伙。

中原地產九龍區董事劉瑛琳表示，逸新首批定價吸引，折實呎價1.71萬元，低附近樓盤逾10%，相信除上車客外，亦吸引收租客入市。

中原地產研究部統計，今年第二季一手住宅貨尾量按季增加1442個，至9003伙。雖然下半年發展商積極推售新盤，預計年底貨尾量僅輕微增加約1000個，回升至約1萬伙，但仍屬健康水平。

該行第二季選取221個新盤進行統計，涉及單位約7.96萬伙，其中約7.06萬伙已售出，餘下9003伙貨尾，貨尾量按季增加1442個，佔整體約11.3%，比例按季上升1.3個百分點。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，第二季新盤供應明顯增加，連帶期內貨尾量亦輕微上升；新盤單位總數量按季增加3846個，售出單位數量亦按季增加2413個，銷量跟隨推盤量上升，顯示市場對新盤仍具消化力。

對於近期有新盤貨尾滯銷，黃良昇認為，雖然樓價不斷破頂，不少市民的負擔能力與樓價脫節， 但市場上仍有大批有實力的買家支撐樓市。該行預期，下半年住宅樓價升幅約5%，比上半年為細，並估計樓價續升對下半年推出的一手新盤銷售沒太大影響。

由於發展商加快推盤步伐，該行預計，新盤貨尾量至年底將輕微上升約1000伙，至約1萬伙，但仍屬健康水平。

樓市今年整體向好，發展商賣樓普遍豐收，長實地產（01113）今年賣樓收益一再火速達標，截至上周已售出逾2500伙，售樓收益增至逾360億元，銷售金額已打破集團歷年賣樓新高。發展商揚言，未來售樓將「重價不重量」，並會重新審視旗下樓盤貨尾單位的售價，料有加價空間。

未來「重價不重量」

長實執行董事趙國雄表示，樓市氣氛好，市民踴躍入市，截至上周集團今年累計售出逾2500伙， 售出單位數量雖非集團歷年最多，但售樓收益逾360億元則屬歷來之冠；平均每伙成交價逾1000萬元，同創新高。

趙國雄指出，集團今年賣樓兩度達標，稍後將把目標進一步調高，未來將「重價不重量」，如荃灣海之戀．愛炫美（下稱愛炫美）尚有800伙待售，有加價空間。

嘉咸街My Central料下月推

長實仍積極部署推售全新項目，旗下與市建局合作的中環嘉咸街項目已命名為My Central，他透露，項目正待批售樓紙，預計很快批出，最快下月正式推售。現在中半山平均呎價達5萬至6萬元，預計My Central定價將參考中半山樓價。

My Central位於中環嘉咸街23號，屬中環大型單幢樓，提供185伙，預計2019年3月底落成入伙。長實副首席經理（營業）何家欣表示，項目提供2房及3房單位，主打3房戶，全部設有套房，實用面積約由700方呎至近1000方呎，另有特色戶。

暫列今年賣樓「一哥」的長實地產，今年以來共推出4個全新項目，其中與港鐵（00066）合作發展的荃灣海之戀第3期及愛炫美，兩期迄今累售逾1630伙，套現逾181億元；北角維港頌累售近300伙，套現近100億元；馬鞍山星漣海累售逾200伙，　套現逾31億元，連同元朗意花園67座洋房已近沽清，4新盤合共售出近2200伙，套現逾326億元。

意向單一買家承接 基金中資為目標

市場資金充裕，加上市況理想，業主放售大手物業。

消息指，領展（00823）將大手標售逾20個商場，估計市值達150億元以上，並委託測量師行及投資銀行進行招標。據悉，領展意向把全部物業售予單一買家，以基金或內地財團為目標。

市場人士透露，領展正部署推出旗下商場進行標售，而是次涉及銀碼及商場數目，將為歷來最多，本報就有關消息向領展查詢，該集團回應指對消息不作評論。

標售商場數目 歷來最多

據了解，是次領展推售商場數目逾20個，而具體選取的商場暫未有確實名單，但涉及金額估計達150億至200億元，自2014年至今，領展曾5次標售商場，而每次推出數目不足10個（見表），每次套現金額約10億至35億元，故今次推出數目及金額，可謂歷來最多。

據估計，領展仍保留個別地標商場如樂富廣場等，而一些尚未進行翻新的物業，大有機會列入放售名單，預計日內正式公布細節。

消息透露，領展今次推售商場策略作出大調整，將委託測量師行戴德梁行外，投資銀行亦有份參與，市傳兩大型投行瑞信及瑞銀均會參與標售。最大的分別是，領展今次意向由單一買家承接，可確保買方進行長綫投資及管理。

瑞信瑞銀 有機會參與標售

業界人士分析，由於是次有投資銀行參與，加上涉及金額逾百億元，估計領展希望可獲機構投資者包括外資基金、內地財團等承接，若該批商場回報率達4至5厘，兼具增值空間，中長綫回報吸引，亦足以令不少歐美及新加坡基金感興趣。

市場資金充裕，大手買賣非常暢旺，單計7月份，市場已錄得多宗大額買賣，月內已出現多宗全幢成交，包括銅鑼灣Cubus（20億元）、駱克駅（9.65億元）以及偉業街133號半數業權（約10億元），而不少業主亦趁市旺，推出地標物業放售，如冠君（02778）標售旺角朗豪坊全幢寫字樓，市場估值達250億元，另銅鑼灣怡東酒店亦正在招標，並於9月中截標，市場估值近300億元，反映市場資金充裕下，吸引業主大手放售物業。

香港置業行政總裁李志成昨日表示，據土地註冊處最新資料顯示，截至7月24日，7月一、二手住宅(不包括一手公營房屋)註冊量錄2,514宗，較6月同期下跌約48.8%；註冊金額錄約215.5億元，較6月同期下跌約49.6%。

另外，據美聯物業房地產數據及研究中心推算，估計今年落成的私人住宅單位約1.7萬伙，較去年14,600伙為高。截至今年6月底為止，當中售出約8,550個，即售出約5成左右，意味著仍有約8,350伙待售。