35組人馬搶單 2858萬「不可思議」

有沒有這麼旺！台北市中正區一間約30坪的電梯4樓中古屋，昨天公開標售竟有35組人馬搶標，最後以2858.9萬元標出，竟是千萬元底價的2.76倍。如此高的得標價，現場民眾驚呼連連，落榜的投標人還說：「簡直不可思議。」

台灣金融資產服務公司昨標售40筆不動產，共計收到56封標單，其中第5標號臨沂街中古華廈，竟然吸引35封標單搶標，競爭激烈，最後由陳姓、林姓2位自然人以2858.9萬元勝出得標，溢價率高達176%。

得標者郵寄投標
第5標臨沂街中古屋屋齡約30年，是7樓電梯華廈的4樓，坪數約30坪，標售底價1033萬元，吸引了35封標單，特別引人注意，一開始由拍賣官高喊：「第1封標單金額2858.9萬元。」時，立刻引起台下民眾一陣騷動和嘆氣，最後逐一喊完35封標單時，確定由第1封標單以2858.9萬元得標，得標者是2位自然人。由於得標者以郵寄方式投標，「陪榜」民眾四處張望，現場也找不到得標人。
有投標臨沂街中古屋的黃先生直說：「超傻眼」，但因自己投標金額差很多，也不覺得可惜。另一位中正區民眾，投標成功國宅和臨沂街中古屋，雖然雙雙落馬，他也覺得臨沂街投標金額「高得簡直不可思議」。

周邊每坪70字頭
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，臨沂街屬台北市精華區，中古電梯華廈的實坪高、實用性高，標脫單價超過90萬元偏高，顯示投標人心態「勢在必得」。住商不動產北市區經理錢思明認為，臨沂街一帶的電梯華廈目前每坪行情70~77萬元，區位鄰近光華商場，附近有台北捷運板南線忠孝新生站，自住租用皆宜，「得標者以超過90萬元單價標脫，只能說真的很厲害。」
昨天搶手熱度排第2的是第2標號成功國宅，有16封標單搶標，最後以2345萬元標脫，溢價率98.82%。張旭嵐表示，成功國宅近來實價登錄資料約單價69萬元，得標金額每坪約63萬元划算。
其實昨天有2筆「遺珠」，皆位於信義區忠孝東路五段，前者是巷內的舊公寓，後者位於「正」忠孝東路，但2案均在前一晚由國產署北區分署公告停標。國產署北區分署處分科鄭則元表示，這2筆均在標售前即完成繼承登記，故停標。

緊鄰高架橋 座向是關鍵

知名導演鈕承澤曾置產的豪宅「明日博」，近日實價登錄揭露，頂樓戶以總價約1.44億元成交，拆算車位後每坪單價約為139萬元，巧的是該豪宅3月也有1筆交易，但每坪價差近20萬元。房仲業者推測認為，緊鄰高架橋的明日博，恐因座向不同而有些許價差。

市場盤整有影響
該資料顯示，今年7月，以總價約1.44億元成交的明日博頂樓戶，拆算車位後每坪落在139萬元左右，不過才在4個月前，也有1筆該豪宅的交易，不僅同樣位於頂樓，坪數大小也相同，但成交總價為1.61億元、每坪約157.6萬元，光是1坪就差了近20萬元。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，明日博緊鄰高架橋，因此各樓層與面向價差較大，目前市場的盤整也強化了房市降價的力道，讓同為頂樓戶，卻有如此大的差距。談及緊鄰高架橋的豪宅，還有「帝寶」、「敦南樞苑」等，但顯然高架橋不減豪宅買氣。

估仍有震盪空間
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則認為，明日博位置不及仁愛路、信義計劃區等豪宅地段，加上房市走弱現況，因此對比「帝寶」、「代官山」等一線豪宅，近期抗跌性極強的交易揭露，這類新豪宅價格的不確定性高，未來恐還有震盪空間。

雖然近期房市管制僅剩豪宅未鬆綁，但今年交易量似乎有回升跡象，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，內需市場看似不景氣，但市場游資滿溢，有不少個案已達價格甜蜜點，值得注意的是，汰弱留強的跡象也會因價格競逐而更明顯。


工商時報
豪宅降價求售 明日博 頂樓戶每坪掉近20萬

北市大安區豪宅「明日博」成屋身價滑落超過1成，最新實價，23樓頂樓1戶二手交易以總價1.44億售出，拆算車位後成交單價139.05萬，與今年3月同為23樓的一手交屋成交單價157.55萬相比，1坪就差了18.5萬。據悉，該案目前有不少釋出戶，降價換成交意味濃厚。

「明日博」為北市市民大道三段上大坪數豪宅，鄰近忠孝復興商圈，去年初完工，忠泰建設在1樓還規劃忠泰美術館，打造出文藝氣息。該案去年交屋後陸續揭露交易價格，20樓以上單價在145萬以上，10~19樓約在130~145萬元間。

最新實價揭露資料顯示，該案23樓頂樓1戶，今年7月二手交易以總價1.44億售出，拆算車位成交單價為139.05萬，與今年3月同為23樓的一手交屋成交單價157.55萬相比，1坪就差了18.5萬，同層樓預售價與二手交易總價差了約1,700萬元，跌幅超過1成。據了解，該戶買方應為某民營小型水力發電廠負責人。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，「明日博」規劃1層4戶，又緊鄰高架橋，各樓層與面向價差較大，該案預售時期開價每坪120~180萬，目前實價登錄上最高單價是20樓的157.94萬，最低價則是位於5樓的92.94萬，高低樓層價差大。

此次23樓的交易單價，跟同樓層今年3月成交案例相差將近20萬，推估除座向外，市場正在盤整也強化了降價力道。東森房屋副理于靜芳則表示，「明日博」過去5年前預售高點開價每坪150~160萬元，多為中小企業主置產，實價揭露38筆交易，該案雖有101景觀優勢，但隨著豪宅下修10~15％的幅度，目前「明日博」有超過20間以上釋出戶，有降價出清的意味。

買房連帶買到牛、豬、雞？實價登錄2012年上路後，不動產買賣交易更加透明，除能看到成交價，還有備註欄會註明親友、二等親、員工等交易內容，不過近期揭露資料中，備註中內含「牛隻、豬隻」，甚至有20000萬隻蛋雞一同出售等趣味案例。

擠乳設備也納入
近期實價登錄資料，發現中南部有些農舍成交價，包含牲畜的讓與價格，如彰化縣大城鄉的一筆農牧用地交易，總價格為950萬元，仔細看交易明細備註，內容包括雞舍、含蛋雞20000隻及現況設施等。

另一起在雲林縣口湖鄉，總價900萬元的農牧用地交易，交易內容也是包含整棟豬舍、全自動機器設備，以及豬隻一併出售；同樣在雲林縣口湖鄉，則還有備註寫道，本案土地上另有未保存登記建物一筆，本案買賣價包含牛隻、養牛設備與擠乳設備等，增添不少查詢建物的趣味。

對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價登錄是一般民眾買房時，經常參考的網站，但由於不動產交易條件複雜，特殊交易會在備註欄加以註記，民眾參考實價案例時可特別留意。

竹北全棟豪宅「富豪至尊」降價2億元再戰，以底價7.65億元尋求知音人，昨宣告2度闖關失利。業者認為，全案格局已定，坪數太大難做其他利用，也非區域市場主流商品，流標並不意外。

開價偏高難覓伯樂
竹北市自強北路「富豪至尊」為地上19樓建物，總建坪逾4000坪，1、2樓為店面，4樓以上為住家，規劃82及162坪2種格局。2012年5月進場銷售時，售價每坪30~35萬元，從預售賣到成屋，一度變更精品旅館、月子中心，卻難挽頹勢。
台灣房屋竹北高鐵店經營主管林合湧表示，比對同樣在自強北路上的新案「鴻向」，年初平均成交單價不過25~28萬元，凸顯富豪案開價偏高。寬頻房訊發言人徐華辰認為，該案坪數太大，未來要再利用有其難度，加上竹北市餘屋量不少，此時恐難覓伯樂。

業者換算，該案標售底價每坪約18~19萬元，加上改建成本，接手者的利潤空間有限，應是流標原因之一。而豐富建設與其董事長黃珮縈名下不動產，除至尊案慘淪標售外，還有新埔鎮廟宇及其他透天建案，也曾被端上法拍市場。

積極進軍商用不動產的興富發建設（2542）明年北、高兩大商場有機會開幕，分別是高雄舊的大統百貨，及淡水「海洋都心一期」店面，將成公司未來長期穩定收益。另外，飯店部分也鎖定金山、高雄華人桂冠」其中一棟大樓做為經營據點，接下來商用不動產領域比重將放大。

興富發表示，目前集團積極朝商用不動產領域發展，商場方面，位於高雄舊的大統百貨目前正招商中，預計明年首季開幕。

另外集團先前以6.78億元拿下淡水「海洋都心一期」56個店面、面積達2,322坪，預計明年下半年有機會開幕。

飯店部分，按照興富發規劃，集團已鎖定新北市金山5,000至6,000坪土地，以及高雄「華人桂冠」其中一棟大樓做為飯店經營據點。

統佳科技為全球知名記憶體、半導體供應商海力士的台灣代理商，該公司大股東債務似乎像雪球般擴大，繼4月大股東持有的「帝寶」E棟13樓法拍戶締造每坪188萬元「破盤價」後，近期又有3筆資產遭法拍，包括迪化街老透天、竹北百坪豪宅及淡水紅樹林「安泰登峰」2樓其中一戶商辦，若以一拍底價推估，遭法拍資產底價合計超過5億元。

根據法拍屋公告，年初掀起帝寶法拍破盤價的債務人莊姓自然人，陸續有三筆資產遭法拍，包括竹北市嘉豐11路一段的「竹冠富翼」9樓其中一戶，一拍底價3500萬元；預計10月5日執行法拍的年貨大街透天厝，位於迪化街一段，一拍底價1億6381萬元；另有淡水紅樹林「安泰登峰」2樓其中一戶商辦，底價2213萬元。

寬頻房訊指出，上述4筆法拍資產的債務人均為莊姓自然人，乍看之下與統佳毫無關聯，其實4筆資產的信託人均是統佳科技，法定代理人為董座陳慶圖，遭法拍原因不外乎「給付票款強制執行」、「清償債務」及「拍賣抵押物」等。

根據統佳科技官網，2004年10月與海力士公司為合作夥伴，但最新消息僅有一則2005年的訊息，之後便無任何資訊。

此外，竹北豪宅「富貴至尊」整棟二度標售，即使降價2億元仍乏人問津，最終因無人投標而流標作收。

雙北市小宅超夯，台北市戶數占比來到51.77％的歷史新高，新北市也「連四升」並站上42.28％的史上最高點；預期雙北市小宅占比今年將聯袂挑戰史上新高。

近3年豪宅大戶在央行限貸令、房屋稅持有成本高、轉手不易等挑戰下，銷售難度高；反觀30坪以下的一、二房小宅，相對有票房又容易把單價拉高，且自住客、置產客也買得起，因此台北市已連2年占比攀升，今年8月已突破51.77％創歷史新高，新北市也登上42.28％新高。

根據住展雜誌調查，雙北市現在幾乎每2戶就有1戶是小宅，顯示建商「瘋」小宅的程度。住展雜誌企研室經理何世昌表示，台北市2013年小宅在總戶數占比約44.92％，2014年略降至43.6％，2015年再降至40.77％，不過2016年突破5成、2017年8月更達51.77％最高點。

新北市方面，2013年就有33.48％，2014年成長至34.42％，2015年再攀升到37.8％，2016年突破4成關卡到42.23％，到了2017年8月底已達到42.28％新高。

其實不只是雙北市瘋小宅，連其他都會一樣叫好叫座。因此，連國泰建設新案也幾乎都改弦易轍投入小宅懷抱；另向來都賣百坪豪宅的大陸建設，也將在10月推出創立來第1筆精品飯店管理小宅案。

不過，不具名的代銷業者憂心，小宅在推案量小的台北市或許不致出現供給過剩問題，但在新北市，目前新推案平均有4成2是小宅，尤其某些推案量大、推案時機集中的大型重劃區，難免會有產品同質性高、客源重疊性也高的競爭局面。

根據桃園市2017年9月13日公布統計買賣移轉登記案件，市府指出，在實價登錄買賣案件價格方面，發布交易日期至2017年5月之資料顯示，受到國內整體經濟產業景氣、房地合一稅制變革等因素影響，桃園市各區不動產市場大多仍持「觀望態度」，住宅市場平均成交單價近一年來仍呈現「盤整走勢」。

根據市府統計全市均價，2017年5月成交均價17.82萬元/坪，分別較4月下跌5.31％，及較2016年5月上漲3.84％；公寓類型成交均價為11.37萬元/坪，較前月下跌0.49％，及較2016年5月下跌1.78％。桃園市重點都會區住宅平均成交單價，考量各行政區成交規模表現及特定型態建物均價，擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區分析行情走勢。各行政區2017年5月住宅成交單價與4月相較，大多呈下跌情形，而平鎮區、龜山區、八德區跌幅較大，跌幅最大者為平鎮區，係因該區5月相較於前月較欠缺高總價單價成交案。

近期桃園市房地交易進入盤整期，各月價格波動因素主要受到交易區位轉換等差異影響為最顯著。此外，住宅成交平均單價本月前三名之行政區分別為桃園區(21.17萬元/坪)為最高，其次為蘆竹區(19.34萬元/坪)及龜山區(17.45萬元/坪)。

至於2017年7月買賣移轉共計3,710件，較6月4,010件減少幅度約7.48％(減少300件)；與2016年同期2016年7月4,253件相較，減少幅度約12.77％(減少543件)，惟如扣除2016年6月A7合宜住宅整批交屋之案件後，2017年7月移轉案件與2016年同期相較則增加約1成數量。另外在2017年7月買賣移轉登記之土地建物筆、棟數方面，土地移轉筆數為5,161筆、建物棟數為3,214棟，共計8,375筆，較6月減少2.73％，與2016年7月相較減少8.04％。

新北市今年上半年高總價住宅交易市場，與去年相較，價量變化較小，交易熱區則以林口區、板橋區與新莊區為主，其中5年內新屋交易佔7成，平均房價跌2成。

永慶房產集團根據內政部實價登錄資料發現，新北市今年上半年2000萬以上高總價住宅交易市場，今年交易量1522棟，去年同期則是1620棟；均價部分今年則是43.5萬元，去年同期則是44.4萬元，交易熱區則以林口區、板橋區與新莊區名列前三。

永慶房產集團業管部謝志傑解釋，今年上半年新北市整體高總價住宅5年內新屋交易比重高達七成，平均房價尚未出現明顯跌幅，因此，與去年同期比較，平均房價小跌2%，交易量仍小幅量縮6%，價量呈現「價微跌、量小縮」的情況。

謝志傑指出，綜合觀察前三名熱門的社區包括，林口區文化三路二段的「國家一號院」與信義路的「福樺謙邸」，新莊區新北大道四段的「遠雄新宿」與「遠雄國都」，板橋區的南雅南路二段「遠揚加州」、文化路一段的「三輝歌劇苑」與重慶路「金富帝寶」等。

謝志傑認為，房地合一上路之後，房市回歸自住換屋的買方市場所主導，而陷入凍結的高總價市場，在實價揭露定期公布社區行情後，買方比價效應的動作會更明顯，建議有售屋需求的屋主，多觀察比較同社區或同類型的房產行情走勢，以及當前售屋的價格參考，適度調整售屋節奏，以免錯失最佳的銷售時機。

為了解決「台北居大不易」的問題，台北市政府昨舉辦「居住正義」論壇，都發局、財政局雙雙拋出租屋補助、公共住宅租金打折及市有眷舍轉平價住宅出租的「三支箭」，其中，租金分級計費補助新制，最快將於明年元旦上路。

限家庭年收128萬以下
都發局長林洲民表示，根據統計，台北市標準住宅（20坪）平均月租金近2萬，在30歲以下年輕人的所得，租金占達48.41％，負擔沉重。為降低民眾租屋負擔，對承租民宅部分，都發局擬採分級租金補貼方案，家庭年所得40％分位點（128萬元）以下，且無自有住宅的租屋家庭申請，家庭成員1人至4人以上，補助金額從5000元至1萬1300元不等，明年開始實施。

另外，公宅則提供家庭年所得50％分位點（148萬元）以下，且在北北基桃無自用住宅的家庭申租，一般戶及社會弱勢以市價85折承租。

公宅租金 市價打85折
都發局指出，公宅除規畫年所得40％至50％分位點家庭租金以市價85折計算，考慮社會弱勢與中低收入戶，若承租戶年所得是40％分位點以下家庭，將再另外給予租金補貼，屆時房租會先直接扣除租金補貼。

都發局科長吳名秋表示，因承租公宅已有市價85折租金優惠，有重覆優惠的疑慮，加上民宅及公宅補貼法源不同，因此必需修法或由市庫撥補住宅基金，該案仍在研議。

對都發局的作法，現場與談人都給予肯定。不過，中華民國住宅學會理事長彭建文也提出建議，公宅租金為「市價85折」，但究竟市價標準為何？應有更明確的租金水準。另外，若未來公共住宅達5萬戶，公宅租金補貼跟民間租金補貼也需要調整。

賣了兩年仍未成功賣出的長春金融大樓，再度敲鑼打鼓找買家。三商美邦人壽13日公告，要處分長春金融大樓，已有潛在買家表達承購意願，但三商美邦盼望有更多買主前來議價，以期能賣到理想價格。

位於台北市長春路上的長春金融大樓，是三商美邦人壽在2007∼2009年間陸續買入，但部分樓層，如其中一門號的三樓即不在三商美邦人壽手中，整棟樓大部分是日商Sony承租，「大部分都出租出去」，三商美邦人壽發言人陳宏昇表示，主要是活化資產，因此決定將這棟大樓出售。

2015年5月時，三商美邦人壽就公告要出售長春金融大樓，當時開價50億元，若能成功賣出，估計能認列約19億元的利益，但與買方間一直無法達成共識，即無法賣到三商美邦人壽的理想價格，因此大樓一直沒有賣出去。

這次再度公告出售長春金融大樓，同樣也是採議價方式，但陳宏昇表示，希望有更多買家洽談，達到董事會訂定的底價。

三商美邦人壽這次出售的是長春路143號的1∼7樓，及145號1、2樓、4∼8樓，再加上182個地下停車位，樓地板面積共5,630多坪，土地持分則是732坪；而上一次三商美邦人壽成功處份不動產約是2013年10月，這次希望能成功賣出大樓。

上半年稅後獲利24.29億元的三商美邦人壽，資本適足率約226％，但7月完成10億元左右的增資，且第3季現金股利至少有20∼30億元進帳，陳宏昇表示，處分大樓並不是為提高資本適足率，主要就是不動產有買有賣，有持續投資新的不動產，但對已有獲利的標的也考慮獲利了結。

業內人士稱：2017年北京住宅土地已經全面限價，中小戶型將成為未來供應主力。樓市調控下，土地出讓有限，房企依然積極補庫存

9月13日，北京出讓兩宗地塊，起拍總價達55億元。其中，石景山區東下莊地塊引起8家房企73輪征戰，最終被房企聯合體以20.65億元拿下，溢價率達29.06%，成交樓面價為2.90萬元/平方米。業內人士表示，石景山地塊全部為自住房，是北京明確自住房全面轉為共有產權房後的首次土地出讓。

　　公告顯示，該地塊出讓土地面積2.85萬平方米，其中建設面積2.54萬平方米，建築控制規模7.13萬平方米。摘得地塊的房企為北京建工地產有限責任公司和北京天恆正同資產管理有限公司聯合體。

　　石景山地塊生活條件便利、環境良好，周邊有兩大超市、兩個公園，教育和醫療資源也比較充足。未來，經過該區域的多條地鐵線路也將完工通車。

　　地塊出讓規劃書顯示，地上居住建築全部為“自住型商品住房”，銷售價格3.5萬元/平方米。鏈家APP顯示，地塊附近某社區均價為5.4萬-5.7萬元/平方米。

　　2017年年初，北京市住建委表示，今年將新增1.5萬套以上自住房供地。據北京市住建委相關負責人介紹，自住型商品房作為北京獨有的一種房屋類型，每年安排一定供應量，2017年將繼續加大供應力度，其目的是平抑房價和改善民生。

　　值得注意的是，北京市於8月3日發佈《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下稱《辦法》）向社會徵求意見。北京市共有產權住房是自主型商品住房的升級版本，在現有自住房基礎上，由政府分擔部分產權，降低購房者的支付門檻。在配售環節，考慮到職住平衡，政策要求優先配售給專案所在區工作人群。（詳見財新網報導《北京擬推共有產權房 降低剛需購房門檻》）

　　徵求意見稿提出，《辦法》施行前，已銷售的自住型商品住房項目，無論是出租還是出售，仍按照原規定執行。《辦法》施行後，未銷售的自住型商品住房均按該《辦法》執行。

　　按照徵求意見稿，購房人產權份額，參照專案銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由專案所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，石景山地塊全部為自住房，這也是北京明確自住房全面轉為共有產權房後的首次土地出讓。從土地成交情況看，2017年北京住宅土地已經全面限價，中小戶型將成為未來供應主力。此宗地塊經過73輪競拍，說明樓市調控下，土地出讓有限，即使是共有產權房等限價房，房企依然積極補庫存。

　　中原地產資料統計，截至9月13日，2017年北京已經成交47宗住宅用地，合計土地成交金額達到了1760.8億元，接近2016年全年860億元的兩倍。

　　嚴查消費貸 流向房地產

　　去年9•30樓市調控以來，限購限貸等政策相繼推出。從資金端來看，監管層主要通過提高首付比例、控制房貸額度、嚴格審查購房資格等手段抑制炒房需求。從官方資料來看，按揭貸款得到控制。中國人民銀行的資料顯示，今年1-7月月均新增居民中長期貸款（主要是按揭貸款）4677億，相比去年下半年減少500億；新增居民中長期貸款占新增貸款的比重（月均）為39%，相比去年下半年下降26個百分點。 不過，今年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，累計同比多增7137億。分析認為，部分消費貸以及信用卡借款用於支付購房款，從而曲線流入房地產市場，擾亂了房地產金融調控工作。 這一現象已引起監管部門的重視。近期北京、深圳、江蘇等地下發檔，要求嚴查個人消費貸款流入房地產市場的現象並予以糾正。那麼，在這一調控措施下，商業銀行新增的消費貸會如何處理？存量的違規消費貸如何糾正，面臨怎樣的難題？從去年的首付貸到現在的消費貸，資金不斷流入房地產市場的邏輯是什麼？

　　導讀

　　華南某股份行信貸業務人士張洋表示，客戶想把消費貸額度套現，可以找相關的企業，給企業一定的返點並繳納稅點。這種操作下銀行系統監控的每一筆資金都是合法合規並有明確用途的，錢在銀行監控下每一個步驟都是沒有問題的，但實際上確實繞開了監控，投入了其他地方。近年因為房地產市場火爆，可能很多資金就流入了房地產市場。

　　21世紀經濟報導記者獲悉，近期江蘇、北京、深圳三地銀監局和人民銀行分行先後發文，提示轄內銀行個人其他消費貸款大幅增長，存在部分資金違規流入房地產市場的風險，並要求加強個人消費貸款管理，防範信貸資金違規進入房地產市場。

　　三地下達的通知明確嚴查消費貸流入房地產，並就銀行的風險自查和業務落實明確了落實細節，但銀行的具體落地方式和後續將產生怎樣的連鎖反應還待觀察。

　　今年以來，信貸市場迎來業務結構轉型：2017年1-7月居民新增中長期貸款增速放緩，但短期消費貸款卻迎來了爆發性增長。2017年前7個月居民短期消費貸新增額達1.06萬億，累計同比多增7137億，而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億。

　　不少分析人士和業務人士指出，短期消費性貸款的爆發式增長可能與地產銷售密不可分。雖然消費貸用做房貸為政策明令禁止，銀行也有較為嚴格的風控手段，但從結果上看依然存在“漏網之魚”，消費貸依然或多或少流入了房地產市場。

　　銀行貸後監控確存“盲點”

　　華南某股份行信貸業務人士張洋（化名）對21世紀經濟報導記者表示，首先要明確消費貸款的類別分為抵押貸款和信用貸款，純信用額度上限一般為30萬，30萬以上大額都需要抵押。類別不同，放款方式與貸後管理方式也有不同。

　　張洋表示，銀行普遍的做法是：對於30萬以上的抵押貸款，銀行放款要求只能刷卡或委託支付使用，每個銀行自己的系統可以監控到每一筆與該銀行卡有關的交易動向，一旦資金出現可疑操作或流向房地產市場會立馬收貸。而30萬以下的信用貸款用戶可以選擇提款，但會提出額外要求，如在申請時明確貸款用途，並提供後續消費小票供貸後檢查。一旦出現實際用途與申請用途不符的情況，銀行也會啟動系統追查資金流向，如果違反監管流入房地產市場也會收貸。

　　“但實際操作上，消費者很多還是‘上有政策，下有對策’。客戶想把貸款額度套成現金，可以找相關的企業，給企業一定的返點並繳納稅點。對於企業來說只需要幫忙收一下錢就有額外的收入，因此不少企業願意承擔風險並開展類似‘附加’業務的。這種操作下銀行系統監控的每一筆資金都是合法合規並有明確用途的，錢在銀行監控下每一個步驟都是沒有問題的，但實際上確實繞開了監控，投入了其他地方，近年因為房地產市場火爆，可能很多資金就流入了房地產市場。”張洋告訴記者。

　　張洋還指出，如果要完全保證每一筆消費貸款確實落地，需要銀行完全跟進，進而耗費大量的人力、時間、財力，對銀行來說是很不現實的。而且即使要加強每一筆貸款的監管也並不容易。以裝修貸款為例，有些房子是期房，一兩年後交房，裝修入住又要至少半年，加上放款週期可能還要兩三個月，整個監控流程可能長達兩三年，這對銀行的監控難度又是更大的考驗。

　　某大行信貸業務負責人對21世紀經濟報導記者表示，最源頭的把控應該在貸款源頭，雖然監管有明確要求什麼用途的貸款必須用到相應的地方，銀行也可以按照監管要求在各個環節進行把關，但是依然很難確保客戶貸出來的每一分錢用於那個方面，這是銀行管理的盲點。

　　存量違規業務處理難題

　　從江蘇、北京、深圳三地對消費貸流向房地產下達的通知來看，細則並不相同。北京嚴查個貸違規購房細則要求銀行自查對象為單筆20萬以上消費貸，並著重關注房抵貸、短期內辦理兩筆及以上消費貸款、貸後短期回流至借款人帳戶等7項特徵。深圳細則明確將個人消費貸款最長期限縮短為5年。江蘇細則則要求各商業銀行建立大額消費信貸投向監測機制，按月向人行和銀監局提交報告。

　　據21世紀經濟報導記者瞭解，三地銀行已經在積極落實監管要求配合自查，但自查效果難言理想。

　　江蘇某城商行零售業務負責人告訴21世紀經濟報導記者，目前已將自查整改報告回饋給監管部門，但是，由於個人消費信貸業務自查難度較大，如果客戶取現，或者多次轉帳，或者跨行轉帳，貸款行是無法核查到底的。因此，自查發現的違規發放的個人消費貸款占比不高。在他看來，監管更加關注長期、大額的消費貸款，至於監管對於違規存量業務的處理和增量業務會做何調整，目前無法得知。

　　張洋則告訴記者，雖然銀行對貸款用途的監管確實存在困難，但銀行對消費貸貸款用途把控尺度不一一定程度助長了2017上半年消費貸的爆發式增長。有的銀行認為一個項目幾萬、幾十萬做了也不會怎麼樣，實際消費貸款的壞賬風險也是很低的，加上收益比較高，可以說是多多益善。有的銀行可能把控得比較嚴，不論數額多少都按照業務類型的標準操作。當消費者把所有銀行業務進行比較的時候發現尺度有松有緊，監管似乎還存在空間，這給了一些消費者錯誤的心理預期，認為消費貸用於房貸還是有操作空間的。

　　“所以這次監管禁令的最重要意義在於，明確了所有銀行對於消費貸業務用途必須嚴格把關，當銀行全部自覺收緊門檻並且在貸前貸後審查更加嚴格時，對於消費貸可以用於購買房產的心理預期就是一個嚴厲的打擊，新增業務中試圖違規使用消費貸的人將會大大減少。”張洋稱。

　　而對於存量業務的處理，張洋指出，合同中指明，一旦與監管要求不符，銀行有權馬上收回貸款。所以對於存量的違規消費貸業務，收貸是合理的處理方式。“能夠通過銀行貸款的客戶本身資質比較優秀，消費貸款一般額度並不太大，對於符合貸前收入各方面調查的用戶來說，收貸一般不會導致其資金鏈斷裂，銀行也不一定要求消費者馬上一次性歸還剩餘貸款，還是會給予一定緩衝期，比如合同原定60期的貸款，要求6期內還清等。”張洋說。

　　對於消費貸流向房地產“禁令”能夠產生的效應，中信證券(17.890, -0.02, -0.11%)固收團隊首席分析師明明對21世紀經濟報導記者表示，結合上半年金融資料和草根調研情況，發現受到限購限貸政策影響，部分居民加杠杆的房地產需求轉向消費貸。而用短期限、高利率的消費貸投機房地產是非常危險的投資行為，此時出臺相關政策進行限制是必要的，也將對過熱的消費貸市場起到控制作用。但是出現目前消費貸流向房地產市場的原因比較複雜，監管限制確存難度，只通過銀行消費貸款的監管只是一個方面，還需要配合整個房地產市場整體的調控政策，包括租售同權、增加土地供給等“組合拳”的方式真正打消房地產投機的過熱需求。

　近日，北京市交通委發布了《新機場北線高速公路（北京段）政府與社會資本合作（PPP）項目》，高速建設期明確，新機場北線高速北京東延至廊坊段完工日期確定！同時，連接京廊這兩條路線已經列入北京市交通委員會2017年度績效任務。

　　新機場北線高速東延至廊坊段完工日期確定！

　　項目選址新機場北線高速公路（北京段）西起京冀界(涿州)，東至京冀界（廊坊）。其中，中段為京開高速至京臺高速，東延段起點京臺高速，終點京冀界（廊坊），西延段起點京開高速，終點京冀界(涿州)，路線全長24.68公里。

　　建設標準

　　建設標準為高速公路，設計車速120公里/小時；橫斷面布置為雙向8車道加硬路肩，路基寬41米；全線主線橋梁11.25公里/22座，互通立交4座；東西端各設置一處主線收費站、管理區、停車區。本項目全線總投資121.11億元，建安費為60.05億元，徵地拆遷費用為44.41億元，其他費16.65億元。

　　竣工時間確定！

　　建設期：中段2018年12月31日前完工，東延段和西延段2019年6月30日前完工。

　　運營期：2019年7月1日至2044年6月30日，共 25 年。

　　北京市交通委員會2017年度績效任務公布

　　連接京廊這兩條道路將開工

　　1.推進停車立法工作。形成《北京市機動車停車管理條例（報審稿）》。

　　2.積極推進首都地區環線高速公路（通州-大興段）規劃建設，推進建設橋梁及路面結構。

　　3.實現京秦高速公路（北京東六環至京冀界）工程全線通車。

　　4.推進京開高速公路（魏永路至西黃垡橋段）拓寬工程建成通車。

　　5.推進新機場高速公路（南五環—北京新機場）工程建設，累計完成工程總量的20%。

　　6.推進新機場北線高速項目建設，實現工程開工。

　　7.推進興延高速公路（西六環-主收費站）工程建設，累計完成總工程量的64%。

　　8.推進延崇高速公路（北京段）工程建設，平原段完成工程總量的16%，山區段完成工程總量的11.7%。

　　9.推進廣渠路東延段前期工作，實現開工建設。

　　10.組織實施100項疏堵工程。其中20項市級疏堵工程，指導區級疏堵工程80項。

　　11.推進建設北苑北綜合交通樞紐。

　　12.完成600公里自行車道和步道整治，其中300公里為市管道路自行車道和步道整治，指導區里300公里；實現公交專用道超過800公里。

　　13.完成3項縣級以上普通公路汛後水毀修復工程。

　　14.積極推進冬奧會競賽場館周邊相關交通基礎設施開工建設。

　　15.實施三環主路、京通快速路輔路等100萬平方米城市道路大修工程，同步完善自行車、步行係統。

　　16.繼續推進路側停車管理改革，指導城六區及通州區開展路側停車電子收費試點工作。

　　17.配合城六區建設12處停車管理示范區。

　　18.新開和優化調整40條公交線路。

　　19.加強地面公交場站安防（物防）建設，基本完成公交場站的視頻監控係統建設。

　　20.實施機動車總量控制。配置小客車指標15萬個，其中燃油車不超過9萬個。

　　21.研究出臺北京市互聯網+便捷交通行動計劃，推進副中心智慧路網建設，推動多領域數據融合共享，研究建設“一體化”出行信息服務産品。

　　22.將本市中心城區綠色出行比例提高到72%。

　　23.推動公交、環衛等行業新增重型柴油車全部安裝顆粒捕集器。

　　24.完成2年以上出租汽車三元催化器更換工作任務。

　　25.積極推進承平高速、G109國道建設的前期工作。

　　26.推進建設國道105道路工程，實現工程開工。

　　27.推進利用既有鐵路資源開行市郊列車的研究準備工作。

　　28.推動實現京津冀交通“一卡通”互聯互通在本市城區范圍內的地面公交和軌道交通全覆蓋。

　　29.配合屬地政府，繼續推進長途客運站外遷工作。

　　30.加快推進3項京津冀交通區域協同標準化編制工作。

　　31.研究制定《京津冀公路立法協同工作辦法》。

　　32.研究制定京津冀超限案件移送係統設計方案。

　　33.組織實施2017年度緩堵專項行動計劃。

　　34.推動建立市、區兩級一、二類維修企業與機動車定期檢測檢驗機構車輛數據信息共享機制，制定一、二類維修企業聯網並定期上傳車輛環保維修相關信息的技術方案。

　　35.研究加強城市副中心交通基礎設施建設和交通組織管理工作。

　　36.配合相關單位開展水污染防治相關工作。

　　37.配合相關單位開展“北京通”建設。

　　38.繼續推進行政審批制度改革，全面梳理和規范本部門權力清單職權事項，調整取消各類“奇葩”證明，清理規范中介服務事項，落實“雙隨機、一公開”全覆蓋要求，制定隨機抽查事項清單，公開抽查情況和查處結果，完成公共服務事項梳理工作，研究推進公共服務事項的網上辦理。

　　39.做好國務院督查、國家審計署審計、市委巡視組巡視、市政府督查、上年度績效考評反饋等問題整改工作，落實各項整改措施。

　　40.做好2017年度人大代表建議、政協委員提案辦理工作，提高辦理效率，提升辦理質量。

　　41.做好政務信息報送工作。

　　42.做好市政府績效管理專項考評相關工作。

　　105國道走向

　　105國道開工與竣工時間明確

　　國道 105（青禮路.市界）道路工程位于大興區青雲店鎮、安定鎮，道路北起大興 區青禮路，經青雲店鎮、安定鎮，沿現狀高徐路布線，下穿京山鐵路、京滬鐵路後，南 至京冀市界于河北段相接，長約 8.8km，規劃道路等級為一級公路，規劃紅線寬 60m， 設計速度 80km/h。標準橫斷面為兩幅路形式，具體布置為：中央分隔帶寬 3m，兩側路 面各寬 11m，機動車道兩上兩下加硬路肩，外側土路肩各寬 0. 75m，路基全寬為 26.5m。 本項目建設內容包括道路工程、橋梁工程、排水工程、交通工程、綠化工程等。

　　本項目工程總投資為 38812.4 萬元。擬建道路一次性環境保護投資約需 1735 萬元， 佔工程總投資的 4.47%。

　　本項目計劃于 2017 年 10 月開工，2019 年 10 月完工，2020 年建成通車。

　　廊坊境內走向

　　線路從通州馬坊村向南穿越京山鐵路和京滬高鐵進入廊坊萬莊地區。

　　新機場北線高速北京段：部分建築開始準備遷建工作

　　8月17日，大興區副區長方健就機場北線及孫營小學移址遷建相關工作到禮賢鎮調研。實地查看了孫營小學新選址地塊，鎮長方勇就孫營小學和備選地址的基本情況作簡要介紹；設計公司就孫營小學新建設計方案進行闡述。

　　鎮黨委書記任喜軍表示：孫營小學的建設應做到符合師生教學、活動的要求，目前的設計方案還有待完善，可以從提高安全標準、節能意識，增加現代化的運營手段等入手繼續改進，同時還要考慮到孫營小學新址附近配套設施極不完善的特殊情況。區教委主任王學軍指出：學校的建設應迎合未來形勢的走向，建築形態要新穎大方，教室走廊等要寬敞明亮，同時要豐富設計層次，提高容積率。

雖然2016年的“930新政”沒有提，今年的“317新政”也沒有提，甚至今年北京供地計畫中也未明言，但現實就是：目前北京已經成交和正在掛出的所有商品住宅地塊均已全面實施了“限房價、競地價”的出讓方式。所有這些住宅用地，從土地出讓伊始就全面規定了未來的銷售均價和最高售價。

例如，正在掛出公示的豐台區西局地塊，未來商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。要知道，該地塊除了靠近西三環，地理位置優越外，周邊的次新盤龍湖西宸原著，其二手房價格也在12萬左右，這就導致該地塊的未來售價將遠低於當前的二手房價格。按照這種“限房價、競地價”的土地出讓方式，類似的情況將屢見不鮮。業內人士也認為，未來這些“限房價”土地轉化成商品房供應時，很明顯，將會對目前的商品房住宅定價形成影響。

土地與房價均全面限價

年末甚至明年的住宅市場會出現一個有意思的現象：以往遮遮掩掩的新盤，在定價方面不再是不能說的秘密，因為從土地出讓伊始，不少專案就被規定了銷售均價和最高售價。

9月7日，北京土地交易市場成交了朝陽孫河、門頭溝龍泉鎮兩宗經營性用地，其中備受關注的孫河普通商品住宅用地，採用了“限房價、競地價”的交易方式，對將來建設的商品住房均設定了銷售限價。最終，由泰禾全資子公司以59.6億元競得，並且居住用途建築面積的36%需自持，溢價率為49%。該宗地在出讓前就明確規定：銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不得超過71657元/平方米。

在今年以前的多輪土地出讓中，只要涉及住宅類用地，“限房價、競地價”都成了必選的方式。6月份，萬科、龍湖等四家聯合體以70.5億元競得的順義區高麗營鎮居住用地，同樣規定了未來售價：商品住房銷售均價不超過60508元/平方米，且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。

還有房山區的青龍湖地塊，宗地中商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。同時，掛牌檔要求其套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。最終，同樣由萬科、龍湖等四家開發企業聯合體以56.1億元競得。

不僅是已經成交的住宅用地，正在掛牌的住宅用地同樣無一例外地採用了“限房價、競地價”的出讓方式。9月1日，北京市國土局網站掛牌了兩宗住宅用地，其中一個位於海澱區四道口，另一個位於亦莊經濟技術開發區。兩宗住宅用地的招拍掛資訊顯示，海澱區四道口地塊的起始出讓價為人民幣12.36億元，其中商品住房銷售均價不超過85373元/平方米，且最高銷售單價不得超過89642元/平方米。而亦莊地塊的起始出讓價為人民幣46.4億元，商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

到目前為止北京市已經出讓和正在出讓的住宅類用地，全部開啟了限價時代。在這些土地中，既有遠郊區的密雲新城、延慶新城，也有近年豪宅紮堆的朝陽孫河區域和豐台西局區域，更不乏像大興舊宮板塊、通州台湖和亦莊開發區等改善型板塊，已經形成了全面覆蓋。

北京市國土局網站公開信息顯示，原來自主定價的商品住宅用地，如今已經全部變成了高端“限價房”，今年已經出讓和待出讓的三十多宗商品住宅地塊已經明確了未來售價。

區別於以往自住型商品房或部分偏低端“限房價、競地價”專案，中高端商品住宅地塊限價，在北京樓市還是破天荒——有業內人士認為，這也是北京近期一系列調控“組合拳”的一部分，反映出北京今年樓市調控、限制房價上漲的決心。

限價小戶型將入市但大多5年內禁售

不僅是限制了單價，令許多以自住為目的的購房人歡喜的是，不少熱點土地在出讓被限價的同時，還規定了必須有70%的部分建設為90平方米以內的中小戶型，結合房價限制政策，可以肯定的是，年末甚至明後兩年，都將有不少限單價、限總價的中小戶型產品入市，將對當前市場中大戶型高總價占主導的局面形成有效補充。

以上周成交的泰禾孫河地塊為例，公開信息顯示，該地塊土地面積約10公頃，總建築規模約11萬平方米。地塊中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上，即將來該專案銷售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

按照出讓規定，該宗地未來銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不得超過71657元/平方米。以此粗略計算，在不考慮地下開發空間的基礎上，僅有90平方米計算，該項目在未來形成供應時，將提供547套90平方米的中小戶型。

要知道，孫河是近年來新興的別墅聚集區，區域內未來將建設有國家級的濕地公園和直通三元橋的快速路。目前在售和已售的項目也均以別墅為主，輔以少量140平方米以上的平層洋房。單套價格在1000萬至4000萬不等。而泰禾新成交的地塊則意味著，未來區域將有低總價的小戶型供應，按照最高限價計算，一套90平方米的戶型，售價最高為645萬元，遠低於當前的市場價格。

為了避免類似的低總價小戶型被投資購房需求鑽空子，以其他方式抬高價格，市住建委還專門出臺了禁售規定：要求專案銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，任何迫使購房人接受高價的附加條件均不允許。不僅如此，包括泰禾孫河地塊在內，多個熱點限價並且實施“70/90”政策的地塊，也都加入了限售規定：自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後，5年內不得出售。對於真正有自住需求的購房人來說，也是實實在在的多重保障。

限價會多大程度影響區域樓市

根據北京市國土局網站的統計，截至目前，北京“限房價、競地價”地塊已有29宗成交，建築面積達到約380萬平方米。另外還有海澱區四道口地塊、亦莊地塊、豐台西局地塊和延慶新城四宗公示掛牌地塊也採用了“限房價、競地價”的方式。

其中，豐台西局公示的住宅地塊鄰近西三環，掛牌總價42億，建築規模10萬平方米，商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。據北京青年報記者現場調查發現，該地塊周邊的新盤和次新盤專案只有泰禾開發的西府大院和龍湖開發的西宸原著，其中龍湖西宸原著的二手房價格在12萬/平方米左右，其餘老舊二手房的均價也都在6萬至7萬元/平方米的水準。

中原地產首席分析師張大偉就認為，商品房住宅全部限價，未來銷售的價格將低於目前周圍商品房住宅價格，大部分專案價格甚至比目前市場的二手房次新房還低了10%左右。這將對目前商品房住宅定價形成影響。並且，這部分面積中100萬平方米左右是“70/90”地塊，也就是需要大部分建設成為小戶型商品房限價住宅。

至於具體對未來售價的影響，業內人士普遍認同的觀點是：不著急下結論，新型高端“限價房”會一定程度影響區域房價預期，但也不會明顯拉低區域房價。

為什麼？亞豪機構市場總監郭毅表示，一方面，新入市地塊和在售專案、前期出讓專案入市節奏上有差異；另一方面，新入市地塊受去年重啟的“70/90”政策限制，產品都將以90平方米以內小戶型為主，這和相關區域前期入市的高端產品存在差異。同時，類似孫河豪宅區已經成形，房價本身有區域價值的支撐。

“現在需要注意的，不是這類產品對區域房價的影響，而是這類 限價房 未來銷售的公平性問題。”有業內人士這樣提示說，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關係戶買房，尤其是這些“限價房”，低於周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關注的。

9月13日，上海掛牌出讓四幅租賃用地。作為唯一的競買申請方，上海地產集團最終以總價16.876億元底價包攬此次所有地塊，面積總計21.8萬平方，溢價率0%。

四幅租賃用地全部位於中環以內，地理位置優越。北蔡社區03-02、03-03地塊緊鄰軌交7號線芳華路站，相距換乘大站龍陽路站不足1公里，未來可以換乘到5條地鐵線路。古北社區E1-10地塊相距軌交10號線宋園路站350米，周邊配套有古北國際廣場。南碼頭街道濱江單元06-05地塊位於內環高架下，步行至黃浦江邊南碼頭渡口僅600米。漕河涇196a-08地塊距離上海南站地鐵站1公里以內。

這是上海第二次批量供應租賃用地，第一次出讓租賃用地時，也僅有一家競買人申請並以低價成交。根據規定，租賃住房物業將嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售，受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。

中原地產市場分析師盧文曦分析認為，此次出讓地塊全部由國企拿下，原因主要是：

首先，從推進租賃市場建設這點來看，需要國企央企承擔起這樣角色，貫徹相關意圖。

其次，加快租賃市場建設此前相關經驗不多，企業如何運作，如何開發等等也沒有樣板，國企除了綜合實力不差以外還有其特殊性，在整個過程中可以積累相關經驗，也可以發揮資源優勢，促進周邊相關配套工作進程，比如加快房地產reits工作推進等等。

最後，從地塊價格來看遠低於市場價格，由國企拿地，做好產品，落實吸引人才的目的，有利於保持城市競爭活力。

貴同區二手逾3成 4300萬入場

沙田火炭Mount Vienna以高市價出擊，最平入場費亦要4,300萬元，其中一伙複式戶呎價更高見4.3萬元，挑戰新界區分層式住宅呎價新高。

AG ASIA及興勝創建（00896）旗下Mount Vienna，只有12伙，全屬逾千呎的豪宅大單位，發展商昨日公布全數單位價錢，標準單位實用面積劃一為1,645平方呎，定價4,300萬至5,000萬元，呎價26,140至30,395元，全屬4房3套間隔。

頂層複式開價1.12億元

另有4個特色戶，包括地下連花園複式戶及頂層連天台複式戶，當中7樓A室（屬頂層連天台複式），連裝修及傢俬出售，面積2,605平方呎，索價1.12億元，呎價42,994元，若以此價成交即創新界分層式住宅呎價新高。

現時新界區最貴的分層單位，為藝人王祖藍妻子李亞男以1.14億元購入的大埔逸瓏灣連天台特色戶，呎價約4.07萬元。

根據價單資料，只有90天即供付款計劃可供選擇，並無直接扣減樓價優惠。發展商額外提供20%印花稅津貼，為買家支付從價印花稅及買家印花稅（如有），倘若所需繳交的印花稅金額少於優惠總額，或者毋須繳交買家印花稅，餘額才在樓價上扣除，不過名額只有4名，意味並非所有買家可取盡折扣。

如以樓價及呎價最平的2樓A室為例，定價4,300萬元，呎價26,140元，折實3,440萬元，折實呎價2.09萬元。另每個單位有一個車位認購權，車位定價280萬元。

項目附近已多年沒有新樓落成，晉名峰及御龍山已是樓齡較新的屋苑，晉名峰最近一宗922平方呎單位的成交，呎價僅約1.5萬元；至於御龍山最近一宗1,086平方呎的大單位成交，呎價則為1.3萬元。即使以Mount Vienna呎價最便宜的單位作比較，亦較同區二手樓貴33%至66%。

最快下周公布銷售安排

興勝項目管理董事周嘉峯表示，項目滿意紙預計可於明年第一季取得，最快下周三（20日）公布銷售安排，將以先到先得形式發售，不排除日後加價，將視乎銷售情況而定。又指項目累計約有480人到場參觀示範單位，大部分為新界東住戶。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今年首8個月3,000萬元以上一手私樓共錄819宗成交，較去年同期上升50.8%，而成交金額亦錄485億元，按年上升約45.2%，反映豪宅需求持續。預計本月一手成交宗數可達2,500宗，而中原城市領先指數年底亦可達165點。

另一方面，沙田九肚山尚珩將於今天率先開放示範單位予傳媒參觀，料短期內便會推售，在Mount Vienna高價出擊下，尚珩亦或以高市價推盤。

啟德OASIS KAI TAK推出低息高成數一按，最高可承造樓價8成，全期息口低至P減3厘（P為5.25厘，即實際息率2.25厘）；另將軍澳晉海亦擬引入120%按揭計劃。

今截票 最快周五加推

會德豐地產常務董事黃光耀表示，OASIS KAI TAK已入票的準買家中，約3成為區內新盤向隅客，其中大手A組準買家暫錄約20組，項目周五（15日）發售首輪130伙，最快即晚加推第二批單位，加價空間約5%至10%。

市場人士指，暫錄收票逾1,100張，超額近7.5倍，今日截票。項目準買家6成來自九龍區，新界及港島區客各佔逾2成，用家比例約8成，2成為投資者，非本地買家比例低於1成。

對於系內大埔洞梓農地或成港人首置上車項目，黃光耀指，該地仍待政府作最後決定，惟認為市場剛性需求大，私人市場空間較大，亦需視乎首置計劃推出數量，才了解策略成效，但不擔心會影響私樓樓價。

另外，美聯及經絡按揭為項目提供最高樓價8成一按，全期低至P減3厘（P為5.25厘），只適用於物業樓價500萬至833萬元，按揭由銀行或財務機構提供，須繳付按保費用。中原及中原按揭亦提供條款相若按揭，樓價低於1,000萬元物業，按揭成數最高75%。

晉海擬引入120%按揭

新地（00016）副董事總經理雷霆指，晉海將於日內開價，發展商昨天開放另一種3房戶型示範單位予傳媒參觀，單位面積623平方呎，屬屋苑3房單位入門版，雷霆指同類間隔設計的單位同區罕有，相信會引起搶購熱潮。

新地代理總經理陳漢麟表示，晉海將會提供多種付款辦法及按揭計劃予不同置業者，包括上車客及換樓客。會提供短、中及長期的財務安排，備用一、二按等，另有針對專業人士的按揭計劃。過往集團曾推出過的120%按揭計劃，很大機會再推出。雷霆稱，有關120%貸款安排，對象為接近供滿或已供滿物業的業主，屬短期過渡性安排，甚受買家歡迎。

馬鞍山白石地皮地價3個月炒高5成，發展局回應指，交易屬土地業權人的公司股權變動，一般不會在地契上限制，並強調單位出售的樓價與成本價無必然關係。

白石地多次轉手 業權人不變

宏安地產（01243）早前將白石耀沙路住宅地的6成權益，以24億元轉讓予碧桂園（02007），每平方呎樓面地價1.05萬元，較6月時購入價高出55%，引起市場關注官地炒賣問題，會否推高未來樓價。

發展局發言人昨日回應稱，地皮在2014年批予鋒尚有限公司後，至今土地業權人並沒有轉售該地皮，只是土地業權人公司的股權變動。

事實上，無論今次宏安轉讓6成權益予碧桂園，還是昔日宏安從亞洲聯合基建（00711，前稱俊和）等手上購入地皮，均是採用公司股權轉讓，持有地皮的註冊業主仍然是該間鋒尚有限公司。

同時，政府招標出售地皮的地契，包括上述白石角耀沙路地皮的地契，在取得滿意紙前進行土地轉讓設限，亦即是限制成功投標的公司將地皮轉讓與另一人士或公司，但不限制成功投標公司的股權出讓。

發展局解釋，股權出讓沒有改變業權人履行土地契約的責任，因此非一般地契需要規限的事項。

樓價與成本股權 無必然關係

對於成交會否影響樓價，發展局稱，樓價變動受供求因素、外圍和內地經濟情況、香港本身經濟和就業情況，以及利息因素等等影響，單位落成後出售的售價是按當時市價釐定，與成本價或股權出讓沒有必然的關係，政府不適宜揣測。

看好新地新世界 擁農地或內地土儲

本港樓價連月創新高，但券商摩根士丹利認為，樓價升幅已經見頂，明年樓價將無增長，不利地產股走勢，但相對看好農地儲備及內地土儲較多的新地（00016）及新世界（00017）。

大摩最新發表的報告指出，本港樓價今年已累升一成，主要由於美國加息幅度不如預期，發展商又提供各種按揭優惠，本地工資保持4%至5%增長，令港人的供樓負擔能力保持合理水平，加上失業率偏低，經濟溫和增長及股市上升，各項原因都為現水平樓價提供支持。

指樓價升幅見頂 新盤銷量將降

大摩稱，面對港美息差收窄，私樓供應增加，內地資本管制造成地價及樓價向下，認為中原城市領先指數（CCL）按年升幅已於6月見頂，未來升勢會逐步收窄，明年底增長更會放緩至0%，一手樓銷量將回落，令地產股價添壓。

現時本港銀行同業拆息（HIBOR）仍低於倫敦銀行同業拆息（LIBOR）約80點子，大摩認為，HIBOR每升100點子，每月按揭供款將增13%，勢對供樓負擔能力構成影響，但工資每增加5%，可抵銷息口上升50點子的效應。該行續稱，2017至19年的年均住宅落成量達1.8萬至2萬單位，較2010至15年的1萬至1.2萬單位為高，顯示未來住宅供應明顯增加。

新地新世界股價 未反映擁農地

特首林鄭月娥擬於下月發布的施政報告中，提出港人首置上車盤計劃，市場憧憬會加快發展商將農地轉換的效率。大摩指新地及新世界持有大量農地的因素尚未反映在股價上，同時新世界及長實（01113）擁不少內地土儲，有助集團分散投資，故看好新地、新世界及長實，上調新世界評級至「增持」，目標價升11%至12.5元。

商用物業市場方面，大摩指，過去5個月本港零售銷售市道逐漸改善，7月份零售銷售更按年增長4%，為逾兩年來最快增長，續租租金明年更會見底，令相關股份獲得估值重估的機會，調高希慎（00014）評級至「持有」。

公屋身價漲，黃大仙竹園北邨一個5按單位，銀主定價以538萬元於自由市場上推出，挑戰公屋樓價新高。

5按單位 銀主叫價11093元呎

市場昨新增至少4個銀主盤，包括竹園北邨橡園樓高層9室，實用面積485平方呎。

原業主1999年以27.8萬元向房委會購入單位，同年向銀行承造1按。

惟由2012年起，單位多次被抵押向財務公司借貸，其中2013年的一筆貸款涉及87萬元。連同一按，截至2015年單位累錄5次按揭及借貸紀錄。

玫瑰新邨銀主盤 4千萬開拍

目前單位已被銀主收回，以538萬元（連地價）放盤，呎價11,093元，較目前由大圍顯徑邨所保持的樓價紀錄500萬元，高出38萬元，亦意味着銀主盤定價進取，挑戰公屋樓價新高。

另外，單位同時以380萬元，於綠表市場上放盤，呎價7,835元，亦挑戰九龍未補地價的公屋樓價新高。

另外，東半山豪宅玫瑰新邨，有單位淪為銀主盤。根據忠誠拍賣行資料顯示，屋苑A座低層2室，實用面積2,590平方呎，拍賣開價4,000萬元，呎價15,444元，較市場成交呎價2.2萬至2.5萬元低。

最近關於內地樓市的政策頻繁出台，有傳媒報道，面向個人投資者的公募REITs產品的啟動已經進入軌道。內地經濟參考報稱，中國證監會正在加緊研究制定相關的政策法規。

報道引述中國房地產開發集團理事長孟曉蘇此前在公開場合透露，最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會來推動不動產證券化。而內地多家長租公寓管理企業在積極與證監會聯繫發行住房租賃資產證券化項目，尤其是REITs項目。

相關政策正在制定中

報道指出，在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。REITs又稱「不動產投資信託基金」，屬於資產證券化的一種方式。目前有房地產企業已經嘗試推出「類REITs」產品，但這些產品主要面向機構投資者，真正公募REITs產品至今還未推出。

隨著2016年國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，以及今年7月住建部、發改委、財政部等九部委聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等政策的出台，多個城市已推出相關的政策，以多種方式和渠道加快發展住房租賃市場。深圳、杭州等地近期出台的租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持。

住房租賃企業往往採取租入房源的輕資產運營模式，這種模式有利企業快速發展，但也導致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統融資；而部分持有房屋產權的公寓經營企業，則因為無法有效盤活資產，難以進行擴張發展。

業界：勢成重要融資渠道

業內人士表示，資產證券化(ABS)以及REITs的融資方式未來有望成為這類企業融資的重要渠道。中信證券資產證券化業務線執行總經理俞強認為，不論是基於租金收益還是租賃物業本身，ABS均可以為住房租賃企業提供存量盤活的金融工具，尤其是基於租賃物業本身開展REITs運作，可以協助住房租賃企業開展輕資產化運作。從長期持有資產轉變為專注於租賃住房管理，從而一方面促進企業快速提高租賃住房投資規模，進而推進住房租賃市場的快速發展；另一方面有助企業提高投資收益率，從而形成住房租賃市場的長效機制。

中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹表示，REITs是中小投資者在投資房地產實體外，享受房地產紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。