無關陸客不來 早期持有「落袋為安」

逢機會點出脫，台北市約10餘家中小型飯店、商旅掛上網站出售，多數開價在5億元以下、且地點集中台北車站、西門町一帶。商仲業者分析：「該現象與陸客不來無關，因機捷通車之後，住宿遊客量多能維持一定水準，房東購入物件時間若早，多想趁此時殺出，落袋為安。」

根據包括《591房屋網》，及信義房屋、永慶房屋、住商不動產、台灣房屋等網站刊載，目前全台北市約有10餘家中小型商旅、旅店待售、或是頂讓中，其中多數店點位於台北車站、西門町一帶，另外在松山車站周圍、林森北路商圈，也有物件待價而沽。

店點集中車站周邊
就房間數來看，平均是20~50幾房的規模，部分頂讓的物件，則是近年來人氣頗高的背包客客棧產品，以出租單一床位為主，床位數在30~40床間。出售價格平均在5億元上下，頂讓價格不一，甚至出現200萬元可接手的價位。
出售其一物件、不願具名的房東表示，「持有物件在西區已有10餘年，長久以來資產價值都被低估，作為旅店後反應不錯，陸客變少有一點影響，但房價算便宜一點，還是可維持住房率。」

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛指出，近1年同類型物件出售量的確增加，許多青年旅館、商務旅館，取得及裝修成本低、周轉率高，地點好的甚至還能賺到住宿之外的「休憩商機」，讓投資人趨之若鶩，「北車、西門町土地使用分區，多屬商四，很多物件早領有旅館牌，投資密集度最高。機捷通車後，行李可直掛優勢，讓自由行商機的想像更大。」
黃舒衛直言，「一個老屋變身黃金屋的概念，求售者不少都是早期持有者，等同選擇最佳退場機制出脫。」
手上持有待售飯店物件的仲介業者透露說，中小型商旅的氣，恐比大型飯店要來得長。

未有成功交易物件
台灣房屋忠孝延吉店商用不動產部總經理施光明表示，北車、西門這一帶今年持續在出清商旅飯店，量體在10間以內，不過未有成功交易物件，「事實上，中型商旅的營運狀況都不差，倒是部分五星級、大型飯店，因住房價格過高，生意面臨考驗。」

住商不動產仁愛光復加盟店專員陳為宏認為，近年背包客絡繹不絕，儘管陸團量體大幅減少，中小型旅店住房率仍在7成以上，「屋主選擇在此時割愛，還是著眼於其投資效益，與陸客來不來的關係甚小。」

大樓、華廈異軍突起 成長近2成

豪華農舍光景不再，宜蘭縣房市交易急轉直下！台慶不動產根據實價登錄資料，觀察宜蘭縣近2年各類建物交易量發現，除了住宅大樓、華廈交易量，今年前3季較去年同期成長約2成外，其他類型均呈量縮，又以昔日最夯的農舍量縮33%最多，套房交易量也減少近3成。

套房交易少3成
資料顯示，今年宜蘭縣全縣前3季交易量，相較去年同期量縮7.8%，其中昔日最夯的農舍交易量，減少超過3成，套房交易量也下降29.3%緊追在後，就連透天厝交易量也跌約1成，唯有住宅大樓與華廈的成交量，穩健成長近2成。
「政策的不確定性，是降低買方進場意願的關鍵。」台慶不動產執行副總莊志成分析，政策影響農舍交易約2至3年時間，且近期新聞持續延燒，買方不禁擔憂受日後法規變更影響，合法農舍變違規建物，再加上購入農舍後無法再增建、擴建，導致買方進場意願低，採觀望態度或轉往其他標的，使宜蘭農舍交易量減少。

待觀望明年政策
台灣房屋宜蘭特許加盟店店長鄭宥宏表示，目前宜蘭農舍交易量能沒有太大改變，價格不若從前，未因相關政策鬆綁而起色，預計要到明年選舉之後，會有較明朗的情況。
至於套房交易量縮，莊志成認為，是買方過度期待出現區域破盤價，出價過低，導致買賣雙方對價格沒有共識。不過，成長超過2成的住宅大樓、華廈交易量，在今年表現異軍突起，有巢氏房屋宜蘭東港加盟店店東陳怡廷認為，主因在總價，由於宜蘭縣透天厝少說要千萬元，因此住宅大樓或華廈總價相對親民許多，且屋齡偏高的老屋，也較不受年輕族群青睞。

台北市中山區樂群二路的「大直豐匯」，今年4月成交店面1＋2樓，權狀共306坪，總價約4.5億元。坪數和總價是今年目前為止，台北市最大，且是有實價登錄以來，台北市店面成交金額第3高。比對謄本後發現，賣方是亞太置地，買方為新竹市知名的生殖醫學診所「送子鳥」。

實價登錄第3高
瑞普萊坊市場研究部黃舒衛說明，亞太置地是外資投資公司，非常積極。近幾年最有名就是去年買入前高雄市長陳啟川家族的南和興產股份，取得上千億元不動產的主導權，根據經濟部資料，南和興產今年6月負責人已變更為亞太置地的Richard Jay Reitknecht。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，台北市除了信義計劃區，最指標的豪宅聚落就是大直，內湖科學園區有大量的高薪、高階的上班族，尤其是科技業，科技人的結婚生育年齡普遍較晚，大約在30~50歲之間，會有醫療需求。
大直和內湖也有許多坐月子中心。對於走高端品牌的生醫產業來說，在大直設點最為貼近市場。

買方為「送子鳥」
送子鳥生殖中心黃姓發言人昨證實，中心確實有打算於2018年4月在台北開設分院，細節則沒有多談。

上市建商龍頭國泰建設愈是逼近年底，買地手筆愈大。看好雙北市都會區下半年買氣陸續回溫，昨（4）日宣布以6億元買下新北市土城752坪的土地；國建在最近3個月內，連續拿下雙北市4筆土地，估計累計投入至少33億元，大手筆卡位，也意味看好未來房市不致持續破底。

國建昨天加碼的土城明德段181地號等2筆地號土地，占地752.5625坪，每坪單價約81萬元，總計砸下6.09億元購地。國建坦言：「年底就快要到了，要趕業績目標。」持續在台北市和新北市加碼購地。

其中最近買氣旺盛的土城，被國建相中。國建協理林清樑表示，這塊明德段土地位於學士路，近捷運站，國建還是會繼續整合鄰地，目標到1,000坪的規模，再進行開發。不過看好土城的購屋需求，國建早在2014年就在土城推出「國泰金城」，總銷17億元，預計2017年底完工交屋，並持續到2018年認列入帳。

最近1個月來，國建累計已砸20億元卡位台北市南港和大安區共2筆、新北市土城1筆土地，總計3筆。除6億元加碼新北市土城土城區明德段之外，近期連續買下南港合建土地762.30坪，以及大安區都更合建案土地約330.30坪，加碼房市信心相對攀升。

其中，南港土地占地762坪，為合建案；大安區土地占地330坪，為都更合建案，分別是在11月和12月初所簽下。若加計1月買的台中市北屯1,153坪土地10.24億元，以及最近3個月密集簽下的雙北市新店、南港、大安、土城等4筆土地，累計國建今年已砸進43億餘元，在台北都會區和台中市卡位。

國建協理林清樑坦言，這幾年儘管房市往下調整，但國建推出的新案，餘屋庫存都相當少，其中台北市和雙北市待售成屋只剩下內湖「沐善」個位數戶數而已，市場需求優於預期；展望2018年，如果沒有特殊變數，應該可以樂觀期待，若有適當機會，還是會持續買地。

隨著台鐵台中段高架化通車，台中市政府正推動「大台中車站計畫」，希望全面扭轉台中火車站前既有的發展格局，帶動中區為核心的舊城再生。市長林佳龍表示，交通是中區再生的關鍵，整體規劃必須仰賴都市計畫，市府將依序以面、線、點全盤考量，畢其功於一役。

台中市議會2017年12月4日進行市政總質詢，市議員江肇國建議捷運藍線由台灣大道直通台中火車站，帶入大量旅客振興中區經濟；另外，也希望重新檢討中區單行道的規劃。

林佳龍說，中區再生，交通是關鍵，隨鐵路高架化、捷運地下化，中區的移動方式由平面，轉變為三度空間，整體規劃仰賴都市計畫，將以面、線、點通盤考量，先決定整體移動方法，再進一步決定路線、站點。將請交通局、都發局盡快組成專案小組，全面審視中區交通計畫，畢其功於一役。

針對江肇國議員建議捷運藍線走台灣大道至台中火車站，交通局長王義川表示，目前提送交通部的捷運藍線路線規劃西起沙鹿，行經台灣大道轉入民權路至台中大車站。主要是考量民權路周邊有公家機關，施工上比較便利，因此選擇此路線。

不過，王義川也說明，由於捷運地下化出入口可彈性設計，交通局將參考日本等先進國家作法，例如出入口透過地下道銜接至台灣大道，也是一項選擇，2018年啟動綜合階段，可將江議員的建議納入評估。

此外，針對江議員建議檢討中區單行道，交通局王義川表示，為促進中區經濟發展，市府正推動進行再生計畫、大車站計畫以及綠川柳川整治等計畫，交通局將配合期程，通盤檢討整體路網規劃以及停車供給管理，以符合當地需求。

王義川說明，交通局已於11月14日邀請在地里鄰長、里民、立委及議員服務處、區公所召開會議，就中區市府路改為雙向道進行溝通討論，當地里民正反意見都有。其中，市府路若改雙向道，除涉及居民意願外，必須考量道路寬度及單側停車格須取消改繪設禁停紅線，以及平等街配對調整等問題，目前由中區公所及里辦公處凝聚沿線居民共識，以利後續啟動相關作業。

桃園國際機場2016年年入出境及轉機旅客數已突破4,229萬人次，2017年較諸2016年同期，成長率亦超過5％，旅客數可望突破4,500萬人次，為免因旅客數快速成長影響服務品質，相關建設計畫之推動實不容緩。交通部政務次長王國材關心桃園國際機場相關建設計畫推動情形，於2017年12月1日(星期五)率航政司及重大工程督導會報，由桃園國際機場股份有限公司曾董事長大仁及台灣區國道新建工程局趙局長興華陪同至9月27日部分啟用的「第二航航廈擴建工程」、第三航站區先期工程「WC滑行道遷建及雙線化工程」及「第三航站區建設計畫」等視察執行現況。

「第二航廈擴建工程」完工後，將可為第二航廈增加500萬旅客人次服務空間，紓解尖峰時段出境大廳人潮，並新增景觀餐廳等服務設施供旅客使用；「WC滑行道遷建及雙線化工程」屬第三航站區之先期工程，除可騰出土地供第三航站區建設之用，亦增加連接南北之滑行道，提高機場運作效率；「第三航站區建設計畫」為發展桃園國際機場為最主要國家門戶之指標性計畫，計畫總經費達746億元，完成後將可提供每年2,000萬旅客人次服務容量，除因應旅客運量成長及未來發展外，亦將強化空運產業營運環境，進而提升台灣競爭力及國際形象。

因應亞太地區經濟及航空客貨運量之快速成長趨勢，台灣桃園國際機場作為國家進出門戶，扮演與全球經貿接軌之重要角色。為強化桃園機場之服務能量，促進周邊區域發展，桃園機場公司刻正如火如荼進行各項提升航廈容量及服務效能等工程，政務次長王國材期勉做好工程管理，注重每項施工環節及品質，施工過程應盡可能避免影響機場營運，如期如質完成各項建設案，帶動航空城發展，並成為東亞樞紐機場之一。

內湖五期重劃區為台北市最後一塊尚在開發的重劃區，專家表示，房價從6字頭到百萬單價都有，以面環東大道的大樓房價最高，次高的位置為面向明美公園的大樓，視野遼闊、物件稀有。

內湖五期重劃區為台北市最後一塊尚在開發的重劃區，當地建商說明，區內以明美公園作為劃分，將住商區域分離，住宅區扣除道路等公共設施後，僅有4公頃面積，同時車輛只能從行善路進出，形成封閉型社區，因此少有外車進出、環境寧靜。

永慶房屋五期行善直營店業務副理姜富源表示，該區房價落差大，從6字頭到百萬單價都有，像是今年6月于美人就以百萬單價售出當地豪宅「元大之星」，此外姜富源分析，該區以面環東大道的大樓房價最高，因周邊幾乎都是低矮的老舊公寓，只要高度越過環東大道，視野便開闊宜人；而房價次高的位置為面向明美公園的大樓。

姜富源也說，該區有70%以上都是70坪以上的產品，55坪以下的成屋僅有213戶，僅佔16%。另外有當地業者指出，該區屋齡最舊僅8年，3年多前房價落在每坪75至80多萬元，後來下修約2成，近來多開在6字頭的成交價。

台中海線地區不少建商因應成本與買方需求，從以往的透天別墅改推大樓產品，其中清水市區周邊房價每坪開在14至17萬，且新案幾乎以2房為主力，以低總價小宅搶市。

台中海線在地建商近來多推出小基地、小規模開發的大樓，清水當地建商經理指出，推案集中在以中山路為核心的清水市區周邊，機能較海濱地區佳，房型幾乎以2房為主力，以低總價產品和當地透天別墅做出區隔，房價每坪落在14至17萬元，且推案大樓密度低、棟距大，相互不會打擾。

居住在清水市區的顏姓住戶表示，中山路一帶發展早，有許多餐廳及小吃店、連鎖店，也有電影院，是區域的生活中心，近來的新建案多半在商圈的外圍地區，距離不會太遠，因此生活、就學機能都具備，他形容，這些新房子、新大樓讓市中心聚落不斷向外拓展。

台中海線近3年來就誕生十幾個大樓建案，以清水、梧棲區最多，而推案建商不少是原本以別墅推案為主流的業者，台中市仲介公會理事盧俊昇分析其轉型的原因指出，市府建設將逐步動工到位，地價先行上漲導致建商土地成本增加，但若售價壓不下來，首購族無法負擔，也不受換屋族青睞，因此大樓推案是最為合理的作法。

老屋健檢效率不彰，內政部營建署統計，今年全台僅有1.29萬件民眾進行初步評估，遠低於總數高達380萬的30年老屋，凸顯民眾參與老屋健檢意願不高，甚至寧可買新房，不願養老屋。

儘管日前政府新北市政府開始受理「都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」申請各縣市也都祭出老屋重建福利，但現實層面上，民眾連申請老屋健檢評估的次數都少之又少。根據營建署統計，2016前，全台屋齡30年以上老屋約為384萬戶，但細看營建署今年度的既有住宅耐震安檢補助各直轄市、縣(市)辦理件數表，全台申請初步評估的件數才1萬2950件，申請詳細評估的件數甚至只有249件。

其實老屋辦理耐震安檢初次評估，政府是採取全額補助的方式，而在初步評估後發現有安全疑慮者，才需要付費進行詳細評估，政府也會給予45％，不超過60萬元的補助。

然而日前桃園市議員黃婉如就分析，民眾不願參加健檢的原因，除了檢查後所衍生的改善費用須由民眾自行負擔，另外在補助經費有限下，民眾根本不想面對檢查後發現的問題，且民眾擔心檢查結果也可能影響房價。

永慶房產集團業管部指出，對健檢結果安全有疑慮的房屋，買方雖可藉此議價，但賣方也可選擇不賣，最重要的是，屋主不賣繼續居住其中，「居住安全」的根本問題還是存在。

國人居住空間越來越寬廣，主計總處公布，我國平均每戶居住坪數為44.3坪，創有調查以來新高，若以人為單位，平均每人居住坪數14.44坪，也同樣創有調查以來最高。

根據主計總處家庭收支調查，國內平均每戶居住坪數有逐年增加趨勢，2016年的平均每戶44.3坪，已較10年前增加1.5坪，若與20年前的1996年相較，平均每戶居住面積更是明顯增加了6.2坪。

主計總處官員表示，買屋換屋不是一件簡單的事情，每戶居住坪數變大的情況，必須從長期趨勢才看得出來。就長期而言，每戶居住坪數從1970年代的22坪到現在44坪，出現倍增情況；人民所得提升，較有能力住大一點的房子，房子越蓋越大，都是每戶居住坪數變大的原因，但就短期來比較，變動並不算大。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，新屋因為公設提高，因此讓每戶建坪面積逐漸變大，但是民眾感受到實際上能住的面積，不一定有明顯變大。另外，幾年前大坪數產品陸續交屋，也是把住家坪數不斷拉大的原因。

住展企研室經理何世昌表示，1996年平均公設比不到20%，現在平均公設比30%多，更何況還有類似雨遮的虛坪也變多了；把這些因素都考慮進去，實際能住的面積只是「還好」而已。

由於每戶居住面積變大，也使得平均每人居住坪數跟著變大，主計總處官員表示，平均每人居住坪數是「平均每戶坪數」除以「平均每戶人數」，平均每戶人數逐年減少，自1995年起低於4人，目前為3.07人，由於分子不斷擴大，分母卻不斷縮小，造成每人居住坪數不斷變大。

1985年起平均每戶建坪突破30坪，當時家庭成員多，平均每人居住坪數6.65坪，還不到現在的一半；更早的1970年代，平均每人只有4坪多一點的居住空間。

　　11月各線城市住宅成交繼續走低

　　隨著房地產市場調控政策不斷深入，政策效果由中心城市向周邊三四線城市繼續深化，11月住宅市場成交量繼續低位運行。中國指數研究院4日發佈的資料顯示，11月各線代表城市成交量較去年同期繼續下降。

　　具體來看，一線城市月度周均成交基本與上月持平，環比漲幅小幅收窄；二三線代表城市月度周均成交量較上月略有上浮，但不及去年同期，其中，南京、惠州等地受調控政策影響，下降較為明顯，降幅均在50%以上。

　　中指院資料顯示，2017年11月監測的主要城市成交面積環比上升5.90%，五成城市環比上升，同比則下降13.33%。截至11月末，受監測的主要城市庫存總量環比上升2.2%。重點監測的城市中，廈門升幅最大，為17.28%，南京、廣州、福州次之，升幅均超過5%。環比下降的城市中，上海降幅最大，環比降幅為4.94%。

　　11月，北京二手房市場出現回暖跡象。據偉業我愛我家市場研究院資料統計，11月北京全市二手住宅共網簽8483套，同比2016年11月下滑56.2%，環比今年10月上漲37.7%。價格上，11月北京二手住宅成交均價環比下降0.9%，雖然降幅有所收窄，但跌勢還在繼續。

　　當前，房地產市場調控政策力度持續從緊。限售措施向三四線城市繼續深入。山東省東營、柳州、聊城等城市加入限售行列，揚州針對二手房提升限售年限。至此，山東已有八個城市發佈樓市限售措施，多數地區執行本地戶籍居民兩年、非本地戶籍三年的住房限制轉讓年限。江蘇揚州將本市戶籍居民第二套住房及以上、非本市戶籍居民第一套住房及以上的限售期限由原規定的兩年調整為三年。此外，二線城市中的成都市正式加入搖號售房行列，成為繼上海、南京、長沙之後的全國“公證搖號”第四個城市。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，一二線城市以及特大城市周邊的三四線城市，樓市調控從嚴從緊，使得市場迅速降溫，量價齊跌；三四線城市則調控相對寬鬆，甚至還有去庫存的一系列補貼政策，使得市場交易量有所增加。經歷調控和市場盤整後，目前北京等城市二手房市場已鮮有投資投機需求。“雖然交易量處於低位元，交易節奏也比較緩慢，但市場也顯得更加健康、平穩，過去因高杠杆而存在的風險大幅降低。”

　晉級千億俱樂部 新城控股(25.350, 0.33, 1.32%)住宅與商業雙輪驅動


　　中國房地產或進入拐點之際，新城控股（601155.SH）的表現耐人尋味。

　　在克而瑞11月30日發佈的今年1-11月百強房企銷售排行榜中，它以1052.45億元的銷售額，第一次晉級千億房企行列。居於榜單第13名，是這家公司24年來取得的最好成績，要知道倒退回到2011年那年，它才實現百億的突破。

　　在慣性以規模論英雄的房地產行業，從百億到千億的跨越，萬科和保利用了5年，綠地跑了8年，新城控股花了6年左右。

　　背後離不開“住宅+商業”的雙輪驅動模式，這也是當下行業裡為數不多將住宅和商業置於同等戰略地位的企業。

　　當下，新城控股還在更新自身商業板塊的發展內核，並加大商業的佈局規模。董事長王振華定下的戰略目標是到2020年開業100座吾悅廣場。足以見得對商業地產發展的信心。

　　住宅和商業的內部邊界

　　較少被外界知曉的是，為了匹配2015年新城A股上市及地產業務調整需要，整合後的新城控股下設了三大事業部：住宅開發事業部、商業開發事業部和商業管理事業部。

　　按照時代週報記者從內部的瞭解，目前新城控股約有1萬餘名員工，住宅開發、商業開發、商業管理三個事業部的人員比例大致為4∶3∶3。

　　擔綱住宅開發的是聯席總裁梁志誠，他將率領4000餘名員工按照“百億城市，千億新城”的要求，深耕各個城市房地產市場。

　　而商業開發與運營的重任，則在聯席總裁陳德力的肩上，6000餘名新城員工，商業開發事業部和商業管理事業部兩大事業部都由其統一指揮。在新城控股，中高管人員還會被階段性地下放到重點區域。

　　售賣住宅項目和經營商業地產，是兩種完全性質不同的生意。據時代週報記者瞭解，住宅和商業之間有較為明確的分工劃分：純住宅地塊由住宅開發事業部開發，商業開發事業部一般不涉及；同理，綜合體和商辦類地塊，歸商業開發事業部開發，住宅開發事業部不會去涉及。

　　另外，管控上，目前住宅和商業板塊也各有不同。住宅開發事業部遵循的是三級管控模式，為“集團總部-住宅事業部總部-18個城市公司”。18個城市公司，除蘇南和浙江公司外，多數以某一具體城市命名。當然，這些城市公司並非只負責單一城市業務，如廣州公司，實際對應的是整個廣東省的概念。

　　而商業開發事業部，更多強調的是在合適城市的合適區域布點建造商業綜合體，且其專案綜合開發程度高、體量較大，故而更多呈現二級管控，即“集團總部-商業開發事業部總部”，事業部總部直接面向各個項目公司進行管控。

　　這樣的管控架構同步也反映在各自的投資團隊上。住宅開發事業部各個城市公司配備投資拓展團隊，按照城市深耕戰略，挖掘、獲取區域內更多的土地資源。而商業開發事業部則在事業部總部層面，按照不同分工，設立了6支投資拓展團隊。

　　儘管商業喊出“到2020年開業100座吾悅廣場”口號，但目前住宅依舊是新城控股規模發展上的主力軍。

　　“不過，隨著規模擴大後，商業開發事業部接下來也會進行三級管控的調整。” 新城控股方面不具名人士對時代週報記者表示。

　　合力和升級

　　儘管各自在管理上獨立，但並不影響住宅和商業形成合力。

　　事實上，兩者關係十分密切。分解在今年千億銷售額構成裡，由住宅事業部貢獻的部分至少佔據了70%，商業開發事業部銷售型業務裡重點也包含配套住宅的分佈。

　　按照新城控股今年上半年的業績顯示，合約銷售中的490億元由吾悅廣場貢獻的業績額達到了111億元，綜合體帶動物業銷售十分明顯。

　　有了銷售，有了收入，新城控股進一步有了大把的現金流去支撐商業運營。按照億翰智庫的報告指出，“因為專案數量較多，項目層面的現金流平衡變成了企業層面的現金流平衡，新城控股的綜合體開發模式更為穩健”。

　　報告認為，不同于萬達“以住宅銷售回款來補商業的模式”，新城控股是在自身達到一定規模和基礎後，提出的“住宅+商業”模式，當中包含有三大突出的特點：一是聚焦長三角城市，風險較小；二是吾悅品牌本身的強運營能力；三是新城控股的商業運營能力在轉化為項目資源獲取上的優勢。

　　從財報來看，在2012-2016年年間，新城控股的存貨周轉率維持在0.58左右，現金回籠迅速，使用率高，遠高於富力地產的0.28，與龍湖地產持平。

　　此前，麥肯錫曾為新城控股制定了“地域聚焦、合縱連橫、運營優先、產品升級”的十六字方針。而當中的“地域聚焦”現在已經實際演變為了在城市深耕的同時，加快“地域擴張”，加速全國化佈局。

　　從城市深耕角度來看，按照新城控股方面對時代週報記者的介紹，今年以來，住宅開發事業部下屬蘇州公司到7月份銷售額突破百億，浙江公司則在9月份銷售額破百，南京公司、上海公司也在向百億目標衝刺。從2016年蘇州公司一家超越百億，到2017年一批百億級區域公司的出現，成為新城控股邁上千億臺階的重要支撐。

　　同時，新城控股以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環渤海及中西部地區全面擴張，整體佈局“1+3”戰略，並在已實現銷售1000億元的基礎上，向市值1000億元邁進，王振華概括為“雙千億戰略”。

　　接下來，在住宅開發的產品線上，新城控股還將對幸福起航、幸福樂居、幸福圓夢和幸福尊享四條產品線進行新的升級。

　　眼下，新城控股的團隊正在為千億之上的持續戰役做準備。大量土儲，是他們開戰的彈藥—今年前10月，新城共新增土地建面2282萬平方米，同比增長169%，超過了2016年全年新增建面的60%；新增土地總價643億元，拿地銷售比（新增土地總價/同期銷售金額）達到了0.72。

　　今年，新城控股還增加了對廣佛、環京、成都、重慶、長沙、武漢、西安、鄭州、南昌等一二線城市以及常州、台州、湖州等都市圈周邊二三線城市的佈局。

　　更值得關注的細節是，拿地單價與銷售單價之比持續下降。2015-2017年的三年間，分別是54%、36%和27%。

　　商業的新賽道

　　商業地產，是新城控股尋找的新增長點方向之一。如何在這一領域立足腳跟，是陳德力要面臨的重要命題。

　　現實是，新城控股在商業地產的發展起步並不算早。2003年，當恆隆、凱德等外資和龍湖、萬達等民營資本在中國開啟第一波商業地產發展時候，當時的新城控股尚未入局。直到2008年，商業地產領域才有了新城控股的身影。在4年後的2012年，屬於新城控股自己的品牌新城吾悅廣場問世。

　　經過5年的運營，吾悅廣場本身也發展到了今天的4.0版本。新版本吾悅廣場的核心是為購物中心注入當地文化特色的體驗元素。在2017年的新商會上，新城控股升級了吾悅廣場的品牌價值理念—有情懷、不複製、具規模。

　　針對不同地區不同客群的研究，最終造就了每一座新城吾悅廣場的定位不盡相同。在已經開業的一些項目上，已經有了差異化。東北長春吾悅廣場採用的是懷舊的電影和汽車的元素，打造的是“時光•引擎”主題街區，還原著長春經典城市元素；而江蘇常州武進吾悅廣場，則以“湖塘悅色”為主題街區，包含的是錫劇舞臺、湖塘紡織等江南獨有人文景觀。

　　如何更好地把26億人次更多的留在購物中心，或是提升到達頻率？80%的標準化建造和20%的個性化，是陳德力開出的藥方。這被認為能保證規模化的同時，又葆有個性化。

　　規模化顯然有助於梳理品牌，降低招商的難度，同時也有助於提升物業的價值，從而提高公司的估值並實現資產證券化，反過來降低專案的資金成本。截至2017年11月，已開業的吾悅廣場達到了18家，在建和待建的吾悅廣場36家，合計54家，分佈在45個城市。在明年計畫有25座開業，直至2020年完成100家。

　　2017年上半年的財報顯示，上半年已開業的吾悅廣場日均客流量達4.34萬人/日，同比增長29%；盈利上，上半年12家吾悅廣場實現租金及管理費收入3.44 億元，出租率高達97.07%。

　　整合商業地產全產業鏈，也是被寄希望是新城控股區別於其他商業地產模式的核心競爭力。新城控股已經建立起從專案獲取、開發建設、運營管理到最後的資本運作形成完整的產業鏈。

　　招商蛇口(19.230, -0.19, -0.98%)商業地產圖譜：規模幾何增長，資產證券化趨勢加快

　　2017年是招商蛇口重組上市的第二年，也是其業務轉型的關鍵一年。在提出“城市及園區開發與運營商”的定位後，除了房地產開發和銷售加碼外，招商蛇口在商業地產上也開始發力。

　　為了盤活存量資產，打通融資管道，11月27日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱“招商蛇口”）發佈公告稱，其與太盟投資集團（即“PAG”）按1：4的出資比例在開曼群島設立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P．（簡稱“地產基金”），規模為16億元。

　　與此前萬科設立商業地產基金、保利發行租賃住房REITs等的基金模式不同，招商蛇口此次通過與外部機構設立合夥基金，創新了融資模式的同時也實現了商業地產的輕資產運營。

　　從最初的成立招商置業公司搭建商業地產運營平臺到加快商業拿地步伐、試驗地產基金。歷時五六年，招商蛇口的商業地產框架漸漸浮現。

　　商業版圖浮現

　　根據房地產諮詢公司克而瑞資料顯示，今年前11個月，招商蛇口的銷售金額是1020.6億元，提前一個月躋身千億俱樂部。儘管正式的銷售簡報尚未披露，但業績增長的背後在一定程度上離不開商業地產上的佈局和發展。

　　招商蛇口早於2011年6月成立了招商商置，從組織架構的高度為商業地產的發展提供支援。隨著自貿區的成立以及粵港澳大灣區概念的提出，蛇口片區內的商業地產迎來了新的發展契機。招商蛇口副總經理、招商商置總經理、深圳招商美倫酒店管理有限公司董事長趙軍也表示要借機做大粵港澳大灣區內的商業地產。

　　為了匹配大灣區內商業地產的發展目標，招商蛇口加速獲取土地儲備，今年年初招商同華僑城第五次合作，以59.8億元拿下龍華新區商業地塊。

　　在2016年8月招商蛇口和華僑城聯合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心（一期）配套商業用地，總建築面積154.33萬平方米。按照規劃，完成全部建設後，室內展廳面積可達50萬平方米，超過全球現有展館，成為“全球最大”。預計2018年9月完工投入使用。

　　除了粵港澳大灣區之外，招商蛇口還將商業地產的佈局範圍延伸至長三角地區，發展規模呈現幾何增長趨勢。

　　11月23日，招商蛇口上海外灘戰略發佈會上宣佈除了發展社區、園區、郵輪三大核心業務之外，招商蛇口在商業開發與運營方面也將有大動作。

　　據悉，華東區域已開發上海森蘭匯港、上海花園城、上海國際郵輪港臨江商業商務中心、寧波1872•花園坊，南京馬群花園城、杭州花園城等11個商業項目。未來將繼續主動佈局商業綜合體的開發與運營。？

　　招商蛇口已經擁有可觀的商業地產儲備。根據2016年年報顯示，招商蛇口擁有可出租面積239.11萬平方米的投資性物業，包含公寓、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業態，其中寫字樓體量最大，可出租面積45.38萬平方米，累計已出租面積440.26萬平方米，出租收入6.11億元。經過2017年的佈局，招商蛇口的商業地產規模還將持續擴張。

　　對於未來招商蛇口在商業地產方面的佈局，招商商置財務總經理、深圳招商商業董事季勇在在11月份觀點商業年會上表示，未來的商業地產規模和發展的量級還是比較大，未來三年招商蛇口可能會在15個城市即將出現27個商業項目，總建築面積可達到240萬平方米。

　　16億元的商業地產基金、專業的商業運營管理平臺、不斷擴大的商業規模，招商蛇口在商業地產上的發展目標和野心也顯現：力爭打造領先的商業運營平臺。

　　資產證券化趨勢

　　大量商業專案入市，需要面對巨大的資金和成本壓力。投資回報期長、融資期長、大量資金沉澱等因素成為商業地產面臨的發展難題。

　　為了拓寬融資管道，盤活存量資產，房地產行業中各類資產證券化方式相繼出現，例如行業龍頭企業萬科曾在5月份成立了兩隻商業地產投資基金，用於收購旗下的42個商業專案，加速公司在商業地產領域的投資運作。此次招商蛇口地產也試圖以基金模式實現商業地產的輕資產運營。

　　根據公告，此次交易總對價約計50億元。以境外協議轉讓形式收購招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈相關的股權，即時安置業有限公司、Vast Joint Limited、Wheaton International Limited的100%股權、香港華商置業（北京）有限公司80%、明源地產（華北）有限公司50%的股權。而根據記者瞭解，上述三項資產均為招商蛇口在核心城市的核心資產，建築面積合計約49萬平方米。

　　在公告中，招商蛇口表示，“地產基金模式是招商蛇口在地產金融和輕資產業務的首創和試點，未來招商蛇口可複製該模式，促進商業辦公樓的去化，實現資源的有效迴圈”。

　　其他的自持商業項目也在朝證券化的方向演進。12月1日，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發行規模60億元，刷新了長租公寓類資產證券化的最高額度紀錄。

　　招商蛇口公告顯示，此筆CMBS採用儲架發行模式，即一次審批、分期發行，第一期發行規模不超過人民幣20億元，期限為18年，其中優先順序產品規模19.90億元，劣後級0.1億元。

　　據悉，招商蛇口擁有大量的自持商業專案。到2020年，其旗下壹棧、壹間、壹棠三大品牌長租公寓的規模也將從目前的1.3萬間擴張至10萬間。規模的擴張需要匹配多元的資本管道，此次通過發行CMBS，既能盤活存量資產，又能保留住長租公寓的所有權。

　　招商蛇口方面曾在投資者會議上提到，“未來資產證券化是必然趨勢”。而招商蛇口總經理許永軍透露，目前公司正在推進各大業務板塊之間與金融的協同發展，將借助招商局集團金融板塊的資源來實現。除此以外，公司已經制定了輕資產模式發展規劃，未來盡可能減少自有資金投入。

　　公司仍以房屋建設為核心業務，但未來將以利潤率更高的基礎設施建設項目，作為公司的戰略增長點。

　　中國第二大民營建築承包商河北建設集團（01727.HK），今日（12月4日）公佈香港首次公開募股（IPO）招股計畫，建議招股價為每股4.46至5.36港元，最多擬募集資金23.23億港元（約合人民幣19.67億元）。河北建設集團計畫於12月15日上市。

　　此次IPO，河北建設集團計畫全球發行約4.33億股，其中在香港公開發行4333.4萬股，約占全球發行總股本的10%。根據每股4.91港元的招股價中間價計算，公司預計IPO募資淨額約為20.37億港元。

方圓地產首席分析師鄧浩志表示，地塊所在板塊目前新房的房價隨便都過4萬元/平方米，未來奔5萬元/平方米毫無壓力，但傳統房企是不可能撿到這個便宜的。

地鐵企業紛紛殺進房地產 廣州地鐵200億鉅資搶地

12月1日，廣州年內總價最高地塊——起始價高達131.55億元的地鐵上蓋地塊掛牌出讓，為廣州地鐵集團競得。而在11月27日，廣州地鐵公司已經以63.83億元拿下番禺區的一宗地鐵上蓋商住地塊。

據瞭解，房地產開發已成為廣州地鐵集團的核心支柱產業之一，也是未來的利潤中心。為了加大地產業務的發展力度，廣州地鐵自去年以來已經和越秀地產、珠江實業等廣州本地國有房地產企業達成戰略合作，並在今年7月，成立了廣州軌道交通城市更新基金。

根據合作協定，在政府收儲的地鐵沿線土地設條件出讓時，由廣州地鐵底價競得專案後，越秀集團旗下的越秀資產將以市場合理價格為原則溢價收購股權，雙方共同參與專案開發。

有知情人士告訴中國房地產報記者，“這兩宗地塊便是按上述模式操作，廣州地鐵只是出面拿地，拿下土地後會和越秀地產合作，但具體的股權比例和分工還未確定。”

廣州地鐵斥鉅資拿地

掛牌檔顯示，12月1日出讓的廣州市地鐵13號線增城區官湖車輛段及上蓋地塊，為交通場站用地相容居住用地、中小學用地，宗地面積為323348.3平方米，計容建面為877011平方米（其中住宅不超過795958平方米），起始價為1315517萬元，是廣州市年內推出的總價最高地塊，也是歷史上的第二高。

該地塊的競買條件較為苛刻，要求競買人須具有10年以上地鐵線網建設、運營、管理經驗，因此地塊最終為廣州地鐵集團以底價競得，樓面地價15000元/平方米，除配建外樓面地價15937元/平方米。

11月27日，廣州市番禺區鐘村街漢溪村BA0904007地塊掛牌出讓。資料顯示，該地塊宗地面積70936平方米，土地用途為商業商務、娛樂康體、二類居住用地，計容建築面積29萬平方米（其中住宅比例不超過50%）。地塊出讓的起始價為63.83億元，折合樓面地價2.2萬元/平方米。

地塊也要求競買人具有10年以上地鐵線網建設、運營、管理經驗，商場、酒店建築面積不得低於商業商務建築面積的60%且需全部自持，剩餘商務辦公建築面積自取得不動產權證後自持滿5年方可轉讓。 由於限制頗多，該地塊只有廣州地鐵報價，最終以底價成交。

“這完全是一個定向招拍掛項目，條件設置就差沒寫競得企業名了。63.8億的總價雖高，但2.2萬/平方米的樓面價卻是超便宜。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示，地塊所在板塊目前新房的房價隨便都過4萬元/平方米，未來奔5萬元/平方米毫無壓力，但傳統房企是不可能撿到這個便宜的。

聯手地方國企共用土地盛宴

不到一個星期的時間，廣州地鐵就在土地市場花了接近200億元的資金，而過去，廣州地鐵幾乎不在土地公開掛牌市場露面的。

來自廣州地鐵官網的資訊顯示，廣州地鐵實施多元化經營開發，根據“地鐵+物業”的發展戰略，房地產開發已成為廣州地鐵集團的核心支柱產業之一。房地產事業總部是全面負責地鐵沿線土地和物業開發的業務管理部門和經營實體，已開發的物業面積超過100萬平方米，包括動漫星城地下商城、南海金融城及萬勝廣場等多個商業與住宅項目。廣州地鐵在建物業面積超過120萬平方米，計畫開發7個車輛段上蓋物業，計畫興建物業面積超過500萬平方米。未來還將結合地鐵線網規劃，大力開展地鐵沿線土地儲備和物業開發。

而廣州地鐵斥鉅資購地的底氣，來自於經營模式的創新和盟友的支持。今年7月10日，廣州軌道交通城市更新基金成立，戰略發起人為越秀集團、廣州地鐵集團及珠江實業集團，首期規模200億元。該基金主要圍繞軌道交通沿線場站，開展土地一級整備並交政府收儲，同時對地塊申請調規及設置出讓條件，實現土地一二級市場聯動。

“這兩宗地鐵上蓋物業基本是按照此前廣州地鐵和越秀地產的合作協定來操作，前者憑藉背景優勢定向拿地，後者通過股權收購參與開發。“一位知情人士表示。

鄧浩志透露，除了這兩宗已經成交的地塊，廣州還將推出白雲、蘿崗等地的地鐵上蓋土地，有多個大型TOD專案即將落地，而這些專案的主人一定都是廣州地鐵。可以預見，廣州一位新的“大地主”即將誕生，廣州地鐵將成為未來廣州樓市中的主要房企。

根據上海戴德梁行2017年12月4日最新發布的《大中華區資本市場快訊》報告顯示，中國內地核心城市的投資額在第三季度略有放緩，投資總額環比下降57.2％，雖然整體三個季度總額仍明顯高於2016年同期57.5％。本季度的放緩一方面由於一些高槓桿的投資開發商望降低其負債率，另一方面一些投資商正在市場上積極尋找較高回報的物業投資機會。這份研究資料共整合了3大結論，分別是：(1)投資者對一線城市非核心區物業興趣顯著增加，佔本季度總投資額的60％，明顯高於2016年同期的43％。(2)現時中國房企面對融資壓力，保利的租賃住房類REITs獲批，正標誌著投資租賃市場的融資渠道得以打通，房企日後在以出租為主的發展項目上較容易取得資金，有助開拓中國國內龐大的租賃市場。(3)鑑於對中國共享經濟持續增長的預期，以及中國最近出台政策的推動租賃住房的多方面政策，越來越多的投資者把目光瞄準了中國共享公寓市場。

上海戴德梁行指出，北京、上海和廣州的投資額於本季度環比呈下降趨勢，深圳則相對保持平穩。香港投資市場仍保持活躍，得益於投資者對辦公大樓和工業地產的強勁需求，總投資額環比上漲8％。辦公大樓物業仍是投資者於中國內地一線城市的首選，雖然其占比較2016年同期有所下降。截止到三季度，2017年完成的辦公大樓交易(不包括混合用途項目)佔總投資額56％，較2016年同期的61％有所下降。另外，投資者對一線城市非核心區物業興趣也顯著增加，佔本季度總投資額的60％，明顯高於2016年同期的43％。

戴德梁行大中華區投資及顧問服務部主管及環球董事李志榮表示：「我們看到在中國一線城市和香港一些位於城市副中心的物業越來越受到投資者的關注。一方面由於這些核心區域物業的高額價格以及收益率的不斷壓縮，而同時新興商圈則得益於基礎設施的不斷完善而吸引越來越多的租戶及投資商。在香港，在面對中心區域高昂的租金壓力下，不少租戶也有意搬遷至位於新興商圈的新建物業以獲得更優惠的租金及租賃條件。」

戴德梁行大中華區資本市場研究及預測主管陳妍斐表示：「在一線城市辦公大樓收益率繼續走低的趨勢下，眾多投資商開始尋求更多樣化的物業以望獲得更高的資本化率—包括：物流/研發中心、酒店/服務式公寓、共享居住空間、產業園區等，以及對零售項目的興趣重返。」至於中國5大重點區域發展，則分別整理於下：

香港：第三季度辦公大樓物業及住宅投資活動增長8％, 達293.3億港元。本季度投資額的增長得益於市場對整售物業的強勁需求：共錄得6宗幢辦公大樓及2 宗工業大廈交易。

上海：第三季度投資者中以內資金融機構、本地資產管理公司和內資企業為主力軍。投資者對新興商圈辦公大樓關注。浦東張江、閔行虹橋、楊浦東外灘和徐匯濱江板塊皆有項目成交，預計未來將會有更多投資機會出現新興商圈板塊內。

北京：受土地供應緊缺及政策調控收緊等因素影響，開發商也開始轉戰大宗交易投資市場，其投資額在三個季度總投資額中的佔比達43％。短期來看，開發商在北京資本市場依舊活躍，一方面努力囤積更多高品質資產來增加其資產儲備；另一方面，接近年底，迫於業績壓力，部分開發商也會適時出貨，市場供應或將增多。

廣州：受市場可供整棟出售的優質物業較為稀缺的影響，市場交易多以中小型面積為主，而投資者對於優質整售物業的需求仍然保持強烈。資金結構方面，三季度的廣州投資市場仍然由內資佔據主導。

深圳：受到近期城市更新政策持續收緊的影響，意在變更用途的工改類項目受到嚴格的控制而令工改投資熱度轉向保守，考慮到地鐵口附近項目進行“工改保”的可能性，是否為地鐵口物業成為投資者重要考量。

同時，戴德梁行專家團隊對於中國市場中的熱點話題在報告中提出了5個相關看法。

國內首單央企租賃住房信託投資基金類REITs：2017年10月23日，國內首單央企租賃住房信託投資基金類REITs獲得上交所審批，成為第一個租賃住房證券化項目。在國家政策的支持下，央企保利地產將其自持租賃住房作為底層資產，並採取儲架形式發行類REITs產品，為房企試水租賃業務證券化踏出了重要的一步。現時中國房企面對融資壓力，保利的租賃住房類REITs獲批，正標誌著投資租賃市場的融資渠道得以打通，房企日後在以出租為主的發展項目上較容易取得資金，有助開拓國內龐大的租賃市場。

改造提升類資產、城市副中心成為投資熱點：2017年上半年上海全市辦公大樓成交活躍，內資買家仍為交易主力軍，但境外投資者動作頻頻。以「獅城」新加坡為例，凱德集團以26.4億元拿下楊浦區五角場商圈的國正中心，吉寶置業中國與首峰資金管理以35.73億元聯合收購位於四川北路的虹口SOHO，創下虹口區商辦樓價格新高。收購對象均是體量7萬方以上的高品質A級辦公大樓，皆享有立體交通配套和成熟商業氛圍，迎合了區內愈發旺盛的辦公需求。

聯合辦公帶來資產管理新模式：大中華區投資商和開發商正逐漸加強與聯合辦公運營商的密切合作，以尋求新的利益增長點。儘管現在聯合辦公市場存在供大於求的風險，但從資產管理的角度來看，聯合辦公業態則可以有選擇地應用於資產組合以提升資產表現。我們預計大中華區的聯合辦公運營商或將重新洗牌，歷經週期性繁榮和即將來臨的蕭條階段。在未來，我們將看到市場經歷優勝劣汰後出現一批成熟的聯合辦公品牌或運營商；客戶忠實度以及穩定的財務基礎將成為製勝關鍵。

中國共享公寓市場受到推許：鑑於對中國共享經濟持續增長的預期，以及最近出台的推動租賃住房的多方面政策，越來越多的投資者把目光瞄準了中國共享公寓市場。近期市場舉措包括華平投資諾瓦居所酒店和魔方公寓，基匯資本投資灣流國際青年社區等，同時諸多投資者也正積極尋求合適的投資機會。中國內地開發商也不甘示弱，譬如萬科、龍湖、保利和中海等都正計劃打造針對年輕租戶的大型租賃公寓項目。

房地產資產證券化市場卻方興未艾：2017年8月戴德梁行協助勒泰集團發行了境內首單不依賴主體評級且底層基礎資產為位於非一線城市的大型商業物業的類REITs產品，顯示了國內房地產資產證券化的交易結構正在不斷突破，底層資產的選擇範圍越來越廣，投資者的投資邏輯也在向真正的資產證券化靠攏。在中國國內貨幣政策以及金融監管短期之內難以放鬆的情況下，資產證券化作為盤活存量資產，為房企提供新的資金來源的有效方式，其發展前景值得期待。

細單位呎價高企，鰂魚涌太古城兩房連天台戶以1,058萬元沽，呎價2.1萬元貴絕屋苑兩房戶。至於新界上車屋苑沙田第一城，兩房呎價高見1.7萬元。

503呎1058萬易手

太古城兩房呎價破頂，單位為耀星閣頂層連天台特色戶，實用面積503平方呎。中原地產高級資深區域營業經理趙鴻運指出，單位以1,058萬元沽出，呎價21,034元。翻查紀錄，太古城兩房呎價舊紀錄為20,373元，即上述連天台戶呎價，創出太古城兩房新高，並首達2.1萬元水平。

據悉原業主為地產代理，於2013年以670萬元入市，現作收租用途。他透露一年前以1,003萬元把單位放盤，最終獲外區長者購入。不過同類單位放盤少，認為成交呎價屬市價。套現後打算換入同區回報較高的收租物業。另太古城12月錄得5宗成交，平均實用呎價18,900元。

一城呎售高見17183

上車客支持新界細單位樓價，沙田第一城呎價高見1.7萬元。有指屋苑39座高層A室，實用面積284平方呎，新買家獲父母資助下，以488萬元承接單位，呎價17,183元，平屋苑呎價紀錄。亦較去年11月份，同座高層B室造價408萬元，高出80萬元，相隔1年多賣貴兩成。

另邊廂，公屋綠表客高價入市居屋，家天下分行經理黎振傑指，大角咀富榮花園10座低層E室，實用面積431平方呎，以508萬元（未補地價）沽出，呎價11,787元創屋苑兩房新高。原業主2011年以220萬元購入單位，轉手帳面獲利288萬元，升值1.3倍。

二手氣氛好轉，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，本年首11個月註冊量錄40,918宗，已超越去年全年40,466宗。美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，全年交投量可挑戰4.5萬宗，料創3年新高。受惠於樓價上升，首11個月成交金額錄2,813億元，料全年可達3,100億元，有機會創5年新高。

今年本港先後誕生多幅地王，保利置業（00119）（香港）副總經理孔建指反映香港市場具吸引力，發展商對市場前景看好，本地、中資以至海外公司積極競投，難免會將地價搶高。

自今年3月，鴨脷洲豪宅地以168.6億元批出，打破了維持20年的全港地王紀錄之後，不足3個月時間，紀錄再被中環美利道地、啟德第1F區兩幅商業地王先後打破，而上月長沙灣興華街西住宅地亦以近173億元批出，成為最貴重的住宅地王。

孔建：各路資金樓市看俏

對於多幅地王誕生，孔建認為，本港屬於國際金融中心，香港市場對各地發展商都有相當吸引力，而且敢於出高價也反映其不止看好目前樓市，也對未來樓市有信心。每一幅推出來的地皮，都會吸引本地、中資以至新加坡公司競投，在競爭底下，難免會將地價搶高。

孔建補充指，保利品牌是文化地產，除了住宅外，亦會參與純商業或者綜合體項目，中長期會考慮持有全幢商廈收租，以提供穩定現金流，但短期內則憂慮商廈樓價較高，未必會考慮全幢購入。

事實上，近年買地競爭激烈，不少發展商都指不容易補充土地儲備。孔建則指，政府推出的土地有限，而且年初公布的時候，各個發展商亦會研究、部署，到地皮正式推出時，自然競爭激烈，由於買地不容易，無論新晉或本地發展商亦要思考透過收購舊樓或農地儲備作發展。

以港為中心 再拓展周邊城市

至於保利置業方面，向海外發展屬於公司中長期策略，是為響應國家「走出去」的號召，未來會繼續以香港為中心，優先看好香港市場，然後拓展周邊城市、地區，包括澳門、英國以至其他一帶一路的東南亞市場。

保利置業在今年推出首個獨資發展項目啟德龍譽，銷售成績理想，累積售出約600伙，套現超過60億元。孔建稱，龍譽銷售成績已經達至集團所定下目標，將於2018年第一季繼續推售項目餘下約330個單位，但強調會因應公司發展策略，採取惜售態度，屆時將會推出從未推售的低座單位，會考慮採用招標形式推出。

明年有機會推屯門青山灣全新項目，屬臨海的低密度別墅項目，定位於超級豪宅，提供22伙，包括聯排別墅以及獨立屋，面積約4,000平方呎，最大的董事屋面積逾6,000平方呎，計劃明年底至2019年初以現樓形式推出。

鰂魚涌4幢舊樓 料補價後重建

中資涉足公務員合作社重建，雅居樂（03383）斥4億元收購鰂魚涌英皇道的前合作社舊樓，每伙收購價達2,500萬元，料向政府補地價後，可重建成8萬平方呎的住宅項目。

上述收購涉及英皇道992至998號一排4幢舊樓，樓齡約57年，每幢樓高4層，共由16個住宅單位組成。根據資料顯示，該舊樓屬於前公務員合作社物業，早年由政府以低廉地價批地予政府教師合作社興建，而在1997年有關合作社申請解散，容許成員可申請將持有單位轉售。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，英皇道992至998號全數16個單位，由一間名為名峰發展的有限公司購入，每伙收購價劃一為2,500萬元，合共涉及4億元，如果以每伙單位實用面積1,227平方呎計算，實用呎價20,375元，相信已成功統一業權。

後望山景 料可重建8萬呎樓面

至於該名峰發展的註冊董事，則包括陳卓喜、陸倩芳，前者為雅居樂主席兼總裁陳卓林弟弟，亦是雅居樂的非執行董事，而陸倩芳則為陳卓林妻子，則是公司的副主席。而雅居樂發言人回應指，集團收購上述項目共16伙單位，擬計劃於重建後發展為一個以住宅為主的項目。

上述英皇道992至998號佔地約1萬平方呎，後方望柏架山翠綠山景，出入經柏架山道的獨立道路，屬市區旺中帶靜地段，規劃屬「住宅（甲類）」用途，地積比率約8倍，可建樓面8萬平方呎，以收購價4億元計算，樓面地價僅5,000元。不過由於地皮屬於前公務員合作社物業，規定可建樓面上限2萬平方呎，故此重建須向政府補地價。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國解釋，公務員合作社地盤須進行兩次補地價，首次是解除轉售限制，第二補地價是提高地盤的可建樓面。他指，中資發展商買地出價較本地發展商進取，故此不擔心項目會在補地價階段受阻。

公務員合作社大部分在上世紀60、70年代組成，不少佔據市區黃金地段，但由於收購重建前須經過兩重補地價，過程複雜及冗長，故此過往收購重建比較少，近年較矚目個案是南豐收購筲箕灣藹寧園，先後兩次補地價共35億元，現時重建成香島，而近期推售的馬頭角新盤翰畋，前身亦是公務員合作社詠苑。

市建局旺角新填地街項目接獲16份標書，符合市場預期，以本地中小型發展商為主，中資發展商僅得萬科（香港）入標，而區內大地主鷹君（00041）亦入標競投。

屬於市區罕有住宅地皮的新填地街項目，由於招標條款規定發展商重建後須交還商場予市建局，難免影響發展商入標意慾，最終項目接獲16份標書，符合市場預期，入標則以本地中小型發展商為主，中大型發展商之中如新世界（00017）等均未見入標，而中資發展商則只有萬科（香港）。

英皇：項目靜中帶旺

當中早年與市建局重建朗豪坊的鷹君亦有入標，亦有部分發展商選擇以合資形式競投，包括信置（00083）則夥拍莊士（00367），而宏安地產（01243）則夥其士（00025）等。

有份入標的英皇國際（00163）高級主任莊瑞梅表示，重建項目位置旺中帶靜，亦四通八達，唯一美中不足是商業部分要交還市建局，故此在出價反映有關條款，她形容集團出價偏向進取。另外，遠展（00035）地產發展部總經理朱寶林則指，集團過去旺角曾有不少發展項目，有「情意結」，認為現時「投地出價不進取就無法中標」。

多家內房企昨公佈11月銷售數據。其中，融創中國(1918)11月份合約銷售494.3億元(人民幣，下同)，較去年同期大幅增長120%。合同銷售面積約328.8萬平方米，銷售均價約15,040元/平方米。截至2017年11月底，融創實現合約銷售金額3,019.4億元，同比增長132%。其中，合同銷售金額為2,978.5億元，預訂銷售金額為40.9億元，合約銷售面積約1,789.1萬平方米，合約銷售均價約16,880元/平方米。

萬科(2202)同日公佈，11月份實現合同銷售金額 347.5 億元，較上年同期的295億元增長17.8%。

奧園地產(3883)今年首11個月累計實現合同銷售金額約343.9億元，同比增長約55%，提前超額完成全年333億元的銷售目標。合同銷售面積約337.5萬平方米，同比增長約31%，平均售價每平方米10,190元。單計11月，公司實現合同銷售金額約43.2億元，合同銷售面積約42.3萬平方米，同比分別增長約50%和19%。

佳兆業集團 (1638)11月錄得約51.0億元的總合約銷售，總合約建築面積約為322,477平方米，平均售價約15,824元/平方米。今年前11個月，公司總合約銷售約396.4億元，總合約建築面積約2,578,292平方米，平均售價約15,376元/平方米。公司公佈上調全年合約銷售目標，由400億元至440億元。