前10月賣出61戶 平均單價46萬

交通是雙北居住的重要考量之一，盤點雙北今年前10月捷運共構宅交易前10名，發現交易最多的共構宅，竟是曾被視為史上標售最慘捷運宅的「美河市」，其次則為南勢角站的「南方之星」，緊追在後的才是台北市松江南京站的「新東京宅」。

永慶房屋分析雙北今年熱門捷運共構宅，前3名分別是「美河市」成交61件、「南方之星」23件 與「新東京宅」11件。有趣的是，今年捷運共構宅之王「美河市」，去年標售80戶只標出5標戶，不僅曾被業者視為「史上標售最慘捷運宅」，當時也推測民眾對美河市弊端有疑慮，才因此乏人問津。

價親民最慘翻夯
永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，備受矚目的捷運共構宅「美河市」，成為今年熱銷榜首，房價與新店其他共構宅相比親民許多，加上未來IKEA將進駐該區，為該社區增添不少利多話題。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，美河市2年前實價登錄行情，有河景約1坪50~55萬元，沒有河景則約45~50萬元，去年標售底價則在每坪49~65萬元不等，但標售狀況不佳。

綜觀今年10大熱門捷運共構宅中，除美河市以單價46萬元奪冠，名列第2、位於南勢角站的「南方之星」，其單價也落在46.5萬元，新店區還有「碧潭有約」、「環遊市西華館」及「冠德都會通」入榜，普遍單價落在5字頭，值得一提的是，位於松江南京站的「新東京宅」，以88萬元高單價擠進交易量第3。

擁商圈地段優越
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「新東京宅」坐落南京東路二段與松江路雙金融商圈，鄰近四平商圈、伊通公園，生活機能優越，加上松山線、中和新蘆線雙捷運加持，吸引商務人士及投資置產民眾青睞。

陳炳辰認為，「新東京宅」算是落在行情價，值得注意的是一旁亞洲信託大樓都更案，打掉重建的旅館、住宅複合式大樓「琢豐」，同走中小坪數路線，開出單坪160至180萬元價碼，再度拉抬該區房價水位。

位於台北市上班的陳小姐說，捷運共構好處當然是交通方便，通勤起來省下很多時間。近期想要買房的王先生表示，如果價格下修不少，捷運共構宅是選項之一。

台中市今年躍升為第2大都市，加上房市買氣從下半年起明顯升溫，據公會統計指出，今年總推案金額達1235億元，明年預估可達1500億元，房市景氣「量增價穩、緩步復甦」，北屯外圍區段則有機會開出比今年更具「殺傷力」的價格。

北屯外圍具殺傷力
據不動產開發公會市調統計，明年上半年進場的新案，總銷金額即達700~800億元，不乏百億元大型個案，如永福地產與總太在洲際棒球場與北屯太原路底推出的2大案，總戶數逾1700戶；麗寶及子公司建義建設在嶺東推出的2案，總銷合計大約90億元；忠泰建設在臺灣大道、館前路推出豪宅大樓案，總銷逾百億元。

台中市開發商公會理事長邱崇喆樂觀表示，預估明年推案金額上看1500億元、較今年多1~2成量能，仍以中小坪數、低總價首購市場為主，但豪宅案、換屋案都會比今年多。

明年中大型30~60億元新案多已醞釀多時，如順天建設、惠宇建設、精銳建設的計劃。值得注意的是，新興推案區域捷運綠線機廠特區及單元12等，將是明年市場重點區塊，多數知名建商都已卡位。

捷運綠線機廠重點
邱崇喆認為，低價能引起自住買氣，但因為土地原物料及人工成本居高不下，導致房價大跌不易。公會市調資料也指出，建商近年購地偏好外圍親民低總價市場，「明年北屯區最有機會開出比今年更具殺傷力的價格」。

惟買氣未隨人氣精采

艷陽高照的聖誕假期，為雙北市各新建案帶來看屋人氣。據市調業者統計，銷售中的指標個案在12月23日至24日及當周總和來人組數，普遍均較前周成長1成以上，部分甚至成長5~6成。但業者也透露：「看歸看，來人爆棚的多半主打自住客，出手多有猶豫，買氣未隨人氣表現精采。」
《住展》雜誌統計數字顯示，如內湖五期重劃區「遠雄峰邑」、土城暫緩重劃區「金城舞—四季花園」及五股洲子洋重劃區「SKY1」等案，當周總計人潮較前周約成長50~67%。

「金城舞」人氣熱絡
負責銷售「金城舞」一案的甲山林廣告總經理張境在表示，該案客層多為在地換屋、置產客，雖聖誕假期無特別活動，但人氣自開案以來始終未減。

新店市公所旁的「冠德創新殿」，聖誕假期當周總計約60組來人，成長2成以上，該案屬區域近年較少見的中小坪數個案，開案2個多月，銷售約逾3成。

江翠北側重劃區的大型活動，屬立信機構「新月天地」點燈儀式，該公司業務部副理黃志松透露，旗下「新外灘」前2期都僅剩個位戶數，新月案假期來人逾百組，但未正式收單。

「新月天地」逾百組
《住展》雜誌企研室經理何世昌認為，今年推案集中下半年，「降幅比較大的建案成交速度能加快，其他建案還是好事多磨，成交未見放大。」

今年移轉動數緩步回溫，但新成屋完工量去低於前2年！據內政部最新資料顯示，今年前11個月建物買賣移轉棟數為24.1萬棟，年增約9%，全年應會落在26.5至27萬棟間，不過統計第1次完工的數量來看，今年前11月第1次登記數量約10萬棟，比前2年低。

移轉棟數明顯反彈
資料顯示，今年前11月第1次移轉數量前11月為10萬棟，前2年的同期水準約為11萬棟。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，今年新成屋完工量已經量縮，不過2年前的房產市況欠佳，完工後將轉為餘屋銷售，對市場價格有競爭壓力。
曾敬德表示，今年買賣移轉棟數比去年超低量24.5萬棟明顯反彈，歷史經驗來看，波段超低量縮後，來年伴隨反彈的機率相當高，且有機會延續到第2年。
針對第1次登記量縮，全國不動產企研室主任張勻指出，今年交屋潮不如往年，主因在2014年房市達高點後，加上房地合一稅上路在即，建商看準房市盤整，2014年底2015年起減緩推案，導致今年交屋潮不如往年。

交屋潮還沒來？還是已熬過高峰？據內政部資訊顯示，2017年前11月第一次完工的買賣移轉登記數量不到10萬棟，全年可能創下2013年來的五年最低量。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，跟前波交屋潮相比，市場已沒那麼恐慌，不過要注意的是，這三、四年預售新案普遍賣得不好，估計銷售率平均只有2~3成，這些餘屋待完工後還需要再消化，所以接下來還是會面臨餘屋賣壓的考驗。

信義房屋昨天公布內政部今年1~11月各項移轉棟數統計，發現建商完工、取得使用執照並完成第一次建物買賣移轉登記的新屋完工數不到10萬棟，是5年低點；推估全年若站上10萬出頭，則為近3年新低。

房仲業指出，近幾年房市處於盤整階段，建商推案保守，大量建案完工的高峰期已過；不過，這3、4年預售新屋銷售率普遍欠佳，預期完工後餘屋將進入成屋市場，對房市不免產生價格競爭壓力，再加上2013、2014年的住宅全年開工數高達9.6萬、10.5萬戶，等這兩年開工高峰期的新屋完工後，也會形成另一波交屋潮，屆時市場供給會相對較明顯。

信義房屋統計今年建物買賣移轉棟數，前11個月移轉棟數累計達24.1萬棟，比去年同期成長約9％；估計全年移轉棟數，應會落在26.5~27萬棟之間。

曾敬德表示，今年買賣移轉棟數要重新站回27萬棟有挑戰，不過整體來看，比去年的超低量24.5萬棟已明顯反彈。

在其他各項移轉部分，拍賣移轉今年前11月共4,422棟，極可能連續三年拍賣移轉跌破5千棟，目前水準只是往年房市斷頭潮時的1成，顯見當前房市雖低迷，但並未出現大量斷頭的現象。至於繼承移轉方面，前11月為4.9萬棟可望續創歷史新高，贈與移轉部分，前11月為3.9萬棟，可望維持去年同期水準。

利率維持低檔，高資產族群對於投資收益型店面頗為熱中，造就熱門商圈的店面買氣不墜！台中房仲業者指出，每年吸引近2,000萬人潮湧入的逢甲商圈，金店面交易總價動輒上億元，資金規模不輸北部一線商圈店面，但因逢甲店面租金投報率可達3％，吸引北部買家爭相南下獵店，近期頻傳出上億元店面轉手案。

根據內政部實價登錄近期揭露資料顯示，今年8月有一筆位於逢甲商圈的店面交易，建坪單價一坪300.1萬元，總價1.23億元，建物移轉坪數40.99坪，是今年逢甲商圈最高單價交易案。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示，逢甲店面在市場交易上，以店面坐落的土地面積計算其價值，若是將交易總價除以交易地坪計算，地坪單價最高是在103年，每坪以單價513.5萬元居冠；今年8月這筆交易，地坪單價391萬元，位居逢甲店面實價登錄歷史排行榜第7名。

郎美囡表示，逢甲商圈的物件多在40年以上的公寓或透天，且幾乎都有增建或改建，把整片土地蓋滿，實際建物坪數跟謄本登記多有落差。因此，就算土地上有建物，店面交易以地坪為計算基準；而觀察商圈交易排行，總價破億者不在少數，今年8月這筆總價1.23億元的交易案，顯示逢甲商圈仍然具有潛力。

相較於台北商圈受觀光人潮影響，台中知名商圈交易火熱，且交易總價動輒上億元，資金規模不輸北部一線商圈店面。大家房屋西屯逢甲加盟店東詹豐澤指出，逢甲商圈最熱門的地段是由文華路、逢甲路、福星路所圍成的三角區塊，每坪土地開價800至1000萬，實際成交價落在500至600萬元；至於店租，每坪租金行情約1萬元，投報率至少2.4至3％。

值得一提的是，由於逢甲商圈店面單價、總價都高，買方大部分是台北投資客；此外，逢甲店面釋出稀少，通常是屋主有大筆資金運用上的需求，否則不輕易出售。正因為店面鳳毛麟角，一旦有人釋出，很快就有買方接手。

住商不動產中區協理賴萬表示，市場維持低利率，就算升息也是緩步進行，將資金放於銀行難抗通膨，對於保守型投資人來說，具收益型的不動產是理想的投資標的。因此，人潮豐沛的商圈店面，始終在緊縮的市場中買氣不墜，具有一定收益的店面，仍是高資產客戶的首選標的。

新竹市地價及標準地價評議委員會2017年12月26日評定2018年公告土地現值及公告地價，考量不動產交易市場持續盤整，為避免衝擊過大，評定新竹市2018年公告土地現值全市平均漲幅0.83％，公告地價持平，將於2018年1月1日公告。全市最高地價宗地則由位於新竹火車站前中正路與大同路口角地蟬聯。

地政處表示，依據地價調查結果，新竹市土地交易市價平均下跌3.93％，市價下跌區段占全市78.8％，新竹市現值占市價比例目前為79.85％，考量後公告現值微幅調漲0.83％、公告地價則持平，並以2017年重劃完成區域為調整重點。

近二年全國不動產交易動能持續凍結，六都不論公告地價或公告現值皆向下調整，新竹市現值占市價比例目前為79.85％，衡酌後微幅調整，以縮短公告土地現值與市場正常交易價格的差距，其中北區2017年剛重劃完成的區域，因土地用途變更且強度增加，漲幅較大，而全市最高地價宗地，依舊由位於新竹火車站前中正路與大同路口角地蟬聯，每平方公尺500,500元(每坪約165萬元)與2016年相同。

另外，為即時反應市場變動情況，公告地價於2017年修正為每2年調整1次，考量近兩年新竹市不動產交易價格持平、交易萎縮，新竹市2018年公告地價持平。

地政處進一步表示，受大環境影響，買方態度保守觀望，整體呈現量縮價穩；新竹市地價及標準地價評議委員會綜合考量地價均衡及社會經濟狀況，市民稅賦負擔等多方因素，審慎評議後，評定2018年全市公告現值平均漲幅為0.83％、公告地價持平，調整後公告現值占市價比例，近4年持續調升由2015年70.11％、2016年76.74％、2017年79.85％再往上提升為83.81％，公告地價占市價比例為19.6％。

此次公告土地現值及公告地價調整結果，將於完成行政程序後，依規定於2018年1月1日辦理公告作業，屆時可利用新竹市府地政處網站線上查詢服務或至新竹市地政事務所閱覽。

不動產仲介公會全聯會理事長林正雄2017年12月25日呼籲政府應將「房地合一稅」前2年的稅率，自45％、35％的高稅調降到20％。林正雄表示，過去3年房地合一稅與持有稅大漲，是不動產業最黑暗的3年，2016年更出現量價齊跌的格局，2017年價穩量微揚，由於年底進入建商交屋旺季，預估2017年全年買賣移轉約26.8萬棟，2017年全台房市走勢，呈現北三都台北、新北及桃園走跌走勢，但是南三都台中、台南及高雄則是微幅上揚。他預估2018年推案量上看1兆元。

林正雄說，2017年中央政府頻頻插手房市，整體而言是「利多於弊」，包括前贍基礎建設條例的通過等，乃至對各縣市釋放建設利多，可見政府對不動產產業釋出善意。林正雄以不動產仲介公會全聯會理事長身分，建議將該稅率修正至20％。林正雄說，2018年度狗來富，房市將隨經濟景氣復甦，回溫築底，而呈現「量價齊揚」。不過，2018年房市成交量仍難逾30萬棟，房地合一稅政策若不鬆綁，成交量難有大突破。

全聯會建議政府應推出加強版的「青年安心成家購屋優惠貸款」，朝高成數、高期數、高寬限期、低利率等「三高一低」方向進行，也就是由政府補貼金融機構提供高達9成的低利貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年，並補助購屋貸款利率低於1％，以幫助年輕人能購屋，消化閒置資金，活絡房市，增添內需景氣動能。

全聯會預測，2018年度六都房市表現，台北市及桃園市房價將微漲，新北市微跌，台中市、台南市及高雄市房市則有2％以上的漲幅，其中，以台中市上漲5％，漲幅最大。林正雄對台中市房市也相對看好，主要台中市有捷運綠線、山海線雙捷運串聯通車，加上工業區吸納新興人口，人口紅利帶動房屋需求，有利台中房價上揚。

「開價嚇死人、成交笑死人」，這是幾年前房市群魔亂舞之際的怪現象，不過，隨著民眾可以上實價登錄找線索，價崩成交的案例，也出現不少。例如，2015年在台北房價高點、豪宅市場有冷卻之際，某個在台北萬華號稱「都更王」建商蓋的「水岸第一排豪宅」，原本外界預估開價破百萬元，當時開出第1槍75折吸引客戶看屋，但如今約3年過去了，實價登錄卻見4字頭⋯

位於萬華環河南路一段擁有台北水岸第一排美景的豪宅案，樓高23層樓，如今已經落成3年多，預售時期正逢房價高點階段，當時建商、代銷為了衝買氣，乾脆率先降價，以75折、每坪約81萬元「不二價」搶市。

但事過境遷，以今年揭露的實價登錄來看，8月成交低樓層戶84.2坪，每坪均價41.2萬元，7月成交的12樓戶，均價在45.1萬元。整體登錄價格落在4字頭，不僅是當初每坪破百萬元開價的4折，甚至75折後的「不二價」每坪81萬元，以實際成交對照，也將近5折，萬華的豪宅市場冷暖自知。

曾出口直言「內湖交通沒救了」，台北市長柯文哲今（26）出席行動市政會議，再祭出7招要替內湖交通進行「急救」，就是因為內湖的都市計畫，事關接下來市府的建設中心「東區門戶計畫」。

要解決問題，就要先面對問題，會議中，台北市交通局局長陳學台表示，內湖科學園區長期以來，有4個嚴重的交通問題：一是內湖雖好山好水，但地形也使交通規劃上出現限制，南北向的對外聯通，只能仰賴隧道和橋樑。二是內科在以前的都市計畫下，從輕工業轉形成科技園區，就業人口和居住人口因此暴增，而舊有的交通規劃無法負荷。第三是，內胡僅一條捷運線，每日運量相當高，就目前的來往內湖的人口需求，是明顯運能不足的；最後是內湖有一個高速公路交流道口，因交流道主要功能是集散車流，反而會導入很多「通過性」、要去其他地區的車流，造成交通壅塞更加嚴重。

7手段急救內科交通
台北市此次新出爐的措施主要分為「推動大眾運輸」、「提升道路系統效率」、「和民間企業合作，降低私人車輛需求」；陳學台局長表示，據統計，自去年起就開始調整捷運文湖線的班距，尖峰時刻只要等待1分20秒，而公車方面，新增的「汐止、板橋、淡水」等3線的快速公車，每月平均運輸人次達13萬，都有明顯的交通紓緩效果。

台北市長柯文哲表示，內科是台灣的「金雞母」，年產值高達4兆，約占全台工業產值的四分之一，近年人口暴增28倍，但交通一直沒跟上，真的是「內科都市計劃失敗」，但不要幻想交通能數123就馬上變好，除了預計2018年4月要推行一票到底的公眾運輸套票外，針對內科交通問題，也在規劃「南北向軌道運輸」。

台北市交通局規劃的內湖南北向軌道運輸系統，預計串聯既有和已規劃的軌道路線，包括文湖線、淡水信義線、板南線、新店線、環狀線和台鐵松山站等6鐵，貫穿內湖、信義、南港、文山，是影響東區門戶計畫的重大交通建設，柯P坦言，雖預計需要至少十年的時間，但這是必要的建設。

住房城鄉建設部 財政部 中國人民銀行 國土資源部關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知

建金[2017]246號

各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（建委）、財政廳（局）、國土資源廳（局），新疆生產建設兵團建設局、財務局、國土資源局，中國人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行，直轄市、新疆生產建設兵團住房公積金管理委員會、住房公積金管理中心：

2014年，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行印發《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金[2014]148號），明確要求房地產開發企業不得拒絕繳存職工使用住房公積金貸款購房，取得了一定成效。但部分房地產開發企業仍然拒絕或變相拒絕購房人使用住房公積金貸款，引發繳存職工不滿。為維護住房公積金繳存職工合法權益，有效發揮住房公積金制度作用，規範房地產市場秩序，淨化房地產市場環境，現就有關事項通知如下：

一、壓縮貸款審批時限。住房公積金管理中心和受託銀行要規範貸款業務流程，減少審批環節，壓縮審批時限。自受理貸款申請之日起10個工作日內完成審批工作。准予貸款的，通知受託銀行辦理貸款手續；不准予貸款的，應當說明理由。

二、嚴格委貸業務考核。住房公積金管理中心和受託銀行應在委託貸款協議中明確約定職責分工和辦理時限。受託銀行要按照協議約定，及時受理職工住房公積金貸款申請和辦理相關委託貸款手續。住房公積金管理中心要加強對受託銀行的考核，對不履行委貸協議約定事項的，應扣減貸款手續費；情節嚴重的，可暫停或取消住房公積金業務辦理資格。

三、加強銷售行為管理。住房城鄉建設主管部門要加強市場監管，要求房地產開發企業在銷售商品房時，提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，並在樓盤銷售現場予以公示。房地產開發企業要認真履行承諾，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的書面檔。

四、提高抵押登記效率。不動產登記機構應當嚴格按照有關規定，及時受理住房公積金貸款抵押登記申請，在10個工作日內完成抵押登記手續，要應用資訊化等技術手段進一步提升住房公積金貸款抵押登記效率。

五、公開業務辦理流程。各地要通過電視、報刊、廣播、網路等新聞媒體，公開住房公積金貸款業務流程、審批要件、辦理地點、辦理部門和辦結時限，並在業務辦理網點顯著位置設立宣傳牌、公告欄予以明示。

六、促進部門資訊共用。各地住房城鄉建設、不動產登記、人民銀行等部門要切實落實國務院“互聯網+政務服務”要求，建立住房公積金貸款業務辦理資訊共用機制，讓資料多跑路，職工不跑路或少跑路。

七、加大聯合懲戒力度。各地住房城鄉建設部門和住房公積金管理中心要及時查處損害職工住房公積金貸款權益的問題。對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房地產開發企業和銷售仲介機構，要責令整改。對違規情節嚴重、拒不整改的，要公開曝光，同時納入企業征信系統，依法嚴肅處理。

八、暢通投訴舉報管道。住房公積金繳存職工可通過12345市民熱線、12329住房公積金服務熱線等管道，投訴舉報房地產開發企業和房屋銷售仲介機構拒絕住房公積金貸款問題。根據投訴舉報線索，住房城鄉建設部門和住房公積金管理中心要快速回應，及時查處。

九、集中開展專項整治。各地住房城鄉建設部門和住房公積金管理中心要聯合開展拒絕職工使用住房公積金貸款購房問題專項整治行動，嚴厲打擊房地產開發企業和房屋銷售仲介機構違規行為。

十、切實加強監督檢查。各城市住房城鄉建設部門和住房公積金管理中心要根據本通知要求，結合當地實際，制定實施意見，並報省（區）住房城鄉建設廳備案，直轄市、新疆生產建設兵團報住房城鄉建設部備案。各省、自治區住房城鄉建設廳要按照本通知要求，加強監督檢查，2018年3月底前，將貫徹落實情況報住房城鄉建設部。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

中華人民共和國財政部

中國人民銀行

中華人民共和國國土資源部

2017年12月13日

（此件主動公開）

截至12月25日，據Wind資訊統計資料顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計21家上市房企披露2017年年報業績預告，包括扭虧企業在內，17家房企業績預喜，占比高達81%。剔除資料不全房企後，從預告淨利潤變動幅度來看，實現增長的企業有14家，占比接近七成，僅2家虧損。

值得一提的是，這21家房企幾乎都是中小房企，並無銷售規模千億元量級房企。不過，通過其運營狀況可折射房地產行業在過去一年中的變化趨勢。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，2017年一季度，全國樓市經歷了一輪房價快速上漲階段，有些企業抓住了這一銷售視窗期，包括一些在二、三線城市佈局的中小房企，儘管後來樓市祭出了連環性調控政策，但由於三、四線城市樓市的持續熱銷，房企的銷售額依舊創下了歷史新高。

此外，嚴躍進也表示，2017年結算的專案多是此前房企以較低的拿地成本獲取的土地，這類專案入市銷售後，又恰逢房價上漲，利潤空間較高。

逾八成房企業績預喜

在已發佈2017年年報業績預告的21家房企中，僅2家虧損，皆是首虧。此外，包括扭虧企業在內，17家房企2017年業績預告預喜。

從預告淨利潤下限來看，在已公佈具體資料的15家企業中，13家房企歸屬于母公司股東的淨利潤超過1億元，占比87%。

《證券日報》記者注意到，區域性龍頭房企盈利能力仍較強，淨利潤超過10億元的目前有4家；榮盛發展2017年度淨利潤預計在50億元—58億元之間，目前暫列首位。

嚴躍進稱，2017年結算的項目多是2015年以來拿地的項目，而2015年至2017年一季度，不但房地產市場回暖，銷售價格上漲，上市房企更是大量發行公司債，其融資成本相對較低，企業財務費用相對降低，尤其今年在售項目多是近三年所拿地塊，一旦價格有所提升，反映到毛利率水準上，就會呈現上升趨勢。

事實上，有房企掌舵人曾向《證券日報》記者透露，過去三、四線城市的庫存幾乎拖住了企業發展，嚴重侵蝕了公司的利潤。但近兩年來，三、四線城市房地市場崛起，公司收回了數百億元的銷售現金，一下推動公司進入了良性發展階段。

值得一提的是，從全國房地產新建住房市場來看，三、四線城市成為了近一年多樓市成交的主力增長區。

據鏈家研究院院長楊現領表示，三、四線城市集中發力是2017年全國新房市場的主要推動力。2017年一線城市和絕大部分二線城市的新房交易比2016年有明顯下滑，因此可以判斷2017年13.9億平方米的新房成交量來自於眾多三、四線城市銷售的增長。如汕頭、煙臺、徐州等城市均表現出較快的增長。

2017年，無疑是房企豐收年，2018年，則被普遍預計為房地產市場的“小年”。

明年房企壓力大

事實上，有分析師曾表示，對於很多房企來說，2016年，由於資金普遍充裕，除去拿高價地的企業，很多房企在土地市場上並未有很好戰績，銷售款也未轉化為土地款，屯糧而兵馬未動。2017年，外部融資收緊對一部分房企形成壓力，對資金雄厚的開發商，則是彎道超車的好機會。但這些儲備的資金僅夠1年用度。

2018年，從此前房企大量借貸的公司債期限來看，有些債需要在這一年還，加上2017年收緊融資管道，目前來看，房企將付出更高的成本去“借新還舊”，而且，有些房企可能還借不到足夠的錢去償還債務和維持運營發展。

有多位業內人士認為，2018年，房地產市場將進入調整期，資金緊缺適逢調控年，房企將面臨銷售回款和資金的雙重壓力，日子將不好過，壓力嚴重者，或面臨生存危機。


對此，楊現領也表示，2018年，一線城市成交量可能有所上升，預期隨著調控效果的消化和前期積累需求尤其是換房需求的增多，市場會小幅回暖，明年月均成交量水準將高於現有水準，但房價總體將保持平穩；二線城市內部分化則會加劇，2017年政策嚴厲的二線城市調控後出現大幅降溫，2018年成交量或有小幅反彈，但房價會保持平穩。2017年，弱二線城市出現”補漲“的現象，但近兩個月就已出現回檔。

此外，對於三、四線城市樓市明年的走向，楊現領認為，2017年三、四線城市市場的“繁榮”部分原因是一、二線城市溢出的需求，大部分三、四線城市面臨人口流出，老齡化等問題，其支撐房地產市場的長期動力不足。另外，隨著調控的深入和信貸的全國性收緊，三、四線城市的火熱難以持續，2018年，三、四線城市市場會迎來降溫。

由此可見，在資金鏈緊張，還債高峰期到來，大部分城市難以實現“量價齊升”的諸多壓力之下，那些在2016年拿下大量高價地的房企，甩賣專案，轉讓股權都將是大概率事件。

　多家房地産研究機構的最新數據表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依舊低迷。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示，從統計數據看，北京二手房市場價格整體回調10%以上，超過8成二手房房源出現降價。即便是以往價格最為堅挺的學區房，也沒能避開這一輪價格調控，年末主城區部分學區房的價格較3月份的最高點已跌去20%，非學區房的降幅則更大。

北京三環已現單價低于6萬的學區房 超8成二手房降價

業主心態出現變化 北京部分二手房出現降價

　　12月25日，多家房地産研究機構的最新數據表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依舊低迷。偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示，從統計數據看，北京二手房市場價格整體回調10%以上，超過8成二手房房源出現降價。

　　記者調查發現，學區房價格出現一定程度跌幅。

　　學區房價回調幅度不一

　　中國證券報記者調查發現，長椿街地鐵附近學區房均價維持在14萬元/平方米左右。房産中介對中國證券報記者表示，最高時達到16萬元/平方米，目前回調了2萬元/平方米左右，回調幅度不算大。

　　記者在西城區宏廟學區調查了解到，豐匯園目前成交均價約17萬元/平方米。有業主表示，目前房價跌至去年10月份的水平。同樣屬于宏廟學區房的宏英園，80平米兩居室中介報價1500萬元，並表示實際簽約價可談。

　　值得注意的是，北三環學區房已出現低于6萬元/平方米的價格。位于北三環附近的一套150平方米的三居室學區房報價為900萬元。據中介介紹，總價高、單價低的房子，存在近50萬元的討價空間。而知春路、海淀黃莊、中關村附近的學區房，成交均價約在11萬元/平方米左右，相比最高點回調20%以上。

　　相比之下，六環外房價較為堅挺。較新的小區每平方米均價維持在4萬-4.5萬元之間。以昌平區龍山華府為例，二手房均價約4.4萬元/平方米。年代較為久的小區報價在3.7萬元/平方米以上。對于距離市中心更遠的亦莊地區，二手房均價維持在4.5萬元/平方米。

　　以亦莊經濟技術開發區的林肯公園為例，目前二手房均價達6.5萬元/平方米。一位居住在林肯公園的業主對中國證券報記者表示，亦莊的房子普遍比較新。經歷了2016年底的房價上漲，這裡的房子每平方米普遍上漲2萬元以上。新樓盤的二手房比較搶手，房源少。

　　偉業我愛我家市場研究院總監孔丹對中國證券報記者表示，老舊差學區房領跌，不少老學區房價格跌回到去年三季度。但有少數二手房價出現上漲，主要以次新房為主，且配套設施先進、交通方便。

　　業主心態出現變化

　　位于北三環的一套70平方米的學區房報價吸引了中國證券報記者的注意。該學區房于2017年7月份在中介銷售平臺挂網，最初報價為660萬元，在下調至600萬元、再上調至630萬元後，便一路下調。截至10月份，報價調至580萬元。目前業主報價為520萬元，並備注價格還可以談。

　　中介對中國證券報記者解釋稱，“最初業主報價660萬元。但我們結合大環境和成交價，建議業主如果想盡快出手應下調價格。調至600萬元後，看房人增多，業主心態出現了變化，強烈要求上調到630萬元，看房人自然就少了。由于一直沒有合適買主，業主著急出手，于是心理預期一路下調。如果全款買價格還可以再低。”

　記者隨中介前往看這套房子。該業主表示，想賣了房子跟兒子去杭州住。杭州的房子一天一個價，早就過了5萬元/平方米。這套房子賣不掉，杭州的房子就買不了。該業主透露，如果將房子出租，租金在6500元-7000元/月。

　　易居研究院研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，北京樓市降溫，二手房價格下跌，這是多個調控政策的綜合效應。而交易價格低迷，反過來使得很多房東脫手時猶猶豫豫，錯過轉手機會。臨近年底，發現真正的買家其實並不多，只能不斷下調價格。不過，很多看似價格不斷調低的二手房，其實相比去年還是明顯上升，無非就是獲利空間收窄。不管怎樣，價格下調説明二手房房東對未來價格走勢出現動搖。隨著一線城市房價出現回落，預計會有不少城市將跟進。

　　實行差別化調控

　　在日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長王蒙徽提出，2018年要抓好房地産市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。

　　從北京二手房市場看，據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年12月上中旬，全市二手住宅網簽共5769套，與11月中上旬相比增加9.8%，相比2016年12月中上旬下降45.6%。截至12月20日，全市今年二手住宅共網簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

　　孔丹對中國證券報記者表示，總體看，北京二手房價格從2016年初開始上漲，到3月30日加速上漲，直到9月30日的調控前一直沒有回頭。9月30日以來，市場開始下跌。不過，2017年3月，市場開始爆發，不到一個月時間普遍上漲20%，很多學區房價格上漲40%-50%；之後便進入下行通道。

　　目前二手房市場主要有兩類人群，一類是首次置業買房者。這些購房者在下行市場可選擇范圍較大。還有一類是換房者，由于上一套房購買時間通常較久，在大幅獲利的前提下，需要忍痛讓出一部分利。

　　對于2018年的市場情況，孔丹預計，月均交易量將比2017年11月、12月份要高，主要在于需求的合理釋放。通常而言，新政發布後，市場會有一個季度以上的觀望期。預計明年北京二手房市場整體穩中有降，但降幅逐漸縮小。交易量則慢慢釋放。

北京新房交易量創新低 二手房成交套數暴跌51%

　　經歷了史上最嚴調控後，一季度還異常火爆的北京樓市急速降溫，無論是新房還是二手房，2017年的成交量均大幅下滑。

　　不過，雖然住宅市場遭遇“寒冬”，但北京的土地市場在2017年卻仍保持火熱狀態。在供地較為充足的背景下，北京2017年的土地成交金額已達2796億元，由于月末還有一宗底價37億元的地塊入市，因此今年北京的土地成交金額也將超過2800億元，同比增幅超過220%，創下了新的歷史紀錄。

　　對此，有業內人士指出，隨著北京土地供應的增加，未來幾年入市的住宅數量將得到一定保證，從而進一步平抑房價。

　　此外，值得注意的是，龍頭房企在北京區域的銷售額繼續保持增長，且市場集中度也大幅提升。例如今年的北京銷售冠軍萬科，全年銷售金額預計在310億元上下，佔據了超過10%的市場份額。“北京是國內最成熟的市場之一，在這裡做地産開發的門檻越來越高，龍頭房企的綜合優勢也最明顯。未來隨著行業兼並重組的加速，全國樓市的市場集中度也將趨近于北京市場。”有業內人士稱。

　　新房二手房交易量雙降

　　根據中原地産研究中心統計的數據顯示，截至12月24日，在今年僅剩7天的情況下，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預計全年在2.65萬套左右，創下北京樓市自統計網簽數據以來的歷史最低值，且同比下調45%。

　　中國指數研究院的數據也顯示，2017年預計北京市商品房將實現成交金額2760億元(含自住型商品房)。相較2016年近5000億元的總成交水平，2017年的市場縮水近一半，甚至比2015年也要下降21%。

　　而佔市場成交比重最大的二手房，情況則更為慘淡。“2017年北京二手房住宅的成交量大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套暴跌了51%，這一成交量也是2015年來的新低。而如果只看4月份往後的成交量（開始受到調控新政影響），那麼同期的數據甚至低于樓市最低谷的2014年。因此，可以預計的是，2018年北京二手房市場成交量將繼續低迷。”中原地産首席分析師張大偉指出。

　　同時，從上述數據也可以看出，北京二手房的年成交量已是新房年成交量的5倍以上。而業內普遍認為，這一趨勢未來還將加劇，存量市場的地位也將越來越重要。

　　在成交量大幅下滑的同時，北京的房價也開始走弱。根據國家統計局最新公布的數據，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房價格同比下降0.9%，環比則下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。

　　值得注意的是，即便是以往價格最為堅挺的學區房，也沒能避開這一輪價格調控，年末主城區部分學區房的價格較3月份的最高點已跌去20%，非學區房的降幅則更大。

　　而造成北京樓市量價齊跌的最主要原因，便是3月份及此後出臺的一係列樓市調控措施。由于上述政策立即生效，並未留下任何緩衝期，效果也是立竿見影，對市場産生了巨大的影響。“一季度北京樓市成交的主力是改善型需求，這些換房族的第一套房子大多都有貸款，因此即便現賣後買也被認定是二套，不少人的首付因此大幅提升，不得不放棄了換房計劃。”有中介門店負責人表示。

　　而到4月初，北京相關部門在18天內已密集出臺10個房地産調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、商辦項目不得作為居住使用等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫。

　　“北京今年內已發布了近50次各類調控措施，密集程度可謂史無前例。同時，今後五年北京還將完成25萬套共有産權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，可進一步穩定社會預期，抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地産市場平穩健康運行”。張大偉稱。

　　土地成交金額創新高

　　實際上，北京除了計劃在未來5年完成25萬套共有産權住房的供地，今年的整體供地量也較去年大幅提升。

　　根據中原地産統計，截至12月21日，北京供應住宅用地76宗，規劃建築面積1049.99萬平方米，同比上漲318%，創最近4年新高。同期，北京實際成交宅地70宗，規劃建築面積951.9萬平方米，同樣為最近4年來新高。

　　而在12月21日北七家地塊以64.8億元成交後，北京年內土地市場的成交金額已達到2796億元。加上隨後幾天將要拍賣一宗地塊（低價37億元），北京土地市場全年的成交額將超過2832億元。這一金額不但超過了2015年的2217億元，較2016年更是增長了超過220%。

　　“隨著樓市調控的持續，開發商的資金壓力也越來越大，雖然全年土地市場成交總金額刷新了紀錄，但土地價格在年末明顯的從高位回落。地溢價率明顯下調，北京宅地全年的溢價率是26%，而11月份以來北京土地住宅溢價率已跌到了8%，除了石景山一宗地塊溢價率達19%意外，其他地塊的溢價率都接近于零。”張大偉稱。

　　市場人士也預計，除了部分優質地塊外，北京2018年的土地市場很難再現2017年上半年的熱度，而這也有助于降低市場對于房價上漲的預期。

具品牌長租公寓出租旺 成熟市場可佔逾3成

內地推動房產租務發展，帶動開發商及初創企業湧入萬億規模租務市場。雖然所有品牌的長租公寓營運商市佔率僅2%至5%，但獲得強勁的租務需求支持，發展商預計市場終走向寡頭壟斷。

海航集團宣布與建行（00939）合作發展長租公寓，涉及資產價值160億元（人民幣，下同）；碧桂園（02007）也強勢進入市場，提出三年100萬間的進取目標。

租金貴周邊1至2成 需求仍殷

本報直擊杭州長租公寓市場發現，品牌租賃需求大，政府及銀行在「租售並舉」基調下，從融資及土地供應等方面支持租賃市場發展，以住宅銷售為重心的發展商，亦陸續進入原本由初創企業主導的品牌長租公寓市場。

記者走訪龍湖（00960）、萬科（02202）及魔方公寓（初創企業）的杭州項目，發現長租公寓單位面積集中於適合單身人士的20至30平方米，月租介乎2,800至3,600元，較附近民居高10%至20%，但需求仍強勁。連鎖長租公寓營運商魔方公寓銷售經理吳斌介紹，其杭州河東店提供260間房，平均出租率維持95%水平。萬科泊寓文一社區的店員亦稱，開業逾1個月，出租率達75%。龍湖冠寓品牌推廣部總經理邵俊則指，旗下長租公寓出租率以開業70%、3個月內達90%為標準。

2025年市場規模 料達3萬億

據第三方統計，相較於11萬億至12萬億元的住宅銷售市場，內地租賃市場規模約1.1萬億至1.2萬億元，而品牌長租公寓市場份額低於5%。

魔方生活服務集團副總裁金喆預計，內地租賃市場將於2025年達3萬億元，又指在日本及美國等成熟市場，品牌公寓的市場份額達30%至40%，故內地長租公寓市場存巨大發展空間。他指旗下門店出租率高於90%時均可盈利，透過「剪刀差」輕資產模式營運的年投資回報率約25%，認為雖然發展商也進入，短期仍不構成巨大競爭。

龍湖首席執行官邵明曉承認，受需求推動及政策支持，品牌公寓市場份額將有所提升，龍湖目標為行業前三，強調龍湖雖現時輕資產模式較多，未來將「輕重並舉」。不過，管理層同時預計，單純以輕資產模式營運的公司成本隨之提升，料發展商的進入將加劇行業競爭，小型長租公寓營運商將逐漸淡出，市場最終為實力營運商寡頭壟斷。

恆大健康（００７０８）公告，於上周五（２２日）透過附屬簽訂土地成交確認書，涉及購買江蘇省鎮江市揚中市５幅地塊的國有建設用地使用權，代價為８﹒４億元人民幣，以內部資源撥付。
該等地塊一幅為醫衛慈善用地，四幅為商住用地，總面積為２１﹒３９萬平方米。
該公司指，該等地塊將用於建設一處國際專科醫院、國際體檢中心以及養老公寓。期望打造於華東地區乃至全國，具有標桿示範意義的全齡化社區，著力發展適應中等發達國家生活水準的現代生活方式。

針對部分房地產開發企業拒絕或變相拒絕購房人使用住房公積金貸款，住建部等四部門發文指，要加大聯合懲戒力度，對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房地產開發企業和銷售中介機構，要責令整改。對違規情節嚴重、拒不整改的，要公開曝光，同時納入企業徵信系統，依法嚴肅處理。
通知要求，房地產開發企業在銷售商品房時，要提供不拒絕購房人使用住房公積金貸款的書面承諾，並在樓盤銷售現場予以公示。房地產開發企業要認真履行承諾，不得以提高住房銷售價格、減少價格折扣等方式，限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款，不得要求或變相要求購房人簽署自願放棄住房公積金貸款權利的書面文件。

發展商於聖誕節長假期間暫緩推售全新住宅樓盤，主力銷售貨尾。過去四日市場僅錄得約44宗一手成交，較去年聖誕節4天長假約100宗大減56%；以周末兩日計則錄得23宗成交，較前一個周末約46宗減半。

何文田皓畋賣6單位最旺

過去4天，一手市場有22個新盤錄得成交，其中以嘉里建設（00683）旗下何文田皓畋一連四天沽出6伙最多，成為聖誕節賣樓大贏家；緊接為恆地（00012）主席李兆基私人持有的尖沙咀凱譽，共售出5伙。

至於信置（00083）旗下大嶼山長沙長富街3號Botanica Bay上周六招標售出項目最後一伙為11號獨立屋，實用面積3725方呎，附202方呎平台及1569方呎天台，另連1531方呎花園，6780萬元成交，呎價約1.82萬元。

另一方面，九倉（00004）等發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期，上月獲同一名買家斥資共11.649億元掃入12C室及12D室2伙，呎價約13.206萬元，貴絕亞洲一手分層住宅呎價紀錄，而買家身份終見眉目。土地註冊處顯示，該兩伙樓王得主為LIN ZHONGMIN，中文姓名則暫未有顯示，但消息有指該買家為本地客。

樓市交投熾熱，據中原地產研究部統計，今年初截至本月19日，整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商舖物業）總值6812.4億元，為近7年新高；全年料達7030億元，僅次於1997年的8680.2億元，創1988年有紀錄以來30年歷史次高。今年初以來的註冊宗數暫錄得81474宗，創2014年後的3年新高；全年料有83850宗，按年多14.9%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預測，12月全月註冊宗數料有7200宗，涉及金額630億元，按月分別輕微回落5.3%及5.6%，但註冊宗數仍能連續4個月企穩7000宗，顯示市況依然活躍。

今年住宅樓市熾熱，造就一手及二手私人住宅交投亦打破不少紀錄，其中一手私樓買賣合約註冊金額今年暫錄2341.7億元，已升穿去年高位，創自1996年有紀錄以來歷史新高，預料全年將達2385億元，按年升27.6%。

宗數暫為18030宗，亦創近10年新高；全年料達18375宗，按年升11 %。

非住宅物業涉1654億漲七成

至於二手私樓，今年暫錄得38574宗買賣登記，創3年新高；金額涉及2902.2億元，創5年新高。預料全年宗數達39760宗，按年增14.7%；金額2990億元，按年上漲26%。

另外，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據該行房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，今年初截至本月21日，非住宅類物業（包括工商舖、車位及其他物業）註冊金額錄1654.2億元，較去年全年急升約70.8%。

兩內地富豪購入 總作價12億

資本策略（00497）渣甸山軒德蓀道兩幅屋地，持貨不足1年「賣殼」，分別售予兩內地富豪，料總作價12億元，有望賺2億元，買家包括人和商業控股（01387）主席戴永革。

豪宅屋地罕見短炒個案。涉及物業位於渣甸山軒德蓀道11號及12號，兩幅地皮由資本策略持有，今年年初資策以約10億元向商人鄭建源購入兩地皮，據市場消息指出，兩幅屋地在持貨不足1年內，已成功易手。

買家包括 人和商業主席

據文件顯示，兩幅屋地近月都有承造按揭的紀錄，而從註冊備忘文件中顯示，兩物業持有人公司代表董事，分別由艾青（軒德蓀道11號）及戴永革（軒德蓀道12號）作為公司代表董事簽署，亦意味兩物業已成功易主。

其中由戴永革購入的12號屋地，地盤面積約10,496平方呎，地積比率0.6倍計，可建樓面6,298平方呎，以作價6億元估算，每呎樓面地價約9.53萬元。至於艾青買入的11號屋地，地盤面積10,149平方呎，可建樓面面積約6,089平方呎，以同樣6億元估算，每平方呎樓面地價約9.85萬元。而由於交易以公司股權轉讓方式易手，兩買家均能節省高達3成的辣招稅。

公司股權轉讓 避辣招稅

戴永革旗下的人和商業，曾被稱為中國最大地下商業區營運商及開發商，近年公司已轉型為農產品市場批發業務，他除了是本港上市公司的主席，近年其投資已涉足至足球界，包括是中超球隊北京人和的大老闆，亦曾入主英冠球隊雷丁，現為該球會的大股東。

至於原業主資本策略，是次持貨不足1年，但由於是次交易以公司股權轉讓方式易手，故能成功避免繳交額外印花稅，料今次交易可賺約2億元，持貨1年內賺幅達兩成。

過去資本策略亦曾有炒賣地皮的往績，在2010年時資策主席鍾楚義及有關人士以11.5億元向維他奶（00345）創辦人羅桂祥家族購入壽臣山壽山村道39號A屋地，及後3個月已旋即以12.8億元轉售，賺逾億元離場，其後政府實施額外印花稅後，市場短炒的個案已大幅減少。

另一方面，據市場消息指，資策於數月前以公司名義，斥資5.35億元向上海富商周正毅及毛玉萍購入的白建時道81號屋地，近日亦在市場上推出放售，叫價8億元，扣除買入屋地時所付的3成辣招稅，涉1.6億元成本，轉售帳面有望賺約1億元離場。

政府近年推出多幅工業地，當中荃灣馬角街工業地將在本周五（29日）截標，可作資訊科技、媒體製作等用途，用途具彈性，市場估值7.4億至9億元，樓面地價3,700至4,500元。

該用地前身為馬角街熟食小販市場，地盤面積約2.12萬平方呎，最高可建樓面約20.17萬平方呎。普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，地皮臨街部分寬闊，有利建築設計，料估值9億元。

2017年市場7誕百億地王，2018年可能更多，因為單計首季已可能出現2幅百億地王，其中九龍塘龍翔道住宅地已展開招標程序，市場對地皮估值最高為165.8億元，按可建樓面約43.64萬方呎去計算，地價接近3.8萬元。而政府剛宣佈於2018年首季將招標啟德的住宅地，最高估值更達238.18億元。

龍翔道住宅地將成2018頭炮

九龍塘龍翔道地皮於2018年1月12日截標，為2018年首幅賣出地皮。目前市場對其估值分歧頗大，由最平估值約96億元，至最高估值達165.8億元，每方呎樓面地價介乎2.2萬至3.8萬元，極大機會成為九龍區以每呎樓面地價計的地王。資料顯示，這幅「準地王」地盤面積約121,224方呎，可建樓面為436,405方呎。

另一幅「百億地王」，位於啟德第1F區1號地盤，規模非常龐大，可建樓面超過144.3萬方呎，由於位處沙中線鐵路站北面，市場對估值非常樂觀，市場估值最低亦要180.44億元，最高更達238.18億元，有條件打破2017年第4季長沙灣興華街西住宅地剛創下的172.88億元地價，挑戰本港住宅地價新高。

值得留意的是，現時滾存在賣地8幅啟德跑道區地皮，幾乎全數有機會突破百億元大關，再加上下年度或繼續推出市場的鐵路項目，包括何文田站、黃竹坑站和錦上路站等，明年預計市場會繼續湧現「百億地王」，數量甚至較今年更多。