底價10萬有20人搶 「等領補償費」

萎靡至少3年的房市，業者普遍認為今年起已出現築底現象，就法拍市場來看，今年以來的待拍件數，則略較去年成長7%，的確並未出現爆量。法拍市場更有投資人搶攻低價物件，使2拍前標脫物件數，較去年同期微增。

今年待拍案件數約年增7%，2拍前標脫案件數則略微成長，投資人開始搶進低價物件。
寬頻房訊統計今年截至本月8日為止，全台共計建物法拍待拍件數為1萬217件，較去年同期成長不到萬件，成長約7.05%。其中，2拍前標脫物件佔總待標物件數，約14.37%，較去年微幅增加，平均溢價率2年皆維持16%。

平均溢價率16%
寬頻房訊發言人徐華辰表示，從統計資料中可觀察出，在1、2拍次即拍定的案件，多數是低總價案件，「今年2拍前標脫的1468件中，有超過一半，拍賣底價低於500萬元。」他分析，雖然房市雖未完全落底，但部分投資人認為跌幅已經有限，因此若遇到一些不錯的區域低總價物件，還是願意搶進投資。

以今年2拍前標脫物件，溢價率最高的前3案來看，清一色僅法拍地上物、不含土地。溢價率高達3289%的高雄市左營區中央市場平房，地上建物坪數加總不到18坪，屋況更是老舊不堪，1拍底價設定10萬元，共吸引20人搶標，最後由周姓自然人以338.9萬元標得。

針對該案的搶標熱，全國不動產高雄市府加盟店經理董貴榮指出，得標者卡位意味濃厚，「該區周邊土地標售順暢，未來有重劃機會，此標的雖僅有地上權，但換算標脫價每坪不到20萬元，而周邊土地行情，每坪已達25萬元，建商若進駐，增值空間可期。」有業者則透露，該案土地所有權人為政府所有，投資人提前卡位，賺取搬遷費、或其他補償費用性高。

前3高僅地上物
溢價率達1150%的北市天母地區石造透天厝，1拍底價80萬元、後以總價1000萬元標脫，共吸引21人搶標，但換算得標單價不到13萬元。由於該物件所處的巷弄為坡地，並緊貼寺廟，地點條件並不優，業者估計價格應為首要誘因。

位於台南市東區德光街內、2層樓透天厝，9月1拍時，以總價220萬餘元標脫，溢價率約518%，共吸引36人搶標。台灣房屋台南富裕特許加盟店長黃進發認為，當地生活圈兼具學區、採買機能，類似物件含土地總價，約600~700萬元，「不含土地者賣相較差，估計約僅半價水平，該法拍物件標脫價低於行情，投資人搶便宜心態濃厚。」

享近醫院生活機能佳 平均房價2字頭

台灣人口老化快速，明年將正式邁入高齡化社會，不少民眾開始在想：「退休生活該住哪？」永慶房屋針對高齡生活需求，整理出新北市退休住宅區，分別在新北市的樹林、三峽與林口，主要分布在林口新市鎮及北大特區，共通點除生活機能佳，鄰近醫院也是優勢之一，平均房價落在2字頭。

高齡社會需求導向
根據內政部公布截至九月的戶口統計分析，台灣65歲以上老年人口，較去年同期增加16萬人左右，且根據聯合國定義及國家發展委員會推估，台灣明年將正式邁入高齡社會。對此，永慶房屋集團整理出，新北市3大退休生活圈分別在三峽、林口及樹林，且針對今年前3季交易行情，平均單價落在24.8萬元、25.1萬元與23.2萬元。

「北大特區以台北大學校區為核心，除街道美觀外區域內公園綠地多。」永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，早期遠雄建設造鎮時，在全長1.2公里的學勤路上裝置超過200件以上裝置藝術作品，備受退休族喜愛，且目前房價26.4萬，相較台北市房價的一半，且鄰近的恩主公醫院，也適合退休族群的就醫需求。

長庚醫院站成熱區
至於林口地區，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，林口的長庚醫院站周邊，因機能完整成熟，一直是林口房市最穩定的熱區，包括復興一路、文化二路一帶，交通便利，房價下修後，今年新案的電梯住宅平均價格為27萬元至32萬元，總價800萬元至1400萬元的產品最為熱門。

近年來高市人口有明顯往北高雄移居趨勢，當生活圈消費及就業人口減少，也影響當區商辦行情。統計高雄6大商辦商圈近3年商辦大樓成交價，南高雄商辦多數呈現下滑，其中，三多百貨商圈商辦大跌逾2成，亞洲新灣區也有17.8%跌幅。

人口漸移北高雄
縣市合併之後，高雄設籍人口成長緩慢，南高雄包括苓雅、前鎮、新興與鹽埕區均有千人甚至上萬人減少，而人口移入區以北高雄仁武、楠梓、鼓山增加最明顯，成長5~16%。

居住人口往北高雄移動，導致商圈逐漸北移。實價登錄揭露，南高雄中正辦公商圈、亞洲新灣區與三多百貨周邊商辦，近3年成交行情均出現下滑，每坪減少1.6~3.3萬元。

南高雄屋齡偏舊
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，亞洲新灣區建置是否成功，會影響未來南高雄商辦發展，新灣區目前缺乏可買斷屋齡10年內商辦，導致成交價格偏低。

南高雄屬高市較早發展聚落，重劃區少、可開發土地面積受限，居住人口北移導致商圈移轉態勢日趨明顯，近年來建商多往北高雄推案。

台慶不動產南區加盟總部協理陸志宏分析，商圈北移再加上南高雄商辦屋齡普遍偏舊是價格下跌的主因，以三多商圈周邊商辦為例，中大型金融機構進駐已飽和，因為缺乏新公司的移入，目前不少商辦進駐率僅達6~7成，也少人投資商辦。

4戶實價紀錄揭露

10月，大陸建設台中豪宅「宝格」（見圖，取自Google Map）一口氣揭露4戶實價紀錄，對照地籍資料，台中窗簾大廠「億豐綜合工業」粘家砸下超過2.17億元買進9樓2戶。對此，大陸建設不予回應。

根據內政部實價網最新揭露資訊，10月宝格一口氣揭露4筆實價紀錄，合計總價超過4.67億元，此次揭露樓層，分別是2戶9樓、1戶16樓以及1戶35樓，其中35樓為僑外資起承有限公司以超過1.16億元買進，坪數約174.09坪（包括3車位、約26.97坪），扣除車位坪數與總價650萬元，拆算每坪實價約74.49萬元，台中房地產業者指出，35樓的每坪實價可以打入台中豪宅前十高的排行榜中。

至於2戶9樓則傳出為億豐粘家所買下，其中一戶總價約1億2948萬元、每坪單價約66.4萬元；另一戶總價約8785萬元、每坪約57.7萬元，16樓則是許姓自然人購買，總價近1.34億元，每坪單價約67.1萬元。

台中豪宅單價前10
不過，根據台中房地產業者指出，其實該豪宅頂樓戶，每坪單價超過85萬元，可望一舉躍上台中豪宅新高價，而且近期有機會揭露。

東森房屋台中七期大師加盟店店長陳振輝表示，大陸建設「宝格」樓高39層，是台中七期第一個豪宅案，僅67戶，每坪行情約65萬元，35樓戶揭露高達74.4萬元，其價格也飆破七期指標案「聯聚保和大廈」高樓層38樓戶70.9萬元，除因新案高樓層的拉抬，「宝格」因外觀設計年輕時尚，有打造出收藏精品的概念做區別化，不過，目前台中實價最貴豪宅仍是「寶輝秋紅谷」，4樓戶每坪83.5萬元最高。

根據內政部公布截至2017年9月月戶口統計分析，65歲以上老年人口占整體比例13.66％，較2016年同期增加16萬3,949人，根據聯合國定義及國家發展委員會2016年推估，我國2018年將邁入高齡社會(老年人口比率超過14％)，預計2026年老年人口將超過20％，進入超高齡社會。也因此近年來退休生活議題升溫，銀髮族商機不容小覷。各縣市也開始重視高齡友善的服務，陸續有銀髮養生村、或是全齡通用宅等量身訂做的建築概念出現或是無障礙住宅推化等，重視退休族購屋需求，也讓退休族購屋選擇更加多元化。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析指出，現今人口年齡產生變化，銀髮族人口陸續增加，加上銀髮階層具備較佳經濟能力，也更注重生活品質，近年來退休生活議題熱，市場也出現為這些具備經濟能力的退休族群，量身規劃樂退人生的產品。當然針對醫療、購物、交通、休憩等等，樂活需求的區域，相對來說價格上也比區域行情偏高，但也因為區域環境優勢，退休族群也樂意付出較高費用，居住較佳的生活環境。

以台北大學為中心的三峽北大特區，從1997年台北大學特定區設立後，逐漸發展成新興社區，開始吸引大量外來人口，也帶動三峽地區發展，謝志傑經理說明：「北大特區以台北大學校區為核心，採棋盤式規畫，寬敞筆直，除街道美觀外區域內公園綠地多，尤其是早期遠雄建設造鎮時，在全長1.2公里的學勤路上裝置超過200件以上裝置藝術作品，文藝氣息深受台北高階退休主管喜愛。加上區域內開車約10分鐘可達恩主公醫院，且目前房價26.4萬，較台北市來說房價只需二分之一，空間更大，一直受到退休族及首購族青睞，雖然目前交通時間及通勤時間較長，但具備未來捷運三鶯線通車議題，區域房市仍有其支撐力道。

林口地區早期以參考英國花園城市新市鎮打造，對於居住品質及環境非常注重，全區管線採地下化設置，嚴格的土地分區制度讓區域內大樓與別墅景觀整齊美觀，尤其區內綠覆率達60％整體環境媲美國外優良社區。謝志傑表示，林口近5年機能快速發展，包括三井outlet、機場捷運等都已建設完成，還有長庚醫院提供完善醫療服務，重要路段行情約25.4萬，比區域行情只稍高1.1％，又比台北市平易近人許多，加上捷運機場線開通，進出國門更加便利，可說是台商族群最愛區域。且有大型OUTLET購物商城、電影院、美食廣場與特色超市等，讓退休族群享受離塵不離城生活。

根據財政部2015所得總額中位數村里統計，全國前14名都由新竹縣市包辦，新竹東區就包辦6名，位於新竹東區的清大、交大生活圈，交通便捷、生活機能豐富，居住人口多以軍公教組成較多。有巢氏房屋莊志成執行副總說明：「光復路為新竹市東區通往市區的交通要道之一，沿路店家林立，加上有清大與交大校園綠地環境圍繞，還有新竹民眾最愛去的十八尖山休憩空間，銀髮族群喜歡可以散步休閒的空間，加上周邊大型買場，大潤發、愛買等，醫療則有馬偕醫院，交通四通八達，生活條件都完備。加上2字頭房價，比起鄰近新開發的竹北市，親民許多，一直以來都是新竹熱門居住區域。」

被視為中部房市指標的台中七期重劃區，由市政路分為南、北兩側，與北側豪宅大樓林立相較，南側以低密度的頂級住宅為主，強調寧靜舒適又有品味的居住氛圍。莊志成表示，七期屬於台中著名豪宅區之一，路段平均約25.4萬，房價也比區域平均高約1.7％。七期南側以綠地文心森林公園為居民的生活核心，且公園內有完善自行車道、親子遊憩區、大型戶外劇場，且區域內擁有多家知名的中、西醫診所之外，尚鄰近林新醫院，是南屯區主要醫療資源，對於定期有看診需求的民眾相當方便。區域內交通建設也相當完善，車程約十分鐘可達IKEA等3家量販店、4間百貨公司，加上房價較相對親民，備受退休或將退休的高階主管喜愛。

好山好水的東台灣-花蓮，空氣品質及生活步調一直是生活忙碌的台灣人度假聖地。莊志成表示，早在日據時期，就有日本民眾看中花蓮的好山好水，移居到花蓮來養生生活，現在豐田及鳳林一帶仍有日本人在此居住養生。而位於花蓮火車站後站的吉安鄉北側，擁有寧靜舒適的生活環境，靠近慈濟醫院，鄰近傳統市場，生活機能便利但不至於吵雜擁擠，也適合歸鄉養老及移居新住民選擇的好所在，加上1字頭房價親民，購屋壓力較低，銀髮族可享受晴耕雨讀愜意生活，負擔也不會太重。

2017年即將結束，回顧今年房市，各種消息滿天飛，快讓買賣雙方都看不清真實市況，今天這集的好房網TV直播節目《Sway說》，要帶大家來預測明年房市趨勢，從6個指標來找線索！

房市反轉3年，眾人在關注的房價趨勢會怎麼走，蛛絲馬跡就從「違建」開始，好房TV主持人Sway表示，為了明年的選舉，各地開始做「政治秀」，比賽誰拆的違建快又多，尤其大台北地區，有違建的通通都不要碰，現在都開始趕工拆，所以不要用僥倖心態，想著違建便宜或是不會輪到自己。

指標二：社會住宅遍地開花博選票
像台北市目前完工招租、發包的就有6處，租金對照價格也不貴，新北和桃園也有5處，台中、高雄也陸續動起來，而這些社宅，光是一處，釋出量就逾百戶，碰上房市仍低迷，還會再跌好幾年，而大家都會選先租屋存錢，等價格慢慢跌，所以區域房價絕對只會再跌。

指標三：違建農舍皮皮挫
農地農用已經成為台灣政策顯學，等明年選舉換市長，這些違建農舍就會面臨拆除危機了，是不能碰的東西，而且宜蘭的農舍都是台北投資客的，但現在根本沒有人有錢去投資接手農舍，所以近幾個月開始，農舍交易量和房價都已經慘跌。

指標四：投資客早晚都要逃
Sway解釋，其實現在就已經有投資客在逃命了，只是還沒那麼多人願意殺價取量，但看建照和使照量的交叉圖，今年大量交屋潮湧進，造成市場拋售、投資客倒不掉貨的情況，禍首就是2013年逾十萬戶的建照，而這2、3年的建照量雖下滑，但沒賣掉的，加上明年新加入的成屋陸續交屋，最明顯的就是今年很多案子完工就不想交屋，因為交屋就賠錢了。

指標五：雨遮不登記、不計價
2018年元旦起，新建照雨遮不能登記也不計價，而明年會有很多舊建照交屋，雖然依規定還是可以登記，但大家都知道雨遮太多的不能買，而賣方為了符合市場民意，就可能會打出「不登記，或是不登記也不計價」的讓利方式。

指標六：降價潮再起
Sway強調，降價潮是影響明年房市最重要的因素，原因來自逐年升高的新建餘屋量，六都均破歷史新高，連過去的六都之尾「台南」，餘屋量也向上在追，這些餘屋未來會壓的建商、投資客喘不過氣，成為抑制房價的重點，尤其是那些知名的重劃區，建商現在都帶頭殺價了，所以明年一定會再降。

台北市政府11日針對「大直大彎北段商業宅違規使用問題」舉行說明會，市長柯文哲曾下令對該處逾期未改善的1678戶開罰，引發住戶抗議，會後市府表示，仍會裁罰，但先以勸導為主，而未來針對違規住宅，也會從4層面下手查緝。

申請自用住宅稅率才露餡
台北市都發局建築管理科正工程司高國峰表示，該處是因為有住戶申請自用住宅稅率，進而查獲，該建築的使用執照，確實並非全數都是住宅，是有部分使用申請是辦公室，而關於住戶抗議過去市府沒有嚴格把關審查，導致民眾「誤買」，則是買賣雙方間的責任糾紛。

4道關卡把關違規住宅使用
商業宅、工業宅被作為一般住宅違規使用，到底該怎麼查？都發局表示，未來會聯合4個機關來「查水表」，先是稅捐處與建管處聯手，從民眾申請報稅的房屋稅率，查緝是否跟建築使用執照符合，另外是地政局註記的建物登記謄本，登記的主要用途為何，接著是消保官配合查緝，或是解決買賣雙方間，有無廣告不實的消費糾紛。

台中影城生活圈早期最傳統的是位於中區的日新、全球影城附近，隨著20年前台中七期開始發展，華納威秀、新光影城讓七期成為逛街育樂的生活圈。而秀泰集團與南山人壽合作的「文心秀泰廣場」位於台中八期，引入了商場影城，也讓台中又多了一個影城生活圈。

「文心秀泰廣場」位於八期文心南路與文心南七路口，緊臨捷運綠線G12站，鄰近豐樂公園，距離Costco也不遠，營業面積約2.5萬坪，地下4層、地上9層，規劃有百貨商場及秀泰影城，預計在2018年農曆年前開幕。

台中捷運綠線預計2020年通車，「文心秀泰廣場」進駐台中八期後，也可望讓周邊生活機能提升，台中人逛街看電影的區域，也不僅有台中七期可挑選。目前周邊推案也不少，包括遠雄「文心匯」預售案，每坪開價為42至45萬元；聚合發「湖心泊」每坪開價36至45萬元，不過，此2案已推出一段時間。

預售案的部分，包括「登陽慕悅」及親家建設規劃的小宅產品「One city」，2案的每坪開價從38萬元起跳。目前台中整體市況也走讓利風，產品也因品牌、規劃不同，價格折讓幅度不同，台中七期生活圈著重大型購屋商場的便捷性，而七期南側的八期，環境較幽靜，未來若有影城進駐，也將為八期帶來實質的生活機能。

實價登錄資料顯示，北市公寓價格下修後，吸引不少自住客買進。房仲針對目前公寓交易熱區以及房價下跌較多的地區，整理出便宜公寓路段清單，有需求民眾可參考。

根據永慶房產集團統計，今年前三季，北市市中心以松山區公寓交易量回升27%最多，房價則以中正區下跌13%最重。

市郊部分，交易量以萬華區年增19%最多，南港區年增15%居次。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，松山區今年公寓扣除一樓後，成交均價一坪約60萬元，如想買便宜一點，可看看市民大道巷弄、南京東路四、五段巷弄、寶清街、撫遠街等物件 ，成交單價多在六字頭以下，目前也是成交熱區。

今年房價下修最多的是中正區，年跌13%，目前平均單價約52萬元，實價顯示，區域內低於五字頭的路段，包括汀洲路一段、重慶南路三段、中華路二段、廈門街等鄰近萬華區一帶。

萬華區今年房價年跌6%，目前區域公寓大多三字頭，熱門交易路段包括和平西路三段、西園路一、二段、萬大路、艋舺大道、雙園街、環河南路二、三段等。

南港區公寓均價稍高一點，今年成交均價一坪42萬，今年公寓熱門交易路段，包括忠孝東路六、七段、研究院路一、二段、東新街、成福路等一帶。

代表區域買氣的「家戶購屋比」統計顯示，今年全台前三季每百戶家庭有二點二八戶買房子，較去年同期的二點○五戶回升，並已接近二○一五年同期水準；其中以新北及台中家戶購屋比成長最多，每百戶家庭購屋比去年同期均多出○點五戶以上。

受惠今年以來房市交易量回溫，六都中的「家戶購屋比」（每百戶家庭的購屋戶數）包括新北、台南及高雄三都已回到二○一五年同期水準。住商機構統計顯示，前三季除了台北市每百戶一點六三戶購屋為六都最低，其餘五都均超過兩戶，桃園及台中更達三戶以上，其中以桃園三點三戶為六都最高。

去年因房地合一稅實施加上打房政策重挫買氣，全台買賣移轉棟數創下廿四點五萬棟新低，去年前三季包括雙北及台南每百戶家庭都不到一戶購屋。大家房屋企研室主任郎美囡表示，六都除了桃園市因為去年有大量龜山合宜住宅交屋，使得去年每百戶家庭購屋達三點五八戶，今年微幅萎縮至三點三戶外，全台多數都會區買氣均明顯優於去年。

郎美囡表示，房市歷經兩年多盤整並開始築底，買賣雙方價格認知逐漸收斂，即使買在高點的屋主多不願鬆手，不過進場時間較早的屋主多願讓價，重畫區新推案持續出現破盤價，擠壓到鄰近中古屋的房價，大幅提升了買方購屋意願。

今年的購屋動能又以台中及新北每百戶家庭購屋較去年同期增加○點五戶以上，為房市回溫力道最強。郎美囡表示，去年買賣雙方價格認知落差大，交易量大幅緊縮，今年賣方讓價意願提升，買方砍價比例降低，新北市今年讓利案首當其衝，帶動區域行情修正，吸引買方購屋；台中市因去年交易量慘淡，今年屋主讓利幅度提升，尤其高單價、高總價物件，議價空間可到兩成，讓利風越強勁、回溫越顯著。

　　根據今年3月17日發布的《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房（地塊匯總、實拍、論壇）、兩限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

　　《證券日報》記者近日調查發現，目前北京大部分新建住宅都屬于非普通住宅，也就是説，如果購買新房，大部分人都要按照40%甚至80%支付首付，京城新房市場首付35%的情況較為少見。

　　京城新盤

　　多為“非普住宅”

　　近日，《證券日報》記者以購房者身份咨詢了北京部分區域的多個新盤，在咨詢貸款問題時，樓盤銷售均表示首付40%起。當本報記者質疑“目前首套房最低首付的規定為35%”時，多位銷售人員解釋稱，“近期在售新盤都是非普通住宅，首付按照最低40%執行，如果名下已經有房，首付最低80%”。

　　在房山區一個本月初開售的新樓盤(位于五環到六環之間)，樓盤銷售告訴《證券日報》記者：“這次開盤均價為49000元/平米，最小戶型為89平米，沒有一套房總價低于374.4萬元，全部屬于非普通住宅，首付最低40%”。同時，他還補充道：“按照目前北京地區的房價，房山區屬于價位偏低了，別的區域更難找到符合普通住宅標準的新房。”

　　在通州區某新樓盤，銷售人員在告知本報記者“此次開盤的所有戶型均屬于非普通住宅，首付40%起”後，還勸説道：“您已經花這麼多錢買房了，就不要在乎首付是40%還是35%了，反正早晚都要還清。”

　　事實上，在北京地區，關于普通住宅的認定標準非常嚴格：住宅小區建築容積率在1.0(含)以上，單套建築面積在140平方米(含)以下，單價或者總價未超過政府指導價。上述三點不滿足任何一條即為非普通住宅。

　　根據《證券日報》記者不完全統計，目前北京大部分新建住宅都屬于非普通住宅，也就是説，如果名下無房且無貸款記錄，大部分人都要按照40%支付首付；如果在北京市已擁有1套住房，或者無住房但有貸款記錄的，大部分人都要按照80%支付首付。

　主流房貸利率

　　為基準上浮5%

　　根據《證券日報》記者近日的調查，目前北京很多新盤都與多家銀行有著合作關係，購房者可以根據自身不同情況及喜好進行選擇。

　　以房山區某新盤為例，銷售人員告訴本報記者：“購買首套住房，銀行貸款利率為基準利率上浮5%。同時開發商和多家銀行談好了合作，不管是在批貸還是放款流程都很快。”

　　不過，並不是每家銀行的貸款利率都一樣。通州區某樓盤的銷售告訴本報記者：“我們樓盤和國有大行都有合作，您可以隨意選擇，首套房貸款利率均為基準利率上浮5%。如果選擇股份制銀行則需要另行咨詢，一般也能申請到基準利率上浮5%。不過，也有股份制銀行按照基準利率上浮10%執行，最終怎樣選擇由購房者決定。”

　　同時，相同開發商不同區域的樓盤合作銀行也不太一樣。上述通州區某新盤的開發商，近期在房山區開售的樓盤則直接選擇了和一家股份制銀行合作。

　　在《證券日報》記者以購房者身份咨詢時，樓盤銷售直接表示：“貸款銀行為某股份制銀行，首套房貸款利率為基準利率上浮5%，客戶可以選擇其他銀行，不過貸款利率不能保證，如果最終上浮10%甚至20%由客戶自己負責。”

　　根據中原地産研究中心發布的統計數據，截至11月29日，11月份北京二手房住宅簽約合計8007套，預計全月累計成交量將在8500套左右。不過，伴隨著年底前房企開始衝刺銷量，11月份，北京新房網簽卻呈現回升態勢。網易房産數據中心統計顯示，11月份，北京新建住宅(不含保障房、定向安置房、自住房)網簽1767套，成交量環比10月(1328套)上漲33%。

　江蘇昆山于12月11日通過網上競價拍出7宗地塊，共摘金109.48億元。據了解，7宗地塊總起始價89.731億元，總面積49.48萬平方米。

　　出讓結果顯示，本次土拍中拍出的最高樓面價是12-1號花橋地塊，達1.63萬元/平方米。宗地經過30輪競價後進入一次報價，最終由保興有限公司（建滔）溢價39.07%競得，總成交價格19.06億元，折合樓面價1.63萬元/平方米。

　　該宗地位于花橋金淞路北側、遠國路西側，佔地面積46730.4平方米，規劃商住用地。地塊要求無償配建2000-3000平方米的商業建築，移交花橋管委會。另外，地塊所建住宅需全裝修成品交房。

　　12-2號地位于開發區車站路東側、慶豐路北側，出讓面積3.67萬平方米，最終成交價格為8.29億元，樓面價12537.2元/平方米，溢價1.84%，宗地競得人為上海鴻業房地産開發有限公司。據悉，該地塊要求內住宅式成品住宅房應達到100%，採用全裝修房標準。

　　12-3號地塊由蘇州廣坤房地産開發有限公司以21.16億元、樓面價7000元/平方米、溢價9.07%競得。地塊位于高新區馬鞍山路北側、江浦路東側，出讓面積13.14萬平方米，是一個教育、住宅混合地。該地塊要求競得者需配建一所中學，規模不低于18軌54班，另需承擔一個幼兒園的建設費用。

　　12-5號地經過超80輪競價，由展逸集團（香港）有限公司競得，成交總價29.97億元，樓面價1.4萬/平方米，溢價率33.03%。該地塊須配建一規模不小于9班的幼兒園，且應當與住宅一期工程同步建設、同步交付使用。地塊陸家鎮南圩路南側、富榮路西側，出讓面積8.54萬平方米。

　　另外，昆山鹿同置業有限公司在本次土拍中拿下兩宗地塊，分別為6號、7號地塊。其中，12-6號地位于周市鎮339省道南側、青陽北路東側，被昆山鹿同置業有限公司以總價9.03億元競得，樓面價1.19萬元/平方米，溢價率32.21%；而12-7號周市鎮蕭林東路南側地塊被昆山鹿同置業有限公司以成交總價7.47億元、樓面價1.05萬元/平方米、溢價31.75%摘得。

　　根據要求，12-6號周市鎮地塊要求西南角須配建一公交場站，用地面積不小于2000平方米，應當與住宅一期工程同步建設、同步交付使用。

　　最後一宗12-8號地塊巴城鎮湖濱路地塊，被上海濱奧管理咨詢有限公司以總價14.511億元競得，折合樓面價5659.3元/平方米，溢價率7.8%。根據要求，競得人須建設一座總建築面積不小于1.5萬平方米的大型購物中心。商業部分交地後2年內竣工並開業。商業部分不得建設公寓式辦公及公寓式酒店。

　　另觀點地産新媒體獲悉，該次土拍中還有一宗12-4號高新區住宅用地一同出讓，但地塊顯示因故終止出讓，最後7宗地塊成功拍出，收金109.48億元。

　小房企不斷被擠壓出局，新對手又接踵而至。大中房企這一次所要面對的，是擁有豐厚土地儲備的地鐵公司。

　　12月1日，廣州地鐵集團以底價拿下廣州增城新塘地鐵13號線官湖車輛段及上蓋商住綜合用地，總價131億元，創下2017年各區宅地出讓總價的最高紀錄。11月27日，廣州地鐵還以底價63.83億元摘得廣州市番禺區鐘村一地塊，宗地面積約7.09萬平方米。

　　值得注意的是，上述兩幅地塊在挂牌時，均要求競買人具有10年以上地鐵線網(地鐵線網是指3條或以上地鐵線路)建設、運營、管理經驗，其中增城地塊還要求競買人須保證公建配套計容建面5.2萬平方米。由于政府給出的條件苛刻，廣州地鐵作為唯一報價人，均直接以底價競得上述地塊。

　　“政府這樣的做法類似以地養建。”深圳一位地産營銷負責人曾表示，出讓地鐵上蓋物業，直接目的是為了緩解軌道建設面臨的資金壓力。時代周報記者獲悉，截至2017年3月末，廣州地鐵在建線路未來仍需投入1020億元。

　　“同時，地鐵公司未來可能會和港鐵一樣長期持有部分上蓋物業，可以彌補地鐵長期運營的虧損壓力。”該營銷負責人續稱。

　　上述兩地塊將以何種方式進行開發？廣州地鐵房地産業務的盈利情況如何？今年廣州地鐵加大了與越秀集團、珠江實業等企業的合作力度，雙方將如何分工？帶著疑問，時代周報記者致電廣州地鐵集團新聞發言人葉子川，對方一直未接聽電話。

　　或聯合越秀集團

　　據媒體報道，針對上述兩幅地鐵的開發，廣州地鐵或聯合同為廣州市屬國企的越秀集團進行開發。

　　實際早在2016年4月，廣州地鐵集團總經理丁建隆便與廣州越秀集團董事長張招興正式簽署戰略合作協議。根據協議，在政府售出的地鐵沿線土地設條件出讓時，由廣州地鐵底價競得項目後，越秀集團以市場合理價格為原則溢價收購股權，雙方共同參與項目開發，同時參照國資基金與越秀地産合作模式引入社會資本，提高資金使用效率；對廣州地鐵的商業項目，越秀商投公司通過管理輸出及資産提升計劃，業態升級及運營管理等方式，提高資産價值。

　　2017年7月10日，越秀集團聯合廣州地鐵集團及珠江實業集團設立廣州城市更新基金，基金總規模2000億元，其中首期基金—“廣州軌道交通城市更新基金”規模為200億元。該基金的運作思路是：圍繞軌道交通沿線場站，開展土地一級整備並交政府收儲，通過分享土地出讓分成獲取基金投資收益；同時對地塊申請調規及設置出讓條件，實現土地一二級市場聯動；以夾層形式投資于地塊開發運營，通過項目開發、銷售、運營及資産證券化等渠道獲得投資收益。

　　對于和越秀集團之間的合作，丁建隆表示：“今年廣州要開通4條線，地鐵里程將達到400公里，明年就有500公里；爭取2025年前後實現1000公里。而且，廣州新一輪的軌道交通規劃也在重新做調整，結合新規劃掀起新的建設高潮，把地鐵沿線開發做起來，恰逢其時。”

　　據悉，廣州地鐵目前正在開發的項目有南海金融城、地鐵線網運營指揮中心、大坦沙和坑口地鐵上蓋物業等，在建物業面積超過120萬平方米；計劃開發的項目有燕塘、北京路、一德路等，還有四號線南沙停車場、六號線蘿崗車輛段、八號線白雲湖車輛段等7個車輛段上蓋物業，計劃興建物業面積超過500萬平方米。另據網易報道，越秀集團和廣州地鐵還將成立聯合工作小組操盤項目，目前已對接一條地鐵線。

　　緩解地鐵投融資壓力

　　由于軌道交通的建設運營能夠帶動沿線土地資源的快速升值，因此在較大的融資壓力下，土地收益返還及物業開發便成為廣州地鐵解決資金瓶頸的重要手段。

　　1992年12月末，廣州地鐵正式成立，彼時，公司唯一中心任務是建設地鐵一號線。地鐵一號線是廣州市當時的“特一號”政治任務工程，于1992年正式啟動建設，1999年6月開通運營。

　　在地鐵一號線建設之初，由于當時廣州市財力有限，建設資金匱乏，因此提出了“沿線部分土地市場化”的策略，即有償出讓地鐵沿線的土地使用權，吸引港澳房地産商來廣州開發房地産物業，資金用于地鐵建設。彼時政府共劃定並協議出讓給廣州地鐵28個地塊（約30萬平方米），其中14塊招商成功（約16.8萬平方米）並相繼啟動合作開發。這也是廣州地鐵首次嘗試房地産業務。

　　2004年，廣州地鐵房地産事業總部成立，時代周報記者獲悉，該部門主要負責地鐵沿線上蓋物業、地下空間、車輛段上蓋物業等資源的開發經營，是廣州地鐵總公司核心業務之一，也是廣州地鐵總公司未來的利潤中心。1年後，廣州地鐵與保利地産合作開發紫薇花園，意在培養自身獨立開發能力。

　　2008年下半年，廣州審議通過《城市建設投融資體制改革方案》，方案要求廣州地鐵開展企業改制工作，完成公司化改革，並由廣州地鐵負責推進新線沿線地塊和物業開發，籌集資金投入地鐵新線建設。同年11月，廣州地鐵（佛山南海）房地産開發有限公司成立，其主要從事房地産開發及物業管理等相關業務。注冊資本為70200萬元。2015年度，該公司實現營業收入 9176.62萬元，凈利潤-5552.07萬元。

　　2009年，廣州地鐵重新定位房地産業務的發展戰略，依托軌道交通線網，結合商業、住宅等服務功能的綜合交通樞紐的開發實踐，先後開展了坑口、南浦、海傍、漢溪長隆等綜合樞紐試點的立項建設，並綜合廣佛地鐵線的建設，取得南海金融高新區集住宅、商場、酒店和公交的大型綜合體項目，建築面積達35萬平方米。

　　截至2017年3月末，廣州地鐵旗下紫薇花園、貴賢上品、地鐵金融城項目及悅江上品已銷售總面積37.19萬平方米，實現銷售收入55.31 億元，已結轉收入44.06億元。

　北大光華REITs課題組發布報告指出，中國租賃住房REITs(不動産信托投資基金)的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間，遠景巨大。公租房可能是現階段較為適合中國進一步探索租賃住房REITs産品的資産類型，並為下一階段鎮建設用地租賃住房、集體土地租賃住房的大面積入市做好準備。

　　報告認為，中國住房市場，尤其是一線城市已進入存量時代。目前全國存量市場已達到180萬億元規模，一線城市更是以存量為主，北、上、深2016年二手房銷售額已分別是新房銷售額的3.3、1.6和2.3倍。但租賃市場份額偏低，全國范圍看，租賃成交佔比僅6%，與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。

　　據課題組測算，參考REITs佔GDP和股票總市值的比例，中國REITs市值規模在4萬億至12萬億之間。其中，租賃住房REITs是REITs一個大的分類。

　　以美國為例，截至2017年9月末，美國REITs總市值1.11萬億美元，其中21家租賃住房REITs合計總市值1468億美元，佔總體REITs市值的13.2%。若以同樣比例13%來估算，則中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間。

　　但中國租賃住房市場當前也面臨一些主要問題。一是土地供應機制有待調整。當前，國內租賃住房資産發行REITs産品，面臨的一個首要問題便是“資産收益率偏低、難以達到投資人收益預期”。該問題的成因，與現有租賃住房用地的來源和性質具有密不可分的關係。

　　近期，國內部分地區已陸續出現“長期自持”的土地供應出現，其取得成本與可散售住宅的土地成本相比具有較大優勢。課題組認為，類似的土地供應模式調整對于國內租賃住房市場及其REITs産品的發展將起到重要推動作用。

　　二是專業品牌運營機構不足。專業、優質、高效的運營能力是租賃住房長期健康發展的根本。而國內租賃住房領域的專業品牌運營機構無論在數量、運營水平還是管理規模方面都尚存較大的發展提升空間。

　　三是配套金融工具欠缺。在當前中國已有租賃住房資産證券化工具中，REITs産品將發揮至關重要的作用。根據國家出臺的一係列租賃住房政策指引，未來中國租賃住房行業的發展模式將由當前的“C2C”向“B2C”轉變，大量租賃住房資産將由各類租賃住房運營企業長期持有。因此，國內房地産行業將面臨原有“開發-銷售”模式向“開發-持有運營”模式轉變，若缺少REITs工具的配套支持，持有運營模式將對運營企業形成巨大的資本壓力。

　　在中國暫未推出公募REITs的情形下，鑒于現有類REITs産品的較高投資門檻限制，投資人仍以機構為主，並且大多情況下以“持有至到期”的投資策略認購優先級産品份額，而權益級份額因流動性欠缺導致銷售難度較大。因此，當前中國類REITs産品的融資屬性仍然較強，尚未能真正體現出國際標準化REITs的權益屬性。

　　報告認為，當前市場條件下可REITs化的資産是租賃用地住房和公租房兩類，其中租賃用地住房又分為城鎮建設用地租賃住房和集體土地租賃住房兩種。課題組認為，從目前的市場情況來看，城鎮租賃用地住房、集體土地租賃住房和公租房是較為適合發行REITs産品的基礎資産。但是，考慮到城鎮租賃住房用地與用于租賃住房的集體土地在國內推出不久，相應資産入市預計還需要2-3年，公租房可能是現階段較為適合中國進一步探索租賃住房REITs産品的資産類型，並為下一階段鎮建設用地租賃住房、集體土地租賃住房的大面積入市做好準備。

　　近三年搶地王的房企，喜者少，憂者甚。徘徊于“割肉”還是“等待”的路上，多數地王項目仍在被動“等待”入市。

　　據中原地産研究中心統計數據顯示，2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的合計50宗，其中20宗于2017年成交，20宗于2016年成交，另外還有10宗是2015年成交的。

　　值得注意的是，據中原地産研究中心統計數據顯示，這50宗地王土地款總價合計為4178億元，貨值接近1萬億元，目前網簽銷售額合計僅為277.5億元，佔支付土地款總價尚不足7%。

　　能夠變現已經算走出了一步，更重要的是，大多數地王仍“趴著”未動，再退一步説，即使將來入市，虧本也已是大概率事件。

　　六成地王股權變動

　　曾幾何時，一個地王可以成就一家企業。12年前，華潤置地以25.65億元摘得北京（樓盤）地王，到2015年底，這個項目銷售額突破了145.39億元。彼時，拿地款與其産生的銷售貨值的比例尚能高達1：5.6，現如今，在北京樓市，這一比例已降至1：1.4，甚至貨值更低。

　　曾經嘗到地王甜頭的另一家房企是中國金茂。8年前，中國金茂拍得北京廣渠路地王時還名為中化方興，支付40.6億元的地價換來了131億元的銷售額，也給中國金茂帶來了金茂府的高端産品線，可謂造就了一家標桿房企。

　　然而，2015年之後，高價地將不再是房企淘來的一桶金，反之，或將成為開發商的“噩夢”。

　　以現在開發商的能力來看，一般一個住宅項目，從拿地到銷售可以控制在6個月-8個月之間，高價地可能稍微緩慢一些，但依然可以實現高周轉。簡言之，根據地産項目開發周期，大部分去年招拍挂誕生的“地王”，都會在今年或是明年上市銷售，更不要提三年前的項目了。

　　“2015年以來，多宗地王地價超過房價，大多數都在"曬太陽"。50個項目中，有29個項目基本確定了案名。” 中原地産首席分析師張大偉向記者表示，除北京與上海（樓盤）的個別項目因為入市較早而産生銷售額外，大多數高價地都難以入市。

　　“限價”政策壓制下，高價地變現舉步維艱。張大偉稱，2016年下半年集中成交的高價地，恰好多分布在調控最嚴格的15個熱點核心城市，目前看，拿地時的“過于樂觀”很難在短時間內轉變為“銷售數字”。

　　更重要的是，因涉及資金體量大，在50宗高總價地塊中，有32宗地塊産權在拿地後出現了變動，佔比高達64%，其中部分項目都由拿地時的單個企業變成了聯合體操盤，上海、北京、武漢（樓盤）等城市的高總價地塊大部分都出現了股權變動。

　　張大偉表示，2017年房企融資難度越來越大，過去2年拿地過于激進的企業只能選擇賣股求生，預計後續還有更多項目拋售股權。

　再難賣出“高溢價”

　　近期，有媒體報道稱，南京（樓盤）出現了首個虧本的地王。據報道稱，京奧港未來墅近期自貼“封條”停工，施工方稱項目拖欠了兩千多萬元的工程款。與此同時，該項目一筆34億元融資即將到期，而其今年銷售額最高不超過5.6億元。

　　對此，同策研究院表示，在今年銀行信貸緊縮、成交量普遍下滑的持續影響下，短期內確實令這些“地王”尚未開建便已“被破發”，或難以以盈利方式推盤入市，高昂的地價和趨穩的房價將形成尖銳矛盾，讓絕大部分地王項目虧本。

　　“近兩年成交的土地，銷售利潤可達5%的並不是很多。”某房企高管接受記者採訪時表示，市場已經變了，土地紅利時代已經結束，房企拿地前要做功課，要不然代價會很大。

　　盤點2016年爭搶地王的房企，記者發現，有擴張需求的中小房企更為激進。事實上，這類房企信用評級較低，拿到低成本借款的能力比大型房企更差，判斷市場和操盤能力更弱，甚至沒有産品IP的現狀，使其高價地在手無法快速變成現金，其被拖進危機之中的概率也就更高。

　　“拿高價地的房企可能有兩種死法”，上述房企高管向記者表示，一種是猝死，比如猛拿高價地，拖幾年仍沒變成現金，在這種局勢下，假如明天從銀行貸不出款，就可能馬上破産；另一種是慢死，比如一家房企有400億元凈資産，每年虧損10億元，可以虧40年，外界似乎看不出來，但這是溫水煮青蛙式的死法。

　　“2018年，資金鏈告急將成為近三年拿高價地的房企最大的壓力。”張大偉直言，大部分企業鑒于開發周期計算，都預判2017年下半年項目進入回款階段，因此借款融資都集中在2015年-2016年之間，而2018年則是其還債期。屆時，舊債因銷售回款率低難以償還，新債又難借，多重壓力齊至，不排除比虧本更嚴重的被逼出房地産市場的可能性。

折實每呎1.5萬 部署聖誕前「晒冷」

恆地（00012）近年推售多個蚊型盤均以「高呎價低售價」策略推盤，昨天開價的單幢蚊型盤元朗尚悅．方，首批推出30伙，折實平均呎價近1.5萬元，較新世界（00017）上月中公布的同區唐人新村柏逸首批價單高出22%，亦較毗鄰二手屋苑高出最多逾40%。項目實用面積細絕近年同區新盤，折實入場費299.82萬元更平絕新界新盤，發展商有意盡推全數63伙於聖誕節前發售，業界預料可「一Q清袋」。

合首置客預算 或一Q清袋

尚悅．方為恆地今年壓軸新盤，首批30伙包括23個1房及7個開放式單位，實用面積192至310方呎，定價315.6萬至559.6萬元，平均呎價1.58萬元，計算最高5%折扣，折實平均呎價1.4975萬元，較上月推售的柏逸首批52伙折實平均呎價1.2237萬元，高出22.4%。尚悅．方屬尚悅第二期，現時尚悅二手平均呎價近1.2萬元，毗鄰蝶翠峰及RESIDENCE譽88則約1.03萬及1.23萬元，尚悅．方首批較毗鄰二手屋苑高出22%至逾40%。

位於元朗十八鄉路33號的尚悅．方，提供63個實用面積187至310方呎蚊型戶，細絕近年區內新盤，預計2019年4月底落成入伙，樓花期約16個月。項目以高呎價推售，入場費卻十分吸引，最平的1樓B室，實用面積192方呎，折實僅299.82萬元，為首張價單唯一低於300萬元的單位，平絕新界新盤。

恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目首批貼近同區目標客及首置客的預算，加推有5%至10%提價空間，由於全盤僅63伙，有機會於聖誕節前全數推出發售，今天開始收票，預計周內發出銷售安排。中原地產亞太區副主席陳永傑表示，全港新盤及二手均缺乏約300萬元的盤源，尚悅．方若原價加推，配合高成數按揭，有機會「一Q清袋」。

海璇日內開標 雷霆：出價理想

新地（00016）長沙灣南昌站上蓋匯璽II落實周六（16日）第三輪推售，涉及36伙，同系北角海璇首批10伙日前截標，新地副董事總經理雷霆表示，項目招標反應熱烈，出價相當理想，正審核有關標書，周內公布結果。同系馬鞍山雲海維持聖誕節前上載樓書，農曆新年前推售，新地代理總經理胡致遠表示，雲海會所命名為Club Lorient，設有宴會廳、室內外泳池及健身室外，1樓亦設有園林空間。

新盤大額交投持續，中信股份（00267）旗下中信泰富地產何文田KADOORIA昨天連沽2伙，單日套現1.878億元；華懋旗下大潭紅山半島以9678.59萬元售出棕櫚徑153號洋房；香港興業（00480）沙田九肚尚珩以4009.32萬元沽出2座複式戶。麗新（00488）將軍澳藍塘傲連沽2伙，據悉由一組買家掃入，涉資逾5600萬元。

樓價升勢不斷，刺激住宅租金於傳統淡季亦繼續上揚。中原地產統計，今年11月全港107個主要私人屋苑的平均呎租（以實用面積計算．下同）報35.8元，連升兩個月再創歷史新高，按月升幅更創5個月最大。有代理直言，部分業主趁樓價上升，借勢調高放盤租金叫價，帶動近月屋苑租金向上。

黃埔花園累升15.4%稱冠

據中原地產新簽租約統計，11月全港107個大型私人屋苑平均呎租為35.8元，按月升0.8%，升幅為今年6月後最高，相對去年同期的33元，按年上升約8.5%。

今年首11個月平均呎租累升約7.5%，遠超去年全年的4.4%升幅。十大藍籌屋苑升幅最勁為紅磡黃埔花園，首11個月累升15.4%，平均呎租高見38.3元；其次為沙田第一城，平均呎租40.7元，今年累升10%。

租金於租賃淡季持續破頂，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱，這反映11月樓價重拾升軌後，租金同步向上，尤其「東區大屋苑升幅明顯啲」， 加上僱主陸續宣布明年加薪幅度，打工仔承租能力上升，「部分（打工仔）可能驚之後（業主）加租，所以提前租咗先」，有利租金表現。

事實上，期內港島東區不乏高價承租個案，如鰂魚涌太古城雅蓮閣一個極高層H室，實用面積1114方呎3房戶，以每月5.8萬元租出，呎租約52元，較該屋苑同月整體平均呎租41.8元高出24.4%。

中原地產高級資深分區營業經理陳彪表示，太古城近月租賃交投回落，但平均呎租維持向上，主要原因是由於樓價上升，部分業主借機提高租金叫價。

另外，部分屋苑更出現低層呎租較高層貴的情況，美聯物業資料顯示，大圍名城1期3座低層SA室，實用面積679方呎3房戶，11月以每月2.4萬元租出，而去年12月同座高層SA室月租只為2.2萬元，相隔11個月租金差距9.1%。沙田中心A座低層A室，實用面積288方呎兩房戶，11月以每月1.3萬元獲承租，但同座中層A室去年12月月租為1.2萬元，相差約8.3%。

黃良昇相信，樓價及經濟持續向好，租金將有力向上，預料年底主要私人屋苑的平均呎租將逼近36元，全年升幅約8%；至於明年初走勢，「則要睇埋樓價表現」。

美國議息前夕，二手樓市持續升溫，市場連錄數宗高價成交個案，其中九龍站凱旋門1房單位以1,488萬元易手，創屋苑1房造價新高。

呎價達35428元 9年升值73%

區內代理透露，凱旋門本月暫錄3宗1房細單位成交，全部造價逾1,400萬元，其中觀星閣高層G室，實用面積420平方呎，屬1房設計，剛以1,488萬元易手，創屋苑1房單位造價新高，呎價達35,428元。

原業主於2008年以約859萬元購入，持貨9年帳面獲利約629萬元離場，期內升值73%。

其次，凱旋門朝日閣低層C室，實用面積419平方呎，原業主於2007年以521萬元購入，剛以1,400萬元易手，持貨10年帳面升值169%。

至於其他屋苑方面，受多個新盤以高價推售帶動，西半山一帶細單位造價亦被推高。市場消息指，西半山摩羅廟街嘉怡閣中層B室，實用面積341平方呎，屬兩房間隔，剛以704萬元易手，呎價20,645元，造價及呎價均屬該廈新高紀錄。原業主於2010年8月以460萬元購入，持貨7年帳面獲利244萬元離場。

將軍澳君傲灣 呎售18182新高

利嘉閣地產聯席董事梁敬嚴透露，將軍澳君傲灣2座高層F室，實用面積約440平方呎，為兩房間隔，可望遠海景，剛以800萬元易手，實用呎價約18,182元，屬屋苑呎價歷史新高紀錄。

原業主於2011年3月，以399萬元購入單位，是次轉手帳面獲利401萬元，升值逾1倍。

至於新界區方面，大埔嵐山本月連錄多宗成交，其中2座高層D室，實用面積491平方呎，屬於兩房間隔，剛以683萬元易手，呎價13,910元，原業主3年前以約489萬元購入，持貨3年升值40%。

事實上，同座一個連天台單位本月初才以600萬元易手，短短半月間同類單位搶貴14%。

另外，上車屋苑沙田第一城再錄千萬成交，5座高層C室，實用面積853平方呎，屬於3房間隔，剛以1,078萬元易手，呎價12,638元。據了解，原業主2006年斥360萬元買入，持貨約11年，帳面獲利718萬元，升價近2倍。

2017年樓市「由年頭升到年尾」，展望2018年，香港置業行政總裁李志成相信樓市仍然會續升，全年升幅料10%以內。但樓價升不等於市民不入市，據該行最新一項市場調查發現，有42%市民有意置業，較10月中的同一項23%大幅上升。當中約53%受訪者傾向買二手樓，較上次調查高出13個百分點，原因是價錢相對吸引及實用率高。

53%受訪者盼購二手樓

一手樓銷售速度最近有明顯放緩的現象。據港置一項調查發現，約有53%受訪者較傾向買二手樓，比例較上次調查高13個百分點，最主要原因是價錢相對一手樓吸引及單位實用率高，分別佔29%及20%。其次是管理費較便宜及有現樓可視察，同樣佔16%。至於傾向買一手樓的人，最主要是考慮到按揭優惠及樓齡較新，分別佔31%及24%。

港置於本月初透過網上問卷形式進行第4季最新「置業意向調查」，成功收集569份問卷，統計顯示認為明年本港樓價保持平穩向好的受訪者佔比最多，比例超過六成。市場預期聯儲局即將加息，逾六成市民相信香港會跟隨加息，與10月中進行同類型的調查結果相若。但特別的是，雖然樓價高企，但有近42%受訪者稱會考慮入市，較上一次調查升近19個百分點。

李志成分析，雖然預料美國加息機會高，但相信升幅溫和，影響有限，而即使息口上升1至2厘，仍然屬市場可以接受的範圍。問到為何預計明年樓價的升幅較2017年少，他解釋政府「辣招」仍對樓市有所影響，投資者數量減少，而今年市場亦消化大量購買力，故明年的升幅會較少，並相信全年約10%的升幅中，亦會於個別月份有波幅。

李志成：明年豪宅升10%

他續說，看好明年豪宅升幅會較中小型單位多，豪宅料升超過10%，小型單位亦可望升8%至10%，但換樓類的中型單位，升幅則相信只會有5%至10%。明年租金亦相信會有10%的升幅，支持樓價上升，但個別落成量較多的地區升幅會緩慢，包括將軍澳、新界西、荃灣等。

而最多受訪者傾向購買樓齡10年或以下的物業，約有41%。該行料新晉屋苑繼續成為市場搶手貨，流通率較傳統屋苑更勝一籌，對二手成交有支持。料明年一手私樓全年註冊量料按年增1,000宗至2萬宗，按年升約5%；而全年二手住宅註冊量有望升至4.8萬宗，按年上升約6.6%，註冊量升幅跑贏一手，全年一、二手住宅註冊量合共可達6.8萬宗。

　　樓市氣氛仍理想，二手紛錄高價交投，其中君傲灣高層戶，以呎價1.81萬元易手，創屋苑新高紀錄。

　　利嘉閣聯席董事梁敬嚴稱，君傲灣2座高層F室，面積約440方呎，為兩房間隔，望海景，以800萬元易手，呎價18182元，屬同類單位新高成交價，呎價則為屋苑新高。

　　中原分區營業經理侯惠良表示，沙田第一城36座高層B室，面積478方呎，3房間隔，剛以743萬元易手，創屋苑同類單位成交價新高，呎價15544元，據悉，新買家為用家，購入作自住之用。

　　美聯首席高級營業經理鍾家豪稱，荃灣中心單日連錄兩宗成交，為3座低層H室，面積324方呎，以410萬元易手，呎價12654元，原業主於2014年12月購入，目前SSD鬆綁即沽售；另一宗為4座低層E室，面積324方呎，成交價418萬元，呎價12901元。

　　北京物業經理羅樹新表示，鰂魚涌康怡花園E座低層5室，面積596方呎，以875萬元沽出，呎價14681元。

　　世紀21奇豐助理區域營業董事黎健峯表示，馬鞍山翠擁華庭9座高層A室成交，面積751方呎，3房間隔，享海景，獲換樓客以918萬元承接，呎價12224元，屬市價水平。

　　利嘉閣市務經理莊國寶表示，屯門大興花園2期6座低層B室，面積475方呎，為兩房間隔，以490萬元交吉易主，呎價10316元。

　　祥益分行經理林家倫表示，天水圍嘉湖山莊賞湖居1座中層D室，面積551方呎，以約525萬元購入作自住之用，呎價為9528元。

　　祥益高級區域經理黃慶德表示，屯門居屋兆禧苑C座低層8室，面積351方呎，1房間隔，日前獲區外上車客垂青，以340萬元（自由市場價）購入作自住，呎價為9687元，屬市場價成交。

　　香港置業營業經理蔡德禮表示，將軍澳中心8座高層H室，面積547方呎以850萬元成交，呎價15539元。

　　代理指，荔枝角美孚新邨百老滙街124號高層D室，面積674方呎，屬2房間隔，望園景，經議價後以約848萬元易手，呎價12582元。

　　將軍澳蔚藍灣畔6座中層C室，面積488方呎，以750萬元易手，呎價15369元。

　　代理指，青衣盈翠半島3A座高層C室，面積772方呎，3房連套房間隔，以1360萬元沽出，呎價17617元。

「匯率」直接影響到購屋成本，是海外置產最在意的因素之一。由於日圓匯率降到數月以來的低點，日本信義內部統計，近期報名參加日本購屋說明會的人數，單場平均至少增加近200%。

匯差等同1輛房車
以台灣消費者最常成交的平均價格帶5千~7千萬日圓的物件試算，現在與8月的日圓匯率高點相比，總價的匯率差價可達新台幣60~84萬元不等，幾乎相當於1輛中型房車的價格。

日本信義社長何偉宏表示，由於不動產屬於長期投資，短期匯率變化對已購屋主而言，沒有太大影響，物件未出售就沒有匯損問題；近期日圓匯率走低，對處在觀望階段的投資人來說，確是值得考慮置產時機。

第一太平戴維斯協理丁玟甄指出，由於台灣飛抵日本只要3個小時，投資人看房的成本很低，在台灣投資海外不動產市場裡，估計有1 / 3以上資金都流向日本。

1/3資金流向日本
這股熱度導致貸款業務需求增加，連銀行也開辦日本房貸業務，目前已有中信、一銀、彰化、兆豐、台銀、台新、玉山等共7家，「日本表現相當不錯」。