新莊位居亞軍 年增達122%

房市買氣回升，統計六都今年前3季建物移轉棟數，桃園市中壢區榮登賣座王，移轉量攀上6000棟，平均1天交易22棟，新北市新莊區以5206棟位居亞軍，年增幅達122%。專家指出，刺激交易量的共通點除重劃區多，新建案的讓利與屋主的降價亦是主因。

一掃去年買氣急凍的陰霾，今年六都交易轉熱，1至9月累計建物移轉量已超過15萬棟，較去年同期增加15.6%，其中前5名行政區的交易量表現突出，桃園市中壢區6056棟最多，新北市新莊區、桃園市桃園區及新北市淡水區皆逾5000棟，名列第5的台中市北屯區則有4369棟。

建設亦帶動買氣
從年增率來看，前5名皆較去年同期增加，以新莊區量增1.22倍最多。除因建案「鴻邦世界花園」、「超級城市」等交屋推升，全國不動產新莊中央加盟店店長陳志明指出，也因中古屋回歸實價行情，因此有不少買氣撐盤。
表現最亮眼的桃園市中壢區，不僅較去年同期成長17.3%，該區的移轉量也佔全市總量的1/5。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，除因高鐵桃園站特定區近期的交屋潮外，近年桃園市長鄭文燦在高鐵桃園站特定區推動多項建設，也間接帶動買氣。

除了受惠於高鐵桃園站特定區外，全國不動產中壢龍岡加盟店店長李欣政指出，過嶺重劃區也有新建案交屋潮的挹注，加上海華商圈、內壢以及龍岡地區皆屬近年交易熱區，且多數區域的單價甚至修正到1字頭，吸引買方回流。

龜山區量縮最多
雖然六都之冠由中壢榮膺，但量縮最多的也在桃園市龜山區，該區不僅將去年同期賣座王拱手讓人，移轉量更減少75%之多。江怡慧表示，龜山區從去年同期的5561棟，量縮到今年的1731棟，主要是去年4至6月有大量A7合宜住宅交屋潮，平均每月有破千棟的交易量，致使今年同期落差較大。

綜觀六都前3季表現，全國不動產企研室主任張瀞勻指出，能擠進交易熱區前5名有一大共通點，無非是重劃區多、新建案多，建商在餘屋壓力下有感讓利，也促使中古屋大多數屋主看破現實、回歸實價行情，不過也顯見房市築底態勢明朗化，未來房價盤整鬆動的機率將降低。

國產署今年最後一批精華區設定地上權土地下月開標！全台北中南共8筆土地，總面積5750.5坪，權利金底價總計達10.7億元，地上權存續期間皆為70年。專家分析，因地租糾紛不斷，建商對地上權土地目前多持保留態度。

權利金底價10.7億
這8筆精華區設定地上權土地，分別在台北市大安區2筆、台中市東區、太平區，及大甲區共3筆、高雄市三民區、鳳山區共2筆，屏東縣1筆，以鳳山區2725.9坪土地面積最大，底價3.4億元也最高。

國產署表示，土地多位精華地段，台北市大安區其中1筆近捷運忠孝復興站，地形方整，另筆位於捷運古亭站及中正紀念堂站間；台中市東區土地近台中車站，商機頗大，高雄市三民區土地近美術館環境佳。預計下周二在國產署中區分署舉辦說明會，11月6日開標。

創世紀不動產教育訓練中心總經理林宏澔表示，自台北市文山區「華固新天地」地上權住戶爆發地租糾紛後，許多建商對地上權土地多持保留態度。

但是，地上權土地也並非完全沒有利機，林宏澔表示，「若是坪數小、權利金底價較低，可以減少未來負擔高昂地租的衝擊，如台中市東區土地便相對合適。」但若像高雄市鳳山區近3000坪土地，未來若興建住宅，恐須考量住戶要負擔地租的接受度。

看壞比例為近5季最低

覺得房價還會繼續跌嗎？信義房屋針對官網使用者進行購屋意向調查發現，看屋民眾對於過去半年的房價感受，已經從去年第3、4季高達74%的有感跌幅降到46%，且對於未來房價看壞的預期，也是近5季最低。
專家表示，看好未來房市回溫，但房價短期內仍應處於盤整期。
據信義房屋第4季購屋意向的調查結果顯示，受訪者對最近半年的房價感受，從過去74%的有感跌幅，收斂到46%，且對未來房價的看壞比例，雖仍過半數佔6成，卻也是近5季來最低。

短期處盤整期
對比永慶房屋日前調查指出，全台看跌第4季房市的比例，已減少5個百分點至52%，且七大都會區對於第4季的房價看法，平均看跌比例也收斂許多，結果相當一致。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，民眾對於「近期的房價感受」與「未來的預期」兩個指標，看壞的比例都呈現收斂走勢，這是從2015年房市修正以來，民眾對房市悲觀看法的明顯改善。

大跌機率有限
「去年房市衰退嚴重，延續到今年有許多建商、中古屋賣方紛紛讓利。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，以房價較高的台北市來說，南港區「大同璽苑」同戶賠售1200萬元，單價跌幅達25%，因此民眾普遍認為有感跌幅過後，未來房市大幅走跌的狀況，應會較為和緩。
曾敬德認為，從調查中民眾對房市看法略為改善，反映到今年以來的市況，大致出現價格盤整與量能反彈，但現階段房市溫度僅是從冰凍庫逐漸回到常溫，絕大多數民眾對房價看法保守，「大跌機率有限，短期內仍是維持盤整的機率較高。」

豐原為台中市第二行政中心，為打造豐原副都心、促進豐原地區發展，台中市政府規劃「豐富專案」並重新定位，將朝生技產業園區發展。有議員2017年10月17日建議可規劃朝運動產業方向發展，市府表示，豐富專案內規劃有豐原國民運動中心，生技產業園區招商範圍以康健體驗為主軸，將納入運動器材、運動科學、精準醫療、長照輔具等產業，將同步帶動地方運動產業發展。

台中市議會定期會，由地政局長張治祥進行「豐富專案規劃執行進度情形」專案報告，指出市府已將豐富專案重新定位，將朝生技產業園區發展。市議員張瀞分、陳清龍、翁美春等人均關心豐富專案規劃情況，市議員張瀞分表示，豐原也有不少運動產業，建議也可朝向運動產業方向發展。

市府表示，豐富專案園區原本的都市計畫為金融服務專用區，為因應產業變遷迅速，並保有原本的分區使用，也配合中央政府「亞太生技醫藥卓越研發中心」的發展目標，將豐富園區重新再定位為生技產業園區，以生物科技結合大數據等技術，引入生技及智慧醫療產業；經發局並已於2017年編列預算辦理招商作業，進行招商文件、設定地上權及召開說明會等規劃事宜，預計2018年6月前公告招商。

園區第一期將利用1.96公頃的金融服務專用區土地規劃豐富生物資訊及生技創研專區，導入生物資訊、醫療管理、智慧醫療及生技產業創研中心等機能；而第二期則將豐富專案北側文中五用地規劃為約6.8公頃的產業專用區，並定位為生技實驗室，目前正進行都市計畫變更作業。

未來生技產業園區的招商範圍將以康健體驗為主軸，範圍包括運動器材、運動科學、精準醫療、長照輔具、彩妝保養、健康食品等，並希望導入運動產業及循環經濟的概念，帶動地方運動產業發展。市議員陳清龍也建議豐富專案中的豐原國民運動中心可適度調整為運動健康館，推動結合預防醫療及運動觀念的運動中心。

市長林佳龍對此表示，陳議員的建議會請地政局納入評估研究，也希望將康健體驗、農業、食安、養生、運動器材產業等，都納入一、二期規劃，讓園區的招商更成功，也可強化園區整體效益。此外，在豐富專案中，市府規劃0.58公頃面積土地作為體育場用地，並將興建豐原國民運動中心，其法定建蔽率60％，法定容積率為250％，運動局正辦理興建工程相關事宜，將配合2018年底豐富專案計畫區基礎工程完成後，進場施作。

市府地政局表示，豐富專案位於豐原區豐原大道與中正路交會處，計畫土地使用原豐原營區(陸軍台中區聯合甲型保修廠)所在農業區，區段徵收總面積為5.51公頃，其「變更豐原都市計畫(部分農業區為金融服務專用區、商業區、體育場用地、綠地用地、綠地兼滯洪池用地、園道用地及道路用地)」已經內政部都市計畫委員會2014年10月28日會議審議通過。

地政局指出，區段徵收行政作業已於2017年5月17日至6月15日進行區段徵收公告，目前正進行抵價地分配規劃，預計2017年12月召開抵價地分配作業說明會，2017年12月底前完成抵價地分配作業。

至於區段徵收基礎工程方面，其中先期圍籬及拆除工程已於2017年8月25日申報開工，截至9月30日止，原本預計進度8.83％，實際進度28.48％，超前19.65％，可如期於2018年4月將花博臨時停車場用地交給交通局規劃使用；全區預計於2018年12月底完成基礎工程。

「台北市內湖科技園區產業支援設施開發計畫BOT案」係依據促進民間參與公共建設法第42條規定開發，以「育成中心」為開發主體事業，目的是為協助產業轉型創新、推動新創事業發展，是全台灣第一件以「育成中心及其設施」作為開發主體建設的BOT案。

本案採BOT方式辦理，民間投資人僅取得契約特許期間之土地使用權，台北市府仍持有土地所有權；因台北市內湖區近年發展快速，土地公告現值及公告地價漲幅較高，其土地價值的提升，將反映於內科BOT案之50年特許期間的土地租金收益，預估市府可收益土地租金44.36億元。

本案基地坐落於內湖科技園區，依都市計畫相關規定，開發內容受有限制，無法做為大型商場使用性質，主體事業又為育成中心，需投入相當財力、專業人力與資源進行營運管理，獲益性較低，投資風險偏高；然三創BOT案以停車場為開發主體事業，附屬事業為商場可就資訊相關策略性產業產品進行展示零售，營運上相對例行，經營管理成本與相關收益無法相提並論，並非可單純以土地價值評斷權利金之高低。

促參案之核心價值為提升公共服務水準，基於推動促參案政策目標，秉持風險分攤、利潤共享原則，不以收取權利金為目的，且各案件之權利金之設定須考量開發內容、公共建設主體事業、附屬事業內容、興建營運所需投入成本等因素，以評估各投資計畫之財務收益及自償性，各案間皆有不同，不應相互比較。

知名家具賣場IKEA，近日才傳出標下美河市商場，要打造2萬坪的全台最大賣場，但卻很快就成了第二大，因高鐵局16日宣布，和外商公司簽約，將在桃園高鐵特區興建全台最大的IKEA，最快2021年初開始營運。

全台大拓點，根據蘋果日報報導，牛奶地產公司和高鐵局簽下50年的地上權合約，基地面積約1.36公頃，就位在青昇段、緊鄰高鐵站旁，總投資金額逾60億元，要打造台灣樓地板面積最大的IKEA商場，除了本業的家具、家飾販售，還有多數民眾最常光顧的餐廳、超市。

不過外商大手筆投資，在美河市據點看中的是新店區、文山區的人潮和消費力，但桃園高鐵特區呢？高鐵局表示，商場所在位置，交通便利、公共設施完善，最重要的是有人口成長紅利。知名商場進駐，對當地生活機能無疑是加分，不過商家最重視的「金源」真的有嗎？

錢潮和人潮密不可分，距離桃園高鐵特區最近的住宅區，就是青埔重劃區，範圍涵蓋中壢、大園區，但根據營建署統計的105年度低度使用住宅及新建餘屋，桃園低度用電住宅比例11.44%為，六都之冠，截至105年Q4為止，餘屋量更高達1.29萬宅，僅次於新北市，其中又以大園、中壢所佔件數最多，要人潮湧入，恐怕要等等了。

住家附近空地、巷道，只有自家人可以停車，外人都不能停嗎？專家指出，其實這些根本不算車位，警察也說，基本上是「先到先停」。

聯合報報導，桃園市警局交通大隊指出，應該是「誰先到誰先停」、誰都不能霸占，至於沒有畫停車格的巷道，其實是公有地，只要有路霸的行為，就可以開罰。律師潘維成也指出，住家附近巷弄、空地不是車位，而是「可以停車的空地」，大家都能停。

新北市府法制局指出，以花盆、桌椅、拒馬、鐵鍊、機車、自行車、攤架、市招等活動物品，或搭設活動車棚、水泥柱、鐵樁等固定裝置，將巷道停車空間占為己用，妨礙大眾對於該路段之使用權。

買房負擔的苦，購屋族最知道，不過如果先把炒房放一邊，除了營造成本外，會影響房價高低的就是地價，若從土地成本來看，其實官方認定的價值，還不到市價的2成！

再過半個月就要開徵的地價稅，去年台中因漲幅過高，惹得民怨四起，但自用住宅每戶平均稅額1056元，增加198元，市長林佳龍解釋，不論稅額或漲幅都是六都最低，而且台中市的公告地價，比例只占市價的14.61%，還是六都最低；換句話說，在政府眼裡的土地價值，遠比市場行情來的低。

儘管在官方的公告地價中價值不高，但對購屋族來說，要扛的還是行情價，根據永慶房產集團研展中心統計，台中9月平均房屋單價16.3萬元，和8月持平，再進一步看，也同時回到104年Q4房價最高點時期。

根據永慶房產集團調查顯示，近4成的台中民眾看跌今年第4季房價，且認為房價可能會在2018年探底。永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，房市回歸到自住市場下，價格沒有上漲空間，未來「盤整緩跌」趨勢不變，尤其是供給量大的重劃區，價格都還有向下修正的空間。

許多民眾不滿房價長期被公設灌水，內政部為更真實揭露房屋單價，正研議於實價登錄網同步公布每筆交易扣除公設後的單價，讓民眾知道「錢到底花在哪」。

我國新建案、新成屋公設比動輒30%起跳，導致民眾花了千萬元買房，實際使用的坪數卻遠比購買的坪數少；今年公設不計價、推動實坪制的議題廣受討論，有民眾7月於公共政策網路參與平台提案「房價改實坪制計價，公設坪數可登記但不計價」，不到一個月便達5,000人附議門檻。

內政部次長花敬群表示，各界對「實坪制」的定義未有共識，但至少短期內政部可在資訊揭露部分更加精進；資訊揭露更完整後，民眾就可以自行判斷房屋價值是否合理、要不要購買。

花敬群透露，內政部正努力精進實價登錄揭露資訊，未來希望實價登錄的每筆交易資料，可以進一步區分為包含公設的建物平均單價，以及不含公設的建物平均單價，民眾自行比對後，便可得到更精確的建物資訊。

舉例來說，現行實價登錄是公布建物平均單價，若同時公布扣除共有設施後的平均單價，民眾就可比對出買房子的錢有多少是花在可能看得到、很少用得到的公設上，進而依自己需求，挑選符合喜好的房屋類型。

內政部地政司官員說明，現在實價登錄網站的交易單價是包含主建物、附屬建物、共有部分的平均單價，內部正討論扣除公設後單價的實際執行細節要怎麼做。

房仲統計北市2000萬以內產品購屋熱區，前五名中，除了中山區，其他都在蛋白區，包括北投區、內湖區、文山區與萬華區，四區平均房價都在四字頭，顯示現階段民眾優先選擇住市郊，住大一點。

永慶房產集團統計實價資料近一年北市購屋總價，多數在2000萬以內為主，占比達六成。

進一步分析各行政區總價2000萬以內產交易情況，中山區占比14%最多，其次依序為北投、內湖、文山與萬華區，占比均在一成以上，五區合計占比近六成。

再觀察上述五區平均房價，僅中山區五字頭，均價一坪59萬元，其他四區都是四字頭，萬華成交均價一坪49萬最高，內湖48萬居次，文山區和北投區都只有44萬元左右。

以總價2000萬來算，在中山區平均可買到34坪，在文山和北投則可買到45坪。

觀察實際交易，中山區2000萬元以內產品中，交易量最大的是套房，占41%，顯示預算2000萬內的購屋人，如果要住市區，捷運便捷，百貨、辦公商圈密集的中山區是首選，但以小宅為主。

至於其他四個2000萬總價熱門購屋區，套房占比都不高，僅一到兩成，其中北投區、內湖區與文山區都以公寓居多，占比44%至51%，萬華區電梯大樓交易占比37%，略高於公寓的36%。

永慶房產集團資深經理謝志傑表示，公寓主要房型規劃以三房為主，符合一般家庭的居住需求，房價普遍也較大樓便宜一成以上，加上公寓公設比低，坪數實在，雖然公寓屋齡較老舊，需要爬樓梯，但對於低總價預算的一般家庭而言，反而是適合的房產標的，也因此吸引購屋者買進。

　自鬱亮出任萬科董事長後，這家地産龍頭也開始加速轉型的步伐。國慶假期剛一結束，其便接連發力物流地産和産業新城。同時，還成為第一家在雄安新區注冊公司的房企。

　　對此，有業內人士指出，萬科給自己的定位已經從傳統的住宅開發企業變為“城市配套服務商”。傳統住宅銷售業務佔比一半左右，另一半市場來自新業務，也成為公司設立的轉型目標。而從萬科目前的財報上看，新業務佔比仍較少，因此發力相關業務也就成了公司的必然選擇。

　　10月11日，萬科發布公告稱，基于公司物流地産業務的發展戰略，綜合考慮目前市場環境，公司下屬企業萬科産業園和乾元晟投資、江蘇信托、博裕物流、飛虹壹號擬共同投資設立一支物流地産投資基金。物流地産投資基金的認繳出資總額為60億元，其中萬科産業園擬認繳出資額15億元，佔比25%。同時，若全體合夥人一致同意，投資基金可增資，但合夥企業增加出資後的出資總額不得超過200億元。

　　萬科方面表示，公司參與設立擬投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地産項目的物流地産投資基金，有助于公司借助外部合作方力量，加快公司在物流地産領域的投資運作。

　　鬱亮此前也表示，“物流倉儲本身便屬于萬科的優勢業務，公司在全國處于前5的位置，未來如能跟普洛斯合作，我們的目標應該是全球第一，而不只是中國第一。”

　　據悉，由萬科、普洛斯管理層以及多家機構組成的中國財團擬以790億元對普洛斯進行收購，其中萬科持股21.4%。對此，萬科董秘朱旭在近期召開的電話會議上表示，目前私有化仍然在進行當中。普洛斯在中國有超過5000萬平方米的物流地産面積，而萬科僅為300萬平方米，參與普洛斯私有化更多的是學習其先進的物流地産經驗。

　　而根據招銀國際的統計，截至9月底，萬科物流地産業務累計獲取項目36個，總建築面積約280萬平方米。其中僅在今年三季度，公司便投資了14塊物流地産，權益建築面積達105萬平方米，投資提速非常明顯。

　　就在萬科宣布入股物流地産投資基金的第二天，其又與成都市簽署了戰略合作框架協議，簽約項目包括新建萬科集團中西部區域總部基地、天府國際金融中心、空港新城萬科智慧物流城、簡州新城萬科生態夢想城和雙流區萬科創新夢想城等。

　　對此，鬱亮表示，成都是萬科中西部發展的門戶，未來幾年萬科擬在成都新增投資2000億元，開展成都産業新城投資建設。

　　“萬科可以在成都做很多方面的配套服務，從房子的賣到租以及物業服務，還有軌道物業、小孩讀書、物流業務等，並希望萬科能夠在更多領域參與成都發展。”鬱亮表示。

　　實際上，通過對各地産業新城的投資建設，也給了萬科各項新業務一個發展的空間，例如萬科的長租公寓項目以及養老、教育等業務。

　　“目前包括恆大、碧桂園、華夏幸福等大型開發商都十分重視産業新城的建設，産業地産也被視為房企另一個利潤增長點，且由于龍頭房企綜合實力較強，可以獲取更多的資源投入到新城的建設中，有利于園區的長遠發展。但各家公司也仍需避免走重城輕産的造城老路，著重打造好園區産業鏈的建設。”有業內人士稱。

　深交所近日發佈公告稱，“新派公寓權益型房托資產支持專項計畫”正式獲批發行，擬發行金額為2.7億元。這被市場稱為國內首單長租公寓資產類REITs（房地產信託投資基金）產品。

　　事實上，政策接二連三出臺，使得長租公寓市場面對著前所未有的政策紅利。但業內人士表示，長租公寓市場仍缺乏金融創新和配套產品，而長租公寓又是非常適合資產證券化的，預計未來ABS（資產支持證券）、CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）以及REITs將成為長租公寓市場金融創新的主流產品。

　　萬億長租公寓市場成資本風口

　　從2016年國務院發佈的《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，到今年7月九部委聯合發佈的《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，以及在此背景下數個城市發佈的關於“租購並舉、租售同權”的相關政策，租賃市場迎來了前所未有的機遇期。

　　鏈家研究院去年底發佈的《租賃崛起》報告指出，目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。而其中，長租公寓在這波紅利中成為了市場的下一個風口，吸引了資本競相湧入。

　　西南證券(5.800, 0.00, 0.00%)表示，租售同權的宣導下長租公寓將迎來快速發展。長租公寓連接存量資源和租戶需求，顯著提升房屋使用效率和租戶體驗，是實現租售同權最好的實踐，發展空間廣大。

　　長租公寓，是向特定人群提供長期居住空間和居住服務的產業，顧客以本地工作、生活的流動人口為主。通常將從業主租賃過來的房屋進行統一裝修改造後，再對外出租。租賃形態主要分為“集中式”和“分散式”兩種,集中式公寓是對整棟樓進行集中管理；而分散式公寓是將分散在各處的個人房東房源進行整合管理，以公寓品牌對外出租。

　　在這個市場上，有萬科等房地產公司入局，也有鏈家等房地產仲介參與，而魔方公寓、You+公寓等青年長租公寓品牌的出現更是引得資本青睞。

　　2014年，小米創始人雷軍決定對You+投資1億元引爆市場；美國華平投資集團於2013年對魔方公寓進行了6000萬美元B輪投資，2015年追加投資至近2億美元，去年4月魔方公寓已完成近3億美元的C輪融資。

　　今年8月，中國平安(57.940, 0.77, 1.35%)集團旗下的平安好房正式宣佈投資公寓系統服務商水滴管家，投資金額上千萬美元。水滴管家從2015年11月正式上線，截至今年9月，已有超過14000個註冊用戶，累計上傳房源100多萬間。

　　長租市場急需金融創新

　　國泰君安(21.010, -0.20, -0.94%)資管公司在其研究報告中表示，在長租公寓行業迅速發展壯大的同時，增加房源成本高、裝修投資大、融資獲取難等問題也逐漸浮出水面，成為制約這個行業進一步發展的“緊箍咒”。

　　“長租公寓的金融服務和產品仍太少，而它的行業特質又必須有相應的金融產品支援才能迅速擴大規模，從而攤薄運營成本，更快進入盈利期。”水滴管家創始人馮玉光對第一財經記者表示。

　　國泰君安資管分析稱，中國長租公寓行業主要採取輕資產的運營模式，大部分長租公寓運營商因無法提供資產抵押，較難獲得低息借款，這對它們以盤活存量資產進行擴張的打法造成了一定阻礙。

　　“過去長租公寓公司規模太小，銀行一般沒有太大的積極性，因此只能對接一些P2P資金，整個行業的融資實際利率高達15%到20%。”馮玉光稱。

　　業內專家認為，長租公寓的本身特性是非常適合資產證券化的。

　　“長租公寓行業的債務人較為分散，且收取押金、先收租後入住等行業特性使得收款風險較小，在滿足其他條件的前提下，十分適合通過資產證券化的方式進行融資。”國泰君安資管表示。

　　馮玉光同樣認為，長租公寓是非常好的金融底層資產，因為其不僅有穩定的現金流，而且目前相對於需求來說供給並不充裕，在政策和一線城市人口紅利的加持下，從趨勢上來說，只要公寓選址合適並且適銷對路，高出租率不難實現。

　　ABS、CMBS、REITs等將成主流

　　據馮玉光介紹，目前在租賃領域比較常見的金融產品包括以租客作為借款主體、“二房東”承擔利息的租房金融分期產品；以及以業主為借款主體、“二房東”進行還款的“業主貸”產品。但這些產品面臨諸如對二房東的風控較難、發生頻次較低、營運成本較高等挑戰。

　　“相比而言，目前在國內租賃市場，在國際市場上常見的ABS、CMBS和REITs應用還不太廣泛，但上述三種金融產品預計會是未來長租公寓市場的主流產品。”馮玉光稱。

　　其中，ABS的邏輯是，理論上債權、未來收益權等任何可以在未來產生現金流量的權利都可以進行資產證券化融資；而CMBS屬於MBS（抵押貸款支持證券）的一種，其底層資產通常為商業地產、物業的未來收益權，其性質與ABS類似，在國內商業地產領域已有多單發行，但在長租公寓市場則較為少見；和CMBS的債權類投資工具性質相比，REITs則為權益類投資工具，由REITs公司持有物業。儘管此前的政府發文中反復強調推進REITs試點工作，但由於國內目前還未出臺清晰的配套監管法規和稅收政策，因此目前發行更多的是類REITs產品。

　　而在此次國內首單權益型長租公寓資產類REITs產品10月11日破冰發行之前，今年1月11日，魔方公寓宣佈“魔方公寓信託受益權資產支持專項計畫”成功設立，成為國內ABS發行歷史上的首單公寓行業資產證券化產品，募集資金總額為3.5億元。8月，鏈家旗下長租公寓品牌自如也發行了“中信證券(17.900, -0.07, -0.39%)自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計畫”，該項ABS發行規模為5億元。

　　據馮玉光透露，水滴管家也計畫發行5000萬元左右規模的ABS。“房地產行業目前資金周轉率在0.3~0.5，而集中式公寓的周轉率只有不到0.2。在這樣的情況下，利用ABS、REITs等金融產品來盤活存量資產，不斷擴大收入及擴大規模來分攤成本就成了必需。”他表示，“金融產品相關收入預計將是水滴管家未來的最主要收入來源。整個長租公寓的金融創新剛剛起步，在這個領域一定會有更多新的金融產品和服務出來。”

（16日）下午3時，在廣州公共資源交易中心二樓的拍賣大廳，誕生了廣州首宗搖號全自持住宅地塊。三家競拍者均到現場，最終，幸運球花落科學城（廣州）投資集團有限公司。

該宅地位於科學城，將全部用於建設工業企業員工租賃用房，不得銷售。宅地最終競得人對媒體坦言，這塊地樓面價10416元/平方米，其實成本蠻高，未來將建做住宅來出租，預計明年初動工。

而廣州市國土和規劃委員會下午表態稱，此次試水“只租不售”新做法，為探索樓市健康發展新常態提供了新鮮經驗和有益借鑒。

9月11日，廣州市國土資源和規劃委員會公開掛牌出讓廣州市黃埔區KXC-K1-9地塊。該地塊為居住用地，面積7030平方米，出讓起始價為15150萬元，用於建設工業企業員工租賃用房，項目建成後必須整體確權並自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致，租賃物件須經黃埔區人民政府審核同意。該地塊吸引了多家單位參與競買，10月11日，經過6輪報價，KXC-K1-9地塊由185號競買人報出最高限制價21967.5萬元，最終願意參與搖珠共有3家競買單位。

只租不售！廣州誕生首宗搖號全自持住宅用地


按照規則，10月16日下午3點，通過現場搖號方式，確定最終競得人。

在搖號現場，參與搖號的三家企業分別以三顆小球標著1、2、3號，其中包括金地、佳大集團，以及科學城投資有限公司。15點，開始搖號。整個過程，如同雙色球，三顆小球滾動翻轉。最終，搖號機開出3號科學城投資。這意味著，科學城（廣州）投資集團有限公司既是廣州首宗搖號地塊的最終競得人，也是廣州首宗100%自持宅地的得主。

廣州市國土和規劃委員會今日下午表態稱，KXC-K1-9地塊是廣州首宗公開掛牌出讓只租不售的住宅用地，也是首宗通過搖號確定最終競得人的住宅用地。KXC-K1-9地塊的出讓是落實中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位和國務院《關於加快培育和發展租賃住房市場的若干意見》文件精神的具體行動，有利於培育和發展住房租賃市場，構建購租並舉的住房供應體系；有利於促進廣州市房地產市場平穩健康發展；為探索樓市健康發展新常態提供了新鮮經驗和有益借鑒。

分析人士表示，租賃市場是房地產長效機制中不可或缺的重要一環，有助於穩定房地產市場。

建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，才是促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。專家認為，實行購租並舉，培育和發展住房租賃市場，是實現居民住有所居的重要途徑。從構建多層次住房體系的角度來看，住房租賃市場有很大發展空間。

近期，各地住房租賃政策密集出臺。東方證券一份報告預測，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。

東方證券一位分析師昨日表示，租賃市場是房地產長效機制中不可或缺的重要一環，有助於穩定房地產市場，促使房地產回歸居住屬性。中國一線城市租賃人口及市場規模遠小於紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要原因在於其租金水準較低和租賃人口比例較低，未來我國一線城市將持續佔據市場最大份額，市場規模有望翻番。

東方證券研究報告指出，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。經測算，全國租賃人口1.9億人中，主要由流動人口及高校畢業生構成。未來中國租賃市場的“主戰場”就在一二線城市，因此選取了4個一線城市及23個二線城市進行詳細的拆分計算，測得目前我國的租賃市場規模已達1.3萬億元，其中一二線城市的份額占比分別為31%、20%。但與發達國家的成熟市場相比，無論租賃人口還是整體租賃市場規模都還有較大的發展空間。

此外，該報告預測，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。租賃人口的增長來源於持續增長的流動人口規模，城市化進程進入第二階段，將有更多人口從中小城市向大城市聚集，將給一二線城市提供增量租賃人口。同時，租金水準也將隨可支配收入及CPI的增長而上升。

東方證券該分析師表示，一線城市紛紛在未來土地供應計畫中增加了租賃用地的供給，並已開始逐步落實，上海已出讓6塊純租賃用地，另有10塊土地將規劃用途更改為租賃用地。未來二線城市的份額占比將從20%提升至27%，將是最大的增量市場。品牌公寓公司也已意識到這點，開始積極搶佔佈局這類城市。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進10月17日在接受《證券日報》記者採訪時表示，當前租賃市場正經歷從“舊租賃”向“新租賃”轉化的階段，比如說過去的租賃更多的是強調租客和房東之間的權利義務關係，但實際上當前類似的租賃還是具備了一些新元素，包括長租公寓的創新等，都是這一輪租賃市場發展的新特點。而各地的租賃用地的增加等，也符合此類租賃市場發展的新導向。

“未來租賃市場的發展規模預計會有繼續增大的可能。一方面人口規模繼續增長，相應的租賃需求會上升，另一方面租賃市場的需求還會有進一步釋放的可能，包括租賃房源的面積增大等，這都會帶來很多新的市場機遇。而從發展方向看，根據上海當前的試點，預計後續大城市的市中心會形成各類租賃房源，以更貼近租房者的需求。”嚴躍進表示。

由於密集的調控，一線城市今年內成交大跌。中國指數研究院昨發佈今年深圳樓市前三季度成交報告指，全市共成交新房和成交面積分別為17,237套和173.07萬平米，分別同比大降44.5%和46.73%。

在調控政策影響下，深圳樓市今年3月新房成交量處於歷史低位的8.03萬平米；二季度回升，6月份成交29.23萬平米，創今年新高；三季度成交量保持平穩。

從成交面積看，70平米至100平米的剛需戶型為市場成交主力，佔比62.27%；從價格來看，總價300萬至 700萬元（人民幣，下同）的產品為成交主力，佔比59.45%，但較去年同期下降9.13%，其中450萬元至500萬元的產品同比下降7.02%。

上海市的情況也相類似。據上海中原地產數據顯示，上周（10月9至15日）滬新建商品住房成交面積9.1萬平方米，雖然較國慶那一周有360%漲幅，但不足10萬平米的成交量還是明顯偏低。供應方面再度出現掛0，亦是上海連續2周沒有項目入市，反映出開發商對樓市銷售市場信心不足的表現。此外，上周均價為45,094元（人民幣）/ 平方米，環比下跌7.0%。

與樓市銷售持續冷清局面相反的是，內地租賃需求正在被持續釋放。58同城數據研究院最新調查報告顯示，全國租房需求5年裡增長迅速，四大一線城市增幅更高於全國。

一線城市跑贏 5年增達1.2倍

報告顯示，相較2012年，去年全國租房需求增幅高達102%，出租房源供應量增長93%。尤其是北京、上海、廣州、深圳四個一線城市需求高於全國，5年來增幅達120%，其整體需求量佔全國總需求量的20%。另外，熱點二線城市的租房需求亦不容小覷，杭州、成都、長沙、鄭州等，2016年對比2012年，租房需求增長超150%。

對於租賃需求的提升，國內租賃政策在近期密集發佈，據不完全統計，截至目前，全國共有超過8個省份20多個城市出台租賃政策，多數都是集中在8至9月發佈。

國家級租房條例或加速問世

與此同時，國家層面的住房租賃管理條例也正在加速立法。據國家住建部相關人士透露，國內第一部《住房租賃管理條例》近日已在徵求意見和建議流程中，立法中包含租售同權以及鼓勵機構進入租賃行業等相關制度。

新地（00016）近兩年採取「月月有樓賣」的推盤策略奏效，去年成為吸金最多的發展商。據中原地產統計，今年首三季新地負責銷售的樓盤，登記金額270億元，雖然與去年全年的399億元及2010年歷史高位近439億元尚有距離，但新地第四季仍有多個新盤蓄勢待推，除將軍澳日出康城晉海II外，北角海璇第1B期及西鐵南昌站上蓋匯璽發展項目第3期均屬百億大盤，該集團今年賣樓收益隨時進一步發力刷新歷史紀錄。

晉海II最快周日發售

海璇第1B期共提供355伙，已獲批售樓紙，新地副董事總經理雷霆日前表示，項目擬短期內軟銷，極有機會月內發售。至於匯璽發展項目第3期，發展商亦明言於今季內推售，現時正待批售樓紙，項目共1188伙，較上半年推售的2A期提供1050伙，規模更大。匯璽2A期今年3月開盤，不足1個月沽出逾90%，至今累售969伙，套現逾131億元。

另一方面，短期內將進行首輪發售的晉海II，新地代理總經理陳漢麟透露，將於日內公布銷售安排，最快周日（22日）發售。同系銷售近尾聲的晉海，尚有20伙未發出價單，集團於短期內將公布銷售安排，以招標方式發售其中兩伙，包括晉海天池屋及頂級四房連平台特色戶。晉海共有5伙天池屋，每戶天台均設按摩池，以1A座53樓A室為例，實用面積1132方呎，內置樓梯直通920方呎天台。

領展（00823）擬大規模標售旗下17項商場物業，本月初完成首階段截標後，火速選定最少6個財團進行次輪入標，包括早有在港投資經驗的房地產基金及鮮有涉足香港市場的海外基金，將於下月截標，料年底前有結果。

領展於上月選定17項、市值145億元的商場後，隨即作出首階段招標，並於本月3日截標。據悉，共有至少12個財團入標，包括美國黑石集團（Blackstone）、阿聯酋主權基金阿布扎比投資局（ADIA）、中信集團旗下中信資本等中外資金參與。

傳黑石Brookfield等入圍

由於反應熱烈，領展短時間內選出最少6個財團進行次輪競投。消息指出，不少入標的中資財團已出局，另阿布扎比投資局亦未能晉身次輪入標名單。海外財團中，除有黑石之外，主要投資北美的加拿大房地產投資基金Brookfield亦罕有入標，並入選次輪投標。

其餘獲邀財團多具有在港投資經驗，包括於2015年以天價逾73億元買入尖沙咀香港洲際酒店的私募基金基滙資本、在港早有投資商場經驗的鵬里資產等。在港持有商場及商廈的美資基金安祖高頓，據悉則會夥拍里昂證券房地產基金合組財團出擊。

領展發言人回覆，就7月26日公布管理人擬就領展之資產組合進行策略性評估，檢討仍在進行中，評估可能會或不會導致或引發任何交易，一旦有任何消息會向外公布，現階段並無任何補充。

是次領展出售17個商場，分布屯門、黃大仙、葵涌及馬鞍山等，涉及金額為歷來最大，屬意只出售予一至兩名買家，以確保買家在購入商場後會作長線投資，而不會進行拆售。

10大屋苑逾半呎價升 黃埔交投按月倍增

施政報告未有加辣，刺激10大屋苑交投升溫，本月最新成交宗數已突破110宗，較上月同期升35%，其中黃埔花園暫錄14宗按月倍增，另逾半數屋苑呎價續升。

前綫代理指出，10月份成交不少是來自數個月前累積的購買力。在新盤銷情造好及施政報告對樓市無即時影響、市場明朗化下，買家加快入市步伐。本報統計10大屋苑最新價量表現，10月份暫錄111宗成交，較上月同期82宗，增加35%，有7個屋苑交投升。

嘉湖錄30宗買賣 表現最佳

當中，中價屋苑表現好，紅磡黃埔花園本月已錄14宗成交，較9月份全月12宗多，並按上月同期6宗，增加1.3倍。最新成交包括黃埔花園10期2座中層C室，實用面積910平方呎，3房間隔，以1,598萬元沽出，暫屬本月樓價最貴，平均呎價17,560元。

至於龍頭屋苑鰂魚涌太古城，單日連錄3宗成交，10月份暫錄12宗成交，成交包括海棠閣極高層E室，實用面積922平方呎，3房連套房，以1,740萬元沽出，呎價18,872元。

雖然施政報告中表明會協助買家上車，惟未打擊上車屋苑天水圍嘉湖山莊表現，本月暫錄30宗成交屬10大屋苑中最多，另按月同期增加7成，當中近一半成交，是於施政報告公布後錄得。不過，成交突然轉快，屋苑的鎖匙盤已減至50個，較上月的70個少3成，兩房入場價由430萬元起。

中原：500萬私樓成交料多3成

至於樓價方面，在成交量增加帶動下，6個屋苑呎價較9月有所上升，以長沙灣泓景臺表現較理想，本月暫錄4宗成交，平均呎價報15,691元，較9月份的15,363元，暫升2.13%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，施政報告主導市民置業，而非遏抑需求，消息可刺激樓價500萬元以上的私樓物業，短期內交投增加3成，情況會持續至美國加息之前。

而本月全月10大屋苑的成交量（該行統計的屋苑與本報有別），料可達至200宗以上水平，較9月份全月該行錄得的162宗，上升約23%。至於樓價方面，則維持今年中原城市領先指數可達165點的預測，較最新報159.89點，有約3.2%的上升空間。

近兩年本港接連出現全幢商廈的買賣交易，券商大和資本認為，現時本港樓市價值仍然合理，其中寫字樓是此一輪樓市周期的領跑者，相信隨着更多公司來港設立辦事處，甲級寫字樓的需求仍然熾熱。

大和資本香港研究主管簡國裕指出，長實（01113）出售中環中心的交易尚未獲證實，但這宗潛在交易與過去24個月的商廈買賣交易相匹配，進一步印證本港樓市踏入大都會時代。

千億已湧入 保守資金續入市

他表示，過去兩年共有約1,000億元資金流入寫字樓市場，部分參與者更是在本港房地產市場有數以十年計經驗的公司，他們過往被視為保守及財務上較審慎的一群，但都選擇在樓市買賣上摻下一腳，反映他們相信本港樓市在未來十年可以開拓新一頁。大和重申對本港樓市給予「正面」評級，認為樓價仍然合理，相信發展商繼續有效運用其資本管理。

山頂南區豪宅今年第三季成交保持平穩，成交宗數及金額未錄得大幅上升，買家憧憬第四季有不少一手豪宅供應，抱持觀望態度；而今年第四季有多個豪宅盤推出，料2億至4億元豪宅現樓將成市場焦點。

第三季35成交 按季升9%

中原地產山頂南區董事何兆棠表示，今年第三季山頂南區豪宅整體錄約35成交，按季上升9%，成交金額38.45億元，按季上升3.6%。因第四季山頂南區將會有較多一手全新盤，如MOUNT NICHLOSON第3期等會推出市場，買家傾向先比較全新盤及餘貨單位再作打算，因此第三季區內一手豪宅成交大跌，第三季共錄得2宗一手成交，一手成交量較上季6宗跌67%，買家維持觀望。

今年第三季山頂南區租賃市場成交宗數及成交金額均錄得上升，比上季升25.8%至156宗，而成交金額亦上升34.5%至1,563萬元。第三季屬傳統暑假租賃旺季，租賃成交量升幅符合預期。不少業主等待合適機會換樓，會先租出本身持有的物業，再租用面積較大的單位，大額租賃成交有所上升，平均呎租54元。

展望下季，何氏預計第四季多個全新項目可望推出市場，料售價2億元至4億元全新豪宅現樓成市場焦點。二手市場方面，二手業主換樓及減持活動頻繁，交投量將增加30%，出現實際「豪剛需」，二手樓價仍然低水。

　　市場氣氛仍旺，當中租置房屋續成「上車樂園」，高價交投不斷，其中青衣公屋長安邨安湖樓高層戶，於自由市場以399萬元成交，呎價11404元，呎價創區內公屋新高。

　　利嘉閣首席聯席市務董事彭錦添表示，青衣公屋長安邨安湖樓高層16室，面積349方呎，向北望部分海景，單位年初叫價410萬元放盤，累減11萬元，新近以399萬元（自由市場價）獲上車客承接自住，呎價11433元，呎價創區內公屋新高。彭氏補充，區內公屋放盤罕有，現時只有1、2個放盤，每方呎叫價約11000元。原業主於2009年以81萬元（未補地價）購入單位，扣除補價後料獲利不俗。

　　世紀21奇豐分行經理莊瑞生表示，馬鞍山居屋富寶花園8座中層E室，面積431方呎，2房間隔，向東南望山景，原叫價480萬元，放盤1個月，最終以475萬元（自由市場價）易手，呎價11021元，成交價創屋苑新高。原業主於2014年5月以296萬元購入，當時已補地價，帳面獲利179萬元，升值60%。

　　另一方面，私樓市場交投不俗，當中有大型新盤開售的將軍澳區錄多宗高價成交。利嘉閣聯席董事梁敬嚴指，將軍澳都會駅2座高層B室，面積678方呎，3房1套連士多房間隔。業主原開價1100萬元，及後減價32萬元，以1068萬元沽出，成交價創屋苑同類新高，呎價15752元。

　　利嘉閣分行經理羅志雄指，同屋苑2期城中駅7座高層G室，面積503方呎，2房間隔。原叫價725萬元，施政報告出爐後即反價3萬元，以728萬元成交，呎價14473元。

　　美聯高級營業經理吳嘉權表示，沙田碧濤花園嘉麗閣中層H室，面積712方呎，3房間隔，望山景，日前叫價750萬元放盤，獲同區換樓客放盤當日即睇即議價，終以715萬元易手，呎價10042元。

　　中原高級分行經理李嘉寶表示，大坑尚巒低層F室，面積398方呎，1房間隔，向東南望山景。業主叫價830萬元，終減17萬元，以813萬元將單位易手，呎價20427元，成交價較市價低5%。

　　利嘉閣分行聯席市務董事伍敬然透露，大圍名城2期1座高層SC室，面積961方呎，4房1套間隔，外望獅子山景，以1708.8萬元連車位沽出，呎價17781元。

日本單身老人難租屋，據日本租賃住宅管理協會的調查，有65％的房東不想租房給單身老人，主要是因為擔心他不繳房租或死在房裡。日本政府為確保老人居有定所，25日起將活用閒置的空房、空屋出租給單身老人。

共同社報導，日本2015年時65歲以上的單身家庭有601萬戶，預估2035年將增加到762萬戶。然而許多單身老人和低收入的單親家庭等，即使想租房子都因房東擔心老人孤獨死或滯繳房租而遭拒。

日本政府於是擬定活用空屋的對策，讓願意出租給單身老人的房主主動登記，自治體將提供房屋裝修費和一部分房租等，以確保老人能租到房。日本政府的目標是，至2020年度末之前，日本全國有17萬5000戶住宅登記出租。

據日本總務省2013年度的調查，日本全國的空屋共有820萬戶，為20年前的約1.8倍，其中具耐震性且離車站1公里以內的空屋達185萬戶。

新的制度將根據4月成立的《住宅安全網修正法》，讓空屋屋主向都道府縣、市政府等提出出租住宅申請。登記條件有（1）不能拒絕出租給老人（2）室內面積在25平方公尺以上（分租房則在9平方公尺以上）（3）具耐震性等。

自治體會將登記的出租住宅資訊公開刊載在網站上，並監督以防止發生租房糾紛。若登記的空房有必要進行耐震施工或裝修成無障礙空間時，將提供屋主最高200萬日圓（約台幣54萬4000元）的補助，還提供低收入戶1個月最高4萬日圓（約台幣1萬多元）的房租補助，提供連帶保證公司最高6萬日圓（約台幣1萬6000多元）的債務保證費補助等。

此外，為照顧老人搬入後的生活起居，將指定社會福利法人和NPO組織為「居住支援法人」，以提供老人必要服務。每個自治體也將結合「居住支援法人」、不動產相關組織等組成居住支援協議會，協助尋找適當的租屋及房東、房客。