台南12月衝破2000棟 桃園與高雄略衰退

元旦甫至，總結2017年12月買賣移轉棟數「漲跌互見」。在年底看屋潮出籠的幫襯下，傳統旺季的12月部分表現不俗，除台中市移轉量逼近4000棟，台南也衝破2000棟，但桃園市與高雄市則略衰退；就全年度移轉變化來看，台中市量增2成最多，桃園市則是略下修近5%。

雙北以外的四都地政局今年元旦公布，2017年12月買賣移轉棟數資料，由北往南依序為桃園市3142棟、台中市3927棟、台南市2040棟及高雄市2848棟。其中，若單與前年12月同期相比，台中市量增明顯達11.88%，修正最多則在高雄市近9%，但從整年度來看，台中量增2成依舊穩坐寶位，四都唯一量縮卻落在桃園市。

12月高雄量縮最多
從四都統計資料來看，去年12月量縮最多在高雄市，年減8.8%。全國不動產企研室主任張瀞勻指出，高雄市近1年以來土地交易熱絡，屋主、建商看好後市，價格波動不大，買賣雙方認知有差距，導致看屋人潮多、成交卻不易，反而建地交易較熱絡。

至於買賣移轉量表現最好的台中市，12月交易量不僅逼近4000棟大關，台中市全年也量增近2成。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，台中今年交易量宛如從谷底爬出，交易量大幅提升主因，在於賣方讓價幅度提高，讓觀望已久的買氣轉換為交易，預期2018年交易量平穩增加。

台中為人口吸引機
針對台中交易熱況，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，台中市近年價量同步抗跌，究因台中市已成為「人口吸引機」，由於移居人口成長，以北屯為首乃至大里、太平等親民行政區，都相當吸引鄰近城鎮人口搶住、定居。

至於桃園今年熱度不如中南部原因，陳炳辰分析，桃園市12月移轉量小幅走弱，主要來自去年同期中壢區新案交屋量大，捷運沿線站點都出現交屋潮；但2016年有龜山合宜住宅交屋潮，故相比之下2017年交易弱化。

出生於雲林的陳先生表示，「買房子不想定居雲林，周遭年輕朋友多半都往台中發展，而且中部人就是會想在台中市買房。」在桃園工作的游先生說，「前幾年桃園房價炒得很兇，今年趨於平緩，但周遭買房的人還是很多！」

連鎖集團紛紛卡位 建商跟進競推案

台中軟體園區為大里近10年最大利多建設，不僅帶動產業需求重新熱絡，附近嗅到商業契機的連鎖餐飲集團都早已卡位。從未在當地推過案的精銳建設，今年首季將有千坪大基地開發，在地房仲直言，商業開發已非常熱絡，出現以往未見的熱鬧景象。

「大里橋」障礙排除
中軟帶來的效益卻是當地舊市區前所未見。中信房屋軟體園區加盟店經理林羿忻指出，軟體園區屬塗城生活圈，是大里最早期發展區域，爾後重心北移至國光路一帶，產生所謂「大里橋」障礙，非在地人購屋選擇幾乎不會跨越大里橋，直到近10年開始受房地產外擴效應、房價親民及利多刺激，詢問度才逐漸增高。
當地台74線從東區到霧峰段將有3閘道增設，可有效舒緩交通。林羿忻說：「產業進來、交通樞紐打通，舊市區就可望翻轉，近年如星巴克、多那之等連鎖餐飲卡位，都是以往看不到的盛況。」

精銳首次跨足大里
精銳建設已預告首季將進軍軟體園區第1排，地點位在泉水街跟公園街角地，基地面積達1700坪，規劃坪數25~38坪，每坪23~25萬元，也是精銳首次跨足大里房市。
仁化路預售大樓案新案「幸福綠」，規劃158戶中大型社區，每坪2字頭，現場銷售專案經理鄭智豪分析說：「當地房價相對親民，吸引很多年輕首購族購屋，穩定都有20組來客，仍算是相當不錯。」

耕耘7年 蓋住宅飯店Outlet商場

日系建商與營造商近2年大舉進攻台灣市場，最早於2010年跨入台灣的松下營造累計在台建案已達16案，三井不動產從Outlet商場到飯店案，在台以商用不動產為大宗，由三井與住友合作的三井住友建設，主力則在能源發電設備；三菱地所去年在台成立辦事處，但早在2013年已陸續布局台灣。

打著日系精工旗幟，於2010年跨入台灣市場的松下營造，隸屬Panasonic集團，從室內裝修為主的PanaHome開始做起，逐步擴展到建築合作，首個完成建案為新北市新莊副都心「御松郡」，與信義開發合作的北市天母「信義謙石」近期完工交屋。
松下營造表示，目前接下住宅案有4案完工，另12案興建中，建案分布雙北市、新竹縣市及台南市等。

不排除跨足物流
2016年三井不動產在新北市林口開出首家「MITSUI OUTLET PARK」，去年8月台中港三井Outlet已動工，預計2018年底完工啟用；還與宏普建設合作北市忠孝東路飯店案，基地近捷運板南線忠孝新生站，規模約300房，為三井在海外的首件飯店案。

台灣三井不動產董事總經理下町一朗透露，另有南港Lalaport購物商城規劃中，預計今年動工、2021年啟用，未來除商用不動產，也不排除跨足住宅、物流等事業。

去年在台成立辦事處的三菱地所，號稱日本地產龍頭，其實早已在台進行包括已完工的潤泰創新南港車站BOT案、南紡夢時代及南山廣場等計劃；尚在進行中的有潤泰江翠北側住宅案、富邦人壽遼寧街飯店案、及南港玉成開發計劃等。
三菱地所台灣代表人辦事處首席代表橋本哲史指出，對台灣房市有相當掌握，也看好其後市，「我們觀察台灣房地產已很多年，將選擇具信譽的建商合作，除建築設計、投資建案外，也不排除投入都更領域。」

水上發電商機大
去年底宣布進入台灣市場的三井住友建設，則從綠能發電設備切入，首重水上太陽能發電設備，該公司事業開發部推進本部副本部長左子齊指出，因研究台灣對綠能政策的重視，推估未來光水上發電商機就有約新台幣160億元以上，三井住友更有信心能吃下5成市佔率；目前約與10家業者洽談中，不乏上市櫃公司。

七都普遍增溫 北微漲、南小跌

即將進入2018年，房市報來佳音！根據各家房仲內部資料顯示，全台房市今年12月皆表現不俗，交易量最高在桃園市，新北市則緊追在後。綜觀全年交易狀況，七都交易量普遍上揚，價格呈「北微漲、南小跌」趨勢。

台灣房屋地產集團統計內部成交行情，12月房市表現較上月「量增價修」，量增最多為桃園市9.5%，次多為新北市9.1%及新竹縣市8.4%。價格除高雄市月漲2.6%、新北市2.5%外，其餘五都皆跌，平均來看12月整體量增6.2%、價跌0.6%。

「桃園市12月多換屋族群出籠！」台灣房屋智庫經理江怡慧認為，桃園平均購屋總價在1300至1400萬元，較上月總價預算增300∼400萬元，交易熱區以桃園區、八德區、中壢區、平鎮區為主。

政策建設激買氣
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，年底是傳統購屋旺季，自住買方帶動交易量提升，表現優異的桃園市近年無論福利政策、建設等話題不斷，推案量也大，價格較雙北低，11月雖交易量略下滑，但觀望已久的買氣在最後一個月展現出來，交易量大幅躍進。

「第4季的房仲帶看量與買方出價率比上季增加3成。」台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，不少屋主把握年前買氣，用讓價換成交，抱現金過新年。

檢視今年整體交易狀況也發現，買氣回溫最多在新北市，交易量年成長17.7%，其次是台北市13.2%，桃園市也有12.5%；價格則呈現「北漲南跌」現象，以桃園市漲10.5%最高，台南市與高雄市則微跌4.1%和3.3%，全台平均交易量年增10.7%，價漲2.7%。

針對新北市交易量成長最多，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑指出，新北市受惠於建案讓價的比價效應，讓精華地段中古屋屋主，不得不認清事實，開始願意讓價出售，連帶提升的交易量區域，不乏是新北市精華地段，至於新竹以南都會區房價，則多呈現小幅修正的趨勢。

明年主力仍在自住
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年房市交易熱度明顯優於去年，主要為自住買盤持續回流，外在情勢與政策等對房市干擾減低，且信義房屋內部交易資料中，今年有9個月優於去年同期，可感受到交易量落底後的反彈溫度。
至於2018年房市走向，謝志傑補充，據永慶房產趨勢調查顯示，民眾認為明年房價呈「L型」走勢，自住需求仍為主力，房價缺乏上漲動能，但目前成交關鍵仍在價格，「以價換量」依舊是市場主調。

市中心別墅設交誼廳 太平預售案有跑車電梯
近期房市高價不勝寒，不過台中卻有建商搶在年底前推出頂級特色豪宅產品，不只選在市中心的8期重劃區，還有位處外圍舊市區的太平區，主力戶別總價上看1億元。業者認為，雖然豪宅市場不佳，但產品有區隔性，仍受購屋族青睞。

近年將重心轉戰單元重劃區的陸府建設，以漸退陽台、濃綠花園的別墅設計成為市場指標，今年底重返早期深耕多年的8期重劃區，推出少見的高價別墅案「觀止II」。
位豐樂雕塑公園第1排，該地之前為住戶會館，近期重新整地推出，規劃僅7戶，地坪50~80坪、建坪120~160坪，每戶價格約8000萬元到1.2億元，是目前台中市中心最高價別墅案。

打破無公設慣例
陸府建設表示，該案將打破過去別墅無公設的慣例，特別規劃社區交誼廳供住戶舉辦私人宴會或社交聚會，符合企業人士隱密性與量身打造的需求。屋頂層採用Green House陽光屋的設計，親近自然的同時也不怕酷熱或雨淋。
位屬傳統外圍區塊、附近皆為1~2字頭首購型建案的太平區，富錦建設於旱溪水岸首排推出預售豪宅案「水調歌頭」，甫進場就引起市場強烈討論，主要是該案規劃特殊，且戶戶總價1億元起跳。

「不求快速銷售」
該案規劃155~300坪，仿效新加坡Reignwood Hamilton Scotts豪宅概念，設計跑車電梯，戶戶落地窗前可停2~4台，住宅外觀設計垂直水瀑、空中花園。富錦建設特助莊詩屏指出，只規劃12戶住宅、單層單戶，所以採精緻型服務，包含供餐、保鑣及智慧機器人服務，公設全客製化。莊詩屏坦言，目前豪宅市場景氣不好、回溫幅度有限，但因產品有特色，與市場產品大相逕庭，也不求快速銷售，因此按部就班照計劃推案，相信產品力夠強、有區隔性，仍會受到購屋族青睞，預計明年中開工，將成為當地新地標。

高雄市不動產開發商業同業公會統計今年前11月申報開工數，共4554戶，較去年同期成長9.7%。包括三民與左營區申報開工總銷金額均破百億，區段推案戶數均逾千戶。專家指，低總價與小坪數住家是未來銷售主力，中大坪數買氣則未明顯提升，將以去化成屋優先。

優先去化成屋
今年高雄建商申報開工較過去幾年保守，一度可能創下歷史新低，然而據11月申報開工戶數，興富發建設已申報位於左營果貿社區旁大樓預售案「悅誠」，該案社區戶數達702戶，規劃屬2~3房小宅，總銷50億元，是今年高雄申報開工建案戶數最多預售案。

有別過去精華地段如鼓山、苓雅區出現指標案申報開工，今年高市建商推案保守，重心轉往外圍區段。其中三民與左營2區申報開工總數達3098戶，佔總戶數68%。包括麗晶、興富發、永信、樹藤等建商均有申報開工紀錄。

高雄房屋市場調查協會副理事長蔡紹豪指出，三民、左營區未來推案均屬中小坪數，低總價宅成未來建商規劃主力，因區段多屬已開發成熟生活圈，首購族購屋意願較強，「從申報開工估算，未來幾年高雄新案有高達92%屬小宅，主因是中大坪數成屋量仍多，產品集中在鼓山美術館與南高雄亞洲新灣區周邊，建商將以去化成屋優先。」

寶建砸20億買高鐵桃園站地「料帶動就業」

受惠於全球景氣復甦，台灣出口年增率連16個月正成長，德天國際地產顧研部觀察今年12月的公開資訊發現，上市櫃公司成交工業地或廠房的總金額超過80億元。專家認為，工業地的剛性需求將帶動就業機會，進而拉高住宅與商業需求。本月的工業不動產交易，寶建企業（寶成化工）以總價20億元向聯上開發取得位在高鐵桃園站附近的丁種建地土地最亮眼。

換算獲利逾2成
該筆土地為桃園市大園區，就在momo富邦北部物流總部隔壁，跨高鐵西路站前三段南北兩側，成交單價每坪約22.7萬元，聯上開發2013年的取得成本約每坪18萬元，換算下來獲利達2成以上。
德天國際地產總經理田揚名表示，該區近高鐵站及國道1號，又有機場捷運線通往桃園機場，交通頗具優勢，近期客戶詢問度高。

第一太平戴維斯協理丁玟甄表示，目前確實有很多客戶積極找廠辦用地，尤其半導體、光電、物流及生醫製藥業等，在台灣持續擴廠的自用需求最大。至於物流業，除了momo富邦的網路購物平台外，DHL、順豐等也都有物流倉儲的需求。

北部中壢最熱門
南台灣工業不動產部分，丁玟甄則認為，南部土地較便宜，面積也較大，目前台積電和華邦電都已確定在南科和高雄設廠，將帶動上下游產業鏈往南部遷移，不但會帶動就業人口，例如竹科的科技新貴往南部移動，也會帶動住宅市場。
田揚名預估，2018年上半年的商用不動產交易，將以工業不動產為主軸，區位佳的廠辦和土地，是市場追逐的明星產品，新竹以北因科技產業廊帶發展完整，加上交通條件便利，尤以中壢工業區最為熱門。

高力國際市場推廣及企業傳訊董事朱秉瑩則提醒「土地所剩不多」，希望買賣雙方的價格認知能夠拉近，「不要再等更多便宜貨出來了」。也希望政府持續以開放的態度帶動產業，台灣的經濟才能有契機。

櫻花建設（2539）持續深耕台中市場，日前又購入台中科博館商圈654.3坪住二土地，每坪單價約67萬元、總價4.38億元，預計明年送建照，鎖定首購、SOHO及銀髮族客層。

櫻花建近期積極購地，稍早購入台中市北屯捷運機廠特區1,800坪土地，以及太平精華商圈育賢段850坪土地，連同此次購入的科博館商圈土地，共投入近20億元。

據了解，新購入的土地位於龍邦雙子星大樓北側，將採先建後售，規劃18、24至35坪的一、二及三房產品，每坪單價約30萬元，總銷15億至20億元，2019年開始銷售，這是櫻花建首度進軍台中科博館商圈推案。

櫻花建設總經理陳世英表示，科博館商圈屬於傳統換屋及豪宅市場，此次首度進軍此商圈，鎖定首購、SOHO及銀髮族客層，訴求「總價700萬元以內即可入住科博館商圈」。

櫻花建近幾年推案腳步橫跨台中、桃園及新北市三峽等地，產品多採先建後售策略。其中台中推案重心以太平、北屯及南區為主，庫存土地超過1萬坪，總銷金額逾250億元，可供未來五年推案使用。

陳世英表示，去年在北屯與太平分別推出「活力水岸」、「櫻花沐然」、「櫻花濱城」等案，總銷46億元，目前平均銷售率近三成，預計今年完工交屋，將是營收的主要來源。

法拍市場一向被視為房市的反指標。國內房市自從二○一四年高峰後就陷入低迷，但不僅沒出現「法拍斷頭潮」（代表觸底），據寬頻房訊統計，法拍移轉件數還逐年遞減，去年僅四○五五件；另外，去年法拍拍定總金額近四三○億元，且單宗平均拍定總價超過千萬元，都是近五年最高。房產業者分析，這種「量縮價創高」現象，恐顯示房市景氣還未有明顯觸底轉折跡象。

寬頻房訊分析，會出現這個現象，應是不少投資人判定房價未來下修幅度有限，買方逢低承接意願提高，加上廠辦、豪宅及都更土地法拍案居多，才造成整體拍定總金額拉高。根據近五年法拍拍定統計，二○一四年到二○一六年間，全國拍定總金額均不到三五○億元，去年拍定總金額卻拉高到四二九．五六億元，是近五年新高。

以拍定金額排名來看，單宗最高的是台中達鴻先進廠辦，被台灣美光記憶體以二十七．四八億元拍走；第二高是上市建商皇翔董娘以個人投資公司慶隆開發出價二十一．四五億元，拍下已下櫃和旺建設在捷運民權東路站附近都更案。前二十高法拍物件中，拍定總金額破億元的廠辦逾十筆，有兩筆拍定金額逾十億元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，依相關統計來看，估計連續三年拍賣移轉將跌破五千棟，這數字僅為過去房市斷頭潮時的一成，顯見當前房市雖低迷，但未出現大量斷頭現象，透露房市景氣還不明朗。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，自央行二○一○年進行信用管制，隔年奢侈稅實施，投資客應早在二○一四年房市高峰時就已逐步退場，加上金融機構風險管控得宜、利率水準仍低，超貸或貸款斷頭情形大幅減少，所以就算近兩年不少區域房價下修一到一成五，法拍斷頭潮始終沒有出現。

為減少建物虛坪買賣、交易計價爭議，內政部於2017年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」部分條文，針對2018年1月1日後申請建造執照的建物，除了「陽台」得以附屬建物辦理測繪及登記外，「屋簷」及「雨遮」將無法以附屬建物辦理測繪及登記。

樹林地政事務所林圭宏主任表示，所謂屋簷係指從屋頂平台延伸；雨遮則是在窗戶，或開口的上方，距離窗戶、開口上緣不超過50公分的構造物，皆具備遮雨、遮陽的功能。此次修正「地籍測量實施規則」主要目的是為了健全不動產測量登記制度，維護消費者權益，並具體回應各界期待改善建物虛坪問題，因此刪除屋簷、雨遮得以附屬建物測繪規定，如此方能杜絕不動產市場上常見的買賣糾紛及建商誤導欺瞞民眾的問題，並讓業界有市場公平競爭的環境，以符合各界對於健全登記制度及公平交易環境的期待。

林主任更進一步 提醒，登記新制不溯及既往，實施後不會影響既有已完成產權登記之建物，所有權人的權益將不會受到影響，並明訂於2018年1月1日新制實施前已申請建造執照之建物，或都市更新案件已將都市更新事業計畫申請送件，並依期限申請建造執照者，得依舊規定辦理。

　在“從緊從嚴”的樓市調控政策影響下，環京區域樓市在2017年出現了普遍性降溫。到年底時，多地新房市場基本降至冰點。

　　安居客房産研究院通過監測政府官網數據統計顯示，11月環京成交量繼續維持低點，固安、香河、燕郊三地合計成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合計約6800余套的數量，成交量下跌超9成。

　　在房貸收緊及環京限購雙重調控壓力之下，環京樓市幾乎冰封，隨之帶來房價下跌。據我愛我家監測，固安新建商品住宅銷售均價自2017年5月以來連續下跌，已從最高時的1.5萬余元/平方米降至8千多元/平方米，累計降幅達42.4%；11月份香河區域新房銷售均價為9769元/平方米，環比下降9.4%，8月過後香河房價連續下跌，這是年初以來，香河房價首次跌破1萬元/平方米。

　　市場冰點

　　因環京樓市主要來自北京的外溢需求，造成限購對于當地樓市影響巨大。包括固安、香河、廊坊等在內幾乎處于冰封狀態。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，2017年11月，固安新建商品住宅僅銷售67套，環比下降35.6%，全年首次低于100套；銷售均價為8682元/平方米，環比下降17.5%。2017年3月過後，除8月份固安新房銷售量出現小幅增加外，整體降溫趨勢、幅度明顯。

　　香河區域2017年11月的銷售套數為241套，雖然環比10月增加了6.6%，但絕對量依然處于低位。除5月集中簽約造成的交易量異常釋放外，今年3月過後，香河商品住宅銷售量也逐月減少，目前銷售量、銷售價格都處在低點，市場也幾乎降至冰點。

　　廊坊主城(安次區、廣陽區)11月商品住宅銷售量為421套，環比增加36.2%，但全年來看這一銷售量仍然很低。進入2017年，廊坊主城區商品住宅銷售量便一直在下降，1-4月降幅較小，5月開始降幅明顯擴大，短短三個月便從2000多套直線下降到不足400套。此後，雖然8-9月一度回升，但四季度廊坊商品住宅市場再度萎縮到單月400套左右。

　　燕郊區域11月商品住宅銷售量為79套，環比下降54.3%。2017年1-4月，燕郊商品住宅銷售量連續下降，但5月的集中簽約同樣帶來銷售量大增，當月銷售水平從兩三百套直躥1600余套，此後市場徹底冷清，7月銷售量僅有8套，8-9月雖然上升，但年底市場再次降溫，目前燕郊新房市場基本沉寂。

　　調控前，燕郊樓市曾被熱炒至高點，但隨著調控持續影響，市場逐漸恢復理性，房價隨之下跌。據諸葛找房統計，燕京航城單價達34000元/平方米，如今單價為19000元/平方米；上上城四期達27000元/平方米，如今成交價在18000元/平方米左右；首爾甜城MOBO公寓，單價從最高點17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右。

　　存反彈風險

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市場走勢來看，環京區域樓市基本是在3月份過後，也即北京“317新政”後進入下滑通道。雖然在某些政策影響下，北三縣區域曾于5月集中短暫爆發過一次，但環京樓市的降溫大勢已不可逆轉，到年底時，環京樓市基本已跌入谷底。

　　胡景暉指出，造成環京樓市大幅降溫的主要原因就是政策收緊，北京“317新政”後，樓市進入史上最嚴調控時期，這還體現對外溢購房需求和環京樓市炒作資金的抑制，北京周邊同步收緊了調控，效果可謂立竿見影。

　　安居客房産研究院首席分析師張波也認為，北京限購之後，外溢購房需求快速在環京樓市得到體現，而後環京也緊跟調控步伐，造成環京區域快速降溫。

　　因此張波擔心，環京區域由于區位和價格的雙重優勢，對于承接北京外溢購房需求有著巨大吸引力。長效機制作用下，共有産權房和租購並舉會分流一部分環京置業需求，但短期依然存在大量潛在購房群體，一旦調控放松，市場難免快速出現回溫。

　　胡景暉也認為，環京樓市過往因承接北京溢出需求而快速發展，北京樓市火熱，環京也跟著火熱，北京收緊調控，需求轉移也讓環京樓市保持熱度。但如今，在京津冀協同發展的要求下，在北京穩定樓市的決心下，環京區域也迎來了政策嚴控，交易量和房價的回落在所難免。但隨著北京非首都功能的向外疏解，以及産業轉移，環京區域正成為承接北京産業、人口的重要區域；在京津冀一體化協同發展的利好作用下，環京區域的城市規劃、交通、教育、醫療等配套設施正逐步完善，這將給環京區域的經濟發展和房地産市場發展注入新活力。

　　前不久，一則“燕郊限購松綁，北京三年社保可在北京買房”的消息傳出。盡管隨後該消息被政府相關部門辟謠，但仍然刺激了燕郊樓市成交。鏈家一位門店經理預測稱，“春節後，政府可能會出臺一些政策。一旦是利好政策，房價肯定會回調。”

　日前，深交所通過了廣東海倫堡地産集團有限公司非公開發行住房租賃專項公司債項目。同日，龍湖集團旗下重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券也經上交所預審核通過。業內人士稱，當前兩大交易所發布了住房租賃專項公司債券，説明資本市場對當前的租賃市場積極關注。對相關企業來説，通過此類債券産品的發行，未來可以更好地獲取融資，對發展租賃市場來説具有積極的意義。

　　支持長租房市場建設

　　12月28日，深交所發文稱，招商證券向深交所申報的廣東海倫堡地産集團有限公司非公開發行住房租賃專項公司債券項目獲得通過，為長期住房租賃市場建設開辟了融資新渠道。

　　據了解，海倫堡集團本次債券募集資金中5.5億元將專項用于投資建設三個長期租賃住房項目。其中，“上海新影商務中心16#樓”是海倫堡開發的自持性長期租賃公寓，規劃建築面積約2.5萬平方米，預計可解決約800名周邊從業人員的辦公、居住一體化的需求。“中山華信雙創産業園創客公寓”和“廣州海倫堡創意園人才公寓”是作為長租公寓的配套生活服務設施，項目為園區內中高端人才提供租賃住房服務，預計可解決2700名人才的居住需求。發行人針對上述項目的承諾持有期均至少為10年。

　　深交所表示，這是全國首單長租公寓抵押貸款資産證券化産品“招商創融-招商蛇口長租公寓資産支持專項計劃”在深交所獲得通過，以及首單長租公寓類REITs“新派公寓權益型房托資産支持專項計劃”在深交所成功發行。

　　同日，龍湖集團旗下重慶龍湖企業拓展有限公司申報的住房租賃專項公司債券經上交所預審核通過，並于12月28日獲證監會核準。中國證券報記者了解到，龍湖地産于2016年8月推出長租公寓項目。截至2017年9月末，龍湖已開業長租公寓項目共計16個，分布于成都、重慶、蘇州、杭州、廈門、西安、南京、上海、北京、武漢及廣州共11個城市，開業間數為5500間。龍湖預計至2017年底，其長租公寓開業房間數將超過1.5萬間，至2020年租金收入超過20億元。

　　業內人士稱，國務院出臺的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》中明確提出，“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動産證券化産品”。推動住房租賃企業發行公司債券和資産支持證券，是近期交易所債券發展的工作重點之一。上交所和深交所兩單公司債券的落地，對于加快推進住房租賃市場建設起到了積極的示范效應。

　　擴大融資途徑

　　易居研究院研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，當前兩大交易所發布了住房租賃專項公司債券，説明資本市場積極關注當前的租賃市場，也説明兩大交易所在此類領域積極探索相關的産品，形成較好的金融創新。對于相關企業來説，通過此類債券産品的發行，未來可以更好地獲取融資，對于發展租賃市場來説具有積極的意義。

　　此前，各大銀行陸續推出針對長租房市場的政策産品支持。工商銀行北京市分行與北京市保障性住房建設投資中心、北京城建集團、首開集團、亦莊控股、中糧地産簽署住房租賃戰略合作協議，未來五年，將為北京住房租賃市場參與主體提供總額不少于6000億元融資支持。

　　建設銀行推出個人住房租賃貸款産品“按居貸”，執行4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款。中國銀行也宣布與廈門市國土資源與房産管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰略合作協議》，推進住房租賃市場建設。

　　中原地産首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，目前很多企業與銀行開始介入租賃市場，但這種資金進入租賃市場，並不能改變租賃市場供需。特別是銀行提供的貸款服務，雖然是針對部分開發商提供的長租房源，但租賃消費是屬于時間消費，居住是基本生存需求。最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性。全國大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業虧損。

　　在租購並舉、鼓勵租賃的大潮下，眾多開發商進入到長租公寓市場。深業集團早已轉型運營，其租賃戰略一經公開，便引起廣泛關注。

　　2017年12月27日，深業集團發布了深業檸盟、深業有居、深業上居及深業頤居四大長租公寓産品線，被總結為“一生，四居”，包含從大學畢業走入社會、到改善租賃、豪華享受，再到頤養天年的完整生命周期。

　　“上居”的主打産品來自于市場期待已久的420套深業中城豪宅項目。此前，長租公寓的房源較多來自于農民房、老舊物業改造，而深業集團直接邁出了“長租公寓豪宅化”的步伐。

　　作為深圳市屬國企，深業一方面要承擔相應的社會責任，另一方面，其做長租公寓的特色在于，大部分租賃物業均為自持，且地段優越，即重資産模式。從盈利角度看，除了獲取租金收入之外，這一模式更大的想象空間還在于，擁有物業本身的未來增值收益。

　　深業集團副總裁董方表示，“目前國內做長租公寓的開發商，大部分都是(輕資産)租賃物業，像深業這樣以(重資産)持有物業為主的不是太多，未來在物業增值方面，深業會受益很大。”

　　超1萬間房源

　　董方在發布環節介紹，“今天鄭重地告訴大家，深業中城項目不賣了，用來租，如果還想買，也許20年、30年還有可能。”

　　位于豪宅集中區香蜜湖和車公廟商務中心區的深業中城，由于地段優越，加上有優質學位，以及深圳豪宅新房供應稀缺，已經積累了大批潛在購房者，業內預計單價至少在10萬元以上。

　　一位香蜜湖片區中介人士告訴21世紀經濟報道記者，“咨詢的人特別多。”

　　董方也表示，深業集團做了35年房地産，沒有一個項目像深業中城受關注度那麼高。

　　此番“由售轉租”，深業中城將有望成為深圳最高端的租賃公寓。董方介紹，因為暫時還未開始運營，目前價格尚未確定。

　　在深業中城之外，另一個受關注的産品線是檸盟人才公寓，這是深圳首個由開發商成規模改造成功的城中村公寓，首期504套已于2017年9月30日完工。

　　檸盟公寓採取的是“政府-國企-村股份公司”三方合作模式。房源來自于福田區水圍村的29棟統建樓，項目總建築面積約1.5萬平方米。因為有村股份公司參與合作，溝通方面的難度低于一家一戶去協商。

　　21世紀經濟報道記者在現場看到，不同于城中村臟亂差、“握手樓”的形象，改造後的公寓除了被翻新後，加入了許多設計元素，變身為有活力的青年社區。

　　福田區住建局保障房科科長徐悟曾介紹，村民接受了以租金稍高于當地城中村租房市場價的整租方案，然後由政府引入深業集團改造。深業隨後對整個社區規劃、屋內裝修和外部配套進行改造，再租給福田區政府，政府以低價的保障房形式推向市場。

　　據了解，福田區政府以150元/平方米的價格從深業集團取得整體租用權，再以75元/平方米向符合條件的企業人才出租，相比之下，附近的租金水平大約為100元/平方米。檸盟公寓的主力戶型是22.5平方米和32.5平方米，即月租金大約在1700元到2500元之間。

　　相比于更帶有租賃剛需屬性的檸盟，另一條産品線“有居”的客戶群定位于白領精英，其中一個典型代表是高科技企業雲集的科技園片區的長租公寓，規模為200套，計劃2018年中投入運營。

　　“頤居”則主打養老服務概念，目前包括深業生命健康中心和世紀山谷養老公寓，均為新建小區，分別預計于2018年和2022年投入運營。

　　總體而言，深業現有的長租公寓布局已超10000間，總建築面積約37萬平方米，包括香港的500余間，其它的集中于深圳羅湖、福田、南山、龍華、寶安和龍崗6個區，關內的羅湖、福田和南山就佔據了6000余間房源。

　　盈利邏輯

　　早在2014年，深業集團就提出由“開發銷售”向“開發銷售和持有運營”轉型的戰略。彼時，從中央到地方政府，尚未從政策層面特別提及住房租賃。

　　董方表示，作為國有企業，深業需要履行一定的社會責任和義務，響應中央鼓勵發展租賃市場的號召。

　　但除檸盟人才公寓之外，深業推出其他租賃産品線均為市場行為，如何考量盈利問題？

　　近年來，深業採取“重倉深圳”的戰略，2017年上半年，深業旗下香港上市平臺深圳控股完成了90億元的合同銷售額，其中深圳項目約佔76%；憑借三四線城市房地産市場回暖，公司已在上半年基本完成三四線城市項目退出工作。

　　此次發布的租賃房源絕大部分位于深圳。這也帶來一個問題，隨著部分物業由售轉租，可售量減少，將無可避免地影響公司銷售業績。

　　董方回應，“短期內對銷售額確實會有一定影響，但資産還在我們這?，按照香港會計總則，每年的評估增值可以計入利潤；至于現金流方面，2017年建好的一些新産品會推向市場，同時也會通過新的金融産品改善現金流。從長遠來看，租賃産品會帶來穩定現金流，一定程度上可以對衝銷售政策風險的衝擊。”

　　在目前深圳樓市調控背景下，對于新樓盤而言，限價仍然是一個很大的制約因素。因此，深業中城項目轉作租賃，也有商業效益方面的考量。

　　“很多項目賣了以後，開發商不如業主掙得多，像天禦香山，當年單價賣三四4萬，現在二手房賣到十二三萬。從戰略角度看，持有一定時間帶來物業增值的價值應該是很高的。”董方説。

　　深業也在加大新項目的獲取力度，並不限于深圳地區。公開信息顯示，2017年12月26日和27日，深業先後競得佛山一宗佔地約2萬平方米的商住地，以及南京一宗佔地34623平方米的地塊。

　　董方指出，公司內部也在思考，完全聚焦于一個城市肯定會有一些問題，當這個城市出現嚴厲的政策調控時，公司受衝擊會非常大。深業也在加大在二線甚至部分三線城市的投入，改善過于聚焦深圳所帶來的影響。

28日，建行湖南省分行與湖南省住建廳以及17家房企簽署戰略合作協議，標志著湖南省正式推出住房租賃金融服務。建行長沙地區住房租賃企業服務平臺同步上線。

　　根據協議，建行湖南省分行將根據自身經營特點，依托全行535個建行網點渠道，充分發揮線上線下協同優勢，為租賃市場各參與主體提供各項金融産品支持，滿足從住房建設、購置、出租到裝修、物業運維等全流程金融需求。簽約房企可通過建行自主開發的企業租賃服務管理平臺，向市場推出租賃房源，以此推動“由售轉租”，為住房租賃客戶帶來真實、優質的租賃房源。平臺在架構上涵蓋省、地、縣三級服務平臺和監管體係。

　　據記者了解，湖南省的銀、政、企各方將聯合構建“互聯網+住房租賃+金融”綜合化服務模式，共同打造湖南省住房租賃市場生態圈，傳導“房子是用來住的，租挺好”“長租即長住，長住即安家”的住房租賃消費新觀念。

近日，我國首單民企長租公寓儲架式權益類REITs“高和晨曦-中信證券-領昱系列資產支援專項計畫”獲上海證券交易所審議通過。專項計畫儲架式註冊規模30億元，未來將涉及10-15個長租公寓項目，獲准在2年內分期完成發行，首期發行底標項目為旭輝領寓旗下柚米國際社區浦江店與博樂詩服務公寓浦江店。

與之前發行的單一住房租賃REITs不同，儲架式具備可複製性，靠自身資產品質和運營能力獲得評級，才能持續滾動發展。旭輝領寓CEO張愛華說：“對於公寓運營商來講，儲架式發行不需要每個去申請。只要制定了一套標準模式，以首期資產為標準，未來資產按照該模式不斷入池即可。但要求運營企業有可持續獲取項目並成功運營項目的能力。”

事實上，自10月以來，住房租賃REITs產品已加速獲批。保利、招商蛇口等央企已率先發行數單大規模住房租賃REITs，長租公寓運營機構新派公寓發行了首單權益型公寓類REITs……長租公寓資產證券化的通道不斷擴寬。

張愛華坦言，國家正加快發展住房租賃市場發展，各項政策紅利密集釋放。“我們當時預測發行此類金融產品至少是三年後的事情，沒想到這麼快租賃金融的春天已經來臨。發展租賃住房類REITs有利於形成租賃機構多元化的金融結構，降低融資成本，有效盤活租賃住房資產，擴大住房租賃供給。長租公寓市場的金融創新和閉環的形成將有力支持住房租賃運營機構向機構化、品牌化、市場化方向發展。”

2016年6月，國務院出臺《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中明確提出，“穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點”，為住房租賃市場提供金融支援。

上海、北京、深圳等一線城市9月以來相繼發佈加快培育和發展住房租賃市場的實施意見，其中均明確要鼓勵REITs發展，支援住房租賃企業利用房地產投資信託基金融資。

高和資本合夥人周以升認為，不動產資產證券化作為能夠為住房租賃企業提供融資管道和投資退出路徑的創新模式，對盤活存量不動產資產具有示範和推動作用。“住房租賃的機構化和專業化未來將推動以房地產為基礎資產的ABS及REITs市場的進一步擴大。”

仲量聯行近日在香港公佈的一份報告顯示，今年11月香港甲級寫字樓整體空置率進一步下降，主要受內地金融服務公司進駐、帶動強勁需求所致，預計2018年核心商業區中環的寫字樓市場將繼續由內地企業的租賃需求主導。

這份題為“香港地產市場觀察”的報告指出，11月香港甲級寫字樓整體空置率較10月底的4.9%下降至4.8%，寫字樓平均租金按月上漲0.3%至每平方英尺71.7港元。仲量聯行香港商業部主管鮑雅曆表示，租務需求主要來自內地金融服務企業的擴張。

該報告顯示，中環寫字樓租金在11月按月上漲0.3%，空置率維持在2%以下；九龍東數座核心寫字樓的租金也連續2個月上升。

此外，仲量聯行認為，受惠香港零售市場持續復蘇，吸引投資者積極吸納商鋪物業。仲量聯行研究部主管馬安平表示，投資者對香港商鋪的投資前景持正面態度，內地投資者也越發傾向與本地地產商合資投資香港地產市場。

2017年中國房地產收並購預計超過6000億元，創下歷史新高。

據明源房地產研究院最新資料，2017年前三季度境內房地產並購總金額超過900億美元（約合5902億元人民幣）。受並購及大宗交易統計相對滯後等因素影響，業界預計2017年全年的地產收並購規模，應該超過了6000億元。

對於風起雲湧的房地產收並購，安信證券首席地產行業分析師陳天誠指出，近兩年中國龍頭企業主要以擴大規模為重要準則。

陳天誠認為，仍處於野蠻生長期的房地產行業，在規模上仍有一定的容納量。因此各家企業的並購中，仍以增加土儲、可擴大企業規模的橫向收並購為主導。易居中國執行總裁丁祖昱認為，2017年千億房企陣營可能將進一步擴容至16家，2020年千億企業將達30家。隨著並購越來越活躍，大型房企的規模也變得更加龐大，隨著千億房企數量不斷擴容，房企的集中度也將進一步提高。

地產並購增長迅速

2017年中國房地產收並購規模，創下了近幾年以來的歷史最高值。

先看一下大宗物業的交易。

據戴德梁行的最新監測資料，2017年僅在上海一城房產大宗物業的交易數量就超過120宗，並購規模超過1200億元。

“這是房地產大宗物業累積交易金額連續第二年突破千億元。雖然2017年規模略低於2016年，但與2010—2015年年均400億左右的規模，已經有了大幅度的上漲。”戴德梁行中國區投資及顧問服務部董事盧強表示。

雖然僅上海一城大宗物業的交易規模已經相當可觀，然而這只是房地產收並購的冰山一角。

有證券投資機構高層指出，大宗交易有不少是專案公司買賣，但這中間更多是通過項目公司或投資公司的收並購實現和完成的。與往年以收購相對成熟的商辦物業為主角有所不同，2017年的收購中，有相當一部分標的物是以土地、公司股權、已建成物業為主。

有投行人士指出，與往年大宗交易相比，2017年的特點也相當明顯：不僅交易規模大、標的物以資產打包形式出讓，而且交易頻繁、涉及領域廣。

2017年房地產整體收並購的規模究竟有多大？其涉及到的金額，可能遠遠超過大部分人的想像：預計超過6000億元。

據普華永道統計，2017年上半年，中國房地產相關的並購交易總金額達到445.6億美元（約合2921億元人民幣），同比增加78.5%；交易數量207宗，同比增加24.7%。這其中由公司主導的並購交易金額約367億美元（約合2406億元人民由），同比增加68.7%。

那麼全年地產收並購規模有多少？

據明源房地產研究院近日公佈的一項資料，至2017年第三季度，房地產並購總金額超過900億美元（約合5902億元人民幣），占全部並購交易20.2%的市場份額。僅這一資料，就創下房地產行業年度前三季度的歷史新高。

研究人員告訴記者，大宗交易統計和資訊公佈，往往具有一定的滯後性。

“因並購交易較為複雜，交易可能正在進行或已經完成，但資訊披露往往會推後。如涉及到海外交易架構，其披露時間也可能會有所延遲。”一家諮詢機構高層表示，僅從前三季度已經創下新高的資料來看，第四季度應該還有不少交易是公眾市場並未獲悉的。因此可以判斷的是，全年房地產交易金額比前三季度更高，因而全年並購交易規模超過6000億元的概率是非常大的。

盧強指出，房地產投資市場還出現了一些新特徵。並購交易中，除了以土地儲備為目標，對於物業的直接投資中，不只是辦公樓，處於風口的長租公寓、聯合辦公，尤其是物流地產也受到相當高的關注。

“從買家的身份來看，又出現不少新晉買家。不只是開發商，還有境內地產私募基金、開發商資管計畫，還有萬能險等新興的資本，介入到地產交易中。”盧強說。

從規模擴張到移師境外

在2017年大宗交易和並購交易創下歷史新高的背後，決不乏明星案例。

這其中最引人關注的，無疑是萬寶之爭落地和融創接手萬達物業。

2017年6月，?大將所持萬科14.07%股權以292億元的價格，轉讓給深鐵集團。在?大的“助攻”下，深鐵對萬科持股比例升至29.38%，超過寶能成為萬科第一大股東。隨著這筆規模龐大的股權轉讓，持續一年多的萬寶之爭，由此塵埃落定。

萬寶之爭剛落幕，融創、富力烽煙再起。7月份融創以438.44億元價格收購萬達13個文旅項目91%的股權。據明源地產研究院數據，憑藉這一收購，融創一舉新增了5897萬平米土地儲備，土儲排名由2016年末的第六猛增至第三名。

而與融創同時出手的富力，也以189.55億元收購萬達73家酒店資產，成為2017年並購金額排名靠前的案例之一。

隨著房企並購規模擴大，行業集中度也進一步提高。據克而瑞監測，排名前100房企的集中度達到58.1%，佔據了中國房地產市場近六成份額。而在銷售面積上，前100和前200房企的集中度，分別達到33.2%和36.9%。

陳天誠指出，此前房企的並購有相當一部分是以土儲為主要目標，以規模擴大為導向。但在2017年的並購潮中，也有不少並購並非以此為導向。

有分析人士指出，2017年的交易並購中，還有另一個新的特點。從地域來看，則不止國內的資產。國內企業對房地產收購並的觸角，已經從國內延伸到了境外，向海外物業和資產發起了多輪收購。

“無論是出讓方還是買家，不只是金額，收購的地域和所涉及的業務範圍，都遠遠突破了此前傳統房企的範疇。”一家證券機構人士指出，業務範疇的擴大，反映出開發商的並購不只是意在擴大規模，還希望在業務的縱深方向獲得更多的機會。

2017年7月萬科以34億新加坡元（約合166億元人民幣）收購普洛斯約21.4%有限合夥權益。與普洛斯聯手後，萬科由此成為國內最大的物流服務供應商。

看中物流的，還有海航和中投。而這兩家公司並購的觸角，也伸向了境外。而中投集團在境外的一筆對物流地產的並購，更是刷新了歷史紀錄。

2017年4月，海航集團旗下海航實業以13.99億新加坡元（約合68.4億元人民幣）收購新加坡上市物流公司CWT全部股份。

海航收購CWT後兩個月，2017年6月中投集團以138億美元（約合903億元人民幣）收購黑石旗下歐洲物流地產公司Logicor全部股份。中投這筆收購，成為歐洲有記錄以來第二大規模的房地產交易。

在陳天誠看來，所謂以拿地為導向的收購，仍然屬於專案層面，更多處於房企擴大規模的野蠻成長階段。

“並購領域的拓展，反映了對整個行業的態度。行業縱深的並購不是單純為了規模，更多的是在獲取產品線條的同時獲取相對的規模，也是獲取整個資本市場的認可。”陳天誠認為，未來房地產行業的並購，也將向縱深方向發展。

去年賣1.8萬單位 涉2394億雙新高

2017年買家瘋搶一手樓，發展商賣樓價量兼備，全年埋單成交量及金額創下2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）實施以來的「雙破頂」，成交金額約2394億元，較2016年高出28.4%，創本港新盤史上按年歷史新高；交投量亦近1.82萬伙，較2016年多12.2%。

有業界人士指出，因一手供應持續增加，預期2018年一手成交量有機會突破去年紀錄，甚至超越2萬伙。

20項目申預售 聚焦康城

展望今年，將有不少逾千伙的矚目大盤或超豪住宅盤排隊登場，單是地政總署2017年11月預售樓花同意書文件顯示，正申請售樓紙項目共有20個，涉9243伙，逾千伙大型樓盤焦點落在將軍澳日出康城，會德豐地產及南豐發展已申請預售的兩個項目，合計已提供3992伙。

至於信置（00083）與市建局合作發展的觀塘重建項目，第1期涉及1024伙，更屬該區逾20年以來罕有的大型新供應。嘉華國際（00173）大埔白石角創新路項目也是區內首個逾千伙樓盤。

另外，今年的全新超級豪宅，肯定是長實（01113）西半山波老道項目第1期及淺水灣道90號11座洋房，雖然兩盤提供單位數目都不多，但售價有力挑戰全港紀錄。

回顧2017年一手樓市，由於政府的「辣招」無鬆綁，加上金管局未有放寬按揭成數，造就新盤繼續主導大市。雖然政府積極賣地成效漸見，一手新供應持續增加，發展商2017年紛紛「全年無休」，大型項目一個接一個推出，惟未有令銷情放慢，反而激起搶購狂潮，即使以往受農曆新年影響而「例淡」的第一季，每月仍平均有逾千宗交投，3月錄得2756宗成交，更屬2017年最多成交的月份，創一手新例後單月次高。

2017年首9個月可謂中小型新盤天下，荃灣區新盤包括長實海之戀發展項目（包括海之戀及愛炫美）接連推售，海之戀5月開賣時，售樓處外大排長龍，墟冚情況更被指恍如九七年狂潮重臨，而華懋位於毗鄰的全．城滙，將2017年入市狂潮推向高峰，錄得逾2.25萬張入票，創九七年後新高。

自特首林鄭月娥於10月中公布任內首份《施政報告》後，一手豪宅於第四季發力追落後，交投火熱，逾半億成交大幅增加，創新高情況頻現，甚至掀起大額搶貨潮。

發展商勢求價多於求量

2017年全年一手新盤金額則衝破2000億元大關，高達約2394億元，刷新本港新盤史上的紀錄。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，2017年新盤向好，一手成交量及金額均創近年新高，預計2018年有機會更上層樓，但相信不會大幅飆升，由於發展商補充土地儲備難度增加，相信今年推盤「求價多於求量」，料全年一手成交量仍有機會多過去年，甚至會超逾2萬宗。

至於金額方面，劉嘉輝認為，2018年推盤地區不同，每伙平均造價未必及2017年推售荃灣、九龍東啟德新發展區新盤般高，但2018年樓市狀況預料繼續向好，仍然有機會突破2017年銷售金額成績。

新盤去年旺足全年，多家發展商賣樓都取得超標佳績，長實（01113）共錄得近528億元售樓收益，成2017年「吸金王」；新地（00016）以「月月有樓賣」策略推盤，售出逾3500伙，成為「賣樓王」。

新地售逾3500伙最多

長實去年推售的住宅項目不乏百億大盤，包括荃灣海之戀（包括海之戀及愛炫美）及北角維港頌等，其中海之戀發展項目共售出逾2200伙，套現逾251億元，成為2017年唯一回籠資金突破250億元的一手新盤，連同其他新盤共售出逾3200伙，套現近528億元，創集團歷史新高。

新地「月月有樓賣」策略得宜，去年推出7個全新項目，連同貨尾共20個樓盤賣出逾3500伙，力壓長實成為2017年售出單位最多的發展商，套現逾408億元，當中以長沙灣南昌站上蓋項目匯璽及匯璽II共賣出近1500伙，套現202億元最標青。

新盤「破頂」交投去年亦頻現，由九龍倉（00004）及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON刷新亞洲一手分層住宅呎價歷史紀錄。市場亦不乏投資者願意付高昂「辣稅」掃貨，如新世界發展（00017）旗下西營盤瑧蓺錄得一手市場最大宗單一掃貨個案，獲公司客付近6430萬元連買25伙。

雙天台戶罕見 高估價逾一成

2017年住宅樓市爆發升浪，新界指標屋苑沙田第一城更於一年間先後誕生4個成交價逾千萬元的樓王，其中6座一個頂層連天台戶於除夕當日獲買家「趕尾班車」以1250萬元承接，樓價貴絕該屋苑。受該樓王單位成交消息刺激，同屋苑昨日至少錄得5宗加價個案，加幅3%至4%。

沙田第一城入伙逾37年，至今僅5宗造價逾千萬元樓王成交，最早一宗為5座頂層連天台戶於2016年8月以1080萬元售出，其餘4宗均於2017年所造，最新一宗為6座頂層3房戶，市場消息稱，除夕當日以一口價1250萬元沽出，樓價除較本港3家發鈔銀行網上估價1127萬至1128萬元高出逾10%外，亦是該屋苑樓價歷來首度突破1200萬元大關，單位實用面積819方呎，呎價約1.53萬元。原業主2012年以715萬元入市，賬面升值535萬元（約74.8%）。

消息指出，該新晉樓王附設兩個各646方呎的天台，其中一個位於D室，有關單位當年一手賣樓時曾作為示範單位，而同類雙天台放盤目前已絕跡。

屋苑分層呎價1.74萬創紀錄

中原地產首席分區營業經理陳廸豪坦言，面對樓價向上，現時沙田第一城業主叫價普遍進取，大部分叫價較市價高5%。受上述新晉樓王成交消息刺激，同屋苑昨天更錄得5宗加價個案，加幅3%至4%，包括32座高層D室，實用面積327方呎兩房戶，叫價由500萬調升至520萬元，加幅4%。

事實上，沙田第一城樓價近月升勢凌厲，單是過去11天已四度錄得全屋苑或標準分層戶樓價或呎價新高成交，當中37座高層C室實用面積304方呎兩房戶，上周六（12月30日）以530萬元沽出，呎價約1.74萬元，把9天前由42座極高層F室兩房戶以每方呎約1.73萬元造出的標準分層戶呎價紀錄推高約1%。原業主2011年以239萬元買入，賬面賺291萬元（約1.2倍）。

另外，部分屋苑樓價於2018年伊始率先跑出，其中位於葵涌的新葵芳花園D座中層7室實用面積415方呎兩房戶，中原地產資深分區營業經理許偉業說，放盤不足10天即在昨日以618萬元成交，樓價創屋苑新高，呎價約1.49萬元。原業主1997年以283萬元買入，賬面賺335萬元（約1.2倍）。

此外，荃灣中心3座高層A室，實用面積324方呎，兩房間隔，市傳2011年有獨居長者於寓所內失救伏屍約兩周才被發現而淪為凶宅，消息稱，該單位上周六以398萬元易手，呎價約1.23萬元，貼市價。

而同屋苑樓層相同的19座非凶宅D室，去年12月以437萬元售出，實用面積329方呎，呎價約1.33萬元，前述凶宅單位呎價較之僅低約7.5%。

消息續指出，新買家並不知悉上址曾淪為凶宅，故終以貼近市價的成交價入市。

寶林邨未補價335萬 將軍澳新高

「白居二」?常化刺激資助房屋樓價繼續上衝。香港置業首席高級營業經理林健偉說，將軍澳公屋寶林邨1座高層13室，實用面積490方呎，新近獲買家追價5萬元以未補地價335萬元成交，樓價創出區內未補地價公屋新高，呎價約6837元。原業主2005年以未補地價24.23萬元購入，賬面賺310.77萬元（約12.8倍）。

美聯物業住宅部行政總裁布少明展望，2018年樓價將承接去年升勢，整體升幅有望錄5%至10%，受剛性需求支持的細價樓升幅更可達10%至15%。

隨着樓價不斷推高，他預期新界兩大上車屋苑沙田第一城及天水圍嘉湖山莊年內售價500萬元的放盤將進一步減少，「尤其沙田第一城，過多兩三個月，最平入場都要500幾萬」。

2017年最後一個周末（12月30及31日），一手市場未有全新樓盤開售，購買力流向二手市場，帶動代理行統計的十大二手屋苑周末交投大增。

中原地產統計十大藍籌屋苑於過去周末共有23宗成交，較對上周末（聖誕節）急增10宗或76.9%，成交量創2016年10月第二個周末（8日及9日）後的64周新高，亦為期內首次升穿20宗關口；除連續7周企穩雙位數外，更屬2017年首次全數屋苑均錄得成交。

購買力回流二手市場

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，過去周末與昨天元旦日3天長假期，十大屋苑共錄25宗成交，較2016年底至2017年元旦3天長假急升近1.3倍。他指聖誕及新年假期發展商主要銷售貨尾，購買力流向二手市場，買家紛紛於農曆新年前搶先入市，帶動二手屋苑交投轉旺。

美聯物業統計十大屋苑於過去周末共錄得21宗交投，按周多16.7%，成交量除連升兩周外，更創自2017年3月首個周末（4日及5日）以來的43周新高。美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，連同昨日的3天元旦假期，十大屋苑錄得約22宗買賣，較2016年底至2017年元旦3天長假大升1.2倍。

涉薄扶林道樸園8成業權 料日後重建住宅

發展商積極吸納市區地皮，消息指，宏安（01243）以逾9億元，購入薄扶林道舊樓，預計日後集齊業權進行重建。因地盤面積達2.8萬平方呎，具一定規模。

市場消息指，西半山薄扶林錄得大額住宅地盤易手，涉及物業為薄扶林道86A至D號樸園，物業於1960年落成，現址為兩座4層高住宅及1層停車場，地盤面積約28,514平方呎，提供16個住宅單位及16個車位。

處中西區校網 享開揚山景

據了解，5年前項目逾8成業權曾於市場進行招標，當時叫價約6.8億元，未獲承接。據悉，由於項目位置理想，處中西區校網，享開揚山景，而目前住宅市道向好，港島區地皮更是罕有，近日項目吸引發展商洽購，最終以約9億元成交。

項目地盤面積28,514平方呎，目前地積比率1倍；日後若經補地價，地積比率可達5倍，可建總樓面約14萬平方呎，是具一定規模的豪宅項目。消息透露，新買家為宏安，由於未足百分百業權，購入後將會繼續收集業權，日後進行重建。

今年宏安於住宅市場頗積極，於私人市場及透過補地價增土儲，如年中購入馬鞍山白石耀沙路政府地，3個月後以24.41億元沽項目6成股權予內房碧桂園（02007）。該幅地皮可建樓面約38.75萬平方呎，每平方呎樓面地價10,500元計，地皮估值約40.68億元，沽出6成權益已接近回本，並保留4成權益待日後賣樓套現。

另該集團與內房旭輝集團（00884）合作發展的油塘四山街13及15號早前與政府達9.8億元補地價協議，每平方呎補地價3,615元。提供326伙，主打兩房和三房，總樓面面積約27.2萬平方呎。

上月工廈大手買賣暢旺，分析指，由於政府有望重啟活化措施，加上個別項目適合重建，故成大財團追捧對象。

發展商百億入市工廈 近年新高

據美聯工商舖資料研究部數據顯示，截至去年12月15日為止，市場逾億元全幢工廈買賣（包括公司轉讓成交）共涉約170.34億元，當中涉及發展商入市的個案，共涉資約107.42億元，為近年新高紀錄，金額佔去年全幢工廈成交的63.1%。

去年12月份的工商舖大額買賣中，工廈表現最為理想，單月份錄得3宗逾10億元全幢工廈成交，新近包括興勝創建（00896）等以約10.38億元沽出全幢工廈，物業位於打磚坪街26至38號，樓高29層，總樓面面積約為240,485平方呎，呎價約4,316元。

興勝夥拍外資基金PAG，於去年初以8億元購入工廈，如今持貨不足1年，獲利逾2.38億元。物業已經獲批活化，地下可作商舖，樓上各層可作餐飲及寫字樓樓層。買家為「舖王」鄧成波，波叔表示，是次購入物業，有機會日後作自用，惟最終定案有待落實。

翻查資料，波叔於2009年斥2.02億元購入物業前身菱電工業中心全幢，當時呎價僅800餘元，其後於2013年，以約7.5億元售予施姓投資者，先行獲利，該投資者2015年底將項目推出市場放售，惟未成功出售便被財務公司沒收，淪為銀主盤，年初轉售予興勝，如今波叔以10.38億元回購物業。

億京購兩工廈 擬重建甲廈

上月億京更兩度出手購全幢工廈，包括向永泰地產（00369）購入荃灣永南貨倉大廈，作價逾21.6億元，總樓面約49.71萬平方呎，以成交價計，呎價約4,350元，成歷來最大宗工廈成交。此外，該集團再斥13.2億元購入觀塘道英亞工廠大廈全幢，物業地盤面積約20,175平方呎，最高可建逾40層高甲廈，可建樓面總面積達242,100平方呎。據悉，億京將會把兩物業拆卸，重建成甲廈。

美聯工商舖認為，隨着政府研究放寬工廈用途及有意重啟活化政策，該行相信全幢工廈仍會受捧，明年成交量仍會維持平穩，並繼續成市場焦點。

新一年拍賣場氣氛熱鬧，於未來兩個多星期約有54項物業供拍賣，物業類型多元化，其中環亞拍賣行於本月9日將拍售25項物業，包括中環興揚大廈中層A室二分之一業權，面積293方呎，開價200萬元。

此外，馬鞍山耀安邨耀欣樓高層3室，面積598方呎，於自由市場開價520萬元；同時，荔枝角美孚新邨3期中層D室，面積718方呎，開價698萬元。

另一方面，忠誠拍賣行於本月10日拍售15項物業，包括灣仔嘉薈軒高層16室，面積350方呎，連租約，以680萬元開拍；而另一伙供競投的物業屬銀主盤，為葵涌和宜合道號瑞景大廈B座低層4號室，面積454方呎，開價310萬元；此外，馬鞍山?安邨?山樓高層7室，面積443方呎，以綠表價200萬元開拍。

世紀21亦於本月18日拍售7項物業，包括旺角荷李活購物中心1字樓雙號鋪位，建築面積約300方呎，開價420萬元。