價微跌1.4% 新竹縣市增幅最多

中古屋買氣轉熱，可望迎接房市暖冬！房仲業者統計10月業績發現，全台中古屋交易量月增1.8%、價格則微跌1.4%。住商機構、台灣房屋等分析，除了擺脫鬼月影響，在自住客支撐下，買氣確實有緩增趨勢，但因受到建商讓利擠壓，中古屋行情出現緩跌的漣漪效應。

台灣房屋統計內部資料顯示，全台交易量月增1.8%、價格微跌1.4%。交易量增幅最多前3名，分別為成長5.1%的新竹縣市、增加4.8%的台中市，以及增幅達4.1%的台北市，但價格只有新竹縣市與台中市有漲，其餘五都均微跌。

北市擠進熱區第3
信義房屋統計也顯示，全台10月交易量不僅優於9月，與去年同期相比，更大幅增加近2成。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年房市交易量創1991年以來的新低量，但房市反轉修正後，累積不少觀望買氣，加上房價也有一波修正，吸引有實際需求的購屋買盤回流。

綜觀各家數據發現，台北市10月交易量明顯回升。優美地產企研是召集人葉立敏分析，台北市下半年買氣明顯轉熱，擠進本月交易熱區第3名，推測價格部分雖月減1.7%，但對照去年同期已下修2.7%，因此許多自住客嗅出房價跌幅趨緩，一旦有讓利就逢低承接，使交易量持續月增。

至於價量雙雙成長的台中市，信義房屋美術館店店長張祥儀指出，今年以來台中自住市場可以感受到買氣更勝去年，一般住家產品價格修正幅度並不明顯，第4季開始更感受到自用型的買氣回籠。

買方等待達臨界點
談起買盤回流，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，各區域多有表現，一方面是進入傳統第4季旺季，讓過年前的購屋買盤進駐，另一方面是不少買方感受價格修正幅度縮小，甚至紋風不動，因此願意進場，不少精華區優質個案，即在這段時間傳出捷報，顯見買方等待已達臨界點。

從整體景氣來看，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，台股萬點行情熱度不減，消費信心創2015年12月以來新高，9月景氣燈號連二綠，國發會更樂觀表示年底可望挑戰象徵熱絡的黃紅燈，民眾購屋信心轉強，加上市場讓利已成共識，屋主心態軟化，願意改價降價出售，也促使交易量從8月以來逐月提升。

投資豪宅，有大賺錢也有慘賠。德天國際地產顧研部依據今年實價登錄的豪宅歷次交易明細發現，豪宅最賺錢的前3名年均報酬率約4.5~7.6%，而跌幅前3名平均1年認賠5.7~9.2%。

「良茂京都」7.6%
最賺錢的豪宅前3名分別為中山區「良茂京都」年均報酬率7.6%、內湖區「元大之星」6.1%、松山區「文華苑」4.5%。賠錢豪宅第1名是松江路的「東西匯」，年均報酬率-9.2%。「東西匯」是都更宅，國產署分回14戶，今年2月首次標售全數流標，後續降價標售成績很慘淡。

下跌第2名豪宅是台肥於2011年推出的「日升月恆」-9%。「日升月恆」於2014年完工後，爆出住戶控訴實屋與廣告疑似差很大、住宅品質不良、綠建築標章未取得等負面消息，2016年的二次轉手價就開始小賠，年平均賠率3~5%。傳聞知名藝人周董也買了2戶的「尚華仁愛」，則是以年報酬率-5.7%列名賠錢豪宅第3名，「尚華仁愛」是921重建都更宅。

抗跌性倍受考驗
德天國際地產總經理田揚名認為，房市盤整，豪宅抗跌性倍受考驗，跌幅較大的豪宅當中有2個就是都更宅，考量到住戶的共同負擔比例，都更宅建材用料難達頂級。價格方面，由於第一手住戶多是一般地主，因分回成本較低，銷售價格滿足即可能獲利出場，導致價格異動差距大。

擴增1.3兆放款資金

房市活水來了。金管會昨宣布調降房貸放款風險權數，自用住宅放款降到35%、非自用住宅則降到75%，將在今年底上路；影響所及，將可讓銀行承做房貸放款量能大增近1.3兆，也因銀行資金成本降低，房貸利率可望再破底。

利率7年新低
據央行統計5大銀行新承做房貸利率，9月已下探到1.633%的7年新低，是史上次低。銀行主管認為，房貸市場競爭激烈，風險權數調降後，房貸利率可再下探。各銀行目前對自住房貸戶利率約降到1.53~1.55%。
金管會銀行局副局長莊琇媛說，這次調降幅度較大的是非自用住宅房貸，若有銀行承做很多房市投資客者，受益會較大，經試算，銀行可增加近1.3兆元的放款業務空間。她強調，金管會也要求各銀行對不動產放款提列1.5%的備抵呆帳準備金，已有風險配套措施。

非自用受益大
「風險權數」愈高、銀行資金成本愈高，銀行就會提高放款利率，反之則會降低。依現行規定，銀行做自用住宅放款適用45%的風險權數，非自用住宅為100%，比國際間一律35%還嚴格。法人說，房貸風險權數一旦降低，等於擴增銀行放款胃納量，房貸業務不再是高耗資本的商品，有助銀行增加房貸放款的意願，或是更有餘力去承做高風險的放款、進而提升獲利。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，銀行即使調降風險權數，但對自用客戶和投資客戶來說，貸款成數多寡與利率，端看標的本身與個人信用狀況才能見真章。

各國房貸放款風險權數
國家/適用風險權數
台灣：
自用：45%改35%
非自用：100%改75%
日本：35%
美國、澳洲：35~100%
加拿大：35%
香港、新加坡：35%、75%、100%
註：台灣年底調降
香港、新加坡、澳洲、美國都採用LTV法（貸款成數）

今年房市買氣回溫，除一般住家買氣熱絡，連地上權建案銷售也佳。如9月進場鑲揚國際岡山區透天地上權預售案「銳揚傳家寶」，進場2個月銷售18戶達9成；永信建設鳳山區地上權成屋案「R5新世界」今年成屋銷售超過195戶，目前去化近8成。

今年前3季高雄建物買賣移轉棟數較去年相比成長約15%，這波房市谷底的反彈力道擴及地上權建案，位於岡山區壽天國小正對面，南台灣首場透天厝地上權案「銳揚傳家寶」規劃20戶透天店住，土地為今年鑲揚國際向國產署標租取得。鑲揚總經理侯嘉璋表示，地段距離未來捷運紅線岡山路竹延伸線岡山農工站僅300公尺，因該區少有店住產品，所以規劃20間店住，使用年限70年，總價1588萬元起價格具競爭優勢，2個月大賣9成。

應留意地租
鳳山區永信建設大樓成屋案「R5新世界」距離捷運紅線前鎮高中站約400公尺，公司發言人顧岳軍指出，該案從預售到成屋已賣出315戶，逼近8成，預估年底可達到360戶銷售量，中都重劃區地上權大樓案「韻綠」將在明年329檔期前後公開。

另筆指標地上權案，國揚建設前鎮區大樓「微笑時代」預售時賣出超過250戶，目前建案興建中，預計在明年2~3月取得使用執照。住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，地上權價格具競爭優勢，買家雖然不必繳地價稅，但要繳地租。

台北市的豪宅，是買對上天堂，買錯住進套房。最新實價登錄資訊顯示，大直豪宅「良茂京都」以每年增值7.6％奪得最賺豪宅冠軍，從3.8年前上波高點以來持續逆勢上漲；「文華苑」每年上漲也有4.5％，平均每年增值約1,600萬元，足夠再買1間房。

德天國際地產公司顧研部昨（31）日援引內政部實價登錄資訊顯示，從今年台北市豪宅歷次交易明細來看，買豪宅有人大賺、也有人慘賠。

最賺豪宅前三名的年均報酬率，約4.5~7.6％。其中，中山區「良茂京都」以年均增值7.6％居冠；「元大之星」以4.6~8.5％，排第二；「文華苑」年均增值4.5％排第三。

德天國際地產總經理田揚名表示，今年台北市只有5筆、總價8,000萬元以上的豪宅交易，買氣明顯退縮，不過頻傳大咖進場，單價便宜的豪宅幾乎售罄。

德天國際地產顧研部調查指出，從前波房價高點以來，「良茂京都」年報酬率最傲人，前次實價登錄為外資法人一次購入三戶，總價約5.7億元。田揚名分析，大直金泰段是豪宅聚落中心，小豪宅「良茂京都」正對美福飯店，每坪成交單價約100~105萬元，與「西華富邦」中高樓層每坪200萬元以上、「國美大真」每坪140~150萬元相比，相對便宜，此區自用客居多，看好未來上漲空間，自用投資兩相宜所以才一次入手成大戶。

排名漲幅第二名的內湖「元大之星」，備受藝人青睞。藝人徐乃麟今年6月售出6樓，獲利約2,000萬元，平均年報酬率7.3％；另主持人于美人6月售出17、18樓的樓中樓獲利約5,000萬，平均每年賺5.3％。今年共5戶轉手，獲利最差的也有4.6％的年均報酬率，還有一戶10樓成交1億，年報酬率高達30％。

第三名豪宅「文華苑」，當初取得成本估計3億多元，今年成交總價已破5億大關，年均報酬率4.5％，相當每年增值1,600萬元，8年累計增值財富可再買一間豪宅。

至於下跌幅度豪宅前三名，平均1年認賠5.7~9.2％。認賠第一是松江路的「東西匯」，年均跌價9.2％；第二名是南港豪宅「日升月恆」，年均跌9％；第三名是「尚華仁愛」，每年跌5.7％，傳聞周杰倫也買了兩戶。

農曆8月結束，加上進入第4季傳統旺季，四大房仲旗下門市10月房市交易增溫，其中，住商機構全台平均量能較上月大增近3成最多，信義也有近1成的月增福，永慶及台屋則較上月小增1.8~2％。整體而言，房市進入暖冬，仍不脫「價盤、量回溫」格局。

住商機構統計10月全體系房市交易狀況，與9月相比，全台量增27.1％，整體交易火熱。其中，北市月增40.3％、新北增幅26.7％、桃園增加23.8％、台中月增33.9％、台南增加7.3％、高雄成長27.7％，僅台南較為平淡，北市表現最耀眼。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，鬼月結束後進入傳統旺季，年前購屋買盤進駐，自用買盤見價格逐漸打底，願進場積極議價與出價，讓門市10月交出亮麗成績。

信義房屋統計全台10月交易市況，持續緩步回溫，全台交易量月增9％，年增成長至19％。北市買氣持續谷底反彈，10月交易量分別月增8％、年增33％，成交均價維持每坪60.3萬元，房價由下跌轉為盤整階段；新北市交易量月增25％、年增26％，買氣回籠明顯，新店、板橋、永和、中和等都優於9月。

永慶房產集團統計，10月全台房市交易量月增僅2％，北市成長2％、新北6％、桃園5％、台中持平，台南與高雄則分別月減5％與2％。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑指出，第4季通常是購屋旺季，民眾趕在農曆過年前入住，但新案讓利搶市，民眾抱持「買舊不如買新」心態，壓縮中古屋銷售，交易量小幅成長，惟與去年同期相比全台交易量成長約12％，持續增溫。

台灣房屋集團統計，10月買氣最好的分別是新竹縣市較上月量增5.1％、台中市月增4.8％與北市4.1％，新北市量縮最多，買氣月減4.3％，均價也月減3.5％最深。

桃園市升格後成為今年人口增加率最高的地區，其中中壢區近年目前已突破40萬人，成為直轄市人數第二多的地區，鄰近中壢的內壢交通便利，內壢火車站也在鐵路地下化的計畫當中，生活就學機能完備，房價在1字頭的親民價格。

內壢區復華街一帶的房價這幾年原在2字頭徘徊，全國不動產中壢龍岡加盟店店長李欣政接受ETToday東森新聞雲採訪時指出，近兩年隨著青埔特區、過嶺重劃區新建案交屋潮，大部分區域房價重新修至1字頭。此地帶生活機能便利，不僅鄰近內壢火車站，桃園醫院、中壢市區以及多所學校都在車程20分鐘就能到達的範圍。未來捷運橘線G10到A21中間也將穿越內壢。

位於桃園蛋白區的龜山房價飆漲，3年內漲幅達15%，竟然還超越市中心蛋黃區的漲幅，同是蛋白區的內壢房價相對穩定許多。當地房仲在接受蘋果日報訪問時表示，內壢地區2年內新屋降幅較大，文化路以西的復華街、長興街新屋甚至已下修至1字頭的親民價格。

台中市政府興建潭子聯合辦公大樓，目前正進行最後機電運轉測試，2017年12月底完成驗收後，將移交潭子區公所及潭子區戶政事務所等機關，預計2018年7月進駐啟用。台中市政府民政局長周永鴻表示，這將是繼市府警察局新大樓完工，潭子地區另一個重大建設，未來聯合辦公大樓將與警察局大樓形成完整的行政園區，提供市民更優質的洽公環境。

周永鴻表示，考量民眾洽公便利性，近年來區公所廳舍興建皆以合署辦公為原則，民政局積極協調整合地方意見，協助用地取得及爭取興建預算，順利推動潭子聯合辦公大樓，市府將持續督促後續工程進度，要求施工品質，讓市民擁有更優質的洽公環境。

民政局指出，潭子聯合辦公大樓採智慧綠建築規劃設計，地下一層、地上六層，總樓地板面積約4,000坪，總工程經費約3億2,000萬元，以「樹」的意象為造型，結合辦公大樓後方移植保留的老樹群，以樹林的概念延伸至前方千人廣場，加上綠意盎然的草皮，與市府警察局共構成潭子行政園區新聚落，滿足潭子地區洽公空間需求，也提供市民綠園遊憩休閒空間，預期將帶動潭子地區發展，促進地方繁榮。

買房剛性需求仍在，但何時是最好的進場時機？與其被動觀望，不妨觀察近期公布的三大趨勢數字幫助自己做決定。 買房前做功課不能少。最新出爐的《國泰Q3房產指數》指出七都房市狀況。

1.成交價漲跌互見；唯台南市跌幅較大，台中市次之，但桃竹地區漲幅較大。

2.開價多下跌：僅桃竹地區開價上漲。其中台南市開價大幅下跌，新北市、台中市、高雄市中度下跌，台北市小幅下跌。

3.議價空間縮小：新北市、高雄市議價空間大幅縮小；台北市、桃竹地區以及台南市議價空間穩定；台中市也是縮小。

4.推案量全國減少3成：銷售餘屋為主，僅桃竹地區增加；新北市、台南市大幅減少；高雄中幅減少；北市、台中穩定。

5.銷售率多增加，僅台中市減少：高雄市表現最佳，銷售率「大幅增加」。

6.成交量規模，七都表現不一：台北市、桃竹、高雄市較’上季增加。

另外，《永慶房產趨勢前瞻報告》則針對Q4的房市做出調查報告。

房市何時落底？換句話說，也就是消費者認為的最佳進場時間。事實上，對於房價修正的看法，根據調查指出，看跌幅度已經連5季收斂，至於落底時機，七都則出現南北不同調意見。北北桃在2018-2019年間機率最高；新竹以南則提早在2018年底前。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，2017房市「價緩跌、量回溫」的盤整格局不變，未來房價雖擺脫急跌期，不過緩跌走勢不變，修正幅度在3%以內。

儘管政府積極推動社會住宅，但根據營建署的統計，仍有高達45%的人想買房，在等待進場時機的同時，不妨也參考房產趨勢，同時邊積極看房，勤做功課幫助達成買房夢。

台北市地政局公布最新地價調查，整體跌多漲少，上漲區段主要是土地使用變更、具整體開發利多題材或是少數房價上漲地區。

下跌以住宅區較明顯，尤其是管理維護不佳的老舊社區、住商混合情形嚴重及通勤不便的住宅區。另外包括師大、公館、重慶南路一段、通化商圈、臨江街夜市等知名商圈，因為觀光人潮減少，店面空置增多，地價也走跌。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，地價漲跌反映區域房市好壞、商圈強弱，民眾可作為投資參考。

地政局近日舉行107年公告土地現值及公告地價作業說明會，公布各行政區最新地價調查。調查指出，過去一年，除了整體開發地區及土地使用變更地區等，因土地使用強度提升，地價上漲，其餘多數呈現地價下跌趨勢。

調查指出，市容老舊、巷道狹小、鄰近山坡地，距離捷運站較遠、公車較少，生活機能較差或是緊鄰高架橋、變電所的區段，過去一年地價下跌都相對明顯。以產品來看，則以住商混合情形嚴重，管理維護不佳的老舊社區，地價下滑較明顯。

譬如松山區民族東路、撫遠街一帶，調查指出，因建物屋齡較老舊，且受機場噪音影響，居住環境品質相對較差，地價下跌，大安區通化街與通安街一帶，因區內建築物多老舊、巷道狹小，且部分區域住商混合情形嚴重，地價下跌。

另如內湖康樂街、安泰街、新明路新明公園一帶，因區域建物多老舊，交通可及性及生活機能條件較差，地價均下跌；中正區同安街、金門街、西藏路及三元街一帶，因建物現況老舊或是周圍生活機能略差，地價也都下跌。

有些區段環境優質，生活機能也佳，但因區內房價明顯下修，地價跟著下滑，如中山區大直大彎北段一帶。

調查顯示，各行政區也有部分區段因擁有整體開發題材利多，商業活動可望提升，或因都市計畫變更土地、容積增加等因素，過去一年地價逆勢上揚。如信義區永吉路，松山區敦化北路，大安區忠孝東路四段等。

黃舒衛表示，土地是原料，地價下跌一方面反映房市不佳市況，由於原料下跌，理論上房價也會跟著下跌。但這只適用的正常地價，官方公布的公告地價，因為和市價有相當落差，因此即使房價走跌，公告地價仍可能持續調漲。

　　“去年全國流動人口已達2.45億，預計到2020年我國仍有2億以上的流動人口，其中1.6億左右是以租房方式解決居住需求的。”廣州龍湖總經理毛文斌援引相關機構數據告訴南方日報記者，每年僅流動人口帶來的租賃市場規模便可達1.2萬億元。加上近5年還有逾千萬在就業地落戶的高校畢業生，我國潛在的租房需求更是巨大。

　　日前，龍湖廣州長租公 寓“冠寓”品牌發布會在天河諾亞方舟産業園舉辦。作為國內最早將長租公 寓作為**業務在全國一線城市力推的房企，目前龍湖地産已在北上廣深等全國7座城市運營了10個長租公 寓項目，計劃今年內要把租房業務拓展到16座重點城市，開業房間數超過1.5萬間。

　　克而瑞研究中心的報告顯示，全國TOP30的房企已有三成涉足長租公 寓領域。與此相應的是，全國有近20城近期陸續出臺了住房租賃相關政策。種種跡象表明，龍頭房企在住房租賃市場的角力很快將趨向白熱化。

　　TOP30房企三成涉足長租公寓

　　自2016年國家出臺多項政策發展培育租賃市場以來，目前已有廣東的穗深佛肇4城和南京、杭州等省外其他8座城市列入全國首批開展住房租賃試點。

　　克而瑞研究中心日前發布的報告指出，各城市積極培育租賃住房市場。比如北京未來5年內將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房，廣州也將在2017年—2021年增加租賃住房有效供應，新增租賃住房15萬套。

　　目前全國有近20城爭相出臺了住房租賃相關政策，從一、二線重點城市到三、四線城市不等，主要政策方向為鼓勵租賃、人才照顧、租房落戶、租售同權、保障監管等。

　　克而瑞還透露，在政策的積極推進下，全國TOP30的房企已經有三成涉足長租公 寓領域。從開發、交易到資管，目前整體房地産住宅服務市場的容量在5.3萬億左右，其中租賃市場規模1萬億，面對如此龐大的市場，萬科、龍湖、金地、招商蛇口、保利、陽光城等房企均已紛紛布局長租公 寓，爭取從這個萬億級市場分一杯羹。

　　與此同時，住房租賃市場證券化近期也在明顯加快，魔方公 寓、鏈家自如、新派公 寓都推出了相關的資産支持計劃，而保利地産近期還成為首家發布租賃住房REITs的央企和房企，開創了租賃住宅市場的融資新渠道，或為房地産企業租賃住房投 資回收周期過長等難題提供了長效解決方案，對于加快推進租賃住房市場建設有積極的推動。

　　事實上，互聯網公司推進的勢頭，絲毫不比傳統房企弱。10月24日，電 商巨頭京東高調宣布進軍房地産，盡管只是計劃圍繞服務平臺，與房企、代理商展開定制合作，但業內已有分析認為，借助京東線上大數據以及信用平臺的優勢，未來京東可能會進入房屋租賃或長租公 寓領域。

　　在此之前，阿里巴巴披露，未來有超過100萬間的公 寓將正式入駐支付寶，而上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州這8個城市，阿里將率先推廣信用租房。

　　東方證券一份預測報告則顯示，到2030年國內的租房群體數量將達到2.7億人，而整個房地産租賃市場的規模將達到4.2萬億元。

萬億級市場呈三足鼎立局面

　　長租公 寓業務目前在國內呈傳統酒店、互聯網企業和房企三分天下的競爭格局。其中傳統酒店有如家等，互聯網企業有魔方等，而房企則有金地草莓、萬科泊寓、龍湖冠寓等。

　　針對這個萬億級的市場，早在2016年8月，龍湖集團董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，“冠寓”在天河諾亞方舟産業園的正式發布，標志其在一線城市的布局已經完成。近年，該企業在廣州迅速開疆拓土布局長租公 寓業務，現已成功拓展6個項目近2000間房。

　　近年來各大集中式長租公 寓品牌迅速布局萬億租賃藍海。與龍湖旗鼓相當的是，萬科此前也已表示，公司已經在北上廣深以及佛山、濟南、烏魯木齊等13個城市布局了以“泊寓”為品牌的長租公寓。

　　在毛文斌看來，城市流動人口和高校畢業生未來將成為租房兩大主力軍。從落戶地就業的高校畢業生租房需求來看，近五年畢業生總人數為0.36億人，假設其中70%在就業地落戶且50%在租房，合計租房人數0.13億。值得注意的是，今年7月發布的《2017年高校畢業生就業及租房趨勢報告》顯示，“90後”租房人群已經佔比39.9%，首次超過“80後”，成為租房主力。伴隨著大學生們陸續進入職場的同時，各地也催生了租房熱潮。與“80後”的租房前輩們不同，“95後”對于租房最關心的問題已不再是租金，而是生活品質。在經濟高速發展的背景下成長起來的“95後”，物質條件比“80後”更加優越，對于租房自然也表現出更高的標準和需求。數據顯示，17.55%的畢業生願意拿薪資30%—50%去租房。

　　目前，我國機構化運營單位持有或管理運營的租賃房屋數量在住房市場的佔比不足2%，與佔比超30%的美國和超80%的日本差距巨大。為此，有市場分析人士認為，國內租賃市場空間相當巨大。租房市場未來是經濟增長的潛在動力來源。

　　記者從天津市國土房管局了解到，為切實解決中心城區老舊小區及遠年住房在安全設施、服務設施、公共設施和外部環境四類功能方面存在的問題，天津市計劃利用3年時間開展中心城區老舊小區及遠年住房改造，改造工作已于日前全面啟動。

　　老舊小區主要指1999年12月31日前建成、房屋及其設施設備老化、建設標準不高的住宅房屋。遠年住房特指1999年12月31日前建成的商品房、少量公産房等(含平房).

　　據介紹，天津市中心城區老舊住房改造2017年第一批工程總量涉及398個片區、2433.72萬平方米、33.3萬戶居民。10月底實現全部開工，年底前按計劃將實現全部竣工，同時第二批工程已全面啟動清障等前期工作。

　　天津市國土房管局相關負責人表示，為確保高標準實施老舊小區及遠年住房改造工作，各區政府承擔改造工作的主體責任，市級各職能部門承擔頂層設計、監管協調責任。

　　工程質量方面，市級職能部門通過現場檢查、下發督辦單等形式，對施工進度不理想、施工工序不規范、施工質量不過關、環保措施不到位、出現問題不及時整改的工程、單位進行了督辦整改。區級實施單位，依法依規對工程的參與方實施管理，建立嚴格的工程管理和社區群眾監督員責任制，確保工程質量安全、環保措施到位。

　　10月31日，北京住房租賃新政正式實施。根據北京租賃住房新政，住房租賃監管平臺通過接口方式，對各類市場主體運行的網絡交易平臺進行管理。

　　2017年8月17日至8月25日，北京住建委就《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(徵求意見稿)》面向社會各界公開徵求意見。徵集意見結束以後明確《通知》的實施日期為2017年10月31日。《通知》提出強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監管平臺等具體措施。

　　新政規定，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

　　租賃房REITs 半開大門 房企“各懷心事”

　　[該REITs由中國保利地產(10.890, 0.12, 1.11%)聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施，總規模50億元。]

　　保利地產集團（600048.SH）旗下負責商業運營和資本運營部門的小夥伴們在連續奮戰好幾個月之後，終於在10月23日松了一口氣：保利旗下具有標誌性意義的首個租賃房REITs（房地產信託基金）獲得上海證券交易所審核通過。

　　雖說這個金融產品依然以契約型私募REITs的形式首度亮相，但其儲架發行的結構設計已具備了公募發行的基因，從而意味著國內糾纏了十幾年的REITs已步伐逼近。

　　過去幾年時間，隨著國內商業等持有型物業投資規模擴大，有關房地產信託基金（REITs）的呼聲高漲，國家政策也不斷向外界透露出即將開閘的信號。市場上，以專項資產管理計畫即契約型發行的類REITs早已大行其道，但公開發行的最後一層窗戶紙終究未能捅破。

　　不過，與以往諸多公司發行的類REITs一樣，保利在結構設計上跨出了一大步，但考慮到有關REITs的稅收和法律政策尚未正式出臺，許多企業仍舊抱著觀望態度，暫時未有跟進計畫。

　　“萬事俱備，只欠東風”，在中國房地產步入增量與存量並舉的新時代下，REITs的颶風必將吹遍市場；如今無法確定的，只是風口何時到來。

　　保利“為公募做準備”

　　保利地產在10月23日獲得審核通過的產品全名為中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計畫（下稱“保利住房租賃REITs”）。

　　該REITs由中國保利地產聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施。總規模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業資產，採取儲架、分期發行機制，優先順序、次級占比為9：1，優先順序證券評級AAA，次級證券不評級。

　　保利地產資管中心總經理甯大芮向第一財經透露，該產品發行週期為2年，預計2018年初發行第一批約十幾億規模。優先順序享受固定投資收益，次級則可享物業增值收益。但總體來說，該產品仍然無法公開流通，屬於契約型私募產品，債券性質較為顯著。

　　據悉，國內目前的類REITs的操作模式主要是通過發行專項資產管理計畫即契約型的方式，但專項資產管理計畫並不能直接收購物業公司股權，所以一般通過私募基金收購物業公司股權，募集方式上，也是私募為主，只有2015年7月，以前海區內萬科企業公館的租金收益權為基礎資產的“鵬華前海萬科REITs”首次使用公募基金作為發行載體，在“類REITs”產品的流動性上實現了一次突破，但此後萬科在此項工作上並未有進一步推進。

　　在行業人士看來，保利住房租賃REITs的產品構架的設計上，較國內過往類REITs有了較多的突破和創新，最顯著的便是儲架式發行。

　　前海開源資產管理有限公司聯席總經理、基金業協會資產證券化業務專委會委員何亮宇此前表示，中聯前海開源-保利住房租賃REITs的“儲架發行”機制，在當前的資產證券化制度框架內創設出“可以長大”的REITs，以“自下而上”的方式實現了公募REITs的擴募功能，必將對我國REITs的發展產生積極而深遠的影響，堪與“中信啟航REITs”、“鵬華前海萬科REITs”、“中聯前海開源-勒泰一號REITs”並列為我國REITs市場的四個里程碑式產品。

　　有了儲架式的結構設計，保利的租賃房REITs在轉公募的可能性上大大提升。甯大芮表示：“保利發行的租賃房REITs依然是私募性質，不能公開交易。但從政策和監管方面的準備來看，公募發行應該是大勢所趨。而且保利目前這個產品設計，在結構上已經跟公募接近，是為了發行公募REITs做的準備，一旦公募開閘，可以直接轉為公募REITs。”

　　保利住房租賃REITs發行的背後，是公司旗下租賃型物業的高速擴張。據悉，該公司在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目佈局十餘城市，分別由保利地產旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。

　　據透露，目前保利地產旗下開業的租賃型專案有七八家，已經佈局的城市有十幾個。考慮到住房租賃REITs獲批規模高達50億，預計該公司未來兩年在租賃房上的動作依然會十分迅猛。

　　龍湖“暫無REITs計畫”

　　保利的試水，以及國家高層在推動租售並舉方面流露出來的決心，讓參與租賃住房以及其他經營性物業運營的企業看到融資創新的曙光。

　　在此之前，租賃型住房等經營性物業運營企業的融資大多數依賴銀行、債券、資管計畫等管道，債權特徵顯著。尤其是最近兩年才興起的租賃型住房，大多數公司從內部解決投資資金問題。

　　龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，截至目前，龍湖旗下冠寓的投資均來自於集團。據悉，自從龍湖今年切入租賃房市場以來，已經先後完成了多個城市的佈局，不久前，該公司位於廣州的首個租賃型公寓開業。

　　韓石表示，龍湖內部目標是在今年底開業15000間房，中期目標是做到50000間房，輕資產和重資產兩個模式並行發展，力爭做到租賃行業的前三名，年租金收益超過20億。

　　野心勃勃的同時，龍湖也密切關注市場上融資方式的創新，但對於近日頗為熱鬧的REITs，該集團並未有短期推進目標。韓石表示，公司眼下的重點在於拓展市場，快速做大市場份額，至於融資方面，考慮到龍湖集團的平均融資成本僅為約4%，並不那麼迫切考慮其他融資管道。

　　一位房地產行業人士透露，龍湖等企業的觀望心態，主要由於圍繞在REITs發行方面的稅收、法律等配套政策尚未出臺。

　　這裡涉及的稅收，主要是國外成熟市場REITs產品通常可以享受一定稅收優惠，而國內在這方面尚未出臺相應舉措。有就職於某大型地產企業的稅務專業人士透露，稅務部門針對自持物業的稅和銷售物業的稅不一樣，當前稅法體系下是可以解決租賃型住宅發行REITs這個問題的，但經營性物業特別是租賃房的收益率太低，很難達到公募REITs中投資人對標的的要求，整體市場還處於培育階段。

　　保利地產甯大芮也表示，從證監會和交易所的態度來看，努力推進REITs的發行工作一直在開展，也有意向推出公募產品，但考慮到現實的一些情況，短期內還難以形成租賃型住房REITs大規模發行的勢頭，但可以確定的是，保利之後，陸續會有其他企業和產品跟進。

　　廣東國稅系統內人士評論，“調整稅率不是小事，相關部門需反復論證。而且租賃型住房之後，還有商業、酒店、寫字樓等其他經營性住房，涉及的面太廣。因此這是一個循序漸進的過程，影響深遠。”

　　虧損近億 長安街W酒店遭中糧拋售

繼拋售旗下凱萊酒店之後，中糧集團再度將北京長安街W酒店掛牌轉讓。10月31日，記者從上海聯合產權交易所獲悉，中糧酒店（北京）有限公司（以下簡稱“中糧酒店”）100%股權正式出售，掛牌價為9.95億元。據瞭解，中糧酒店為大悅城地產旗下公司，運營北京長安街W酒店。2016年，中糧酒店營業收入約為1.32億元、淨利潤約虧損0.96億元。截止到今年9月30日，中糧酒店營業收入約為1.11億元，淨利潤虧損約為0.92億元。業內人士指出，北京長安街W酒店高造價、高管理成本、高負債，加上經營不善，虧損是必然結果。從回報角度來看，要找到接盤俠可能並不容易。

　　事實上，這已經不是中糧首次出售旗下酒店了。凱萊作為中糧集團旗下高端酒店品牌，也遭遇了邊緣化危機。在今年6月，中糧集團將蘇州凱萊大酒店有限公司100%股權以及南昌凱萊大飯店有限公司100%股權掛牌轉讓，掛牌價格分別為1.7億元和2.1億元。此外，中糧集團還將持有的秦皇島凱萊度假村土地、地上建築物於6月21日掛牌轉讓。從中糧集團發佈的資料來看，酒店虧損是中糧轉讓兩家凱萊品牌酒店的因素之一。

　　有業內人士透露，一方面中糧集團意欲剝離全部酒店業務，出售W酒店是其中一步；另一方面，北京長安街W酒店虧損嚴重，拋售酒店可以減輕集團的壓力，有利於資本的合理配置。

　　近年來，市場需求下滑再加上中端酒店競爭，導致高星酒店經營壓力加大。與此同時，隨著相關政策的出臺和國有資產優化重組的需求，近年來，包括中糧、首創等國有企業業主在內，對於旗下酒店業務的剝離正在加速，酒店資產掛牌在產權市場上更是頻頻出現。對此，酒店產權網聯合創始人馮少輝認為，不僅僅是國企旗下的酒店，整體來看，如今高星級酒店的生意並不好做，國內投資比較精准的酒店七年左右才能回本，稍不注意就可能出現虧損。

　　一位星級酒店負責人也坦言，對於虧損的高星酒店來說，不少酒店正在進退兩難中苦苦掙扎：繼續經營，可能會遭遇更大的虧損；而要退出，又很難找到接盤者，更難賣個好價錢。“一方面目前行業大環境不太好，會涉足酒店行業的企業並不多；另一方面，酒店的房產和其他資產都很難變現，要改做其他用途又比較困難。”

　　馮少輝認為，從投資回報角度看，投資主要看遠期效益，從目前的情況來看，不管誰接盤都難以保證不出現比W酒店更大的虧損， “而從地產升值角度來看，隨著國家和北京市相關政策的完善，土地也未必有太大的升值空間。”

項目三破港紀錄 囊括最貴首三位

特首林鄭月娥在10月中發表任內首份《施政報告》後，樓市明顯升溫，新盤推售接連火速沽清，一手超級豪宅成交湧現，九龍倉（00004）及南豐集團發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON早前截標的3號屋，昨日落實以近11.64億元售出，打破該屋苑10個月前，即去年底1號屋以10.8億元創下全港最貴屋苑式洋房的紀錄，並將紀錄推高約7.8%，而3號屋呎價約12.68萬元，除創該項目推售以來新高外，亦晉身本港一手屋苑式洋房呎價最貴第二位。

呎價12.68萬 直逼普樂道10號

負責銷售的會德豐地產昨日公布， MOUNT NICHOLSON 3號屋成功售出，售價近11.64億元，洋房實用面積9178方呎，呎價12.68萬元。MOUNT NICHOLSON自去年2月開始推售洋房以來，已三度打破全港屋苑式洋房最貴紀錄，較去年12月底售出的1號屋10.8億元紀錄，相隔10個月再推高約7.8%；而較去年2月首次封王的6號屋8.3億元成交價，更高出逾40%，項目已囊括全港屋苑式洋房造價最貴首三位。

此外，3號屋呎價高見12.68萬元，除創項目推售以來新高外，已直逼山頂普樂道10號洋房的紀錄，原名天比高的普樂道10號，於2011年以8億元售出，令市場嘩然，按差估署「物業資訊網」顯示，普樂道10號洋房實用面積545.9方米，即約5876方呎，呎價高見13.6萬元，呎價紀錄保持超過6年至今無同類物業可匹敵，是次MOUNT NICHOLSON 3號屋以呎價12.68萬元售出，較普樂道10號呎價低不足7%。

MOUNT NICHOLSON 3號屋與1號屋的位置實際相差無幾，樓書顯示，3號屋三層高，有3342方呎花園、2148方呎庭院，以及1699方呎天台，地下為客飯廳樓層，1樓及2樓為睡房層，其中2樓主人房，設有男女主人獨立浴室及衣帽間，樓書並分別以「HIS」及「HER」字樣以作識別；洋房另設地庫及天台，地庫設有兩個車位，地下有泳池、室內有獨立升降機，設施與1號屋相若。

施政報告後湧現大額成交

值得一提的是，3號屋「冧巴」雖不及1號屋，但成交紀錄顯示，洋房實際成交價為11.63888888億元，可見買家對傳統「8」字意頭號碼特別偏愛。

自10月11日《施政報告》公布後，樓市急速升溫，新盤連番取得熱賣佳績， MOUNT NICHOLSON 3號屋已經是10月的第3宗逾億元一手成交，售價在5000萬以上的一手交投，在10月更是不計其數。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本港資金一直非常充裕，自《施政報告》公布後，政府未有再推出辣招措施，令樓市明朗化，市場亦沒有負面消息，樓市於是再度升溫，資金為尋求出路，令近期新盤頻現大額成交。

業權分散甲廈新高 貴毗鄰六成

核心區甲級商廈空置率極低，推動租金破頂。金鐘遠東金融中心一個高層全海景單位剛以每方呎110元租出，為首度有業權分散的甲廈呎租突破100元關口，創全港新高。

消息人士指出，遠東金融中心23樓2室以每月26.3萬元租出，建築面積2392方呎，呎租高達110元，成為全港業權分散商廈呎租新指標。據了解，單位屬單邊，坐擁維港海景，故此能締造極高呎租。

翻查資料，單位原由一家國企藥業公司自2014年起租用，當時呎租約63元；事隔3年，租金飆升74.6%。據悉，業主早前已以每呎110元放租，因單位優質，故迅速獲市場吸納。

是次成交打破該廈建築面積約4000方呎的19樓1室在今年8月錄得的呎租100元紀錄，把全港分散業權商廈的呎租紀錄再推高一成。同類單位在今年初呎租僅90元，即租金未夠一年升幅已達22.2%。

金色幕牆成賣點

遠東金融中心位置臨海，加上金色玻璃幕牆設計，深受內地企業及證券公司垂青，租金較同區多幢業權分散的甲廈為高，相較毗鄰的力寶中心貴逾六成，甚至高過統一中心達1.2倍。

近年中區甲廈租金急升，不少頂級商廈如中環國際金融中心二期，呎租已觸及200元。分散業權的甲級商廈租金一向較低，但今年租金亦急升，多幢業權分散的指標甲廈如中環皇后大道中九號、力寶中心等，呎租都創出新高，但仍在每方呎85元以下，被遠東金融中心大幅拋離。

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成指出，業權分散的商廈呎租超過100元以上，是香港歷來首次。不過，中區商廈缺乏新供應，加上空置率低，大業主旗下商廈又揀客，令不少中資機構寧願付出較高租金承租寫字樓。

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，由於核心區商廈空置率低，新近分散業權甲級商廈買賣呎價已逾5萬元，所以即使呎租升穿100元，計及回報仍屬合理。他相信，年底前中區甲廈呎租仍有5%升幅。

目前遠東金融中心缺乏租盤供應，根據代理提供資料，只有5個單位放租，每方呎叫租由87至95元。資深投資者蔡伯能持有的3樓全層，建築面積約1.15萬方呎，最新叫租為109萬元，呎租95元。資料顯示，該層舊租金只約50萬元，叫價較舊租大幅調升59萬元或1.18倍。

將軍澳新盤晉海系項目開售以來，同區二手市場持續借勢起哄，同系北角海璇1B期雖未開售，但區內及周邊樓市已率先被炒起，一二手在同日誕生兩宗樓王成交。入伙逾28年的天后栢景臺一個中層海景戶以每方呎3.46萬元售出，呎價貴絕港島東二手市場。

長實（01113）北角維港頌1座12樓A室於周日（29日）以7354.8萬元售出，呎價4.68萬元，晉身北角呎價「樓王」。中原地產區域聯席董事陳家鴻表示，栢景臺2座中層B室全海景3房戶，同日獲同區換樓客以3900萬元承接，實用面積1128方呎，呎價約3.46萬元，超越鰂魚涌MOUNT PARKER RESIDENCES高層B室以每方呎約3.41萬元創下的港島東二手呎價紀錄；原業主1996年以公司名義斥資1570萬元入市，賬面升值2330萬元（約1.5倍）。

天水圍嘉湖山莊樓價繼續飆漲，祥益地產分行經理林家倫透露，樂湖居4座中層E室，兩房間隔，實用面積448方呎，日前以475萬元易手，呎價約1.06萬元，為屋苑分層戶呎價最貴。原業主2014年以314萬元入市，賬面賺161萬元（約51.3%）。

資助房屋方面，世紀21奇豐分行經理蕭耀邦說，大圍居屋海福花園3座低層H室兩房戶，實用面積409方呎，新近透過已補地價方式以558萬元易手，呎價約1.36萬元，創沙田區居屋新高。原業主1985年以18.74萬元未補地價購入，未計補地價金額，賬面賺539.26萬元（約28.8倍）。

分析：土地供應未有對策 樓價料續升

私樓樓價指數9月份續升0.27%，連升18個月，累積升幅達25%，續創有紀錄以來最長升浪，惟上升動力轉弱，按月升幅則收窄至今年最細。

分析指，政府就土地供應未有對策，樓價料續升。

差餉物業估價署公布9月份私樓樓價指數，最新報340點，連續11個月創新高，較2015年10月上一個升浪高位306.1點高出11%。

9月漲0.27% 惟上升動力轉弱

而自去年3月樓價見底後反彈，至今累積升18個月，屬於1993年有紀錄以來最長的升浪，升幅累積達25%，而今年首9個月樓價累升10.6%。

不過，指數走勢反映私樓樓價上升動力減弱，9月單月升幅僅0.27%，較8月份的0.53%進一步收窄，亦是今年以來最細的升幅，以按年計則累積升14.8%，當中實用面積431至752平方呎的B類中小型單位，在最新9月樓價陷入停滯，屬於近18個月最細，面積1,076至1,721平方呎的D類大型單位按月升幅亦不足0.1%。

細單位按月升0.4% 漲幅最大

至於期內升幅最大是實用面積小於430平方呎的A類細單位，9月份升0.4%，升幅較8月的0.8%有所收窄，而按年計算則累積升15.3%，升幅亦是各類單位之中最大。而以大型屋苑為主的較受歡迎屋苑指數9月份則錄得0.6%升幅，累積今年升1成。

事實上，在政府公布施政報告前，二手市場觀望情緒較濃厚，加上發展商積極推盤，搶走市場購買力，二手樓價升幅放緩，不過近期二手交投升溫，包括天水圍嘉湖山莊、將軍澳新寶城等屋苑樓價均創新高。

萊坊：全年樓價料升11至12%

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國稱，早前公布的施政報告，在土地供應上措施不多，預期未來私樓供應增加的機會不大，準買家出現趁早入市的心態，預計將會繼續推高樓價。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文稱，私樓樓價上升屬於預期內，但按月升幅繼續收窄，估計今年餘下時間樓價相對平穩，全年升幅約11%至12%。

林相信短期內樓市受政府措施影響較大，而美國「縮表」加息，以及供應增加料不會導致樓價大跌。

隨着樓價持續上升，金管局公布的負資產住宅按揭貸款調查顯示，今年第三季無錄得任何負資產住宅按揭貸款的個案，連續3季錄得零負資產。

內房萬科近年積極來港投地，明年將有3個住宅項目陸續登場，總投資額達170億至180億元，其中屯門掃管笏項目有望上半年推售，涉逾1,000伙。

掃管笏項目 擬明年上半年推

萬科置業（香港）業務部（市場營銷）副總裁周銘禧表示，屯門掃管笏住宅項目剛申請預售，計劃在明年上半年推出，惟推售進度仍要視乎售樓紙批出的日期。項目規模龐大，提供逾千個單位，戶型多元化，包括1至4房，主打1、2房。屋苑內設有跑步徑，為本港罕見，至於示範單位將會設於九龍區。

據資料顯示，項目在2015年投得，亦為集團首幅獨資發展的官地項目，可建樓面約84.2萬平方呎。

另外，在2014年向金朝陽（00878）購入的灣仔聯發街項目將會作服務式住宅，現待批入伙紙。項目由英國設計師設計，合共105伙，逾9成是細單位，包括開放式佔40伙，1房則有60伙，另外備有特色單位。項目現正招租，而其中1地舖租予餐廳Pinot Duck（首店設赤柱）。

至於市區長沙灣住宅項目則提供約500伙，惟具體規劃尚在進行，預計明年下半年以樓花形式推售。資料顯示，項目在去年投得，可建樓面約30.7萬平方呎。

美國房市好搶手，在房市庫存不足下，42% 的買家接受賣家的開價，平均賣房只須 3 周就可成交，為 30 年來最快賣房速度。

美國房地產協會 (NAR) 針對 8000 名購屋者所做的一份報告中指出，截至 6 月底的過去一年中，賣出一間房大約只需花 3 周的時間，為 2007 年該數據統計以來的最快速度；而在 5 年前，則需要花上 11 周的時間。

而在台灣，據《住商》7 月間公布的數據，新北市平均賣一間房要 125 天 (約 17.8 周)，台北市要 114 天，台中市要 114 天，桃園市則要 98 天。

在房市物件供不應求下，買家正在積極搶購房屋，甚至為了快速成交，至少有 42 的買家接受賣家的開價，這也是 NAR 自 2007 年市調以來的最高比率。

NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 表示，即使市場上有大量的就業機會，薪資水平也更高，但高漲的房租和房價，很難讓有意購屋者很湊齊頭期款。

儘管首購族的平均年齡未變，但重複購屋者的平均年齡持續攀升，現在已經來到 54 歲新高；賣家的平均年齡為 55 歲，上升更為明顯，比 2009 年整整要多了 10 歲。

已婚夫婦購屋者占所有購屋者的比重，連續第 3 年萎縮至 65%；單身女性購屋者的比重連續第 3 年上升，來到 18%；而單身男性購屋的比重則只有 7%。