房客補助7200元 崔媽媽、永勝、兆基、華康協辦

內政部統計，台北市閒置1年以上住宅約3.5萬戶，為有效使空屋進入租屋市場，北市府昨推出2200戶包租代管、代租代管計畫，已徵選出財團法人崔媽媽基金會、永勝租屋、兆基顧問、華康房仲等4家業者，協助辦理包租代管，並正式公告即起受理房東和房客登記申請。

昨北市府市政會議也通過自治條例修正案，待議會通過，參與包租代管的房東將享房屋稅與地價稅打折優惠：房屋稅從1.5%降到百分之1.2%、地價稅從千分之10降到千分之2，且同意出租後首日就有租金收入。

房屋地價稅都打折
據北市都發局資料，房東參與包租代管可保證租金收入3年、修繕獎勵每年1萬元、居家安全險3年保障，北市府也加碼出租前修繕獎勵，每處最高可補助5萬元；若參與代租代管則修繕獎勵每年1萬元、代租媒合找房客、租屋管理。房客最高則可享租金補助7200元。

此外，負責管理、出租的租屋平台業者，開發媒合費最高2.7萬元、包租代管費最高4500、租約公證費3000元。租屋平台得標者之一的崔媽媽基金會表示，會積極開發中低端房東，包括拜會北市萬華、中山、大同區里長，鼓勵釋出社區老舊空屋或待修繕老屋。

柯P：用愛的鼓勵
目前的物件，兆基以公寓為主，各行政區都有。華康有公寓及套房，多集中在中正區、萬華區、中山區。永勝從套房到3房都有，公寓較多，也有電梯大樓；區域多在中正區、萬華區、大同區，少數在大安區和信義區。崔媽媽以2房以下公寓為主，多在萬華區、大同區、文山區。兆基管理顧問李建成認為，很多需要協助的房客都還年輕，公寓爬爬樓梯沒關係，「政府蓋好的新公宅有電梯，應該留給老人家住。」

至今兆基已送審4件，50多件洽談中，「我們出動超過1 / 4人力推動案子」李建成說。永勝預計本周可送審10件，審核後就進行媒合。華康目前都還在洽談，尚未送審，「畢竟才剛開始」周佾君說。

媒體昨問台北市長柯文哲，北市空屋率高，是否考慮課徵囤房稅、空屋稅，柯表示空屋稅絕對最有效，「但在這個民粹的國家，動不動就祭出處罰不是很好，第一階段還是先用愛的鼓勵。」因此北市配合內政部推動包租代管，是全國第一起，目標2200戶。

4業者代管 專業讓房東放心

全國首批獲「包租代管」4業者，肩負媒合雙向任務。最難的「說服房東釋出空屋」，兆基管理顧問李建成都這樣勸屋主：不論欠租或怕房客自殺，「自己招租也可能會遇到」，交給專業可提供更妥善管理。
4家業者都覺得這個計劃很有意義，可以幫助到需要幫助的人，有助於企業形象，對於包租代管產業也有所提升。

市價8折出租
但要如何消除房東的疑慮？華康房仲專案襄理周佾君表示，只要房客1個月沒有繳房租，就會主動瞭解是否需要協助，也會隨時和社會局保持聯繫。
永勝資產執行長徐銘達說，很多屋主其實很願意幫助別人。有些太忙、住外縣市甚至國外，怕麻煩才丟空。但「房子放在那裡不是零，是負數」，「不住的話，折舊更快」，以市價8折出租，又有專業包租代管，絕對划算。

現在買房多少都要父母幫忙，甚至出現「孝子房」一詞。永慶房產集團根據內部成交資料發現，台北市近1年「由父母幫助子女購屋」的成交，總價多落在2000~3000萬元，最熱區則落在大安區及北投區。專家表示，孝子房除減輕兒女負擔，也有人善用贈與稅免稅額做資產配置。

2~3千萬元達3成
根據主計總處統計2016年家庭收支調查，34歲以下年輕人，平均每人年所得約44.7萬元，較今年實價登錄資料，台北市平均購屋總價約2222萬元，對年輕人來說購屋負擔沉重，因此父母協助購屋、支付頭期款等是普遍現象。
永慶房屋內部資料顯示，台北市近1年父母協助子女購屋總價帶，主要在2000~3000萬元，佔30%，其次1000~2000萬元，佔比28%，再來是3000~4000萬元，佔比19%。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，在2000~3000萬元產品帶裡，最受青睞購屋區域是「大安區」及「北投區」。除減輕子女購屋負擔，部分運用每年贈與稅220萬元免稅額，以達到資產配置目的。
再從買賣移轉棟數資料來看，全台上半年各類移轉都呈現年增，包括買賣、拍賣、繼承與贈與等移轉量，都高於2016年上半年同期。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，贈與繼承呈回升狀況，因房地合一上路後，夫妻贈與成本認定獲得釐清，贈與移轉年增約10%左右。

近1年全台五大精華生活區房價表現南優於北，其中，北市信義計畫區因高單價豪宅交易少，拉低整體區域房價，近1年房價下修4.9％；台中七期因新建案讓利，房價下跌9％最多；高雄市美術館特區則因3字頭以上交易案件增多，拉抬區域均價上揚4.5％表現最佳。

全國不動產統計實價近1年全台五大精華生活區房價，排除3年內新屋，今年前9月北市信義計畫區住宅均價跌破百萬大關至96.7萬元，較去年同期的101.7萬下跌4.9％；新北市新板特區均價上揚3.1％、桃園市藝文特區小跌1.8％、台中七期市政中心下跌9％最多；高雄市美術館特區則上漲4.5％領跑。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，信義計畫區扣除新成屋後，今年成交單價破百萬以上的交易量僅7件，其中最高單價為「慕夏四季」的132.4萬，因無高單價豪宅交易，使區域均價續跌；台中市七期新市政中心則受到新建案讓利10％~15％影響，中古屋均價下修9％。

北台灣只有新板特區房價上揚3.1％，張瀞勻表示，在沒有新成屋拉抬下，新板特區房價仍回漲，主要在於當地「東方富域」成交單價回升至8字頭，有3戶豪宅交易拉抬，若扣除該社區交誼，新板特區房價實際上呈現持平。

至於高雄市美術館特區住宅均價較去年同期成長4.5％，主因在成交單價在3字頭以上物件比去年多一倍，拉抬整體價格。全國不動產中南區執行副總林泇廷分析，受稅制成本及房價修正氛圍影響，許多中古屋屋主願意讓價，降價後有部分大坪數總價被排除在豪宅門檻（4,000萬元）外，有利節稅，使得買方購屋意願增加。

張瀞勻表示，從五大精華生活圈房價上漲區域觀察，排除新成屋影響，價格由南往北回穩，但目前多數購屋族普偏信心不足，預料整體房市仍將是量價區間盤整格局。

為推動危老重建及都市更新二大政策，內政部於2017年11月13日向行政院賴院長報告政策內容與執行計畫，獲得院長肯定，並指示繼續努力推動。內政部表示，「都市危險及老舊建築物加速重建條例」業經總統於2017年5月1日公布施行，相關子法與配套措施亦已完成，故列為優先推動之政策。2018年以推動500案為目標，預計可協助約1萬戶危險及老舊建築物之重建，將另行擬訂方案報行政院核定；此外，內政部也擬訂「建築物耐震重建輔導試辦計畫」，編列約2.5億元投入補助地方政府辦理結構安全性能評估及重建計畫擬定等費用，全力推動危險及老舊建築物重建工作。

其次，內政部表示，都市更新政策將分為兩個面向分別推動，其一，為設立「國家住宅及都市更新中心」，擴大公辦都市更新能量，該中心設置條例草案已送請立法院審議，將致力於協調溝通以完成立法工作，並規劃於2018年上半年正式設立住都中心，以推動林口世大運社會住宅之管理及辦理公辦都更案件；其二，為推動「都市更新條例」修法，該修正草案行政院於11月3日審查完成，將於行政院會通過後，送請立法院審議。

另外，財政部及台灣銀行於會議報告公股銀行規劃成立「台灣金融聯合都更服務股份有限公司」，最快2018年3月成立，藉由公股銀行社會信賴感，成立具公信力之專責都更服務公司，聚焦危老重建與都市更新業務。該公司業務範圍涵括前期整合、興建計畫與營建管理，形成金融都更「一條龍」之服務，與住都中心將形成推動危老重建與都市更新之兩大支柱。

內政部強調，都市危險及老舊建築物加速重建條例公布後迄今，新北市、桃園市、台中市及高雄市等4地方政府已開始受理民眾申請重建計畫，預計2018年1月，將陸續再有14個縣市開始受理重建計畫申請。內政部呼籲，對自有建築安全有疑慮的民眾，可先洽各地方政府申請補助辦理結構安全性能評估，如符合重建之資格請儘快提出申請重建。相關法規與申請資料已登載於內政部營建署都市更新入口網「危老重建專區」，歡迎民眾下載使用。

桃園市長鄭文燦2017年11月13日前往龍潭區東龍路國道三號橋下籃球場，出席「桃園市龍潭區市政說明會」，鄭文燦表示，龍潭人口將近13萬，升格後建設越來越多，市府投資龍潭建設總經費超過100億元，希望建設好一點、多一點、快一點，讓龍潭成為具有客家特色、適合退休生活、也適合年輕人居住的好地方。

在交通建設方面，鄭文燦表示，機場捷運通車縮短台北、桃園距離；國道三號龍潭第二交流道計畫，總經費9億元，市府負擔3億1,000萬元，目前已通過環評，接下來將辦理土地徵收。龍潭第二交流道採鑽石型閘道，將設置在高原國小前，以桃68號道路及桃68-1道路為聯絡道，開通後出入茶鄉會更方便，並協調交通部國工局把握進度，儘速辦理土地徵收，早日完成交流道設置。

在社會福利政策方面，桃園升格後，推動「333政策」，包括每胎3萬元的生育津貼、3歲以下每月3,000元的育兒津貼，並規劃於2018年8月後提供4歲幼教津貼，公立幼兒園免費就讀、私立幼兒園每學期補助1萬5,000元，讓中班入學率從5成提高到9成。市府減輕年輕家庭的負擔，讓年輕人「負擔少一點、夢想多一點」，桃園的新生兒從1年出生1萬7,000人增加到2萬3,000人，就是最佳證明。

有關龍潭大池的整建，龍潭大池將是地方建設亮點，有三項重點工作，分別是吊橋改建、河岸景觀重塑、水質淨化。配合吊橋重建，一併進行河岸景觀改善工程，包括設置遊客中心、打通環湖步道、重建水上劇場等。此外，在水質淨化方面，一方面引活水入池，一方面設置礫間帶，過濾四方林排水系統排入的污水，工期約需2年，總經費達4億元。因龍潭大池改造計畫施工，所以明年桃園燈會將移師南崁溪舉行，而一年一度的龍舟比賽則不受工程影響，仍可照常舉行。

有關龍潭國小改建計畫，鄭文燦說，龍潭國小是歷史悠久的學校，第二期改建已動工，將使百年學校煥然一新。改建同時，將保留並修復具有歷史文化意涵的舊宿舍區，因鍾肇政先生曾任教該校並居住該宿舍，也成立「鍾肇政文學生活園區」，設有展示區及工作坊，成為展出龍潭照片、歷史及展覽的地方。此外，武漢國中興建綜合使用活動中心、圖書館及專科教室，工程已開工；高原國小也新建校舍，推動校園更新。

有關龍潭新行政園區落成、戶政事務所及區公所進駐啟用鄭文燦說，新行政園區設計美觀，請區公所蒐集市民意見，針對未盡完善之處盡速改善。此外，行政園區內也會興建龍潭圖書分館及鄧雨賢台灣音樂紀念館，總經費高達5億元，典藏影音資料。鄧雨賢是台灣民謠之父，鄧雨賢台灣音樂紀念館將收藏並展出他的生平故事及相關音樂素材。整體來說，龍潭行政園區不只是行政中心，更是龍潭的地景公園與文化地標。

至於舊代表會及區公所的使用，舊代表會將改為公托中心、親子館及家庭中心，因建物老舊，故由社會局辦理維修補強，予以活化，讓舊建物仍可利用。本區域已由市都委會通過變更為商業區，未來經內政部審議通過後，即可正式變更。

鄭文燦也說，大北坑休閒農業區可望後續公告設立，未來大北坑地區可蓋民宿、休閒農場及景觀餐廳，發展為民宿聚落，成為觀光亮點。

有關干城路及高揚南路辦理「開瓶計畫」，這一路段已正式開通，成效良好，是開瓶計畫的成功範例。桃園升格以來，路平計畫的滿意度從3成5提高到將近7成，而開瓶計畫也很重要，會視土地取得容易度、效益等各方面評估優先順序，能做的路段都要盡量做。此外，龍潭區有多條道路拓寬計畫，以健行路為例，目前正進行拓寬計畫及雨水下水道整建，完工後健行路一帶將不會淹水，交通也更加順暢；龍潭科學園區聯外道路拓寬計畫，也正積極進行中。

有關浪漫台三線計畫，2018年客委會將發起萬人遊台三線活動，預計讓萬名日韓遊客來體驗台三線客家文化，屆時會將更多遊客帶到龍潭來。市府也規劃設置「客庄茶葉故事園區」，目前正進行工程設計，預計明年動工。

有關石門熱氣球嘉年華，過去舉辦活魚節，現在配合熱氣球嘉年華，更能帶動觀光效益，石門水庫南苑生態公園將成為熱門露營區；同時經濟部水利署北區水資源局也將溪洲60公頃土地撥給市府作為「溪洲轉運站」使用，可轉乘電動車或自行車進行低碳旅行，明年將動工，並讓石門熱氣球嘉年華愈來愈熱鬧。

有關市民活動中心的興建，鄭文燦說，目前已完工的有東興武漢集會所及永興里集會所，規劃中及施工中的尚有高平市民活動中心、大烏林市民活動中心、中山市民活動中心、龍星市民活動中心等。只要市民有需求，並且市府能取得土地，一定會盡力規劃集會所供社區使用。

有關龍潭地區污水下水道工程，鄭文燦表示，桃園的接管率，從升格前的5％，在短短3年中提高到12％。前瞻基礎建設計畫將龍潭區污水下水道納入石門污水下水道系統，未來納入石門系統之後，將可提升水質。

有關大三林排水系統，鄭文燦說，龍潭地勢高，理當不淹水，但石門農田水利會灌區長久來並未涵蓋龍潭，市府與農委會協商後，將高低揚灌區交給市府，將來高低揚灌區及龍潭灌區由水務局及農業局共同負責，排水系統可有效改善。

有關輔導龍潭觀光夜市，原先在國道三號橋下設有夜市，但因交通部高公局不准橋下生火，所以將場地收回，市府輔導攤販到中豐路設立龍潭觀光夜市。龍潭夜市吸引許多人潮，責請警察局加強維護交通，也將輔導夜市設置停車空間，透過夜市來重塑龍潭商業生活圈。另外，針對舊街區，也透過參與式預算方式，由年輕人復興舊街區的案例，成立菱潭街興創基地。

有關龍潭運動公園及體育園區的設施，將設置足球場、棒壘球場、曲棍球場，原先位於龍潭運動公園的曲棍球場將改為綜合球場，讓龍潭成為熱愛運動的地方。

有關十一份文創基地活化計畫，鄭文燦長說，本案第一階段針對佳安市場周邊的7棟宿舍進行修繕，預計2018年6月完成；第二階段針對佳安市場主體建築及內部空間進行修繕與美化，預計明年底前完工，將引入藝術家駐村，也會設置老人關懷據點。

鄭文燦表示，除了上述的大型工程計畫之外，龍潭區還有許多中小型計畫在進行；他強調，地方建設不分黨派、不分你我，請大家同心協力，建設龍潭成為「好生活、好工作、有文化、有建設」的好地方。

台北市長柯文哲於2017年11月14日主持「2017年度社會住宅包租代管計畫」啟動儀式記者會，宣布包租代管計畫將於2018年1月1日正式開跑，解決房東問題，也讓人民能夠安居樂業。柯文哲在致詞時提到，許多屋主不願意釋出空屋到租屋市場的原因是因為怕麻煩，因此面對問題就是解決問題的第一步，藉由包租代管的制度，讓屋主釋出空屋交給政府，政府則透過招標方式讓四家租賃服務平台業者來進行管理及媒合房客；另一方面，政府也會提供房客分級租屋補貼。

柯文哲表示，政府要解決人民的問題，包括食衣住行育樂，其中「住」雖然無法讓每個人都有辦法買房子，但是要能讓人民安居樂業，對於買得起房子的人民，則提供公開透明的購屋環境，地政局有一連串的政策推出，讓不動產交易更精確、安全。

柯文哲也提到，目前台北市政府仍積極進行只租不賣的公宅計畫，雖然沒有達到預期的目標，但在他任內將會有新建的1.2萬戶，加上容積獎勵分回將接近2萬戶公宅，但在擴大興建公共住宅前，發現一個的問題，那就是目前台北市3個月無人居住之空屋約有6.47萬戶，連續1年無人居住之空屋約有3.5萬戶，因此應該思考如何讓這3.5萬戶空屋釋出到租屋市場，再視缺額興建公宅，較為合理。

內政部營建署副署長王榮進在致詞時，感謝台北市政府對中央政策的大力支持，為了要推動此方案，內政部2017年先協商六都進行，預計2017年度將達到1萬戶，台北市的目標是2,200戶。他也提到，目前台北市是六都當中進行速度最快、也最順利的。

王榮進表示，政策推動最重要的是房東願意來參與，他強調此方案除了可以輕鬆收房租，也有相當多額外的協助，包括簡易修繕補助、房屋稅、地價稅及所得稅等相關減免優惠，為了讓相關資訊讓全國民眾了解，內政部也會透過電視、廣播、網路、水電費帳單等管道周知民眾，希望透過宣導讓各方民眾踴躍參與。

最後，副市長鄧家基表示，住宅政策是台北市施政一個重要的面向，要將住宅政策趨向完善，因此台北市政府相關局處推動多種政策，也透過包租代管的推動，希望將台北市的租賃市場健全化，讓青年、老年及弱勢都能安居樂業，同時台北市政府也盤整過去包租代管的問題，包括稅賦、老屋修繕、租金補貼等，期望透過制度化，降低並解決租屋糾紛，建立安全、方便的出租管道。他也強調，2,200戶只是階段性目標，沒有上限，未來會積極爭取中央支持，解決大部分租屋需求，也藉此機會呼籲房東將閒置空屋釋出、落實居住，而不是淪為炒作工具。最後，他代表市府向房東提出房租、維護及管理等三大保證。

會後，媒體聯訪時，記者詢問是否有方式鼓勵屋主釋出空屋？柯文哲表示，空房稅當然最有效，但是動不動就祭出處罰方式不是很好，因此第一階段先用「愛的鼓勵」，鼓勵屋主將房屋租出。

都發局長林洲民補充說明，參與此計畫的房東，房屋稅將從1.5％降至1.2％，地價稅將從10‰降至2‰，並且包租代管制度是指房屋擁有者同意租出後的第一天，就已經有租金收入，但是實際租出日也許是一個月以後或一年以後，但是包租代管是第一天就有租金收入，是很好的誘因。

林洲民也提到，市府預計於2018年1月1日網站上線，但已在2017年10月31日開始房東房客可以申請。崔媽媽基金會執行長表示，過去已有長期累積的房東在關心此事，屋源開拓的部分，在捷運車廂上的廣告關注效果非常好，經營者也會針對中低端的房東做積極開發，包括拜會萬華、中山、大同的里長，鼓勵他們把社區老舊空屋或是待修繕的老屋拿出來，配合方案進行包租代管。此外崔媽媽為了資訊整合，也開放蟹居網包租代管專區讓其他業者無償使用。

記者進一步詢問，未來是否會有類似台北市政府airbnb的網站？柯文哲表示，目前還在建置當中，現在是讓四家業者先開始試跑，看看當中會遇到什麼問題。

至於過去市府曾推出類似方案卻成效不彰，對於新的方案是否有欲達到的目標？林洲民表示，過去的成效的確有很大的改進空間，有一個最重要的原因是過去的代租代管，稅沒有做更大誘因。他也提到，其實在一個半月前的工務委員會質詢時也有被詢問此案前景如何，他回答是審慎樂觀。原因是在上網招標時就有8家業者來投標，最後選出4家，這個數字相當正面。出席記者會的永勝租屋經理執行長徐銘達表示是非常樂觀，他解釋，過去租屋平台沒有成功的關鍵原因，已經解決相當一部分，以房東立場來說，第一個是稅，第二個是不願意租給弱勢，怕收不到租金，第三就是怕麻煩，透過包租代管，所有事情都是業者在做，由業者承擔風險，此案知名度也較高，不擔心被誤會是詐騙集團，並且此次的條件遠優於民間給房東代租代管的條件。

買預售屋看不見實體，契約的簽訂是建商履行的保證，也是保障買方最重要的物件。不過契約紙上密密麻麻，該怎麼看，讓律師娘林靜如與可道律師事務所律師楊岱欣一起教你怎麼看。

在簽訂預售屋契約前，可先參考內政部的預售屋定型化契約，對於契約上可供事項記載與不應記載的事項都有詳細的說明，以此範本來參照建商給予的契約內容與條款。而預售屋有5天的審閱期間，消費者可將契約帶回家仔細研究。

而可供事項記載通常包含，房屋的結構、建材、設計品質、用料標準等，若發現沒有記載完全，消費者都可大膽向建商談一談，且契約是可以再做修改的。而不得記載項目則包含，給予建商較多的優惠，例如：建商擁有單方面的解約權、對消費者綁訂或限制權利、規定消費者沒付價金就可解約等事項。

此外，楊岱欣指出，也要留意建商是否將廣告、DM上有的項目列入契約中，未來房子蓋好後，若無該設施，便可以契約內容向建商請求，否則可能會遇到建商說廣告、DM僅為參考，或推拖另有預算、設計等考量，更要注意若契約有排外條款，如：出現｢以本契約為主，廣告內容另外排除｣這類條款更不能留下。

而若是透過代銷或仲介的保證並不代表建商負有責任，楊岱欣提醒，一來代銷或是仲介介時可能會找不到人外，以白紙黑字記載契約也才有根據可以主張，像是預售屋的廣告、DM、傳單、拍照的樣品屋模型、格局圖，都可以當作主張權利的一部分。

你從無殼蝸牛晉升有殼族了嗎？自房市反轉後，許多民眾有感房價下跌，已紛紛出門看屋甚至進場買房，但仍有不少民眾感嘆至今仍買嘸房，問題就出在「心中小劇場」太多啦！

買房是人生大事，擔心下手快狠準會失手，但如果太慢吞吞，想圓買房夢恐怕會越來越難，以下就根據大陸房產平台報導，整理出4種買房最忌諱的事。

1.沒主見：尤其是對於新手，首購族多會詢問多方意見，甚至是有家人出資，常會出現人多口雜的狀況，如果這時自己缺乏主見，就容易受影響妥協，最後哪裡都沒買成。

2.觀望族：如果可以，沒有購屋族不想買在房價最低點，但並非等久了就是你的，包租公律師蔡志雄在鉅亨網撰文建議，如果是自住型買方，如現在房價相對低點，就已是進場的機會了，相較於一直空手觀望，如果未來房價又上漲，就等於手中的資金貶值，又回到追不上房價的窘況。

3.完美主義：沒有人零缺點，也沒有100分的房子，好房TV直播主持人Sway接受蘋果日報採訪時建議，把你的居住需求作排序，同個區域看50間房子以上，評比過後，從中再選出最符合你條件的物件；另外買房雖首重「地點」，但要考量的是你的交通習慣，如果是多使用大眾交通工具的通勤族，近捷運、公車站才重要，自駕就不必要多花錢住捷運旁。

4.自備款不足：除了怪罪薪資低，儲蓄心態太過愜意，房價再便宜，仍有不少例子是因銀行核貸成數未達預期、自備款不足，而導致房子買不成，甚至因此違約，要賠上訂金；好房網專欄作家林奇芬提醒，年輕時就要考慮長遠，用繳房貸的精神儲蓄理財，未來才會是你選房子，不是房東選你。

根據實價登錄網今年前九月最新交易資料顯示，各大都市的精華區中，台中七期新市政中心房價跌勢未止，今年前九月房價較去年同期下跌9%，每坪成交價下探至30.5萬元；其次為北市信義計畫區下跌4.5%，每坪成交均價跌破100萬元、達96.7萬元。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，全台五大精華區包括北市信義計畫區、新北市新板特區；桃園藝文特區、台中七期新市政中心，以及高雄美術館特區等，因周邊交通、生活機能完善且成熟，為房市領頭羊。不過，2013、2014年後房市進入緩跌向下修正格局，精華區買氣也受影響，房價出現修正。

以今年前九月實價登錄網最新資料顯示，台中市七期新市政中心每坪成交均價30.5萬元，較去年同期33.5萬元下跌9%，是全台精華區跌幅最大。第二是信義計畫區，今年前九月每坪成交價跌破百萬元大關、達96.7萬元，較去年同期101.7萬元下跌4.9%。最後是桃園藝文特區，去年每坪成交價22.4萬元，今年下跌1.8%至22萬元。

張瀞勻表示，台中市七期新市政中心受到新建案讓利10%至15%的價格下修影響，區域內中古屋每坪成交均價下修9%。北市信義計畫區扣除新成屋後，今年前九月每坪成交價破百萬元以上交易僅七件，最高單價為建案「慕夏四季」的每坪132.4萬元。區域多數豪宅價格屢創低價，使每坪成交均價持續下跌。

北台灣只有新板特區房價成長3.1%，今年前九月平均成交價達63.1萬元；張瀞勻表示，在沒有新成屋拉抬下，新板特區房價仍上漲，主因豪宅「東方富域」三戶交易拉抬，但對比去年同期豪宅價格跌破8字頭來看，實際上區域房價僅持平表現。

高雄市美術館特區今年房價表現一枝獨秀，前九月每坪成交均價21萬元、年增4.5%，顯示高雄房市有優於北部和中部的情況。

房產專家表示，不少業者認為今年底房市將落底，若以成交量來看，去年移轉棟數約24.5萬棟、創下逾20年新低，交易量已到底部。若從房價來看，由於重劃區價格戰仍很激烈，短期內房價向下盤整修正趨勢不變、房價仍未落底。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，現階段房地產市場的成交量、房價已經各走各的路。

以成交量來看，去年全台買賣移轉棟數約24.5萬棟，是逾20年來新低，今年市場估計移轉量可能落在27萬至28萬棟間，顯示出房市交易量應該已經見到底部，並且緩步向上。

但若以房價來看，何世昌指出，降價幅度大的有感讓利新案頻頻出籠，包括板橋江翠北側重劃區、土城暫緩重劃區、二重疏洪道重劃區、淡海新市鎮等，顯示預售、新成屋等一手市場的賣壓仍重，才會出現價格戰激烈的情況，因此若從房價來看，是持續朝向下修正的緩跌格局前進中，價格還沒落底。

另外，何世昌分析，現在買氣比較佳的預售、新成屋新案，多是大幅度讓利建案，也就是買方只願意買價格便宜的案子，相對其他有讓利但幅度不大的新案，或是不願意降價的個案，建案銷售率仍然不理想，可以看出消費者認為房價還沒修正到滿足點。

某業者在台北市都市計畫第3種住宅區內經營健身中心，惟因第3種住宅區內之建物依規定不得使用為健身服務業，案經台北市政府都市發展局裁罰新台幣6萬元罰鍰並限期停止違規使用。該業者不服，提起訴願。台北市政府訴願審議委員會審議後認為該局處分並無違法不當，駁回訴願。

台北市政府法務局表示，依據都市計畫法第34條、台北市都市計畫施行自治條例第10條之1規定，住宅區係為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得為大規模之商業、工業及其他經市政府認定足以發生噪音、震動、特殊氣味、污染或有礙居住安寧、公共安全、衛生之使用。而依台北市土地使用分區管制自治條例第8條規定，在第3種住宅區內不允許作健身服務業使用；違者，依都市計畫法第79條第1項規定，得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人6萬元以上30萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

本件訴願案中，該業者使用之建物坐落於台北市都市計畫第3種住宅區內，而依台北市土地使用分區管制自治條例第8條規定第3種住宅區內得使用或附條件允許使用之態樣，均不包括健身服務業，故台北市政府都市發展局裁罰該業者，並無違誤。法務局特別提醒欲開設健身中心等營業之民眾，應注意上述都市計畫及土地使用分區之相關規定，亦可至台北市都發局土地使用分區查詢系統www.zone.gov.taipei查詢分區種類，避免因違反規定而受罰。

　在大部分中端酒店紛紛從一二線城市向三四線城市拓展時，這家從區域三四線城市起家的酒店，則正向一線城市乃至全國的高鐵經濟圈進發。

　　“高鐵經濟圈一方面意味著交通的便捷，另一方面，也意味著當地經濟發展的巨大潛力，催生更多商務活動和旅遊度假需求，從而也自然帶來更多商旅客人。”雅斯特酒店集團創始人兼CEO胡競選近日在接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，酒店計劃以廣州、武漢、南寧、桂林為中心，布局“兩湖兩廣、雲貴川渝”內陸高鐵經濟圈，以深圳、廈門、杭州、上海為中心，布局“深滬津京”沿海高鐵經濟圈。

　　“中端酒店從規模和區域布局上有很大發展空間。”中國旅遊研究院副研究員楊宏浩對21世紀經濟報道記者表示，未來中端酒店在設計上可能更強調主體化、時尚化、特色化、智能化；模式上，會有越來越多酒店集團採取加盟方式，第三方管理模式可能更流行，連鎖化率會不斷提高。

　　這也是雅斯特正在執行的策略，胡競選表示，雅斯特一方面利用區域代理分銷模式來迅速開拓市場，例如近期將代理分銷機制開放給了河南、江蘇、浙江和福建，另一方面用分級管理模式保證每家店的經營質量。

　　快速擴張

　　胡競選表示，雅斯特計劃在2018年實現從大區域品牌向全國性連鎖品牌轉變，目標是在營、在建、簽約酒店數500家以上。而截至2017年9月，其旗下品牌開業及籌備門店數已超過200家，覆蓋湖南、湖北、廣東、廣西、雲南、貴州、福建、海南、山東、重慶、成都等40多座重點城市。

　　這個目標意味著一年時間酒店簽約開業數就要翻番，如何兼顧快速擴張和經營質量？對此，胡競選表示，盡管看似目標宏大，但實際上酒店有大量的存量市場，很多單體酒店合作期限到期以及産品升級等原因面臨轉型。此外，城市商業體也需要尋求與連鎖酒店的合作機會，成為新增項目的來源。

　　目前，雅斯特採取區域代理的分銷模式，將品牌開發權授權給某個區域具備資源和團隊的投資人，特許經營期限與其租賃合同期限同步，雙方共享加盟費管理費等收益。“換句話説，他不再是我的加盟商，名義上是我們的分公司，利益上跟我們是整個共同體。”胡競選表示，這樣就對區域代理調動其資源推動熟悉的市場起到了非常大的促進作用。

　　這項被雅斯特稱之為“創富計劃”的核心內容包括，用五年時間在代理分銷區域，為雅斯特酒店品牌新開50至100家門店，而雅斯特酒店集團將前10家店的加盟費全部獎勵給合作者，並將未來15至20年的部分管理費分享給合作者。這意味著代理分銷合作者用五年的努力，獲得未來15-20年的收益，這個收益值在1.5億-2.0億左右。

　　在集團到分店的管理機制上，胡競選表示，雅斯特根據品牌設立酒店事業部，具體到每個省設有分公司，分公司下面設經營分區，一個經營分區可以管理20至30家店。“我們從總部往下形成銷售控制線、質量控制線、財務控制線和人事控制線四條控制線，對整個經營體係進行管控。”

　　事實上，各大酒店品牌在擴張中，人才缺乏是普遍難題。對此，胡競選表示，雅斯特有別于其他一般連鎖品牌的地方，在于除了在門店設置店長，還會設置副店長的崗位，協助店長完成整個店的經營。其他連鎖機構一般來説只抓店長，值班經理則由店長來代訓。
競爭之道

　　雅斯特酒店在2011年成立的時候，中端酒店市場還並未像現在這樣競爭激烈。近年來，無論是曾主打高端品牌的國際酒店集團，還是本土經濟型酒店集團，都開始發力中端酒店市場。

　　楊宏浩告訴21世紀經濟報道記者，綜合中端酒店的規模和品牌影響力，可以分成三個方陣：第一方陣包括維也納、全季、亞朵、桔子水晶係列；第二個方陣包括錦江都城、君亭、麗楓、歡朋、美居、萬楓；第三個方陣是一些區域性品牌和規模比較小的，如岷山安逸、書香門第、雅閣澳斯特、開元曼居等。

　　酒店行業專家、華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，就投資模式而言，中端酒店是目前性價比最高的酒店投資開發模式之一。“經濟型酒店的投資回報期越來越長，從以前3至5年到如今不少經濟型酒店回報期都超過5年。而中端酒店客房收益是經濟型酒店的翻倍，很多中端酒店可以在5年內收回成本。高端酒店投資非常高，但市場平均入住率很低，有時只有50%左右，投資回報並不十分理想。”

　　經濟型酒店在這幾年進入了增速放緩階段，大量租賃物業到期，租金和人工都在上漲，可市場客房平均收益和入住率都在下滑。“經濟型酒店的黃金時代已經過去，地理位置好的物業成本太高，甚至你有時候願意出價也未必拿得到好的物業。因此這令業者開始思考是否應該從現有的存量物業上動腦筋，來改建成客房價較高的新酒店。”趙煥焱表示。

　　如何突圍激烈的市場競爭？除了區域代理分銷的共享機制，來提高投資人的競爭力，雅斯特也在産品迭代升級方面入手布局。胡競選透露，雅斯特目前同時有三代産品在進行研發，包括按照已有的標準正在建設一代産品，研發定型未來兩三年的下一代産品，以及探索創新再下一代産品，每年研發費用在200萬元左右。

　　盈利破局

　　胡競選透露，雅斯特平均入住率基本在88%至90%之間，開業酒店位于三線城市偏多，單房造價在8萬至8.5萬元， RevPAR（平均客房收益）基本在230到250元之間。

　　而成本控制上，雅斯特會在不影響客人體驗的前提下，用適當的備選方案來降低造價。胡競選舉例稱，空調使用上，三線以下城市允許加盟商使用分離空調，但主要城市則要求使用中央空調，而後者的成本比前者高一倍以上，但使用效果差別不大。

　　“中端市場的趨勢是智慧酒店，可以解決酒店第一成本即勞動力成本，以及第二大成本即能耗成本。”趙煥焱認為，未來酒店會加入與技術進步相關聯的創新功能，例如智慧入住、選房、挑選服務項目、VR、AR技術等，以及與物聯網相關聯的節能降耗措施。

　　“很多人都在講智能，其實現在品牌裡加入科技，就是你願不願意花錢的問題，因為只要你想做，很容易就能做。但最大的問題是缺乏真正的具有個性標簽的文化元素與産品結合。”胡競選表示，目前中端市場最大的痛點在于很多酒店僅僅是簡單的硬件裝修檔次的升級，産品非常容易同質化。

　　另一個市場痛點，在他看來，是中端酒店能不能匹配上與産品相符合的管理服務者。“中端酒店産品升級，對管理水平能力的要求也更高，這樣的人才比較缺乏。中國在經濟型酒店沒有出現之前所成就的一批高星級酒店的專業管理人員，這些人員現在年齡都在50歲左右了。”

2017年11月13日，上海市地方稅務局在官網公告《關於繳納2017年度個人住房房產稅有關事項的提示》。根據2011年發佈的《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》和《上海市地方稅務局關於本市個人住房房產稅徵收管理有關事項的公告》等規定，即日起至12月31日，個人住房房產稅的納稅人可根據實際，選擇通過付費通網站、就近的有關銀行和稅務專窗三種管道之一繳納當年度應納稅款。

與去年相比，除了可通過付費通網站及付費通App進行網上納稅外，今年還可在付費通微信服務號“付費通帳單查繳” （微信號：ezhangdan） 繳納房產稅。在微信號中選擇公眾號功能表列“查繳帳單—房產稅”，輸入房地產權證號或不動產權證號，即可進行應稅查繳。

需要注意的是，納稅人到銀行和稅務專窗繳稅時，應攜帶產權人之一的居民身份證原件。有關銀行指的是上海銀行、上海農村商業銀行、中國郵政儲蓄銀行（自營）在上海辦理個人業務的營業網點。

當年度應繳納的個人住房房產稅稅款,是從納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納稅額。

具體情況為：（一）凡在2017年之前取得產權的應稅住房，2017年應繳納稅款為認定通知書中確定的年應納稅額。

（二）凡在2017年1月至11月期間取得產權的應稅住房，2017年應繳納稅款按以下公式計算：當年度應納稅款=年應納稅額12個月 當年度應納稅月份數。

納稅人在稅務專窗繳稅的，可當場取得完稅憑證。在付費通網站或銀行繳稅的，納稅人可通過“上海個人辦稅”APP、“上海稅務”微信公眾號查詢、保存、列印個人住房房產稅電子納稅清單。

未採取上述方式的，在繳款之日起3個工作日後，可通過撥打12366納稅服務熱線、登錄上海稅務網和利用“上海稅務”微信平臺三種方式之一提出需求，稅務機關將在10個工作日內按應稅住房地址向納稅人郵寄完稅憑證。

此外，《提示》還對“納稅人不在上海，如何繳納房產稅？”“繳稅時發現納稅資訊有誤怎麼辦？”“逾期繳納個人住房房產稅的管道及如何加收滯納金？”等進行了說明。

逾期繳納的，當年度稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。若經稅務機關催報催繳仍拒不繳納個人住房房產稅的，稅務機關除依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》處理外，還將根據個人信用征信管理相關辦法，將欠稅資訊納入上海市公共信用資訊服務平臺管理。欠稅住房權屬轉移前應繳清房產稅稅款，未繳清稅款的將被限制交易。

以下為《關於繳納2017年度個人住房房產稅有關事項的提示》全文：

根據2011年發佈的《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》和《上海市地方稅務局關於本市個人住房房產稅徵收管理有關事項的公告》等規定，個人住房房產稅的納稅人應于每年12月31日前，繳納當年度應納稅款。納稅人可根據實際，選擇通過付費通網站、有關銀行和稅務專窗三種管道之一繳納稅款。

有關問題解答

一、問：個人住房房產稅繳稅管道的服務時間是怎麼安排的？

答：（一）付費通網站

1.即日起，納稅人可直接登錄付費通網站（網址：www.shfft.com）按照網上流程繳稅。

2.付費通網站常年受理個人住房房產稅逾期稅款繳納業務，納稅人可在付費通網站繳納逾期稅款和滯納金。

（二）有關銀行

1.即日起至2017年12月31日，納稅人可到就近的上海銀行、上海農村商業銀行、中國郵政儲蓄銀行（自營）在本市辦理個人業務的營業網點，使用銀行卡或現金繳稅。

2.銀行網點的服務時間與日常辦理個人業務的時間相同，具體可諮詢有關銀行。

（三）稅務專窗

1.應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗，服務時間為週一至周日辦公時間。

2.應稅住房所在區稅務局辦稅服務廳個人住房房產稅專窗，服務時間為週一至週五辦公時間。

納稅人到稅務專窗繳稅的，用帶有銀聯標誌的銀行卡，通過POS機當場繳納稅款。

二、問：當年度應繳納的個人住房房產稅稅款如何確定？

答：稅款從納稅人取得應稅住房產權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納稅額。

（一）凡在2017年之前取得產權的應稅住房，2017年應繳納稅款為認定通知書中確定的年應納稅額。

（二）凡在2017年1月至11月期間取得產權的應稅住房，2017年應繳納稅款按以下公式計算：當年度應納稅款=年應納稅額 12個月 當年度應納稅月份數。

三、問：繳納個人住房房產稅需要攜帶什麼資料？

答：納稅人到銀行和稅務專窗繳稅時，應攜帶產權人之一的居民身份證原件。

四、問：沒有居民身份證能不能辦理繳納個人住房房產稅？

答：沒有居民身份證的納稅人有以下兩種繳納個人住房房產稅的管道：

（一）登錄付費通網站按照網上流程繳稅。

（二）到應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗辦理繳稅，並帶好產權人之一的有效身份證明（原件）以及應稅住房的房地產權證或不動產權證（原件或影本）。

（三）其他繳稅管道只受理持居民身份證的納稅人辦理繳稅。

五、問：納稅人（應稅住房產權人之一）無法提供居民身份證原件但需委託他人繳稅的，應如何辦理？

答：對受託人無法取得委託人居民身份證原件的，須攜帶以下資料到應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗辦理繳稅：

（一）委託書原件。

（二）委託人有效身份證明影本。

（三）應稅住房的房地產權證或不動產權證（原件或影本）。

（四）受託人身份證明原件和影本。

六、問：如何獲取個人住房房產稅納稅清單？

答：為踐行“綠色稅務”理念，創新“互聯網+稅務”模式，我局推出了個人住房房產稅納稅清單服務功能，稅款入庫後納稅人可通過該功能查詢、保存、列印個人住房房產稅電子納稅清單。具體獲取方式如下：

（一）登錄上海市個人網上辦稅服務廳，通過個人住房房產稅納稅清單模組獲取。

（二）通過四種移動端方式之一： “上海個人辦稅”APP； “上海稅務”微信公眾號（涉稅查詢/個人納稅資訊）； “支付寶”APP（城市服務/地稅服務/稅務大廳）； “市民雲”APP（城市發現/生活服務/個稅申報）的個人住房房產稅納稅清單模組獲取。

注：在付費通網站或銀行繳稅的，可在繳款之日起7個工作日後進行上述操作。

七、如何取得完稅憑證？

納稅人在付費通網站或銀行繳稅的，請妥善保存付費通網站收款頁面（可自行下載）或銀行收款憑證，需要取得稅務機關開具的完稅憑證，可在繳款之日起7個工作日後，至本市任一辦稅服務場所，憑產權人之一的居民身份證原件當場開具完稅憑證，沒有居民身份證的應攜帶產權人之一的有效身份證明（原件）以及應稅住房的房地產權證或不動產權證（原件或影本）。

八、問：納稅人不在上海，如何繳納房產稅？

答：納稅人不在上海，可登錄付費通網站按照網上流程繳稅，也可以委託他人繳納稅款。

九、問：繳稅時發現納稅資訊有誤怎麼辦？

答：納稅人在繳稅時發現系統顯示的納稅資訊有誤，可攜帶有關證明檔、資料，到應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗辦理更正手續。其他徵收點不受理資訊更正業務。

十、問：如何查詢個人住房房產稅的應稅和繳稅資訊？

答：納稅人需要瞭解自己的應稅和繳稅資訊，可以通過以下方式查詢：

（一）登錄上海稅務網個人住房房產稅應稅和繳稅資訊查詢模組，按照網上流程進行查詢。

（二）利用“上海稅務”微信平臺，按照相關流程進行查詢。

（三）利用“支付寶”APP，打開“城市服務/房產稅查詢”進行查詢。

（四）利用“市民雲”APP，打開“城市發現/生活服務/房產稅查詢”進行查詢。

（五）攜帶產權人之一的居民身份證原件，沒有居民身份證的應攜帶產權人之一的有效身份證明（原件）以及應稅住房的房地產權證或不動產權證（原件或影本），到應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗，向稅務機關工作人員進行查詢。

個人住房房產稅的繳稅資訊，可在繳款之日起7個工作日後通過上述方式查詢。

十一、問：個人住房房產稅認定後，納稅事項發生變化如何辦理變更認定？

答：納稅人居民家庭住房情況發生變化（如發生家庭原有住房減少、家庭人員增減等情況），涉及應稅住房房產稅納稅事項調整的，可攜帶有關證明檔、資料，到應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗申請辦理變更認定手續，從重新認定之次月起調整納稅。其他徵收點不受理變更認定業務。

十二、問：逾期繳納個人住房房產稅的管道及如何加收滯納金？

答：凡是逾期納稅的，可登錄付費通網站按照網上流程繳稅，或到應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗繳納。逾期繳納的，當年度稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

十三、問：經稅務機關催報催繳仍拒不繳納個人住房房產稅的，稅務機關將會如何處理？


答：對經催報催繳仍拒不繳納個人住房房產稅的，稅務機關除依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》處理外，還將根據個人信用征信管理相關辦法，將欠稅資訊納入上海市公共信用資訊服務平臺管理。欠稅住房權屬轉移前應繳清房產稅稅款，未繳清稅款的將被限制交易。

納稅人有其他繳納個人住房房產稅問題，可通過撥打021-12366納稅服務熱線、登錄上海稅務網或利用“上海稅務”微博、微信平臺進行諮詢，也可到應稅住房所在區的房地產交易中心稅務視窗諮詢。

上海市地方稅務局

2017年11月

　產品密集發行 標準化公募REITs將破冰

　　租賃住房資產證券化提速

　　在國家鼓勵住房租賃市場發展的大背景下，住房租賃行業金融創新步伐加快。日前，國內首單長租公寓類REITs（房地產投資信託基金）項目“新派公寓權益型房托資產支持專項計畫”，以及國內首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源-保利地產(10.460, 0.14, 1.36%)租賃住房一號資產支持專項計畫”均獲批發行。《經濟參考報》記者瞭解到，目前還有多家租賃住房企業擬發行類REITs專案，相關產品有望在近期獲批。

　　據業內人士估算，潛在的市場化租賃公寓市場規模或達數萬億元，而資產證券化和REITs正成為住房租賃行業金融創新的重要手段，助其開拓融資管道以及降低融資成本。伴隨著國內監管層相關政策的出臺和明確，標準化的公募REITs有望破冰。

　　REITs屬於資產證券化的一種方式，其本質是把一些收取租金或者利息的地產打包證券化在市場上融資的手段。在很多發達國家，REITs被應用得相當廣泛。在美國，商業物業融資結構中REITs方式大約占比為33%。而目前在中國，商業物業幾乎還是靠銀行貸款來融資。實際上，我國早在2006年就啟動了REITs產品研發工作，一些私募REITs、類REITs產品也在前幾年推出，但是受到多重因素影響，成熟的REITs體系尚未形成，真正的標準化公募REITs產品至今沒有推出。

　　值得注意的是，今年以來，房企通過資產證券化的方式進行融資的步伐在加快。

　　據中國資產證券化分析網的統計，今年1至10月，類REITs累計發行已達12單。新派公寓以及保利地產等租賃住房REITs產品的獲批發行，預示著租賃住房REITs將成為標準化公募REITs推進的重要突破口，助推國內住房租賃行業的長期發展。

　　十九大報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　中國銀行(3.880, -0.01, -0.26%)業協會首席經濟學家巴曙松表示，在政策強調租賃市場發展及自持住宅物業頻出的背景下，租賃REITs對房地產商而言，可有效盤活房地產存量資產，提高資金利用效率；對中小投資人而言，租賃REITs為其提供了分享房地產行業增長收益的管道；對政府而言，可以有效緩解租房市場供需不平衡，租賃市場不完善等難題。同時，租賃REITs更多是不動產的運營模式，而非融資手段，強調對不動產的長期持有運營，通過運營管理，實現物業增值以獲得溢價，符合國家當前“只住不炒”的政策導向。

　　新派公寓創始人、CEO王戈宏在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，四年前在其創立新派公寓之初，就聯合賽富基金發起了賽富不動產基金用私募REITs的方式收購了這棟舊住宅資產。此次在深交所發行類REITs後，既實現了原有收購基金的退出，又為新投資人創建了資產增值收益的流動性通道，同時新派公寓繼續作為資產管理方，除了正常的管理費收益外，也將分享今後資產增值的分紅。他還表示，此次發行不依賴任何協力廠商增信和擔保，僅憑物業資產增值以及新派公寓的運營效率就獲得AAA評級，大大降低了產品優先順序的發行成本。

　中國證券投資基金業協會資產證券化委員會專家顧問、高和資本聯合創始人周以升對記者表示，包括租賃公寓在內的商業地產是中國經濟轉型的縮影，潛在的市場化租賃公寓市場可達數萬億元，與此同時，政府支持的公租房和廉租房市場也有數萬億元存量規模。他表示，通過REITs的方式，租賃住房企業能盤活存量資產，達到資產真實出表、降低負債率、優化資產負債表等多重目標，大大提升企業參與租賃市場的積極性，推動中央“房住不炒”的方針的落地。“以目前權益型類REITs的實踐來看，標準化公募REITs的推出從商業邏輯和實操上沒有實質障礙。”他說。

　　不過，也有業內人士指出，國內租賃REITs發展滯後的原因在於中國租賃市場的租金回報率較低，相較其他金融產品，REITs產品按照散賣的估值邏輯定價可能對投資人的吸引力有限。對此，周以升表示，對於不少自持物業的長租公寓而言，REITs是為數不多的可供選擇的退出管道之一，為了達到投資人對投資回報的市場化要求，會倒逼租賃企業和物業持有人進一步改善經營管理水準，最終市場會形成供需平衡以及合理的估值水準。因此可以說，公募REITs等證券化產品也是平抑房價、推動房地產長效機制建立的關鍵一環。

上海易居房地產研究院11月14日發佈了《2017年10月全國房地產市場報告》。報告指出，1-10月份，全國商品房銷售面積13億平方米，同比增長8.2%，增幅回落2.1個百分點。今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米，與去年的32948萬平方米相比，下降3.7%。

易居研究院研究員王夢雯表示，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足。分地區來看，東部地區和西部地區商品房成交面積同比增幅出現同比下跌態勢，分別下降9.0%和2.0%。而東北和中部地區商品房成交面積則分別上升6.4%和1.8%，體現了“因城施策”調控的有效性。

報告顯示，全國土地購置面積增幅創近五年新高，地價增幅再創歷史新高。土地購置面積增幅在2016年9月份出現降幅收窄後，此後幾個月降幅延續收窄走勢，到今年年初重新回到正增長，此後全年累計增幅在5%-13%內震盪上行，10月同比漲幅達到2012年3月以來的近五年來最高位。隨著去庫存效果進一步鞏固，開發商補庫存意願強烈，預計全年土地購置面積同比增幅保持正增長。

報告也顯示，房企到位資金增速回落，自籌資金占比有所上升。1-10月份，房地產開發企業到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。從企業到位資金與房地產開發投資同比情況看，根據2013年及其前後年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增幅大於開發投資增幅時，預示著房地產市場步入較快發展通道。而當前，房地產開發投資同比增幅在9月份與企業到位資金同比增幅出現重合後，10月份進一步上升至企業到位資金同比增幅上方0.4個百分點。

王夢雯認為，這說明資金趨緊環境中，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發商資金面出現變盤。預計未來這一趨勢會延續下去，4季度兩條曲線將形成剪刀差，部分企業促銷回籠資金壓力加大。

為進一步加強對中國企業海外投資的管理，本月初國家發改委公佈了《企業境外投資管理辦法》（徵求意見稿）。本次《徵求意見稿》主要是在《境外投資項目核准和備案管理辦法》（國家發展和改革委員會令第9號）基礎上修改而來，從公佈的內容上看，發改委擬在“放管服”三個方面推出八項改革，包括取消專案資訊報告；簡化核准、備案申請手續；放寬核准、備案時間底線等，以支持企業創新境外投資。

值得注意的是，徵求意見稿規定了中資企業開展“敏感類”專案（包括涉及敏感國家和地區的專案和涉及敏感行業的項目）境外投資時，必須通過發改委的審批，無論投資由境內企業直接或通過其控制的境外企業進行。

同時，徵求意見稿對“非敏感類”專案所適用的監管方式亦避免了一刀切，而是根據不同的投資方式和金額在監管力度上有所區分。值得注意的是，對於中方投資額在3億美元以下且通過境外企業進行的非敏感類投資，新規並未提及任何形式的前置審批流程。此外，徵求意見還提及建立全國境外投資線上管理和服務平臺，簡化審批流程等便利化舉措。

據悉，本次徵求意見稿未明確將房地產列入敏感行業。但是，鑒於四部委今年8月份發佈的《關於進一步引導和規範境外投資方向的指導意見》將房地產列為限制類行業，業內普遍認為，房地產事實上已被標示為敏感行業。

對此，世邦魏理仕在研究報告中認為，新規和敏感行業目錄正式發佈時房地產行業的歸類會否出現變數，這將取決於中國金融與外匯狀況的發展趨勢。短期內，監管當局對海外房地產投資態度鬆動的概率不大。“新規明確了不同國家、地區及行業的境外投資政策方向，將在為中資企業的海外投資提供更清晰、透明和高效的監管環境，以及幫助企業制定海外投資策略等方面發揮積極的作用”。

萊坊董事及上海研究及諮詢部主管楊悅晨則表示：“于2014年起施行的《境外投資專案核准和備案管理辦法》中所提到的敏感行業及與房地產相關的大規模土地開發在此次意見稿裡並未提及，目前國內企業境外投資更多的以購買現有物業為主。此次意見稿也未附有敏感行業的具體目錄，此前頗具話題性的房地產行業是否會進入這個目錄有待確認，不過我們認為近幾年不少房企‘出海’投資房地產項目已經為境內企業積累了不少海外房地產投資的經驗，特別是例如倫敦、紐約等門戶城市都有國內企業的身影，海外房地產投資已經是一項十分成熟的投資行為。此次徵求意見稿更多地著眼於這些年境內企業在海外投資過程中所遇到問題的總結，旨在幫助企業在未來海外投資事務中表現更為成熟及規範，投資態度進一步趨於理性。”

萊坊高級董事及中國國際資本部市場主管王璐也認為：“此次徵求意見稿旨在簡化境內企業海外投資的操作流程，在政策層面規範和助力境內企業的境外投資。從房地產行業的角度來看，簡政放權無論對於投資者還是房地產開發企業都是積極的一面，降低投資過程中不確定性發生的可能性。”

行政長官林鄭月娥10月發表《施政報告》後，樓市火速升溫，新盤接連錄得銷售佳績，發展商開價更為心雄，新世界發展（00017）旗下元朗唐人新村柏巒第二期柏逸，昨日突擊公布首張52伙價單，折實平均呎價12237元，較毗鄰同系洋房項目柏巒第一期已售出單位平均呎價11610元高約5.4%，今次可算是「分層單位貴過洋房」。柏逸一房單位折實呎價最貴15002元，並屬首批單位中呎價最高，勢挑戰唐人新村一帶一房戶的呎價新高，項目料最快下周初發售。

首批52伙 一房404萬入場

新世界昨公布柏逸首張價單，共52伙，即樓高4層（地下至3樓）的第2座全數單位，實用面積283方呎至684方呎，1至3房間隔，折實售價404.95萬至893.02萬元，折實呎價11095至15002元，折實平均呎價12237元。近年元朗南住宅樓價上揚，柏逸首批平均呎價與鄰近輕鐵洪水橋站、樓齡6年的尚城新近二手平均呎價8515元比較，高出約43.7%。

位於元朗唐人新村路116號的柏巒第一期已落成入伙，共有51座洋房，實用面積2834方呎至5426方呎，全為5套房間隔，新世界今年2月首度推出洋房標售，3月錄得首宗成交，至今累沽8座，實用面積2834方呎至3844方呎，售價3429萬至4800萬元，呎價10089元至13234元，8座折實平均呎價11610元，意味柏逸分層賣價貴過毗鄰的洋房。

柏逸首批單位共有6伙一房戶，實用面積283方呎至362方呎，焦點將是2座頂層3樓C6室，實用面積304方呎，折實售價約456.07萬元，折實呎價15002元，屬首批單位中呎價最高的一伙，挑戰元朗唐人新村一帶同類單位呎價新高。

14個月樓花 料最快下周賣

售價最平為2座1樓C6室，實用面積304方呎，1房間隔，折實約404.95萬元，呎價13321元。售價最貴單位為2座3樓A1室，實用面積684方呎3房戶，折實售價893.02萬元，呎價13056元。

雖然新世界尚未公布柏逸的銷售安排，據悉，該樓盤最快下周初發售。

位於元朗唐人新村路108號的柏逸，包括兩座分層住宅及11座洋房，單位總數123伙，實用面積272方呎至2010方呎，1房至4房間隔，項目預計入伙日期為2019年1月31日。

中原地產高級區域營業董事陳忠浩說，柏逸鄰近屋苑主要是中大型單位，少有同類間隔供應，今次柏逸定價算克制，相信可吸引區內用家入市。他指出，同區唐人新村路對上開售的新盤為新世界去年2月起招標發售的柏巒，惟柏巒屬洋房，若類近分層間隔新盤供應則追溯至2015年10月，同為新世界發展的柏𣾷，而柏𣾷暫未錄二手成交。

中原地產分區營業經理車子毅補充，元朗歷來呎價最貴一房單位二手成交為YOHO Midtown5座高層A室，上月以580萬元沽出，實用面積362方呎，呎價約1.6萬元。他續稱，雖然柏逸突擊開價，但未對同區二手業主帶來太大影響，原因是柏逸一帶類似放盤向來不多，業主也需時消化柏逸開價消息。

購買力回流二手 單日四破頂

住宅樓價趨升，各區都錄得新高價成交。市場昨天單日至少連錄4宗破頂或高價個案，其中東涌新晉屋苑昇薈一個一房戶以680萬元售出，造價冠絕區內一房戶。將軍澳廣場亦再添千萬元樓王，單位10年間升值逾兩倍。

一向是東涌最貴一房「紀錄保持者」的昇薈，昨天錄得屋苑本月首宗一房連儲物室成交，造價即破紀錄。美聯物業助理區域經理方吉和說，5座中層F室實用面積591方呎單位，享內園景，原業主「斷斷續續」放盤多時，昨日終把單位以680萬元易手，造價創區內一房戶歷來新高，呎價約1.15萬元。原業主2013年以逾490.24萬元入市，持貨逾4年賬面賺逾189.76萬元（約38.7%）。

同區對上的一房造價高位由同座低層F室於上月造出，成交價650萬元，相隔約一個月，有關紀錄被推高30萬元（約4.6%）。

將廣再誕千萬樓王 呎價1.56萬

將軍澳廣場同日誕生入伙逾14年來第6宗千萬元成交，香港置業助理分區董事劉浩勤稱，1座高層G室實用面積739方呎單位，3房連儲物室間隔，原業主2007年斥資375萬元購入，持上址逾10年，昨日終把單位以1150萬元易手，造價雖比開價低18萬元，但仍打破5個月前樓上單位造出的1130萬元紀錄，成為屋苑樓價最貴新樓王，呎價約1.56萬元；上址樓價逾10年間大幅升值775萬元（約2.1倍）。

另外，作為樓市風向標的鰂魚涌太古城，交投持續回勇，屋苑昨日錄得本月第9宗成交，超越上月同期的7宗。最新一宗成交為天星閣低層H室，實用面積580方呎，美聯物業首席高級營業經理吳肇基形容，該單位屬屋苑兩房則王，「主人房特別大，大到可改兩房，即由原則兩房變成三房，廚房可以間多個工人房」。該單位昨日獲買家以1168萬元承接，造價改寫太古城同類分層則王紀錄，呎價約2.01萬元。原業主2013年聯名斥資773萬元買入，4年後將單位沽出，賬面獲利395萬元（約51.1%）。

另一方面，資助房屋升勢更癲，家天下物業代理分行經理黎振傑稱，大角咀居屋海富苑海寧閣高層8室，實用面積426方呎，由原則一房改兩房，本周一晚以未補地價455萬元成交，比對上同面積高層7室半年賣貴65萬元（約16.7%）；呎價約1.07萬元，創下屋苑未補地價單位呎價新高紀錄。原業主2000年以未補地價103.34萬元買入，單位大幅升值351.66萬元（約3.4倍）。

據了解，是次高價入市的買家是同區客，為從事衞生醫療相關性質的公務員。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，市場近來缺乏新盤開售，部分購買力回流二手市場，刺激二手高價成交湧現；加上《施政報告》出爐後，「好多業主非破頂價不賣」，導致準買家追價情況加劇，均帶動破頂成交增多。他說，未來須視乎新盤開價，「如果發展商普遍高價或者貼市價」，都有助帶動二手市場氣氛，預料破頂情況持續。

樓價持續向上，加上受按揭收緊影響，令細面積單位價格被搶高。美聯物業統計，近3年實用面積400方呎或以下細單位的呎價升幅最明顯，出現「單位面積愈細，呎價升幅愈大」的情況。

面積愈小 升幅愈大

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，選取全港50個大型屋苑作統計，其中實用面積400方呎或以下單位，今年10月平均呎價約1.38萬元，與3年前同期（當時按揭成數上限仍未全面收緊至六成）同類單位平均呎價1.09萬元相比，3年間升約26.8%，幅度高於401至800方呎單位的22.2%，以及逾800方呎單位的約20.7%。

九倉（00004）分拆九倉置業的建議獲得董事會批准，今日為以連權方式買賣九倉的最後日期（即擁有獲分派九置資格），預期九置將於本月23日上市。

本月23日上市

高盛指出，九倉分拆九置後，隨着更多內地投資物業陸續落成，新九倉未來兩年核心盈利的年複合增長率料約10%，由2017年的59億元增至71億元。九置方面，高盛稱，由於本港零售環境持續改善，加上海港城海運大廈擴建大樓落成，租金可望向上調整，預期2017至2019年盈利介乎90億至100億元。

大和資本認為，市場需要一段時間去分析新九倉的定位，雖然九倉管理層強調，分拆九置後，新九倉仍會是一間以香港為基地，並採取均衡業務策略的公司，但內地物業佔九倉資產60%資產，因此關注新九倉未來如何提高本港資產或降低內地資產比重。該行預計，九置及新九倉未來派息比率分別為65%及25%至30%。

根據早前協議，九倉將透過分派特別股息的方式，每持有1股九倉股份的合資格股東，將獲配發1股九置股份。

　　近年積極吸納土儲的宏安地產，最近加快推售主打細戶的沙田薈蕎，宏安地產行政總裁黃耀雄表示，將採「分階段推售」的銷售策略，並以貼市價推出，先推105伙測試市場承接力；因應區內多年未有主打細戶的新盤推出，故今次主打1房單位，力吸上車或投資者客源。

　　黃耀雄接受本報訪問表示，沙田薈蕎將採「分階段推售」，先推出105伙測試市場承接力，及後推出餘下單位應市，至於銷售速度，則要考慮市場反應及市況等多方面因素。

　　項目主打細單位，開放式單位及1房戶佔項目單位總數逾八成。黃耀雄表示，因應大圍多年沒有新樓盤，即使有亦僅為主打大面積單位，因此今次主打的1房單位尤其適合上車客。他解釋，屋苑前往港鐵大圍站，適合學生租住，料獲投資者追捧。

　　他指，今次設計薈蕎，定位為集團「The Met.」系列的豪宅版，當中包括中、小型及特色單位，目標客群為年輕一族，並以最貼市的售價推出，主打上車客源。

　　黃耀雄稱，本港發展商設計新盤，普遍採「因地制宜」策略，如宏安地產所推出的項目，亦會因應地區不同、客群不同而作出相應設計，亦是因應市場需要，細單位銀碼較低，易上車，同時近幾年買家對細單位的剛性需求，尤其是分支家庭、上班一族及投資客。

　　除了沙田薈蕎，黃氏指，集團下個推售的項目為白石住宅項目，由於該盤鄰近烏溪沙海灘，亦可享吐露港海景，一帶環境優美，計畫將其發展成豪宅項目。黃氏補充，該盤位於沙田市地段第601號，可建樓面約38萬方呎，預計可提供500個單位，當中包括430伙標準戶，面積約320方呎至1600方呎；13座洋房，面積約2400至4000方呎，另備57伙特色單位及複式戶。

　　他表示，該地皮於今年投得，其後出售當中六成業權，現時尚持有四成權益。

　　他表示，出售業權是為了令合作雙方皆可以分擔到項目的發展成本，從而亦分擔風險及融資，而合作方是具經驗的內地發展商，預期將提升該項目的協同效應。至於回收到的資金，他預計會用作其他物業或地皮投資，以增加集團儲備及流動資金。

　　宏安地產執行董事鄧灝康表示，宏安地產會因應情況用不同方式增加土地儲備，亦會繼續積極參與土地招標，首要考慮是地理位置交通便利、及周邊地區配套設施周全的地區，以確保日後發展的物業能夠符合公司的品牌定位。

　　展望將來，計畫進一步推廣集團品牌，繼續提升住宅物業的吸引力及通過於細分市場作出策略性定位，從競爭對手中脫穎而出，此外，亦正在為商業發展項目構建新品牌「Ladder」的主題。