計劃買屋民眾增4.7% 自備款平均落在403萬

沉重房貸既是夢魘，也是民眾買房關鍵！中信房屋宅指數調查指出，2017年第2季房市交易量觸底明確，2018年可望延續今年正向氣氛，不過今年第4季3大促進購屋意願原因，有2項與「房貸」密不可分，包括利率與成數，房仲大老普遍認為，明年升息雖添變數但影響不大，市場將「穩中求進」。

據中信房屋調查，今年第4季民眾經濟感受綜合指數，與購屋意願綜合指數，均較上季增加，2年內有購屋計劃的民眾也較上季增4.7%，預計購屋價從上季952萬元增至1001萬元，台北市預計購屋價位更大增206萬元，來到1577萬元，同樣成長的還有自備款，平均落在403萬元。

以「銀行降低貸款利率」、「物件有增值、轉手空間」與「銀行提高貸款成數」為3大促進購屋意願主因，不僅全數較上季成長，其中2項還與銀行貸款有關。中信房屋副總經理劉天仁表示，恰逢尋覓下任央行總裁人選，從數據來看，民眾對「貸款利率」與「貸款成數」期待高漲，明年央行對這2項因素的改變，會不會促成房市黑天鵝，將繫於未來的央行總裁之手。

跟進升息添變數
「今年美國聯準會已啟動升息，預估明年央行極有可能升息。」東森房屋董事長王應傑說，利率會增加購屋人還款壓力，尤其是豪宅等高總價的高額貸款者，若屋主、建商口袋不夠深，將讓利出清，求現金落袋為安為主要考量。
住商機構總經理陳錫琮指出，由於美國升息已啟動，加上明年央行人事變動，央行升息可能性不小，但即使升息，估計幅度不大、影響有限，整體來說若無重大變數，明年市場呈現「穩中求進」格局。

「目前房貸高成數、低利率，讓近期房市持穩，但若明年美國加速升息，國內央行跟進機會增，預期2018下半年就有升息機會，增添房市變數。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，儘管全球經濟景氣明年緩步復甦，但貿易保護、地緣政治、貨幣緊縮等風險未除，可否延續成長動能仍未有定數。

民眾簡小姐認為，「房價高低當然影響很多，但房貸利率低或能快點還完，對我來說最重要。」王先生表示，房貸成數高當然比較好，否則現在連自備款都難籌措。

北市商辦租賃創新高 工業地產明年需求大增

今年台灣商用不動產市場連6年衰退，交易總額470億元創歷史新低，但台北市商辦租賃市場今年淨去化量創10年新高，平均租金恢復2008年金融海嘯前水準。明年工業地產在大廠擴廠需求大增下，呈南旺中穩北創新高價局面。
據高力國際統計，今年截至本月25日止，台灣商用不動產交易總額僅470億元，較去年703億元衰退逾3成，連2008年金融海嘯時期的7成都不到，創歷史新低。

商辦租賃10年新高
高力國際董事總經理劉學龍指出，受資金挪移、預期心理及房地政策影響，原屬投資大咖的金融保險業，今年加碼6000億元投資股市，排擠不動產市場，投入金額僅約43億元，是統計以來首度跌破50億元。加上買賣雙方對價格認知擴大，及外資持有不動產的交易利得稅達35%，都造成法人觀望。

台北市商辦租賃市場今年淨去化量達4.1萬坪，創10年新高，各辦公商圈空置率都下降至個位數，信義區去化約1.27萬坪，表現亮眼。高力國際資深執行董事楊慧明分析，有1.4萬坪是合作金庫搬遷至總行大樓，雖淨去化量高、空置率低，但租金無明顯回升。台北市商辦月租金平均每坪1841元，回到9年前金融海嘯平均1839元水準，主要是受信義區頂級商辦的拉抬。

因國際景氣回溫、外銷增強、美元升值，生產擴廠需求旺盛，德天國際地產總經理田揚名表示，工業不動產明年將呈現南旺中穩、北部創新高價局面。如電子元件大廠亞德客預計在台南擴建新廠；遊艇製造商東哥將在高雄小港整建新廠等，將帶動當地住宅和商業需求，成為不動產市場的止血針。


自由時報
跌破500億 商用不動產交易連6年衰退

高力國際統計，受到高額持有稅衝擊，地上權標售案吃癟，今年全年標脫金額僅7億元，創7年新低，占今年整體土地交易更不到千分之6；今年商用不動產交易也令人「傷心」，不僅連續6年衰退，交易總額更跌破500億元大關、僅470億元，為統計以來新低。

高力國際調研部董事李日寶表示，這項統計不包括10月底中華郵政與上市建商長虹建設完成買賣議價，中華郵政擬以64.2億元買進北市內湖「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓，因該筆尚未完成簽約，因此未列入統計；若年底前未完成簽約，今年商用不動產交易總額將跌破500億元大關。

和璞飯店55.8億居冠
高力國際指出，今年商用不動產最大宗交易案是和璞飯店（台北戀館），是英屬維京群島商史賓特有限公司以55.8億元向和禧建設取得；其次是耐斯廣場，交易總額約48.3億元，是耐斯廣場股份有限公司向富邦人壽買回；第三高則是統一國際大樓14至18樓，交易總額約35.1億元，是中國信託資產管理向中國信託商業銀行買進。今年前10大商用不動產交易案，僅上述3筆交易金額逾30億元。

土地交易額增幅逾9%
相較於商用不動產交易總額創新低，今年土地交易市場相對熱一些，全年土地交易總額1187億元，較去年增100億元，增幅超過9%；其中，又以第4季土地交易較為熱絡，單季土地交易額達407億元。李日寶分析，今年土地交易總額提升，主要是受建築開發業者購地相較積極帶動。

不過，今年地上權標售案交易是近7年最冷，今年標脫金額僅7億元，占土地交易總額不到千分之6，相較過去地上權標案至少占3成，地上權標案幾乎面臨乏人問津局面。

至於今年北市商辦租賃市場，受到合作金庫總行大樓自用1.4萬坪的影響，大幅去化民生、敦北的空置量體，且信義區也成功去化約1.27萬坪；總計今年淨去化量達4.1萬坪，創10年新高，且各辦公商圈區空置率都降至個位數，平均租金也恢復到2008年水準。

此外，內科市場租賃需求仍強勁，今年租金創統計以來新高、空置率則創統計以來新低，今年內科全年租金每坪均價約1181元，空置率則連2年維持5%以下，今年僅4.81%。

台灣量販龍頭家樂福傳出高雄十全店將結束營業，因地主南和興產僅願簽短約，目前家樂福正與地主協商。該地段位三民區十全商圈，距開發總額逾200億元的高雄新車站計劃案不遠，專家估若規劃住宅，未來每坪單價必破2字頭。

近新車站價值高
營業逾20年的家樂福十全店，基地面積1242.9坪，建坪約5459.7坪，規劃地上4樓與地下1樓，地主為高雄大地主南和興產。該店傳將於明年1月14日結束營業，家樂福全國公關經理蘇小真指出，因租約到期，正與地主持續溝通，將繼續營業或結業待明年1月中確定。據了解家樂福有意續租經營，但地主僅願簽立短約。

家樂福十全店位三民區十全商圈，基地正對高雄醫學大學附設中和紀念醫院，緊鄰美奇萊影城，周邊有商業機能發達的高雄後站商圈，距目前正改建、總開發金額逾200億元的高雄新車站不遠，土地極具價值。

仰德建設2016年取得距家樂福十全店不到200公尺處土地，面積487.3坪，總價約5.4億元。富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，該區土地近期成交單價80~120萬元，若以仰德建設取得最高每坪120萬元估算，該店土地市價約14.9億元，若規劃商場可吸引高醫醫護人員與病患消費，如規劃住家，因機能成熟且未來有重大利多，每坪開價必突破2字頭。

家樂福十全店小檔案
位置：高雄市三民區十全一路、龍江街口
面積：地坪1242.9坪、建坪5459.6坪
樓層：地上4樓、地下1樓
土地使用分區：商4用地
區段房市近況：
◎因租約到期，地主南和興產有意收回土地
◎近高雄車站，近期土地成交頻繁，每坪約80~120萬元
◎有高雄新車站200億元開發計劃
資料來源：《蘋果》採訪整理

根據最新實價揭露資料顯示，此次揭露共有2筆每坪200萬元以上的成交紀錄，包括「和平大苑」頂樓的戶別，成交6.6億元，每坪225萬元，是該社區揭露的最高價，另一筆則是10月成交的「文心信義」，成交每坪約213萬元，總價4.9億元，該筆則是2017年以來信義計劃區成交單價最高的一筆。

「和平大苑」此次揭露頂樓的樓中樓成交行情，揭露的交易時間約為2015年的11月，該時間點房地產景氣已經從高檔往下修正一段時間，而頂樓成交6.6億元，換算每坪單價約為225萬元，儼然是師大商圈的豪宅一哥，也是每坪兩百萬元的都更豪宅之一。

至於信義計劃區內的新豪宅「文心信義」，2017年以來總共成交三戶，總成交金額接近15億元，每坪單價約210萬元，都超過每坪200萬元，此次揭露的13樓成交213萬元，總價4.9億元，該筆是2017年以來信義區實價單價最高的一筆。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2017年股市表現活絡，有利於大股東的財富增加，加上過去幾年不斷有藝人拓展華人市場，也獲得不錯的報酬，一些高端的市場交易多可見到他們的身影，當前豪宅市場雖然處於鴨子划水階段，但仍可看到陸續有交易傳出，偶有佳作的豪宅交易，也會讓谷底的房市氣氛增加一些信心。

2018年將是順天建設（5525）豐收年！順天總經理林丙申昨日在法說會上指出，2018年台中預計將有太平區「順天璞玥－天玥區」、西屯區「順天環匯」國際行政公寓、北屯區「順天硯山行」等3建案將陸續完工交屋，總銷近67億元。

法人表示，順天上述3建案銷售業績佳，其中，「天玥區」住宅大樓部份已全部完銷；「順天環匯」與「順天硯山行」，平均銷售量已達7成，因此，預期順天2018年營收挑戰50億元的歷史新高有望，獲利將呈現大爆發。

順天建設今年唯一推出的新建案、是位於台中科博館特區的「順天科博」案，規劃50與100坪產品，總銷金額18.5億元。該案由於地點佳，推出後頗受區域換屋族青睞，今年銷售量挑戰7成有望，預計2021年完工交屋。

法人表示，總銷6.6億元的「順天璞玥－天璞區」，目前正在進行交屋中，佔了總銷金額逾85％的住宅區已完銷，預估12月單月營收將爆增到5億元以上，推升2017年營收上看13億元、EPS挑戰1元有望。

2018年即將來臨，市場最關心的就是2018年房市將如何，現在可以進場買房子了嗎？中信房屋宅指數調查指出，狗年房市將比2017年「旺」，2018年交易量可望延續2017年第4季的正向氣氛，預估全年交易量將有5-10％的成長空間，而且2017年第二季已觸底明確，有意購屋的民眾可得加速看屋及決策腳步。

根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在11月10日至11月20日，以IX Survey專業網路調查機制，回收1,085份有效問卷顯示，2017年第四季，民眾的經濟感受綜合指數與購屋意願綜合指數，均較上季增加；而且，不動產已連續五季超越現金，穩坐抗跌保值第一名，「2年內有購屋計畫」的受訪者較上季增加4.7％、預計購屋價位較上季952萬元增加，來到1001萬元，預計自備款金額平均在403萬元，較上季370萬元增加，其中，台北市的預計購屋價位，較上季大增206萬元，來到1577萬元。

中信房屋副總經理劉天仁表示，以上這些宅指數的調查顯示，在政經情勢動盪的狀況下，民眾仍然認可不動產是抗跌保值的首選，並且對於增加購屋預算及自備款有心理準備，同時兩年內有購屋計畫的比例也增加，而且買賣移轉棟數的表現也遠比2016年好，再加上2018年將有年底縣市長選舉，預期將有活絡地方發展與產業的利多出爐，2018房市可預見「春燕來了」。

中信房屋副總經理劉天仁表示，2017年1至11月的買賣移轉棟數為240,955戶，12月預估為25,320戶，加總之後，已經超過2016年全年的24.5萬戶，因此2017年的房市交易量，已經比2016年來得多，2017年第二季已觸底明確，這些數據都在說明，房市已逐漸擺脫谷底的低迷氣氛，無論是首購族或換屋族，如果還是盲目地認為房市會再壞下去，恐怕會錯過在相對低點進場的好時機。

本季宅指數調查，民眾購屋目的仍以自用為主(58.6％)，但較上季減少3.7％；反而「投資」增加了5.6％，劉天仁指出，這是個值得留意的市場訊號，代表房價的鬆動，已經讓出投資的空間，吸引有敏銳「投資鼻」的消費者，搶在春江水暖之前，在市場上尋覓合適入手的物件，可視為房市回暖的訊號之一。

值得留意的是，本季宅指數調查促購因素顯示：「銀行降低貸款利率」、「物件有增值/轉手空間」與「銀行提高貸款成數」，為較上季增加較多的促購因素，其中兩項與銀行貸款有關，劉天仁表示，正巧時值中央政府尋覓下一任的央行總裁接任人選，此際，民眾對於房貸的貸款利率與成數的期待高漲，這兩項因素會不會變成房市黑天鵝，將繫於未來的央行總裁之手。

至於現在房市景氣循環究竟走到哪裡？劉天仁說，可以確定的是，房地產市場已經觸底，但仍需要一段時間的盤整期才能完成築底。雖然買賣移轉棟數已經逐漸回升，推估在2018年有機會挑戰30萬棟，2018年的房地產市場仍是量增、價疲的局面。

中信房屋2017年第4季宅指數調查報告重點彙整

一、整體感受：
■經濟感受綜合指數，與購屋意願綜合指數，均較上季增加
■促購因素「銀行提高貸款成數」創新高，民眾希望銀行金援的力道能夠更充足

二、房市第4季表現：

■投資增加：有購屋計畫的受訪者中，購屋目的仍以「自用」為主(58.6％)，但較上季減少3.7％；「投資」則為27.2％，增加5.6％
■不動產連續五季超越現金，穩坐抗跌保值第一寶座，且較上季增加5.9％
■新成屋再度超越中古屋，成為購屋首選
■「2年內有購屋計畫」的受訪者占42.6％，較上季增加4.7％
■「首購族」占51.2％，較上一季增1.0％
■預計購屋價位平均落在1001萬，較上季購屋價位(952萬)略增49萬
■有購屋計畫的受訪者中，90.8％需要貸款，預計購屋價位平均落在1001萬元，較上季952萬元增加；預計自備款金額平均在403萬元，較上季370萬元增加
■本季台北市購屋價位增加206萬元，本季購屋價位為1577萬元

三、未來趨勢：

■推估2017年全年買賣移轉棟數266,275棟，有機會挑戰27萬棟，較2016年史上新低的24.5萬棟大幅增加，也高於史上次低的25.9萬棟，持觀望態度者應加速進場
■2017年第二季已觸底明確，展望狗年房市比2017年「旺」，2018年交易量可望成長5-10％

桃園市長鄭文燦2017年12月27日前往八德區豐德路與介壽路二段口，視察「增設八德第二交流道」，鄭文燦表示，市府目前已完成「八德第二交流道區位研究」，豐德路到國道3號距離最短，工程難度也可克服，總經費約48.3億元，將提送交通部國道高速公路局審議，期盼可行性報告通過後儘速進行工程設計，將可紓解大溪區交通，也可提供八德區的居民使用，讓南來北往的交通都非常方便。

鄭文燦說，前往八德及大溪區主要經由國道3號大溪交流道及國道2號大湳交流道，其中，大溪交流道正進行改善計畫，未來將可連結至66快速道路；大湳交流道已完成福德一路拓寬工程，未來也將開闢道路連結至桃園後站。市府辦理「八德第二交流道區位研究」，初步規劃在中平路(近國際路一段)延伸或豐德路延伸案增設八德第二交流道，惟中平路延伸案涉及拆遷居民住戶較多、難度較高，而豐德路寬40公尺、交通流量大，市府依照「高速公路增設及改善交流道設置原則」，規劃豐德路延伸交流道方案，並將於2018年進行可行性研究，提報高公局審議。


鄭文燦表示，豐德路延伸交流道工程經費約48.3億元(含用地徵收費)，距離國道3號大溪交流道約6公里、距大湳交流道約2.3公里，符合「高速公路增設及改善交流道申請審核作業要點」規定；此外，豐德路地勢較高，高低差約74公尺，將在大鶯路以迂迴線型增加水平距離，減緩道路坡度，請交通局妥善進行工程設計。

交通局長劉慶豐表示，交通局於2017年完成「八德第二交流道區位研究」，中平路延伸交流道方案經費雖較低，但沿線民房多、拆遷大，且以2041年交通量及人口為計畫目標時，對國道2號交通衝擊較大；豐德路延伸交流道對國道3號主線運轉影響較小、用地經費較低，將在2018年進行可行性研究後提報高公局審議。

備受矚目的苗栗縣「竹南頭份鎮中央自辦市地重劃區」已重劃完成，區內新設生態公園、道路及停車場，景觀煥然一新，縣長徐耀昌2017年12月27日前往視察，肯定工程規劃與品質，期望未來結合商業亮點，發展成為竹南頭份新都心，帶動地方繁榮發展。

竹南頭份中央自辦市地重劃區原規畫做為竹南、頭份聯合行政中心用地，經都市計畫第3次通盤檢討，考量竹南頭份行政中心已無遷建需求，為維護民眾權益及考量未來發展需要，變更為商業區，並以市地重劃方式辦理整體開發。

重劃範圍以中央路為主軸，東至公園二街西側，西至永貞路二段東側，南至公園路及苗北藝文中心北側，北至中央路南側，面積共8.1278公頃，其中商業區面有積4.3659公頃、公共設施用地面積3.7619公頃。

這項都計變更案在2013年5月發布主要計畫及細部計畫，同年7月縣府核定重劃計畫書，並陸續辦理公告及座談會，前年10月正式開工，施作道路、排水、景觀、公共照明及自動噴灌系統工程，總工程費1億3800萬元，2017年3月初竣工。

縣長徐耀昌由縣府地政處長陳錦珠及各地政事務所主任陪同，前往位於苗北藝文中心後方的重劃區視察，除聽取開發公司簡報，並實地參觀生態池、人行廣場及道路、停車場等設施，稱讚整體景觀讓人心曠神怡，未來帶動區域繁榮發展指日可待。

徐耀昌以苗栗市水源里市地重劃為例指出，原本雜草叢生的荒地、違章建築及零亂區塊經重劃整頓及施設公共設施，展現全新風貌，大幅提升居民生活品質；他並強調，只要縣府團隊能力所及，一定群策群力營造更友善的居住環境，完成都市發展的願景。

地政處長陳錦珠指出，區內公設用地透過自辦市地重劃方式取得，節省縣府開發費用，無償取得的公共設施已交給竹南、頭份市公所維護管理，同時重劃工程配合都計開闢數條道路、興建景觀公園，可提高生活品質，引進入住人口，帶動地方發展。

4字頭擠進新店捷運共構宅！雙北捷運宅幾乎是買氣保證，永慶統計買氣最夯的10大捷運共構宅，光是新店區就出現4個熱門社區，第1名美河市房價落在4字頭。

永慶統計1-10月份以來雙北市最熱門的捷運共構宅，第1名是位於小碧潭捷運站的「美河市」，到今年10月底為止共成交61件，平均單價46萬元，新店區另有「碧潭有約」、「環遊市西華館」及「冠德都會通」進入十大熱門交易區。

永慶房產集團業管部經理謝志傑分析，新店區開發早，生活機能成熟，亦是公職人員喜愛的購屋區域，其中美河市產品多元，坪數規劃從11~98坪都有，總價在620~4400萬元之間，價格上比其他共構宅親民，近來利多話題為IKEA將在2年內進駐。

而為小碧潭站周邊錦上添花的近來還有「央北重劃區」。新北市9月釋出土地標售案，眾知名建商一湧而上，有業者推估未來房價在50萬上下「坐5望6」。

央北重劃區為新北市「閃耀五星計畫」之一，首創全國在整體開發區內規劃社會住宅，興建中的環狀線十四張站未來可轉乘安坑線，加上環河快速道路，陽光公園，對面就是新店高中，交通生活機能相當完整，可謂新建中的中央新村2.0。

房地產的觀測與統計，大多都以六大都會區為主，不過，卻也有非位於六都，但建設完善、吸引不少建商推案，房價更是「惦惦漲」的區域。彰化縣的員林市，2014年鐵路高架化完工通車，比現階段的台中鐵路高架化還早改建完成，員林外環184重劃區更是新案林立，吸引知名建商搶進，員林人更說，「只有外地人不知道員林有多先進。」

根據彰化縣員林戶政事務所統計，2016年員林人口數為12.49萬人，這樣的概念等於遠低於台北市大安區的30.98萬人、基隆市的37.19萬人，人口數接近新北三峽的11.28萬人。不過，員林的建設卻超完備，不僅有台76銜接國道1號與3號，2014年底台鐵高架化順利通車，也強化了交通建設。

其實，員林本來就是南彰化地區的消費中心，鄰近的大村、埔心、社頭、永靖民眾，普遍會往員林市消費，因此員林的消費能力，低調不張揚。而員林近年又以184重劃區推案最為火熱，外地建商包括坤悅、寶佳、允將皆有進場推案。

11月底，位於員林大道二段的「彰南國民運動中心」已動工，由彰化縣政府斥資4.7億元打造，基地約6470坪，規模超越彰北國民運動中心，規劃室內溫水游泳池、體適能中心、綜合球場、羽球場、桌球場、韻律教室等，預計2019年完工。

目前184重劃區大樓推案多以2~3房為主力產品，建案位置依據位置、規劃不同，每坪開價17至25萬元。而在百餘年前的台灣清領時期，員林人普遍很會做生意，因此出了很多有錢人，但他們很低調，北部人很難理解所謂的「鄉下會出有錢人」，因此天龍國的很難想像在一個被視為鄉下地方的員林，究竟有多厚實的經濟實力。

公平交易委員會(下稱公平會)於2017年12月27日通過，博元建設股份有限公司(下稱博元公司)銷售台北市中山區「中山凱宴」建案，於廣告DM與電子檔廣告宣稱Lounge Bar、撞球室、多功能休憩區、健身房及機車停車空間等公共設施，就足以影響交易決定之商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，處博元公司新台幣190萬元罰鍰。

公平會表示，博元公司於廣告之「1F」平面圖設置Lounge Bar及撞球室、「RF」平面圖設置多功能休憩區及健身房、「B1」平面圖設置34部機車停車空間等公共設施，整體效果予人印象為該等公共設施皆可合法使用，並據此認知做成交易決定。

惟查前揭公共設施位置分別於竣工圖地上1層、屋頂突出物1層、2層及地下1層等，圖上登載用途為機車停車空間、樓梯間、機房與4部汽車停車空間及3部機車停車空間，而據內政部及台北市政府提供意見，地上1層如有變更為Lounge Bar、撞球室及地下1層如有變更為34部機車停車空間等公共空間，應辦理變更使用執照，若未經核准變更使用，涉及違反建築法第73條第2項規定，得依同法第91條規定裁罰。

而屋頂突出物1層及2層如變更為健身房、多功能休憩區等公共空間而涉有建築法第9條規定之增建行為時，應依建築法第28條規定請領建造執照，倘擅自建造，涉及違反第25條規定，得依同法第86條規定裁罰。另博元公司亦自承廣告中之Lounge Bar、撞球室、多功能休憩區、健身房及34部機車停車空間等公共設施之設置，無建管權責機關核發許可室內空間用途及變更使用執照之證明文件，與建管相關法令不符。

是以，該建案於交屋時，消費者並未能獲得或合法享有廣告所示之公共設施空間使用，故該建案廣告核屬虛偽不實及引人錯誤之表示且足以影響交易決定，違反公平交易法第21條第1項規定。

　隨著房地産業進入到租賃時代，住房租賃市場也蘊含著巨大的市場空間。

　　26日，上海易居(博客)房地産研究院發布《中國住房租賃企業發展研究報告》(下稱《報告》)稱，住房租賃企業的市場滲透率將從2%上升到21%，企業供應面積將從不到0.4億平到近14億平，企業獲得租金將超1萬億。

　　租賃企業租金收入將達萬億

　　根據該院的預測，未來十年我國租房市場規模將達到4萬億左右，然而，這個萬億市場目前為止仍未成長出一個千億市值的企業，租房市場整體上仍是一座尚待挖掘的金礦。一直以來，我國租房市場以個人房東為主，專業化程度不高，住房租賃企業供應佔比較低。

　　報告分析，目前我國住房租賃企業管理的公寓不超過200萬間，假設每間公寓的平均面積約為30平方米，測算至2017年底住房租賃企業的出租面積約為0.6億平方米。結合上海易居房地産研究院測算，2017年全國城鎮租房市場房源規模為41億平方米，進而可以測算出2017年住房租賃企業的出租面積約佔整個租房市場的2%，仍有較大的增長空間。

　　2016年以來，中央及地方頻頻出臺各類發展租賃市場的政策文件，租賃市場發展的空間不斷擴大。今年7月，住建部會同八部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門等12個城市作為首批開展住房租賃試點地區。由此，各大城市密集出臺培育租賃市場的政策文件。住房租賃市場迎來一係列重大發展利好。

　　本月的中央經濟工作會議提出，要圍繞推動高質量發展，做好8項重點工作。其中，在住房方面，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。會議提出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，租賃市場發展無疑成為了住房制度改革的核心內容，租賃市場的發展將利好商業銀行和有部分國企。

　　報告預計，未來十年，住房租賃企業的市場滲透率將從2%上升到21%，企業供應面積將從不到0.4億平到近14億平，企業獲得租金將超1萬億。預測未來“自持物業+資産管理”的住房租賃企業發展潛力巨大

　　根據報告，未來“自持物業+資産管理”的住房租賃企業發展潛力巨大，預計2027年住房租賃企業NO1將達到市場佔有率2.5%，持有租賃住房超100萬間，年租金收入將達到300億元，按照“自持+運營”模式美國住房租賃企業估值平均PS值10估值，NO1企業未來估值將達到近3000億元，按市值比較，相當于再造一個碧桂園、恆大或萬科。

　　地産巨頭紛紛進入

　　隨著住房需求的日益增長與提高，在人口凈流入而房價高企的一、二線城市，營利型租賃企業快速崛起。尤其是，面對日益升溫的租房市場，各類住房租賃企業快速擴大規模，搶佔市場高點，同時，已基本覆蓋重點一、二線城市。根據該院監測的50家住房租賃企業的分布情況，可以看出人口基數大、流動多的一、二線城市成為住房租賃企業的首要進入城市。

　　目前，我國營利型租賃企業根據其專業化基因可以分為四類，即創業運營基因的租賃企業、地産開發基因的租賃企業、中介經紀基因的租賃企業、酒店服務基因的租賃企業。

　　這其中，地産開發基因租賃企業擁有成熟的産品研發體係和較強的資源整合能力，可以將母公司手中的閒置自持資産進行升級改造，並借助母公司的整體信用進行低成本融資，因此近來發展十分迅速。目前TOP30的地産開發商中至少已有三分之一進入租房市場。包括碧桂園、萬科、萬達、龍湖、招商、保利、旭輝、綠城、遠洋、招商蛇口等，紛紛加速在該領域的布局。

　　“長租雖是微利，但仍有利潤。”碧桂園集團總裁莫斌日前透露，計劃到2020年，碧桂園將圍繞一二線核心城市發展100萬套長租公寓。“未來，碧桂園打算借助過去造城經驗，發揮品質、速度、成本、資金等方面優勢，同時研究利用鼓勵農村集體建設用地發展租賃住房等政策建設長租城市。”

　　旭輝近年來積極實施“房地産+”戰略，將長租公寓作為多元化布局的方向之一，積極開展長租公寓的布局，旭輝領寓國際目前已有上海、蘇州、杭州、南京等地的20多個項目正在籌建中，今年準備入市2萬間房源，未來五年有希望達到20萬間規模。

　　盈利空間仍有限

　　地産巨頭之外，創業運營基因租賃企業經營思路和方式靈活，通常專注于租房市場的細分領域並實現超速跨越，已從最初的純租金差模式逐漸向“輕資産模式”轉變，通過品牌運營實現整體資産升值。主要有魔方、新派、寓見、YOU+、優客逸家、V領地、水滴公寓等代表。

　　中介經紀基因租賃企業主要由租賃中介業務延展而來，具備接近租賃房源和租賃客戶的先天優勢，可快速將多年積累的租房客流精準導入到自己開發運營的租賃物業，通過物業租金差及增值服務費獲取利潤。主要有自如寓(鏈家旗下)、紅璞公寓(世聯行旗下)、相寓(我愛我家(微博)旗下)等代表。

　　酒店服務基因租賃企業對住客和存量物業管理經驗相較更為豐富，運營效率也相對較高，同時資源獲取能力強，酒店集團也擁有較多的存量物業可以通過改造轉變運營功能。主要有城家(華住旗下)、窩趣(鉑濤旗下)、逗號公寓(如家旗下)、繽潤亞朵(亞朵酒店旗下)、逸蘭、雅詩閣等代表。

　　不過，盡管市場預期火熱，但企業租賃目前仍面臨著盈利空間有限的難題。該報告指出，就國際比較來看，我國租金收益率偏低，租房市場仍不成熟。據上海易居房地産研究院數據顯示，2017年3季度我國50個典型城市租金收益率僅為2.6%，一線城市租金收益率基本在2%以下，與倫敦、紐約、洛杉磯、東京、大阪等國際大城市相比仍處于較低水平。

　　同時，僅就包括裝修改造費用、管理費用、資金成本和稅金等在內的運營成本來看，我國住房租賃企業的盈利空間已比較有限。營利型住房租賃企業雖然租金及運營效率相對較高，但融資成本也普遍較高，行業的平均融資成本在8%-10%，公租房的融資成本已佔到整個運營成本的50%以上，現有企業可能仍有較大盈利壓力。

　　對萬科來說，2017既是自身股權之爭結束之年，也是對外股權投資之年。

　　12月19日，萬科公告將投資入夥金晟碩慶基金（母基金）以及金晟碩豐基金（子基金），這是萬科今年以來多筆股權投資的一例。

　　記者查閱公告發現，一年中萬科參與設立了物流地產、商業地產、文化產業多檔基金，還對普洛斯、鏈家等公司進行股權投資，綜合來算，今年萬科股權投資金額超過300億。

　　另據財報顯示，萬科僅今年前三季度的長期股權投資資產就超過了2016年全年，達到665億元，預計到年末還會更高。

　　就在12月8日，萬科董事會主席郁亮公開表態，萬科的發展商時代結束了。通過入股各類有助其完善城市配套服務商佈局的公司和平臺，萬科新的生態系統正不斷夯實。郁亮預期，未來萬科相關企業的體量和對行業、社會的貢獻將達到萬億水準。

　　股權投資加速

　　萬科12月19日公告，萬科及其全資子公司深圳盈達投資擬共同入夥投資金晟碩慶基金（母基金），盈達投資和深圳萬科公司擬共同入夥投資金晟碩豐基金（子基金）。

　　據公告，母基金的初始募集規模為100億元，萬科方面認繳出資50億元；子基金募集規模為22.945億元，深圳萬科認繳出資9.55億元。

　　其中，母基金將投資存量資產盤活類標的和企業轉型升級過程中的資產整合、股權重組企業並購類標的；子基金投資目標僅限於普通合夥人一致同意的股權投資專案。

　　萬科表示，此次均為自有資金參與設立投資基金，主要目的是增強投資與管理能力，提高資金利用效率和持續盈利能力。

　　作為兩筆基金的管理人，金晟資產目前管理資產超200億元。記者查閱資料發現，金晟資產的投資領域包括文化娛樂、大健康等，與萬科的新業務方向存在交集。

　　今年來，萬科已在股權投資層面參與多項重大收購，並佈局多檔基金。其中，商業地產是萬科基金化運營的典型。今年3月，萬科合作組建兩隻商業地產投資基金，並用以收購公司擁有的42個商業地產項目，將旗下商業專案打包給印力集團統一管理。

　　在物流地產板塊，萬科也通過股權投資迅速擴大規模。今年出資約170億元參與收購普洛斯後，萬科成為占股21.4%的第一大股東。10月12日萬科還發佈公告稱，投資設立了總額為60億元的物流地產投資基金，未來將投資中國境內擬建、在建及已建成的物流地產項目。

　　此外今年4月，萬科通過增資事項以30億的價格獲得鏈家部分股權。

　　近期萬科還投資文化領域。12月2日，萬科通過全資子公司參投華人文化基金，認繳出資額為10.5億元，占基金認繳出資總額的13.96%。華人文化是一家文化產業投資平臺。萬科表示，雙方將在產城融合、文娛場館、休閒度假、教育體育、智慧社區等多個領域建立合作管道。

　　萬科的長期股權投資資產正在不斷擴大。記者查閱萬科財報發現，今年前三季度，萬科的長期股權投資資產達到665億元，而此前的2014年、2015年、2016年末，這一數字分別為192億元、335億元、617億元。

　　完善生態系統

　　值得注意的是，萬科上述股權投資集中於商業運營、物流地產、家居裝修等領域，與其轉型城市運營商存在密切聯繫。

　　接近萬科的人士指出，這與萬科的轉型思路進化有關：過去幾年，萬科的創新業務路徑是0到1、1到100去慢慢嘗試、培育新業務，然後做大做強；但現在公司更希望加快步伐，在一些新業務上利用萬科的品牌、能力、信用，“嫁接”更多更強的資源，快速做大，甚至最終可以裂變出新的“獨角獸”。

　　郁亮設想，未來十年萬科所有新業務將會是一個生態系統，它們會分拆上市，形成一個龐大的上市公司群。

　　在今年的股東大會上，鬱亮表示，所謂的“萬億大萬科”，是指打造起生態系統後，萬科相關企業的體量對行業和社會的貢獻達到萬億水準。

　　目前，萬科的城市配套服務商生態系統已經初步建立。通過整合印力、收購普洛斯，商業地產和物流地產被鬱亮定位為優勢業務；長租公寓、物業管理業務也在快速拓展中。

　　將商業地產統一打包給印力後，目前萬科印力管理的資產項目100個，總建築面積達850萬平方米，佈局六大城市公司，管理著遍佈在全國40個城市的商業專案。

　　在物流板塊，據萬科集團執行副總裁張旭透露，若計入普洛斯，和萬科有關的物流版圖擴大到近6000萬平方米，占中國物流行業60%份額。

　　運營長租公寓多年後，萬科泊寓基本形成了一套完整的開發模式。資料顯示，截至今年9月泊寓覆蓋25個城市的82個項目，累計開業超過2.4萬間。

　　在物業服務行業，萬科物業早已不局限於管理自有住宅專案。據介紹，在萬科目前管理的2287個專案中，有52%並非萬科開發，26%不是住宅專案。此外，萬科還拓展了教育、醫療、度假、養老等服務。

　　根據中報，萬科2017年上半年的非地產開發類業務實現收入42.9億元，同比增長85.5%，增速遠超地產開發業務收入和銷售合同金額增長。招商證券(16.930, -0.21, -1.23%)指出，萬科依託品牌、資金、強大的執行力等優勢，新業務正快速推進，物管、物流、商辦、長租等業務將穩健發展。

　　“隨著行業進入新時代，萬科是城市運營商中覆蓋最全、競爭力最強，同時提供和服務美好生活的最佳標的之一。”中投證券指出。

12月27日，南京土地市場共拍賣出8幅土地，其中5幅宅地不僅沒有達到最高限價，而且有多幅地價比之前的區域最高樓面地價有所下降，最多的每平方米低了近1萬元。

此次拍賣是南京土地市場2017年倒數第二場，一共出讓8幅地塊。引人注意的5幅宅地，競拍均波瀾不驚，報價最多的99輪，最少的僅2輪，無一到達最高限價。青龍山地鐵小鎮地塊僅競價2輪，被招商地產以22.4億元摘得，溢價0.45%，樓面地價為每平方米10173元，而此前該區域最高樓面地價為每平方米20069元。金茂地產、深業地產競得的江寧東山G71、G72地塊，樓面地價分別為每平方米13991元和13980元，比2016年11月華夏幸福競得的G70樓面地價每平方米23883元，也低了每平方米近1萬元。

據瞭解，進入12月中旬，南京地價出現降溫苗頭。12月19日，南京土地拍賣沒有一幅地塊超過最高限價，12月25日，溧水區的2幅高價地直接流拍。業內人士表示，在樓市調控之下，去年高價地利潤受到嚴重擠壓，開發商有前車之鑒，不敢哄抬地價，未來市場將會繼續降溫。土地拍賣往往被看作是樓市的風向標，地價下降，直接意味著樓市將下行。

CBD核心區，北京摩天大廈最多的地方。在地面之下，有座“地下城”也在創造紀錄。

沿著景輝街上一條清淨的廊道向地下探去，只見四處皆是鋼筋混凝土，深度超過26米，建築規模52萬平方米，儼然一座地下城。負責CBD核心區地下空間工程北區施工的北京城建集團相關負責人披露，歷經近8年的建設，CBD核心區基礎設施工程北區已經基本完成主體結構，即將進入機電安裝階段。

國貿橋東北角，一片約30公頃的土地就是北京CBD核心區。鋪開規劃圖紙，核心區以兩橫兩縱的“井”字形道路佈局，讓這一區域成了九宮格。

再細分，核心區18個地塊，19座大廈拔地而起，從最高的中國尊開始，向外逐層遞減。按照規劃，地上建築規模270萬平方米，地下建築規模140萬平方米，總體規模達410萬平方米。也就是說，地下的建築規模超過了地上的一半，大量的基礎設施都彙集於地下。

除了各個樓宇獨立的地下空間，CBD核心區基礎設施工程也將是公共空間。這部分位於朝陽區CBD核心區中央公共綠地以及道路下方，南北長約500米，東西寬約600米，地下建築面積約為52萬平方米。

地下空間主要為3至5層，位於最中間、也是體量最大的部分設置為5層。從佈局來看，地下一層高8米，做商業用途，該層還有3米夾層，分佈市政能源管道；地下二層高5米，為部分商業設施和停車場；地下3至5層均高3.6米，分佈停車場、人防工程和機房。

設交通大廳直接連入地鐵站

這麼龐大規模的地下空間，其實也是CBD地區的減壓閥和補給艙。

每天早晚高峰，CBD地區地面交通壓力巨大，“血栓”病情幾乎在每天上演。未來一棟棟摩天大樓交付後，密度更大、車流更密。因此，地下空間中的環廊工程將通過地面出入口，將地面車流引入地下，直達不同樓宇內部停車場或公共停車場。

CBD核心區地下空間施工現場，一位工作人員走過人行聯繫層。

而在地下空間最西、緊貼東三環的位置，還將設置“交通大廳”。交通大廳分為三層，主要佈局商業、綜合管廊等功能。更重要的是，“交通大廳”的最南端還將連接地鐵10號線，方便區域內部搭乘公共交通。

同時，北京城建專案部相關負責人介紹，地下空間也一同建設了地下綜合管廊，佈局水、電、熱、通信等各路管線。目前，熱力管線已經裝入並投入運營。

扛得住120噸重型消防車

向下挖5層樓，讓這裡成了北京最大的“地下城”。別的不說，挖出的土方量就達到300萬立方米，最深的地方超過26米。區別於一般的地下工程，CBD地上是高樓雲集，挖這麼深的地下空間能否扛得住？

北京城建集團專案部相關負責人說：“從一開始，基坑開挖面積就達11.75萬平方米，開挖深度為27.25米，共計300余萬立方米的土方，以18立方米一車運輸計算，可以裝滿16.67萬輛車，首尾相連幾乎可以從北京排到寧波。”而這個數位也僅是CBD工程北區部分。

更重要的是，核心區域內建築幾乎都是摩天大樓。考慮到消防的需要，就需要臂長接近百米的重型消防車必須能安全地停在地面上，車輛自重達到120噸。因此，這就需要地下空間能扛得住。

為此，專案將鋼筋密度壓縮至10釐米，並使用了大量直徑在4釐米左右的鋼筋，地下管廊的單平方米用鋼量突破300公斤，接近鳥巢的400公斤用量。由於荷載需要，頂板使用了大約3萬平方米的密肋粱，通過網格般交錯的頂梁來增加樓板荷載強度。

目前CBD核心區地下基礎設施工程北區已經完成主體結構，南區還在緊張施工中。CBD地下城投入運營還需等待一段時日。按照規劃，核心區建成後，每年帶來的稅收將超過500億元。

今年以來，因北京產業外溢、京津冀協同發展、雄安新區設立，河北本地房地產企業收穫頗豐。此外，從環京各地的土地交易情況來看，全國各大房企在近幾年都在河北、天津等環京區域有所佈局。

河北房企受益

克而瑞提供的《2017年1-11月中國房地產企業銷售TOP-100》榜單顯示，共有14家房企銷售收入進入“千億俱樂部”。而世茂地產、魯能、陽光城、泰禾年底銷售規模力爭達到900億元-1000多億元，也在全力沖“千億”目標。

華夏幸福作為河北省老牌房企，在2016年銷售收入首次進軍千億元級行列，在今年9月再次確保了今年“千億俱樂部”席位。

公告顯示，華夏幸福2017年1-9月累計銷售額達到1000.09億元，同比增長12.01%，簽約銷售面積約628.05萬平方米。

在其上半年的開發區域中，重點是固安、大廠、涿州等河北省環京區域。其三季報顯示，華夏幸福共持有待開發土地面積555萬平方米左右，其中大部分集中在河北省環京區域。

華夏幸福較早地乘上環京市場高速發展的列車，而作為河北省首家通過IPO上市的房地產企業，榮盛發展也在大手筆攻城掠地。

6月，榮盛發展耗資85.76億元新增位於廊坊、張家口等地的土地儲備，共19宗。這是榮盛發展今年以來拿地狀態的一個縮影，中國指數研究院相關資料顯示，2017年1-10月榮盛發展拿地金額共200億，拿地面積873萬平方米。

中國證券報記者注意到，2017年榮盛發展平均每個月約以獲取10宗土地的速度佈局。

業內人士分析到，榮盛在環京地區的大量土地儲備，未來也很可能晉級“千億俱樂部”。

中國證券報記者注意到，除上述兩家上市房企，河北省本地的房企隆基泰和在今年也決定借殼通達動力上市。

對於這些企業的發展，中國工商銀行投資銀行部研究中心房地產行業首席分析師接受中國證券報記者採訪時表示，環京地區是未來發展的重點，這些河北省本地的企業佔據地利優勢。同樣環京地區也是調控重點，未來受政策變動影響可能性較大。

大房企搶佔環京市場

去年受房地產市場行情的整體向好，大多數房企取得了歷史上最好的業績，房地產商的規模之戰也愈演愈烈。

由於行業集中度進一步提升，各大房企加緊在土地市場攻城掠地為規模擴張準備充足彈藥，環京區域成為重要戰場。

據瞭解，已經有一大批開發商在環京地區通過各種方式取得據點安營紮寨，比如萬科、碧桂園等。各大房企不斷湧入，讓這一地區競爭更加白熱化。

國慶日前後，在天津武清區黃莊板塊出讓的6宗地塊中5宗被上市房企競得。黃莊板塊因靠近高鐵站，與武清城區接壤，成為最受追捧的板塊。

根據平均5宗地塊的平均價格來算，平均樓面價格在1.25萬元/平方米左右，而今年該地區的一手房價格則在1.5萬元/平方米左右。

據記者不完全統計，路勁、世茂、金科、金融街、新華聯5家上市房企多數為第一次進入武清。縱觀整個環京的土地市場，5家上市公司在短時間內集中進入同一板塊還是頗為少見。

新華聯董秘杭冠宇接受中國證券報記者採訪時表示，公司一直專注於聚焦一線城市周邊的熱點地區和經濟比較發達的二三線城市。從整體發展來看，公司看好天津市場，特別是與北京接壤的區域。

對於拿地的方式，杭冠宇表示，除了正常的招牌掛，公司希望通過並購等方式獲取一些專案。

中信建投首席房地產分析師陳慎接受中國證券報記者採訪時表示，津冀相對北京的產業發展紅利比較多，相比于北京高昂的土地價格，環京地區的土地價格相對較低，而且這些地區的交通在完善。從全國來講，環北京經濟圈是很重要的一部分，這對於大型房企來說頗具吸引力。

活化工廈計劃重啟，令工廈投資氣氛升溫。興勝創建（00896）與外資基金共同持有的葵涌成功中心全幢，剛以10.38億元沽出，持貨不足一年升值近三成，賬面賺2.38億元。據悉，物業是由「舖王」鄧成波「回購」。

10個月升值三成

興勝創建公布，集團與外資基金各持一半業權的打磚坪街26至38號成功中心，以10.38億元售予力潤投資有限公司。

項目為一幢高29層的工廈，總樓面面積約24.05萬方呎，以成交價計算，呎價約4316元。據悉，新買家為鄧成波。

興勝創建等於今年2月底以較當時叫價12億元低逾33%的8億元購入，如今持貨僅10個月便沽出，賬面獲利2.38億元，賺幅29.8%。

興勝創建表示，預期物業出售後，扣除成本及開支，收益約8030萬元。

物業於上一輪活化工廈計劃時已簽立豁免書，地下可作商舖，1至2樓為停車場，3至9樓可經營飲食業，11至28樓則為寫字樓用途。

資料顯示，鄧成波早於2009年以2.02億元購入上址物業，之後在2013年以7億元售予資深豪宅投資者施佳龍，賬面大賺近5億元。

事隔8年，鄧成波「回購」成功中心，作價較當年沽出價高3.38億元。

鄧成波近年都有「回購」物業，包括在2014年以8.3億元購入油麻地彌敦道525至543A號寶寧大廈地下部分舖位及1至3樓，較2010年售出物業時高出1.3億元。

回顧2017年，中資發展商積極投地並在私人市場買地，共斥655.8億元吸納土地儲備，涉及約544萬平方呎樓面，金額料創歷來新高，佔整體土地供應比例約24%。

5大發展商吸地量 佔逾5成

綜合政府賣地、補地價、「一鐵一局」以及私人土地買賣，2017年市場錄得約2,272.4萬平方呎樓面的土地買賣，當中長實（01113）、新地（00016）、恆地（00012）、新世界（00017）及信置（00083）5大發展商，透過補地價、競投政府用地，成功吸納多達1,304.9萬平方呎樓面的土地儲備，佔整體比例57%，鞏固了市場主導地位，涉及買地金額高達915.8億元。

至於中資發展商在上半年橫掃政府賣地及鐵路項目供應，惟隨着中央收緊資金外流，下半年搶地略放緩。

不過，總結今年全年計算，中資財團合共斥655.8億元吸納土地儲備，相較去年料以410多億元投地，大幅增加6成，包括龍光（03380）、合景泰富（01813）以破紀錄168.6億元奪得鴨脷洲豪宅地。

而中資發展商土儲來源亦較過往全面，除了競投政府官地外，甚至參與補地價、舊樓收購。其中深圳中洲則為火炭前惠康倉補地價35.8億元，每平方呎地價僅3,580元。

要數今年大贏家料為年內完成兩宗大額補地價的新地，年內吸納多達771.9萬平方呎樓面，佔整體供應三分之一，總地價約276.6億元，平均每呎樓面地價僅3,600元，主因是屯門第54區、西貢十四鄉兩項補地價項目成本較低。

其次則為以163.7億元連奪3幅長沙灣商業地的新世界，亦吸納逾222萬平方呎樓面。至於下半年積極投地的信置，雖然奪得7幅住宅及1幅工業地，但當中西鐵錦上路站1期、長沙灣住宅地王等均以合資形式投得，如果以所佔權益計算，料斥逾200億元吸納156.3萬平方呎樓面。

至於其他本地中小型發展商亦相當積極，最矚目要數南豐以破紀錄的246億元投得啟德商業地王，每平方呎地價達1.28萬元，目前仍然是全港最貴重的地皮。

連污水廠近千萬呎 公私營房屋6比4

政府推動填海增供應，唯一作住宅發展的沙田馬料水填海發展規模曝光，連同騰空後的沙田污水處理廠用地，合共提供1.1萬伙，規模媲美太古城，公私營單位比例約6比4。

政府定出5個近岸填海的選址，當中馬料水及屯門龍鼓灘的技術可行性研究報告早前完成，其中馬料水屬5個選址之中唯一提供住宅供應的計劃，有望成為中長期的土地供應來源。

近中大科學園 利發展創科

據了解，該份報告提及馬料水填海選址位於《香港2030+》構思的東部知識及科技走廊上，周邊是中大以及科學園，有潛力發展創科、知識產業及房屋等用途。

根據當局提供的初步發展用途及規模估算，填海區面積約60公頃（約645萬平方呎），連同沙田污水處理廠搬出後騰空的28公頃（301萬平方呎）用地，合共約88公頃（約947萬平方呎），即相等於91個香港大球場（香港大球場草地總面積約0.962公頃），可提供約1.1萬個單位，容納約3.4萬人居住，發展規模將逼近一個太古城（約1.27萬伙），發展區將沿用長遠房屋策略定下的6比4公私營房屋比例。

提供逾4萬職位 最快2026年推

在就業機會方面，政府預算，馬料水填海區將會提供多達4.15萬個就業機會，屬於區內其中一個就業樞紐，有助改善就業及居住環境失衡的分布。

報告又指出，填海區將會預留30%用地作綠化用途，建立景觀廊，建築物高度亦會採用梯級式發展，由內陸向臨海降低，降低對周邊景觀影響。同時，報告又指出，在填海選址的生態價價較低，未來會透過設立生態海岸綫降低生態影響。

在完成顧問研究後，預計政府稍後將會進行詳細的工程及規劃研究，並展開公眾諮詢，預計最快2026年開始可以推出。參考同區白石角住宅地價每平方呎約5,000元，粗略估算，整個填海區住宅地市值近500億元。

屯門龍鼓灘 不適合住宅發展

至於屯門龍鼓灘的填海計劃方面，政府過去就評估，作為工業及低密度住宅發展，填海規模約220公頃至250公頃。不過據政府剛完成的顧問報告則指，有關選址適合作工業發展多於住宅用途，包括填海地點南面鄰近青山發電廠，預計空氣污染問題會超標，不適合作住宅發展。

反而，該區作為工業發展則可以配合屯門西、洪水橋的物流、貨倉及綠色工業發展，下一階段研究可以此作為規劃方向。

　　政府今年推出的地皮不多，惟以質素取勝，多幅市區靚地促使土地收入大豐收，年初至今以招標形式合共售出16幅地皮，為政府庫房進帳約1283億元，按年彈升逾32%，再創歷史新高；造價紀錄亦三度被刷新。

　　今年多個大型私人發展項目接龍式批出，帶動全年私人住宅供應量急彈，政府年初至今的推地量亦稍為放慢，全年僅售出16幅地皮，與去年約28幅地皮比較，按年下跌約四成。

　　今年有多幅「地王」誕生，先後三度刷新本港歷來地皮造價新高紀錄，推高今年政府於賣地市場上的庫房收入，全年已錄逾1283億元，若以去年僅錄逾967億元計算，按年上升32%，再創歷史新高。

　　事實上，今年初推出的地皮，普遍亦由中資財團投得，包括海航集團兩度投得啟德住宅地，連同去年底投得的2幅住宅地，該集團勢將主導區內新盤推出的時間。

　　龍光地產與合景泰富在今年初，以168.55億元投得鴨脷洲利南道住宅地王，成新晉全港地王。

　　踏入年中，中央政府公布《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見的通知》，訂明內房財團來港投地亦屬境外投資。

　　其後政府再推出多幅靚地，因此有關因素未有影響地王誕生，先由恆基於5月以232.8億元，每方呎地價達5萬元，投得中環美利道商業地王，創政府賣地史上新高地價及樓面呎價紀錄，及後啟德商業/酒店地亦於同月批出，南豐以高價246億元奪得，把「全港地王」的紀錄進一步推高。信和等財團於11月以逾172億元奪得長沙灣地王，創全港住宅地新高。

　　正恆國際（185）今年9月投得河南省登封市地皮後，持續加強在河南鄭州市的布局。正恆昨公布以18.25億元（人民幣，下同）奪得河南鄭州一幅住宅地皮，並獲得控股股東提供同等金額的貸款，用於該地皮發展之用。

　　集團公布其附屬公司河南興漢，昨日投得的地皮位於河南省鄭州市鄭東新區北三環路南、龍湖內環東路東，用地面積為58337.95平方米，為住宅用地，使用年限為70年。集團已經向鄭州市國土資源局支付14.4億元的保證金，認為收購符合集團擴大於中國河南省及其他一、二線城市發展的策略。

　　同時，正恆國際董事兼控股股東Huang Yan Ping，與河南興漢簽訂貸款協議，提供金額18.25億元的無抵押貸款。河南興漢於貸款協議日起計兩年內可按實際需要提取有關貸款，利率按實際提取貸款以不高於年息4厘計算。財務資助所得款項為將用於該收購事項及發展該地塊提供資金。

　　另外，華津國際控股（2738）亦公布，其附屬公司華津金屬製品有限公司在12月25日，以1.09億元投得廣東省江門市新會區古井鎮洲朗村一幅地皮的使用權，總地盤面積約28.5萬平方米。該地塊被指定作工業用途，期限為50年。集團指，將通過在該地塊擴充生產設施以增加產能，與現有生產廠房產生成本效益。