甲山林先南攻 海悅明年啟動

代銷業者跨行當建商，今年列出新時間表。其中，甲山林機構默默吃進新北市、高雄市不少土地，但推案腳步隨著核發建照的速度，可能「南快於北」。海悅廣告鶯歌鳳鳴重劃區土地持有約4年，最快明年公開銷售。

甲山林機構董事長祝文宇透露，目前公司持有最大土地位於淡海新市鎮，但包括完工案「天藝」、及總銷超過200億元的「海上皇宮」等案，目前皆暫停所有動作，祝文宇說：「希望等交通建設都到位以後再啟動，對真正想買房自住的人來說，在通勤及價格條件都到位的情況下，買這個房子才有意義。」
另外，原定今年進場的汐止案「研究園5.0」，案量近100億元，但目前仍在請領使照中，公開期程未定。

淡海待交通到位
甲山林自建案今年可能較為明確的，則是高雄市三民區建案，其一定名「都心苑」，坪數規劃25~100坪，甲山林業務部經理黃惠玲透露人員已進駐，最快928檔期公開，另外還有以小坪數為主的凱歌案醞釀中。而屏東科技大學旁的套房案，規劃坪數約10坪，標榜租金報酬率可超過3%，推案期程未定。

至於目前推案最為火熱的江翠北側重劃區，甲山林與立信機構、三圓建設，都有合建案，但是，目前仍在申請建築執照，祝文宇苦笑：「政府效能太慢，每張照送出去審核，景氣都輪替一回合了，建商想動也動不得。」

海悅擬邊建邊售
海悅廣告在鶯歌鳳鳴重劃區持有土地約1000坪，自2013年取得至今已有4年，海悅廣告總經理王俊傑透露，目前正在工程發包階段，預計規劃2~3房產品，取得建照後不排除邊建邊售。

王俊傑說：「該區內有海悅代銷的『新潤幸福莊園』，成交單價近24萬元，銷況不差。」業者預估，海悅所持有的地塊距鳳鳴火車站不到200公尺，立地條件不差，預估單價可達24萬元。

「現在建案要賣得好，就是必須解決購屋客的自備款不足、總價帶等2大問題，我們因為站在第一線，所以在建案規劃上，會朝此方向前進。」王俊傑說。

《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，代銷業者跨行當建商以桃園區域業者最蓬勃，如新理想、圓石灘及五十甲廣告等皆有自建案，「可能是因為桃園土地取得價格較低，跨行建商門檻不高，但今年以來這些業者都還未有推案新動作。」

全球首間三井飯店將落腳台灣。不僅蓋OUTLET，台灣三井不動產跨出日本首間飯店，合作方為上市建商宏普建設，自今年1月簽訂契約以來，本月26日確定動工，預計將興建300房高端優質飯店。

三井不動產旗下飯店起於1984年的日本大阪，最新則是位於東京都銀座的千禧三井花園飯店，據該集團網站揭露，23年來共開出18家飯店、總房間數超過4800間。以千禧三井花園飯店為例，網站顯示房價每晚2700~4500元，旅客評鑑分數高。但三井過去始終著墨於日本本國市場，跨出國門首站即選上台灣。

新飯店預計地點於台北市捷運板南線上的忠孝新生站出口旁，宏普建設今年1月與三井不動產簽下租賃合作契約，預定將由宏普興建大樓，台灣三井不動產則以承租模式經營飯店，租期達20年。

2020年完工
宏普董事長段津華表示，全案基地面積約450坪，26日動工後，將興建地上17層、地下5層大樓，預計2020年第1季完工，屆時宏普可坐享20年穩定租金收益。近2年，宏普集中開發商業不動產，佔比約達7成，目前進行中的商辦大樓案，詢問度頗高。

房市買氣雖盤整，但高雄市不少房價低基期的二線城鎮，無論推案與買氣仍上揚，如市郊橋頭區近5年人口成長不到600人，但房價大幅上漲逾74%！專家指出，蛋白或蛋殼區受重大建設拉抬，推案集中帶動房市買氣， 5年來橋頭、仁武與大寮區的房價上揚至少6成。

橋頭將釋千戶供給
台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，過去被視為蛋殼區的橋頭，近期因高雄新市鎮建案陸續開發，吸引不少首購客，區段有捷運青埔站，交通機能便利，未來有望成為高雄首購熱區。2012年7月橋頭區居住人口3萬6991人，5年過去人口僅成長599人，但區段房價卻從每坪均價8.3萬元漲至14.5萬元，分析成交類型除新成屋大樓，亦有不少屋齡逾20年透天厝。
橋頭區未來有華雄、龍騰、崑庭建設推出造鎮型預售大樓案，預估量體逾千戶，過去推案主力位於美術館地區的鼎宇建設，928檔期將推出區段首場大坪數成屋住家「森之丘」，每坪挑戰2字頭。

大寮低總價別墅夯
區段介於三民、左營交會的仁武，5年來房價也大漲63%，高雄房屋市場調查協會理事長蘇永仁指出，仁武區的重劃區多且距離市區近，近年來推案已從首購型透天轉型成首購大樓與高價豪墅，1字頭大樓房價是買氣穩定主因。
大寮與路竹則因區內有大發工業區與南部科學工業高雄園區，就業市場相對穩定，張旭嵐表示，此二區購屋族群多屬在地客，目前以低總價別墅為交易主流。

高雄房市走向「讓利」、「親和力房價」風潮，永信（5508）、國揚建設持續在港都深耕地上權建案，以市價七折吸引購屋者青睞，將成未來創造盈餘的利器。

法人表示，國揚位於高雄前鎮「微笑時代」基地達3,452坪，規劃25至37坪產品，戶戶均有雙面採光，每坪約17萬元，是附近新成屋七折的價格，全案接近完工，第4季開賣。

永信建設在高雄五甲推出「R5新世界」地上權住宅約400戶，年初銷售至今已銷售八成。永信建設再向國有財產署標得新的地上權土地，位於五甲公園第一排，有4.7公頃綠地，預定興建地上15層、地下二層大樓住宅，規劃二至四房、約200戶，預計2020年完工。

法人指出，永信建設是高雄知名建商，今年營運表現亮眼，上半年每股純益1.49元，遠優於去年同期的0.6元。

永信建設副總經理顧岳軍說，「R5新世界」地上權建案平均交易價每坪約15.5萬元，銷售情況比預期好，顯示出市區精華地段，購屋者已可接受低總價的地上權住宅。

房仲業者統計，上半年大台北都會區高總價住宅實價紀錄，不論北市中心五區、北市郊區及新北市，均較去年同期出現2%至8.1%不等的修正幅度，其中以北市中心五區房價修正幅度達8.1%最多。

北市中心五區 房價修正幅度達8.1%
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，大台北地區高總價市場買氣已凍結一段時間，此次統計分3類，分別為北市中心五區，包括中正、中山、大安、松山及信義區等總價6千萬元以上；北市郊區，包括北投、士林、大同、萬華、內湖、南港及文山等7區，總價4千萬元以上；及新北市總價2千萬元以上的實價紀錄。

謝志傑指出，今年上半年與去年同時期相較，北市呈現「價跌量增」，新北則是「價微跌、量小縮」。整體來看，大台北都會區高總價市場房價呈下跌趨勢，交易量則轉向逐漸回溫；其中，北市中心區總價6千萬元以上高總價住宅，上半年每坪均價約104.8萬元，相較去年同期每坪均價約114.1萬元，價格修正約8.1%，但買氣卻明顯成長4成，為大台北都會區高總價住宅價格修正及交易量成長最明顯的區域。

不過，有房產業者持不同看法，指出「東西匯」、「華爾道夫三期」以及「長安一品」均以新案交屋為主，並不能算是今年買氣，交易量成長4成應有不少是新案交屋挹注。

另外，新北高總價交易市場與去年同期相較，價量變化較小，熱區以林口區、板橋區與新莊區名列前3，上半年新北市整體高總價住宅5年內新屋交易比重高達7成，平均房價尚未出現明顯跌幅；因此，與去年同期比較，平均房價小跌2%、交易量縮減6%，呈現「價微跌、量小縮」的情況。

宏普（2536）昨（12）日受邀參加元大證券舉辦的產業座談會，說明未來營運方向和經營策略。宏普將積極布局台北市三大收益型不動產，第一筆台北市忠孝東路出租給日本三井不動產的精華區土地，將預計在9月26日動工，跨出宏普當20年地主和包租公的第一步。

宏普接下來正布局的第二筆收益型不動產，為士林德行西路天母SOGO百貨旁的工業辦公室，第三棟為大直金泰段的商業大樓，目前分別在興建中、規劃中。

宏普建設經理詹俊炫表示，台北市相當難再取得如此地段好的土地，宏普負債比只有32％，手中餘屋也不多，因此不缺錢，只希望保台北市精華地段不動產，以提供長期穩定的租金收益。

詹俊炫表示，宏普預計今年第四季邁向完工交屋的高峰，力拚新莊總銷51.5億元的「AMAX」、淡水26億元「有逸天」、13.8億元的台北市「文華麗舍」等三案的交屋認列。進入2018年後，將有12億元的「宏普PARK」和德行西路工業辦公室大樓完工，再加上「AMAX」和「有逸天」可望跨年度持續交屋認列。

法人估計，今、明兩年宏普可完工交屋量，將上看100億元，未來業續能見度頗高。

土地庫存方面，除了下星期即將動工興建的日本三井花園飯店忠孝東路土地之外，包括有懷生段100億元，大直金泰段120億元，新莊副都心10億元，內湖舊宗約23億元，北投洲美約25億元，估計還有178億元的可售案源在手。

其中宏普的台北市金雞母-忠孝東路土地，位於三段與新生南路一段路口附近，即台北科技大學正對面，下周將動工興建成飯店，此案佔地面積約444坪，屬商二用地，規劃約300間客房的飯店，並出租給三井公司，預計2020年點交，可望貢獻宏普20年穩定的租金收益。

宏普上半年財報略為衰退，營收1億2635萬元，稅前盈餘1億4820萬元，本期淨利1億2073萬元，合併稅後盈餘1億2073萬元，年增率-90.28％，EPS 0.36元。8月營收8777萬6000元，月減29.63％，年減20.64％；累計1-8月營收3億3887萬元，年減92.31％。

三發地產（9946）昨（12）日受邀參加元大證券舉辦的產業座談會，儘管房市欠佳，今年迄今累計前8月營收已「倒退嚕」達66％，上半年EPS僅0.35元，但進入第四季後，年底高雄前鎮總銷50億元、已售過半的大案「三發晶沙」，將完工交屋，力拚逆轉勝，趕上去年水準。

三發地產業務部執行副總經理洪振耀昨日主持法說會時表示，今年上半年財報，營收僅5.5億元；8月營收8830萬元，月增7.38％，年減39.23％；累計1-8月營收7億2051萬元，年減66.07％。進入第四季，三發地產會「認真一點，拼出好成績」。

洪振耀表示，三發地產大多集中高雄、台南和台北，總體來說比較偏向南台灣推案，目前房市市況也呈現「南溫北冷」格局，三發地產現階段也比較深耕南部。

洪振耀表示，目前三發地產手中在建案總計有127億元，包括：高雄總銷50億元的「三發晶沙」，台南50億元的「三發匯世界」，台北北投17億元的「三發景悅」，及10億元的鶯歌「三發宏韻」等四筆住宅案。其中，「三發晶沙」已售過半，第四季將開始交屋入帳，持續認列到2018年第一季，也是今年貢獻的主力。

高雄市政府工務局以穩建的腳步建設城市，在2017年9月12日的市政會議以目前執行的重大建設進行專案報告，提出包含建設文教福利場館、建構永續生態環境及改善道路交通系統等三大方面共338億的建設計畫，在市長任期僅剩1年3個月的時間裡，全力建設高雄，力拼多項建設於2018年底如期如質完工，未能於2018年完工的案件也會排除困難，為繼任者打好基礎，締造民眾有感優質的生活環境。

工務局長趙建喬表示，目前工務局在建設文教福利場館方面，主要包括海洋文化及流行音樂中心、高齡整合長照中心、鳳山運動體育園區設施改造工程及國防部第205場新建工程等，總經費約208億左右，其中海洋文化及流行音樂中心第二期預定於2018年底完成，鳳山運動體育園區2017年底景觀工程將完工，場館設施包括體育館、游泳池、羽球館改造工程則預定於2018年4月完成，市府鳳山綠都心政策陸續實踐，完成後將為高雄的體育及文創藝術場域帶來嶄新的一頁。而大樹區及林園區新的行政中心也都會分別在2018年2月及12月底進駐，提供優質、友善、低碳的為民服務環境。

在建構永續生態環境部份，重點在高雄厝、太陽光電計畫、三民區覆鼎金雙湖森林公園、小港少康營區公園及新光園道等工程，總經費約8億。值得關注的是太陽光電計畫中，是以設置200座世運主場館為目標的百萬世運光電計畫，依目前進度推算計畫可望於2018年底達標，達標後每年將可發2億5,550萬度電；另外，公墓遷移後的覆鼎金雙湖森林公園第一期工程及10公頃的小港少康營區公園預定可分別於2017年12月底及2018年底完成，兩項重大公園建設將大幅增加民眾休憩空間讓市民生活水準加值，為都會綠意妝點全新的色彩。

趙建喬局長強調，總經費約122億的改善道路交通系統，主要是鐵路地下化園道、國10東行銜接國1北上匝道、人行環境改善、道路鋪面改善、楠梓區慈雲寺旁銜接至82期重劃區道路工程、橋梁改建、生活圈計畫及中油補助案等，目前鐵路地下化園道已經在設計中，而對於高雄長期因工業發展、重車碾壓，造成道路嚴重凹陷及破損，工務局也透過計畫性通盤考量並爭取前瞻基礎建設補助，提昇道路及人行環境服務品質，讓民眾感受高雄永遠以穩固扎實腳步的大步向前。

台積電3奈米投資計畫，可望根留台灣，不過，留在台灣的哪裡，高雄、台南都希望能落腳在路竹或南科。台積電5000億元的投資計畫，除了能帶進就業機會，另一項重要的影響非當地房地產莫屬。

「竹北完全靠竹科起來的」，資深媒體人陳東豪在《國民大會》大會中分析，自己本身住竹北，竹北從1坪10萬，到現在40萬，50萬都有，完全是因竹科帶入需求。

台積電5奈米廠落腳南科，房地產是其影響力最明顯指標之一！陳東豪再提到台南南科旁邊的小地方「新市」，有一塊地現在蓋了一整排有前庭後院的美式住宅、三層樓透天，花園洋房，在新市開價3000萬，主持人于美人當場質疑「賣的掉喔？」「賣掉了！一整片！」甚至要買還買不到，那誰買？「高階主管買單」，而一般工程師則多在善化買電梯大樓，還有1000萬以內的傳統透天，換句話說，南科已經把周邊的地價、房價變成了「小竹北」。

高雄、台南都在搶台積電，陳東豪分析，更大的商機是引進日商，因為台積電有相當多原料是外商提供，因此，台南這8年來光是日商在台南投資多達100家以上，台積電的另一項隱形貢獻，竟是救了飯店業。

陳東豪說，比如徐旭東旗下的台南遠東香格里拉，原本是搭上了陸客的末班車，不過現在陸客凍結，飯店業一片哀嚎聲，但「台積電又救了香格里拉」，因為不靠陸客，卻多了外商長住客，保住了5成的住房率。 台積電想要根留台灣，不過3奈米廠所需要的水、電、土地、環評，政府如何協助不虞匱乏及解決，將是關鍵。

房市在現階段，買新屋不僅可能比中古屋便宜，根據聯徵中心今年第二季房貸的統計資料顯示，屋齡三年以內的新房子，平均房貸利率1.67%，相較屋齡18年以上的房子的1.91%，少了將近一碼，也就是0.25個百分點。

房仲業表示，銀行為了去化爛頭寸，近來積極爭取建商交屋後的大批房貸，提供較佳的貸款條件，是新屋房貸利率較低主因，另外若是新屋族如果也是首購身分，申請青年安心成家購屋貸款，也可降低前兩年的房貸利率。

信義房屋企研室經理曾敬德表示，房貸的利率與成數，與個人的財務條件與設定抵押的房屋條件有關，一般而言，購置精華區域的房子，加上個人有較佳財務與信用條件，可以貸到較高的成數和較低的利率。而聯徵中心的統計資料顯示，屋齡越新的房子，也越有機會申請到較好的核貸成數與利率條件。

他表示，統計資料顯示，屋齡三年以內的新房子，今年第二季平均核貸成數為73.3%，平均核貸利率為1.67%，屋齡九年內的房屋貸款，平均借貸利率也在1.8%以內，但屋齡18年以上的房子，利率普遍在1.9%以上，且貸款成數大多在只七成上下。

曾敬德表示，雖然統計資料呈現屋齡越新貸款條件越好，不過實務上，個人的條件與房屋座落的地段重要性更甚於屋齡，他建議，平常應與銀行保持良好往來關係，除了要維護個人信用狀況外，個人存款、理財最好也都在固定的銀行，日後若申請房貸時就有機會申請到較佳的條件。

　證監會相關政策在制定中 多地推租賃新政加大金融支持

　　住房租賃REITs醞釀啟動

　　在業內呼籲和醞釀多年之後，我國面向個人投資者的公募REITs產品的啟動已經進入軌道。《經濟參考報》記者日前獲悉，證監會正在加緊研究制定相關的政策法規，而在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

　　從本質上看，REITs（不動產投資信託基金）屬於資產證券化的一種方式。一些房地產企業已經嘗試推出“類REITs”產品。不過，這些“類REITs”產品主要面向的機構投資人，真正公募REITs產品至今還未推出。

　　中國房地產開發集團理事長孟曉蘇此前在公開場合透露，最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會，來推動不動產證券化。而記者也瞭解到，目前國內多家長租公寓管理企業在積極與證監會聯繫發行住房租賃資產證券化專案，尤其是REITs項目。

　　鼓勵住房租賃市場發展成為今年房地產業的政策重點之一。在2016年國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》、明確培育和發展住房租賃市場的基礎上，2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵多種方式和管道拓寬租賃住房來源，確立12個首批住房租賃試點城市。

　　在相關政策的推動下，業內人士預計，住房租賃的市場空間將非常廣闊。有研究預測，2020年國內住房租賃市場規模可達1.6萬億元，2030年則可達4萬億元。一線城市人口淨流入多，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場規模以年均15%的速度在增長。

　　值得注意的是，長久以來，融資管道窄一直是住房租賃企業面臨的主要困境之一。評級機構東方金誠結構融資部總經理郭永剛在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，目前我國長租公寓市場的參與者主要包括大型房地產商、酒店行業、房屋仲介機構旗下的長租公寓運營商以及以互聯網創業公司居多的其他運營商。“除大型傳統房地產開發商具備豐富融資管道外，其他公寓運營商目前主要依託於三種融資管道：銀行貸款或表外融資；通過互聯網金融平臺發行理財產品；股權融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規模有限、成本較高的問題。”他說。記者瞭解到，住房租賃企業往往採取租入房源的輕資產運營模式，這種運營模式有利於企業快速發展，但也導致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統融資，而部分持有房屋產權的公寓經營企業則因為無法有效盤活資產，難以進行擴張發展。

　　事實上，REITs的落地加速也有跡可循。近期深圳、杭州等地出臺的租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持。

　　不少業內人士表示，資產證券化（ABS）以及REITs的融資方式適用于國內的住房租賃企業，未來有望成為這類企業融資的重要管道。值得注意的是，今年1月，長租公寓運營商魔方公寓發行了我國首單公寓行業資產證券化產品，而在今年8月，鏈家旗下長租公寓運營商自如也發行了資產證券化產品。

　　中信證券(17.910, 0.13, 0.73%)資產證券化業務線執行總經理俞強表示，不論是基於租金收益，還是基於租賃物業本身，資產證券化均可以為住房租賃企業提供存量盤活的金融工具，尤其是基於租賃物業本身開展REITs運作，可以協助住房租賃企業開展輕資產化運作，從長期持有資產轉變為專注於租賃住房管理，從而一方面促進企業快速提高租賃住房投資規模，進而推進住房租賃市場的快速發展；另一方面有助於企業提高投資收益率，從而形成住房租賃市場的長效機制。

　　中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，REITs是中小投資者在投資房地產實體外，享受房地產紅利的有效管道，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。荊蘭竹說，REITs的收益全部來源於房產租金收入和房地產升值部分，其與股市、債市的相關度較低，收益的大部分都將用於發放分紅，長期回報率相對較高。

　　不過，也有業內人士表示，我國REITs的推進仍然面臨一些稅收方面的難題。郭永剛表示，比如，美國REITs具有稅收優惠，在公司層面可免征企業所得稅，同時美國REITs投資的房產也屬於免稅資產。然而，目前我國還沒有稅收支持政策，在不動產轉讓、REITs運行和投資人獲得收益等環節均存在較高稅負。

近期傳播“北京‘經轉商’政策有變”的謠言又擴散到了“成轉商”，導致不少市民徹夜排隊辦理成本價房轉商品房。記者（9月12日）走訪發現，很多排隊市民只是跟風，他們根本不清楚消息來源，甚至不知道相關政策是否跟自己的房子有關。

隨後，法制晚報•看法新聞記者從北京市不動產登記、住保等部門瞭解到，目前北京經適房、成本價房轉商品房的政策並沒有發生任何變化，提醒市民不要輕信謠言紮堆辦理。

現場：

居民徹夜排隊辦理“成轉商”

8月下旬，網路出現了所謂的“經適房9月1號再上市政策有變，老經適房趕緊轉商”的傳言，並且被一些自媒體及網站廣為轉發。同時，類似傳言還波及到了成本價房，引發不少市民徹夜排隊紮堆辦理。9月12日早晨5時許，法制晚報•看法新聞記者在北京通州區不動產登記事務中心門口看到，這裡已經排起了三十餘人的隊伍。

法制晚報•看法新聞記者隨機採訪發現，其中絕大多數人都是來辦理“成轉商”的。排在隊首的男士說，他從淩晨兩點就來到了現場。法制晚報•看法新聞記者在現場瞭解到，受到傳言影響，不動產登記大廳業務爆滿，本周起每天限號辦理業務，七點半放號。

“聽說成本價房現在每平方米補繳十幾元，就可以直接轉商品房，以前得交易才行”“現在轉完以後交稅還按購房價交，不然改成商品房稅費就變高了”……排隊的人們紛紛在談論著這些並沒有“信源”的消息。而當記者追問“聽誰說的”時，並沒有人能給出答案。

“這個就是老百姓自己發起的，你辦我也辦，生怕辦晚了。”正在排隊的張女士說，這樣排長隊的狀況已經持續一周以上了?

在不動產登記事務中心門口的諮詢處，工作人員一遍遍地對前來問詢的人做解答，表示政策沒有任何變化。記者注意到，這些諮詢者中，有不少只是早起遛彎的路人。“你快來吧，帶著身份證、房本！”一個老先生看到數十米排隊的人流，急忙給老伴兒打電話，但其實他並不清楚傳聞的內容是否與自己的房子相關。

闢謠：

各項政策並未發生任何變化

法制晚報•看法新聞記者隨後從北京通州區不動產登記部門瞭解到，“成本價房”多是指1998年以前單位的福利分房，也就是“房改房”。按照政策，每平方米補繳12.9元的土地出讓金，就可以轉為商品房，這項政策一直沒有改變。

另據介紹，目前北京的經適房再上市政策也沒有改變。對於近期各種傳言，北京市住房建設管理部門也回復稱，沒有政策調整，也沒有所謂的“躺在北京市住建委相關部門辦公桌上的檔”。

記者瞭解到，根據2008年4月北京市出臺的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》，以2008年4月11日為分水嶺，採用“新房新辦法，老房老辦法”的政策。即經適房未滿5年都不得上市交易，滿5年後補交價款可上市，但2008年4月11日之後的經適房在出售時需補交金額為購房時價格和出售時同地段、房屋狀況相似商品房價差的70%；2008年4月11日之前的則按成交價的10%補交土地收益等價款。

政策若有調整會提前征民意

北京市住房保障專家組的專家表示，任何一項政策的出臺，都要經歷一個詳細的研究論證過程。同時，像住房保障這樣涉及民生的公眾政策在發佈前，都會有面向社會公開徵求意見的環節。比如前段時間就徵求意見的共有產權住房政策，要先聽取社會公眾的意見，並根據群眾意見和建議，對政策進行修改完善後才會發佈。

此外，北京市住保、不動產登記等部門均表示，現在還沒有研究過經轉商、成轉商政策調整這件事。可以說，起碼在一段時間內，都不會有相關政策的變化。所以，經適房家庭、成本價房家庭，都不用恐慌性的一窩蜂趕去登記大廳辦理經轉商。即便確實需要辦理轉商的，也不用著急，按照程式一步步辦理即可。

北京市不動產權登記及住保等部門提醒市民，關係到民生的政策，要依據政府相關部門公開發佈的資訊，不要相信傳言和謠言。也不要憑藉一些傳言胡亂猜測。

中國房地產市場傳統旺季“金九銀十”(每年9月和10月份)已經到來，但一二線房地產市場仍多處於降溫中，呈現低迷狀態。

中國指數研究院近日發佈的資料顯示，其上周(9月4日-9月10日)監測的27個主要城市的整體成交同比全線下行，且一線城市樓市成交降幅高於二三線城市。從總體來看，27個城市房地產成交面積整體同比下降22.1%。

中原地產研究中心統計資料反映出同樣的趨勢。中原地產首席分析師張大偉指出，“金九銀十”首周，一線城市整體成交量依然低迷，平均環比下調20%，其中，北京環比下調28%，同比跌幅達到60%；廣州平均環比下調32%，同比跌幅72%；上海環比下調22%，同比下跌27%。

二線城市樓市環比也出現小幅下跌，包括在2016年活躍的南京、杭州、蘇州、南昌、福州、濟南等城市的房地產市場，在9月份均有所降溫。三線城市則呈現分化態勢，部分城市成交繼續上升。

在房地產市場行情分化的背景下，針對熱點城市房地產市場的政策加碼仍在持續。如：湖北國資委日前指出，國企對房地產新增投資持謹慎原則，嚴控風險；北京官方提出，嚴查個人貸款資金違規購房行為，點名“房抵貸”，隨後明確已經入市但尚未銷售的2.3萬套自住房和未來的20萬套自住房都將轉為共有產權住房。

安居客房產研究院首席分析師張波指出，通過對今年1-8月全國樓市資料的分析可以看出，房地產市場基本面保持平穩，一線城市和二線熱點城市的房價增速已經得到明顯控制，非理性投機也得到有效控制。展望“金九銀十”，樓市調控政策整體不會放鬆，央行堅定抑制泡沫、防範風險的方向不會變，貨幣面還將持續收緊，樓市整體重回“高溫”的機率極低。

不過，張波也表示，從個別城市來看，如上海、寧波、福州、重慶、杭州、武漢等低庫存量城市，新房的供應不足可能增加房價反彈動力，馬鞍山、九江、茂名等去庫存效果明顯的三四線城市也可能面臨消化週期快速變短，供求緊張的局面。(完)

記者從長沙市住房保障服務局獲悉，長沙市日前正式推出萬套定向限價商品住房，預計年內有望上市2702套住房。其中，部分住房的銷售價格僅為每平方米4950元。

據瞭解，第一批20個專案共建設11682套，第二批建設計畫正在制定中。在首批項目中，長沙市芙蓉區新橋社區三期項目將有1208套房屋推出，其銷售價格僅為每平方米4950元，明顯低於長沙樓市均價。

根據政策，長沙市定向限價商品住房套型建築以90平方米以下戶型為主，單套建築面積不高於120平方米（含），銷售價格由政府相關部門確定，低於同地段商品房。這種限價房供應對象為中等偏下收入家庭，不動產權屬證書上將特別注明“限價商品房”字樣，登記後5年內不得轉讓。

2016年下半年以來，曾被稱為“房價窪地”的長沙市房價持續上漲，長沙密集升級了樓市調控措施，保剛需成為重點。繼8月底宣佈試點“限房價+競地價+搖號”新政後，長沙市此次推出大批量的定向限價房，旨在進一步保障樓市剛需。

　　華潤置地（1109）公布今年首8個月，累計合同銷售金額約879.4億元（人民幣，下同），按年升23%；當中，以華南地區簽約總金額最高，達231.3億元。至於首8月累計合同銷售建築面積約595.8萬平方米，按年增25%；其中華北地區佔逾兩成銷售建築面積，達129.1萬平方米。

　　單以8月計，合同銷售金額約140.13億元；合同銷售建築面積72.7萬平方米。今年8月投資物業實現租金收入約7.45億港元，至於首8個月累計實現租金收入約53.49億港元，按年增長16%。

　　此外，集團亦公布土地收購的最新情況，今年8月份集團在北京、成都、南京、南寧、瀋陽、溫州及南昌收購了13幅地皮，總樓面面積約266.8萬平方米，而集團就相關土地收購應付的權益土地出讓金約為102.86億元。華潤置地昨日股價窄幅向上，最高升穿25元，全日升0.2%，收報24.95元，成交額1.74億。

斥3.2億再下一城 發展兩地共涉40億

萬泰再下一城斥3.23億元投得大埔滘住宅地，每平方呎樓面地價約5,506元，貼近市場估值下限，但較集團去年投得的同區地皮，地價一年升21%。

該地位於大埔滘逸遙路，鄰近逍遙雋岸，可作低密度住宅發展，地積比率約0.7倍，可建樓面約5.87萬平方呎。於上周五（8日）截標，接獲12份標書，以本地發展商為主，僅得萬科置業海外（01036）小量內房參與，當時估值介乎3億至7億元，樓面地價每平方呎約5,100至1.2萬元。

建低密度豪宅 投資10億元

地政總署昨日公布，地皮由田北俊家族旗下萬泰以3.23億元投得，以可建樓面計，每平方呎樓面地價約5,506元，貼近市場估值下限，不過相較集團在去年7月投得的同區大埔公路-大埔滘段地皮，當時樓面地價僅4,551元呎，一年地價上升21%，亦是大埔滘、白石角一帶地價新高。

萬泰總經理周國材回應本報查詢稱，認為成交地價合理，雖然市場估值一度達每平方呎逾萬元，但他形容屬「過於樂觀」；而去年投得的大埔滘地皮因受司法覆核影響，故地價有所折讓。他透露，項目預計總投資額約10億元，預計將會興建低密度豪宅，會有洋房，不排除設分層。

隨着今次奪得逸遙路地，萬泰先後以合共約15億元連奪兩幅大埔滘地皮，合共吸納29.2萬平方呎樓面。萬泰主席田北俊則指，集團在沙田九肚一帶有不少土儲，熟悉沙田及大埔，今次因應整體樓價、地價上升而調高出價，估計兩幅地總投資額約40億元。

料呎售1.65萬 低二手洋房1成

如果以每平方呎建築成本約6,000元、連同10%「發水」及利息成本等計算，每平方呎發展成本約1.1萬元，假設利潤2成，日後推售實用呎價將達1.65萬元，低於同區二手洋房1至2成。例如，以樓齡14年的滌濤山為例，連同分層單位整體平均呎價約1.2萬元，但洋房近期呎價則約1.8萬至2萬元。

另一方面，日前宏安（01243）以24.4億元將馬鞍山白石地皮6成業權轉售予碧桂園（02007），地價在3個月內炒高5成。

宏安地產行政總裁及執行董事黃耀雄回應稱，集團向來與內地發展商有交流，對方對購入香港地皮、發展住宅具興趣，故出售項目股權予對方；而碧桂園則指，看好項目所在地區的景觀資源和未來發展，項目更多細節以未來公開消息作準。

戴德梁行表示，本港全年經濟增長預測上調，失業率續低，經濟前景樂觀，對購買力有支持，預計樓價至今年底再升約5%。

戴德梁行大中華區副總裁及策略發展顧問部主管陶汝鴻指，本港2017年全年經濟增長預測上調至3%至4%，反映經濟前景樂觀，加上失業率持續於3.1%低位，低息環境持續，將支持樓市購買力，估計樓價至年底仍有望升約5%，累積今年累升15%至20%。由於發展商續推稅務等優惠折扣，預計成交側向一手新盤，比例有望由以往每月平均20%，升至30%至40%水平，二手維持淡靜。

下季大額成交量料續減

今年第三季市場暫錄56宗逾1億以上的大額交易，涉及成交額約219億元，較上季的82宗、金額276億元相比，出現宗數減、涉及銀額增，主要涉及多宗寫字樓買賣，該行香港投資及顧問服務部執行董事高偉雄指，市場正醞釀地標式物業成交，業主惜售，料第四季大額成交宗數續減，涉及銀碼維持相若。

對於政府推首置上車盤，陶汝鴻認為是好措施，但與私樓對象不重疊，相信對私樓樓價影響不大，有利樓市健康發展，而發展商會因應市況調整推盤策略及開則。

黃竹坑商業前景佳，區內具重建價值項目獲重視。黃竹坑志聯興工業大廈全幢昨日截標，獲多路財團入標競投，市值約14億元。

近港鐵重建價值高 英皇入標

早前業主委託測量師行，標售黃竹坑香葉道10號志聯興工業大廈全幢，並於昨日截標。市場人士透露，項目獲多路財團入標競投，包括英皇集團等，另持有比鄰地皮的新地（00016），估計亦有競投，現業主仍在考慮中。

英皇國際（00163）執行董事張炳強表示，有參與競投，認為物業鄰近地鐵站出口，重建價值高，該區商業氣氛良好，估計值得發展。

志聯興工業大樓佔地約9,100平方呎，現為一幢16層高工業大樓，於1974年落成，總樓面面積約110,700平方呎。該地皮現劃為「其他指定用途（商貿（1））」用途，可按地積比率15倍發展商業項目，最高樓面面積可達約136,500平方呎，市值約14億元，樓面呎價約1萬餘元。

新銀集團中心 全層1.7億售

另消息指，灣仔新銀集團中心高層全層，面積約7,388平方呎，以約1.7億元成交，呎價約2.3萬元。

另一方面，高力國際（香港）資本市場及投資服務部行政董事甄浚岷表示，獲業主委託放售西環皇后大道西Yat Fu Lane商舖，涉及物業地下商舖連1樓及2樓全層，總面積約25,441平方呎，意向價約4.7億元。

　　消息指，長實荃灣海之戀．愛炫美1座極高層A室4房戶，以2367萬元成交，呎價20804元，造價及呎價均創項目新高。長實地產投資董事郭子威表示，項目1及2期累售逾2100伙，套現逾230億元，當中792伙2房戶已全獲認購。

　　他續指，早前項目2房戶按揭優惠有所下調，此舉催谷銷情，令買家加快入市，3房戶按揭優惠亦會順勢由現時的八成半下調至七成，並將於本月25日起生效，該7伙可售單位位於5A座7至20樓，折實最平1480萬元，面積820方呎，呎價約18049元，又指，區內3房戶供應缺乏，因此短期有機會提價，高層加幅或會超過10%。

　　另外，恆基旗下粉嶺高爾夫．御苑昨上載最新4號價單，提供59伙，開放式佔28伙、1房6伙、2房21伙、3房及4房各佔2伙。價單平均呎價19296元，折實平均呎價17945元，輕微加價1%至2%。項目同時公布新銷售安排，於本周六起發售22伙。

　　太古地產大嶼山長沙WHITESANDS的6號屋，以4607.8萬元標售，面積2355方呎，呎價19566元。新世界旗下西貢清水灣傲瀧，昨連沽2伙3房大宅。由the development studio旗下的上環28 Aberdeen St.昨日更新價單，取消樓價10%優惠折扣，另新增按揭優惠，可高樓價七成。項目同時新增60天付款計畫，買家可獲10%折扣。

　　宏安日前於二手市場，轉售馬鞍山白石耀沙路地6成股權，作價逾24億元，樓面呎價達1.05萬元，新買家為內房財團碧桂園，意味該集團將首度進軍本港地產市場。

　　該公司昨日發出通告，出售耀沙路地皮60%股權予顯意國際有限公司，該公司未有香港註冊登記，消息指，由碧桂園持有。

　　宏安地產行政總裁及執行董事黃耀雄表示，內房財團有豐富發展大型住宅項目經驗，今次合作有利項目發展，集團過往亦不乏與內房財團合作的經驗，是次透過大型代理行與新買家接洽，兩財團將共同發展項目；笑言該集團現時已為「小股東」，雖然現仍由該集團主理樓盤，惟未來需與對方進一步傾談合作細節。

　　他指，集團原定項目可於下年尾開售，惟現時加入合作伙伴，因此開售時間或會稍為延後。

　　該公司通告指，是次合作發展將提升項目協同效應。完成交易後，宏安地產及買方將分別擁有40%及60%權益。宏安集團及宏安地產現各自預計，料在完成交易後錄約7.962億元收益。出售所得的淨額約15.349億元將用作宏安地產的一般營運資金。

　　新入股的買家碧桂園，消息指，因看好地皮區位的景觀資源和未來發展而入股，意味該集團首度進軍本港房地產市場。

　　該地皮原於2014年由中國城市建設及俊和、透過招標向政府投得，當時作價逾21.3億元，每方呎約5517元，中國城市建設佔9成，俊和佔1成。於今年6月，中城建及俊和以暗盤形式放售，最終由宏安以公司轉讓形式購入，呎價約7000元，是次轉售呎價約1.05萬元，升值達五成。