青埔特區每坪近50萬最貴 桃園、新竹達3字頭

看準在地企業主需求，區域型商辦供給增。市調業者統計，桃竹地區銷售中的商辦及廠辦案共12案，開價視區段、建商品牌而有其差異，最貴的是青埔高鐵特區案，開價逼近每坪50萬元。已在新竹縣市推出3案的豐邑建設表示，看好在地企業需求，商辦型產品穩定去化中。

據《住展》雜誌統計，桃園市商辦多分布在桃園區、中壢區、蘆竹區等，最貴案為中壢區青埔高鐵特區「站前之星」，每坪開價48萬元，次貴案則是桃園藝文特區「中悅世界中心」，每坪開價39萬元。新竹縣市銷售中最貴案則是新竹市「雲智匯」，每坪開價35萬元。

「雲智匯」昨啟用
與新竹科學園區僅有1分鐘車程，由豐邑建設所興建的「雲智匯」商辦案，昨正式落成啟用，標榜導入旗下喜來登飯店服務，成為新竹市首座酒店式管理科技商辦大樓，根據實價登錄顯示，該案目前共有40筆交易紀錄，成交單價則在30萬元上下。

新竹1年漲近2成
豐邑建設總經理邱崇喆表示，「雲智匯」於4年前進場預售，當時僅開放15樓以下戶別銷售，銷售率約達5成，買方則多為竹科科技廠商、金融等產業，「新竹市在地商辦大樓少，不論就竹北高鐵特區一帶、或是新竹市近竹科，都有相當需求，公司過去推過如『E&D』、『京站』等商辦案，都已順利完銷，就可窺見其需求。」
住商機構企研室主任徐佳馨認為，依照實價登錄資料顯示，對比桃竹地區近2年上半年商辦成交量體，桃園市、新竹市有4~6成的量減，新竹縣則較為穩定，「就價格部分來看，新竹市在短短1年間，價漲近2成最多。區域型商辦案，多由新屋交屋，取決量體、價格增減，二手交易不多。」

價格是首要考量
《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，多數辦公室類型個案，銷售期平均都達3年，部分更從預售賣到結構期、成屋，「消費者對於商辦的價格接受度，多期待較住宅案低約1~2成，但不少個案開出高於住宅案的價格，在成交的磨合上，較為困難。」

何世昌分析，桃竹在地企業主，如傳產或是科技業，對門面要求不若台北市買方高，「因此即便主打豪辦、A辦，價格仍會是在地業者的首要考量。」

總價8000萬僅賣1戶 億元豪宅成交掛零

今年高雄房市買氣相對去年回溫，但產品類型仍以首購與首換型住家為主，大坪數豪宅成交量仍處低檔。房仲統計今年高雄3000萬元以上豪宅成交買氣大幅縮減36.3%，總價8000萬元以上僅成交1戶，上億豪宅更是零成交。

截至5月僅百戶
群義房屋統計今年總價超過3000萬元以上大樓、華廈與透天住家，結算至5月僅100戶，與去年相比呈現大幅減少趨勢。群義房屋總經理陳俊男分析，今年高雄總價3000萬元以上豪宅月均成交僅20戶，較去年31.4戶大幅衰退逾36%，坪數愈大成交減少比例愈高，今年高雄甚至還沒總價上億豪宅揭露資訊。

高雄有實力挑戰總價破億豪宅，除精華區段超級透天厝，目前僅有指標豪宅「京城」與「國硯」且戶型坪數必須超過150坪！去年實價登錄揭露7戶上億豪宅，其中「國硯」成交2戶，「京城」則有5戶，而今年前5月實價登錄揭露資料，2案尚未有任何成交紀錄。

中小坪數仍掛帥
高雄市房屋市場調查協會理事長蘇永仁分析，今年豪宅買氣確實不如過去，因此無論來人賞屋數與成交量都呈現下滑趨勢，目前市場強銷仍以中小坪數剛性需求自住宅，總價千萬元內產品較順銷，「而有能力選購大坪數豪宅或是上億住家購屋族，因市場待售物件多，目前仍處觀望階段，不急於出手。」

針對今年豪宅買氣，京城建設發言人周敬恆認為，目前市場只有首購買氣回溫，換屋產品買氣仍待提升，短期豪宅市場難有大量成交可能，而指標案「京城」今年尚未揭露，不久後資訊應會公開。

鎖定口袋不夠深的首購族市場，建案以優惠付款方式增買氣成風潮。

「四季晏」吸看屋潮
新北汐止「四季晏」、林口「昕樂章」首付25、35萬元，帶來不少看屋民眾，桃園龜山「遠雄新未來」優惠方案限定100戶，須經資格審核才可預定，業者稱「設高門檻才不會讓投資客趁機搶購。」

因周邊新案大打價格戰，原開價每坪46~49萬元的「四季晏」近期打出首付25萬元，分54個月每月付2.5萬元。專案經理龔志謙表示，月付款繳完後才繳房貸，目前每周看屋人數增2倍約50組，成交狀況佳。

亞昕國際開發的「昕動台北」系列也有優惠方案，「昕樂章」首付35萬元起，工程期月付1.88萬元，建商提供10%無息貸款，「昕世代」也打出35歲以下買方首付35萬元交屋。

「只是藉廣告吸引此年齡層買方的注意。」亞昕國際開發行銷部副理林協良解釋，很多首購族需要家人付頭期款，推出此方案是反映市場需求，而非真的限35歲以下購買。

遠雄限量戶有門檻
潛銷中的「遠雄新未來」推出限量100戶、首付56萬元起，工程期付款從4期分為5期的方案，但買方須填資格意向書，附上為夫妻關係等證明，通過審核者才可選戶。「遠雄新未來」行銷副總張益昌表示，不希望投資客趁機搶購，「寧可門檻設高一點，也不讓沒準備好的人跳進來，導致貸款出問題而退戶。」

變更計畫挨告違法 北市府敗訴定讞

延宕逾十六年的台北市永春社區都更案，二○一四年九月在同意戶支持下，提出變更計畫申請獲准，去年七月由建商拆除少數釘子戶、市長柯文哲後也風光出席動土，但因不同意戶狀告市府核定的變更案違法，最高行政法院日前判北市府敗訴定讞；北市府都更處昨坦言，雖然該都更案已動工約一年，但尊重法院判決，變更計畫及建照將一併撤銷且要求停工，成為國內首宗「斷頭」都更案。

延宕逾十六年 同意戶怒斥恐龍判決
三名提起訴訟不同意戶代表的彭龍三在臉書貼文暗酸柯Ｐ，「別以為搞偷拆就會當選」；一百二十幾戶同意戶代表劉德玢不滿說，「不食人間煙火的恐龍法官所作出的判決，未來不排除採取法律行動」；北市不動產開發商業同業公會理事長陳春銅憂心的說，這無異是宣判民辦都更死刑，未來就算同意戶高達九成以上，只要有一戶不同意，沒有開發商敢碰都更。

位於台北市忠孝東路、松山路口的永春都更案，原有一二六戶，其中四．六六戶長期無法整合，實施者森業營造二○一四年九月在同意戶支持下，提出變更計畫申請，將不同意戶劃出後，北市府隔年一月核定變更；但彭龍三等不同意戶也向法院提出行政訴訟，認為建商任意調整估價基準日、減損住戶更新前的權利價值，及以市府舉辦聽證會的方式違法等為由，訴請撤銷此變更計畫。

台北高等行政法院去年六月判北市府敗訴，最高行政法院日前駁回北市府與建商上訴定讞，依判決內容，就是重回到變更核定前、計畫全區重建狀態；都更處副總工程司袁如瑩解釋，只要針對駁回理由修正補強，不會重走一次都更程序；但變更計畫及建照將一併撤銷且停工。

都更處事業科長江中信解釋，該案屬於部分協議合建、權利變換的都更案，未來朝向協議合建視為一個單元，重新跟參與權變的戶數一起選配、抽籤。不同意戶律師蔡易廷直言，過去已與建商簽定私約的同意戶可能因重新選配，選不到原本房屋；管理費重新審議也會迫使建商面臨成本增加考驗，最終迫使建商須改變工法或調整樓層。

同意戶代表劉德玢怒說，這不等於是重新來過嗎？「房子都拆了、地基都已經挖了，你現在叫我們停工，我們家懸在空中，然後讓釘子戶去談權利嗎？」

建商：判決凌駕專業 民辦都更判死
開發商公會理事長陳春銅直言，司法判決若凌駕於都更專業的行政審議，是對都更執行與安定的最大破壞；到底是要遵守中央發布法令推動都更，還是要考量司法訴訟的不安定性而全面放棄；二○一二年因「文林苑」代拆爭議，已嚴重打擊民辦都更案，好不容易中央與北市積極推動都更，改善都會區建物老化等風險，如今這判決無異是宣判民辦都更的死刑。


工商時報
永春都更案 恐胎死腹中

延宕長達17年的北市永春社區都更案，由於不同意戶質疑台北市政府2014年核准實施者森業營造的計畫涉及違法，提起行政訴訟，日前最高行政法院判決台北市政府敗訴，市府應撤銷此案的更新事業計畫及權利變換計畫，全案定讞，為台灣都更之路投下震撼彈！

永春案都更實施者、森業營造董事長黃呈琮昨（2）日表示，這紙判決讓人情何以堪，「先前已有100多位同意戶為1個不同意戶發出怒吼！接下來勢必會有『非常的抗爭！』」甚至不排除提出國賠。

這紙判決昨天傳出後，已為都更市場投下一顆超級震撼彈，永春案面臨胎死腹中。

黃呈琮昨晚沈痛表示，最高行政法院這項判決非常不合理，多年來整合130戶住戶，一直努力到只剩索價12.9億元的1戶不同意戶，都更實施者17年來照著法令整合、合法申請、審議，並取得不同意戶拆除執照及全案建照；但國家一紙判決竟斷99％已等待17年的同意戶回家之路，這實在非常不合理，教人情何以堪。

接下來永春案何去何從？黃呈琮表示，經與律師討論後，繼續施工與否要看市府決定；不過幾乎所有同意戶在第一時間已紛紛表態「會有非常的抗爭！」勢必會發出他們的怒吼，要和不同意戶對決，這個對決只為了一位要求12.9億元的不同意戶而決戰，風暴即將來臨，甚至不排除同意戶和實施者都會向政府提出國賠。

台中捷運綠線土地開發將於2017年下旬陸續招商，市長林佳龍2017年8月2日出席捷運系統土地開發國際研討會暨台中捷運土地開發說明會，宣布台中市已成為第二大城，正是「登大人」階段，不但擁有人口利多，加上內政部通過台中市區域計畫，以及前瞻基礎建設軌道運輸「全壘打」等三大利多，投資台中正是時候，鼓勵投資人一起投資台中、投資未來。

「捷運系統土地開發國際研討會暨台中捷運土地開發說明會」由市府交通局舉辦，邀請日本開發商、鐵路公司及國內知名都市計畫、建築、土地開發等領域專家學者，針對「日本-森大廈」、「東京急行」、「日本-東京地下鐵」等案例經驗分享，並由交通局長王義川進行「台中捷運TOD(公共運輸導向型開發)發展願景」簡報，盼透過相互交流，讓台中捷運土地開發與都市發展更緊密結合。

林佳龍表示，台中是因100年前縱貫線鐵路通車所誕生的城市，但隨著公路系統興盛，使中區沒落。因此大台中發展及舊城區的復興應回到軌道運輸，這也是他在進行整體都市規劃的核心理念。他說看看日本及香港的發展經驗，可以肯定軌道運輸最具前瞻性，且擁有便捷、安全及環保等三大優點，不但有交通功能，更是引導都市發展的策略，這是人口密集都市的唯一選擇。

林佳龍指出，20年前他曾在日本工作一年，有很深的體會，東京山手線為環城鐵路，可擴大整個都心，輻射出去約6、7條捷運路網，且多為私營，在政府預算有限下，明確的開發路線，透過民間投資可以帶動沿線整體發展，且環狀鐵路不管逆時針、順時針都能到達目的地，方便大家安排時間，且不會塞車，這就是所謂「複合式大眾運輸系統」。

他說，上任市長前，台中交通肇事率及死亡率是全國平均2倍，就是缺乏大眾運輸系統，因此他提出安全、人本、綠色交通，尤其是軌道運輸是最綠色的交通，可以讓易排放PM2.5的二行程機車及柴油貨車減量。台中市與台北不同，任何軌道運輸到原縣區，還有許多待開發的非都市土地，可以蓋社會住宅、商辦大樓、購物中心及餐廳，市府也推大車站計畫，未來將成最大TOD區域。

林佳龍強調，軌道運輸必須要有路網，在市府積極爭取下，大台中山手線、捷運藍線、捷運綠線延伸到彰化等三案，成功納入前瞻基礎建設計畫，以台鐵山手線做為骨幹，結合捷運綠線及藍線及輻射出去的路網，讓軌道運輸四通發達，將帶動很多運量及商機。林佳龍也宣布，根據內政部統計，台中市人口數7月底已達277萬8,182人，比高雄多309人，正式成為台灣第二大都市，除人口利多外，台中市區域計畫也在上個月中獲內政部審定通過，讓大台中123不再只是願景，再加上前瞻基礎建設軌道運輸全壘打，這三大利多讓台中未來將形成蛋黃區，擴大至彰化、南投及苗栗，進一步建構出中台灣完整的區域發展藍圖。

他強調，台中正是「登大人」的階段，投資台中正是時候，過去招商模式標準太嚴缺少投資、太寬則有圖利之嫌，因此市府評估只要取得所期待的招商利益，其他的利益將歸投資者，期待更多投資人投資台中、投資未來。

針對台中捷運場站開發招商制度，交通局長王義川說明，軌道開發工程經費非常大，自償必須透過場站開發，過去涉及地土、投資者權益及政府應拿回的樓地板面積，因此這次與台北不同模式，可兼顧地主被徵收權益，不預設各站的開發方向，減少限制積極促成開發，透過市場機制激盪出突破性的發想。

同時在權益分配上，與投資人本於合作互惠的精神，共推估價師，公正進行權益分配，並在簽約時即確定，不會因10年後開發完成，再向投資人變更，創造地主、投資人與政府三贏的局面。後續招商文件確定後，將逐站對外公告，並再召開正式公開說明會，期待各界投資人一同投資大台中。

桃園市長鄭文燦2017年8月2日前往機場捷運A1台北車站，出席「啟動運量千萬記者會」，鄭文燦表示，機場捷運是國家的門面，而運量的培養需要多元化的服務，包括轉乘、接駁、各站設施及健全的捷運路網。機場捷運自3月2日正式通車營運至今，平均1天5萬4,000人次搭乘，希望能逐步達成1天8萬人次的目標，並預計8月底達到1,000萬搭乘人次。

鄭文燦指出，機場捷運自3月通車到現在即將滿半年，原估計的運量是1天4萬5,000人次，自營運以來，平均運量是1天5萬4,000人次，且仍然在逐漸成長中，要以1天8萬人次為目標，預計8月底可以達到1,000萬搭乘人次，這也是機捷的重要里程碑。桃捷公司後續會視實際營運成長的情況，規劃購置新的車廂，以達成6分鐘1班的目標。鄭文燦肯定桃捷公司團隊的用心，接下來會推出更多元的服務，包括在A1站美食廣場、購物、休閒等服務項目，未來在其他各站也會提供各種多元的服務。

鄭文燦說，由於過去延宕通車，導致桃捷公司在機場捷運營運前已累積虧損約17億元，目前由交通部高鐵局研議補貼機制；另外，桃捷公司2017年的票證收入預計可達16億元，加上廣告收益及租金收益，2017年營運狀況會控制在1億元以內的虧損，機場捷運的營運表現良好，也顯示機場捷運的潛力及國人對於機場捷運的需求。

鄭文燦也說，在國際機場聯外方面，桃園國際機場對外交通每天有10萬人次，目前平均1天有2萬5,000人改搭機場捷運，在第三航廈完工後，會有更多人搭乘。機場捷運通過第1次颱風尼莎颱風的考驗，在豪大雨期間有超過4萬人選擇搭乘機場捷運，顯示機場捷運對於旅客需求的重要性；而在北北桃間的交通方面，北北桃的人口很多，包括機場線、棕線、三鶯線延伸等，都能使北北桃軌道建設接軌，「前瞻基礎建設計畫」能讓捷運從台北延伸到桃園，打造首都一小時軌道生活圈，以捷運、鐵路取代小客車，達到綠色運輸的目標。

鄭文燦提到，市府會積極做好捷運綠線、綠線延伸中壢線等建設，完成桃園捷運路網，也縮短台北與桃園的距離；他也期望內政部盡快完成機場捷運各站區的都市計畫審查，市府會做好各場站開發及新市鎮的開發。至於新北市政府提出機場捷運在新北市段增加2站的計畫，鄭文燦表示歡迎，目前已預留站體，相信將有助機場捷運的整體營運。

桃捷公司董事長劉坤億表示，截至7月31日為止，機場捷運搭乘人次已達860萬人次，平均每日運量約5萬4,000人次，這個數字是桃捷公司所交出的第一張成績單，預計在8月底運量將可突破1,000萬人次。

劉坤億也說，機場捷運包括幾項特色：首先，機場捷運是一條服務機場旅客的捷運，平均每日運量的50％來自來自桃園國際機場入出境的旅客；第二、機場捷運是一條通勤的捷運線，據統計目前每日約7,000位乘客搭乘機場捷運通勤或通學；第三、機場捷運是一條生活休閒的捷運線，沿線包括購物商場及休閒農場等，讓北北桃地區居民在假日時進行休閒旅遊；第四、機場捷運是一條智慧的捷運線，具有全線4G Free Wi-Fi外，8月也將導入AR的應用，並協調交通部增設另一條骨幹光纖，未來可作為商業運用或預防維修的工具，希望大家能多搭乘機場捷運，直達美好。

微風集團董事長廖鎮漢表示，恭喜機場捷運自3月開始營運至今約5個多月的時間，搭乘人次即將到達1,000萬人次，微風集團在10年前與台鐵攜手打造台北車站，開啟台灣軌道經濟的一頁，未來將以最高規格打造國家門面等級的賣場，提供旅客更好的服務。

中華航空董事長何煖軒表示，機場捷運在規劃時納入了預辦登機的服務，將桃園機場延伸至機場捷運A1台北車站，透過該服務降低桃園機場的擁擠度。早期台北車站內只有搭乘火車的旅客，現在的台北車站則是許多人喜歡去逛的地方，期盼微風集團能複製在台北車站成功的經營經驗，在機場捷運A1台北車站再創造奇蹟。

大都會衛星車隊董事長吳建璋表示，大都會衛星車隊為了配合慶祝機場捷運運量即將突破1,000萬人次，乘客只要使用大都會衛星APP軟體招攬計程車，進到機場捷運A1台北車站掃描QR-Code條碼，就可獲得50元乘車抵用券，期盼吸引更多市民朋友搭乘計程車到A1站消費或搭乘捷運。

桃捷公司董事長劉坤億亦指出，為慶祝機捷運量突破千萬人次，推出多項優惠措施，於總運量正式突破千萬時，將贈送「五萬元微風商品禮券」給第1,000萬名搭乘的幸運兒，另加贈前、後各1名2萬元商品禮券，總共3位。其他優惠活動包括8月2日至31日「為世大運選手加油」，出示A1站臉書打卡畫面(設公開)，或出示微風APP消費，即享指定專櫃9折優惠；出示世大運場館門票，即贈A1站至該門票賽事場館的車票1張，搭乘區間為A1至指定3站(A4新莊副都心站、A6泰山貴和站、A7體育大學站)，限兌換去回程任一趟，期間來回共限500張。

8月2日至9月30日止，旅客凡於A1站預辦登機，即可獲抽獎券1張，獎項內容為「中華航空區域線經濟艙來回機票」3張；旅客凡於A1站預辦登機，並出示華航登機證上之會員卡號，即享微風A1站全館消費88折優惠，微風台北車站多項指定商品買一送一。

此外，8月2日至9月30日止，旅客凡使用大都會衛星APP叫車，且目的地設為A1站，即可獲大都會計程車乘車50元抵用券1張，抵用券限下次搭乘大都會計程車使用；A1站旅客凡憑機票、桃捷車票(乘車證明)，或出示微風APP會員積點消費，即享指定櫃位商品9折優惠。

隨著全球景氣回溫，根據財政部發布資訊顯示，2017年上半年台灣出口成長率達12.5％，為近6年來同期最大增幅，尤以電子零組件及科技業訂單帶動，產能擴張也讓工業不動產需求增加，據統計，電子業及科技業前6個月購置工業廠房、廠辦的金額為92.8億元，若再加上7月初以12.51億元標脫的新日光能源科技竹南廠房，電子及科技業投資金額已突破100億元。

根據第一太平戴維斯研究部統計，今年上半年大型商用不動產交易總額僅244億元，年減幅度達35.8％，且投資與自用交易金額占比呈現兩種截然不同局面。根據統計自用需求的工業廠辦與廠房，雖然單筆交易金額不若辦公大樓驚人，但累計上半年成交金額已達168億元，占整體交易69％，相較於過往占比介於30％至40％，工業不動產交易占比來到近10年新高，成為商用不動產市場量縮下的重要支柱。

第一太平戴維斯資深協理黃瑞楠表示，自去年底發布的2017年企業置產意願調查中就已發現，雖然整體企業購置不動產的意願沒有成長，僅有不到2成的受訪者有置產的規劃，但有意願的企業中，有54％來自於科技業，與今年上半年市場表現相符。

隨著房地合一稅上路，交易皆須實價課稅，加上經濟部及金管會皆曾表示將研議抑制工業不動產炒作的措施，目前工業不動產普遍以自用交易為主，買賣雙方通常為同區廠商或位於鄰近工業區，對於合理價格有相當程度的認知，成交價格通常符合區域行情，少有投資客買低賣高的操作空間，是促使交易穩定的另一關鍵。

居住健康意識抬頭，坐擁大片綠地環境的公園宅也成票房保證之一。高雄小港區的少康營區空地，明年將開闢成小港最大的公園綠地，當地居民除了期待休憩及景觀機能的提升，更看好商場於周邊進駐。

高雄近年來在政府的主導下，增加了許多公園綠地，據蘋果日報報導，國軍少康營區預計明年將成小港區內最大的公園，未來將有10公頃開闢成公園及園道用地，同時也規劃近11公頃商業區土地，將引入商場、辦公及旅館等產業，約可創造5千個以上的就業機會。少康營區位於高松路、營口路口，總面積23公頃，過去有陸戰隊99旅駐守，2011年撤離後留下大片閒置土地。

而當地在日前舉辦了公園的命名活動，經過票選，在地居民最希望的名稱是「高松綠園道」，其次為「小港之星」、「少康森林」，據中時報導，國民黨籍市議員陳麗娜表示，少康營區空地周邊有松金、山明、高松、泰山等里，里民相當期待在公園完工後，有更寬闊的活動空間及休閒機能，陳麗娜強調，新公園命名活動是為了讓當地居民更有認同感。

在過去被認為是高雄市相對偏僻地區的小港區，在捷運紅線通車之後，城郊之間的距離已經大幅縮短，據實價登錄資料，近一年小港區平均單價為每坪10.87萬元，而永慶不動產高雄五甲捷運加盟店經理林義智也指出，小港區內的小港高中生活圈，是該區最熱鬧的地段，生活便利性佳，且清一色是1字頭的親民的價格受許多民眾青睞。

捷運宅向來受購屋族青睞，將於2019年完工的台中捷運綠線，沿線建商紛紛推出2至3字頭新案，但據統計2017年Q1，捷運G8站周邊成交均價每坪僅17.9萬元，專家指出，若價格與市場預期相差太大，恐怕將造成有市無量的情況。

台中捷運綠線，沿線不少新案進入完工階段，預計年底前會有一波交屋潮，據蘋果日報報導，捷運G12站周邊新案，主力房價落在2至3字頭，其中交屋規模最大的區域位在G7站周邊，最大量體的住宅超過300戶，每坪單價33至36萬元。

然而據實價登錄資料，觀察台中捷運綠線沿線各站周邊近2年行情及交易量變化，G8站周邊，2017年Q1成交均價每坪僅17.9萬元，還較去年同期下跌4.8%，交易量也比去年少了17.8%，和周邊區域行情相比，3字頭的新案也已超出目前行情的將近1倍。

有巢氏房屋台中崇德松竹加盟店業務經理熊光華分析，台中捷運沿線交屋潮近年逐步增多，總價800萬元以內的小宅或套房市場接受度高，但若是大坪數、單價又超過25萬元以上，市場恐不買單，去化速度緩慢。 有巢氏房屋執行副總莊志成分析，沿線各站呈現停滯或小幅量縮，因價格與買方的期待落差大，造成區域交易量下滑，唯有讓利才有成交的情況將持續下去。

台肥公司指出，南港C2觀光飯店開發案，因擬提高履約保證金，已與承租的兩家觀光飯店業者漢來、凱撒協商，但目前尚無協議，希望儘快有具體結果，不能一拖再拖。

台肥認為，針對南港C2觀光飯店開發案，本身投資金額高達新台幣120億元，但承租的兩家觀光飯店業者漢來、凱撒只各提1億元履約保證金，差距太大，台肥盼提高保證金。

台肥規劃南港C2土地約7051坪，土地開發案包括2棟觀光飯店、1棟商辦大樓，自2015年12月動土，已興建連續壁，但未進入地基工程，在2016年暫時喊停，等與兩觀光飯店業者協商有結果，才會復工。

　由於境內融資難度加大，截至7月房企累計海外融資額度達到255.7億美元，相比2016年同期的82.7億元上漲了209%。

　　境內融資難度加大，房企正在爭搶海外融資視窗期。

　　中原地產研究中心資料顯示：7月單月，房企海外融資合計達到32.8億美元，房企年內累計海外融資額度達到255.7億美元。相比2016年同期的82.7億元上漲了209%。房企海外融資額度創造了歷史同期境外融資最高紀錄。

　　從發行規模看，恆大（03333.HK）位列首位。恆大6月22日公告顯示，發行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發債66.24億美元；其次是佳兆業（01638.HK），達到35億美元。此外，中國海外發展、龍湖、碧桂園、綠地也都發行了5億-10億美元不等的境外債。

　　加速海外融資

　　在海外發債程式簡化、政策鼓勵外匯流入的大背景下，中資企業發行美元債正迎來視窗期。資料顯示，2017年上半年，中資企業共發行142只美元債，總發行規模1020億美元，較2016年同期大幅增長。

　　其中，房企發行美元債最為積極。法國外貿銀行（Natixis）最新報告預測，今年中國離岸美元債發行量持續增長，總金額或將超過去年兩倍。房地產發行美元債規模較大，占總發行規模的39%。

　　中原地產統計，房企1月發行海外融資共計9筆，2月3筆，3月11筆，4月4筆，5月6筆，6月11筆，7月9筆。

　　其中，一些房企發行新票據為舊債融資。以恆大為例，其將現有多筆1-3年到期的優先票據，交換成4年、6年、8年期優先票據，金額28.24億美元，並額外發行4年、6年、8年期合計38億美元優先票據。換言之，本次發債總額達66.24億美元，其中8年期優先票據占比超七成。

　　為何中資企業自2017年掀起美元債發行潮？

　　民生證券研究報告分析，跨境資本格局演變更多取決於政策預期。美元發債增多的首要原因來自政策層面的推動——2017年，“資本管制+加大吸引外資+鼓勵境內機構海外資本回流”組合拳使出，簡化海外發債程式，政策層面鼓勵外匯流入。

　　同時也有業內專家補充，從發行趨勢看，當前美國十年期國債到期收益率依舊處於2014年以來的低點，對發債企業來說，處於較好的發行視窗期。同時，考慮到境外發行美元債具有發行條件便利、發行限制低等優勢，美元債正在逐步成為國內企業融資的重要管道。

　　從房企層面看，中原地產分析師張大偉認為，房企海外融資步伐繼續加快，出現這一趨勢的主要原因是境內融資難度加大。境內房企融資總量在減少，資金價格上行已成為趨勢。這種情況下，企業開始在海外尋找融資機會，雖然美元資金價格也在上行。

　　張大偉認為，美元走強後熱錢將流出中國市場，疊加內地債券市場融資難，會加劇房地產企業“錢荒”窘境。而房企為補充現金流，依然會努力在海外融資，預計2017年房企海外融資或繼續刷新紀錄。

　　房企迎資金鏈大考

　　不過，易居研究總監嚴躍進認為，海外融資的最好時機也在慢慢消失，一個重要的因素是，全球利率出現上升態勢，尤其是美元加息後更是如此。所以收緊的信貸政策環境，值得此類企業關注。後續對於此類融資來說，或有救急含義，如國內大規模拿高價地後，需要海外融資彌補短期資金不足，但償債壓力也是較大負擔。

　　嚴躍進表示，近期海外發債動作，或與部分房企持續拿地後資金壓力增大有關，這是一個救急方式，從側面也說明，很多房企的發債資信不錯，融資依然還有機會。

　　CRIC發佈的6月房企月報顯示，目前房企融資前景仍不容樂觀。6月，若除去恆大引入戰投和新發票據，企業新增融資額仍然有限。日前，央行公佈的5月金融資料統計報告顯示，M2增速幾十年來首次落至個位9.6%，因此資金面仍然趨緊，而房地產又被政策重點“照顧”，未來融資環境改善可能性不大，再加上目前債市波動，對房企短期融資也造成一定壓力，逼迫房企海外發債，而房企海外評級普遍較低，因此融資成本也會上升，房企再要拿到便宜的錢，已是難上加難。

　　中原地產研究中心統計資料顯示：2017年以來，房企融資資料繼續低迷，合計包括私募債、公司債、中期票據等（不包括股權融資）的境內融資僅為2238.97億，2016年前7月同期發行融資額度高達7923.7億，同比減少71.7%。2017年7月單月房企融資金額467億，而2016年7月同期為1187.8億，月度同比跌幅61%。

　　不僅如此，從資金價格看，2017年來發行的債券利率均在5%-6%以上，6月，多宗融資的資金成本已接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%，均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率在5.5%以上。

　　張大偉認為，從資金成本看，支援2016年房地產市場爆發的主要原因是房企的各種管道低價格資金，債券是價格最低的資金來源，2017年上半年房企發債難度加大，資金壓力也明顯加大。他認為，海外融資難度會越來越大。

　　國泰君安(21.220, 0.18, 0.86%)證券資料顯示，從2016 年4季度起，房企公司債發行驟然收緊，2017年以來沒有一家A股上市房企發公司債。從 2017下半年開始，房地產公司債回售和到期量逐步攀升，償債壓力加大。2017下半年，房企債券回售到期在1000億左右，但2018-2019年回售到期接近5000億，部分激進擴張的中小房企，面臨愈來愈大的償債風險和資金鏈壓力。

上海易居房地產研究院8月2日發佈《7月住宅成交報告》顯示，7月份50城新建商品住宅成交面積為2233萬平方米，環比減少7%，同比減少21%。從資料來看，已連續4個月環比下跌，連續5個月同比下跌。整體來看，一二三線城市均降溫，其中，三線城市裡廊坊領跌。

資料顯示，從環比跌幅資料看，包括廊坊、贛州、蘇州、佛山和呼和浩特等城市有明顯下跌；從同比跌幅的資料看，同比跌幅最大的5個城市為廊坊、濟南、福州、呼和浩特和北京。對於廊坊、濟南、福州和北京來說，購房政策總體是較緊的，持續的政策高壓下住宅成交量容易下滑。

上海易居房地產研究院研究員賴勤告訴《證券日報》記者，新建商品住宅成交面積連續多月的環比和同比下跌，說明市場在持續降溫，體現了各地政策的有效性，部分城市投資投機需求得到有效地抑制，房地產市場正在回歸理性。目前來看，嚴厲的調控政策加上緊縮的金融環境會繼續對樓市產生影響，預計8月份市場交易繼續趨弱。另外，在四季度政策面不會出現明顯鬆動的背景下，傳統樓市銷售旺季的“金九銀十”預計成交慘澹。

最近一段時間，針對我國住房租賃市場的利好政策以及地方熱點新聞的頻繁出現，再一次將業界目光聚焦至租賃市場。

在全國首批12個開展住房租賃試點的城市中，除廣州提出“租購同權”外，近日杭州也明確，將探索構建政府公租房和市場租賃房相結合的“大租賃”新平臺。此外，成都通過的《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》提出，到2017年年底，成都將組建或改建3家-4家國有住房租賃公司，啟動一批租賃住房建設，完善住房租賃交易服務平臺，到2020年基本形成供應主體多元，管理服務規範，租賃關係穩定的住房市場。其中，成都市屬國有住房租賃公司將新組建或依託現有國有企業組建，主要開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，當前發展租賃市場最大難點在於：地價房價偏高，導致租金收益率太低，可以說僅靠市場機制很難吸引到開發商參與租賃市場，因此地方政府只能依賴國有企業。然而我們必須要明白的是，在利用國有企業體制優勢的同時，還要注意防範再次走出1998年房改之前的歷史老路。

“因此，從長遠來看，還是應通過壓低地價，降低費稅，鼓勵舊建築改造用於住房租賃，引導市區郊區的集體用地用房轉用住房租賃等方式，進一步鼓勵市場主體參與到住房租賃市場發展，尤其是讓民企大力參與長租公寓。”楊紅旭稱。


最近租賃市場的火熱，與近兩年監管層對於租賃市場的鼓勵是分不開的。如2015年1月份，住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出，積極推進租賃服務平臺建設，大力發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度；2016年6月份，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系；2017年7月份，住建部等九部門聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。

偉業我愛我家愛集團副總裁胡景暉日前對記者表示，發展住房租賃市場是一項系統工程，涉及國家從法律法規、財稅金融、教育醫療、社會保障，到產業結構調整、資源優化配置乃至文化傳統、社會觀念等諸多方面，所以困難確實不小。不過，雖然需要解決的問題有很多，但隨著相關制度的逐步建立，政策的進一步落實，中國的住房租賃市場將越來越完善和繁榮。

8月2日《經濟參考報》刊發題為《成都年內將建3至4家國有住房租賃公司》的報導。文章稱，近日，成都召開市政府第163次常務會議，會議指出，此前《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案（送審稿）》已被住建部批復，擇日將正式實施。居住證持有人按規定享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。到2017年年底，成都將組建或改建3至4家國有住房租賃公司，到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

實施方案顯示，成都將從鼓勵租賃發展、建立租賃機構、增加供應房源、降低租房稅費、加強租賃監管等方面，啟動一批租賃住房建設，完善住房租賃交易服務平臺，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務體系；到2020年，基本形成供應主體多元，管理服務規範，租賃關係穩定的住房市場。

同時，成都市房管局相關人士表示，成都將通過新建、配建、改建等多種方式，多管道增加租賃住房房源。一是通過國有公司新建一批人才公寓、產業園區配套租賃住房，保障高端人才、高技能人才的居住需求；二是通過開發企業配建租賃住房、住房租賃企業依法合規改建存量住房等管道增加房源供給，保障市民的住房租賃需求；三是加快政策性保障型公租房建設，保障困難群眾的住房租賃需求。通過多管道增加房源供應，將形成國有租賃住房為主導、商品房新建配建為主體、個人富餘住房為補充的供應體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求。

運營平臺方面，方案指出，到2017年底，成都將新組建或依託現有國有企業組建3至4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。未來，成都將逐步將現有政府投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業管理，支援企業向機構化、規模化方向發展，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

方案還顯示，鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務。支援房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房，開展住房租賃業務。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。為鼓勵企業開展租賃，稅收方面將給予優惠，成都將對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人落實稅收優惠政策支援。

業內人士表示，此次租賃試點的啟動距離住建部下發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》不足半月，速度超乎尋常，從另外一方面顯示了政府對發展租房的決心。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，加強租賃市場，培育租賃需求，有利於房價的穩定，將是我國房地產長效機制的重要方面，未來將有越來越多的城市加入推進租賃市場發展的行列。

近年人民幣貶值、走資等因素，大量中國資金外流至各地樓市，加上環球股市造好，成為推升全球樓市的動力。

萊坊早前發表《活躍資本》報告，指內地跨境投資在10年間上升26倍，內地資本的跨境房地產交易額去年達266億美元（約2,075億港元），佔亞洲所有資本投資近40%。

當中倫敦、紐約等城市最受中國投資者歡迎，而隨着英鎊大跌，以及該地選擇較多下，均是吸引投資者進駐的原因。

中國成澳洲樓市最大買家

今年來，倫敦至少錄得7至8宗逾10億元物業買賣，如爪哇控股（00251）今年5月以26億元收購33 Old Broad Street物業，總面積19.1萬平方呎；華置（00127）以17.6億元購入11 St James Square全幢；華潤置地（01109）亦斥30億元購入商廈；內地祥祺集團於上月中斥42億元收購倫敦20 Canada Square。

澳洲樓價急升，與境外資金流入，尤其是來自中國資金有密切關係，自2012年起，中國買家已超級美國及新加坡，成為澳洲樓市最大手買家，2015至2016年間，中國在澳洲地產相關行業合共投資319億澳元（約1,984億港元），佔中國對澳洲總投資近70%。

其中悉尼、墨爾本等大城市的寫字樓及住宅都是中資主要投資對象。但現時中央政府加強控制資本外流和經濟問題，內地對外投資的可持續性，仍有待觀察。

此外，最近環球股市牛氣沖天，美股連日破頂；港股今年亦氣勢如虹，創兩年新高，昨報27607點。在股市帶動財富效應下，亦成為樓價上升的動力。

負債率349% 傳孫宏斌大手押股

融創中國（01918）董事長孫宏斌雄心壯志擴展事業王國，洽購綠城中國（03900）及佳兆業（01638）無功而還後，對吸納同業資產仍未氣餒，在市場不看好之下染指陷入財困的樂視，早前更無懼負債上升斥資438.44億元（人民幣．下同）收購萬達集團13個文旅項目91%權益，並預告今年全年銷售有望增至3000億元，躋身內房業三甲。由於負債率急升，有傳融創已引起沽空機構關注，可能成為繼中國恆大（03333）後另一隻遭大舉沽空的內房股。

彭博報道，融創債務不斷膨脹，成為對沖基金及其他沽空機構的狙擊目標，以發表沽空報告聞名的FG Alpha Management首席投資官Dan David表示，融創投資樂視及萬達後，市場擔憂其財務穩定性及槓桿水平，同時中資銀行正在收緊對民企發放貸款；雖然目前未有沽空融創，但正在密切關注該公司。

股價強勢未嚇退空軍

融創的負債權益比率估計已達349%，相當於同業水平的5倍。資料顯示，孫宏斌可能抵押了所持有的84%融創股權，若股價下挫被要求追加抵押品及保證金，將構成潛在風險。融創昨天走勢反覆向下，收報19.12港元，跌4.9%；惟年初以來仍累升1.96倍。

融創股價迭創新高，沽空情況未見減弱，7月28日融創的沽空金額達歷史高位，並取代恆大成為港股沽空金額最高的內房股。根據彭博資料，融創的沽空頭寸佔其流通股本比例已升至15.1%，相對而言恆大則由逾20%降至不足15%。

發美元債利息成本偏高

報道指出，融創的財務指標有助解釋為何沽空機構會堅守陣地，融創12個月預測市盈率為15倍，較同業高出32%，但利潤率卻只及行業平均水平的一半。即使上周配股籌5.16億美元（約40.24億港元）後，其負債比率仍較去年底高出50%。去年11月有資料暗示孫宏斌已押股，不排除是以遠低於目前股價的水平質押融創的股份。

融創配股集資約40億元減債後，據悉昨天已獲發改委批准發行美元債券，額度為10億美元。渣打指出，融創3年期票據的初步價格指引（IPT）為7.5厘，收益率較一些同業的現有債券高。標普對有關美元債券給予「B」的長期發行評級，以反映該公司的結構風險，並把融創置於負面評級行動觀察。

投資者呎價1.55萬搶 貴過區內私樓

資助房屋愈賣愈貴；加上投資者高價搶奪，令市場一周內兩度誕生公屋王，白表（自由市場，已補地價）呎價同逾1.5萬元，甚至貴過同區私樓。將軍澳公屋景林邨蚊型戶上周以白表呎價1.54萬元成交，成為全港呎價最貴公屋王；但紀錄保持不足一周即被打破，更令人意外的是，該新晉公屋王原來是黃大仙鳳德邨一個銀主盤，於本月初以呎價1.55萬元創出新紀錄，呎價貴絕全港公屋市場，並為鳳德邨事隔約兩年再奪全港公屋王寶座，上述景林邨單位只能「淪為」新界公屋王。

富誠地產分行經理陳錫金稱，上述公屋王為鳳德邨銀鳳樓低層53室，實用面積126方呎，開放式間隔，原業主因資不抵債，單位被財務公司沒收，於上月以白表價228萬元及綠表價（第二市場，未補地價）100萬元放售，最終在本月初獲投資者以白表價195萬元承接，呎價約1.55萬元，貴過同區私樓。

銀碼細易入場回報不俗

香港置業高級聯席董事駱啟生指出，同區豪苑最新平均呎價約1.17萬元，全港公屋王較之高32.3%；即使樓齡較新的現崇山，最新平均呎價約1.49萬元，亦不及全港公屋王貴。

陳錫金稱，鳳德邨一向由投資者主導，尤其細單位的投資者比例更高達九成，主因該類單位「lump sum（成交價）細，易入場」，回報卻不俗。與新晉公屋王實用面積相若的其他單位，現時月租7500元至8000元，即新買家可享4.6厘至4.9厘回報。

原業主於1999年以綠表價9.69萬元購入，於2013至2015年間先後向中潤財務等4度借貸，涉資共89萬元，儘管期間有借有還，最終仍無力償還貸款而被財務公司收樓，淪為銀主盤。

景林邨退居新界公屋王

至於短時間內痛失全港公屋王寶座的將軍澳景林邨單位，據區內代理透露，為景桃樓高層28室，實用面積153方呎，開放式間隔，上月底以白表價235萬元易手，呎價約1.54萬元，雖然全港呎價最貴公屋紀錄不足一周被鳳德邨所超越，但仍保持新界公屋呎價最貴紀錄。

該消息人士說，新買家為首次置業的投資者，擬購入長線收租，按同類單位月租7000元至8000元計算，新買家享3.6厘至4.1厘回報，「唔好睇個單位呎價好似好貴，lump sum（成交價）200幾萬喺同區絕無僅有」；加上買家須支付的首期較少，故這類面積細小的公屋單位成為不少投資者的入市對象。

原業主於2013年以綠表價13.85萬元向房委會一手購入，並獲銀行批出13.6萬元按揭金額，即原業主當年僅以2500元便成功上車。

新界細價樓破頂成交浪接浪，二線屋苑更頻頻追落後。屯門盈豐園一個頂層戶以每方呎約1.12萬元易手，是該屋苑不足一個月再錄呎價破頂成交。

中半山君珀勁蝕千三萬離場

祥益地產高級客戶經理陳秀春說，盈豐園1座頂層戶，實用面積367呎，兩房間隔，日前獲區內上車客以410萬元承接，呎價約1.12萬元，把屋苑原由2座高層F室保持不足一個月的約1.11萬元紀錄推高約0.9%，創屋苑歷史新高。原業主於2011年以168萬元購入單位，賬面賺242萬元，升值逾1.4倍。

不過，豪宅市場則見大額蝕讓，市場消息稱，入伙僅3年的中半山君珀，高層B室，實用面積1452方呎，新近連車位以5740萬元易手，呎價約3.95萬元。原業主於2012年以7126.9萬元向發展商一手購入，賬面勁蝕1386.9萬元（約19.5%）。該消息人士透露，上址放售已一段時間，惟上月起「業主突然話要急賣，叫價由7000幾萬一下減落嚟」；而是次虧損金額料創近年區內最大宗個案。

資金持續流入車位市場，土地註冊處資料顯示，深井豪景花園4樓雙號車位，投資者5月才以50萬元購入，上月初即以57萬元摸售，持貨1個月炒貴14%。

區內代理透露，近期有數名投資者積極炒賣豪景花園的車位，分別於二手市場吸納多個車位短炒，例如5樓單號車位，購入價35萬元，5月份以47萬元沽出，轉手獲利12萬元，升值34%。

沙田玖瓏山 豪客358萬再購車位

其次，美孚新邨8期地下雙號車位，原業主於6月份以130萬元購入，上月初即以165萬元摸售，持貨1個月短炒獲利35萬元，升值27%。

另外，沙田玖瓏山LG層雙號車位，上月以424萬元易手，創新界區車位造價新高紀錄。土地註冊處資料顯示，該出手闊綽的買家，本月初再斥資358萬元，購入同屋苑B層一個單號車位，原業主於2015年中以126萬元購入，持貨約兩年，帳面獲利232萬元，期內升值184%。

至於商用車位方面，土地註冊處資料顯示，觀塘興業街寶業大廈一個車位，剛以450萬元易手，屬區內車位新高。

購買力轉至新盤，令7月份現樓按揭登記回落至9,787宗，按月跌2%，惟樓花按揭上月則錄751宗登記，按月再升26%，業界料，未來現樓按揭量續挫。

樓花751宗 按月升26%

中原按揭指出，7月份現樓按揭有9,787宗，較6月份10,010宗，按月跌2.3%，綜合今年首7個月累錄5.85萬宗，按年增63%，數字為6年高。樓花按月增26%至751宗，今年累計有5,677宗，按年同期多73%，創13年新高。

中原按揭董事總經理王美鳳預期，近月二手成交回軟，未來現樓按揭登記量將會縮減。

大型銀行積極搶按揭業務，經絡按揭表示，滙豐連續6個月成現樓及樓花按揭市佔雙冠軍，四大銀行7月份市佔共69.3%，微升1.3個百分點。而累計今年首7個月銀行按揭市佔，暫以滙豐排首位，承辦約1.6萬份按揭，中銀排第二。經絡按揭市場總監劉圓圓預計，發展商續提供高成數一按及回贈推盤，新盤仍屬市場焦點。

樓價越來越貴，發展商為吸客近年各出奇謀，不斷推出由財務公司（俗稱財仔）承造的高成數按揭計劃，市場風險急升。有地產代理公司統計，從一手買家第一按揭市場來看，2016年落成新盤之中，借財仔比例高達10.36%，而2017年落成新盤的相關比例急升至15.03%，升約5個百分點。至於2018年落成新盤的相關比例亦達14.26%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇昨日指出，新盤買家第一按揭市場，財務公司的市場佔有率有上升趨勢。2016年落成的新盤中，由財務公司承按的有1,087宗，涉及買賣合約金額131.99億元，分別佔10.4%及13.3%。

相關數據於2017年及2018年落成的新盤中，明顯上升。該行資料顯示，2017年落成新盤由財務公司承按的有921宗，涉及買賣合約金額72.69億元，分別佔15%及15.7%。而2018年落成的新盤由財務公司承按的亦有491宗，涉及買賣合約金額57.33億元，分別佔14.3%及24.1%。從上述數據統計，即過去兩年來借財仔買樓宗數共2,549宗，涉及買賣合約金額262.01億元。

發展商搭路促銷

黃良昇估計，數據上升是因為發展商為促銷樓花，引入旗下財務公司，提供更具競爭力的一按，協助買家入市所致。再者，金管局持續收緊樓按審批，令少量買家轉投財務公司，以獲較寬鬆的按揭條件。