估店租每坪萬元 每月進帳50萬

咖啡香取代了銀行，星巴克改變了街景！台北捷運南京復興站所在的復興南路、南京東路交叉口，原本4個路口有3個都是銀行寶座，今年8月起，凱基銀行城東分行讓出1樓，星巴克進駐，改變了以金融為主的街道景觀。

不只是凱基銀行，澳盛、渣打、遠東、京城、安泰等銀行，有愈來愈多分行移往高樓層。

「考量客戶隱私」
凱基銀行表示，位於南京東路三段的城東分行是自有行舍，為活絡商圈發展，將1樓出租，分行繼續在2樓為企業及VIP客戶提供服務。

早在2001年間，就把分行設在2樓的華南銀行信維分行，因所在地是捷運大安站共構建物，1樓是捷運出入口，所以銀行設於2樓。

在台北101大樓51樓設分行的遠東銀行秘書處李佩頻認為，分行服務朝多元化發展，區位有時與商場結合，如遠東銀行在板橋大遠百的分行就是如此。有時為了特殊需求，在遠企1樓和高樓層都有分行，高樓層是考量高端客戶隱私。

至少需百坪以上
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，傳統銀行就像郵局，1樓櫃台愈多愈好，方便民眾辦理業務，因此營業與作業空間、保全、保險櫃等加起來，面積至少需100~150坪；如1樓面積不夠大，可能需要1＋2樓，或1＋2＋B1樓，導致店面租金成本極高。

以讓出1樓金店面的凱基銀行為例，東森房屋南京復興加盟店店東廖志堯分析，在捷運南京復興站、南京東路與復興南路這一帶，30坪左右的店面月租金約20.5萬元，換算每坪每月租金在7000元上下。凱基銀行城東分行出租給星巴克的店面，因為是三角窗，「每坪每月1萬元跑不掉！」估計凱基銀行每月進帳約40~50萬元。

通路多效率反降
黃舒衛指出，現在的銀行經營模式已經轉變，ATM、網路銀行、行動支付、機器人等興起，財富管理、理財、貸款等獲利空間更大，銀行通路點太多，經營效率反而不高，於是評估營業位置的調整，在建管條件可配合的情況下，開始遷往高樓層。

關於其他分行未來是否往高樓層「喬遷」？凱基銀行和遠東銀行不願表示意見。華南銀行認為，因應金融數位化趨勢與租金成本考量，分行搬移至高樓層應是未來趨勢。只要建物本身使用用途和無障礙設施配合，都會評估縮小1樓面積，以2、3樓為營業廳的可能性。

晶硯10月起已售5戶 總銷達1.8億

過去幾年高雄市不少中大坪數新案因供給量過大，導致買氣下滑甚至出現停滯，但隨著景氣回升加上建商減量供給，下半年買氣已有回溫現象。如左營區漢神巨蛋購物廣場對面的大樓案「晶硯」，10月至今已售5戶，總銷1.8億元，鳳山區衛武營都會公園新案「鼎席」，10月前3周已售6戶。

「開價回歸合理」
目前高雄房市新成屋待售供給量約5990戶，其中賣壓較重包括鼓山、楠梓與左營區，龍悅廣告協理吳季濃指，鼓山區目前待售新成屋約1400戶，多數屬位於農16、美術館的大坪數案，但與年初近1600戶相比已大減，主因是建商緩推中大坪數大樓，且開價已回到市場合理行情。

「建設議題發酵」
統計10月至今中大坪數建案買氣，基地位於左營區漢神巨蛋購物廣場首排的大樓成屋案「晶硯」已成交5戶，上揚國際業3處總經理徐全興指出，該案透過舉辦小型VIP活動，提升民眾看屋意願，從10月至今總銷已達1.8億元。
美術館地區換屋宅「崑の庭」從9月起買氣熱絡，9月單月成交8戶，近2個月已成交11戶，崑庭建設業務主任林文玓分析，延宕10年的新台17線動工與翠華陸橋拆除議題，在這2個月發酵，帶動周邊建案買氣，加上美術館新屋供給量縮，不少買方多次看屋後，決定下訂選購。

同屬美術館地區換屋宅「擁樂」與「悅龍灣」，10月起周來人約30~40組，也各成交6戶，位鳳山區衛武營都會公園旁豪宅案「鼎席」，10月至今已成交5戶住家、1戶店面。廣誠廣告協理董上裕表示，近2年新案價格下修到買方可接受行情，今年中大坪數買氣，較去年增加約5成。

愈來愈多銀行將分行往高樓層搬遷甚至縮減分行，訴求台灣第1家「原生數位」銀行的王道銀行，實體店卻愈開愈多。繼台北市最熱鬧的商圈開出信義威秀分行之後，台北市忠孝東路和敦化南路口，近日也搭起了王道銀行的裝修圍籬。

攬客兼形象推廣
王道銀行公共關係蔡宗樺說，王道銀行以數位為主，主要業務都在網路處理。信義威秀分行採取形象概念的旗艦級展示方式，主要是攬客功能和形象推廣，不提供現金交易，忠孝敦化的分行預計也會與信義威秀分行相同。至於未來是否會開設更多實體分行，王道銀行則不願多談。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，王道銀行在忠孝東路、敦化南路口的分行，正好與周圍多家傳統銀行分行形成對比。王道銀行從工業銀行轉型而來，是以網路銀行為主的新體制，需要的正是知名度和行銷，所以分行不需大面積來容納櫃台空間、作業空間等，空間規劃更靈活，反而是區位選擇上要能有曝光度。

黃舒衛分析，信義威秀的分行宣傳效果極好，估計租金單價每坪每月大約3萬元左右。忠孝東路、敦化南路口的分行因為騎樓面積不小，換算淨坪單價每月將近6萬元。

凱基銀行城東分行小檔案
現況：星巴克南京復興門市
地址：台北市松山區南京東路三段224號
捷運：南京復興站（文湖線、松山新店線）
區域租金行情：每坪每月6800~10000元
資料來源：《蘋果》採訪整理

租金底價317萬 收益補貼保護業務

因應市場改弦易轍，業者將地上權土地改標售為出租，賺穩定收益。財團法人更生保護會日前公告土地標租2案，位台北市大安區基隆路二段案，面積約798坪，月租金底價約317萬元，北投區泉源路案，面積約2600坪，月租金底價約248萬元。業者表示，收益將供更生保護業務使用。

於國內進行協助、輔導更生人的財團法人更生保護會，近期標租大安區基隆路二段及北投區泉源路2案土地，租期20年，預計12月5日截止招標。更生保護會代理副執行長蔡孟勳表示，出租收益將提供如中途之家、安置處所等業務使用。

舊建物若需要能拆
目前2土地上都有舊建物，蔡孟勳表示，得標者可以依使用需要拆除，但若要蓋新建物，起造人必須是更生保護會，房屋稅和地價稅由更生保護會負擔，得標人承租20年後若有意願續租，有優先議約權。
大安區土地面積約798坪，位喬治高職旁，月租金底價317.25萬元，蔡孟勳說，該土地是40多年前買入，當時只是沼澤地和農田，2015年時曾委託戴德梁行辦理地上權標售，底價設定20億元，但完全沒有任何詢問也無人投標。本次只純粹出租，因此未委託業者。

有人潮適合當展場
第一太平戴維斯協理丁玟甄認為，對於非營利組織而言，純出租地上權較單純，也可有長期現金收入，「若一次賣掉，大筆現金掛在帳上，未必那麼好用。」她分析，對投資人而言，購買地上權須支付大筆保證金，還有公告地價調漲等問題，風險很大，目前態度會較保守，業主從標售改公開招租，而非調降標售權利金，顯示因應市場氛圍，降低對收益期待。

該土地臨基隆路二段，面寬大，有人潮和車潮，丁玟甄認為很適合做如家具、汽車、登山用品等產業的展示中心，或2、3層樓的零售大型賣場。「大安區很少有純土地出租」，底價1坪租金約4000元可以接受。
北投區土地門牌為新民路1巷和泉源路，位溫泉建案「東騰越」旁，面積約2600坪，月租金底價約248.83萬元，蔡孟勳判斷，適合作安養中心或日照中心。

「可建成溫泉旅館」
丁玟甄則分析，該案地勢有點高，巷道小且面寬窄，土地深又零碎，最有價值的應該是溫泉水權，適合溫泉民宿、湯屋甚至旅館。

台中國美館最吸睛 僅兩廳院跌8.39%

想住在有文化氣息的生活圈，荷包就得深一點！觀察北中南藝文區房價，台中市的國立台灣美術館周邊，年漲幅逾4成最吸睛，台北市立美術館周邊房價也漲近2成，單價成長至6字頭。僅台北兩廳院略跌8.39%，但平均行情每坪76.4萬元最高，高雄衛武營周邊則屬唯一的1字頭房價區。

綜觀北中南藝文區住宅房價，台中國美館漲幅驚人，不僅單價漲破3字頭，從21.3萬元來到30.3萬元，年漲幅42%，緊追在後的是台北美術館周邊，從平均5字頭至今年漲破6字頭，漲幅近17.39%，台中歌劇院、高雄美術館與仍在興建的衛武營也有小幅增長，唯一小跌的台北兩廳院周邊，僅下修8.39%。

衛武營1字頭
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，台中國美館所屬西區，今年在「富邦天空樹」與「由鉅大恆」2大豪宅交屋潮推升下，一舉拉抬整體區域房市，2社區今年最高單價都在7字頭，屬當地獨特的高價產品，出手客群為少數金字塔頂端，這一波交屋潮過後就會回歸基本盤。

反觀台中歌劇院，屬蛋黃區七期重劃區，周邊平均房價雖較去年小漲3.7%，但單價已突破5字頭，來到50.4萬元。陳炳辰認為，七期豪宅區塊走名氣路線，價格不易撼動，諸如鄰近寶輝、聯聚系列豪宅，行情皆居高不下，加上歌劇院藝文風錦上添花，長期助長房市。

同樣位於台北市的北美館與兩廳院，卻漲跌互見。大家房屋企研室主任郎美囡表示，北美館雖離捷運圓山站有段距離，但近年周邊有「皇翔玉璽」、「京美術」等建案，漲幅推測是因交屋潮拉高均價。兩廳院雖位中正區精華地段，但周邊新案少，且成交以舊公寓及華廈居多，因此均價走跌。

高美館較抗跌
高雄藝文區房價雖不如北中有明顯漲幅，但高雄市立美術館及衛武營單價仍穩定增長。住商不動產美術馬卡加盟店店長劉明傳表示，衛武營雖尚未興建完成，周邊已有不少新案與中古屋釋出，成交以鳳山當地換屋需求為主，房價為全台藝文區住宅唯一1字頭。

高雄市立美術館所在的鼓山區，劉明傳補充，該區是著名文教區，加上美術館周邊本屬高價住宅區，即便在房市修正時，也較其他區域抗跌。

共享辦公室正夯，吸引外資來台租整棟商辦！最新實價揭露今年7月，台北市松山區民生東路3段1棟商辦以月租金260萬元，整棟租給新加坡的共享辦公室公司Kafnu，總面積超過1400坪，為今年台北市辦公大樓出租面積第3大。

自行招租不登錄
該商辦每月租金260萬元，單坪月租金約1845元，第一太平戴維斯經理丁玟甄分析，以附近的民生東路、復興北路商圈來看，A辦租金行情約每坪1900~2300元，但商圈內A辦屋齡多已逾20年。該大樓規模較小，不算A辦，但外牆立面及1樓店面皆有商業效益，「且一次租下整棟，這規模在該商圈應是數一數二。」

總承租面積逾1400坪，是台北市今年商辦出租面積第3大，丁玟甄說，第1大面積的是南港區聯華實業，「但更多是比它面積大卻沒登錄的！」如壽險公司持有的商辦，自行招租就不需實價登錄，「房東自己出租就不用登」。

承租方Kafnu為新加坡飯店集團「Next Story Group」新品牌，目標為新創家和自由工作者打造融合辦公、住宿、休憩、娛樂綜合空間。高力國際市場推廣及企業傳訊協理朱秉瑩分析，共享辦公室與台灣商務中心不同，共享辦公室是開放空間，能否得到認同仍待觀察。

全天供餐 接送服務 業者開闢新藍海

中部建商創新不斷，軟實力增強，今年豪宅建商雙橡園開發網羅高級酒店、餐廳、活動及物管人才，成立物管公司「深耕物業」，強調以6星級酒店的大管家模式，為旗下新案提供量身訂做的服務，與同有物管公司的聯聚、寶輝分庭抗禮。

雙橡園開發位七期重劃區的豪宅案「雙橡園V1特區」，提供包括全天供餐、夜間酒吧、客製化餐宴，及機場、高鐵、學童上學接送等服務，讓不少已購戶「轉置產為自住」，在冷清的豪宅市場開闢新藍海，建商強調，全由自家物業包辦服務，未來落成的社區也都比照辦理。

廚師調酒師常駐
多數豪宅大型宴會廳，住戶可叫外燴在家宴客，「雙橡園V1特區」除宴會廳，還規劃大廚房、景觀餐廳及戶外酒吧，並搭配2名來自台北頂級餐廳吉品海鮮廚師及花式調酒師常駐，住戶能以較低價格吃到頂級料理或輕食，也能上頂樓喝一杯。

客製化拉攏買方
此外，無論在生活起居、親友聚會、出國旅遊等方面的任何需求，社區大管家也能提供如菜色建議、用餐場地、伴手禮，甚至高級餐館優惠價等服務，深耕物業副總經理陳佑任表示，成本確實較高，但能以客製化綁住豪宅買方的心。
「諸多服務需有充足人力，入住率也需高，此模式才得以貫徹」，陳佑任指出，住戶對此都有共識，也給予很高評價。該案共101戶，規劃77~91坪，每坪開價50~60萬元，已售9成，目前每坪每月管理費約100元。

聘退役軍警維安
過去也有豪宅社區供應頂級餐飲，住商不動產七期南屯加盟店專案經理蔡鴻霖觀察，經營社區餐飲有很多Know-How，必須兼備菜色變化、創新、衛生及設備等條件，但最關鍵仍是建商付出的意願。
除雙橡園開發，豪宅建商聯聚、寶輝建設在2006、2009年也成立專屬物管公司，各為「德碩物業」、「遠信物業」，皆僅管理建商所屬社區，並以特戰、空降等軍警退役人員擔任社區保全，以高度安全性打響名號。

建坪單價逾2千萬「北部投資客置產增」

近1年台中市成交透天物件，單價最貴案獎落逢甲商圈文華路，由知名投資客劉媽媽兒子俞昌哲所有的領頭羊公司買下，換算建坪單價超過2千萬元，第3貴案同位逢甲商圈，為1/10持份買賣，換算單價超過370萬元，買方為設籍新北市的自然人。業者透露，此現象凸顯北部投資客置產中南部知名商圈的情況，有所增加。

總成交金額1.8億
位文華路75號的店面，現由女性服飾店「AIR SPACE」租下，領頭羊於去年10月購入，總成交金額為1.85億元，若以建坪8.99坪換算，單坪價格超過2千萬元，但實價登錄網頁同時也備註該案含增建或未登記建物，在地房仲業者認為，單價逾2千萬元難作為參考價。
另位永新巷內的透天店面交易，僅交易持份1/10，坪數3.56坪、單價超過370萬元，同樣有增建部分未計入。買方戶籍地在新北市板橋區，透過買賣取得物件，業者推估應和俞昌哲同為北部投資客。

「區域客為大宗」
台灣房屋十二期水湳經貿特許加盟店長賴奎源表示，逢甲店面現投資族群仍以區域客為大宗，其次即是北部外來客，「商圈店面空置率低，透天店面價格也比全市店面均價高出3~5成。」熱門路段如文華路、逢甲路、福星路，透天店面地坪單價都千萬元起跳，單純店面使用的租金報酬率約1.5~2.5%。

透天店面單價王排行第2的北屯區景賢路物件，由高福建設以總價4256萬元買下，建坪約10坪，換算單價約420萬元。全國不動產台中分公司執行副總林泇廷指出，該透天店面目前有建築公司做辦公室使用，全案若以土地價格換算，每坪43萬元，符合該路段行情單價43~50萬元。

工作機會帶入外來人口！台積電近日宣布將於南科投資興建3奈米新廠，未來將提供更多就業機會，吸引外來人口置產。房仲業者統計實價登錄交易發現，台南市唯一突破20萬人口的永康區，目前房價進入盤整階段，總價微跌1.7%，漲幅最多在東區，年漲7.4%，跌幅最遽則在南區。

南區降幅逾1成
據實價登錄資料顯示，漲幅最多的東區，大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，東區受惠於成功大學等明星學區，商業活動熱絡，吸引不少台南高資產族群與在地買方置產。有巢氏房屋台南虎尾寮加盟店店東黃志興補充，該區擁有南紡夢時代商圈、成大商圈等，商業機能完整，使今年房價有些微漲幅。

台南市南區不僅總價降幅超過1成最多，達12.3%，平均成交行情也從600萬元降至500萬元，且南區為台南5大行政區中人口數最少、成交總價降幅最多的行政區。

有巢氏房屋執行副總莊志成分析，許多在南區購入預售屋的投資客，在房市反轉後紛紛認清事實，降價求售，甚至以成本價退場；中古屋主也受這一波的讓利影響，降價意願增加，因此吸引許多在去年觀望的買氣出籠，導致價格呈現跌幅，不過交易量也較去年成長約1成。

莊志成補充，南區的交易主力以透天及公寓居多，透天以屋齡20年上下、地坪約24坪的住宅為主，今年總價帶約在600至700萬元，加上近86號快速道路，距南科約30分鐘車程，也吸引不少在南科工作的首購族進場。

不少建商在建案取得使照後進行「二次施工」，讓物件更有賣相，但若被檢舉或查獲，就會被勒令拆除，專家指出，民眾可循消費爭議途徑，主張建商善後拆除費用。

二次施工不算容積、權狀面積，也不算公設持分，常見二次施工包括陽台外推、頂樓加蓋，部分建商甚至以此作為銷售賣點，但二次施工即是違建，台中市都發局都市修復工程科正工程司戴進財向蘋果日報指出，無論消費者購買時是兩廂情願或不知情，獲報後都須拆除，至於費用、求償等問題，是屬於私權範疇，與公權力拆除作業是兩回事，消費者應走消保體系與建商討權益。

若發現建物違規使用，可透過「申請變更使用執照」解套，其中像裝飾格柵、太陽能系統等，在小規模施做、不影響他人權益的情況下，甚至可以有條件免申請執照，據台中市府公告，台中市府以容積獎勵鼓勵裝設的綠能設施，就可免申請執照使用，加上太陽能板若鏤空，也不算容積，太陽能板下方還能作為晒衣空間。

而發現房子有此狀況仍想買時，應注意二工是否影響結構、消防安全性、外觀、他人權益，結構技師戴雲發於好房網報導提醒，一些中古屋的二工建設，建商當初沒有做好完善的承載力計算，地震時會比一般住宅危險，像是有些1樓大廳移除隔間、挑高空間過多，倒塌風險也較高，且還是要面對被檢舉拆除的問題。

對於有安全疑慮的建物增減，新北市府拆除大隊向自由時報表示，會嚴格執行取締，強調目前新北市的違章建築處理政策，在建物領到使照後，會循機制落實複查，有效遏止二次施工，對於施工中的違建會以即報即拆專案執行。

超級豪宅戰開打，即將完工的三大新成屋豪宅「冠德信義」、「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「陶朱隱園」等磨刀霍霍準備登場，其中「冠德信義」將在11月中下旬優先接待VIP客戶看屋，率先鳴槍起跑；再加上明年預售登場的「富邦D1」，四大案總銷估破1,290億元，創豪宅同一年度推案量新高紀錄。
據悉，「冠德信義」已在10月底完成C棟頂樓的接待中心，預計11月中下旬該案三棟大樓的實品屋將完成。冠德建設表示，該案先前已有逾百組客戶詢問，將優先針對做VIP客戶接洽。

「冠德信義」目前已有超過二、三十組客戶敲定前來看屋，全案預計今年12月底、明年1月初完成所有建案公設，並在首季開始潛銷，第2、3季正式對外公開。

外傳新案每坪開價250萬至300萬元，對此冠德建設指出，全案保守估計總銷約200億元，接下來成交價會落在多少，要看客戶心中對產品認定的價值。

「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」打著普立茲建築獎得主Richard Rogers首度在台親自操刀設計的住宅作品，加上元利建設品牌，引起市場高度關注；元利建設表示，該案目前公設部分進入收尾階段，把新案做到完美才會對外公開。

總銷高達520億至580億元的「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，是元利機構暨全聯實業董事長林敏雄耗費近10年全力打造的代表作，據悉新案已有林敏雄至親好友購入，並已在裝潢當中。該案頂樓林敏雄也保留給自己，未來規劃入住其中。

預定明年完工的「陶朱隱園」，外傳每戶總價至少10億元以上，是市場另一個重量級豪宅大案，加計明年有機會以預售登場的「富邦D1」酒店式管理的精品住宅案，明年這四大案總銷合計至少1,290億元，接近今年北台灣928檔期1,300多億元推案量，四大案後續銷售狀況，市場高度關注。

　　11月3日，綠地控股（600606.SH）與大西安戰略合作簽約暨西安建工集團混改揭牌儀式舉行，綠地與西安市、西鹹新區、高新區分別就特色小鎮、産業新城、超高層地標集群、地鐵建設等一批重大項目簽署合作協議，總投資近1000億元。

　　根據此次簽署的合作協議，在房地産區域綜合開發領域，綠地全面布局大西安區域。其中，灃東新城超高層綜合體項目擬總投資超400億元，總建築面積超200萬平方米，建成大西安新地標；空港新城綠地城市綜合體項目擬獲取土地約622畝，新增投資約37.8億元，提升空港城市功能；涇河新城綠地康養小鎮項目擬總投資約280億元，總佔地約2500畝，將融合海綿城市、智慧城市特點，打造“西北首屈一指的康養之都”；秦漢新城自貿總部基地及格林童話小鎮項目擬總投資100億元，規劃總面積約1000畝，其中自貿板塊佔地約350畝，打造自貿總部基地大廈、服貿産業園、高端人才公寓等，格林童話小鎮佔地約650畝，打造西北首個以格林童話為主題的歐洲風情小鎮；能源金融貿易區綠地商業綜合體項目擬總投資約70億元，總佔地約365畝。基礎設施領域，綠地將採用PPP等模式，參與西安“大交通”建設，包括軌道交通投融資建設、地鐵沿線保障房開發建設、地鐵沿線儲備土地資源開發建設等。社會消費領域，綠地將在西安盡快導入綠地全球商品直銷中心項目，復制“海外直採+跨境電商+全球商品直銷中心”産業模式。

　　此外，綠地積極參與並推進陜西國企混改，參與西安建工混改並實現控股，

　　今年前三季度，綠地西北區域房地産銷售金額已強勢突破100億元，銷售回款亦近100億元。綠地自2004年以來，在陜西已累計投入資金約470億元，投資開發項目20多個，已開發面積逾900萬平米，其中已建成約650萬平米。

建行在深圳聯合房企推出首批近5500套長租房源，與武漢、佛山分別搭建住房租賃交易服務平臺

銀行業開始進軍住房租賃市場。11月1日、2日和3日，建行分別在武漢、佛山和深圳三地簽約住房租賃合作協定。

　　今年7月，武漢、佛山和深圳入選了全國首批12個開展住房租賃試點單位。建行此次試水住房租賃市場，對武漢、佛山和深圳分別採取了不同模式。武漢、佛山主打政銀合作，深圳則主打市場化與長租房。

　　建行表示，該行即將推動住房租賃網點轉型，打造住房租賃金融中心。與此同時，建行參與投資的三家住房租賃公司也分別在佛山、深圳正式揭牌。這三家住房租賃公司分別是由建信信託控股的廣東建融住房服務有限責任公司（下稱廣東建融）、建信住房服務（深圳）有限公司（下稱建信住房），以及建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司（下稱安居建信）。

　　11月3日上午，建行深圳分行分別與萬科、碧桂園等11家房地產公司，以及比亞迪等11家企事業單位簽署住房租賃戰略合作。這一住房租賃方式以B2B為主，即承租人是企業而非散戶，承租企業獲得房源後，再提供給該企業內部員工。

　　建行旗下的建信住房（深圳）與房地產企業聯手，宣佈向比亞迪等企業推出首批“CCB建融家園”長租房房源。據建行資料，首批長租房源共計5481套，包括碧桂園、星河地產等房企開發的6個社區，其中大部分是由售轉租的全新房源，主要面向具有穩定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇。截至10月份，已有70多家科技型企業向建行提出承租意向。

　　一家已簽約的房企負責人告訴財新記者，目前建行的做法是將房子的所有權和居住權分離，開發商將房子的居住權轉讓給建行，但房子所有權仍在開發商手中。該負責人還表示，建行方面通過貸款的方式，一次性買斷了公司所推房源的25年居住權。

　　建行一位元內部人士告訴財新記者，建行進入住房租賃市場，是採取輕資產運營模式，主要在住房租賃專案上提供綜合金融服務，並不涉及購買樓房產權。

　　而在佛山，據財新記者瞭解，廣東建融將參股佛山市建鑫住房租賃公司（下稱佛山建鑫），以參股合營的方式參與佛山住房租賃專案的建設及運營。佛山建鑫是佛山市一家國有住房租賃平臺，成立於2016年9月。目前，佛山建鑫已購入518批房源，並於今年6月面向佛山市民推出首個住房租賃項目，共83套房源。

　　建銀廣東省分行行長劉軍在當日簽約儀式上表示，將按照政府主導推動、建行融資的思路，推動佛山住房租賃市場發展。未來五年，建行將向廣東省內住房租賃市場的參與主體提供不少於2000億貸款。當天上午，建行向佛山建鑫發放了首筆住房租賃貸款。

　　除此，建行也在積極佈局住房租賃交易服務平臺。11月1日，由武漢市房管局聯合建行打造的武漢住房租賃交易服務平臺，正式上線運行。此次上線的主要是住房租賃企業服務和政府監管服務兩大子平臺。

　　同時，建行還開發了佛山住房租賃服務平臺，包含住房租賃監測、住房租賃監管、政府公共住房服務、住房租賃服務、企業租賃服務等功能。

　　除了建行外，其它金融機構也在涉足住房租賃市場。11月3日，中行廈門分行與廈門國土局、廈門房管局簽署合作協定，參與廈門市住房租賃管理平臺建設，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險等方面，積極探索住房租賃金融創新。10月30日，中信銀行與碧桂園集團正式簽署300億元長租住宅保障性基金戰略合作協定。

　　10月10日，支付寶宣佈正式上線租房平臺，超過100萬間公寓正式入駐，率先在上海、北京、深圳、杭州等8個城市試水信用租房，且芝麻信用分超過650分的租客可憑藉信用免押金、按月交租。次日，中國銀聯就宣佈與瀋陽市房產局簽署住房租賃服務平臺合作協定，共同推動住房租賃市場建設，提升老百姓租房、用房綜合服務體驗。

　　年底樓市進入“冬眠”模式

　　與前三季度業績持續增長相比，無論從銷售額、銷售均價還是拿地節奏來看，開發商10月的業績表現平平。業內認為，眾多依靠前三季度表現基本完成任務的房企，在今年剩餘的時間裡進取心略顯不足，四季度樓市或將進入寒冬模式。不過也有觀點認為，貨幣政策收緊的當下，房企回款壓力增加，隨之而來的推盤意願也會提升，但是調控環境下年底銷量難翹尾。

　　“冬季”模式

　　龍頭房企萬科剛剛披露的10月業績顯示，公司10月實現銷售面積247.8萬平方米，銷售金額人民幣367.9億元，同比分別減少28.75%、24.9%。

　　“這在萬科年內還是首次出現。10月銷售額下滑的龍頭房企絕不會是萬科一家，”一位地產行業從業人士表示，隨著各家房企10月業績的逐漸披露，還會有更多企業業績在四季度初的開局中顯示出下滑趨勢。

　　事實上，9月中海地產的銷售金額就已出現較大幅度下滑。統計顯示，中海9月實現銷售額206.81億港元，相較于上年同期的427.9億港元下降51.67%。而2017年1-9月，中海累計合約物業銷售約為1836.44億港元，同比增長僅為7.1%。

　　2017年的“金九銀十”慘澹局面已確立。尤其是一二線城市，限簽、限貸，市場成交全面萎縮。以北京為例，從3月開始，北京樓市成交全面萎縮。新建住宅1-10月成交量為20692套，創造了北京新建住宅商品房最近十年有網簽資料的歷史最低值，同比跌幅達到了50%。

　　全國範圍內，9-10月樓市成交也是一片慘澹。大部分一二線城市成交同比跌幅超過四成，北京等一線城市跌幅更是接近50%。

　　“在這種情況下，重倉一二線城市的開發商業績不可能不受影響。”上述人士表示。

　　放緩腳步

　　除了銷售額下滑之外，在四季度開局階段，房企銷售均價也顯示出下滑態勢。中信證券(17.270, 0.04, 0.23%)月初發佈的研報顯示，2017年10月，18家龍頭房企的銷售均價環比下降2.4%。

　　分析顯示，出現這一變化很可能是因為企業為追求業績而採取保守的價格策略，不再上調產品售價，甚至提供一些隱性折扣所帶來的結果。此外，政策因素也不可忽視。龍頭房企10月銷售均價環比下降，或與重點城市在2017年10月上旬和中旬嚴控高價盤入市有關。

　　土地成交2017年10月也處於近期低位元，根據相關機構監測，10月城市土地成交建築面積10097萬平方米，環比上升16%，成交總金額2634億元，環比下降27%。而土地成交的量增價跌，主要是因為三四線城市成交面積占比大幅上升，從9月的60%大幅攀升至79%。

　　“現在下結論房企正在失去進取心還為時尚早，10月影響房企業績的因素比較多，很多企業希望步子走得更穩一些，短期內沒有過分追求業績的增長，”一位樓市觀察人士分析，受“十一”黃金周的影響，房企在推盤方面顯得更加謹慎，供求資料均出現大幅下滑，尤其是前三季度房企業績表現優異，不少房企已提前鎖定年度銷售目標，四季度的衝刺動力可能不是很足。

　　乏力還是發力

　　中原地產首席分析師張大偉分析，10月很多項目延緩了入市，因此11月就成為房企衝刺年度銷售的最關鍵月份，有消息稱，大部分房地產企業在11月增加了房源供應量。還有個因素不容忽視，房企在享受了歷史資金最寬鬆的2016年後，2017年貨幣政策持續收緊，房企回款需求更為強烈，所以開發商在11月推盤增量意願會增加。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，隨著樓市長效調控機制逐步建立，樓市作為投資的資產配置的功能屬性被大幅降低，前期被限售的房源將被拋售進入市場，再加上購租並舉、房地產稅等多重經濟、財稅手段的調控，長期來看房企將面臨真正大考。統計顯示，隨著調控政策在二三線城市進一步鋪開，全國已有數十家城市加入了“限售”行列。四季度最後兩個月，房企業績翹尾難度不小。

328米的江陰空中華西村、301米的無錫茂業世界金融中心、258米的無錫潤華國際大廈、248米的無錫紅豆國際廣場、240.8米的宜興東汣大廈-宜興凱賓斯基、209米的無錫三陽銀輝•摩天360，走在現代化的無錫，寫字樓林立。突兀的是，在10月末的深秋余溫中盡顯荒涼。

無錫寫字樓庫存之災 一場拯救戰無可避免

10月24日下午5點半，堪稱無錫城市中心地標的國金中心，下班的人三三兩兩；10月25日中午12點半，太湖新城寫字樓旁邊最近的商場海岸城，也未有出現人潮擁擠。即便去年蘇州人湧入，讓無錫樓市瘋狂補漲，商業地產也未因此沾得紅利，尤其是那些空置的寫字樓，像擺在無錫房地產市場的一個拖油瓶。

商業地產躍進之局

上個世紀50年代，無錫市政府特邀波蘭和蘇聯專家，對無錫城市做整體規劃，憑藉無錫太湖、蠡湖的山水最佳組合優勢，提出打造東方日內瓦的構想。半個世紀過去了，在2017年1月20日國家統計局公佈的“2016年中國城市GDP榜單”中，無錫位列14名，GDP實現9157億元，同比增長7.5%，人口數量為651萬。

對環境與經濟的雙重追求，讓這座城市經歷了一次不輕鬆的轉型，這種裂變也深深淺淺地烙在了房地產市場的發展軌跡中。

2006年，無錫市政府發佈《市政府關於加快無錫市區工業佈局調整工作的意見》（以下簡稱《工業佈局意見》），提出向外遷移調整有污染、高消耗、大運輸量的工業企業，同時規劃發展高科技含量、高附加值和勞動密集型的都市型工業。2007年的太湖藍藻事件為這一外遷的必要性加重筆墨。

但不可忽視的是，無錫歷來被稱為“我國民族工業和鄉鎮工業的搖籃”，即便到了2016年，無錫第一、二、三產業的比重都達到了1.5：47.2：51.3，工業比例舉足輕重。這意味著，外遷會帶來經濟的損傷與人口的流失，這兩個因素對房地產市場的發展則至關重要。

根據無錫房地產業協會副會長兼秘書長沈洵介紹，1992年之前是無錫房地產市場萌芽期，政府對回城人員進行安置，當時房企數量有10家左右；1992年至1998年為起步期，政府進行舊城改造、低窪區改造和道路建設；1998年到2002年為快速啟動期，市場化程度越來越高；2002年至2008年，萬科、融創等品牌房企相繼進入，提高了無錫的住宅品質和開發水準；2009年至2014年為市場調控期，其中2011年調控最嚴，彼時也就是商業地產蓬勃發展的開始，寫字樓也林立而起。

“住宅市場受到調控，政府需要通過發展商業地產來拉動經濟，增加收入。”這是無錫多位房地產人士的共識，“但是，2008年前後的工廠外遷嚴重減少了市場需求量，何況這些工廠對寫字樓辦公場地的需求本來就有限。”

寫字樓的命名透露了另一個資訊：走出工業時代，這座城市正在竭力轉型商業金融。可以說明這一點的還有一個現象，各大寫字樓的租賃客戶以證券、保險等金融企業為主。

無錫寫字樓庫存之災 一場拯救戰無可避免

九龍倉（無錫）置業顧問有限公司國金中心租務主任陸夢晴稱：“國金中心入駐企業以證券、保險等金融類企業為主，也有少數軟體公司。保險公司的租住面積較大，是重點招商對象。”

無錫昌興房地產開發有限公司買下了太湖新城的一整棟20多層的寫字樓，其銷售專員吳佑（化名）透露：“這棟樓裡多為金融公司，入駐的大型的企業就是華夏銀行和海螺水泥，後者是因為高層關係入駐。”

無錫某大型商業地產開發企業副總經理許國（化名）告訴中國房地產報記者：“無錫工業基礎較好，前幾年想轉型，很多工業企業被遷了出去，城市由工業化向商業化、金融化轉變，在這樣的指導思想下，政府大力發展商業地產，哪怕到很偏遠的地方都有商業綜合體，這導致商業總體規模過剩。無錫只有3000多平方公里，區域佈局不像北京、上海大城市劃分清楚，寫字樓佈局相互交錯厲害。”

沈洵分析：“造成商業地產過剩的原因，主觀層面，一是自身商業規模設定不妥，客戶定位及商業環境不匹配，以及租金價格上漲嚇跑了一些商家。客觀層面，電商興起對商場衝擊較大，週邊綜合體分流，商業地產飽和，遍地開花，近年地鐵等基礎建設開工，對商業項目也造成影響。

兩線受壓：收益率低偏遇競爭激烈

交錯佈局、各區分佈不均是造成無錫寫字樓供需失衡的另一個重要原因。

根據無錫房地產業協會資料，目前無錫商業地產庫存757.5萬平方米，庫存套數81109套，去化週期為111.9個月，共有近50座商業綜合體。低出租率與高退租現象尤其讓人不樂觀。

中國房地產報記者走訪發現，專案層面，國金中心、大東方百貨、潤華國際的空置率都較高。區域層面，新區科技創業園、產業創業園、太湖新城金融一條街、惠山區城鐵國際商務區等多地也分佈有很多寫字樓，而發展速度越慢的地區去化難度越高。

許國說：“商業辦公有兩種，分別為開發商持有和業主持有，也就是出租和出售，出售實際上是將壓力轉移到了投資者身上。梁溪區、濱湖區因為限制條件多，出售比例偏低，惠山區去化的難度較大，出售比例更高。”

沈洵則表示：“近年無錫區域板塊整體向好，商圈不斷重構升級，如老城中心的恆隆廣場，各區域商圈強勢崛起，如太湖新城板塊的海岸城等，但是也存在不平衡狀態，購物中心平均人流量處於中下等，消費金額低，租金收繳率也不高。”

目前，無錫寫字樓日均價格有1元/平方米多到3元/平方米不等，月均物業費也由12元/平方米到26元/平方米不等。低價物業主要分佈在政府主導開發的較為偏遠的產業園區，高價物業則分佈在核心城區。

陸夢晴告訴中國房地產報記者：“目前國金中心的出租率大約為50%，附近寫字樓的出租率也差不多是50%，相比之下，國金中心的品質和視野較好，價格也稍微高一點，日均價格為2.1元~3元/平方米，樓層越高價格越高，附近寫字樓的日均價格約2元/平方米左右。”

但據知情人士透露：“毗鄰國金中心的茂業中心，月租金為70元/平方米左右，入住率為65%左右，國金中心只有45元/平方米，入住率只有30%多。九龍倉的品牌管理是很不錯，但這種差異恰好反映了供大於求下激烈的市場競爭。”另有接近平安保險人士透露：“國金中心的租金上不去，是因為開業後受到周邊寫字樓低價出售的衝擊。”

國金中心和茂業中心均位於無錫市區核心梁溪區，商賈雲集，車水馬龍，但這種價格暗戰卻不止于梁溪區。無錫濱湖區太湖新城的金融一條街，9棟寫字樓樓頂赫然懸掛“平安”“交通銀行”“華夏銀行”等大字招牌，不同于梁溪區，這裡的寫字樓是由政府牽頭，引進多家當地企業建樓，然後由企業負責招商。

由潤地利房地產投資集團開發的潤華國際，樓高258米，由於竣工後多年限制，一度被當地百姓稱為“爛尾樓”，目前政府正在為其尋找接盤者；而位於老城區的茂業中心寫字樓，也需要通過無錫地區的其他地產專案來補給平衡。

無錫本地某房企常務副總經理林平（化名）告訴中國房地產報記者：“一方面，寫字樓投入回報週期長，沒有三五年根本無法回款，只能依靠貸款，這種資金壓力也迫使有的開發商將物業進行切割出售，但是這麼做帶來的新問題是，部分持有部分出售時，地產基金無法進入；再者，政府干預措施也起到一定作用，無錫市場上租賃寫字樓最多的就是保險等金融行業，但是無錫多年前建立了太湖新城，通過部分優惠政策引導很多銀行等金融機構搬過去，這對市場公平競爭是不利的，對於其他區域的寫字樓造成衝擊。”

稅後返點式競爭：同城不同命

中國房地產報記者以承租企業主的身份走訪了國金中心、太湖新城等多個寫字樓發現，在市場競爭愈烈、供需失衡的現狀下，無錫市不同地區的不同落地細則，為寫字樓公平的市場環境蒙上陰影，甚者，企業與政府之間心照不宣的“稅後返點”讓部分開發商失去競爭優勢。

陸夢晴表示：“我們這裡租住的企業沒有可以享受到政府補貼和減免政策，政府自己的商辦物業具體不太清楚，不過我們可以説明客戶引薦政府人員。”

平安財富中心招商租賃部主任王雪（化名）壓低聲音告訴記者：“在我們這棟樓裡，政府優惠政策主要針對持有營業執照的金融公司。不過，如果你們一年納稅能夠達到幾百萬元，我們可以引薦政府人員，並且出面與政府方面談判，納稅越多返點越高。”

2016年2月27日，無錫發佈《市政府關於印發無錫市現代產業發展資金管理辦法的通知》，扶持現代產業發展，但是對於梁溪區的國金中心和濱湖區金融一條街的平安財富中心大樓來說，並不儘然，尤其是“稅後返點”的規則。

許國告訴中國房地產報記者：“金融保險是無錫寫字樓的入駐大頭，對於這類行業的扶持，梁溪區沒有，財政包乾的區域才有優惠政策。產業扶持政策、產業扶持資金、獎勵資金等政策是明確的，稅收返點是比較含糊的，這需要根據企業稅種、持續納稅時間來判定。但是各個區域針對寫字樓的不同政策其實是不公平的，比如太湖新城招租的優惠政策，可以有很長的免租期，這對梁溪區市場影響很大。”

最為明顯的影響就是沒有優惠政策地區的退租率變高。一位從梁溪區某寫字樓退租的辦公文化用品公司，年營業收入為800萬元到900萬元，在梁溪區租了很多年，該企業類型也不在享受產業扶持政策之列，但濱湖區“免租一年、持續納稅3年就可以返稅”優惠政策約定讓這家企業迅速搬離：“我們小企業很在乎這個錢。”當然，近年金融監管趨嚴也成為部分網路公司倒閉，進而造成退租率升高的原因之一。

對於承租企業來說，相比偏遠區域的寫字樓，類似濱湖區這樣經濟發展迅速、配套較為完善的區域更具吸引力，也能夠節省人力成本和交通成本，而相比梁溪區這種沒有優惠政策的企業來說，濱湖區“免租一年、稅後返點”幾乎完勝。

北京市中諮律師事務所律師賈瑞果告訴中國房地產報記者：“稅後返點一般是政府招商引資檔中的相關內容，或者通過其他方式返回，不合規，但是形式上很難被查出來。”

即便有這樣的優惠，濱湖區寫字樓的生存狀況也並非樂觀。有知情人士算了一道數學題。太湖新城是政府發動企業建造的，寫字樓建築面積大多都是7萬平方米到10萬平方米，原來某個文化企業在市中心辦公的面積只有6000平方米，被發動建造寫字樓之後，3萬平方米也夠用了，7萬平方米到10萬平方米斷然是用不了的，所以空置率較高。

針對上述相關問題，中國房地產報記者聯繫無錫市政府方面，宣傳部人員以“需要跟住建局負責人商量”為由，至截稿日期未給予明確答覆。

可否3年之內不再新建

無錫是善於分解任務的，從太湖新城的分解式建造與不同區域的分解式政策。但是，“打地鼠”式管理並非長遠之計，對於無錫的寫字樓市場來說，也缺乏一個長效機制。

中國指數研究院資料顯示，今年3月份、4月份和6月份，無錫辦公用地出讓的面積分別為9370平方米、2248平方米、15.41萬平方米，呈持續上升狀態，地塊數量分別為2、1、8，成交均價分別為8176元/平方米，12009元/平方米和2563元/平方米。

林平表示：“一方面，無錫前幾年批地過多，且目前仍然在出讓，實際上建樓是提高稅收的較好方式，他們喜歡建房子，且中間涉及利益問題；我認為，目前商業地產去化，首先要從源頭做起，不再出讓商業辦公類土地，同時需要加大政策扶持力度。”

許國表示：“去年到今年商務辦公地塊出讓變少了，即便有也面積不大。作為開發商，我們希望建立相對公平的扶持政策，產業扶持政策；希望政府有意識地在不同區域打造不同商業綜合體，形成差異化，畢竟廉租返點方式對市場長遠發展是不利的；最後希望政府能夠限制建設，應該有明確像住宅限購政策一樣，比如3年之內不再新建。”

事實上，針對商務辦公物業過剩情況，無錫市住建局於去年9月30日出臺《關於發放全裝修成品商品住房和存量商業辦公用房購房補助的通知》，其中提到，對企業或個人向房地產開發企業新購買存量商業、辦公用房，屬於同一開發項目且一次性購房面積在500平方米以上的，由本級政府對購房人給予已繳契稅50%的補助、給予2016年當年已繳房產稅50%的補助。

但是，多名無錫市房地產人士表示收效不太明顯。即便去年無錫住宅價格補漲，個別樓盤從9000元/平方米漲至目前2萬元/平方米，寫字樓市場也未沾到一點紅利。據從事商業地產工作10多年的許國回憶，2008年至2011年無錫市商業地產發展較快，價格也曲線上升，但之後一直持平甚至下降。

對此，沈洵提出建議：“首先要合理規劃佈局，控制商業地產重複建設，如不提前規劃，很多商業專案則不得不面臨取消或者變性的命運；其次在土地供應上要控制商業用地供應，做到精准調控，計畫供地；然後要加大政策扶持，這不只是政府的事情，需要各個社會團體參與，比如可以針對商戶作行銷培訓；可以通過租購並舉的方式來實現去化；也可以適當地將部分商辦物業更改為公寓項目，提供人才住房；此外，現階段提倡大眾創業、萬眾創新，可以通過聯合辦公的方式，在同一空間內建立完整產業鏈的同時實現去化，政府部門也要參與進來。”

開業剛3年，中糧要轉讓其在北京長安街的W酒店了。

9.95億掛牌出讓中糧酒店（北京）有限公司100%股權，10月31日上海聯合產權交易所的這則消息，將外界關注的目標移到大悅城地產身上。業界認為去年以來的持續虧損，給酒店的投資方帶來不小的壓力。

至今年6月底，大悅城地產已佈局京津冀、長三角、大灣區、成渝等五個城市群，入駐北京、上海、香港、天津等9個城市，擁有9個城市綜合體，3個寫字樓、7個開發物業。

與此前擴張的基調有所不同，瘦身，可能成為包括大悅城在內中糧地產系的基調。而與中糧地產展開資產整合，可能成為大悅城一個新的轉捩點。雖然大悅城並未詳細披露如何與中糧地產展開資產重合，但業界認為使重資產變輕，預計會成為大悅城未來的方向。

“本集團將堅持持有與銷售相結合的雙輪驅動商業模式。”大悅城在今年的半年報中表示，在土地儲備方面，大悅城採取常規與非常規並重、輕重並舉的策略，以綜合地塊或包含一定商業比例的混合型號地塊為重點，擇機增加土地儲備。

酒店虧損超9000萬元

上海聯合產權交易所10月31日的資訊顯示，中糧酒店（北京）有限公司正以9.95億元的掛牌價，轉讓位於北京市朝陽區建國門南大街的一個酒店。

被轉讓的該酒店，正是2014年9月開業，剛滿三年的北京長安街W酒店。從位置來看，該酒店可謂處於北京的核心地段。對這一項目，中糧集團副總裁周政曾將其稱為中糧酒店業務發展的“里程碑”。

據瞭解，該酒店資產，目前歸屬於中糧集團的地產平臺公司大悅城地產（00207 HK）名下。

據大悅城披露的資訊，長安街W酒店位於北京市中心外國大使館雲集的商業區，總建築面積6.2萬平方米，共有353間客房。

中糧要將該專案賣掉，與酒店的持續虧損，不無關係。

據上海聯合產權交易所公佈的資料，去年長安街W酒店營業收入1.32億元，淨利潤-9613萬元，負債總計15.41億元。今年酒店的經營，並沒有現實扭虧為盈。交易所提供的資料顯示，至今年九月底該酒店虧損9192萬元，負債15.39億元。

北京長安街W酒店出現虧損的原因是什麼，定位不准、經營不善，還是因債務壓力較大而通過賣酒店還債。對於市場上諸多疑問，記者11月1日向轉讓方大悅城地產致電並發出了正式採訪提綱，但至記者截稿為止並未收到大悅城地產任何回復。

在投資機構看來，甩掉不賺錢的資產包袱，應該是大悅城轉讓該酒店的直接原因。

從長安街W酒店的資產狀況來看，資產總計19.8億元，固定資產9.5億元，負債總計16億元，淨資產3.77億元。

該酒店9.95億元的掛牌價格，轉讓方對於價款支付方式做出相當明確的說明：要求買家一次性付款，且繼續履行對轉讓標的企業職工的合同。

“一次性付款的要求，可以看出大悅城對現金的要求較高，希望可以通過賣酒店一次性獲得足夠的現金收入。”一家房產機構分析師認為。

在該酒店的股權架構中，中糧英屬維京群島壹柒有限公司（COFCO (BVI) No.17 Limited持股35%，香港利港企業（Rich Harbour Enterprises Limited）持股65%。

在高過達16億元的負債中，專案借款為14.28億元，應付工程款3537萬元，此外還兩家股東89萬元。

有地產界人士認為，酒店長時間的虧損，可能影響到了投資方對該酒店的投資運營信心不足，因此中糧才準備賣掉專案以套現。

甩酒店包袱以瘦身

定位於商業專案投資及運營，大悅城系列的品牌，被認為是中國內地商業地產運營的典範。然而商業運營聲名遠播的時候，酒店及商業專案重資產的投資模式，也給大悅城帶來了相應的困擾。投資週期長、回報低，成為始終困擾大悅城發展的難題。

大悅城很長時間以來，其業績增長對房地產開發的依賴度仍較高。

據大悅城半年報，今年上半年大悅城收入48.13億元，較去年同期27.89億元上升了72.5%。這其中租金及物業收入17.3億元；而物業開發收入25億元，較去年6.6億元的水準猛增了276%。

分析師認為，去除不賺錢的板塊、回籠現金，可能是此次轉讓酒店資產一個更重要的背景。

中糧集團提出中糧地產與大悅城展開資產整合後，外界對這兩家地產平臺公司如何展開整合瞭解的並不多。走輕資產之路，似乎成為大悅城未來發展的一個方面。

去年七月，大悅城以92.89億元的價格，在北京產權交易所掛牌出售旗下三家公司49%股份。此後，由大悅城參股的基金公司，認購了出讓三家公司股份。借此，大悅城稀釋了對這三個專案的股權，同時引入了戰略投資基金。

對大悅城來說，今年公司其它板塊的業績均出現較大幅度的增長，唯獨酒店板塊的收入出現了下降。

與開發與投資物業兩個板塊喜人的業績相比，酒店業績卻顯得相對慘澹。上半年大悅城酒店經營的收入只有5.16億元，較去年上半年5.36億元的收入，同比下降3.7%。

對於酒店收入下降，大悅城在半年報表示，業績下滑主要因西單大悅城酒店今年上增年進行了經營改造，使得收入出現同比下降。


目前大悅城的酒店資產中，還包括三亞亞龍灣瑞吉度假酒店和三亞美高梅酒店。總建築面積超過10萬平方米的三亞美高梅酒店，大悅城擁有100%權益；建築面積超過9萬平方米的亞龍灣瑞吉度假酒店，大悅城則擁有51%權益。對於北京長安街W酒店，大悅城並未在半年報中披露具體的權益份額。

其實對大悅城來說，酒店的收入比例並不高。今年上半年的收入結構中，大悅城開發的收入類占到52%，投資物業占36%，酒店經營只占總收入10.7%的比例。

業界認為，從中糧系的角度來看，此次酒店轉讓被視為是大悅城輕資產瘦身計畫的一部分。加之大悅城的酒店業務占比不大，且運營有困難，因此轉讓也變得順理成章。

匯璽II康城第五期共佔63%

新盤過去周末（11月4日及5日）未有大規模推售，一手交投隨即轉靜，兩天僅錄得約50宗成交，按周大跌72%，惟發展商未有放慢步伐，2017年尚餘不足兩個月，已經有最少13個全新盤公布於今年底前推售，涉及單位約4457伙，其中以港鐵（00066）旗下兩盤：長沙灣南昌站上蓋匯璽II（1188伙）及將軍澳日出康城第五期（1600伙）規模最大，合共提供2788伙，佔總推盤量約62.6%。

一手兩天僅沽50戶

過去周末發展商以銷售貨尾為主，新地（00016）元朗PARK YOHO Genova及屯門珀御合共發售20伙，兩天共沽18伙，佔整體一手銷情約50伙的36%，令新地成為過去周末賣樓王。

此外，嘉里（00683）何文田皓畋、中國海外（00688）旗下九龍東啟德「港人港地」項目啟德1號（II）及長實（01113）荃灣海之戀．愛炫美，過去兩天各沽5伙，加上新世界（00017）屯門The Parkville、恆地（00012）鰂魚涌君豪峰和同系粉嶺高爾夫．御苑等8個樓盤各沽1至3伙，周末兩天一手市場共售出約50伙，較對上一個周末的179伙，大跌72%。

雖然交投放緩，但近期一手市場顯著升溫，頻現破頂成交，不少發展商已部署於今年底前推出新盤「散貨」，已公布於年底前將推售的新盤最少有13個，涉及4457伙。

發展商中以新地最積極，揚言本月內兩盤齊發，包括提供355伙的北角海璇，預計以招標方式發售；匯璽II正待批預售，惟發展商已開始軟銷，期望本月開賣。至於同系馬鞍山雲海（420伙）亦部署推出發售，3盤共提供1963伙。

新地本月料「兩盤齊發」

本月推售的新盤尚有宏安（01243）旗下沙田大圍薈蕎，提供336伙，項目已上載樓書，本周有機會開放示範單位；新世界剛獲批預售的元朗唐人新村項目柏逸亦有機會本月內登場，提供123伙。

年底前推售規模最大的新盤則是會德豐地產與港鐵發展的日出康城第五期，提供1600伙，正待批售樓紙；其他計劃今年內應市的新盤，亦包括遠東發展（00035）深水埗傲凱和恆地與新世界合作興建的元朗尚悅．方等。

超級豪宅新盤亦相當熱鬧，由九倉（00004）及南豐發展的山頂MOUNT NICHOLSON，第一期3號屋上周以11.64億元打破本港屋苑式洋房金額新高紀錄，發展商隨即公布該屋苑第三期的樓書，提供24伙，有待招標；長實發展的淺水灣道90號共11座洋房，亦伺機推售。

美聯住宅部行政總裁布少明表示，今年以來一手成交金額已突破2000億元，創1996年有紀錄以來歷史高位，相信豪宅項目如北角海璇將重價多於量，定價較進取，規模較大的項目將「先量後價」，首批以貼市價推售，再逐步加價加推。他預料，年底前息口仍在低水平，市民入市潮持續，由於多個新盤部署推出，今年全年一手成交金額料可挑戰2300億至2400億元水平。

市區臨海住宅地皮供應不多，最新供應為本周五（10日）截標的長沙灣興華街西對出臨海地，市場預料該項目勢成中港財團爭奪對象，測量師估計每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）最高可達1.8萬元，市場估值上限達177.8億元，有機會超越今年2月鴨脷洲利南道臨海住宅地所錄得的168.56億元，成為全港最貴的賣地表住宅地。

中港財團勢搶 或全港最貴

即將截標的住宅地佔地約20.8萬方呎，毗鄰新地（00016）上月底以50.6億元投得的酒店地，可建樓面面積達98.8萬方呎，步行往來港鐵（00066）西鐵南昌站需時約5至10分鐘。賣地章程顯示，發展商需要在地皮旁興建海濱長廊，並交回政府管理，而地盤範圍內則需要提供面積不少於3.88萬方呎的地面公共空間，日後發展商進行工程前，亦須進行多項技術評估，並獲城規會批准發展方案。

該住宅地位置理想，預料將吸引大型發展商垂青。正計劃本季推售南昌站上蓋第三期匯璽II的新地，繼上月底投得鄰近酒店地後，新地副董事總經理雷霆近日亦明言將積極研究今次競投。

長沙灣臨海住宅地的估值介乎138.3億至177.8億元，中原測量師行執行董事張競達認為，該用地的位置臨海，景觀理想，對發展商而言極具吸引力，由於住宅地的呎價往往較酒店用地高，估計地價約148.2億元，樓面呎價約1.5萬元。

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文估計，該用地的估值約148.2億至177.8億元，估計具實力的港資和中資發展商都會搶購，惟由於該用地地價連建築費計算的總投資額大，而部分中資對外投資有較多限制，預料部分發展商將以財團形式爭奪，預期最終會收到約10份標書。

全年套現逾400億 明年底前10盤列陣

新地（00016）今年賣樓大豐收，全年沽逾4,000伙在望，將創按年賣樓新高紀錄，套現金額逼近400億元，明年底前10盤列陣出籠，剛性需求支撑樓價再升5%。

新地副董事總經理雷霆接受本報專訪時表示，截至昨日，集團今年沽出約3,600至3,700伙，未來兩個月會多盤齊發，包括西九龍匯璽II、北角海璇及九肚山雲端，預計今年售出單位可突破4,000伙，套現金額將逾400億元，創集團歷史新高。

剛性需求強 料明年樓價升5%

今年新盤主導市場，截至昨日，一手樓成交量涉逾1.6萬伙，成交額超過2,000億元，雷霆預計，全年成交量逾1.8萬伙，成交額達2,200億元，量價均將破紀錄。

他相信一手主導情況會持續，由於辣招加上金管局的按揭成數限制，市場以用家為主，以首次置業成主導，加上剛需強勁，對一手市場較為有利。預計2018年住宅樓價將有約5%的溫和升幅。

他認為，剛性需求強勁，是支撑樓市的主因，香港有250萬個家庭，分支家庭的剛性需求強勁。「新婚率高，但不要忘記離婚率亦高，以全港250萬個家庭計，單單就0.5%的新增需求（分支），已經有1.25萬伙的需求。」他解釋剛性需求情況：「全港約48至50%屬私樓、30%屬公屋、20%屬租戶，假設2%出來買家已經有1萬戶，可見剛需強勁。」

他以晉海為例，項目全部買家均屬用家，部分東九客、將軍澳客、公屋、租樓、港島東亦有，短短1個月內沽1,352伙。

除本地剛需強勁外，低息環境及中國經濟增長穩定，均是利好樓市因素；至於利淡因素，則包括地緣政治因素及加息等，但他相信，美國加息步伐緩慢，香港持續低息一段長時間，即使息口溫和上調，相信對本港樓市影響不大，認為利好因素會較利淡因素強大很多。

北角海璇 集團本年焦點樓盤

承接今年旺勢，集團明年乘勝追擊，明年底前將有10盤列陣出籠。除今年底前部署推3項目，包括西九龍匯璽II、北角海璇及九肚山雲端外，2018年將會推出7個項目，明年上半年推馬鞍山雲海1期（分層）、西半山巴丙頓山、大埔白石角項目及屯門景秀里1期；下半年則有元朗Grand YOHO第2期、PARK YOHO第2C期及馬鞍山雲海別墅（洋房）。

「集團在不同時期均有焦點樓盤（Signature project），10多年前是禮頓山、7至8年前是天璽，到今天是海璇。」雷霆對銷售海璇，採取惜售策略：「項目位置優越，擁有超過400呎的海濱長廊，遼闊的海景難以複製，是精心打造的極致豪宅。」他高度評價海璇。

而明年的焦點馬鞍山雲海，除分層戶外，亦提供別墅洋房，擁吐露港景致（針對市場），且間隔多元（針對買家），可說性價比高；另一焦點為白石角項目，該區已有一段時間沒新盤供應，項目將以提供同區少有的中小型單位為主，項目鄰近大學，可吸引學生、大學職員、講師等各類買家進駐，無論項目本身或會所，將會加入很多新一代年輕人元素。

SOHO中國(0410)稱，於今年11月3日，公司作為借款人，及公司若干附屬公司作為擔保人與一個由多家銀行組成的財團就一筆相等於4億美元(總承擔)的一年期貸款融資訂立信貸協議。

根據信貸協議，公司須(其中包括)確保潘石屹或潘張欣繼續一直擔任公司的主席；潘石屹或潘張欣繼續一直擔任公司的執行總裁；及潘石屹及潘張欣直接或間接透過信託安排、代名人股東或其他方式合共繼續實益擁有公司全部已發行股本最少51%。

申基8690萬收購目標公司

另外，申基國際(2310)表示，全資附屬申基中國與Sincere King Limited及擔保人張紅女士訂立買賣協議，將以8,690萬元收購目標公司(Triple Market Limited)全部已發行股本及股東貸款，將由公司向賣方發行代價股份及可換股債券之方式結付。

工商舖交投氣氛理想，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首十個月工商舖市場共錄7,400宗買賣登記，較去年同期增88%，涉資共約820.92億元，按年同期升54%。預計本月及下月成交量均維持平穩，而全年交投可望達到9,000宗水平，勢創2013年辣招後、即近4年來的新高水平。

全年有望達到9000宗

工商舖年內已錄7,400宗登記(已撇除逾10億元的內部轉讓個案)，不但較去年同期的3,933宗大增88%，更已經超過去年全年總和的5,291宗；至於註冊金額共錄820.92億元，亦已經超過去年全年的702.66億元總和。以現時的交投步伐推算，全年工商舖買賣註冊登記，有望達到9,000宗，勢創2013年辣招後，即近4年來的新高水平，至於註冊金額也勢將超越2015年全年的941億元紀錄，創近4年新高。

工廈佔56% 細碼為主

若以類型劃分，期內工廈錄得4,136宗註冊登記，佔整體55.9%，惟相關註冊金額只有約288.5億元，僅佔整體約35.1%，反映市場以細銀碼的工廈成交為主導。值得留意的是，上月工廈買賣註冊登記錄得417宗，已是連續第6個月企穩400宗或以上的水平，此亦為2013年以後首見。

商廈及舖位錄得1,741宗登記，僅佔整體約23.5%，但期內註冊金額錄得313.55億元，佔整體約38.2%，平均每宗交易涉資約1,801萬元，顯示寫字樓以大手買賣為主導。舖位錄得1,523宗買賣登記，涉資共218.87億元，平均每宗交易涉資約1,437萬元。

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，市場游資充裕，即使美國或於短期內再加息，但幅度料不大，實質影響相信有限，相信今年餘下時間，工商舖交投仍然維持活躍。若以目前買賣註冊步伐推算，全年交投可望達9,000宗，勢創2013年後的新高水平。

　　本周共有約44個物業拍賣，其中，環亞拍賣沙田博康邨1座博文樓10字樓11室，實用面積約424方呎，自由市場開價348萬元，第二市場開價180萬元。

　　而灣仔商廈新銀集團中心中層全層，面積約7388方呎，9月初拍賣開價1.59億元無人承接，及後減至1.45億元仍未拍出，現時再減至1.39億元，於明天作第3度拍賣，呎價約1.88萬元，由黃開基負責。另外，大埔東昌街5及7號、同茂坊及同發坊，合共有11個住宅單位，面積647至651方呎，以3000萬元開拍，由忠誠拍賣行推出。