各縣市競相開發 卻閒置千頃

「這是一場權與錢的金錢遊戲！」為解決工業地閒置，行政院長賴清德祭出「強制拍賣」鐵腕，但《蘋果》走訪全台，發現這些看似閒置的土地，近5年急速飆漲，有些區段4年就漲了188％，深入了解後，發現原來一公頃220萬元的農地，20多年來經徵收變更後，已漲至2.4億元。在住宅市場低迷之際，工業區儼然成為不肖業者炒作的金磚。

全台由中央、地方政府及企業設置的工業區，總數共有249個工業區，總面積從1999年的不到3萬公頃，激增到今年5.1萬公頃；工業局表示，除了經濟部工業局設置的工業區外，各縣市政府也成立各種工業區，列管的工業區閒置地有747公頃。《蘋果》實地到現場查看，再加上科技部在各縣市科學園區的閒置數據，發現全台閒置工業地總面積竟有931.2公頃。

不斷轉售囤積土地
《蘋果》發現台南、屏東、彰化3縣市的閒置工業區都超過百公頃，但荒廢只是表象，攤開實價登錄才發現這些蚊子地漲勢兇猛。像是開發30年的彰濱工業區，現場荒煙蔓草，閒置土地超過100公頃；但查詢實價登錄資料，才知該處每坪地價從2013年2.2萬元，到今年漲至5.1萬元，增幅達131％，其餘交易紀錄則多在每坪3.6萬元。
此外，在歷年交易資料還有個怪現象，就是許多土地幾乎每2年就原價轉手一次，業者私下指出，有些人會轉手規避被政府盯上，「就是換人頭囤積土地。」

新北每坪漲破百萬
而台南、屏東地理位置雖較不受企業青睞，但如台南科技工業區也從4年前的每坪4萬元，漲至今年每坪7萬元，漲幅75％，就連地理位置最南端的屏東屏南工業區，也微幅漲了10％。

另外，桃園市從北到南密密麻麻共30個工業區，《蘋果》前往總面積274.9公頃的桃科工業區，不僅發現逾60％都是荒地，同時經連年不斷轉售，地價更從最初標售的每坪3萬元，到目前翻倍漲至7.8萬元，而一旁桃園環保科技園區，更從2013年每坪3.3萬元漲至去年的9.5萬元，漲幅高達188％，當初賣地的農民大嘆：「不知道會這麼有價值。」

雙北的工業區則是奇貨可居，像新北市五股工業區雖然僅漲了42％，但每坪價格已高達116萬元，「不是一般中小企業能夠負擔！」

對於如此驚人的市況，信義全球經理王維宏分析，2011年奢侈稅上路時，工業用地被排除在外，有投資客便把資金，從住宅市場轉至工業用地，進而哄抬價格。外商「第一太平戴維斯」也透露，今年前8月他們經手的不動產交易，有超過60％就是來自工業不動產。

政府徵地大賺價差
政大地政系教授林左裕分析，過去土地徵收是用公告地價加成，「所以地方政府就利用價差，賺取大筆地方財政來源。」政府開發後，企業再用便宜的價格購地，因此地就不斷轉入企業或投資客手中。
經濟部工業局工業區組長陸信雄也說，確實有些廠商把土地擺著，避免未來要用地時無地可用，於是把地囤起來，廠商把這叫「儲備用地」。
「誰掌握土地的規劃跟管制的權力，誰就可以創造財富！」政大地政系教授徐世榮分析，政府徵收工業用地後，常賣給工廠經辦人，這些經辦人多少跟政治人物有關係，他痛斥：「工業地根本沒有人在管！」

「買地的都賺」 桃園暴漲驚全台

「當時的廠商進駐到現在為止，大概買土地的都賺到錢！」在去年一場桃科開發說明會中，桃園市長鄭文燦賣力對台下廠商宣傳將在2020年啟用的桃科二期。鄭文燦說的一點都沒錯，在房市一片哀號聲中，唯有工業土地逆勢上漲，戴德梁行總經理顏炳立也公開說，低迷的房市中唯一沒受影響的就是工業土地，且熱到「幾乎讓人看走針（台語，指出乎意料）！」

《蘋果》1個多月來走遍全台，發現包括桃園、苗栗、台中、彰化、雲林等縣市都有大型工業區土地遭囤積的現象。政大地政系教授林左裕直指：「業者發現利潤遠高於本業，讓企業不願把資金投入真正的生產上！」

桃園市長鄭文燦去年在桃科二期招商會，賣力向廠商推銷新工業地。資料照片
中壢20年價翻15倍
「有些工業區土地轉了4、5手，價格一直漲，但大部分的人都不會注意到這一塊。」有房仲業告訴我們，各縣市又以桃園市工業用地，價格漲勢高居全台之冠；像去年5月宏達電賣出1.3萬坪土地，2011年是以每坪12萬元、總價17億元購入，沒想到短短5年間，每坪竟漲至21.2萬元，最終以總價28.8億元脫手。
顏炳立去年出席桃科二期招商說明會曾說，他入行30多年來，從沒想過工業用地漲勢會如此猛烈，過往中壢工業區一坪土地頂多8千元，現在一坪20幾萬元，20年翻15倍，「連南部都漲到一坪6萬元，簡直歎為觀止！」

新北市仍穩坐4000棟寶座 看好11月反彈走勢

交屋潮暫歇，10月房市持續緊縮！六都地政局昨日相繼公布10月建物買賣移轉棟數，皆較上月全面衰退，但新北市、台南市與去年同期比較，則呈逆勢成長，且新北市依舊穩坐4000棟寶座。專家普遍認為，量縮應有受到民俗月的後續影響，但今年仍有望挑戰27萬棟大關。

全台交易量10月緊縮，根據六都地政局公布的資料，六都建物買賣移轉與上月相比皆緊縮，以台中市月減17.6%最多，緊追在後的新北市與台北市，月衰退都超過1成，就連桃園市、台南市、高雄市也皆有逾0.5%的量縮。

台中月減最多
全國不動產企研室主任張勻分析，10月移轉棟數主要反映9月交易量，9月上旬遇到傳統民俗月，購屋族多搶在8月買進，且近期政府雖不再積極管控房市，央行總裁彭淮南也指出房市已軟著陸，但並沒有重大利多因素促使買方積極搶進。

「推測與10月初遇中秋、國慶連假有關，民眾出國旅遊導致帶看量能減退」，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析10月全台移轉棟數衰退現象，加上交屋潮暫歇，都使建物移轉棟數表現相較黯淡。
除了既定節日的影響外，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，整體交易量較上月縮減的原因，從市況來推測，是屋主讓利不如買方預期，造成交易遞延的現象，估計第4季要賣方有感讓利，才有機會吸引自住買盤進場購屋。

板橋熱區第1
再與去年同期相較，新北市、台南市建物買賣移轉棟數各成長9.8%、0.8%，其餘四都則呈現年衰退。對於新北市在年增率上表現亮眼，東森房屋研究中心副理于靜芳指出，前3名熱區板橋區699棟、中和區401棟、新莊區362棟，多受惠交屋潮挹注，板橋有「浮洲合宜住宅」交屋多達400棟，新莊則為「超級城市SUPER2」交屋潮，讓新北市持續站穩4000棟移轉量的寶座。

時序邁入年尾，對比去年的房市寒冬，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，以10月回溫的房市交易狀況判斷，11月的移轉仍有機會出現反彈走勢，估計全年建物買賣移轉可從去年谷底的24.5萬棟回升，有機會挑戰27萬棟的水準。


自由時報
10月房市移轉棟數 台中、雙北衰退逾1成

六都昨陸續發布10月買賣移轉棟數，均較上月衰退，減幅5.8%至17.6%；其中，台中市及雙北市減幅最大，均較9月衰退逾1成。房產業者分析，由於今年民俗鬼月較晚，部分新案交屋潮及中古屋買氣已提前反映。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年受閏月影響，民俗鬼月落在8、9月，因此8月及10月交易狀況較9月熱絡，而買賣移轉棟數因交易流程等影響，從簽約交易到辦理登記完竣，需要近一個月，9月略微低迷的房市交易就反映在10月的買賣移轉棟數，六都10月移轉棟數普遍下滑。

根據六都發布的10月買賣移轉棟數，台北市1683棟，較9月衰退13.6%；新北市4088棟，衰退14.6%；桃園市2705棟，衰退7.6%；台中市2704棟，衰退17.6%；台南市1471棟，衰退6.5%；高雄市2503棟，衰退5.8%。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，10月移轉棟數反映9月交易量，9月上旬遇上民俗鬼月，購屋族大多搶在8月買進，且近期政府雖不再積極管控房市，但並無重大利多促使買方搶進。張瀞勻認為，受到稅制影響，「今天不買、明天更貴」的情況已不復見；加上政府專注於都更、社宅和租賃市場，對於交易量沒有顯著幫助，預估今年全年交易量為26萬至27萬棟。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示，今年8月下旬至9月中才遇到民俗鬼月，自用買氣、新案交屋潮已提早發酵，六都8月移轉量亮眼，但9月移轉量則衰退；雖然9月中以後看屋民眾回籠，但整體價格波動不大，自住買方議價或觀望價跌，大多未輕易出手，導致鬼月後買氣不如預期，10月移轉棟數再度下滑，已連續兩個月下滑，加上中南部建設議題退燒，台中熱區西屯區、北屯區本月移轉量皆守不住400棟。

前10名皆在中壢SOGO商圈、高鐵桃園站特區

實價登錄自2012年上路以來，桃園市成交店面單價前10名皆落在中壢區的SOGO商圈與高鐵桃園站特區，據最新實價揭露，今年5月有筆店面成交總價近億元、單價135萬元，為高鐵桃園站商圈的「國際金融雙星」1樓店面，成為實價以來桃園店面單價的第5名。

單價達135萬元
根據實價資訊，今年5月成交的「國際金融雙星」1樓店面，面積118.28坪，總價9964萬元，單價135萬元，一舉躍上桃園店面單價第5名。永慶不動產青埔高鐵站前加盟店店長林蓁莉分析，該店面挑高7米，但都以1樓坪數計價，不是1＋2樓計算，所以單價「沒有想像中那麼貴啦！」

統計今年1~8月實價揭露高鐵桃園站周邊2500公尺店面交易共18筆，平均單價43.18萬元。住商不動產青埔源將加盟店副店長陳志明表示，該區店面行情每坪45~70萬元，從高鐵一出站步行3~5分鐘就到，具區位優勢，預售時店面交易最高達每坪160萬元，不過近期這種高單價交易相當少見。

正對站前專用區
「有實價登錄以來，桃園市店面單價前10名只出現在中壢SOGO商圈和高鐵桃園站商圈。」林蓁莉指出，高鐵桃園站後方是華泰名店城，19.68公頃的站前專用區則尚未開發，是最黃金的處女地，「國際金融雙星」正對站前專用區，買方如想在站前擁有店面，「國際金融雙星」是目前唯一選擇。

林蓁莉表示，目前周邊50多坪店面月租金約9萬元，60~70坪月租金約10萬元出頭。林蓁莉指出，預計成為全台最大IKEA的高鐵桃園車站特定區的青昇段434、435地號，與國際金融雙星都面對站前專用區，但IKEA是３面臨路角地，另一面是面對高鐵桃園站，未來對於商圈發展很有幫助。

北藝中心營造商理成營造工程倒閉，旗下資產陸續遭法拍。據統計，債務人為理成營造的法拍物件已有4件端上市場。其中，昨日進行2拍的「環球世貿大樓」18樓辦公室，由華南金資產管理以4800萬元標下，加價率約4.9%。

加價率約4.9%
寬頻房訊指出，昨由台灣金服拍出的「環球世貿大樓」18樓辦公室物件，總坪數近400坪，2拍底價設定為4576萬元，共出現2張標單，由華南金資產管理標下，「換算得標單價約14萬元，符合市場行情。」上月26日理成營造位高雄市前金區的園道用地1拍，則以流標收場。寬頻房訊分析，該地塊坪數近35坪，1拍底價888萬元，換算單價約25萬元，土地可運用效益不大。

符合市場行情
本月尚要進行拍賣的還有台中市文心路四段的「龍族天廈」13樓辦公室，總坪數約342坪，由債權人台鉅鋼牆工程行以清償債務為名，要求法院強制拍賣。桃園市蘆竹區約282坪工業及公共設施用地，1拍底價設定4155萬元，預計8日拍賣。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，理成營造遭法拍的土地除坪數小，開發也有一定難度，估計拍出機率低，「但台中辦公室若價格合理，2拍後標脫機率較高。」理成營造曾興建新光三越百貨、寒舍艾麗酒店等，負責人衣治凡父親衣復恩還是華航創辦人，同時推升亞洲化學股票上市，家世背景雄厚。理成營造後因北藝中心工程難度高、資金出現缺口而收攤，讓人不勝唏噓。

台中市政府積極推動8年1萬戶社會住宅，繼豐原安康段、大里光正段及太平育賢段北屯北屯段4處進行中，第5處位於東區尚武段及東勢子段，已規劃設計完畢，2018年就可開工，2021年起陸續完工入住。市長林佳龍2017年11月1日前往視察時表示，東區社會住宅兼具完善生活機能及交通便利，教育機構也多，將是青年勞工成家立業的好地方，除了三好一公道外，也導入社會服務，創造共好的生活環境。

林佳龍在都發局長王俊傑的陪同下，前往東區尚武段及東勢子段社會住宅預定地視察，聽取住宅發展工程處處長許由興簡報規劃設計辦理情形。包括東區區長江惠雯、市議員邱素貞，以及立委黃國書、市議員鄭功進、何敏誠等服務處代表、當地里長及居民等人均到場關心。

林佳龍表示，台中市政府於豐原安康段的社會住宅是全台第一處動工，也是第一個完工的社宅，具備建物好、地段好、生活機能好及價格公道的「三好一公道」特色，預計11月20日起開放受理申請，期待成為社會住宅的示範，讓大家對社會住宅有新的想像。

林佳龍提到，市府加速推動8年1萬戶社會住宅的目標，目前各項設計均於規劃及興建中；台中市打造社會住宅，不只要蓋得好，更希望打造「共好社區」，導入托幼、托老等多元功能，並引進青年進駐創業，讓社會住宅成為生活與工作的園區，同時結合在地生態保育、文化藝術活動，帶動週邊繁榮。

林佳龍指出，東區的尚武段與東勢子段是台中市的第5處社會住宅，東勢子段是以前的蔣介石行館，市府保存當地綠樹，興建融入地景的社會住宅。此處不僅兼具交通機能及教育文化，更是過去舊城區的發源地，盼透過社會住宅帶動舊城區再生，讓台中市作為宜居城市，也是年輕人住得起、成家立業，更是養兒育女、養老養生的好地方。

住宅處處長許由興表示，尚武段緊鄰台中公園，北側為台灣體育大學，近台中一中、台中技術學院，步行5分鐘可達一中商圈，10分鐘達台中火車站、各公車客運台中總站站點，周邊生活機能完備；全案以共好計劃進行規畫，由勞工、青年帶動地方，串連鄰近校園青創、教育與設計等資源發揮環境特色，一樓周邊街廓更以大尺度退縮方式讓出人行步道空間，結合廣場設計，並導入一樓的社福機構及社區關懷服務，提供住戶及周邊鄰里居民便利生活服務，與鄰里社區建立共好關係。

而東勢子段社會住宅基地原為蔣介石行館「協園」，雖閒置已久卻也因此保留既有老樹與完整生態環境，基地西側為力行國小，南側緊鄰合作市場，未來將結合力行國小學童的環境教育課程，留設大面積綠地，打造在地里民共有的鄰里生態公園，促進社會住宅住民與里民情感交流。

許處長指出，此案社會住宅由閻辰昌建築師設計，由於東區相對於其他行政區為住宅租賃需求較高區域，目前規劃以政府自建方式興辦社會住宅，未來可提供900戶(尚武段800戶、東勢子段100戶)社會住宅，創造照顧青年與社會弱勢的宜居居住環境。

另外，現場有媒體詢問台中市社會住宅進度是否比台北市快？以及是否擔心空屋率問題？林佳龍強調要自己跟自己比，全國都在談社會住宅，但台中市把社會住宅「生」出來，豐原安康段就是全國第一個完工的社會住宅，市府對社會住宅的定位與形象，與傳統的國民住宅完全不同，讓他自己都想搬進去居住。

林佳龍表示，日前台中市躍升為全國第二大城，人口持續增加，對於房屋的利用除興建外，消化空屋也相當重要。因此，市府除了興建社會住宅外，也採取包租代管、租金補貼的方式，有效利用空屋及未銷售出去的餘屋，8年1萬戶的量不會造成市場過度供給。

搶照潮來了，明年雨遮不登記不計價新制正式上路，讓今年底建商申請住宅建照核發數量上演大噴發，8、9月核發量雙雙突破9,000戶，較今年建照核發數量平均值分別大增四到五成，其中9月建照核發量達9,856戶，不僅寫下今年新高，更創近兩年來新高。
建商表示，雨遮不登記不計價政策將導致新案或目前進行中的都更案，未來銷售面積出現縮水情況，尤其是大型開發案因總量較大、受新制的影響更多。

建商指出，明年新制上路後，雨遮不能計價也不能登記，不過建商該做的還是要給客戶，對於一般建案，認為將影響新案獲利約5~10%。至於平時「雨遮灌水嚴重的建商」估計影響獲利程度恐高達10~15%；為避免建商可售面積、獲利受到影響，因此不少開發商提前因應申請建照，以致今年底前預計將出現一波搶照潮。

根據內政部最新統計資料顯示，今年前七月住宅類建照核發數量達45,312戶，平均每個月建照核發量約6,473戶，不過8月開始數量衝高至9,077戶，不僅較上月增加25.6%，更較平均值高出40.2%；大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，9月住宅類建照核發更達9,856戶、月增8.5%，不僅寫下今年新高，更創下2014年10月以來、近兩年新高紀錄。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，除了可能因建商搶照潮推升住宅類建照核發數量外，住宅數量增多也有可能因為近年中小坪數產品成市場推案主流，造成建商一窩蜂推出小宅案所致。

房產專家指出，雖然近兩個月住宅建照數量大增，不過開發商礙於目前市場景氣較多頭時期清淡許多，因此不見得拿到建照後會立即轉化推出預售新案，主因建案從請照到核發後動工，可能就有三個季度的緩衝時間，加上動工後不一定要趕在二、三年內完工，如果資金財務面允許的話，開發商搶推案的時間壓力更會大大減輕，因此搶在新制上路前，提前先拿下可售面積較多的建照，未來新案推出將擁有更多優勢。

高雄和發產業園區繼先前「產一用地」全面開賣、熱銷後，高雄市政府保留的20％用地，只租不售，昨（1）日正式公告，開始開放給有意進駐的企業承租，每坪租金150元，為了降低企業設廠成本，只要1年內完成設廠使用，3年免收租金。

合發土地開發公司總經理張俊良昨日表示，此次高雄市政府公告出租的土地，總共分為4大坵塊，計有51,000多坪土地，大小區塊極具彈性，廠商可依各自的需求，列出土地面積及喜歡區位，再由高市府審查配租。

他說，這次保留地的出租，最大的特色是，廠商如果在承租土地簽約後，1年內完成使用標準，得享3年免租金優惠；若於2年內完成使用，則前2年免租金、第3年租金打7折。

張俊良指出，此一簡稱「007優惠專案」，將可大幅減輕設廠初期成本壓力，對於創造高雄就業機會、繁榮地方發展，可帶來實質助益。

高雄市政府經發局已於昨日正式公告和發產業園區「產一用地」出租，該區採「廠商申請，市府配租」方式，公告招商受理期間從2017年11月1日至2017年12月29日止，2018年1月底，公告配租結果。

　　10月26日，位于深圳福田區南園街道玉田村的向東圍9號樓已人去樓空，門口?跡斑斑的鐵欄上仍貼著封條和停水停電的通知。和9號樓同樣清走租戶的還有其他30多棟，靜靜等待管理公司在下個月即將啟動的升級改造。

　　一種全新的城中村租賃模式即將在這?啟用。

　　9月29日，深圳市上步實業股份有限公司玉田分公司（玉田村）和深圳市萬科房地産有限公司旗下子公司—萬村發展有限公司簽訂合作協議。由玉田村將物業統一出租給萬村發展有限公司，後者在統一全方位的升級改造後再植入物業管理、長租公寓、商業物業的管理運營方式，對玉田物業進行統一經營管理。這一由政企合作推動的“統租運營+物業管理+綜合整治”的做法，被外界稱為“玉田模式”。

　　“玉田模式”破土而出的背後，是深圳市政府為加快培育住房租賃市場而推出的一係列舉措。在房價高企不下、土地供應不足和城市更新僵持多年的現實局面下，透過近半年密集出臺的相關措施，深圳多渠道增加住房供應、構建“租購並舉”住房體係的決心與調控邏輯也逐步顯現。

　　40%物業已清空

　　大約十年前，當華強北賽格大廈?的商鋪租金漲到3000元/平方米的時候，1.5公?之外的玉田村的房租也一度漲到10平方米單間的2000元/月。

　　“這?的房租價格就是那個時候被炒高的。”在萬向圍住了近20年的李洪生告訴時代周報記者。因為距離較近，玉田村曾聚居了大批華強北的電子産品從業者，某種程度上和華強北實現了一榮俱榮。

　　10月26日，時代周報記者走訪玉田村。本次和萬村達成合作的是萬向圍和祠堂村兩個自然村，面積1.72萬平方米，共有100多棟出租樓房。由于建時缺少規劃，這些居民樓基本都存在建築交錯排列、通道狹窄、基礎消防設施不足等問題。加上大多竣工于1995年，經過20多年的風雨，樓宇隨著物業“老齡化”，已普遍進入保養的高峰期。

　　據業主介紹，實際上早在今年8月，村?就已啟動和萬科的合作。簽約之前進行了將近半個月的全村動員，簽約之後開始啟動房屋清空。截至10月26日，萬向圍已經有40%村民完成簽約，祠堂村40棟居民樓中有6棟已經完成簽約。

　　旁邊樓房清空以後，在9號樓對面開便利店的李洪生生意不太好，一天也賣不出去100元的東西。但他更發愁是如何找到合適的新鋪面，離開這?意味著原有的營業執照將作廢，租金可能要從1000元/月上漲到超過1萬元/月。目前，他的房東已經和萬村簽了合同，相關部門給他的搬離截止日期是11月15日。

　　多名萬向圍業主向時代周報記者透露，萬村與玉田村村民的簽約年限一般為10年，給付的租金標準為每月75-85元/平方米，第一批已清空搬離的房屋，從11月開始計算租金。

　　租金標準差異主要根據房屋的區位和配套條件來判斷。“祠堂村的租金最高，有85元/平方米，因為建成時有統一規劃，房屋在間距、配套公用設施等方面都完善一些。”

　　萬向圍一位已經簽約的業主表示，除了看重高于市價30%的80元/平方米的租金給付標準，把房子交給簽約公司統一打理，還可以免去房屋消防保險和租賃稅這兩方面的負擔，以及發生事故時可能産生的賠償費用。

　　實際上，城中村消防安全隱患和租賃秩序混亂也一直是政府綜合整治的難題。在福田區，類似玉田這樣的城中村有15個。政府每年為城中村綜合整治消耗大量人力物力。去年6月，福田區區長肖亞非稱將用2-3年對福田15個城中村開展綜合環境整治，總投資規模約20億元。

　　有業主向時代周報記者透露，針對此次玉田村全面改造升級，政府給予管理公司資金補貼，標準據了解為2900元/平方米。按照這一補償標準計算，每棟樓200多平方米，改造費用為200萬-300萬元/棟。

　　政府開出的高標準補貼，希望能提高企業參與這類項目的意願。據一位羅姓業主透露，相關部門還有意引入競爭機制，目前除萬村以外，另有一家房企也已確定參與項目改造。

優化城中村居住效率為必選項

　　深圳住房租賃實踐步伐明顯加快。

　　8月，首份《深圳市住房租賃試點工作方案》（徵求意見稿）公布，深圳在“十三五”期間將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一租賃經營、規范管理。

　　9月，全國首家市屬國有住房租賃專營企業—深圳市房屋租賃運營管理公司正式挂牌。將通過市場化運作，開展住房租賃、商業運營和物業管理三大核心業務。

　　10月，深圳首個全年期（70年）只租不售地塊—龍華A811-0323宗地塊挂牌出讓，要求開發商只租不售且“100%自持”。

　　近半年來，在中央建立長效住房體係的政策指導下，深圳圍繞住房租賃市場建設的相關政策密集出臺，其多渠道增加住房供應、構建“租購並舉”住房體係的房地産調控思路也逐漸清晰。

　　在今年4月的一次論壇上，深圳市政府發展研究中心主任吳思康稱，深圳目前共有住房1041萬套，“十三五”期間將增加70萬套，以戶均人口2.59人統計，可以容納2800萬人口。

　　盡管從數量上來看，可以得出深圳“夠住”的結論。但在千萬級的住房總量中，原村民集體經濟組織自建、合建房佔據了相當大的比重，此類住房難以在市場上流通，這也意味著，深圳面臨的更多是結構性問題。

　　去年發布的《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》指出，“十三五”期間，預計全市住房總需求約180萬套。其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。但5年間計劃新增有效供應65萬套，其中，新建商品住房批準預售與現售30萬套，保障性住房和人才住房35萬套。依此計算，深圳仍然存在一定的住房缺口。但對于當下深圳而言，最現實的途徑是通過優化城中村居住效率來實現。

　　10月17日，深圳市政府再度發文，要求各區至少組織開展一項“城中村”規模化租賃試點工作，將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建築查處相關規定的“城中村”，改造成租賃住房並對外長期租賃經營。

　政策配套待完善

　　“‘玉田模式’在尊重現實的前提下探路城中村規模化租賃，稱得上是深圳在解決住房供應難題上的大膽嘗試。”深圳房地産研究中心高級研究員李宇嘉認為，深圳城中村目前的問題不是供應不足，而是效率不高，萬科等專業公司可以通過自身運營能力來提高有效供應。

　　但也有專家認為，改造後租金將水漲船高，進一步提高市區內的租房門檻。“更關鍵的問題在于需求，如果租金過高導致沒人租房，這種改革也就意味著失敗。”中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁表示。

　　據時代周報記者走訪了解，目前玉田村的主要租用人群為服務業等城市低收入勞動者和華強北的電子行業從業者。李洪生告訴時代周報記者，不少外來打工者夫妻倆居住在10-15平方米的狹小單間內，目前1500元/月租尚可承受。如果租金上漲，很可能拆除城市提供給低收入勞動者的最後庇護，這些人或要搬到原關外地區。至于手機行業從業者，尤其是手機翻新業務等灰色産業鏈是福田區大力打擊的對象，加上華強北傳統業務每況愈下，未來城中村改造勢必分流這些人群。

　　“未來租賃市場的供需關係發生變化，一定會 經歷一個新的詢價與平衡的階段。” 宋丁認為。考慮到深圳部分保障房的供需錯配曾是前車之鑒，如今城中村的改造升級也有待市場檢驗。

　　“政府提出要收購或統租100萬套農民房，後續就會涉及舊村改造、産權關係梳理、違建處置等內容。政府會在新租賃市場發展的統一框架下來解決這些問題。”宋丁預測，下一步，會有一係列新舉措來全面加快城中村的租賃化，萬科是“先吃螃蟹”的那個人，而最終大規模鋪開，可能還要等到玉田試點摸索出一些經驗以後。

11月1日起，市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市教委、市公安局、市規劃國土委、市衛生計生委、市工商局、人民銀行營管部于9月29日發布的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），正式實施。

　　通知提出，承租人為北京市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

　　承租人為非北京市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。

　　北京市住建委相關負責人表示，北京市高度重視培育和發展住房租賃市場。通過監管平臺完成住房租賃登記備案，各部門根據登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、適齡子女接受義務教育等公共服務事項。

　　隨著上述新政的正式實施，北京市住房租賃監管平臺和服務平臺同步上線運行。

　　建立住房租賃監管平臺和服務平臺不僅是落實《通知》的一項重要內容，通過監管平臺完成住房租賃登記備案，各部門根據登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、適齡子女接受義務教育、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領居住證等公共服務事項。

　　平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是指監管平臺，由市住房城鄉建設委牽頭搭建，通過相關政府部門的信息共享和數據集成，完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作。

　　“N”即服務平臺，是指市場服務主體建立的住房租賃網絡交易平臺，通過數據接口與監管平臺對接，運用互聯網大數據、雲計算和人工智能技術等，為百姓提供租賃信息發布、網上簽約、登記備案申請、資金監管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。

　　目前，已有市房地産中介協會、鏈家、我愛我家、建設銀行建立的服務平臺同步上線運行，各區住房城鄉建設部門網簽服務窗口也啟動了為住房租賃當事人提供住房租賃登記備案服務工作。

　　同時，市住房城鄉建設委加強市區、部門聯動，會同市工商局、市公安局、市教委等研究起草住房租賃合同示范文本、做好相關配套政策的研究制定，認真組織基層部門開展住房登記備案操作業務培訓，全力確保《通知》順利落地實施。

又是國企。

10月31日，上海推出的5幅租賃住房用地成交，國企上海地產（集團）有限公司以零溢價競得。

根據公開資料，這5幅租賃用地分別位於上海浦東世博、浦東後灘、長寧古北、大虹橋商務區，總出讓面積約16.3萬平方米，總出讓價格為37億元。

這其實是上海地產集團在住房租賃市場的第二次出手。9月13日，位於上海市浦東新區、長寧區和徐匯區的4幅租賃住房用地，被上海地產集團以16.88億元的底價摘得。據悉，上述4幅地塊總規劃建築面積21.83萬平方米，建成後將提供不低於2660套租賃住房。

今年7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，位於浦東新區張江南區的租賃用地由國企上海張江集團有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米。據瞭解，該幅租賃地塊已經開工建設，未來將建成張江國際社區人才公寓，總建築面積19萬平方米，商業配套面積1.19萬平方米，將規劃建設成全裝修公寓；另一幅位於嘉定區嘉定新城的租賃用地，可建建築面積7.13萬平方米，由另一家國企上海嘉定新城發展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。

也就是說，上海迄今為止已經成功出讓的11幅租賃用地，全部由國企以底價拿下。

這也符合國家和上海市對於發展住房租賃市場的基本導向。9月中旬，上海版租賃新政發佈，按照上海市《關於加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，明確提出要注重發揮國資國企對住房租賃市場的穩定器、壓艙石作用，並強調，現階段上海市加大投入力度，支援國有企業拓展住房租賃業務，主要是為了在住房租賃市場前期培育過程中，通過國資國企的引領和示範，儘快增加市場供給，穩定市場租金，將國有企業打造成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石，並形成一批可複製、可推廣的經驗做法，吸引更多的企業投身住房租賃產業。

一位大型房企的長租公寓事業負責人曾對經濟觀察網記者表示，在推行租賃住房方面，目前國內尚未形成較好的盈利模式，對民營企業來說支出成本太高，財務壓力大，由國企率先介入是更合適的選擇。

在上海，國企不僅活躍在租賃用地的公開交易市場，也正在努力盤活旗下的存量土地，積極進軍住房租賃市場。

近日，上海光明食品集團就對外表示，會充分發揮國企在穩定租金和租期、積極盤活存量土地資源、增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用，將租賃住房上升到集團發展戰略，列入集團“十三五”發展規劃。

光明先期篩選了26塊土地作為首批轉型租賃住房備選用地，其中漕河涇開發區區域、虹橋開發區區域以及浦東的前灘國際商務區區域等四塊地塊在緊鑼密鼓地排期中。光明計畫在“十三五”期間總共建設100萬平方米租賃住房，力爭在2018年年底前60萬平方米租賃住房開工建設，剩餘40萬平方米租賃住房將在後續逐年開工建設。

上海電氣集團近日也公開表示，目前已準備盤活7塊存量土地用於租賃住房建設，涉及松江、靜安、閔行、嘉定以及楊浦區，預計在400畝左右，可以供應5000—6000套房屋，具體數量還是要服從於政府對租賃住房的統一規劃。如果有進一步的需求，未來還會考慮增加地塊面積。

“發展租賃住房牽涉到落實樓市調控的意圖，上海‘十三五’規劃要落實70萬套租賃住房，所以任務是比較艱巨的。租賃和出售型住宅不同，而且現在也是剛摸索的階段，所以由國企擔任相應角色，效果更好一些。”上海中原地產分析師盧文曦對經濟觀察網表示，在產品品質和定價方面，國企會有較高的社會責任感，對穩定市場租金有積極作用。

值得一提的是，上海並不是個例。在其他的城市，國企也在租賃住房市場紛紛唱起了主角。

10月27日，杭州首宗租賃住房用地成功出讓，由國企杭州市城東新城建設投資有限公司以底價45390萬元競得，折合樓面價5049元/平方米；深圳組建的國有住房租賃企業人才安居集團也已開始運營，未來將建設40萬套保障性住房（含人才住房），其中70%為租賃住房。

10月30日，廣州市對房屋租賃的管理“三炮齊鳴”：廣州市住建委與有關部門一口氣發佈了3份有關住房租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》《關於廣州市住房租賃標準有關問題的通知》《廣州市住房租賃合同》（示範文本）。

其中值得關注的亮點頗多：廣州將全面開啟房屋租賃合同“線上線下”備案模式，逾期不辦最高罰1萬；首次發佈的住房租賃標準明確，嚴禁群租房，禁止“膠囊公寓”，人均居住面積不低於5㎡；推行合同示範文本，引導規範租賃雙方公正簽約履約，明確租賃期間，出租人不得單方上調租金等。

租賃房屋不備案逾期將被罰款

新《規則》，規範了房屋租賃市場上各主體、管理上各環節所有參與者的行為，保障了承租人的合法權益：通過開放式的服務模式，讓承租人獲取居所資訊的管道更為廣泛；通過備案，讓承租人享受積分制的公共服務權益更加有保障。

作假將入誠信系統

2013年，廣州曾出臺有關房屋租賃合同網上備案規則，但主要是針對仲介促成的租賃合同備案，而新《規則》則明確，自行簽約也需進行網上備案。

據新《規則》，自行簽約的，由出租人辦理網上備案手續；租住租賃企業房屋的，由企業辦理網上備案手續；經仲介居間促成房屋租賃關係的，由仲介機構辦理網上備案。

出租人、住房租賃企業以及房地產仲介服務機構等弄虛作假錄入虛假房屋租賃資訊等不良行為將納入誠信系統。

對於出租人沒有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責令限期補辦手續，自然人逾期不補辦登記備案手續的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補辦登記備案手續的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。

備案審核網上進行

為了方便市民辦理租賃備案手續，出租人、住房租賃企業、仲介機構可通過網路完成。

此外，新《規則》還規定，租賃供需發佈、備案、審核管理、配套服務均能線上上進行，只要登錄“廣州市房屋租賃資訊服務平臺”等進行相關操作即可。

人屋信息均須“實名”

為確保租賃住房供需資訊的真實性，《規則》新增了人、屋實名的規定，包括要求服務平臺使用人身份必須實名認證，房屋資訊也要通過平臺的產權校驗和街鎮的人工核查，以保證人、屋資訊真實可靠。

新《規則》明確，要為公眾提供查詢服務、《備案證明》列印服務。基於該條款，房屋租賃資訊服務平臺目前已實現了租賃雙方網上簽約、租金參考價查詢、地圖找房、備案查詢等服務功能。

據相關管理部門透露，未來服務平臺的租賃資訊，將及時與公安、教育、公積金等部門對接，方便承租人辦理居住證、公積金提取等業務，享受子女就近入學等公共服務。

廣州首次明確住房租賃標準

人均居住使用面積≥ 5㎡

根據廣州市住房城鄉建設委的新規，廣州今後要嚴禁群租房。同時結合近幾年房屋租賃管理工作的情況，廣州首次明確租房人均居住使用面積不得低於5㎡。

考慮到現實生活中的特殊需要，承租人與同住人之間具有贍養、撫養、扶養義務關係及醫療護理等特殊情況的除外。

這一條款的出發點是通過設置人均居住面積，解決“群租房”亂象，也緩解相關的治安、消防、衛生等問題。

按照新規，租賃住房應當符合消防、燃氣、結構、治安、環保等方面的標準和要求，為承租人提供健康安全的居住環境，提高居住舒適度，保障承租人的健康安全居住權益。

嚴禁“房中房”?

新規寫明租客改造住房租賃也有標準，那就是嚴禁“房中房”，單套住房不能加建廚房、衛生間。

住房租賃企業要“以屋管人”

此外，住房租賃企業也有改造住房租賃的標準，也就是“以屋管人”。住房租賃企業管理標準明確了，近年來，國務院、建設部均明確要發展住房租賃企業，積極培育經營住房租賃的機構，鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。

廣州市的住房租賃企業如雨後春筍，但卻沒有可依據的執行標準，新規對企業租賃住房的改造劃了界限。

“以屋管人”

就是住房租賃企業要把管理標準固化下來，負責房屋的服務及安全工作，以維護社會治安的穩定。

嚴禁“膠囊公寓”

新規還寫明瞭宿舍型住房租賃的標準，即嚴禁“膠囊公寓”。新規明確了單位宿舍、住房租賃企業經營的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標準，人均使用面積不得小於宿舍建築設計規範的相關規定。合理引導、鼓勵宿舍型租賃住房的發展，禁止經營“膠囊公寓”。

廣州發佈首個住房租賃合同網簽範本，明確租賃期間出租人不得單方上調租金合同文本還要求明確房屋限住人數，從源頭嚴防群租亂象；還強調不能利用廚房、衛生間、陽臺和地下室儲藏室居住，防範安全隱患。此外，明確租賃期間出租人不得單方上調租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優先續租房屋。既穩定了租金，又穩定了長期租賃關係，維護了承租人的合法權益。

明確房屋維修責任

出租屋有了損壞，到底是業主來維修還是承租人來維修，沒有一個明確的責任劃分，容易導致糾紛產生。而合同文本就對房屋維護及維修的主體和責任進行了明確，避免了責任主體混亂。

例如，條款中明確，對於房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方（承租人）應及時通知甲方（出租人）修復。甲方應在接到乙方通知後啟動維修。逾期不啟動維修的，乙方可代為維修，維修方案經甲方同意後，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應減少影響天數的租金或增加相應天數的免租金期限。

此外，合同文本也明確了住房租賃合同登記備案的主體及方式。

作為今年以來全國土地出讓金額超千億元的6個城市之一，南京在10月的最後一天迎來了土地拍賣市場的降溫。當天，共有4幅地塊出讓競拍，結果均未達到最高限價，其中2幅宅地較區域最高價每平方米下降5000元。

業內人士表示，雖然地價不直接決定房價，但很大程度上體現著社會資本的預期，其升溫或降溫，直接反映了資本情緒。地價不漲甚至出現下跌，說明開發商對後市謹慎，拿地的積極性也相應降低。

值得注意的是，南京一、二手房市場降溫明顯。從2016年12月至今，當地樓市新房價格已是8個月回落、2個月持平，年內累計下跌幅度超過1%；二手房價格同比漲幅已連降10個月，成交量相比去年9月已是“腰斬”。

競拍未現激烈場面

10月31日，南京迎來了今年第四季度的第二場土地拍賣會，共出讓4幅土地，其中秦淮區2幅、江寧區2幅，總出讓面積12.37萬平方米。 4幅地塊中，3幅為住宅用地，出讓面積合計為10萬平方米。其中以城中純住宅用地最受關注，最高限價樓面價達每平方米35982元。

從拍賣結果看，4幅地塊最終全部出讓，成交總金額49.7億元。但從拍賣過程來看，以前動輒上百輪競拍、甚至觸發最高限價靠搖號決定買家的情形沒有再現。此次競拍的4幅地塊中，一幅商業地塊以底價8.5億元成交，另外3幅宅地均未達到最高限價，競拍最激烈的只有33輪，少的僅僅23輪。

具體來看，江寧青龍山國際新城G61、G62兩幅宅地分別經過23輪和25輪競拍，被金茂和朗詩以12.2億元和14.8億元各自拿下，樓面地價分別為每平方米14702元和每平方米14435元，相比此前該區域最高樓面價每平方米19486元，意味著每平方米直降了約5000元。

而G59地塊為南京城中稀缺住宅用地，周邊豪宅眾多，新房均價在每平方米4、5萬元，因此備受關注。但其拍賣過程波瀾不驚，報名競價的只有7家房企，經過33輪競拍，被中冶以14.2億元攬入懷中，成交樓面價為每平方米32544元。

此次拍賣，政府對房企開發樓盤的要求明顯提高。 3幅宅地均要求裝配式建築面積比例達100%，其中G59地塊建築100%實行全裝修和成品交付。

相關研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，南京土地市場降溫值得關注，有一定的導向作用。開發商拿地成本下降，會間接影響到後續的房價，有可能在土地這個根源上抑制房價的持續上漲。

交易量持續下滑

在不斷調控之下，南京樓市的格局正在悄然改變，日光盤越來越少，有些新盤開始愁賣，各種開盤購房優惠重現。

南京網上房地產數據顯示，江北純新盤三金鑫寧府首開250套房源，銷許均價每平方米25513元，時隔三個月仍沒賣完。江北明發香山郡加推60套毛坯房，銷許均價每平方米25098元，到目前只去化六成。

同時，各種購房優惠再現。 10月14日，江寧万科和昌金域東方首次開盤，推出384套精裝房源，均價每平方米23857元。開盤當天，開發商推出了多種優惠：認購成功後可享受總價減免5000元的優惠；一次性付款或商業貸款並成功辦理的，可享受總價減10000元的優惠。儘管如此，截至目前去化僅約七成。

據不完全統計，9月份以來，南京共有20多家樓盤開盤，約一半以上沒有賣完。在此情形下，個別樓盤開始到熱點樓盤附近攬客，有的甚至開出總價3個點的優惠，以吸引購房人。

縮量之下，價格開始鬆動。國家統計局數據顯示，去年12月份以來，南京房價已連續10個月停漲，其中8個月回落、2個月持平，年內累計下跌幅度超過1%。

不過，南京熱點板塊的一些限價樓盤依然是供不應求，一開盤就被搶光，但在限賣之下，其流動性也在進一步降低。

隨著市場的變化，一些開發商不再等待和觀望，開始加速開盤。 10月最後一周，南京迎來了開盤潮，15家樓盤先後申領了銷售許可證，3000多套房源入市。預計11月份還將有近60家樓盤推出超1萬套新房。

和新房降溫一樣，南京的二手房市場亦明顯變冷。

網上房地產數據顯示，今年9月份，南京二手房共成交6161套，比8月份的8215套下降了2054套，比2016年9月的12569套則是下降一半以上。據國家統計局數據，9月份，南京二手房價格環比下跌0.3%，同比漲幅已連降10個月。

不少配套不成熟區域二手房開始賣不動，一些二手房價過高區域成交量也在持續下滑。據房產中介透露，進入10月，南京二手房市場明顯變冷，看房的人很少，一些投資客開始降價拋售。某樓盤一套239平方米的房子，原價1320萬元，現在賣1280萬元，總價直降40萬元。

本報上月中率先報道，長實集團（01113）以402億元出售位於皇后大道中99號的中環中心75%權益，有關交易終於落實，成為本港歷來最高單價商廈成交。

長實出售得益145億

長實昨天公布，以現金代價402億元出售所持的中環中心內多個商業、辦公物業及泊車位，按該物業於今年中期報告內的賬面值計算， 出售得益將約145億元。長實持中環中心的75%權益，涉及122萬方呎樓面，據推算，是次交易平均呎價近3.3萬元，長實執行董事趙國雄表示，對售出的作價感到滿意。

對於中環中心的交易，長實發言人回應說：「買賣房地產是公司的本業，我們的日常業務，政府都是一幅幅土地出售。很多香港公司的物業都是出售予內地企業，今時今日這是很普通的事，沒有賣家，國際及內地新資金怎有渠道來香港？」

中環中心的買方為「中國港澳台僑和平發展亞洲地產有限公司」，是一間根據英屬處女群島法律註冊成立的公司。據悉，其主要股東為中國國儲能源化工集團股份公司，約佔55%權益。其餘45%由一班近年活躍於本港工商物業市場的投資者持有，包括「磁帶大王」陳秉志、蔡志忠、羅珠雄及「小巴大王」馬亞木等。中國國儲能源化工為是次交易的大股東，日後將擁有該物業的命名權，並將自用20多層樓面。其他投資者持有的樓面，暫時傾向在交易後考慮拆售。

國儲能源化工牽頭買入

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出，現時寫字樓市場火熱，中區分層寫字樓呎價已超過3.8萬元，由於中環中心銀碼大及不是出售全部業權，呎價有折讓十分合理。他認為，中環中心有大量停車位，以現時市況計算，每個車位價值料逾400萬元，即使新買家日後只分拆車位出售，亦可以取得可觀資金回籠。中環中心易手，料利好中上環寫字樓市場，估計未來6至12個月區內寫字樓買賣宗數將會增加，造價亦水漲船高。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝認為，中環中心巨額成交落實，對整體商廈買賣市場有正面刺激作用。他提到，由於現時大廈以建築面積計算的呎租逾70元水平，以成交價402億元計算，回報率已有2.5厘以上，為市場合理水平。

本報上月中報道，中環中心以約402億元拍板賣出。買方去年10月擬出價357億元洽購，但長實惜售，終加價12.6%達成交易。

多家內房公布10月份銷售表現，恆大（03333）公布，10月合約銷售額563億元（人民幣．下同），按年增長55.83%；合約銷售面積約560.2萬方米， 按年上升37.91%；合約銷售均價每方米約1萬元。

五礦地產三季簽約額削半

今年首10個月，恆大物業累計合約銷售額約4223.4億元，按年增長33.35%；累計合約銷售面積4247.2萬方米，按年上升9.92%，銷售均價每方米9944元。

另外，五礦地產（00230）公布，今年首9個月簽約銷售額約48億元，按年下滑52.62%；簽約銷售面積約21.16萬方米，按年跌57.42%。期內，已簽約銷售單位2462個，銷售均價每方米約2.25萬元。

該公司指出，簽約銷售速度按年滯後，主要原因是位於南京的房地產發展項目預售證獲批時間延長，但公司有信心於年底前完成全年80億元的簽約銷售目標。

富力上月賣樓升近六成

富力地產（02777）宣布，今年首10個月總合約銷售額約661.1億元，按年增長25.18%；單計10月份，總合約銷售額67.1億元，按年勁升56.41%。

今年內地樓市暢旺，新城發展（01030）首9個月合約銷售金額749.07億元（人民幣．下同），執行董事兼副總裁陳偉健表示，目前已完成全年850億元的銷售目標，餘下這兩個月仍會全面開盤。

市場統計，新城發展已成為中國第13大房地產公司，而在今年汰弱留強之下，首20大內房市佔率已達40%，陳偉健相信，在樓市調控下會有更多發展機會，至於調控對該公司財務影響，或要在2019年第二季才會浮現。

新城發展早前私有化失敗，陳偉健稱，建議每股3.3港元私有化是當時的股價高位，惟其後股價上揚，為免引起造市誤會未有上調作價，最終私有化告吹，也尊重市場及小股東的決定，收到大股東的指示是，12個月後也未必會重提私有化。


私有不成變陣 新城擬REIT拓港
(經濟)

私有化不成的新城發展（01030）擬重回業務正軌，副總裁陳偉健表示，已透過收購晉峰金融進入香港投資房地產等業務，未見有再次私有化的可能。

土瓜灣項目 租金回報估9厘

新城發展今年5月收購晉峰金融60%股權，以在港發展期貨、債券及房地產金融投資等金融業務；至今已以財務投資者身份，斥5億至6億元入股本港4個樓市項目，涉及土瓜灣、大坑、觀塘及旺角的住宅及商廈等。陳偉健指，土瓜灣住宅項目最快於今年聖誕開盤，若用於租務，租金回報率可達9厘。

新城一直冀於本港樓市分一杯羹，去年更曾表示希望年內可落實項目。但陳偉健稱現時策略有所轉變，鑑於本港地產發展周期較內地長引致的市場風險，未來維持以房地產基金（REIT）發展香港業務，而不會入標買地。

雖大股東曾擬私有化公司，但陳偉健強調，退出香港上市平台並不意味着退出香港市場。既然現時私有化失敗，公司也決定尊重市場及小股東決定，大股東不會再有任何私有化考慮；他指出，以公司現時規模及盈利水平，股價仍嚴重低估。

新城首9個月合約銷售額749.1億元人民幣，市場預計全年可突破1,000億元人民幣。陳偉健稱，10月銷售額亦超出集團目標，料若調控持續，對業績的影響最快於2019年顯現，預期今明兩年業績均亮麗，毛利率可維持今年上半年33%水平；盡管將繼續增土儲，但負債率可於今年底回落至同業水平。

疑樂視問題發酵 融創挫7%

陳偉健認為，現時公司股價表現為「補升」，該股昨升3.5%，收報3.88元；而今年以來升逾5倍的融創（01918）則再遭投資者獲利離場，挫7.2%，收報36.85元，成交額21億元。

有中資券商分析員認為，融創捱沽或因為樂視問題發酵，再次影響投資者情緒有關。

低層658萬沽 年半賣貴35%

資助房屋市場繼續爆發破頂潮，房屋委員會（下稱房委會）最新資料顯示，10月全港共錄123宗未補地價資助房屋（包括公屋和居屋）成交，較9月184宗，減少33.2%，但破頂成交則佔27宗或22%。新界區未補地價居屋於過去兩個月持續錄得造價新高和次高個案，其中青衣青宏苑一個低層戶於9月以658萬元膺新界未補地價居屋王，將軍澳彩明苑高層戶則於上月以651.8萬元易手，成為新界區未補地價居屋造價第二高。

利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添透露，青宏苑宏就閣低層2室3房戶於9月以未補地價658萬元售出，比4個月前由沙田愉翠苑愉居閣中層5室錄得的636萬元新界區未補地價居屋造價高位賣貴22萬元（約3.5%），實用面積650方呎，呎價約1.01萬元。原業主2008年以未補地價190.63萬元入市，持貨約9年，賬面獲利467.37萬元（約2.5倍）。

彩明苑未補價每呎首逾萬元

青宏苑對上一宗同面積未補地價成交為同座高層6室，於去年4月以未補地價488萬元易手，相隔約一年半，同類單位樓價勁升170萬元（約34.8%）。

資助房屋樓價升勢在上月政府收緊公屋富戶政策實施後仍然凌厲，房委會資料顯示，10月全港再有27宗未補地價公屋和居屋破頂成交，新界佔16宗，比例約59.2%，其中彩明苑彩楊閣實用面積650方呎的高層6室以651.8萬元售出，登上將軍澳未補地價居屋造價最貴寶座，亦僅次青宏苑「居屋王」成為新界區次高；成交呎價逾1萬元，更屬彩明苑未補地價居屋首度升穿萬元大關。原業主2001年聯名以未補地價139.6萬元購入，賬面升值512.2萬元（約3.7倍）。

另外，青衣公屋長安邨安海樓高層23室上月也以未補地價308萬元成交，實用面積443方呎，呎價6953元，創下區內未補地價公屋呎價新高，重奪失落約1個月的青衣公屋王寶座。上址由原業主於1998年以未補地價21.4萬元購入，2013年變成遺產貨，轉由現任業主持有，是次成交價對比1998年的購入價大幅升值286.6萬元（約13.4倍）。

黃大仙下邨九龍公屋稱王

上月九龍區亦誕生公屋王，土地註冊處資料顯示，黃大仙下邨龍達樓低層15室連地價以447萬元易手，膺九龍區已補地價公屋王造價新高，實用面積443方呎，呎價約1.01萬元。原業主2011年6月未補地價以188萬元購入，未計補地價金額，賬面升值259萬元（約1.4倍）。

美聯物業住宅部行政總裁布少明預期，今年第四季資助房屋樓價有機會升3%至5%，有望跑贏私樓市場，樓價相對較低的新界資助房屋料成升市火車頭。

特區政府新一份《施政報告》公布後樓市購買力持續釋放，刺激二手市場持續錄得高價成交，將軍澳天晉IIIA期一個中層戶新近以1768萬元售出，呎價約1.85萬元，造價和呎價「雙破頂」同創該屋苑新高。

銀禧1房呎售1.73萬

市場消息指出，天晉IIIA期5B座中層B室，實用面積956方呎，3房間隔，新近以1768萬元售出，呎價約1.85萬元，造價及呎價貴絕天晉IIIA期。原業主2014年以1194.19萬元購入，賬面獲利573.81萬元，約3年時間升值約48.1%。

世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，火炭銀禧花園4座頂層1房戶新近以593萬元易手，實用面積342方呎，另附158方呎平台，呎價約1.73萬元，成為屋苑呎價最貴樓王。上址由原業主2012年以330萬元購入，約5年轉手賬面賺263萬元（約79.7%）。

另外，入伙逾3年的元朗溱柏，新近更首誕逾千萬元的標準分層成交。中原地產分區營業經理王勤學說，溱柏6座中層D室本周二（10月31日）連車位以1015萬元售出，為屋苑第一宗標準分層戶樓價衝破千萬元大關個案，實用面積946方呎，呎價約1.07萬元。原業主2013年斥資892.8萬元一手購入，持貨逾4年賬面獲利122.2萬元，升值約13.7%。

太古地產（01972）2015年向土地審裁處申請強拍灣仔皇后大道東和晏頓街一帶的舊樓，經過近3年終獲批准強拍，底價20.55億元，成為2016年2月九龍灣啟德大廈獲准以底價22.93億元強拍後，逾一年半以來最大宗的個案。

鰂魚涌太古城10月份錄25宗成交，屬近半年最多，有業主以900萬元，沽出兩房額外印花稅（SSD）鬆綁貨。

美聯物業首席高級營業經理吳肇基表示，過去數天太古城交投轉快，令10月份買賣宗數錄25宗，較9月份20宗多25%。

低層SSD鬆綁貨 900萬易手

當中成交包括智星閣低層E室，實用面積502平方呎，原業主於2014年以703萬元購入單位，持貨剛好3年，以900萬元沽出，呎價17,928元，轉手升值197萬元，升值28%。

另外，太古城錄得一宗逾2,000萬元成交，為青松閣中層B室，實用面積1,015平方呎，以2,115萬元沽出，平均實用呎價20,837元。

將軍澳新盤熱銷，刺激二手再錄得高價成交。中原地產副分區營業經理伍錦基指出，維景灣畔8座高層H室，實用面積639平方呎，成交價1,116萬元，呎價17,465元，創出同戶型樓價新高。原業主於2009年以495萬元入市，轉手獲利621萬元，升值1.25倍。

另外，利嘉閣地產研究部指出，10月份全月二手住宅買賣合約登記錄得3,936宗，按月再升14%，連升3個月。登記總值按月升10%，全月共錄得265.96億元。

李嘉誠再次高價出售位於香港中環一處物業，這次出售創下了商廈物業交易的一項紀錄。

11月1日，李嘉誠名下長實集團（01113.HK）發佈公告稱，名下間接全資附屬子公司The Center International Limited在當天與中國港澳臺僑和平發展亞洲地產有限公司（ C.H.M.T. Peaceful Development Asia Property Limited）訂 買賣協議，以402億港元（約合338億元人民幣）出售項目公司The Center (Holdings) Limited全部已發 股本及與轉讓債務。公告稱，項目共有擁有香港中環中心多個物業單元及車庫等。

按照此前香港媒體報導，這次交易所涉及的中環中心物業權益在75%左右，買方將以現金支付款項，這也成為了香港商廈交易的最高成交記錄。

目標公司為公司間接全資附屬公司及賣方的直接全資附屬公司。於出售事項完成後，公司將 再持有目標公司任何權益。

中環中心於1998年落成，位於香港皇后大道，大約在香港地鐵港島的上環站與中環站之間，地理位置十分優越，同時也是香港著名的摩天大樓之一，高度達346米，可以盡覽海景，是維多利亞港兩岸的標誌建築，地盤面積超過100萬平方英尺，外形為八角形的設計。長實持有75%權益涉及約122萬平方英尺（約合11.33萬平方米）樓面面積，如果按照402億港元總價來計算，平均每平方英尺價格接近3.3萬港元。

長實的公告沒有透露買方的具體資訊，公告僅表示購買方為一家註冊於維爾京群島的離岸公司，而這類公司的資訊並不對公眾開放查詢。

此前香港信報報導稱，買方以財團形式購入中環中心，除了為首的內地石油系統機構以外，該財團還包括一兩名香港本地的物業投資者。

值得一提的是，該交易已經進行了長達一年的拉鋸戰，而402億元的成交價格已經比一年前的報價高出了45億港元。

早在2016年10月底，便曾有市場消息稱長實擬以357億港元價格把中環中心75%權益售予某中資公司，但由於有長實高層人員認為中環中心地理位置優越，合理價應在400億港元以上，因而臨時反悔，也導致出售中環中心的談判不得不重新開始。


這一決定不可謂不明智，因為短短一年間，中環中心的樓價又漲了不少，且仍不愁買家。2017年9月20日，長江實業集團執行董事趙國雄曾透露，不時有仲介代理詢問關於中環中心出售的事情，但目前並沒有實在的（進展），以後有合適的價格便會賣出。

而僅僅一天之後，即2017年9月21日，市場便傳出中環中心79樓頂樓全層以7.38億港元售出的消息，太和控股將其售予啟潤國際有限公司，預計錄得帳面淨收益約1.31億港元。此番交易每平方英尺價達5.59萬港元，創出香港最貴商廈單價記錄。

也正因如此，李嘉誠麾下的中環中心75%權益在“捂盤”一年後得以賣出更高價格，402億港元的最終交易價格較2016年傳聞的交易價已經增加了約12.6%。

據《彭博社》報導，會德豐地產表示，香港太平山住宅區一棟豪宅，最新以 11.6 億港幣，相當於 44.8 億元新台幣價格售出，創下香港屋苑式洋房售價新高。

這棟 4 房、地坪 9178 平方英尺 (約 258 坪) 豪宅，具一個游泳池、電梯、花園，以及視野遼闊、無遮蔽的維多利亞港夜景。會德豐地產表示，豪宅換算下來每平方英尺價格為 12 萬 6813 元港幣，破該公司開發案單筆物件最高售價紀錄，但該公司並未透露買主。

根據瑞銀全球房地產泡沫指數 (UBS Global Real Estate Bubble Index) ，香港住宅房價隨著當地與海外投資客湧入，被推升至泡沫風險地域，或將出現「小幅修正」。據中原地產 (Centaline Property Agency) ，香港二級住房價格於過去 12 個月攀升 11% 。

另根據《南華早報》，香港目前住房成交價的紀錄保持，同樣是位在太平山的一棟 6 層樓高的豪華住宅，去年以高達 21 億元港幣，相當於 81.2 億新台幣的「天價」售出，其買主為中國深圳祥祺集團主席陳紅天。

澳洲房產，在 21 世紀已漲了兩倍之多，但隨著全國房價在 10 月持平，雪梨的房價更是連兩個月下滑，瑞士銀行表示，澳州房產熱潮已正式結束。

CoreLogic 數據顯示，澳洲全國 9 月到 10 月的平均房價，維持不變，年增長率則是從 7 月的 10% 降至 7%，而全球房價排名第 2 貴的雪梨，在 9 月平均房價微下滑 1% 後，在 10 月再度展現 0.5% 的價格下滑，房市熱潮逐漸降溫，房價下滑的地方還包括坎培拉市與達爾文市，但在布里斯本及墨爾本則是上漲。

房市熱潮降溫，對首購族來說，是個好消息，過去由於房價居高不下，這些人無法進入市場，現在他們有機會擁有自己的家，但對於房產投資客來說，就不那麼樂見了，政府限額貸款政策，讓不動產抵押利率變的更高。

資的資深經濟學者 Diana Mousina 認為，房市熱潮退去，也可能鼓勵儲備銀行，將利率維持在歷史低點，因為升息將會對房價造成負面的影響。