住戶批大漏洞 地政所：20年前誤植

台北市重慶北路一棟屋齡30年的12層大樓，通往頂樓原有兩層屋突公設，經住戶調閱建物登記謄本發現，建物面積無端出現「廚房」二字，原有的「屋突」卻不見了，且查無相關變更紀錄，雖經反應後已更正為屋突，住戶仍不滿痛批，國家建物登記體制竟然出現大漏洞。

住戶先生表示，該棟大樓自11、12樓包括頂樓違建物均為稻江商職校產，因常有上廚藝課程學生進出大樓，不堪其擾，為確認頂樓的產權問題，他向台北市建成地政事務所調閱該棟大樓建物資料。

不禁質疑公信力
「若沒調閱資料，根本不會發現地政資料有大漏洞。」先生說，他向北市建成地政事務所調閱1997年登記的建物登記謄本，發現在大樓層次說明出現「廚房」字樣，佔地107.83平方公尺，比對1984年建物測量成果圖等資料，在權利人所有建築面積說明中，均標示二層屋突，合計面積同樣是107.83平方公尺，卻查無「廚房」相關紀錄，因查無相關變更紀錄，讓他質疑建物登記公信力。

對此，稻江商職校長室林秘書表示，對建物謄本記載「廚房」一事不了解，但她強調，11樓以上包括頂樓建物全部是學校在1984年購入的校產，頂樓建物作為倉庫使用，記者詢問可否提供頂樓產權文件，林秘書以事涉個資，無法提供而婉拒。

「上月底已修正」
台北市建成地政事務所秘書吳思寰表示，因查無「廚房」變更紀錄，根據最初登記的建號屬共同使用的公設，推測是1997年電腦化過程外包人員誤植，已在上月底改回原本的屋突。因事隔多年，不會處分當時的失誤，也因為誤植的部分是公設，不會影響產權所有人的房屋稅相關問題。

台北市建管處本月4日派員到現場查看頂樓建物。台北市建管處正工程司兼發言人洪德豪表示，經查該棟頂屬列管的暨存違建，1989年、1997年都曾接獲舉報，這次派員查看後並沒有發現違規擴建的狀況。

頂樓建物屬公用
蔡志雄律師表示，大樓的公共設施依法是產權所有人共同使用，除非當初學校購入時有跟建商或原屋主簽分管協議，如果其他權利人有異動，分管協議效力（頂樓產權）就失效，校方應舉證。

對許多高雄市民來說，火車站前電腦街是年輕時假日時常逛街消費的地方，然而近年來隨台鐵地下化工程施工與電商網購崛起，人潮與全盛時期已大幅減少。房仲統計，區段租金上揚導致不少商家出走，目前不少店面租金開價過高，呈現「有行無市」現象。

地價1坪120萬
高雄三民區建國二路與長明街是港都知名電腦街，除了販售電子商品，亦有不少成衣批發與流行飾品店家進駐，然而近期商圈出現不少店面閒置中，有逾10家店面待租！

台慶不動產高雄大順龍華加盟店協理李哲維指出，電腦街是過去許多學生與上班族選購電腦必到商圈，然而隨著電商網購崛起，消費人潮大幅衰退與全盛時期減少4成。

住商機構企劃研究室統計，建國二路周邊近年來租金年年上揚，導致店家無力負荷，近3年漲幅約25~30%。

住商不動產高雄七賢加盟店店長陳輝雄指出，2知名電腦街近期因鐵路地下化施工，人潮銳減生意大受影響，事實上商圈從5年前已走下坡，店面空置率提升，然而屋主租金開價仍強勢，呈現有行無市狀態，分析主因是區段地房價貴，以建國路為例每坪土地成交行情120~150萬元，地主或屋主受限持有成本高，租金要下滑難度高。

景氣沒回溫 明年可能後繼無力

動輒耗費5年以上整合的都更案，自去年起陸續開花結果，今年統計整體都更案新推案量，在包括潤泰新、冠德、大陸建設等建商帶頭衝刺下，更逼近千億元大關。業者估計，此榮景應可再延續至明年，但之後隨著景氣未有顯著回溫、都更進程受阻，都更案新推量體恐後繼無力。

根據《住展》雜誌今年3月預估大台北地區，都更案新推案量，指出百億大案如正義國宅案「Diamond Tower」、「潤泰敦峰」、泰舍「至善元」，就已帶來逾800億元量體，如再加上其餘新案貢獻，初估今年都更案新推案量，可一舉衝破千億元，較去年近700億元，成長超過4成。

至善元銷逾400戶
但在案量達300億元的「Diamond Tower」，確定將於明年進場後，《蘋果》更新整體都更新進案量發現，包括Q3待推的大陸松江南京案、冠德羅斯福路案、及新美齊「PARK 259」等指標案，就遞補進逾百億元，使年度估計案量仍有近千億元水平，創歷史新高。

上半年已推案中，銷況最佳者如「華固名鋳」、「至善元」，前者銷售已達7成、後者銷售則有6成。

「至善元」投資興建方泰舍實業董事長楊岳修指出，此案自4月取得建照後正式公開，至今銷售400多戶，銷售進度超前，也使該案將提前於昨日舉辦動土典禮，預計2020年完工交屋。

而冠德建設手上包括新店行政園區案「創新殿」、及羅斯福路案，合計案量達115億元，都將於下半年公開。

「創新殿」住宅部分規劃28~48坪產品，現已開工，而羅斯福路案規劃坪數超過90坪，近捷運台電大樓站將是最大優勢。

銷售人員預備進場的大陸松江南京案，總銷估計約有90億元，最快9月公開銷售，大陸建設董事長張良吉表示，該案坪數規劃22~48坪，除住宅外，尚有寒舍經營的飯店進駐。

2018年預計除「Diamond Tower」，華固建設透露，正在進行中的敦南3號，最快年底可完成都更程序，最快明年推案，可預見明年都更新推案，又是大戰開打。

「爆量恐難再見」
對此，天時地利不動產顧問總經理張欣民認為：「幾個帶動量體的大案，都已耕耘多年，一次反映於這2~3年，未來在都更法令不夠完善、且景氣持續萎靡的狀況下，建商對於都更合建案，應傾向小而美的基地，或是乾脆保守觀望，爆量的狀況，恐難再見。」

全國逾半繳不到4千元 金門稅籍戶數7年增逾4成

財政部昨公布房屋稅收統計通報，發現去年繳交100萬元稅額以上成長幅度最高，較2013年成長超過3成，全國共3484戶，集中在六都，其中台北市最多，有1146戶。調查並發現，觀察全國7大生活圈，近7年房屋稅籍戶數以離島地區成長幅度最高，其中金門最明顯。

去年因房屋稅調漲造成民怨，但統計去年應繳房屋稅額在4000元以下佔比逾半，與過去相當，惟稅額在1萬元以上佔比突破1成，其中繳交百萬稅金的更較3年前成長逾3成最為明顯，財政部官員分析，應是這幾年全台新建許多豪宅所致。

連2年破千萬戶
屋稅籍共1015 萬戶，連續2年突破千萬戶，所徵收房屋稅也跟著成長至730億元，比前一個年度成長5%，拉長時間來看，隨著房屋稅籍增加，在2012年稅收破600億元，去年更破700億元。

房屋稅是以房屋評定現值為稅基，地方政府每3年調整一次房屋標準單價，包含建材較新較好的房屋必須適用較高稅率。去年各縣市調漲房屋稅，不少地方漲幅至少50%，特別是新成屋持有者收到稅單相當有感。

觀察應稅房屋稅額級距，去年稅額4000元以下有434 萬戶，較2013年僅增4 萬戶，從佔比來看，去年繳4000元以下53.2%，而2013佔比較略高為54.9%，顯示有1~2%的人比3年前繳納比較多房屋稅。

至於去年稅額1 萬元以上有95 萬戶，以台北市19 萬戶最多、新北市17 萬戶其次，高雄及台中市各13 萬戶同列第3，財政部分析，與面積較大、坐落地段較好之房屋，稅負較高有關。

離島增幅最高
根據財政部統計，繳交100萬稅額以上成長幅度最高，較2013年成長逾3成，全國共3484戶，其中仍以台北市最多有1146戶、桃園市有429戶、高雄市402戶、台中市284戶、新北市259戶。

觀察全國7大生活圈，近7 年房屋稅籍戶數以離島地區成長幅度最高，達16.2%，其中金門增逾4 成，營業用更擴增1.5 倍，除受惠小三通、觀光商機外，入籍金門可申請「菸酒牌」應也是重要推手；桃竹苗地區則受竹科蓬勃發展，工作機會增加帶動，增加13.8%居次。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，由於近幾年豪宅進入交屋，不少個案寫下天價，連帶也拉抬區域路段率，自然讓房屋稅也增加不少。

實價登錄每坪75萬新高 拉抬西區房價

2017年台中房市高價豪宅新案重回西區草悟道，除了已成屋的「富邦天空樹」及「由鉅大恆」百億大案外，華太建設及順天建設新案預計在第3季後公開登場，每坪主力單價4字頭，可望接續登場的忠泰建設超高大樓案及勤美集團住宅開發，預估主力每坪6字頭。

台中市不動產開發商業同業公會副理事長林正昇表示，西區草悟道是台中市最長的綠帶，串聯國立自然科學博物館、勤美誠品、國立台灣美術館等重要機構，向來就是高價住宅的大本營，隨著今年美術館南側的「富邦天空樹」、「由鉅大恆」陸續交屋，實價登錄價格不斷刷新紀錄，也帶動周邊推案信心。

西區房價漲93%
「富邦天空樹」目前最高的1筆實價登陸紀錄，扣除車位每坪高達72萬元；「由鉅大恆」扣除車位後每坪單價最高75.3萬元，雙雙創下區域新高，也順勢將西區房價一舉往上推升，今年1~4月西區大樓平均房價漲幅高達93%，豪宅戰區儼然已從7期轉向西區。

下半年草悟道沿線將由順天建設打頭陣，在科博館南側推出「順天科博」，規劃坪數約50坪、總戶數80戶，每坪開價40萬元以上。而南側的五權西路沿線華太建設預售案「華太松庭」，則規劃53~62坪，地上20層、地下4層，每坪均價43萬元。

忠泰建案受矚目
至於最受矚目的指標大案忠泰建設科博館案，位於台灣大道與科博館綠園道角地，坐擁超級精華地段，總銷大約70億元，規劃70、100、150坪，市場預估每坪開價從60萬元起，不過目前建照仍然在市府審議當中，推案時程至少要等到明年才會拍板。

另外，還有勤美集團在草悟道所投資的「勤美天地專案計劃」，基地大約8000坪，還結合國際級觀光飯店頂級品牌的「洲際酒店」、豪宅大樓及購物商場，開發時程預計8年、投資金額至少120億元。

璞真推雙塔住宅
勤美集團旗下的璞真建設，將首度在草悟道推出的豪宅產品，規劃地上33層、地下4層的雙塔式住宅大樓，坪數60~100坪，每坪單價預估將從60萬元起跳。

房地產平台統計全台近1.6萬個社區，篩選出前百大賣壓社區，台中市及新北市佔了65%，若以各縣市行政區分布來看，台中市西屯區就囊括18個超重賣壓社區，其中不乏知名建商的新推案，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議，有意搶便宜買方可進場多比較。

屋比超省房屋比價平台根據全台在網路待售將近1.6萬個社區中，篩選出賣壓最重百大賣壓社區分布狀況，以各縣市分布，台中市有「鄉林皇居」等33個賣壓超重社區，而新北市有「未來城」等32個賣壓超重社區，兩縣市合計65個社區，佔了全台的65%。

若從行政區分布來看，光台中市西屯區就襄括18個賣壓超重社區，其次是新北市林口區和台中市北屯區各7個，而新北市淡水區和桃園市中壢區各6個。

許多投資客被套牢
屋比房屋比價創辦人葉國華說，全台目前約41.6萬間住宅網路待售物件，其中新北約7.1萬個物件，而台中約有9.2萬個居多，由於許多投資客被套牢，顯然房屋去化不容易。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，多數賣壓超重社區都有「屋齡新」、「位於重劃區或推案熱區」及「知名品牌建商推案」等特色。其中不乏鄉林、興富發、太子、遠雄、皇翔等知名上市櫃建商，建議消費者想進場撿便宜，可多比較。

房市景氣不佳，加上網路電商興起，北市店面交易坪數愈來愈小！統計實價登錄資料，今年上半年北市店面交易僅99筆，不到去年全年交易量的三分之一，且店面交易坪數，從2015年38.3坪到去年的37.5坪，今年更降至30.9坪。

台灣房屋智庫統計實價近3年台北市店面變化，相較去年整年店面交易共348筆，今年上半年（實價揭露資料到6/15）店面交易僅99筆，今年的交易量不到去年三分之一，店面交易仍顯疲弱。

店面交易價格也一路下滑，今年平均店面交易總價為3200萬元，比去年的4020萬元，下滑20.4％，而平均單價107萬元，也比去年的111.2萬元略低3.8％。

在店面坪數方面，2015和2016年的店面交易狀況差異並不大，不過平均坪數已有縮減趨勢，從2015年38.3坪到去年的37.5坪，今年更降至30.9坪，今年30坪以下的店面交易就占了總交易量的6成5。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，觀光業景氣不佳，加上網路電商蓬勃發展，大型店面的需求減少，而小店面不僅總價門檻低，在租賃市場需求度、接受度都高，小坪數店面成交易主流。

而今年雖然整體店面交易量略減，不過中山區始終是各年交易量冠軍，大安區在去年今年都是亞軍，意外的是，今年上半年店面交易首見內湖區擠進前三名。

今年最高總價的店面交易，則為英國嬰兒用品商購入港墘路店面，面積194.7坪，總價2.17億，這也是今年以來目前店面產品最大坪數交易。

張旭嵐分析，內湖受惠於內科就業人口，又鄰近大直商圈，這兩區域消費力強，許多高單價位品牌店家進駐。

尤其進口車或高價嬰兒用品品牌都看中內科人購買力，紛紛在內湖設立旗艦店，也使得內湖的大店面有穩定市場需求，也增加店面買家的信心。

台灣房屋內科江南特許加盟店專案經理沈敬修表示，相對蛋黃區的高租金，內湖的店面租金實惠，今年4月日系品牌的健身中心租下文德路145坪店面，僅25萬，今年3月堤頂大道二段154坪的租金交易，也才22.5萬，加上商圈人口消費實力，更顯區域的高CP值。

8月11日晚，中航地産(000043)發布2017年半年報，上半年實現營收23.8億元，同比下滑12.34%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損1.41億元，同比下滑4279.52%。

　　這是中航地産今年連續兩個季度虧損，今年一季度，公司實現營收10.1億元，同比下滑14.11%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損7653萬元。

　　中航地産表示，今年上半年營收下滑的主要原因係2016年底出售地産項目股權事項導致地産板塊較上年同期有所下降。其中，除物業管理業務較上年同期有所增長外，其他三大款業務包括建築業（樓宇工程）、房地産開發業務和服務業及其他均出現下滑。

　　對于凈利潤同比大幅下滑的原因，中航地産表示，一是上年同期轉讓下屬深圳市觀瀾格蘭雲天大酒店投資有限公司股權取得了1.1億元投資收益，本期內並無此項發生額；二是去年底出售地産項目股權事項導致利潤較上年同期有所下降，以及出售地産業務相關事項産生的營業外支出較上年同期有所增加。

　　去年7月6日，中航地産發布重大資産重組停牌公告稱，母公司中航工業正在與保利集團籌劃重組整合方案。當年12月16日，最終的重組方案確定，中航地産將成都航逸、江蘇中航、九江中航等9個資産包，以近20.3億元的價格賣給了保利地産。正是得益于這次重組過程中的資産出售，在截至前三季度還虧損2956萬元的形勢下，中航地産2016年實現盈利1.61億元。

　　8月11日，南京市進行了三季度的第四場土地拍賣。雖然僅有兩幅地塊參拍，但由于其中一幅地塊規劃要求最高限定在550米至600米而頗為惹人關注，最終綠地集團以90億元的底價拿下這幅“定制”地塊。

　　南京江北核心區G41地塊上個月在網上一挂出，即吸引了眾多的目光。在部分房企領取的G41地塊規劃要求中，這幅地塊最高限定在550米至600米，而目前南京第一高樓為450米的綠地廣場紫峰大廈。該地塊實際出讓面積20萬平方米，用地性質包括商辦、商住、二類居住用地、社區中心用地等，起拍總價達90億元，最高限價120億元。

　　雖然黃金區域的位置讓許多房企對G41地塊虎視眈眈，但其進入門檻極高，競拍限制條件多達10條，如：不接受聯合競買；具備已建成至少一幢400米以上超高層的開發經驗；配建不低于5萬平方米的五星級酒店，由競得人自持20年；配建一座24班小學、一座12班幼兒園、一座基層社區中心等，導致具備競爭資格的開發商非常少。

　　果不其然，8月11日開拍後，G41地塊只有一輪報價，一到網上競拍時間，便直接進入待公證階段，綠地集團幾乎是毫無懸念地以底價90億元拿下。據了解，南京目前第一高樓綠地廣場紫峰大廈，就是南京市國資集團與綠地集團合作開發的，高450米。綠地集團拿下G41地塊，未來將興建550米以上的超高層地標式建築，打造南京的新高度。

　　相比G41地塊的平靜，當天開拍的另一幅地塊要激烈許多。青龍地鐵小鎮G42地塊起拍價1.1億元，不設最高限價。歷經87輪競爭，耗時一個多小時，最終由北京世通盛祥投資管理有限公司以2.82億元競得，樓面價4924元/平方米。

　　據了解，南京土地市場目前仍處于供不應求的狀態。統計數據顯示，2017年上半年南京市成交土地159幅，實際出讓面積608.32公頃，成交總金額達1056億元。其中，共有17幅地塊溢價率超過100%，江寧區NO.2017G12號地塊溢價率更是超過700%。業內人士表示，上半年南京住宅用地出讓佔比的增加和多家大牌房企的入駐，從側面反映出房企對未來兩至三年南京房産市場前景依然看好。

　在“熱點城市加大供應”的調控思路之下，中國一線城市今年以來住宅用地供應量大增。截至目前，北、上、廣、深四城年內合計供應住宅土地建築面積接近2016年全年水平。

　　中原地産研究中心10日發布數據稱，今年以來，一線城市供應住宅土地138宗，合計供應住宅土地規劃建築面積達1636.76萬平方米，接近2016年全年1739萬平米的供應量。除深圳（樓盤）宅地零供應外，北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）三個城市供地均有加速跡象。

　　其中，北京土地供應漲幅最大。今年以來，北京市宅地供應共計47宗，規劃建築面積594.67萬平方米，相比2016年全年的水平上漲約170%。

　　上海、廣州年內的土地推出宗數分別是68塊和23塊，規劃建築面積為584.72萬平方米和457.36萬平方米。

　　中國指數研究院日前發布的一份報告反映同樣的趨勢。7月份，一線城市共推出土地80宗、土地面積341萬平方米，環比增加63%，同比增加99%。此外，武漢（樓盤）、重慶（樓盤）等二線城市土地供應量也超過去年同期。今年前7個月，重慶、武漢、北京分別以791萬平方米、377萬平方米、304萬平方米的供應量排名前三位。

　　供應量大增的同時，多地加大了租賃住房用地的出讓比例，通過租售並舉的方法對房地産市場進行“加法”調控。例如：上海率先試點挂牌出讓租賃住房用地；北京、福州（樓盤）等市調整住宅用地供應結構，重點保障各類保障性住房以及租賃住房土地供應。

　　熱點一、二線城市土地出讓方式也多有調整，土地競價達到限價上限，將競配建保障房以及自持租賃住房面積。克而瑞研究中心研究員楊科偉指出，其結果是天津（樓盤）、杭州（樓盤）等市新晉出讓宅地大都需要自持一定比例，北京更是多宗宅地自持面積到達70%上限。這意味著，“十三五”各地將積極推進租售並舉的住房體係，形成房地産市場長效調控機制的重要一環。

一條7個月“隱形紅線”被打破 北京高價地解綁仍尚遠

7個月後，預售證銷售均價基本不會超過8萬元/平方米“紅線”這個不成文規定還是被打破了。8月5日，北京住建委公佈3則新建樓盤預售證資訊，此次公佈的預售證單價均在9.5萬/平方米左右。

而在這7個月期間，北京新房市場供應和成交均低位運行，批復的新建商品房住宅項目同比去年減少9個，上半年商品住宅僅成交13464套，同比分別減少44%。不過，儘管7個月後，這三張新建樓盤預售證超出了8萬元/平方米的紅線，但業內專家多認為，政府穩定房價的決心不會變，這只是考慮諸多因素後的個案，並不意味著高價地項目會被無限制地放行。

遲來的預售證

“一期的專案在前幾天拿到預售證後就已經出售了，目前已經售罄，均價在95000元/平方米，您如果想買只能等二期了，二期的價格目前沒有定。”當《華夏時報》記者撥通昆侖域專案售樓處的電話，相關銷售員表示。

坐落於西二環菜戶營橋附近的高端項目昆侖域，命運坎坷。早在2015年1月，招商蛇口、華潤置地、九龍倉、平安聯合體耗資約87億拿下上述項目地塊，成交樓面價接近4萬元?平方米。

此前有媒體公開報導，2016年10月，昆侖域曾報給北京市住建委的銷售均價約為11萬元?平米，但未獲批准，因此建委方面要求項目推遲入市銷售。

此次與昆侖域一同拿到預售證批文的還有其鄰居中國璽，在2015年北京首場土拍的兩塊土地中，除了上述的昆侖域地塊，另一塊則是中國璽地塊，該專案土地同樣由招商蛇口、九龍倉、平安、華潤聯合體獲得，成交樓面價接近5萬元?平米。拿地之時，中國璽地塊周邊二手房單價已達到10萬+。

而位於南三環宋家莊地鐵附近的北京金茂府項目目前仍處於蓄客期，具體價格未定，將於近期開盤。

不過值得關注的是，此次位於西二環與南三環的房屋取得的預售證定價極為接近，都逼近10萬元，而在限價前取得預售證的部分東五環和北五環的新房項目均價也在10萬元左右，從而在市場上引發關於二環與五環新盤售價接近的現象。

就上述情況，在業內看來，購房首選地段的黃金法正在逐漸失效，改善型客戶更多的是去衡量產品的綜合因素，從而產生外環甚至郊區項目與內環價格相似，也能被認可的現象。

8萬紅線引發低供應

此次預售證發放之所以引發業界關注，則在於其突破了長達7個月的8萬元紅線。

自年初開始，有消息稱北京相關部門對期房改現房做出限價要求,每平米售價不得超過8萬元，地產圈逐漸形成某種共識，8萬元/平米是許多高端項目難以逾越的銷售紅線。

記者查閱北京市住建委公佈的資料顯示，截至8月5日，北京今年批准的新建商品房住宅項目，除上述三個項目，其他項目預售均價均在8萬元以下。而上一次批復的超8萬的新建商品房住宅項目，則要追溯到去年12月份朝陽區昭泰典尚家園項目。

在此之前，今年不僅沒有單價超過8萬元的專案獲批，在已經獲批的專案中，預售價格也普遍被認為低於市場水準。

以中國璽今年拿到的早一批預售證為例，由於受到預售價格管控影響，中國璽的開發商不得不權衡以調低早前預期，6月7日，該項目終於拿下第一批預售證，192套房源獲批預售均價7.95萬元/平米，在“8萬元”紅線之下擦網通過，而6月低價入市的中國璽也被一搶而空。

如今，中國璽再次拿到預售證最高預售價為95705元/平米，此前一批項目則被業內認為定價過低。

實際上，較低的預售價格也導致一些房企延緩拿證，新房市場供應和成交均處於相對低位。北京市住建委公佈的資料顯示，截至8月5日，北京今年共批准63個新建商品房住宅專案，同比去年同期的72個減少了9個項目。

整體限價將持續

數月後突破8萬紅線，不禁令人思索，此次預售價格過8萬是否對全面放開限價是否是個積極信號？

中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，“出現3個項目的價格9.5萬，的確與這些專案的位置有關，相比其他專案，這3個專案位置相對較好，周圍的二手房價格均已經超過10萬，這種情況下，9萬多的預售價格，並不算限價放開。”

此外，張大偉分析：“這3個專案均為2015年出讓的高價地，整體看9萬多的預售價格，也依然低於市場預期，所以肯定會銷售一空，這也體現了，目前市場上，真實需求依然存在，新建商品房住宅的價格因為限價，相比二手房依然有比較大的性價比優勢。”

記者查閱鏈家顯示，在中國璽及昆侖域區域範圍內的二手房多在10萬元/平米以上，其中，懋源釣雲台單價在117289元/平米，璽源台的最低單價也達到105046元/平米。

據中原地產研究院相關資料顯示，2017年起至今，北京已供應42塊超過500萬平米住宅用地，遠超2016年全年供應的15塊219.93萬平米的土地供應量。


與此同時，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》日前向社會公開徵求意見。實際上，北京市提出5年內提供150萬套住房，兼顧剛需購房人群和“新北京人”的住房需求。

“北京在土地供應明顯增加的情況下，特別是限價地塊及自住房供應下，未來價格管理難度降低，這種情況下，部分位置優質的專案限價壓力減小。”張大偉認為，監管部門考慮到一些高價地項目的歷史成本和運營壓力，但是這並不意味著高價地專案會被無限制地放行。

近日，北京市住建委主任徐賤雲更是表達北京樓市調控的決心，稱北京樓市調控的原則就是保持市場長期穩定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發佈。

儘管剛剛經歷了一筆“世紀出售”，但萬達對旗下資產的梳理，似乎才剛剛開始。

8月9日晚間，萬達酒店發展（00169.HK）發佈公告稱，萬達集團旗下兩大輕資產公司——萬達酒店管理公司和萬達文旅集團，將注入香港上市公司萬達酒店發展，分別作價7.5億和63億人民幣。萬達酒店發展則將旗下4個專案公司的部分股權，售予萬達商業。

這是繼出售13個文旅項目和77個酒店項目之後，萬達的又一次重要資本運作，也是萬達將輕資產項目注入上市平臺的一次嘗試。

8月10日，萬達酒店發展收盤報1.390港元，相比前一交易日收盤價上漲約20%。

分析人士指出，經此調整，萬達酒店發展將成為以輕資產為主的上市平臺，其對於文旅、酒店等業務的發展能起到較好的支撐。與此同時，經過出售和剝離後，萬達商業回歸A股的步伐或將加快。

所謂重資產是以往萬達商業地產的運作模式，主要體現為大量資金投入、大比例持股，以及從融資、規劃到建設、運營全鏈條操作。但由於該模式資金占用量大、不利於迅速擴張等因素，萬達商業從2015年開始宣佈啟動輕資產戰略，並在萬達廣場專案中實施。

如今，萬達廣場的輕資產戰略分為兩類：一是與“有錢沒地”的機構合作開發投資類萬達廣場；另一類是與“有錢有地”的企業開發合作類萬達廣場，淨租金收入3：7分成（萬達占三成）。這種模式不會佔用大量資金，且更有利於品牌輸出。

搭建“輕資產”上市平臺

此次資產梳理，與萬達此前的並購案有著密切的邏輯關係。

7月19日，萬達商業以637.5億元的代價，將13個文旅項目91%的股權，77家城市酒店的全部股權，分別售予融創和富力。但作為“輕資產”戰略的一部分，13個文旅項目仍使用“萬達文化旅遊城”品牌，並由萬達文化集團旗下的萬達文化旅遊創意集團有限公司（即“萬達文旅”）負責運營管理。

此次注入到上市平臺的萬達文旅，就是上述公司。按照公告，63億元人民幣的代價，可以由現金、發行股份或可換股債券的任一方式清償。

酒店資產在出售後，並無相應的“代管”條款，但萬達酒店管理（香港）有限公司（即“萬達酒管”）仍然是中國本土最大的高級酒店管理公司之一，並管理著萬達旗下的數十家酒店。該公司歸屬于萬達商業集團旗下。

在此次交易中，這部分資產作價7.5億元人民幣。

此次交易的另一項內容在於，萬達酒店發展將旗下四個專案公司的部分股權，售予萬達商業。包括桂林專案公司51%的股權、倫敦專案公司60%的股權、芝加哥專案公司60%的股權、悉尼及黃金海岸專案公司60%的股權。

此次交易後，萬達酒店發展旗下的資產迅速“變輕”。尤其考慮到已經將馬德里專案出售，此次交易後，該上市平臺上將剩下上述四個項目的剩餘股權，以及福州?力城專案的全部股權，以及兩個輕資產公司。

萬達文旅和萬達酒管是萬達旗下最重要的輕資產公司。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示，此次注入上市平臺進一步明確了其戰略地位。

萬達方面也強調，該交易完成後，萬達酒店發展將明確其作為萬達文旅產業唯一上市平臺的戰略地位。

嚴躍進還表示，減少重資產、注入輕資產後，萬達酒店發展也將成為萬達輕資產業務的主要上市平臺。

或有助於萬達商業回歸A股

萬達酒店發展的前身是2002年在港上市的“?力商業地產”，2013年6月，萬達商業通過收購成為其控股股東，2014年10月更名為萬達酒店發展。隨後，萬達酒店發展逐漸成為萬達進行海外並購的主要平臺。

萬達商業曾於2014年12月在港交所上市，但在2016年9月完成私有化。如今，萬達酒店發展已是萬達旗下唯一的海外上市平臺。

將輕資產業務注入這一平臺，萬達有著十分縝密的考量。

一直以來，港股對重資產房企的估值普遍不高，如萬達商業在港上市期間，PE一直不超過10，且股價大部分時間裡低於發行價。但輕資產公司（包括輕重結合的房企）因業績穩定，並能帶來穩定的現金流，其市盈率相對較高，可達20多倍。

因此，從市值管理的角度看，注入香港上市平臺，顯然更有利於輕資產業務的估值。從這部分業務的發展看，香港上市平臺更有利於實現國際化運營，這也與萬達建立國際化公司的戰略目標相符。

此次業務佈局，還將對萬達商業回歸A股產生連帶影響。

根據萬達商業於2015年9月報送的招股書，擬上市的資產包中，以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）、文旅三類專案為主。在將大部分酒店、文旅專案售出，將酒店管理業務剝離之後，資產包中將以商場業務為主。這部分商場業務主要是萬達的第三代產品——萬達廣場。

萬達商業旗下共有200多座萬達廣場，儘管2016年以後的萬達廣場多以輕資產的形式來運作，但目前這部分資產仍是“輕重結合”的狀態。

由於萬達廣場運營更為成熟，並能夠輕鬆實現單個項目的資金平衡，其資產品質明顯優於文旅和酒店項目。因此多數分析人士認為，經過兩次出售和剝離，萬達商業將更容易在A股上市。


目前，萬達集團旗下共有商業、文化、網路、金融、大健康五大集團。若萬達商業能順利回A，商業集團旗下將坐擁A股和港股兩個上市平臺。文化集團旗下則擁有A股上市公司萬達電影（002739.SZ）。金融集團和網路集團也傳出過準備上市的消息。

在萬達實施多元化的同時，其對資本市場的佈局思路已初現端倪。分析人士認為，在推動商業地產轉型的同時，謀求各項業務均衡發展，並最大限度地利用國內外上市平臺，將是萬達的長遠目標所在。

資料顯示，2016年萬達集團實現營業收入2549.8億元。其中商業集團收入1430.2億元，文化集團收入641.1億元，金融集團收入213.5億元，網路集團收入41.9億元，分別占比56.1%、25.1%、8.4%和1.6%。其餘為百貨和其他收入。

宏觀風險下降 毛利率顯著上揚

內地樓市銷情理想，內房股股價節節上升，各家內房將相繼公布上半年業績。分析員認為，行業毛利率顯著上升；加上宏觀風險有所下降，相信內房股升浪尚未完結。

摩根大通的報告認為，內房利潤擴大，宏觀基金（macro fund）對該行業的關注度上升，藍籌內房股將得以受惠。招商證券國際則表示，內房股業績穩健已在市場預期之內，投資者應注意下半年市場情緒轉弱及新政策，或將進一步削弱發展商的盈利能力和銷售預期。

摩通表示，把至少3年至5年時間都有超過100億元人民幣利潤的內房股視作藍籌，當中最看好中海外（00688），其次是萬科（02202）及華潤置地（01109）。龍湖地產（00960）正在邁向藍籌內房的半途之上，而未來1至2年的潛在藍籌內房則是碧桂園（02007）。

上半年核心淨利增15%

摩通預期，納入該行統計的14隻內房股之中， 上半年核心淨利潤平均按年增長15%，主要受惠於物業發展利潤上升，但部分被銷售及行政開支所抵消。平均物業發展利潤率將較去年下半年上升100至150點子，而淨利潤率僅上升5至10點子，下半年銷售及行政開支將下降，淨利潤增長將較上半年強勁，升勢將延續至2018年。

分析員預期，內房股毛利率會顯著上升，而淨負債率未見有飆升跡象，市場對內房股2017年及2018年的展望持正面態度，利好內房股股價上揚。過去18個月內房股表現未算特別好，而目前行業毛利率上升、行業風險下降；加上境外基金的關注程度增加，相信內房股升勢將得以持續。

招商證券國際預計，納入該行統計的4家內房股，上半年核心利潤平均按年增長23%，主要是由於物業銷售強勁及毛利率回升。而由於物業預售現金流強勁，財務狀況保持穩固，淨負債比率可保持在50%至60%水平。預期龍湖及禹洲地產（01628）等發展商會上調其全年銷售目標。

中海外禹洲獲唱好

該行指出，內地住屋建築面積銷售增長，由第一季的17%減慢至第二季的11%，隨着調控收緊至更多城市，第三季及第四季銷售面積將分別按年減少7%及12%；加上地方政府發展住屋租賃市場等措施以控制樓價增長，而土地市場競爭將進一步加劇，發展商的盈利能力將被削弱。

該行首選禹洲，預期上半年核心利潤上升18%；奧園（03883）已發盈喜，料中期利潤增長不少於40%，而上半年合同銷售均價上升，反映毛利率有上漲空間；龍湖受強勁銷售推動，上半年核心利潤或增25%；中海外交付建築面積增加而毛利率保持28%水平，預期核心利潤增8%。

麥格理上調中海外目標價，由24.6元調升至25.93元，以反映過去9個月在集團主席變更後積極買地帶來的影響，維持「中性」評級。預期中海外上半年核心盈利增長8.1%；不過，由於發新股購入中信(00267)資產，上半年每股核心盈利將下跌2.7%。

啟德1號2期一房率先沽清

新盤過去周末兩個焦點盤開售，推高一手成交。中國海外（00688）九龍東啟德發展區「港人港地」項目啟德1號（II）（簡稱2期）昨日發售290伙，市場消息稱全日共售出近160伙，銷情55%。項目仍以細單位較受追捧，1房全數沽清。此外，添宙發展的葵涌單幢蚊型盤豐寓周六發售138伙，單日售逾90%，兩盤開售亦帶動過去兩天新盤交投急升至逾330伙，較前周大升近1.3倍，並創近5周新高。

豐寓138伙售逾90%

啟德1號2期挾逾1500票的氣勢，昨天發售第5座全數290伙，實用面積375至799方呎，折實售價595.9萬至1829.6萬元，折實平均呎價2.03萬元。項目昨天早上10時於九龍灣國際交易中心進行揀樓程序，早上9時半於該廈的大堂已有排隊人龍，高峰期人數估計達300人，逾10名保安在場維持秩序，地產代理監管局亦有派員到場視察。發展商分批安排準買家及代理到26樓售樓處進行揀樓，整體秩序良好。

中國海外地產董事總經理游偉光昨午表示，項目開售首兩句半鐘已有約100伙獲認購，1房戶及望園景單位較受歡迎，買家佔七成為用家，大手客佔約5%，最大手斥資逾2000萬元連購兩伙。中原地產九龍區董事劉瑛琳稱，買家年齡層集中在30至45歲，不少人希望買入1房自用。

「一炮沽清」不復再

市場消息指出，項目以樓價較低的1房戶最受追捧，58個1房戶全數沽清，全日售出單位近160個，銷情約55%，但該樓盤去年9月及今年初其他批次發售均「一炮沽清」的情況已不復再。位於啟德沐寧街8號的啟德1號2期共624伙，實用面積375至2414方呎，預計今年10月底入伙。同區新盤嘉匯和天寰過去兩天亦分別售出8伙和4伙，令啟德區新盤過去兩天售出約172伙，佔周末一手總銷售逾330伙約52%。

添宙旗下葵涌豐寓以今年單幢盤票王的姿態，挾逾4800票於過去周六推售全數138伙，即日售出126伙，銷情91.3%。豐寓位於葵涌興芳路178號，實用面積222至398方呎，預計明年11月底入伙。成交紀錄顯示，售出單位成交價約314.9萬至783.7萬元，呎價約1.4萬至約2萬元，套現逾6億元。

另新地（00016）元朗PARK YOHO Genova昨日推售22伙，連同其他單位，過去兩天共售出13伙。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，上半年買家恐慌性入市情況已過去，加上樓價今年已升10%，至歷史高位，買家入市轉趨審慎，觀望情況轉濃。以昨日推售的啟德1號2期為例，加推單位售價有相當升幅，亦令銷情受影響。不過，他認為，過去兩天新盤售逾330伙，反映市場購買力仍然存在，相信未來推售的新盤若以貼市價或低市價推售，仍可取得理想銷情。

市場對細單位需求殷切，吸引發展商積極興建細單位。屋宇署數據顯示，今年首5個月動工的單位共有約1.05萬伙，其中實用樓面面積（下稱室內面積）不足215方呎的單位（下稱納米單位）共有3447伙，比例約33%。其中，九龍區的比例最高，今年首5個月動工的1925伙之中，有1271伙室內面積不足215方呎，比例達66%。

九龍區佔六成最多

根據屋宇署的定義，單位的室內面積除計算單位內的客飯廳和睡房等，部分設施的面積不計算在內，例如廚房和浴室等，故室內面積與實用面積動輒有約100方呎的差異。屋宇署資料顯示，今年首5個月共有26個項目動工，涉及1.05萬伙，當中室內面積不足431方呎的單位佔約87%，共有9101伙。

九龍區細單位供應情況最普遍，該區有11個項目於今年首5個月動工，合共1925伙，室內面積不足431方呎的單位共有1861個，比例達97%，納米單位亦有1271伙，佔全區動工量約66%。其中提供76伙的大角咀道245至247號和土瓜灣美善同道78至80伙（92伙），更清一色提供納米單位。

資料顯示，去年首5個月全港共有9705伙動工，其中納米單位佔31%，其中九龍區去年同期有2247伙動工，但納米單位僅佔439伙，比例約20%，可見九龍區納米單位供應急增。

發展商按需求興建

另外，新界區今年首五個月動工的納米單位有1606伙，屬港島、九龍和新界三個分區中最多，但與該區動工量7511伙比較，比例約21%，屬三區之中最低。

理大建築及房地產學系教授許智文說，納米單位供應增加，與市場上的用家需求和買家負擔能力有關，發展商為賣樓，料將繼續興建納米單位。他估計，發展商會因應市場的吸納能力，靈活推出納米單位。交銀國際研究部聯席董事劉雅瀚則認為，納米單位於市場上屬於新產品，但由於部分細單位業主有換樓需求，發展商未來或會作出調整，逐步調低細單位的興建比例。

屯門公屋建生屯兩房單位，額外印花稅剛鬆綁，即以約194萬元（未補地價），持貨3年升值4倍。

祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，是次成交單位為建生邨樂生樓高層9室，實用面積407平方呎，最多可作2房或3房，原業主於2014年以38.23萬元，向房委會購入單位，持貨3年多，以綠表價193.8萬元沽出，平均呎價4,762元，屬市價成交。

是次單位轉手升值155.6萬元，幅度達4倍，比同期二手樓價升幅約3至4成多。

由於房委會以特惠的價錢，向指定屋邨租戶出售現居單位。故此該批業主，把單位於二手綠表市場出售時，轉售獲利幅度往往較其他綠表物業，甚至比二手私樓高。

天愛苑541呎430萬售

另外，天水圍居屋天愛苑A座高層16室，實用面積541平方呎，以430萬元（連地價）沽出，平均呎價7,948元。原業主2014年以276萬元購入單位，轉手獲利154萬元，持貨3年升值56%。

自由市場公屋物業有捧場客，馬鞍山耀安邨耀欣樓高層4室，實用面積407平方呎，有指單位以388萬元（連地價）沽出，呎價9,533元，創出屋苑呎價新高。

指西城都薈擁4優點 攻中產消費群

領展房產基金（00823）今年5月完成收購廣州荔灣區西城都薈廣場，資產管理（中國）總監霍業生表示，西城都薈有四大優點，相信收購後可透過更換租客組合，提升場內消費額及租金收入。

定位中檔 瞄準18至38歲群組

西城都薈廣場是領展第三個內地項目，總樓面面積8.87萬平方米，約等於兩個樂富廣場。霍業生表示，西城都薈的定位是區域性中檔年輕購物廣場，吸引上下九商圈、廣州市、甚至南海、佛山及珠三角等的中產消費群。「我們專注於廣佛同城的概念，並針對消費力最強的18至38歲群組。」

2013年領展行政總裁王國龍曾到西城都薈視察，但礙於集團當時未將投資物業地區放寬至內地，西城都薈便落入基匯資本及摩根士丹利房地產基金之手。直至去年底，基匯資本等有意出售套現，領展便開始與其洽商。「我們年廿九簽排他性協議，做盡職審查，然後就落實收購，5月完成交易。」

處地鐵上蓋 日均人流逾9萬

霍業生稱，西城都薈有四大優點，團隊對其前景充滿信心。（一）位處地鐵1號綫及6號綫交滙黃沙站的上蓋，又有公共巴士站，而且廣場上有8幢共約1,800個住宅單位，提供大量人流；（二）2021年前荔灣區都不會有大型商場落成，保持競爭優勢；（三）定位適合，商場主攻荔灣區年輕專業人士及中產家產，故此餐飲及兒童相關租客佔比較高，出租率又高企；（四）商場可即時提供收益，符合房託派息的需要。

每月收租1600萬 出租率97%

截至2月底止，廣場已訂立約219份零售租約，每月租金收入約1,606萬元人民幣（未計管理費用）。霍業生指，商場開幕初期租金一般會有折讓，當市場逐漸對商場有認識，知道場內有哪些品牌後，就能帶動人流，有人流才能帶來消費；有消費，租金才有上升的空間。

目前西城都薈日均人流約9萬至10萬人次，其中平日約8萬人次，假日則約12萬至13萬人次；若有大型活動，高峰可達14萬人次。

西城都薈出租率已由2月底時的94.1%升至約97%，2017至19年約有60%租約需要續租，今年新租及續租租約各佔一半。廣州西城都薈廣場租賃總監李家麟指，新租客包括謝瑞麟（00417）、六福（00590）及翠華（01314）等，未來擬引入PANDORA等品牌，藉以提高場內產品單價及消費力，帶動整體銷售額及租金增長，預期租金將會提升。

豪宅業主心紅，九龍站天璽有業主以天價放盤，一個高層連平台單位以2.3億元放售，叫價逼近12萬元一平方呎，挑戰亞洲分層式住宅呎價紀錄。

連平台特色戶叫2.3億

市場消息稱，天璽日鑽璽高層A室，為連平台特色單位，剛推出市場上放盤，叫價2.3億元，單位外望海景，屬4房戶型，實用面積1,942平方呎，另設632平方呎平台，每平方呎叫價約11.8萬元，若以此價成交，不單創九龍區分層單位呎價紀錄，更是亞洲分層最貴樓王。原業主於2012年以1.31億元購入，帳面有機會獲利近1億元。而且單位可透過公司股權轉讓模式交易，讓新買家節省辣招稅項，增加吸引力。

現時亞洲分層最貴的單位，由山頂Mount Nicholson所創下，項目16樓A、B室以9.12億元售出，面積8,702平方呎，呎價近10.5萬元。

另一方面，天璽彗鑽璽中層B室，成交價3,850萬元，面積1,150平方呎，呎價33,478元。物業於2010年以2,868萬元購入，易手帳面獲利982萬元，升值34%。

同區擎天半島1座中層C室，剛以4,000萬元售出，實用面積1,344平方呎，實用面積呎價29,762元。原業主於06年以1,545萬元購入單位，轉售帳面獲利2,455萬元，賺幅近1.6倍。

綠地集團上周末在上海宣佈出資500億元（人民幣，下同）建設的杭州灣特色小鎮項目正式啟動。據綠地控股集團房地產事業一部總經理助理謝雨介紹，位於杭州灣的「綠地．海灣」特色小鎮，結合基礎設施、建築實體、特色產業、商業營運和金融資本為一體。

目前房企進軍特色小鎮已是大勢所趨，尤其是今年以來房地產市場深度調控，疊加熱點大中城市開發商拿地成本愈來愈高，盈利增長放緩，均使得企業探索用特色小鎮的「造城計劃」方式尋找新的利益增長點。國家住建部此前曾發文，表示到2020年要發展1,000個左右特色小鎮。綠地方面稱，小鎮項目不再是簡單粗放的房地產開發，會是一個產業營運平台，未來會以特色資源和產業為內生驅動。

新盤續搶客，二手成交更趨死寂。據四大代理行數據，過去周六日十大屋苑的二手成交宗數僅錄12宗，按周減少2宗。其中，中原地產僅錄得嘉湖山莊1宗成交，創近22個月新低。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，上周末一手新盤熱銷，貨源以中小型單位為主，細價易吸客，成功搶去二手客源。

九龍區僅新都城錄1宗成交

二手交投中，九龍區屋苑成交慘淡，僅新都城錄得1宗成交；港島區只有康怡花園錄2宗成交，新界區最理想，有9宗成交，當中以嘉湖山莊及沙田第一城最多捧場客，分別錄得4宗及3宗成交。中原地產嘉湖銀座二期一分行A組副區域營業經理伍耀祖表示，上周末受新盤熱銷影響，二手交投放慢。事實上，嘉湖山莊周末睇樓氣氛不俗，多為年輕上車客入區探盤，由於他們仍處於探盤階段，需時再參觀放盤及了解最新市況。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，上周港股突然出現大幅調整，加上國際政治氣氛緊張，促使已趨淡靜的二手樓市更添觀望氣氛，反觀剛過去周末推售的全新盤及現樓新盤，銷售反應皆理想，可見置業需求仍然熾熱，發展商對後市信心不變，隨後續有多個樓盤部署登場，市場將持續聚焦一手，二手難抵消新盤貼市開價及眾多稅務優惠，料二手成交量將繼續受壓。

美聯：港島3指標屋苑全捧蛋

美聯物業剛過去的周六日共錄4宗成交，按周持平。港島區3個指標屋苑包括太古城、康怡花園及海怡半島全線「捧蛋」。九龍區僅新都城錄1宗成交，新界區3個指標屋苑包括荃灣中心、沙田第一城及嘉湖山莊全錄得成交，共錄得約3宗成交。香港置業上周末錄得約2宗成交，按周減少約1宗。

利嘉閣於剛過去周末共錄5宗成交，按周持平。當中港島區僅錄得1宗交投，與上周持平；九龍區周末兩天區內四個屋苑均未有任何成交；新界區表現最標青，但亦只有4宗，其中嘉湖山莊佔2宗。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，相信要待有其他好消息出現或當局放寬辣招，否則二手仍將維持一潭死水的局面。