盤整縮小價差 「4字頭我接受了」

台北市中心房價表現兩樣情，因學區優勢，房價表現相對強勁的中正區，今年大樓平均行情來到每坪近80萬元，較2015年成長逾8%，而大安區今年平均行情單價雖站穩80萬元大關，但連續2年衰退，較2015年價跌1成。

台灣房屋智庫統計台北市屋齡3年以上住宅大樓近3年價格，發現中正、文山及內湖等3區皆成長，中正區比2015年成長8.5%最多。另外，北投、松山、南港、大同、萬華及大安區，行情則連續2年下探，萬華、大安區下修9~10%最多。

中正學區買盤強
2015年中正區大樓行情每坪約73.5萬元，今年則有逼近每坪80萬元的實力。台灣房屋中正加盟店店東李毅甫認為，中正區2015年下修幅度大，但區域文教氣息濃厚，還有台、師大等一流學府及公教人員穩定買盤，「今年起，買氣明顯增加，2~3房電梯產品的帶看率頗高，尤其羅斯福路以西到重慶南路一帶，是市大附小、國語實小和中正國中學區，6字頭有機會買到20年以上電梯大樓。」

文山區今年平均每坪49.2萬元，較去年成長6.5%，較前年成長近4%，漲幅第2。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，文山區價格和產品類型，都比較貼近購屋族需求，「房價盤整2年，在各行政區間價差縮減下，同樣低總價預算，買屋族出現『棄蛋殼選蛋白』，因此如文山、內湖等區交易量有顯著回升。」

大安區邊陲量穩
今年才剛在文山區買房的楊先生說，「北市蛋白、蛋殼區的房價，多已來到可接受的區間，以我曾看過的文山、萬華區來看，中古屋多數開價4字頭，可負擔就買了。」

對比中正等區連2年房價持穩上漲的態勢，大安、萬華區相形見絀。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，相較2015年豪宅交易尚未完全凍結，大安區大樓平均單價甚至逼近90萬元，但今年買方在精華大安區偏好「取舊取邊」，成交為單價、總價較低的華廈，或大安區邊陲的和平東路三段、基隆路等物件，讓平均價格出現明顯修正。

全台第1高的住宅大樓案「遠雄THE ONE」昨天舉行上樑儀式，是亞洲第6高的複合式飯店住宅，住宅規劃在17~58樓，格局116~366坪，目前開價每坪50萬元起，單戶總價至少6000萬元，日前也赴香港銷售。

包括遠雄悅來飯店董事長洪賢德、遠雄房地產總經理張麗蓉都出席，並邀請10餘位已購客戶一起在樑上簽名留念，洪賢德則幫趙藤雄、趙文嘉父子留下紀錄。該已經銷售逾4成，買方不乏知名人士。

高雄市政府昨標售30筆房地，共標脫12標，標脫率4成。標脫的12標當中有6標都在岡山區，岡山區本次的標脫率達到67%，溢價率最高、最搶手的也在岡山區。

標脫的12標中有11標都是住宅區，1標是乙種工業區，商業區無人投標。昨共收到19封標單，最熱門的是岡山區大德段176地號，有4封標單競標，最後由水鑫開發以2004萬元得標，折算每坪約19.7萬，溢價率7.49%，也是溢價率最高的。

東森房屋岡山美美勵志新城國宅加盟店經理林峻旭分析，岡山區今年不動產市場也很熱絡，以國宅為例，幾乎是拿出來沒多久就賣掉。公寓行情也不會比市中心差太多，即使是5樓頂樓，屋況好的單價在20萬出頭，需要整理的大約20萬有找。
昨標售面積最大的是楠梓區惠民段土地1009坪，由襄揚國際以2.11億得標，得標總金額最高，每坪約19.83萬元，溢價率0.49%。

房市步入緩跌格局，全坤建設（2509）分散經營風險，國內外推案雙頭並進。全坤建設總經理廖學新昨（24）日在法說會上表示，未來國內推案將以雙北市為重心，海外強攻美國、越南市場。

廖學新指出，今年房市買氣確實比去年好一點，目前旗下合計總銷21.5億元的四大成屋案「全坤雲峰」、「全坤尊峰－世紀館」、「全坤尊峰－微風館」、「全坤尊峰－公園館」，買氣有持續加溫情況，Q4至明年市場有機會維持目前市況。

他強調，房市現轉由自住客撐盤，市場買盤穩固，加上都更又難推動，市場基本自住需求力道仍在，因此不會再出現大好、大壞的情況；全坤建設昨日以平盤21.8元作收。

廖學新表示，接下來營運重心還是在土地開發投資興建上，不過基於分散經營風險，未來營運以國內外雙頭並進，其中國內鎖定大台北都會區買地、合建、都更等業務；國外則以美國西雅圖、越南河內為主，並視政經變化制定合理投資比重。

海外部分，已透過境外子公司進軍西雅圖，將打造「Green Villa Project」、「5V Project」兩大案，前者將規劃地上12樓、地下3樓住商混合大樓，共132個住宅單位可銷售，預計明年第4季完工，並在2019年貢獻穩定租金收益，不排除未來滿租後將整棟大樓出售；而「5V Project」目前整合鄰地中，若未來一年無法整合將自行開發。該案規劃興建40樓以上高層大樓。

至於越南案，廖學新表示，該案位於首都河內正市中心，基地面積約4,076坪，未來住宅總銷坪數約15,525坪、商場3,670坪、旅館9,400坪，公司希望未來能分回住宅，商場、旅館可能由當地合建方取得，惟因當地經濟波動大，全案不急著開發。

大案明年交屋 貢獻EPS逾6元

全坤建設（2509）明年營運看俏，總銷45億元大案「全坤威峰」預計12月取得使照，全坤建設總經理廖學新昨（24）日表示，新案將在明年完工交屋、挹注公司業績；法人預估該案對公司每股貢獻至少6元以上。

全坤建設目前手中有四大在線銷售的成屋案，合計可銷售金額約21.5億元，其中「全坤雲峰」還有30戶可售。廖學新說，近期有感受到買氣逐步回溫，加上自住客已有感受到建商充分讓利，目前銷售中成屋案不會降價求售。

全坤建今年上半年營收達4.23億元，毛利率22.2%，稅後虧損0.13億元，每股虧損0.09元。

基地面積約3.85公頃的高雄龍華國小舊址地上權案，在流標2次後昨（24）日重新招商，70年期的底價約78億元，為降低開發商財務壓力，高雄市政府特別將權利金支付變更為「6期11年」，每年3％的租金（其中1％隨公告地價調整、2％隨物價指數調整），希望引進國內外團隊，開發北高雄的精華商業區。

高雄市政府財政局長簡振澄表示，此案重新招商，最大誘因在調整付款方式，大幅減輕投資人短期籌措大額資金的負擔。副局長曾純倩表示，所謂得標權利金6期11年，指的是簽約後3年內繳交50％、也就是39億元，剩下50％分別於第10年、11年繳交完成，這2年分別各繳19.5億元。

曾純倩表示，此次招標的另一特色是每年土地租金3％，其中1％根據公告地價調整，另2％據消根據物價變動，在CPI平均數漲幅累計逾10％時才予以調整，有效降低地上權人投資風險。

龍華國小舊址地上權案預定明（2018）年3月7日開標，這是該案第3次招標，第一次的權利金底價約110.09億元，去（2016）年9月第2次開標降至77.82億元，此次權利金約78億元。

高雄財政局說，開發基地位於農16特區，處博愛二路、大順一路、神農路、龍文街所包圍街廓，形狀方正、街廓完整，東側為捷運凹子底站，南臨輕軌C24站，西北側為風景優美的凹子底森林公園，為高雄市中心最精華的商業區，捷運、輕軌、公車路網就在基地交會，具有絕佳商業活動機能與價值。

新北市長朱立倫2017年10月24日在議會市政總質詢中表示，新北市不論是捷運三環三線工程的進行或是社會住宅的完成，都是以符合市民需求為最大考量，提供更便民與多元完善的生活；對於台北港港市合一，娛樂與產業專區的規畫推動，市府團隊會持續積極招商，促進八里地區繁榮發展。

針對議員關心社會住宅議題，朱立倫市長表示，目前新北市社會住宅有1,555戶數，已是 全台灣最多，加上林口選手村共3,408戶，明年底將可完成5,619戶。他強調，只要在新北市境內的社會住宅，不論是由中央或地方哪一個單位完成，都是提供新北市民需要，讓民眾有更多元的住宅選擇。

對於議員關心三環三線的施工進度，朱立倫表示，三環三線整體計畫是包含當時正在進行的頂埔、新莊、機場捷運等線，以及計畫新增的萬大-中和-樹林線、環狀線、三鶯線、淡海線及安坑 線5條路線與汐止民生線；目前興建中的萬大-中和-樹林線為第一期工程，第二期部分甫獲交通部同意，現正準備報請行政院核定，市府團隊也希望行政院能加快核定速度，讓工程盡速進行；另外，在三鶯線部分，站體數目依實際需求有所增減，如三峽區原訂設4站，現在增加為5站，鶯歌地區也將設5站。朱立倫表示，這些改變都是為了更加符合市民的需求，提供民眾更完善便利的交通生活。

對議員關心八里地區台北港娛樂及產業專區的規劃進度，朱立倫表示，市府團隊持續推動港市合一發展，目前購物娛樂及產業專區都由經發局持續招商中，雖然租稅金額龐大，讓廠商多所考量，但是也不能因此賤價出租，市府團隊將會依市場狀況及實際需求研擬調整措施，並盡速完成招商，以促進八里地區發展。

內政部為照顧弱勢民眾推出租屋補貼，但不少民眾擔心提供房東資料可能被調漲房租、甚至被要求搬家，不敢申請，也有人因戶籍不在居住縣市資格不符，政府雖有美意，卻讓民眾感覺福利政策「看有呷嘸！（看得到吃不到）」

雲林縣今年補助600戶租屋，雖有700多戶申請，卻有不少人申請後又撤銷，還有更多租屋者根本不去申請。承辦人詢問原因，才知租屋者的房東擔心被查稅，不願提供資料；或擔心房東因此調漲房租甚要求搬家，為免流落街頭，只能望補助興嘆。

此外為避免詐領，租屋補貼申請資格也相當嚴謹，其中規定申請人戶籍地須與租屋處同一縣市。有民眾無奈說，就是因在家鄉謀職不易，才出外打拚，政府的美意讓他們這群在底層打拚的人完全享受不到。

北港陳姓租屋人說，雲林租屋行情約5000元，能補助3000元是好事，但政府想幫人民，法令得跟著解套，如鬆綁戶籍地與租屋處同一縣市規定，只要有租屋事實就能申請補貼，才能讓民眾感受得到政府照顧弱勢的美意。

北市住宅補貼最高可加碼至7000元，社會局科長廖秋芬表示，為避免房東不提供資料讓弱勢承租人申請補助，會告知房東可申請公益出租人資格，即可享有稅賦優惠，如房屋稅可享自用房屋1.2%稅率，綜所稅也有每屋每月最高1萬元免稅額。

但崔媽媽租屋服務部主任馮麗芳說，台北租屋人口多，情況更嚴重，9成以上房東都不願意報稅；雖然北市府積極提出公益出租人減稅策略，但房東的想法是「寧願不惹麻煩，也不要申請公益出租人」，誘因有限。 斗六市王姓房東等人說，房客申請補助需附房屋契約書一大堆資料，且會增加他們所得稅負擔，大家當然不想增加麻煩。

遭到網友狠酸「零建設」的彰化縣，連自己彰化人也都挺不下去了！近10年來，人口足足少了近3萬人，但讓當地人感嘆的是，缺乏人口紅利的彰化市，房價漲幅卻很驚人。


不敵隔壁台中的吸磁效應，根據自由時報報導，彰化縣人口不停縮減，連過去有「全台最大縣轄市」之稱的彰化市，近2年人口也少了1千多人，員林升格為市後，雖富人雲集，但人口成長這1年內也少了近2百人。

沒了人口紅利支撐，曾喊出要「台中捷運延伸到彰化市，且再蓋輕軌」，讓彰化人怒批是「目的性炒房」，但似乎軌道牌還是奏效了，彰化縣府今年下半年的首次土地標售，在高鐵彰化站特定區，比較有銷的還是住宅用地。

2字頭單價直逼台中蛋白區，根據實價登錄揭露，今年1~5月，5年內透天厝新成屋，彰化市、員林市、鹿港鎮都出現多筆總價2千萬以上的交易，甚至出現高達4400萬元的成交總價，換算單價約23萬元，其次員林市最高單價約26萬元，鹿港則要32萬元，連彰縣府建設處技正張瀛洲都向蘋果日報坦言，彰化土地供不應求，房價真的居高不下。

台慶不動產莊志成執行副總分析，因區域營建成本高，讓透天新案平均價格漲至1200~1500萬元，但也因此讓民眾感到有負擔，轉而選擇大樓，讓大樓近一年的成交量，年增率高達4成，但以目前自住為主的市況來看，部分屋主已逐漸接受「不讓利、南成交」預期今年下半年漲幅機率低，但因購屋需求仍在，價格也不至於大跌。

購屋族買房普遍還是得靠房貸推一把，但想要銀行大哥們「多貸一點」給你，可千萬別走歪門詐貸，怕房貸凸槌誤了房事，專家建議，可以跟賣方多簽一份合約自保。

1字頭讓合宜宅被搶翻天，但再便宜，根據自由時報報導，2年內仍有近百戶退訂，原因都是卡在購屋族申辦房貸時，因貸款成數不足，自備款不夠。

不過其實一般民眾碰上同樣問題，怕要付違約金，甚至是逼著頭要洗完，黃俊琮地政士事務所地政士黃俊琮透過蘋果日報建議，可以在簽約時，「在買賣雙方都同意下」，可以約定貸款不到說好的成數，買方解除契約，賣方不能有異議，或是也能跟建商協議，不足的貸款額度，由建商按照銀行利率給買方，但還是建議，在簽買賣契約書前，先透過地政士向相熟的銀行業者「探口風」，粗估可貸成數和利率，做為參考。

根據聯徵中心統計全國貸款資料，2017年Q2平均貸款成數達70.96%，六都中，除了新北市外，平均皆突破7成，想找到符合自身要求的房貸，有銀行主管表示，房貸業務戰場，除了有銀行外，農漁會、郵局等都有開辦房貸業務，且很大方，只要房子地段好，有機會貸到8成以上。

中央銀行公布9月五大銀行新承做放款平均利率統計，其中房貸利率下滑至1.633％，創統計以來次低水準，央行官員指出，房市還是全靠自住客撐盤，大型銀行祭低利率搶攻優質房貸，使得房貸利率欲彈不易。

央行統計9月台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行新承作房貸利率下滑0.5個基本點（1個基本點是0.01個百分點）至1.633％，創2010年6月以來、88個月新低，並且已連續5個月走低，距1.616％歷史最低紀錄，僅剩0.017個百分點；五大銀行合計承做房貸比重，約占全體銀行的4成左右，一向被視為房市風向球。

央行官員表示，五大銀行新承作房貸利率近5個月來維持小幅下滑，除了5月之外，6~9月下滑幅度均不到1個基本點，主要是因為房市還是全靠自住購屋人支撐，各銀行為搶攻優質房貸戶，均推出優惠低利率房貸的效應；至於相對低利率的「青年安心成家方案」，9月新增98.01億元，略低於8月的106.4億元。

央行指出，今年9月新承作房貸金額399.56億元，月減26.07億元或6.13％，與去年同一時期相比則增加38.45億元或10.65％；前9個月合計3,269.39億元，較去年同期增加1.59％，主要是受到民俗月（農曆7月）的影響，自住購屋人偏向延後進場的結果。

買屋不只看價錢，「屋齡」也是購屋人考量的重要條件之一。截至今(106)年第2季，台北市平均住宅屋齡已超過33年，不過平均住宅買賣移轉屋齡下降10年以上。信義房屋分析，新住宅大樓價格不斷壓低，造成老屋乏人問津；永慶房屋也發現，台北市萬華與北投降價物件占比居台北市之冠，同樣受屋齡之累，因新成屋賣壓重，連帶老屋受影響。

根據內政部不動產資訊平台統計，台北市第2季平均住宅屋齡高達33.1年，不過住宅的存量結構與住宅買賣屋齡不同步，同季住宅買賣移轉屋齡約22.6年，比起全台北市平均降低超過10年。若以不同行政區觀察，精華區由於老宅賣相佳，加上生活機能良好，買賣屋齡與平均屋齡差距在10年內，但大同區、萬華區等區域，老屋就明顯不受歡迎。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市住宅的老化速度快，再過2年平均屋齡就接近35年，加上公寓產品缺乏電梯功能性不足，須透過都更改善。市中心如松山區、信義區，老屋賣相佳，又少有新建案干擾，屋齡平均差距在6年內，但外圍區域受到新屋讓利、價格平實，導致中古屋成交困難度升高。

永慶房屋則發現，台北市萬華區與北投區降價物件占比達38.5%與35.4%，居台北市之冠。從實價登錄統計，萬華區公寓產品平均單價落在42~46萬元間，大樓則是44~52萬元，雖然比起市中心房價低，但缺少重大建設題材，屋齡又高，在房價走跌的趨勢下，購屋者反而往蛋黃區移動；北投則是因為重劃區賣壓重，新成屋降價以出清餘屋，中古屋房價不得不跟著調降。

永慶房產集團業管部經理謝志傑指出，新北市情況與台北市相同，土城與新莊過去1~2年間新案量體大，進而影響區域中古屋成交行情。在買方持續向下比價的情況下，蛋白與蛋殼區的房價備受挑戰，以致於降價物件占比高達3~4成。

10月24日下午消息，京東宣告正式進軍房地產市場。剛剛上線的京東房產擬使房地產行業與電商產生新的融合，覆蓋住宅、商業地產、特色地產等市場，打造一個“大地產時代”的服務平臺。

　　京東集團副總裁、京東商城居家生活事業部總裁辛利軍表示，過對房地產行業政策環境、市場現狀、經營模式的觀察可以看出，國內房地產行業正在面臨拐點，正在到來的大地產時代，房地產企業面臨的挑戰不再是銷售，而是運營。

　　京東房產業務負責人曾伏虎則表示，京東房產強調的是連接、賦能和定制。

　　據介紹，京東房產將促使開發商與消費者間建立起站內站外，線上線下的全管道連接。京東與騰訊、今日頭條、百度、網易、360等流量中心建立起的連接將成為京東房產專案的流量源，同時，京東將通過整合行銷、服務、供應鏈等能力，為購房者打造的一站式體驗。

　　在賦能商家方面，京東此前與騰訊推出了“京騰無界零售解決方案”，該方案也將應用到京東房產領域。商業地產作為線下實體承接方，可以對接到這個解決方案中共用京東的招商資源、會員管理體系以及創新體驗。京東已推出的無人便利店、無人超市等眾多零售新模式在商業地產專案中的落地後，也將驅動商業地產在零售模式上的創新升級。

　　而關於定制，京東房產將圍繞商業地產、產業地產、旅遊地產、養老地產以及海外地產等領域搭建專屬團隊，與開發商、代理商進行深度合作定制，希望開發品類爆款。

　　在對外合作上，京東房產將與開發商、代理商打造三種模式，包括開發商與京東直接合作，形成的品牌直營合作模式；代理商與京東合作的京東聯營模式；以及開發商、代理商、京東共同打造的多方聯營模式。三種模式均可共用京東資料、產品及流量入口。

　　目前 ，京東房產已與碧桂園等眾多開發商和戰略夥伴達成合作，雙11期間，京東房產與碧桂園將推出“京碧輝煌”計畫，在湘贛閩桂四省聯動。同時，搜狐焦點也作為深度戰略合作夥伴在京東平臺上輸出房源。

　　首期上線的京東房產頻道已經有82家開發商和35家服務商入駐，涉及2027個專案，覆蓋超過20個城市。

　●商業、辦公類建築不得改為居住性質 ●小于250平方米單元不能設套內獨立衛生間

東莞嚴禁“商改住”！商業、辦公類建築（不包括酒店）平面布局不得採用住宅套型式設計，不得設置廚房，確需設置套內帶獨立衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建築面積不得小于250平方米……昨日記者從市規劃局官網獲悉，市城鄉規劃局、市住房和城鄉建設局、市房産管理局聯合下發了《關于加強商業辦公類建築項目管理的通知（試行）》（以下簡稱《通知》）。

　　據了解，《通知》出臺主要為進一步規范東莞市商業、辦公類建築項目管理，維護規劃的嚴肅性和房地産市場平穩健康發展，防止變相建設公寓、住宅類建築。

　　不得採用住宅套型式設計

　　《通知》明確指出，商業、辦公類建築項目開發企業應當嚴格按照批準的規劃用途進行開發、建設、銷售和使用，不得改變為居住用途。

　　具體到建築設計方面，《通知》要求，商業、辦公類建築（不包括酒店）平面布局不得採用住宅套型式設計；商業、辦公類建築一般應採取公共走廊、公共衛生間式布局，不得設置廚房。

　　此外，商業、辦公類建築的平面形體應規整，不應設置供套間辦公單元使用的開口天井，如需設置陽臺、空中花園等共享休閒空間，只能設置在與公共走廊、電梯廳等公共空間相連的位置，不能設在商業、辦公單元內部。

　　關于套內建築面積方面，《通知》也做了相應要求。首先，商業、辦公類建築如因功能需要，確需設置套內帶獨立衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建築面積不得小于250平方米（首層商鋪除外）。

　　同時，商業金融用地上建設的商業、辦公類建築，應嚴格控制套內帶獨立衛生間的商業、辦公單元的比例，帶獨立衛生間的商業、辦公單元的套內建築面積不得超過所有商業、辦公總套內建築面積的30%。

　　此外，建設單位和設計單位對已辦理施工圖審查備案的商業、辦公類建築施工圖設計文件不得擅自變更增設（或調整）廚房、衛生間、茶水間、陽臺及各類型管井、煙道、風井等。涉及上述內容的變更，現場應停止變更內容施工，按程序辦理規劃變更、施工圖重大變更審查備案後（若涉及施工許可內容變更的，還需辦理施工許可變更手續），方可繼續施工。

　　3月21日後出讓地塊要嚴格執行新標準

　　最後，在宣傳、銷售方面，《通知》也要求，對規劃用途為商業、辦公類建築，開發企業和中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對虛假宣傳的開發企業，停止辦理後續手續。對違規代理商業、辦公類建築銷售或者虛假宣傳商業、辦公類建築居住用途的中介機構，依法注銷機構備案。

　　同時，開發企業在銷售商業、辦公類建築前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，並在認購書和購房合同中與購房人明確約定。

　　需要注意的是，根據《通知》安排，在《東莞市人民政府辦公室關于進一步規范我市房地産市場發展的通知》（發布時間為2017年3月21日）發布之後，出讓的商住及商業金融業用地，按照上述標準嚴格執行。

　　市場觀察

　　小戶型商業公寓或不再現

　　今年以來，商業公寓是東莞樓市最具有競爭力的戶型産品之一。在樓市限購政策影響下，為了快速回籠資金，開發商加大開發商業公寓力度，以吸引投資客。與此同時，不受限購政策影響的商業公寓也受到投資客的青睞，成交比重迅速上升。

　　由于去年10月以及今年4月兩次出臺的限購政策不對商業公寓造成影響，據東莞中原戰略研究中心統計，東莞公寓成交佔比一路從2015年四季度的13%，上漲至今年三季度的28%。 從成交結構來看，今年第三季度40~50平方米公寓産品佔據成交主導，佔比34%；其次為30~40平方米的産品，佔比28%。

　　記者從市場中也了解到，面積小，居住功能完善、總價低是這些戶型産品能夠快速成交的主要原因。

　　而按照《通知》要求，未來商業、辦公類建築設置獨立套內衛生間的商業、辦公單元，每一分隔單元的套內建築面積不得小于250平方米，這也意味著擁有獨立衛生間、廚房的小戶型商業公寓或將不再出現。

　　業內聲音

　　對行業規范有積極意義

　　合富研究院高級分析師李興旺認為，《通知》出臺有利于東莞房地産行業健康穩定發展，對于行業規范起到了積極作用。

　　李興旺認為，在地塊的源頭上做好了功夫，就會最大限度地避免了“商改住”。而如果商業地塊“商改住”，那麼商業、居住地塊性質的劃分就沒有什麼意義了，此次《通知》的出臺嚴禁“商改住”，讓市場行為更加規范。

　　不過，李興旺也表示，按照通知要求，新的政策對已經通過規劃的在售項目並沒有影響，今年3月21日以後出讓的地塊將要嚴格執行新標準。

　　昨日，國內首單央企租賃住房REITs（房地産信托投資基金）獲批，再次攪動租賃住宅行業的一池春水。

　　據保利地産(股份代碼 600048.SH)官方微信公眾號發布消息，國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地産租賃住房一號資産支持專項計劃（下稱“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過，首期發行將在《無異議函》出具之日起6個月內完成，剩下的各期將在24個月內完成。

　　保利集團副總經理、保利地産董事長宋廣菊表示，該項目是保利集團在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，“REITs”將成為保利集團構建“一主兩翼”業務布局的戰略性資本工具，積極開拓住房租賃市場的金融創新。

　　上海證券交易所相關人士表示，該單産品是國內首單以房地産企業自持租賃住房作為基礎資産的REITs，具有很好的市場示范效應。

　　對于租賃住房REITs的放開，多位業內從事長租公寓的相關負責人在接受人民網採訪時表示， REITs可以解決企業的融資難題，進而實現資産變輕，推動規模化擴張。

　　央企保利50億嘗鮮

　　據悉，保利租賃住房REITs由中國保利集團公司（“保利集團”）控股公司保利房地産（集團）股份有限公司（“保利地産”）聯合中聯前源不動産基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施。産品總規模50億元，以保利地産自持租賃住房作為底層物業資産，採取儲架、分期發行機制，優先級、次級佔比為9：1，優先級證券評級AAA。

　　據了解，保利目前已經搭建了專門的RETIs運作平臺——保利瑞馳（橫琴）資産管理有限公司，並擔任該單産品聯席總協調人。該公司于2016年9月30日成立，注冊資本為1000萬元，主要經營范圍為資産管理、項目投資、股權收購、酒店管理、工程項目管理等。

　　作為央企，保利此次率先嘗試租賃住宅的REITS來源于我國政策的支持和放開，既有先行先試的作用，也為行業REITS的發展具有示范意義。

　　此前，國務院及相關部委多次印發意見鼓勵加快培育和發展住房租賃市場建設，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》及《證監會、住建部等九部委關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》均提到推進“房地産投資信托基金（REITs）試點”，為住房租賃市場提供金融支持。

　　證監會債券部副處長閆雲松表示，借助資産證券化為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義。

　　此次的聯合發行方之一、中聯基金執行總經理范熙武表示，與國際成熟市場的REITs相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內REITs 缺乏“擴募機制”，一定程度上制約了國內REITs“金融服務實體經濟”效用的發揮。在當前的資産證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無既有可行路徑、有待于公募REITs的出臺，而“擴募機制”問題一定程度上可通過借鑒ABS現有“儲架發行機制”實現。

　　解決企業融資瓶頸

　　從國際經驗來看，在很多發達國家，REITs被應用得相當廣泛。作為房地産金融的重要方向之一，REITs屬于資産證券化的一種方式，其本質就是把一些收取租金或者利息的地産打包證券化在市場上融資的手段，同時也為投資者提供了另一種投資渠道，可以以低成本享受房地産紅利。

　　我國正在介入租賃住宅領域的開發商對REITs的放開十分期待，萬科、龍湖、碧桂園等龍頭房企對在積極布局租賃住宅的同時，也感到證券化的必要性。

　　碧桂園上海區域總裁高斌在接受人民網記者採訪時表示，目前，由于租賃住宅的金融端口尚未打開，前期需要大量的資金投入，並且盈利機制未明，這就制約了開發商大舉進軍長租公寓。

　　正是由于長租公寓的投資回報期較長、資金成本高，所以開發商雖然看好長租公寓的前景，卻難言在短時間內實現盈利。例如，龍湖地産上海冠寓負責人徐鋒在人民網記者採訪時表示，短期不考慮盈利，動態投資回收期需要5-6年。

　　在開發商搶灘租賃住宅市場之前，租賃住房常常由中介和互聯網企業來承擔主要的市場提供者，但是由于中介和互聯網企業只是收集社會上的存量房源，或者直接轉租或者進行裝修後統一出租，市場較為分散，這些企業也難以承擔高速擴張的成本。

　　事實上，在此次央企保利發行租賃住宅REITs之前，新派公寓權益型房托資産支持專項計劃也于2017年10月11日在深交所正式獲批發行，擬發行金額為2.7億，此項目是國內首單長租公寓資産類REITs産品，也是國內首單權益型公寓類REITs。新派公寓的擴張模式也是運用私募REITs模式，解決了前期的融資難題。

　　租賃住房規模化時代

　　時下，租房正在成為人們“住有所居”的新選擇。58同城提供的數據顯示，過去五年（2016年相比2012年），全國租房需求增長102%，出租房源供應量增長93%，一個龐大的租房市場正在形成。

　　今年，我國提出建立“租售並舉”的新格局，租房成為人們解決住房問題的重要出路，也是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”重要組成部分。在此背景下，租賃住宅REITs將進一步助推住房租賃需求的快速釋放。

　　仲量聯行的專題報告也同時指出，租賃住房有以下三個問題亟待解決：回報率、融資與稅收、租房者享受當地公共服務的權利，前兩點均有賴于REITs政策的推進。

　　此外，住建部正在積極推動住房租賃市場的發展，提出在12個大中城市開展住房租賃試點，積極培育機構化、規模化的住房租賃企業，鼓勵國有企業布局住房租賃業務。同時，支持房地産企業進行創新租賃住房資産證券化實踐，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給。下一步還將積極推動住房租賃企業拓寬直接融資渠道，支持企業利用創新型金融工具發展住房租賃業務，推進住房租賃市場發展。

　　相信在不久的未來，租賃住宅REITs將成為更多企業布局租賃住宅的“利器”，而更多的居民也能夠獲得更高品質的租住體驗。

商業用房可改建為租賃住房

可按規定調整土地用途，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行

近日，深圳出臺《深圳市人民政府辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》。《意見》明確了增加租賃用地的供應，培育住房租賃市場供應主體，商業用房可按規定改建為租賃住房，規範現有住房按規定改造後出租等多項內容。日前，深圳市規劃國土委專門就該意見進行了詳細解讀。

探索發行住房租賃券

《意見》中指出，到2020年，深圳基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體系；基本形成市場規則明晰、政府監管有力、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，實現城市居民住有所居的目標。

深圳市規劃國土委表示，在具體措施上，《意見》提出深圳將培育住房租賃市場供應主體，發展專業化住房租賃企業，提高住房租賃企業規模化、專業化水準，調動租賃企業積極性，鼓勵企業通過租賃、購買等方式多管道籌集房源，開展規模化租賃業務。另一方面，還將鼓勵房地產企業、各國有企事業單位及原農村集體經濟組織及繼受單位，開展規模化住房租賃業務。

此外，深圳市租房人群眼下還不能享受與買房人群同等公共配套服務，特別是租房不能享有同等接受義務教育的權利，降低了租賃的吸引力，導致住房需求紛紛轉向購房(而不是租房)，加劇供需矛盾、房價上漲預期。《意見》指出，深圳將完善公共租賃住房管理。不僅要加大公共租賃住房供應力度，還要推進公共租賃住房貨幣化，全面構建實物保障和貨幣補貼相結合的公共租賃住房供應體系，並逐步提高貨幣補貼的比例，探索發行住房租賃券，創新貨幣補貼形式。探索採取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現有政府投資的公共租賃住房交由專業化的租賃企業運營管理，不斷提高管理和服務水準。

允許住房以房間為單位出租

深圳市規劃國土委表示，近年來，隨著前期規劃的大型商業及綜合體專案快速入市，加上城市更新均配建商業綜合體，部分區域(特別是原特區外)商業建築存在一定空置的現象。為此，《意見》提出，在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門同意，允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變並按規定調整土地用途，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。改建後的住房僅限租賃或整體轉讓，不得分割轉讓或以“以租代售”等形式變相分割轉讓。

另外，深圳還將允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建築面積不得低於6平方米，廚房、衛生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住，禁止出租人、住房租賃企業將原設計的房間再次分割改造為“房中房”對外出租。《意見》指出，深圳還將引導各原農村集體經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質，將符合安全、品質、消防、衛生等條件和違法建築查處相關規定的“城中村”改造成租賃住房，並對外長期租賃經營。

《意見》還提出，深圳市規劃國土部門將結合深圳市住房供需狀況等因素，在住房建設規劃中合理確定租賃住房供應規模，並在年度住房建設計畫和住房用地供應計畫中予以安排。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應明確規定持有出租的年限

近期積極推進放售非核心資產計劃的SOHO中國（00410），繼今年6月出售上海虹口SOHO後，本周一再與基匯資本旗下管理基金達成框架協議，出售上海凌空SOHO，套現29.54億元人民幣（約35.45億港元）；旗下北京光華路SOHO II仍在放售中。

股價漲近3%

SOHO中國股價昨一度高見4.74港元，升4.2%，最終收報4.67港元，仍升2.6%，成交額8167萬港元。

凌空SOHO位於上海虹橋臨空經濟園區核心區域，總建築面積12.82萬方米，包括約10.3萬方米的辦公區，以及2.52萬方米的商業區。

基匯資本執行合夥人、中國地區主管彭慶邦表示，隨着上海不斷蓬勃發展，加上政府政策支持，以及虹橋樞紐地區銜接泛長三角的優越交通網絡，該地區對優質辦公和零售空間需求，將持續增長。

基匯資本現時在上海的投資組合，包括位於南京東路步行街的353廣場、位於南京西路東段的仙樂斯廣場，以及外灘附近的浦匯大廈。

昨日市場流傳一張中區甲級商廈中環中心的拆售樓層價單，長實集團（01113）執行董事趙國雄回應傳媒查詢時表示，「中環中心現時依然為本公司持有，本公司並無授權任何人士拆售所持有的中環中心物業。」

有消息指長實擬以402億元出售位於皇后大道中99號的中環中心75%權益予內地石油機構及本地投資者合組的財團，涉及約122萬方呎樓面，呎價接近3.3萬元，惟一直未見公司發出通告公布交易。可是，疑似新買家已有意把該幢未到手的商廈逐層分拆出售，並吩咐代理尋找客人預留單位，分拆出售的還包括停車場及廣告位。

代理叫停偷步推銷

由於長實仍未正式公布售出中環中心，代理卻偷步為新買家以高價推銷，情況惹人狐疑，故據悉代理行高層已即時通知前線人員，叫停所有推廣中環中心的工作，否則要負上法律責任。

市場流傳的價單，主要以中環中心28、68、78層最靚層數作招徠，指標價較長實擬以平均每方呎3.3萬元的交易作價為高，可拆售的單位之中，位置最高的78樓，建築面積約2.8萬方呎，意向價更高達14億元，呎價5萬元。另該物業的廣告位亦可分拆出售，暫定索價2.5億元。

萬科（02202）大股東深鐵集團公告，擬公開轉讓其全資子公司前海國際65%股權，出讓項目的交易保證金達50億（人民幣．下同）。

萬科稱願積極參與

《證券日報》引述萬科相關人士指出，前海國際的股權轉讓，是一次公開交易，萬科對於市場上良好的投資機會，都願意積極主動參與。

根據深鐵提出的轉讓要求，買方或其控股子公司、全資子公司，須具有房地產開發企業一級資質證書；買方與內地註冊的城市軌道交通公司或其全資子公司有至少一個合作開發城市軌道交通上蓋物業項目建設經驗。買方須享有單個合作項目不少於三分一的權益，單個合作項目計容建築面積須大於25萬方米，且應包含多項業態如商業、辦公、居住、旅館（酒店）、展覽、餐飲、會議、文娛或交通。

報道引述分析認為，由於出讓條件苛刻，相關股權最終由萬科收入囊中的機會極大，甚至乎似是為萬科而設，讓萬科獲得深圳市中心總建築面積181.1萬方米的地鐵上蓋項目。

香港興業（00480）及南豐旗下沙田九肚尚珩， 一伙分層樓王上周以逾億元售出，發展商周一（23日）推出8個分層戶於周五（27日）作單日招標後，昨天首度開放3個現樓示範單位供傳媒參觀，包括2個清水房及1個連裝修示範單位，準買家可預約參觀。

愉景灣項目明年中登場

尚珩早前以招標形式售出5伙，套現約2.88億元；本周五作單日招標的8伙分布於1及2座，包括標準戶及複式戶，實用面積1554至1980方呎。項目至今推出全為分層單位，13個洋房仍待推出，該集團計劃餘下單位均以招標形式發售。

對於豪宅市道，香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示，《施政報告》內容主要針對首置客，未有對樓市「加辣」，她對今後豪宅市道睇高一線，預計豪宅樓價明年有約10%升幅。

位於沙田麗坪路37號的尚珩共61伙，實用面積1554至3591方呎，預計今年底入伙。

陳秀珍補充，同系位於愉景灣第N1d區住宅項目，現正待批預售樓花同意書，最快明年中推出發售。該項目涉及3座住宅大樓，實用面積約350方呎起，提供196伙，由開放式至4房間隔，開放式單位約佔一成，為愉景灣近30年來首次再有該類開放式單位供應。

世邦魏理仕最新研究報告指出，過去二十年東九龍非核心商業區逐步成型，未來勢將成為香港最大型寫字樓分區市場。不過，由於未來一兩年為供應高峰期，明年租金有最多一成的下調壓力。

世邦魏理仕香港、華南及台灣研究部主管陳錦平表示，雖然中環為本港核心商業區，但大廈樓齡普遍偏高，不少已超過30年，由於區內空置率長期低企， 加上租金一直創新高，業主重建意欲較低。

呎租僅傳統核心商圈四分一

陳錦平認為，未來五至十年，寫字樓供應將集中於新興分區市場，如東九龍、西九龍和黃竹坑。當中東九龍最具發展優勢，因政府大力發展該區，在2021年增加至1720萬方呎甲級寫字樓樓面，當啟德發展區項目陸續落成，寫字樓空間將增至2900萬方呎，正式取代中環成為本港最大商業區。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務辦公樓董事陳洛奇稱，新式甲級寫字樓的大廈硬件具有優勢，加上東九龍最新呎租約25至35元，僅為傳統核心商業區的四分之一，令國際企業愈來愈願意在東九龍設立大型寫字樓甚至總部。不過，內地公司來港租用寫字樓，目前仍集中於中環核心區。

雖然東九龍長線發展看俏，但陳錦平重申，新增樓面須待市場消化，明年空置率或由現時約10.6%， 增至15%到16%；租金今年全年將跌5%，明年還有5%至10%下調空間。

本港樓市造好，其中逾3,000萬元以上的豪宅成交，今年有望達1,800宗，成為歷史新高紀錄，豪宅樓價更跑贏大市，料今年升約15%。

逾3千萬元成交 料衝破1800宗

美聯物業住宅部行政總裁布少明預計，未來豪宅表現勢持續優於大市，料今年全年逾3,000萬元豪宅買賣註冊量將首度衝破1,800宗水平，逾億元豪宅註冊量亦已連續第3年錄破百宗成交，有望創紀錄次高，樓價更跑贏大市，料全年升幅達15%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝解釋，本地豪宅物業向來不乏需求，惟這類單位供應相對匱乏，為樓價提供支持。

根據差餉物業估價署資料顯示，預測2017年實用面積1,722平方呎或以上的E類私樓住宅單位的落成量僅有620伙，佔全港私宅總落成量僅約3.6%。

預計2018年，E類私樓住宅單位的落成量將隨整體供應增加而輕微回升至736伙，但佔整體住宅仍然只有3.8%。

而中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，豪宅市場被看高一綫，年尾將有多個豪宅新盤接續推售，陳永傑預期2017年全年2,000萬元以上私人住宅買賣可超越2010年創下的3,028宗紀錄，成交金額亦可突破去年1,332億元的歷史新高。

陳永傑預料，10月十大屋苑成交超越上月的172宗，維持中原城市領先指數至年尾達165點，全年樓價累升15%的預測。

已晉身發展商的領展（0823）再傳出部署出售資產套現。路透社昨日引述3名消息人士指，領展或會於下月底將部分資產招標出售，涉及估值逾150億元。又指集團將美國黑石集團、 私募股權公司KKR、基匯資本及部分中資財團等，列入其潛在競投者名單。

或下月誕逾150億大刁

路透社報道引述其中1名消息人士稱，20億美元的售價對於私募股權投資公司而言很有吸引力，因該投資組合將提供穩定的現金流。

截至3月底，領展的資產遍及香港、北京、上海和廣州；投資的物業組合包括購物中心、寫字樓、停車場、鮮活市場和熟食檔。

領展在7月表示，計劃對其投資組合進行戰略評估，並委託匯豐和瑞銀擔任財務顧問，戴德梁行擔任房地產顧問。翻查記錄，領展自2004年多番招標物業套現，累售28項公屋商場物業，套現逾119億元。