總價7800萬至7999萬好避稅

砸錢買豪宅稅賦好重，在北市房屋單價調整、豪宅稅與囤房稅的3箭齊發下，對總價8000萬元以上豪宅衝擊好大！

中山區6件排第2
從實價揭露資料發現，今年總價7800萬元到7999萬元的交易，低空飛過豪宅門檻出現30多筆，若以區域來看，這類交易多不在蛋黃區，也非成交最多的中山區，而是由內湖區拿下。
資料顯示，總價帶在7800至7999萬元的住宅中，交易熱絡的中山區，共計有6件實價揭露，但僅排名第2，該總價帶的第1名是內湖區，共計有7件，其中大多數在內湖五期的新大樓。
針對內湖「類豪宅」的交易量，台灣房屋明湖特許加盟店店東蔡凱倫表示，量增主要受惠於五期重劃區的建案交屋，今年包括金湖路、南京東路六段都出現此總價帶的住宅成交案例，且房市盤整期有利於買方議價，因此可望調整至避稅價格。

有觸底回溫的跡象
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以新版調整後的豪宅稅來看，調整為1+固定率120%後，8000萬元以上適用豪宅稅率的房屋，房屋稅就要多繳2.2倍，因此若是成交總價很接近8000萬元時，可能就是成交關鍵。
曾敬德表示，台北市高端的住宅市場經歷豪宅稅、房屋標準單價調高與囤房稅的洗禮過後，多數高端住宅價格已經有段修正，隨著景氣回穩與政策穩定後，的確有觸底回溫的跡象。

曾是全世界最大球形建築的「京華城」，其容積率爭議延宕多年，針對近期媒體報導，台北市政府都發局上月已提出都市計畫修正版本，同意京華城容積率放寬到560%。對此，威京集團強調，京華城容積率自1991年即公告為560%，「並非是外界所云，京華城爭取『放寬』。」

非爭取「放寬」
威京集團總管理處協理宋堃仁說，1991年京華城及西北角基地公告整體開發案後，就確認其容積率為560%，但在前北市長郝龍斌誤解下，突變為392%，「2000年，京華城與薇閣汽車旅館洽談合作案，並提出細部的計畫變更，卡關容積率認定差異，我們前後被退件6次。」
北市府都發局都市規劃科科長葉家源昨表示，京華城容積率疑義是1991年都市計畫書載述內容未明確所致，監察院已於去年對此提糾正案，認定該案商業區容積率應以560%為計算基礎。北市府去年7月去函內政部詢問，內政部回覆，依監察院糾正內容處理。

短期不提變更
葉家源說，北市都發局上月同意京華城容積率放寬到560%，21日則將送都委會審議。宋堃仁強調：「取得原來的容積率後，短期內不會再提變更計劃、也不會拆掉蓋豪宅。」

台北市實價登錄公布最新資料，位於中山區復興北路一間77.5坪店面，以1.57億交易，單價一坪約202萬元，是今年南京復興商圈交易最高單價，也是實價登錄以來，南京復興商圈店面交易單價第四高。

根據資料顯示，該店面買方為知名內衣品牌奧黛莉，推測未來可能為自用。大家房屋企研室主任郎美囡表示，南京復興站的下一站，即是黃金商圈東區忠孝復興站，不過東區近年受陸團減少、電商崛起等衝擊，店面空置率提高，商圈不若過往熱絡，反觀南京復興商圈，大馬路店面單價僅東區一半不到，但客源穩定，K金商圈實力逐漸浮現。


郎美囡指出，南京復興站是文湖線跟松山新店線的交會站，新揭露的復興北路店面，距南京復興站不遠，交易除了一樓店面外，還包含停車場，由於馬路兩旁都是辦公大樓或住商混和大樓，人流穩定，且公司行號多、上班族多，因此停車位的需求也高，從商圈店面交易的歷史資料來看，同樣位於大馬路的民生東路、去年8月交易的店面單價256萬，本次鄰近南京復興站的店面單價202萬，符合目前市場行情。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，今年店面交易的主力商圈，少見位於黃金商圈的店面。黃金商圈通常觀光性質較高，過去有很高的含金量，但隨著市場變化，如今反而是內需穩定的商圈最夯，因此像南京復興這樣有上班族跟住戶需求的K金商圈，詢問度與買氣都逐漸加溫。

明年選舉年，各縣市明年公告地價評議結果陸續宣布，多數縣市不約而同選擇調降地價，兩年前大漲118%、全國最高的宜蘭縣，明年調降42%，目前為止是全國降幅冠軍。六都中目前已公告的台南市與桃園市，也都呈現調降，台南市去年調漲30%，明年轉為調降0.05%； 桃園市也由漲幅34%改調降4%。
公告地價每兩年調整一次，由於這是地價稅課徵的依據，每次公布結果，都引來市場注意，目前已公告的多數縣市，從大漲變成大跌，更引起關注，市場傳出，如此調整可能與明年是選舉年有關。

對此，出現大幅調降公告地價的縣市都表示，去年到今年房地產降溫，加上房地合一稅制影響、成交量減少，調降公告地價是適度合理的反映市場機制。

平均地權條例修法後，公告地價改為每二年調整一次，做為地價稅課徵依據。因跟老百姓的荷包有關，民眾相當關心。

宜蘭縣兩年前公告地價時，平均調漲達118%，農地等非建地更達237%，引發民怨。縣府昨〈13〉日評議明年公告地價平均調降42%，其中建地微漲2.76%，但農地等非建地調降64.99%。

宜蘭縣地政處長黃志良表示，兩年前是因當時土地價格大幅上揚且在高峰，合理反映市價；今年建地持平略漲，農地下跌，同樣回歸市場機制，所以降幅較大。

2016年公告地價除澎湖調降外，其餘縣市均調升，六都升幅都在三成以上。調幅前五名依序為宜蘭、 台中、桃園、新北及高雄。

目前六都中已確定調整內容的是桃園市與台南市。桃園市去年大漲34.56%，明年確定調降，平均降幅4%。台南市去年漲幅百分之32.36%，明年平均調降0.05%。兩市地政局都表示，不動產市場景氣走緩，成交量減少，調降是合理反映市場行情。除此，已完成公告的南投縣也調降，但幅度算小，由調漲6%轉為到微降0.01%。

在一片調降聲中， 基隆明年調漲4.6%，彰化縣則調漲2.52%。

雙北中高公告地價 下周公布

全台各縣市明年公告地價掀起一股調降風，六都中的台北、新北、高雄、台中四大都會城市，都定於下周召開會議、確定調整內容。最受矚目的雙北市部分，官員態度審慎，均表示要等評議委員會討論後，才知道結果；高雄與台中在龐大的民意壓力下，凍漲乃至下調的可能性相當高。

六都中目前已有桃園與台南市宣布公告地價微降，也讓市場對四大都會區是否跟進下修公告地價，出現期待。

台北市政府地政局官員昨〈13〉對此表示，已完成資料收集，開完公告土地現值及公告地價公聽會，地價評議委員會已開過兩次會議，但今年較審慎，22日再召開第三次會議，決定明年公告地價與公告現值。

新北市地政局主任秘書徐鳳儀昨日也說，已確定20號召開地價評議委員會，進行討論。至於公告地價調整的方向為何？雙北市官員均三緘其口，只說，由地價評議委員會開會討論決定，現在沒辦法說會漲還是會跌。

高雄及台中市下周一樣要召開地價評議委員會，討論明年公告地價，面對地方民意壓力，明年公告地價凍漲的可能性極高，台中市地政局長張治祥甚至說「有下修的空間」。

總部設在馬來西亞吉隆坡的私募基金鼎聯集團看中台灣飯店服務品質以及旅遊商機，選擇以每年超過1億元租金承租日勝生位於忠孝復興站附近的地上權豪宅「仁愛本真」，並計畫改裝成129間的高檔旅館，企圖打進台灣飯店市場，預計明年下旬開幕，倘若經營順利，不排除整棟買下。

鼎聯集團行政總裁張家榮表示，其實他們是一個私募基金，在2014年成立，可運用資金約1.5億美元（約45億元），主要以併購飯店為經營策略，目前馬來西亞已經規劃3家飯店，1家已經開幕，另外2家則是興建中，台灣是他們亞太區的第二個有規劃飯店的據點。

他表示，台灣的飯店服務水準之高，在亞太區僅次於日本，加上亞太區旅遊環境，除日本、香港外，台灣也是相當受到歡迎的旅遊地方，但是在台灣其實國際知名品牌飯店並不多，因此，引進國際飯店品牌到台灣的市場還在成長當中。

目前鼎聯在台灣的第一個據點是跟洲際飯店旗下的金普頓酒店合作，打造每晚8千至9千元的奢華飯店，租期為15年加5年，目前粗估裝潢改裝成本4至5億元，預計5年可以回本，倘若經營得好，不排除把整個地上權案買下來。

張家榮指出，目前台灣的布局除金普頓酒店外，還有一個已經簽約的大鵬灣渡假村，占地超過5公頃，預計引進國際知名品牌，打造350間房的高級渡假村，推估2020年第四季便可正式營運。

至於，亞太區的布局除馬來西亞、台灣外，未來觸角將會延伸到泰國、澳洲等國的精華地區，以開發者的角度擁有建物產權，再引進國際品牌來經營。張家榮補充，等到第一階段布局完成後，營運都上軌道便會規劃上市，但不會在台灣上市，但也有可能會將旗下的飯店包裝成一個REITs（不動產投資信託），吸引更多資金投入。

在大陸國家主席習近平訪問柬埔寨之後，一帶一路題材跟著在柬埔寨發酵，大陸除了承接西哈努克港的BOT大案，也承建金邊連接西港的公路工程和機場，加上大陸萬達集團等，前5大房地產業者的進駐，陸資撐起柬埔寨房地產市場的一片天，2020年前，將呈現大爆發，台資企業也挺進，搶分紅利。

利鑫集團表示，截至2016年底，外商投資柬埔寨金額已達350億美元，原本以日本和韓國居多，但從2017年開始，一直到2018年，「柬埔寨的主要投資，70％都來自大陸」，利鑫集團首席執行長許銘釗更指出，大陸可以說是推動柬埔寨基礎公共建設的推手，也是柬埔寨最大外資來源，共約100億美元。

許銘釗表示，除了西港的開發，大陸也承接西港連接柬國首都金邊的高速公路、以及一座現代化機場，也因為如此，3年多前，大陸民眾進駐西港特區的人數，只有2,000多人，現在已經暴增到近8萬人，西港的地價，也從3年前的每平方米1,000美元，飆漲到3,000美元。

他指出，至於金邊市的蛋黃區大樓住宅行情，也從第一波段，2012年的每平方米2,000美元左右，上漲到目前的平均3,000美元，吸引大陸前5大地產開發商，包括萬達集團、綠地集團、富力地產、保利集團、以及碧桂園集團等，都已進駐柬國房地產市場。

許銘釗說，鄰近的緬甸，首都仰光蛋黃區的房價，每平方米都已達6,000美元，在大陸大舉投入資金建設的利多帶動之下，加上許多重大建設，可望在3到4年後完成。因此，他預估，金邊的蛋黃區大樓住宅行情，可望在2020年，衝高到每平方米5,000到6,000美元的水準。

他表示，柬國處於待開發狀態，但借鏡台灣和大陸的發展進程，加上大陸等外力的協助，未來的發展，將出現跳耀式的成長，也代表投入的機會相對較多，因此，大家投入興建住宅，不但不會產生排擠效應，反而會有集市的正面效果。

利鑫金邊推案 攻兩岸三地華人市場

來自台灣的利鑫集團，早在5年前即於柬埔寨落地生根，今年底，結合柬國前3名財團徐氏太平洋集團（KC Pacific），在金邊市核心蛋黃區的總理府旁，推出總銷2.8億美元大樓住宅建案，主攻兩岸三地華人市場。

近2、3年，金邊房地產市場吸引許多台商和投資客前往淘金，包括南部的全誠大股東、高雄市代銷公會理事長戴嘉聖、以及國城建設董事長洪平森夫婦等人都前往考察，但也因部份不肖業者傳出「落跑」的負面事件，甚至炒紅單，而留下不好的印象。

「利鑫集團選擇跟金邊在地徐氏太平洋集團合作，就是要借助當地的力量和品牌，建立品牌形象」，利鑫集團首席執行長許銘釗坦言，這樣的強強聯手，實質投資，推出「太平洋CEO」建案，只是第一步，雙方還有其它大型投資案。

許銘釗表示，「太平洋CEO」大樓住宅預售建案，從今年8月底正式開盤後，已售出將近30％，買家約有60％來自大陸，周邊鄰國20％，金邊當地約20％，總銷金額約2.8 億美元，總共972戶，預定2020年底，完工交屋。

對於金邊或西哈努克港等地，許多建案將從今年年底到明年上半年完工，加上規畫興建的2萬戶左右的住宅預售供給，許銘釗並不憂心，因為隨著大陸大舉投資柬國，加上大陸規畫進駐大陸人口超過百萬人，這些人口紅利和一帶一路政策利多，創造的需求將遠大於供給。

台中建商包括總太地產、順天建設、坤悅開發，第4季新推案皆傳出銷售捷報！其中，總太「織築」案10月中進場至今，銷售量已破6成；順天於台中科博館特區推出總銷25億元的「順天科博」，因位置絕佳，頗受在地客青睞，銷售也達7成；坤悅進軍彰化縣員林市首案「原鄰仁」，銷售量已衝破8成！

總太地產董事長翁毓羚說，「織築」因位於台中捷運總站特定區，擁有捷運綠線、74號快速道路、台鐵紅線等交通網路優勢，加上捷運總站特區在全區20％商用地占比與市府開發時程獎勵的雙效加值下，熟成期可較一般重劃區更為快速。

翁毓羚進一步表示，總太「織築」規畫23至39坪、2至3房的小宅產品，每坪開價22至24萬元，總銷10億元，主攻小家庭、首購族。該案因為釋出低首付等優惠購屋條件，自10月中進場以來，不僅吸引台中區域客源的青睞，北客也占了約1成。

總太地產在台中市南屯區「拾光」案與南區「東方威尼斯」雙建案交屋帶動下，今年前11月營收31.42億元；前3季EPS達3.39元，全年EPS上看3.5元。

此外，坤悅開發看好彰化縣員林市升格後的發展潛力，推案觸角由台中延伸到員林市，聚焦在新興開發重鎮－184重劃區，在員林大道二段周邊的新興文教區，推出總銷4.5億元的「原鄰仁」大樓預售案搶市，進場至今銷售量已破8成。

坤悅開發前11月營收12.58億元，年增率22.43％；坤悅前3季EPS達1.14元，已超過去年一整年0.95元的獲利表現。

台中市政府積極推動8年1萬戶社會住宅，更率全國之先訂定「台中市社會住宅興辦及公益出租人出租房屋優惠地價稅房屋稅自治條例」，2017年12月12日公布施行，並追溯自2017年1月13日，於1月13日至12月12日前符合條件者，請於2018年1月11日前，檢具申請書及相關證明文件向地方稅務局所屬分局提出申請，2017年即適用租稅優惠。

地方稅務局表示，制定自治條例目的在透過地價稅及房屋稅租稅優惠，鼓勵興辦社會住宅及住宅所有權人將房屋出租予弱勢族群。對於政府興辦包租代管除外的社會住宅，房屋稅及地價稅全免；政府興辦包租代管及民間興辦社會住宅部分，房屋稅予以減徵20％，地價稅則按原適用稅率減徵80％。

另外，將房屋出租予低收入戶、中低收入戶、特殊境遇家庭、身心障礙者、原住民或災民等經濟、社會弱勢的公益出租人，其土地於一定面積範圍內，可按自用住宅用地2‰稅率課徵地價稅。

地方稅務局說明，該條例昨日公布施行，追溯自2017年1月13日，於1月13日至12月12日前符合條件者，請於2018年1月11日前，檢具申請書及相關證明文件向該局所屬分局提出申請，2017年即適用租稅優惠。

對於租稅優惠申請期程，地方稅務局進一步說明，經核准興辦社會住宅者，應於減免起算日翌日起30日內，向該局所屬分局提出申請，經審核符合規定者，地價稅自當年期、房屋稅自當月份起減(免)稅；逾期申請者，地價稅自申請當年期、房屋稅自申請當月份起適用。

經認定之公益出租人如於當年期地價稅開徵40日(即9月22日)前，申請適用自用住宅用地優惠稅率，則可追溯自認定最初有效期間當年期起適用；逾期申請者，只能自申請當年期適用。

民眾如有意願將住家用房屋出租成為公益出租人，或欲參與社會住宅興辦者，可至市府住宅發展工程處網站查詢相關資訊，也可撥打04-22289111分機64601至64605洽詢；有關興辦社會住宅減免地價稅、房屋稅，以及經認定的公益出租人出租房屋，如何申請租稅優惠，可上地方稅務局網站「各稅專區」項目下「地價稅」、「房屋稅」內的空白書表及填寫範例查詢，或電洽04-22585000按1接電話客服中心。

時序進入年底傳統購屋旺季，根據2017年11月買賣移轉棟數資料顯示，台北市交易量月增22.4％，2017年1-11月交易量也較2016年同期增加8.1％，除了新成屋市場破盤出清，中古屋降價出售也帶動房市交易，永慶房產集團根據內部資料統計近3個月降價物件的帶看組數，發現有降價的物件平均每月帶看量約7-10組，較未降價的一般物件多3到5倍。永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，2017年房市讓利當道，有降價的物件更能吸引民眾的目光，除了網路點閱數增加外，帶看量更是沒有降價物件的數倍，成交的機率也就更高。

觀察台北市近3個月各行政區降價物件的每月平均帶看量，以士林區居冠，平均每月帶看量約有10次，其次是北投區，平均每月約有9次的帶看量，排名第三分別有松山區及內湖區，平均每月約有8次的帶看量，謝志傑表示，沒有降價的一般物件帶看量僅約1-2次，因此只要有降價，就可以多吸引4-5倍的民眾來看屋，增加成交機會。


士林區降價物件約占總物件量的50％，平均每月帶看量約有10次，是台北市降價物件中最熱門的區域，謝志傑說明，士林區的一般物件通常每月平均帶看量只有1-2次，如果有降價，就可以多出5倍以上的帶看組數，媒合的機會增加，成交的機率也就倍增。而在降價物件中，電梯大樓的降價區域多分布在捷運士林站左側的中正路、承德路四段周邊，另外在靠近捷運芝山站的福華路、德行東路及忠誠路一段周邊也有不少降價物件，有降價的公寓多分布在中山北路六段及福港街周邊的巷弄之中，

北投區降價物件量達54％，平均每月帶看量約有9次，其中公寓降價的比例較高，主要分布在致遠一路、石牌路二段周邊的巷弄，而電梯大樓除了分布在明德路周邊的巷弄，捷運石牌站周邊及鄰近新北投站的光明路、中和街、中央北路一帶也都有降價物件可選擇。

熱門降價屋排名第三名的區域則分別有松山區及內湖區，平均每月帶看量約有8次，松山區降價物件量約占總物件量的一半，主要分布在捷運南京復興站至松山站沿線，而內湖區降價物件量約46％，多分布在三軍總醫院周邊，另外內湖五期也有不少物件可供選擇，謝志傑表示，降價物件的熱門區域主要落在台北市郊區，除了市郊區房價較市中心便宜外，降價物件量也較市中心來的多，因此也更吸引民眾前來看屋。

2017年房市關鍵字以「讓」字勝出，讓價成交深植民眾的心，謝志傑提醒，市場上的待售物件約有5成以上有降價，降價物件較一般物件獲得更多購屋者的關注，平均帶看量比一般物件多3到5倍，出售機率也就更高，只要價格達到買方的期待，就可以增加成交的機會。

2018年台南市公告土地現值暨公告地價調整評議通過後，儘管因觀光人潮的湧入，讓台南市的地王，從稱霸10年的萬國通路皮件，轉移到新光三越百貨中山店，但整體來看仍是「跌多漲少」，顯示台南市的房地產景氣尚未回溫。

公告土地現值是計算土地增值稅的基準，公告地價則是用來課徵地價稅，兩者均需建立在一般正常交易價格，即市價的基礎上，才能達到稅賦公平的目的。根據台南市地價及標準地價評議委員會評議的結果，明年台南市的公告土地現值，與今年相比平均調降0.04％，約為市價的90.08％；至於公告地價也與去年平均調降0.05％，大約市價的19.18％。

換言之，整體來看，台南市的土地交易價格「跌多漲少」。不過，台南市仍有部分地段的土地交易價格上漲；尤其，拜商圈人潮的流動，新光三越中山店附近以年輕族群為消費主力的商圈，近年來因群聚效應不斷擴大，早已取代中正、國華商圈。

也因此，明年台南市的新地王，從位於中正、西門路口的萬國通路皮件轉移到新光三越百貨中山店，正反映出此一事實。 房地產市場一向是經濟景氣的重要指標，即便部分地段因商業機能的熱絡，讓土地交易價格持續上揚，但整體土地交易價格跌多漲少，不僅容易拉大城鄉差距，也凸顯房市景氣尚未回溫。

住房租賃融資探路資產證券化
　　
12月11日，建設銀行與招商局集團在北京簽署長租住房租賃業務戰略合作協議，並宣布與招商蛇口在銀行間市場成功注冊200億元“飛馳-建融招商住房租賃資産支持票據”（簡稱“飛馳ABN”），這是首單銀行間市場長租公寓ABN。

　　 國內長租公寓市場的資産證券化近期開始加速。魔方公寓、自如、新派公寓、保利地産和招商蛇口等先後對其持有的租賃資産進行了證券化。

　　 由于長租公寓等住房租賃市場的投資運營回收期很長，對長期資金需求較大。單靠信貸資金無法滿足需求，因此發行資産支持證券，在政策支持下，或成為未來住房租賃市場發展的主流。

　　 但其中也面臨難題：一是投資者的接受程度，決定了其融資成本；二是由于差額補足義務的存在，企業債務仍無法出表。

　　 交易結構解析

　　 12月11日，飛馳ABN期限15年，注冊總額200億元，首期發行規模40億元。這也是國內目前注冊（備案）規模最大的長租公寓資産證券化類金融産品。

　　 飛馳ABN的底層基礎資産為建設銀行子公司投資招商蛇口所持有的兩個長租公寓項目收益權所形成的債權，現金流來源是項目收益權債權所産生的全部現金流。招商蛇口作為長租公寓運營商，並非飛馳ABN的發起人，而是由建行子公司作為發起人。“通過這一結構，把企業存量資産轉讓為銀行存量資産，再發行ABN。長租公寓運營商可以快速拿到資金，盤活項目資産。建信信托作為發行載體，再通過市場化方式取得融資。”飛馳ABN産品人士表示。

　　 在期限以及行權設計上，與已發行的其他ABS項目相比，飛馳ABN的基礎資産在底層資産形成的架構中，將融資期限設定為15年，存續期內企業有分期還款計劃，並在存續期內授予企業一定條件下的提前償還權。在行權設計上，提前還款權的行權方為長租公寓運營商，而非投資人。這種期限和行權方式的設計更貼合長租公寓運營的需求，但同時對運營商的信用評級和資質也有很高的要求。

　　 該ABN首期産品採用了按季付息，本金過手攤還的交易設計。未來2.0版本將繼續優化，進行結構化設計，滿足不同層級投資者的需求，進一步降低融資成本。

　　 建行相關人士表示，深圳租賃市場需求不斷增加，需要找到銀行信貸等傳統融資之外的方式。在此情況下，通過銀行間市場調動資金，利用專項債券、資産支持票據等方式融資，是一條可行的道路。

　　 銀行間市場交易商協會數據顯示，截至2017年12月1日，銀行間市場的債務融資工具累計發行了29.74萬億，僅2017年前11月就發行了3.79萬億元，目前存量8.6萬元。“下一步，銀行間市場交易商協會還將出臺促進定向債務融資工具流動性的政策，預計今後定向發行的資産支持票據的價格會進一步下降，因此此單資産支持票據的投資價值會進一步顯現。”建行相關人士表示。

　　 近兩個月，建設銀行、工商銀行等金融機構在住房租賃市場快速布局。11月3日，建行深圳分行與萬科、華潤、碧桂園等11家房地産企業簽署房屋租賃戰略合作協議。同時，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房。

　　 長租公寓也是招商蛇口的發展戰略之一，正在積極推動其資産證券化。目前，招商蛇口的長租公寓總房源數1.6萬套，對應建築面積約60萬，其中在運營房源數1.3萬套。

　　 探路住房租賃資産證券化

　　 除前述ABN，12月1日，招商蛇口公告稱，“招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資産支持專項計劃”獲得深交所審議通過，為全國首單儲架式長租公寓抵押貸款證券化産品，發行總額不超過60億元，首期發行規模不超過20億元，期限為18年，其中優先級産品規模19.9億元，劣後級0.1億元元。募集資金優先用于未來長租公寓的發展與運營。

　　 10月23日，保利租賃住房REITs獲得上交所審議通過，總額不超過50億元，採取“儲架式分期發行。10月11日，”新派公寓權益型房托資産支持專項計劃“（簡稱”新派公寓ABS“）在深交所獲批發行，擬發行金額為2.7億元，發行額度為2.7億元，期限5年，其中優先級産品AAA評級，利率5.3%。

　　 前述資産證券化産品中，魔方公寓ABS産品交易結構與一般CMBS産品類似，採用雙SPV結構，底層資産為魔方公寓8城市4014間公寓的租賃收益權，要求出租率未來三年保持在95%以上。自如ABS産品將循環發放形成的分期貸款“自如白條”作為底層資産，截至2016年末，自如資管業務的存量債權余額為9.95億元。

　　 此外，新派公寓和保利地産發行的均為權益類長租公寓類REITs産品，以旗下持有的資産作為基礎資産。

　　 以資産證券化為租賃融資，難點在于，一是投資者的接受程度，二是目前企業債務仍無法出表。

　　 保利租賃住房REITs等獲批後仍未發行。“租房資産證券化的市場機制、投資人難以平衡，運營商的融資成本取決于投資人的看法。”有華南資産證券化人士表示，而且年末資金較緊張，企業不敢貿然選擇發行。

　　 此外，由于資産支持計劃發行期限很長，期限越長則投資人要求的資金價格越高，期間投資人往往會要求設置投資者有贖回權，一般為3-5年贖回，投資者贖回權的設置將給租賃運營方的現金流帶來壓力，並且與長租房運營的業務模式不匹配。

　　 “資産支持票據和資産支持證券的投資人以銀行自營資金、銀行理財資金、券商資管計劃為主，由于流動性較普通債券弱，且不能在市場質押融資，因此融資成本相對較高。”有資産證券化人士表示，通過目前市場上已成型的資産證券化産品為住房租賃融資，房企債務仍無法實現出表。

　　 一般而言，資産證券化産品往往要求設立差額補足等條款。如保利租賃地産REITs中，保利集團承諾向專項計劃提供信用增級，對優先級資産支持證券預期收益和本金提供差額補足。“只要是有兜底條款，差額補足的就不可以出表。”另一資産證券化人士。

　　聯手互聯網企業，加快“美好生活”場景構建，已成房地産轉型的新風向。

　　近日，萬科集團董事會主席、首席執行官鬱亮在廈門表示，未來萬科不僅是在公寓租賃領域發力，更要進軍住宅租賃市場。

　　12月8日召開的中共中央政治局會議指出，要在協調推進各項工作的同時，著力抓好重點工作，力爭取得明顯成效。其中加快住房制度改革和長效機制建設再次被強調。

　　加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，一直是住房制度改革和構建長效機制的重要方向。在這種思路的指導下，標桿房企紛紛在租賃領域加碼，轉型“城市配套服務商”多年的萬科，亦有獨特的打法。

　　這套打法包括：以城市存量土地更新作為長租公寓的主要空間來源；與互聯網企業聯手為長租公寓管理賦能；以自身生態體係的導入為長租公寓營造美好生活場景，等等。

　　這些打法使萬科在早已是一片紅海的長租公寓領域樹立了獨特的標簽，也為長租公寓運營商提供了另一種可能。即不只是簡單的“房東”角色，而是一個完整生態的構建者，它面向的是即將到來的租房時代，並讓長租公寓成為房地産領域典型的“新經濟”。

　　不只是“房東”

　　每個周末的星巴克是上海安亭新鎮最有活力的地方，這裡佔據著“萬科集”中心廣場最好的位置。距離其幾十米外的“萬創坊”是安亭新鎮的社區辦公空間，一樓的方亭圖書館是區域內的一座“網紅”圖書館。附近的泊寓是萬科高出租率的長租公寓之一，也是泊寓在上海的第一家店。

　　很難想象這是位于上海外環外的一家長租公寓，它甚至並不符合外界認為的長租公寓選址的必要條件——交通便利、地鐵直達，如此高的出租率從何而來？

　　實際上，這裡是萬科打造的首個産業小鎮樣本。位于上海嘉定區的安亭鎮，是中國的汽車工業重鎮，有完整的汽車産業鏈和生態鏈。安亭新鎮是上海國際汽車城核心生活居住區，現有常住人口1.1萬，居民中60%從事汽車産業，擁有來自15個國家的381位外籍人士。

　　自2015年上海萬科加入安亭新鎮的整體改造和後續開發以來，包括前述的星巴克、方亭圖書館等逐漸落地，激活了這一區域的生活和商業氣氛。安亭新鎮的泊寓，則更像是為附近的上汽、蔚來汽車等車企員工住宿量身配套。

　　不是一間公寓，而是一個生態，這在萬科泊寓張江國創中心店也同樣得到體現。

　　這是萬科在上海的第二間長租公寓，它所在的張江國創中心是目前國內最大的單體眾創空間，由張江文化控股有限公司與上海萬科開發建設，是張江國家自主創新示范區與上海自貿區“雙自聯動”的重要承載地。

　　尤其值得注意的是，這裡還是上海城市更新的一個樣本。據悉，張江國創中心的前身是生産液晶顯示器的廠房，土地資源利用效率低，功能單一，樓層偏高，不適合現代辦公。張江文控和上海萬科對其進行空間改造與産業導入後，還為其配套了居住功能，使其成為集“商、辦、政、住”四大功能于一體的城市空間，為創新人才提供全天候的創享空間。

　　21世紀經濟報道記者了解到，在這裡創業的泊寓租戶還將獲得包括企業創新服務、金融服務、物業配套、政策服務在內的支持。

　　將長租公寓作為整個城市配套服務體係的一部分，同時將城市配套服務體係導入到長租公寓中，是萬科做長租公寓的優勢，也是其不同于殺入這一領域的後來者之處。

　與互聯網企業相互賦能

　　近年來，新經濟在我國強勢崛起。以互聯網企業為代表，新商業模式改變著經濟結構的同時，也改造了人們的生活方式。不過，隨著互聯網流量格局基本確定，以及線上滲透的無死角，為線下賦能成為互聯網企業們轉型的熱衷，京東、阿里等巨頭紛紛將觸角伸向城市配套服務商這一領域。

　　企業通過自身的産業輸出與資源嫁接能力成為城市配套服務商，這與早年前萬科轉型城市配套服務商戰略也是一致的。

　　實際上，不僅是互聯網企業進入到這一領域，房企也已經開始利用大數據等互聯網技術和手段為自身運營和管理賦能。業內人士認為，互聯網與房地産的互相賦能必然是大勢所趨，而且這種賦能將首先在長租公寓領域最快奏效。

　　在上海的任何一間泊寓內，走進大門看到最多的一定是互聯網品牌的廣告。Ofo的免費騎行月卡、餓了麼的無人零食便利架、Evcard的出行優惠卡，等等。

　　據悉，泊寓的主力客群是20-35歲，對品質生活有追求的城市奮鬥青年，這一客群定位與互聯網主力人群高度吻合。互聯網行業有大數據支持，能先一步洞察客戶需求，快速推出適應客戶需求的産品，並在用戶體驗上快速更新迭代，提升體驗，這對長租公寓産品的運營有更好的助力和啟發。

　　比如，2017年中秋期間，互聯網外地父母體檢平臺善診就為泊寓租客提供了500份免費父母孝心體檢，給在外拼搏的兒女提前備好中秋節回家之禮。為了解決上下班出行問題，泊寓還引入了攜程超級巴士，青年白領可以眾籌上下班路線。為了解決洗衣問題，泊寓與美團點評合作，提供每日送取衣服務。為了真正實現拎包入住，與網易嚴選合作，為入住者提供洗漱、入住、換季包等實惠選擇。

　　除了上述互聯網品牌，支付寶、唯品會、嘀嗒拼車等，都在泊寓的合作名單之列。

　　“互聯網企業想走到線下，房地産企業想通過互聯網做更多的便民服務和更多的運營賦能，可以説這兩者結合的想象空間是很大的”，業內人士稱。

　　在我國，房屋租賃市場遠遠小于交易市場是既成事實。有數據顯示，我國的住房自有率常年維持在70%以上。根據2016年整體住房市場交易數據來看，2016年住宅市場交易額超過15萬億，而租房交易市場租金規模為1.1萬億，是整個住宅交易市場的7%。房地産長效機制的加快構建，和90後一代住房觀念的革新，為長租公寓這一市場化租賃住房産品培育了良好的發展環境，也為其與互聯網的互相賦能，布局未來生活方式提供了契機。

　　從這個意義上來説，長租公寓有望成為房地産領域最典型的“新經濟”。

12月13日，記者從福建省住建廳最新獲悉，為加強房地產市場調控，切實保障住房公積金繳存職工的合法權益，福建省日前正式出臺規定，明確房地產開發企業銷售商品住房時，應充分尊重購房人選擇購房貸款方式的權利，不得阻撓或拒絕購房人選擇使用住房公積金貸款購房，不得以任何形式增加限制條件或附加條件。使用住房公積金貸款購房，與其他貸款方式購房享受同等權利。

按照規定，房地產開發企業辦理商業貸款樓盤准入、備案時，應同時辦理住房公積金貸款樓盤的准入、備案，為購房人辦理住房公積金貸款提供相關資料。對未辦理住房公積金貸款樓盤准入、備案的，商品房網簽主管部門暫緩開通該樓盤專案網上簽約系統。

福建省強調，各地住房公積金管理中心要協調、督促住房公積金貸款受委託銀行加強與房地產開發企業的合作，增強服務意識，提高貸款審批、發放效率，共同維護住房公積金繳存職工的合法權益。

同時，各級房地產主管部門要加強商品房預售監管，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。對一房多求的樓盤，要指導房地產開發企業採取搖號等方式公開銷售商品住房；要積極引導房地產開發企業開發、使用商品房網上銷售平臺，實現購房意向登記、選房等銷售環節網上辦理，避免專案開盤時出現排隊購房現象。

福建省還要求各級房地產主管部門進一步加強商品房銷售市場監管，對經查實存在拒絕或變相拒絕住房公積金貸款行為的房地產開發企業，要責令限期改正；拒不改正的，予以通報，並記入房地產開發企業信用檔案，在整改完成前，暫停該樓盤網上簽約和預售監管資金撥付。

　激進擴張資金鏈承壓

　　房企集中還債期臨近 2018或成關鍵年

　　近日，昔日“地王”，南京京奧港未來墅被曝已停工，原因是拖欠施工方工程款超2000萬元。與此同時，該項目一筆34億元融資即將到期，京奧港資金鏈出現風險。

　　對此，業內人士表示，近年來房企不計成本拍高價地、激進擴張，負債大幅增加。但隨著房地產調控的加深，房企融資難度加大，融資成本大幅上升，令房企的資金鏈深度承壓，一旦銷售狀況不理想，企業周轉能力受阻，償債能力將會失控。

　　京奧港並不是唯一面臨困難的“地王”。中原地產資料顯示，2016年以來50宗高價地中，因資金壓力，有32宗地塊產權在拿地後出現了變動，占比高達64%。日前，北京總價第三高地塊——豐台地王在拍地後正經歷股權的第三次變動。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，近兩年來，房企積極搶地，對市場過度樂觀。但在限價下，高價地項目入市難度高，特別是從2016年下半年集中出現的部分高價地，恰好分佈在調控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看，高價地面臨市場與政策雙風險。

　　而對於房企激進擴張的深層原因，一名業內人士表示，近兩年來一些中型房企不計成本大量購地、高杠杆並購、激進擴張，是為防止被大房企吞併，增加企業規模。根據wind資料顯示，2014年7月至2017年7月，境內房地產企業並購案發生972宗，涉及並購金額高達1.17萬億元。以擴張著稱的陽光城(7.050, 0.15, 2.17%)為例，其年報顯示，2016年，陽光城新增計容建面977.8萬平方米，其中85.5%來自並購。

　　“出於生存考慮，房企激進做大企業規模，而這些企業資金往往是高成本、高杠杆。”上述人士說。中國住房報告課題組成員劉偉也表示，房地產行業是典型的高負債行業，今年市場資金面整體偏緊，中小型房企資金獲得難度增加，帶來了資金成本大幅上升，一旦銷售狀況不理想，企業周轉能力受阻，償債能力將會失控，風險積聚。

　　WIND統計資料顯示，截至2017年9月，房地產板塊資產負債率為79.3%，較6月末上升0.8個百分點，較2016年底上升2.24個百分點，再創近年新高；淨負債率方面，淨負債率達到113.3%，較6月末上升7.8個百分點。中信建投證券報告顯示，中型房企短債壓力和淨負債率分別達93%和143%，較去年提升28個百分點和35個百分點，加杠杆更為突出。

　　事實上，2018年迎房企集中還債期，報告顯示，獲得穆迪評級的52家房企中，39家房企面臨債券到期或達到可回售期限，金額達392億美元。其中，恆大面臨到期/可回售債券總額54.56億美元，富力面臨38.95億美元，綠地、碧桂園分別面臨26.32億美元、22.55億美元。

　　對此，一位房企人士坦言，2018年對於房企來說極為重要，市場回暖，資金鏈緩衝，企業將大步前進，但也有可能的是，調控繼續緊縮，房企資金鏈難以承受，只能從頭再來。

　　中國社會科學院城市與競爭力中心主任倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠杆資金占比。

11月份北京公寓豪宅 成交量創新高

　　在房地產市場整體政策環境以及普通住宅市場供應管控等綜合因素影響下，11月份北京高端住宅市場成交量創下新高。

　　13日，亞豪機構發佈的最新統計資料顯示，2017年11月，北京公寓豪宅（成交單價8萬元/平方米以上）市場共實現成交202套，成交面積3.78萬平方米，環比分別增加26%、31%，同時這一成交量也創造了單價超過8萬元高端住宅的歷史新高。從成交價格來看，當月北京公寓豪宅市場成交均價為98439元/平方米，環比上月上漲5%。

　　“這與今年的市場供應格局和調控手段有著直接關係。”亞豪機構市場總監郭毅分析認為，預期的改變，是今年內城豪宅速銷局面達成的重要原因。未來中大戶型產品面臨總量受控，且位置趨遠的困局，因此現有的大戶型產品，尤其是位置優越的大戶型項目都成為“香餑餑”。

　12月13日，上海土地市場再掛牌3宗租賃住宅用地，涉及崇明區、青浦區和寶山區，總占地面積78055.6萬平方米，規劃建築面積16.86萬平方米，最低樓面價為1500元/平方米。

　　此前一天，上海成交6宗租賃住宅用地。截至目前，上海已成交21宗租賃住宅用地，規劃建築面積約144萬平方米。據鏈家市場研究中心預測，按照規劃的租賃住房套數下限計算，上海已成交的租賃住宅至少提供1.20萬套租賃房源。

　　崇明租賃住宅樓板價1500元/平方米

　　崇明區長興鎮G9CM-0901單元（局部調整）12-04地塊，東至12-05地塊，南至12-03地塊邊界及規劃圓南綠地，西至12-01、12-02、12-03地塊，北至南圓沙路，總出讓面積30621.20，容積率為2，起始總價為9297萬元，折合樓板價1518元/平方米。

　　地塊周邊的崇明區長興鎮G9CM-0901單元（局部調整）12-05地塊地塊出讓面積34628.2平方米，容積率1.2，於今年3月由江蘇中南建設(6.020, 0.01, 0.17%)集團股份有限公司下屬的上海錦涇置業有限公司競得，成交樓板價為1.03萬平方米。

　　另一幅位於寶山區羅店鎮的美羅家園大型居住社區02單元0218-02地塊，東至沙場灣路，南至美愛路，西至羅店路，北至美丹路，出讓面積25007.70平方米，容積率2.5，起始總價2.84億元，折合樓板價4550元/平方米。

　　青浦區盈浦街道漕盈路東側07-05地塊則是東至佳邸別墅，南至盈福路，西至漕盈路，北至現狀綠化地塊，出讓面積22426.70平方米，容積率2，起始總價1.6億元，折合樓板價3578元/平方米。

　　今年已成交21宗租賃住宅地塊

　　澎湃新聞整理自上海土地市場的資料，截至目前，上海已成交21宗租賃住宅用地，規劃建築面積約144萬方。據鏈家市場研究中心預測，按照規劃的租賃住房套數下限計算，上海已經成交的租賃住宅將至少提供1.20萬套租賃房源。

　　最近的為12月12日成交的位於黃浦區、閔行區、浦東新區的6宗租賃住宅地塊，由上海地產集團競得、上海市莘莊工業區經濟技術發展有限公司和上海浦東開發（集團）有限公司。

　　具體而言，黃浦區南浦社區S010601單元F01-01地塊規劃建築建築面積50095平方米，以48949萬元的底價成交，折合樓板價9771元/平方米。該地塊臨近內環高架、西藏南路地鐵站，處的浦西世博濱江板塊，距離上海市中心的人民廣場和淮海中路等主流商圈較近。

　　來自上海鏈家市場研究中心的資料，該地塊附近建2002年至2006年的二手房耀江花園掛牌均價12.53萬元/平方米；建於1992-1996年的越紀公寓二手房掛牌均價10.26萬/平方米。

　　位於浦東新區周浦鎮的16號線周浦站周邊地區10-01地塊和16號線周浦站周邊地區控制性詳細規劃10-05地塊則由上海浦東開發（集團）有限公司斬獲。

　　浦東新區16號線周浦站周邊地區10-01地塊，範圍東至姚漁港防護綠帶，南至周祝公路防護綠帶，西至周泰路，北至韻濤路，占地面積32703平方米，規劃建築面積58866平方米，成交樓面價4315元/平方米。

　　浦東新區16號線周浦站周邊地區10-05地塊，範圍東至周秀路，南至周祝公路防護綠帶，西至姚漁港防護綠帶，北至韻濤路，占地面積38735平方米，容積率1.8，規劃建築面積69723平方米，租賃住房套數下限675套，成交價30051萬元，成交樓面價4310元/平方米。

　　來自上海鏈家的資料，兩宗地塊周邊2010建設的動遷房海尚樂苑掛牌均價約4.38萬元/平方米。

　　另外三宗來自閔行區的地塊均被上海市莘莊工業區經濟技術發展有限公司以底價競得。


　　閔行區莘莊工業區MHP0-0501單元32A-05A-a地塊，範圍東至用地紅線，南至申學路，西至用地紅線，北至用地紅線，占地面積34088平方米，容積率2.2，規劃建築面積74995平方米，租賃住房套數下限1171套，成交價39750萬元，成交樓面價5300元/平方米。

　　閔行區莘莊工業區MHC10501單元34A-01A-c地塊，範圍東至春常路，南至申學路，西至用地紅線，北至用地紅線，占地面積13386平方米，容積率：2.3，建築面積：30788平方米，租賃住房套數下限513套，成交價16067萬元，成交樓面價5219元/平方米。

　　閔行區莘莊工業區MHP0-0501單元34AA-01A地塊，範圍東至春常路，南至用地紅線，西至春康路，北至申學路，占地面積27356平方米，容積率2.35，規劃建築面積64288平方米，租賃住房套數下限1071套，成交價33743萬元，成交樓面價5249元/平方米。

　　上海鏈家網的二手房掛牌資訊顯示，三宗地塊附近的2010年建的明中龍祥家園掛牌均價3.69萬平方米。

規模料達10萬伙 冀三年後收入24億

內地樓市交投暢旺，各大內房發展商均積極推盤搶攻市場，龍湖地產（00960）銷量急增之下，今年首11個月銷售額增至1484.4億元（人民幣．下同），全國排名由去年同期的第13位躍升至第8位。龍湖首席執行官邵明曉周二（12日）於杭州表示，內房高速發展期已接近尾聲，明年內地樓市風險仍受政策變化影響，包括中央溫和調控、美國啟動加息步伐以及減稅，雖然對未來數年表現不太悲觀，但要更為謹慎。

不少內房股都力拓輕資產業務，但龍湖卻加大重資產業務發展，主要受惠資本成本持續下降，繼續把10%銷售回款資金用於投資商業物業，並推動獲國策支持的長租公寓業務。

商業物業未計劃分拆

邵明曉重申，龍湖布局北京、上海、杭州、成都、重慶、西安及蘇州等地，開設商業綜合體「天街」，目標今年租金收入逾25億元，明年料增長20%至30%，2020年租金收入要超過60億元，成為「主航道業務」。希望收租物業利潤由現時佔總利潤約12%，至2020年跳升至接近20%，但沒有計劃分拆商業物業業務上市。

野村報告預計明年內房整合加速，首二十大發展商市佔率將由33%提升至40%。該行首選旭輝（00884）、萬科（02202）、龍湖、合景泰富（01813）及融創（01918）。

龍湖已進軍內地32個城市，並在16個城市經營長租公寓「冠寓」，邵明曉表示，這項業務發展一年，已有超過1.5萬個出租單位，希望明年和後年可達5萬伙及8萬至10萬伙，並於2020年帶來逾20億元（約24億港元）收入。對於長租公寓經常被業界指稱無利可圖，他解釋，龍湖的資本利息成本僅4.7厘，若高於5厘，便很難經營長租公寓。

獲阿里員工租用杭州單位

邵明曉認為，由於公寓項目與政策脗合，而市場規模也會由現時1.2萬億元擴大至明年達3萬億元，發展狀況及市場反應良好，會繼續拓展相關業務。培育2至3年會慢慢開始賺錢，起步階段以輕資產為主，未來會逐步增加重資產部分，輕重並舉。目前輕資產及重資產模式的毛利率分別有35%及65%，輕資產的內部回報率20%以上，重資產的回報率約5%。公寓項目能夠創造現金流，加上受國策支持，會是龍湖的重要增長點。

龍湖在杭州已有2個開業及3個發展中的天街項目，並在阿里巴巴總部附近經營長租公寓，戶型約35方米租金約3000元，為數260伙公寓已出租200伙，當中逾半租客為阿里員工。

不會再投港地「加倉」

龍湖地產（00960）今年5月夥拍合景泰富（01813）投得香港啟德第1K區1號地皮，龍湖首席執行官邵明曉表示，該項目計劃於2019年10月推盤，該公司也不會再在香港「加倉」，「沒法玩，香港玩法與內地不同，都是專業人士在做。」

談及海航的啟德項目擬引入投資者，邵明曉稱，已得悉有關消息，若價格相宜也會考慮。

明年銷售目標增長20%

近年內地樓市好景，邵明曉認為，龍湖今年銷售較快，上半年已推售下半年的貨，全年銷售目標可超過1500億元（人民幣．下同），明年會維持15%至20%增長。預期毛利率介乎25%至30%，由於低成本融資的渠道較多，暫時沒有考慮配股。

他又稱，十九大之後，政策方向更清晰，政府要產業升級、消費升級、房地產提升，估計明年兩會期間將有更明確的指引，樓價走勢平穩。政府應會頒布人口政策，吸引年輕人落戶成都、濟南及無錫等地。南京及武漢等產業發展較多，為吸引人才政策較佳的城市，因此有較好的置業需求。

去年9月杭州舉行二十國集團峰會過後，杭州至今已兩度收緊樓市調控措施，受限價令影響，龍湖旗下杭州天璞項目972伙，平均每方米售價局限在約3.5萬元水平。今年8月底至今，4次開賣錄得逾30億元銷售額，現尚餘不足300伙。

標書未符要求 收回善價而沽

近期新盤大額交投氣氛旺盛，九龍倉（00004）及南豐發展的山頂MOUNT NICHOLSON第三期趁勢多番推出單位標售，成交呎價更見13.2萬元，改寫亞洲一手分層住宅呎價紀錄，惟項目有兩個分層戶卻四度招標均流標收場。負責發售的會德豐地產表示，因集團年初至今住宅售樓收益累錄167億元（已計算應佔比例）已達標，故不急於出售單位，剩餘單位將善價而沽。

採惜售策略 「做價唔做量」

MOUNT NICHOLSON第三期9D及10D兩伙， 今年四度推出招標，最新一次於過去周日（10日）截標。會德豐地產表示，由於標書條款未符合發展商要求，因此不接受任何標書。發言人表示，集團年初至今住宅售樓收益累錄167億元（已計算應佔比例），打破去年全年166億元的成績，創按年歷史新高。

上述四度標售仍未能售出單位的情況，原來並非罕見，MOUNT NICHOLSON第二期曾有單位進行第五次標售始獲承接，兩者共通點為涉及單位均位處低層。

近期新盤造價頻創新高，發展商索價已進一步調高，即使遇上買家有意購入，亦有機會因發展商「絕不平賣」而令流標機會提高。另一個備受關注的北角海璇，發展商新地（00016）推出10伙標售，周一（11日）截標，至今仍未公布結果。

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才表示， 本港豪宅供應不多，發展商售出單位後，並不容易補充，故發展商往往惜售，採取價高者得的策略，而且心目中各有底價，「唔到價情願唔賣，做價唔做量」。

他指出，此類物業「賣唔賣到視乎發展商覺得賣咩價先okay，並非市場能否承受到嘅問題」。位於山頂聶歌信山道8號的MOUNT NICHOLSON第三期，為一幢分層大樓，已屬現樓，共24伙，實用面積4186至4601方呎。

尚悅．方首天收票超購6倍

聯儲局加息在即，會德豐地產同系將軍澳MONTEREY明天進行重推後首輪發售共38伙，昨日發展商夥拍中原按揭推樓按優惠，中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，首年按息鎖定為1.7厘，其後全期為銀行同業拆息（H）加1.3厘，息口上限為最優惠利率（P為5.25厘）減3.1厘，買家可獲貸款額1.7%現金回贈及高存息戶口。市場消息稱項目暫收約130票，超購2.4倍。

恆地（00012）元朗尚悅．方首批折實入場費299.82萬元平絕新界，昨日首天進行收票，市場消息稱共錄得逾210票，以首張30伙價單計算，超購6倍。元朗十八鄉路33號尚悅．方共63伙，實用面積187至310方呎，預計入伙日期為2019年4月30日。

全港首個綠表置居計劃（下稱綠置居）屋苑新蒲崗景泰苑今年6月陸續入伙，署理運輸及房屋局局長蘇偉文表示，該項目857個單位已全部售出，其中800名業主為房屋委員會（房委會）出租公屋的租戶，須交回手上的公屋單位，其中688伙位於市區（包括港島和九龍）和擴展市區（例如將軍澳和沙田等），佔800伙的86%。該局數據亦顯示，857名景泰苑業主中，只有98名屬於「公屋富戶」，比例僅約11.4%。

蘇偉文以書面形式回應立法會議員譚文豪的質詢時指出，857名景泰苑買家中，有800名為公屋租戶，交還的公屋單位分布全港超過160個公共屋邨。以地區統計，市區佔468伙；其次為擴展市區，涉及220伙；另有109個新界區公屋單位，餘下3伙位於離島區。他補充，其中98名業主購買景泰苑單位時，須按公屋「富戶政策」繳交租金和差餉，其中71人須繳交一倍半租金，約27人須要繳交雙倍租金。

至於餘下57名買家，則以房屋協會的出租屋邨租戶為主，佔28名。

行政長官林鄭月娥今年10月於其任內首份《施政報告》中宣布，建議綠置居恆常化，蘇偉文指出，房委會正就綠置居進行全面檢討，預計明年年初完成。

華懋集團10年來首個全新商場項目將軍澳翩匯坊，現正進行招租，意向建築呎租30至70元。

華懋集團租務副總經理張家駿表示，集團旗下將軍澳新盤海翩滙基座商場命名為翩滙坊，為集團過去10年首個商場項目，兩層面積共約14萬方呎（建築面積．下同），提供約40至50間商舖，面積300方呎至約2萬方呎，預計2018年第三季逐步開業。現時招租呎租30至70元，個別租戶須繳付營業額分成。

親子商戶料佔四成

由於將軍澳的消費潛力龐大，商場主要希望吸納餐廳食肆、生活精品及兒童親子等商戶進駐，當中親子類別佔四成最多。張家駿透露，已落實把2萬方呎舖位租予幼稚園，另酒樓及超市亦洽租至最後階段。

此外，受中港台藝人追捧的台灣麻神麻辣火鍋，落實預租金朝陽旗下銅鑼灣金朝陽中心二期Midtown 25樓全層，面積約7400方呎，月租約35萬元，呎租約47.3元。

另一方面，美聯以每月25萬元租用大圍富嘉花園地下12號舖，面積約244方呎，呎租約1025元，料為區內新高。據悉，租金較前租戶中原的月租22萬元高出13.6%。

政府年初就九龍東區內私人可免補地價興建行人天橋或隧道接受申請。發展局指，至今接獲1宗申請，涉及6間發展商及區內7座商廈，料為嘉里（00683）等倡議興建的大型天橋計劃。

聯合申請 涉7幢商廈

發展局局長黃偉綸指起動九龍東辦事處透過先導計劃形式豁免因提供行人連接修訂契約所須繳付的土地補價，促進私營機構興建已規劃的行人連接。先導計劃今年9月接獲6發展商聯合提交一宗申請，擬修訂土地契約興建行人天橋系統，把九龍灣商貿區內7幢商廈連接，往返港鐵九龍灣站及商貿區。

市場估計，該申請料為嘉里牽頭，夥同信置（00083）、旭日（00393）及萬泰等擬建的九龍灣天橋網，最早在10多年前已提出。MEGABOX發言人指，公司一直與有關部門討論天橋的落實計劃。

黃偉綸又透露，另有兩個發展商在九龍灣提交了初步建議，擬興建三道行人天橋。當中合和（00054）早前就提出在九龍灣國際展貿中心興建兩條天橋，連接啟德及機電工程署總部。

發展局計劃申請1.5億元撥款用作興建天橋連接觀塘市中心重建主地盤至觀月•樺峯及物華街，料明年次季開始。

根據一份最新報告，美國的商業地產可能成為稅改計劃的贏家，這項計劃將會降低房地產業主的利率、刺激新的投資、並增加對出租房屋的需求。

房地產投資者在稅改議案的眾議院內部版本中獲利出色，目前正在與參議院進行協調，據說雙方已經達成了一個試探性的妥協。根據高緯環球公司（Cushman & Wakefield Inc.）的報告，對美國商業房地產投資的 61% 是通過「轉手」實體完成的，這些實體不必繳納企業所得稅，而是將收入轉到所有者的個人所得稅回報。眾議院法案將這種收入的最高稅率從目前的最高稅率 39.6% 降至 25%。

Cushman & Wakefield 美洲研究主管 Revathi Greenwood 表示，參議院法案採用了不同的方法，將轉手收入的新扣除額與企業支付的工資數額掛鉤。這一規定將意味著擁有更多僱員的所有權結構（如房地產投資信託基金）可節省更多。

Greenwood 說，眾院草案中房屋帳單轉手收入的處理「對商業地產業來說將是一個巨大的勝利。」「如果參院的版本通過，作為房地產投資信託基金 (REIT) 會較合作夥伴關係來得有利。未來可能會出現一些轉換風潮。」

兩院的代表本週將召開會議協調立法的版本，為靠商業地產發財的總統川普（Donald Trump）預作準備最快下週簽署法案。

自從眾議院 11 月 2 日公佈稅改計劃之後的幾個星期裡，房屋專家已經警告過它對美國房地產市場的潛在影響。草案建議修改抵押貸款利息和州和地方稅，可能會減少購買新房的動機。對商業地產的潛在影響受到的關注較少，也許是因為這個行業沒有什麼可抱怨的。

購物商場的機會

但是，並不是每個部門都會受益。報告說，稅改計劃本應有利住宅業主，但住房擁有的稅收優惠受到抑制。而通過降低租賃公司的稅收，讓消費者有更多的自由支配收入來消費，也有可能使零售業主受益。

Greenwood 說：「無論如何，購物中心經營者正在考慮重組」，改造他們的物業，讓購物者獲得網購無法感受的體驗。「我們認為省下的一些稅款將重新投入到業務中。」

辦公室業主可能會看到較為溫和的收益。Greenwood 表示，雖然企業租戶是稅收計劃的主要受益者，但他們更願意向股東返還稅收，而不是增加開支。她說，稅改可能會使辦公室受益，讓企業不致將其總部遷往海外省稅。

她說，醫療保健公司有可能削減對房地產的投資。這部分是因為參議院提出的廢除歐巴馬健保個人授權的規定可能會削減對服務的需求，另一部分原因是參議院和眾議院的法案都減少了慈善捐贈的免稅額，慈善捐贈通常用於資助建造新的醫院大樓。