全年力拼8000億元 新北市火力最強

北台灣接連10、11月推案衝量，帶動全年推案量，可望逾8千億元，維持近3年水平，甚至有機會超越去年。市調業者指出，今年北台灣實推案量目前已衝至7790億餘元，又以新北市最為積極，但是若成交量沒有隨著案量放大的話，恐仍是市場一大隱憂。

根據《住展》雜誌統計，今年截至11月27日止，北台灣實推案量已衝至7790.35億元，接近去年全年的8132億餘元水準，主要推案時期集中在房市928檔期，如10、11月等2個月，推案量超過1900億元，貢獻良多。

「金城舞」湧人潮
以新北市推案最為積極，目前推案量達3645億元，遠超過去年全年的3010億元，不少行政區的舊市區或精華路段出現指標大案，如新莊區「泰舍至善元」與「鳳凰花園」、新店區「鑫洋百景」與「冠德創新殿」，及三重區「築城麗富」、汐止區「筑丰陽陽」等。

《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，業者多知新北市重劃區供給量過大、賣壓沉重，今年推案多回防舊市區，「除江翠北側重劃區推案量較大外，其餘新興重劃區推案相對冷清。」即便是新開發的二重疏洪道、鶯歌鳳鳴、八里台北港與土城暫緩發展區，供給量都不多。

11月底開案的土城暫緩重劃區案「金城舞」，首周末2日即售逾百組，負責代銷的甲山林廣告經理龐宗豫指出，今年以來區域推案不多，但都是1案售完接1案，本案成交單價在40萬元上下，為區域客可接受的價格，加上地段佳、坪數設定19~35坪，符合買方需求，因此造成熱賣，「預計明年該區推案量恐增加，但要如江翠北側般爆量也不易見。」

信義區推案為0
台北市目前推案量為1663.51億元，其中有約6成、近千億元由都更案所貢獻。細究各行政區推案表現，《住展》歸納出案量前5名依序為新莊、桃園、新店、板橋、汐止，北市信義區今年推案掛蛋，連1間新房都沒有，案量比三芝、蘇澳等偏鄉還少。

數字科技（591房屋）副理游儲宇指出，近2個月推案量迸發，顯見建商信心略升，但銷售率有無同步跟上則是觀察指標，且買方追低價的心態依舊存在，若個案無相對誘因吸引買方出手，新增供給量恐成未來賣壓。

台北市松山區健康公共住宅，預計年底招租，台北市都發局昨公布租金定價，最低1房型17坪每月1萬400元，加入租金補貼後租金可降至6110元起，專家認為租金相對便宜，對年輕族群極有吸引力。

享租金補貼
健康公宅附近有西松國中、西松和健康國小，距捷運南京三民站約300公尺，月租金定價，1房型17坪1萬400元、22坪1萬3600元；2房型30坪1萬8500元、35坪2萬2400元；3房型40坪2萬4900元、43坪2萬7200元。都發局長林洲民表示，希望能夠找好的地蓋好宅，讓進住的市民有個好價錢。

考量到有租屋需求的以剛出社會的年輕人為主，健康公宅以1房型358戶最多，2房型有100戶，3房型有47戶。且適用公共住宅租金分級補貼制度，依承租人所得水準和承租房型，補貼額度在3000~1萬1300元間。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析，健康公宅生活機能良好，以1房型每月租金1.04~1.36萬元來看，另享租金補貼，月租金甚至可降至6110~9110元。觀察周邊月租金每坪1300~1500元，7~10坪套房每月約1~1.5萬元，顯見健康公宅租金相對便宜，又是全新興建，對年輕族群極有吸引力。在文山區租屋、民生社區上班的黃先生便認為，2房型實付租金在1萬4120~~2萬2400元間，且交通方便，近上班地點，蠻有吸引力。

僅次於北市 「已落底積極進場」

房市落底回穩，11月迎接傳統交易暖流！觀察上月七都價量變化，各家房仲皆呈現價量均增的趨勢，僅信義房屋交易量較10月微縮2%，但仍較去年同期增約1成。整體交易量增最多為桃園市23.3%，次多是新北市21.9%，價格則以台北市增6.5%最多，台中市成長2.2%緊追在後。

根據台灣房屋統計，七都整體平均交易量增11%、價格上揚2.1%，買氣穩健回升，交易量以桃園市月增23.3%最多，新北市21.9%居次，新竹縣市也有15.3%增幅。至於價格部分，以台北市價增6.5%最多，亞軍為月漲2.2%的台中市，其餘各都皆不超過2%，大致價格維持穩定。

桃竹首購撐場
11月桃竹市場明顯呈現量增格局，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，交易主要走向低總價、自住以及單身首購族群的買盤市場，桃竹地區平均購屋總價在800~1000萬元，交易熱區以桃園區、平鎮區、八德區、蘆竹區以及新竹市為主，產品類型偏好2房以下的電梯大樓。
同樣量增不少的新北市，住商不動產新北市區協理趙中康分析，由於新北市重劃區個案釋出不少，許多賣方期待早點現金入袋，避免日後多殺多的可能，是推動買氣成交的重要力量，加上近期買方也發現價格再低不易，更是積極進場的主要原因。

北市每坪60萬
從七都價格來看，台北市回升6.5%，堪稱七都回漲之首。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市11月是今年相對熱絡的時間點，且在房市止跌回穩後，換屋族群也比較敢買，帶動一買一賣的交易需求，整體平均成交價維持在每坪60萬元左右，盤整格局不變。
針對漲幅次高的台中市，台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，台中總價帶較高的住宅大樓產品交易量增加，拉高平均單價，這類買方多為有能力買新、買好的換屋族群，也顯示屋齡較新的成屋交易量有微增。
「近期帶看量增加近1成，尤其是降價屋。」永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，民眾看屋轉趨積極，購屋需求不減，但成交的關鍵還是在價格，尤其在建商讓利搶市已成共識的狀況下，中古屋首當其衝，沒有降價就沒有交易量，加上明年有大量交屋潮湧現，市場供給增加，未來售屋市場將面臨更大挑戰。

台中七期宝格單價68萬 「議價行情內」

全台房市處盤整階段，今年台中七期豪宅屢傳價格下修，但近日實價登錄顯示，豪宅「宝格」在8月首次揭露，單價落在68萬元、總價達1.3億元，雖然七期豪宅行情多是7字頭起跳價，但該筆交易仍落在議價行情內，且買方為知名食品品牌盛香珍的郭家。

七期豪宅「宝格」首次揭露，17樓戶在今年8月交易，總價為1.3億元，總坪數為214.55坪，每坪68萬元；據謄本資料顯示，買方為郭姓自然人，登記地址是知名零食公司盛香珍前址，目前登記公司為遠盛行銷公司，負責人郭志成為盛香珍創辦人郭紂育么子，推測應即為郭家買下。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「宝格」位台中蛋黃區七期、國家歌劇院旁，綠地公園環繞，為標準豪宅規格。

先前7字頭起
此次雖是該社區第1筆實價揭露，但傳有多位傳產企業大老闆下手，以先前開價7字頭起跳，該筆成交價落在合理議價空間。
陳炳辰表示，今年「由鉅大恆」、「富邦天空樹」推升西區房市，但因屬獨特高價產品，為少數金字塔頂端客群，這一波交屋潮過後就會回歸基本盤，反觀七期客群，將豪宅視作收藏品，走知名度名氣路線，即便入住使用率不高，價格波動仍小，印證「宝格」此次中樓層交易價有撐。
針對七期房市走向，大家房屋企研室主任郎美囡指出，房市多頭時將七期價格推向高點，「寶輝秋紅谷」在2014年就創下單坪83.5萬元高價，但隨著市場走向盤整，大幅修正10%至20%不等，以建案名氣及本身條件而出現汰弱留強的趨勢，唯有豪宅規劃的特色、隱蔽性、景觀等，才能讓優質建案脫穎而出。

高市地政局昨公告今年第4季土地標售，共17標22筆土地釋出，總面積逾7862坪，底價總和約18.8億元。因今年前3季土地標脫額已超越去年，此次釋出土地多屬市郊，較缺精華區地，其中前鎮區五甲公園旁土地底價7.5億元最高。

高市地政局今年前3季土地標脫總額達48億5809.3萬元，較去年全年多逾4400萬元。此次土地標售範圍多屬市郊，包括前鎮、仁武、楠梓、鳳山、小港、林園區均有土地釋出，但缺乏單價破百萬元精華地。

單筆7.5億最高
總底價7億5262.9萬元最高的土地，位前鎮區五甲公園旁的凱旺、凱興街口，面積1881.5坪，為住3用地，換算單價40萬元。去年地政局標售該區土地，由百立建設以每坪約41.5萬元、溢價5%購入，此次底價合乎市場行情。
仁武區八卦段第84期市地重劃區此次共有6標土地釋出，每坪底價介於24.1~26.1萬元。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，區段今年已增設北屋滯洪公園改善易淹水問題，近年包括華友聯、永信、光洲、都市、得邑建設均有購地紀錄，每坪23~30.5萬元，此次開價合理，如無意外將出現搶標。

高雄市房屋市場調查協會副理事長蔡紹豪分析，今年房市回溫，建商購地積極，整體土地買氣較去年成長2~3成，目前不少建商土地庫存不足，預估第4季土地標售仍延續熱絡態勢。

中市北屯區單元12自辦重劃區今年交地，漢宇建設推首案「漢宇築境」，近2萬坪南興公園，總價3380~4780萬元，業者指，總價壓在4千萬元內的別墅屈指可數，已有5成預約。

單元12重劃區位松竹路以南、旱溪以西、鐵路以東區域，全區76公頃，區內有台中第3大的南興公園，多規劃低密度住宅區。「漢宇築境」為19戶連棟式別墅，地坪30~45坪、建坪89~120坪，2樓規劃雙套房，3樓整層主臥，4~5樓為複層式空間，另有1棟具健身房、廚藝教室的會館供住戶使用。

單價低於10期廍子
該案行銷總監陳子紘表示，現代人對神明廳需求不大，故採複層式空間，並特聘天境空間設計總監蔡馥韓以頂級酒店規格設計成日、歐式2種會館供選擇。他也強調，別墅推案總價壓在4千萬元以下的地塊，10隻手指能數得出來，「買方多為中小企業主、台商等。」

住商不動產台中十期加盟店經理柯盛元表示，單元12地價稍低於10期、廍子區段，不過別墅總價至少要3千萬元以上，多數建商較不願進場開發，整體發展速度會較慢。

林保雍3年豪擲13億

股市衝上萬點，上市櫃大股東口袋滿滿，甚至將資金轉入豪宅市場。神腦總裁林保雍3年前曾豪擲超過8億元買進指標豪宅「皇翔御琚」9樓，如今再度看中北市信義計畫區豪宅「文心信義」，傳出以正峯投資名義砸近5億買進13樓一戶，3年內豪擲近13億元買豪宅。

根據地籍資料，10月底「文心信義」13樓被正峯投資買下，若以債權擔保總金額3億5208萬元，再對照16、17樓實價紀錄，推估總價近5億元；而對照工商查詢資訊系統，該投資公司的董事長正是林保雍本人，資本額1.9億元。

「文心信義」估每坪約210萬
該戶約266.33坪（包括4個車位、約45.57坪），若一個車位600萬元，推估總價約4.8至5億元，拆算每坪單價約210萬至212萬元。

寬頻房訊指出，該豪宅已有16、17樓的實價紀錄，若加計新成交的13樓，共有3戶成交資訊，每坪單價均站上200萬元，在目前的房市氛圍裡頭，算是相當難得。

2014年3月，林保雍與弟弟林保永便豪擲8.34億元買進「皇翔御琚」9樓，約343.96坪（包括4個車位、約53.27坪），拆算每坪約277.34萬元，當時地籍資料無債權擔保金額設定；如今再度買進「文心信義」，3年便砸下近13億元收藏兩個指標豪宅。

房產業者認為，雖然目前買氣相較緩慢，甚至有相當幅度的讓利，買家才願意買單；不過，對於部分指標豪宅，例如「皇翔御琚」、「文心信義」，建商對於價格有所堅持；因此，前者近2年無成交資訊傳出，後者目前堅守每坪200萬元。

值得一提的是，林保雍收藏的兩個指標豪宅，車位價格均相當驚人，「文心信義」一個車位600萬至700萬元，「皇翔御琚」一個車位最高820萬元，等於一個車位價格就可以買進「浮洲合宜住宅」一戶3房住家。

步入第四季傳統購屋旺季，四大房仲旗下門市11月交易漲跌互見，全台交易量較上月略增1.8~11％；整體來看，買賣雙方價格拉鋸逐漸縮小，雖有旺季效應但未見火熱，房市仍維持價格盤整、量能緩步回溫的市況。

信義房屋統計旗下直營門市11月成交狀況顯示，全台房市交易量較10月小減2％，變化並不顯著，不過和去年同期相比交易量仍增加約1成；信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北市交易呈現月增4.7％且年增5.6％的表現，北市11月房市仍是今年來相對熱絡的時間點，整體平均成交價維持在每坪60萬左右，盤整格局不變。

新北市11月房市量能則相對疲弱，研判買方意願雖然增加，但追價意願有限，因此11月房市呈現月減15.5％、年減6％的表現。台中地區則是年增17.5％但月減13.4％；至於南部地區交易相對活絡，台南市月增11.5％、高雄市月增3成。

永慶房產集團統計11月全台房市交易量較10月小幅成長5％，北市月增4％、新北量增6％、桃園月增3％、台中增加3％，台南與高雄則分別成長2％與8％。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，今年來六都房價均呈現2％內的上下盤整，目前以自住需求為主力，房價缺乏上漲動能，預估房價仍持續盤整格局，甚至有小幅下修空間。

住商機構統計今年11月全體系交易量，和今年10月相比全台量增1.8％，在區域表現上，北市月減17％、新北增19.4％、桃園量縮10.5％、台中增加7.3％、台南月增18.6％、高雄月減3.5％。

台灣房屋統計旗下門市交易，全台11月量能較上月增加11％，以桃園月增23.3％、新北月增21.9％表現最佳，北市也有13.3％的月成長；另台中小增1.4％、台南月增0.3％、高雄月成長1.2％。

台灣房屋地產集團統計台灣房屋與優美地產內部成交行情，觀察2017年11月七都價量變化，整體價量增價盤，量增最多的在桃園23.3％，次多是新北21.9％與新竹15.3％。價格部分，台北價增6.5％最多，其餘各都都在1~2％左右。七都平均量增11％，七都平均價增2.1％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，年底是傳統購屋旺季，房貸利率仍屬低檔，加上價格有落底跡象，買氣大增，由爸媽陪同和金援下，有結婚計畫的年輕購屋族，近期賞屋諮詢量增加許多，尤其新北、桃園價格門檻相對親民，其又以總價帶千萬左右的產品最受歡迎。


觀察房價表現，各都的價漲幅度都在2％以內，唯獨台北價增達6.5％，張旭嵐表示，這個增幅並非全然反應價格回升，主要因為有能力買新買好的換屋族群增加，拉高交易的平均單價，也顯示新古屋的交易量有微增。

11月桃竹市場明顯呈現量增格局，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，進一步觀察交易主要走向低總宅自住以及單身首購族群買盤市場，兩個地區購屋平均總價在800-1000萬元，交易熱區以桃園區、平鎮區、八德區、蘆竹區以及新竹市為主，產品類型偏好2房以下的電梯大樓為主。

司法院於2013年4月26日公布釋字第709號解釋，指出都市更新條例第19條第3項並未規定都市更新事業計畫應經聽證程序，違反正當行政程序而違憲。營建署表示，內政部於2014年4月25日修正發布都市更新條例施行細則部分條文，明定地方政府在核定都市更新事業計畫前應舉行聽證，舉行聽證已經是目前辦理都市更新之必要程序。

營建署並表示，行政院甫通過之都市更新條例修正草案，除了將大法官解釋所要求之聽證程序納入草案中規定，並參考過去三年多來地方政府執行之實務經驗，規定符合特定情形者，可免舉行聽證，例如：計畫核定前已無爭議者、整建維護經全體同意者、協議合建經全體同意者及符合特定簡易變更程序者。

營建署指出，都市更新舉行聽證之目的，在於確保民眾表達意見之機會，並透過聽證中言辭辯論的過程，一次性地綜合釐清與聚焦爭議點，而不是個別的處理讓爭議失焦，聽證紀錄並將提供給地方政府的都市更新審議會，作為斟酌是否核定都市更新事業計畫之依據，透過詳實的聽證紀錄，民眾在聽證中所表達之意見，地方政府均須說明採納或不採納之理由。

營建署特別強調，舉行聽證是落實都市更新正當行政程序之重要步驟，透過聽證的舉行，有助於地方政府在核定都市更新事業計畫前，有效釐清爭議，使都市更新事業計畫能夠在核定後，真正被落實執行。

　紀錄是用來打破的，萬科物流地產業務正向此致力，在其拿下物流地產服務商全球第一的交椅路上，普洛斯不可或缺。

　　今年7月，萬科宣佈，與厚朴、高瓴資本、SMG、中銀投組成財團，共同參與在新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化收購。

　　在近日舉行的一場媒體見面會上，萬科董事、執行副總裁、首席運營官張旭對外界透露，截至11月上旬，萬科自有的物流倉儲總面積為500萬平方米，而普洛斯的規模2500萬平方米，加起來佔據中國物流行業60%的份額。

　　11月30日晚，在萬科作出收購普洛斯公告的四個月後，包括萬科參與在內的中國財團終於取得突破性進展——普洛斯私有化方案在股東大會獲得批准。

　　針對此交易，萬科曾作出風險提示，交易尚存在無法通過GLP股東大會及有關監管機構批准的風險。

　　按照此前公告，針對普洛斯的收購方案需要滿足：獲得普洛斯股東批准、監管部門及法院批准、並未出現與GLP（或GLP集團某些主要實體）及收購要約方相關的規定事項等三大條件。

　　獲得普洛斯股東批准無疑是私有化方案中最重要的前提和第一道攔路虎。不過目前，收購仍需要其他規定條件滿足後方可完成。


　　資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國、日本、美國和巴西等地共5500萬平方米現代物流設施組合，也是全球最大房地產基金管理人之一，管理資產約390億美元。

　　2015年度（2015年4月-2016年3月），普洛斯的營業收入為7.77億美元，淨利潤為7.19億美元；2016年度（2016年4月-2017年3月），普洛斯的營業收入為8.79億美元，淨利潤為7.93億美元。

　　而截止至2017年5月25日，普洛斯的第一大股東為GIC（新加坡政府投資公司），持股36.93%，第二大股東為美國銀行及其關聯公司，持股9.06%，第三大股東為高瓴資本關聯公司，持股8.21%，第四大股東為Elliott Capital及其關聯公司，持股5.1%。

　　根據包括萬科在內的財團訂立條款和股東協定、附屬協定，收購要約方為Nesta Investment Holdings， L.P．間接全資擁有的特殊目的公司。

　　Nesta Investment Holdings， L.P．為根據開曼群島法律組建的獲豁免有限合夥企業，其普通合夥人為Nesta Investment Holdings GenPar Limited，有限合夥人為厚朴、高瓴資本、SMG、中銀投及萬科主體。

　　收購要約方建議收購普洛斯股本中全部已發行及繳足股本普通股（不包括庫存股），每股代價為3.38新加坡元，收購總代價約159億新加坡元（約790億元人民幣），這是亞洲歷史上最大一單私募股權並購。

　　根據協定，萬科出資將不超過34億新加坡元（約為人民幣168億元），擁有權益約21.4%，一旦交易完成，普洛斯將成為收購要約方的全資附屬公司，並將在新加坡交易所主機板退市，而萬科將成為普洛斯第一大股東。

　　近年來，除了房地產開發主業外，萬柯拉長戰線，推進包括物業、物流、商業地產、長租公寓、冰雪度假、養老、教育等新興業務的進展。

　　萬科董事會主席、首席執行官鬱亮把物流、商業地產兩項業務視作除房地產開發之外，最重點的業務。從近期動作來看，萬科發展物流地產業，分兩條腿走路，除了股權吃進普洛斯外，自身也在加強對物流專案的運營和獲取。

　　根據萬科2016年報，截至2016年底，集團物流地產累計已獲取18個專案，總建築面積約147 萬平方米，其中2016年新增專案10個，新增可租賃面積96萬平方米。而今年的1-9月，萬科新增物流項目23個，面積達165萬平方米。也就是說，截止至今年9月末，萬科已有41個物流地產項目，總面積超過310萬平方米。

　　值得關注的是，今年10月，萬科還與珠海乾元晟投資發展合夥企業、江蘇省國際信託有限公司、寧波博裕物流有限公司、珠海飛虹壹號投資合夥企業等四家公司合作，共同設立規模為60億元的物流地產基金，合夥期限為10年，未來將投資境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。

　昔日外灘“地王”上海證大(0.123, -0.00, -0.81%)：“剝離三四線”戰略 錯失發展良機

　　“即使有心再做一個超越之作可能也無力了。”這是戴志康對證大喜瑪拉雅中心曾經的評價。

　　的確，從曾經擁有上海外灘8-1高價地、南京下關高價地，到仍握在手中的上海和南京喜馬拉雅中心、上海和南京濱江證大拇指廣場等項目來看，上海證大的盤子裡不乏區位驚豔的物業，資產原本應該成色十足。

　　但尷尬的是，近幾年來上海證大不僅新增項目較少，而且屢屢貼上“賣賣賣”的標籤，除了最終出讓外灘專案的所有股權、南非智慧城市項目外，上海證大也逐漸剝離了三四線城市的一部分產業。

　　上海證大連虧3年

　　上海證大2017年半年報顯示，當期實現營業收入7.44億港元，同比增長32%；歸母淨利潤為虧損2.1億港元，與去年同期的虧損5.38億港元相比減少57%。

　　儘管營業收入明顯增長，淨虧損也在大幅縮窄，但《每日經濟新聞》記者在上海證大2017半年報中卻發現，這一變化主要歸因於銷售及市場推廣支出、行政支出的大幅壓縮。此外，其應占合營企業溢利有大幅增長，實現了約1.74億港元。顯然，上海證大虧損的縮窄，與其主營業務的關係並不大。

　　《每日經濟新聞》記者在統計過去幾年上海證大的財報時發現，上海證大在2012年實現淨利潤5.55億港元並創新高後，淨利潤水準一路下滑，並在2014年首次錄得虧損，當年實現歸母淨利潤為虧損4.38億港元，2015年為虧損9.57億港元，2016年為虧損10.35億港元，連續3年出現虧損。

　　對於連續虧損，上海證大在財報中也多次將其歸因於“借貸增加導致財務費用增加”、“營業額及毛利不足以彌補費用及開支”等。

　　根據其2017年半年報，上海證大綜合借貸及貸款約為86.37億港元，其中38.6億港元須於1年內償還，而47.77億港元須於1年後償還。但在現金流方面，上海證大除投資活動現金流量淨額為淨流入外，經營活動、融資活動現金流均為淨流出。至期末，其現金及現金等價物僅為10.27億港元。

　　資產負債方面，上半年上海證大總資產達到225億港元，總負債194億港元，資產負債率為86%。

　　連續幾年居高不下的融資成本、較高的資產負債率，以及持續較緊的現金流和償債壓力，或已顯著制約了上海證大的發展。

　　錯失發展良機？

　　《每日經濟新聞》記者查詢上海證大近年財報發現，近5年來，上海證大的營業收入持續維持在11億港元至23億港元之間。而在售項目的偏少，制約了上海證大規模的擴張。

　　根據上海證大2017年半年報，當期實現營業收入7.44億港元，營業收入主要來自于上海、南京、南通和海門的住宅項目的銷售收入，以及位於上海、南京等地的部分持有物業的租賃收入。

　　記者進一步梳理上海證大近年的年報發現，由於發展戰略和市場節奏錯位，直接導致其一再錯失發展良機。

　　上海證大在其2016年報中表示：“繼續以上海、南京等作為重點發展區域，穩固深度開發一二線城市區域、逐步剝離三四線城市產業的發展策略”。而在其2015年報中，上海證大也有類似表述。基於上述戰略，儲備項目本就屈指可數的上海證大，逐步出售三四線城市資產。

　　值得注意的是，去年下半年開始，樓市去庫存政策效果逐漸顯現，不少三四線城市的樓市都表現搶眼。而上海證大顯然沒有把握住去庫存帶來的市場機遇。

　　“上海證大剝離三四線資產這一戰略過於保守，也讓其錯失了這一輪新型城鎮化下的紅利效應和發展機遇。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示。

　　嚴躍進認為，過去幾年房企更多的是依靠高周轉來做大規模，類似上海證大這類只堅持精品和情懷來做地產，將很有可能被市場淘汰。“如果不在城市佈局和投資方面策略方面有所改進的話，企業後期發展將會面臨更大的壓力。”嚴躍進說。

中原地產研究中心統計資料顯示，11月，全國50大城市土地出讓金刷新歷史同期記錄。其中有18個城市土地出讓金同比漲幅超100%。其中，北京達到了2609億元，杭州達到了2029億元；南京、蘇州、重慶、上海、天津等5個城市的土地出讓金也超過了1000億元。預計2017年全年，有望有超過10個城市以上土地出讓金接近或突破千億。

新黃浦（600638）公司此前擬轉讓其所持有的上海鴻泰房地產有限公司（下稱“鴻泰房產”）25%股權及對鴻泰房產4815.828946萬元債權。根據今日公告，公開掛牌後，出現了一家意向受讓方上海鑫明置業有限公司（下稱“鑫明置業”）。雙方簽署了《產權交易合同》，並於11月30日出具了《產權交易憑證》，交易價款約為9.58億元。

其中，鴻泰房產25%股權對應的交易價款約為9.09億元，新黃浦對鴻泰房產債權金額約為481.83萬元。新黃浦披露，如合同執行順利，預計將增加母公司2018年度稅前利潤7.5億元左右。

這宗交易由來已久。新黃浦原持有鴻泰房產55%股權，早在2016年10月，新黃浦公告擬分次以公開掛牌轉讓方式轉讓其所持鴻泰房產全部股權。期間，今年5月5日，新黃浦公開轉讓其所持有的鴻泰房產30%股權及對鴻泰房產1.03億元債權。6月19日以拍賣方式實施競價中，廣東德駿投資有限公司以12億元競拍成交。根據新黃浦2017年中報，該次交易實施後，取得處置收益約8.28億元。

鴻泰房產公司主要擁有上海浦江國際金融廣場項目，項目位於上海東大名路1158號，屬北外灘核心區域，總投資超過20億元。占地面積約13877平方米，總建築面積約12萬平方米。新黃浦此前指出，專案處置後，會大幅降低公司資產整體負債率，可大幅增加可用自有資金。

此外，值得注意的是，在今年11月15日，上交所曾向新黃浦發出問詢函，就該公司第二大股東上海領資股權投資基金合夥企業(有限合夥) (下稱“領資投資”)控制人易主一事提出關注。

領資投資從今年1月至今年6月，不斷增持新黃浦，直至持有新黃浦17.64%的股份，一躍成為新黃浦的第二大股東。不過，一度看好新黃浦的領資投資，在新黃浦業績向好之際，也就是三季報發佈後的11月14日公告，其執行事務合夥人福州領達的股東王丁輝、王為兵將其所持有的90%、10%福州領達股權轉讓給盛譽蓮花資產管理有限公司。同時，王丁輝和壽光晨鳴向盛譽蓮花的控股股東中崇投資出讓其所持有的雲南信託計畫、廈門信託計畫的一般信託收益權。此事遭到上交所問詢。

　　據《界面》引述多位投資者報道，平安集團旗下房產交易平台「平安好房」的４個海外投資項目正處於困境中，公司更無法按時兌付投資者利息及本金。

　　這４個項目分別為共享辦公室項目「Ｂａｒ　Ｗｏｒｋｓ」、倫敦貝爾格雷弗廣場眾籌項目、美國南卡羅來納州及北卡羅來納州學生公寓投資項目，而其中「Ｂａｒ　Ｗｏｒｋｓ」更被指是龐氏騙局。

　　「Ｂａｒ　Ｗｏｒｋｓ」本來是一個美國的共享辦公室投資項目，投資者透過注入資金，可以獲取每月租金作回報，而且兩年之後可以出售，惟有投資者指，自２０１７年初起，該項目就已經開始延遲付款。據外媒《Ｔｈｅ　Ｒｅａｌ　Ｄｅａｌ》報道，「Ｂａｒ　Ｗｏｒｋｓ」實質是被一位名為Ｒｅｎｗｉｃｋ　Ｒｏｂｅｒｔ　Ｈａｄｄｏｗ的英國職業騙子操控的詐騙公司。自２０１５年起，該公司已在平安好房上進行了四期融資，並於全球募集了３６００萬美元，其中他更將１２００萬美元轉向毛里裘斯等地進行洗錢。至於來自平安好房的資金，僅是這個全球騙局的一小部分，有指摩根大通也進行過該項目的推廣，還因此受到中國投資者的起訴。

　　至於其餘３個項目，平安好房亦因各種原因無法及時兌付利息及本金。目前平安好房官網上已經把海外投資項目的資料撤下，有指平安好房的海外房產部已經基本解散，法務團隊和風控團隊亦已解散。

海航集團旗下4幅啟德地皮頻頻傳出融資受阻，海航昨宣布與旗下香港國際建投（00687）組成基金，投資貸款即將到期的第二幅啟德地皮，香港國際建投表示，基金規模為38.21億元，其中公司出資約6.33億元，佔基金規模約16.6%。

傳售海外資產還債

另外，《華爾街日報》引述知情人士透露，海航最近數星期與銀行人士洽談處置或退出部分海外資產的事宜，用來償還該集團涉及逾1000億美元（約7800億港元）的欠債，以及減持中國監管機構認為具投機性的投資項目。

知情人士表示，海航集團面臨的一大障礙，是很多海外資產都是以相對較高的估值購買，這或令海航收回投資時很難獲利。中國商務部早前多次重申關注企業海外非理性投資，數家明星民企被外滙管理局點名嚴查境外併購信貸風險，國務院更明文限制企業進軍海外房地產等投資。 專家預期，部分民企或會被政府要求出售有關資產，可能造成巨額損失，甚至令項目資金鏈斷裂。

另外，為求順利處置資產，海航集團正探討成立投資基金，以獲得外部投資者的資金支持，並把部分資產出售給這些投資者，隨後便嘗試把相關資產全數出售。

貴絕新界已補價公屋 全港次高

樓價持續飆升，資助房屋樓價升勢更凌厲，市場連續錄得破頂成交。一名年約70歲長者獲子女送贈將軍澳景林邨一個實用面積164方呎的蚊型公屋單位居住，已補地價成交價255萬元，呎價逾1.55萬元，呎價貴絕新界已補地價公屋，並屬全港已補地價公屋呎價次貴。

子女全資付樓價 贈獨居父

該新界公屋王為景林邨6座景桃樓高層24室，實用面積164方呎，透過已補地價方式以255萬元易手，呎價逾1.55萬元，呎價較同區私樓新都城及慧安園最新平均成交呎價約1.52萬及約1.54萬元略高。

促成該宗交易的中原地產分行經理余思強透露，該單位是採用年約70歲的老父名義購入，因老父將獨居，所以居住面積不用太大，加上公屋王涉及銀碼不算高，所以子女們合資以現金支付全部樓價，毋須承造按揭。

土地註冊處資料顯示，原業主於2003年8月僅以6.46萬元向房署購入該單位，並於2014年斥資補地價。

目前全港呎價最貴已補地價公屋為藍田德田邨5座德瑞樓中層5C室，同為蚊型單位，實用面積僅146方呎，兩個月前以已補地價232萬元成交，呎價約1.59萬元。

公屋造價持續上升，大埔區公屋亦首錄造價400萬元的破紀錄成交，為太和邨3座新和樓高層24室，實用面積381方呎，以已補地價400萬元易手，呎價1.05萬元。原業主於2000年以租置身份斥18.62萬元買入，至2014年補地價。

康山花園738萬 兩房居屋王

事實上，目前不少居屋價格亦貴逾700萬元，市區最貴居屋屋苑之一的鰂魚涌康山花園，一個兩房單位以已補地價方式售出，作價738萬元，料為全港已補地價兩房居屋造價最貴。市場消息指出，該單位為5座低層A室，實用面積484方呎，呎價1.52萬元。原業主2006年以已補地價205萬元購入，獲利533萬元，單位11年升值2.6倍。

藍田居屋鯉安苑亦有破頂個案，F座鯉庭閣低層4室，實用面積663方呎3房戶，以未補地價方式725萬元沽出，呎價1.09萬元，成交價及呎價均為藍田以至觀塘一帶未補地價居屋成交價新高。原業主2008年6月以204.2萬元未補地價買入，持貨9年獲利520.8萬元，升值2.6倍。

私樓方面，美聯高級營業經理鍾家豪表示，荃灣中心15座昆明樓中層D室，實用面積329方呎，成交價435萬元，呎價1.32萬元，為該屋苑一房造價新指標。原業主2013年6月以265萬元買入，獲利170萬元，升64.2%。

另外，中原地產統計十大屋苑11月錄得238宗成交，較10月214宗再升11.2%，連升5個月，並屬7個月最多，當中鰂魚涌太古城、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園等3個屋苑的平均呎價俱創歷史新高。

12個月連環新高 學者料未來半年續升

樓市升浪未停，私樓樓價指數10月續升0.5%，連升19個月，創歷來最長升浪，當中更連續12個月創新高。學者預計，只要基本因素無大變，未來3至6個月樓價續升。

根據差餉物業估價署公布，10月份私樓樓價指數最新報342.4點，按月升0.5%，升幅較對上一個月的0.3%輕微擴大，亦是連續上升19個月，續成為有紀錄以來最長升浪，累積升幅達26.2%，平均按月升1.38%。

而自指數在去年11月突破歷史高位後，至今更連續12個月創新高，相較上一個升浪高位2015年10月報306.1點高出12%，同時亦追平2012年3月至2013年2月連續12個月創新高的紀錄。

細戶累漲26.7%最多

在各類型單位劃分中，今輪升浪由中小型單位帶動，特別是面積最細、小於430平方呎的A類單位累積升幅26.7%，其次則是實用面積431至752平方呎的B類中小型單位，亦錄得累積26.1%升幅。

反觀豪宅樓價升幅較落後，其中面積1,076至1,721平方呎的D類大型單位，累積升幅僅得16.3%，屬各類型單位之中最小，而逾1,722平方呎的超級豪宅亦升16.8%。

近5個月升幅收窄

同時，今年首10個月樓價累積升11.4%，當中近期升勢轉趨平衡，近5個月樓價單月升幅維持小於1%，而以最新10月樓價計算，按年升幅為12.5%，較過去幾個月亦有所降低。

特首林鄭月娥在今年10月公布首份施政報告，並無推出遏抑樓市的辣招，加上推出的多項房策如綠置居、首置上車盤，規模不大，加上缺乏足夠土地供應，準買家轉為加快入市，二手市場升溫，包括將軍澳、沙田一帶樓價均創新高。

新地（00016）副董事總經理雷霆指，關於差估署最新公布的樓價指數，他認為二手市場成交稀少，數字未能反映實際情況，加上未來有充足供應，料樓市會健康發展。

不過，浸會大學財務及決策系副教授麥萃才指出，樓價持續上升而升幅緩和，成交價集中於一定距間之內，有較多數據及成交量支持，反映現時樓價比較「實淨」，出現轉勢急跌的機會微。

他又相信，只要基本因素無大變，亦無突發性因素衝擊樓市，預計樓價在未來3至6月會維持升勢。

稱影響區內項目景觀 違原有規劃意向

規劃署建議就啟德跑道及停機坪區用地放寬發展密度及高限，收逾1.2萬份申述，區內持有項目的嘉華國際（00173）及建灝地產提出反對，認為會影響區內項目景觀，違反原有規劃意向。

規劃署：符合城市設計概念

為增加房屋供應，規劃署建議就啟德跑道區、前南停機坪區等10多幅地皮，放寬建築物高度及發展地積比率。嘉華國際指，跑道區住宅地的地積比建議增加至5.5倍至7倍，較啟德城中心的啟德坊內陸用地為高，不符合《海港規劃原則及指引》的梯級式建築概念，會阻擋觀塘海濱一帶的沿海物業的景觀。

同時，南面停機坪及跑道區住宅地的高限提高，將影響飛鵝山及獅子山的山脊綫的景觀，偏離原有規劃概念。

建灝地產指，增加南面停機坪用地高限，將完全遮擋用地的海港景觀，減低發展價值。

不過，規劃署認為，根據技術評估，增加發展密度的修訂，符合規劃主題及城市設計概念，不會對周圍地區引致不可接受的影響，不應順應有關反對申述意見。城規會下周三（6日）起就《啟德分區計劃大綱草圖》召開多次會議討論。

黃竹坑站2期上蓋 估值逾88億

另外，港鐵（00066）的黃竹坑站第2期上蓋項目今日截標，業界預期項目投資額涉逾百億元，料不少發展商會合組財團入標，以分擔風險。綜合市場估值，連同補地價，地皮估值約88.7億至103.5億元，每平方呎樓面地價由1.8萬至2.1萬元不等。

該項目可建樓面約49.3萬平方呎，提供約550至600伙，市傳地皮補地價金額約52.1億元，每平方呎樓面補地價達10,576元。

南華集團（00413）等持有的黃大仙鳴鳳街18至20號住宅項目，以1.12億元易手，新買家為內地發展商武夷集團等相關人士，呎價約1.42萬元，料作重建發展。

土地註冊處資料顯示，黃大仙鳴鳳街18至20號舊樓全幢以1.12億元沽出，買家為銘嘉有限公司，公司董事為連明順、詹輝祿，為武夷集團有關人士。

上述項目現時為樓高6層舊樓，兩地舖面積各約900平方呎，1至5樓住宅面積約6,060平方呎，總樓面約7,860平方呎，以成交價1.12億元計算，呎價約1.42萬元。現時項目規劃為「住宅（甲類）1」用途，若重建作商住發展，最高地積比率9倍計算，估計可重建樓面約1.62萬平方呎。

武夷集團在香港有多項發展物業經驗，包括筲箕灣峻峰花園，以及去年轉售的天后永興街3號「維港．園」等。