高雄量增最多 新北、台中價量俱減
鬼月不見鬼，房仲業者統計8月內部成交狀況發現，成交量對比7月，非但未如預期減退，反而向上成長。包括信義房屋、台灣房屋、住商機構均表示，全台8月成交量，皆較上月成長，成長幅度最高達1成以上，價格則略衰退。而永慶房屋雖8月交易略遜，但較去年同期卻有2成成長。

台灣房屋地產集團統計內部成交行情發現，8月成交量增最多的在高雄市，達8.5%，其次則是桃園市、新竹地區，新北市和台中市則分別量減。價格部分，台中市、新竹地區皆逾4%最多，新北市跌3.7%，其餘各都小漲。全台平均成交量較上月微增逾2%、成交價月減約1%。

減幅在5%之內
新北市、台中市在8月表現處於相對弱勢，價量俱減。對此，台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，2區交易以低總價公寓、華廈為主，搶在鬼月前交易量已迸發，凸顯本月買氣落後，但減幅尚在5%之內，「現今購屋人對於市場景氣嗅覺敏銳，並決定其出手時間點，交易量要長期大好或大壞都不易。」

8月表現同樣超出預期的信義房屋、住商機構，全台交易量與上月相比，分別增加5%、14.8%，表現亮眼。信義房屋以台北市一枝獨秀，交易量月增約17%，但高雄市則處於相對弱勢，交易量月減逾10%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北市5000萬元以上的成交佔比從7月的6.8%，拉高至8月達9.9%，凸顯高端住宅交易增溫，使7月成交價表現亦向上拉抬約4%，「而南台灣如高雄市，8月恰逢颱風來襲，交易價量都有1成以上的減損。」

雖8月內部成交量體顯示為略遜7月，但永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，「7月有5個周休二日，8月則僅有4個，交易量卻僅微幅減少2%，足見8月市況優於7月。且與去年同期相較，交易量成長約2成，凸顯淡季不淡的現象。」

買氣搶前爆發
業者普遍認為，房市政策、房價趨於穩定，降低買賣雙方對於政策預期的不確定性、同時消弭預期跌價的觀望心態，有需求的民眾購屋意願回升，買盤也逐步回籠。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，時序進入第3季，由於今年適逢閏6月，鬼月來得晚，買氣搶在鬼月前爆發，積極議價與出價的結果，使成交量表現佳，跌破眾人眼鏡。

銀行開大門，高銀貸建案北台灣遍地開花。市調業者統計，今年至8月底止，貸款成數可達8成建案，佔總公開建案數近3成，創2010年以來新高。以蛋白區高銀貸建案分布最密集，桃園市共有70件居冠，新北市、新竹縣市各逾30件居次。
《住展》雜誌統計，今年前8月，高銀貸建案數共151件，佔總體建案的比率約28.87%，佔比創下2010年以來新高，而今年每4件新建案中，至少就有1件以上，提供高銀貸方案。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，國內銀行爛頭寸創史上新高，為消化手上閒錢，放寬房貸條件，「新建案量大成為銀行搶貸主戰場，新建案也樂於與銀行專案合作，高銀貸建案因此大增。」

桃園70件居冠
以區域來看，桃園市高銀貸建案多達70件，為北台灣之最，尤以中壢、大園、平鎮及八德等1字頭單價區，最為密集。台北市僅有13件，像是最近銷況頗佳的「PARK 259」、「潤泰京采」、及成屋案「文心十二品」等，皆可配合高銀貸操作。

創意家廣告副總經理柯仲武透露，民眾使用高銀貸購屋比例很高，有個案甚至可操作9成以上，但要視建案與申貸人條件而定，「部分貸款可能採8成房貸，另外1成是短期本利攤還型貸款，利率約比一般房貸高1碼左右，民眾申貸前，還是得先衡量自身還款能力。」

地價貴、法規限制嚴 低價別墅轉往大寮、橋頭等市郊

低價別墅購屋門檻不高、持有土地面積較大樓多，買氣具一定支撐，然而近年受限土地取得成本高，這類長期熱銷住宅推案量大幅下滑！統計指出，今年申報開工數月均僅63.5戶，與5年前相比量縮達48%。

月平均63.5戶
高雄市大高雄不動產開發商業同業公會統計，近5年會員申報開工發現，今年1~7月僅申報445戶透天厝，換算月均63.5戶，較2012年月均122.3戶呈現大幅下滑。公會理事長卓永富指出，會員多數是原高雄縣中小型建商，推案類型以中低總價別墅為主，但近年來隨著地價上揚，建築法規嚴謹導致低價別墅較難規劃，建商已出現不得不轉型的現象。

卓永富指出，過去高雄縣每年透天推案2000~3000戶，推案主力包括仁武、鳳山等蛋白區，總價1500萬元內別墅更是長年熱銷物件，但近年房價即便下修，地價卻絲毫沒有跌，仁武與鳳山因鄰近高雄市區，地價更屢創新高，導致低價別墅已轉往岡山、橋頭、大寮等第3環生活圈。

許多家長盼培養孩子閱讀習慣，北台灣有建案也投其所好與出版商合作，購入豐富藏書，打造彷如圖書館的閱讀室。北市文山「靜心文匯」、新竹「東方明珠」引進紀伊國屋書籍，新北汐止「筑丰陽陽」將建置聯經圖書，「冠德遠見圖書館」更已建置逾10年，甚至贈書當住戶交屋禮。

聯經圖書將進駐
於社區建置紀伊國屋書籍逾3000冊的「靜心文匯」，書目從童書、旅遊、食譜與財經皆有，還有旅遊及商業雜誌，住戶亦可刷條碼借回家閱讀，專案協理秦宏斌指出，建商潤隆建設統計過去推案的公設使用狀況，發現圖書室因老少咸宜，使用率最高，本案便與出版商合作，擴大其實用性。

「東方明珠」則規劃170坪的社區圖書館，富宇建設斥資190萬元購屋經費，與紀伊國屋合作3年，專案經理陳金福認為，區內多在竹科工作的父母，極重視孩子教育。「筑丰陽陽」則與聯經出版社合作，將於社區購入逾千冊書籍，並結合雲端數位圖書館服務，住戶屆時可登入帳號直接在線上閱讀。

冠德建置成指標
建置社區圖書館最指標的當屬冠德建設，與遠見天下文化合作邁入第12年，目前共25個社區有「冠德遠見圖書館」，社區藏書量3000~5000冊，書目皆分門別類，或另立童書區規劃親子空間，住戶可刷門卡借閱。
冠德建設業務部經理周大鑫表示，建案交屋前2年都可免費收到出版社新書及雜誌，社區不定期規劃講座，住戶有5年免費遠見雜誌查詢權，每戶還可另挑選30~40冊書當交屋禮。

台中豪宅市場上半年在新成屋豪宅F4由鉅、富邦、聯聚、雙橡園交屋潮的帶動下，2017年台中豪宅十大含金量社區重新洗牌，西區豪宅表現首度超越七期，「由鉅大恆」實價登錄每坪均價67.4萬穩踞榜首，「富邦天空樹」以平均每坪59.8萬居次；而最近剛交屋的「雙橡園V1特區」首批8戶登錄均價42萬，擠下「聯聚理仁大廈」均價40.9萬衝進第十名。

依據104實價登錄網彙整自103年後交屋的最新資料，以各指標建案平均成交單價排列台中前十大豪宅社區依序為：「由鉅大恆」67.4萬、「富邦天空樹」59.8萬、「龍寶謙臻邸」58萬、「寶輝秋紅谷」57.9萬、「聯聚保和大廈」50.3萬、「國泰璞匯」48.9萬、「台中帝寶」48.6萬、「國泰府會園道」46.5萬、「精銳音樂廳」42.2萬、「雙橡園V1特區」42萬。

今年初陸續進入交屋期的台中新成屋豪宅F4吸金能力一波波，年初交屋的「由鉅大恆」以黑馬之姿搶進榜首，目前成交27件，每坪單價在53.4~76.3萬，社區平均單價67.4萬，而台中單戶最高價豪宅王，仍由「寶輝秋紅谷」每坪83.5萬居首位。

居次的「富邦天空樹」，為國際知名建築師伊東豊雄在全球唯一一棟的高層住宅，從預售即受市場矚目，年初交屋至今成交50件銷售達7成，銷售成績亮眼，每坪成交單價在51.5~77.7萬；另一七期豪宅指標案「聯聚保和大廈」以27件成交記錄，每坪單價在42.7~62.6萬，社區均價50.3萬占據第五。

其中「雙橡園V1特區」已於本月中旬陸續進入交屋，實價登錄首波揭露8件，每坪單價40.3~43.5萬，社區均價每坪42萬，擠下「聯聚理仁大廈」的每坪40.9萬，隨著陸續交屋排名可望再往上攀升。

而下個月即將交屋的「大陸寶格」，挾著寶格麗飯店御用國際知名建築師安東尼奧團隊，市場普遍認為有機會挑戰「由鉅大恆」豪宅社區首位，及「寶輝秋紅谷」的豪宅王地位。

信義房屋統計全台門市2017年8月前29天的交易表現，結果8月房市呈現淡季不淡的相對熱絡表現，8月房市交易量月增5％，且年增19％，罕見的8月房市交易量竟優於上半年的5、6月，不過現階段房市並未有投資客入場跡象，仍以自住型買方為主力，因此價格表現也相對穩定。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期房市表現呈現淡季不淡，買氣與天氣穩定是最主要的原因，由於房市政策穩定，降低買賣雙方對於政策預期的不確定性，且過去一段時間房市價格回穩，也減少買方對於房市跌價的預期，過去累積的遞延觀望買盤持續回籠，屋主也參考近期實價調整價格，雙方對價格認知逐漸縮短差距，8月房市交易量呈現不減反增。

若以區域的表現來看，北部的台北市與新北市交易量都比2016年同期增加約2成，尤其以台北市表現最好，交易量月增17.4％，顯示交易量過度壓縮的台北市，在價格適度修正過後，交易量出現明顯回溫。

比較特別的是北市高端住宅市場交易狀況也有緩步增溫，北市5千萬元以上的成交佔比，從7月的6.8％拉高至8月份的9.9％，等於台北市8月每10件交易中，就有一件是5千萬元以上的交易案，高端住宅交易增溫，台北市的平均成交價格則從7月的每坪59.6萬元，拉高至每坪61.7萬元。


至於中南部地區表現穩定，台中市的交易量年增15.5％，且較上月持平，高雄市則是交易量年增17.2％，但月減約1成，主要是8月份高雄受到颱風的天候干擾影響。

曾敬德表示，這波的買氣與交易量回溫，主要還是以自住型的需求為主，投資性的買盤並未明顯回溫，因此價格還是以維持盤整的機率較高，不過這股自住買盤的需求仍持續回流中，房市走出谷底的跡象越來越明顯。

2017年8月適逢暑假，加上8月下旬步入民俗月，原本是房市傳統淡季，不過，近期民眾看屋意願不減，8月全台交易量較7月僅量縮2％。根據永慶房產集團研展中心統計：與7月相比，七都8月房市交易量表現，北市增加3％，新北成長5％，桃園量縮4％，新竹縣市減少5％，台中量縮7％，台南與高雄則分別減少5％與1％；若與2016年同期相較，全台交易量成長約2成，顯示傳統房市淡季不淡。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示：台股上演史上最長的萬點行情，消費信心受激勵，民眾購屋意願增加，加上新屋讓利衝擊，部分屋主心態軟化，買賣雙方價格認知差距縮小，讓8月傳統淡季表現不俗，淡季不淡。謝志傑補充，周休二日一直是銷售旺日，以7月來看有5個禮拜(10天)，8月只有4個禮拜(8天)，但8月交易量表現與7月相當，僅微幅減少2％，顯示8月市況較7月表現佳。此外，謝志傑觀察，8月帶看量較7月增加約5％，民眾購屋需求仍高，出價意願也轉趨積極，但付斡後轉成交的比例減少，顯示成交關鍵仍在價格，若價格認知能拉近，房市交易可望擴量成長。


謝志傑說明，東北亞地緣政治緊張以及美國聯準會9月縮表機率高，寬鬆貨幣政策恐將轉趨緊縮，而國內景氣連亮四顆黃藍燈，雖GDP成功保2，但要民眾有感，仍需強化提振經濟措施。此外，根據統計，上半年新屋開工戶數創7年新低，建商積極清庫存，大打優惠價刺激買氣，但不推案、不開工，寧願以拖待變，等待行情回穩才進場，顯示房市谷底仍未浮現，房價沒有上漲空間，謝志傑建議有意售屋的屋主，搶在建商之前，提早反應，先降先贏，及早出場，妥善做好資產配置避免有行無市的狀況發生。

新北市長朱立倫2017年8月31日前往新店安坑地區主持「安和支線通車典禮」，該支線是新店安坑地區至中和、北市文山區重要聯絡道路；市長表示，通車後可舒緩安康路及安和路的車流，也可直達安坑一號道路，大幅縮短安坑地區對外車程，對當地發展助益極大。

朱立倫說，安和支線的通車對新店地區的交通非常重要，可連結安和路及安康路，如果沒有這條支線，到安坑地區要繞一大段路 。新工處在施作安和支線的同時，也把安坑輕軌隧道及下面所需箱涵工程一併施作，減少安坑輕軌捷運線的闢建介面。

朱立倫指出，安坑特一號道路延伸的部分正加緊進行，安坑輕軌也同步施作，目前總工程進度超過20％，但施工團隊仍須加快速度，盡速完工，讓民眾更便利。

新工處指出，安和支線南起安一路，北接安康路及安和路口，全長720公尺，路面寬13至18公尺，採雙向各一車道並配置一機車道；支線以山櫻花作為入口意象，側邊擋土牆植栽炮杖花綠美化混凝土的冰冷牆面，也使沿線道路景觀與周邊環境融合。

工務局表示，新店安坑地區，人口逼近12萬，交通需求量與日俱增，安坑一號道路延伸闢建至安康路一段，配合永和次系統道路及既有安康路，再加上未來安坑輕軌完工通車，可搭乘輕軌捷運到達新店十四張地區，並經由環狀線轉乘，快速到達台北捷運路網所及的各都 會生活圈。

地方稅務官員表示，繼承重購退稅土地須概括承受五年管制期間，即繼承後在管制期內，如移轉土地或改作其他用途，仍會被追繳原退還的土地增值稅稅款。

按規定，重購土地經核准退還原出售土地已納土增稅，其重購的土地，自完成移轉登記之日起列管五年，五年內如再行移轉或改作其他用途時，都會追繳原退還的土地增值稅稅款。

有關五年內再行移轉，官員說，包括夫妻相互贈與及移轉給子女。

三環三線第二環中連結新北市樹林區、土城區、中和區、永和區與台北市萬華區、中正區的「萬大-中和-樹林線」第二期修正財務計畫，2017年8月31日獲交通部審查通過，後續提報行政院審議核定後，即可進行細部設計與施工作業，工程完工後將有效紓解土城、樹林、新莊地區交通壅塞問題。

新北市政府捷運工程局表示，捷運萬大-中和-樹林線於2010年2月12日經行政院核定原則同意採全線核定分期興建方式辦理，另要求地方主管機關台北市政府提出財務計畫再報中央核定。第一期財務計畫已於2014年9月23日奉行政院核定，第二期因路線皆位於新北市境內，為加速路線推動，新北市政府自2012年起主動編列經費積極辦理第二期財務計畫，於2014年6月24日將財務計畫報告書提送工程主辦機關台北市捷運局，同時啟動第二期路線的都市計畫變更、基本設計與確認財務計畫各項參數等各項前置作業，為了避免新北市民不必要的換車轉乘，將萬大線一、二期機電系統進行整合，2015至2016年間雙北捷運局召開多次工作會議協商，並由雙北副市長會議達成推動共識，於2017年1月26日與6月14日將萬大線二期財務計畫兩次提送交通部審議。

捷運工程局表示，交通部於2017年8月31日召開委員會審查，會中由新北市政府捷運局代表進行簡報，表達積極爭取的決心並獲委員認同通過計畫，後續將依委員意見修改報告書陳報交通部核轉行政院審議核定，如順利於2017年核定財務計畫，2018年可望邁入設計施工階段，加速實施三環三線願景。

　房企的多元化布局之路越走越遠，此中代表恆大近日正式殺入主題樂園行業，成為繼萬達、世茂、碧桂園等房企之後的又一掘金者。

　　根據恆大的轉型步驟，在實現“房地産+金融+健康+文化旅遊”的産業結構後，下一個突破口就是文旅産業，未來2-5年將在全國布局15個主題樂園項目，同樣的計劃曾出現在幾年前的萬達轉型目標之中。

　　事實上，以多元化轉型為目的、不同程度地涉足主題樂園産業的房企並不在少數，包括萬達、世茂、碧桂園、佳兆業、海爾、中梁、天山、山水集團等，還有早年布局已形成一套成熟運營模式的華僑城。

　　據不完全統計，上述企業布局的主題樂園項目至少超過100個。其中，萬達規劃建設15個萬達城，目前部分項目已在武漢、南昌、合肥、哈爾濱、西雙版納等城市開園；規劃體量相同的恆大，目前已有首個童世界項目落地；碧桂園聯手國內海洋主題公園巨頭海昌，打造的主題樂園項目正在建設階段；世茂布局南京的首個夢工廠項目已動工，預計2020年建成對外開放；中梁選擇借勢安徒生童話樂園IP，未來3-5年打造50個項目。

　　業內普遍認為，消費升級與旅遊需求的爆發，正推動著國內文旅産業成為一個新亮點，而本土化的主題樂園則邁入了一個全新的探索發展階段。國內發布的一份《2016年度中國主題樂園及景區數據報告》顯示，在已收錄的2597家主題樂園和景區中，有主題樂園109家，在樂園版塊佔比達到10.73%，陸樂園佔比12%，冰雪世界佔比23%，水樂園佔比22%。按每一千萬人擁有的景點資源數量來看，北京是擁有景點數最多的城市，每千萬人擁有的景點數量為62.18個；按每一千萬人擁有的主題公園數量來看，重慶每千萬人擁有的景點數量為2.32個，是擁有主題公園最多的城市。

　　在國內主題樂園呈現出爆發式增長的當下，中國遊藝機遊樂園協會秘書長馮玉國認為，相比于國際主題樂園品牌迪士尼、環球影城等，如何提升中國主題公園的核心競爭力，是當前行業面臨的巨大課題。

　　另據前瞻産業研究院發布的《中國主題公園行業發展模式與投資戰略規劃分析報告》指出，國內70%的主題公園處于虧損狀態，20%持平，只有10%實現盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。

　　相比于運營模式成熟、盈利能力較為穩定的華僑城、華強方特、長隆等第一梯隊主題樂園，前述從房地産開發轉而進軍主題樂園行業的房企，顯然在IP打造能力、娛樂産品研發功力及盈利模式仍需下更多功夫。

5月推出三項“辣招”之後，香港房價環比漲幅持續收窄，7月終於接近零增長。

香港7月私人住宅樓價指數再創新高，環比增幅則繼續收窄。

香港差餉物業估價署最新發佈的臨時資料顯示，全港私人住宅樓價指數在7月繼續上揚，連續第九個月創下新高。所有類別住宅單位售價指數報336.8，環比增幅收窄至0.09%，是過去十六個月房價持續上揚以來按月升幅最低的一個月。

按住宅類別來看，A、C、E類住宅單位售價指數在7月均出現上揚，B、D兩類住宅單位售價指數則持平6月。其中，A、B、C、D、E類住宅實用面積分別為40平方米以下、40-69.9平方米、70-99.9平方米、100-159.9平方米和160平方米以上。

如下圖所示，在今年5月香港金管局推出推出第八輪逆週期措施調控房價過後，全港私人住宅樓價指數按月增幅持續收窄。調控措施包括三項“辣招”收緊按揭，如降低多重按揭申請的貸款比例，收緊主要收入來自香港以外的借款人，供款與入息比率上限下調一成。下圖為全港私人住宅各類單位售價指數近年來走勢圖，由華爾街見聞製作。

“辣招”調控之下 香港房價漲勢基本停滯

至於租金，全港私人住宅各類單位租金指數在7月報183.2，環比增加0.16%，這一增幅較此前繼續收窄，是去年11月以來增幅最低的一個月。其中，A、B、C、D、E類住宅單位租金指數按月增幅分別為0.30%、0.22%、0.37%、 0.26%和0.14%。

華爾街見聞此前提及，香港房地產市場持續走牛有三個重要推手：1、房屋供應增長的速度無法滿足港人需求；2、長期的低利率環境為炒房客提供了彈藥；3、看好香港房市的內地資金大量湧入。

由於借貸成本低廉，且首付比例較內地要低，炒房客可以以較高的杠杆在香港買房。放眼全球，樓市火爆的加拿大與美國已經紛紛開啟加息模式，以抑制樓市風險。

值得一提的是，儘管香港金管局已經跟隨美聯儲自去年年底以來加息三次，但在國際資本與內地資本紛紛湧入香港，市場流動性極為充裕的情況下，調控效果甚微，市場利率幾乎毫無上升之勢。

香港樓市高燒不退，引得管理部門持續關注。

金管局總裁陳德霖在5月對香港房地產市場中存在的類泡沫行為發出警告，稱目前暴漲的房地產市場需求，不禁令人聯想起二十年前香港房地產泡沫破滅前夕時的景象。陳德霖告誡財力有限的人士不要抱有房價會無限期上漲的預期，停止房地產投機行為。

遏制房價飛漲也是新任特首的主要任務。林鄭月娥在本週二對路透表示，開發土地的工作十分緊迫。此前其指出，令房價負擔得起的“最終解決方案”在於增加供應。

如果說收縮三四線城市讓華潤置地失去了“去庫存”帶來的樓市爆發機遇，那麼倚重一二線城市的戰略又讓華潤在樓市調控嚴厲的上半年遭遇了營收、利潤下滑的窘境，這也引起了華潤置地管理層的反思。行業人士認為，城市佈局不平衡只是華潤置地需要反思的一方面，除此之外，如何調節不同週期內推貨速度、是否需要犧牲負債率來換取規模增長、又將如何協調商業的輕資產和重資產運營模式等都是華潤置地需要反思的。

成敗皆一二線

在眾多龍頭房企業績漲幅明顯的上半年，上半年營收、利潤“雙降”的成績單對於新晉千億級房企的華潤確實說不過去。資料顯示，上半年華潤置地綜合營業額為352.6億港元，同比下降21%，股東應占淨利同比下降33.1%，約為51.1億港元。“上半年開發額、營業利潤跟其他開發商亮麗的報表相比不太好看，我們也在反思。”公司執行董事兼副主席唐勇在中報投資者電話會議上顯得很坦白。

“華潤置地公告2017年中期業績，顯著低於預期。”行業知名券商申萬證券表示，將把華潤置地目標價下調至26.27港元，並將評級從買入下調至增持。申萬證券表示，該公司上半年收入同比降21%至353億港元，較預期低28%，主要是結算面積少於預期導致物業開發收入下降。統計顯示，2017年上半年，華潤銷售金仍然排在行業第11位，但銷售面積已經從去年的第9位，滑落至今年上半年的第16位。

“重倉一二線城市的華潤遭遇史上最嚴苛的限購，正是華潤上半年銷售業績下滑的主要原因。”有業內人士指出，導致華潤置地業績變臉的原因，與華潤置地過分依賴一二線城市的佈局不無關係，在一二線城市遭遇嚴厲調控時，華潤的營收和利潤難逃衝擊。統計顯示，上半年一二線城市受到限購的影響，區域內項目的貢獻比例從原來的88%下降至85%。

對此有分析人士指出 ，上半年華潤置地在全國一二線城市營收占比高達85%，這在龍頭房企中也比較少見。從行業排名靠前企業佈局來看，除了一二線城市之外，核心城市周邊中小城市，甚至三四線城市，實現均衡佈局是十分普遍的現象。同時，產品線上來看，高中低端產品的多元佈局也比較常見。但華潤置地的佈局則更多集中在一二線城市，產品線也主要集中在高端改善型專案甚至是豪宅產品。另有資料顯示，在華潤置地今年的業績預算中，會有七成的業績來源集中在20個主要受調控城市內。

行業人士分析，此前正是得益於“聚焦一二線城市”的策略華潤才贏得了2016年的業績大增，乃至首次“破千億”。但面臨“史上最嚴調控”的持續，一二線城市陷入停滯狀態也讓企業面臨空前壓力。以北京為例，高端專案“8萬紅線”的持續曾讓不少豪宅無奈低頭，包括華潤在北京在售的當年豐台地王級項目首開華潤城就一直未能突破單價8萬元的銷售價格。由此可見，昔日聚寶盆正變成燙手的山芋，未來類似于華潤這樣的重倉一二線城市的開發商，調控帶來的風險還遠未結束。

要規模還是要利潤

“聚焦一二線城市”一直是華潤置地長期以來堅持的戰略。2016年年報顯示，華潤當年耗資626億元增持39宗土地，新增土地儲備計容面積1052萬平方米。截至2016年末，公司的總土地儲備達4485萬平方米，其中，一二線城市土儲占比75%，相比當年年中上升3個百分點。其中，華潤置地土地儲備超過六成集中于華南、華北、華東三大區。其中，華南大區土儲最多，約有1200萬平方米。

值得注意的是，除了調控線之外 ，華潤可能也在有意識地主動放緩出貨的速度。業內人士分析，事實上，同樣主打高端產品，重倉一二線的融創中國上半年業績並未有明顯下滑。這與企業調整銷售節奏也不無關係。中金公司研報也指出，華潤置地在下半年有1800億元可售貨值，預計下半年銷售額同上半年持平，原因是華潤為了保護銷售毛利率正在延遲推新盤。

截至2017年6月30日，華潤置地綜合借貸額折合港元1057.5億元，現金及銀行結存折合港元451.8億元，總有息負債比率為42%，較2016年底的36.4%有所上升，淨有息負債率為41.5%，較2016年底的23.8%有較大幅度上升，但仍維持在行業較低水準。

但實際上，在發展規模速度上華潤似乎也是糾結的。華潤置地相關負責人此前也表示，“是不是需要調整規模，華潤也回顧檢討自己投資的策略，是否要有更大的投資力度去增加負債比率，讓財務結構比較健康，而負債率在行業裡是偏低的”。

華潤公佈的2017年中期業績報告中有這樣表述，“業績期內，開發物業和投資物業均保持平穩發展的趨勢，各專案銷售情況和工程進度符合預期，為2017年全年業績奠定了良好的基礎”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測，這或許意味著企業下半年加快推盤節奏的欲望並不會太強烈，下半年華潤業績取得爆發性增長的可能性不大。另外，調控政策的繼續從緊也是華潤所要警惕的。

重資產還是輕資產

拆解華潤上半年的成績單會發現，上半年華潤置地的開發物業營業額為290.9億港元，同比下降25.9%，但是投資物業的資金收入卻為40.1億港元，同比出現了13.2%的增長。而後者也是華潤置地這幾年的重頭戲，大量的投資物業帶來的固定租金收入也一直是華潤置地引以為豪的。

截至今年6月末，華潤運營中的投資物業總建面達574萬平方米，包括已開業萬象城13個，五彩城/萬象匯8個，其他購物中心2個，平均出租率從去年上半年的92.7%進一步上升至94.2%。截至上半年，華潤置地購物中心營業額23.3億元，同比增長22%；酒店業務營業額6.09億元，同比增長35%。今年下半年計畫新開業4個購物中心，並於2018年和2019年分別新開業8個和9個項目，由此購物中心數量將從2017年的27個，進一步增長至2018年的35個，2019年的44個。按照資產帳面總值計算，當前華潤的投資物業資產帳面總值為1062.7億港元，占資產總值的21.5%，未來這一比例還有可能繼續上升。

對於商業資產的態度，各家企業態度不一。萬達商業提倡輕資產、而華潤則偏向大規模的開發，對於輕資產的話題，華潤似乎並不感興趣。唐勇表示，輕資產是做保姆，重資產是自己的孩子。

在行業人士看來，重資產的資金壓力不言而喻，這對於背靠華潤集團的華潤置地而言並不是難題。但是如何在做大規模的同時，釋放重資產的價值才是華潤商業所需要考慮的。對此，唐勇透露，目前華潤置地已經在研究將華潤商業拆分上市一事，試圖釋放華潤商業的價值，但目前還沒有時間表。今年6月，華潤置地對旗下商業地產組織架構和主要管理人員進行了調整，組建商業地產事業部，為商業地產業務獨立分拆邁出了第一步。


另一個值得一提的問題是，華潤商業部分的城市分化也不得忽視。此前就有機構分析師透露，華潤置地的租金收入主要是受惠于一線地區商鋪，但受制於整體大的商業環境，項目租金收入增長開始放緩。

就在今年半年報中，華潤置地位於北京的所有投資物業，包括兩個購物中心、清河五彩城、北京鳳凰匯、三個寫字樓物業租金收入均出現不同程度的下跌。但是華潤方面並未解釋下跌原因。北京商報記者就上述問題，向該公司華北大區發去採訪問題，但對方表示沒有相關資料可提供，關於區域發展情況，截至發稿，也並未進行回復。記者 董家聲

老牌飯店變身寫字樓。位於長安街邊的五星級飯店——北京國際飯店的部分樓層將變身寫字樓。實際上，這是北京國際飯店繼2014年將會議樓從酒店拆分出來更名北京建國國際會議中心發展的又一次調整。此次調整後，北京國際飯店也成為京城首家將寫字樓、會議中心、飯店三個業態獨立並行的內資酒店。近年來，受到市場環境變化的影響，老牌高檔酒店轉型已經成了常態。從業內來看，寫字樓、公寓與酒店等多業態組合的綜合體成為穩定收入和提升利潤的有效方式。面對市場影響，北京國際飯店的積極轉型變革，為內資酒店提供了借鑒樣本。

部分樓層悄然變身寫字樓

北京商報記者獨家獲悉，坐落於東長安街的北京國際飯店部分樓層將在2018年4月完成寫字樓改造。對此，北京商報記者獨家採訪了北京國際飯店總經理尚國治，尚國治表示，北京國際飯店已與北京國資委旗下一家公司簽訂了合同，該公司將承租北京國際飯店部分客房，並自費這些客房改造裝修成寫字樓。改造完成後，由該公司的物業獨立管理並進行對外出租。據國家企業信用資訊公示系統顯示，國有獨資企業北京市國有資產經營有限公司為該公司的出資股東。北京商報記者瞭解到，目前這些客房已經陸續進行交付，其中有兩層客房已經交付。

北京國際飯店目前寫字樓出租部門工作人員對北京商報記者表示，酒店物業方已經將這部分改造寫字樓的租賃客房交給了他們，目前部分樓層還在改造當中。

將這些客房出租後，北京國際飯店還將對自己保留的部分客房實施升級改造。酒店除了入住的客人還有上班族，會影響酒店旅客嗎？北京國際飯店負責人表示，酒店將開設專門的底層和高層樓梯，把辦公區域和酒店客房完全分開。

此外，北京商報記者還獲悉，不光是北京國際飯店，金融街洲際酒店等酒店也都進行了客房改造。

直接提升酒店毛利率

尚國治對北京商報記者坦言，這樣的改造對於北京國際飯店來說最直接的就是提升酒店的利潤率。據瞭解，北京國際飯店客房數量較多，原本有800多間客房。尚國治透露，由於近幾年提高出租率和客房單價都比較困難和緩慢，雖然酒店也在創新，但創新也還只是在酒店範圍的一些環節或服務流程上的創新，不能改變行業的生存狀態。

按照北京國際飯店相關負責人的粗略計算，酒店部分客房作為寫字樓出租後，酒店不再承擔設施設備以及服務等成本支出，對方自行承擔電費、水費。因此除去一些人員安置等費用，北京國際飯店全年的淨利潤增長率將有顯著提升。不僅如此，同時提升的還有酒店方面的入住率。

實際上，北京國際飯店2014年時曾對會議中心部分進行過變革，2014年上半年，北京國際飯店將3萬平方米的會議樓從五星級酒店中分離出來，單獨辦理營業執照，並且更名為“北京建國國際會議中心”。當時據北京國際飯店相關負責人介紹，此舉解決了“五星級酒店”不能接待政府活動的限制問題，減少了政府會議市場收入的損失。

隨著客房變更寫字樓的進行，北京國際飯店的會務商務特點也更加明顯。此前北京國際飯店就是嘉德等各類拍賣活動的主要場地，也是IBM以及ABB等國際大型活動的首選之地。因此北京國際飯店在客源結構上也會有所調整。

尚國治表示，北京國際飯店未來將主要面向商務散客，計畫成為會議型商務酒店，並逐漸減少旅遊團客源，寫字樓也同時會給酒店帶來商旅客源。

三業態組合穩定酒店收入

據瞭解，在北京建國國際會議中心獨立身份之後，北京國際飯店還將把會議中心從組織層面上徹底獨立出來，樹立“北京市中心的會議中心”的新形象。這樣，會議中心便不再是國際飯店的配套附屬設施。

尚國治坦言，通過這種組織架構的轉變，把會議樓從酒店經營模式轉變為會議中心的經營模式，可以通過它的影響力和經營成果，反過來支持酒店。如今，北京國際飯店可分為三個主要業務板塊，即飯店、寫字樓以及會議中心。三塊業務之間可以相互進行補充，這樣就分散了業務單一所帶來的風險。

北京商報記者瞭解到，當前北京酒店市場中，收入較為穩定的都是酒店綜合體。北京貴賓樓飯店總經理王忠就曾表示，酒店綜合體模式越來越多地在全國一二線城市進行推廣，而這種綜合體的回報率很高，一般GOP（酒店營業總利潤）在40%以上，例如北京亮馬河大廈就是酒店、公寓、寫字樓、會議中心四位一體。王忠還認為，客人可以根據自己的需求來選擇住宿或辦公環境。對於經營酒店綜合體來說，比如酒店客房不好或者餐飲受影響，但是還可以通過招租商鋪或者寫字樓的租金來進行彌補。

尚國治表示，對於一個長安街老飯店而言，這種改變能夠從內部重新發掘飯店的潛在價值。對於國企或者老飯店來說具有一定的借鑒意義。

不過，隨著今年上半年寫字樓市場的風雲突變，也讓北京寫字樓市場顯得並不景氣。據高力國際日前發佈的報告顯示，上半年北京寫字樓淨吸納量高達18萬平方米，但新增供應還是將寫字樓空置率提升到了8.6%，環比上升0.6個百分點。受新項目租金高於平均租金影響，高力國際預測，供應增長快於需求，北京寫字樓市場整體空置率今年底將升至12%。受此影響北京寫字樓的平均租金將面臨溫和下降壓力。

儘管身處黃金地段的北京國際飯店不用為沒有買家而發愁，但是競爭還是存在的。未來北京國際飯店的寫字樓要想取得很好的利潤，還有很長的路要走。記者 關子辰 王勝男 實習記者 王瑩瑩

隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼，擁有土地、房屋等優勢的地方國企，也瞄準了這塊市場。今年以來，上海、南京、武漢等地的國企，都在探索將閒置廠房或商業用房改建為租賃住房，既增加房源供應又盤活企業存量資源。

根據住建部、國家發展改革委等聯合發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，各地要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。鼓勵住房租賃國有企業將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。

在近期上海國資運營研究院舉辦的“國企推進住房租賃市場發展研討會”上，上海市房管局市場處副處長劉紀來表示，當前上海的住房租賃市場供應體系不夠完善，如公共租賃住房供不應求，規範的市場化出租房源較少，個人出租住房存在隨意解約和群租現象，租賃關係不穩定，等等。他透露，上海將抓緊研究制定關於住房租賃市場的發展細則。

住房租賃市場存在的問題，為國企參與提供了契機。今年8月，上海百聯集團宣佈，成立百聯資產控股有限公司，並與長租公寓運營商睿星資本合作，共同開拓長租公寓市場。

上海國資運營研究院認為，國企參與租賃市場，優勢在於土地和房源。以上海華誼集團為例，作為一家化工企業集團，進行產業結構調整後，在上海市中心以及郊區擁有不少物業，目前正在尋求盤活存量資源。“發展住房租賃市場，為企業提供了一個物業升級的機會。”華誼集團資產財務部副總經理郭敏表示。

最新發佈的《南京市住房租賃試點工作方案》提到，要扶持國有企業發展規模化租賃，2017年國有規模化住房租賃企業不少於14家。鼓勵住房租賃國企將閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房，改建後水電氣執行民用價格。

由武漢地產集團、武漢城投集團、武漢地鐵集團等市屬國有企業組建5家公司，作為武漢市第一批國有住房租賃平臺，開展規模化、集約化、專業化、規範化的住房租賃經營。

國企參與住房租賃市場，在具體路徑上有不同選擇。除了自己運營，有的選擇與專業運營機構開展合作。目前，國內市場已出現一批專業化的長租公寓運營商，如魔方公寓、鏈家自如、萬科泊寓、青客公寓等。這些運營商或租下整棟物業進行改造，或將分散在某區域內的可出租房源集中到一個平臺進行管理。租期一般較長，最長可達10年到20年。

統計顯示，在歐美國家，30%的租賃房屋由專業機構運營管理，日本的這一比例更是高達80%，而我國多數城市不到10%。海通證券地產行業研究員塗力磊表示，住房租賃市場如果搞自建，收回成本的週期會比較長。比較看好企業盤活現有存量，交給專業運營機構來管理的模式，這樣可以獲得比較好的收益率。

外電引述銷售文件披露，中駿置業(01966)以每股3.64元至3.8元作價，以先舊後新方式配售3.5億股，集資最多13.3億元。

配售價範圍較該股今日收市價折讓5%至9%，花旗、德銀擔任聯席牽頭行。

中駿置業收報4元，升0.08元或2.04%，成交1.11億元。

中原地產研究部指出，今年首8個月計，表現較佳的CCL成分屋苑累計升幅同樣逼近兩成水平。新界西以大興花園的表現較突出，首8個月暫升18.8%；九龍區的美孚新邨升幅同樣顯著，暫升18.6%；新界東升幅較為突出的屋苑為新港城，暫升16.2%；港島區表現較佳的屋苑為杏花邨，暫升15.3%。

新界其他屋苑方面，新界東的帝庭軒/御庭軒及馬鞍山中心，分別累升13.6%及10.7%，河畔花園的升幅相對落後，暫升7.9%；新界西方面，綠楊新邨暫升15.9%，青怡花園暫升14.7%，嘉湖山莊升幅相對落後，暫升7.6%。

港九兩區的大型屋苑升幅同樣顯著。九龍區方面，匯景花園暫升13.1%，黃埔花園暫升10.8%及麗港城暫升9.4%；港島方面，康怡花園暫錄9.7%，太古城暫錄7.7%，城市花園升幅相對較少，暫錄5.5%。

該行指出，今年初樓市順利進入升市階段，CCL走勢持續向升，今年首8個月升幅暫錄9.9%；其中，九龍CCL Mass升幅跑贏大市，暫升12.3%；新界東CCL Mass及新界西CCL Mass升幅相若，分別累升10.7%及10.6%；港島CCL Mass升幅明顯落後大市，暫升6.9%。近期九龍樓價表現持續突出，有望帶領大市突破高位企穩的局面，於9月重拾升軌。

佳明集團(01271)宣布購入何文田太子道西279號全幢住宅，成交價達8.2億元，以項目獲批總樓面面積約39420方呎計，呎價為20802元。

佳明集團營業及市務總監顏景鳳表示，是次成交價合理，計劃作為投資項目。物業已屆現樓，更附設會所，投資潛力看高一線。是次成功購入物業，是該集團繼投得青衣細山路住宅發展項目後，再新增的土地儲備。該集團將繼續致力拓展市場機遇，尋找優質項目開拓物業發展業務。

何文田太子道西279號，共提供18伙，包括12個分層戶及6個特色複式戶，實用面積約1300至2700方呎。

細戶僅漲0.05% 學者料市場觀望新房策

7月份私宅樓價指數雖連升16個月，並連續9個月創歷史新高，但按月升幅放緩至不足0.1%，中小型單位上升乏力，按月僅升0.05%。學者料，後市觀望政府新房策。

最新336.8點 按年累漲2成

差餉物業估價署昨日公布私樓樓價指數，最新7月份報336.8點，屬於連續16個月上升，更是連續9個月創出歷史新高水平，不過按月升幅只有0.09%，較6月份的0.75%升幅明顯放緩，升勢是近16個月最細。按年計，樓價則累積錄得2成升幅。

以不同單位面積劃分的分類指數，升幅全綫放緩，特別是過去升勢最急的中小型單位更為明顯。

實用面積小於430平方呎的A類細單位，在7月份僅錄得0.05%升幅，較過去半年每月錄得0.6%至3%升幅，明顯放緩；而面積介乎431至752平方呎的中小型單位樓價更錄得持平，屬於近16個月最細升幅。

中型單位升0.27% 跑贏大市

至於其餘各類型單位方面，則以面積介乎753至1,075平方呎的中型單位，按月錄得0.27%，表現跑贏大市，但升幅仍然有所放緩。

較受歡迎屋苑的樓價指數則整體錄得0.1%升幅，個別如市區大型單位樓價更出現輕微下跌，按月跌幅約0.1%。

事實上，以10大屋苑計算，過去3個月二手成交淡靜，而且樓價缺乏明顯方向，例如7月份10大屋苑成交不足100宗，雖然有7個屋苑呎價上升，但將軍澳新都城、紅磡黃埔花園等以中小型單位為主的屋苑，樓價錄得下跌。

業界：全年升幅10%至13%

城大建築科技學部高級講師潘永祥稱，不足0.1%的升幅在統計上的參考價值不大，反映樓價停滯、上升缺乏動力，相信是樓市持續升至高位，買家評估風險增加，市場好淡爭持所致，而政府換屆後，市民亦觀望新政府在房屋政策上會否有突破。現時難言樓價將會見頂回落，後市取決於新盤及政府賣地成績。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文則稱，數據升符合預期，升幅繼續收窄，估計今年剩下幾個月樓價相對平穩，全年升幅約10%至13%。同時，現時樓價高企，不是一般小市民能負擔，樓市存在一定風險，但以現時情況，看不到有任何重大因素令樓價在今年大幅下滑。

藍田麗港城海景相連戶以2,400萬元沽出，平均呎價18,898元，呎價及樓價均創屋苑新高。

中原地產分區營業經理洪金興表示，麗港城12座頂層相連戶，實用面積1,270平方呎，單位連天台，以公司股權轉讓形式轉售，成交價2,400萬元，較原業主2008年時買入價950萬元，高出1,450萬元，升值1.5倍。

北角和富中心3房 2620萬沽

其次，北角和富中心3房戶以2,620萬元沽出，料創屋苑分層戶樓價新高。名采策略營業董事姚雲龍表示，屋苑12座高層A室，實用面積1,308平方呎，成交呎價20,031元，新買家為租客。原業主早於1984年以110萬元購入單位，轉手獲利2,510萬元。

另外，沙田第一城連天台戶再突破500萬元，有指46座連天台戶，實用面積304平方呎，以500.8萬元沽，屬此面積單位樓價新高，呎價16,474元。有指牛頭角淘大花園C座高層一個事故單位同層戶，面積375平方呎，以545萬元沽出，屬貼市價成交價。

至於中原估價指數（主要銀行）CVI，最新報57.94點，按周跌3點。