五都皆較去年12月略衰退 惟桃園量增9.2%

農曆新年在即，民眾看屋腳步雖趨緩，但交易量較去年大躍進！包括信義房屋、永慶房屋、台灣房屋及住商不動產等，統計內部交易狀況皆顯示，今年1月交易量皆較去年同期成長約3成，但較去年12月小幅衰退約1成，表現最好的是桃園市量增9.2%，新北市與台中市則小幅量縮。

信義房屋資料顯示今年1月六都交易量變化不一，桃園市是唯一月增9.2%，價格也微升至每坪18.9萬元，台北市、台南市及高雄市皆量縮在1成內，單價分別落在63.2、14.5及16.7萬元，較去年12月持平及微上揚。量縮達14.6%的新北市，單價也成長至34.2萬元，台中市交易量衰退17.2%最多，價格也屬唯一修正至19萬元。

北北桃成交單價漲
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，房仲業經紀人多在12月衝業績，加上逼近農曆年，買方腳步多會放緩，根據過去1月成交量經驗，多較去年12月來得少，不過今年較去年同期大增，推測是去年農曆新年較早，工作天數受影響所致。
揮別房市低點，2017年建物買賣移轉棟數增至26.6萬棟，這波緩慢加溫也反應在桃園市，交易量小增9%。優美地產企研室召集人葉立敏分析，新北市交易量縮14.6%，部分買氣不排除移入桃園市購屋，但今年北捷環狀線第一階段年底將完工，可望拉抬新北市交易表現。

若以區域來看，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市交易量維持穩定，但市中心與內湖、南港等區域交易量增溫，平均房價為每坪63.2萬元，高於去年12月的60.1萬元，北北桃成交單價明顯提升，主要是相對高價的精華區、換屋型產品交易回溫帶動。

房價下修壓力仍在
全台房市緩回溫，主要受到房價有感修正，刺激自住需求的首購、換屋族群進場，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑提醒，但今年建商仍會持續交屋，市場供給量增，賣壓湧現，加上市場仍以自住買盤為主力，房價應仍有小幅下修的壓力。
民眾王太太表示，「過年前都特別忙，要大掃除還要辦年貨，這個時候誰會去看房子？」鎖定新屋的陳先生說，「現在離建案329檔期不遠，到時候再去看就好了。」

總結2017年全台建案市場，國泰房地產指數以「價穩量增」做出結論。該報告計劃主持人、國立政治大學地政系特聘教授張金鶚指出，低迷已久的房市在自住剛性需求的支撐下，漸露曙光，「但後續成交量能否持續上揚，將是左右2018年住宅市場，能否持續復甦的關鍵。」

張金鶚：漸露曙光
對照2016年Q4各直轄市表現，張金鶚表示，價格相較前年同期，新北市價格下跌、台南市持穩，其餘地區則呈現上漲。其中新北市永和、新店、板橋、中和及三重等高價區，去年Q4平均房價為每坪45.51萬元，較前年同期雖有1.81%的成長，但中價區如新莊、汐止、蘆洲及土城，平均房價則來到每坪33.31萬元，年減近17%最為劇烈。

張金鶚說：「由於新北市目前主要推案區域為新興重劃區，在多案競爭下，整體成交價向下的態勢鮮明。」
就成交量來看，去年Q4除台北市維持穩定，其餘地區成交量均增加。其中30天成交量指數，以台南市、桃竹地區表現最佳，2017年Q4較前年同期，有近2倍，甚至超越2倍成長。

數字科技（591房屋）副理游儲宇認為，台南市主要推案區如仁德、安南及南區，多以低總價、首購為主，加上Q4有大型個案釋出，使推案量、成交量都有放大現象，「桃竹地區像是桃園、竹北、中壢等區，推案及成交量體穩定，成交單價約2字頭個案去化最順暢。」

寶佳大船入港拒訪 新潤喊加薪12%吸新血

農曆年前尾牙場持續發燒，指標建商犒賞員工也不手軟，推案量居建商之首的寶佳機構，今年擴大舉辦尾牙，席開250桌，號稱業界最大手筆；遠雄建設每年固定席設喜來登飯店，昨由董事長趙文嘉代表創辦人趙藤雄宴請員工。至於加薪計劃，新潤機構率先開出8~12%加薪幅度，盼吸引新血加入。

遠雄依考績發獎金
推案量連年稱霸建商之首的寶佳機構，上月30日在台北市南港展覽館舉辦尾牙，全場以「大船入港」為主題，不但場地布置為一艘郵輪，現場服務人員也均穿上水手服，席開近250桌，為業界最大手筆。參與業者透露：「今年是擴大舉辦。」除營建本業協力廠商，會場中也包括寶佳積極布局的銀行業者代表。

維持一貫的低調作風，寶佳當晚門禁森嚴、拒絕媒體採訪，但籌辦該場尾牙的公關業者指出，今年寶佳選用「大船入港」為主題，大有宣示公司將蓬勃擴展事業的意味。

遠雄建設昨假喜來登飯店舉辦尾牙，席開60桌，至於年終發放與加薪計劃，遠雄集團發言人楊舜欽表示，去年營建業普遍較辛苦，年終獎金將以個人考績做評核發放依據，「同仁每年皆按績效，做薪資合理化調整。」

興富發調薪不設限
今日將舉辦尾牙的新潤機構，除員工外也邀請住戶參與，席開約250桌。董事長黃文辰透露，「年終發放方式不一，但滿2年正式員工保障底薪15個月。過去5年公司沒加薪，但看好景氣增溫及照顧年輕人，今年加薪幅度8~12%，依績效判定。」

日前已舉辦尾牙的興富發集團，總裁鄭欽天指出，「公司每年都有加薪計劃，依績效而定，沒固定幅度。」長虹發言人陳茂慶表示，每年固定依績效調整員工薪資，並無特別計劃。

房貸負擔減緩，但民眾仍要平均不吃不喝9年才買得起房！營建署昨發布2017年Q3全國房價負擔能力統計，全國房價所得比9.22倍，即平均9.22年才買得起房，較去年Q2小幅減少0.24倍。台北市雖然15.12倍仍為最高，但季減0.52倍。新北市約12年半也季減0.22倍，六都均較Q2小幅減少。

北市15年才能買
從最新房價負擔能力來看，全國房價所得比9.22倍，季減0.24，年減0.13倍；六都中台北市負擔最高，達15.12倍，但已季減0.52倍，年減0.34倍，減幅最多；新北市12.48倍也季減0.22倍，年減0.23倍，僅台中市9.43倍，雖季減0.21倍，卻年微增0.01倍。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，隨房價修正，讓房價負擔小幅下滑，預估今年也會持續減小，但幅度不大。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則預估，因房價止跌，央行可能小幅升息，今年的房價所得比應會持平。

基隆負擔較合理
值得注意的是，北台灣的基隆市房價所得比為5.89倍，屬合理負擔等級，陳炳辰分析，基隆與雙北市交通機能完整連結，如安樂區距離台北市信義區只須20分鐘車程，建議北台灣民眾在北北桃之外，亦可將眼光轉向負擔輕的基隆市。
徐佳馨則認為從長期來看，要讓民眾買屋不痛苦，除了房價下修外，政府應設法提升人民所得，才能加速降低高房價帶來的壓力。

由於地租高漲衝擊減緩、北市超額利潤辦法可望修改優化，使得今年全國大型招商案大舉釋出，其中8筆單宗可吸引投資金額超過百億元，合計投資金額超過1500億元，北市就包辦3筆，全國大型招商案推估投資金額近2000億元。

根據仲量聯行統計，今年預計公告投資金額超過百億的大型招商案，包括台北車站特定專用區C1、D1（雙子星捷運聯開案），推估可吸引的投資金額500億至600億元；高雄亞洲新灣區特貿三招商案，約250億元；台北市南港商三特公辦都更案，約200億元；台北市信義區公所公辦都更案，約178億元；新北市林口影視城第二期國際媒體區BOT案，約150億至180億元；台中捷運綠線土地開發招商案，約150億元；高鐵台中站事業發展用地，約120億至150億元；高鐵桃園站事業發展用地，約100億元。

去年投資金額773億元 較前年成長近3成
仲量聯行董事總經理趙正義表示，去年公部門招商案便有回溫跡象，成長約27.56%，全年公部門大型招商案合計簽約773億元，較2016年增加167億元。

仲量聯行不動產策略顧問部副總侯文信指出，今年公部門的大型招商案分3類，包括捷運聯開案，推估可吸引的投資金額約720億元；再者是公辦都更案，投資金額約672億元；地上權及促參案約600億元，合計可吸引總投資金額約1992億元。

其中，C1、D1雙子星聯合開發案以及高鐵周邊地上權開發案較受到外資矚目；公辦都更案則因可分回所有權，較吸引建商關注。侯文信表示，去年大型招商案773億元，北市便包辦近200億元，顯見企業對於北市的投資信心逐步回溫。

至於去年簽約的大型招商案，BOT案有內科產業支援設施開發計畫BOT案，投資金額50億元，得標廠商為宏匯瑞光；以及台南安平水景公園周邊土地開發案興建營運及移轉計畫案，投資金額16億元，得標者為鴻瀚安平酒店，據悉，背後大股東為「河南王」王任生。

至於地上權案則有台北市舊市議會案以及高鐵桃園站青昇段434、435地號商業區開發經營案；公辦都更則有台北市科技大樓站大安區瑞安段公辦都更案及大直站中山區北安段公辦都更案。

中位數住宅總價降

內政部營建署昨發布去年第3季房價負擔能力指標統計成果，全國及6都房價所得比、貸款負擔率均微幅減輕，主因中位數住宅總價下降，使得購屋負擔壓力減輕。不過，學者認為，北市房價所得比還是高達15.12倍，仍是全球購屋壓力沉重的前幾名。

根據內政部統計，去年第3季全國房價所得比9.22倍，較上季減輕0.24倍；北市15.12倍，減輕0.52倍；新北市12.48倍，減輕0.22倍；桃園市8.22倍，減輕0.07倍；台中市9.4倍，減輕0.21倍；台南市7.32倍，減輕0.23倍；高雄市8.32倍，減輕0.18倍。其中，台北市、新北市分別自2010年第2季及2013年第1季以來，房價負擔能力屬過低等級。

至於全國貸款負擔率則為37.84%，減輕1.06%；台北市62.08%，減輕2.21%；新北市51.21%，減輕1.12%；桃園市33.76%，減輕0.34%；台中市38.70%，減輕0.90%；台南市30.13%，減輕1.01%；高雄市34.15%，減輕0.78%。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，台灣房市買氣已量縮到最低，但房價仍處於緩跌，甚至出現跌幅僵固問題，顯見台灣房市不能單純以供需理論來看，也無法透過正常的市場機制解決；主要是目前持有稅仍較交易稅低，加上資金氾濫、利率低，多數屋主若價格不滿意寧可放著不賣。

不動產公會全聯會秘書長于俊明則認為，高房價問題是土地成本造成，尤其北市最早推動容積管制，造成土地成本推升，加上建築技術與成本也不斷推升，也使得房價上漲；若進一步將容積開放，增加土地供給，並檢討所得提升的問題，高房價議題可望有解。

國內4大房仲統計旗下門市1月房市買氣，全台交易量平均較上月量縮1成以內，但與去年同期相較呈現3~4成增長；最特別的是台北市交易明顯回溫，成交價也同步回升，台北市房市在2018年能否邁向復甦備受期待。

信義房屋統計1月房市交易量月減約1成、年增約3成，其中，北市表現穩定，年增33.5％、月減8.7％；1月平均成交價每坪63.2萬，高於上月的60.1萬，主要是台北市中心區域與內湖、南港等交易增溫，拉高1月成交單價。信義房屋專案經理曾敬德表示，1月房市延續去年12月買氣，最明顯的是北市的市中心逐漸動起來，且一些重劃區新屋價格修正後吸引買盤進場。

新北市交易量則是月減14.6％、年增32.7％，交易熱區包括板橋、新店、永和與新莊區；桃園市則是1月表現最熱區域，1月交易量月增9.2％、年增32.7％，總價500~700萬的首購產品，與總價1,000~1,500萬換屋產品，是桃園房市交易成長最多的物件。

永慶房產集團統計，1月全台交易量較去年12月僅微縮1％，若與去年同期相比則大增42％；與12月相比北市、新北、桃園皆減少2％，台中、高雄持平，台南則逆勢成長4％。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑分析，去年1月底適逢農曆春節，交易日縮短5天，交易量減少，而今年1月完整交易月份，在基期較低下年增42％；不過，今年交易天數增加19％，但交易量成長逾4成，顯示今年房市交易量能優於去年。

住商機構統計，1月全台房市比去年12月量縮4.5％，各區域表現上，北市量增18.4％是唯一成長區域，其他行政區皆量縮，又以台中量縮12.3％最多，其次是桃園10.9％，新北減少9％，台南量縮8.9％，高雄則持平；若和去年同期相比，今年1月全台量能大增43.1％。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，六都交易除北市外都量縮，推估是北市價格修正已打底，想要購買北市房屋的民眾也有充分認知，因此在交易狀況較其他區域來得好。

台灣房屋集團統計，1月房市交易六都中除新北量縮外，其餘買氣均延續去年底溫度，台北、桃園、台南有3.2~3.7％增長；但價格部分，雙北讓利顯著，房價跌幅近3％，雙北以南則皆上漲，台南月漲4.1％、台中也有3.2％漲幅。

2017價穩量增 房市現曙光

2017年第4季國泰全國房地產指數昨（31）日出爐，全台房市較上一季「價量俱漲」，較前一年同季則是「價穩量縮」，每坪可能成交價年漲4.86％至24.74萬，推案量年縮2.41％為1,785億元。

台北市、新北市、桃竹、台中市、台南市、高雄市6區房價表現方面，除雙北市持穩外，其餘地區都上漲。台北市每坪可能成交價平均約81.61萬、新北市34.7萬、桃竹22.5萬、台中20.85萬、台南16.37萬、高雄20.51萬元。

報告指出，從台北市推案量大幅萎縮、新北市及台南市議價空間擴大、台中市銷售率降低、高雄市成交量縮減等現象，可觀察到2017年第4季整體房市呈現樂觀中帶隱憂，對未來復甦仍有不確定性，應審慎因應。

2017年全年國泰房地產指數各地區表現，新推個案市場呈價穩量增格局，使低迷已久的房市在自住剛性需求支撐下似漸露曙光；惟後續成交量能否持續上揚，將是2018年住宅市場能否持續復甦的關鍵。

信義計畫區D3土地被稱「全國最貴停車場」，日前遭新光銀行聲請法拍，司法院公布2月23日將法拍信義段5小段29號、29-7號、29-1號、29-8號、29-9號，總計5筆土地，總底價高達160.58億，創下法拍新高紀錄。

有巢氏房屋表示，信義計畫區是北市唯一有超大完整街廓設計，具備完善都市規劃設計商業發展區，而且最大特色是針對都市人購物及休閒需求所設計，加上目前區內土地可建築的素地已不多，相當具稀有性，成為建商與壽險公司兵家必爭之地。

信義計畫區D3土地緊鄰台北101，以及信義區商圈，算是信義區黃金地段之一，但先前被捲入前幸福人壽老董鄧文聰百億掏空案後，日前遭債權新光銀行聲請法拍，據司法院法拍屋網站公布，2月23日將第一次法拍其中5筆土地，屆時可能出現建商搶標。

D3土地目前有業者經營停車場，被外界戲稱「全國最貴停車場」，而且根據地籍資料共10筆土地，目前被法拍只有其中5筆，分別是信義段5小段29號、29-7號、29-1號、29-8號、29-9號，總計1552.73坪面積，底價160.58億元，寫下土地法拍紀錄新高，預計2月23日法拍。

包租代管在信義區也行的通？台北市政府第六場包租代管說明會於今（31）日在信義區行政中心舉辦，副市長鄧家基信心滿滿的表示，將幫助弱勢又清出空屋，但卻遭到許多信義區里長及房東質疑，租金上限一萬八，在信義區的房價底下根本不可行。

台北市副市長鄧家基表示，包租代管可以幫房東管理房子，還有稅負減免以及修繕補貼，以此吸引房東來解決信義區2271戶的空屋，也幫助想租房子的年輕人及弱勢族群。台北市都發局住宅計畫科科長則說，信義區有許多房東長年在國外，沒時間管、沒時間整理，包租代管可以解決他們煩惱。而主要有興趣的房東，最在意的則是保證收租，房客落跑的風險將由平台業者承擔，是每個曾收不到租金的房東的夢想。

但是許多信義區的里民對此並不買單，房東們首先質疑，包租代管計畫的租金上限只有一萬八，在新北地區也許有許多這個租金價位的物件，但在北市蛋黃信義區根本不可行，有葉姓房東就表示，「一萬八的限制在信義區只有一房型或獨立套房，金額高的、房型大就白搭」，另外他認為信義區可以加入包租代管的房子就算有，也是非常偏遠，可能要跑象山上的區域或是地下室「如果在新光三越對面租一萬八，借錢都來租！」

另外也有房東就修繕補助提出疑問，認為修繕費用實際上難以申請到上限五萬元，信義區新仁里吳建德里長則說，換個冷氣費用就破萬了，補助的誘因有限。他也說，如果房東的房子在市場是OK的物件，根本不需要加入，此外，有租屋需求的年輕人如果要成家至少也要兩房，包租代管沒能吸引合適的房源，在信義區就是個無法解決的致命缺點，這些平台業者進來甚至會被認為是跟房東爭利。

對於代管業者會密切掌握房客狀況，包括查訪及關懷，也有人質疑實務上的執行困難，且房客並不一定願意接受，而對於鄧家基副市長說，未來為讓房屋租賃市場透明化，將透過良民證、有無欠稅、信用卡紀錄來評分租客品質，則引起反彈「現在租個房子還要查身家？」

捱過高雄房市的低潮，經過2次流標，高雄龍華國小舊址11,636坪地上權招標案（紅線標示），將在3月7日重新招商，權利金較第二次77.82億元略高，為78億元，但大幅調整權利金支付變更為「6期11年」，高雄市政府財政局表示，此次招商條件 ，最大誘因在於調整付款方式，可減輕投資人短期籌措大額資金的壓力。

高雄龍華國小舊址地上權招標案，土地完整，為商四用地，建蔽率60％，容積率630％，地上權存續期間70年，且位於精華區，有捷運紅線凹仔底站、環狀輕軌捷運C24站，鄰近農16、凹子底森林公園、美術館、巨蛋商圈，以及義联集團的義享天地等。104年12月第一次招標，權利金110.09億元，結果流標，後又於105年9月再次招標，權利金調降至77.82億元，依然流標，今年再次捲土重來，調高權利金底價，但變更權利金付款方式。

高雄市政府財政局表示，所謂得標權利金6期11年，指的是簽約後3年內繳交50％、也就是39億元，其餘50％可至第10年繳交19.5億元，第11年再繳交19.5億元。

另外，投標人除可單一公司投標外，另開放2至4家公司共同投標，地租按土地申報地價3％計收，並將其中2％於消費者物價指數平均數上漲幅度累計逾10％時才開始調整，降低投資風險。

　時至歲末，杭州樓市已經開始轉淡。據透明售房網統計，杭州市區上周(1.22-1.28)共申領出了23張預售證，新增1878套可售房源，相比前一周減少一半。不過，幾個供不應求的熱門板塊都迎來了新增供應。

　　接下來，春節假期臨近，開盤節奏將明顯放緩。據不完全統計，2月預計有近20個樓盤開盤，其中首開項目3個。

　　上周新增近2000套房源

　　主城區有4個樓盤申領了預售證，新增供應939套，其中兩個為住宅項目，即三墩的綠都雲和湖和彭埠的萬科中央公園。

　　隨著主城區可售房源數量的日益稀缺，三墩成為近年來的供應大戶，板塊內萬科融信西雅圖、中國鐵建西湖國際城等樓盤都吸引了眾多購房者的目光。與前兩個項目主推高層不同，雲和湖此次推出的98套房源均為疊墅。

　　彭埠板塊的萬科中央公園，上周推出最後一批64套房源。接下來，區域內僅世茂錢塘天譽等少數項目會在近期內迎來新增供應。

　　余杭區依然是杭州樓市的供應主力，上周新增939套房源，七成來自未來科技城。其中，東原印未來是純新盤，備案均價在3萬元/平方米左右（含精裝），上周新增供應266套。萬科溪望和合景映月臺推出的都是排屋，毛坯價格在4.5萬元/平方米以上，上周分別新增26套和77套。供應量最大的是融創金成江南府，上周新增310套房源。

　　另兩個領取預售證的樓盤為運河街道的金麗園和臨平的美潤芳滿庭，兩者備案均價分別為1萬元/平方米（毛坯）和2.5萬元/平方米（含精裝），合計新增供應260套。

　　蕭山區上周有4盤申領出了預售證，新增491套可售房源，房源分布于多個板塊，包括湘湖新城的佳源湘湖印象，北幹街道的新城香悅公館，城廂街道的旭輝珺悅府和新街的中南君奧時代。除新城香悅公館外，其余三個項目的價格都在2-2.3萬元/平方米左右（含精裝）。

　　“第九區”富陽上周新增供應較少，15套房源全部來自于富春街道的萬科君望。“第十區”臨安推出兩個樓盤，主打小高層的南洋名都推出89套房源，主打中式小院的易辰江南大院新增14套房源。大江東則連續第三周沒有新增供應。

　　二月開盤速度明顯放慢

　　接下來的二月，杭州樓市將進入“春節模式”，開盤速度進一步放緩。

　　據悉，主城區下月有4個樓盤開盤，2個在西湖區，2個在濱江區。

　　其中，西湖區兩個樓盤均推出小戶型産品，分別為小和山的和家園和三墩板塊的寶嘉譽府。兩個項目的推出，彌補了區域內90平方米産品的空缺。濱江區推出的濱江金茂府，主打改善，主力戶型為155-188平方米，預計加推11號樓。另一個項目為中盈雲際，是首開項目，主打47-53平方米的LOFT，價格待定。

　　2月份蕭山區預計開盤項目有4個，均為老盤加推。

　　北幹街道是2月份的主力供應區。其中北辰國頌府預計將于2月底推出3號樓，主力戶型面積為95-139平方米；融信永興首府預計加推26號樓房源，主力戶型為180平方米；新城香悅公館預計也將加推二期高層房源。此外，奧體博覽城的融創望海潮預計推出8號樓，主力戶型面積為89平方米。

　　傳統供應大戶余杭區，下個月供應量明顯回落，推出的三個樓盤均以剛需産品為主。

　　其中，良渚板塊的北大資源頤和江南預計將于2月首開，主力戶型為89-139平方米；未來科技城的華夏四季預計推出89-112平方米産品；閒林的綠城桃源小鎮預計推出88-124平方米。

　　富陽、臨安共有5個項目計劃加推。分別為富陽的融創微風之城、宋都江宸府和臨安的融創金成十錦臺、臨安濱湖天地、雨潤星雨華府。其中，融創金成十錦臺為首次開盤。

　　鏈家欲以輕資產方式擴張，既保證規模又控制負債率，這或將是更多企業的選擇


　　本輪樓市調控持續深入，一線城市二手房成交低迷，仲介行業迎來寒冬。鏈家日前宣佈將旗下德佑品牌獨立出來，變成面向仲介的加盟品牌。這意味著鏈家改變了持續15年的直營模式，開始踏入2B（面向企業）業務領域。

　　德佑的三年規劃野心勃勃：在上年進入10個二線城市的基礎上，2018年計畫再進入10個城市；未來三年，計畫進入30個城市，拓展5000家門店。

　　鏈家於兩年前曾走出北京開啟第一輪異地擴張。德佑地產成立於2002年，2015年業績位居上海前五，當年2月被鏈家收入囊中，此後漸漸淡出輿論視野。時隔三年，鏈家重啟德佑品牌，用於異地加盟。

　　有市場人士分析，仲介行業區域性強，行業集中度低，儘快做大已成各家共識。但基於各路玩家的線上、線下優勢，路徑選擇不盡相同。二手房領域的小巨頭鏈家是競逐行業霸主最具競爭力的選手。在企業去杠杆的大背景下，輕資產方式擴張既保證了規模，又控制了負債。繼萬達、鏈家後，這一模式將成為更多企業的選擇。

　　2018年1月4日，上交所公司債券專案平臺顯示，鏈家申請2018年非公開發行公司債券60億元。多位市場猜測，值此行業寒冬，鏈家一改成立17年來的自營模式，選擇加盟方式實現異地擴張，是不是因為缺錢了？

　　鏈家德佑事業部總經理祁世釗笑稱，鏈家的經營狀況較好，2017年的經營利潤超過N億元，而N大於10，經營現金流大於100億元。

　　“先做大，再分蛋糕”

　　房地產仲介需要用門店網路，覆蓋社區，以及時獲取房源和客源，撮合交易。中小仲介時常因房源、客源有限陷入資訊孤島。為此，鏈家認為，其競爭優勢在於給加盟商提供包括鏈家網流量、內部大資料管理系統和管理團隊等資源。

　　德佑首期進入了成都、重慶、大連、杭州、濟南、南京、青島、蘇州、天津、武漢等10個二線城市。北京鏈家派出40多個總監及以上級別的員工，任各地總經理和運營總監。鄭州是德佑前期的試點城市，目前，鄭州已有100家仲介加盟門店，但仍採用鏈家品牌。

　　祁世釗此前為北京鏈家副總經理。祁世釗表示，這些首批城市市場交易量大，鏈家市占率高，房源量充足。“加盟的仲介公司一並網就能看到一萬套房源，除了做傳統的二手房交易，還可以接入鏈家代理的新房房源，鏈家網日活躍用戶量300萬，可以有效增大房源曝光量，提高成交效率。”

　　在傳統加盟模式下，總部收取加盟費，按利潤抽成，並設置保底分成。為了擴大加盟商的規模，德佑並不收取加盟費，而是等到加盟商有營業收入後，鏈家根據營業額抽取一定比例的管理費。這一比例根據鏈家在當地的房源、客源量等因素來確定。

　　祁世釗稱，鏈家集團並未給德佑事業部設置利潤考核，並做好了前三年不盈利的準備。這一事業部初期的考核指標為加盟店的數量。祁世釗補充，初始規模在三五十家店左右，保證能盈利後，再接著在當地擴規模。他將這一思路概括為：“先做大，再分蛋糕。”

　　實際上，與直營模式，自己開店、招人的成本相比，鏈家的大資料等基礎設施是現成的，加盟方式主要的投入在於管理層的人力成本和各地區域總部的物業成本。

互搏與競對

　　德佑的新品牌標識為紅色，而此前鏈家被人稱為“綠仲介”。今年春節以後，在成都街頭，很可能會出現一紅一綠兩個仲介門店對壘的局面。

　　鏈家內部將如何解決同業競爭問題？

　　對此，祁世釗表示，在鏈家內部的機制設計上，兩個事業部公平競爭，在商機分配和房源委託合作方面，機會均等。但未來在落地過程中，兩者會逐步形成差異化，找到各自目標客戶。他認為，德佑會偏向做中小仲介的聯盟，主要是當地仲介的資深經紀人，熟悉社區房源，熟悉業主，提供個性化服務。鏈家則相對標準化、流程化，內部強管控。

　　這意味著德佑對加盟商的管理並不能像鏈家一樣標準清晰，後續或將存在管控問題。祁世釗對此回應，德佑將從店址、加盟商的從業背景、績效、客戶回饋等六個維度選擇加盟商，並設立淘汰機制。同時，客戶給德佑加盟商的傭金將進入德佑的專項帳戶，交易完成加盟商才能拿走傭金。如有客戶投訴，德佑先行賠付。

　　鏈家內部人士比喻，之前的鏈家像京東，主要在北京做剛需和改善房的二手交易，現在德佑像天貓，在二線城市採取品牌商加盟的方式拓展，未來，鏈家還可能推出其他品牌，在三四線城市開拓，類似淘寶模式。

　　放眼仲介市場，鏈家的對手亦眾多。

　　仲介行業交易客單價大，決策週期長，頻次低，因此在2015年才後知後覺地受到互聯網浪潮的洗禮。早在2014年11月，鏈家終止了與地產垂直網站巨頭搜房網的合作，自建鏈家網。也正是互聯網仲介的入局，促使鏈家在2015年開始第一輪擴張。

　　而今和傳統零售業類似，O2O（Online To Offline線上到線下）已成為落伍的概念，線上、線下的仲介玩家們希望依託各自優勢，完成線上、線下的相互融合，搶奪客源、房源，提高撮合效率。

　　在互聯網派中，搜房網已通過入股傳統仲介世聯行和合富輝煌走到線下，並已提出加盟戰略。這一派中還有房多多、平安好房等。傳統仲介中，中原地產、我愛我家均有各自勢力範圍。地產服務機構樂居、易居也都推出了行銷、代理業務。

　　一位仲介高管表示，仲介行業較為分散，鏈家在北京大本營的市占率高達五六成，但目前在全國的市占率不過10%。各家基於各自優勢選擇不同路徑，未來誰能稱霸尚不可知。他預測，未來的仲介巨頭市占率將在20%左右。

　　鏈家董事長左暉曾表示，未來仲介的商業模式將出現直營加盟化，加盟直營化的趨勢。也就是說，直營模式下，仲介店長可以有股權，加盟的仲介也需要直營化管理，讓渡管理權。

作為董事會主席，郁亮要在公司發展方向、城市配套服務商戰略佈局、事業合夥人機制建設等方面投入更多精力。

2018年1月31日，萬科發佈公告，董事會主席郁亮不再兼任總裁、首席執行官，萬科董事會聘任祝九勝為公司總裁、首席執行官。

此舉是萬科董事會主席郁亮與公司薪酬與提名委員會，通過半年多的醞釀和商議，經過綜合評估、充分考察、審慎判斷後，公司薪酬與提名委員會向董事會提議祝九勝作為總裁候選人，獲董事會全票通過。

萬科董事會主席郁亮在談到不再兼任總裁的原因時表示：“去年6月30日，萬科董事會換屆，由於時間緊迫，董事會決定由我先兼任集團總裁、首席執行官。這半年多以來，我一直在考慮不再兼任一事。目前，萬科城市配套服務商業務骨架已經拉開，在物業服務、商業開發與經營、租賃住宅、物流倉儲、冰雪度假等領域均已進入行業第一陣營，在教育、養老、裝修等領域也進行了卓有成效的探索。作為董事會主席，我需要在公司發展方向、城市配套服務商戰略佈局、事業合夥人機制建設等方面投入更多精力。由專人擔任公司總裁，不僅有利於集團發展戰略執行和日常經營管理細化，長期來說對於完善公司治理也有好處。”

對於董事會為何選擇祝九勝出任總裁，郁亮表示：“九勝自加入萬科以來，表現出精湛的業務技能和卓越的管理才能。他在管理上很接地氣，善於激發新老團隊的積極性和創造力，他帶的團隊，歷年來都被評為總部最佳團隊。他善於學習和思考，大局觀和宏觀把握能力都很好，對商業原理有深刻理解，加上強烈的奮鬥精神和直言不諱的犀利風格，在萬科團隊尤其年輕人當中，贏得了普遍欽佩、廣泛認同。他熟悉萬科的各類業務，不僅是傳統業務，也包括新業務，對我們所處的時代、對環境變化非常敏感，對處於轉型期的萬科來說，這都是寶貴的資質。我相信由他接任總裁，是非常理想的人選。”

郁亮曾在2018年初的萬科目標與行動大會上表示，面向未來，萬科要堅持以人民的美好生活為中心，在城市配套服務商戰略下做美好生活場景師、實體經濟生力軍、和諧生態建設者和創新探索試驗田，為包括投資者在內的利益相關方和社會創造更多更長遠的真實價值。也要順應時代變化，探索與時俱進的好制度，實現公司健康和可持續發展，做無愧於新時代的好企業。

祝九勝簡歷：

1969年出生，1993年獲得中南財經大學（現中南財經政法大學）經濟學碩士學位，2003年獲得中南財經政法大學經濟學博士學位。1993年至2012年祝九勝在中國建設銀行股份有限公司（601939.SH /0939.HK)深圳市分行工作，歷任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等； 2012年加入萬科，2012年至2015年擔任公司高級副總裁，2014年至今擔任萬科全資附屬企業深圳市萬科財務顧問有限公司董事長，2016年至2018年1月擔任萬科合營企業深圳市鵬鼎創盈金融資訊服務股份有限公司董事長兼總經理。

祝九勝目前兼任萬科投資的徽商銀行股份有限公司（3698.HK）的非執行董事和綠景（中國）地產投資有限公司（0095.HK）獨立非執行董事，以及深圳市康達爾（集團）股份有限公司（000048.SZ）董事。

合肥新年首場土拍攬金54.44億元。

合肥新年首場土拍攬金54.44億元，相比2017年12月28日土拍收官以鮮少房企報名而遇冷，1月31日這場土拍，吸引了30多家房企報名參與，碧桂園安徽區域公司甚至交了其中5幅地塊的保證金。這些地塊的競買保證金從2.5億元－4億元不等。

據合肥當地媒體此前統計，2017年全年，整個合肥土地市場總共成交了122宗地塊，總面積達11567.1058畝，賣地收入達815.75億元，平均成交地價為705.23萬元/畝。

1月31日，合肥掛牌出讓6幅地塊，分別為廬陽區N1704、廬陽區N1705、瑤海區E1704、長豐縣CF201712、巢湖市2017-27、合經區2017-05地塊。最終，碧桂園以單價1209.97萬/畝，總價19.304億競得廬陽N1705號地，包含的三幅地塊樓面地價從8000-10000元/平方米不等，溢價率152.08%；旭輝以單價1290.17萬/畝，總價17.847億競得廬陽N1704號地塊，包含的三幅地塊樓面地價也在8000多元/平方米與1萬多元/平方米的水準範圍內，溢價率168.79%；中梁地產以單價1173.27萬/畝，總價7.868億競得瑤海E1704號地塊，樓面地價8799.67元/平方米，溢價率144.43%。其中，碧桂園、旭輝所拿地塊連在一起，附近有泰禾院子專案，在售均價2-3萬元/平方米；周邊還有一些被限價的項目，目前在售均價只有1.3萬元/平方米。

中梁地產則屬於首次進入合肥市場。其餘三幅地塊分別被邦泰、豪澤、誼華等開發商獲取，其中邦泰、豪澤是合肥本土企業。

業內人士認為，房企2018年業績鎖定預期良好，因此抓住機會拿地，其背後是業績增長需求。值得關注的是，房企在業績暴漲的背景下抓緊融資，21世紀經濟報導記者不完全統計獲悉，1月以來，包括恆大、新城、寶龍、旭輝等在內有13家房企通過發債、貸款等方式融資，總金額達到356.39億港元、50億人民幣與37.893億美元（約合712億港元）。

　房地産融資嚴監管再加碼。

　　1月31日，21世紀經濟報道記者從上海銀行業人士處獲悉，近日當地監管就並購貸款展開進一步規范，特別是對房地産相關並購，尤其是土地項目公司並購明確穿透監管。

　　“總而言之，四證不全的項目不能發任何形式的貸款。”某上海銀行業相關業務人士表示。

　　此輪始于2016年四季度的房地産融資規范，預計在2018年還將進一步推進。

　　四證不全不能發放任何貸款

　　根據上述上海銀行業相關業務人士透露，上述規范要求，並購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項目，不得用于變相置換土地出讓金，防范關聯企業借助虛假並購套取貸款資金，保證貸款資金不被挪用。

　　所謂並購貸款，根據2015年下發的《商業銀行並購貸款風險管理指引》，是指商業銀行向並購方或其子公司發放的，用于支付並購交易價款和費用的貸款。

　　房地産融資政策方面的收緊可以追溯到2016年四季度。2016年11月，銀監會進行銀行房地産業務專項檢查，范圍包括個人住房按揭貸款、房地産開發貸、銀行理財資金是否違規流入房産。

　　超過一年的嚴監管並未趨緩，近期監管處罰仍在升級中。

　　1月25日，廈門銀監局公告了對中國銀行廈門市分行和交通銀行廈門分行的房地産業務違規罰單。其中，中行的處罰項目為“理財投資業務未比照自營貸款管理流程，資金用于支付地價款和置換前期支付土地款的股東借款，貸款"三查"不到位”；交行則是“違規發放土地融資，向四證不全的項目發放固定資産貸款”。

　　2017下半年以來，罰單不斷的同時，監管政策“打補丁”也在繼續。2017年12月下發的《關于規范銀信類業務的通知》(銀監發〔2017〕55號)再次明確禁止銀行通過信托將資金違規投向房地産，銀信合作違規輸血房地産的通道被堵；2018年1月6日，銀監會下發《商業銀行委托貸款管理辦法》，再一次明確規定委托資金用途應符合法律法規、國家宏觀調控和産業政策。

　　而此次上海的規范措施，則又堵上了並購貸款輸血四證不全房地産項目的路徑。

　　“任何一個單一的政策影響都是有限的，但是這些政策一起實施，對于房地産融資的影響是很大的。”某股份行人士表示。

　　銀行理財代銷遇冷

　　除了銀行信貸之外，房地産的主流融資方式還包括信托和資管計劃。目前，投資房地産的資管産品也普遍較難從銀行直接獲得資金，但銀行代銷仍是一條途徑。

　　“從我們的角度，首先房地産相關的産品備案審核嚴了，特別是前端土地融資卡得很死。”某信托公司人士向21世紀經濟報道記者表示，有了項目，落實資金卻成為更頭疼的問題。銀行代銷尚可行，但銀行也明顯“越來越挑”。

　　據該信托人士反饋，合作銀行在選擇代銷産品時，逐漸傾向于選擇“大項目”。“有一家股份行，低于10億元的項目就不要了。”該信托人士表示。

　　除了監管政策從嚴執行，亦存在窗口指導。某基金人士向21世紀經濟報道記者透露，此前投資排名前五房地産的信托計劃，在準備繳款時，收到信托公司通知，該信托計劃無限期暫停。

　　房地産公司融資，目前來看，2018年面臨比前兩年更大的挑戰。

　　金融去杠桿後資金階段性緊張，房地産融資加速遇冷。上述信托人士還表示，原先房地産領域名股實債的做法也越發難以為繼。

　　“真股的做法越來越多，但比例還是很小。比如測算下來，我們整體要求10%的收益，那麼會設計一個固定收益加浮動收益的結構，在9.5%的基礎上，拿出0.5%折算成股份，這0.5%就有一定風險。”上述信托人士表示。

羅康瑞洽融資 需逾234億元

市場傳出瑞安房地產（00272）主席羅康瑞正與多家銀行商討尋求融資，為潛在的私有化計劃作出準備。該公司昨日中午公布，承認控股股東羅康瑞正與銀行商討尋求融資，並不時檢視有關其於公司權益的方案，包括尋求收購其在公司全部已發行股本的可行性。市場憧憬瑞房私有化，昨日股價曾飆升15%，高見2.8元，全日仍漲11.9%，收市報2.72元。

傳商討進度緩慢

不過，該公司強調，現時上述事宜仍未有明確計劃，沒有為任何方案簽訂協議，以及仍未有任何明確建議提交。若以瑞房昨日收市價2.72元計，該公司市值為219.2億元。

日前Debtwire引述報道消息指出，羅康瑞與銀行商討尋求融資方案，為私有化計劃作準備，而落實提出私有化瑞房之前，羅康瑞最少需要取得30億美元（約234億港元）融資，才足夠應付私有化行動所需，不過，據消息所得，他在尋求與銀行融資方面的討論進度緩慢。羅康瑞持有瑞房57.21%股權，約46.1億股份。

瑞房2006年10月上市，於2016年一度傳出羅康瑞私有化瑞房，但他當時已作出否認，認為維持上市地位有利長遠發展，其後瑞房陸續出售非核心資產減債，堅持輕資產政策。截至去年6月底止，該公司淨債務為57%，較2016年底的68%，下跌11個百分點。

去年多次售產減債

去年瑞房加快出售資產減債，對上一次出售項目是於去年12月，該公司向中國人壽（02628）旗下的國壽基金，以38.69億元（人民幣．下同），轉讓上海瑞虹新城21.4%銷售股權，相當於透過瑞虹持有的合作投資組合49.5%權益。

而瑞房表明，出售資產所得的款項用於償還銀行貸款及撥作營運資金，預計在扣除稅項及交易成本後，淨所得款項約27.51億元（約32.38億港元），淨資產負債比率預期將減少約5.7%。

另一方面，該公司房地產銷售成功達標，於去年度累計合約物業銷售金額及其他資產處置金額為213.6億元，其中包括住宅物業合約銷售額為86.7億元，至於商業物業合約銷售額則為17.4億元，以及其他資產處置金額109.5億元，已經可以完成去年度銷售210億元的目標。

豪宅市道轉熱，屬傳統豪宅區的南區新近接連錄得兩宗近億元成交，其中淺水灣老牌豪宅雙溪一個低層海景戶以9280萬元售出，呎價約3.82萬元，造價及呎價同刷新該屋苑新高紀錄。赤柱灘道20號LOUISETTE一座洋房，昨天亦以9200萬元成交，屬該屋苑相隔逾10年再有單位易手。

赤柱灘道洋房10年首易主

利嘉閣地產分行經理梁志偉稱，淺水灣道43號雙溪低層B室，實用面積2429方呎，屬4房兩套間隔，望全深水灣海景，原業主去年7月以1.02億元放售，近日減至9280萬元成交，呎價約3.82萬元，為該屋苑自2014年8月錄得中層B室以7260萬元轉手後，逾3年以來再錄得二手成交。原業主1971年12月斥資37.2萬元購入，持貨近半世紀賣出賬面勁賺9242.8萬元（約248倍）。

梁志偉說，同區LOUISETTE一座洋房，實用面積1929方呎，望少量海景及沙灘景，原業主累積減價共700萬元後，昨天把單位以9200萬元易手，呎價約4.77萬元，打破該屋苑最貴造價及呎價紀錄之餘，更屬該屋苑逾10年以來首宗二手交投。原業主2007年3月以3800萬元購入，賬面升值5400萬元（約1.4倍）。

另外，中原地產統計，今年1月十大屋苑共錄310宗成交，較去年12月共276宗增加12.3%，創2015年1月351宗後的近3年新高。

市區細價樓樓價急升，牛頭角得寶花園呎價，半個月內3度破頂，最新呎價紀錄16,981元。其次，深水埗樓齡35年的單幢樓置豐閣，呎價高見1.5萬元。

兩個單位 同以450萬元沽

消息指，得寶花園A座中層4室，以及D座高層8室，面積265平方呎，於日前同以450萬元沽出，平均呎價16,981元，兩個單位呎價雙雙創屋苑新高。

翻查紀錄顯示，過去半個月屋苑呎價已3度創新高，而最新紀錄呎價，較上周舊紀錄16,844元，略高0.8%。

深水埗單幢 破1.5萬元呎

預算少的上車客，轉投市區單幢樓，深水埗置豐閣低層B室，實用面積198平方呎，原則1房間隔，冠豐地產呂澍圻指出，以300萬元獲上車客承接。

雖然物業樓齡已達35年，惟呎價高達15,152元，創項目新高，較項目去年9月份對上一宗成交，樓價249萬元，高出兩成。

原業主於1996年以82萬元買入，持貨22年，帳面獲利218萬元，升幅2.6倍。

另一方面，上車樂園天水圍嘉湖山莊則價量齊升，中原地產天水圍副區域營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊1月份共錄66宗成交，創出3年新高，當中有17宗成交，平均實用呎價突破1萬元。

至於粉嶺牽晴間兩房呎價13,608元創分層新高，有指單位為4座中層D室，實用面積388平方呎，成交價528萬元。

商廈豪宅看俏 舖租轉平穩

樓市持續暢旺，英皇國際（00163）睇好今年樓市，估計樓價約10%升幅，當中商廈及豪宅最值看好。集團推盤上，今年上下半年分別推屯門及西半山項目。

樓價指數再破頂，對於今年樓價走勢，英皇國際執行董事張炳強認為，樓市表現需視乎整體物業供應，及市場資金是否仍然充裕等因素而定，去年樓市暢旺勢頭將會持續，保守估計樓價仍有1成升幅。至於樓市處高位，市民難上車，他認為政府可考慮放寬按揭，畢竟正常物業市場，融資是很重要。

小欖洋房西半山項目 上下半年推

物業類型上，他最睇好甲廈，認為隨着美利道地皮以高價批出後，甲級寫字樓呎價亦正追上，其次睇好豪宅市場。另外，英皇持有多個核心區商舖，他指，舖租近兩年顯著下跌後，今年會轉為平穩。

集團推盤上，張炳強指上半年推屯門小欖冠發街別墅項目，提供14幢每幢樓高兩層的獨立洋房，實用面積由約2,700至約4,100平方呎，項目仍未獲批滿意紙，預料於今年第二季推出。下半年則推西半山摩羅廟街項目，提供99伙，他透露戶型包括開放式及1房，最細單位面積近200平方呎。

英皇去年向領展（00823）購入火炭穗禾苑商場連停車場，他表示，現正進行停車場翻新工作，耗資千萬元，其後再為商場進行翻新及租戶重組，料斥資數千萬至1億元，作長綫收租，暫未打算拆售項目車位。海外投資上，去年集團購倫敦多項零售物業，他謂仍積極留意歐洲物業包括德國作投資。

新界430呎均價518萬 升幅20%狼過港九

香港文匯報訊（記者 顏倫樂）樓價高處未算高，差估署最新樓價指數連續14個月破頂，也是連續21個月上升，分別累升15.94%及30%。以一個40平方米（約430方呎）的新界上車盤計算，平均售價已漲至518.44萬元，遲買14個月，升斗市民今日就要多畀85.64萬元，等足21個月更要多畀134.64萬元。一眨眼又一年，眼下樓價一年升幅金額相當於一個普通打工仔五、六年人工，薪酬加幅永遠落後於「磚頭」增幅，無殼蝸牛只能望「車」輕嘆。

差餉物業估價署昨日公佈，去年12月樓價指數再升至352.8點，指數連升21個月，累計升幅達30%。同時，指數更已連續第14個月創歷史新高，14個月以來累積升幅為15.94%。而值得一提是，12月樓價指數按月升幅1.4%，不但較11月升幅1.08%擴大，亦是自去年3月按月升幅逾2%後，9個月以來按月最大升幅。

光陰荏苒，翻查14個月之前的差估署資料，當時40平方米的上車盤，新界區僅需431.8萬元，九龍區及港島區則分別為474.3萬元及581.19萬元。惟14個月過去，樓價經已不同往昔，最新數據顯示，去年12月新界區上車盤樓價已升至518.44萬元，九龍區升至551.13萬元，港島區升至658.06萬元，升幅分別為19.8%、16.2%、13.23.%。當中，新界上車盤足足貴了85.64萬元，為三區中最誇張。

門檻不足兩年增百萬

若以今輪大升市（21個月）計算，升幅更加驚人。新界區40平方米上車盤樓價較21個月之前的383.8萬元貴了134.64萬元，升幅35%，為各區之冠。九龍及港島區亦分別貴136.26萬元及147.2萬元，升幅達28.81%及32.84%。換言之，錯過買樓時機的話，準買家不足兩年間便要多付出過百萬元去買一個上車盤。

樓價按年升幅5年最多

總結去年，差估署樓價指數全年上升14.78%，較2016年7.86%的升幅，高出6.92個百分點，反映去年樓價升勢加速。而據本報統計，今次按年升幅更加為5年來最多，僅次於2012年的25.68%升幅。

至於最新公佈的12月樓價指數中，實用面積在40平方米以下的A類物業，升幅跑贏其他類型單位，按月升幅達1.54%；B類物業(431至752方呎)升1.27%；C類物業(753至1,075方呎)升1.16%；D類物業(1,076至1,721方呎)升1.28%；E類物業(1,722方呎或以上)則升1.37%。

租金連續10個月破頂

租金方面，12月私人住宅租金指數升至187.3點，按月升0.27%，連升13個月，累計升幅為8.9%，升勢明顯不及樓價，而指數全年則升7.89%。不過，租金指數亦同樣連續10個月創歷史新高。

國家不動產商協會 (NAR) 週三公布，美國 12 月成屋銷售簽約指數上升 0.5%，為連續第三個月上升。

成屋銷售簽約指數係追踪已簽約，但尚未完成的不動產交易。簽約距銷售完成，通常約 45 至 60 天。

分析師預估，12 月成屋銷售簽約指數亦為上升 0.5%。

NAR 說，12 月指數小幅上升，顯示 2018 年初，房屋市場僅有少量動能。

2017 年成屋銷售簽約指數較 2016 年僅小幅上升 1.1%。

NAR 說，成屋餘屋吃緊，再度為 12 月銷售令人失望的原因。