得標主3位皆「賴」 溢價率為0.4~3%

國產署北區分署昨天第3度標售「東西匯」，在標售底價不變的情況下，待標12戶、僅標脫3戶，標脫率25%，溢價率0.4~3%。巧的是3位得標者都姓賴，第6標號得標者是成達國際投資公司，負責人賴俊成，第7、9標號得標人同為賴姓自然人。

國產署北區分署已是第3次標售「東西匯」，第1次標售是在今年2月底，標售14戶，因標售底價6470萬元~8251萬元偏高，全數流標，第2次在6月初，調降標售底價為5874~7412萬元，標脫1戶。待標的13戶中，有1戶保留日後擇期標租，剩餘12戶，昨天下午開標。

國產署：可接受
此次標售只收到3張標單，開標結果標脫3戶，分別是15樓的第6標號、第7標號，以及第9標號，坪數約在79~89坪。3名得標價依序是第6標號以7598萬元得標，拆算車位單價為99萬元，溢價率為2.5%，第7標號以6999萬元得標，拆算車位單價為91萬元，溢價率為0.4%，而第9標號以6499萬元得標，拆算車位單價為97萬元，溢價率為3%。
對此，國產署北區分署副分署長沈志欽表示，可以接受。其餘9戶留待下次標售，若未超過6個月的計價期限，還是可能維持原底價繼續標售。

價不變買方觀望
昨天開標現場，僅4位民眾到場，其中陳小姐有意買「東西匯」物件，除委託房仲帶看外，昨専程觀摩投標狀況，但未投標，她說，若底價沒變的話，「誰要買。」
從內政部實價登錄揭露資訊看來，今年「東西匯」交易15筆，每坪80~95萬元，總價達8、9千萬元。台灣房屋智庫發言人張旭嵐認為，對照實價登錄資料，今年6月「東西匯」11樓戶成交單價為93.1萬元，因此第7標號15樓戶，以91.4萬元單價購入，可以說單價買的漂亮。

期待調降意味濃
不過，整體而言，張旭嵐認為，這次標脫率25%，溢價率不超過3%，其實不算高，投標者出價偏向保守。但還是有買方出手，顯示對後市仍抱持樂觀態度。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為，這次標脫3筆，溢價率都在3％以下，幾乎是跟標售底價相去不遠的價格標脫，顯示市場對底標價格仍不滿意，期待下次調降意味濃厚。

台北市天母豪宅「華固天鑄」，實價登錄資料顯示今年6月新增28樓戶2.97億元交易，單價為158萬元，相較於去年29樓戶交易，單價便宜至少1成，這也是歷來單價排名第10高的交易。

單價排名第10高
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，今年6月成交的「華固天鑄」28樓戶，經拆算車位後，成交單價為158.01萬元，若是相較29樓戶交易，或是21樓交易來看，交易單價都減少逾1成，這顯示市場正在盤整期，所以還是有一定的下修空間，這也是買方願意進場的原因。
根據實價登錄資料顯示，「華固天鑄」除了去年37樓戶創下207.4萬元的最高單價以外，其餘的各樓層交易單價大約在140萬~180萬元。

料豪宅再度修正
住商不動產天母西路店店長林學良表示，因為「華固天鑄」鄰近美國學校和日僑學校，生活機能佳，交通便利，是天母地區指標性的豪宅建案。
全國不動產天母加盟店店長李福星指出，這次交易的28樓戶，比16樓、18樓價格還低，顯示建商出清意味濃厚。
李福星表示，以近期內部成交「天母一莊」1.2億元為例，去年買方曾出價1.4億元，但屋主不接受，今年屋主卻願意以1.2億元出售，推測天母豪宅價格可能再度修正。

建議容積獎勵明確化 提高民間參與意願

政院啟動《都市更新條例》修正草案審查，民間已有肯定官方朝正向推促都更進成的聲浪，但部分業者也提出：「政府不應單以『防弊』角度看待都更，也應換個方式思考『興利』的可能性。」同時建議以強化容積獎勵、簡化審議程序的方式，提高民間參與都更意願。
根據台北市都更處的統計數字顯示，今年前6月共計有27件都更案通過審議，另有22件都更案核定實施，平均每月有4.5件都更案通過審議、近4件核定實施，效率堪稱近3年最佳。

效率近3年最佳
中華都市更新全國總會理事長吳錦宗表示，新政府就任1年來，積極推動都更政策，值得肯定，「但如何藉由簡化審議程序及容積獎勵明確化，建立地主、實施者、與政府部門間的互信機制，加速推動都更，最為重要。」
吳錦宗提出，以現今都更條例規定獎勵容積上限，為法定容積的50%，但現行都更個案實際平均可獲得的容積獎勵，在30%左右，「若能明訂容積獎勵就是50%，即能讓地主與實施者協議條件更為明確。」

蘿蔔棒子都要給
禾蓮開發顧問沈振興分析，都更不僅是給蘿蔔更要給棒子，「公權力的介入與執行很重要，修正條例中擬將代拆權力交給公部門，若遇不同意戶則再調處，這是多麼曠日廢時的程序，將形成都更一大阻礙。」
都更總會認為，當前都市更新實務的2大困境，就是要滿足都更戶希望至少「免費室內1坪換1坪」，且公權力不願挺進，若能排除2大疑慮，都更才會更具效率。

《蘋果》日前接獲蔡姓民眾投訴，購買新莊副都心預售案，交屋前，才發現土地持分減少，與土地預定買賣契約書不符。專家提醒民眾，為保障自身權益，若有相關情況發生，民眾有權利向建商提出找補，建商也應主動找補給消費者。

不足逾3%可解約
根據民眾投訴內容，指出2015年時購買副都心預售案，土地預定買賣契約書上載明「本戶房屋（不含停車位）土地持分為10000分之261」，但近期交屋時，建商卻稱代書最後總登時，調整土地比例，使得土地持分減少為萬分之229，蔡姓民眾因此向建商主張解約。建商則表示，正與民眾協調找補事宜中。

信義房屋客服部執行協理劉韋德指出，根據內政部定型化契約記載，房地出售面積，應載明其土地持分面積、應有權利範圍，計算方式是以主建物面積佔區分所有全部主建物總面積比例計算，「交屋後，面積不足部分，賣方應全部找補。若面積不足比例逾3%，民眾則可主張解約。」

找補價金交屋結算
至於找補價金，內政部明訂須以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各面積所得之單價（扣除車位價款及面積），無息於交屋時結算。

房市買氣差，建商不買地？日前某建案祭出限量每坪39萬元的「破盤價」策略，引爆區域價格混戰的新莊副都心重劃區，近1年竟出現2筆超過20億元土地實價紀錄；不過，仔細對照地籍資料與過往交易紀錄，其實是建商整理資產，將個人持有轉為法人持有。

個人轉為法人持有
對此，有建商透露，房地合一上路後，合建分售部分，地主已經沒有免稅優惠，反而將土地移轉回法人名下，各項稅費以及土建融利息還能認列成本；對於房市氛圍低迷，土地開發時間拉長的現階段，不外乎是一種度過房市不景氣的方式。

根據內政部實價網，去年12月及今年3月，新莊副都心分別出現2筆單筆交易金額超過20億元的紀錄，去年12月有一筆交易土地實價21億元、坪數1055.42坪，每坪約198.97萬元；今年3月有一筆交易總價25億8846萬元、坪數1362.35坪，每坪約190萬元。對照地籍資料發現，兩筆土地均是北台灣主推豪宅建案的非上市櫃建商。

此外，今年3、4月，向來推案量大的淡海新市鎮也出現類似的2筆實價紀錄，單筆土地總價均超過10億元，其中3月一筆總價11億6332萬元、面積約1789.72坪，每坪約65萬元；4月則是淡海段土地總價13億8792萬元、面積約1632.85坪，每坪約85萬元。兩筆也是自然人轉法人的模式，自然人為某上市櫃建商持股前10大的大股東。寬頻房訊指出，自然人轉法人的模式，多半出現在推案量大、價格相對混亂的重劃區，加上目前房市買氣相對低迷，多數建商為了長期抗戰才會採用該模式。

台中市7月底躍居全台第二大城，看好台中房市的未來性，不僅北部建商下半年推案轉趨積極，就連本地建商也爭相進場推案！台中市不動產公會已將今年總推案量上修到1,500億元，包括富邦、忠泰、龍寶、惠宇、華太、總太、國泰、遠雄、大毅、懋榮、裕盛等建商，第3季起陸續進場推案，下半年推案量逼近1,000億元。

其中，單是富邦、忠泰、遠雄、國泰等北部4大建商，下半年推案量就上看400億元。指標新案如「忠泰科博館」案，總銷上看150億元、「富邦新市政」案總銷逾百億元，北部4大建商推案量囊括下半年總推案量約4成！

首度揮軍台中豪宅市場的忠泰建設，將推出「科博館新案」，產品規劃70、100、150坪，總戶數176戶，重金禮聘香奈兒Chanel的掌門人「卡爾拉格斐Karl Lagerfeld」首次跨界豪宅設計，業界預估，每坪上看60萬元。

此外，富邦建設位於7期市政路、文心路口的「新市政」豪宅案，邀請國際白派建築大師理查麥爾設計，規劃樓高41層、總戶數140戶，坪數120至130坪，每坪約60萬元，總銷逾100億元。

下半年另一個推案重心就是北屯區11期洲際棒球場周邊，已成為北台中最熱門的換屋區段，由於公園綠地多，崇德路三段吸引愈來愈多知名連鎖店進駐，如星巴克、春水堂、優衣庫；外傳「誠品生活館」也將進駐北屯區展店，吸引愈來愈多重量級建商插旗推案。

其中，台中品牌建商-龍寶建設首度插旗北屯區仁美段豐樂路的「龍寶仁美臻邸」預售案，總銷30億元，8月初進場至今已熱銷逾9成；同樣首度進軍北屯區的國泰建設，將推出總銷30億元的大樓案，每坪開價約40萬元；總銷70億元的「大毅讚幸福」，銷售強強滾。

而創立30年的華太建設則插旗國美館藝文特區，第3季於西區五權路推出「華太松庭」預售案，基地面積近800坪，主打坪數53、62坪、3至4房產品，總戶數僅77戶（含1戶店面），每坪開價42-46萬元。華太建設協理劉江泉表示，該案地點絕佳，加上產品符合區域客的換屋需求，一進場銷售就已衝破6成，已購客戶群以公教人員、醫生、律師、企業二代為多。

台中指標建商-惠宇建設繼「惠宇大聚」、「惠宇五十七間堂」熱銷後，再度於台中市單元3五權西路上續推第3個建案「惠宇一森青」，砸重金打造自然共生的生態水景，不僅已成為熱門打卡景點，目前超過500組客戶預約賞屋。

惠宇建設總經理顏定滄表示，「惠宇一森青」，基地面積約1,577坪，強調採低密度、低建蔽、低容積、高綠覆開發，坪數規劃40-85坪、3至4房，總戶數約118戶，每坪成交價在35至40多萬元間，總銷約25億元。

台南市政府為推動中西區舊有運河區「運河再生計畫」，期以「變更台南市主要計畫(運河兩側地區)」及「變更台南市中西區主要計畫(中國城暨運河星鑽地區)案」，恢復昔日台南府城於中正路底，運河水岸之開放性與記憶性，再現府城水岸城市風華，並整合運河二側「運河再生」與「綠道商圈」的藍綠雙核心再生計畫，復甦都市機能，改善周邊居住環境，增進都市空間再發展。

本區域開發計畫首著重於建立完善之公共基礎設施，其公共工程需涵蓋整地工程、道路工程、交通工程、排水工程、維生管線工程、景觀工程、路燈照明工程及污水下水道工程等多項工程，工程性質多樣複雜。因本署曾有多次辦理公共工程經驗，如農業生物科技園區公共工程及台南大學七股校區公共工程等，多年來並執行多項國家重要建設，專業分工團隊多次獲得國家公共工程金質、金安獎項肯定，台南市政府地政局遂委託本署代為辦理「台南市中國城暨運河星鑽地區區段徵收公共工程(運河星鑽區)」設計及施工，希望能在最短期程內完成高品質的開發。

本案總經費約新台幣2億,8000萬元，已委由設計廠商萬鼎工程服務公司於2017年6月完成設計，並於7月下旬工程公告招標中，預估全部施工完成時程約1年。本工程開發完成後，除可塑造出優質的水岸複合商業購物與居住環境，更可提供都會區之觀光、休憩、社交、自然、人文等使用機能，連結運河區一帶其他觀光及文化設施後，結合「觀光、商業、水岸」特色，能提供居民及遊客最優質環境及生活體驗。未來隨著商業區開發，搭配台南市古城特色，期望成為國際級水岸觀光、休閒及商業新地標。

有關2017年8月29日聯合報載台中市政府辦理區段徵收之抵價地分配比例將一律採取50％之作法，桃園市政府地政局長陳錫禎表示，區段徵收抵價地比例不能一概而論，應視每個區域發展情況，細算財務計畫平衡等條件，在兼顧政府開發目的、環境品質及土地所有權人受益程度等前提下，合理評估訂定為宜。

桃園市政府地政局表示，按照土地徵收條例及區段徵收實施辦法的規定，區段徵收之抵價地比例以50％為原則，最低不得少於40％。需用土地人訂定抵價地比例時，應考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素。台中市政府將抵價地比例一律訂為50％的作法，程序上不需要針對抵價地比例再報請內政部審核，對於爭取地主支持與化解紛爭也都有助益，但抵價地比例牽涉前述眾多的考量因素，這樣的作法可能會忽略都市公共設施品質，財務的風險，地主受益程度等，都需要再進一步思考

桃園市政府地政局進一步表示，區段徵收是將都市發展所需的用地全部徵收，將低強度的使用，變為高強度的使用，同時辦理公共設施的建設，相關的經費則由政府編列預算投入。開發完成的建地，部分由地主以領回抵價地的方式抵付徵收補償費用，剩下的可供建築土地，則辦理公開標售、標租或設定地上權，以其收入抵付開發總費用，若還有剩餘則納入平均地權基金，用來投入開發區及其他公共建設，制度設計上，在於落實漲價歸公之理念，即避免農業區土地由公部門開發後轉換成住宅區或商業區等高價值土地之增值利益全數歸土地所有權人，而是可以將增值利益用來投入公共建設，讓全民共同分享，而土地所有權人領回抵價地面積比原有土地少，但價值提高，所以可以抵付地主被徵收的補償費用，與市地重劃的僅從費用負擔的角度來訂定領回土地比例的概念不同。

因此，區段徵收制度設計上，抵價地比例是同時需要考量地主受益程度、公共設施面積，以及相關財務計畫等等，每個地區狀況都會不同，如開發目的不同，公共設施配置及比例會有差異，開發前後地價增幅也因個案發展程度而不同，這些都會影響財務計畫及領回抵價地的面積。地主多領了土地，相對會壓縮公共設施面積並影響財務平衡，而公共設施面積若規劃過多，也可能會有少補償給地主土地的問題，區段徵收是在各個層面間合理考量並取得一個平衡，若只從一個角度來看待，跟原始制度設計並不相符，如果只希望將多餘建地分回給地主，比較像市地重劃費用負擔的概念，不如直接以市地重劃來進行開發。

桃園市政府地政局最後表示，在現今區段徵收制度面臨中央審議及社會輿論的壓力下，一律採取50％抵價地比例是一種因應作法，也反應出中央應該更加健全及整合相關的土地開發制度。至於桃園市目前規劃或進行中的區段徵收案，還是會依照相關的規定跟個案的情形做考量，詳實合理評估來訂定抵價地的比例。

台中交通局長王義川2017年8月30日親自體驗捷運電聯車，自G0站(北屯機廠)搭乘捷運至G4站，此路段經過捷運綠線最彎、最陡路段(最小曲率半徑100公尺、坡度3％爬坡段)。王義川表示，電聯車過彎平穩，感覺不到晃動。目前捷運綠線整體進度已達72％，符合預期，預計2018年底試營運，2020年全線通車。

王義川搭乘捷運電聯車，由G0站(北屯機廠)上車，G4站(北屯路松竹路口)下車，距離約3.9公里，行駛時速10公里，爬過坡度3％的爬坡段，也通過最小曲率半徑100公尺路段。王義川表示，車輛與土木工程、軌道、機電、水電整合成功，電聯車行駛平穩，感覺不到晃動。未來將依據兩次測試報告進行修正，並在安全前提下往前推進，預計10月可推進至台灣大道、文心路口，年底到高鐵站。王義川表示，目前捷運綠線整體進度達72％，符合預期。經過一整年測試後，捷運綠線2018年年底可試運轉，2020年全線通車。

王義川說明，台中捷運綠線使用無人駕駛電聯車，每列兩輛，共採購18列、36輛，每列最多可載運536位乘客。採用目前軌道運輸最先進的通訊式列車控制技術(CBTC)，電聯車於行進間，可藉由無線通訊方式以預定的班表行進及停靠，且可利用軌道信標自動定位座標系統，以閉塞區間自動保護裝置，避免行進間的電聯車碰撞，更可縮短出車班距，為台灣首先引進的自動保護技術。然而為了使民眾放心，捷運營運初期將配有隨車人員。

台中捷運採高架化路線，沿線共設16座高架車站及頭、尾2座平面車站，而G4站高程18.35公尺，是捷運綠線最高車站。軌道採具有避震功能的浮動式道床設計，沿線亦設置隔音牆，使電聯車於行駛過程中更加平穩及安靜。

目前捷運已完成G0至G9站第三軌供電，預計年底前，可完成全線供電，屆時電聯車於主線測試長度會再延伸，並配合監控系統及通訊系統的完成，電聯車即可進入另一個無人駕駛測試階段。

看準民眾想要有個家，卻礙於房價太貴買不起，銀行趁勢推出「40年期房貸」，國內銀行包括合庫、星展、永豐都有推辦。不過雖然「40年期房貸」成功引起話題，但實際上，限制與眉角也不少！

以合庫金庫40年期的「幸福成家優惠專案」為例，貸款人的收入所得與信用評價等，都是銀行在辦理時考量的因素，合作金庫謝姓專員指出，一般來說，貸款人年齡以65歲為標準上限，而申貸的房屋區域不同，額度也有所不同，台北市最高可貸8成，其餘縣市需由銀行評估後才可確定。

由星展銀行推出的「指數型房貸」，年齡限制條件為20-60歲；永豐銀行的「成家專案」則是限制對象為首購族、自住，限35歲以下年輕人申辦，且需完成開立永豐銀行台幣與外幣存款及信託帳戶。

「40年期房貸」，雖然可以每個月負擔少，不過，申貸人的年齡、收入所得、信評、屋齡、座落位置等，在在影響申貸成功與否，據蘋果日報報導，銀行業者透露，若申貸人年齡較大，搭配新屋成功申貸的機會比較高。

　經濟觀察網記者從河北雄安新區管委會獲悉，在房屋租賃市場價格上漲，部分住宅類房屋租賃價格暴漲2至4倍的情況下，雄安新區推出四月份成立以來最嚴管控措施。河北省一級公安已展開行動，嚴厲打擊惡意炒作行為，並對現有存量房屋進行調查摸底，挖掘現有房源供應潛力。

　　同時，新政策還鼓勵鼓勵個人依法出租自有住房、閒置廠房、空置院落，鼓勵房地産開發企業利用已建成房屋開展租賃業務，以期增加房屋租賃市場供給。

　　部分住宅租金暴漲400%

　　雄安新區設立以來，隨著外來單位和人員大量涌入，新區房屋租賃需求量增大，造成了區域性房屋租賃價格上漲。據“雄安發布”刊發的數據，截至目前，雄安新區已經清查出租房屋9378處，其中4月1日以後新出租的1157處。通過對這部分房屋租賃價格分析，雄縣、安新縣759家新出租的房屋中，除個別以外，總體價格較去年出現小幅上漲，商業類房屋租金上漲平均在10%至20%，住宅類房屋租金漲幅在20%至30%。

　　漲幅最大的是雄安新區管委會所在地，容城縣。該縣4月1日後出租的398處房屋，房租同比普遍提高了2至4倍，其中商業類房屋租賃價格上漲2至3倍，住宅類房屋租賃價格上漲2至4倍。

　　容城縣房屋租賃市場上漲的主要原因是，佔租賃量16.3%的65家大型企業進駐容城，其租金整體高于市場價，上漲1.36至9.32倍，平均漲幅3.84倍，直接拉動了房屋租賃價格的上漲。

　　據雄安發布公布的信息稱，在容城縣城區，黃金地段出租房緊俏，而其他區域的待出租房源並不少，還有1684處可供租賃，是4月1日以來已出租數量的4.23倍。

　　昨天（8月28日），為穩定房價市場，國土部、住建部剛剛公布全國第一批13個城市的試點利用集體用地建設租賃住房。雄安新區這次對房屋租賃市場的調節，算是情理之中的順勢而行。但因其承接大批央企進入的特殊性，又處在商品新房市場半凍結狀態，央企員工的陸續涌入自然會讓租房市場供應吃緊。

　　“房租也是房價調控的重要內容，要將房租調控納入調控范圍。”“雄安發布”在29日的發文中特意強調，雄安新區黨工委、管委會進一步規范房屋租賃市場，對到新區聯係工作的區外企業，給予溫馨提示和服務，要求其有租房需求的要接受住建部門的業務指導，理性選擇租住地點，依法合理承租。

省級公安出手打壓哄抬租價行為

　　河北雄安新區管委會在“雄安發布”平臺上發布信息稱，按新區的統一安排，省市公安聯合工作組牽頭組織三縣公安機關並聯合住建、工商等部門開展了“打擊囤房躉租、打壓哄抬租價、凈化治安環境”的出租房屋清查整治行動。截至目前，共查處出租房屋違法租賃案件273起，其中違法出租236起，違法轉租37起。

　　在打擊違法租賃的同時，三縣對所管轄縣域范圍內的城鄉所有房屋開展專項摸底調查，對所有可出租房屋進行集中摸底，摸清社區、農村的各類可出租房屋信息，建立臺賬。

　　顯然，面臨央企入駐潮的雄安新區，租房市場的房屋存量不能跟得上。為此，本次新政還鼓勵增加房屋租賃市場供給。新的措施規定，在符合消防、安全要求情況下，鼓勵個人依法出租自有住房、閒置廠房、空置院落；鼓勵房地産開發企業利用已建成房屋開展租賃業務；鼓勵房地産開發企業出租庫存商品住房；引導房地産開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地産。

　　新政提出，結合住房供需狀況等因素，加快10萬平方米臨時辦公用房建設，向外來企業提供物美價廉的企業辦公、住宿房屋租賃服務，將新建租賃房屋納入發展規劃，多種方式建設租賃房，多種方式增加租賃住房用地有效供應，穩定市場預期。

　　官方消息稱，目前，雄安新區房屋租賃市場理性平穩，管理逐步規范，安新、雄縣市場持續平穩。容城縣市場總體平穩，黃金地段價格更趨于理性，租賃價格未出現大的異常波動，且穩中有降。

　由于供應量增加明顯，進入2017年以來，北京、上海、深圳的寫字樓空置率全線呈現上升趨勢。與此相對，有越來越多的企業在選址時傾向于選擇獨棟辦公，這也在一定程度上拉升了傳統甲級寫字樓的空置率。

　　業內人士預計，這一趨勢將在2017年下半年進一步強化，一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大，而企業獨棟將繼續受到廣泛青睞，這一産品的開發、運營很有可能形成行業的下一個風口。

　　企業選址青睞獨棟

　　2017年上半年，北京合計租賃建築面積為23.7萬平方米的5個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環比擴大4%至約621萬平方米。受新增供應的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環比上升0.6%。

　　2017年下半年，北京寫字樓供應量依舊不減。高力國際預測供應增長將快于需求，若所有新供應如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。如此情形同樣出現在上海、深圳這兩大一線城市。

　　除了新項目扎堆入市推高供應量，造成京、滬、深三地寫字樓空置率節節攀升還有一個重要原因，那就是選址時青睞獨棟辦公的企業日益增多，這在客觀上強化了傳統寫字樓的空置。來自一家大型辦公選址互聯網平臺的數據顯示，佔據7月份來電榜TOP10的項目，獨棟項目佔據7席。

　　據雍和宮壹中心運營方透露，其獨棟項目新近入市，便有永航科技、遊族網絡、中醫在線等上市公司及品牌租客的陸續入駐，信達資本、華錄百納、今日頭條、機器人、大國健商等大公司也正在深度接觸，有著良好的入駐意願，租金也因此一路看漲。而最受這些公司青睞的，恰恰就是雍和宮壹中心的低密度獨棟辦公優勢。

　　下一個風口？

　　據悉，獨棟辦公興起于國外上世紀60年代以後，美國硅谷的工作人員發現，在舒適的環境中，更能把人的潛力調動起來。而世界500強企業，大多都有自己的總部辦公基地。從實際情況來看，獨棟辦公樓的舒適度高、綠化面積大、私密性強等特點也受到眾多企業的一致認可。

　　順應這一趨勢，近年來其實已有不少大型開發商持續推出獨棟辦公的寫字樓産品。

　　其中，尤以萬科最為典型。據了解，萬科目前在北上廣深均有獨棟辦公産品面世，其中比較廣為人知的有上海萬科七寶國際和深圳萬科公館。

　　萬科之外，恆大、碧桂園、金融街、旭輝等上市房企，也均有不同數量的獨棟辦公産品上市。據悉，在未來的發展規劃中，企業獨棟均是很多大型房企的重要産品之一。

　　大型房企新開發的企業獨棟，大多位于城市的次核心區，甚至是遠郊，因此不可否認其在一定程度上制約了需求。

　　可實際上在城市中心區域，更有很多存量資産等待盤活，通過“城市更新”的方式獲得新生。尤其是隨著城市功能升級、非核心功能疏散的持續推進，大量低密度的工廠、園區、廠房、傳統辦公樓等物業騰退閒置。這些閒置物業，很多都具備改造成企業獨棟辦公樓的良好潛質。

　　例如近期入市的雍和宮壹中心，就是一個“城市更新”的典型案例。該項目的前身是航星園的一部分，松石資本在拿到該項目的運營權之後，在硬件上主推5000平方米企業獨棟，提供的是低密度花園式辦公環境；同時，將在地下一層開辟上萬平方米的聯合辦公空間，並交由專業的運營機構管理、運營；另外，整個園區配備管家式服務，涵蓋餐飲、健身、文化等多個方面。

　　有業內人士表示，這一模式很可能將很快形成行業的一個新風口。特別是一線城市正在從資本驅動的不斷向外圍擴張的“外延式增長”，向存量挖潛、更新升級的“內涵式增長”轉變，下一個十年房地産行業比拼的是對物業資産的綜合運營能力。

8月30日，香港上市公司勒泰商業地產有限公司(00112.HK)控股公司中國勒泰商業地產集團（以下簡稱“勒泰集團”）聯合中聯基金設立的“境內首單不依賴主體評級REITs產品”——中聯前海開源-勒泰一號資產支持專項計畫在深圳證券交易所正式掛牌流通。

據本次勒泰REITs專案負責人、中聯基金執行總經理李豔介紹，此次勒泰REITs產品完全依託於石家莊勒泰中心的商業運營價值，發行規模35億元，其中優先A1類證券10億元，占比28.57%；優先A2類證券21億元，占比60%；權益級4億元，占比11.47%。中誠信證評給予A1類證券AAA評級，優先A2類證券AA+評級。

李豔指出，該產品吸引了商業銀行、證券公司、公募基金等主流機構投資者和投資擔保公司、私募基金公司等另類投資機構的青睞和廣泛參與，認購倍數超過1.3倍。

境內首單不依賴主體評級REITs在深交所掛牌上市

李豔表示，以招商銀行、浙商銀行為代表的REITs產品主流機構投資者突破“只重主體”的慣性思維，敢於穿透到底層基礎資產，為下一步推動標準化權益型公募REITs發展，引導投資者回歸證券化以底層基礎資產為核心的本源，進行了有益的鋪墊和探索。

證監會債券部副處長閆雲松認為，這單產品意義重大、方向正確、值得行業研究。他表示，在中央和國務院12次發文要求加快資產證券化業務發展背景下，勒泰此次發行的產品對於市場後續發展將起到良好的引導作用。

閆雲松指出，勒泰項目對於下一步市場發展起到很好的引導作用，從結構上已與國外相差無幾。但無論是REITs或是其他金融工具，實現其權益屬性的基本前提就是引入個人投資者，通過集中連續的場內交易，實現不動產的價值發現。在沒有個人投資情況下，目前類REITs及其他所謂公募的不動產產品本質上還是屬於私募產品。

勒泰集團董事局主席楊龍飛表示，為徹底實現集團戰略落地和模式轉型，勒泰集團將在首單REITs產品成功掛牌上市之後，繼續積極開展商業不動產證券化，並逐步完成集團其他優質商業地產項目的資產證券化。

勒泰集團地產總裁郭妮婭此前曾表示，勒泰正在積極探索“商業地產+金融”雙翼發展戰略，通過地產與金融雙擎驅動的戰略規劃，實現產融結合、雙翼發展良好局面。

目前，勒泰集團已成功在香港申請獲得1、2、4號金融牌照，並通過收購富國基金管理有限公司開展9號牌照（資產管理）業務。

憧憬銷售額增長 成股價催化劑

內房幾近全數放榜，受惠企業盈利、銷售目標理想帶動，昨逾90億元資金追入內房股，合景泰富（01813）、世房（00813）、融創（01918）等4股再破逾一年高位，恆大（03333）則創新高倒跌。

招商證券內房分析員許立賢稱，因內地樓價受政策限制，內房企業中綫盈利能力成疑，但現時市場普遍相信規模效應，料內房股銷售額增幅繼續成為推升股價的動力。

恆大創新高後 倒跌逾4%

許立賢稱，內房公司普遍公布強勁業績，且與以往於政策緊縮周期放慢銷售不同，各管理層對未來兩年發展態度積極，注重增加土地儲備及銷售，搶佔市場份額。內房昨日升勢亦由業績帶動，規模擴張較快的公司表現更佳。

周二公布業績後獲券商調升目標價的合景、世房及佳兆業（01638），分別錄14%、15.6%及9.9%升幅（見表）。恆大昨早市也曾升4%創新高，但其後走勢轉弱，全日跌4.5%，收報24.35元，成交額26億元。

合景管理層指引，至2020年核心純利達90億元人民幣，投資界對此反應正面。摩根士丹利指，公司盈利及合約銷售額年複合增長率均大幅高於市場預期，但因其土地儲備充足且成本較低，有力達成盈利及利潤率目標。

大摩捧合景 有力達盈利目標

摩通也指，合景於中國發展戰略較以往清晰，對其看法轉為正面，認為盈利增長及強勁銷售額將成為其估值重估的主要驅動，將評級由「中性」上調至「增持」，目標價升46.7%至8.8元。

世房方面，摩通看好公司期內不單保持利潤率，積極擴充土地儲備，料銷售及盈利年複合增長率逾30%，且控制地價風險，維持「增持」評級，目標價升至18元。花旗亦認同其買地步伐，但料世房需用大規模的併購取地才能推動股價，維持「中性」評級，惟目標價升至15元。

融創今日公布業績，但公司上周發布的盈喜續惹來炒作，昨股價大升10%，收報22.9元創歷史新高，成交額17億元。

上海易居研究院日前發佈最新報告，顯示大城市樓市調控限購，中小城市樓市銷售活躍，受此綜合因素影響，庫存銳減，規模已跌回4年前水平，尤其是一線城市庫存規模已降低到歷史底部。

報告顯示，截至7月底，全國80個城市新建商品住宅庫存總量為40,211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。觀察歷史數據，目前規模相當於2013年9月水平，即庫存規模跌回到了四年前的水平。

其中一線城市庫存規模已降低到歷史底部，且同比跌幅較大。其中北京、上海庫存跌27%，廣州跌22%，深圳跌18%，縱觀歷史水平基本上接近2010年上半年的歷史最低點。

上海土地供應9月增

另外，即將來臨的9月成為上海土地和樓市供應高峰期，據上海規土局供應計劃顯示，當月共有17幅地塊蜂擁入市，供應數量環比增長超過30%。其中臨港、奉賢、金山有3幅宅地入市，而浦東、徐匯、長寧則是集中推出4幅租賃住房用地。

統計顯示，上海9月份將有24個預開盤，其中3個為市區盤，其餘多為外環線以外。由於供應量的地理位置，9月預開盤多為剛需盤，其中還有一盤單價預計在2萬元人民幣上下。

房委會宣布，清拆重建黃大仙美東邨美東樓和美寶樓，以及深水埗白田邨第9、10、11及13座。

房委會指出，美東邨美東樓及美寶樓目標清拆日期為2020年11月；白田邨第9、第10及第11座為2020年4月，第13座為2021年1月。隨着宣布的清拆行動，房委會給予各清拆項目受影響租戶的通知期將分別為39個月、32個月及41個月。

發言人表示，現時居於美東邨美東樓及美寶樓約有630受影響的住戶。鄰近的東頭邨第8期的住宅樓宇，共有1033個單位，足以讓他們全部遷置入住，預計於2020年中開始入伙。另外，預期於2018年中入伙的安達臣道安泰邨，亦可以供受影響住戶選擇提早遷出之用。

至於白田邨第9、第10和第11座受影響約1460個住戶，白田邨第7和8期的2030個公屋單位，預期於2019年底入伙，足以讓他們全部遷置入住。白田邨第11期有1088個公屋單位，預計於2020年中入伙，可作為白田邨第13座約820個受影響住戶的遷置資源。

重建後，白田邨該兩個清拆的地盤，將會提供約2100個公屋單位及一所新的小學。視乎法定規劃的審批結果，美東邨清拆的地盤，則可提供約1900個公屋單位。

發言人稱，所有受影響的住戶將獲發放住戶搬遷津貼，由5126元至1.96萬元不等，視乎住戶家庭人數，以協助他們支付部分搬遷開支。

呎價波動 紅磡黃埔花園挫12%最急

二手10大屋苑8月份錄101宗成交，連續3個月於100宗低位水平上下徘徊，屬近兩年最淡時期，半數屋苑只有個位數字買賣；6個屋苑錄得價跌，紅磡黃埔花園按月跌12%最急。

新盤市場凍結大量資金，打擊二手買賣表現。本報統計10大屋苑，截至8月30日合共錄101宗成交，按月多兩宗。連同6月及7月份錄得的89宗及99宗，連續3個月於100宗低位徘徊，屬2015年9月後最淡（2015年9月至12月二手成交僅錄83至104宗）。

與去年同期6月至8月份比較，當時3個月合共錄704宗買賣。今年共3個月內錄289宗，按年大跌415宗，跌幅近6成。

半數屋苑 錄個位數買賣

另外，8月份有5個屋苑，成交量只有個位數字。以鰂魚涌康怡花園最少，僅錄得1宗成交，較7月份少4宗。至於天水圍嘉湖山莊錄23宗，仍屬10大屋苑中最多。

二手成交量少，以致各個屋苑平均呎價按月有極大差異。8月份有4個屋苑樓價升，3個呎價創新高，包括將軍澳新都城升8.4%居首位，呎價15,212元。翻查紀錄，新都城8月份13宗成交中，有7宗屬面積400平方呎以下細兩房戶，成交呎價大部分為1.6萬元以上，刺激屋苑呎價按月急升。

至於6個屋苑呎價下跌，以紅磡黃埔花園呎價錄14,214元，按月跌11.7%最急。不過，7月份屋苑錄得兩宗呎價1.8萬元及1.9萬元的高價成交，帶動7月呎價達16,091元。上月呎價基數高，令本月呎價錄得較明顯調整。而8月份屋苑5期4座高層A室，實用面積503平方呎，兩房間隔，以810萬元沽，創同戶型新高，呎價16,103元，可見屋苑樓價仍企穩。

二手交投淡，惟代理普遍指出，業主叫價未有因此而調整。只有個別已購入新物業的業主，因要於半年內沽樓退回辣稅，可接受3%至4%的議價幅度。

CSI穩企 料9月樓價續升

至於反映經紀人對樓市預期的中原經紀人指數CSI，最新報64點，按周跌1.28點。由於近5周指數於60點以上穩企，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇認為，指數走勢反覆上升，相信未來數周可重上70點，反映市場樂觀情緒正累積，支持整體樓價於9月份上升。

兩大新盤有機會於9月份推出，包括新地（00016）日出康城4A期晉海，涉及1,040伙，以及會德豐地產啟德OASIS KAI TAK，提供648伙，兩盤合共提供1,688伙，間隔由開放式至4房不等，全面涵蓋買家需要，料9月份二手仍要捱打，繼續於低水平徘徊。

政府加快改劃地皮，屯門再有6幅用地擬改作住宅發展，涉1.17萬伙，當中9成屬公營房屋；而青山公路一幅綠化地則劃作私樓，提供940伙，估值最高74億元。

政府為未來土地供應策略成立專責小組，惟面對中小型期土地供應緊張，仍然需要大規模改劃土地。

9成屬公營房屋 1地建私樓

規劃署近日建議，就屯門區內6幅「綠化地帶」、「政府、機構或社區」及「綜合工業發展」用地改劃成住宅發展，將提供1.17萬伙。當中劃成公營房屋的用地佔5幅，涉1.07萬伙，佔整體92%，而私人住宅用地只佔1幅，提供約940伙。

該幅私人發展用地位於掃管笏第48區青山公路--青山灣段，面積約26.5萬平方呎，現時大部分為「綠化地帶」連帶小部分「住宅（乙類」用地，一併改劃成「住宅（乙類）」用途，地積比率4倍，可建樓面約106萬平方呎，預計最快2018至19年度可供招標，屬於今年初施政報告提及將改劃的6幅用地之一。

青山灣段私樓地 料值74億

比鄰地皮的青山灣段（屯門市地段第547號）住宅地，在去年中以27億元由香港小輪（00050），樓面地價約4,085元呎。不過，高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為，同區地價早已被搶高，如深圳控股（00604）等以每平方呎6,700元投得同區管翠路地，相信日後新改劃的青山灣段地皮估值有機會達74億元，樓面地價約7,000元呎。

至於另外5幅改劃的公營房屋用地，大部分屬於政府在2015年覓得全港可以改劃的150幅用地，以第17區天后路以南用地規模最大，佔地約27.6萬平方呎，現為「綜合工業發展」、「休憩用地」等用途，將會劃作「住宅（甲類）」用途，地積比率6.5倍，預計可提供3,550伙。

而鄰近屯興路、怡峰園一幅面積達45.6萬平方呎的綠化地帶及「住宅（乙類）」，則會劃成「住宅（甲類）」，現時大部分是井頭上村的石屋，亦會作公營房屋發展。

由於斜坡較多，預計可興建單位相對較少，提供2,700伙。

樓市熾熱，中原集團今年上半年錄得93.14億元收入，與去年同期相若，稅後盈利5.69億元，按年升11.6%，當中香港區帶來20.41億元佣金收入，創歷史新高。

亞太區收入 按年大增44%

受惠於一手銷情熾熱，香港中原地產上半年錄得20.41億元佣金收入，較去年同期上升44%，創香港區住宅部業績的歷史新高。而亞太區首半年收入亦按年漲44%，錄得25.47億元，期內稅後盈利達3.55億元，比去年同期增加1.18倍。

目前中原集團業務遍及37個城市，員工超過5.8萬人，分店數目逾2,560間。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今年首8個月樓價已累升11.1%，預期本港樓市下半年整體環境不變，市民置業剛性需求強勁，估計下半年樓價升5%。

中原城市領先指數（CCL）至今年底將升至165點水平，可帶動香港區住宅部業績向好，預料全年佣金收入可達43億至45億元。


新盤收旺場 代理迎佳績
中原佣金破頂 美聯轉虧為盈
文匯報

踏入2017年以來，樓市尤其是一手市場持續興旺，匯豐更預期，全年一手住宅銷售額有望突破2,000億元新高。新盤銷售理想帶挈代理生意大增，兩大龍頭行中原地產及美聯集團（1200）上半年皆交出理想「成績表」。前者稅後盈利5.69億元，較去年上升11.6%，香港住宅部佣金收入逾20億元，創歷史新高。後者成功轉虧為盈，除稅後股東應佔溢利約1.15億元。

受惠上半年本港住宅交投及銷售金額顯著增加，以及集團優化資源分配和住宅部人均生產力上升近50%下，美聯集團昨公佈半年業績（截至6月30日）轉虧為盈，除稅後股東應佔溢利約1.15億元（去年同期錄得權益持有人應佔虧損約1.34億元），每股基本盈利16.11仙，不派中期息。

美聯溢利1.1億不派息

美聯集團副主席黃靜怡表示，於2013年底展開的3年期「美勵變革」，在重整銷售管理、策略與文化取得階段性成果，現接力啟動「美勵變革2.0」，同樣以3年為期，整合及優化企業O2O平台，提升業務營運策略。此外，集團又成立「房地產科技委員會」，強化企業前後台資訊系統整合、提升前線高端數碼化銷售裝備、深化大數據科技應用與客戶關係管理系統無縫融合為主軸。

美聯集團董事總經理黃子華指，爭取巿佔仍然是下半年行業競爭主調，集團持續緊貼巿況作靈活部署，進一步鞏固分行網絡及廣攬精兵加盟，配合線上戰線與培訓配套，充分發揮平台優勢，機動出擊。

中原半年賺5.6億升11.6%

另一代理行中原集團最新公佈，今年上半年收入93.14億元，與去年同期業績相若。稅後盈利5.69億元，較去年上升11.6%。集團目前業務遍及37個城市，員工逾58,000人，分店超過2,560間。

該行亞太區上半年收入25.47億元，較去年同期升44%，期內稅後盈利3.55億元，較去年同期升118%。其中，香港中原地產住宅部受惠於一手銷情熾熱，加上市佔率更上一層樓，上半年為集團帶來20.41億元佣金收入，創下香港住宅部業績歷史新高，較去年同期升44%。

黃建業料息口成關鍵防線

對於未來樓市走勢，美聯集團主席黃建業預料，樓價將高位整固 「慢牛」再上，現時本港經濟基調回穩，失業率創逾3年新低，加上租金續創新高，為後巿造就承托力，下半年不虞轉勢，全年樓價累升逾10%。值得留意的是，美國聯儲局加息與「縮表」步伐循序漸進，巿場對12月美國加息預期驟降，加上香港資金池短期尚算充裕，港元拆息對美息的反應慢，本地低息主調未變，成為樓巿關鍵防線。

他又指，近日中央截水打走資，失「北水喉」或致地價短暫見頂。不過，補地價項目成新財年土地供應主要來源，官地標售縮減，反有助緩和由賣地消息所觸發的負面效應，加上內地經濟穩走，年內賣地巿場料難現去年初淡局，惟實際影響仍待觀望。

　　受制於新盤連環推售，直接搶走二手客源，其中作為藍籌屋苑的嘉湖山莊，本月暫錄約23宗交投，按月下滑8%，屋苑成交量料創歷史新低。

　　中原分區營業經理伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊本月暫僅錄約23宗成交，較7月的25宗減少2宗，下跌8%，有機會創屋苑歷史新低。其中，景湖居8座中層A室，面積635方呎，3房間隔，新近以561.8萬元易手，呎價8847元。

　　另外，部分藍籌屋苑成交量，按月亦有下滑，世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，沙田第一城本月暫錄得16宗成交，較7月的19宗下跌15%。利嘉閣助理分區經理陳維進表示，紅磡黃埔花園本月暫錄8宗成交，較7月的10宗下跌20%。

　　而個別屋苑仍錄得高價交投，世紀21奇豐高級分行經理李仕明表示，大圍雲叠花園3座高層M室，面積482方呎，2房間隔，以557萬元（自由市場價）易手，呎價11556元，呎價創屋苑新高。

　　利嘉閣助理分區經理黃永全稱，元朗原築2座低層A室，面積約481方呎，採兩房設計，以514萬元獲首置客承接，呎價約10686元，屬市價水平。

　　祥益分行經理謝利官表示，天水圍栢慧豪園5座低層F室，面積493呎，獲區內首置客以518.8萬元購入自住，呎價10523元，屬市價成交。

　　美聯營業經理林志堅表示，將軍澳中心12座中層H室，面積467方呎，2房間隔，獲670萬元承接，呎價14347元，屬市價成交。

　　中原分行市務經理關煜裕表示，沙田居屋愉田苑愉悅閣低層7室，面積434方呎，2房間隔，以530萬元（自由市場價）獲用家承接，呎價12212元。

　　Q房網聯席董事莫遜雯表示，上環華冠大廈高層D室，以415萬元成交，呎價約為15660元。

S＆P CoreLogic Case-Shiller 房價指數在 5 月份至 6 月份之間，呈現小幅上漲，指數保持穩定上升。

截至 6 月份，全美國的房屋價格已持續上漲 12 個月，Case-Shiller 房價指數的年增率漲幅為 5.8％。這比《路透》的經濟學家預期之成長 5.7％更好，他們認為該指數將維持 5 月份的成長速度。

另一個涵蓋了美國 20 個城市的房價指數，於 6 月份上漲了 5.7％，與 5 月份相同。

S&P Dow Jones indexes 的董事總經理 David Blitzer 表示，鑑於目前的經濟形勢和緊縮的房地產市場，房價立即逆轉的可能性似乎不大。

經季節調整後，20 個城市中有 9 個城市的房價在 2017 年六月底上漲，低於 5 月份的 14 個。Seattle、Portland 和 Dallas 的房價在 20 個城市中，年增率漲幅最大。