央行是否升息成變數

房市解凍，揮別2016年全台移轉24.5萬棟，今年將上看27萬棟交易量，相較去年量增約1成左右，至於明年房市趨勢，房仲大老皆認為延續「價緩修、量回溫」，但明年還有12.1萬戶新增供給，賣壓不容小覷，且美國聯準會已啟動升息，明年若央行跟進升息將為房市添變數。

「國內外經濟同步成長，出口表現佳、台股萬點行情續航，市場氣氛明顯轉佳，買氣小幅增溫」，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，觀察今年1至11月七都買賣移轉量較去年同期增加11%，以近期交易量推估，2017年全年交易量落在27萬棟左右，相較2016年量增1成。

明年Q1看跌47%
據永慶房產集團網路會員調查，全台看跌明年第1季房市比例，減少5個百分點至47%，看跌比重已連6季收斂，但民眾對價格修正還有期待。從今年七都前11月房價發現，較去年同期均呈現盤整至小跌的走勢，葉凌棋認為，明年房價「盤整緩跌」趨勢不變，將呈現「價盤整緩跌、量回溫」格局。

葉凌棋估計，明年全台有9.4萬戶交屋，但另有4.7萬戶新屋進入銷售市場，且根據內政部統計，今年第4季屋齡在5年內、僅辦理第一次登記的新建餘屋高達7.4萬戶，顯示明年將有高達12.1萬戶新增供給量，因此餘屋去化壓力大，新屋持續降價求售。

葉凌棋整理出明年3大趨勢，除將延續今年下半年「價緩跌、量持平或小幅回升」的格局，全台面臨「大量的交屋潮與餘屋」必須讓利銷售、交易量才有機會反彈回升。

此外，葉凌棋也提到今年房貸成數高，加上低利率等誘因，讓近期房市持穩，若是明年美國加速升息，預期央行2018下半年將會跟進升息，增添房市變數。

小坪數仍是主流
東森房屋董事長王應傑也說，今年美國聯準會已經啟動升息，預估明年央行極有可能升息，利率會增加購屋人還款壓力，尤其像豪宅等高總價高額貸款者，若屋主、建商口袋不夠深，將讓利出清，以求現金落袋為主要考量。
至於明年台灣正式邁向少子化、老齡化社會，王應傑認為，明年仍是自住買方的市場，小坪數物件依舊是主流，大坪數產品需求將大為減少，若要逼出交易量，大坪數物件應還會持續修正價格。

2018年商用不動產市場將呈現「軟著陸」，第一太平戴維斯董事長朱幸兒昨天在年度記者會中，以「曙」字代表觸底揚升、陽光再現。雖然明年仍然有兩岸、升息等變數，整體來說還是相當樂觀。

衝600億關卡
第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄分析，今年總價逾3億元的大型商用不動產交易金額691億元，相較於去年成長4.8%。土地交易至目前為止，建商購買大型土地金額已達591億元，比去年增加71%，全年度有希望突破600億元關卡。
但是，建商購地有「不便宜不買、要整合的不買、不能立即開發的不買」的三不原則，因此，都更整合或是開發時，需要公部門層層審議的案件，建商態度會比較保守。

壽險業將進場
壽險業今年度投資不動產金額只有90億元，加上國泰人壽購買松江路土地，總額也只有113億元，相較於2016年的239億元大減。
但朱幸兒認為，正因壽險業手上還有大把資金，顯示明年將會投入市場，只要有1%進不動產市場，都是幾千億元的規模。壽險業每年都有保費進來，也都有行銷、管理費用要支付，即使投資利潤不高，但「不投資就是負的」。

台中市地價評議結果昨出爐，公告地價平均調降6.36%，公告土地現值平均調降0.98%。地王維持不變，仍為新光三越台中中港店，明年公告土地現值每坪約224.8萬元，下跌約2.9%。

中區跌幅24.27%
台中市政府地政局長張治祥表示，考量近期台中市除「開發區」外，不動產價格呈現微跌，因此公告土地現值平均下跌0.98%，若扣除開發區則為下跌2.6%。台中市29個行政區的公告地價皆下跌，跌幅最多的是中區，跌幅達24.27%。

今年高雄房市買氣回溫，除小坪數住家買氣熱絡，超難銷售的大坪數換屋與豪宅，去化速度也增快。統計發現今年鼓山區農16與美術館地區已去化逾300戶新成屋，2區段目前待售案多為換屋與豪宅。

高市農16與美術館地區，大坪數新成屋成交逾300戶。
永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，鼓山區過去幾年新成屋供給量過大，導致今年建商銷售策略以去化新成屋為優先考量，成交價有下滑跡象，目前多數新案成交在每坪21~24萬元。

明年房市如何？業者看法不一。商仲業者認為，明年房市是「谷底揚升，露出曙光」，房市關鍵字為「曙」；房仲業者則認為，明年房市並未見谷底，房價會再跌。

房仲業：房市仍未見谷底
第一太平戴維斯董事長朱幸兒指出，目前台灣房市就如中央銀行總裁彭淮南所言，已經「軟著陸」，加上2018年企業生產與擴產需求較今年要高一些，預期會帶動整體房市買氣。

不過，明年房市仍有兩個變數，一是台海情勢，二則是升息狀況，若台海情勢緊張或升息幅度超過預期，整體房市將會陷入觀望。

根據永慶房產集團針對官網會員調查，47%受訪者看跌明年首季房價；進一步觀察六都看跌比率，以雙北市看跌比率較高，北市看跌比率約53%、新北市約51%，為六都中看跌比率超過5成的都會區。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，全球經濟同步復甦，加上房價歷經三年修正後，大幅修正的狀況已不復見，由急跌期進入緩跌階段，雖然整體而言仍小幅看跌，但看跌比重已連6季收斂，市場盤整緩跌的格局不變。

另外，有64%受訪者認為，目前房市還不算「軟著陸」，主因房價還沒有跌到底。至於房價何時可以落底，調查顯示，雙北市以2019年或是2019年以後的機率較高，桃園以南則是2018年年底便有機會落底。

新屋賣壓重 讓利成共識
至於落底後房市的走勢，超過57%受訪者認為，將呈現「L型」走勢。謝志傑說明，目前房市以自住客群為主力，投機退出市場，買方市場確立，加上新屋供給賣壓出籠，新屋讓利已成共識，破盤個案遍地開花，造成市場價格競爭，衝擊中古屋市場，房價沒有看漲的理由，更沒有「V型」反彈的機會，短期房價持續盤整緩跌，但盤整多久仍是未知數，因此長期房價也不易回升。

對於未來房市的隱憂，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，大量交屋潮與餘屋多是房市最大隱憂，預估2018年全國新建待售餘屋高達12.1萬戶，將讓整體房市賣壓變得相當重。

跨不動產上中下游產業類別的中華民國不動產聯盟總會，昨（19）日正式成立，中華民國房仲公會全聯會理事長林正雄當選創會理事長，另推選中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田為首席名譽理事長。林正雄表示，不動產聯盟總會將推動兩大稅改，一是房地合一稅持有1年、2年稅率從45％、35％調低到20％，二是調整房屋稅恢復到2014年前的水準。

林正雄表示，不動產聯盟總會已有台北市、高雄市、台中市等八個縣市不動產聯盟協會加入，依社會團體法成立聯盟總會。就各產業公會來看，涵蓋建築開發、房仲、建經、估價師及陶瓷等五大全國聯合會加入；接下來，本周地政士公會在理監事會決議後也可望加入。

林正雄表示，不動產關連性產業總產值占GDP的3成，從業人員近200萬人，全台不動產相關公會全國聯合會約有30個，目標半年後能再加入10個全聯會。聯盟總會的宗旨，是希望連結過去公會和協會沒有達成的功能，避免過去靠單一產業公會的建言，發言權較弱，因此藉由不動產上中下游的聯盟總會發揮更大影響力，希望成為政府和產業之間的溝通平台。

林正雄指出，總會將涵蓋建設營造、不動產仲介、廣告代銷、經紀人、估價師、地政士、建築經理、建築師、都市更新、建材、室內裝修設計，以及各類都計、土木、結構、大地技等不動產上下游從業人員。總會成立之後，首要任務就是積極與政府協商將不動產稅制予以合理化。首先，將推動修改房地合一稅及持有稅的稅率，第二房屋稅建議調降至2年半前水準，以房市健全發展，恢復房地產的榮景與產業界的信心。

展望2018年，林正雄表示，今年全年建物買賣移轉棟數應有27萬棟水準，但還是史上第三低，但就價、量來看，房市已在2016年已落底，預期2018年可望是價穩量漲的格局，如果政府政策不再打房，全年會有機會攀升至28萬棟。

向政府喊話 吳寶田：輕稅簡政 讓年輕人買得起房

中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長吳寶田昨（19）日表示，當前房地產市場大環境不好，有國內外很多因素，當然最關鍵原因是不動產稅制，造成買房者愈來愈無力負擔持有成本，他建議政府應該朝「輕稅簡政」進行政策調整，讓年輕人買得起房。

至於明年將實施雨遮不計坪、不計價的新制，外界好奇建築業準備好了沒？影響房市層面有多大？吳寶田表示，這項政策將讓全台灣800多萬戶房子面臨財產縮水，政府應要有配套措施。吳寶田昨天是在中華民國不動產聯盟總會成立大會時，發表以上的觀點。

吳寶田表示，大環境已經那麼不好了，政府應體恤牽動內需最重要的房地產為何不景氣，其實最關鍵的是不動產稅制改革不合理所致，「政府應責無旁貸，盡量朝「輕稅簡政」來檢討！多用一點力道，讓房市回歸正常化。」

吳寶田直指不動產持有稅太沉重，造成消費者購屋的負擔。單單以契稅來說，一棟40坪的新屋加停車位，平均契稅就要18萬，想想看很多購屋者連自備款都快繳不起了，一旦完工交屋，光是6％的契稅就那麼重，加上以後每個月還要繳交銀行貸款，這些不動產持有稅問題真的很嚴重，而且不合理。他直言，其實不合理的稅制就是要改，偏偏中央和地方政策又推來推去，他呼籲行政院院長賴清德應該慎重看待，希望作到「輕稅簡政」，而且要作得讓人民有感。

談到明年即將實施雨遮不計坪不計價新制，吳寶田搖搖頭表示，「對建商來說應該還好，因為我只是買地加工蓋房子；不過這個問題很嚴重，雨遮新制將衝擊全台8、9百萬戶的住宅。」

他指出，這些房地持有者財產將立即縮水，對於消費者有什麼好處？再者，連正在整合協商中的都更案都得重新再來，第三，對政府課徵房屋稅的課稅基礎，也因課稅面積減少而影響政府稅收，第四，新舊制交替階段勢必造成市場對於價格認知的混亂。所以這是對於經濟和內需造成傷害的政策，政府應該要全盤考量清楚，不宜輕率實施，以免引發民怨。

展望2018年的房市，吳寶田說：「明年房市應該會平穩。」儘管有諸多不利因素，但房市已回檔整理3年，正常的居住剛性需求還在，現在看屋和成交量有提高，剛好是消費者多看、多比較的好時機。

在自用住宅剛性需求當道之際，建商今年購地意願大增，根據第一太平戴維斯昨（19）日公布的最新調查指出，2017年截至12月中旬止，建商在「三不買政策」下全台獵好康，挑精撿肥下今年購置土地總額已達591億，比去年全年激增71％；若加上其他買家購地，2017全年土地市場交易總額已重返1,000億大關達1,080億元，為近4年最猛的一年。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，建商買地「三不政策」即「不便宜的不買」、「要整合的不買」、「不能立即開發的不買」。總體來看購地仍保守，不過還是不會錯過撿便宜的好機會。

至於商用不動產成交金額，統計至目前已成交691億，比去年成長4.8％，商用不動產市場也有築底跡象。值得注意的是，滿手現金的金融保險業，今年來投資不動產的力道大減，只有90億元，比起去年的239億元，簡直呈現「熄火」現象。

至於工業地產市場，則是近幾年不動產市場的常勝軍。 第一太平戴維斯公司資深協理黃瑞楠表示，今年廠辦、工業廠房交易熱絡，今年來已成交385億，佔商用不動產市場成交金額的56％，其中，桃園大園、新北市五股和土城工業區，近4年工業區土地漲幅都超過5成。

展望2018年不動產市場走勢，第一太平戴維斯董事長朱幸兒表示，她相當認同央行總裁彭淮南所註解的「房市已經軟著陸」觀點，2018年可以用「曙」來形容。原因有四，一是金融機構統計目前游資達10兆元，即使明年升息可能開始，但幅度應不大。

朱幸兒表示，第二，金融保險業抱著龐大現金部位，自2012年金管會公布金八條迄今5年，保險業購買不動產達3,005億元，比2008年多出500億元，但實際投入台灣商用不動產市場並不到1,400億元，相信未來會陸續重返市場。第三，台灣「肥咖條款」明年生效，會激勵更多海外游資返台；第四，生產事業投資設廠需求殷切，支撐工業地產市場動能。

櫻花建設（2539）總經理陳世英昨日在法說會上指出，將持續深耕台中市與桃園市、新北市三峽區等首購市場。其中，台中市推案重心將擺在太平區、北屯區與南區，以目前手握的土地原料推估，未來5年、總推案量可超過200億元。

陳世英表示，櫻花建設今年已陸續於台中市北屯區與太平區，分別推出「活力水岸」、「櫻花沐然」、「櫻花濱城」等三建案，總銷金額約46億元，目前平均銷售率不到3成，預計2018年完工交屋，成為明年營收的主要來源。

櫻花建設目前手中庫存的台中市土地、預估超過萬坪，大都集中在北屯區、南區及太平區。其中，台中市南區下橋子頭段2期，總銷約20.5億元、北屯區青雲段案，總銷8.23億元、太平區育賢段2期，總銷23.9億元。上述三建案總銷超過52億元，預計2019年完工入帳。

此外，櫻花建設布局北部首購市場，包括桃園市楊梅區頭重溪段案，總銷13.6億元。新北市三峽區中園段一期及二期，總銷約6.4億元，預計2019年完工入帳。換句話說，櫻花建設將於2019年進入交屋潮，台中市與北台灣預計交屋建案超過72億元。

台北市地價寸土寸金，因此流行超高層豪宅，不過，中南部地區由於傳統家族觀念，對於別墅產品情有獨鍾，認為入住透天別墅才是豪氣，而中部地區因擁有中、彰、投等傳統產業支撐，隱形富豪不在少數，因此出現不少「億級別墅」建案。

台中市的別墅產品，以南屯區來說，透天集中分佈於在豐樂雕塑公園、七期南側一帶及單元二等區域，最新的預售案「觀止2期」，開價8000至1.2億元，完全鎖定頂級客層。台中十二期屬新興重劃區，別墅產品以近期完工的敦泰「本善」最指標，每戶開價6000至8000萬元。

台中市較郊區地段的豪墅，則是北屯區十期、十四期重劃區聚落，目前銷售的「豐璽大千」、「樸山村」與太平區規劃超跑可直接坐電梯開進家裡的建案「水調歌頭」，都是億元豪墅。而大陸建設與味丹集團也將合作，在北屯區打造「大坑青山鎮」，鎖定喜愛豪墅的中部地區買家。

也有傢俱廠商指出，中部地區流行自地興建豪墅，空間相當寬敞，室內自然需要家具「撐起豪墅」，因此不管是佔地、空間格局或是內部裝潢，都有一種中南部流露出的豪氣。

房價流血戰2018恐怕還是難見完結篇！永慶房產集團發布2018 年Q1房市趨勢報告，推估明年將有超過12萬戶的新屋待價而沽，其中又以新北、桃園、高雄3個區域的賣壓最重。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，以過去2年(2015~2016上半年)的新屋「新屋開工戶數」，以八成交屋量推估，全台有9.4萬戶交屋潮將在2018年出現，假設在預售階段已銷售五成，那麼2018年也還有4.7萬戶新屋進入銷售市場；加上屋齡5年內僅僅辦理第一次登記的新建餘屋量，高達7.4萬戶，兩者合計，顯示明年將有高達12.1萬戶新增供給量出現。

針對2018排山倒海而來的新屋量，戴德梁行不動產估價師事務所楊長達所長在接受《好房網雜誌》訪問時也表示「建商最大的隱憂在交屋難題」，楊長達分析，2017年前7個月核發的使照總樓地板面積比2016年縮減了18%，顯見許多建商工程延宕情況嚴重，該交屋而未交屋，預計未來1年將有兩年份的新成屋量體將釋出，建商讓利廝殺程度恐怕將越見激烈。

葉凌棋在永慶趨勢記者會上分析各城市的餘屋量，新北市以2.3萬戶居冠，其次則是桃園2.0萬戶，高雄1.9萬戶位居第三；若以各都會區家戶數來換算，桃園、新竹縣市與高雄占比最高，餘屋去化壓力最大，新屋降價求售的狀況恐持續。

房市在買賣雙方價格的拉扯下，呈現盤整緩跌的格局。房仲業者調查發現，有高達47%民眾看跌明(107)年首季房市。業者則認為，明年全台將有超過12萬的新餘屋去化壓力，新屋降價求售的狀況恐加劇，加上央行有機會跟進美國升息，預估107年房市為「價緩跌、量持平或小幅回升」。

永慶房屋今(19)日發布房產趨勢前瞻報告，看跌明(107)年首季房市的民眾仍有47%，64%認為房市尚未著陸，近5成直言「房價還有下跌空間」。其中桃園、高雄更有35%~49%認為「未來還有許多新屋供給的賣壓」，說明買方期待的房價甜蜜點還未到，沒有上漲的空間。

至於房市何時「落底」，桃園以南的五大都會區民眾預估有45%~50%的機率為明年底；而雙北市居民則多半認為落在108年或108年以後，與北部高房價有顯著連結；還有57%預期房價呈現「L走勢」，原因在於目前房市以自住客為主，新屋讓利已成共識，破盤個案遍地開花，形成市場價格競爭壓力，衝擊中古屋市場，使得房價短期維持盤整緩跌，長期也不易回升。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今(106)年國內外經濟同步成長，出口表現佳、台股萬點行情續航，1~11月買賣移轉量年成長約11%，推估全年交易量約有27萬棟左右。儘管買方購屋信心增加，但僅止於「看屋」，與賣方在價格上拉扯，導致房價沒有上漲空間，短期盤整趨勢不變。

統計104年至105年上半年的「新屋開工戶數」，以8成推估107年全台將有9.4萬戶交屋量，縱使預售達5成，也有4.7萬戶新屋進入市場。加上5年屋齡內、僅辦理第1次登記的新建餘屋量高達7.4萬戶，合計有12.1萬戶新增供給量，餘屋去化壓力大，新屋降價求售的狀況將持續。

葉凌棋分析，新供給增加後，新北、桃園、新竹、高雄等都會區賣壓最重，價格競爭恐加劇。若是美國明年加速升息，國內央行跟進機會增加，升息的速度與幅度，成為房價是否加速下滑的變數。在「有讓利就有機會」的市況下，明年將是「價緩跌、量持平或小幅回升」態勢。

　　據財新消息，12月19日下午，恆大以底價55.52億元，拿下深圳南山區“深圳灣超級總部基地”一宗土地，總建築面積28.92萬平方米，折合樓面單價約1.92萬元。其中，佔總建築面積30%的辦公面積可轉讓，其余70%除物業用房外，均須自持。建築限高500米，具體以航空限高要求為準。

　　同一日，萬科以底價31.37億元拿下深圳南山區“深圳灣超級總部基地”一宗土地，總建築面積16.7萬平方米，折合樓面單價約1.88萬元。其中，佔總建築面積30%的商業及辦公面積可轉讓，其余70%除物業用房外，均須自持。建築限高300米，具體以航空限高要求為準。

　　東至日出潮白的水光瀲艷，西到院寺晚霞的暮鼓寒潭，南及碧波靈秀的羊腸十渡，北臨山舞銀蛇的素裹重巒，北京各個區域都有他們的不同，置業購房面臨著很多的選擇，但歸根結底還是總價與區域的挑選。騰訊房産北京站購房區域解析從商圈交通規劃、區域成交特徵、未來供地情況等方面逐步詳解各個區域購房特點，讓您曉全局，謀一域。

　　隨著“南城計劃”的逐步落實，各項政策利好的推動，位于北京南部的大興區域逐漸走進人們的視線。大興區域雖離海淀中關村、上地等工作圈較遠，但良好的交通條件足以彌補距離上的差距。不僅如此，北京第二機場落戶開工以及綠色健康的生態環境，讓大興區域被越來越多的人們熟知，並成為購房者的安家置業熱門區域。

　　成交——成交量小但均價高

　　據騰訊房産最新數據統計顯示，2017年1-11月大興區域住宅整體成交金額為183.05億元，在16個行政區中排第4位，佔北京整體成交套數的11.51%。成交面積和成交套數方面，大興區域的排名也很靠前，成交面積為32.72萬平方米，成交套數為1852套，分別位列16個行政區的第6位、第7位。成交均價方面，僅次于除石景山外的北京城六區之下，成交均價為55947元/平方米，高于北京市新房成交均價。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　北京各區域新房成交均價

　　主要分布在五六環之間 3居住宅最受歡迎

　　大興區域2017年1-11月五環六環之間住宅成交1363套，佔大興區域住宅整體成交量的73.60%，多集中在亦莊河西區、黃村、舊宮購房板塊。大興區域整體成交總量並不突出，共成交1852套，其中住宅成交1308套，佔北京市住宅成交總量18769套的7%，住宅存銷比達44個月。從戶型方面來看，3居室銷量最好，今年前11個月大興共成交707套3居室住宅，佔大興住宅成交總量的54%。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　北京各區五六環之間住宅成交套數

　　新房市場——29個在售待售項目

　　大興目前有哪些新房項目可以選擇？房價如何？主要分布在哪些板塊？周邊交通和配套怎麼樣？

　　據騰訊房産新房數據庫顯示，大興目前有29個在售、待售新房項目（70年産權的住宅和別墅産品），主要集中在亦莊河西區、黃村、舊宮、第二機場板塊等購房板塊，其中亦莊河西區新房最多，共10個項目。

　　從項目房價來看，超86%項目均已定價，定價項目中有15個住宅産品，11個別墅産品，其中住宅基本起價在60000元/平方米左右，別墅基本起價在2000萬/套左右。數據顯示，2017年大興整體新建商品住宅成交均價為55947元/平方米。當然，區域整體均價與區域內單個項目的房價還是有所區別，例如，一品嘉園項目均價49000元/平方米，中冶德賢公館項目均價93000元/平方米。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　大興新房分布圖

　　交通——八條軌道連通大興

　　根據規劃，大興區將建成為京南流通門戶，成為輻射華北、西北、東北的重要物流集散地。作為京南流通的門戶，大興將有發達的交通體係作支撐。據悉，公路方面，北京四環路、五環路、六環路和北京南中軸路延長線、京開高速公路、京津塘高速公路、104國道組成了“三橫四縱”的公路交通網絡。

　　此外，軌道交通方面，除了在運營的地鐵4號線和亦莊線外，將建設的軌道包括，大興東部有兩條條軌道，分別是地鐵8號線三期南段及南延線、地鐵17號線，其中8號線三期南延線目前正在施工中，預計將于2018年底前後開通，這2條地鐵線與現有的亦莊線相互連通，可形成較為完善的區域軌道交通網；大興西部有三條軌道，在建的新機場線、以及北京市郊鐵路S6線（地鐵21號線）以及地鐵19號線二期，其中新機場線和S6線都計劃于2019年底與新機場同步建成通車，補充了大興中西部部分區域軌道交通的空白。

　　除了上述五條軌道外，近期大興又新增一條軌道，即京雄高鐵線路，在大興區有李營站、黃村站、新機場站三座車站。未來這六條地鐵線路的建設將很大程度上緩解4號線的運行壓力，並與公路線網連接成一個互通的交通網絡，更加方便周邊區域居民的出行。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　大興在建及在運營地鐵、高鐵線路圖

　　配套——6家三甲醫院進駐

　　醫院是老年群體離不開的話題，老年人身體機能的下降，使得他們更要注重日常保健，據悉，大興未來將有6家三甲醫院進駐，其中包括北京大學第一醫院、北京同仁醫院、北京兒童醫院、北京中醫藥大學東方醫院、廣安門醫院等。教育是所有家長都關心的問題，都想給自己孩子一個好的學習環境。大興的教育資源較為優異，全區共37所中學，51所小學，師資力量雄厚，在這裡，孩子會有很好的教育資源以及良好的學習氛圍。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　大興區域學校規劃圖

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　大興區域學校規劃圖

　　購房板塊——亦莊板塊

　　亦莊屬于大興區域范疇內主要分為三個購房板塊，亦莊河西區、亦莊第一生活區和馬駒橋生活區，其中亦莊河西區新房項目最多。亦莊河西區是以南海子公園以南及涼水河以西為縱橫坐標的區域及其周邊，雖然現在板塊內教育資源、大型商業等配套相對匱乏，但根據規劃，未來區內將建4所學校、1所幼兒園和社區醫療中心等。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　亦莊板塊新房項目匯總

　　購房板塊——黃村板塊

　　黃村是大興區政府所在地，也是大興區域中生活氣息較為濃厚的購房板塊。區域內包含3條軌道線路——地鐵4號線、S6號線、京雄城際鐵路。雖然黃村板塊住宅項目較為稀缺，僅有4個新房項目，其中興景苑還是共有産權房，但黃村未來供應還是值得期待的。據統計，黃村今年共拍了4塊地，其中3塊為限房價商品房地塊，限價為57767元/平。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　黃村板塊新房項目匯總

　　購房板塊——舊宮板塊

　　舊宮位于南四環和南五環之間、德賢路旁，區域內有2條地鐵線——地鐵亦莊線及在建的地鐵8號線三期南段，雖然這兩條地鐵在舊宮鎮內覆蓋的區域不多，但區域內新房附近基本都覆蓋了接駁地鐵的公交車，交通比較方便。舊宮板塊在售房源並不多，但今年4月份舊宮共拍2塊限房價商品房地塊，未來將會有新房源補充。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　舊宮板塊新房項目匯總

　　購房板塊——瀛海板塊

　　瀛海位于城南中心位置，夾在亦莊新城和大興新城兩大發展熱圈之間，有著良好的生活配套基礎，且有地鐵8號線的穿行以及南海子公園的助力，未來的瀛海或將成為南部的中央別墅區，與其他區域的別墅區呈四面鼎力之勢。目前，瀛海板塊僅有2盤在售，均是別墅新産品。未來供應方面，今年瀛海共拍3塊地，2塊是限房價商品房地塊，1塊是共有産權房地塊。

2017年大興住宅均價奔6萬 存量面積居各區第三

　　瀛海板塊新房項目匯總

　　未來——供應情況

　　大興區域未來供應新房地塊以限房價商品房及共有産權住房為主，其中限房價商品房地塊8塊，共有産權住房地塊6塊，分別分布于黃村鎮、舊宮鎮、瀛海鎮、 大興新城、魏善莊鎮區域，其中黃村區域佔比最高，包含4塊限房價商品房地塊和2塊共有産權房地塊。

　　限房價商品房地塊中已有部分地塊在售或在租，其中遠洋萬和斐麗是遠洋、首創、世茂在大興瀛海所拍地塊，即瀛海鎮YZ00-0803-0512等地塊所建的在售項目。限房價商品房總建築面積為102.62萬平方米，其中黃村鎮DX00-0301-0029地塊建築面積最高，為22.01萬平方米，黃村鎮DX00-0202-0305地塊限價最高58500元/平，略高于2017年大興區域新房均價。

　　共有産權房地塊共6塊，共計建築面積為69.4萬平方米，可至少供應90平方米以下住宅5616套。均價在20000元/平（全裝修）以下共有産權房地塊有1塊，是綠地大興黃村地塊，全裝修17500元/平，可供應約171套，均價在20000-30000元/平（全裝修）區間共4塊，可供應至少4445套，均價在30000元/平（全裝修）以上共有産權房地塊有1塊，是金隅經濟開發區河西區地塊，均價30000元/平（全裝修），可供應約1000套。

　　從土地供應方面來看，黃村、舊宮以及瀛海三大購房板塊共拍11塊地，佔大興今年拍地總量的近8成，可以看出，未來這三個區域將是大興純新盤項目的主要供應區，意味著這裡將有著充足的房源。不僅如此，這些地塊主要推售共有産權住房和限房價商品住房，這也表明，未來供應的這批純新盤房價並不會過高，給更多購房者創造了買房機會。

　　為支援深度貧困地區脫貧攻堅，國家將允許深度貧困地區集體經濟組織以出租、合作等方式盤活宅基地，採取入股、聯營等方式支援農村新產業新業態。

　　記者19日從國土資源部獲悉，根據國土資源部印發的《關於支援深度貧困地區脫貧攻堅的意見》，深度貧困地區在充分保障農戶宅基地用益物權、防止外部資本侵佔控制的前提下，可以探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閒農房及宅基地；通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地，鼓勵以入股、聯營等方式，重點支援農村新產業新業態和農村一二三產業融合發展。直接從事或服務於農業生產的生產設施、附屬設施和配套設施用地，按農用地管理。旅遊項目中的自然景觀及為觀景提供便利的觀景台、棧道等非永久性附屬設施佔用除永久基本農田以外的農用地，在不破壞生態、景觀環境和不影響地質安全的前提下，可不徵收（收回）、不轉用，按現用途管理。

　　國土資源部規劃司司長莊少勤說，國土資源部這一意見創新了一系列管理手段，包括完善土地利用規劃計畫管理、拓展城鄉建設用地增減掛鉤政策、創新土地利用政策、完善耕地保護措施、實施用地審批特殊政策、支持申報地質公園等。以土地政策為抓手，保用地、抓落“地”，目的是攻克堅中之堅、解決難中之難，助力打贏脫貧攻堅戰。

租購並舉，全面發展住房租賃市場，已成為建設房地產長效機制、建立新的住房制度的重要內容。據不完全統計，截至目前，包括建設銀行、工商銀行和中國銀行在內的3大銀行已與全國27個省市簽署了住房租賃市場發展戰略合作協定，合計提供的意向性授信支援金額超過萬億元。

專家和銀行業內人士指出，對於商業銀行等金融機構來說，通過介入住房租賃市場，創新住房金融服務，一方面是履行社會責任的體現，另一方面也為自身業務轉型提供新思路。

國有大行領跑

相關研究顯示，我國住房租賃市場規模約為1.1萬億元，同期房屋交易市場規模約為15萬億元，租賃市場規模僅為交易市場的7%，與美國、日本等成熟市場平均超過40%的比例相比，差距很大。易居研究院認為，未來10年將是租賃市場快速發展的階段，預計2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃需求；租金規模將達3.86萬億元，比2017年增長138%。

或許正是看中這一巨大發展空間，以建行為代表的國有大行在住房租賃領域發力最早、佈局力度也最大。12月18日，建設銀行北京分行宣佈進軍住房長期租賃市場。同日，建行的住房租賃綜合服務平臺上線，推出包含一攬子金融服務方案，支援各市場主體參與建設住房租賃市場。

建設銀行相關負責人表示，建設銀行搭建的住房租賃綜合服務平臺包含住房租賃監測分析、住房租賃監管服務、政府公共住房服務、企業租賃服務管理、住房租賃服務共用等子系統，為住房租賃市場各參與主體提供多場景、全線上、全鏈條的服務，囊括了管理、交易、運營的各個環節。同日，建行發佈北京地區“住房指數”，反映市場動態，提供定價參考。該指數由建行依託多年積累的海量業務資料和智慧化的核心科技系統編制而成，由住房價格指數、住房租賃指數兩部分構成，及時展現住房銷售市場和租賃市場動態。

中國銀行國際金融研究所高級研究員梁婧認為，當前，我國的金融業仍以銀行直接融資為主，隨著銀行資本進入租賃用住房市場，將有效推進多主體參與租賃用住房市場。

證券化前景可期

2017年，我國市場上相繼推出了五單公寓類資產證券化產品。12月初，由建行主承銷的200億規模長租公寓資產支援票據（ABN）“飛馳-建融招商住房租賃資產支援票據”在交易商協會成功註冊，擇日將發行首期規模40億元，此為銀行間首單。

北大光華報告顯示，中國REITs市場潛力巨大。參考REITs占GDP和股票總市值的比例，中國REITs市值規模在4萬億—12萬億元之間。租賃住房REITs是REITs一個大的分類。以美國為例，截至2017年9月末，美國REITs總市值1.11萬億美元，其中21家租賃住房REITs合計總市值1468億美元，占總體REITs市值的13.2%。若以同樣比例13%來估算，則中國租賃住房REITs的市值規模有望在5200億元—1.56萬億元之間，遠景巨大。

中國銀行國際金融研究中心高級研究員李佩佳表示，如今我國租賃住房證券化市場仍處於初期探索階段。當前雖仍然面臨諸多問題，比如資產收益率偏低、配套金融工具欠缺等，但隨著進一步的探索，將為後期包含政策、配套在內多方面提供經驗，並將有效地推動住房租賃行業的健康發展，成為住房市場長期健康發展的穩定器和重要支撐。

12月19日，杭州市共掛牌7宗土地，其中3宗涉宅用地、4宗商業用地，總出讓面積約30.72萬平方米，總出讓起價約為93.55億元，預計2018年1月19日網上出讓。根據浙江土地網資料顯示，截至12月19日，杭州市已成交的土地出讓金額達2123.56億元，成為繼北京之後，第二個年度土地出讓金額突破2000億元的城市。

相關資料顯示，截至目前，全國共有11個城市土地出讓金超過1000億元。中原地產首席分析師張大偉表示，從全國主要城市土地出讓資料看，出讓總金額突破歷史新高，總體供應量明顯增加。與此同時，限價房與租賃房等供應量也明顯增加，這將對2018年的房地產市場帶來不小的影響。

11城市賣地總額超1.5萬億

根據中原地產研究中心資料顯示，截至12月19日，全國共有北京、杭州、蘇州、南京、上海、重慶、武漢、廣州、天津、成都和鄭州共11個城市土地出讓金額超過1000億元。其中，北京以2731.15億元位居榜首。從歷史資料看，上述11城市的土地出讓金額均創各自年度土地出讓金額的新高。從全國來看，根據財政資料顯示，今年前11個月，全國國有土地使用權出讓收入4.13萬億元，同比增長35.3%。

在加大土地供應的整體思路下，2017年，許多城市的土地出讓宗數開始明顯提高。以杭州市為例，2016年杭州主城區僅推地46宗，其中涉宅地塊為28宗；2017年以來主城區已推地88宗，涉宅用地為37宗。2018年，杭州還將加大土地供應，根據杭州市國土資源局發佈的《2017-2019年杭州市區供應三年滾動計畫匯總表》，2017年杭州的供地規模為11231畝，2018年的計畫為12098畝。

北京的土地出讓在11月就已突破2000億元，根據相關統計資料，截至12月19日，北京商品房用地供應完成640公頃，完成率約為98%，比過去5年年平均供應水準超出約200公頃。

張大偉表示，在2017年樓市調控減法持續加碼下，北京、上海等一線城市也不斷加大土地供應力度，多個城市未來5年將有大量房源供應。

租賃用地規模加速

在供地總量加大的同時，租賃用地出讓加速成為2017年土地出讓市場的特色。中原地產研究中心資料顯示，從全國看，累計多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平米，按照平均60平米單套計算，已經可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。未來五年，北京、上海、廣州三個一線城市租賃用地計畫供應面積將達3825公頃，占同期住宅供地面積比例超26%。

在共有產權房政策推出後，北京等地也加速共有產權房用地的供應速度。截至12月19日，北京共出讓共有產權住房用地165公頃，供地計畫完成率達約82%。福州、南京等城市也在2017年推出多處共有產權房項目。

但相關業內人士也表示，就目前整體的樓市政策走向上看，今後幾年，增加租賃用地出讓和共有產權用地等保障性用地出讓，將成為土地出讓市場的新常態。而諸如自持地塊出讓和租金回報率偏低等問題，將隨著政策配套不斷加強和樓市調控鼓勵租賃市場發展而得以改善。

張大偉則表示，樓市調控政策加碼仍在延續。今年以來，有超過12個省份及超過50個城市，出臺了有關房屋租賃的政策內容。從土地供應角度看，各地增加租賃住房有效供應，鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，這些政策都有利於推動租賃土地供應，緩解租賃市場的供需結構。

置富產業信託（00778）宣布，與獨立第三方訂立協議，以20億元出售和富薈。根據截至2017年6月30日止六個月的物業收入淨額計算，是次出售資產的年度化收益率為1.8%，出售價格為原購入價逾3倍並較估值高出88.5%。和富薈是位於北角和富中心的零售項目，可出租總面積為180238平方呎；該項目於2012年以6.5億元購入。


置富20億售和富薈 高估值88%
(經濟)

置富產業（00778）宣布出售北角購物中心「和富薈」，作價20億元，較上月底估值溢價88.5%，預期出售收益達9.21億元。

公告指，買方為Farsight Investment Limited，預期交易將於明年2月28日完成，所得款項將用作一般企業用途及營運資金，當中包括於成交時償還現有銀行貸款11億元。

置富於2012年2月收購上述物業，買入價為6.5億元，而物業於今年11月30日評估價值為10.61億元。該物業可出租總面積約180,238平方呎，今年上半年及去年，該物業的物業收入淨額分別為1,844萬元及2,302.5萬元，出租率分別為94%及84.6%。2017上半年，該物業佔置富總物業收入淨額貢獻的2.5%。

截至6月30日止6個月的物業收入淨額計算，是次出售資產的年度化收益率為1.8%。

樓價升勢未止，多個二線屋苑發力，錄得破頂成交。鑽石山星河明居一個極高層海景戶，新近以每方呎約1.72萬元轉手，呎價創該屋苑新指標。

最新誕生的星河明居「樓王」，屬D座極高層1室，實用面積1020方呎，美聯物業區域聯席董事何家豪指出，上址享有全海景，原業主早於去年底以1820萬元放盤，終在上月30日獲換樓客斥資1750萬元承接，成交價創屋苑分層戶新高，呎價約1.72萬元，改寫屋苑紀錄。原業主1998年聯名斥資1020萬元購入，賬面升值730萬元（約71.6%）。

樓齡29年的屯門二線屋苑怡樂花園，其中2座高層H室，實用面積335方呎的兩房戶，祥益地產高級客戶主任李意銘說，亦於日前以410萬元易手，呎價約1.22萬元，刷新該屋苑呎價新高紀錄。原業主1998年以135萬元購入單位，持貨逾19年轉手賬面獲利275萬元（約2倍）。

港島區單幢樓亦錄得高價個案，西營盤第三街29至33號榮華大廈頂層C室開放式戶，實用面積146方呎，附約76方呎天台，中原地產分行經理白志華表示，新近以350萬元售出，呎價約2.4萬元，造價和呎價均創該廈新高。原業主2012年斥資250萬元買入上址，賬面升值100萬元（40%）。

另外，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，受業主換樓潮帶動，多個屋苑樓價過去6周累積可觀升幅，其中荔枝角美孚新邨最新平均呎價升至1.27萬元，較10月的1.15萬元，累升約11.2%；柴灣杏花邨最新平均呎價亦升至1.61萬元，較10月份累升約10.7%。

內房透過不同途徑吸納土地儲備，市場消息指，雅居樂（03383）剛以呎價逾2.6萬元，收購九龍塘義本道龍圃別墅一批舊樓單位，已擁逾8成業權，料作價約8億元。

出價2.6萬元呎 料收購重建

龍圃別墅位於九龍塘義本道6號，為一幢4層高的舊樓，早於1967年落成，樓齡約50年，合共提供44個單位，並有44個車位。據市場消息指出，內房雅居樂近日出價每平方呎逾2.6萬元，向屋苑一批小業主收購單位，而一眾小業主亦同意出售，售出的業權比例已逾8成。資料顯示，44個單位實用面積介乎645至1,101平方呎，總實用面積約3.66萬平方呎，以約8成比例、並以呎價2.6萬元估算，料是次雅居樂收購涉及總價約8億元。

本報昨日曾向雅居樂查詢有關事宜，惟集團表示對此不作評論。

龍圃別墅地盤面積約1.75萬平方呎，現址劃作住宅（丙類），最高地積比率為3倍，最高可建13層物業，可建樓面約5.25萬平方呎，若買家日後重建成豪宅，以平均每伙1,000平方呎計算，或可提供逾50伙。

龍圃別墅最近亦錄得一宗二手成交，於今年1月份錄得，為C3的1樓單位，成交價830萬元，面積675平方呎，成交呎價1.23萬元，意味今次雅居樂收購價高市價逾1倍。

1個月斥逾10億 增在港土儲

九龍塘為傳統豪宅地段，加上校網優勢，故受到不少豪客、家長追捧。而義本道以老牌豪宅為主，大部分的住宅都有逾40年樓齡，成交氣氛素來不算太暢旺。反而義德道近年有兩個新盤落成，就變成了區內的焦點，包括嘉里建設（00683）1&3 Ede Road及華懋雲門，兩項目的成交呎價普遍介乎4萬至5萬元。而雅居樂今次收購的義本道物業，地勢更高，相信不少單位能望到開揚的九龍市景，定位或比前兩新盤更高。

據資料顯示，雅居樂早前才斥4億元，收購鰂魚涌英皇道前合作社舊樓，合共16個單位，並成功統一業權，擬重建發展成一個以住宅為主的項目。以此計算，雅居樂在過去一個月內，動用逾10億元，在二手市場收購物業增加在港的土地儲備。

土地專組：資助房屋數目 取決基建比例

公私營合作模式引起關注，土地供應小組昨建議採用新模式，不提供補地價誘因，由政府提供基建，換取發展商興建資助房屋，發展潛力高、較快落成的申請獲優先處理，作為中短期供應。

土地供應專責小組昨日舉行第六次會議，討論包括利用私人土地潛力，以及鄉村式發展用地兩個選項，前者涉及敏感的公私營合作議題。

黃遠輝：社會得益 多於發展商

小組主席黃遠輝在會後透露，據政府估算私人發展商持有的農地，合共不少於1,000公頃，小組認為如果能妥善利用，有助於增加中短期的供應。不過，小組指公私營合作應採用新模式，不應該從補地價提供經濟誘因，而是由政府為私人土地提供交通、食水及排污等基礎設施，發展商則承諾興建若干比例部分，作為公屋、居屋以至首置上車盤等。

「提供資助房屋單位（數目），取決於政府提供的基建幾多，如果項目鄰近交通網絡，所能夠取得公營房屋單位較少。」黃遠輝強調，大原則是令基建物有所值，私人發展商在項目取得的利益，不多於社會從中得益，又指屬於高門檻，會將有關建議在明年讓社會討論。

優先選取 潛力高落實快項目

如果建議獲公眾支持，政府則須有完善機制，按公開、公平原則，決定發展私人土地的優先次序，優先選取發展潛力高、時間上較快落實的個案。而至於公私營合作落實能釋出多少單位，黃遠輝指出，無足夠資料評估該1,000公頃土地分布，亦未知推行計劃後，發展商自願參與的情況等，無從估算能提供多少單位。

對於落實公私營合作模式，會否吸引更多發展商囤積新界農地，黃遠輝指，情況未必會出現，因並非全部私人土地會推動公私營合作模式，而如果動用土地收回條例，用作房屋發展是否可行，必須符合公眾利益，門檻很高，亦可能出現訴訟，未必可以較快提供房屋。

另外，有熟悉土地發展的小組成員認同，現時不少新界農地因基建不足未能以較高密度發展，現時機制亦不完善，發展商要收地建路、駁渠道均遇挑戰，認為上述模式能踏出第一步，讓發展商有機會釋出土地供應。

至於昨日會議另一個討論的鄉村式發展用地選項，小組副主席黃澤恩會後表示，根據政府資料，涉及900多公頃的政府土地，分布於約700幅鄉郊式用地內，雖然有關土地屬空置，每幅地的面積不大，包括位於斜坡、不整齊的地方等，預計興建住宅的潛力不大。

商務中心進駐 料作共用工作空間

共用工作空間成今年商廈主要租客之一，消息指，領展（00823）旗下旺角彌敦道全新商廈，獲商務中心Regus租用兩層，呎租約50元，預計開設共用工作空間辦公室。

市場消息指，領展旗下旺角商廈改裝項目彌敦道700號，錄得大手租務。涉及物業兩層樓面，每層約1.1萬平方呎，合共約2.2萬平方呎，呎租約50元。

據了解，新租客為商務中心Regus，該品牌今年甚為活躍，早前租用銅鑼灣利園3期低層一層半樓面，面積約2.5萬平方呎，呎租約65元。

共享工作空間 增至110萬呎

據了解，隨着近年共用工作空間興起，是次Regus租用樓面，亦作共用空間辦公室之用。事實上，根據世邦魏理仕研究部報告，截至11月初，香港共享工作空間年內供應已增至110萬平方呎，增長於不足一年內達59%。

領展去年斥資59.1億元購入的旺角彌敦道700號前工業貿易署大樓，項目的改裝工程接近尾聲，商廈的零售部分預期明年首季入伙，項目6樓至22樓為寫字樓，佔地17萬平方呎。

Two Harbour Square 呎租25

另消息指，觀塘全新商廈Two Harbour Square錄首宗租務成交，涉及物業20樓全層，面積約2.8萬平方呎，成交呎租約25元。新租客為IT公司，原租用紅磡工廈，是次搬遷可提升寫字樓質素。

商廈買賣方面，樂聲電子（00213）沽出黃竹坑One Island South 15樓全層商廈，面積約29,848平方呎，以約5億元易手，呎價約16,751元。據悉，原業主今年以3.75億元購入，轉手獲利1.25億元。