柯P大罵「恐龍法官」 遭罰建商態度低調

北市府近年陸續開罰違規使用的工業宅，但最高行政法院今年判決出爐，認為北市府「一樓層一罰」手段不符比例原則，不但判北市府全數敗訴，還必須返還高額罰鍰。台北市長柯文哲昨受訪大罵「恐龍法官」，質疑法院放水，遭罰建商態度低調，但南港和內湖五期工業宅屢屢遭罰，市場交易幾乎停滯。

北市府2013、2014年起開罰違法當成住宅使用的「工業宅」，對象含多家知名建商如興富發、遠雄、忠泰等，每案罰鍰高達數百萬元，近年建商頑強抵抗，並反提告北市府。今年最高行政法院判決結果陸續出爐，法院認為北市府「一樓層一罰」太極端不符合比例原則，另有建商聲稱是住戶自行二次施工，跟建商無關，最終判北市府敗訴，還得返還罰鍰。

一樓一罰太極端
柯文哲昨開罵，直言做出這樣判決的根本是「恐龍法官」，明明就是建商犯法，為何政府還告不贏，法院稱「不符合比例原則」，柯不滿說「不對就是不對，什麼比例原則」，雖然案子都不是他任內的，但政府告民間還告輸，「（法院）一定有放水嫌疑」。

北市都發局長林洲民則緩頰說，有些是建商自動放棄訴願，有些改善，北市府並沒有全輸。北市建管處總工張明森說，官司有輸有贏，北市府還是有權要求改善，不改善可依《行政程序法》處以30萬元怠金，並連續開罰到改善為止。
針對都發局表列包括遠雄、興富發等建商，都有案在列，對此，遠雄集團發言人楊舜欽表示：「全案已繳交裁罰金、且依規定改善，因此不予回應。」興富發建設發言人廖昭雄則說：「尊重司法判決，一切依法行事。」

台灣房屋明湖加盟店店東蔡凱倫表示，南港和內湖五期工業宅不僅貸款不易，且屢屢遭罰，市場交易幾乎停滯，房仲擔心違法廣告，甚至拒絕委售，若無法在法規和實務之間尋求解套，恐怕僵局仍會持續。

屢遭罰交易停滯
「以該區某上市建商的社區來看，3年前單價58~65萬元，相對周邊新大樓8字頭行情，已有2成價差，買氣持續下滑的結果，去年甚至有每坪45.5萬元的成交行情出現。」蔡凱倫分析，工業宅爭議讓價格持續下滑。

網友約克夏直言：「可以要求以後選市長的人，都先去上基本法學常識的課嗎？」網友Marco Lin嘲諷：「一樓層一罰？頂多就整棟樓罰，超速罰單還罰乘客嗎？」網友Mark Lin：「認同柯P，違法本來就不對。」

「富邦777」單價跌破百萬元拍出

讓利取量！今年下半年台北市突破億元成交的房屋，士林區10筆是全市最多交易，除了豪宅「華固天鑄」交易潮外，近日也揭露豪宅「家居天和」下修到總價1.66億元成交。就連四拍流標的「富邦777」3樓物件，昨日也以跌破百萬元單價拍出。

「家居天和」單價新低
今年下半年至今，北市億元以上房屋實價揭露，以士林區10筆最多，其次為中山區8筆、中正區6筆等。天母豪宅「華固天鑄」6筆佔比最高，且近日該社區也有11樓戶以2.4億元、平均單價128.8萬元成交，雖略高於7樓，但仍屬低水位。
無獨有偶，近日實價還揭露一筆士林豪宅「家居天和」，以總價1.66億售出，拆算單價僅85.1萬元，創下該社區揭露以來新低單價。

就連今年9月才以單價不到80萬元、底價8326萬元，四拍流標的「富邦777」3樓物件，昨日二拍同一債務人的3樓另1戶，也以總價1.18億餘元、換算單價約94萬元拍出，得標人為石姓自然人。

交屋潮助攻豪宅熱
寬頻房訊指出，此次標脫結果，的確驚呆在場人士，「難以預測得標人出手目的，應是逢低搶進的投資考量。估計另一標的物，由同一組人在下次重啟拍賣時出手可能性高。」
針對士林區破億元交易量激增，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，下半年士林區受建案交屋潮助勢，使天母地區的豪宅交易轉熱，與蛋黃區豪宅相較，士林天母豪宅單價較低，對部分海外背景的高資產族而言，仍具獨特的吸引力。

延續去年的房市低靡，今年仍處盤整，儘管下半年有回溫趨勢，但「好房網」調查2017年度房產代表字結果，網友認為「讓」字最關鍵。排第2的則是「等」字，緊跟在後的則是與「讓」同義的「降」字，這3字都反映出同一件事情：有讓利才有成交。

好房網總編輯楊欽亮分析，「讓」字反映今年房市現象，是買賣雙方都不得不認同的唯一指標，不論是新屋推案還是中古出售，有讓利才有成交。除了「等」、「降」之外，「慎」、「亂」、「撐」反映買家包括換屋族、首購族紛紛加入看房人潮，對他們來說，物件產品令人眼花撩「亂」，從狂打3低的優惠宅到政府積極推動的公宅，後市看好的發展區域到機能完善的生活圈，購屋買方無不須審「慎」評估。

前10多看空房市
綜觀排行前10名的代表字，多半為看空房市的字義，但台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則認為，今年房市價量都比去年來得好，移轉量能有望反彈10~15%，六都均價也不再下修，第一線業務多感受回「溫」、反「轉」的狀態，較無去年的等、空、撐等負面感受。

日前傳出一次要標售台北市精華不動產標的、楊梅5.7萬坪住宅土地的太平洋建設（以下簡稱太設），昨舉辦法說會，面對外界好奇出脫資產的考量，太設總經理馬鴻榮說：「好的時候要衝、不好的時候要守，希望換成現金來找尋更適合投資的土地。」
太設公開發行以來首次法說會，資產標售案備受矚目。

發行首次法說會
其中，位於桃園市楊梅區頭重溪段約5.7萬坪土地，今年全數變更完成為乙種建築用地，上月公告招標、本月28日開標，標售底價近20億元。位於北市信義區「太平洋商務中心」餘屋標售，底價近7億元。
馬鴻榮指出：「不景氣，房地產滯銷嚴重，希望把餘屋、土地盡量活化，換成現金來準備新的土地。」

規模可達百億元
以興建中建案進度來看，「太平洋蒔景」為地上5層住宅，於去年10~11月預售，可於明年Q1取得使照，若交屋順利可挹注近7億元營收。「太平洋之森」預售時已經完銷，預計2020年Q1完工。
都更案進度最為明確的，是台北市中正區詔安街案，最快2020年完成。最受太設重視的則是士林雨農市場案，全案基地面積超過2千坪，馬鴻榮透露，過去受限區域限高問題，開發略為遲緩，近期政策已定，將加快腳步佈局，「此案被我們視為50年代表作，目前同意比例約有8成，預估未來推案規模可達百億元。」

太設業績表現狀況
累計營收(億元)：12.05
年增率(%)：-19.99
稅後淨利(億元)：0.95
EPS(元)：0.12
預計標售資產：桃園楊梅近5.7萬坪土地、太平洋商務中心931坪建物，共計總底價近27億元
興建中住宅：「蒔景」(2018Q1完工)、「太平洋之森」(2020Q1完工)
資料來源：公開資訊觀測站、《蘋果》採訪整理


太設將賣房地 估回收20億
經濟日報

太平洋建設（2506）昨（6）日法說會，總經理馬鴻榮表示，明年有「太平洋蒔景」完工入帳，營運無虞。不過因房市目前銷售率低迷，經營策略將以持有現金為主，楊梅5.69萬坪地及太平洋商務中心一樓和地下一樓將處分，預計可回收逾20億元。

太設財務副總經理陳清暉表示，今年因無建案完工入帳，前三季營收僅12.05億元，稅後純益4,335萬元，每股稅後純益0.12元，主要貢獻是來自百貨、約挹注6.21億元，占比超過五成。

不過，陳清暉指出，明年總銷約6.9億元的「太平洋蒔景」將在首季完工，該案約28戶若明年順利交屋完畢，將對營運有挹注；另外總銷32億元的「太平洋之森」預計2020年首季完工，將貢獻當年業績。

台北市忠孝東路四段的店面空置不少，東區商圈顯得蕭條，連「CCIM商業不動產投資信心指數」（ICI）的「店面」指數，也較其他指標顯得保守。紅色子房執行董事蘇明俊認為，一來因為消費力下降，也與電商衝擊有很大關係。

體驗型較無畏
「以前都是衝百貨公司周年慶，現在是衝雙11」，蘇明俊接觸過H&M、ZARA、UNIQLO等品牌，目前都沒有展店計劃。

蘇明俊分析，不受宅經濟影響的只有「體驗型」的業種如餐飲、影城等，因此「秀泰影城不斷展店」，「微風和誠品都在發展美食街」，積極爭取車站或學校的經營。

總價考驗待租
蘇明俊指出，餐飲的付租能力大約只有營業額的10%，意即月租100萬元的東區店面，餐飲業1個月至少要有1千萬元的營業額。以每個月開店25天來算，每天至少要40萬元，「只能做高檔的」。

「東區店面的待租期與坪數和總價帶有關」，住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬表示。大馬路邊小小店面可能就要20多萬元，待租期「可能數以年計」。

如果是巷弄內未分割，因為單價低，大約幾個月能夠租出去，若分割成20坪以下的小店面，總價不高「可能1~2個月就租掉了」。

建築物「雨遮不登記新制」明年元旦起即將上路，有業者憂心造成計價混淆。內政部表示，新制目的在於健全測量登記制度，減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛，且僅適用於明年1月1日後所新申請建照的建物。

內政部指出，現行規定僅對預售屋規範屋簷雨遮不得計價，對成屋交易並未強制規範。新制於今年1月9日發布實施，但規定適用於明年元旦後所申請建照的建物，且在此之前將都市更新事業計畫申請送件者，仍得適用舊規定。

不少民眾擔心，不登記後，該項興建成本是否會轉嫁，導致新案總價、單價上漲；不過，房地產業者明確表示，恐怕會漲不動，尤其目前房市仍處於盤整階段，沒有漲價空間，甚至部分建案已提前祭出不登記策略，等於變相讓價至少5％給購屋民眾，若明年實施後有建案真的漲價，恐怕會賣不動。

璞園建築團隊總經理張嘉生預期，此對房地產衝擊不大，至於雨遮成本會不會轉嫁到建案總價，順勢漲價？他認為，目前房地產市場處於讓利階段，漲價不是太容易的事情。

張嘉生以自家代銷的部分建案為例，初期銷售時，雨遮成本還是算在總價裡，不過，遇到不少看屋民眾詢問，便在11-12月提前推出雨遮不登記的銷售策略，通常雨遮價格占總價5-8％，等於將總價至少5％的價格回饋給購屋民眾，也是讓利策略。

《住展》雜誌企研室經理何世昌則認為，目前是空頭市場，漲價是不可行的方式，加上明年房市景氣不可能恢復到過往的盛況，因此，雨遮成本要轉嫁有相當難度。

新制不溯及既往
根據住展統計數據，目前已提前因應雨遮不登記的建案，銷售價格也沒有明顯上漲，因此，預期明年政策上路後，漲價情況應該很難見到。不過，此波政策上路前有一小波搶照潮，預期需要3-5年才能消化，因此，未來3-5年還是可以看到登記雨遮與屋簷的建案。

內政部重申，推動此新制，讓屋簷雨遮未來不再辦理登記，才能徹底杜絕不動產市場上常見的誤導、欺瞞及買賣糾紛問題，此新制「不溯及既往」，不會影響已完成產權登記的原有建物。

天母指標豪宅「富邦777」3樓其中一戶昨由士林地院執行第二次拍賣，因該戶與3樓之1的另一戶法拍屋相互打通、並無隔間，因此，外界多半認為不會拍出，但昨日吸引1封標單，石姓民眾出價1億1788萬800元拍得，溢價逾1成。法拍業者推測，另一戶法拍很可能最後也是石姓民眾會出手競拍。

昨日拍定的是3樓戶別，拍定價格1億1788萬800元，相較底價高出近1400萬元，溢價率約13.39%，拆算每坪拍定單價約94.18萬元，沒能守住單價百萬關卡。

該豪宅是2007年開始預售，每坪開價100~120萬元，並於2011年3月興建完成，規劃地上16層、地下4層，坪數93~107坪，訴求中山北路七段燙金門牌與綠建築豪宅。

其實在房市高點時，富邦集團大股東蔡明興、蔡明忠陸續持有「富邦777」的頂樓樓中樓（15、16樓）及13樓之1，分別以總價3.1億元、每坪單價約135萬元；總價1.25億元、每坪單價約122萬元出售，若以該豪宅當時預售時單價推估獲利可望超過2成。

為避免2017年11月22日新北市中和違建火警9死2傷及2017年12月5日北市八德路違建火警的憾事再次發生，內政部擬具「加強既存違章建築處理指導綱領(草案)」，並於2017年11月30日邀集各地方政府進行研商，達成初步共識。該指導綱領(草案)建議地方政府透過多重通報管道，提升清查違建成效，同時也列出優先執行類型，建議地方政府檢討違建存在的危險程度，進行調整、分類並訂定稽查標準，未來各地方政府也要持續提報年度執行處理計畫及執行績效。

內政部指出，為利地方政府順利辦理違章建築清查作業，於指導綱領(草案)中提出清查方向，建議各地方政府於各單位執行例行性業務時，若查覺有公安疑慮場所，可協助通報訊息給建管單位，由建管單位接續查明是否列入違建執行標的，透過多重管道通報，提升清查績效。另外，也可以藉由租屋平台、網站、報紙或佈告欄廣告等管道勾稽比對，縮小重點執行目標。

內政部提到，指導綱領(草案)針對影響公共安全既存違章建築的處理，除依違章建築處理辦法第11條之1基本規定外，建議各地方政府依下列優先執行類型，視轄區內違章建築常見形式、使用樣態及災害經驗，檢討違建存在的危險程度，進行調整、分類及訂定稽查標準：

A－供營業使用之整幢違章建築。

B－屬合法建築物垂直增建違章建築。

B1－占用建築技術規則設計施工編第99條規定之屋頂避難平台。

B2－違章建築樓層達2層以上。

C－其他經當地主管建築機關認有必要者 (例如高密度居住使用、消防單位建議應優先處理者、學校及加工區周邊宿舍、補教場所、其他等…)。

內政部強調，該指導綱領(草案)也要求各地方政府持續提報年度執行處理計畫，於每年4月底提出前1年的全年執行績效，於每年7月底提出該年上半年的執行績效，並納入督考計畫，以督促地方政府正視違章建築影響公共安全的嚴重性，依法優先執行拆除。內政部也呼籲各地方議會全力支持編列違建拆除預算，及審議強制拆除收費標準自治條例，期待透過中央與地方府會的共同努力，建立民眾安全的居住環境。

內政部表示，將協同台北市政府及新北市政府優先進行重點對象執行查處作為，後續並持續再與各地方政府滾動式檢討執行作業，以提高執行成效。

內政部表達，後續將針對相關法制內容強化，有效遏止違章建築新增案件之發生，調整公部門執行拆除之思維模式，賦予違建戶自行回復原狀之義務及罰緩規定，進行檢討修正建築法相關規定，並積極處理明顯危害公共安全的違建，以積極推動處理違章建築事宜，以維護民眾之居住安全。

我國人口快速老化，政府推出以房養老政策之後，短短兩年10家金融機構核貸人數近兩千人。監察院財政及經濟委員會於今(6) 日上午通過「『以房養老』政策之研析」報告。指出當前我國人口老化速度加速，從目前我國老人經濟安全保障體系、老人自有住宅情況及居住型態等面向觀察，我國「以房養老」政策的推行具有發展潛力，呼籲政府積極應對。

監察院年度通案性案件「『以房養老』政策之研析」，經監察院財政及經濟委員會於今(6)日上午通過陳小紅委員、陳慶財委員、江綺雯委員及林雅鋒委員所完成的調查研究報告。監委於親訪日本實施「以房養老」將近40年的經驗後，發現日本「以房養老」採公益型與商業型並行制度、終身型貸款方案、調整貸款成數、每年重新鑑價、貸款年限依不同貸款主體而有差異、尊重不動產所有權人處分權等作法，均值我國參考與借鏡。

金管會統計資料顯示，自合庫銀行於104年11月間率先推出國內首宗商業型「以房養老」專案「幸福滿袋」，截至106年8月底，短短2年，已有10家金融機構開辦「以房養老」業務，承貸總人數達1,872人，共涉及1,913棟房屋，總金額約新臺幣102.3億元，凸顯商業型「以房養老」具未來發展潛力，並符合政府的「高齡化金融創新」策略。惟政府似未積極協助金融機構突破現行困境，態度上略顯消極。調查研究報告爰建議政府應參採國外經驗，從制度面建立風險分擔機制，協助業者降低風險，擴大市場規模，以嘉惠更多民眾。

《租賃住宅市場發展及管理條例》已經在立院三讀通過，未來施行上路後，政府也可望以法規內容，逐步改善租賃租屋市場。根據內政地政司的調查，目前租賃市場房客、房東雙方，承租人最困擾的是「租金議價機制」，比例為10.2％，出租人認為「房客租金遲繳」是最麻煩的狀況，比例達到26.8％。

根據內政部在8月31日至9月3日委託民意調查單位調查，在租賃雙方困擾項目的部分，發現出租人曾遇到的困擾比例最高的是「房客租金遲繳」，為26.8％，其次是「房屋遭受破壞」為12.1％，第3順位「房客管理不易」則佔11.9％。

而承租人碰到的困擾比重最高的是「租金議價機制」，比例為10.2％，「房東修繕處理效率不佳」為7.6％。以上調查可以發現房東擔心遇到「租霸」，而房客則經常面臨房擅自漲租或是租金不透明，與承租後修繕等問題。

內政部地政司司長王靚秀提到，《租屋條例》上路後，針對這些問題在條例內有解決方針，以出租人來說，例如房客毀損不修繕、遲付租金或費用達到2個月租額，都可以提前終止租約。

而承租人的部分，「住宅沒有合於居住使用」，也可終止租約，換句話說，房東不修繕以致無法居住，承租人也能依此條款提前解約。王靚秀表示，《租屋條例》可以彌補租屋契約關係在《消保法》上的不足，房東對房客的非消費關係租約，一旦遇到糾紛，也能依據此條例找到法條解決。

　　11月300城市土地市場量跌價漲

　　11月，全國300城市土地市場供求回落，但各線城市土地成交均價環同比繼續上漲。綜合前11個月來看，年度土地出讓收入整體保持同比上漲勢態。

　　6日，中國指數研究院公佈的資料顯示，2017年11月，全國300個城市共推出土地2696宗，環比減少11%，同比增加1%；推出土地面積10939萬平方米，環比減少5%，同比增加3%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）925宗，環比減少16%，同比增加22%；推出土地面積4252萬平方米，環比減少10%，同比增加18%。

　　從各線城市土地市場來看，一線城市供應環比回升、同比微降，出讓金同環比增加，北京收金480.4億元領銜；二線城市供地節奏放緩，成交量及收金同環比均降，成交均價同環比微漲；三四線城市土地供求量環比雙降，出讓金較上月降近三成，均價及溢價同環比續增。

　　成交方面，整體成交環比轉跌，同比小幅下滑，二線城市同比降幅居首。11月，全國300個城市共成交土地1835宗，環比減少32%，同比減少7%；成交土地面積7453萬平方米，環比減少27%，同比減少9%。

　　儘管供求回落，但是土地整體均價環比止跌回升，同比繼續上揚，各線城市均價同環比均增。11月，全國300個城市成交樓面均價為2654元/平方米，環比增加21%，同比增加23%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為4386元/平方米，環比增加9%，同比增加8%。

　　中指院資料顯示，在土地價格持續走高的趨勢下，11月300城市出讓金環比縮水、同比增加，北京收金480.4億元蟬聯榜首。月內300個城市土地出讓金總額為3715億元，環比減少7%，同比增加14%。1至11月，全國300城市土地出讓金總額為34407.7億元，同比增加約41%。11月整體及各線城市成交量較上月均有下滑，月度出讓金環比縮水近一成，在前11個月總額中占比為11%。

　　同時，土地平均溢價率同環比繼續下降，尤其是住宅用地溢價率維持下行勢態，一二線城市土地市場趨穩。11月，300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點，較去年同期下降23個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為22%，較上月下降5個百分點，較去年同期下降29個百分點。

　　值得一提的是，北京土地市場11月新增土地供應14宗，其中居住類用地10宗，在這10宗宅地供應中，有4宗為共有產權房用地，全部用於共有產權住房建設。

　　據偉業我愛我家市場研究院資料統計，11月北京宅地成交的樓面價為25161元/平方米，環比10月下降9.2%。溢價率則僅有8.24%，較10月大幅減少23.06%，創今年各月溢價率的最低值。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，自住房升級為共有產權房之後，北京明顯加大了共有產權房的供應力度。同時，由於近期北京釋放的土地大多包含共有產權房，土拍也一直堅持限地價、限房價的方式，“專案預期利潤降低，開發商的搶地熱情明顯消退，11月各地塊拍賣基本沒有什麼競爭，最終的溢價率也因此創下新低”。

　　土地拍賣頻現高潮 外地房企逐鹿深圳

　　房地產市場調控逐漸深入，正不斷傳導至土地市場，但似乎也阻止不了外地房企進入深圳市場的腳步。12月6日，深圳龍崗大運片區龍城街道以公開掛牌的方式出讓一宗占地32.2萬平方米、總建築面積136.45萬平方米的G01046-0095宗地的使用權，該宗地最後被福建世茂新里程投資發展有限公司以底價239.43億元拿下。

　　據悉，位於龍崗龍城街道的G01046-0095宗地，土地用途為商業用地、公共管理與服務設施用地、教育設施用地、廣場用地、公園綠地。地塊出讓首先競地價，當競買報價達到首輪地價最高限價時，轉為競各分項物業自持面積及自持年期，當全部商業、辦公、公寓競價達到全年期自持時，則再轉為競地價。值得注意的是，這宗地塊要求建設一棟600米左右的超高層建築（按航空限高的高限向民航部門申請，最終以民航部門審批的高度為准），高度已經超過目前深圳最高建築平安金融中心，有望成為深圳的新地標。

　　此外，該宗地對競買申請人也提出較高要求，須在中國境內開發建設並已竣工不少於1棟250米以上超高層建築，2016年度總資產須不低於人民幣2000億元，應在中國內地和香港各有不少於（含）1家上市公司。不過，此次土拍僅一家企業申請。

　　在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場，公開拍地往往意味著一次企業擴儲的良機。這幾年，外地房企進軍深圳更顯現出勢在必得的勢頭。去年6月，深圳龍華商住用地現售試點專案出讓。經過激烈的現場投標、開標，最終該宗地被中國電建(7.520, -0.06, -0.79%)集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的價格奪得，樓面價高達每平方米56781元，這也是兩家房企首次進入深圳市場。在此之前，信達與坤潤投資聯合體以30.3億元拿下坪山居住用地，除去配建的4.5萬平方米保障房面積，樓面價格高達每平方米2.5萬元。

　　業內人士預計，如果將配套面積之類的扣除，龍華商住用地項目的售價要接近每平方米9.5萬元至10萬元，項目才能獲得合理利潤，坪山項目的售價或將超過每平方米5萬元才能有合理利潤。從樓面價格來看，外地房企進入深圳的成本“水漲船高”，也是拿“地王”的好手，但讓部分市場人士擔心這些“麵粉貴過麵包”的地王項目所面臨的入市問題。

　　今年12月，深圳規土委網站共掛牌9宗土地，主要位於南山區、坪山區、龍崗區和大鵬新區，但備受關注的住宅用地仍不見蹤影。因土地緊缺且謀求產業發展後勁的意願強烈，深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於深圳房地產市場來說當前供地方面節奏比較慢。首先，土地市場的自身因素導致深圳供地比較困難。此外，深圳本身房價比較高，當前的思路在於舊改和發展租賃市場，所以類似的住宅用地供地節奏不會立馬加快，但從後續市場情況來看，深圳供地速度尤其是舊改以後，會形成較多的可開發的土地，這些都是未來深圳土地市場供應的源泉，從而利好房企拿地和新房供應的增加。

　　近日，深圳市規土委發佈了《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》，規劃顯示深圳計畫在2016年至2020年通過城市更新提供30平方公里用地規模，還加大了向產業用地的傾斜力度，到2020年深圳全市工業用地占建設用地比重將不低於30%。

　　從全國土地市場來看，中原地產研究中心統計資料顯示，截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到20982億元，同比漲幅高達53%。中國指數研究院的資料顯示，11月全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點，較去年同期下降23個百分點；其中住宅類用地平均溢價率為22%，較上月下降5個百分點，較去年同期下降29個百分點。

中資在海外置產，早已不是新鮮事，近來中國房地產開發商祥祺集團以2.7億英鎊（約合108億新台幣）的高價，買下一棟位於英國金絲雀碼頭的商辦大樓，寫下第3季亞洲投資者在倫敦商業地產交易的新紀錄。另一邊，近來諸事不順的萬達集團，有消息稱已經出售手中最大的大陸滑雪場。

根據英國《金融時報》報導，祥祺集團自7月以來，二度在倫敦置產，這次從敘利亞創辦的薩伊德控股（Said Holdings）手中買下5 Churchill Place大樓。這棟大樓來頭不小，之前是已倒閉的投行貝爾斯登（Bear Stearns）在英國的總部大樓。公開資料顯示，這棟大樓高12層，總面積31.9萬平方英尺、超過6000坪。

這項交易案的交易金額，同時也創下今年第3季度亞洲投資者在商業地產交易的新紀錄。《金融時報》認為，該交易象徵著亞洲投資者對倫敦商業房地產的濃厚興趣。

有分析人士認為，自英國確定退歐以來，英鎊匯率下跌吸引大量海外買家進場；加上近來中國境內實施房市調控，許多投資者擔憂中國市場有潛在的不穩定性，因而把目光轉向海外。

房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）統計發現，今年7到9月期間間，倫敦商業地產交易9成以上涉及海外，金額高達48億英鎊（約合1929億新台幣），2/3來自亞洲買家。

另一邊，大陸房地產龍頭萬達集團傳拋售旗下最大滑雪場的股權，也就是長白山國際旅遊度假區開發公司。今年6月，根據市場公開訊息以來，大連一方集團（Dalian Yifang group）持有長白山國際旅遊度假區開發公司98.33%的股權，而萬達集團不再出現在股東名錄中。

《金融時報》推測，萬達出售滑雪場的原因，仍是龐大財務壓力。今年以來，伴隨大陸政府出手管制企業海外併購、資金外流，萬達債務持續惡化，已陸續出售旗下許多資產，被市場視為減債之舉。

證實洽售海外資產 包括香港項目

早前有傳海航集團為償還逾1000億美元欠債，正與銀行洽談處置或退出部分海外資產。海航副董事長兼首席執行官譚向東日前接受內媒訪問時承認，集團正洽售海外房地產項目，當中包括香港，並考慮成立投資基金方便出售，以順應國策，減少海外投機性投資。海航在本港的主要地產項目，只有去年以天價272億元投得的4塊啟德地皮，意味集團將很大機會減持地皮權益。

香港建投設基金鋪路引資

日前已有傳言海航為求順利處置資產，正探討成立基金，透過出售基金單位以獲得外部資金，並把部分資產出售。是次譚向東表明，計劃把紐約、悉尼及香港的地產項目出售予其他投資者，而提及的香港項目，相信便是海航旗下香港國際投資及香港國際建投（00687）合共投得的4幅啟德發展區地皮。

過去兩個月海航與香港國際建投曾兩度公布成立基金，把兩幅啟德地皮權益各自轉移至基金內。分析人士估計，成立這些基金，就是為日後引入資金及出售項目鋪路。

據第一個規模60.3億元基金的細節，香港國際建投將出資7.28億元成為有限合夥人，佔基金規模12.07%；合夥人在收回成本後，預期可按每年6%的複合內部回報率收取基本分派；第二個基金規模38.21億元，香港國際建投則佔16.6%，出資6.33億元。

香港國際建投主席黃琪珺早前透露，希望能引入基金、金融機構等參與啟德發展。4幅地皮將一併發展為7幢高座、12幢低座及4幢別墅，涉逾1900伙，最快2019年第三季推盤，2022年全數落成。

3000億人幣授信未動用

譚向東接受《21世紀經濟報道》訪問時強調，「海航是個理性的投資者，只買不賣會撐死，有買有賣才是生意，所以集團有買有賣、有進有出。」他稱，作為一個聰明的企業，海航正在調整投資步伐。海航已成為一個國際化企業，但根植中國，海外投資合理、合規、合法，重申堅決遵循國家政策，因此，不符合國家發展方向的產業堅決不會投資。

他認為，海航的信貸渠道依然良好，截至11月底，內地銀行對海航的綜合授信額度超過8000億元（人民幣．下同），尚有近3000億元未動用。

海航集團近期融資連番受挫，旗下海航投資（000616.SZ）周初公布取消52.24億元的增發股份計劃。該公司表示，綜合考慮批文進度、公司現狀、未來發展規劃及資本市場環境等因素，決定終止計劃。

此外，路透報道，海航正尋求將相當於30億元的貸款延期。該筆貸款用於集團以14億瑞士法郎（約110.95億港元）收購瑞士航空餐飲公司佳美集團（Gategroup Holding AG）的交易。

龍崗大運片區龍城街道一地塊昨在深圳土地交易中心出讓，最後被福建世茂新里程以239億元（人民幣，下同）的底價拿下，未來將建668米高的地標建築。

擬建668米地標建築

該地塊面積32.2萬平方米、總建築樓面136.45萬平方米使用年限40年，地塊用途為商業用地、公共管理與服務設施用地、教育設施用地、廣場用地、公園綠地。掛牌起始價約239億元，最高限價約299.3億元。

據規定，宗地內須建設一棟600米左右的超高層建築。據此前龍崗官方介紹，地塊為深港國際中心項目，計劃建一組超高建築，其中最高的一棟建築668米，將超過目前深圳最高建築、592.5米的平安金融中心。

地塊對競買申請人也提出較高要求，包括須在內地境內開發建設並已竣工不少於1棟250米以上超高層建築，2016年度總資產須不低於2,000億元，在內地和香港各有至少1家上市公司。

年半狂升四成創新高 三項目劃一價

樓價破頂之聲不絕，市區重建局（市建局）亦以「天價」進行收購。市建局最新公布向土瓜灣3個重建項目受影響業主提出收購建議，以「7年樓齡」政策訂定的每方呎實用面積自住物業收購價（下稱收購呎價）達15916元，打破今年7月同區另外三個項目所創的15383元收購呎價紀錄，半年內兩度創新高；該區的收購呎價更於約一年半時間狂升四成。

最新公布呎價的三個項目，包括春田街/崇志街發展計劃（下稱春田街項目）、鴻福街/銀漢街發展計劃（下稱鴻福街項目）及啟明街/榮光街發展項目（下稱啟明街項目），合共涉及630個業權，估計有約852個住戶。

涉630業權 業主可享樓換樓

市建局表示，沿用一貫機制以公開抽籤委託七家獨立顧問公司於今年10月底評估前述三個項目的收購呎價，由於三個項目位置相當接近和同日發出收購建議，市建局董事會轄下的土地、安置及補償委員會上周四通過，三個項目的收購呎價一律定為15916元。最新批出的呎價，較今年7月同區庇利街/榮光街等三個項目的收購呎價15383元，高出3.5%，再創新高。

所有業主將有60天時間考慮市建局的建議，而自住的合資格業主可享有樓換樓選項，可選擇購買該項目重建後的住宅單位，或者於明年1月底購買九龍東啟德煥然壹居的樓換樓單位。以一個實用面積500方呎的受影響單位計算，自住業主可得的收購價約795.8萬元，足夠購買鄰近地區樓齡約11年的翔龍灣一個實用面積427方呎單位。如果受影響業主希望購買新盤單位，約800萬元則足以購買長沙灣南昌站上蓋匯璽II部分一房單位，以3B座高層J室為例，實用面積352方呎，最近成交價約785萬元。

最新批出收購呎價的三個項目，其中春田街項目情況較為複雜。該項目早於2015年1月開展，但由於2016年5月市建局落實修訂項目發展範圍，有見城規會審批項目過程需時，市建局當時宣布就該項目作出一次性安排，先以2016年5月推出新方案當日的市值評定一個收購呎價，並待項目獲批後，再評定新的收購呎價，以較高者為準。

學者稱反映市價 不影響同區私樓

市建局2016年6月已公布以2016年5月評定的收購呎價為11349元，經過約一年半時間，市建局最新公布的收購呎價升至15916元，即該項目的收購呎價於約一年半時間勁升約四成。

根據市建局的計劃，春田街項目與鴻福街項目將合併發展，啟明街項目則會與毗鄰的榮光街項目一起重建，4個項目總佔地面積約11.23萬方呎，預計住宅樓面約70萬方呎，商業/零售樓面則約14萬方呎，預計2025至2027年分批落成。

本身是市建局非執行董事的城大建築科技學部高級講師潘永祥表示，收購價按現行政策透過獨立測量師評定，收購呎價上揚反映市價走勢，料不會對同區私人住宅樓價有影響。他並認為，市建局未來應繼續以小區形式發展，規劃時較單幢式發展更為靈活，亦可設有更多地舖、改善行人道環境，而地舖的價值較高，亦有機會減輕項目須承受的虧損。

藍籌屋苑於年尾繼續發力，新界指標屋苑之一的沙田第一城繼周一（4日）錄得一宗追平屋苑呎價紀錄成交後，昨天同屋苑一個頂層連天台戶以每方呎約1.76萬元易手，較舊紀錄推高2.5%。

兩房單位連天台 535萬易手

促成該宗沙田第一城新樓王單位交易的美聯物業首席聯席區域經理陳國良稱，該樓王在38座頂層，屬實用面積304方呎的兩房戶，附279方呎天台，原業主以550萬元放盤僅約10天，昨天即以535.5萬元轉手，呎價約1.76萬元，改寫該屋苑呎價紀錄。上址原業主於2011年斥資252萬元購入，持貨約6年賬面獲利283.5萬元（約1.1倍）。陳國良透露，是次高價入市的買家為年約30歲分支家庭客，原與父母同居馬鞍山，基於「自己想上車」，故不惜高價入市。

入伙逾32年的大圍居屋海福花園呎價亦接連破頂，美聯物業高級營業經理傅德強說，1座中層C室，實用面積401方呎的兩房戶，放盤僅一天，即在周二（5日）以已補地價558萬元易手，呎價約1.39萬元，晉身沙田居屋王，超越了日前由同屋苑1座中層H室、實用面積409方呎的兩房戶，以每方呎約1.37萬元造出的沙田區已補地價居屋呎價最貴紀錄。原業主1985年以未補地價19.88萬元入市，未計補地價金額，賬面大賺538.12萬元（逾27倍）。

豪宅市場則持續錄得名人入市個案，土地註冊處顯示，中半山馬己仙峽道嘉慧園D座高層戶，實用面積3349方呎，上月10日連車位獲Ting Pang Wan Raymond斥資1.49億元承接，英文姓名與股壇猛人丁鵬雲相同，料為同一人；呎價約4.45萬元，較今年5月藝人張家輝購入J座高層戶呎價約3.89萬元貴約14.3%。原業主2006年透過公司名義斥資3750萬元購入單位連車位，約11年後賣出，賬面勁賺1.115億元（約3倍）。

力寶（00226）公布，由其始創人李文正持有兼集團控股股東Lanius進行重組。Lanius將Lippo Capital Limited（LCL）的60%權益將由力寶系主席兼李文正三子李棕持有，餘下的40%則分派予次子李白持有。

LCL現持有力寶約74.98%股權，而力寶則持有力寶華潤（00156）約72.6%股權及香港華人（00655）約65.84%股權。力寶系指，有關的重組不會對上市公司的業務及營運造成影響，董事會組成亦未有變動。

私樓落成量增加，差估署公布，10月份錄得1,218伙落成，按月急增1.5倍，亦重回逾1,000伙以上水平，累積首10個錄得1.41萬伙落成，已達標83%。

經過9月份落成量急跌至481伙後，10月份私樓落成量大幅回升至1,218伙，屬於今年7月錄得2,464伙後、近3個月高位。

如果以累積首10個月計算，則有14,135伙落成，較去年同期11,430伙，按年增加24%，已經相當於去年全年落成量逾9成，相較政府預測全年有1.71萬伙落成，亦達標83%，屬於符合進度，全年有機會達標。

今年入伙盤 細戶為主

在今年入伙的新樓以中小型單位為主，實用樓面小於430平方呎的A類單位，在首10個月錄得4,318伙落成，料全年細單位落成量，有機會創逾14年新高水平，佔全年預測落成量5,109伙，亦達標85%。

此外，實用面積431至753平方呎的B類單位，今年首10個月亦錄得7,135伙落成，數目屬各類型單位最多，佔整體落成量一半，亦較全年預測落成量達標接近9成，進度屬於各類型單位之中最理想。

反之，豪宅及大型單位進度較緩慢，面積超過1,722平方呎的E類單位，首10個月只有313伙落成，僅及政府預測全年620伙的一半，當中九龍區的E類單位更只得5伙落成。

另以地區分布計算，今年首10個月主要落成新樓繼續由新界區主導，涉及8,611伙，佔整體比例6成，而九龍區及港島區則分別有4,445伙及1,079伙新樓落成。

戴德梁行：中資追捧 今年租金增逾7%

戴德梁行指，中區寫字樓租金於本年屢創新高，租賃需求仍然強勁，加上缺乏租盤，展望來年中區寫字樓租金有7%至9%升幅。

現時中資機構佔本年新簽的中區寫字樓總面積約54%，隨着愈多的中資來港發展，中區商廈成為主要落戶地點，今年中區寫字樓租金錄逾7%增長。

零售商舖 租金調整近尾聲

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，今年錄有多宗中資機構來港租賃大面積成交，如海航集團租用交易廣場約9.3萬平方呎樓面等。本港超甲級商廈現時呎租約143.6元，為本地及環球新高，展望來年因缺乏供應及需求持續，租金有約7%至9%的升幅。

至於零售商舖方面，租金調整期已步入尾聲，隨着訪港旅客數字回升，戴德梁行香港商舖部主管林應威表示，料來年各區商舖租金平穩發展，錄單位數字輕微升幅。

中環租務成本每呎210 冠全球

另外，仲量聯行發表全球優質寫字樓租金走勢研究報告，中環寫字樓每月租賃成本，每平方呎為210元，連續2年位列全球最貴。中國經濟表現強勁，帶動北京金融街及深圳福田等共5個城市，晉身排行榜前列位置。而全球寫字樓租務成本最高的10大城市中，亞太區城市佔7個。

該行預期，中環甲級寫字樓於2018年，租金將上升最多5%。不過，目前本港非核心區寫字樓租金，與中環有約64%差距，保持香港競爭力。

曾經讓投資者趨之若鶩的美國商辦地產要繃緊神經了。

穆迪近日發出警告：美國商業辦公地產面臨周期性轉折點。供應增長、需求減少、估值泡沫三個現象一起出現，對於商業辦公地產項目可能是致命的。

報告提到，一方面積極的貸款審批提高了地產價值，審批的美國商辦地產價值遠超過金融危機前的峰值，特別是 CBD 地區。

另一方面，許多主要城市的商辦地產項目不斷湧現，造成供應過量的現象。

美國商辦地產變化趨勢：供應增加，需求減少（圖片來源：穆迪）

穆迪提醒，當許多城市出現供大於求的時候，最可能受到影響的就是 CMBS 市場。

CMBS 即商業房地產抵押貸款支持證券，是資產證券化方式的一種，CMBS 依靠商業地產的收入來還款。

舊金山、西雅圖空屋率將翻倍

辦公空間的猛增和空屋率的大漲，讓情況在短期內不容樂觀。

穆迪估計，2018 年，美國辦公室空間年增速會達到過去三年的 2 倍；但是未來三年，辦公室的整體空屋率會從目前的低位 13% 上漲至少 1.5 個百分點。

西海岸的舊金山和西雅圖將遭遇的情況可能最為嚴重。未來三年，這兩個城市的空屋率很可能翻倍，超過 12%。

周期性轉折點？

目前美國商辦地產體現出的特點，與商業辦公地產市場周期中的轉折期十分吻合。

穆迪指出，商辦地產市場有五個關鍵階段，第三階段轉折期的特徵就包括地產價值過高和供大於求。

1）經濟恢復期：地產需求增加；

2）經濟擴張期：空屋率降低，租金增長；

3）轉折期：地產價值超過了建設成本和利潤，新項目不斷出現，供大於求；

4）經濟收縮期：需求降低，然而此前開工的項目仍在繼續為市場供應；

5）供需不平衡，空屋率到達頂峰，地產價值下降。

曼哈頓地產已降溫？

美國商業地產降溫的趨勢此前已有跡可循，缺少了中國買家，曼哈頓大型辦公地產的銷量跌至了 5 年新低。

商業房地產資訊網站 Commercial Cafe 當時的報告顯示，第三季，曼哈頓大型辦公地產的銷售額暴跌 67% 至 9.91 億美元，為 5 年來最低水平。而這一數字也只有 2015 年第一季峰值的十分之一。

此外，商業地產的成交數量也出現了下跌。第三季曼哈頓辦公地產成交數量年增率下跌 40% 至 6 筆，均價則年增率下跌 19%。