新店央北重劃區 指標建商進場抗衡

今年農曆年來得較晚，元宵節過後已邁入3月，不少業者展開傳統329大檔前置作業，可見即便如周日的寒風陰雨，江翠北側重劃區的幾個接待中心搭建作業仍在進行。業者透露，檔期大拜拜，該區至少有400億元案量湧現，可與該區抗衡的則是央北重劃區，指標建商都已陸續進場、預備推案。

周日的陰雨天，江翠北側重劃區出現2種風景，位於立信機構尚在潛銷中的「新月天地」接待中心裡，因結合咖啡館行銷策略，吸引約40~50人邊品嘗咖啡茶點、邊了解個案特色，氣氛熱絡；而該重劃區A區預備推出的茂德「歡喜市」新案接待中心，則有不少裝修工人冒雨穿梭其中，趕著在農曆年前完工、年後進場。
甲山林廣告總經理張境在指出：「年後即將展開329檔期，主角之一即為江翠北側重劃區，已知推案業者包括立信、茂德、遠雄、興富發等，另外，國美建設據傳也正預備中。」

主推近河岸景觀
預計年後取得建照、正式銷售的立信「新月天地」，總銷約70億元，現接待中心與咖啡館結合，周來人維持高檔80~100組。茂德推案中的「江翠PARK」，位於江翠北側重劃區的C區，標榜部分戶別具有河岸景觀，2房產品成交總價在1000萬元出頭，具河景的高樓層產品去化速度快，僅餘個位數，平均成交單價上看5字頭。趁勢將登場的AB區「歡喜市」，則以首購型的產品為主，坪數規劃15~30坪，總銷約30億元。

遠雄單價4字頭
同樣已掛出戶外看板的「遠雄江翠」，遠雄房地產總經理張麗蓉透露，基地位於DE區，面積近620坪，將規劃20~40坪產品，單價守在4字頭，總銷約10億元。正在搭建接待中心的興富發，在該重劃區共4案，總銷約近100億元。
長江後浪推前浪，新店區央北重劃區，在茂德「波爾多」1期個案進場帶動下，農曆年後包括國美、全陽、九昱、茂德及國泰，都將釋出新案。

「讓利仍是關鍵」
張境在表示，「波爾多」為該區首案，主打近捷運，總價888萬元起，單價則訂在55~60萬元，預約達百戶，「該區若以建商取得土地成本來看，至少要賣7字頭才有利潤，今年重劃區要能順銷，適度讓利還是關鍵。」
由創意家代銷的「全陽大璽」，副總經理柯仲武說，全案基地面積約3千坪，規劃2~4房產品，329檔期進場，總銷約60億元。

僅花5個月 賣出逾8成 「公園首排較搶手」

南台灣房市買氣明顯回溫，這波購屋熱潮不因最近天氣寒冷而減退！高市達麗建設六合夜市旁大樓預售案「達麗東京」從去年9月至今已售340戶，昨邀請代言人安心亞舉辦粉絲見面會與廣告服義賣，無論已購或近1個月賞屋客都可摸彩抽獎，現場送出家電、手機與機車等近百萬元獎品。

現場送iX回饋
「達麗東京」位於前金區六合二路，距六合夜市僅150公尺，近捷運美麗島與市議會站，坪數18~36坪2~3房小宅。案場銷售總經理朱建雄指出，建案從去年9月潛銷至今已售340戶，因此聘請代言人安心亞舉辦粉絲見面會，並有iPhone X、機車、藍光劇院等大小獎總值近百萬元禮品回饋客戶，目前已售逾8成，也有信心在4月達到銷售9成目標。
近期南台灣房市買氣不因天寒出現停滯，銷售與去年一樣熱絡，如位於南市永康大樓預售案「春上春福」、興富發建設仁德區大樓預售案「上東城」，均打出區段相對低價讓利，均已售出上百戶。上揚國際台南營業2處總經理杜昀容分析，台南房市近期首購買氣強勢，建案若開價合理甚至讓利，均可順銷。

開價比過去合理
高雄不少成屋案銷售開紅盤，如鼎宇建設位於橋頭高雄新市鎮，社區面高雄都會公園景觀宅的鼎宇建設「森之丘」，進場3個月已售110戶。楠梓區新案「Green More」近右昌森林公園，銷售不到1個月已售6成。歐美建設大樓案「文華青」位於鳳山區鳳青重劃區，進場40天售出8成，僅剩不到20戶。
高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，高雄市郊如楠梓、鳳山、橋頭，近期新成屋供給量有限，若建案具特殊性如公園首排景觀、區段唯一新成屋等，買氣均屬熱銷，高雄建案開價已相對過去合理，建案破盤讓利有減少趨勢。

潤泰雙子星還有24戶待售 每坪飆150萬

台北市中正區「潤泰雙子星」海砂屋重建案，昨舉辦裝修說明會，邀請逾百位住戶「回家」看新房，潤泰創新表示不惜成本採豪宅規格建材，讓住戶直呼：「太lucky了！」因獎勵容積放寬新增的24戶，尚未公開銷售已有逾百名買方登記，專家估每坪成交價130~150萬元。

該社區位台北市辛亥路、汀洲路口，是台灣第1個建商主動收回海砂屋的重建案，2012年發現並檢測為海砂屋時，雖已近30年屋齡，超過結構保固的15年年限，但潤泰集團總裁尹衍樑依舊決定重建，當時住戶甚至在大樓外掛出「感謝潤泰，海砂重建」的布條。

用隔音地坪建材
自2015年重建開始，「潤泰雙子星」今年可望完工，預計5月底取得使用執照，9月底至10月如期交屋。先前估計斥資約10至15億元的重建成本，目前仍在追加中，因採用如隔熱砂漿、隔音地坪等建材，皆按豪宅規格打造。
「期待年底回家」

農曆年前逾百位住戶難掩喜悅「回家」看新房，直呼：「我們太lucky了！」該社區管委會主委黃啟芳表示，「重建初期遇到很多困難，但感謝各方協助，讓重建過程得以順利。」
住戶田小姐也說，「被告知為海砂屋時不敢相信，但潤泰願意重建真的很欣慰，期待年底能回家」。
因為該案適用於海砂屋特別條例，原容積放寬30%，因此新建的13至15樓，共計有24戶將會出售。
潤泰創新總經理李志宏表示，「為還給住戶『原位置、原樓層、原方位』，所以實際上僅用容積獎勵的24%左右。」

逾百組買方登記
李志宏透露，該案是依原規劃重建，公設比僅18.8%，吸引不少人前來詢問13至15樓的戶別，「雖尚未公開銷售，已有100多組買方登記，依當地行情價來看，未來銷售單價一定會破百萬元。」但仍強調，「全案斥資逾10億元幾乎賠錢在做，現在只求收支兩衡，能夠補平重建成本就好」。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，該案預售時行情每坪約10萬元，後來漲到35萬元，歷經金融風暴、九二一地震及SARS等事件，曾降至30萬元內，最高曾達70萬元，但檢測出海砂屋後幾無交易，改建後依周邊新案成交價推估，每坪落在130至150萬元。

6都僅桃園年減3% 新北年增近6成最多

建商須取得建造執照方可推出建案銷售，而去年的全國建照核發量昨出爐，總計全年共發出9萬宅建照，較2016年增15.7%，六都中僅桃園市年減3%，其餘皆增加，尤以新北市年增近6成最多。專家認為，因買氣回升，所以建商的推案量也提升。

營建署公布去年12月建照核發量，總計全年9萬1981宅，較2016年7萬9490戶增15.7%，建案完工後才核發的使用執照則共8萬8636宅，較2016年9萬7620戶減9.2%。針對建照核發量增，華固建設總經理洪嘉昇認為與雨遮新制今年起不登記不計價有關。大家房屋企研室主任郎美囡則指出，從增加的量可看出，並沒有出現搶建潮，主要還是因買氣回升，所以推案量也提升。

視建照為信心指標
遠雄房地產總經理張麗蓉表示，建照可視為建商對未來景氣與推案的信心指標，自2014年開始連3年滑落後，2017年Q4首次出現建照大於使照的「黃金交叉」房市落底訊號，有利於房市在2018年走入盤整、復甦的階段。
觀察六都建照核發量，台北市5778宅年增13.6%，新北市從9771宅大增58.1%至1.5萬宅，成長幅度最高，桃園市、台中市也約1.5萬宅，但各為年減3.5%、年增15.5%，台南市、高雄市各8347及7046宅，年增約3成。
去年雖僅桃園年減3%，但若從近4年核發量來看，郎美囡分析，除桃園市外，其他五都皆一路下滑，主因是2014年市場景氣佳，普遍推案量大，但2015年市場走向觀望，至2016年房地合一稅新制上路，市場走入谷底，導致建商推案趨於保守，至去年數量反彈，顯見買氣回溫，建商信心也增加。

桃園餘屋銷售為主
至於桃園市，郎美囡認為，因2014年底才從桃園縣升格為直轄市，因此2015年建照量逆勢放大，反而至2016年才開始緩步下修，現階段建商亦以餘屋銷售為主。
六都的使照核發量則增減皆有，住商機構企研室主任徐佳馨分析，建築完工後並沒限定建商多久時間內須申請使照，建商會因賣壓、讓價幅度等因素調整申請量，如新北市因2015年前推案量大，因此近2年使照量攀升，但桃園市及高雄市賣壓較大，為調控市場，2017年使照量緊縮，也減少推案量。

觀光業慘澹，全台3旅館遭逢法拍命運，除嘉義市「夏禾國際行館」2度進入四拍，另如台北市「丰居旅店—忠孝館」現址、高雄市「微風行旅」等，都是首度遭法拍。

夏禾將再度四拍
據司法院公告，本月6日將四拍的嘉義市「夏禾國際行館」為地上4樓建物，總面積不含陽台約1572坪，寬頻房訊發言人徐華辰指出，該案債務人為夏禾國際事業，為清償消費性借款而遭法拍，「去年也曾進行至四拍，當時底價約1.06億元，而今四拍底價7538.8萬元，等同打7折。」
但法拍公告亦指出，「夏禾國際行館」僅拍賣地上建物，基地為第3人所有，得標人須承擔建物遭拆除的風險，另該案債務人尚積欠員工資遣費約26萬餘元，債權人及應買人都須注意。

微風行旅未營運
同日法拍的高雄市「微風行旅」，為地上9樓建物，土地面積約149坪、總建坪約1170坪，1拍底價2億6575萬元。債務人為基大開發，債權人為大林室內裝潢設計，恰逢此案甫裝修完畢，尚未營運即遭查封，法拍業者估計，應與積欠裝修費用有關。
下月21日1拍的「丰居旅店—忠孝館」現址在台北市復興南路一段的大樓內，債務人為鴻基育樂，該公司過去與多家影視公司合作，也代理LS龍祥電影台與霹靂台灣台等。遭拍賣的不動產為3、4樓及夾層，據法拍公告，出租予丰韻台灣分公司使用，租期至2036年，1拍底價2億8460萬元。

扶養比全台第一 屋齡比古都還老

雖然蔡政府為加速老危屋都更，去年五月實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，且力拚都更條例修法在上半年完成三讀。但依據台北市都更處發布最新報告，十二年核准實施都更案僅三一五件、平均一年僅二十六件，已安置的都更現住戶為一萬二○一三戶、平均一年僅千戶；對比北市屋齡三十年以上的老宅逾五十九萬戶、四十年以上「高齡」老宅達二十六．三萬戶，北市老宅都更得花近六百年、高齡老宅也得花掉二六三年。

根據內政部統計，北市屬全台人口第四老的城市、六十五歲以上人口占比達十六．三七％，僅次於嘉義縣十八．四六％、雲林縣十七．五五％、南投縣十六．五二％等農業縣，為六都之冠；北市的扶養比（幼年人口及高齡人口對青壯年人口之比率）達四十三．一七％，更高居全台各縣市第一名。

逾40年高齡宅 都更得花掉263年
再根據內政部不動產資訊平台統計，北市也是全台老宅最多的城市，住宅屋齡平均超過三十三年、較「古都」台南市還要老；北市住宅屋齡逾三十年占比近六十七％、達五十九．七萬戶，四十年以上高齡老宅也達二十六．三萬戶。

房產業者指出，以北市十二年來都更安置現住戶僅一萬二○一三戶，平均每年僅千戶，光是以根本沒有無障礙設施的四十年以上高齡老宅來推算，依現況至少要花二六三年才能完成高齡老宅都更，讓老人不再住老危樓。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，北市在二○○九年首季平均屋齡為二十六．五六年，僅八．六％是逾四十年的高齡老宅，但到去年第三季，高齡老宅已大增到近兩成，短短八年半時間，高齡老宅增加近二十萬戶，以資料推算，再十年時間，還會再增加三十三．四萬戶；對比二○○九年以來，北市每年核發拆照數量僅千餘宅，都更速度根本趕不上老化速度。

業者︰都更翻新 趕不上老化

蔡政府意識到首都「老化」問題，除力拚「都更條例修正草案」在今年上半年完成三讀外，也在去年五月發布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」；但房產業者直言，北市都更案進度緩慢的主因，除法令卡關外，最主要還是翻新速度遠不及老化速度。

自從「文林苑事件」後，延宕近五年的都更條例修法草案在立法院審到第九條，預期最快上半年才可望通過；日前「國家住宅及都市更新中心設置條例草案」立院完成三讀，七月一日預計掛牌，將加速進行公辦都更案，配合都更條例修法完成，所有類型的都更案就可鳴槍加速起跑。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，「危老條例」提供「容積獎勵明確化」、「放寬建蔽率及高度管制」、「賦稅減免」等三大誘因，並增設相關配套，對於過去無緣參與都更，或整合到一定階段的地主、建商，可算是有具體誘因，也算是解決北市老宅多、老人多的好消息。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮指出，要解決老人、老宅問題，得透過整體都更政策才能根本解決；以日本為例，部分都更案會將高齡生活設施規畫在內，打造社區高齡照料中心，不但可讓住宅建構與使用面符合高齡需求，也透過社區設施打造高齡生活空間；建議政府可從大規模公辦都更著手，打造示範案例。

全國不動產企研室主任張瀞勻指出，北市老人住老屋已成危機，未來狀況只會更差，許多老人家只能坐困老宅；當務之急就是利用都更改善，但在新建案讓利、房價修正下，造成都更整合更加困難，建議經由優惠稅制、都更流程簡化、公權力介入，加快都更進行速度。

整合難度高 北市都更案較迷你

605坪以下 占比近5成、154件

因房價冠居全台，台北市都更整合難度最高。根據北市都更處統計，已核定實施的三一五個都更案，基地面積逾三千平方公尺（約九○七．五坪）占比僅兩成五、約八十件，兩千平方公尺（約六○五坪）以下占比近五成、達一五四件。業者分析，因基地面積愈大、代表整合戶數愈多，也就愈花時間、難度也愈高，多數都更案實施者會將整合基地限縮在五百坪以內，住戶數五十戶、最多不超過百戶，才推動得了都更。

2006~2017年北市歷年核定實施都更案件數 北市都更案核定案件基地面積分布情形

北市都更處已核定實施的三一五件都更案中，基地三千至五千平方公尺的只有五十四件；五千平方公尺以上最少，僅有二十六件。

房產業者分析，之所以基地六百坪以內的佔比較高，主因是整合難度，除非是與少數地主合建都更，不然都更劃定的基地愈大，代表要整合的戶數愈多，難度也就愈高；但基地面積太小，也會衍生停車位的問題，恐僅能提供機械車位，甚至無法規畫足夠停車位供社區使用。

單一地主都更案 不再阻擋
內政部官員透露，為全面加快都更速度，對於過往單一地主透過都更程序進行建案開發的個案，其背後目的多是著眼於最高可達五成的都更容積獎勵，但未來將採開放態度，儘量不再因「公益性」不足，拖慢都更的審議進度。

內政部認為，目前首要之務是建物結構安全，而且也不該預設立場「另眼看待」單一地主的都更案，因此未來不會特意阻擋，反而會展開雙臂，歡迎快來辦理都更。

新北市三重區仁義段重劃區多家建商搶插旗！該重劃區因緊鄰三重舊市區，且周邊10年以上無大量新案，為抓緊當地換屋需求，已有多家建商進駐；據了解，茂德建設有機會率先推案，寶佳、達麗以及東森建設都可望在今年陸續跟進推案，保守估計今年推案總量可達百億元。

三重仁義段自辦市地重劃案基地坐落三重區高速公路北側、臨仁愛街與環河北路，面積22.28公頃，目前進行都審中，該重劃區緊鄰三重熱鬧的五華街、自強路、龍門路，當地人口密集，且周遭8成為舊公寓，周邊10~15年沒有大量新案推出。

看好當地換屋市場需求，多家建商已在當地插旗，其中，茂德、元利、中悅等建商早在農地重劃時就已持有，目前已兼具地主身分；據悉，中悅在當地持有二塊土地，已轉售高雄建商欣巴巴，元利也持有二塊土地。

而茂德建設持有一塊約480坪土地，目前已送件掛照，預計今年6月取得建照後推案，將成為仁義段重劃區最先推案建商，該案將由甲山林負責代銷。

另外，去年底達麗建設以每坪約120萬元，買下當地約580坪土地，總交易金額6.95億元；新成立不久的東森建設，也在去年以每坪115萬元買下約490坪土地，將成為東森建設首筆推案。

東森建設總經理賴建程表示，預計今年7~8月取得建照，推案金額預估約15億元，已確定交由海悅負責代銷。

賴建程指出，三重區有三大重劃區，其中，重陽重劃區已是成屋市場，單價40萬元起跳，總價偏高；三重重劃區雖鄰近捷運三重站，距捷運優勢，但單價50萬元起跳；而仁義段重劃區雖單價也有40萬以上，但鄰近三重熱鬧市區，且周遭並無大量新案，當地剛性換屋需求相當強勁。

賴建程認為，仁義段重劃區基地方正，每塊基地大約400坪左右，且地主產權完善人數不多，而大型建商因當地基地面積小，加上個案單價無法衝上50~60萬元，推案對營收貢獻度不高，因此大建商興趣缺缺，反而成為中小型建商插旗的好標的，保守估計仁義段重劃區今年推案總量可達百億元。

台北市長柯文哲表示，到2018年年底，北市將有25座公共住宅基地同時興建中；除此之外，北市的包租代管及分級租金補貼制度也已正式上路。

柯文哲特別強調，台北市政府所興建的公宅，有四大任務；首要就是實現居住正義，透過興建公宅讓市民能有租得起、且具有居住品質的房子。第二任務是建立城市美學，希望北市的公宅跳脫出沒有設計感的「火柴盒」形象，做為實現城市美學目標的一部份。第三則是藉著北市公宅拉動台灣智慧建築產業發展、奠定智慧城市建築基礎。他認為一旦慢慢累積了智慧建築產業的know-how，當台灣要試圖爭取美國、日本這些ICT產業先進國家的智慧建築產業案件時，台灣會因為地理條件、居住環境等相近的因素，讓拓展台灣的市佔率更有優勢。北市公宅的第四個任務是完善社區運作模式，除了在公宅低樓層配置便民設施回饋在地里民，更有一部份比例的戶數優先提供給有創意的青年朋友，讓他們來扮演社區跟公宅間的橋樑，讓公宅不再是在地居民的鄰避設施，而是大家的好厝邊。

健康公共住宅於2014年12月17日動工，在過去三年的努力之下，納入新的概念和作法，讓健康公宅直接從「可負擔住宅」升級為「生態智慧社會好宅典範」，並已於2017年12月完工，預定2018年5月可以正式入住，是市府推動公共住宅的重要里程碑。健康公共住宅規劃興建地下3層地上14至16層建築物，可提供公共住宅507戶，房型分為一房型13、17坪、二房型23、28坪、三房型31、34坪(含公設)，地下室提供汽車位286輛、機車位331輛使用。

同時於低層部設置社會福利設施，包含「老人服務中心」及「老人日間照顧中心」，提供長者更多元之社區照顧、關懷訪視服務；另設立「公辦民營托嬰中心」提供45名嬰幼兒之優質托育服務。此外，本案積極落實田園城市政策，於5樓及屋頂層等開放空間設置社區農園及休憩空間，促進社區居民農作耕種、融居及交流的機會。市府在規劃設計層面、智慧三表、社會性支持與分級租金補貼檢討與導入青年創意回饋等軟硬體層面上，持續努力加值，終使健康公宅成為一個兼負社會使命的高規格高品質的住宅典範。

為打造高品質及高水準的公共住宅，在規劃規劃設計層面上，本案耐震設計用途係數(I)更採用第三類建築物I=1.25，較一般住宅強度I=1.0高，且將取得智慧建築銀級標章、綠建築鑽石級標章，亦納入智慧三表(水表、電表及瓦斯表)。為了開創智慧電表和住戶端的生活應用結合，經濟部於2017年在全國建置1000戶示範戶，其中在健康公宅就有507戶。

「台北市公共住宅青年創新回饋計畫」為提供一般戶10％比例的戶數讓符合一般住戶申請條件之青年，免抽籤，以提出社會回饋提案的方式並透過徵選機制獲得入住機會，期藉由提案青年回饋社區過程，為公宅與社區搭起互動橋樑以達「公宅好厝邊」之政策理想。台北市松山區的健康公宅是第一個推出「青年創新回饋計畫」的基地，提供35戶的額度，徵求青年朋友創意回饋計畫，獲得青年朋友熱烈迴響。未來希望讓入選團隊透過活動的辦理，建立未來一起實踐公益的情感與默契，未來也會成立陪伴團隊，陪伴入住青年一同將入選的提案計畫實踐在公共住宅社區並擴及周邊鄰里，讓公共住宅成為社區真正的好厝邊。

日前新北市府針對永和大陳社區更新單元1、3、4祭出容積獎勵條件可達100%。不過永慶房屋頂溪直營店長蔡明儒指出，當地產權複雜，整合過程阻力會更大，而市府祭出容積獎勵誘因不大。

永和大陳義胞社區源於1955年浙東沿岸的大陳島居民撤退到台灣，被政府安置在各縣市，北部地區則是聚居於永和福和橋周邊，但當年由政府租地給大陳義胞蓋屋，幾數十載後，土地被讓售、分租、加蓋等，土地房屋產權複雜。

市府為了幫助永和大陳社區都更，提出容積獎勵可達100%，且各單元簽約後可申請時程獎勵，並可透過建築設計，再爭取額外容積獎勵項目，此外，未來捷運萬大線通車後，為雙捷運站服務範圍，交通更便利，似乎成為更具優勢的條件。

不過永慶房屋頂溪直營店長蔡明儒指出，先前大陳社區單位2都如此迅速整合完成，因為住戶人數不多，而且前方有大型資源回收場，土地產權較單純、易整合，所以整合完畢後，由勝治建設公司興建「勝開大地」新案，全鋼骨結構、每棟29層樓，預計3個大型社區，共760戶。

至於市府針對大陳社區單元1、3、4祭出容積獎勵100%招商策略，他表示，目前居住在單位1、3、4人數遠高於單位2，而且當地土地權複雜，部分居民只有建物權，而沒有土地權，所以未來要整合土地、弭平抗議聲浪恐有受更大阻力。

他舉例，一棟大樓成本50億元，售罄可獲70億元，而市府獎勵措施或許可以提高獲益，拉高至80億元，但可能要花5-10年時間整合當地資源，這又與與市府提出獎勵措施不成正比，對於建商而言誘因又會降低。

他表示，「勝開大地」建案預計2-3年後完工，原先開價6字頭，最近成交價降到4、5字頭，與鄰近屋齡8-13年的天璽、水悅房價相較不遠，主要是當地房客，仍以原始住戶居多，外地買客較少。

房價下跌，民眾買房變得比較容易了嗎？營建署公布106年第3季房價負擔能力指標，買房負擔仍居高不下，尤其雙北房價所得比分別高達15.12倍、12.48倍，顯示買房仍超有負擔；「合理負擔」的幸福城市只有5個。

營建署公布的統計數據，雙北不意外的買房壓力大，而「可合理負擔」(貸款負擔率<30%)的城市僅有雲林縣、基隆市、嘉義市、屏東縣、嘉義縣。其中最近雙北的就是基隆市，有網友認為「答案很清楚，雙北買不起去基隆，中肯」、「除了基隆，雲嘉屏似乎只剩下老人了吧」…。

不過，買不起雙北買基隆的過來人W先生，在接受好房記者訪問時卻表示「不建議」，原因是基隆「太潮了」。王先生說，基隆一年大約有200天都在下雨，潮濕的程度可想而知，衣服有霉味是日常，尤其冬天吹東北風時，帶有「海味」的風不但有味道，也使得家具容易鏽化，牆壁、天花板潮濕油漆容易剝落、有粉塵。如果住在協和火力發電廠附近的民眾，空氣更常瀰漫疑似煤灰的小黑點。

然而，全國貸款負擔率雖較去年稍減，仍達37.84%；台北市更達62.08%、新北市51.21%，房貸負擔能力屬於「過低」等級，遠遠超過專家學者所建議的房貸支出1/3以內。

　據鳳凰網房産北京站數據顯示，截至1月31日，北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計簽約1601套，而去年同期則為2430套，同比減少三成以上。


　　值得關注的是，與2017年1月份150億元的成交額相比，今年1月份成交金額目前僅為83億元，同比降少近五成。同時，這一金額是本輪房地産低迷周期中的低點，也是最近三年的最低值。

　　1月份成交量和成交金額雙雙下跌，雖是意料之中也是出乎意外，證明2017年一年的從嚴調控發威，市場走勢漸穩且維持在低位。2018年，共有産權房、限價房、長租公寓等房源將會大量入市，除了滿足剛需客之外，將有效拉低市場成交價格。

　　2月份歷來是北京的樓市的銷售淡季，預計成交量和成交均價將繼續走低。對于北京這種“新北京人”佔據相當比重的城市來説，春節返鄉潮會使得城市中的購房客群集中外流，加之春節期間北京氣候寒冷，不利于開發商大量推盤銷售，因而“春節月”通常也是供應和成交雙低的低迷期。

　　接下來，帶大家帶來1月份成交TOP10榜單，是什麼盤在1月份市場低迷時仍能繼續成交》》》》》

　　成交量TOP1

　　領秀慧谷

　　成交均價：53996元/㎡

　　北科建集團傾情打造的社區收官之作，項目交通便利，昌平線生命科學園站、8號線朱辛莊站雙軌交匯，緊鄰京藏高速。D2區新品房源D-15#、16#、17#、18#、20#、21#在售，戶型面積90-134平2-3居。

　中國城市和小城鎮改革發展中心1日在京發布《2017中心城市發展年度報告》。在北上廣深(北京、上海、廣州和深圳)構成的“第一方陣”之後，成都、蘇州和武漢等七個城市構成了“第二方陣”。

　　據介紹，此次發布的報告涵蓋中國內地所有直轄市、省會城市、自治區首府、計劃單列市及所有常住人口200萬以上且地區生産總值3000億元人民幣以上的地級市，共計50個城市。

　　報告遵循結構層次化、全面評價、多元發展、創新引導、科學統計五大原則，構建了多層次、多維度、動態衡量中心城市發展的指標體係，從國際、國家、城市群、城市四大維度，為全國中心地位城市發展打分。

　　從榜單來看，這50個中心城市分布在四個分數段：60分以上包括北上廣深(北京、上海、廣州和深圳)四市；45-59分段為成都、天津、杭州、蘇州、武漢、重慶、南京七市；35-44分段為青島、寧波、長沙、西安、鄭州、無錫、大連、廈門、沈陽、佛山十市；35分以下為其他29個中心城市。

　　從前述四個維度來看，在國際層面，北京政治影響、人才吸引領先，上海門戶作用獨佔鰲頭，與其他城市拉開明顯檔位差距；廣州、深圳位列二檔，成都、天津、重慶、蘇州、杭州、青島等在文化、經濟、交通等方面發力；29個城市該層面得分低于3分。

　　在國家層面，北京、上海領先，廣州、深圳、成都其次；鄭州、重慶、武漢在交通方面有優勢，成都、杭州在文化影響方面有優勢，成都、南京、武漢在創新能力方面有優勢。

　　在城市群協同共贏層面：上海超越北京位居榜首。值得注意的是，在這一領域排名靠前城市主要位于長三角、京津冀、珠三角、成渝等四大城市群。

　　在城市層面，報告認為，中心城市都各有不足。如北京公共服務優勢明顯，但中心城區過度集聚，未能發揮好城市群協同作用；深圳非戶籍常住人口遠超戶籍，公共服務供給亟待提高；南寧、西寧和濟南三市得分最低，運行效率和基礎條件方面存在明顯短板。

　　報告強調，處理好政府和市場的關係，提高城市治理水平，提供與政府財力相適應的高性價比基本公共服務，是中心城市發展面臨的共同挑戰。

　新華社深圳 深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據顯示，深圳2018年1月份新建商品住宅成交均價為54240元/平方米，自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續16個月下降。

　　數據顯示，深圳2018年1月份新建商品住宅成交均價為54240元/平方米，環比下降0.03%，同比下降1.3%；成交套數2778套，環比下降14.5%，同比增加68.2%；成交面積281428平方米，環比減少14.6%，同比增加61.6%。

　　根據深圳房地産信息網數據中心監測，1月份全市共成交7331套二手房，環比減少12.4%，同比增加一倍；成交面積609905平方米，環比減少10.6%，同比增加57.0%。

　在季節因素、政策作用、供地結構調整等多重因素影響下，土地市場整體表現日趨理性。近日，中國指數研究院發佈2018年1月全國300個城市土地市場交易資料。資料顯示，1月土地市場各項指標普遍環比下降，整體出讓金環比降幅達到四成。

　　從供應情況來看，1月全國300個城市共推出土地2438宗，環比減少19%；推出土地面積10633萬平方米，環比減少24%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）800宗，環比減少26%；推出土地面積3720萬平方米，環比減少36%。

　　成交方面，300個城市共成交土地1921宗，環比減少33%；成交土地面積8437萬平方米，環比減少35%。其中，住宅類用地588宗，環比減少44%；成交面積2873萬平方米，環比減少49%。

　　從整體土地出讓金來看，300個城市土地出讓金總額為3801億元，環比減少40%。其中，住宅用地出讓金總額為3032億元，環比減少39%。

　　從價格來看，300個城市成交樓面均價為2457元/平方米，環比減少3%，同比增加17%；其中住宅類用地成交均價為4647元/平方米，環比增加21%，同比增加42%。溢價率方面，1月300個城市土地平均溢價率為22%，環比上升2個百分點，同比下降4個百分點。其中住宅類用地平均溢價率為24%，環比持平，同比下降7個百分點。

　　值得一提的是，1月一二線10個重點城市宅地供求總量環比走低。一線城市宅地供應量環比增逾四成，僅深圳無宅地成交，北京12宗宅地集中入市，收金總額近368億元；二線城市宅地供求兩端環比雙降，收金總額環比縮水近三成，杭州、重慶、武漢和成都首月宅地成交量超去年同期。

　　受多重因素影響，重點城市的土地溢價率持續下降，1月，10個重點城市宅地溢價率同比下跌8個百分點，杭州以54%的宅地平均溢價率居首位，杭州、廣州、天津、武漢高於去年同期，上海宅地則均以底價成交。

2月2日，中國銀行在上海舉辦“中國銀行住房租賃金融服務推介會暨合作簽約儀式”，全面進軍住房租賃金融市場。推介會現場，中國銀行聯合八家全國性房地產企業簽訂了住房租賃市場金融服務戰略合作協定。

推介會上，中國銀行與萬科、中海地產、華潤置地、招商地產、保利地產、碧桂園、龍湖地產、綠城等簽署戰略合作協定，計畫提供融資規模超過2000億元。

面對租售失衡、租賃供給嚴重不足的市場現狀，中國銀行重點在供給端發力，加強在公共租賃住房、商業化自持租賃住房、集體租賃住房、共有產權住房等全產品的金融合作，推動租賃住房的有效供應。

龍湖地產負責人表示，“通過銀企合作，共同推動住房租賃市場發展，能夠切實支援企業加大租賃住房開發，有效實現供給端多主體供應。”

中國銀行表示將在增量擴產與存量盤活方面加強雙向支持。增量供給方面，支持新增優質租賃住房供給項目，配合土地供應增加和集體建設用地入市新政，積極開發相關產品，支援增量擴產。存量供給方面，配合企業收購、改建大中型城市閒置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等存量物業，對租賃住房的企業提供用於收購、改造、裝修等的授信業務支援，支援存量盤活。

廣州市內四家國有銀行同時發聲：2月1日起首套房貸利率上浮10%起，二套房房貸利率則上浮15%。

從2017年初的首套房貸85折優惠到如今較基準利率上浮1.1倍，廣州房貸利率在過去一年裡至少經歷了“四連跳”。

記者幫您算筆賬，貸款100萬元，每月多還667元！

業內人士分析，這是響應“房子不是用來炒，而是用來住的”的號召，抑制住房投資需求。

廣州：首套房貸利率 本月起升至基準利率1.1倍

從2月1日起，廣州四大行將上調房貸利率，首套房利率從最低基準上浮5％，調至最低上浮10％，二套房貸維持上浮15％不變。

農業銀行廣東分行個貸部 負責人：現在我們的首套房貸利率到1.1倍，都上升了0.5％，然後二套房貸利率上浮了15％，應該是四大行全都變了。

中、農、工、建四大國有銀行都表示：

廣州地區新的房貸利率執行時點，以2月1日零點為界，在1月31日24點前將客戶資料錄入個貸系統的，房貸利率按原利率執行；

2月1日零點後將客戶資料錄入個貸系統的，房貸利率按新利率執行。

樓市“深水炸彈”來了：這個一線城市房貸利息“四連跳”

房貸利率為何意外上調？

一般來說，銀行開春衝刺“開門紅”，年初額度寬鬆，銀行是較少在這個時候上浮利率的。今年為何情況如此與眾不同？

對此，某國有行廣州地區相關負責人表示，

今年監管趨嚴，表外信貸需求回歸表內，銀行總體信貸規模是較往年緊張的，這也推高貸款定價。

樓市“深水炸彈”來了：這個一線城市房貸利息“四連跳”

“但這不是主因，關鍵是此前中央經濟工作會議強調要‘管住貨幣供給總閥門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長’，在這個總基調下，銀行對信貸規模、投向上有所調整”，業內人士表示。

樓市“深水炸彈”來了：這個一線城市房貸利息“四連跳”

某大型股份制銀行廣州個貸部負責人表示：

“四大行在房貸市場的體量占比超過80%以上，其他銀行的利率調整都是看著四大行調整的，因為資金成本更高，所以都希望高利率產品”，四大行調整也意味著整個市場都會上調。

算筆賬：利息上調，每個月房貸多還多少錢？

記者以貸款100萬元、年限20年算了一筆賬：

按照等額本息的還款方式，在2017年初貸款八五折優惠計算，每月需要還款6149.76元，20年間累計支付的利息總額約為47.59萬元；

按照利率上浮1.1倍計算，以同樣的還款方式，每月需要還款6816.89元，累計支付的利息總額約為63.61萬元。

這也意味著，今年初首次貸款買房貸款100萬元，要比去年初每月多還667.13元。

樓市“深水炸彈”來了：這個一線城市房貸利息“四連跳”

房貸利率上調，釋放抑制炒房信號？

一線城市房貸利率上調，這在樓市釋放什麼信號？專家表示：利率的調整與國家推行的房地產調控政策密切相關。

記者電話採訪中山大學管理學院教授 陳珠明：“這是一種正常現象，一個是說明銀行對房地產市場還是很警惕。泡沫破滅是一件很可怕的事情，可能會出現不良資產，所以我覺得這是一種正常現象，反映了銀行的資金形勢，也反映了銀行對房地產市場的判斷。”

有房地產業內人士表示，這次房貸利率全面上浮，也是回應“房子不是用來炒，而是用來住的”的號召，抑制住房投資需求，是目前重要的政策取向。

樓市“深水炸彈”來了：這個一線城市房貸利息“四連跳”

資深房地產業內人士 趙卓文：從目前的房貸利率水準來看，2018年的房貸利率在基準利率的基礎上。這與一年前相比，差異就非常大，也就是說，通過按揭來買房，資金成本，每個月還息比一年前是多了20％以上，這對房地產投資需求是起到很大的抑制作用。

房子是用來住的，不是用來炒的！

整體樓價持續上升，刺激租務需求增加，大型藍籌屋苑租務市場保持活躍，上月10大屋苑租務成交按月上升12%，租金保持平穩向好。

太古城高層呎租50 兩房破頂

根據中原地產前綫分行統計10大屋苑租務數據顯示，1月份10大屋苑共錄290宗租務成交，較去年12月份的258宗上升12%。當中以鰂魚涌太古城最活躍，單月錄57宗租務，按月上升43%。

至於租金方面，整體租金仍然處於上升階段，以太古城為例，連錄多宗高價租務成交，例如高安閣高層F室，實用面積580平方呎，屬於兩房間隔，上月中以月租2.9萬元租出，呎租50元，創屋苑兩房最貴紀錄。而屋苑全月平均呎租達43元，創歷史新高紀錄。

前綫代理指出，個別屋苑租金雖然按月輕微回落，但主要因為租務單位種類變影響，以沙田第一城為例，上月共錄30宗成交，平均呎租40.5元，較12月的41.9元下跌3.3%。主要因為屋苑錄得較多3房單位租務，因而拖低了租金水平，而一向較受市場歡迎的兩房單位，目前月租仍然高企1.2萬至1.35萬元水平。

另一方面，多個入伙屋苑租盤消化迅速有助租金向好，例如大角咀利奧坊．曉岸上月錄逾60宗租務成交，呎租高見85元。其次，何文田皓畋上月亦錄得逾40宗租務成交。

去年全年零售業總銷貨價值按年升2.2%，終止連跌三年的頹勢，但核心區商舖租金仍未止跌，尤其早5年出售的銀座式商廈租金更加低殘。已入伙4年但仍有逾三成空置的銅鑼灣OLIV，新近連錄兩宗租賃成交，當中中層單位呎租僅37.5元，創該廈呎租新低之餘，亦較入伙時的呎租高位跌超過四成。

銀座商廈逾36%空置

銀座式商廈租金一直未止瀉，在2013年零售高峰期以樓花形式拆售的銅鑼灣霎東街15號OLIV，在2014年入伙以來仍未試過全幢租出。據了解，現時19層樓上舖仍有7層空置，空置率達36.8%，業主惟有大幅劈租，冀令單位盡快租出。

消息指出，OLIV 18樓全層，建築面積約1831方呎，在放租3年半後，近期以6.87萬元租予一間食肆，呎租低見37.5元，為該廈歷來新低。

資料顯示，上址由輝煌科技（08159）主席兼執行董事王漓峰及有關人士，於2013年樓花時期以7232.45萬元一手購入，收樓後即時以每月15萬元放租，至去年底已肯大幅減價至7.2萬元，最終累劈8.13萬元或54.2%，才能成功將單位以每月6.87萬元租出。以購入價計，回報低見1.1厘。

中原黃偉雄等持有兩層

翻查資料，OLIV自2015年起錄得租賃成交，最初成交呎租由56.5至66元，以最新低價成交比較，呎租與高位相差43.2%。

另外，同廈8樓全層，建築面積2060方呎，單位由中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄及有關人士持有，原本2016年以每月11萬元租出，但去年丟空後放租一段時間，剛以月租8.5萬元租出，呎租41.3元，較兩年前月租跌2.5萬元（22.7%）。以該單位2013年購入價7622萬元計，回報約1.3厘。

黃偉雄等人同年亦以7668.75萬元入市該廈9樓全層，建築面積2045方呎，2015年曾由日式食肆以每月13.15萬元承租，但未有遷入已退租，單位丟空至今，現已減價至每月8.5萬元放租，減幅逾35%仍未租出。

商廈買賣氣氛暢旺，呎價愈升愈有。上環信德中心一個中層海景單位，以意向呎價3.98萬元放售，一旦以叫價成交，將創上環商廈新高。

美聯商業營業董事羅仲英表示，信德中心西翼中層11室，建築面積約2559方呎，現以呎價3.98萬元放售，意向售價約1.0185億元。放盤屬單邊海景單位，連約出售，月租約16.6萬元，租期至今年10月，以叫價計，回報近2厘。

蓬瀛仙館3989萬買粉嶺工廈

單位業主為金豐行國際有限公司，公司董事包括新灃集團（01223）主席及首席執行官鄭盾尼等，於2010年斥資3761.73萬元購入。

資料顯示，信德中心最高呎價成交於去年底錄得，為西翼14樓10室，建築面積1440方呎，成交價5200萬元，呎價約3.61萬元，貴絕上環。

另根據土地註冊處資料，宗教團體蓬瀛仙館以3989萬元購入粉嶺安樂村工業區安居街1號川田工貿廣場1樓全層，建築面積約9041方呎，呎價4412元。據悉，該廈2015年入伙，1樓交吉，大廈業主華基置業曾於去年以3800萬元放售。

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，1月共錄得802宗工商舖買賣註冊，按年升15%；涉及金額約162.77億元，按年升約1.7倍。

農曆新年將至，二手交投氣氛放緩，周末新盤開售亦搶走市場焦點。數據顯示，四大代理上周末的十大屋苑成交量紛紛下跌，僅錄得8至13宗不等，下降幅度介於13%至60%。其中，美聯創9個周末新低，共成交10宗，該行住宅部行政總裁布少明認為，受節日因素影響本月二手交投或稍見放緩，但本港市場資金充裕，樓市走勢向好，預期首季樓價料升4%至5%。

布少明解釋，二手市場提早出現小陽春，惟踏入二月，春節氣氛漸趨濃厚，不少業主及準買家開始忙於為農曆新年做準備，加上早前市場頻錄破頂價二手成交，業主普遍心雄叫價硬淨；且一手市場持續熱鬧，周末繼啟德新盤應市後，土瓜灣細價盤亦首度開賣，吸引大批上車及投資客捧場，影響二手屋苑承接力減慢。

佔一手潛在供應80% 高追風險大

樓價高企，發展商依照買家購買力增建細單位，推高近年新盤供應量。根據運房局最新數據，未來3年至4年私人住宅潛在供應中，多達7.62萬伙為少於70平米(約753方呎)中小型單位，數量為歷來之冠，佔潛在供應量的比例亦由5年前約60%升至近80%。雖然中小住宅需求龐大，但面對海量供應，有分析指中小單位最近銷售速度已經放緩，「劏房盤」售出率越來越低，未來中小單位消化需時，升值能力跑輸大市。■香港文匯報記者 顏倫樂

運房局數據顯示，截至去年第4季，未來3年至4年私人住宅潛在供應量達9.7萬伙，雖然數字與去年第3季持平，但細心留意潛在供應量中，少於70平米的中小型單位數量有明顯增加，由之前7.27萬伙升至7.62萬伙，短短一季已增加3,500伙或4.8%。而佔總供應量的比例，更加由2013年最少約59%，升至現在79%，5年上升20個百分點。

中小單位或創8萬伙紀錄

由於政府持續增加供應，業界預料未來私宅潛在供應量將繼續上升，或再刷新10萬伙的歷史新高，而中小單位亦會相應增加，按照現時近80%的比例，未來或會突破8萬伙水平。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，該行去年亦曾就此進行研究，預測直至2022年之後的5年，中小單位都會佔市場供應高達八成以上。

他預期，由於樓價升幅大過市民購買力，未來中小單位的面積將會越劏越細。目前「納米級」（即少於215方呎）單位佔中小型單位約4%至5%。不過，由於目前市道暢旺，市民置業需求強勁，相信市場仍然能消耗這批中小單位，預測今年一般住宅樓價將上升5%，如果經濟數據向好，一般住宅更可升至10%。

價格高企形成惡性循環

問到中小型單位供應上升，會否伴隨風險，他說：「主要是購買力問題，如果買家用高槓桿，借八成至九成按揭風險當然大，但如果畀到四成首期就無問題。其實最主要問題係購買力轉弱，同一份糧，以前買到400方呎，今天只能買200方呎，就造成越來越多細單位推出。因為現時六成至七成買家都以打工仔為主，大多數自住。」

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚亦指，雖然中小單位供應多，但同時間近年樓價升幅亦較大，可謂相當矛盾。買家現時多買銀碼細的單位，一方面是受制按揭成數，因現時低於600萬元物業才可以借八成按揭，另一方面是因為「無得揀」，市場上細價物業買少見少，於是水向低流，成為中小單位樓價上升「幫兇」。

貨源選擇少 新盤吊高賣

他直言：「除非政府以後放寬按揭成數，將600萬元的上限推上去，增加市民議價能力，否則焗買貴樓的局面只會持續下去。而購買力亦被迫流向一手物業，因為發展商可以將單位劏細或提供二按等，最終會令單位面積越來越細，中小單位供應量越來越多。」「但發展商也要平衡市民的供款能力，過千萬元的單位再幫多二按，買家都供不起。」

張翹楚又指，發展商現時就中小單位的定價，不是與同區二手價比較，更多時候是看市場上有沒有同類價格貨源。他說：「當市面無晒400萬元的單位，無論他的單位質素位置點樣，他都可以定在400萬元。」又認為：「個別新盤現時細單位定價較高，日後潛在的升幅亦相對較小，同時要小心樓價不會無止境上升。」