相當101大樓1.53倍 空置率僅1成

台中市商辦強強滾！商仲統計2016~2018年間台中七期商辦供給量達近10萬坪，相當於台北101大樓約6.5萬坪辦公室空的1.53倍。除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪使空置率逾3成外，其餘商辦空置率約1成上下，專家分析，台中市為許多台商發跡地，邁向國際後回到台中尋找新穎公空間。

據高力國際統計，近3年台中七期商辦的新增供給量，2016年為「CBD時代廣場」2.8萬坪；2017年有「親家市政廣場」、「中國信託營運總部」、「富邦文心」共3.26萬坪；2018年則有「聯聚中庸」、「NTC國家商貿」共3萬9325坪，合計新增約9.99萬坪。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，台中擁有精密機械、光學等完整產業鏈，是多數台商的發跡地，邁向國際化後，過往廠辦合一的辦公室已不符需求，會在發跡地附近尋找門面、新穎辦公空間。

七期租金報酬率3.5%
第一太平戴維斯台中分公司副總經理盧映婕指出，七期的租金行情因新舊、樓層不同，每坪大約800~1200元，由於樓高多在35樓以上，「同棟樓，租金價差大」。租金報酬率約3.5%，故有不少台北、香港、日本甚至美國的華人買來收租。
盧映婕表示，進駐七期的企業，有中彰投的建商、製造、皮革等傳產，需要面積在1000~2000坪、1~2層樓，全國性企業則以金融、壽險業較多，如富邦人壽去年買下6千多坪後，今年又落成4千多坪，成為七期單一企業持有坪數最大者。
據591新建案資料顯示，目前台中銷售中商辦大樓案，如總太地產近期甫完工的「高鐵商貿中心」、大買家旗下的「台中軟體園區藝術文創商鋪」及興富發的「NTC國家商貿中心」等案，數字科技（591房屋）副理游儲宇表示，上述個案坪數最小30餘坪、最大到800坪，價位則依區段位置、建商品牌有差異。

游儲宇分析，如總太高鐵案單價在28~30萬元，台中軟體園區案每坪25~40萬元，興富發位於七期的NTC案，據傳單價上看4字頭，可說是台中市最貴商辦案。總太地產董事長翁毓羚指出，受中國肥咖條款及國際追稅影響，今年確實出現不少台商購置商辦需求。

1坪少66萬 開價打7折成交

同位於台北市中正區官巷臨沂街的2豪宅，身價卻大不同！繼「頂禾園」首次揭露總價3億元、單價189.6萬元交易後，最新實價揭露「皇翔御郡」2樓戶則跌破億元，成交總價7988萬元，拆算車位後單價120.9萬元，與3年前成交最高單價相差逾66萬元，還以12萬元之差躲過北市豪宅定義8000萬元門檻，未來免課豪宅稅。

由皇翔建設興建的「皇翔御郡」，舊案名為「天玥」，今年9月成交的2樓戶，總價7988萬元，拆算車位後單價120.9萬元，但相比實價登錄以來該社區最高交易、2014年10月1樓戶187.5萬元的單價，每坪狂跌66.6萬元。

「皇翔御郡」當初開價在每坪170至200萬元，近日揭露價格與實價最高單價逾187萬元根本今非昔比。大家房屋企研室主任郎美囡分析，該案近捷運東門站及東門市場，離大安森林公園不遠，且臨沂街一帶過去多為官舍，但本次交易跟當時開價相比，足足減少近3成。

豪宅議價空間大
「除市場盤整有議價空間外，本次交易總價7988萬元，跟台北市政府所定義的豪宅門檻8000萬元僅差12萬元，頗令人玩味。」郎美囡指出，從近期多筆高級住宅的交易可看出，高單、高總的物件議價空間有拉高趨勢，加上台北市課徵豪宅稅，會拉高豪宅的持有成本，讓許多買家盡量壓低在8000萬元以內。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，繼今年7月「皇翔紫鼎」跌破6000萬元，「皇翔御郡」近日揭露總價與豪宅稅門檻更僅一步之遙，買方持有後將以一般住宅計算，推算房屋稅減少近3成，實際繳納金額僅3、4萬元，較其他須繳動輒數十萬元稅金的豪宅划算。


皇翔御郡降價賣 閃過豪宅稅
經濟日報

據實價登錄最新資料，皇翔建設位於台北市臨沂街的豪宅案「皇翔御郡」，拆算車位後、最新二樓每坪成交價為120.9萬元，單價較當初開價打六折。

值得注意的是，該案總價7,988萬元僅差12萬元到達豪宅稅門檻，加上車位價格偏高，顯示買方購屋時可能有稅務考量規劃。台北市不動產入口網實價登錄近期揭露台北市豪宅案「皇翔御郡」最新交易，該交易案位於二樓、在今年9月賣出，拆算車位後，每坪成交價為120.9萬元，較三年前一樓最高價每坪187.5萬元打了65折，一坪價差高達66.6萬元。

值得注意的是，該交易案總價與豪宅稅門檻僅有一步之差，引起市場好奇；大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，二樓交易案的總價為7,988萬元，較台北市豪宅稅門檻8,000萬元僅12萬元之差，加上此案坡道機械車位單價達420萬元，高於市場行情約四成，可能是買方有節稅方面稅務考量規劃。郎美囡指出，從近期多筆高級住宅的交易可看出，隨著房市向下修正，高單價、高總價的物件議價空間有拉高的趨勢外，加上現階段豪宅市場是還在政府管控範圍內，豪宅稅管制仍未解套，高端客戶持有成本將差到1.2倍之多，讓許多買家在購屋總價上希望盡量壓低在總價8,000萬元以內，希望減輕持有成本的壓力和差異。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，新案位於著名官巷，周邊機能完善，鄰近永康商圈。

2014年預售時案名為「天玥」，當時周邊每坪成交行情約150萬元左右，以該案當時一樓最高成交價187.5萬元來看，銷售價格相當漂亮；不過隨著房市向下修正，該案成屋之後案名也改為「皇翔御郡」，目前臨沂街周邊新屋行情多在每坪百萬元上下，該案每坪成交價120.9萬元，仍符合市場行情。

全台社會住宅陸續完工並準備公開招租。目前除新北市永和區秀朗派出所青年社會住宅，及三峽區北大青年社會住宅的青銀共居體驗戶正在招租外，年底還有台北市松山區健康公共住宅、文山區興隆公共住宅2區，及新北市新莊區新豐青年社會住宅、台中市豐原區安康段1期等4處社區即將完工。

台中首例5折出租
蔡政府8年20萬社會住宅目標持續進行，盤點目前社會住宅進度，年底計有4處公共與社會住宅將完工。台北市都發局表示，健康公宅、興隆公宅2區及萬華區青年公宅都已取得智慧標章，包括水、電及瓦斯表，停車管理等皆呈智慧化等，前2案預計今年12月可完工，陸續於年底及明年3月招租，將釋出逾1000戶住宅。

新北市秀朗派出所及北大青年社會住宅開放3戶體驗青銀共居，新北市城鄉局透露，其他青年社宅、含年底將完工、明年4月招租新莊新豐社宅尚無類似規劃。

正招租中的台中市豐原區安康段1期則配合共好計劃，設有「社會服務站」，未來將規劃弱勢兒少課後輔導班、社區共餐等，台中市住宅發展工程處表示，原規劃租金是市價的7折，因是台中第1個社會住宅，首次招租第1年特地以市價5折出租，月租金3800元起，第2年為市價6折，第3年才調回7折。

高雄市鳳山區五甲國宅公共也有出租住宅55戶，為台電閒置宿舍，高雄市都發局表示，目前還在持續搜尋、整理修繕閒置空間以供利用。

2014年第三季以來，台灣房價下跌，至今一去不回頭。在房價下跌的進行式中，買房族甚感糾結，究竟要買什麼樣的房子呢？臨國日本的經驗或可借鏡。隨台灣物業管理學會參訪團前往日本訪問的景文物業管理機構董事長郭紀子表示：「1995年日本關西發生阪神大地震，造成了日本民眾買房標準發生重大轉折。」這個轉折，日本民眾開始對於買房「3高」(高機能、高附加值、高安全性)意識大幅提升，成為房屋市場主流產品，值得台灣的房地產業者參考。

1995年1月17日日本關西發生阪神大地震，地震規模7.3的災害，官方統計有6,434人死亡，43,792人受傷，房屋受創而必須住到組合屋的有約32萬人。此次地震是日本自1923年關東大地震以來規模最大的都市直下型地震，是日本史上第一個對公寓大廈造成重大損害的天災，造成房屋不同程度損壞近40萬棟，因而受到很多關切。

郭紀子表示，災難之前，管理費、修繕金比較低的集合住宅比較好賣；災難之後，民眾意識轉變，因更加注重安全而更加注重集合住宅的物業管理品質，管理費、修繕金比較高、管理維護比較好的集合住宅受到購屋者的青睞。郭紀子說，「這是日本人用5萬人死傷換來的經驗，值得台灣民眾借鏡。」

日本政府對建築物的防震要求嚴格，根據《日本建築物抗震改進促進法》的要求，在日本，如果一個不達標建築無法透過修繕而達標的話，就只有拆除一條路，絕無回旋的餘地。依據《區分所有權法》規定，公寓大廈大規模修繕工程經過「管理組合會」(相當於台灣的「區分所有權人會議」)半數同意就可以達成決議，決議執行過程中，若有個別住戶不繳納修繕費用，公寓大樓理事會(相當於台灣的管理委員會)可以透過法律手段強制購買該戶區分所有權。郭紀子憂心地表示，「相較之下，台灣公寓大廈管理的相關法令太過寬鬆或執行不落實，導致大量安全堪虞的集合住宅得不到整治，應該導入日本的法令規範。」

郭紀子並引述日本穴吹培訓學校館長藤原剛志指出，1991年前後，日本土地價格開始下跌，泡沫經濟正式破裂，日本民眾大量帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。房價暴跌標誌著房地產業的寒冬，但是，1994年至2002年卻是日本出現的第六波購屋潮時期。高機能(系統廚具、自動斷熱性能等)、高附加值(服務中心、公共設施等)、高安全性(防盜、耐震等)公寓大樓熱銷，成為房屋市場主流產品，一直延續至今，比起以前重視外觀的豪華氣派，大相徑庭，值得台灣的房地產業者參考。

桃園市長鄭文燦2017年11月15日主持市政會議時表示，市府推動在各區進行大型公園開闢計畫，並利用廢置營區、河川地等土地，發展為公園綠地，請各單位持續盤點並規劃公園綠地，增加市民活動空間。

鄭文燦說，市府積極闢建許多大型公園場地，並活化廢置營區、河川地等土地發展為公園綠地，包含：規劃徵收開發「蘆竹區五酒桶山生態公園」；舊南崁溪的河川地進行造林計畫，規劃為「海湖運動森林公園」；平鎮備用營區規劃「雙連坡碉堡公園」，由平鎮區公所施作相關工程，庫房營區則預計發展為運動園區；「大溪山豬湖生態親水園區」占地約18公頃，目前由水務局進行相關工程，未來會發展為良好的露營基地；觀旅局規劃設置溪洲轉運站，將與南苑公園互相輝映，發展為溪洲公園。

都發局與客家局合作規劃「崙坪文化地景園區」，是「2017桃園地景藝術節」的活動場地，也是很好的環境教育場所；新屋農博基地約30公頃；龜山苗圃地區將發展為「楓樹坑森林公園」，面積約13公頃，由農業局規劃；八德保一總隊將交由市府發展為「大湳森林公園」，透過公園開闢以及活化計畫，增加市民的活動空間。

房市買賣有賺有賠，就有網友買預售屋慘賠，相當鬱卒。不過根據稅法，買賣預售屋虧損時，可以申報｢財產交易損失｣來節省稅，不無小補。

該如何安慰賣屋賠售的朋友呢？有網友在PTT上指出，朋友明天就要交屋，卻愁容滿面，原來是朋友3年前在房價高點時，在汐止花費1900萬買下大約20坪的預售屋，脫手後該屋卻讓他賠了200萬。

常見民眾因資金週轉問題，不得已將房屋出售，國稅局提醒，民眾賠售預收屋是可以申報｢財產交易損失｣，而每年度的扣除額以不超過當年度申報的財產交易所得為限。此外，國稅局也提醒，不論賺或賠都應該依法申報，若有短漏報的情況，經查獲需要補稅外，還會面臨罰責。

以該網友的賠售狀況為例，花費1900萬購買的預售案損失達200萬，在申報年度綜合所得稅時，就可扣除該財產交易損失的200萬元。而要是當年度無財產交易所得可扣除，或扣除不足者，可以在後3年度的財產交易所得中扣除。

據實價登錄資料，北市信義區扣除新屋，近兩年房價下跌約4.5%，反觀新北新板特區上漲3.1%，業者指出，原因是雙北交易均價容易受到豪宅成交影響，蛋黃區又尤其明顯，滯銷及出清殺價的豪宅物件拉低了北市均價。

蛋黃區過去易漲難跌，但受到買氣寒冬影響，近年房價也出現微幅修正，據自由時報報導，排除3年內新成屋觀察雙北蛋黃區房價，北市信義區貴為蛋黃中的蛋黃，也小跌4.5%，而新北新板特區則上漲了3.1%。

有業者向蘋果日報分析，雙北房市均價容易受到豪宅成交影響，其中北市近2年成交單價破百萬以上的交易只剩7件，最高單價為「慕夏四季」132.4萬元，同時區域豪宅屢創低價，使得均價下跌，而新板特區在沒有新成屋拉抬下房價仍回漲，主因推測為「東方富域」的3戶交易撐盤。

針對北市總價6千萬以上的物件，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，買方出價已要從開價的8折開始喊，過去高總價、高單價產品物以稀為貴，但自房市反轉後，殺價幅度卻成為各個總價帶之冠。

另據德天國際地產顧研部統計，北市豪宅跌幅最大的「東西匯」，平均每年跌價9.2％，東西匯在104年的成交價格，有半數單價突破百萬，但到105年滑落9字頭，今年10月國產署標售，高樓層扣除車位，單價只剩8字頭的社區行情。

新竹竹北自強北路上的豪宅「富豪至尊」，今（15）日進行第4度標售，整棟標售案底價降至6億元，較今年第一次標售的9.59億元已降了3.59億元，但最終仍無人投標，以流標收場。

據公告資料顯示，「富豪至尊」今（15）日第4度標售，基地面積622坪，連同103個停車位，底價開6億元，相較於今年第一次標售的9.59億元，至今已降了3.59億元，但再次以流標收場。

豪宅「富豪至尊」為地上19樓、地下3樓的住商混合大樓，規劃為82、162坪，僅30戶，只是雖該案位於喜來登商圈，生活機能佳，但因2012年推出時，單價開到41至53萬元，高於行情過多，導致乏人問津，據《好房網雜誌》報導，2013年竹北特區單價行情平均落在18.3萬元。

永慶不動產竹北勝利加盟店長林振豪指出，以目前周遭的行情來看，屋齡5年左右的大樓，每坪價格在25至27萬元左右，區域購屋族也偏好40坪或60至70坪的物件，「富豪至尊」的規劃不符合當地人需求。

而據東森新聞雲報導，寬頻房訊則分析，不斷流標的主因在於近期竹北房市並不好，對於較有可能接手的在地建商來說，會先評估自身的餘屋量再考量是否承接，加上該案產品為大坪數規劃，市場接受度較低，有意接手的建商甚至可能須多花一筆成本修改格局。

不僅各政府積極推動包租代管計畫，北市都發局也選出4家業者一起共同推辦，就是要讓房東與租屋族都受惠。不過就有屋主表示條件一點都不吸引人，不會想要加入。

台北市閒置1年以上的住宅，約多達3.5萬戶，空屋率達4.29%，有些房東有空屋卻不願出租，常見原因包含：害怕麻煩、屋主本身忙碌或不在國內等原因。 加入包租代管計畫，房東需以低於市價8、9折價格出租，不過皆享有3年的租金收入保證，房東若修繕房屋也可申請1~5萬元的補助等等優惠。

台北市政府都市發展局還徵選出崔媽媽基金會等4家業者來協助辦理，提供專業業者加入計畫，讓管理更為妥當，業者也能夠做為房東和房客之間溝通的中間人。

而為了讓房東更安心加入，協助辦理包租代管計畫業者之一的華康房屋仲介專案襄理周佾君接受蘋果日報採訪時指出，要是遇到租客沒有繳房租的情形，通常都會主動介入，看是否有需要協助的地方，也會和社會局隨時保持聯繫。

包租代管雖然有許多優惠，不過，在南勢角出租房子的梁姓房東一點都不想加入包租代管行列，他表示，既不想讓自己的房子給別人代管，也想保有出租房屋的彈性，雖說修繕金的補助很多，但會需要用到修繕金的情況一定是房子太破爛，像他的房子屋況良好，修繕金就派不上用場。

不少人在看屋時，常常看到屋況差的房子，尤其是原始屋況，一想到需要整修就令人一個頭兩個大。但外表吸引人的房子通常都是有裝潢、附傢俱的，而羊毛出在羊身上，裝修過的房子相對成本較高，買方常與屋主價格談不攏，這種極端的情況，也時常令買家陷入兩難。

中信房屋師大加盟店章智皓經理表示，買家在看屋、買屋時，常常為如何挑選而煩惱，究竟該選擇屋況差、無裝潢及無附贈傢俱的房子；亦或是屋況佳、有裝潢以及附贈完整傢俱的房子？章智皓表示，主要還是要看買方個人需求來評估，但屋況差的房子普遍不討喜，理所當然議價空間較高，反之屋況佳的房子較無議價空間。

章智皓指出，屋況極佳的新屋大多為投資客所擁有，為了讓房屋的賣相佳，投資客大多會將房屋裝修，吸引買方的目光；相對中古市場多為賣方換屋做買賣，屋況不一定令買方滿意，但價格相對較低，議價空間也較高。

購買附傢俱的房子時，雖總價較高昂，但省去了裝潢及購買傢俱的費用之外，也省下了麻煩，說穿了就是「花錢省事」，在這樣的考量之下，購買投資客裝潢好的房子其實也並無不好；但章智皓也提到，若是比較有想法的買方則可選擇屋況差、未裝修過的房子，可以依照自己的喜好來做調整改變。

最後章智皓強調，買屋最主要影響價格的條件除了「屋況」之外，「地點」和「格局」也是相當重要的要素，買方在挑選房屋時，最主要考量的為這幾個因素，至於賣方有沒有附贈傢俱、裝潢等條件，都是比較好解決的問題，因此不會受到太大的影響。

　據浙江在線消息，從浙江省建設廳獲悉，近日浙江省建設廳聯合9個省級部門發布《關于開展省級住房租賃市場培育試點工作的通知》，確定溫州市、紹興市、嘉善縣、義烏市為省級住房租賃試點城市，開展試點相關工作。試點工作的目標是，到2022年，基本形成政府、國有企業、社會化機構、個人多主體的租賃住房供給體係；探索形成供需基本平穩、區域分布合理、檔次價格多樣、滿足不同群體需求的租賃住房房源體係。

　　10月上海地區的房地產開發貸熱有所降溫。

　　央行上海總部11月15日公佈資料顯示，10月上海地區本外幣房地產開發貸款減少28.12億元，環比多減120.62億元。其中，房產開發貸款減少36.04億元，為今年以來首次減少，環比多減152.9億元。其中，減少的大頭是住房開發貸款，減少了13.73億元，環比多減118.2億元。

　　今年前三季度房地產開發貸可謂一路“高歌猛進”，累計增加了567.37億元，同比多增1218.23億元。9月末住房開發貸款餘額同比增長26%，更是創下了近三年住房開發貸款增速新高。

　　房地產融資嚴監管下，開發貸回暖，是銀行房地產融資從表外回歸表內的結果。但本身表內開發貸嚴格要求“四證齊全”，也並不意味著表外都能轉向表內。此前就有上海銀行(17.120, -0.13, -0.75%)業人士向21世紀經濟報導記者分析稱，開發貸火熱不乏開發商此前拿下的土地今年集中建設從而提款。

　　另一邊，個人住房貸款方面增速則繼續下降。

　　10月，上海地區本外幣個人住房貸款增加60.76億元，同比少增200.68億元，其中二手房貸款當月增加32.92億元，同比少增136.71億元。10月末全市本外幣個人住房貸款餘額同比增長17.6%，增速環比和同比分別下降2.3個百分點和25.2個百分點。

北京共有產權住房推動順利。

自9月20日《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（下稱《辦法》）頒佈以來，北京市多個地塊供應開展共有產權住房項目。11月11日，順義區首個共有產權房專案金隅大成·金成雅苑的申購工作結束，計畫在12月中旬開展搖號。11月14日，北京市首個公開搖號的共有產權房——朝陽區錦都家園專案的申購家庭就業情況覆核結束。

共有產權住房在保障範圍、房源供應等方面較以往的保障性住房都體現出新的特點。“新北京人”的購房資格認定更是成為各方討論的焦點。

加快供給共有產權住房

共有產權住房，是指政府提供政策支援，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水準，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房，政府和購房人各持有一定比例的產權。

在共有產權房政策出臺後，北京連續推出多塊共有產權住宅用地。截至11月上旬，北京市共有7宗共有產權住房項目地塊供應，主要分佈在朝陽區、大興區、昌平區、房山區等地，可提供建築控制面積約114萬平方米。

另外，在配套政策方面，作為共有產權住房各項細則的探路者，前述兩個專案同樣進展順利。

錦都家園專案於2017年6月開始作為自住房專案申購，規劃建設房源427套，銷售均價約為22000元/平方米。9月30日《辦法》開始實施後，該項目轉為共有產權住房專案，房源中的30%共計128套房源專門向“新北京人”配售。項目最終確認申購家庭162926戶，可參加搖號的家庭121186戶。

針對申購對象，朝陽區房管局將其分為兩組，第一組為朝陽區戶籍無房家庭或在朝陽區工作的北京市其他區戶籍的無房家庭，第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍無房家庭（即“新北京人”），兩組分別有95965戶和25221戶家庭組成。

其中，申購家庭認定標準成為關注焦點。針對“非朝陽區戶籍家庭的申購家庭須在朝陽區工作”這一條如何界定的問題，朝陽區規定，申購家庭全部成員中任意一名成員申購當月社保繳費區在該區，即可參與申購，並將按照各組房源數量與搖出的對應組別家庭數量一定比例進行審核。根據11月6日公佈的申購審核結果，第一組598戶家庭及第二組320戶家庭中，通過比率均在七成左右。

此外，11月11日，北京市首個以共有產權住房條件申請登記的專案金隅大成·金成雅苑二期網上申購工作結束。該項目共有產權住房面積約7.9萬平方米、969套，銷售均價19000元/平方米。申購家庭總數為51705戶，其中本市戶籍家庭39205戶，非本市戶籍家庭12500戶。

北京市住建委指出，北京市將加快推進今年5萬套共有產權住房的土地供應和組織建設工作，今後5年將完成25萬套共有產權住房供地。

“新北京人”的購房資格

按照《辦法》規定，共有產權住房配售工作由各區住房城鄉建設委（房管局）組織實施，朝陽區和順義區的第一批共有產權房專案，其細則制定受到關注。

其中，《辦法》明確規定，各區對滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%。如何認定“新北京人”的購房資格？成為各界關注焦點。

順義區對非京籍家庭申購提出三點要求：一是須是在京有穩定就業。二是家庭成員在京均無住房，在京沒有購房記錄，且未享受過保障性、政策性住房。三是已辦理居住證，在京連續繳納社保或個稅滿60個月。

而朝陽區“社保當月在區”即可的政策，則引起部分申購人的異議。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，錦都家園專案申請時，“社保繳費當月在朝陽區”的前提條件是要符合北京市自住房的申購條件，這實際已經是包含了工作年限、社保或個稅的年限要求。

對此，朝陽區房屋管理局向21世紀經濟報導記者表示，社保轉移難度較大，當月“騰挪”的可能性相對較小。


在申購資格認定之後，房源供應比例則是另一大焦點。目前，按兩專案標準劃入的申購家庭數量，與30%的住房供給比例並不完全一致。據21世紀經濟報導記者統計，朝陽區及順義區的申購家庭中，“新北京人”所占比例分別約為21%和24%。

首都經貿大學城市經濟與公共管理學院碩士研究生導師王暉認為，針對“新北京人”房源供應需不少於30%的界線是多方博弈的結果，但共有產權住房的價格優勢一定程度刺激了市場需求，針對此現象應當重視市場的前期調研，在具體執行過程中，根據市場及時調整。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌指出，對“新北京人”的房源供應應當以北京市的總指標為准，不必每個樓盤均劃出30%用於此項供應。

上個月，北京共成交6371套二手房，再創今年新低。

從仲介提供的成交價格來看，也連續6個月小幅下滑。而在成交量下降背後，房產仲介裡新增房源的掛牌量卻在增長。

業內分析，整體成交低迷的背景下，一些有著剛性改善需求的換房業主，開始成為近期成交的主力。

90二手房一個月降價70萬

“相比調控新政剛出臺時的普遍觀望，最近很明顯會增加房源量。”麥田房產雙井店一位元負責人向記者介紹。

據麥田房產統計顯示，10月份的新增房源掛牌量，環比9月份增長了30%，創下了今年3月份以來的新高。而在業主調價房源中，降價房源比例達到92%，和上月相比小幅微降，但仍處於近幾個月來的較高水準。

這位元負責人也向記者透露，在新增的房源中，幾乎都是換房業主的房源。從價格上看，這些房源的報價本身就是市場價、甚至低於市場價。

她舉例，10月初自己負責的一套90平方米二手房以900萬元價格成交，而到了前天，同戶型則變成了830萬元，一個月降了70萬元。而如果對比3月份的價格高點時，要降得更多。

一位換房業主表示，因為想儘快賣掉，價格報得很實在，如果買方條件合適，價格還可以再商量，價格預期還能便宜20萬元左右。

業內分析，對於換房業主來說，看好了要買的房子，就想儘快把舊的房子賣掉，一方面是為了騰出購房名額，另一方面也為了籌措換房的資金。麥田房產百子灣區域一位元業務經理也表示，這樣的置換業主，一般比較看重房源品質，如果定下了想要買的房子，舊房的價格願意下調比較多。

同時，對後市預期的變化也令越來越多的業主們更傾向于把房源掛牌出售。據麥田房產統計，10月份成交均價環比上月下降1.5%，這是自5月份價格出現下滑以來連續6個月呈現下降走勢。

業主價格預期逐漸扭轉

在這樣的背景下，業主方的價格預期逐漸扭轉，擔心價格繼續走低，更多業主將房源掛牌入市。10月份，北京二手房住宅網簽6371套，環比下降31%，同比降幅達到73%，再創今年以來的新低。再往前看，第三季度（7-9月），北京二手房住宅成交量同比降幅也達到70%，從6月起網簽套數基本都只在7000至9300套區間低位徘徊。

北京二手房掛牌量漲三成:有90平戶型一個月降70萬

北京二手住宅成交量（2016.8-2017.9）

“造成這種現象的原因，有持續限購、信貸門檻提高等政策因素，也有業主價格降不到客戶預期等現實因素。”仲介人士分析。

同樣，據偉業我愛我家市場研究院資料統計，2017年第45周（11月6日-11月12日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽428套，環比第44周下降9.3%；二手住宅共網簽1838套，環比第44周下降3.2%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，隨著政策、市場的穩定，購房者的市場預期也更加穩定，部分有剛性需求的購房者開始重新考慮入市，但由於樓市調控政策、尤其是信貸政策依舊從嚴，所以購房需求的釋放仍是較為理性且緩慢的釋放。

東坡路別墅，產權面積505㎡，緊鄰西子湖，現業主誠心委託，售價1億元人民幣。”

西湖邊，別墅，永久產權，任何一個詞都足以激發大眾的好奇心。

這套掛牌價1億元的別墅，究竟有何來頭？

記者調查後發現，這套掛牌“別墅”原來是一處石庫門里弄，為私有產權的歷史建築，現房東大約是10年前以360萬元左右購入的，如今掛牌1億元，是購入價的近30倍。
離西湖僅數百米

這套掛牌價1億元的石庫門里弄，地處東坡路與長生路交叉口，對面就是衣之家購物中心，步行300米左右即能到達西湖。

其隔壁是鋸豐源海鮮火鍋店，之前則是杭州比較知名的餐飲店“翡冷翠”。

錢報記者在現場看到，這套掛牌“別墅”屬於九星裡歷史建築群，牆面門牌號上寫著——九星裡1號。

九星裡建築群建於20世紀20年代，為聯排式石庫門里弄建築，清水磚牆，石質大門，西式山花，為中西合璧產物。


九星裡的房子共有九扇石庫門，也即九個院落天井、九座一樓一底一曬臺的房屋。

九星裡名字的起源也有多種，有說是取長久之意，也有說是希翼有九位貴人入住，有的則說是已經住有九位尊客，故名“九星裡”。

據文史資料記載，九星裡建築群長65米，總建築面積約1900㎡，屬於石庫門建築風格。

里弄內的石庫門房子建于1929年，據說是一位祖籍浙江奉化的名人所建，現為民居，產權為私房。

2011年的時候，由於九星裡建築群房屋存在安全隱患，缺少必要的廚衛設施，湖濱指揮部結合杭州市危舊房改善工程，曾對九星裡歷史建築群實施保護性修繕。

弄堂裡的私房，仍可見到晾曬的衣服、擺放著的電瓶車。有的私房仍是原居民或子女住著，有的房子已出租給他人。

“這房子是我們公公在解放前買的，很多年了。”居住在九星裡的一對老夫妻告訴記者。

也有人租了九星裡的房子。記者在九星裡其中一套住宅樓裡看到，房子南北通透，大致有四開間大，一共三層。“這套房子是房東父母親的，房東自己不住就出租了，每個月的租金要1萬多元。”

一位女士就說自己租了這裡的房子，看中這裡地段好，平時吃完飯就能走去西湖邊散散步，商業配套也齊全，離利星廣場和銀泰in77才幾步路。

“我們是3年多前從別人那轉租的房子，房子很大，一共三層樓，住了我們一大家子人。”除了自己住，她說多餘的房間還用來做短租，“西湖邊的老房子，放在airbnb上，年輕人比較喜歡。”

準備出售的這套“別墅”，目前開著一家名叫“飛霞季”的服裝店，一樓主打日韓服裝，二樓則為韓國男裝及飲品吧。“這家服裝店開了好些年了，幾年前我們搬過來住的時候就有了。”租住在九星裡的一名女士告訴記者。


由兩套石庫門房子打通

屬於杭州歷史建築

今年初，南山路上曾有一套民國時期的歷史建築出售，業主開價5億元，曾在杭州豪宅圈子裡沸騰了一陣。

九星裡的這套掛牌石庫門房子也在杭州市歷史建築的保護名單之上。

錢報記者從杭州市歷史保護建築管理中心瞭解到，截至目前杭州共有336處、約50萬餘平方米的歷史建築，囊括住宅、辦公、商業、宗教、工業等多種類型。

九星裡建築群是在2005年7月，與其他46幢建築共同被列入杭州市第二批歷史建築保護名單中。

這些歷史建築，有的房源性質類似於九星裡建築群，屬於居民所有的老私房。

杭州最牛房產投資！360萬買的老房子 如今掛牌1億

目前《杭州市歷史文化街區和歷史建築保護辦法》等相關法律法規，對私有的歷史建築進入二手房市場交易並無強制性規定。

在符合歷史建築保護要求的前提下，私人業主可以進行合理利用，由政府進行引導和監督。

九星裡建築群裡的老私房，是可以出售的。

不過在杭州歷史建築研究專家仲向平的印象裡，九星裡建築群裡的房子拿出來賣的並不多，10多年前有個醫生要去美國，曾經掛牌出售過，是否成交不得而知。

據瞭解，這套準備出售的“別墅”，實際上在很早以前是由兩套石庫門的房子打通合併起來的，面積共有505㎡。

這意味著這套出售房源佔用兩個購房名額，若是買家有意向，按照杭州目前的限購政策，至少得是夫妻，且名下無房才有資格購買這套石庫門老房子。

10年前房東以360萬元購入

如今掛牌1億元出售

據錢報記者瞭解，這兩套石庫門房子之前已經易過手。

“2005年公佈為歷史建築前，這兩套房子就已經被打通使用，開了家速食店，當時外立面破損非常嚴重，外牆上有很多污漬，歷史風貌大打折扣。”杭州市歷史保護建築管理中心的工作人員告訴記者，“2009年我們收到新房東遞交上來的修繕報批方案，這個房東比較有歷史保護意識，當時特地到上海聘請了一家專業的文物修復單位對外立面進行清洗和修復，所以現在外立面看著還比較新。”

這也意味著，在2005年到2009年前這段時間，這兩套石庫門的房子易主了。這一資訊與記者從知情人士處瞭解到的一致。

據知情人士透露，這兩套房子大概是在10年前出售的，買家買進時的價格是360萬元人民幣左右，折算單價的話才7000元/㎡左右。而現在的掛牌價折算下來，單價近20萬元/㎡。

不過，這麼高總價和單價的房子能不能賣掉，還是個未知數。

目前西湖邊其他高端住宅項目，據透明售房網資料顯示，柳浪東苑今年二手房的成交均價不足78000元/平方米，中大吳莊的成交均價不到92000元/㎡。

與九星裡相隔不遠的酒店式公寓“上湖茗居”，目前成交單價最高的一套單價不到120000元/㎡。

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此前，錢江晚報也曾報導過不少掛牌價上億元的西湖邊別墅，但大多未能成交。

如柳營路5號，去年掛價1.3億元（點擊藍字查看），2004年房東以約1000萬元的價格購入，掛牌後看房的人雖多，但尚未有成交；

玉泉路1號的馬嶺山房，早年掛價1億元出售（點擊藍字查看），雖然產權糾紛已解決，但因買賣雙方價格未談妥也未有成交；

南懷瑾故居潤廬（詳見2016年7月24日B5版《19年前買下的西湖別墅，漲了27倍多》），20年前280萬元買入，去年叫價1.2億元出售，但因為租約及地下車庫產權問題，一直未能成功轉手；

今年年初，南山路民國時期的歷史別墅，業主開的底價高達5億元（點擊藍字查看），雖有買家願意出價4億多元購買，但由於賣家不同意，導致這套房源依舊未能成交。

不過不管怎樣，這都是一筆相當成功的房地產投資。即便只租不賣，以九星裡建築群的地段，年租金收益也十分可觀。

去年，本報曾報導過南山路一帶的商鋪租金，建築面積約300平方米的商鋪，每年租金能達到150萬元左右。

本港市區具規模的臨海住宅地皮一向供應緊絀，是發展商必爭之地，上周五截標的長沙灣興華街西對出的臨海住宅地（下稱興華街西地皮），昨天由信置（00083）與會德豐地產等五家發展商組成的財團，以破盡本港賣地表住宅地造價紀錄的172.88億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約1.75萬元，貼近市場預期上限，而這「麵粉價」更貴過同區二手成交呎價。新住宅地王誕生消息一出，九龍區二手市場迅即湧現封盤加價，長沙灣「西九四小龍」屋苑（宇晴軒、泓景臺、昇悅居和碧海藍天），最少錄得4宗封盤個案；尖沙咀九龍站君臨天下更有業主即時把放盤加價100萬元。

信置財團投得 每呎1.75萬元

新住宅地王鄰近新渡輪總部，可建總樓面約98.78萬方呎，由該處步行前往西鐵南昌站約需5至10分鐘，上周五收到11份標書，當中以上月底斥資50.6億元投得毗鄰酒店用地的新地（00016）被視為大熱門，其餘入標財團包括長實（01113）、恆隆地產（00101）和龍光地產（03380）等。

招標結果出乎市場意料，由信置、會德豐地產、世茂房地產（00813）、嘉華國際（00173）和爪哇控股（00251）組成的天基置業以172.88億元投得，打破今年2月由龍光地產與合景泰富（01813）投得鴨脷洲利南道臨海住宅地造價約168.56億元的紀錄，成為賣地表史上身價最昂貴的住宅地。業界之前估計該住宅地市值約138.3億至177.8億元。如果連同賣地表非住宅地成交價計算，這幅住宅地王則屬於歷來造價第三高的地皮。

信置副主席黃永光表示，計劃日後在長沙灣興建的住宅項目引入綠化和智能家居設計。會德豐地產主席梁志堅未有透露該財團各發展商的持股比重，直言現時市場上臨海住宅地供應不多，故認為興華街西地皮的造價不算進取，屬於「市價」，預計地價連同建築費等計算的總投資額約250億元，每方呎樓面總投資額約2.53萬元。美聯測量師行董事林子彬估計項目日後推出發售時，住宅實用呎價可達3萬元以上。

碧海業主封盤 君臨叫貴百萬

高力國際亞洲區估價及諮詢副常務董事張翹楚認為，興華街西地皮以破紀錄造價售出，反映發展商看好市區沿海岸線的住宅地前景，而今次由中港財團合作奪標，料成為未來投地的新趨勢。

現時同區二手屋苑如深盛路一帶的「西九四小龍」，近月二手成交呎價（以實用面積計算．下同）約1.58萬至1.7萬元，意味興華街西地皮的「麵粉價」（樓面呎價）1.75萬元，已經貴過同區的麵包價（單位成交呎價），而同區矚目新盤西鐵南昌站上蓋項目匯璽最近的一手平均呎價約2.16萬元。

新地王誕生的消息令鄰近的二手屋苑即時有反應，美聯物業首席高級營業經理鄧偉傑稱，「西九四小龍」剛出現最少4宗封盤，以碧海藍天為主，「佢哋個叫價本身已經比市價嗌高4%至6%，揚言部署加價。」他相信，「區內樓價肯定有排升」，料大部分業主加價至少5%。另外，美聯物業營業董事謝嘉誠也指出，九龍站部分二手業主即時加價，幅度約4%至10%，其中君臨天下2座低層A室，實用面積751方呎兩房戶，業主原叫價2580萬元，聞長沙灣地被高價投得後，即時加價100萬元（約3.9%），最新叫價2680萬元，意向呎價3.57萬元。

大好友信置 5年500億買地
信和置業（00083）一向是本港的「地產大好友」，即使近年地價飆升，該集團在吸納土地儲備方面仍絕不手軟，本報統計，過去5年信置以獨資及合資方式，起碼動用了400億元增加土儲，若連同未有披露成交價的市建局重建項目及海洋公園酒店項目，業界估計涉及金額超過500億元，即平均每年約100億元。

11幅獨資 涵蓋工商住項目

根據資料，信置在2013年至今的5年內，以獨資及合資方式共購入17幅地皮，其中12幅來自賣地表，而市建局重建項目佔3個，其餘鐵路上蓋項目及海洋公園酒店項目各一個。該17幅地皮總面積約170.48萬方呎，可建總樓面698.7萬方呎，其中有購入價資料的13幅地皮，涉及金額約401.15億元，當中以昨天與世茂房地產（00813）、會德豐地產、嘉華國際（00173）及爪哇控股（00251）組成財團投得的長沙灣興華街西對出住宅地王所涉金額最龐大，達172.88億元。

而今年信置牽頭，與嘉華及中國海外（00688）合組的財團，以逼近市場估值上限的83.3億元投得西鐵錦上路站物業發展項目第一期，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）約6735元，較一站之隔的西鐵元朗站上蓋項目在2015年批出時的樓面呎價6275元，高出約7.3%，可見信置投地態度十分進取。

事實上，信置在過去5年透過獨資及合資方式購入的17幅地皮，其中11幅屬獨資方式投得，以住宅地為主，但亦涵蓋工業、商貿和商業及辦公室用地。

新地（00016）旗下長沙灣南昌站上蓋項目匯璽II連日進行軟銷，發展商昨夥拍家具公司Indigo Living推出相等於市價逾七折的傢俬套餐優惠。發展商預料項目日內開價，本周末前將開放尖沙咀九龍站環球貿易廣場的示範單位予公眾參觀。另外，新地持有逾20年的西貢西沙路十四鄉大型住宅項目落實以近159億元完成補地價，創全港農地補地價金額之冠，每方呎樓面補地價（下稱樓面補價）3319元。

匯璽II傢俬優惠吸客

新地代理總經理陳漢麟指出，匯璽II將於日內開價，將提供具新元素的付款辦法，開售時間視乎收票情況而定。他說，Indigo Living將為匯璽II買家提供傢俬套餐優惠，優惠涵蓋開放式至兩房。據了解，上述套餐收費介乎4.28萬至9.488萬元，相當於市值逾七折。

發展商昨天加開1房示範單位予傳媒參觀，以5B座38樓B室為藍本，實用面積385方呎，採開放式廚房。陳漢麟說，該盤示範單位將於本周末前對外開放。

海璇日內公布招標

同系北角海璇亦蓄勢待發，將於日內公布招標安排，有機會於周末接受預約參觀示範單位。

至於新地持有的十四鄉大型住宅項目，新地昨日確認已完成補地價，撇除項目內康樂設施用地涉及的樓面，每方呎補地價金額為3319元 。

該集團表示，是次補價金額合理，由於該項目複雜性高，該集團須投放大量資源發展基建，包括擴闊西沙路成雙線雙程行車、加建行人天橋、改善排水系統等，預料總發展年期長達8年或以上，同時因應項目將分期發展為大型住宅項目，預計投資金額龐大。

資料顯示，十四鄉項目地盤面積約670.85萬方呎，涉及總樓面約497.66萬方呎（當中包括18.84萬方呎康樂設施樓面）。按2013年批出的方案，整個地盤可興建約4730伙；而根據屋宇署去年12月和今年4月分階段批出的建築圖則，合共可興建約46座分層住宅及30座洋房。

本港核心零售區一線地舖租金雖持續下滑，但在全球舖位最貴呎租排名仍是數一數二。戴德梁行發表最新2017年《全球主要大街》報告，銅鑼灣一線街舖呎租按年下跌超過5%，最新呎租1771元，連續三年全球排名第二貴。

該報告追蹤全球451條主要商業街道，按該行截至今年第二季的租金資料分析，為全球68個國家及地區中舖租最昂貴的一條商業街道進行排名。

紐約第五大道上段稱冠

香港銅鑼灣主要零售地段包括羅素街及啟超道，舖位呎租按年下跌5.3%，回落至每方呎租金1771元，但仍是全球第二貴的舖租地段。

銅鑼灣在該行2012及2013年的調查中連續兩年成為全球最貴舖租地段，但隨後舖租下跌，最近三年全球排名均屈居亞軍。美國紐約第五大道上段（Upper 5th Avenue）仍是全球最貴呎租的街道，呎租1950元，與去年相若。由於銅鑼灣舖租下滑，故租金方面與紐約第五大道上段的差距擴闊至約9.2%。

雖然英國自脫歐公投後，英鎊滙價急跌，卻為零售業帶來機遇，刺激來自歐洲及亞洲的遊客往當地消費。倫敦的新龐德街（New Bond Street）呎租一年內升幅高達33.9%，呎租升至1117元，全球排名由去年第四位躍升至今年的第三。

脫歐刺激倫敦新龐德街漲三成

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威表示，銅鑼灣舖租在過去一年錄得跌幅，但今年中開始跌勢減慢，預計年內見底。預期明年租金表現平穩，惟相信不足以超越紐約第五大道。

由於舖租已跌至較合理水平，部分零售商已積極爭取在核心區租舖。林應威指出，現時有不少來自歐洲、日本及北美的品牌研究進軍香港市場的可行性，多為個人護理或休閒服裝類別，料明年中前有不少新品牌可落實來港開店，但相信較少會租用兩層或以上的大型舖位。

至於本港其他主要零售區，林應威認為，尖沙咀租金明年仍會有輕微下調；旺角料挫5%；中環仍有不少吉舖未被吸納，估計最少有10%下跌空間。戴德梁行林應威預計，如銅鑼灣舖租的跌勢今年內見底。

發展商積極補地價增土儲，10月份單月補地價金額197.9億元，創有紀錄以來單月補額金額最高，而今年首10個月補地價金額錄432.8億元，已破單年歷史新高。

地政總署資料顯示，10月份補地價收入達197.92億元，當中新地（00016）以158.9億元，就西貢十四鄉項目完成補地價，金額創本港最大宗單一補地價項目。

十四鄉用地佔地約670.85萬平方呎，總發展樓面達497.7萬平方呎，撇除約19萬平方呎康樂設施用地，每平方呎補地價金額為3,319元。地皮多年前已獲批建46幢分層及30幢洋房，料提供約4,700伙。

新地表示，十四鄉項目補價金額合理，項目複雜性高，需投放大量資源發展基建，預計總發展年期逾8年，地皮位置優越，落成後可前臨海景，將成為區內指標物業。

火炭坳背灣街 完成補價35.8億

另外，中洲控股（00042）亦以35.8億元完成火炭坳背灣街項目補地價，地盤佔地約21.6萬平方呎，以可建樓面90.7萬平方呎計算，補價約3,950元呎。發展商正就項目申請重建成4幢住宅，提供約1,296伙。

另外，星星地產（01560）持有的荃灣柴灣角項目以2.8億元完成補地價，地皮料作商廈發展，樓面約15.5萬平方呎，每平方呎補地價約1,807元。

上月有多個大型項目完成補地價，使今年首10個月補地價金額推高至432.8億元，較去年同期的54.2億元，按年漲近7倍，已突破2015年全年的291.4億元補地價最高紀錄。

據悉，目前有發展商積極於年底前洽談落實補地價，估計全年補地價金額有望挑戰500億元水平。

禹洲地產（01628）首10個月完成提升後全年銷售目標的81%。受調控政策影響，執行總裁蔡明輝坦言，實現400億元（人民幣．下同）有一定壓力，但仍冀通過搭配低價項目及收購項目貢獻等，完成全年目標。

禹洲8月將全年銷售目標上調至400億元，惟限價等調控政策下，近月發展商銷售逐步放緩，傳統「金九銀十」旺季已過，市場擔心禹洲或無法完成銷售目標。蔡明輝指，確實有一定壓力，不過此前受壓的供貨，這兩個月陸續獲批，加上將完成的併購項目也將產生銷售貢獻，料全年目標可以實現，而11月為銷售重點。

蔡明輝表示，將繼續努力達成2020年銷售額達1,200億元的目標。公司總部去年由廈門遷往上海，蔡明輝指，搬總部是為「接地氣」，因長三角區域為公司未來投資的重中之重，現時土地儲備中約54%位於長三角，料未來3年該區對業績貢獻仍將維持第一。不過隨着其他區域增長迅速，長三角銷售額將保持增長，但佔比將下降。

售轉租不得已 「可以賣就賣」

限價背景下，主席林龍安曾表示，考慮將合肥、上海等售價不及預期的住宅項目短期轉為收租。蔡明輝稱，售轉租為不得已之舉，現時政府為保證市場適度供應，正逐步提升限價標準，故公司仍未有售轉租的項目。未來雖將逐漸發展長租公寓項目，但仍以售為主，「可以賣的就賣」。

蔡明輝強調，追求銷售規模的同時也將保證盈利能力，毛利率可維持30%水平。而現時一綫城市新盤仍供不應求，發展商不愁銷售。

禹洲上海項目「雍賢府」，位於距離市中心新天地約30公里的奉賢區。銷售經理介紹，地價成本每平方米約1.4萬元，現時高層均價約3.2萬元，為限價上限。他表示，項目高層開盤當天即可銷售7成，現仍有8幢高層未開售；認為若不限價，售價可達3.8萬元，料限價上限明年可提升約5%，再次開盤時間或依未來供求及限價水平而定。