每戶總價城鄉差很大 松山列居第2貴

在台北市士林區買戶新建案，竟可在桃園市觀音區買21間房！《住展》雜誌統計今年北台灣主要縣市推案量與總銷金額，算出士林區平均新案單戶總價為1.36億餘元，北台灣最貴，最便宜區則落在觀音區，平均每戶總價629萬元，等同在士林區買1戶，在觀音區可買21.7戶。

綜觀北台灣主要縣市今年推案戶數與總銷金額，台北市建案可售戶數為2714戶、總銷金額約1509億元，換算每戶平均總價約5558萬元；新北市可售戶數為1萬4599戶、總銷金額約2778億元，每戶平均總價約1903萬元。2區雖然位列單戶總價冠、亞軍，但是價差仍達近2倍。

信義區暫無建案
其中，士林區可售戶數221戶、總銷金額約300億元，換算每戶總價1.36億餘元，為北台灣最貴區，松山區則以每戶總價1.35億元居次，擊敗傳統豪宅信義區、大安區，令人跌破眼鏡。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，該區今年釋出不少建案，集中在天母地區與陽明山，如首度公開的「草山清境 」、或成屋重推的「華固天鑄」，總價都很驚人，加上小宅案不多，平均總價才會飆高。

大安、信義2區新案單戶總價落於士林、松山之後，何世昌表示，大安區今年雖不乏豪宅案如「清歡』，但多數建案規劃中、小坪數，將平均總價大幅拉低，「信義區今年尚未有建案釋出，所以與排行榜無緣。」

單戶總價最便宜區為桃園市觀音區，可售戶數共2298戶、總銷金額近573億元，換算單戶總價約629萬元，為房價相對親民的區塊。

觀音500萬入住
數字科技副理游儲宇分析，觀音地區主要市場分為工業區及草漯重劃區，工業區的推案以首購型電梯公寓居多，總價帶多在500萬元以內，區內首購族對價格認同度高，去化速度一直保持不錯。

游儲宇補充，在草漯重劃區近期則開始有社區大樓型建案進駐，總價帶在550~700萬元間，透天產品總價則在1200~2000萬元左右，銷售期拉得較長。

住在士林區的民眾邱小姐笑說：「光是一個士林區就有很嚴重的『城鄉差異』，天母與社子房價天差地別，若從單一行政區平均總價來看，似乎有點失真。」

繼大安區豪宅「明日博」短短4個月內，同戶平轉的交易，藝人田馥甄曾置產的「台北高峰會」，近日則有1年內賠錢出售的案例。最新實價揭露，今年8月該社區11樓戶以總價1.04億元成交，但該戶去年12月才交易，且價格下修2成，直接虧損2600萬元。

價格下修2成
「台北高峰會」11樓戶總坪數116.7坪，今年8月以總價1.04億元交易，扣除車位換算單價落至96.5萬元，跌破百萬元。據謄本顯示，買賣雙方均為自然人，但該戶距上次交易不到1年，單價就從125.4萬元下修20.6%，轉手虧本2600萬元。
針對豪宅短期易手的賦稅問題，地政士李廷鈞指出，房地合一稅為抑制短期持有的炒房族，1年內轉售將課45%重稅，但如虧損售出，就免課高昂的房地合一稅。

同社區價差大
今年豪宅市場屢傳交易，但價格走勢不一，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，包括「明日博」、「華固天鑄」、「代官山」都出現同社區價差大的情況，除坐落樓層、位置有別，也與買賣雙方心態有關，建商急於出清庫存，或買賣方急買急賣，都令價格波動大，顯示眼下房市不穩定性仍高。

自住撐場 較去年同期漲1.1~5.5%

自住買盤撐場，「林三淡」住宅大樓價反漲！不少民眾為維持生活品質，選擇到新北市房價相對便宜的「林三淡」置產，據實價登錄資料顯示，今年該3區單價均受房市盤整期影響而略為下修，但區內的「住宅大樓」單價，卻反而全數緩步回升。專家分析，台北市買公寓的預算可到該3區買住宅大樓，吸引大票自住買方。

公寓預算買大樓
根據實價登錄今年1至9月交易資訊顯示，林口平均單價26.91萬元，三峽落在20.77萬元，淡水則達22.58萬元，皆較去年小幅下修；但若只觀察住宅大樓行情，林口、三峽、淡水的單價分別為28.47萬元、22.39萬元及22.47萬元，雖尚未回到2014年房價高峰時的價格，仍較去年同期全數緩升，漲幅1.1~5.5%。
大家房屋企研室主任郎美囡表示，該3區的重劃區有大量住宅大樓，過去因投資買盤多、生活機能不足而淪「空城」稱號，但這2年機能逐步到位，房價也有所修正，「在北市買公寓的預算，在林三淡能買到設備好的住宅大樓，吸引大票自住買方。」

利多建設漸到位
居住在三峽的陳先生表示，近期才在三峽的北大特區置產，看中這裡交通便利，開車到台北市只要半小時。在台北市工作的李小姐則說，近期與男友在林口租住宅大樓，未來要成家置產，也會考慮住宅大樓。
「林三淡過去因推案量大，因此買氣下滑後，房價修正也明顯。」台灣房屋智庫發言人張旭嵐進一步分析，不過建商大幅讓利，讓民眾買新換大的意願提高，因此大樓產品首先回穩，加上林口受惠於機捷通車，淡海輕軌明年將完工，利多建設逐漸兌現，交易量應會持續增加。

實價揭露今年6月高雄市三民區懷安街，店面總價逾6億元，是實價登錄上路來，高雄店面成交總價第3高，賣方是南和興產，買方為隆大營造和2位自然人，將興建15樓高住宅大樓，預計明年6月動工。

看重土地價格
該店面面積約1977坪，今年6月以6.2億元成交。永慶不動產高雄中華藝校店長郭銘揮認為，雖然實價登錄是店面，「其實就是鐵皮屋，做果菜市場的停車場已久，建物沒有價值。」若單算土地價值，每坪約56萬元，算符合行情，賣方為具港資背景的南和興產，一向精打細算，應是看準時機點獲利了結。
東森房屋大豐加盟店副理羅晧恩表示，開發商應是看準周邊民族果菜市場整合、打通十全路通往覺民路及台鐵地下化等建設發展議題，加上位處舊市區精華商圈，生活機能完善。

明年6月動工
隆大營造董事長陳武聰表示，將推出15樓高住宅大樓，約200多戶，以30至40坪為主力，預計明年6月動工，尚未決定預售或先建後售。住商不動產高雄民族大順加盟店經理蔡卓翰表示，周邊大樓屋齡多在15至20年，成交單價約15萬元，新大樓很少，因此單價估可拉高到20萬元。
觀察高雄市實價上路以來高總價店面，蔡卓翰認為，買方通常看重的不是店面價值，而是土地，如左營區博愛二路店面被興富發建設以逾10億元買下，屬漢神巨蛋商圈，現為建案「博愛香榭」的銷售中心。

北台灣房價持續修正，但台北市新建案平均總價卻不降反漲！據住展雜誌統計，截至2017年10月25日為止，台北市建案可售戶數為2,714戶、總銷金額約為1,509億，每戶房子平均總價約5,558萬；新北市可售戶數為14,599戶，總銷金額約2,778億，每戶平均總價約1,903萬。

北市2016年建案每戶房子平均總價約5,200萬，2017年平均總價還比2016年增約358萬；新北市2016年平均總價約1,928萬，2017年則降至約1,903萬，年減約25萬。住展雜誌企研室經理何世昌指出，台北市2017年平均總價卻不降反升，主因是2017年有不少單戶總價破億的豪宅案釋出，拉高了整體平均值所致。在其他縣市方面，基隆市單戶平均總價約1,202萬、新竹地區約1,290萬、宜蘭地區約1,178萬，而桃園市約1,131萬，是北台灣各縣市中平均總價最低的縣市。

住展雜誌另統計，北台灣新建案每戶平均總價最高的前十個行政區，依序是士林、松山、大安、中山、內湖、羅東、北投、文山、中正；最低的末三名則是觀音、新豐、八里。何世昌分析，士林新建案每戶平均總價逼近1.37億，原因是2017年釋出的不少建案集中在天母地區與陽明山，豪宅戶數又多，如首度公開的「草山清境」、或是成屋重推的「華固天鑄」，總價都很驚人。同時，2017年士林區小宅案又不多，平均總價才會飆得這麼誇張。


松山區狀況與士林相仿，在豪宅指標案「華固名鑄」、「潤泰敦峰」的加持下，平均每戶總價高達1.35億，僅次於士林。大安區則以6,357萬屈居第三，雖然大安區2017年仍不乏豪宅案如「清歡」，但大多數建案規劃為中、小坪數，將平均總價大幅拉低，不到前二名總價的一半。

排行榜內最意外的是第七名的羅東，羅東市中心開發飽合，歷年來推案既少又貴，2017年罕見釋出的二戶透天案因可作住宅、店面二用，單戶總價高達3,600萬，令人咋舌。北市信義區因2017年尚未有建案釋出，所以與排行榜無緣，但2018年信義區「陶朱隱園」、「冠德信義」等豪宅案開賣後，可望強勢占據榜首、且改寫平均總價新猷。

北台灣新建案每戶平均總價最低的行政區則落在桃園觀音區，平均每戶房子只賣629萬，與第一名的士林區每戶價差逾1.3億。換言之，2017年若在士林區買一間豪宅所花的錢，可以在觀音買大約21.7間的房子，顯示城鄉之間的房價落差真的很可觀。

何世昌認為，由於房價仍未脫離修正格局，再加上相對低總價房型當道，未來除台北市外，各縣市建案每戶平均總價應會緩慢降低。至於台北市因未來將釋出的豪宅量體仍然可觀，預估平均總價還會往上攀高。

基隆市長林右昌2017年11月1日在基隆市議會進行施政總報告時表示，剛落幕的產博會吸引達28萬人次參訪，讓世界看見基隆的蛻變與希望，他表示，產博會最大的意義，在於重新找回基隆的驕傲和光榮感，它團結了所有基隆人的信心，把大家對基隆的未來、對產業的未來，凝聚在一起，讓「翻轉基隆」從一句口號，變成具體實際行動。林右昌說，未來基隆將有三大新產業軸線，包括「郵輪、遊艇、會議展覽、觀光美食」、「海洋生技、IOT智慧新創產業」、「影藝、時尚、文創、設計」新興產業，三大主軸搭配傳統三大重要產業，未來基隆都市再造與產業翻轉的策略方向。

林右昌報告近期來市府團隊施政成果時指出，許多人對基隆的印象是黑暗、髒亂、落後的城市。基隆曾經是全台灣最美麗的城市，經過多年發展停滯，加上基礎建設不足，導致產業發展躊躇不前，市港發展遠落後其它城市。「身為基隆人，是可以改變、翻轉一個城市的命運」。

林右昌表示，他一上任就開始籌劃產博會，目的就是把基隆二年多來，對市港通盤規劃，城市蓄積匯聚能量，一次完整呈現，這次集結中央和在地資源，共有133家廠商參與，其中包括了92家在地廠商及200件展品，用創新、互動體驗方式，來展現基隆產業及未來城市願景發展方向。

林右昌也表示，許多參觀民眾在展區的「集氣基隆互動牆」上留下加油的話語「改變基隆，已經開始」、「看見基隆的未來，也看到下一代」、「快來看未來的美好基隆」；而台北知名設計界人士更在臉書上，寫下一篇令人感動文章，他說「台灣頭的基隆市，正在上演一場用設計改變城市的運動。設計，讓長期以來吊車尾的基隆，變成設計導入城市治理的指標城市，活生生就像後段班考上台大的勵志故事。」

林右昌並強調，產博會最大的意義，在於重新找回基隆的驕傲和光榮感，它團結了所有基隆人的信心，把大家對基隆的未來、對產業的未來，凝聚在一起，更有自信地向所有人訴說，讓「翻轉基隆」從一句口號，變成具體實際行動。至於市民期待已久的基隆火車站南站廣場，已在2017年10月2日完工啟用，這是他上任後，重新去中央協調經費預算，並由市府和鐵工局花了無數時間，不斷細心討論，包括動線、建材材質及造型等，經過仔細考量的成果。南站廣場啟用是城市進步的象徵，也是城市蛻變的第一哩路！

預計在2018年展開的基隆國光客運站體拆除作業。拆除之後，將呈現全新的面貌，不會再有前站、後站的區別。為了方便乘客搭車，國光客運也配合市府政策，在基隆舊站前，興建臨時轉運站，目前規劃設計中。等2018年上半年臨時轉運站完工啟用後，忠一路貫通工程即可進場施工，完工後直接銜接中山一路，屆時整個市中心將會呈現全新面貌。

林右昌說，為營造迷人又有風情的魅力城市，市府歷經3個月的整修工程，重新打造暖暖親水公園，暖暖親水季期間，累計吸引近1萬7千名遊客人潮；並且和國家地理雜誌合作，在潮境公園舉辦「世界海洋日路跑活動」，有超過7千位民眾參加，藉由大型路跑賽事，行銷基隆山光水色，活絡在地商業消費。

而根據全球最大旅遊網站TripAdvisor最新調查統計的結果，基隆市在「台灣用戶旅遊興趣年成長率最大的國內旅遊目的地」排名第四(比例為76％)，代表基隆已經不折不扣成為國人最喜歡的旅遊聖地。而令人期待的東岸商場改建預計在11月底就可以試營運，將成為市中心區繼火車站南站廣場啟用後，基隆第二個城市新地標。

林右昌說，市府目前也正在研擬「基隆市都市景觀自治條例」，希望提升都市景觀；另外基隆濱海風景特定區已在8月報送觀光局進行評鑑作業，目前市府正依評鑑會議決議修正資料中，通過後本市的東岸與西岸，將可同時升格為觀光風景區。

2017年9月，基隆市自行車道濱海支線路網串聯工程完工啟用。基隆嶼遊客遊憩平台及景觀設施改善工程已於2017年8月開工，預計2018年6月完工啟用。山海散步道系統，將從「紅淡山系」優先施作。山坡地解編案，已由農委會召開第一次複審會議，預計2018年4月底完成法定程序。

「一個城市的夢想有多大，這個城市就會多偉大。」林右昌表示，市府團隊一步一腳印，踏實的推動許多計畫與建設，並已做好準備，基隆的改變，值得被看見，基隆的未來，絕對值得期待，只要我們努力，相信一定會成功，基隆將成為城市翻轉的最佳案例，也將成為台灣城市治理的新典範。

據主計處資料，台中家戶平均年所得為116萬，若以收入3成支付房貸，再加上自備款，可推算出總價700萬元為台中購屋客的最適負擔價位，促使台中建商大舉壓低新案總價，鎖定700萬可負擔的甜蜜點。

台中家戶平均所得為116萬，若以收入3成來支付房貸，等於每月約2.8萬元，再加上自備款，總價700萬元為最適負擔價位，促使台中建商大舉壓低新案總價，市區等傳統精華區域都有不少低價新案可選，台中不動產代銷同業公會理事長林傳傑向蘋果日報表示，首購自住客仍是市場最穩定的族群，建商壓低坪數、控制總價，近期不少推案總價正好就在700萬元上下。

另據營建署106年上半年住宅需求動向調查統計，有意購買住宅者可負擔的住宅總價，選擇600萬以上未滿900萬的民眾佔了全體的26.7%，超過四分之一購屋客規畫這個區間的預算，而700萬也落在其中，東森房屋研究中心副理于靜芳向蘋果日報表示，今年自住客需求量出籠，看屋、委售率皆較去年增加2至3成，以三低小宅最熱門，2房低總價物件更是殺出重圍。

而台中市區就有許多低總價、符合消費者預算的物件可以選擇，據當地業者整理，像是北區親親戲院周邊的「微笑世紀」、「奇品伯爵」，總價落在600至700萬間，享有舊市區生活機能，另中興大學新案「興大苑」，總價開在688萬元起，還有單價動輒3字頭的換屋熱區11期，下半年新案「勝美築」開價僅2字頭、總價700萬元左右，700萬這個價格儼然在台中形成風潮。

中小企業哀怨找不到土地，全國閒置工業用地卻高達747公頃，因為它們不少都「名地有主」，光是放著就能翻倍漲，被指地皮炒最兇的桃園，搶在中央修法前，先丟三支箭要擋投資客。

低價買進，閒置等變更地目再高價轉手，讓工業地成為房地產投資的肥羊，其中桃園價量最可觀，戴德梁行總經理顏炳立直呼「不可思議」！向遠見雜誌表示，明明桃園一帶沒有廠辦市場，2016年的交易卻大爆量，認為應是炒作居多。

其實2016年招商時，桃園市長鄭文燦就曾向業者表示，「當時進駐的廠商，有買地的大概都有賺到錢」，據蘋果日報報導，面積274.9公頃的桃科工業區，有超過6成都是荒地，經過多次轉手，地價從最初標售的3萬元，翻漲到7.8萬元，財訊雜誌也指出近2年，地段好的工業區，甚至有每坪開價3到字頭。

中央日前拍板，針對閒置工業地未來將有強制拍賣條款，而趕在修法前，鄭文燦透過幕僚表示，市府為了避免囤地炒作，有採取新政策，要求申購者必須是有土地需求的工業興辦人，並等到蓋完廠房、取得使用執照後，土地能過戶給買家，且土地登記後，在年限內沒使用，也不能轉讓，市府會原價買回。

向賣壓低頭，建商讓利清餘屋不稀奇，甚至不少地區價格已經殺到比中古屋還要低，不過有專家表示，未來掌控房價跌幅的不只是新成屋，而是還沒出生的預售屋。

擠壓中古屋價格的兇手，不只是新成屋！戴德梁行董事總經理顏炳立，在《顏炳立市場觀點》中表示，其實破壞房市價格的領頭羊是預售市場，過去開高價的預售屋，現在推案得要「二思」，一是擔心完工後能不能順利交屋，二是擔心沒賣完的，降價也可能賣不出去，之後完工變成屋，還堅持價格，就得被市場放生了。

「要談讓利，預售屋議價幅度較大」，就未來變賣壓傷到自己，因為預估明年，會有2年份的新成屋大量釋出，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰向自由時報分析，建商有開發時間和資金壓力，近幾個月，使照核發量都超過建照，這代表又有新一波賣壓潮要來了。

好房網TV直播節目主持人田大權也表示，以往中古屋是預售屋的5折價，新成屋是8折，但現在都被景氣更迭給顛覆了，而新成屋因為建商已經付出營建成本，價格上會有明顯底線，相對預售屋會比較有彈性，容易被市場影響。

房價年跌3年，房租卻連漲6年，突顯只租不買的觀念下出現的奇怪現象，而另一方面以租金市價八折計算的社會宅，其基準也是來自租屋市場，在租金不斷上漲的前提之下，社會宅的租金勢必會跟著上漲，對於這樣的現象，好房網TV節目主持人田大權認為，租金上漲會連帶影響社會住宅，打八折也未必租得起，這樣真的符合居住正義嗎？

租金不斷上漲的市況中，年輕人可能快負擔不起房租，田大權表示，根據實價登錄的數字，台北市平均租金單價已經高達1300多塊，想租個30坪的房子，一不小心就要快四萬塊，新北市就算少一點，單坪租金也在1000塊上下，30坪的房子也要將近三萬，這還不包括地段更好的小坪數套房，單坪租金甚至往往高達兩千多塊，年輕人從買不起，就快租不起了！難道，這就是居住正義？

等政府的社會住宅呢？政府的租金又是以市價的八折、七折為基準，表面上是優惠，但是，如果市場租金持續上漲，政府社會住宅的租金要不要漲？算數學很容易，就算照行情打八折，台北市四萬塊的租金，打了八折也要三萬二，對於每個月只能擠出一、兩萬租金的消費者而言，情何以堪？一不小心租金再漲個一、兩千塊，就比例而言，可能就是漲了8%、10%。

田大權補充，當大學者、大教授搖著打房大旗，希望年輕人現在不要買房，並鼓勵以租代買的時候，何曾為租屋的年輕人算過這幾年上漲的房租？年輕人擠出來的房租，不就是在幫房東交房貸。

台北市豪宅案明年有機會大舉推出，住展雜誌企研室經理何世昌表示，包括「陶朱隱園」、「冠德信義」、「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」等豪宅案持續釋出，明年台北市平均新案每戶總價恐將續創新高。

何世昌認為，由於房價未脫離修正格局，加上相對低總價房型當道，未來除台北市外，各縣市建案每戶平均總價應會緩慢降低。至於台北市，因未來釋出豪宅量體仍然可觀，預估平均每戶總價還會攀高。

以目前台北市有機會釋出的豪宅案來看，其中信義計畫區可能就有三件，包括陶朱隱園、冠德信義及富邦D1。另外，元利建設旗下ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤也進入完工階段，可能在明年登場。四大豪宅案釋出，就可能拉抬並改寫明年台北市新案平均每戶總價價格。

何世昌指出，今年豪宅買氣已有回溫，不過還稱不上復甦，豪宅市場要復甦，就要看四大指標案後續銷售狀況，以及買方對國內房地產有無信心。

　　11月2日，碧桂園集團和美的集團在碧桂園總部簽署全面戰略協議，雙方將在産城融合、科技小鎮、智能家電、智慧家居、“一帶一路”國際産能合作等領域展開多維度合作。
　　協議顯示，碧桂園除從美的引進配套資源和産業資源到潼湖科技小鎮等産城項目之外，還將聯合拓展新的産城項目，依托碧桂園在新型城鎮化領域積淀25年經驗，打造示范標桿項目。
　　同時，碧桂園社區和正在大力發展的長租公寓將配套美的智慧家居和智能家電，為業主提供更加便利的生活，滿足人民對美好生活需求，也為碧桂園和美的發展創造新的增長點。
　　去年8月，碧桂園發布産城融合戰略，並在一二線城市及周邊布局多個科技小鎮，為此大力整合産業資源，在牽手美的之前，碧桂園已經先後同思科、浪潮、李開復創新工場等知名企業簽約。
　　資料顯示，從家電産業起步，美的已經成為全球領先的消費電器、暖通空調、機器人及工業自動化係統、智能供應鏈（物流）的科技集團，在智能硬件、智慧家居等方面形成獨到優勢。而碧桂園作為中國新型城鎮化的身體力行者，已經進駐超過600個城鎮布局超過1000個項目，並且在産城融合項目持續發力。

　　日前，由RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學聯合發布的2017《中國商業地産活力40城》榜單出爐，北京已經在全國范圍內成為商業地産開發商最青睞的城市之一。

　　國外品牌進入內地首選京滬

　　該榜單顯示，北京、上海成為代言中國活力的標桿城市已是共識。尤其在技術驅動和共享經濟 “迸發”的背景下，從零售指數、消費力指數、購物中心指數和休閒指數這四大維度看，排名第二的北京各項指標也都已遠遠超過第三名的成都。

　　RET睿意德董事索珊認為，在未來很長一段時間內，上海和北京的商業化程度都很難被國內其他城市超越，例如快閃店、買手店、明星店、文創書店均以北上最為集中，事實上追趕本身也需要時間的沉淀。

　　“上海和北京是中國時尚的發生地，經過多年的沉淀在消費市場上已形成規模效應，品牌和消費者雙向買單。”索珊表示，不僅國外品牌進入內地首選城市是上海、北京，新業態、新品牌的孵化和市場化通常也集中在這裡。

　　在2016年已披露的購物中心大宗項目交易中，1線和1.5線的購物中心數量佔到47%的比例；一二線的購物中心佔比總量達到77%。RET睿意德預測，未來幾年，即將開業的外資項目同樣大部分集中1線和1.5線城市。一線城市中，新增項目主要集中在北京，未來3年開業項目中北京佔比七成。

　　用互聯網串聯商業地産全鏈條

　　商業地産開發商及品牌的進駐是城市商業活力的直接反映。但也預示著商業地産的競爭越發激烈。然而，商業地産領域沒有自己的行業數據，這讓開店人與商場、消費者與店鋪、商場與品牌之間，存在著信息不對稱。

　　“比如開店人選址，就是一門學問。”睿意德創始人張家鵬舉例道，比如一家洗車行在選址時，不能選擇路中間有護欄的街道，因為不方便停車；也不能選擇西曬的店鋪，因為洗車一般都在下午，西曬可能會影響漆面顏色，容易産生糾紛。

　　“從睿意德所得到的數據來看，線下店鋪的換手率十分高，換手期普遍只有16個月。但是店鋪卻是一個人生存方式的最後一道防線，所以商鋪的租賃又是生生不息的。”張家鵬表示，讓對的人找到合適的店鋪，讓商鋪了解消費者的喜好等，都是可以利用互聯網以及大數據的技術實現的。

　　據了解，在睿意德係的四個板塊中，樂鋪解決了開店人尋找合適店鋪的問題；小喇叭則主要撮合商場與品牌，解決的是人之間溝通的問題。商場數據則通過大數據計算，幫助商戶“了解消費者”；而雲貓網則讓商場和供應商跨區的對接提供平臺。睿意德已于今年9月在新三板上市敲鐘。

　　深圳市規劃和國土資源委員會１日公布的數據顯示，深圳10月份新建商品住宅成交均價為54288元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續13個月下降；成交套數為2792套，環比增加2.35%。

　　數據顯示，深圳10月份新建商品住宅成交均價為54288元/平方米，環比微降0.05%，同比下降2.38％；成交套數2792套，環比增加2.35%，同比減少34.71%；成交面積279052平方米，環比增加2.27%，同比減少33.95%。

　　在二手房市場，根據深圳Q房網數據研究中心監測，10月份全市二手住宅成交均價為54456元/平方米，環比上升0.84%，同比上升15.36%；共成交二手住宅4476套，環比減少22.22%，同比減少29.28%；成交面積376495平方米，環比減少21.86%，同比減少28.62%。

　　空置原因成謎，業內人士猜測最多的原因是手續不全；目前昌平區住建委已介入調查

10月31日，在太平莊中街能看到其北側樓房內已經有零星入住。10月31日，在太平莊中街能看到其北側樓房內已經有零星入住。

據居民提供的購房合同顯示，43號樓的商品房用途為辦公用房。據居民提供的購房合同顯示，43號樓的商品房用途為辦公用房。
新京報記者在41號樓內看到室內有天然氣爐具。新京報記者在41號樓內看到室內有天然氣爐具。
10月31日，在天通苑立水橋東一路通往社區的大門有專人看守，門上貼著空房區域閒人免進的字條。10月31日，在天通苑立水橋東一路通往社區的大門有專人看守，門上貼著空房區域閒人免進的字條。
　　天通苑被譽為“全亞洲最大的社區”，生活著超過28萬的人口。1999年起由順天通地產建設，由天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分組成。

　　在這個擁擠的社區內，近期爆出仍有大量房屋空置，但新京報記者多方採訪仍未得到確切的空置原因。業內人士猜測最多的原因是手續不全。目前昌平區住建委已介入調查。

　　天通苑有多少空置房？

　　10月30日上午，記者走出天通苑地鐵站，步行十幾分鐘到達太平莊中二街與立水橋北路交會處（清華長庚醫院東門），大片空置樓盡收眼底。這些樓已被鐵圍擋圈住，門口貼著“空房區域，閒人免進”的字樣。記者沿其週邊順著立水橋北路往南到達太平莊中一街，東至立水橋東一路，區域內可見建築約為13棟，平均樓層超過13層，全部空置。

　　圍擋內暗黃焦紅的建築外體顯得有些陳舊，沾滿灰塵的玻璃有些已經破碎。這些建築平均樓層在13層以上、每棟至少3個單元，如果碰上陽光明媚的天氣，站在圍擋外面透過玻璃窗望去，樓內都是空無一物，外表看起來和居民住宅樓並無明顯區別。

　　圍擋內只有少部分出租居住或辦公，院內荒草叢生，部分剛被鏟割，裝進了黑色塑膠袋內堆積在路邊。今年8月份時，記者曾來過天通苑，當時院子裡半人高的荒草還未被鏟割。負責看守的保安告訴記者，“我來到這已有四個多月，社區一直有好幾千套空房，沒人住，也不讓進，從這往南還有三個區域，都空著，在我之前的保安也說不出原因。”

　　沿立水橋北路向南、在太平中一街和太平莊中街之間、東至立水橋東一路區域內，依舊可見6棟高層建築被鐵圍擋，平均樓層要高於北側的建築。附近仲介告訴記者，“週邊看到就六棟，社區內還有很多棟，每棟不止三個單元，空房太多了。”

　　記者沿著立水橋北路穿過太平莊中街繼續向南，在馬路的東側又發現了6棟淺褐色空置建築，平均高度在六層左右，這些樓也是被圈住，只有幾個清潔工在院裡溜達，路邊可見裝有雜草的黑塑膠袋。在該區域向西南側（天通苑一區北側區域）望去，可清楚地看到至少6棟建築物處於空置狀態，有五六層高的，也有超過14層的塔樓。新京報記者保守算下來，有31棟樓空置。

　　附近收垃圾的小販告訴記者，“這些空置樓和天通苑一區僅隔著一道鐵柵欄，我來這五年了，從未進去過。”

　　商辦房通天然氣

　　記者從北京市規劃委昌平分局獲得了天通苑區域的部分規劃圖紙，落款日期分別為2006年、2007年、2010年。從該規劃圖中可以看出，上述空置建築所在地大部分都標有“辦公、商業、社區服務”的字樣，附近區域還有部分綠地、公園、教育等配套。

　　10月31日記者按照此規劃圖紙在天通苑社區進行實地走訪，透過重重鐵柵欄遠遠望去，位於太平莊中一街南側的一棟高層建築的玻璃窗前曬著很多衣物，室內有部分傢俱，不難看出已有人居住。對此，順天通地產工作人員解釋稱，“那部分區域的房子，目前不對外出售，也不知道價格和戶型，少數入住的幾戶，應該是工作人員。”

　　當天中午，記者來到了順天通地產售樓處，銷售人員稱，“目前只剩天通中苑二區40號樓內的20多套商辦在售，均價為4萬/平米，只向企業銷售，規定只允許辦公不允許住人，也不允許接天然氣和上下水。至於那些空置房屋，只能說是商辦類房，暫不對外銷售。”

　　隨後，記者來到了順天通地產銷售人員所說的天通中苑二區發現，既有居民入住，也有企業辦公。這些建築內幾乎全部設臥室、廚房、洗手間，並安裝了天然氣閥門、通上下水，與普通住宅相差無幾。該社區物業告訴記者，“都可以住人，室內也裝有天然氣，可以做飯。”

　　時至中午，記者在緊鄰加油站的43號樓內，看到了正用天然氣爐具做飯的居民。

　　“這房子就是住宅樓，和開發商約定商住兩用，每平米價格兩萬多塊，天然氣、上下水和電路都安裝齊全，按照居民消費標準繳費。今年3月新政之後，40號樓部分購買者沒通過網簽，又退了房子，我們的房子雖已通過網簽，但是依舊沒有拿到相關證件，社區內很多房子依舊空置。”43號樓內一居民向記者坦言。

　　不過，該居民向記者提供的購房合同顯示，“該商品房用途為辦公用房”。

　　記者查詢昌平規劃局提供的圖紙發現，天通中苑二區43號樓為“加油站辦公樓”，其他建築則被標注為“辦公、服務”字樣。此外，北京市住建委官網顯示，天通中苑二區內大部分房子都已簽約，除40號樓之外還有未簽約部分，42號樓已簽約284套，剩餘6套。對此，順天通地產銷售人員稱，“購房者購買商辦房以後具體做什麼，那就不好說了。”

　　閒置房十年前已建成

　　記者發現，順天通地產早在2005年就公佈過天通苑社區的配套設施規劃圖，其中大部分配套設施規劃建在天通中苑，包括多塊教育、商業中心、公園、體育中心等規劃土地。但記者連續三天的走訪中並未發現之前規劃地圖中的綠地、公園等配套設施。

　　“提起天通苑讓人歡喜讓人憂，低廉的房租吸引了大批北漂一族，但現在幾十棟處於閒置狀態，多數建築物的閒置時間超過10年。”在天通苑居住多年的李先生告訴記者，該區域配套設施並不完善，綠化少，附近沒有公園，學校和醫院也不多，追其原因有天通苑面積大、人口密度大、公共服務不能全面覆蓋等現實原因，也有之前規劃中的配套遲遲沒有兌現的。

　　“這片區域內的房子在2008年就已經建好了，開發商想把商辦類土地上的房子當住宅賣，所以一直沒有銷售。”附近地產仲介的銷售稱，天通苑經濟適用房最初售價為2650元/平方米。目前天通苑二手房價均價為3.8萬元每平方米，低於周邊的回龍觀等地區房價。

　　據媒體報導，開發商曾表示，對於天通苑閒置房而言，更為致命的是3月26日出臺的商辦限購政策，按照這一政策要求，未來商辦類專案必須面對公司銷售，個人不得購買一手項目，這為天通苑未來大體量商辦閒置房出路蒙上一層陰影。因此，目前商辦類專案即便辦下商品房手續，也面臨著銷售困境。

　　針對上述問題，記者聯繫到了順天通集團王姓副經理，他說“對此，我們單位統一規定，不對外接受記者採訪，可以上網查詢瞭解相關資訊。”

　　昌平區住建委介入調查

　　11月2日上午，北京市規劃委工作人員就此事回復稱，“如果開發商未按照規劃在天通苑區域建房，就不會通過驗收，更不能正常對外出售。具體情況還需協調相關部門瞭解。”

　　當天上午，昌平區住建委工作人員告訴記者，“天通苑這些空置房已經引起政府的高度重視，目前多部門已經介入調查處理，具體的空置原因、房屋性質和處理結果還需要彙報領導之後再做回復。”

　　對此，中原地產研究總監張大偉表示，天通苑大體量房屋閒置情況至今已有十年左右，屬於歷史遺留問題，至今具體原因不明。

　　一位業內人士表示，前些年，很多郊區的土地在出讓時都規劃有體量不小的辦公、商業面積，但因當地商業氛圍冷清以及市場對住宅需求量大，很多商辦房建成“商住房”。今年“3·26”政策出臺後堵住了這個口子。

　　張大偉認為，如果這批空置房真的是純屬商辦類房，目前國家針對此類問題還未出臺相關政策。但無論如何要儘量減少資源浪費，若是商辦類房，還是應該儘早入市，盤活區域商業，豐富居民生活。或像一些城市一樣，改成公租房，增加租賃市場供應。

杭州樓市似乎已經開始轉變。“金九”成色不足，“銀十”更是遜色。尤其是二手房市場，10月僅成交了7239套，創下了今年2月以來的新低。環比9月的10242套，成交量下滑近三成。

杭州我愛我家市場研究部經理徐宏輝告訴錢江晚報記者：“明顯感覺到成交量下來了，我們公司的簽約室以前每天擠滿了人，現在人氣淡了不少。”

10月二手房成交量，排今年以來倒數第二

二手房成交量的下滑，從杭州主城區的每週簽約量上，可以得到最直觀的感受。

杭州透明售房網的資料顯示，9月11日~9月17日，杭州主城區二手房簽約量為1112套；9月18日~9月24日為1207套；9月25日~10月1日，則為1335套。可以看出，9月的市場熱度不減。

但進入10月以來，情況卻悄悄發生了變化。10月2日~10月8日，因為正處於國慶和中秋疊加的黃金周，杭州主城區二手房簽約量僅125套。長假結束後，成交量回歸正常，但再也沒有恢復到9月份的熱度。10月9日~10月15日，簽約889套；10月16日至10月22日，為971套；10月23日至10月29日，為984套。

成交量的下滑，從杭州主城區每週成交TOP10社區也能得到佐證。浙江中原地產首席分析師荊海燕說，前幾個月行情好的時候，TOP10社區的周成交量普遍在十幾二十套；而最近幾周，哪怕是周成交冠軍，成交量也僅僅是個位數。

市場的熱度轉化，往往就在幾天之內。還記得今年元宵節後那一周，杭州二手房日成交連續超過300套，由此開啟了今年的一波大牛市。今年3月起成交量幾乎都破萬，只在7月跌落至9732套，隨後又再次破萬。

然而到了10月，二手房的成交量大幅下滑，在今年以來的月成交中位列倒數第二，僅僅高於1月的5483套。

今年開春二手房成交忽然火爆的一個很重要的原因，就是因為經過去年的上漲，杭州主城區新房價格達到了一個高位，讓很多剛需望而卻步，轉而選擇性價比更高的二手房。

這也導致二手房強勢補漲。根據國家統計局公佈的9月70個大中城市住宅價格資料，與2015年的均價相比，二手房漲幅達33.2%，新房漲幅為33.1%。這也意味著，杭州二手房的漲幅已經趕上並超越新房。

在一些熱門的板塊如奧體、濱江區政府、申花等區域，當前甚至出現了新房與二手次新房價格倒掛的現象。在這樣的現狀下，二手房的性價比優勢蕩然無存，願意接盤的購房者數量明顯減少。

11月和12月，杭州將有一大波新盤洶湧入市，屆時，將會分流很大一部分二手房客群。

投資客開始出貨套現，導致掛牌房源大增

成交量下滑的同時，是掛牌量的增加。

就在幾個星期前，仲介經紀人還紛紛哀歎房源少、無房可賣。當時，從杭州我愛我家、鏈家地產等二手仲介的官網掛牌總房源量來看，一直處於不斷減少的態勢，這也造成了購房者焦慮搶房的心態。

不過最近峰迴路轉。記者通過杭州二手房交易監管服務平臺統計了9月以來的新增掛牌房源，如果以周為單位做為指標，正好可以跟前文的周簽約量做為對比，看看掛牌量和成交量之間究竟是“順差”還是“逆差”。

資料顯示，9月11日-9月17日，二手房交易監管服務平臺上的周新增掛牌房源量為968套，與該周的簽約量相比，呈現明顯的“逆差”。9月18日-9月24日，新增掛牌房源1435套；9月25日-10月1日，新增房源1825套；10月2日-10月8日，新增房源69套；10月9日-10月15日，新增2007套；10月16日-10月22日，新增1712套；10月23日-10月29日，新增2328套，其中僅10月25日當天就新增掛牌房源661套。而10月的最後兩天，掛牌房源放量的勢頭不減，兩天新增房源949套。

可見，隨著掛牌量的大增，成交量的減少，掛牌量與成交量之間已經出現了巨大的“順差”。購房者挑選的餘地漸漸增加。

至於為何近期掛牌房源明顯放量，一位業內人士表示，一些原先投資客比較多的區域比如城北一帶，很多房東覺得近期可能二手房價格已經達到一個頂峰，是時候套現了，因此把手頭的房源掛出來了。

劉先生幾年前以總價70萬元不到的價格投資了一套臨平山北某樓盤的89平方米的房子，今年該區域價格大漲，前幾天劉先生以160萬元的價格成功脫手。

絕跡大半年的“急售房源”重出江湖

伴隨著掛牌房源的放量，一些性價比優勢比較高的房源，開始冒出來了。

在近期新增的掛牌房源中，記者看到一套景芳一區47平方米的房源，報價150萬元。這簡直是當下二手房市場虛高報價風潮中的一股清流。之前本報曾經報導過，因為今年地價頻頻創新高，二手房東的報價也水漲船高，很多房東的掛牌價都是把對未來幾個月甚至幾年的漲價預期都包含了進去，導致現在很多老破小的定價完全脫離了市場實際。

如今成交量開始下滑，房子難賣了，房東的心態也開始務實起來。幾乎已經絕跡市場大半年的“急售房源”重出江湖，曾經寸步不讓的價格，也有了鬆動的餘地。

昨天，記者在朋友圈看到一位鏈家地產的仲介朋友發了一條微信：“青藍學區品質社區，中間層精裝修無雙稅170平方米，720萬元。急賣！接受各種砍價！”據悉，該房源所在社區為鳳起都市花園。記者查詢該社區近期的成交均價，目前普遍在40000-45000元/平方米。仲介朋友表示，這個價格仍有較多的商量餘地，“還價20萬元應該沒問題”。

本地發展商為主 鐵路項目第二多

鐵路沿線住宅發展項目一直備受發展商熱捧， 港鐵（00066）上月下旬推出香港仔南港島線黃竹坑站物業發展項目（下稱黃竹坑站）第二期招收意向書， 昨天下午截止，合共吸引37家中港發展商提交意向書，數目雖然較今年1月黃竹坑站第一期收到的39份減少兩份，仍是鐵路項目收到的意向書數目第二高。

至少5中資參與 包括海航龍光

綜合位於九龍灣的港鐵總部現場所見以及市場消息，就黃竹坑站第二期提交意向書的發展商，以本地發展商為主，包括長實（01113）、恆地（00012）、新地（00016）、新世界發展（00017）、
遠東發展（00035）、鷹君集團（00041）、信置（00083）、泛海國際（00129）、英皇國際（00163）、 嘉華國際（00173）、爪哇控股（00251）、莊士機構（00367）、麗新發展（00488）、華懋、建灝地產、南豐、會德豐地產、帝國集團，而今年初有份投得黃竹坑站第一期的路勁基建（01098）亦有派員提交意向書。

此外，有最少5家中資發展商有意參與該項目， 其中過去一年內先後透過兩家公司投得4幅九龍東啟德住宅地的海航集團，是次亦透過旗下香港國際建投（00687）提交意向書；至於今年2月以約168.56億元組財團購入鴨脷洲利南道住宅地王的龍光地產（03380），亦有提交意向書；其餘中資財團包括中國海外（00688）、龍湖地產（00960），以及中信股份（00267）旗下中信泰富地產。此外，13家不知名財團亦有參與。

遠展：出價不進取難奪地

遠東發展地產發展部總經理朱寶林提交意向書後指出，稍後會於取得招標文件後，依照條款再考慮出價。

他坦言，長沙灣興華街西酒店地造價理想，黃竹坑站第二期屬於地鐵上蓋項目，相信出價若不進取， 將難以投得用地。

資料顯示，黃竹坑站第二期屬於黃竹坑站項目的西南面用地，鄰近南朗山道，對面是新會商會陳白沙紀念中學，佔地約9.26萬方呎，可建樓面約49.3萬方呎，將作為純住宅發展，可興建兩座住宅樓宇，提供約600個住宅單位，估計2023年落成。

投資額巨 料合組財團入標

測量師預計，該用地的價值約83.81億至103.53億元，樓面呎價約1.7萬至2.1萬元。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，該地皮收到37份意向書，反應理想，可見項目十分吸引，但由於地價連建築費等計算的總投資額龐大，相信部分發展商招標時，會合組財團爭奪用地。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文估計， 該地日後招標時，可收到約10份標書。

今年賣樓成績不俗的新地（00016）繼續積極推盤，與港鐵（00066）合作的長沙灣南昌站上蓋項目匯璽發展項目第三期命名為匯璽II，提供1188伙，將採惜售策略，入伙前只會推售項目少於半數單位。另外，新地日前高價投得鄰近的酒店地皮，昨日亦向傳媒披露發展構思。

新地副董事總經理雷霆表示，匯璽年初開售時萬人空巷，現時已接近沽清。匯璽II共提供1188伙， 現正待批預售樓花同意書，希望能盡快獲批，隨即開售。

由於項目為難得優質海景港鐵站上蓋項目，因此集團將非常惜售，入伙前只會推售約500伙，其餘留待入伙後推出。匯璽平均成交實用呎價2.2萬元，匯璽II定價將有溫和調升。

新地代理總經理陳漢麟指出，匯璽II的高度和景觀都較匯璽優勝，戶型由開放式至4房連書房，實用面積由接近300方呎至1500方呎。預計關鍵日期為2019年6月30日，較匯璽遲約半年。

此外，新地日前以50.6億元投得鄰近南昌站的興華街西對出酒店用地，雷霆公開項目發展構思，指項目為難得一見的臨海優質項目，享270度海景，酒店房間可望到地標中環國際金融中心。至於毗鄰的住宅地，該集團也將積極研究入標。

發展商積極推盤，今年首10個月主要銀行樓花按揭增加7成，涉及約8,600宗，當中滙豐銀行穩奪市場「一哥」地位，市佔率高達3成。

10月錄950宗樓花按揭 增33%

根據中原按揭經紀研究部及土地註冊處最新數據指出，10月份樓花按揭錄得950宗，按月增加33%，最主要受新地（00016）西南九龍滙璽2A期上會所致，而累積首10個月主要5大銀行錄得樓花按揭登記達8,584宗登記，按年增加74%。

上月現樓按揭6814宗 減17.8%

以最新10月份計算，滙豐市佔率達33%，連續15個月高踞樓花一哥位置，跟隨其後則是中銀（02388），市佔率亦達17.6%；而以累積10個月計算，則滙豐涉及樓花登達2,683宗，市佔率達31%。

至於現樓按揭方面，經絡按揭轉介研究部顯示，10月份現樓按揭錄得6,814宗，按月減少17.8%，首10個月則錄得8.7萬宗。

經絡按揭轉介市場總監劉圓圓稱，10月份現樓錄得下跌，主要是因為今年新盤當旺，市場大部分購買力均流向新盤，二手市場的反應不如新盤熱烈。

現樓按揭排名方面，滙豐繼續其一哥地位，以市佔率21%領先，中銀則以17.4%緊隨其後。

亞洲分層樓王西半山天匯昨日開放項目最後一個單位，發展商計劃於今年內推出，對銷售亦有信心，料可再創新高紀錄。

恆地（00012）旗下西半山干德道天匯近月售出兩個單位，其中88樓B室，4,971平方呎，成交價約5.2億元，以每呎10.5萬元，刷新亞洲分層式住宅呎價紀錄。項目累售65伙，套現約94億元。現時只餘下61樓A室（又稱41樓A室）一伙，計劃於本年內推出。

61樓A室5房 裝修費2千萬

恆地營業（一）部總經理林達民指，單位罕有加上有多項優勢如外望開揚維港海景等，對銷情有信心，惟暫未決定以招標或何種方式出售。資料顯示，上述單位曾推出價單，最新定價3.39億元，呎價86,799元，相信是次推出有機會再調高單位定價。

項目今日開放的61樓A室單位，面積3,917平方呎，原則為5房設計，設計師將與主人房同層的睡房改成一個家庭廳，成為4房全套房間隔。單位裝修費用達2,000萬元，採用多樣高級材料及歐洲訂製家具，盡顯矜貴。

另一方面，同系鰂魚涌君豪峰將於今日晚上進行首輪推售，市場消息指，昨晚截收逾450個登記，較首輪68伙超額認購逾5倍。

市建局旺角新填地街╱山東街項目昨日開始招標程序，邀請40間發展商及財團入標競投，12月4日截標。項目可建商住樓面約13.46萬方呎，提供約187伙住宅，但消息人士指，招標條款中列明商業樓面及車位等於發展後交由市建局，而發展商則負責銷售住宅，賣樓收益達25億元或以上就需要分紅，分紅比例最多50%。

住宅收益逾24億須分紅

項目位於新填地街331至367號，鄰近香港豪畔酒店及朗豪坊，地盤面積約14,951方呎，可建樓面134,647方呎，住宅樓面佔112,204方呎，提供約187伙單位，另提供22,443方呎商業樓面。

消息人士指，賣樓收益達24億元或以上就需要分紅，按照商住總樓面112,204方呎計算，即每方呎售價約21,390元以上，就須與市建局分紅。首個6,000萬元分紅20%；第2個6,000萬元分紅30%；第3個6,000萬元分紅40%；若超過1.8億元，即賣樓收益達25.8億元以上，分紅就達50%。

條款亦特別提到，單位面積最少要在260方呎或以上，並至少一半單位(約94伙)面積要在480方呎以下。另外，市建局於新聞稿中，提到項目早前招收意向時收到41份意向書，但最終局方只邀請40間發展商入標，意味有1間發展商不符合資格被剔除。目前市場對地盤的估值14.5億至18億元，住宅樓面估值每呎1萬元，商業樓面估值每呎1.5萬至3萬元。

資料顯示，早前有份入意向書的財團包括德祥地產、鷹君、華懋、泛海、遠展、英皇、會德豐、建灝、爪哇、宏安、莊士、中海外、佳源國際、百利保、豐泰、南豐、培新、龍湖及新地等。此外，中標發展商須按協議列明有關標準與品質、可持續發展和智能系統的要求興建項目。