特殊建案不設限 專家：沒誘因

為鼓勵民眾自行實施都市更新，內政部昨通過「中央都市更新基金補助辦理自行實施更新辦法」部分條文修正草案，自辦都更的重建案每案補助上限從目前五百萬元，提高到八百萬元；而基地面積超過三千平方公尺，或所有權人數超過四百人等特殊情形的重建案，只要經直轄市、縣(市)主管機關敘明理由並經審查同意，更可不受八百萬元限制。但專家認為幫助有限，整體房地產景氣不好，根本沒誘因。

內政部營建署副署長王榮進說，民眾自辦都更案，如住戶百分之百同意的案子，在第一階段必須辦理事業計劃、概要計劃，因都更案剛啟動，住戶須自己出錢提出計劃申請，有些住戶擔心如審查不通過，錢就白花了，以致意願不高，因此政府給予擬訂事業計劃五百萬元補助。

補助一半補強費
王榮進指出，對其他沒百分之百住戶同意的都更案，除須辦理事業計劃、概要計劃外，還要提出權利變換計劃，這部分現由參與都更案的住戶出錢，修法後由政府補助三百萬元，使整個重建都更案補助從五百萬元提高到八百萬元。
修法還包括提高「整建」或「維護」方式辦理都更案的補助，提高擬訂都市更新事業計劃核定補助經費的百分之五十。

面積大風險愈大
不過，台灣都更受害者聯盟理事長彭龍三說，自辦都更比例原本就不高，而且這些措施台北市原本就有，對其他地區或許有一點幫助，但用途不大，主要是因房地產不景氣，影響都更誘因。彭分析，房地產不景氣，都更面積愈大，地主負擔的風險也愈大，因此相關措施根本是「擺著看」，會申請的不多。

建議先協辦融資
台灣都市更新推動全國學會理事長林煌欽也說，過往十年來，雙北市完成自主更新的案例屈指可數，最有名的個案，為海砂屋「仁愛尚華」及六月才上樑的水源路四、五期整宅都更案。現今民眾不願辦理自主更新，最主要原因在於經費不足，「以一個基地約五百坪、住戶約一百戶的社區來看，無論事業計劃書、權利變換計劃書，都要五百萬到八百萬元，政府提高到八百萬元的最高補助額來看，給予民眾的幫助相當有限」，建議修法應以協助民眾辦理融資，或是量身訂做實支實付方案，才能解決自主更新財務窘境。

市府強調「沒斷頭問題」待建商補正程序

台北市永春都更案拖延多年，不同意戶前年提告北市府核准建商申請變更計劃過程違法，日前法院判決此案選配更新後房地流程有瑕疵，此案將暫時停工、重發建照，時程又要延宕。同意戶昨盼能早日返回新家；北市府強調此案「一定會繼續，沒斷頭問題」，待收到建商補正程序，最慢8個月內完成審查，盡速讓同意戶回家。

春案同意戶昨聚集工地前，不滿少數釘子戶損害其權益。曾女士帶著九旬高齡母親，哽咽盼新家早日落成得以返家；張先生說，佔比9成9的同意戶變弱勢戶，父母等著回老家等到往生，情何以堪。
永春都更同意戶自救會長劉德玢質疑，不同意戶彭龍三已被劃出都更範圍、列為整建區，竟還以法律手段干涉房子怎麼蓋；不同意戶王家先索價12.9億元，後興訟卡案子，居心何在。

等回家等到往生
北市副市長林欽榮說，判決嚴重影響永春案推動期程，重建區114戶，僅1戶（王家）不同意，對同意戶想早日回家的心情感同身受，強調此案「一定會繼續走下去，沒有斷頭問題」。
都更案時點包括送案、公開展覽、幹事會、聽證會、審議會、核定，北市都更處副總工程司袁如瑩指出，判決撤銷永春案核定時點，最慢今去函內政部詢問此案事業計畫與權利變換計畫補正程序適用哪個時點，待建商完成程序補正，最慢八個月內完成都更權利變換審查。

柯：都更一定做
永春案建商、森業營造建設開發部協理李政道說，法院判決程序有瑕疵，但盼有補正機會，也有誠意與不同意戶王家再談；此案已開挖到地下1樓，現雖未損及緊鄰的永春捷運站，但擔心停工後影響。北市都發局說，現由三大技師公會鑑定停工是否影響周邊公安，初判應不影響。

彭龍三回應，北市府為此案廢除他房屋旁巷弄，生活住居受限，他當然有權提起訴訟；此案建商取得7成6的都更獎勵，未來應由住戶共同討論如何走下去，也籲北市府廉委調查都更處及都更審議委員會有無圖利建商之嫌。
台北市長柯文哲認為，過去政府不願處理永春案同意戶與不同意戶的衝突，就把不同意戶劃出去，的確怪怪的；另批此案判決拖太久，重申北市都更一定要做，若去年台南地震發生在台北，恐倒4千棟房、死傷6萬人。

永春都更案小檔案
位置：台北市忠孝東路五段、松山路口
面積：重建區約1100坪（不含整建區）
建物：規劃15層、19層樓高的住宅共3棟，總戶數282戶、每戶12∼57坪，另有2層樓高的店面爭議：
◎2000年劃定為更新地區，因有不同意戶的爭議，延宕16年，至去年7月拆除拒遷戶、去年9月開工，現工程進度為打地基
◎法院日前判決此案選配更新後房地流程有瑕疵，北市府要求建商補正程序再重發建照
完工：原擬2020年完工，將暫時停工，仍待補正、審查、發照，延宕時程尚無法預估
資料來源：《蘋果》採訪整理


工商時報
永春案大逆轉震驚各界 釘子戶無解…判都更死刑

最高行政法院在7月20日對永春都更案作出判決，台北市府、森業營造敗訴，全案定讞！永春都更案大逆轉震驚各界，也成為文林苑事件後，國內都更的最大風暴。

永春都更案翻盤最大的隱憂，是100多戶同意戶竟可被僅持有0.8％土地面積、權變價值4千多萬卻索求12.9億的不同意戶綁架，經過漫長17年還是回不了家，台灣社會的公平正義究竟在哪裡？

永春案更凸顯出司法已凌駕於行政機關專業審查之上，重創投資信心。永春案開了先例後，未來所有都更案、捷運聯開案、市地重劃案、都計變更案、環評等所有審議委員審查程序，統統都有可能一夕之間被一紙判決給推翻，所可能產生的骨牌效應，令人不寒而慄。

從這項判決可看出，都更之路又走到另一絕境，在尊重人民財產權、尊重個人意願的大旗下，少數綁架多數的釘子戶、拒遷戶問題，即使有公權力介入解決，卻還有司法卡關，讓都更案陷入鬼打牆的困境。如果此問題無解，司法將會是都更「風險無極限」的最大關鍵。

永春都更案都更事業、權變計劃已被判決撤銷，等於進度必須回到原點，建造執照也形同失效。市府先是對外表態尊重司法，永春案「須停工」，令所有同意戶儼然晴天霹靂，質疑市府為什麼一點肩膀都沒有？永春都更同意戶自救會更痛批，不同意戶要求12.9億，當初北市府協商記錄都有，前面開口要錢，現在又用行政訴訟卡關都更案，到底這社會還有沒有公理？

在同意戶發出怒吼下，市府表態永春都更案不能斷頭。市府主張實施者2013年送出變更事業計畫，市府也走完公展、幹事會議、聽證會等程序；最高行政法院撤銷的是最後的行政處分，所以市府依其要求補正的項目，儘速補正、走完應有程序，即可恢復都更案，樂觀估計最快補正時間要走6個月。只是究竟要從哪一個時間點開始重新補正程序？目前還沒定論，須函詢中央主管機關內政部。

北市府和同意戶、不同意戶的下一波法律攻防才要開始，能不能順利完成補正程序起死回生？還是宣告胎死腹中？誰都沒把握。但文林苑、永春案都已證實，釘子戶問題若不解，形同宣判都市更新的死刑，如果社會、政府不敢、不願誠實面對這個死結，空談都市更新，只是政治作秀的空白支票而已。

永春同意戶怒吼 不排除申請國賠

全台都更指標大案「永春社區警察宿舍都更同意戶自救會」昨（3）日上午回到都更工地現場，高喊「司法已死」、「恐龍法官，都更已死」；對於法官只採信幾位不同意戶的說詞，卻造成上百位同意戶權益受損，發出怒吼，如果市府要求停工，不排除將申請國賠。森業營造董事長黃呈琮表示，希望市府應給予補正機會，全力爭取都更案不斷頭。

已動工快1年的永春都更案歷時17年，竟被最高行政法院判決撤銷都更事業計劃、權利變換計劃，儼然又被打回原點，引發眾怒人怨，昨天同意戶自救會返回都更老家現場，怒吼「司法已死」、「恐龍法官，都更已死」、「停工撤照，申請國賠」。同意戶對於這種釘子戶綁架全體同意戶的手段，感到非常憤怒。北市政府才核准永春都更案通過，並取得建照開工，豈料不同意戶在選配期間，對於內容完全不表態，卻在計畫核定後不服分配結果，獲得分配、卻營造成弱勢族群，讓司法機關淪為打手，使北市政府敗訴。司法機關對於全盤都市更新計畫歷程及內容，並未全部了解，只由釘子戶片面理由及資料，便進行判決，而未過問全體同意戶的意見。全體同意戶面對這樣的情況，除了對司法的無知感到遺憾以外，也對於這種釘子戶綁架全體同意戶的手段，感到非常憤怒。

自救會主張，市府不能任意停工、也不可撤銷建築執照。如果市府要求停工？同意戶表示，將不排除將申請國賠。面對市府表態，永春案「須停工」。黃呈琮表示，至3日止都還沒收到市府要求停工的函文，不過目前地下連續壁已完成、開挖到一樓，依照工程慣例，地下室開挖不能停，尤其工地正緊鄰捷運，雖然無立即公安影響，但市府已邀集三大公會現場勘察評估是否有影響公安、需進行補強。希望市府站在同意戶立場，在合情、合理、合法下，讓工地繼續施工。

黃呈琮表示，就判決書指出的選配、營建工程管理費、風險管理費三大重點，其實和市府進行所有審議會時都已談過，只是市府未以書面方式紀錄，「我們是被Ｐ掉的！所以這項判決令人無奈至極。」都更程序真的要非常謹慎，但仍主張市府絕對不能讓17年的都更程序整個重跑一遍。

黃呈琮表示，如果依照台北市副市長林欽榮的說明，市府估計最快6個月，可以在市府專案小組協助推動、走168專案捷徑，走完補正程序，因為永春案是已經達99.6％同意比例。這是樂觀的估計，森業也絕對會配合任何補正程序，讓百位同意戶們早日回到新家。

近年都更案爭議不少，許多申請都更的企業大樓更是飽受公益性質疑，年初台北市都更處提出4大自辦都更審議原則後，不只台塑大樓案最近通過劃定單元，新光產險總部案是企業都更結合公益的首案，業者表示，可做為其他企業都更參考與借鏡。

由於企業總部常遭質疑「假都更」，北市都更處於年初公布自辦都更「合理性、必要性、公益性與可行性」4審議原則，並要求企業型都更須提出相關公益性回饋方案。

委由中國建經實施的新光產險總部，基地為中山區建國北路二段，因提出公益回饋方案如認養人行道、建物1樓大廳開放與室外連動的休憩空間等，6月底經審議後成為企業都更通過劃定單元的首案。中國建經專案部協理林雲鵬表示，新光產險案重建後仍作商辦使用，本案通過也為企業都更結合公益的模式提供參考範例。

環境結合策略雙贏
台塑集團位松山區的敦北總部都更案，也因增列公益性回饋方案如提供更充足停車位、中庭改為開放空間、1樓托兒空間等，獲得劃定單元通過，台塑建設表示，「為使本案對社會更有益，能開放的盡量開放。」
2案後續皆須再提報都更事業計劃、權利變換計劃等階段，但至少已取得都更門票。北市都更處更新企畫科科長楊少瑜表示，希望類似案件都能與實際環境結合，藉此成為雙贏策略。

萬華、中山、淡水區可殺近2成

對比去年同期，雙北市新案議價空間更顯寬鬆。若以總價千萬元房屋來看，第2季平均可打85折成交，殺價約150萬元，較去年同期約多出10萬元的議價空間，等同省下一台一對二冷氣機的價格，有購屋族笑說：「還是殺不夠，但可感受到誠意了。」
據《住展》雜誌統計，Q2台北市新案平均議價率約16.25%，中止連續2季上揚，季減0.26%，但較去年同期略為增加不到1%。自2015年Q2起，新北市議價率就呈現只增不減的狀態，直至今年Q2來到約15%，創歷史新高。

感受到誠意
新北市讓利案遍地開花，淡水區新案議價率逼近19%，為新北市「讓最大」的區塊。而台北市在Q1議價率來到歷史新高後，Q2雖逐步回落，惟萬華、中山2區，議價率仍達19%，殺價幅度之大，居雙北之冠。
《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，有別於台北市讓利稍緩，新北市讓利案幾乎在各區遍地開花，「如新莊副都心3字頭、土城暫緩區3字頭、樹林山佳地區1字頭、蘆洲3字頭、汐止樟樹灣2字頭等，降價聲此起彼落。」破盤價建案帶動周邊建案跟進降價，推升Q2議價率。

成交期拉長
反觀台北市，何世昌透露：「Q1部分一線豪宅帶頭降價，成交單價從250~290萬元，修正到200~220萬元。」而讓利後銷售成績不惡，業者多認為「肉被割得差不多了」，有的不再降價、有的則乾脆漲價，導致Q2平均議價率略為縮小。
創意家行銷副總經理柯仲武補充，「受限於交易量未完全復甦，不少建案開價皆趨於貼近市場行情，開芭樂價的民眾依舊存在，但喊價較為理性，在顧客回籠議價次數增多的情況下，成交期因此拉長。」
民眾劉小姐說，「對於議價率的高低沒有感覺，希望建商開價就是一個好價錢，否則買房子像是在比殺價技巧。」


工商時報
台北房市轉為順銷 建商開價變硬

台北市上半年以來房市轉為順銷，有些建商不想再「割肉讓利」，新案開價逐漸轉硬，議價率隨之下降；反觀新北市，這一波讓利風潮煞不住，使議價率突破15％來到7季以來最高點，買房大約可爭取到85折，買方市場依舊明顯。

上半年建商推案多願意順勢讓利，台北房市成交量逐漸回穩，滯銷局面轉為順銷；不過第2季以來，有些建商認為「肉被割得差不多了」不再降價，導致平均議價率逆勢縮小到16.25％。

住展雜誌昨（3）公布最新調查指出，2017年雙北市第2季新成屋、預售屋平均議價率，台北市平均16.25％，中止連續2季上揚，季減0.26％、年增0.59％；新北市平均議價率15.01％，季增0.2％、年增1.02％，連2季走高，也是近7季來的最高點。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，近來台北市建案議價空間變小，便宜貨已不易找。調查指出，台北市預售新屋平均議價率在2014年Q2只有13.53％，今年Q1來到16.51％創下新高，有些一線豪宅成交單價從每坪平均250萬~290萬，回落到200萬~220萬元，各區破盤價頻傳。何世昌說，當銷售狀況從滯銷轉為順銷，有些建商不再降價、有的還逆勢漲價，導致Q2平均議價率縮小到16.25％。

反觀新北市方面，則是價格戰煞不住，調查指出，新北市Q2讓利案持續湧現，新莊副都心3字頭、土城暫緩區3字頭、樹林山佳地區1字頭、蘆洲3字頭、新店五峰重劃區5字頭、板橋江翠北側繼續狂打4字頭、汐止樟樹灣2字頭等，降價聲此起彼落。總體來說，新北市議價率在2015年Q2僅約12.94％，之後就直線狂飆，2017年Q2衝至歷史新高的15.01％。

若以大台北各行政區來看，則平均議價率前五名依序為：萬華、中山、淡水、三峽與大同區，議價率自16％至19％不等。

高雄市不動產開發商業同業公會昨日舉辦房市研討會，指出今年上半年高市已售出3700戶新成屋，創近4年同期新高，但新屋與預售屋仍有約1.8萬戶待售，今年至明年首季有高達6000戶預售屋將公開，各項數據看來市場賣壓重。

高雄目前預售與新成屋待售高達1.8萬戶，逾1.3萬戶位於北高雄，賣壓最重是鼓山區、約5690戶。高市不動產開發商業同業公會理事長張永義表示，今年高雄買氣較過去幾年回溫，但主要是首購首換宅，因此農16與美術館有不少坪數70坪以上成屋，已出現降價取量，甚至出現1字頭破盤讓利。

3低宅將成主流
高市不動產開發商業同業公會房市分析主委呂金發指出，高雄過去平均1年去化6000戶成屋，上半年銷售算是近4年同期新高，當中80%屬於坪數50坪以下自住宅，但中小坪數成屋供給有限，賣壓主要來自市區換屋與豪宅成屋量過多。
今年市區或市郊成屋小宅買氣均大幅提升，市郊華鳳特區首購案場銷售均超過7成，建商均搶推預售小宅，今年第3季至明年首季預售將達6000戶，創歷史新高量。

曜群廣告經理邵泓指出，近5年高雄單坪16萬元以下的大樓去化率突破8成，單價18~25萬元的去化率也至少7成，但單價逾30萬元的去化率僅3成，未來將出現不少低單價、低總價與中低坪數宅，至於讓利能否提升買氣仍有待商榷。

永慶房產集團展店大有斬獲，集團業務總經理葉凌棋表示，房市低迷下，「口碑是決定勝敗關鍵」，四大優勢加持下，今年新展店已有52家，集中在中南部區域，全年新展店目標100家，市占率目標挑戰35％。

永慶慈善基金會舉辦的第六屆「人間公益影展」昨（3）日正式開跑，今年以「逆境轉念、覺醒人生」為主軸，嚴選10部精采電影，永慶慈善基金會董事長趙怡表示，人生起伏難免，要用堅毅、正面的態度面對，希望透過每部電影傳達的理念，激勵大家面對一切人生的挑戰。

葉凌棋則在會後透露集團今年展店計畫，他說，當房市好的時候，各房仲品牌差異性不大，但當房市低迷之際，哪家品牌、集客能力強，就可馬上突顯出來。

他指出，集團具有四大優勢，第一擁有三大加盟品牌，第二有包括i智慧移動平台、ERP房管及開發三合一等強大的系統，第三擁有永慶房仲網、好房網等網路行銷能力，第四為「環境」，集團區域整合聯賣比例近4成，遠高於同業。

在此四大支柱加持下，永慶集團今年全台已新展店52家，其中，永慶不動產18家、台慶不動產及有巢氏各17家，主要集中於中南部區域。目前高雄地區永慶不動產及台慶合計門市約110~120家，單一品牌店數小輸住商不動產，目前「坐二望一」，目標今年超越住商。

永慶加盟事業處董事長劉炳耀表示，以前房市賣方市場下，房仲只要做一半、負責開發就好，但現在房仲買賣雙方都要經營，今年新加入的加盟店三分之一來自同業轉招，三分之二為集團體系延伸出去。

葉凌棋強調，房市低迷下，「口碑是決定勝敗關鍵」，今年上半年三大加盟品牌單店業績成長51％，今年加盟展店策略要讓同業慕名而來，目前集團加盟品牌市占率約31％，今年目標挑戰35％，新展店目標100家；至於直營店也還是有展店空間，只要有人才、有機會就會開。

不過，葉凌棋也坦言，台慶不動產及有巢氏月費都有調整，在今年底之前，每個地區都有不同名額，限量、限時打出免月費加盟方案，而新北市非直營區域也開放台慶不動產加盟。

鴻海集團董事長郭台銘日前與美國總統川普同台，宣布投資100億美元(約3000億台幣)，在美國威斯康辛州興建面板廠，川普後續更透露富士康的總投資規模可能直上300億，美國國際投資市場霸主的寶座地位，更形鞏固。瑞普萊坊副總經理蘇銳強2017年8月3日表示，2016年全球資本流向美國紐約投資不動產的總金額達163億美元，傲視全球。而川普政府準備鬆綁金融法規，將帶動更多的就業機會及商辦、住宅需求，勢必加溫美國不動產投資需求。

根據Knight Frank(萊坊)最新「活躍資本報告」《Active Capital》，超級城市吸引海外投資者置產趨勢越趨明顯，2016年(2016年)全球資本流向美國紐約的不動產市場共達163億美元(約新台幣5,298億元)，吸引最多海外資本。其次為倫敦，即使脫歐議題持續震盪英國經濟，2016年仍吸引159億美元(約新台幣5,168億元)的海外投資，外資比例占倫敦商用不動產總投資額的80％，匯率因素帶動海外買盤大增，外資投資比例全球最高。

另外，上海吸引60億美元(約新台幣1,950億元)的海外資本，佔投資額的18％、香港吸引49億美元(約新台幣1,593億元)的海外資本，佔投資總額72％。萊坊大中華區執行董事和商業物業代理部主管夏博安表示，由於香港受中國控制資本外流的影響較少，在香港掛牌上市的中國企業可以從香港出發向海外投資，設點的實質需求強。另一方面，由於香港商業不動產增值潛力良好，吸引了不少投資者的青睞，外來資金投資不動產的比例僅落後倫敦。

台灣2016年外資投資商用不動產共四筆金額為新台幣17億元(約5,297萬美元)，多為自用需求之工廠、土地及商辦，外商投資金額僅為香港1.07％，跟美國紐約相比更只有0.3％，相去甚遠，目前為止，2017年的外資投資且完成過戶的金額共29.8億台幣，包括美光記憶體透過法拍取得台中后里廠房及英商巧兒宜買下內湖港墘路店面2.2億台幣，已超越2016年總金額，瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，對於外資而言，高稅率、低報酬之下，僅少數因營運需求而購買自用不動產，但未見投資型買盤進場。

蘇銳強表示，在川普政府積極推動「買美國貨、用美國人」的政策之下，再用關稅壁壘、低稅誘因兩面手法操作，引爆亞洲國家的企業紛紛將布局的眼光轉向美國，台灣的企業包括起飛的鴻海「飛鷹計畫」、台塑以及義聯預計設置石化裂解廠，合計約九千億的投資，在短短半年內就做出極大的招商引資效益。加上川普政府準備鬆綁金融法規，將帶動更多的就業機會及商辦、住宅需求，在曼哈頓置產將成為下一波國際資金流動的顯學。


另外，根據美國萊坊策略聯盟的不動產公司Douglas Elliman(道格拉斯艾麗曼)的調查，2017年第2季紐約曼哈頓住宅市場交易量，創下2015年第四季以來的新高，較2016年同期大增15.2％，但庫存量微降0.6％，顯示供不應求的狀況更緊張，帶動中位數房價年漲7.3％，更是創下歷年新高。瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，雖然紐約房價一如美國股市一樣驚驚漲，但新台幣相對強勢，如以2017年第一季整體匯率市場表現來看，購買紐約不動產，台幣的購買力強，與2016年同期匯率相比，即可打折8.6％，再加上曼哈頓供不應求的市場現況，預計除了自用需求外，還會吸引更多置產族群的青睞。

台北市長柯文哲2017年8月3日出席「北門重現、風華再起」北門廣場啟用典禮，柯文哲在致詞時表示，一個光榮的城市，要有光明遠大的未來，也要有值得回顧的過去。他說，北門是台北市的地標，它見證了台灣近代史的發展，從清朝末年、日本殖民統治、中華民國政府遷台、解嚴、政黨輪替，一直到現在，它也是現在是台北唯一一座保留清代原貌的城門。


柯文哲接著說，從現在所站的地方看過去，兩年半前，有一條建好後整整8年從沒使用的公車專用道，上面還有一條高架橋遮蔽了一切，高架道路下方的道路路型複雜、交通混亂，旁邊的商圈一天比一天沒落。隨著時間的進展，舊城區變得更舊，悠久歷史的北門隱身在高架橋之下，漸漸被市民遺忘。柯文哲說，但兩年半後的今天，一切改變了，視野寬闊、車流順暢及人潮變多，北門也變得更美了。


柯文哲表示，要讓舊城區復興，要讓光榮的歷史重見天日，北市府以北門為中心進行「西區門戶計畫」，他上任後，第一個晚上拆除忠孝西路的公車專用道，農曆春節只花了六天的時間拆除忠孝橋引道，以超高效率讓北門重現原有的天際線。柯文哲說，為了改善北門周邊混亂的交通動線，北市府遷移三井倉庫、國光客運，整合了台北車站周邊的空間成為「行旅廣場」，建立智慧化的公車轉運站，也在台北車站周邊創造難得的綠色空間。

柯文哲說，過去複雜的七叉路轉變成單純的十字路口，同時創造了7千平方公尺的北門地景廣場，以北門為中心，串連鐵道博物館、台北郵局、三井倉庫等歷史建築，在這個交通繁忙的地段，重現了台北的歷史意象。柯文哲提到，北門是台鐵、高鐵、機場捷運、台北捷運淡水線、板南線、松山線交會的地方，也是各線公車的轉運站。不管從三重進入台北市，或者從桃園機場搭機場捷運進入台北市，第一眼看到的就是北門。


柯文哲強調，法國的巴黎有凱旋門，台灣的台北有北門，北門會是台北的新地標、台灣的國門意象。他說，「改變台灣，從首都開始、改變台北，從文化開始」，要找回舊城區快被遺忘的人文、歷史與光榮，就從北門重現開始。柯文哲說，這兩年半來，北市府一步步完成西區門戶計畫，改善交通動線、活化老舊商圈、開創以人為本的友善空間，讓北門的歷史價值重新呈現。過去只是選舉口號的「軸線翻轉」，現在真正實現。


工務局長彭振聲表示，「北門廣場景觀工程」不同於一般的景觀廣場，市府委託具有古蹟修復專業背景的建築師，結合考古專家，考證出地面下的城牆基礎以及真實的城牆位置，故在廣場設計上特別在北門東西側地面鋪設條石呈現與城牆的位置，顯示「城門」與「城牆」的關聯，為使市民親身體驗城牆構築匠藝，亦結合古蹟專家及匠師仿製一小段真實尺寸的城牆牆基放置於廣場西北側，市民徜徉在「北門廣場」上，將可充份感受到台北城牆逝滿百年的歷史風華。


公園處處長黃立遠表示，北門廣場是西區門戶計畫裡重要的地景改造工程，為彰顯「歷史地景」廣場的人文意義，樹種與石材的選擇，非僅為美化，進一步強調「人文意義」的設計理念，例如選擇當時花茶製造的原料「素馨花」，彰顯大稻埕製茶產業特色，原生樹種(樟樹、楓香)以及日治「三線路」路樹(茄苳)，景觀石材的選用上，也考量北門建城牆石來自北投唭哩岸岩、內湖金面山安山岩、八里觀音山石，故選用自然石材作為廣場舖面及設施。

公園處工務科科長洪鳳琴說明，北門廣場完工後，廣場面積由原有2370平方公尺，擴大約3倍成為6865平方公尺的綠地廣場，工程最辛苦之處是將北門古蹟本體周邊以人工整修方式恢復到清代時期高程，使城門可望重見天日，並透過工程手法，將北門及周邊歷史書寫建構於廣場設施內，讓民眾參觀北門時可同時閱讀台北城歷史軌跡；由於北門為台北市現存四座清代城門中，唯一保留閩南式風格之城門，其屋頂屋脊、垂脊及屋瓦為閩式風格重要元素，且避免影響各角度觀賞北門本體之機會，經過專業燈光照明設計及專家討論，於廣場外圍利用6盞高燈以高角度投射方式，使北門得以在喧囂的夜色中展現清雅樸實的歷史風貌。

為了能讓民眾更深入了解北門廣場周邊的變化，工務局特別在台北車站1樓西側藝文走廊，展示2016年拆除忠孝橋引橋時舉辦的「北門風華再現攝影比賽」得獎作品，展出期間自2017年7月28日起至2017年8月27日止，讓民眾除能夠欣賞攝影好手美麗作品、陶冶心情之外，也藉由攝影作品忠孝橋引橋拆除前、中、後各時期影像，感受一場北門從「束縛」到「解放」的歷史旅程。

「北門廣場景觀工程」的推動，為西區門戶計畫中的城市地景再現工程，「北門」城門透過夜間特效照明，在暮色晨曦中，點亮西區門戶的歷史星空，完工後重現北門風華，將讓城市軸線成功翻轉，創造台北嶄新門戶。

下雨天看屋天，漏水無所遁形，但若不幸房子已經買下去，颱風、大雨特報來才發現原來是漏水屋、壁癌怎麼辦？可以回頭向賣方求償嗎？

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，若交屋後發現房子漏水，依據《民法》第365條規定，買受人因物有瑕疵，得解除契約或請求減少價金。不過，必須在5年內行使權力，並在發現漏水後6個月內舉證，要求賣方修繕。

陳俊宏提醒，如在6個月內發現漏水，不僅要通知賣方，更必要的是在6個月之內「提起訴訟」才算有效，超過時間賣方就可不予理會，因此，要注意賣方「以拖待變」拖過有效期。

陳俊宏補充，舉證的方式一般實務上的做法是請專家來判定，漏水是因近期大雨或地震所造成，或是交屋後裝潢、更改格局等人為因素所造成，若是後者，則很難求償。

高雄市人口數退居全台第三，昨（3）日高雄不動產開發公會市場研討會，房地產業者感到憂心，尤其下半年高雄將有高達6,000戶預售案登場，其中興富發就占1,600戶，再加計數千戶新成屋，高雄餘屋量就有上萬戶、賣壓沈重，業界呼籲政府努力拚經濟，否則「沒人就沒市場」。

高雄市不動產開發公會理事長張永義說，高市房價基期本來就低，現在郊區房價單價降到1字頭、市中心只有2字頭，事實上房市7月就已經低迷，高雄最大的問題就是產業沒有進來，建議政府趕緊想法辦讓更多產業進駐、增加就業，即可創造人口紅利。

國揚建設總經理彭邵齡表示，沒有產業就沒有穩定的就業人口，經濟將變差，除非高雄能改變成旅遊城市，可抵消產業空洞化的後遺症。但盤點高雄的景觀資源，愛河、西子灣、高雄港是否具備充分的人文風情，能吸引足夠旅客？顯然還有很大討論空間。

泰嘉建設總經理呂金發指出，上半年高雄房地產表現出色，新屋銷售3,700餘戶，是四年來新高，其中八成是20至40坪上下的首購產品，鳳山、楠梓等都是熱區。相對70坪以上的大坪數存量達1,900戶，上半年卻只賣300餘戶，壓力相當大。

最值得注意的，是高雄下半年預售案大軍出現，興富發、聯上、永信、達麗、城揚、全誠等上市櫃及區域知名建商都將推預售，總量逾6,000戶，單是興富發在中都、果貿、博愛路就三案齊發共1,600戶。

張永義表示，下半年預售案全部是小坪數首購產品，加上成屋待銷戶數就上萬，高出需求甚多，下半年高雄「大緊張」。

呂金發指出，高雄房市經過上半年的熱絡，體質還算不錯，建議建商一定要戒急用忍，畢竟房地產市場大環境沒有改變，加上高雄人口數又減少中，要注意減量經營，才會永續穩健。

　萬科A3日披露了7月份銷售和新增專案情況。公告顯示，上市公司7月份新增項目20個，實現銷售面積249.1萬平方米，銷售金額355.6億元。。1至7月份公司累計實現銷售面積2117.6萬平方米，銷售金額3127.4億元。這已逼近公司2016年全年3647億元銷售金額。

　　記者注意到，公司7月份新增的物流地產項目達到5個，為2017年單月新增物流地產項目數之最。公告顯示，7月份公司新增了5個物流地產項目，分別位於武漢江夏、天津武清、湖州德清等地，占地面積合計約為66.3萬平方米。據統計，進入2017年以來，萬科A累計新增的物流地產專案為14個，其中4月、5月、6月各新增3個項目。

　　萬科加碼物流地產項目與公司戰略佈局物流地產密不可分。7月中旬，萬科公告，公司聯合SMG、高瓴資本、中銀集團投資有限公司共同參與普洛斯公司潛在的私有化，總代價159億新元（約785億元人民幣）。收購完成後，萬科將成為普洛斯最大的單一股東。彼時萬科董事會主席、首席執行官鬱亮表示，收購普洛斯有助於萬科在物流地產領域完善佈局，在全球範圍內打造全新的商業發展模式。

　　史上最嚴的“認房認貸又認離”3•17新政之後，四個多月過去了，北京的房價出現了怎樣的變化呢？未來調控是否還會繼續升級？房價會有怎樣的走勢呢？幫主今天再來說說房價。

　　監管層：

　　嚴格落實房地產調控政策

　　3•17新政之後，北京樓市無論房屋均價還是個人住房信貸總額都在下降。

　　8月3日，北京市銀監局在銀行業例行發佈會上披露，“3•17新政”實施以來，北京市個人住房貸款發放金額持續回落，6月份又創新低。

　　6月全市銀行業金融機構發放個人住房貸款158.46億元，較3月份239.21億元減少80.75億元，下降33.75%，創“3•17新政”以來新低。

　　北京銀監局副局長蔣平表示，北京銀行(7.840, -0.09, -1.13%)業嚴格執行各項新政，政策調控成效顯著。“下一階段，北京銀監局將繼續督導轄內銀行業機構嚴格落實北京市各項房地產調控政策，持續開展房地產相關業務專項檢查，加大監管執法力度”。

　　今年3月17日，多部門聯合發佈，認房又認貸的同時，提高非普通住宅首付比例，同時，要求暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

　　此後的一個月，北京銀監局會同有關部門又密集出臺一系列政策，包括限制“假離婚”、限制購買商用房、樓市反洗錢等一系列政策，全面封堵市場投機行為，房地產不斷降溫。

　　據北京銀監局統計，今年3月至6月，個人住房貸款新發放金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元。

　　二季度轄內銀行機構發放的執行“3•17新政”的個人住房貸款中，支持“剛需”群體購房的貸款占比超過7成，其中6月對無房群體群體貸款金額占比83.11%，貸款戶數占比81.17%，兩項占比環比明顯提高。

　　蔣平介紹，北京地區房地產交易量和成交價格雙雙回落，市場趨於理性。據中國社科院發佈的2017年上半年《住房市場發展分析報告》，目前北京房地產價格漲勢已得到有效抑制，二季度北京地區房價下跌7.74%。

　　其中5月、6月連續環比下跌，6月北京房價中位數已經跌破6萬元/平方米。同時，相關資料顯示，6月北京市商品房成交套數比3月下降36.9%。

　　她表示，支持保障性住房建設和購租並舉的住房供應體系建設，以經適房和公租房開發貸款試點工作為抓手，積極為北京市保障房建設提供政策傾斜，提升住房金融服務水準，全面促進首都房地產市場平穩健康發展。

　　市場

　　首套房基準利率是主流 部分銀行上浮10%

　　目前北京地區各家銀行房貸利率執行什麼政策？在走訪中，記者從仲介機構瞭解到，北京首套房貸款利率基本都是基準利率，部分銀行上浮10%。

　　新京報記者隨機探訪多家銀行網點瞭解到，目前民生銀行(8.580, -0.10, -1.15%)、中信銀行(6.560, -0.18, -2.67%)的部分網點首套房房貸執行在基準利率基礎上上浮10%，二套房房貸上浮20%。

　　而工商銀行(5.660, -0.04, -0.70%)北京分行、農業銀行(3.760, -0.03, -0.79%)北京分行、交通銀行(6.510, -0.07, -1.06%)北京分行、中國銀行(4.060, 0.01, 0.25%)北京分行、華夏銀行(9.860, -0.23, -2.28%)北京分行、招商銀行(25.890, -0.73, -2.74%)北京分行等銀行的部分網點的首套房房貸利率為基準利率，工商銀行北京分行、交通銀行北京分行、中國銀行北京分行、華夏銀行北京分行、招商銀行北京分行等銀行的部分網點的二套房房貸執行在基準利率基礎上上浮20%，農業銀行北京分行的部分網點二套房房貸上浮15%。

　　“但是，實際上很多首套房客戶都要主動接受上浮10%才能拿到貸款。”一位元大型地產仲介人員表示，不少客戶由於賣小換大有貸款記錄，只好按照二套計算，接受上浮20%。

　　昨日，多家銀行向新京報記者證實，目前北京大多數銀行首套房貸利率仍執行基準利率，但不排除未來上調的可能性。至於何時上調還要看房價走勢及各銀行的貸款總量來定。

　　民生銀行自6月初執行首套房貸利率上浮10%之後，昨日，民生銀行表示，目前仍維持該利率不變。另一家股份制銀行此前曾將首套房貸利率上浮5%，近期將首套房貸利率上浮10%。

　　此前的5月份，北京地區多家銀行表示，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續回到基準利率，二套房貸利率則在基準利率基礎上最低上浮20%。

　　走訪

　　仲介：房價降了2萬，不過感覺樓市有回暖

　　8月3日上午10：30左右，記者來到位於廣渠門內的兩家地產仲介門店，除了閒聊抽煙的仲介人員，在記者諮詢業務的40分鐘內，兩家門店內無其他顧客。

　　多位元仲介人員表示，該區域的明星樓盤幸福家園、新景家園等房屋均價均較“3•17”新政以來下降了2萬元/平米左右，目前均價分別為10萬、11萬左右，個別戶型好的稀缺房源售價接近12萬元，但也有部分房源售價9萬左右。

　　“3•17新政以來，我們的日子很難挨，不少同事紛紛辭職，加上關閉不少門店，4、5、6月份均無成交一套房，好在7月份剛賣2套房，感覺樓市有回暖跡象。”上述仲介人員表示，由於目前樓市價格調整到與去年同期差不多的水準，近一個月來諮詢房子的客戶多起來，成交也多了一些。

　　通州的謝女士表示，“這段時間房價沒有再降了，這兩個月一直維持與年初價格差不多的水準。”謝女士近日在東壩附近看了一套待售房源，報價每平米6.2萬以上，與今年年初價位基本持平。

　　謝女士說，與四五月份不同的是，目前其不少朋友已經入手了新房。“四五月份大家都在觀望，現在入手了。”

　　報告

　　7月一二三線代表城市樓市成交下滑

　　在過去的7月份，房產市場繼續被關注。

　　7月4日，央行指出房地產市場出現局部泡沫風險，新增信貸資源過於集中投放於房地產領域。7月24日，中共中央政治局召開會議強調要穩定房地產市場，加快建立長效機制。

　　中國指數研究院近日發佈的資料顯示，7月受監測的29個主要城市商品住宅成交面積環比下降8.69%，近六成城市成交環比下滑，29城樓市成交同比下降26.15%。

　　“進入7月，調控政策持續從嚴，代表城市樓市成交普遍回落，樓市整體成交同環比均降，各級城市均出現不同程度的下降。”報告指出。

　　具體來看，一二三線代表城市樓市成交面積均不同程度下滑。其中，一線城市成交同比“領跌”，下降46.02%，北京、廣州同比降幅超五成。一線城市成交面積環比下降16.71%。二線代表城市成交面積環比減少4.11%，同比下降23.03%。三線代表城市成交面積較上月下降17.51%，同比下降16.40%。

　　此前，國家統計局發佈的6月70個大中城市房價資料顯示，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1和0.2個百分點，這是2014年樓市上漲以來首次出現一線城市價格平均下行。其中，北京新建商品住宅價格跌幅位居全國跌幅第二，二手房價格連續兩個月“領跌”全國。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，本輪樓市發展在2015年初依靠一線城市拉動，2016年依靠二線城市拉動。2017年後，市場出現逆轉分化，一線熱點城市在調控影響下，出現了明顯下調，特別是北京等熱點城市的二手房價格。

《北京市共有產權住房管理暫行辦法》公開徵集意見啦

近日，市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委聯合起草了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下簡稱《辦法》），現就《辦法》內容向社會公開徵求意見。

《辦法》起草的背景

一是全面貫徹中央文件精神。2016年中央經濟工作會明確提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，準確把握住房的居住屬性。2017年4月，住房城鄉建設部、國土資源部發佈《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

二是深入推進房地產市場調控。在我市“3.17新政”從嚴需求端調控基礎上，為深化住房供給側結構性改革，進一步完善住房供應體系，滿足基本住房需求，此次推出共有產權住房政策，整合以往各類出售型保障房和政策房，回歸住房居住屬性，促進保障房資源配置更加公平、合理，充分發揮改善民生和房地產市場調控雙重作用。

三是總結自住房工作經驗。2013年以來, 我市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經驗做法，如供應物件限定為無房家庭、實行按區域分配、引入專家審查提升規劃設計標準等，受到了群眾和社會的一致認可，有必要通過完善政策加以固化。共有產權住房是對原自住型商品房政策的進一步調整、優化、升級、規範，今後不論從建設品質、管理水準、供應規模上均會進一步提高。

《辦法》的重要意義

一是有利於建立購租並舉住房制度。市十二次黨代會提出，要堅持住房的居住屬性，健全基本住房保障制度和購租並舉的住房供應體系。共有產權住房政策有利於抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理，促進房地產業平穩健康發展，加快形成符合首都特點的房地產市場基礎性制度和長效機制，幫助更多的人實現住有所居。

二是有利於滿足無房家庭住房剛需。共有產權住房政策，通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人，進一步降低了房屋出售價格，充分減輕購房負擔，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需，政府和老百姓一起努力解決住房困難。

三是有利於進一步平抑房地產價格。本市正在深入推進房地產市場調控工作，通過共有產權住房政策推出，通過合理定價，分配更加公平合理，堅決抑制投資投機性購房需求，將對我市房價平穩運行起到有效推動作用。

《辦法》的主要內容

一、規劃建設方面

一是共有產權住房結合城市功能定位和產業佈局進行項目選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。

二是共有產權住房建設用地採取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，並實行建設標準和工程品質承諾制。

三是市住房城鄉建設委會同市規劃國土委制定共有產權住房建設技術導則。相關管理部門將嚴格按標準進行規劃設計方案審查，並依法進行日常監督。

二、審核分配方面

一是明確供應對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產權住房。

二是從嚴限購條件，已簽訂住房購買合同、徵收（拆遷）安置房補償協議、有住房轉出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產權住房。

三是促進職住平衡、精准分配。房源優先配售給專案所在區戶籍和在專案所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在專案所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

三、規範管理方面

一是已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。

二是已購共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

三是從嚴查處虛假申購和違規使用行為，禁止10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用資訊管理系統中有違法違規或嚴重失信行為的，將限制購買共有產權住房。

四、新老政策銜接方面

《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房專案出租、出售管理，仍按照原規定執行。《辦法》施行後，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執行。

《辦法》的重要亮點

一是“新北京人”分配不少於30%。各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

二是實現網上申請。符合條件的家庭，登陸區住房城鄉建設委（房管局）官方網站提出項目購房申請，線上如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，並準備相關證明材料。讓“資料多跑路、百姓少跑腿”，實現高效、便民服務宗旨。

三是規範退出機制。共有產權住房購買5年後，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓物件應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。此舉有利於實現共有產住房迴圈使用，更大程度上發揮保障作用。

意見回饋途徑

如您對《辦法》有自己的意見與建議，請於2017年8月10日17:00前，以傳真或電子郵件方式回饋至北京市住房和城鄉建設委員會。

傳真：59958478

郵箱：gongyouchanquan@163.com

我們期待您的關注與參與！

附件：

北京市共有產權住房管理暫行辦法

（徵求意見稿）

第一章 總 則

第一條（立法目的）

為深化本市住房供給側結構性改革,完善住房供應體系，規範共有產權住房建設和管理，滿足基本住房需求，根據住房和城鄉建設部等六部委《關於試點城市發展共有產權性質政策性商品住房的指導意見》(建保〔2014〕174號)，結合本市實際,制定本辦法。

第二條（定義與適用範圍）

本辦法所稱的共有產權住房，是指政府提供政策支援，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水準，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

本辦法適用於本市行政區域內共有產權住房的規劃、建設、銷售、使用、退出以及監督管理。

第三條（職責分工）

市住房城鄉建設委負責建立本市共有產權住房工作協調推進機制，具體負責共有產權住房的政策制定、規劃計畫編制和指導監督工作。

市發展改革委、市財政局、市規劃國土委、市民政局、市公安局、市人力社保局、市地稅局、北京住房公積金管理中心等部門按照職責分工做好相關工作。

區人民政府負責組織本行政區域內共有產權住房的土地供應、建設、配售、使用、退出以及監督管理等工作。

第四條（政府份額持有機構）

市、區住房城鄉建設委（房管局）應確定保障性住房專業運營管理機構，代表政府持有共有產權住房政府份額，並按照有關規定和合同約定負責具體管理服務工作（以下簡稱“代持機構”）。代持機構決策、運營、資金等的管理規定，由市住房城鄉建設委會同相關部門另行制定。

第二章 規劃建設

第五條（土地供應計畫）

市規劃國土委、市住房城鄉建設委應當根據本市共有產權住房需求、城鄉規劃實施和土地利用現狀、經濟社會發展水準等情況合理安排共有產權住房建設用地，並在年度土地利用計畫及土地供應計畫中單獨列出、優先供應。

各區人民政府根據共有產權住房需求等情況合理安排共有產權住房用地，用於滿足本區符合條件的居民家庭及重點人才居住需求。其中，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。

市住房城鄉建設委可根據中心城區共有產權住房需求和土地緊缺情況等，從城市發展新區統籌調配房源使用，促進中心城區人口疏解。

第六條（規劃選址）

共有產權住房建設專案應當根據城鄉規劃要求，結合城市功能定位和產業佈局進行專案選址，優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡。

第七條（供地方式）

共有產權住房建設用地可採取“限房價、競地價” “綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優、公平的原則優選建設單位，並實行建設標準和工程品質承諾制。

第八條（規劃設計導則）

市住房城鄉建設委會同市規劃國土委制定共有產權住房建設技術導則。開發建設單位承諾的建設標準高於技術導則標準的，相關管理部門應按承諾標準進行規劃設計方案審查，並依法進行日常監督。

共有產權住房戶型以中小套型為主，套型設計功能佈局合理，有效滿足居住需求。

第三章　審核配售

第九條（申請條件）

申請購買本市共有產權住房的家庭，應符合以下條件：

（一）申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。

（二）申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。

一個家庭只能購買一套共有產權住房。

第十條（限制申請情形）

申請家庭符合本辦法第九條規定條件，但有以下情形之一的，不得申請購買共有產權住房：

（一）申請家庭已簽訂住房購買合同、徵收（拆遷）安置房補償協議的。

（二）申請家庭有住房轉出記錄的。

（三）有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。

（四）申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。

申請家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）後又購買共有產權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。

第十一條（配售規則）

共有產權住房配售工作由各區住房城鄉建設委（房管局）組織實施,房源優先配售給專案所在區戶籍和在專案所在區工作的本市其他區戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在專案所在區穩定工作的非本市戶籍無房家庭。

其中，非本市戶籍無房家庭申購共有產權住房的具體條件，由各區人民政府根據本區功能定位和發展方向等實際情況確定並面向社會公佈。

第十二條（申請流程）

共有產權住房實行網上申購，具體按照以下程式進行：

（一）網上公告。開發建設單位取得專案規劃方案復函後，向專案所在區住房城鄉建設委（房管局）提交開通網上申購的申請，經審核批准後准予開通網上申購並發佈項目公告，網上申購期限不少於15日。

（二）網上申請。符合條件的家庭，可在共有產權住房項目開通網上申購期間內登陸區住房城鄉建設委（房管局）官方網站提出項目購房申請，線上填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、婚姻、住房等情況，並按照本辦法規定的條件和專案公告，準備相關證明材料。

（三）聯網審核。市住房城鄉建設委會同公安、地稅、社保、民政、不動產登記等部門在申購期結束後20個工作日內，通過本市共有產權住房資格審核系統對申請家庭的購房資格進行審核，區住房城鄉建設委（房管局）對申請家庭在本區就業等情況進行審核。經審核通過的家庭，可取得申請編碼。

申請家庭可登陸區住房城鄉建設委（房管局）官方網站查詢資格審核結果。對審核結果有異議的，可以自資格審核完成之日起10個工作日內，持相關證明材料到區住房建設委（房管局）申請覆核。

第十三條（分配程式）

區住房城鄉建設委（房管局）監督指導開發建設單位開展搖號配售。程式如下：

（一）搖號名單。區住房城鄉建設委（房管局）應按照職住平衡、家庭人口等因素進行優先次序分組，確定搖號家庭名單，並在其官方網站面向社會公示。

（二）搖號配售。共有產權住房開發建設單位取得預售許可或辦理現房銷售備案後，在區住房城鄉建設委（房管局）監督指導下，對符合條件的申請家庭進行公開搖號，確定選房順序。搖號應當使用全市統一的搖號軟體。搖號結果在區住房城鄉建設委（房管局）官方網站和銷售現場公示3天。

（三）順序選房。開發建設單位應提前5個工作日，在銷售現場和區住房城鄉建設委（房管局）官方網站發佈選房公告，明確選房時間、地點、批次安排等。家庭按照搖號確定的順序選房，家庭放棄選房的，由後續家庭依次遞補。

（四）購房確認。開發建設單位應在選房現場對選房家庭申請材料進行核對，留存相關影本，符合條件的，將連線列印的《家庭購房申請表》和《承諾書》經申請家庭簽字確認後，一併報區住房城鄉建設委（房管局）覆核。覆核通過的選房家庭可簽訂購房合同。

第十四條（資格啟動）

申請家庭取得的申請編碼可申請其他專案，申請時須重新登陸區住房城鄉建設委（房管局）官方網站對申請編碼進行啟動。申請家庭情況有變化的，應及時登錄網站進行變更。市和區住房城鄉建設委（房管局）按規定重新進行審核。

申請家庭放棄選定住房或選定住房後未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。

第十五條（公證和社會監督）

共有產權住房搖號、選房過程和結果應由公證機關依法全程公證，主動接受人大代表、政協委員及新聞媒體監督，並可以邀請社會公眾現場監督。

第十六條（剩餘房屋處理）

開發建設單位公開選房後房源有剩餘的，應按照規定程式在區住房城鄉建設委（房管局）官方網站發佈遞補選房公告，並組織其他搖號家庭依次選房。

開發建設單位遞補選房後滿6個月，房源仍有剩餘的，由市住房城鄉建設委統籌調配給其他區進行配售。

第四章　共有產權約定

第十七條（銷售價格）

共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以專案開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。

開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。

第十八條（產權份額）

購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由專案所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

第十九條（價格和份額確定程式）

共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委託房地產估價機構進行評估，並由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核後確定。評估及確定結果應面向社會公開。

第二十條（購房合同簽訂）

申請家庭選定共有產權住房的，夫妻雙方應共同與開發建設單位、代持機構簽訂三方購房合同，作為購房家庭產權份額的共同共有人，未成年子女為同住人。

購房合同應明確共有產權份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內容。

共有產權住房交易合同示範文本由市住房城鄉建設委會同市工商局制定。

第二十一條（信貸優惠政策）

購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

第二十二條（不動產登記）

開發建設單位、購房人和代持機構應當按照國家和本市不動產登記有關規定，向房屋所在地區不動產登記部門申請辦理不動產登記，房屋產權性質為“共有產權住房”。登記事項記載於不動產登記簿後，不動產登記部門應向當事人核發不動產權證書，並按規定在附記欄注記共有人姓名、共有方式及共有份額等內容。

第二十三條（出租管理）

已購共有產權住房用於出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分，具體應在購房合同中約定。

購房人應在市級代持機構建立的網路服務平臺發佈房屋租賃資訊，優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。具體實施細則由市住房城鄉建設委另行制定。

第二十四條（回購管理）

共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交申請，由代持機構回購。

回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水準等因素確定。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。

第二十五條（再上市管理）

共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

（一）購房人向原分配區住房城鄉建設委（房管局）提交上市申請，明確出售價格。同等價格條件下，代持機構可優先購買。

（二）代持機構放棄優先購買權的，購房人可在代持機構建立的網路服務平臺發佈轉讓所購房屋產權份額資訊，轉讓物件應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。

（三）共有產權住房購房人和代持機構經協商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產權。購房人和代持機構按照所占產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

購房人取得不動產權證滿5年，也可按市場價格購買政府份額後獲得商品住房產權。

第二十六條（再上市價格管理）

代持機構行使優先購買權、購房人購買政府份額的房屋價格，應委託房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。

購房人轉讓價格明顯低於評估價格的，代持機構應當按購房人提出的轉讓價格予以回購。

購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房產權後實現退出，或由代持機構回購其所有的產權份額。

以上具體實施辦法由市住房城鄉建設委會同相關部門另行規定。

第二十七條（使用約定）

共有產權住房的購房人和同住人應當按照本市房屋管理有關規定和房屋銷售合同約定使用房屋。

共有產權住房購房人和代持機構，不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人；不得違反本辦法規定，擅自出售、出租、出借共有產權住房。

購房人、同住人違反購房合同約定，有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的，代持機構可以按照合同約定，要求其改正，並追究其違約責任。

第二十八條（抵押管理）

共有產權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產權份額用於抵押。其中，代持機構抵押融資只能專項用於本市保障性住房和棚戶區改造建設和運營管理。

第二十九條（維修資金）

共有產權住房購房人應當按照本市商品住宅專項維修資金管理規定，全額繳納住宅專項維修資金。

第三十條（物業服務收費）

共有產權住房的物業服務費，由購房人承擔，並在購房合同中明確。

第五章　監督管理

第三十一條（對房地產經紀人的要求）

房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房出售、出租等業務。

第三十二條（資訊化管理）

市住房城鄉建設委應當建立全市統一的共有產權住房執行資訊系統，為共有產權住房建設、申請審核、配售以及後期管理等工作提供技術服務。

第三十三條（申請人弄虛作假的責任）

違反本辦法第十條、第十二條、第十四條規定，經查實，申請人不如實申報、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實相關證明材料，承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房但在規定期限內拒不騰退的，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房，並按以下情形處理：

（一）已取得資格的，由區住房城鄉建設委（房管局）取消其購買資格；

（二）已簽約的，開發建設單位應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任；

（三）已購買共有產權住房的，由代持機構責令其騰退住房，收取住房佔用期間的市場租金，住房騰退給代持機構後，由代持機構退回購房款。

第三十四條（違反使用約定的責任）

共有產權住房購房人、同住人違反購房合同約定，且拒不按代持機構要求改正的，房屋所在地區住房城鄉建設委（房管局）可以責令其騰退住房，禁止其10年內再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。

第三十五條（信用資訊管理）

申請人、購房人、同住人以及相關單位和個人有違反本辦法規定情形的，行政機關應當按照國家和本市規定，將相關行政處理決定納入本市信用資訊管理系統。

申請家庭成員在本市信用資訊管理系統中記載有違法違規或嚴重失信行為的，區住房城鄉建設委（房管局）依據相關規定限制該家庭申請購買共有產權住房。

第六章 附 則

第三十六條（面向人才共有產權住房）

市住房城鄉建設委、區人民政府應當按照人才工作需要，在重點功能區、產業園區範圍內及周邊建設籌集共有產權住房，用於滿足區域範圍內人才居住需求。具體建設籌集、申請及配售辦法另行制定。

第三十七條（共有產權住房與自住型商品住房等住房的關係）

本辦法施行前已銷售的自住型商品住房專案出租、出售管理，按照原規定執行。

本辦法施行後，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執行。

第三十八條（施行日期）

本辦法自2017年 月 日起施行。

繼7月25日配股融資5億美元後，8月3日融創中國再度公告稱，已成功發行10億美元高級債券，所得款項淨額擬用於償還、替換其現有的高成本負債。

這意味著，僅10天時間，融創中國便完成了15億美元（約100億元人民幣）的融資。對此，有業內人士指出，配股所得5億美元可增加融創的淨資產，從而在一定程度上降低其負債率；至於借新換舊的10億美元債券，則可優化融創的債務結構，並提升現金流安全。

穆迪評級分析師Franco Leung也分析稱，本次發債不會顯著提高融創中國的杠杆率水準。同時，其預計融創的杠杆率水準將會伴隨未來12-18月收入的增長而得到改善。

對於後續是否仍有融資安排，有接近融創中國的人士告訴《證券日報》記者，“這要看成本合不合適，以及公司是否需要，其實本次發行債券也是公司早就計畫好的，與並購萬達文旅關係不大”。

融創暫緩拿地

據消息人士透露，在融創的資金計畫裡，今年下半年發展資金的預算本來就有好幾百億元，最近只是把其中部分發展資金集中用於收購萬達文旅項目這一優質的資產包。為此，融創近期也作出調整，暫停其他項目的獲取。此次對萬達的收購款，只是融創下半年整體發展資金預算的一部分，不會對融創的現金流造成什麼壓力。

與之相對應的是，融創中國董事會主席孫宏斌近日在微博上也表示：“我們堅信房地產業穩定健康發展，堅定看好中國經濟的未來。近期我們會停緩發展，加速去化，降低負債率，確保健康安全。我們堅信，企業層面的去庫存、去杠杆和金融業的穩定發展，經濟將迎來理性繁榮。”

實際上，在行業集中度不斷提升的背景下，房企的規模效應愈發凸顯，融創若想衝擊第一梯隊，最簡單有效的方面便是增加杠杆，而目前融創的土儲已可以讓其完成自己在規模上的目標，而規模增大後帶來的巨額現金回款，也可以幫助公司迅速降低負債。穆迪便預測，未來12個月至18個月內，融創中國的收入將實現超過60%的增長。

花旗方面也稱，融創的可售貨源已將近1.9萬億元，可支援其未來3年到5年的高速增長，預期2018年及2019年的合約銷售額可增至3500億元及4300億元。

而根據惠譽方面分析報告顯示，融創與萬達的收購交易可為融創增加了超過80%的土地儲備（超過4600萬平方米）。此外，由於萬達項目均位於省會城市和核心二線城市，融創的土儲結構會因此得到進一步優化，未來5年內這些項目也會帶給融創穩定增長的租金收入。

“融創目前的土地儲備足夠支撐其未來3年—5年的開發，房企在達到一定規模後，都在開始要效益，放緩拿地優化債務和資本結構是必須要做的，融創現在就是這個節奏。”有行業分析師稱。

此外，惠譽還分析指出，雖然在2017年的系列並購交易之後，融創中國的短期杠杆率提升，但長期來看，融創所收購項目均位於全國一、二線城市，為公司補充了大量優質土地儲備，且利潤率較高，隨著這些項目利潤的逐步釋放，融創的杠杆率長期會保持下降的趨勢。並且，在下半年萬達專案開始貢獻銷售業績後，融創的流動性狀況也將進一步改善。

房企美元債迎發行高峰

本次融創發行的10億美元高級債券，包括6.875%票息的3年期4億美元債券和7.95%票息的5年期6億美元債券。

而包括恆大、碧桂園、佳兆業、綠城中國、中國金茂在內的多家房企，都在抓緊2017年美元債的發行視窗期進行融資，通過借中長期的美元債，償還當前的短期債務，調整債務結構，優化債務期限和借貸成本。

資料顯示，現有存續期內的海外債規模前三名的公司為恆大、中海外和碧桂園，分別為約113億美元，55億美元及48億美元，而此前融創的存量境外高息債券僅為4億美元，遠遠低於其他房企。“本次發行後，融創的海外債券存量也處於主流房企中較低水準，公司未來還有非常大的空間利用海外債券市場。”上述分析師指出。

實際上，從2017年初至7月25日，中國內地房企在境外總計發行60只債券，發行總額約292億美元，創下了房企美元債融資規模紀錄。

對於近期龍頭房企抓緊發行美元債的原因，民生證券的研究報告分析稱，跨境資本格局的演變更多取決於政策預期。美元發債增多的首要原因，來自於政策層面的推動——2017年，“資本管制+加大吸引外資+鼓勵境內機構海外資本回流”的組合拳使出，通過簡化海外發債程式，政策層面鼓勵外匯流入。

同時，也有業內專家補充道，從發行趨勢來看，當前美國十年期國債到期收益率依舊處於2014年以來的低點，對於發債企業來說，當前處於較好的發行視窗期。考慮到境外發行美元債具有發行條件便利、發行限制較低等優勢，美元債正在逐步成為國內企業融資的重要管道。

值得注意的是，有消息稱，國家發改委從第二季度開始收緊房地產企業海外債發放批文。由於一年期內美元債不需要發改委審批，因此，第二季度起，房企發行的一年期內美元債出現放量。

資料顯示，在國家發改委收緊房企海外債發放批文的條件下，當前能夠發放一年期以上美元債券的房企，都是行業龍頭，如恆大、碧桂園、泛海控股等，而融創近年來較好的業績表現也讓其獲得美元債審批。

據悉，隨著今年以來人民幣匯率趨於穩定，以及境外債券視窗的打開，業內普遍預計未來一段時間內，上市房企將掀起新一輪美元債的發行高峰。

2014年繼董家渡13號、15號地塊之後，時隔三年時間，上海黃浦江邊又有土地出現在公開市場。7月10日，上海產權交易所掛出一宗黃浦江邊、規劃建築面積逾20萬平方米的住宅增資項目的公告，對投資人開發經驗和資金要求非常高。

20萬平方米黃浦江邊住宅專案出讓股權

7月10日，上海世博土地控股有限公司全資子公司上海華轅實業有限公司（以下簡稱“華轅實業”）發佈專案增資公告，擬募集資金金額最低49.71億元。

華轅實業的主要資產為浦東新區南碼頭街道449街坊52/19丘“世博村B地塊”，緊挨黃浦江，靠近內環線，地上建築建造初衷是為2009年舉辦的世博參展人員提供住宿和配套服務。

上海黃浦江邊20萬平住宅項目出讓 須5天湊齊90億

現有建築頗具特色，為保留地上原本的建築風貌，世博村是舊廠房改建而成，它的前身是上海溶劑廠、上海港口機械廠和上海第三印染廠的舊址。

公告顯示，該地塊最初的土地用途為商辦性質，但專案在開發之初已將地塊內房屋建築的外觀、佈局和房型按住宅用房標準進行了設計、建造，且用地性質已經變更為住宅。

2010年8月12日，專案取得的《建設工程竣工驗收備案證書》顯示，地塊內已建成建築物面積18.97萬平方米，其中，地上建築面積14.85萬平方米，地下建築面積4.12萬平方米。

到了2017年，世博土地控股將持有的股權轉給華轅實業時，取得的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》批准的計容地上建築的面積又增加了1.88萬平方米，此時，該項目地上建築面積已經達到16.73萬平方米，項目的總建築面積則增至20.85萬平方米。

絕佳位置的住宅專案，為何要出讓股份？華轅實業在公告中稱，項目用地性質改變後，對地塊上現有房屋建築進行優化改建的方案尚未確定，從而導致項目未來收益和投入成本不確定。截止估值的基準日即2017年3與31日，增資人股東借款及利息合計128.46億元。

90.5億元款項5個工作日匯出

公告顯示，華轅實業擬新增註冊資本3000萬元，對應持股比例為50%，擬募集資金不低於49.71億元，換言之，每一元註冊資本的增資價格不低於165.689元。

換種方式計算，如最終的增資價格為49.71億元，該部分股權即對應專案一半的建築面積約10.42萬平方米。

自7月10日公告發出至今約一個月，多家大型房企投資拓展部人士均向澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，其中增資企業對條款的設置頗為嚴苛，非一般企業可達成的。

首先，增資人門檻嚴苛。

投資人需為中國境內設立並在存續的公司；且需為在A股或港澳臺上市的房企，其中房地產開發業務要占營收的50%以上；不接受聯合增資。

此外，對投資的商業信譽和開發經驗，尤其是黃浦江、珠江沿岸的濱江物業開發經驗十分看重、並且量化。

在增資人的評分表中，合計100分的分值中，“黃浦江、珠江沿岸專案開發經驗”占50分，一項總分值為15分的評分細則中，2007-2016年在黃浦江、廣州市珠江沿岸一公里範圍內取得國有建設用地使用權並自行開發建設（在建/竣工）的房地產項目數量在10個以下的得分則為0分。

上海黃浦江邊20萬平住宅項目出讓 須5天湊齊90億

其次，付款節奏緊迫。

募資公告顯示，出資人不僅僅需要支付最少49.71億元的增資款項，還需向增資人提供為期一年的貸款40.79億元，均用於償還原股東世博土地控股的部分股東貸款本息。上述兩項款項合計不少於90.5億元。

按照增資人的付款要求，《增資協定》簽署生效日起五個工作日內，增資款和應允的貸款應一次性全部匯入以下增資人名下銀行帳戶。

不僅如此，貸款期限屆滿後，如增資方要求，借款可以迴圈使用，利率則為銀行一年以內（含一年）貸款基準利率4.35%。

內房陸續公布的7月數據顯示，銷售額普遍按月回落。中國恆大（03333）7月合約銷售額441.6億元（人民幣，下同），按月約跌28%。投資界認為，上市公司普遍可完成全年銷售目標。

綠城（03900）、時代地產（01233）及奧園（03883）等公司，7月銷售額按月跌約25%至52%不等，調控政策在銷售淡季中見效。早前發盈喜、預計中期淨利潤升2倍的恆大，7月銷售額亦按月跌近3成，首7個月銷售額2,882.5億元，完成4,500億元全年目標的64%。

花旗報告顯示對上市公司全年銷售普遍樂觀，預計發展商基本可完成其全年銷售目標，部分公司將超額完成，更預計碧桂園（02007）、龍湖（00960）及禹洲（01628）將上調銷售目標，料35個主要發展商全年總銷售額按年升30%，達3.7萬億元；惟下半年完成銷售目標後，將更注重提升盈利能力。

時代地產 半年核心多賺81%

內房進入業績期，時代地產率先公布上半年營業額增53%至87.3億元，核心淨利潤大增81.4%至9.4億元，純利跌9.4%至5億元，主要因非控股權益應佔利潤大增攤薄所致；中期不派息。

匯豐環球研究發表本港物業市場報告預期，由於一手市場交投持續強勁，今年整體銷售可創新高至超過2000億元，並認為現時是時候重新看好地產發展股，同時調整部分地產股目標價。

重新看好本港地產股

匯證指出，本地地產股自2011年起，表現並非理想，認為未來12個月準備迎來期待已久之估值重估，特別是地產發展股。該行認為，利率開始正常化，以及美國聯儲局縮減資產負債表，均不足以對本地樓市構成隱憂。另外，本港銀行體系結餘充裕下，利率不太可能顯著上調，滙證亦調高本港今年經濟增長預測至2.4%。

該行預期明年或未來兩年樓市交投續向上，帶動地產股每股盈利增長，主要是供應增加紓緩短缺情況，以及預期明年樓價只會溫和回落5%；雖然如果樓價再升有可能引來進一步的政策收緊，但相信政策旨在協助本港市民及首次置業人士。

辣招期滿三年升值56% 跑贏私樓

資助房屋天價成交一單接一單，大圍公屋顯徑邨，新近有高層戶以白表價（自由市場，已補地價）500萬元易手，追平同屋苑顯富樓於今年3月創下的全港造價最貴公屋王紀錄外，無獨有偶，兩個公屋王原業主同於2014年以白表價購入自住，不約而同在今年沽貨，而兩單位的購入價及賣出價均一樣，在額外印花稅（SSD）3年期滿賣樓各獲利180萬元，升值約56.3%，幅度遠勝同期中原城市價先指數（CCL）錄約34.5%的升幅及私樓賺幅。

轉手賬面勁賺180萬

是次與顯富樓並列全港公屋王寶座的單位，屬於顯祐樓高層12室，差餉物業估價署顯示，單位實用面積531方呎，3房間隔。根據土地註冊處顯示，該公屋王早在上月18日已簽訂臨時買賣合約，白表成交價為500萬元，呎價約9416元。

原業主則於2014年5月以白表價320萬元購入，持貨滿3年，轉手賬面即大賺180萬元。翻查資料顯示，該屋苑另一個同以500萬元登上全港最貴公屋王的顯富樓高層6室，原業主也於2014年3月以白表價320萬元購入，換言之，兩個公屋王單位同樣在短短3年大幅升值約56.3%。

至於同期CCL升幅只有約35%，上述兩個公屋王單位升值潛力明顯跑贏大市，亦高於同區私樓。以鄰近的金獅花園為例，同期轉手的單位如2期B座高層6室，原業主2014年6月斥資318萬元購入，並於今年6年以399萬元售出，3年間僅升值約25.5%，至於今年3月以385萬元售出的1期C座高層4室，按原業主2014年3月的購入價257.5萬元計算，3年升幅為49.5%，亦不及前述兩個公屋王。

環宇呎造1.59萬 二手破頂

目前顯徑邨仍有SSD 3年期限屆滿的放盤，中原地產透露，顯徑邨現有4個白表放盤，其中顯慶樓中層6室，實用面積381方呎，原業主2014年7月以白表價306.8萬元購入，該單位SSD 3年限期未完，已率先於今年6月以438萬放售，呎價約1.15萬元，如最終以上述金額沽出，3年賺幅約42.8%。

值得一提，荃灣環宇海灣日前錄二手呎價破頂成交，為屋苑2座高層E室，實用面積759方呎，中原地產高級分行經理張子榮說，成交價為1205萬元，呎價約1.59萬元，創屋苑二手呎價新高。原業主2014年6月斥資839.6萬元一手購入，持貨3年賬面賺365.4萬元，惟升幅僅約43.5%，仍跑輸上述兩個公屋王。

住宅樓價指數連環破頂，發展商紛紛加速新盤推售部署。新世界（00017）年初至今已推出3個新盤，連同其他新盤貨尾首7個累積售出近1200伙，套現逾113億元，銷售金額創集團3年新高。發展商表示下半年仍有3個新盤共逾300伙部署開賣。

銷售額三年新高

新世界營業及市務高級總監楊文表示，今年已推出的3個新盤，包括元朗柏巒、荃灣柏傲灣及西貢清水灣傲瀧，上述新盤連同其他一手貨尾，今年首7個月合共沽出約1194伙，計及合作發展項目的分成比例後，套現約113億元，銷售金額創集團3年新高。

三盤逾300伙下半年應巿

楊文表示，集團下半年將再推3個一手住宅項目，提供逾300伙，包括屯門鄉事會路88號共100伙；元朗唐人新村路108號，涉及123伙；及與新地（00016）合作發展的西半山巴丙頓山，涉及79伙。屯門與元朗兩盤正待批預售樓花同意書。

新世界與恆地（00012）合作發展的西環單幢盤瑧璈，現正陸續收樓，項目於去年4月開售，全盤191伙一年內已沽清，為集團套現逾17.2億元。

永泰地產（00369）和南豐合作發展的紅磡何文田山畔，昨日以招標形式售出1座31及32樓頂層複式A室，實用面積1857方呎，連579方呎平台及691方呎天台，以9421.16萬元售出，呎價約5.07萬元。

另外，兩個短期內開售的單幢新盤收票亦如火如荼，添宙發展的葵涌單幢盤豐寓，市場消息稱過去2天累收逾500票，入票速度明顯較麗新（00488）旗下旺角逸新快，以首張價單55伙計，超購8.1倍；逸新昨日再收逾140票，累積收票已突破1000張，以周日發售98伙計，超購9倍，項目今日截票。位於葵涌興芳路178號的豐寓，共136伙，實用面積222至398方呎，預計入伙日期為2018年11月30日。

位於旺角基隆街50號的逸新，共138伙，實用面積157至312方呎，預計2019年12月31日入伙。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇表示，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報63.15點，較上周66.41點下降3.26點。CVI連降四周，但仍然高企於60點以上，顯示銀行按揭取態持續正面，只是按揭積極性有所收斂，展望CVI很快便可以在60點上下找到支持位。

黃良昇指出，CVI由五周前的78.39點連降四周至63.15點，累計下挫15.24點，向下趨勢明顯，反映金管局連番出招，令銀行的按揭估價積極性明顯降溫，但CVI降幅沒有擴大，仍然高企60點以上，意味銀行按揭取態仍然樂觀，樓價有望繼續於高位企穩。

CVI是中原地產根據每個中原城市指數成分屋苑，選取樣本單位，調查主要銀行的估價變幅。每周調查銀行對樣本單位的估價，比較一個月前的估值，計算出估價的按月變幅，並逢周四公布結果。CVI反映銀行對樓市的取態，100點完全睇好，0點睇淡。

新買家以上環L plaza交換 另加11億換貨

全幢物業買賣旺，消息稱，里昂證券沽出銅鑼灣Zing全幢商廈，作價約21億元，持貨3年轉手獲利約5億元，成兩個月區內第4幢商廈成交。

約7.9萬呎樓面 全數租出

據了解，新買家為本地投資者，持有上環L plaza全幢商廈，市值10億元，據悉以該廈另加11億元換Zing全幢。

本年5月，里昂證券標售旗下的銅鑼灣耀華街38號銀座式商廈Zing並於6月招標，適逢物業市場交投暢旺，獲多路財團洽購。市場人士透露，項目最終易手，作價約21億元。物業樓高27層，總樓面面積約79,051平方呎，現時全數租出，租客包括特色餐廳、卡拉OK等。

里昂持貨3年 轉手賺5億

3年前里昂證券透過轉讓股份以約16億元購入物業，其後斥數千萬元進行大翻新及租戶重組，呎租由當年30至40元，跳升至60餘元。目前物業出租率達100%，每年租金收入約6,000萬元，如今以21億元沽出，持貨3年獲利約5億元，而新買家可享近3厘回報。

市場人士透露，項目由本地投資者購入，而是次涉及非單一買賣。據悉，新買家於2015年，以8.1億元購入上環皇后大道中L plaza商廈全幢，物業樓高22層，出租率逾9成，呎租約28至30元，每月租金收入近200萬元，項目總樓面約58,269平方呎。

該業主於今年4月，曾把物業進行標售，叫價約10億元，當時未有售出。消息透露，該買家有意購入銅鑼灣Zing全幢，終與里昂證券達成協議，以交換物業形式另加11億元完成買賣。

據悉，該財團屬本地家族，作風低調，投資物業以全幢為主，包括於2010年，斥近10億元購入灣仔告士打道88號商廈全幢，總樓面面積約9.56萬平方呎，保守估計目前物業已升值1倍，市值約20億元。

市場資金充裕，投資氣氛近月升溫，單計銅鑼灣區，7月至今已錄4宗全幢買賣，包括本地投資者以近20億元，向台灣富邦保險購入Cubus全幢商廈，另資深投資者林子峰，亦斥9.65億購駱克駅全幢，連同是次Zing成交，4買賣合共涉約67億元，反映交投暢旺。

美國房市仍然有很大的需求。潛在的買家，無論是年輕人還是老年人，都在網上查詢購屋資訊，但他們似乎不急於下單。

房地產經紀公司 Redfin 表示，根據對 15 大城市的房地產市場調查顯示，6 月份的買家仍然跟 5 月份的時候一樣多，但是成交量下滑了 11％。

Redfin 的首席經濟學家 Nela Richardson 表示，在這個市場上，購房者必須快速行動，但高價格和低庫存也讓人卻步。

根據抵押貸款銀行家協會的數據，這股停滯不前的趨勢也可能延燒到 7 月份，因為抵押貸款的申請數在過去四個星期內，就下跌了三個星期。

房屋的供應形勢越來越糟。 Redfin 發現 6 月份與去年同期相比下降了 12％，今年第二季的全國住宅供應量是 1982 年以來的最低水準。

7 月份待售的房屋供應量年增率下降 11％。通常夏季房市的銷售都會放緩，而價格會略有下降，但今年並非如此。

Realtor.com 的經濟研究經理 Javier Vivas 表示，房屋銷售不僅比去年 7 月快，而且也比去年高峰快。然而，銷售的速度加快並不一定意味著更多的銷售量，尤其是當目前沒有足夠的庫存時。

當前，房價依然頑固地維持在高點，沒有出現季節性的變化。價格低廉和價格適中的房屋被搶購得特別快，讓許多買家無法進入市場。

鴻海 (2317-TW) 董事長郭台銘宣布投資百億美元在美國建廠引起全球矚目，瑞普萊坊副總經理蘇銳強今 (3) 日指出，去年全球資本流向美國紐約投資不動產的總金額達 163 億美元，傲視全球。美國總統川普準備鬆綁金融法規，將帶動更多的就業機會及商辦、住宅需求，勢必為美國不動產投資加溫。

蘇銳強表示，在川普政府積極推動「買美國貨、用美國人」的政策之下，再用關稅壁壘、低稅誘因兩潮面手法操作，引爆亞洲國家的企業紛紛將布局的眼光轉向美國，台灣的企業包括起飛的鴻海「飛鷹計畫」、台塑 (1301-TW) 以及義聯預計設置石化裂解廠，合計約 9000 億元的投資，在短短半年內就引發極大的招商引資效益。

另外，川普政府準備鬆綁金融法規，將帶動更多的就業機會及商辦、住宅需求，在曼哈頓置產將成為下一波國際資金流動的顯學。

蘇銳強表示，雖然紐約房價一如美國股市一樣驚驚漲，但新台幣相對強勢，如以今年第 1 季整體匯率市場表現來看，購買紐約不動產，新台幣的購買力強，與去年同期匯率相比，即折價 8.6%，再加上曼哈頓供不應求的市場現況，預計除了自用需求外，還會吸引更多置產族群的青睞。

根據 Knight Frank(萊坊)最新「活躍資本報告」《Active Capital》，超級城市吸引海外投資者置產趨勢越趨明顯，去年全球資本流向美國紐約不動產市場共達 163 億美元 (約新台幣 5298 億元)，吸引最多海外資本。其次為倫敦，即使脫歐議題持續震盪英國經濟，去年仍吸引 159 億美元 (約新台幣 5168 億元) 海外投資，外資比例占倫敦商用不動產總投資額 80%，匯率因素帶動海外買盤大增，外資投資比例全球最高。

另外，上海吸引 60 億美元 (約新台幣 1950 億元) 海外資本，占總投資額的 18%；香港吸引 49 億美元 (約新台幣 1593 億元) 海外資本，占總投資總額 72%。

萊坊大中華區執行董事和商業物業代理部主管夏博安表示，由於香港受中國控制資本外流的影響較少，在香港掛牌上市的中國企業可以從香港出發向海外投資，設點的實質需求強。

另一方面，由於香港商業不動產增值潛力良好，吸引了不少投資者的青睞，外來資金投資不動產的比例僅落後倫敦。

台灣去年外資投資商用不動產共 4 筆，金額為新台幣 17 億元，多為自用需求的工廠、土地及商辦，外商投資金額僅為香港 1.07%，與紐約相比更只有 0.3%，相去甚遠。

今年以來，外資在台灣商用不動產投資且完成過戶的金額共 29.8 億元，包括美光記憶體透過法拍取得台中后里廠房，以及英商巧兒宜買下內湖港墘路店面 2.2 億元，已超越去年總金額。

瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示，對於外資而言，高稅率、低報酬之下，僅少數因營運需求而購買自用不動產，但未見投資型買盤進場。

另外，根據美國萊坊策略聯盟的不動產公司 Douglas Elliman(道格拉斯艾麗曼) 的調查，今年第 2 季紐約曼哈頓住宅市場交易量，創下 2015 年第 4 季以來的新高，較去年同期大增 15.2%，但庫存量微降 0.6%，顯示供不應求的狀況更緊張，帶動中位數房價年漲 7.3%，更是創下歷年新高。